ARTIKEL I
Bijlage V bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte wordt vervangen door bijlage
V als opgenomen in de bijlage bij deze regeling.
ARTIKEL II
De regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 18 december
2020, nr. 2020-0000661285 tot wijziging van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte
(huurverhogingspercentage 2021) (Stcrt. 2020, 66224) wordt ingetrokken.
ARTIKEL III
Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 juli 2021, met uitzondering van artikel
II dat in werking treedt met ingang van dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant
waarin deze regeling wordt geplaatst.
TOELICHTING
Algemeen
Deze regeling strekt tot vaststelling van het huurverhogingspercentage, bedoeld in
artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Dat percentage
wordt jaarlijks bij ministeriële regeling vastgesteld.
De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte mag jaarlijks met maximaal het op
grond van artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde
percentage stijgen. Dit is de zogenoemde huurprijsbescherming voor huurders van woonruimte.
Huurbevriezing
Op 8 februari 2021 heeft de Tweede Kamer der Staten-Generaal met de motie Beckerman
c.s. (Kamerstukken II 2020/21, 35 488, nr. 13) uitgesproken dat de huurprijzen voor gereguleerde huurwoningen in 2021 bevroren
moeten worden.
Bij brief van 17 februari 2021 (Kamerstukken II 2020/21, 35 488, nr. 17) heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan de Tweede Kamer
medegedeeld dat ter uitvoering van de genoemde motie het maximale huurverhogingspercentage
voor zelfstandige en onzelfstandige woningen en standplaatsen voor het huurverhogingsjaar
2021 op nul wordt gesteld.
Voor lopende huurovereenkomsten geldt daarmee dat van 1 juli 2021 tot en met 30 juni
2022 de huurprijs op basis van lopende huurovereenkomsten niet mag worden verhoogd.
Uitzondering hierop vormt verhoging van de huurprijs als gevolg van investeringen
in de woning die leiden tot woningverbetering als bedoeld in artikel 7:255 BW.
Gelet op de genoemde motie wordt voor het huurverhogingsjaar 2021 geen onderscheid
gemaakt op basis van het inkomen van de huurder. In het huurverhogingsjaar 2021 is
er derhalve geen mogelijkheid voor een inkomensafhankelijke huurverhoging.
Verhouding tot hoger recht
Het bevriezen van de huurprijzen van gereguleerde huurwoningen is een regulering van
het eigendomsrecht. Immers beperkt het de mogelijkheid voor verhuurders om hun eigendom
te verhuren voor een prijs die zij overeenkomen met huurders, binnen de grenzen van
de reeds bestaande huurprijsbescherming. Een regulering van het eigendomsrecht is
toelaatbaar indien ze gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan is aan drie voorwaarden,
namelijk dat deze maatregel noodzakelijk is in het algemeen belang, bij wet voorzien
is, en dat er een ‘fair balance’ bestaat tussen de mate van inmenging in het eigendomsrecht
en het met die inmenging gediende belang. Zie hiervoor artikel 1 van het Eerste Protocol
bij Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
-
1. De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang. Dit wil zeggen dat de
maatregel een legitiem doel dient en noodzakelijk is om het beoogde effect te bereiken.
Het doel van deze maatregel is huurprijsbescherming voor mensen met lage inkomens.
Uit onderzoek van het Nibud (Rapport Hoe gaan mensen om met hoge woonlasten) blijkt
dat de huurders met betalingsproblemen grotendeels in de gereguleerde huursector wonen.
Dat de coronacrisis langer voortduurt en dit meer onzekerheid met zich mee brengt,
maakt een bevriezing van de huurprijzen van gereguleerde huurwoningen van één jaar
noodzakelijk in het algemeen belang om meer zekerheid te creëren. Huurders met een
laag inkomen en een hoge huur bij woningcorporaties worden dit jaar financieel tegemoetgekomen
door de verplichte eenmalige huurverlaging (artikelen 54a en 54b van de Woningwet).
Hiermee worden circa 260.000 huurders bereikt die duur scheefwonen. Er resteert daarmee
nog een groep van circa 2,25 miljoen huurders in de gereguleerde sector die niet in
aanmerking komt voor de eenmalige huurverlaging, maar eveneens veel belang heeft bij
meer zekerheid. Met een huurbevriezing worden die huurders tegemoetgekomen.
-
2. De maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking voldoende toegankelijk,
precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn.
De bevriezing van de huurprijsstijgingen wordt op basis van artikel 10 van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte vastgelegd in de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.
Deze regeling is zowel voor huurders als verhuurders voldoende toegankelijk, precies
en voorzienbaar, waardoor de rechtszekerheid is geborgd. Daarmee wordt voldaan aan
het vereiste dat de maatregel bij wet voorzien is.
-
3. Er moet sprake zijn van een ‘fair balance’ tussen het nagestreefde doel en de belangen
van de woningeigenaren.
De bevriezing van de huren betekent bij een positieve inflatie dat de inkomsten van
verhuurders uit de verhuur van hun woningen niet meestijgen met inflatie. Het financiële
effect voor verhuurders wordt in de hiervoor genoemde brief aan de Tweede Kamer geschat
op circa € 265 miljoen. Circa € 180 miljoen voor de woningcorporaties en circa € 85 miljoen
voor overige verhuurders. Het kabinet maakt € 200 miljoen vrij om te voorzien in een
tegemoetkoming voor verhuurders, zodat zij kunnen blijven investeren in bijvoorbeeld
verduurzaming en verbetering woonkwaliteit. Het kabinet zal de envelop bestemd voor
een regeling met een soortgelijk doelbereik als de BIK na 2022 structureel verlagen.
De Tweede Kamer heeft op 25 februari 2021 met de motie Nijboer c.s. (Kamerstukken
II 2020/21, 33 118, nr. 180) uitgesproken het genoemde bedrag te willen vrijmaken voor tegemoetkoming van de
verhuurders. Het kabinet voert die motie uit en zal voorts de envelop bestemd voor
een regeling met een soortgelijk doelbereik als de BIK na 2022 structureel verlagen
(Kamerstukken II 2020/21, 32 847, nr. 727).
Voor woningcorporaties en grotere particuliere verhuurders wordt deze tegemoetkoming
vormgegeven via een tariefsverlaging van de verhuurderheffing. Voor het overige wordt
de tegemoetkoming nog nader uitgewerkt.
De huurbevriezing geldt voorts alleen voor de jaarlijkse huurverhoging van zittende
huurders in de periode 1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022, en heeft geen of minder
effect op nieuwe verhuringen na mutatie en bij nieuwbouw. Ook laat deze maatregel
de mogelijkheden tot huurverhoging wegens woningverbetering en verduurzaming onverlet
Van een onredelijke balans tussen het nagestreefde doel en de belangen van verhuurders
is derhalve geen sprake.
Administratieve lasten
Deze regeling betreft uitsluitend de wettelijk voorgeschreven aanpassing van percentages
en een wetstechnische aanpassing. Deze regeling schept geen verplichtingen voor burgers
of bedrijven en heeft derhalve geen gevolgen voor de regeldruk.
Artikelsgewijs
Artikel I
De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte mag jaarlijks met maximaal het op
grond van artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte vastgestelde
percentage stijgen. Dit is de zogenoemde huurprijsbescherming voor huurders van woonruimte.
Omwille van de kenbaarheid is het gebruikelijke schema (bijlage V bij de Uitvoeringsregeling
huurprijzen woonruimte) gehandhaafd, zij het dat alle percentages op nul zijn gesteld.
Artikel II
Op 31 december 2020 is de regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
van 18 december 2020, nr. 2020-0000661285 tot wijziging van de Uitvoeringsregeling
huurprijzen woonruimte (huurverhogingspercentage 2021) (Stcrt. 2020, 66224) in de Staatscourant gepubliceerd. Die regeling bepaalde de huurverhogingspercentages
voor 2021. Door de wens van de Tweede Kamer der Staten-Generaal is die regeling achterhaald.
Die regeling wordt daarom ingetrokken.
Artikel III
De inwerkingtredingsdatum voldoet aan het stelsel van vaste verandermomenten en minimale
invoeringstermijnen.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren