Onteigening in de gemeente Amsterdam

«Onteigeningswet»

Percelen begrepen in het bestemmingsplan ’de oude indische buurt’

Besluit van 10 april 1999 no. 99.001545 tot goedkeuring van het besluit van de stadsdeelraad Zeeburg van de gemeente Amsterdam van 22 september 1998, no. G/98/7/5.2., tot onteigening als bedoeld in Titel IV van de onteigeningswet.

Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.

Op de voordracht van Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 23 februari 1999, no. MJZ99143236, Centrale Directie Juridische Zaken, Afdeling Algemeen Juridische en Bestuurlijke Zaken.

Gelezen de brief van het dagelijks bestuur van het stadsdeel Zeeburg van de gemeente Amsterdam van 15 oktober 1998, kenmerk 98/1842.

Gelet op Titel IV van de onteigeningswet en Titel 10.2 van de Algemene wet bestuursrecht.

De Raad van State gehoord (advies van 25 maart 1999 no. W08.99.0090/V.).

Gezien het nader rapport van Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 6 april 1999, no. MJZ99158061, Centrale Directie Juridische Zaken, Afdeling Algemeen Juridische en Bestuurlijke Zaken.

Beschikken bij dit besluit over de goedkeuring van het besluit van de stadsdeelraad Zeeburg van de gemeente Amsterdam van 22 september 1998, no. G/98/7/5.2, tot onteigening ingevolge artikel 77, eerste lid, aanhef en onder 1°, van de onteigeningswet, ten name van die gemeente, van de bij dat besluit aangewezen percelen.

Overwegingen

Ingevolge voornoemd artikel 77 van de onteigeningswet kan, zonder voorafgaande verklaring bij de wet dat het algemeen nut onteigening vordert, onteigening plaatsvinden onder meer ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan. De ter onteigening aangewezen percelen zijn begrepen in het bestemmingsplan ’De Oude Indische Buurt 1997’ van de gemeente Amsterdam. Blijkens het raadsbesluit tot onteigening wenst de gemeente Amsterdam de daarin bedoelde gronden in eigendom te verkrijgen ter uitvoering van het zojuist genoemde bestemmingsplan.

In verband met het feit, dat ten tijde van het nemen van het stadsdeelraadsbesluit tot onteigening het bestemmingsplan ’De Oude Indische Buurt 1997’ nog niet onherroepelijk was goedgekeurd, is in het besluit onder meer bepaald, dat:

a. de vordering tot onteigening ter uitvoering van het onteigeningsbesluit eerst kan worden ingesteld indien en voor zover het bestemmingsplan ’De Oude Indische Buurt 1997’ ten aanzien van de in het onteigeningsbesluit bedoelde onroerende zaken onher-roepelijk is goedgekeurd en

b. het onteigeningsbesluit vervalt indien en voor zover goedkeuring wordt onthouden aan delen van het onder a. bedoelde bestemmingsplan, welke betrekking hebben op de in het onteigeningsbesluit genoemde onroerende zaken.

De in het onteigeningsplan begrepen gronden zijn in het bestemmingsplan ’De Oude Indische Buurt 1997’ aangewezen voor ’Woningen (Wq 13 en 14)’. De door de gemeente Amsterdam ter plaatse voorgestane wijze van planuitvoering betreft de voortgang van de stadsvernieuwing in de zogenaamde ’Borneodriehoek’ die gelegen is binnen de Indische Buurt van die gemeente. In het kader van het onderzoek is door de gemeente overgelegd het aanpakvoorstel ’Borneodriehoek AQ13/AQ14’ van juni 1996. Dit plan voorziet, voor wat betreft de te onteigenen percelen, in sloop van de bestaande bebouwing met het oog op de realisering van onder meer (gestapelde) woningen.

Het stadsdeelraadsbesluit tot onteigening heeft overeenkomstig artikel 84, eerste lid, van de onteigeningswet met ingang van 15 oktober 1998 gedurende vier weken voor een ieder ter inzage gelegen op de secretarie van het stadsdeel Zeeburg van de gemeente Amsterdam. Binnen deze termijn zijn tegen het besluit van de stadsdeelraad bij Ons schriftelijk bedenkingen naar voren gebracht door:

a. ing. P.H. Reinders Folmer te Haarlem namens W. de Groot te Amsterdam en

b. K.J. Walet te Amstelveen namens de Stichting Administratiekantoor Walet te Amstelveen alsmede namens Walet B.V. te Amstelveen.

Aan artikel 86, tweede lid, van de onteigeningswet, inhoudende dat degenen, die tijdig ingevolge het derde lid van artikel 84 van die wet bedenkingen naar voren hebben gebracht, vanwege Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in de gelegenheid worden gesteld zich in persoon of bij gemachtigde te doen horen, is voldaan.

Overwegingen ten aanzien van de naar voren gebrachte bedenkingen

De reclamant onder a., rechthebbende op het mede ter onteigening aangewezen perceel kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie S, no. 3993, stelt in zijn geschrift met bedenkingen dat het stadsdeel geen serieuze poging heeft ondernomen om het onderwerpelijke perceel te verwerven.

Volgens vaste jurisprudentie is, zo stelt de reclamant, aan de voorwaarde tot minnelijke verwerving voldaan indien voor de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan een aanvang is gemaakt met de onderhandelingen over de minnelijke verwerving en ten tijde van het raadsbesluit voldoende aannemelijk is dat die onderhandelingen vooralsnog niet tot overeenstemming zullen leiden. De reclamant stelt aangaande het overleg dat hem bij brief van 9 september 1997 door het stadsdeel Zeeburg gevraagd is of hij bereid zou zijn tot verkoop over te gaan van zijn perceel. Na de beantwoording van voornoemde brief heeft er op 29 mei 1998 een gesprek plaatsgevonden tussen een medewerker van het stadsdeel Zeeburg en de reclamant en zijn gemachtigde. In dit gesprek is de mogelijkheid van vervangende bedrijfsruimte ter sprake gekomen, waarbij de reclamant heeft aangegeven dat zulks voor hem alleen interessant is wanneer de bedrijfsruimte wordt gecombineerd met woonruimte. Namens het stadsdeel Zeeburg is vervolgens het pand van de reclamant bezichtigd en heeft er telefonisch overleg plaatsgevonden, zo stelt de reclamant. Tijdens het horen ingevolge het tweede lid van artikel 86 van de onteigeningswet heeft de reclamant erop gewezen dat de gemeente tot op heden geen schriftelijk bod heeft uitgebracht.

Ten aanzien van deze bedenking van de reclamant overwegen Wij vooreerst dat in het algemeen niet eerder tot onteigening behoort te worden overgegaan, dan nadat een redelijke doch vruchteloos gebleken poging is ondernomen om hetgeen onteigend moet worden langs minnelijke weg te verwerven. Aan deze eis is naar Ons oordeel genoegzaam voldaan indien voor de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan met de onderhandelingen over de minnelijke verwerving een aanvang is gemaakt en ten tijde van het nemen van het raadsbesluit tot onteigening voldoende aannemelijk is dat die onderhandelingen vooralsnog niet tot het gewenste resultaat zullen leiden. Voorts zijn Wij van oordeel, dat het wel wenselijk doch niet strikt noodzakelijk is, dat ten tijde van het nemen van het raadsbesluit tot onteigening reeds een formeel bod moet zijn uitgebracht. Voldoende is dat sprake is geweest van een redelijke doch vruchteloos gebleken poging om hetgeen onteigend moet worden langs minnelijke weg te verwerven. Bij de onderhandelingen dienaangaande kan, ook zonder dat een formeel bod is uitgebracht, genoegzaam komen vast te staan dat minnelijke verwerving vooralsnog niet tot de mogelijkheden behoort. Alsdan kan een gemeente teneinde op een redelijk tijdstip tot uitvoering van het desbetreffende bestemmingsplan te kunnen overgaan in beginsel tot onteigening besluiten.

Uit het ter zake ingestelde onderzoek is gebleken dat de gemeente en de reclamant reeds geruime tijd voor de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan met elkaar in onderhandeling zijn getreden. De onderhandelingen waren - op verzoek van de reclamant - primair gericht op het vinden van vervangende bedrijfs- en woonruimte. Ten tijde van het nemen van het onderhavige stadsdeelraadsbesluit bestond er echter nog geen overeenstemming tussen de partijen. Omdat in eerste instantie is gezocht naar vervangende bedrijfs- en woonruimte en tevens omdat de gemeente desgevraagd nog geen inzicht had kunnen verkrijgen in de financiële positie van het bedrijf van de reclamant, heeft de gemeente vóór het nemen van het onderhavige onteigeningsbesluit, nog geen schriftelijk bod uit kunnen brengen.

Inmiddels, zo blijkt uit het ter zake ingestelde onderzoek, heeft de gemeente wel een schriftelijk bod gedaan op het betrokken perceel van de reclamant. Gelet op het vorenstaande zijn Wij van oordeel, dat, nu vóór de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan met de onderhandelingen over de minnelijke verwerving van het perceel van de reclamant een aanvang is gemaakt en ten tijde van het nemen van het raadsbesluit voldoende aannemelijk was, dat minnelijke verwerving vooralsnog niet tot de mogelijkheden behoort, de stadsdeelraad teneinde op een redelijk tijdstip tot de uitvoering van het onderwerpelijke bestemmingsplan te kunnen overgaan in beginsel tot onteigening van het desbetreffende perceel heeft kunnen besluiten. Het minnelijk overleg, dat ingevolge artikel 17 van de onteigeningswet aan de gerechtelijke procedure vooraf zal moeten gaan, zal wellicht alsnog tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing kunnen leiden.

Gezien het vorenstaande kunnen de bedenkingen van de reclamant onder a. er niet toe leiden, dat aan het onderwerpelijke stadsdeelraadsbesluit geheel of gedeeltelijk de goedkeuring wordt onthouden.

De reclamanten onder b., rechthebbenden op de mede ter onteigening aangewezen percelen kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie S, nos. 4331, 4332 en 4333, stellen in hun geschrift met bedenkingen allereerst dat zij dezelfde doelstelling - het uitvoeren van het bestemmingsplan - als de gemeente nastreven. De reclamanten stellen op de onderwerpelijke percelen een sloop- en nieuwbouwplan te willen realiseren. Dienaangaande hebben de reclamanten reeds in 1993 plannen ontwikkeld. Bedoelde plannen werden, aldus de reclamanten, echter diverse malen door de gemeente afgekeurd op grond van het feit dat de tekeningen in strijd waren met het toen bestaande bestemmingsplan. Een in augustus 1997 gepland overleg tussen de reclamanten en de gemeente heeft, zo stellen de reclamanten verder, niet plaatsgevonden omdat het definitieve bestemmingsplan nog niet was goedgekeurd. De gemeente zou de reclamanten wel hebben verzocht om de sloop en nieuwbouw gelijk op te laten gaan met de bouwwerkzaamheden van de woningbouwvereniging.

Tevens stellen de reclamanten dat de gemeente, in strijd met hetgeen in de onteigeningswet is voorgeschreven, nimmer een poging heeft gedaan hun onderwerpelijke percelen op minnelijke wijze te verkrijgen.

Ten aanzien van deze laatste bedenking van de reclamanten verwijzen Wij vooreerst naar hetgeen in het algemeen is overwogen bij de nagenoeg gelijkluidende bedenkingen van de reclamant onder a..

In het bijzonder overwegen Wij dat uit het ter zake ingestelde onderzoek is gebleken dat partijen reeds geruime tijd voor de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan met elkaar in contact zijn getreden, onder andere inzake de hoogte van de door de gemeente te betalen schadeloosstelling. Zo zijn reeds in 1995 telefonische contacten geweest omtrent de huuropgave van de zich op de percelen bevindende panden. Ook in 1996 en 1997 is telefonisch contact geweest tussen de gemeente en de reclamanten omtrent de schadeloosstelling. In juli en augustus 1998 hebben partijen opnieuw diverse malen telefonisch contact gehad met betrekking tot die schadeloosstelling.

Nu ten tijde van het nemen van het stadsdeelraadsbesluit voldoende aannemelijk was, dat minnelijke verwerving vooralsnog niet tot de mogelijkheden behoort, zijn Wij van oordeel dat de stadsdeelraad teneinde op een redelijk tijdstip tot de uitvoering van het onderwerpelijke bestemmingsplan te kunnen overgaan, in beginsel tot onteigening van de desbetreffende percelen heeft kunnen besluiten. Het minnelijk overleg, dat ingevolge artikel 17 van de onteigeningswet aan de gerechtelijke procedure vooraf zal moeten gaan, zal wellicht alsnog tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing kunnen leiden.

Voor de beoordeling van de stelling van de reclamanten dat zij in staat en bereid zijn zelf tot verwezenlijking van een deel van het bestemmingsplan over te gaan, dient vooreerst in het algemeen het volgende te worden overwogen.

In het kader van een voorgenomen onteigening zal moeten zijn aangetoond, dat zonder de voorgestelde grondverwerving door de gemeente het doel waarvoor wordt onteigend niet of niet in de door de gemeente gewenste vorm te bereiken is. Voorts is van belang, dat indien een grondeigenaar bereid en in staat is zelf de op zijn grond rustende bestemming(en) te verwezenlijken, onteigening voor dat doel in beginsel niet noodzakelijk is. Dit beginsel kan uitzondering lijden, indien door de gemeente ter verwezenlijking van de betrokken bestemming(en) een andere vorm van planuitvoering wordt gewenst dan de eigenaar voor ogen staat. In een dergelijk geval is onteigening echter slechts dan gerechtvaardigd, indien is aangetoond dat aan die andere vorm van planuitvoering in het publiek belang dringend behoefte bestaat. De vorm van planuitvoering welke in het publieke belang geboden is, staat overigens in eerste aanleg ter beoordeling van het gemeentebestuur. Of de betrokken grondeigenaren zelf daadwerkelijk tot planuitvoering zullen (kunnen) overgaan, hangt dan ook in hoofdzaak af van de vorm van planuitvoering. De potentiële uitvoerders van het bestemmingsplan zullen met het oog daarop inzicht moeten verkrijgen in de door de gemeente voorgestane wijze van planuitvoering, hetgeen doorgaans voor een belangrijk deel uit de toelichting op het bestemmingsplan of uit de bij dat plan behorende voorschriften al dan niet met de beschrijving in hoofdlijnen blijkt.

Ten aanzien van het gestelde van de reclamanten in dezen dient in het bijzonder het volgende te worden overwogen. Uit het ter zake ingestelde onderzoek is naar voren gekomen en door de reclamanten in het kader van het onderzoek desgevraagd niet ontkent, dat de bouwplannen zoals de reclamanten deze bij hun geschrift met bedenkingen hebben gevoegd, anders dan zij in hun geschrift met bedenkingen hebben gesteld, niet bij de gemeente zijn ingediend. Wel is door de reclamanten in 1994 een sloopvergunning aangevraagd voor de in het onderhavige onteigeningsbesluit aangewezen percelen van de reclamanten. De beslissing op deze sloopaanvraag is aangehouden omdat geen vergunning als bedoeld in artikel 30 van de Huisvestingswet (woning-onttrekkingsvergunning) is verleend. Uit het ter zake ingestelde onderzoek is verder gebleken dat een dergelijke vergunning ook niet is aangevraagd door de reclamanten.

Ook een bouwaanvraag voor een in de plaats van het te slopen bouwwerk op te richten bouwwerk, is nimmer bij de gemeente binnengekomen. De gemeente heeft er bij de reclamanten meerdere malen op aangedrongen, zo is voorts uit het onderzoek gebleken, om plannen in te dienen.

Benodigde stukken alsmede een aanvraagformulier zijn hiertoe door de gemeente ter beschikking gesteld. Ten aanzien van het vorenstaande hebben de reclamanten in het kader van het horen ingevolge het tweede lid van artikel 86 van de onteigeningswet gesteld dat de belangrijkste reden waarom zij nog geen bouwplannen - en ook geen aanvraag hiertoe - bij de gemeente hebben ingediend is dat zij nog niets hebben kunnen doen vanwege de voorgenomen wijzigingen van het bestemmingsplan. Uit de toelichting op het onderhavige bestemmingsplan blijkt echter dat het met betrekking tot de percelen van de reclamanten in het bestemmingsplan ’De Oude Indische Buurt 1997’ voor wat betreft de bebouwing, vorm en functies om een conserverende bestemming gaat. Wij overwegen dienaangaande dat - nu de gemeente in het onderhavige geval de reclamanten hier uitdrukkelijk om heeft gevraagd - het op de weg van de reclamanten had gelegen om een planuitvoering aan de gemeente over te leggen. Niet valt in te zien dat de reclamanten de bouwplannen zoals zij deze bij hun geschrift met bedenkingen hebben gevoegd, ook niet in eerdere instantie bij de gemeente hebben kunnen indienen. Voorts zouden de reclamanten jarenlang bezig zijn geweest om de huurovereenkomsten met de bewoners van de desbetreffende panden te ontbinden, een activiteit waarbij de reclamanten veel kosten zouden hebben moeten maken. Van de reclamanten is tenslotte vernomen dat zij bereid zijn tot verkoop mits de gemeente een redelijke prijs biedt.

Onder de vorengeschetste omstandigheden en alles overziende zijn Wij van oordeel, dat weliswaar is gesteld dat de reclamanten bereid en in staat zijn het bestemmingsplan op de door hun genoemde gronden zelf te realiseren, doch dat één en ander niet of nauwelijks aannemelijk is gemaakt. Wij zijn voorts van oordeel, dat voldoende is aangetoond, dat zonder de voorgestelde grondverwerving door de gemeente het doel waarvoor wordt onteigend niet of niet in de door de gemeente gewenste vorm te bereiken is.

Gezien het vorenstaande kunnen de bedenkingen van de reclamanten onder b. er niet toe leiden, dat aan het onderwerpelijke stadsdeelraadsbesluit geheel of gedeeltelijk de goedkeuring wordt onthouden.

Overige overwegingen

Het moet in het belang van de volkshuisvesting en een goede ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Amsterdam worden geacht, dat zij de eigendom van bovenbedoelde percelen verkrijgt en er bestaan ook overigens geen termen aan genoemd raadsbesluit de goedkeuring te onthouden.

Beslissing

Wij hebben goedgevonden en verstaan:

vorengenoemd besluit van de stadsdeelraad Zeeburg van de gemeente Amsterdam goed te keuren.

Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is belast met de uitvoering van dit besluit, dat met het stadsdeelraadsbesluit in de Staatscourant zal worden geplaatst en waarvan afschrift zal worden gezonden aan de Raad van State.

’s-Gravenhage, 10 april 1999.
Beatrix.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,J.P. Pronk.

Raadsbesluit

De Stadsdeelraad van het Stadsdeel Zeeburg:

gelet op de Verordening op de stadsdelen alsmede op de Onteigeningswet, met name artikel 77, eerste lid;

gezien de voordracht van het Dagelijks Bestuur van 25 augustus 1998;

overwegende:

- dat het in verband met de uitvoering van het bestemmingsplan De Oude Indische Buurt 1997 en de voortgang van de stadsvernieuwing in de Indische Buurt noodzakelijk is te beschikken over de onroerende zaken in een deel van het bestemmingsplangebied dat bekend staat als de Borneodriehoek;

- dat het desbetreffende onteigeningsplan met ingang van 2 april 1998 gedurende een periode van vier weken voor een ieder ter inzage heeft gelegen;

- dat gedurende periode van ter visie legging, derhalve tijdig, twee zienswijzen zijn ingekomen en na die periode, derhalve te laat, één zienswijze;

- dat hij zich kan verenigen met de voordracht van het Dagelijks Bestuur en het daarin gestelde tot het zijne maakt;

Besluit:

I aan te wijzen ter onteigening ten name van de Gemeente Amsterdam (stadsdeel Zeeburg) ingevolge artikel 77, 1^e lid, onder 1, van de Onteigeningswet, de onroerende zaken begrepen in het bestemmingsplan De Oude Indische Buurt 1997, gelegen aan de Borneostraat 2 tot en met 6, de Celebesstraat 1 tot en met 11 en de Delistraat 1 tot en met 3, de Borneostraat 24 tot en met 28 en de Delistraat 25, de Delistraat 2 tot en met 16, de Celebesstraat 12 tot en met 19 en de Bankastraat 1 tot en met 5 (de zogenaamde Borneodriehoek), op de bij dit besluit behorende grondplankaart aangeduid met enkele arcering en zwarte contour en vermeld in de eveneens bij dit besluit behorende lijst;

II zich te verenigen met de beoordeling van het Dagelijks Bestuur van de tijdig ingediende zienswijzen, deze beoordeling en de daaraan ten grondslag liggende motivering tot de zijne te maken en derhalve deze zienswijzen niet over te nemen en de aangevoerde bezwaren als ongegrond te beschouwen en voorts de niet tijdig ingediende zienswijze voor kennisgeving aan te nemen en niet bij de onder I bedoelde onteigening te betrekken;

III te bepalen dat:

a. de vordering tot onteigening ter uitvoering van dit besluit eerst kan worden ingesteld indien en voor zover het bestemmingsplan De Oude Indische Buurt 1997 ten aanzien van de in dit besluit bedoelde onroerende zaken onherroepelijk is goedgekeurd;

b. dit onteigeningsbesluit vervalt indien en voor zover goedkeuring wordt onthouden aan delen van het onder a. bedoelde bestemmingsplan, welke betrekking hebben op de in dit besluit genoemde onroerende zaken;

IV het Dagelijks Bestuur te machtigen om namens de gemeente Amsterdam (stadsdeel Zeeburg) te procederen in rechte, voor zover nodig als eisende zowel als verwerende partij, als bedoeld in artikel 18 van de Onteigeningswet, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep en cassatie met betrekking tot de onder I bedoelde onteigening.

Voorzitter.

Secretaris.

Behoort bij raadsbesluit d.d. 22 september 1998 nr. G/98/7/5.2