/2/png-2/RGB.png)
Gemeenteblad van Zeist
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Zeist | Gemeenteblad 2023, 230705 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Welstandsnota 2010 gemeente Zeist
De welstandsnota zoals die voor u ligt, is opgesteld in het kader van de per 1 januari 2003 herziene Woningwet (WW). De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Zeist en dient als toetsingskader voor het verlenen van vergunningen voor bouwen, zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In 2004 heeft de gemeente de eerste welstandsnota vastgesteld. Inmiddels zijn de eerste ervaringen ermee opgedaan. Hieruit bleek dat onderdelen aangepast dan wel aangevuld moesten worden. Deze herziening beoogt een verbetering van de eerste welstandsnota.
1.2 Doel en opbouw van de welstandsnota - Leeswijzer
Een welstandsnota is, kort gezegd, het beleidsdocument dat moet voorzien in de criteria die burgemeester en wethouders hanteren bij het beoordelen van een aanvraag voor een bouwwerk op welstandsvereisten. Artikel 12a van de per oktober 2010 herziene Woningwet stelt:
De gemeenteraad stelt een welstandsnota vast, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die het bevoegd gezag toepast bij de beoordeling:
- a.
- b.
Het weigeren van een aanvraag om vergunning wegens 'strijd met redelijke eisen van welstand' is ingrijpend. Dat zo'n oordeel goed is onderbouwd en de criteria democratisch zijn vastgesteld, dat het oordeel in alle openheid tot stand komt en dat er op te anticiperen valt, dat is de achtergrond van de wijziging van de Woningwet. De welstandsnota moet daaraan invulling geven op een wijze die de gevraagde duidelijkheid verschaft.
Daarnaast is het opstellen van de welstandsnota uiteraard ook een goede gelegenheid om het ruimtelijke kwaliteitsbeleid als geheel tegen het licht te houden en de plaats van welstand daarbij duidelijk te maken. De achtergronden daarvoor zijn in dit hoofdstuk 1 geschetst.
Hoofdstuk 2 van het algemeen deel (A) geeft een overzicht van de uitvoering van het beleid en de daarin opgetreden veranderingen.
Een overzicht van het beschikbare instrumentarium voor de welstandsnota is te vinden in hoofdstuk 3. Deel B begint met hoofdstuk 4 waarin een analyse van de gemeente Zeist wordt gegeven. Deze geeft antwoord op de vraag of (en zo ja, hoe) er aanleiding is om de welstandscriteria naar gebied en naar niveau te differentiëren.
Vervolgens komen de welstandscriteria aan bod. Achtereenvolgens zijn de criteria kleine plannen, objectgerichte criteria, gebiedscriteria en algemene welstandscriteria benoemd in achtereenvolgens de hoofdstukken 5, 6, 7 en 8.
De hoofdstukken 9 en 10 gaan in op de welstandstoetsing in relatie tot nieuwe projecten en excessen. Onder C zijn bijlagen te vinden die het gebruik van de nota kunnen vergemakkelijken, zoals een lijst van gebruikte begrippen.
1.3 Aanleiding en achtergronden herziening
Wie in Nederland iets wil bouwen of verbouwen van formaat heeft daarvoor een vergunning nodig. Burgemeester en wethouders mogen (en moeten!) die vergunning verlenen als het bouwwerk voldoet aan: het bouwbesluit, het bestemmingsplan, de bouwverordening én aan redelijke eisen van welstand.
Het is dus een wettelijk vereiste dat een bouwplan naar uiterlijke verschijningsvorm voldoet aan wat daarover is bepaald in de Wabo en wat er in het kort op neerkomt dat een bouwplan moet worden getoetst op zijn visuele kwaliteit, op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving. Daar is het algemeen belang mee gediend, want de buitenkant van het gebouw is de binnenkant van de stad.
Dat was in het verleden vooral een kwestie van advisering door de Welstandscommissie op basis van tamelijk globale criteria in de gemeentelijke bouwverordening:
- -
- -
- -
Dat zijn nogal algemene omschrijvingen waaraan de Welstandscommissie misschien wel maar de indiener van een bouwplan niet veel houvast heeft. De adviezen van de Welstandscommissie riepen dan ook geregeld weerstand op omdat niet duidelijk was hoe en waarom er op een aanvraag negatief (of positief) werd geadviseerd. Terecht heeft de regering zich dan ook afgevraagd of het niet mogelijk was om duidelijker en van tevoren aan te geven of een plan voldoet aan redelijke eisen van welstand.
De Woningwet van januari 2003 probeerde op die vraag een antwoord te geven door een groot aantal kleinere bouwwerken 'vergunningvrij' te verklaren. Met de invoering van de Wabo in 2010 is deze categorie bouwwerken, die niet preventief op welstand worden getoetst, verder uitgebreid. Voor bouwwerken waarvoor wel een vergunning is vereist, worden de gemeenten geacht welstandscriteria neer te leggen in een door de gemeenteraad vast te stellen welstandsnota. Alleen op grond van deze criteria mogen aanvragen door burgemeester en wethouders worden getoetst na een advies van de Welstandscommissie.
De gemeente Zeist heeft op 17 mei 2004 de eerste welstandsnota vastgesteld. Begin 2006 heeft er een evaluatie plaatsgevonden over de werkbaarheid van deze nota. Uit deze evaluatie is een aantal onderwerpen naar voren gekomen die aanpassingen behoeven. De meest in het oog springende onderwerpen zijn:
- -
- -
- -
- -
Naar aanleiding van deze evaluatie is deze herziening van de welstandsnota opgesteld.
Daarnaast zijn er vele wat kleinere aanpassingen geweest, bestaande uit het verbeteren van de begrenzingen van gebieden, het verduidelijken van kaartmateriaal en het verwerken van nieuw beleid. Ten slotte hebben er tekstuele wijzigingen plaatsgevonden.
In 2010 is deze versie aangepast aan de wijzigingen in het omgevingsrecht.
1.4 Relatie met overig ruimtelijk beleid
Welstand is onderdeel van het gemeentelijk ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Weliswaar een belangrijk onderdeel omdat het een wettelijke basis heeft, maar het kan niet de andere inspanningen op dat gebied vervangen. Voldoen aan redelijke eisen van welstand wil immers zeggen dat een zeker minimum aan zorg en zorgvuldigheid bij de totstandkoming van een bouwwerk is besteed aan de visuele kwaliteit. Niet meer maar ook niet minder.
Adequate plannen voor een goede ruimtelijke ordening zoals bestemmingsplannen en beeldkwaliteitsplannen blijven dus onverminderd noodzakelijk, evenals een doeltreffend sectorbeleid.
In feite vormt juist dit overige beleid de achtergrond voor de welstandsbeoordeling. In schema 1 is aangegeven hoe de criteria voor de welstandstoetsing worden opgebouwd vanuit het ruimtelijke ordeningsbeleid aan de ene kant en het sectorbeleid aan de andere kant.
Tegen die achtergrond is nog wel een vertaalslag nodig voor het vaststellen van welstandscriteria. Het is gewenst om van tevoren te weten hoe zwaar het belang is dat aan de visuele kwaliteit wordt gehecht: de mate waarin. Tevens moet er geanticipeerd kunnen worden op de aspecten die bij de beoordeling aan de orde zullen komen: de wijze waarop.
De criteria worden weliswaar in belangrijke mate ontleend aan de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke context, maar zijn zelf bouwkundig en situatief van aard; het gaat om het bouwwerk en de plaatsing ervan. Daarbij mag de welstandstoets niet in het vaarwater van het bestemmingsplan terechtkomen. Het bestemmingsplan regelt, voor zover nodig voor een goede ruimtelijke ordening, de
functie, de plaatsing en de afmetingen van bouwwerken. Welstandscriteria mogen de geboden ruimte in het bestemmingsplan niet wezenlijk beperken. Als het bestemmingsplan alternatieve mogelijkheden biedt, bijvoorbeeld in de plaatsing van een bouwwerk of een zekere afwisseling in de goothoogte dan kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving. Uiteraard op basis van de welstandscriteria.
Bij tegenstrijdigheden tussen welstandscriteria en het bestemmingsplan, geldt het bestemmingsplan.
In de welstandsnota kan worden verwezen naar welstandscriteria die zijn opgenomen in andere documenten zoals beeldkwaliteitsplannen.
Die moeten dan uiteraard wel voldoen aan dezelfde eisen: vaststelling in de vorm van beleidsregels door de gemeenteraad, inspraak conform de gemeentelijke inspraakverordening enzovoort. Verwerking van die criteria in de welstandsnota zelf verdient de voorkeur. Omgekeerd geldt dat waar in een gemeentelijke verordening naar een welstandstoets wordt verwezen, zoals dat in principe mogelijk is in de Algemeen Plaatselijke Verordening, de welstandsnota daarop toegesneden criteria moet bevatten. De herziene APV van Zeist bevat echter geen dergelijke verwijzingen meer.
De welstandscriteria zijn opgenomen in deze welstandsnota die door de gemeenteraad moet worden vastgesteld (artikel 12a WW). Burgemeester en wethouders én de Welstandscommissie leggen tenminste eenmaal per jaar een verslag voor aan de gemeenteraad, op grond waarvan tot bijstelling van het beleid en/of de criteria kan worden besloten (artikel 12c WW).
Beleidsregels leggen een door het bestuursorgaan zelf te voeren beleid vast en binden daarmee “in beginsel” het bestuur. Die binding berust op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Deze beginselen verzetten zich er enerzijds tegen dat het bestuursorgaan van die regels afwijkt, maar verlangen anderzijds dat iedere beslissing van het bestuur op zichzelf niet met die beginselen strijdt. Dit betekent dat burgemeester en wethouders bij de toepassing van hun welstandsbeleid moeten handelen in overeenstemming met de beleidsregels die in de welstandsnota zijn neergelegd, tenzij in een bijzonder geval de beginselen van behoorlijk bestuur dwingen tot een afwijking daarvan. Op haar beurt betekent dit voor de Welstandscommissie dat zij moet adviseren conform de criteria, maar kan adviseren dat burgemeester en wethouders van hun “inherente afwijkingsbevoegdheid” gebruik maken.
De gemeente geeft met deze welstandsnota regels voor het welstandstoezicht en zal zich ook inspannen voor de naleving daarvan. Als voor een vergunningplichtig bouwwerk geen vergunning is aangevraagd, dan wel het bouwwerk na realisering afwijkt van de tekeningen waarop de vergunning is afgegeven, krijgt de eigenaar de gelegenheid om (alsnog of opnieuw) een vergunning aan te vragen voor het gerealiseerde bouwwerk. Als deze vergunning moet worden geweigerd, bijvoorbeeld vanwege een negatief welstandsadvies, dan zal de eigenaar de situatie moeten veranderen. Burgemeester en wethouders kunnen dan degene die tot het opheffen van de situatie bevoegd is, aanschrijven om binnen een door hen te bepalen termijn de strijdigheid op te heffen.
Ook ten aanzien van bouwwerken waarvoor geen vergunning hoeft te worden aangevraagd, kan indien sprake is van ernstige mate van strijdigheid met redelijk eisen van welstand, tot aanschrijving worden besloten. (Zie de excessenregeling in hoofdstuk 10.)
In 2001 is het handhavingsbeleid in de nota “Met het oog op Zeist” door de gemeenteraad vastgesteld. De speerpunten bij het opstellen van het jaarlijkse handhavingsprogramma zijn het tegengaan van gevaar en het bevorderen van de kwaliteit van de openbare ruimte van de gemeente Zeist. Binnen de geprogrammeerde inzet (bouwinspectie) wordt zoveel mogelijk gelet op het tegengaan van excessen.
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) verplicht per 1 oktober 2010 het college van burgemeester en wethouders om vergunningplichtige bouwwerken te toetsen aan redelijke eisen van welstand. Eerder was dit onderdeel van de Woningwet. Sinds het van kracht worden van de eerste welstandsnota heeft deze toets plaats aan de hand van de vastgelegde criteria. Bij het ontbreken van zo'n door de gemeenteraad vast te stellen nota is welstandstoetsing niet meer mogelijk. In geval van een vergunning zijn burgemeester en wethouders verplicht om een advies te vragen aan een onafhankelijke Welstandscommissie.
Het is mogelijk in een vroeg stadium op basis van voorlopige schetsen overleg te hebben met de Welstandscommissie. Aan de resultaten van dit zogeheten vooroverleg kunnen rechten worden ontleend.
Het welstandsadvies op een aanvraag dient tot stand te komen in een openbare vergadering van de Welstandscommissie en dient, zeker in het geval van een negatief advies, deugdelijk te worden gemotiveerd.
Burgemeester en wethouders kunnen, mits met redenen omkleed, afwijken van dat advies. Dat kan zijn omdat zij van oordeel zijn dat de Welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria niet juist heeft geïnterpreteerd of toegepast. Dat is dus een afwijking op welstandsgronden waarvoor burgemeester en wethouders de eigen Welstandscommissie eerst de mogelijkheid bieden voor een heroverweging en daarna een second opinion kunnen vragen aan een andere deskundige. Een afwijking om andere redenen is ook mogelijk: burgemeester en wethouders hebben volgens artikel 2.10 lid 1 sub d van de Wabo de mogelijkheid om bij strijd van een bouwplan met redelijke eisen van welstand toch de vergunning te verlenen indien zij menen dat daarvoor andere redenen zijn, bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard. Ook deze afwijking moet in de beslissing op de aanvraag deugdelijk worden gemotiveerd.
Burgemeester en wethouders kunnen, ook op advies van de Welstandscommissie, eveneens afwijken van de welstandscriteria. Dit kan gebeuren bij plannen die niet voldoen aan de vastgelegde criteria maar toch niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand.
De eerste wettelijke taak van de Welstandscommissie is het uitbrengen van adviezen aan burgemeester en wethouders ten aanzien van de vraag of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, waarvoor een aanvraag om vergunning is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand. Het welstandsadvies is gebaseerd op de in deze welstandsnota genoemde criteria. De tweede wettelijke taak van de Welstandscommissie is het opstellen van een jaarlijks verslag van de werkzaamheden voor de gemeenteraad.
In de gemeente Zeist zijn alle taken van de Welstandscommissie, inclusief benoeming en ontslag van haar leden uitbesteed aan de Welstands- en Monumentencommissie Midden-Nederland (WMMN), Adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit. Samenstelling, inrichting en werkwijze van de commissie zijn geregeld in de gemeentelijke bouwverordening en het reglement van orde van de Welstandscommissie.
Hierin zijn onder meer vastgelegd: de wijze van openbaarheid van vergaderen, de verslaglegging van adviezen en de benoemingstermijn van maximaal drie jaar met eenmaal een herbenoeming van drie jaar.
De gemeente Zeist beschikt over een groot aantal monumenten. Deze worden van groot belang geacht voor de identiteit van Zeist. Bouwkundig gezien gelden voor monumenten speciale regels. Er mogen zonder vergunning geen bouw-, verbouw-, restauratie- of sloopwerkzaamheden uitgevoerd worden aan een monument. De regels ten aanzien van monumenten zijn vastgelegd in de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening.
De gemeente Zeist beschikt over een eigen gemeentelijke Monumentencommissie, een onafhankelijk adviesorgaan. Zij baseert haar advies op de redengevende beschrijving van een monument of dorpsgezicht. Hierbij is de Monumentenwet en de gemeentelijke monumentenverordening het juridische kader. Het advies heeft betrekking op de cultuurhistorische waarde van het monument en het uiterlijk aanzien (in relatie tot de omgeving).
De gemeente acht het noodzakelijk dat ook de Welstandscommissie wordt betrokken bij aanvragen in deze categorie.
Sinds de invoering van de Wabo in oktober 2010 is er een aanzienlijke categorie kleine bouwwerken, zoals aanbouwen en dakkapellen, die als ze aan bepaalde kenmerken voldoen vergunningvrij zijn. Voor het bouwen in, op, aan of bij rijksmonumenten, provinciale en gemeentelijke monumenten, evenals van rijkswege beschermde stads- en dorpsgezichten geldt die vrijstelling niet. Daarvoor geldt echter wel de bepaling dat voor die kleine bouwwerken criteria moeten worden opgesteld. Dat zijn criteria die zo duidelijk zijn dat de aanvrager op voorhand weet waaraan zijn bouwplan moet voldoen om een positief welstandsadvies te krijgen. Het is duidelijk dat bij een zo veelkleurig samengestelde categorie van panden en verschillende gebieden niet steeds op voorhand valt aan te geven hoe een ‘klein’ bouwwerk zich verhoudt tot het pand waar het in, op, aan of bij gebouwd wordt of tot het stads- of dorpsgezicht waarin het is gelegen. Bovendien is voor de beschermde monumenten voor iedere verandering een vergunning nodig. Voor bouwinitiatieven met betrekking tot normale bouwwerken die liggen in een beschermd stads- of dorpsgezicht is er geen bezwaar om de ‘gewone’ kleine plannen criteria toe te passen of zonodig de objectgerichte criteria. Als deze criteria zich niet voor toepassing lenen kan worden doorgeschakeld naar de gebiedsgerichte of algemene criteria.
Voor de grotere bouwwerken in monumentale situaties, waarvoor een vergunning is vereist gelden geen bijzondere wettelijke regels bij de welstandstoets. Een advies van de Welstandscommissie is steeds vereist en die toetst in het algemeen aan de gebiedsgerichte criteria. Die zijn niet altijd toegespitst op de toets van individuele monumentale panden, uiteraard wel voor beschermde stads- of dorpsgezichten. Uitgangspunt is voor deze categorie dat steeds toetsing op het hoogste niveau plaatsvindt en dat de gebiedsgerichte criteria worden gebruikt. Een aanvraag die betrekking heeft op een monument, dient naast de Monumentencommissie, eveneens aan de Welstandscommissie voorgelegd te worden.
In de bijlagen b en c van de welstandsnota zijn de monumentenlijsten van de gehele gemeente opgenomen. De monumentenlijst bestaat uit gebouwen met hun vaak karakteristieke omgeving, groepen van stedenbouwkundig samenhangende gebouwen en andere ensembles, zoals gevelwanden en woningblokken met hun structuur. Ook niet-bebouwde ruimten, zoals parken, plantsoenen en pleinen, die vanuit cultuurhistorisch oogpunt bepalend geacht worden voor de geschiedenis en het karakter van Zeist zijn in de lijst opgenomen voor zover ze de officiële status van rijks- of gemeentemonument hebben. Er wordt een onderscheid gemaakt in gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten, gemeentelijke structuren, en van rijkswege beschermde dorpsgezichten.
De gemeente heeft de mogelijkheid om repressief (achteraf) in te grijpen indien vergunningvrije bouwwerken in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Dit is het geval indien sprake is van excessen: buitensporigheden in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident zijn. Op grond van de wet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar dan aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken.
De welstandstoets vindt van oudsher plaats aan de hand van een aantal te beoordelen aspecten. In het kort: het gebouw in zijn omgeving, het gebouw op zichzelf, de detaillering en het kleur- en materiaalgebruik. Die indeling geeft zelf geen of onvoldoende inzicht in de inhoudelijke kant van de welstandstoets, omdat de herzieneWoningwet vraagt om zo concreet mogelijke criteria. Zij dient echter wel als basis voor de verschillende soorten criteria. Het is duidelijk dat recepten voor goede architectuur niet gegeven kunnen worden. Bij de zogenaamde kleine bouw kunnen de grenzen van wat niet in strijd met redelijke eisen wordt geacht redelijk scherp worden getrokken; een advies aan de Welstandscommissie zal daarom nog maar zelden worden gevraagd. Naarmate de complexiteit en de omvang van de bouwopgave toenemen, zullen de criteria minder letterlijk worden en wordt inschakeling van de commissie noodzakelijker. Dat geeft weliswaar minder zekerheid en duidelijkheid maar het vergroot tegelijkertijd de vrijheid voor vernieuwing en oorspronkelijkheid in het architectonische ontwerp.
Voor het beoordelen van bouwplannen geldt een getrapte benadering: eerst zal worden nagegaan of ze voldoen aan de voorwaarden om vergunningvrij gebouwd te kunnen worden. Vervolgens wordt bekeken of ze binnen de termen van de kleine plannen criteria kunnen worden afgehandeld. Voldoen ze daar niet aan dan worden ze aan de Welstandscommissie voorgelegd.
In het navolgende worden de aard en de werking van de verschillende soorten welstandscriteria beschreven.
3.2 Algemene welstandscriteria
In sommige gevallen zal teruggegrepen moeten worden op algemene criteria die aan ieder welstandsadvies ten grondslag liggen. Dat is bijvoorbeeld het geval als de indiener van een bouwplan beslist zijn eigen weg wil volgen en burgemeester en wethouders daaraan mee willen werken. Ook wanneer de kleine plannen criteria of de gebiedscriteria ontoereikend blijken zal de Welstandscommissie op deze criteria steunen in haar advies aan burgemeester en wethouders.
De algemene criteria vormen een vangnet voor die gevallen waarin de overige criteria niet toereikend zijn. Welstandscriteria 'nieuwe stijl' zijn bovendien beleidsregels waaraan het gemeentebestuur gehouden is maar waarvan de burger mag vragen ze op zijn geval niet van toepassing te laten zijn. In dat geval moet het college van burgemeester en wethouders over andere instructies aan de Welstandscommissie kunnen beschikken.
Ze zijn ook, in hun samenhang, een illustratie van de wijze waarop een onafhankelijke deskundige en geïnteresseerde commissie tot een oordeel komt, niet door het 'afvinken' van onderdelen maar door een integrale afweging. Criteria zijn er om de voorspelbaarheid en doorzichtigheid van het welstandsbeleid te vergroten, niet om gemakzucht een kans te geven.
Dit type welstandscriteria maakt deel uit van de objectgerichte criteria. Kleine plannen criteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Deze criteria hebben uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk. Per deelgebied en per welstandsniveau kunnen de kleine plannen criteria verschillen. In deze welstandsnota zijn de criteria per bouwwerk nagenoeg overal gelijk. In slechts een enkel geval vindt een afwijking van deze criteria plaats.
De gemeente kan de welstandscriteria differentiëren naar verschillende deelgebieden. Een historisch centrum vraagt om een andere benadering dan een bedrijventerrein. De wijze van indeling in gebieden kan typologisch of topografisch zijn; dat wil zeggen naar soort, zoals woon- en werkgebieden, het voorzieningencentrum, centrumrand of buitengebied. Een topografische indeling vindt plaats op grond van specifieke plaatselijke kenmerken, zoals bij de Dichtersbuurt en Bosch en Duin het geval is, ongeacht de functie die het gebied heeft. Het voordeel van een typologische indeling is ongetwijfeld de rechtszekerheid, in gelijke omstandigheden geldt een gelijk welstandsbeleid. Met een topografische indeling kan meer rekening worden gehouden met bijzondere omstandigheden, maar dat zal niet altijd tot begrip leiden voor de verschillende uitkomsten die daarvan het gevolg zijn. Bij deze welstandsnota is gestreefd naar een voor de gebruiker herkenbare en logische gebiedsindeling. Deze is gemaakt op grond van een combinatie van typologische en topografische gegevens, die terug te voeren zijn op de analyse in hoofdstuk 4.
3.6 Aanvullende criteria voor hoofdstructuur
Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeenschap i.c. de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte. De bijdrage die gebouwen en bouwwerken geacht worden daaraan te leveren, kan echter verschillend zijn. Langs de hoofdinfrastructuur van wegen, vaarwegen of spoorwegen zijn ze het visitekaartje van de stad. Deze rol rechtvaardigt het streven naar een hogere kwaliteit als het om bouwwerken gaat. Voor dergelijke plekken zijn daarom aanvullende criteria opgesteld. Gebieden waarvoor deze aanvullende criteria gelden, zijn ook afgebeeld op de welstandskaart achterin de nota. Elders gaat het vooral om het handhaven en stimuleren van een prettige basiskwaliteit voor de dagelijkse woon- en leefomgeving. Op deze basiskwaliteit zijn de gebiedsgerichte criteria toegespitst.
3.7 Toepassing van de criteria
In deel B staan de beleidsregels die het hart van de welstandsnota vormen. Hier zijn de verschillende typen welstandscriteria te vinden waaraan de ingediende aanvragen worden getoetst: de kleine plannen criteria, de objectgerichte criteria, de gebiedsgerichte criteria en de algemene criteria. Hoewel uiteindelijk vooral naar de welstandscriteria zelf zal worden gekeken voor de beoordeling, is het niet onbelangrijk om aandacht te besteden aan de ruimtelijke karakteristieken en waarden binnen de gemeente waarop deze criteria zijn gebaseerd. Om deze reden worden de criteria voorafgegaan door een ruimtelijke analyse, die zowel voor de gemeente als geheel (hoofdstuk 4) als voor de afzonderlijke gebieden (hoofdstuk 7) is uitgevoerd.
Ten behoeve van zowel de indieners van aanvragen als de toetsers van deze aanvragen is in schema 2 aangegeven op welke wijze een aanvraag aan de welstand wordt getoetst en welke (aanvullende) welstandscriteria van toepassing (kunnen) zijn per type aanvraag.
Op de volgende pagina is een vereenvoudigd schema weergegeven (schema 3). Aan dit schema kunnen echter geen rechten ontleend worden.
De welstandsnota is geen leesboek. Het zal in de praktijk vooral worden gebruikt om (liefst vooraf) na te gaan met welke eisen de indiener van een aanvraag te maken krijgt bij de vraag of het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Een verbouwing waar geen vergunning voor nodig is zal ook niet aan welstand worden getoetst.
Als het bouwplan onder de ‘veel voorkomende kleine bouwwerken’ valt (en geen monument betreft), dan kan vaak worden volstaan om kennis te nemen van de betreffende ‘kleine plannen criteria’. Voor de bouwplannen die daar niet onder vallen, gelden de gebiedscriteria en in aanvulling daarop de objectgerichte criteria voor specifieke grote bouwwerken. De gebieds- en objectgerichte criteria zijn ‘relatieve’ criteria. Zij zijn minder objectief dan die voor kleine bouwplannen, maar ze laten ook meer ruimte en vrijheid. Over de interpretatie van de gebiedscriteria en de objectgerichte criteria waakt de Welstandscommissie.
Bij twijfel daarover is het verstandig om in een vroeg stadium met de (secretaris van) de commissie te overleggen. Bij monumenten geldt dat bouwplannen niet alleen aan de Monumentencommissie worden voorgelegd, maar eveneens aan de Welstandscommissie.
Schema 3: vereenvoudigde weergave route aanvragen
Inhoud van de welstandscriteria
De welstandscriteria beogen, zo duidelijk mogelijk, weer te geven wat er van de aanvrager wordt verwacht betreffende plaats en uiterlijk van zijn bouwplan. Die maatstaven kunnen redelijk objectief zijn als het om kleine bouwwerken zoals dakkapellen en aanbouwen gaat. Genoemd kunnen worden de voor- en achterkant van de woning, de maatvoering, de hoofdvorm en de wijze van afdekking, de kleur en het materiaalgebruik. Bij grotere bouwwerken wordt met relatieve criteria gewerkt die verwijzen naar de kenmerken van de directe of wijde omgeving waarin gebouwd gaat worden. Daarbij worden dezelfde aspecten genoemd zoals de zichtbaarheid vanaf de weg, de plaats, de vorm, de kleuren enzovoort maar dan in verwijzende zin, het bouwwerk moet in zijn omgeving passen. Dat is vervolgens het beoordelingskader voor de Welstandscommissie.
Die criteria geven aldus een ondergrens aan, strikt genomen zijn ze bedoeld om bouwplannen die niet in de omgeving passen te weren. Dat is ook primair de bedoeling van het welstandstoezicht. Maar het spreekt voor zich dat de gemeente hoopt dat de criteria ook aanleiding zijn om boven dat minimum uit te stijgen en wil daar ook ruimte voor geven.
Afwijken van de welstandscriteria
Duidelijkheid (van de welstandscriteria) en vrijheid (voor de indiener van een bouwplan) gaan niet altijd samen. Criteria, die vooraf worden opgesteld brengen onontkoombaar beperkingen met zich mee, die niet altijd redelijk zijn. Ze kunnen ontoereikend zijn voor juist dat ene geval dat zulke bijzondere omstandigheden kent dat afwijken van de criteria gerechtvaardigd is. Er kan ook sprake zijn van een bijzondere oplossing, die weliswaar op een of meer punten van de criteria afwijkt maar die toch goed in de omgeving past of zelfs een verrijking voor de buurt betekent. Voor die gevallen kan de systematiek van de welstandsnota als volgt worden ingezet.
Op aanvraag en motivatie van de indiener kan een klein bouwwerk, dat niet aan de kleine plannen criteria voldoet of kan voldoen worden voorgelegd aan de Welstandscommissie met de vraag of het op de afwijkende onderdelen aan de gebiedscriteria voldoet. Een ander vergunningplichtig bouwwerk dat niet aan de gebiedscriteria voldoet kan op gemotiveerde aanvraag worden voorgelegd aan de Welstandscommissie met de vraag of het op de afwijkende punten de toets van de algemene welstandscriteria kan doorstaan. Gezien de interpretatieruimte die de gebiedscriteria bieden mogen in dat geval bijzondere eisen aan het architectonische vakmanschap worden gesteld. Het gaat immers om afwijkingen die door burgemeester en wethouders en door de Welstandscommissie goed gemotiveerd moeten kunnen worden. Tegenover de gemeenteraad maar ook tegenover diegenen die niet voor zo’n afwijking in aanmerking kwamen.
De vraag is vervolgens wat de consequentie is van die afwijkingen en van eerdere aanvragen die afwijken van de nu vastgelegde criteria en eerder met een positief welstandsadvies zijn gerealiseerd.
Bij de criteria voor kleine bouwwerken speelt de trendsetter een belangrijke rol: als het bouwplan overeenstemt met een bouwwerk dat eerder, met een positief welstandsadvies in dezelfde buurt of hetzelfde bouwblok op of aan een zelfde woning werd gerealiseerd dan wordt het geacht aan redelijke eisen van welstand te voldoen. Dat is redelijk en komt tegemoet aan de eis van rechtsgelijkheid.
Maar het is ook een instrument voor het levend houden van de welstandsnota. Goede voorbeelden uit het verleden én goede voorbeelden van de toekomst kunnen zo aan de criteria worden toegevoegd. Dat zal behalve voor de kleine bouwwerken vooral een rol spelen bij bouwwerken die regelmatig voorkomen en vergunningplichtig zijn zoals dakopbouwen en uitbreidingen van woningen over meer dan één bouwlaag.
De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor (her-) ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken en waarvoor het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook geen ruimte laat. Tezamen met het traject van stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan is het zaak toegespitste welstandscriteria voor de nieuwe bouwwerken op te stellen. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt. In de welstandsnota is hiervoor een procedurevoorschrift opgenomen (zie hoofdstuk 9).
In samenwerking met zes andere Utrechtse gemeenten heeft Zeist een gebiedsdocument voor het gemeenschappelijke buitengebied van deze gemeenten op laten stellen. De navolgende hoofdstukken zijn aan dit document ontleend in een op Zeist toegespitste vorm. Het gemeenschappelijke plangebied omvat naast Zeist de voormalige gemeenten Driebergen-Rijsenburg, Doorn, Maarn, Leersum, Amerongen (nu gemeente Utrechtse Heuvelrug) en Rhenen. In het gebiedsdocument is een aantal landschapstypen en lijnen in het landschap benoemd die de ruimtelijke hoofdstructuur van de samenwerkingsgemeenten bepalen. Verbindende elementen in het buitengebied van deze gemeenten zijn de Utrechtse Heuvelrug en de Stichtse Lustwarande. De hieruit voortgevloeide deelgebieden voor het buitengebied en welstandsniveau’s komen terug in deze welstandsnota voor de gemeente Zeist. Na de ruimtelijke analyse van het buitengebied wordt een ruimtelijke analyse van de bebouwde kom gegeven. Onder bebouwde kom wordt in dit verband bedoeld: de aaneengesloten bebouwde gebieden van Zeist, met relatief veel bebouwing.
4.2 Ruimtelijke hoofdstructuur gemeente
Het buitengebied van Zeist wordt omgeven door de gemeenten Utrechtse Heuvelrug, Utrecht, De Bilt, Bunnik, Leusden, Amersfoort en Soest. De kernen van deze gemeenten liggen op een korte afstand. Zo ligt de bebouwing van Bilthoven en Soesterberg direct aan de gemeentegrens. De plaatsen Driebergen, Bunnik, De Bilt en Utrecht liggen zeer nabij. Deze nabijheid heeft gezorgd voor vele onderlinge relaties die tot uiting komen in zichtlijnen en verkeersroutes. Op iets grotere afstand, maar ook van groot belang voor de veelal historische verkeersverbindingen over de Heuvelrug zijn Amersfoort, Leusden en Woudenberg.
Het open landschap van het Kromme-Rijngebied maakt zichtrelaties mogelijk met Bunnik. De Stichtse Lustwarande verbindt Zeist met De Bilt en Driebergen-Rijsenburg. Deze route is één van de vijf historische raamwerken binnen de gemeente. De andere vier zijn de Soestdijkerweg, de Amersfoortseweg, de Dolderseweg/ Krakelingweg/ Woudenbergseweg en de Slot-as.
Bovenregionale routes als snelwegen en spoorlijnen onderhouden relaties met Zeist door op- en afritten en de treinstations Den Dolder en Driebergen-Zeist.
4.3 Ruimtelijke hoofdstructuur van het buitengebied
Uit de analyse van het buitengebied van de regio is voor de gemeente Zeist een aantal deelgebieden onderscheiden, te weten de Beboste Heuvelrug, de Landgoederenzone en de Stichtse Lustwarande. De laatste vormt het overgangsgebied tussen de Utrechtse Heuvelrug en het landschap richting Nederrijn. Deelgebied Stichtse Lustwarande overlapt tevens (delen) van bebouwde kom. In hoofdstuk 6 wordt op dit deelgebied ingegaan. Naast de deelgebieden zijn lijnen in het landschap geanalyseerd. Deze lijnen zijn belangrijke structuurbepalende elementen.
De Heuvelrug is een in hoofdzaak aaneengesloten bosgebied met relatief weinig bebouwing maar waar indelen een relatief hoge recreatiedruk is. Het is een grote en besloten landschapseenheid met een geringe landschappelijke variatie. De begroeiing bestaat uit naald- en loofbossen met een gedeeltelijk natuurlijke struik- en kruidlaag. Tevens zijn hier enkele heidecomplexen, meertjes en zandwinplassen.
Tussen de Heuvelrug en de Kromme Rijn ligt een zone met een rijke historie van vele ridderhofsteden en landgoederen. Deze werden gesticht langs de ontginningsbases van het gebied. De Langbroekerwetering is hiervan het meest in het oog springende voorbeeld. Het overwegend open karakter van het gebied wordt afgewisseld met aangelegde bossen.
De gradiëntzone langs de N225 vormt de overgang tussen het gesloten landschap van de Heuvelrug en het open landschap van het Kromme-Rijngebied. Deze zone is bekend als de parel van de Stichtse Lustwarande. De Stichtse Lustwarande is een parkachtige en bosrijke omgeving met een lint van landgoederen.
In het plangebied bevindt zich een groot aantal lijnen die een grote rol hebben gespeeld in de ontstaansgeschiedenis van het gebied en momenteel van invloed kunnen zijn op de welstandstoetsing. Het gaat hierbij om wegen, waterlopen, en zichtlijnen. De ruimtelijke hoofdstructuur van het buitengebied wordt in hoge mate bepaald door de verschillen in open en gesloten landschappen en bebouwingsdichtheid. Globaal valt Zeist hierbij in te delen in twee soorten gebieden, het gesloten landschap van de Heuvelrug en het opener landschap van het Kromme-Rijngebied.
De overgang tussen deze twee gebieden bestaat uit de gradiëntzone, die samenvalt met de directe omgeving langs de route Utrechtseweg-Driebergseweg. Deze omgeving valt samen met de Stichtse Lustwarande.
4.4 Bebouwing in het buitengebied
Er zijn, zoals in de vorige paragrafen omschreven twee verschillende landschapstypen te onderscheiden. De bebouwing die zich in het gebied voordoet, blijkt slechts in geringe mate verband te houden met het landschapstype; de verschillen houden vooral verband met de tijd waarin de bebouwing is opgericht. Voor de voorliggende welstandsnota zijn met name de recente ontwikkelingen van belang. Ook daarvoor geldt dat zich in de gemeente Zeist vergelijkbare ontwikkelingen hebben voorgedaan.
Het bebouwingsbeeld op de Beboste Heuvelrug wordt bepaald door verspreid staande bouwmassa’s die enerzijds aan de doorgaande wegen en anderzijds verscholen in het bos liggen. De eerste bebouwing hier bestond uit buitenplaatsen die met hun tuinaanleg grote stukken bos in bezit hadden. In de loop der tijd zijn aan de wegen een enkele boerderij en een aantal woningen gebouwd. Gelijkopgaand met de verkaveling van de landgoederen hebben instellingen en complexen zich in de bossen gevestigd. Veelal trokken deze in bestaande bouwwerken van de landgoederen. Op kleinere schaal is nieuwbouw gepleegd. Na de Tweede Wereldoorlog is op kleine schaal ruimte geboden aan recreatieve bebouwing als een manege en uitgaansgelegenheden.
In het Kromme-Rijngebied komt weinig bebouwing voor. In dit gebied stonden van oudsher ridderhofsteden. In de loop der tijd zijn deze getransformeerd tot landgoederen of zijn ze verdwenen. Vanaf het eind van de negentiende eeuw begon het gebied aantrekkelijk te worden voor de gemengde agrarische bedrijven, inclusief fruitteelt. De gemengde bedrijven domineren inmiddels het beeld. Er staan zowel historische boerderijen als moderne boerderijbedrijven. Op kleinere schaal zijn er woningen en recreatieve bebouwing.
4.5 Ruimtelijke hoofdstructuur bebouwde kom
De gemeente Zeist bestaat uit verschillende kernen waarvan Zeist de hoofdkern is. Ten oosten van deze kern ligt, midden in de bossen, het dorp Austerlitz. Ten noorden van de snelweg A28 ligt tevens een aantal dorpen. Huis ter Heide is een relatief dichtbebouwde buurtschap. Bosch en Duin is een uitgestrekt villagebied waar de extensieve bebouwing langs kronkelige wegen staat. Het gebied wordt gekenmerkt door het vele bos. Aan de noordkant van de gemeente ligt tegen de spoorlijn Utrecht-Amersfoort de kern Den Dolder. Deze is ontstaan langs dit spoor nadat bedrijvigheid zich hier vestigde. Samen vormen deze gebieden de bebouwde kom van Zeist.
Al in 838 komt een vermelding van de naam Zeist voor. In de vroege middeleeuwen was Zeist een kleine nederzetting met essen, gras- en hooilanden rondom. In het overgangsgebied met de Heuvelrug ontstond in deze tijd een hele rij van primitieve brinknederzettingen, zoals Croost, de Brink, Zeist en De Breul. Deze namen zijn nog terug te vinden op de plattegrond.
Tussen 1677 en 1686 liet Willem Adriaan van Nassau een groots opgezet lustoord aanleggen: Slot Zeist. Het gehele complex, met huis en tuinen, sterrenbossen en productiebossen besloeg een gebied van ruim 5 kilometer lengte. Door de verkoop van het Slot in 1745 en de komst van de Hernhutters (Broedergemeente) nam de bevolking van Zeist sterk toe. De Hernhutters zetten een nijverheidsindustrie op die een aantrekkingskracht uitoefenden tot ver buiten Zeist en stichtten veel winkels.
Zeist werd steeds aantrekkelijker als vestigingsplaats en als toeristische trekpleister. De bevolking nam vanaf het begin van de negentiende eeuw sterk toe door de vestiging van buitenplaatsen en door de gestegen werkgelegenheid.
Vanaf het eind van de middeleeuwen tot circa 1800 wordt het kaartbeeld bepaald door allerlei grote heren die ‘woeste’ gronden van de Heuvelrug tot ontwikkeling brachten. Dit gebeurde als eerste langs de kolonisatie-as Utrecht-Amersfoort: de Amersfoortseweg.
De buitenplaatsen werden vanaf de tweede helft van de 19e eeuw aangelegd langs de Utrechtseweg- Driebergseweg, Krakelingweg, Soestdijkerweg, Dolderseweg en de Woudenbergseweg.
In de loop der tijd zijn de buitenplaatsen sterk in aantal en omvang afgenomen. Vooral na 1900, toen Zeist zich pas goed ging ontwikkelen, werden vele buitenplaatsen verkaveld. De oorspronkelijke woonfunctie is vervangen door functies als kantoren, instellingen en scholen.
De komst van de rijke buitenplaatsbezitters in de eerste helft van de negentiende eeuw bracht een nieuwe bron van werkgelegenheid met zich mee. Op het platteland kwam naast de bestaande agrarische functie ook een verzorgende functie op met veel ambachtslieden. Door de nieuwe werkgelegenheid op de buitenplaatsen nam de Zeister bevolking gestaag toe.
Tot 1900 bestond Zeist uit bebouwing langs de volgende straten: 1e en 2e Dorpsstraat, Wilhelminapark, Nooitgedacht, Voor- en Achterheuvel, Oude Arnhemseweg, Pompweg, 1e Hogeweg, 2e Hogeweg tussen de Choisyweg en de Krullelaan en aan De Brink aan het begin van de Kroostweg. De bebouwing langs deze wegen heeft een organische ontstaansgeschiedenis. In de loop der tijd heeft de bebouwing zich geleidelijk langs deze straten ontwikkeld.
De komst van de spoorweg Zeist-Utrecht uit Huis ter Heide in 1901 gaf Zeist een impuls waardoor de bevolkingsgroei sterk toenam. Het treinstation kwam aan het eind van de Slotlaan te liggen, ongeveer tegenover het huidige Bethaniëplein. Aan weerszijden van dit station werden de woongebieden Wilhelminapark en Antonpark (verder) bebouwd met kleinere villa’s en arbeiderswoningen.
De grootste groei van Zeist vond plaats tussen 1920 en 1940. Deze groei werd ingeluid door de vestiging van industrieën vanaf het begin van de twintigste eeuw. De werkgelegenheid nam toe en was niet meer eenzijdig op de buitenplaatsen gericht. Tot de Tweede Wereldoorlog werden de volgende gebieden gebouwd: Lyceumkwartier, Kerckebosch, Hoge Dennen, Pavia (prinses Beatrixlaan), Kersbergen- Griffensteijn, Patijnpark, Bloemenkwartier, Gerodorp en de omgeving van de Schaerweijdelaan.
Als gevolg van de naoorlogse nijpende woningnood moest er zo snel mogelijk een groot aantal goedkope woningen komen. Onder invloed van nieuwe stedenbouwkundige opvattingen (functionalisme) werd de opzet van toekomstige wijken wezenlijk anders dan voor de oorlog het geval was.
In eerste instantie koos men voor de voordelige zand- en heigronden aan de noordzijde van Zeist. Al voor de oorlog was begonnen met de bouw van de Indische buurt. Direct na de oorlog werd deze wijk voltooid. Daarachter kwam in het begin van de jaren vijftig het Staatsliedenkwartier, waarna in de jaren zestig de Verzetswijk werd gerealiseerd. Andere uitbreidingen in het begin van de jaren vijftig vonden plaats in Zeist-West. Het park Griffensteijn, dat toen nog gedeeltelijk was bebouwd, werd voltooid. Halverwege de jaren vijftig werd de Vogelbuurt aangelegd. Een iets later aangelegde wijk is de Fazantenbuurt.
Tussen 1956 en 1970 werden twee grootschalige flatwijken gerealiseerd aan de randen van de bebouwde kom van Zeist: aan de zuidoostkant het Kerckebosch en wat later aan de noordwestkant Vollenhove. Beide projecten waren opgezet om de grote naoorlogse woningnood op te lossen.
Na 1970 was de woningnood echter nog niet opgelost, met als oorzaak dat de flatwoningen geen aantrekkingskracht konden uitoefenen op mensen die een betere woning zochten. Men wilde graag verhuizen naar eengezinswoningen. Hiertoe werden na 1970 wijken gebouwd waar het accent meer lag op de bouw van laagbouwwoningen. Achtereenvolgens werden in de jaren zeventig de volgende buurten ontwikkeld: Nijenheim, Couwenhoven, Brugakker, De Clomp en als laatste Crosestein.
Daarnaast hebben ook moderne invullingen plaatsgevonden. Voorbeelden hiervan zijn het Lyceumkwartier de nieuwbouw rond de Schapendrift.
De ruimtelijke hoofdstructuur van Zeist wordt bepaald door een aantal elementen en lijnen. Dit zijn de oriëntatie van Zeist op het boslandschap en het rivierenlandschap, het gradiëntlandschap, de Slot- aanleg, de pluriformiteit in de structuur van de stad en van het centrum, de karakteristieke stedenbouwkundige structuren rond groenelementen en de beeldkwaliteit van de entrees en van de invalswegen.
De groenstructuur is een essentieel onderdeel van de ruimtelijke structuur van Zeist. In de groenstructuur is de landschappelijke relatie met de omgeving vastgelegd. In de landschappelijke omgeving ligt ook de cultuurhistorische basis verankerd.
Binnen de bebouwde kom van Zeist bestaan de belangrijkste structurele groenelementen uit onder meer de buitenplaatsen langs de Utrechtseweg en de Driebergseweg, het Sanatoriumbos, de zone Griftlaan, de parken en laanbeplantingen, Zeist-Zuid en het Molenbosch.
De hoofdwegen en invalswegen van de stad Zeist zijn in vorm en functie tevens regionale verbindingen. Deze invalswegen, met hun overwegend groene karakter, zijn zeer bepalend voor het landschappelijke karakter van Zeist. De invalswegen en entrees van de stad zijn niet alleen in technisch opzicht structuurbepalend voor de stad, zoals hoofdwegen dat in elke stad zijn. De esthetische waarde van deze hoofdwegen voor de stad Zeist is met betrekking tot de ruimtelijke karakteristiek van de stad ook zeer waardevol. De beleving van Zeist wordt tevens bepaald door de entreepunten. De belangrijkste entreepunten van Zeist zijn het landgoed Vollenhove en Bloemenheuvel en Huis ter Heide, ter plaatse van de aansluiting op de A28. Regionale entreepunten liggen bij het Slot Zeist, Hoog Beek en Royen, Hertenkamp en de Boulevard.
Daarnaast beschikt Zeist ook over structuurbepalende waterwegen: Blikkenburgervaart, de Zeistergrift en de Biltsegrift.
Hoofdwegen in Zeist zijn van oudsher structuurbepalende elementen in de opbouw van de stad geweest. Door het gemeentelijke grondgebied lopen de rijkswegen A12 en de A28. De provinciale wegen vormen de verbinding tussen de rijkswegen en de lokale wegen. Veel van de hoofdwegen van Zeist zijn onderdeel van het provinciale netwerk: de Dolderseweg, de Woudenbergseweg, de Amersfoortseweg en de Driebergseweg.
De N225 (Utrechtseweg-Driebergseweg) vormt een belangrijke noordwest-zuidoost schakel tussen Utrecht en Driebergen-Rijsenburg/ Doorn. Noordwest-zuidoost verbindingen hebben hun oorsprong in de watergangen tussen de Heuvelrug en het Kromme-Rijngebied (zoals de Zeister- en Biltse Grift). Eveneens wordt de functie van de oost-west schakel Laan van Beek Royen-Woudenbergseweg duidelijk, namelijk de verbinding tussen de route Utrechtseweg-Driebergseweg en de route Krakelingweg- Woudenbergseweg. De Boulevard is een belangrijke route vanaf de snelweg.
De Oude Arnhemseweg/ Hogeweg/ Oude Arnhemsebovenweg en de Bergweg-Panweg zijn de oudste doorgaande routes van Zeist en gezichtsbepalend vanwege de belangrijke functie als toevoerroute naar het centrum. Hoofdwegen vanaf de Utrechtseweg hebben allen een noordwest-zuidoost richting, evenals de vele buurtwegen van Zeist.
Het dorp Austerlitz heeft zijn oorsprong in het jaar 1804, met de komst en vestiging van het Franse leger. Ten bate van Kamp Austerlitz werd in 1804 de Woudenbergseweg aangelegd die rond 1830 werd verlengd tot aan Woudenberg.
Na vertrek van het leger vestigden bos- en landbouwers zich in Austerlitz. Het dorp ontstond door de bouw van drie boerderijen. Rond de voornaamste pomp kwam een nederzetting, het tegenwoordige Dorpsplein en de Schoolweg. Samen met de bomenrijen vormt dit gebied een waardevolle stedenbouwkundige eenheid. Uiteindelijk kreeg het dorpje twee kernen: tussen de Austerlitzseweg en Oude Postweg en rond de waterput. Het rechthoekige wegenpatroon in het dorp herinnert nog aan het legerkamp, dat volgens een gebruikelijk strak patroon was opgezet. De bosranden, het plein en de tuinen bepalen in hoofdlijnen de sfeer van het dorp. De linten zijn in de loop der tijd geleidelijk opgevuld met voornamelijk vrijstaande bebouwing. Na WOII zijn kleinschalige nieuwbouwbuurten aan de rand van het dorp ontwikkeld.
Den Dolder kwam tot ontwikkeling na vestiging van een halte langs de in 1895 aangelegde spoorlijn Amersfoort-Utrecht. De buurtschap kwam tot ontwikkeling vanaf 1902, toen een zeepfabriek zich hier vestigde. Bij de zeepfabriek werden enkele arbeiderswoningen gebouwd en langzaamaan ontwikkelde Den Dolder zich tot een buurtschap. Ook de komst van de Willem Arntszhoeve in 1906 is belangrijk geweest voor de ontwikkeling van Den Dolder. De kern is ruimtelijk niet scherp begrensd. Het ligt weliswaar in het bos, maar aan de noord- en oostzijde is het landschap opener. Door de verspreide bebouwing (o.a. van de instellingen) waaiert Den Dolder als het ware uit, het landschap in. Doordat ook binnen de kern een weinig samenhangende opbouw van woonwijken en industrie bestaat, kan ook hier niet van een eenduidig karakter gesproken worden.
Bovendien ontbreekt een ruimtelijk centrum. Het voorzieningencentrum bestaat uit een zeer brede weg met parkeergelegenheid voor de voorzieningen. Een globaal onderscheid binnen de kern is mogelijk tussen het gebied ten noorden en ten zuiden van de spoorlijn. Het noordelijk deel bestaat namelijk vooral uit eengezinswoningen met tuinen en heeft een vrij open karakter. Het zuidelijk deel heeft een meer gesloten bossfeer met villabebouwing. Instellingen en buitenplaatsen liggen buiten de bebouwde kom.
Na aanleg van de Amersfoortseweg in 1652-1653 werd de buitenplaats Zandbergen gesticht. Het buurtschap Huis ter Heide dateert uit 1654 en is genoemd naar herberg ‘t Huys ter Heyde gebouwd in 1654 langs deze weg.
Toen in 1902 de spoorlijn Utrecht-Zeist werd aangelegd en Huis ter Heide een halte kreeg, begon het buurtschap zich goed te ontwikkelen met de aanleg van de villaparken Bosch en Duin en Zandbergen. Zo ontstond een meer geclusterde en kleinschalige bebouwing in Huis ter Heide. Men treft verschillende soorten woningen aan: villa’s, arbeiderswoningen, middenstandswoningen, (voormalige) landgoederen en een enkele boerenwoning. Huis ter Heide valt op door de relatief hoge dichtheid aan woningen te midden van vele villawijken.
Aan de stedenbouwkundige structuur is goed de geleidelijke ontwikkeling van Huis ter Heide te zien binnen de bestaande wegenstructuur. De oudste bebouwing bestaat uit enkele boerenwoningen uit 1900 aan de Prins Alexanderweg. Later zijn er in de eerste twee decennia villa’s en arbeiderswoningen bijgekomen. In 1910 werd de Prins Alexanderstichting, een gestichtsgebouw voor 40 slechtziende kinderen gebouwd. Bebouwing aan de Korte Bergweg is van later datum, namelijk vanaf 1920. De grotere bouwwerken hebben diepere voortuinen dan de overige bebouwing. Recente (projectmatige) nieuwbouwinvullingen komen ook voor.
De gemeente differentieert de welstandscriteria naar gebieden op basis van gelijksoortige karakteristieken en aanwezige ruimtelijke kwaliteiten. Zo vraagt een historisch lint om een andere benadering dan een grootschalig industrieterrein. Niet alle gebieden kunnen gelijk behandeld worden. De zwaarte van de gebiedsgerichte criteria zal dan ook variëren al naar gelang de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten.
De wijze van indeling in gebieden kan functioneel of topografisch zijn; dat wil zeggen naar soort gebruik zoals woon- en werkgebieden, het voorzieningencentrum, centrumrand, buitengebied, enzovoort of naar specifieke plaatselijke kenmerken zoals de dijklinten, oude bebouwingslinten, et cetera, los van de functie die het gebied voor de gemeente heeft.
De gebiedsindeling voor de welstandsnota moet vooral van praktische aard zijn. Aan de ene kant is het handig om zoveel mogelijk gebieden van gelijke typologie bij elkaar te houden, aan de andere kant moet de indeling ook goed aansluiten bij de gebruikelijke wijkindeling, zodat deze herkenbaar is voor de burger.
Wel is getracht de verschillende onderscheiden woon- en werkgebieden zoveel mogelijk te voorzien van gelijke welstandscriteria. Het voordeel hiervan is de rechtszekerheid: in gelijke omstandigheden geldt een gelijk welstandsbeleid. Door de gebiedsgerichte criteria te relateren aan de specifiek aanwezige ruimtelijke kwaliteiten kan eveneens rekening worden gehouden met plaatselijke bijzonderheden en waarden.
4.7 Aanvullende criteria voor hoofdstructuur
Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeenschap i.c. de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de bijdrage die gebouwen en bouwwerken geacht worden daaraan te leveren. In alle gebieden van de stad gelden daarom de bij de betreffende gebiedsbeschrijving opgenomen criteria (zie hoofdstuk 6 en 7). Waar geen beeldbepalende waarden in het belang zijn, volstaat het beleid met een minimum aan welstandcriteria voor het behoud van een zekere ruimtelijke basiskwaliteit.
Sommige van deze gebieden vragen om meer aandacht. Deze extra aandacht komt tot uiting in aanvullende welstandscriteria. De aanvullende criteria hebben een meer gedetailleerde uitwerking.
Zo gelden voor drukke routes, verblijfsgebieden en cultuurhistorisch waardevolle gebieden aanvullende welstandscriteria. De welstandtoetsing is slechts een deelaspect van het totale ruimtelijke kwaliteitsbeleid. Op de welstandskaart staan daarom alleen die structuren aangegeven waarvoor het zinnig en mogelijk is om aanvullende welstandscriteria op te nemen. Dit zijn:
Soestdijkerweg, Dolderseweg, Nieuwe Dolderseweg, Amersfoortseweg, Zandbergenlaan, Boulevard, Dijnselburgerlaan, Oude Woudenbergse Zandweg, Krakelingweg, Woudenbergseweg, Zeisterweg, Traayweg, Oude Postweg, Austerlitzseweg, Laan van Beek en Royen, Jagersingel, Oranje Nassaulaan, Oranje Nassauplein, Julianaplein, Arnhemse Bovenweg, Panweg, Bergweg, De Dreef, Kromme-Rijnlaan, Griftlaan, Waterigeweg, Koelaan, Oude Arnhemseweg, Schaerweijdelaan, Lindenlaan, Slotlaan, Verlengde Slotlaan, Heideweg, Griffensteijnseplein, Louise de Colignyplein, Bergweg, Panweg.
Op de welstandskaart zijn straten aangegeven met lijnen. Dit houdt in dat aanvullende criteria gelden voor panden die hun adres hebben op de betreffende (delen van) straten en/ of zichtbaar zijn vanaf die (delen van) straten.
Daarnaast zijn er enkele waardevolle gebieden, die een belangrijke openbare of historische betekenis hebben voor geheel Zeist. Dit zijn het Centrumgebied, de Stichte Lustwarande en de Stationsomgeving. Hier zijn voor het gehele gebied gedetailleerde criteria opgesteld. Hier gelden daarom geen aanvullende criteria voor de genoemde routes. Op de welstandskaart zijn de routes om dezelfde reden niet afgebeeld.
Zoals in deel A van deze nota is uiteengezet, verplicht het nieuwe artikel 12a van de Woningwet de gemeenteraad om – indien zij op welstand wil laten toetsen - een welstandsnota vast te stellen waarin criteria zijn opgenomen die worden toegepast bij de beoordeling of een bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Die criteria zijn, zo zegt lid 3 van dat artikel, zoveel mogelijk toegesneden op de onderscheiden categorieën bouwwerken en die criteria kunnen verschillen naargelang de plaats waar een bouwwerk is gelegen. Er zijn dus twee soorten criteria, die op zichzelf of in combinatie met elkaar worden gebruikt:
- 1.
- 2.
Over de objectgerichte criteria zegt het nieuwe wetsartikel ook nog, in lid 4, dat er bij algemene maatregel van bestuur voorschriften kunnen worden gegeven omtrent categorieën van bouwwerken en de daarop toe te passen welstandscriteria.
In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bouwwerken opgesomd, die onder bepaalde voorwaarden vergunningvrij, en dus niet preventief op welstand worden getoetst. Daarnaast is het betreffende bouwwerk slechts vergunningvrij als het voldoet aan de eisen van het bestemmingsplan. Informatie hierover is ook te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente.
Dit hoofdstuk geeft inzicht in de regels omtrent een aantal veel voorkomende bouwwerken. Het gaat om de volgende bouwwerken:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
- 9.
Wanneer een vergunning moet worden aangevraagd is het bestemmingsplan op de eerste plaats maatgevend voor wat betreft afmetingen, voorgevelrooilijnen enzovoort. Als dat geen bezwaar oplevert, dan zal het bouwplan aan de kleine plannen criteria worden getoetst. Voldoet het daar niet aan, dan wordt de indiener van de aanvraag in overweging gegeven die aan te passen. Als er redenen zijn om van de kleine plannen criteria af te wijken omdat er sprake is van een bijzondere situatie of omdat er twijfel bestaat aan de toepasbaarheid er van, dan kan, al dan niet op verzoek van de aanvrager, het bouwplan mede worden getoetst op de gebiedsgerichte en algemene welstandscriteria.
Bij de opzet van de kleine plannen criteria is onderscheid gemaakt tussen de voor- en achterkant. De voorkant is de voorgevel en de zijgevel grenzend aan openbaar toegankelijk gebied. De achterkant is de achtergevel en de zijgevel die niet openbaar toegankelijk gebied grenst.
Naar inhoud hebben de kleine plannen criteria, indien van toepassing, betrekking op de volgende aspecten:
- -
- -
- -
- -
- -
Indien gewenst worden de kleine plannen criteria bijgesteld bij de gebiedsgerichte criteria. Daaraan zal in het bijzonder behoefte bestaan bij beeldbepalende elementen die tot een hoger welstandsniveau leiden, bij een beschermd stads- of dorpsgezicht of bij een afwijkende bebouwingstypologie (zoals bij woningbouw uit de zeventiger jaren, waar het bij- en aanbouwen aan de voorzijde gebruikelijk was).
Per categorie wordt een overzicht gegeven hoe burgemeester en wethouders met de welstandstoets in de kleine plannen criteria omgaan. Eerst wordt gekeken of een vergelijkbaar voorbeeld in de omgeving is gerealiseerd, daarna of de architect van de woning(en) al een ontwerp voor het bouwwerk heeft gemaakt. De gemeente kan deze trendsetter als welstandstoets gebruiken of verplicht stellen.
Voor als een dergelijk voorbeeld niet aanwezig is volgen de criteria waaraan het bouwplan getoetst wordt. Er wordt vervolgens verwezen naar de gebiedsgerichte criteria, die minder of meer eisen kunnen inhouden voor het betreffende bouwwerk op een bepaalde locatie.
In onderstaande schematische tekeningen uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een aan- of uitbouw vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).
Belangrijk is waar u wilt bouwen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een bijbehorend bouwwerk aan de voorkant van de woning of aan een andere naar het openbaar gebied gekeerde zijkant niet zonder vergunning worden gebouwd. Uitzonderingen op deze regel vormen de kleine bouwwerken die zonder omgevingsvergunning op het gehele erf gebouwd mogen worden, indien ze maximaal 1 meter hoog zijn en kleiner dan 2 m2. Wel geldt voor dit soort bouwwerken de eis dat het erf waarop gebouwd wordt voor minder dan 50% bebouwd wordt.
Als uw bijbehorende bouwwerk aan de volgende voorwaarden voldoet mag u het zonder omgevingsvergunning bouwen:
- 1.
- 2.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
Bij bovenstaande geldt, dat als er door de bouw van een bijbehorend bouwwerk een ruimte ontstaat die de 2,5 meter zone overschrijdt, dan geldt voor die gehele ruimte de eis van een ondergeschikt gebruik. Alleen als de ruimte binnen of ter hoogte van de 2,5 meter zone wordt afgescheiden met een scheidingsconstructie (muur of pui), kan de ruimte gebruikt worden voor de uitbreiding van de primaire functie van het hoofdgebouw, bijvoorbeeld als woonkamer.
Ondergeschikt gebruik wil zeggen dat u de bijbehorende bouwwerken niet mag gebruiken als slaap- of woonkamer, keuken en dergelijke. Een bijbehorend bouwwerk buiten de 2,5 meter zone mag alleen gebruikt worden als bijvoorbeeld garage, bijkeuken, atelier, tuinhuisje, (fietsen)berging of hobbyruimte.
De hoogte van een aan- of uitbouw wordt gemeten vanaf het aansluitende afgewerkte terrein. Er wordt dus bijvoorbeeld gemeten vanaf het aansluitend grondniveau (veelal de tuin) of de bestrating. Het gaat om buitenwerkse maten gemeten tot aan de nokhoogte van het bouwwerk. Als het nodig is om dit terrein eerst op te hogen voordat daarop de aan- of uitbouw wordt neergezet, dan geldt die nieuwe hoogte als uitgangspunt.
5.2.2 Criteria voor aan- of uitbouwen aan de achterkant
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de aan- of uitbouw waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
- C.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
5.2.3 Criteria voor aan- en uitbouwen aan de voorkant
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de aan- of uitbouw waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
- C.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
5.3 Bijgebouwen of overkappingen
In onderstaande schematische tekeningen uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een bijgebouw of overkapping vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).
Belangrijk is waar u wilt bouwen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een bijbehorend bouwwerk aan de voorkant van de woning of aan een andere naar het openbaar gebied gekeerde zijkant niet zonder vergunning worden gebouwd. Uitzonderingen op deze regel vormen de kleine bouwwerken die zonder omgevingsvergunning op het gehele erf gebouwd mogen worden, indien ze maximaal 1 meter hoog zijn en kleiner dan 2 m2. Wel geldt voor dit soort bouwwerken de eis dat het erf waarop gebouwd wordt voor minder dan 50% bebouwd wordt.
Als uw bijbehorende bouwwerk aan de volgende voorwaarden voldoet mag u het zonder omgevingsvergunning bouwen:
Ondergeschikt gebruik wil zeggen dat u de bijbehorende bouwwerken niet mag gebruiken als slaap- of woonkamer, keuken en dergelijke. Een bijbehorend bouwwerk buiten de 2,5 meter zone mag alleen gebruikt worden als bijvoorbeeld garage, bijkeuken, atelier, tuinhuisje, (fietsen)berging of hobbyruimte.
5.3.2 Criteria voor bijgebouwen of overkappingen aan de achterkant
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van het bijgebouw of de overkapping waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
- C.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
5.3.3 Criteria voor bijgebouwen of overkappingen aan de voorkant
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van het bijgebouw of de overkapping waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
- C.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
5.4 Kozijn- of gevelwijzigingen
In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een kozijn- of gevelwijziging vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).
Belangrijk is waar u uw kozijn of gevel wilt veranderen of waar u een kozijn wilt plaatsen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan openbaar toegankelijk gebied (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mogen kozijn- en gevelwijzigingen aan de voor- en zijkant meestal niet zonder vergunning worden uitgevoerd.
Een kozijn- of gevelwijziging is vergunningvrij als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- 1.
- 2.
- 3.
5.4.2 Criteria voor kozijn- of gevelwijzigingen
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de kozijn- of gevelwijziging waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
- C.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een dakkapel vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).
Belangrijk is waar u de dakkapel wilt plaatsen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan openbaar toegankelijk gebied (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een dakkapel aan de voorkant en zijkant van de woning meestal niet zonder vergunning worden gebouwd.
Voor het vergunningvrij plaatsen van een dakkapel gelden de volgende voorwaarden:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
5.5.2 Criteria voor dakkapellen aan de achterkant
De wetgever heeft kaders gegeven voor vergunningvrije dakkapellen op het achterdakvlak en het niet- openbare zijdakvlak. Voor bouwplannen voor dakkapellen die niet aan de eisen voor vergunningsvrij bouwen voldoen, sluit de gemeente bij de bedoeling daarvan aan, door op het achterdakvlak en het niet- openbaar gelegen zijdakvlak – onder voorwaarden – enige vrijheid te bieden in plaatsing van dakkapellen van dezelfde omvang als wat vergunningvrij is toegestaan.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, geldt dat een dakkapel aan redelijke eisen van welstand voldoet als het bouwwerk overeenkomstig een bestaande dakkapel is in hetzelfde bouwblok dan wel bij een gelijke woning als deze minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies en een vergunning is gerealiseerd.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
5.5.3 Criteria voor dakkapellen aan de voorkant
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de dakkapel waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
- C.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
1) In een blok qua vorm, detail, materiaal en kleur aansluiten op belendingen
2) Breedte maximaal 50 % van de breedte van het voordakvlak van de woning
3) Zijwanden minimaal 100 cm vrijhouden vanaf de rand- of de (staande) kniklijn van het dakvlak, gemeten in de lijn aan de bovenkant van het boeiboord
4) Bij een gebroken dak (bijvoorbeeld mansardekap) mogen geen dakkapellen in het bovenste dakvlak worden geplaatst
5) Er mogen geen dakkapellen boven elkaar worden geplaatst, geen afwijkende vormen in het voordakvlak
5.6 Erf- of perceelafscheidingen
In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels hieronder is te zien wanneer een erfafscheiding vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).
Belangrijk is waar u een schutting of tuinmuur wilt plaatsen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een schutting of tuinmuur aan de voor- en zijkant van de woning niet zo snel zonder omgevingsvergunning worden geplaatst.
Als de afscheiding hoger is dan 1 meter maar niet hoger dan 2 meter kunt u deze zonder omgevingsvergunning plaatsten. De afscheiding moet dan wel aan de volgende voorwaarden voldoen:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
5.6.1 Criteria voor erfafscheidingen
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de erfafscheiding waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
- C.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
Rolluiken zijn voorzieningen om ruiten van gebouwen tegen inbraak en vandalisme te beschermen. Deze voorzieningen kunnen de omgeving echter ook een onherbergzaam aanzien geven, wat verloedering juist in de hand werkt. Daarom stimuleert de gemeente in de eerste plaats het toepassen van alternatieve oplossingen zoals geweldbestendig glas of elektronische beveiligingssystemen. Onderstaande criteria kunnen, wanneer vergunningvrij, worden gezien als aanbevelingen die kunnen bijdragen aan een verzorgd gevelbeeld.
Voor woningen en aan de achterkant van ander gebouwen is het toepassen van luiken en rolluiken vergunningvrij. Aan de voorkant van andere gebouwen zijn ze aan de buitenzijde niet vergunningvrij aan, maar wel aan de binnenzijde als ze voor tenminste 75% doorzichtig zijn.
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van het rolluik waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een antenne vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).
Belangrijk is waar u een antenne wilt plaatsen. In de regel geldt dat alles wat grenst aan de openbare ruimte (weg of groen), zoals de voorkant en bij hoekwoningen de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden gebouwd. Daarom mag een antenne meestal niet vergunningvrij op het voorerf (voor of aan de voorgevel) worden geplaatst.
Als u vergunningvrij een antenne wilt plaatsen moet dit aan de volgende voorwaarden voldoen:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Bij de bepaling van de hoogte van een antenne is de hoogte van een antenne te meten vanaf de voet van de antenne. Als deze op een antennedrager staat (bijvoorbeeld een mast waaraan de antenne is bevestigd), dan is het de gezamenlijke hoogte van drager en antenne gemeten vanaf de voet van de antennedrager. Als de antenne of antenne met drager aan de gevel is bevestigd, dan wordt de (gezamenlijke) hoogte gemeten vanaf het punt waar de antenne boven het dak komt.
5.8.2 Criteria voor (schotel)antennes
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van de (schotel)antenne waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een zonnepaneel of zonnecollector vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).
Om een zonnecollector of zonnepaneel vergunningvrij te mogen plaatsen moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Komt de zonnecollector of het zonnepaneel op een plat dak, dan geldt dat de collector of het paneel ten minste net zo ver verwijderd moet blijven van de dakrand als de collector of het paneel hoog is. Is het hoogste punt van de collector bijvoorbeeld 50 centimeter, dan moet de afstand tot de dakrand(en) ook minimaal 50 centimeter zijn
- 5.
5.9.2 Criteria voor zonnepaneel of -collector
Deze criteria komen aan de orde als het bouwplan niet vergunningvrij is. Indien een aanvraag om vergunning betrekking heeft op een monument, dan wordt deze altijd om advies voorgelegd aan zowel de gemeentelijke Monumentencommissie als de Welstandscommissie.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van het zonnepaneel of -collector waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, al dan niet voldoet aan redelijke eisen van welstand worden de volgende criteria toegepast:
- A.
- B.
het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
In onderstaande schematische tekening uit brochures van het ministerie van VROM en de regels op de volgende pagina is te zien wanneer een dakraam vergunningvrij is (meer informatie is te vinden op www.omgevingsloket.nl of te vragen bij de gemeente).
Het plaatsen van een daglichtvoorziening is vergunningvrij als het aan de volgende voorwaarden voldoet:
- 1.
- 2.
- 3.
- A.
Indien niet aan bovenstaande criteria wordt voldaan, dient het bouwplan aangepast te worden of te worden afgekeurd. Alleen bij zwaarwegende argumenten kan in afwijking van de kleine plannen criteria een bouwplan aan de Welstandscommissie voorgelegd worden. In dat geval zullen de object- en/ of gebiedsgerichte criteria worden geraadpleegd.
Objectgerichte criteria kunnen worden ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van specifieke objecten, zoals boerderijen of instellingen en van kleine bouwplannen zoals aan- en bijgebouwen. Ze hebben met elkaar gemeen dat het object, het bouwwerk zelf bij de toetsing voorop staat. Voor kleine bouwplannen geldt daarbij een getrapte benadering:
- 1.
- 2.
- 3.
Objectgerichte criteria zijn objectgerichte welstandscriteria voor bouwwerken die zo specifiek zijn dat ze, ongeacht het gebied waarin ze worden geplaatst, een eigen serie welstandscriteria vergen. De opzet van deze objectgerichte beoordelingskaders is vergelijkbaar met de gebiedsgerichte beoordelingskaders. Ook hierbij gaat het steeds om relatieve welstandscriteria. De bouwplannen worden altijd aan de Welstandscommissie voorgelegd, die bij de beoordeling de criteria toepast in het licht van het concrete bouwplan. De objectgerichte criteria gelden voor alle vergunningplichtige bouwplannen in het buitengebied en voor vergunningplichtige reclame-uitingen.
Op basis van de ruimtelijke analyse van het buitengebied van Zeist is vast te stellen dat het aantal objecten in het buitengebied van Zeist gering is. Het gaat om zo’n 20-30 gebouwen/complexen. De impact van de verschijningsvorm van deze objecten op het buitengebied is echter zodanig dat specifieke objectgerichte criteria opgesteld zijn.
Hoewel bij de beoordeling van een bouwplan in het buitengebied de objectgerichte criteria doorslaggevend zijn, is het echter raadzaam om altijd de relevante gebiedsbeschrijving en -criteria (Beboste Heuvelrug, Kromme-Rijngebied) te raadplegen. Daarnaast kan het voorkomen dat er een afwijking van de kleine plannen criteria voor komt. Indien dit het geval is, dan wordt dat specifiek genoemd.
Voor de volgende objecten zijn objectgerichte criteria opgesteld:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Indien de in deze nota gestelde criteria en gestelde randvoorwaarden niet corresponderen met de bestemmingsplanvoorschriften, dan zijn de bestemmingsplanvoorschriften te allen tijde bepalend. De criteria zijn in dit geval indicatief.
6.1 Object ‘Hallehuisboerderij’
Een in de gemeente Zeist voorkomend historisch boerderijtype is de hallehuisboerderij. Kenmerkend voor deze boerderijen is dat het woongedeelte, het voorhuis, en het werkgedeelte, het achterhuis, onder één doorlopende kap zijn geplaatst, waarvan de lengteas meestal evenwijdig aan de verkavelingsrichting ligt. Het voorhuis is op de weg georiënteerd kent aan de voor- en zijkant meestal geen uitbouwen. Een brandmuur scheidt woonhuis en schuurgedeelte van elkaar. Het bedrijfsgedeelte kenmerkt zich door de centrale plaats van de deel tussen de stallen in de middenbeuk. De stallen en opslagruimte bevinden zich onder een groot dak met lage zijbeuken. Door deze lage zijbeuken komt hier het dak van een hallehuisboerderij tot dicht aan de grond. De meeste hallehuisboerderijen dateren uit de negentiende eeuw, hoewel ook enkele boerderijen uit de zeventiende en achttiende eeuw voorkomen. Daarnaast zijn tot in de eerste helft van de twintigste eeuw nog moderne varianten op het hallehuistype gebouwd.
Karakteristieke voor- en zijgevel van het hallehuis
Vanuit deze standaardvorm ontwikkelde zich in verschillende streken een aantal varianten. Het langhuistype, met een rechthoekige plattegrond komt daarvan in Zeist relatief het meeste voor. Daarnaast ontwikkelde zich de in Zeist nauwelijks voorkomende T- of dwarshuisboerderij, waarbij het woonhuis dwars op het achterhuis staat en het voorste gedeelte van de zijgevel is opgeheven tot het niveau van de voorgevel. Het woonhuis is veelal voorzien van een schilddak dat haaks staat op het grote zadeldak van het bedrijfsgedeelte. Een andere variant is de krukhuisboerderij, waarvan slechts één zijgevel is opgehoogd en verlengd zodat een L-vormige plattegrond is ontstaan. Deze is in de gemeente niet aangetroffen.
De één bouwlaag hoge massa wordt gedekt door een fors zadeldak waarvan de nokuiteinden eventueel zijn afgewolfd. Bij modernere varianten komen mansardekappen voor. De daken zijn gedekt met riet, gebakken pannen of een combinatie van beide. Vaak hebben rieten kappen een gedeelte met pannen voor de opvang van regenwater. De bakstenen schoorstenen zijn vaak midden op de nok geplaatst. Tuitgevels, waarbij de geveltop wordt beëindigd door de schoorsteen, komen ook voor.
De voorgevels van de oudere boerderijen, uit de zeventiende en achttiende eeuw, hebben een indeling bestaande uit vier of vijf traveeën. In het midden bevinden zich twee vensters of een voordeur met rechts daarvan een opkamervenster met kelderlicht en links ervan een kleiner venster. Op de zolderverdieping bevindt zich een klein venster of een luik. De negentiende-eeuwse voorgevels hebben een meer symmetrische indeling met beneden twee of vier vensters van dezelfde afmeting met eventueel een centraal geplaatste deur. In de geveltop bevinden zich minder en kleinere ramen en/of een serlianavenster. Dit leidt aan de voorkant tot een hiërarchische opbouw van de gevel. De gevelopeningen aan de voorzijde van het woonhuis zijn relatief smal en hoog, vooral de raampartijen. Ramen met roedeverdeling komen relatief veelvuldig voor.
De ramen zijn in het bedrijfsgedeelte minder talrijk en kleiner van omvang dan in het voorhuis. Daar tegenover staan de relatief grote openingen naar de stallen en de deel aan zij- en achterkant. In de zijgevels bevinden zich een eventuele hoofdingang, een tweede ingang naar de keuken en in sommige gevallen een zijbaander, dat is een dubbele schuurdeur in één van de zijgevels. In het midden van een oorspronkelijke achtergevel is een dubbele schuurdeur, de achterbaander, geplaatst met aan weerszijden kleinere mestdeuren. In de geveltop zit vaak een zolderluik. Achtergevels zijn echter in veel gevallen gewijzigd, hetzij door de moderne agrarische bedrijfsvoering, hetzij door functieverandering.
Typisch voorbeeld van een Hallehuisboerderij.
De gevels zijn veelal opgetrokken uit roodachtige baksteen en gemetseld in staand verband (één laag koppen afgewisseld met één laag strekken) en hebben een donker gepleisterd trasraam. Ook komen geheel gepleisterde gevels voor, waarbij de gevels (crème)wit zijn en de trasramen donkergrijs of zwart. Soms verschilt de materiaalkeuze tussen het woon- en het werkgedeelte. De vensters worden beëindigd door een laag strekken, een segmentboog of een rollaag. Status verwerkte men vaak in het uiterlijk van het woongedeelte van de boerderij. Gevel- en raamindelingen, kozijnen, deuren, en luiken en al of niet gedecoreerde windveren geven hier nader vorm aan. Met name het bovenlicht (het raam boven de voordeur) leende zich bij uitstek voor versieringen, zoals een levensboom. In het algemeen zijn de windveren en kozijnen wit. Deuren hebben een donkere kleur, evenals het schuurgedeelte. Hier was de gevel oorspronkelijk van hout, maar die is in veel gevallen door bakstenen vervangen.
Het kleurgebruik van in het bijzonder de luiken vertonen regionale kleurverschillen en op de landgoederen meerdere kleurschakeringen.
Het erf van een hallehuisboerderij wat veelal onder te verdelen in een voor- en achtererf die (oorspronkelijk) sterk van karakter verschillen. Het voorerf met zijn (moes)tuin en/of boomgaard was het terrein van de boerin. Geschoren heggen en hagen beschermden het voorerf tegen vee, terwijl leibomen als zonnescherm dienden. Nam de rijkdom van de boer toe dan verhuisden moestuin en boomgaard naar de zijkant van het erf en ontstond er ruimte voor een siertuin. Het achtererf was het bedrijfsterrein van de boer en was integraal verbonden met het omringende landschap. In de loop der tijd zijn hier vaak verscheidene gebouwen verschenen. Sommige boerderijen hebben één of twee hooibergen met houten of betonnen staanders. Daarnaast zijn er wagen- of veeschuren te vinden. Een enkele boerderij heeft een apart bakhuis, boenhok of een zomerhuis, waar ´s zomers het wring- en karnhuis en een stalruimte voor jong vee en varkens werd ondergebracht. Ook komt het voor dat een tweede bedrijfswoning op de kavel is gebouwd.
Waardebepaling en ontwikkelingen
Het hallenhuis is typerend voor de historische agrarische bebouwing in Zeist. Veel panden zijn cultuurhistorisch waardevol en een aantal is aangewezen als monument. Het hallenhuis staat echter onder druk door de veranderingen in de landbouw. Een aantal ontwikkelingen is te signaleren. Ten eerste is de bedrijfsvoering in de landbouw sterk veranderd. Het (kleine) bedrijfsgedeelte van het hallenhuis voldoet niet meer aan de eisen die moderne landbouwbedrijven stellen. Dit heeft geleid tot de bouw van een nieuw bedrijfsgedeelte naast en/ of achter de oude boerderij dat, wat schaal, materiaalgebruik en detaillering betreft, vaak afwijkt van de oorspronkelijke agrarische bebouwing. In het bedrijfsgedeelte van het hallenhuis vindt dan alleen nog opslag plaats of er komt een woonfunctie. Een tweede ontwikkeling is het verloren gaan van de agrarische functie. Veelal krijgt de boerderij een volledige woonfunctie. Het is echter ook mogelijk dat er combinaties van wonen en werken ontstaan of dat er een nieuwe bedrijfsfunctie intrekt. Deze functionele verandering brengt vaak ook bouwkundige veranderingen met zich mee, die niet altijd passen bij het historische karakter. Aan de andere kant is er nu ook meer informatie en aandacht voor de streekeigen identiteit van boerderijen. Ruimtelijke kwaliteit en cultuurhistorie worden in toenemende mate gewaardeerd. Ook dat is een ontwikkeling.
Nieuwe toevoegingen aan een hallehuisboerderij mogen een eigentijdse uitstraling hebben, maar dienen in harmonie met het historische bouwwerk te worden vormgegeven.
Het welstandsbeleid is er op gericht de belangrijkste karakteristieken van de hallehuisboerderij te beschermen. In dat kader kan niet voorbij worden gegaan aan de plaatsing van de hoofd- en bijgebouwen op het erf en de inrichting van het erf zelf. Boerderij en erf vormen samen één geheel met het landschap. Voor de welstandsbeoordeling dienen boerderij en erf daarom als een eenheid te worden gezien.
6.2 Object ‘Agrarische bedrijfswoning’
Verspreid over het grondgebied van de gemeente Zeist komen enkele agrarische bedrijfswoningen voor. De hoofdopzet van een agrarisch bebouwingscomplex is een bedrijfswoning met meerdere schuren en stallen. De woning valt op door de ligging in het complex: meestal naar de weg gericht met de nokrichting haaks op de weg met de bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en aan- of uitbouwen achter of naast de bedrijfswoning. De oorspronkelijke bedrijfswoning kan ook vergezeld zijn van een later toegevoegde tweede woning. Zeker in de laatste decennia hebben de agrarische bedrijfswoningen zich losgemaakt van de bedrijfsbebouwing en is de vormgeving meer in overeenstemming met vrijstaande woonbebouwing, zoals deze in de dorpen voorkomt.
Woongebouw is losgekoppeld van het agrarische bedrijf.
De agrarische woonbebouwing heeft geen specifieke historische of regionale kenmerken. Het gaat in de meeste gevallen om een woning met een eenvoudige (rechthoekige) plattegrond met een zadeldak. Ook veel voorkomend zijn bungalowachtige woonhuizen met verwijzingen naar agrarische bouwvormen, zoals het gebruik van wolfeinden. Het dak van de bedrijfswoning bestaat uit een zadeldak, voorzien van rode of donkere dakpannen. De opbouw van de massa is eenvoudig met rechte lijnen en symmetrische opbouw van de gevels. Decoraties en ornamenten komen nauwelijks voor en de gevels bestaan uit (bak)steen met kozijnen van hout of kunststof.
Waardebepaling en ontwikkelingen
De agrarische bedrijfswoningen zijn functioneel gebonden aan het buitengebied en vormen samen met stallen en schuren een herkenbare bebouwingscluster in het buitengebied. Er is een tendens waarneembaar waarbij de bedrijfswoning ‘los komt’ van de overige agrarische bebouwing. Ook verliest zij steeds meer van haar ‘agrarische’ karakteristieken door de toepassing van afwijkende vormen en afwijkend kleur- en materiaalgebruik. Het agrarische karakter van het gebied verandert daarmee. Hoewel de architectonische waarde van de bebouwing in de meeste gevallen niet groot is, wordt het harmonieuze karakter tussen bebouwing en landschap van grote waarde geacht. Het uiterlijk van de bebouwing draagt in sterke mate bij aan de beleving van het landschap.
De gemeente streeft daarom naar het herkenbaar houden van de (oorspronkelijke) agrarische functie van de bebouwing en het instandhouden van de harmonieuze relatie tussen bebouwing en landschap.
6.3 Object ‘Agrarische bedrijfsbebouwing’
Op een agrarisch bebouwingscomplex staat meestal een bedrijfswoning en meerdere bedrijfsgebouwen. De bedrijfsbebouwing staat achter of gelijk met de voorgevellijn van de bedrijfswoning en bestaat vaak uit één of meer lange bedrijfshallen of stallen. Daarnaast komen veelvuldig één of meer werktuigbergingen of schuren voor. Het gaat voor het merendeel om grote, eenvoudige in plattegrond rechthoekige constructies met een golfplaten zadeldak in gedekte tinten. De meeste gebouwen zijn gemetseld met een oranje tot rode baksteen in halfsteens verband, soms gedeeltelijk open of afgewisseld met een damwandprofiel. Overwegend is sprake van een zadeldak en een situering haaks op de weg. Ook achter elkaar geplaatste zadeldaken komen voor. De schuren of stallen kunnen vrijstaand zijn maar ook gecombineerd, zowel onderling als via een plat verbindingsstuk aan het woonhuis. De bedrijfsgebouwen zijn gesitueerd afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden van het perceel. Bij brede en ondiepe kavels kunnen de bijgebouwen haaks staan op het woongebouw.
Waardebepaling en ontwikkelingen
De agrarische bedrijfsbebouwing vormt samen met de bedrijfswoning een herkenbare bebouwingscluster in het buitengebied. Het uiterlijk van de vaak omvangrijke bedrijfsbebouwing draagt in sterke mate bij aan de beleving van het landschap. De gebouwen kunnen een storende invloed hebben wanneer ze afwijkende vormen en kleuren hebben. Voor dit doel dient de agrarische bedrijfsbebouwing een in plaatsing ondergeschikte positie op het erf in te nemen ten opzichte van de bedrijfswoning. Verder moeten vorm, kleur en materiaalgebruik eenvoudig en ingetogen zijn.
Agrarische bedrijfsbebouwing aan de Hakswetering .
De modernisering in de agrarische sector evenals de dynamiek in de bedrijfsvoering, vraagt voortdurend om aanpassingen in de bedrijfsbebouwing. Voor het functioneren van de agrarische sector is het essentieel de bedrijfsactiviteiten efficiënt op het erf uit te kunnen voeren. Daarnaast is multifunctionele, efficiënte en betaalbare bedrijfsbebouwing voor een agrarisch bedrijf van groot belang. Een andere ontwikkeling is dat het agrarische bedrijf zijn functie verliest en de bedrijfsgebouwen overbodig worden of dat er andere activiteiten in worden geplaatst.
De architectonische waarde van de bebouwing is in de meeste gevallen gering. Het meest aantrekkelijk is de bebouwing als deze in uiterlijk sterke samenhang vertoont met de bedrijfswoning. Dit geldt met name voor de hallehuisboerderijen en de moderne varianten daarop. De bestaande bebouwing en de bedrijfswoning vormen daarom het kader voor de welstandstoets.
|
Objectgerichte criteria ‘Agrarische bedrijfsbebouwing’
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
6.4 Object ‘Overige woonbebouwing in het buitengebied’
Woonbebouwing in het buitengebied van Zeist neemt de laatste jaren behoorlijk toe. Op sommige plekken is van oudsher al woonbebouwing aanwezig; tegenwoordig worden deze plekken flink verdicht en ook veranderen agrarische functies in woonfuncties bij bijv. beëindiging van het bedrijf. Vooral in het bosgebied bij kernen is een concentratie van woonbebouwing.
Sommige woningen hebben een solitaire ligging, terwijl dicht bij kernen de woonbebouwing gegroepeerd is. Enerzijds komen dit soort concentraties langs doorgaande wegen voor (bijvoorbeeld aan de Krakelingweg) anderzijds nabij andere voorzieningen zoals in de buurt van het stationsgebied Beerschoten en de Ernst Sillemhoeve.
Bouwjaren van woningen verschillen. Oudere bebouwing bestaat uit vooroorlogse villa’s of voormalige en omgebouwde boerderijen. Woningen van na de oorlog hebben ook de verschijningsvorm van een villa. Velen hebben een eenvoudige verschijningsvorm, een typerende stijl van de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw. Er komen verschillende architectuurstijlen naast elkaar voor: aan de Amersfoortseweg staat bijvoorbeeld een woning in de Engelse landhuisstijl naast een Jugendstilvilla.
Nieuwbouwwoningen zijn vooral in de buurt van de kernen talrijk. Deze woningen bestaan uit boerderettes, villa’s met een moderne architectuur en thematische bebouwing enz. Alle woningen zijn vrijstaand en rooilijnen verschillen.
De woningen staan min of meer midden van de breedte van de kavel, maar de gevels zijn verschillend op de straat georiënteerd. De parcellering is relatief smal.
Woonbebouwing in het buitengebied langs de Tiendweg.
De woningen hebben niet meer dan twee bouwlagen. Er komen veel verschillende dakvormen voor. De vormen van de massa’s zijn voornamelijk enkelvoudig en geometrisch. Detailleringen, kleur- en materiaalgebruik zijn zeer divers.
Waardebepaling en ontwikkelingen
De solitaire en deels enigszins geclusterde woningen in het buitengebied zijn erg populair. Vooral de gebieden dicht bij de kernen van de gemeente hebben, met hun goede ligging besloten in het bos, een grote aantrekkingskracht. De waarde van dit soort bebouwing zit vooral in de ruimte op de kavels en de extensieve bebouwingsdichtheid. Een tendens is waarneembaar om meer en dichter op elkaar te gaan bouwen. Hierbij is het belangrijk dat het extensieve karakter en de openheid van het landschap behouden blijven.
|
Objectgerichte criteria ‘Overige woonbebouwing in het buitengebied’
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
6.5 Object ‘Complexen en instellingen’
Complexen en instellingen bestaan uit groepen bebouwingseenheden die gebouwd zijn voor het vervullen van een zelfde functie. Deze eenheden behoren vanzelfsprekend bij elkaar. Onder instellingen worden o.a. herstellingsoorden, conferentiecentra en kantoorgebouwen verstaan. Instellingen hebben vaak een representatief hoofdgebouw. In het buitengebied van Zeist bevinden zich veel van deze objecten, voornamelijk geconcentreerd in het bosgebied. Voorbeelden van complexen zijn de KNVB, het militaire complex Soesterberg en Kamp Zeist. Voorbeelden van instellingen in het buitengebied zijn de Willem Arntszhoeve, De Sterrenberg, de Ernst Sillemhoeve en Woudschoten.
Het merendeel van de complexen en instellingen liggen midden in het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug. Hierdoor hebben ze een vrij besloten ligging tussen begroeiing.
Opvallend aan dit soort bouwwerken is de voor het buitengebied relatief grote hoogte van een of meer gebouwen en de veelal eenheid in bebouwing. Tijdens en na de oorlog zijn de meeste complexen gesticht. Gebouwen van instellingen kunnen een langere historie hebben.
De bebouwing op de terreinen is vaak zorgvuldig ten opzichte van elkaar gegroepeerd en gepositioneerd. Hierdoor ontstaat vaak een samenhangend beeld op het terrein. Hoofdgevels zijn vaak gericht op de openbare ruimte of aankomstroute. Bouwhoogtes kunnen gaan tot de boomgrens, wat overeen komt met circa twaalf meter en maximaal drie bouwlagen. Aan- en uitbouwen komen veelvuldig voor. De meeste bouwwerken hebben een plat of afgeplat dak. Door de relatief grote massa’s (door brede parcellering en hoogte) hebben de bouwwerken een horizontale gevelgeleding. De massaopbouw is per complex of instelling meestal in samenhang.
Waardebepaling en ontwikkelingen
Complexen en instellingen vormen relatief grote bouwwerken in het buitengebied van Zeist. Ze staan allen op semi-openbare, enigszins verscholen terreinen. Het is voornamelijk de combinatie van eenheid in bebouwing en de rustgevende en ruime terreinen wat deze bebouwing waardevol maakt.
6.6 Object ‘Recreatieve bebouwing’
Recreatieve bebouwing komt op een aantal plaatsen voor in de gemeente. Een concentratie treft men vanwege de aantrekkelijkheid van de omgeving aan in en aan de rand van het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug. Onder recreatieve bebouwing worden campings, zwembaden, maneges, bungalowparken, attracties, sportvelden en overige ten behoeve van de recreatie opgerichte bouwwerken verstaan.
De vrijstaande bouwwerken staan allen in een landelijke omgeving met veel bos. De bebouwing is veelal kleinschalig en introvert ten opzichte van de omgeving, zij is niet prominent in het landschap aanwezig. Vanaf openbare wegen hebben de terreinen vaak een eigen toegang waardoor de besloten ligging in het bos versterkt wordt. Op de terreinen komt in verschillende mate bebouwing voor. Bij maneges en zwembaden beperkt zich dit tot slechts enkele, terwijl bebouwing in met name bungalowparken veelvuldig aanwezig is. De bebouwing is meer op privé-ruimtes gericht.
Recreatieve bebouwing heeft een bouwlaag met een plat of met een laag zadeldak al dan niet afgeknot met een wolfseinde. Bouwmassa’s bestaan uit enkelvoudige, geometrische vormen. Rechte lijnen overheersen in het bebouwingsbeeld. De indeling van de gevels is geordend. Vaak is de geleding horizontaal en evenwichtig. Detailleringen zijn niet veel toegepast bij de recreatieve bebouwing. Overstekken treft men wel veel aan. Het materiaalgebruik bestaat hoofdzakelijk uit natuurlijke materialen, waarbij de hoeveelheid hout (zowel gevels als daken) opvallend is. Er worden veel soorten, doch ingetogen kleuren gebruikt, zoals grijs, beige, groen, bruin en donkerrood.
Waardebepaling en ontwikkelingen
De kleinschaligheid van de bebouwing en de besloten ligging in het bos zijn belangrijke waarden. Het in stand houden van het extensieve karakter van de bebouwing in het buitengebied is belangrijk.
|
Objectgerichte criteria ‘Recreatieve bebouwing’
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
6.7 Object ‘Landgoederen en buitenplaatsen’
In de gemeente Zeist komen veel (voormalige) landgoederen en buitenplaatsen voor (zie bijlage G voor een volledige lijst). Deze staan op vele plaatsen in het buitengebied, zowel in de beboste Heuvelrug als in het Kromme-Rijngebied. Het Kromme-Rijngebied is een gebied waar in het verleden kastelen en ridderhofsteden stonden, zoals Blikkenburg en Kersbergen.
Een concentratie van landgoederen en buitenplaatsen staat langs de N225 (Stichtse Lustwarande).
Dit soort bebouwing heeft een rijke historie, die terug kan gaan tot de middeleeuwen. De bouwwerken bestaan meestal uit een hoofdgebouw met daarachter verscheidende bijgebouwen die of in dezelfde stijl of in een andere stijl als het hoofdgebouw zijn gebouwd.
Ze hebben echter altijd een ondergeschikte functie. Deze bouwwerken zijn bedoeld als dienstwoningen, hoofdhuis, boerderij, landhuis of theehuis.
De hoofdgebouwen hebben een duidelijke prominente plaatsing op de kavel. Het hoofdgebouw is het eerste zichtbaar en heeft meestal een rijzig en voorname uitstraling. De representatieve gevels zijn altijd op de openbare ruimte of aankomstroute gericht. De hoofdbebouwing is opgebouwd uit twee bouwlagen met een (schild)dak dat evenwijdig loopt aan de representatieve gevels. In sommige gevallen zijn daken afgeknot.
Vormen van de massa’s zijn meestal enkelvoudig en geometrisch. De gevelgeleding is in veel gevallen verticaal waarin veel symmetrie te herkennen is. Er is samenhang in de massaopbouw.
Elk landgoed heeft zijn eigen, in meerdere en mindere mate toegepaste, detailleringen die samenhangen met een bouwstijl (Eclecticisme, Neoclassicisme e.d.). Zo zijn er bouwwerken met rijke detailleringen als speklagen, trapgevels, leien, kroonlijsten en natuursteen. Andere bouwwerken hebben een soberder aangezicht door een ingetogen detaillering.
Het basismateriaalgebruik vertoont tevens verschillen. Het ene bouwwerk is opgetrokken uit bakstenen terwijl andere gevels bedekt zijn met pleisterwerk. Kleuren variëren eveneens. Voor gevels worden kleuren als wit, lichtroze, geel, rood en bruin gebruikt. Daken zijn bedekt met donkere of rode pannen of leien. Oudere materialen als zink en koper komen ook nog voor. Bijgebouwen hebben dezelfde kenmerken of verschillen van het hoofdgebouw. Indien ze verschillen, dan hebben ze hun eigen zeer uiteenlopende stijl. Soms zijn ze in detaillering rijker dan het hoofdgebouw.
Waardebepaling en ontwikkelingen
De (voormalige) landgoederen zijn waardevolle elementen binnen de gemeente, die het cultuurhistorische karakter versterken. De bouwwerken staan grotendeels verscholen in de bossen of parken waarbij het hoofdgebouw een prominente plaatsing op de kavel inneemt.
De rijke en verschillende vormen van architectuur geven de bouwwerken een eigen, statig karakter. De combinatie van cultuurlandschappen, groenelementen en gebouwen is uniek.
Veel van de bouwwerken hebben een monumentenstatus.
Het in stand houden van de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waarden draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit.
|
Objectgerichte criteria ‘Landgoederen en buitenplaatsen’
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Het doel van de welstandscriteria voor reclame is het bereiken van een goede ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van de gemeente Zeist. Er wordt gestreefd naar evenwicht in welstand, overlast, verkeersveiligheid en economische belangen, zoals inkomsten voor ondernemers en beperking van de regeldruk.
Reclame is een openbare aanprijzing van goederen of diensten, waarmee kennelijk beoogd wordt een commercieel belang te dienen.
Onder reclame wordt dus ook verstaan: tekeningen en opschriften voor het aankondigen van bijvoorbeeld politieke, culturele of sportactiviteiten en naamsaanduidingen. Daarnaast vallen ook muren of gedeelten daarvan, waarop de reclame wordt aangebracht, onder het begrip reclamebord.
Voor reclame-uitingen is relevant het onderscheid tussen reclame-uitingen die moeten worden opgevat als bouwwerk, en die welke geen bouwwerk zijn. Bouwwerken zijn onder meer permanente borden, lichtreclames, luifels, zuilen, masten et cetera en kunnen vergunningplichtig zijn. Voorbeelden van buitenreclame die geen bouwwerk in de zin van de wetgeving zijn, zijn: luchtballonnen, driehoeksborden, klapborden en feestversiering. Dergelijke reclame die geen bouwwerk is kan in principe worden gereguleerd in de APV. Mede in het kader van het streven naar deregulering beperkt de welstandsnota zich tot alleen die vormen van reclame-uitingen die als (deel van) bouwwerk moeten worden beschouwd.
In onderstaand schema is in beeld gebracht welke typen reclame aan welk beleid getoetst zullen worden in het kader van de vergunningverlening.
Het voldoen aan de redelijke eisen van welstand betekent dat de reclame-uiting esthetisch moet passen in de omgeving en bij het gebouw waar het geplaatst is. Voor reclame-uitingen die onder de beoogde nieuwe APV vallen zal er in principe geen preventieve welstandstoets meer zijn.
In deze welstandsnota zijn criteria opgenomen voor de vergunningplichtige reclame-uitingen welke zijn onderverdeeld in objectgerichte criteria ten aanzien van reclame-uitingen aan de gevels (zoals banieren, lichtbakken en dergelijke) en objectgerichte criteria ten aanzien van vrijstaande reclame-uitingen (zuilen, vlaggenmasten, bouwborden en dergelijke).
Binnen deze tweedeling zijn criteria toegespitst op bedrijventerreinen, winkelgebieden en de overige gebieden in de bebouwde kom. Een begrenzing van de winkelgebieden en de bedrijventerreinen is weergegeven op de welstandskaart.
Voor reclame-uitingen buiten de bebouwde kom (volgens art. 27 Wegenwet) geldt de ’Provinciale Verordening bescherming natuur en landschap Provincie Utrecht’. De provincie Utrecht is in dit geval ook het bevoegde gezag waardoor de welstandsnota hier niet van toepassing is.
6.8.2 Reclame-uitingen algemeen
Reclame-uitingen kunnen voorkomen in vele verschillende variaties. Er bestaan vele vormen van reclame-uitingen die zo beperkt van omvang zijn dat het te ver voert hiervoor gedetailleerde welstandscriteria op te stellen. Soms zijn zij ook niet als bouwwerk aan te merken.
Indien reclame-uitingen voldoen aan de onderstaande criteria, dan voldoen ze zonder meer aan redelijke eisen van welstand. Een verdere preventieve toetsing is dan niet meer van toepassing.
De volgende vormen van reclame voldoen zonder meer aan redelijke eisen van welstand:
Indien een aanvraag niet voldoet aan bovenstaande criteria, dan dienen de hierna genoemde criteria geraadpleegd te worden.
6.8.3 Reclame-uitingen aan de gevel(s) van bedrijfspanden in de winkelgebieden.
Onder de winkelgebieden in Zeist worden de grotere concentraties van winkels bedoeld. Deze zijn De Clomp, Vollenhove, Kerckebosch, Vrijheidsplein, Centrum en de Slotlaan (voor de begrenzing: zie de welstandskaart). Het winkelgebied langs de Slotlaan en directe omgeving neemt hierbinnen een aparte plaats in. Het is het middelpunt van Zeist en vormt een belangrijke, cultuurhistorisch en economisch waardevolle schakel binnen de stad. Het belang van een aantrekkelijk verblijfsklimaat is groot en ook bepalend voor het economische klimaat. Van oudsher is de Slotlaan een laan met waardevolle en karakteristieke historische bebouwing. Uitgangspunt voor het beoordelen van vergunningaanvragen is het waarborgen van dit straatbeeld met voldoende mogelijkheden voor reclamevoering.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van reclame-uitingen aan de gevel waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:
6.8.4 Reclame-uitingen aan de gevel(s) van bedrijfspanden op de bedrijventerreinen
Deze criteria zijn van toepassing op de bedrijven die behoren tot de volgende gebieden: Fornhese, Remiaterrein, Handelscentrum Dijnselburg, Bedrijventerrein Zeist-West, Bedrijvenpark Seyst, station Driebergen-Zeist.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van reclame-uitingen aan de gevel waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:
- A.
- B.
- C.
Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.
6.8.5 Reclame-uitingen aan de gevel(s) van bedrijfspanden en instellingen (uitgezonderd winkelgebieden en bedrijventerreinen)
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van reclame-uitingen aan de gevel waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:
- A.
- B.
Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.
6.8.6 Reclame-uitingen vrijstaand bij bedrijfspanden en instellingen (uitgezonderd winkelgebied Slotlaan e.o.)
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van vrijstaande reclame-uitingen waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:
- A.
- B.
- C.
Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.
6.8.7 Reclame-uitingen vrijstaand bij bedrijfspanden en instellingen ( uitgezonderd winkelgebied Slotlaan e.o.)
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van vrijstaande reclame-uitingen waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand, passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:
- A.
- B.
- C.
Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.
6.8.7 Reclame-uitingen vrijstaand in winkelgebied Slotlaan e.o.
Bij de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van vrijstaande reclame-uitingen waarop de aanvraag om vergunning betrekking heeft, in strijd is met redelijke eisen van welstand, passen burgemeester en wethouders de volgende criteria toe:
- A.
- B.
- C.
Wanneer niet aan de criteria kan worden voldaan, zal de aanvraag aan de Welstandscommissie voor advies worden voorgelegd.
Voor grotere bouwwerken is meestal vergunning nodig. Om een vergunningaanvraag te kunnen beoordelen, is de Welstandscommissie gebiedscriteria aangereikt om tot een weloverwogen welstandsadvies te kunnen komen. Deze gebiedscriteria zijn onderwerp van dit hoofdstuk.
De gebiedscriteria hebben dus betrekking op de grotere bouwwerken. Dit zijn vergunningplichtige bouwwerken die niet binnen de strekking vallen van de kleine plannen criteria. Het kan hierbij dus gaan om de bouw van een nieuwe woning maar ook om de plaatsing van een dakkapel die afwijkt van het bepaalde in de kleine plannen criteria.
Voor het buitengebied van de gemeente zijn in dit soort gevallen meestal de objectgerichte criteria van toepassing. Voor een beschrijving van deze criteria wordt verwezen naar het vorige hoofdstuk.
De gebiedscriteria ten aanzien van het buitengebied gelden voor alle bouwwerken die niet binnen de strekking vallen van de kleine plannen criteria en de objectgerichte criteria.
Voor de bebouwde kom zijn voor de grotere bouwwerken de gebiedscriteria van toepassing.
Indien de in deze nota gestelde criteria en gestelde randvoorwaarden niet corresponderen met de bestemmingsplanvoorschriften, dan zijn de bestemmingsplanvoorschriften te allen tijde bepalend. De criteria zijn in dit geval indicatief.
De wijze van indeling in gebieden kan typologisch of topografisch zijn; dat wil zeggen naar soort, zoals woon- en werkgebieden, het voorzieningencentrum, centrumrand of buitengebied. Een topografische indeling vindt plaats op grond van specifieke plaatselijke kenmerken, zoals bij de Dichtersbuurt en Bosch en Duin het geval is, ongeacht de functie die het gebied heeft. Het voordeel van een typologische indeling is ongetwijfeld de rechtszekerheid. In gelijke omstandigheden geldt een gelijk welstandsbeleid. Met een topografische indeling kan meer rekening worden gehouden met bijzondere omstandigheden, maar dat zal niet altijd tot begrip leiden voor de verschillende uitkomsten die daarvan het gevolg zijn. Bij deze welstandsnota is gestreefd naar een voor de gebruiker herkenbare en logische gebiedsindeling. Deze is gemaakt op grond van een combinatie van typologische en topografische gegevens.
Per deelgebied wordt eerst een gebiedsbeschrijving gegeven waarin ingegaan wordt op onderwerpen als typerende bebouwing, groengebieden, specifieke bebouwingskenmerken en buurttyperingen. Deze beschrijving volgt na twee kaartjes die per deelgebied zijn afgebeeld: een kaart welke de ligging van het deelgebied binnen de gemeente Zeist aangeeft en een kaart die de hoofdstructuur van het betreffende deelgebied weergeeft. De hoofdstructuur wordt onder andere gevormd door routes, groengebieden, water, bouwmassa’s en laanbeplantingen. Deze kaart geeft een typering op het schaalniveau van het deelgebied weer welke in samenhang gelezen dient te worden met de gegeven gebiedsbeschrijving.
Uit praktische overwegingen is er voor gekozen om voor het buitengebied alleen een voor dat gebied typerende uitsnede van de topografische kaart te tonen.
Na de gebiedbeschrijving worden kort enkele relevante ontwikkelingen genoemd. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat een deel van het gebied in herontwikkeling is. Daarnaast wordt tevens ingegaan op gewaardeerde kwaliteiten van het deelgebied en het daarbij behorende (welstands)beleid ten aanzien van het gebied.
Ten slotte worden de welstandscriteria genoemd. Het eerste criterium is vaak een algemeen criterium dat bepaalt dat bouwwerken dienen te passen in de beschreven omgevingskarakteristiek. Op deze manier zijn de criteria altijd gekoppeld aan de gebiedsbeschrijving. Vervolgens worden gebiedscriteria gegeven ten aanzien van de onderwerpen ‘ruimtelijke structuur’, ‘plaatsing’, ‘massa en vorm’ en ‘detaillering, kleur- en materiaalgebruik’. Indien van toepassing, zijn aanvullende criteria gegeven voor belangrijke routes en/of gebieden. Deze routes en gebieden zijn aangegeven op de welstandskaart.
Ligging deelgebied in de gemeente
Detail morfologie Beboste Heuvelrug
Deelgebied Beboste Heuvelrug bestaat uit de aaneengesloten bossen aan de westkant van Zeist (Panbos), de noordkant van Den Dolder en ten oosten van de bebouwde kom van Zeist. Het ontworpen landschap met de boscomplexen van grote buitenplaatsen uit de zeventiende en achttiende eeuw is het meest in het oog springende kenmerk. Structuren en complexen (met concentraties aan de Amersfoortseweg en de N225) uit de negentiende en de vroege twintigste eeuw bestaan uit buitenplaatsen, gezondheidsinstellingen en militaire bebouwing. In de loop der tijd zijn er (dienst)woningen, campings en meerdere instellingen bij gekomen.
De bebouwing in het bos van de Heuvelrug is grotendeels verspreid en solitair van karakter.
Bebouwing ten oosten van Zeist is georiënteerd op de Krakelingweg/ Woudenbergseweg of heeft een vrije setting in de bossen. Ook hier bevinden zich instellingen zoals de KNVB en conferentiecentra zoals Woudschoten. Het gaat hier om representatieve bebouwing in verschillende stijlen. Zo treft men elementen van de Amsterdamse School aan, maar ook zeer moderne stijlen met rechte lijnen. De bebouwing bestaat uit grote massa’s die een verschillende plaatsing op de kavels hebben. De representatieve zijde is echter altijd gericht op de hoofd- of aankomstroute. De parcellering is over het algemeen breed. De bebouwing heeft niet meer dan drie bouwlagen en is opgebouwd uit verschillende vormen: enkelvoudige en geometrische, ronde en vloeiende en thematische vormen komen voor. Hogere bouwwerken hebben een plat dak. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik zijn zeer divers. Heldere, contrasterende kleuren komen nauwelijks voor.
Andere bebouwing bestaat uit een militair complex, verspreide woonbebouwing, een dierentehuis en (voormalige) landgoederen. In deze landgoederen zijn nu vooral kantoren gevestigd. De bebouwing staat in het algemeen op ruime kavels en heeft een vrije plaatsing hierop. Historische bebouwing wordt afgewisseld met zeer moderne bouwstijlen.
In het bos ten noorden van Den Dolder bevinden zich verscheidene instellingen (herstellingsoord, conferentieoord e.d.), zoals de Ernst Sillem Hoeve en het Prins Hendriksoord aan de Soestdijkerweg. Het grote complex van de Willem Arntsz Hoeve ligt net buiten de bebouwde kom van Den Dolder en de Sterrenberg ten oosten van Huis ter Heide. De bebouwing op dit soort terreinen bestaat uit grootschalige en kleinschalige elementen die een verschillende ontstaansgeschiedenis kunnen hebben. Zo is het entreegebouw van de Ernst Sillemhoeve een grote villa of landhuis. In de loop der tijd zijn er meerdere gebouwen bijgekomen als aan- of uitbouw of als bijgebouw. De bebouwing heeft een divers karakter.
Daarnaast staan in dit gedeelte enkele (historische) boerderijen of hoeven. Deze hebben een vrije plaatsing op ruime kavels. Deze bebouwing ligt langs de Soestdijkerweg maar is nauwelijks waarneembaar vanwege de situering tussen groen.
De bouwwerken zijn uitgevoerd in donkere aardekleuren zoals bruin en donkerrood. Ze hebben één bouwlaag en zijn gedekt met een met riet of pannen bedekt (samengesteld) zadeldak. Ze hebben nu vaak de functie van kantoorruimte.
Andere bebouwing bestaat uit enkele boerderijen en woonbebouwing die solitair in het landschap staat. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik zijn zeer divers en verschillen van bouwwerk tot bouwwerk.
Het Panbos ten noorden van de bebouwde kom strekt zich uit tot over de gemeentegrens naar De Bilt. Door het gebied loopt de Amersfoortseweg. In dit bos staat zeer weinig bebouwing. Er staat een enkele woning en een paar schuren. De bebouwing staat op ruime kavels. De woning is vooroorlogs.
Het hoofdgebouw van de KNVB. Voorbeeld van representatieve architectuur in het bosgebied.
Voormalige tuinmanswoning op het terrein van de KNVB aan de Woudenbergseweg .
Hofstede Staalbergen aan de Soestdijkerweg oorspronkelijk onderdeel uitmakend van de buitenplaats Prins Hendrikoord.
Prins Hendrikoord aan de Soestdijkerweg.
Verspreid over de Heuvelrug ligt een grote diversiteit aan cultuurhistorische waarden (zoals hoogveenverkavelingen, wegenpatronen, grafheuvels en schaapskooien) die doorgaans verscholen in de bossen liggen. De kwaliteit van bebouwing op dit deel van de Heuvelrug is de vrije setting en individualiteit. De mix van verschijningsvormen met veel aandacht voor kwaliteit is tevens waardevol.
De Heuvelrug bezit een betrekkelijk hoge dynamiek die zich uit in een grote verkeersdruk, verstedelijking en recreatie. Het beleid ten aanzien van nieuwe bebouwing is terughoudend.
Ten noorden van de kern Zeist zullen ontwikkelingen plaatsvinden in het kader van het Programma Hart van de Heuvelrug. Het Programma beoogt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied tussen Zeist, Leusden, Amersfoort, Soest en De Bilt te verbeteren. Hierbij ligt de prioriteit bij de ontwikkeling van een robuuste groene hoofdstructuur. Daarnaast zullen ook zogenaamde ‘rode projecten’ worden ontwikkeld. In Zeist gaat het onder andere om het 4e kwadrant Den Dolder (inclusief de Middenas), de buurtschap Sanatoriumterrein (in ander deelgebied), en de herstructurering Sterrenberg.
Het gebied is grotendeels aangeduid als Belvedèregebied. De hoofddoelstelling van het Belvedèrebeleid is behoud van cultuurhistorische waarden door de ontwikkeling van kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke inrichting. Hoofdgedachte is dat cultuurhistorie de kwaliteit van de ruimtelijke inrichting versterkt en dat nieuwe ruimtelijke functies kunnen bijdragen aan behoud van het erfgoed.
Voor het welstandsbeleid is in dit deelgebied de aanwijzing als Belvedèregebied richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van ‘bebouwing in het bos op ruime kavels’ te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken.
Aanvullende criteria worden toegepast voor bebouwing die zichtbaar is vanaf de routes Laan van Beek en Royen, Arnhemse Bovenweg, Soestdijkerweg, Dolderseweg, Nieuwe Dolderseweg, Amersfoortseweg, Krakelingweg, Woudenbergseweg, Verlengde Slotlaan, Jagersingel, Oude Postweg, Traayweg en Austerlitzseweg.
Ligging deelgebied in de gemeente
Detail morfologie Kromme-Rijngebied
Deelgebied Kromme-Rijngebied beslaat het buitengebied ten zuidwesten van de bebouwde kom van Zeist tot aan de gemeentegrens met Bunnik. Het Kromme-Rijngebied is een gebied waar relatief weinig bebouwing voorkomt. Het gebied kent een hoogwaardig natuur- en cultuurlandschap waar open grasland afgewisseld wordt door lanen, boomgaarden en houtsingels. De eerste bebouwing die hier stond waren de ridderhofsteden. De historie van dit soort bebouwing kan terug gaan tot de 13e eeuw en is zeer waardevol. Deze hebben in de loop der tijd plaats gemaakt voor landgoederen. Wulperhorst, aan de Tiendweg, is een goed voorbeeld van een landgoed. Het gebouw is met haar bijgebouwen goed bewaard gebleven. Het witgepleisterde hoofdgebouw heeft een prominente plaats op het landgoed dat wordt omgeven door een Engelse tuin in lanen, boomgaarden en houtsingels landschapsstijl. De rijk gedetailleerde voorgevel bestaat uit een middenpartij bekroond door een topgevel en geflankeerd door vooruitspringende vleugels met rechte kroonlijst. Het bouwwerk heeft twee bouwlagen en is voorzien van schilddaken.
Buitenplaats Blikkenburg is een voormalige ridderhofstad. Thans staat op dit terrein een landhuis en een koetshuis. Het landhuis is opgetrokken in neoclassicistische stijl en is voorzien van een afgeplat schilddak.
Op het landgoed Rhijnwijck staat geen bebouwing meer.
Het landschap nabij de Sportlaan.
Agrarische bebouwing aan de Hakswetering .
Typisch beeld van het halfopen landschap van het Kromme- Rijngebied.
De rechte Tolakkerlaan met op de achtergrond moderne bebouwing.
Het bebouwingsbeeld in het deelgebied wordt echter gedomineerd door agrarische bebouwing. Deze bebouwing heeft zich vanaf het eind van de achttiende eeuw gevestigd op de oeverwallen. De agrarische activiteiten bestaan uit akkerbouw, veeteelt en fruitteelt.
De boerderijen bestaan uit grote complexen die deels op niet-doorgaande wegen georiënteerd staan. Dit houdt in dat ze een vrijere plaatsing op de kavels hebben en verder van de straat staan.
Qua bebouwingsbeeld verschillen de bouwwerken. Er staan vooral langs de Tiendweg enkele historische bouwwerken die zorgvuldig zijn vormgegeven. Ze zijn van het langhuistype. Ze liggen over het algemeen karakteristiek in het landschap. Ze hebben de monumentenstatus. De bouwwerken hebben een bouwlaag met een laag doorlopend (afgewolfd) zadeldak. Ze zijn haaks op de straat georiënteerd. Bijgebouwen zijn er in de loop van de tijd aan de zij- en achterkant bijgebouwd. Gevels kennen een verticale geleding en gestileerde indelingen. De oorspronkelijkheid is goed bewaard gebleven. Detailleringen, materialen en kleuren ademen nog een historische sfeer.
Voorts bevinden zich in het deelgebied naoorlogse boerderijen. Kenmerkend is dat woon- en bedrijfsgedeelten vaak los van elkaar zijn gebouwd. De bouwwerken zijn eenvoudiger vormgegeven en zijn dichter op de straat geplaatst. Er staan relatief veel bijgebouwen op de kavel.
Andere bebouwing bestaat uit kleinschalige bebouwing behorende bij recreatieve voorzieningen als een drafbaan, sportcomplex en volkstuinen en uit enkele woningen. Deze bouwwerken verschillen in architectuur, detaillering en kleur- en materiaalgebruik. De bebouwing is kleinschalig en is opgebouwd uit een bouwlaag met kap.
De kwaliteit van de bebouwing ligt in de historische en architectonische waarden van de landgoederen Wulperhorst en Blikkenburg en de oude, karakteristieke boerderijen. Dit is zeer waardevol.
Met name aan de oostzijde van het deelgebied ligt een aantal bouwwerken met hoge cultuurhistorische waarden. Tevens is het halfopen landschap zeer waardevol met zijn ligging tussen de Heuvelrug en Kromme Rijn en de beplantingen van (voormalige) landgoederen.
Stedelijke druk mag qua schaal en intensiteit het landschap niet aantasten. Verstedelijking in de buurt dient ten opzichte van het Kromme-Rijngebied door dichte beplanting te worden begrensd en afgeschermd.
Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet en Monumentenverordening kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van het afwisselend en kleinschalig open landschap te behouden. De welstandstoets zal extra aandacht besteden aan speciale bebouwingskenmerken.
Aanvullende criteria zijn opgesteld voor bebouwing langs de Koelaan.
|
Welstandscriteria Kromme-Rijngebied
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Dit deelgebied omvat het centrum van Zeist, dat hoofdzakelijk bestaat uit een regionaal winkelgebied met een stedelijk karakter. Globaal valt de begrenzing samen met de Maurikstraat, Montaubanstraat, Voorheuvel/ Bergweg, Steynlaan, Dalweg en de bebouwing langs de Slotlaan.
Het deelgebied maakte van oudsher deel uit van de Slottuinenaanleg. De Slotlaan is hiervan nog een duidelijk herkenbaar overblijfsel De Antonlaan en de Torenlaan zijn eveneens structuren afkomstig uit deze Slottuinenaanleg. Het gebied heeft zich ontwikkeld toen de winkelfunctie vanaf de jaren twintig van de vorige eeuw verschoof. Lag deze van oudsher in de dorpsstraten, later verplaatste deze zich naar de Slotlaan en breidde zich uit naar omringende straten zoals de Eerste Hogeweg, Voorheuvel en de Steynlaan met name aan de noordwestzijde.
Het winkelcentrum groeide rond 1900 uit tot een weid gespreid carré van winkelstraten. Pas vanaf de jaren tachtig van de vorige eeuw ontwikkelde zich in het kerngebied het grootschalige winkelcentrum van Zeist. Zo is tussen de Eerste Hogeweg en de Weeshuislaan het Koppelgebied gesitueerd, een duidelijk concentratiegebied met parkeergarages. In het nieuwe winkelgebied zijn vele pleinachtige ruimtes met niveau verschillen gecreëerd, uitsluitend toegankelijk voor voetgangers en deels fietsers.
Doordat de panden in de winkelgebieden direct aan de straat zijn gelegen, heeft het gebied een tamelijk stenig karakter. Ruimtes voor de panden zijn bedoeld als voetgangersgebied of als ruimte voor reclames of terrassen. In de oudere straten oogt het profiel in relatie tot de bebouwingshoogte iets ruimer.
De structuur van het deelgebied is momenteel tweeledig. Deels functioneren in het centrum de lange vanouds bekende winkelstraten (bijv. de Torenlaan en de Steynlaan), en in het concentratiegebied is sprake van een moderne winkelstructuur met parkeergarages en warenhuizen (bijv. Markt en Emma- plein).
Hierdoor vertoont het deelgebied een sterk gemengd beeld van bebouwingspatronen. De vanouds bekende winkelstraten kenmerken zich door een authentiek en kleinschalig karakter. De moderne winkelstructuur kenmerkt zich door forse bouwmassa’s die relatief dicht op elkaar staan.
Waardevolle (groene) elementen binnen het plangebied zijn het Walkartpark, de Slotlaan en het Bethaniëplein en de Oude Begraafplaats Bergweg.
Belangrijke kruispunten binnen het deelgebied liggen aan de voet van de Bergweg en de Boulevard.
Het centrumgebied van Zeist is een relatief zeer dichtbebouwd gebied, waar kleinschalige elementen als winkels en woningen, worden afgewisseld door grote elementen als kantoren, winkelpanden en appartementencomplexen. Concentraties van grootschalige bebouwing zijn te vinden in het gebied tussen de 1e Hogeweg, Voorheuvel, de Jagerlaan en de Slotlaan. Aan oudere straatjes wordt het beeld beheerst door dicht op elkaar staande vrijstaande en/ of rijtjes eengezinswoningen. De bouwwerken staan in het algemeen in een strakke rooilijn.
Stedelijke dichtheden rond het Emmaplein.
Bebouwingsbeeld van de Torenlaan.
Een oudere winkelstraat: de Steynlaan.
Bebouwing in het nieuwe winkelgebied heeft voor het grootste deel drie of vier bouwlagen. Hogere bebouwing, tot zes bouwlagen, komt voor als accentuering van hoeken. Langs de oudere straten heeft de bebouwing in het algemeen maximaal twee bouwlagen. Enkele uitzonderingen hierop komen voor. Langs de Slotlaan is het beeld vrij divers. Enerzijds staan er historische woningen van een bouwlaag, anderzijds komen nieuwbouwpanden voor van vier bouwlagen.
Vormen van massa’s in het winkelgebied variëren van pand tot pand. Een goed voorbeeld van de vrijere vormen is te vinden aan het Emmaplein, waar gebruik wordt gemaakt van winkelgalerijen en ronde bouwwerken als hoekaccentueringen.
In de woongebieden is sprake van een divers bebouwingsbeeld. Zeer eenvoudig vormgegeven bouwwerken worden afgewisseld met woningen die zijn voorzien van zeer traditionele en herkenbare trapgevels.
De bebouwing in dit deelgebied is gedurende een lange periode tot stand gekomen. Hierdoor is een complete menging en rijke schakering van detaillering, kleur- en materiaalgebruik ontstaan. Historische panden staan naast recente invullingen en bouwwerken met een rijke detaillering staan naast naoorlogse sober uitgevoerde bouwblokken.
Voorbeelden van een afwijkende parcellering , beide aan de Slotlaan.
De waarde van dit deelgebied ligt in de concentratie van centrumfuncties, de aanwezigheid van het historische Walkartpark en de historische structuur. De nabijheid van het Slot heeft tevens grote invloed op de beleving van het gebied. Deze waarden staan echter onder druk, omdat het centrum van Zeist een gebied is met een grote dynamiek. De veel voorkomende functies (winkels, horeca, wonen en verkeer) brengen een schaalvergroting met zich mee die zich moeilijk laat combineren met de oorspronkelijke structuur en parcellering.
In de omgeving vinden relatief veel ontwikkelingen plaats, passend bij een centrum. Er is relatief veel nieuwbouw gebouwd langs en in de buurt van de Slotlaan.
Ontwikkelingen zijn gericht op versterking van de regionale functie van het winkelapparaat, de bereikbaarheid en het leggen van relaties met het nabijgelegen Slot. Vanwege de grote diversiteit, de historische structuur en de hoge dynamiek is een aanpak op maat van groot belang waarbij handhaving en versterking van historisch waardevolle elementen, structuren en karakteristieken het uitgangspunt is.
De ruim opgezette villawijken Lyceumkwartier, Wilhelminapark en een gedeelte van Valckenbosch liggen voornamelijk ten noordoosten van het centrum van Zeist. Deze wijken bestaan grotendeels uit forse vrijstaande villa’s die langs duidelijk aangelegde structuren staan. Het Lyceumkwartier bestaat uit lange rechte, en bosrijke lanen die samenlopen met de vroegere Slot-aanleg. De bebouwing in Wilhelminapark en het Valckenbosch is tevens vrijstaand maar staat langs gebogen lanen. Het Wilhelminapark is aangewezen als Rijks beschermd dorpsgezicht.
Het ruimtebeeld wordt bepaald door een open bebouwing met veel vrijstaande villa’s en een royale laanbeplanting. De grens van de bebouwing met het Zeisterbos vertoont het beeld van een zekere onbedoelde toevalligheid. Sporadisch komen verspreid in het gebied half vrijstaande woningen, rijtjeswoningen en meergezinswoningen voor.
Typerende villa aan de Socrateslaan
Forse villa’s aan het Wilhelminapark.
De hoofdfunctie van het deelgebied is wonen. Daarnaast zijn er tal van ondersteunende voorzieningen zoals scholen, kerken, winkels en een ziekenhuis.
De bebouwing staan op ruime kavels, vaak op geruime afstand van de hoofdroute. De villa’s hebben één of twee bouwlagen en zijn voorzien van royale kappen. Er komen vele soorten (samengestelde kapvormen voor. In het algemeen geldt dat in Wilhelminapark forsere massa’s staan.
Een verschil met de andere villabuurten in Zeist is dat de woningen, als gevolg van de particuliere bouw, een sterk individuele uitstraling hebben. Kleur- en materiaalgebruik en mate van detaillering verschilt per woning. De woningen in het Wilhelminapark zijn in het algemeen voorzien van een rijkere detaillering en ornamenten. Het Wilhelminapark is Rijks beschermd dorpsgezicht.
Nieuwbouwwoningen langs de Verlengde Slotlaan en tussen de Boulevard en de Verlengde Slotlaan sluiten goed aan bij het karakter van Lyceumkwartier.
De ruim opgezette villawijken van Zeist zijn erg waardevol vanwege hun opzet binnen rechte en gebogen structuren. Samen met de royale laanbeplantingen en privé-groen geven deze de buurten een groen en rustig karakter. De plaatsing op ruime kavels is tevens waardevol. Ontwikkelingen vinden plaats in het Lyceumkwartier in de vorm van nieuwbouw tussen de Verlengde Slotlaan en de Boulevard. Voor deze nieuwbouwlocatie is het beeldkwaliteitsplan ‘Lyceumkwartier’ opgesteld. De in dit beeldkwaliteitsplan genoemde voor welstand relevante criteria zijn overgenomen.
Het accent van de welstandstoets ligt op het verbeteren van de beeldkwaliteit. Voor bebouwing langs de Boulevard, Verlengde Slotlaan, 2e Hogeweg, Laan van Beek en Royen, Jagersingel, Lindenlaan, Oude Woudenbergse Zandweg, Krakelingweg gelden, vanwege het gezichtsbepalende karakter, aanvullende welstandscriteria.
Bouwplannen die vallen binnen het Rijks beschermd dorpsgezicht Wilhelminapark zullen eveneens aan de Monumentencommissie worden voorgelegd voor advies.
|
Welstandscriteria Ruime villawijken
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
|
Aanvullende criteria Boulevard, Verlengde Slotlaan, 2e Hogeweg, Laan van Beek en Royen, Jagersingel, Lindenlaan, Oude Woudenbergse Zandweg, Krakelingweg
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Stedenbouwkundig plan Lyceumkwartier
|
Welstandscriteria nieuwbouw Lyceumkwartier
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
7.5 Tuindorpbuurten en centrum-wonen
Dit deel van het deelgebied vertoont een sterk gevarieerd patroon van bebouwingspatronen. Hier zien we dicht op elkaar het centrum-wonen (Bloemenbuurt, Lommerlust, Nooitgedacht/ Herenlaan) en de tuindorpen (Valckenbosch-Zuid, Patijnpark en Dichtersbuurt). Het centrum-wonen bestaat uit buurten met rechtlijnige structuren en de tuindorpbuurten bestaan uit waaiervormig ontworpen patronen van gebogen lanen.
De bebouwing direct om het winkelcentrum kenmerkt zich door smalle straten waarlangs vooral arbeiderswoningen dicht op elkaar staan. In sommige straten vormen de woningen gesloten rijen. Rooilijnen zijn in het algemeen strak en de ritmiek in de straat vertoont samenhang. De woningen staan soms dicht op de straat waarbij geen ruimte is voor voortuinen. De woningen hebben één of twee bouwlagen en zijn in de meeste gevallen voorzien van een kap. Platte daken komen echter ook voor. Per straat vertonen de woningen grote overeenkomsten in gevelgeledingen, gevelindelingen en massaopbouw. In de loop der tijd hebben individueel schilderwerk en het aanbrengen van rolluiken, zonweringen e.d. gezorgd voor een, overigens weinig verstorende, gevarieerdheid. Opvallend zijn de gestileerde gevels en af en toe rijke detailleringen. De materialen zijn veelal baksteen en dakpannen. De eenheid per straat is belangrijk.
Waardevolle sociale woningbouw aan de Minckelerslaan .
Typisch beeld middenstandsvilla’s aan Oude Arnhemseweg .
De tuindorpbuurten Patijnpark, Dichtersbuurt en Valckenbosch-Zuid zijn laagbouwstructuren met een beeld van laanbeplanting, veel twee-onder-één-kapwoningen en enkele vrijstaande huizen rond de voor die tijd kenmerkende plantsoenen, zoals het Jacob van Lennepplein. Enkele straten worden nog gekenmerkt door typisch tuindorp-bebouwing, zoals langs de Tollenstraat en de Minckelerslaan. Deze hebben één bouwlaag en zijn voorzien van haaks op de straat staande simpel uitgevoerde kappen. Andere bebouwing is te typeren als typische half vrijstaande middenstandsvilla’s die per buurt projectmatig zijn ontwikkeld. Deze hebben meestal twee bouwlagen en zijn voorzien van forse, samengestelde kappen. Massa’s nemen samengestelde vormen aan door in het ontwerp van de woning meegenomen aan- en uitbouwen zoals erkers, balkons en loggia’s. Dakkapellen zijn vaak individueel en op ingetogen wijze aangebracht. Gevelgeledingen zijn traditioneel en evenwichtig. Per straat is de mate van detaillering, kleur- en materiaalgebruik goed op elkaar afgestemd.
De villawijken en de woonbuurten nabij het stadscentrum zijn aantrekkelijke vooroorlogse laagbouwbuurten. Grootschalige ontwikkelingen doen zich in deze gebieden niet voor. Vooral de stedenbouwkundige opzet van de villawijken is waardevol.
Voor bebouwing aan de 2e Hogeweg, Laan van Beek en Royen, Oude Arnhemseweg, Schaerweijdelaan, Bergweg/ Panweg worden aanvullende criteria toegepast.
|
Welstandscriteria Tuindorpbuurten en centrum-wonen
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Aanvullende criteria 2 e Hogeweg, Laan van Beek en Royen, Oude Arnhemseweg, Schaerweijdelaan, Bergweg/Panweg
|
7.6 Naoorlogse bebouwingscomplexen
Naoorlogse nieuwbouwcomplexen bestaan uit projectmatig gebouwde woningen die op verschillende locaties aan de bestaande structuren zijn toegevoegd. Het gaat hierbij om de woningen aan (of in de omgeving van) de Schapendrift, Guido Gezellelaan, Doudart de la Greehof, Jan Meerdinkplein, Melis Stokestraat, Willem Pijperlaan en de Nelson Mandelalaan. Qua bebouwingsbeeld vertonen ze relatief grote verschillen met de bebouwing rondom. De afzonderlijke buurten kenmerken zich namelijk door een eenduidige stedebouwkundige opzet door grote overeenkomsten in vormen en kleur- en materiaalgebruik.
Naoorlogse inbreiding aan de Melis Stokestraat .
Recente nieuwbouwwoningen aan de Gandhilaan.
Zo zijn de rijtjeswoningen langs en rondom de Melis Stokestraat opgetrokken uit rode baksteen en zijn daken bedekt met oranje dakpannen. Aan de Schapendrift zijn woningen opgetrokken uit rode en bruine bakstenen en zijn de daken bedekt met antracietkleurige dakpannen. Zo heeft elke buurt zijn eigen karakter.
Ontwikkelingen zijn in deze buurten op de korte termijn niet te verwachten. Aangezien de meeste woningen corporatiebezit zijn, zullen aanpassing en wijzigingen aan de bouwwerken vooral projectmatig gebeuren. Het welstandsbeleid is gericht op het handhaven van de bestaande karakteristiek.
Aanvullende criteria gelden voor bebouwing langs de Oude Arnhemseweg en de Schaerweijdelaan.
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
De grotendeels vooroorlogse woonwijken Kersbergen en Griffensteijn liggen ten westen van Zeist op het grondgebied van de voormalige buitenplaats Kersbergen. In het westen wordt het gebied begrensd door de wijken Couwenhoven en Nijenheim, in het oosten door de Utrechtseweg en aan de zuidkant door het complex van Slot Zeist. De villawijk Kersbergen is ontwikkeld vanaf 1928. De economische malaise veroorzaakte een stilleggen van de verdere bouw. Pas na 1933 werd de sprong over de Grift gemaakt met het aanleggen van Park Griffensteijn. De Van Renesselaan zorgde voor de ontsluiting. De grenzen van het vooroorlogse Griffensteijn werden bepaald door de Godfried van Seijstlaan, Ridderschapslaan en de Waterigeweg. De bebouwing bestaat voornamelijk uit middenstandsvilla’s. Na de oorlog is Griffensteijn in 1952 voltooid met goedkope woningblokken en duplexwoningen aan de Cornelis Schellingerlaan, Jacoba van Beierenlaan, de Ridderschapslaan en de Laan van Henegouwen. Ook Kersbergen is na de oorlog voltooid met o.a. duplex- en etagewoningen aan de Griffensteijnselaan. Het naoorlogse gebied kent een hogere bebouwingsdichtheid dan de vooroorlogse villabebouwing.
De belangrijkste ontsluitingsroutes in het deelgebied zijn de Waterigeweg, Griffensteijnselaan en de Van Renesselaan. Laatstgenoemde route is een belangrijke verbinding in Zeist-West. De Waterigeweg zorgt voor de verbinding van Zeist met Bunnik en de Van Renesselaan verbindt Kersbergen en Griffensteijn met de Utrechtseweg. Opvallend is het ruime profiel van de straten. Een andere structuurbepalende lijn is de Grift, een waterloop die vanaf de Heuvelrug stroomt.
Binnen het deelgebied zijn tevens enkele belangrijke ensembles aanwezig die van grote betekenis zijn voor de stedenbouwkundige structuur en de identiteit. In Kersbergen ligt midden in de wijk het Kersbergenplein. Dit bestaat uit een waterpartij dat door een groenzone wordt omsloten. Rond dit ensemble staan villa’s. Deze waterpartij is via een afwateringskanaaltje verbonden met de eerder genoemde Grift. De aanwezigheid van water geeft de buurt een aantrekkelijk karakter. In Griffensteijn is tevens een plantsoen met daaromheen middenstandsvilla’s.
Gecombineerd met het vele privé-groen en openbare beplantingen langs de brede straten, maakt dit het deelgebied tot een groene en aantrekkelijke wijk. Deze ensembles vormen met de bebouwing waardevolle objecten binnen Zeist.
Binnen het deelgebied verschilt de architectuur van de vooroorlogse bouw en de naoorlogse bouw. In zowel Kersbergen als in Griffensteijn komen typische vooroorlogse jaren-30 woningen in een eenvoudige uitvoering voor. Deze zijn uitgevoerd in twee-onder-één-kapwoningen en woningen die geclusterd zijn in blokken van zeven tot elf woningen. Grote vrijstaande villa’s komen in beperkte mate voor.
Villabebouwing aan de Renesselaan. Het ruime profiel is goed waar te nemen.
Villabebouwing aan de Renesselaan. Het ruime profiel is goed waar te nemen.
Waterpartij in het Kersbergenplein.
Middenstandsvilla’s aan het Griffensteijnseplein.
Skeletbouw van staal, beton en glas langs de C. Schellingerlaan.
De geclusterde woningen staan bijvoorbeeld langs het Griffensteijnseplein. Op de kop van de blokken zijn de woningen iets hoger en is de nok haaks op de straat georiënteerd. De bebouwing is complexgewijs ontworpen, wat zich uit in de samenhang in architectuur, waardoor de panden zichtbaar deel uit maken van een ensemble op het schaalniveau van het bouwblok. Vrijstaande en twee-onder- één-kap villa’s kennen vrijere vormen.
De stijl van de rijtjes-, duplex- en etagewoningen is te typeren als sterk functioneel. Een typisch en waardevol voorbeeld van deze bouw (skeletbouw van staal, beton en glas) vormen de complexen aan de Ridderschapslaan, de J. van Beierenlaan en de C. Schellingerlaan.
Het orthogonale stratenpatroon en de projectmatige ontwikkeling van de bouwblokken zorgen ervoor dat het stedebouwkundig beeld overzichtelijk is. Woningen zijn per straat gelijk op de kavels geplaatst. Er zijn relatief ruime voortuinen met veel privé-groen. De hoofdgevels zijn op de straat en/of op de openbare ruimte gericht. De parcellering is per straat nauwkeurig op elkaar afgestemd.
De bebouwing is voor het grootste deel uitgevoerd in twee bouwlagen met (soms forse en samengestelde) kap. Aan de Griffensteijnselaan hebben de etagewoningen drie bouwlagen met kap. Kappen bestaan uit evenwijdig aan de straat lopende zadeldaken. Uitzondering hierop vormen sommige woningblokken met een plat dak en enkele vrijstaande woningen.
Erkers, dakkapellen en afdaken komen in grote mate voor, vooral bij de vooroorlogse middenstandsvilla’s en vrijstaande bebouwing. Deze zijn veelal gelijktijdig met de woningen gebouwd. Opvallend hierbij is het gestileerde karakter in overeenstemming met het hoofdgebouw. Er is ruim aandacht besteed aan de overeenkomst met de woning en de woningen in de straat.
Massa’s zijn opgebouwd uit eenvoudige, rechte vormen. Villa’s bestaan uit meervoudig samengestelde massa’s en hebben een gestileerde gevelindeling waarbij rechte ramen worden afgewisseld met ronde openingen. De massaopbouw is per straat in grote samenhang. Bouwhoogten en breedtes van massa’s zijn goed op elkaar afgestemd.
De oorspronkelijkheid van de bebouwing is goed bewaard gebleven, weinig bouwwerken hebben in de loop der tijd een andere uitstraling gekregen. De bouwwerken zijn duidelijk herkenbaar. De mate van detaillering is bij de vooroorlogse bebouwing groter dan bij de naoorlogse rijtjes-, duplex-, en etagewoningen. Kenmerkende detailleringen aan de villa’s bestaan uit opvallende witte goten, klossen aan de overstekken en (sier)metselwerk. Detailleringen zijn in mindere mate aan de naoorlogse woningen aangebracht.
Toegepaste materialen bestaan uit baksteen en dakpannen. Als afwerkingsmateriaal wordt voornamelijk hout gebruikt. Een uitzondering hierop vormen de skeletbouwwoningen aan de C. Schellingerlaan, Jacoba van Beierenlaan en de Ridderschapslaan. Hiervoor is beton en staal gebruikt.
Voor het grote deel zijn de gevels opgetrokken in donkerrode/ roodbruine baksteen en zijn de daken bedekt met antracietkleurige pannen. In het deelgebied komen uitzonderingen voor. Zo staan er langs de
C. Schellingerlaan rijtjeswoningen in wit pleisterwerk met rode daken. Opvallend aan het deelgebied is de grote overeenkomst in kleur- en materiaalgebruik per woningblok.
De woongebieden Kersbergen en Griffensteijn zijn erg aantrekkelijk vanwege de ruime stedenbouwkundige opzet en het groene karakter van de wijk door laanbeplantingen en het vele privé- groen. Typerend voor de sfeer in het deelgebied zijn het Griffensteijnseplein en het Kersbergenplein.
Oude detailleringen, kleuren en materialen zijn gehandhaafd. De sterke overeenkomsten en gaafheid per woningblok is tevens waardevol. Het welstandstoezicht richt zich op behoud van de bestaande kwaliteiten. Voor bebouwing aan het Griffensteijnseplein gelden aanvullende criteria vanwege de sterke eenheid. Voor bebouwing liggend aan de Waterigeweg gelden eveneens aanvullende criteria.
|
Welstandscriteria Kersbergen-Griffensteijn
Detaillering, kleur- en materiaal
Aanvullende criteria Griffensteijnseplein
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Aanvullende criteria Waterigeweg
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Deelgebied Zeist West bestaat uit het grote naoorlogse woongebied tussen de bebouwing aan de Utrechtseweg en het Kromme-Rijngebied en Hakswetering. Het beslaat de wijken Couwenhoven, Brugakker, De Clomp, Nijenheim, Vogelwijk en Crosestein. Deze woonwijken zijn allen vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw ontwikkeld naar aanleiding van de hoge woningnood. Nijenheim is de eerste wijk die ontwikkeld werd en Crosestein is de meest recente uitbreidingswijk. In tien jaar tijd zijn hier zo’n 4000 woningen gebouwd. Binnen het gebied ligt tevens een opleidingscentrum aan de Noordweg, de gemeentewerf en brandweer aan de van Renesselaan en een winkelcentrum met vele andere voorzieningen in de wijk De Clomp. Op verschillende plaatsen zijn recente kleinschalige nieuwbouwcomplexen gebouwd, zoals aan de Schipsloot. Bestaande, vooroorlogse linten zijn grotendeels bewaard gebleven.
Het deelgebied wordt gekenmerkt door een orthogonale opzet langs de wijkverzamelwegen Kromme- Rijnlaan, Weteringlaan, Griftlaan, Waterigeweg en de Griffensteijnselaan. De typische naoorlogse bebouwing staat in stroken en blokken haaks, dan wel nauwkeurig maar speels gegroepeerd binnen een kronkelige structuur van buurtwegen. De wijken zijn te typeren als woonerven.
Rooilijnen zijn per blok gelijk of verspringen groepsmatig. Op deze manier ontstaan pleinvormige ruimtes die gebruikt worden als parkeervoorziening. De woonblokken bestaan uit rijtjeswoningen, drive-in woningen, middelhoogbouw en hoogbouw. In een gedeelte van de wijk Brugakker staat gestapelde laagbouw met parkeerruimte onder de massa.
De stedenbouwkundige structuur wordt mede bepaald door enkele groen- en waterstructuren langs de Griftlaan, Griffensteijnselaan en de Koppelweg ten noorden van winkelcentrum De Clomp. Langs de westrand van de wijken Couwenhoven en Brugakker loopt tevens een waterstructuur, gecombineerd met groen. Dit groen heeft mede een afschermende functie naar het open buitengebied. De waterstructuren in het deelgebied dienen oorspronkelijk voor de afwatering van de vijvers van buitenplaatsen.
Binnen het deelgebied is een aantal gebieden dat in structuur en/ of functie afwijkt van de beeldbepalende woongebieden.
Ten behoeve van de welstandstoets worden daarom de volgende deelgebieden onderscheiden: 7.8.1: Vogelwijk, Crosestein, Nijenheim, Brugakker, De Clomp en Couwenhoven;
7.8.2: Lintbebouwing Kroostweg (en Kroostweg-Noord), Noordweg en de Koppelweg.
7.8.1 Bebouwing Vogelwijk, Crosestein, Nijenheim, Brugakker, De Clomp en Couwenhoven (naoorlogse woongebieden):
Deze wijken vertegenwoordigen de grote naoorlogse woongebieden van Zeist. De bebouwing is, met uitzondering van de eerder gebouwde Vogelwijk, vanaf de zeventiger jaren tot stand gekomen in een voor die tijd typerende woonervenstructuur. Langs rustige wegen staan vele rijtjeswoningen, etagewoningen en een aantal flats. In De Clomp is een winkelcentrum gevestigd waaromheen de flats zijn gegroepeerd. De verschillende wijken worden van elkaar gescheiden door brede wijkverzamelwegen en groenstructuren. Een voorbeeld hiervan is de Weteringlaan.
De buurten hebben een strak orthogonaal stratenpatroon dat wordt onderbroken door groene ruimten en pleintjes. De bouwstroken zijn zodanig op de kavels geplaatst, dat er ruimte is voor voortuinen, een versterking van het groene karakter van de buurten. Bouwblokken zijn evenwijdig of haaks op de straat georiënteerd. Gevels kennen een oriëntatie op publieke ruimten. Sommige buurten hebben een gesloten karakter vanwege de plaatsing van bijgebouwen voor de woningen, een veel toegepaste opzet in de jaren zeventig van de vorige eeuw.
Het bebouwingsbeeld wordt gedomineerd door rijtjeswoningen van twee bouwlagen met evenwijdig aan de straat lopende zadeldaken.
Daarnaast komen ook etagewoningen voor met meerdere bouwlagen. De hoogste bebouwing staat bij het winkelcentrum en heeft tot negen bouwlagen. Daarbuiten heeft de bebouwing niet meer dan vier bouwlagen. Dakkapellen, erkers, carports en dakramen zijn vaak projectmatig aangebracht. In sommige buurten, zoals in delen van Couwenhoven, zijn aan- en uitbouwen individueel aangebracht. Dit heeft in zekere mate een verstorende uitwerking op het beeld.
Massa’s zijn opgebouwd uit eenvoudige vormen met rechte lijnen. Woningen van latere datum hebben meer experimentele en expressieve vormen. Samen met de bijgebouwen hebben de bouwwerken een samengesteld karakter. De massaopbouw is zorgvuldig. Dit uit zich in het voorkomen van grotere bouwhoogtes aan doorgaande wegen en het winkelcentrum.
Typische naoorlogse rijtjeswoningen in Nijenheim.
Het profiel van Brugakker, een typische woonervenbuurt met rijtjeswoningen en gestapelde bouw.
Rijtjeswoningen met verschillende dakkapellen in Couwenhoven
Meer hoogbouw in de buurt van het winkelcentrum De Clomp .
Vanwege de weinig uit elkaar liggende bouwperiodes en de projectmatige opzet vertonen woningen over het gehele gebied grote gelijkenissen in detaillering, kleur- en materiaalgebruik. Tussen de wijken zijn er verschillen, maar binnen een wijk is dit nauwkeurig op elkaar afgestemd. Kleuren van de bakstenen gevels bestaan uit geelbruin, (donker)rood, zandgeel of grijs. Daken zijn bedekt met donkere pannen of leisteen. Afwerkingsmaterialen bestaan uit hout of volkernplaat. Veel gebruikte kleuren hiervoor zijn bruin of wit. Ook dit is per wijk op elkaar afgestemd. In sommige buurten, zoals in delen van Couwenhoven, geeft individueel aangebracht schilderwerk en dakkapellen een enigszins rommelig beeld.
De woongebieden van Vogelwijk, Couwenhoven, Brugakker, De Clomp, Nijenheim en Crosestein zijn grote, maar rustige woonwijken met een specifiek, homogeen karakter dat representatief is voor de tijd waarin deze gebouwd zijn. Opvallend is de verspreide aanwezigheid van openbaar groen en de vele fiets- en voetgangerspaden. In de Vogelwijk zal een omvangrijke herstructurering plaatsvinden. In een later stadium zullen welstandscriteria voor deze wijk worden opgesteld.
Voor de bebouwing is een normale kwaliteitszorg van toepassing. Het welstandsbeleid dient vooral bij te dragen aan het behoud van de eenheid in verschijningsvorm van de bebouwing. Dit betekent geen afwijkend kleurgebruik en geen toepassing van afwijkende aan- en uitbouwen aan de voorkanten in buurten met een homogeen karakter. Voor bebouwing gelegen aan de belangrijke routes Griftlaan en Kromme-Rijnlaan en voor bebouwing grenzend aan de Griftlaan worden vanwege het openbare karakter aanvullende criteria gegeven.
7.8.2 Kroostweg, Kroostweg-Noord, Noordweg en de Koppelweg
Delen van de bebouwing aan de Kroostweg en aan de Koppelweg zijn bij de aanleg van de grote uitbreidingswijken van Zeist West gespaard gebleven. Het karakter van deze bebouwing wijkt in sterke mate af van de rest van het gebied. Door de kleinschaligheid van de bebouwing, ruimere kavels, het privé-groen, mate van detaillering en traditioneel kleurgebruik ademt de bebouwing de sfeer van een dorp.
De bebouwing bestaat uit enkele oude boerderijen, een landhuis en vooroorlogse woonbebouwing. Bijna alle bebouwing is vrijstaand en midden op de kavels geplaatst. Twee-onder-één-kap woningen komen ook voor. Representatieve voorzijden zijn op de hoofdontsluiting georiënteerd.
De bebouwing heeft niet meer dan twee bouwlagen en is voorzien van een kap. Nokrichtingen zijn zowel haaks op als evenwijdig aan de straat. Er komen verschillende kaptypen voor: zadeldaken, schilddaken en mansardedaken. De meeste dakkapellen zijn voorzien van een kap.
Er is een variatie in de vorm van de massa’s. Enerzijds bestaat de bebouwing uit enkelvoudige massa’s terwijl ook meer gestileerde vormen voorkomen.
Er is tevens een variatie is detaillering, kleur- en materiaalgebruik. Hoewel aardkleuren als roodbruin, rood en bruin overheersen komt er ook een villa voor in het wit. De gebruikte materialen zijn natuurlijk. De meeste bouwwerken kennen een beperkte detaillering.
De vooroorlogse bebouwing aan deze routes is waardevol. Sommige van de bouwwerken hebben dan ook een monumentenstatus. De linten zijn bij de woninguitbreidingen van de jaren zeventig gedeeltelijk gespaard gebleven. In de loop der tijd zijn deze linten opgevuld met naoorlogse inbreidingen in de vorm van rijtjes- en twee-onder-één-kapwoningen.
Vooroorlogse middenstandsvilla’s aan de Koppelweg.
Vooroorlogse woningen aan de Koppelweg.
Vrijstaande villa aan de Kroostweg.
De linten zijn de bij de bouwen van de naoorlogse uitbreidingswijken bespaard gebleven. Hiermee vormen ze belangrijke elementen met een historiserende sfeer. De meeste woningen zijn eenvoudig uitgevoerde middenstandswoningen. Er komt echter ook bebouwing met verfijnde, versierende detailleringen. De ruime opzet met een plaatsing op ruime, groene kavels is waardevol.
|
Welstandscriteria Kroostweg, Kroostweg-Noord, Noordweg en Koppelweg
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
7.9 Bedrijventerrein Kwikstaartlaan
Ligging deelgebied in gemeente
Het deelgebied Bedrijventerrein Zeist-West is een kleinschalig bedrijventerrein dat tegen de westelijke gemeentegrens ligt, te midden van de uitbreidingswijken Brugakker en Vogelwijk. Het terrein biedt plaats aan lichte bedrijvigheid zoals een garagebedrijf, drukkerij en aannemersbedrijf. De meeste ruimte wordt in beslag genomen door het rioolwaterzuiveringbedrijf. Het terrein heeft het karakter van een restgebied.
De eerste bebouwing op dit terrein werd gebouwd in de jaren zestig, in aansluiting op de bouw van woningen in Zeist-West. In de loop der tijd is het terrein gestaag gegroeid. De Kwikstaartlaan vormt de centrale route door het terrein. Via de Pijlstaartlaan takt deze aan op de Kromme-Rijnlaan. De Kromme- Rijnlaan is een belangrijke doorgaande route. Het terrein heeft een functionele ruimtelijke opzet. De bedrijven zijn gevestigd langs de straat waarbij relatief veel ruimte is gereserveerd voor parkeren.
De bebouwing heeft maximaal twee bouwlagen. Aan- en uitbouwen komen her en der voor. De bouwwerken zijn voorzien van een plat dak en de massa’s kennen eenvoudige, rechte vormen. Enige uitzondering hierop vormen de garagebedrijven aan de Kromme-Rijnlaan. De massaopbouw is in samenhang.
Bedrijfsverzamelgebouw aan de Scholeksterweg.
Bedrijvigheid aan de Pijlstaartlaan.
Bedrijven rond openbaar groen. Hier aan de Aalscholverlaan.
Gesloten wanden langs de Leeuweriklaan.
Het kleurgebruik verschilt per bedrijf, er is geen sprake van afstemming. De panden zijn in veel gevallen opgebouwd uit staal(plaat), steen en golfplaten.
Bedrijventerrein Zeist-West is een ouder, kleinschalig bedrijventerrein met eenvoudig vormgegeven gebouwen. De beeldkwaliteit wordt bepaald door de relatief grote bouwmassa’s die op het terrein staan. De architectonische karakteristieken zijn weinig bijzonder. Voor bebouwing langs de Kromme-Rijnlaan gelden, vanwege het openbare karakter, aanvullende welstandscriteria.
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Deelgebied Hoge Dennen ligt aan de oostkant van de gemeente Zeist, gescheiden van de bebouwde kom door het Zeisterbos. Dit bos vormt de west- en de noordgrens en de andere grenzen worden gevormd door de etagebouw van Kerckebosch in het oosten en de Arnhemse Bovenweg in het zuiden. Deze uitbreidingswijk van Zeist kon worden aangelegd na verkaveling van een deel van het Zeisterbos. Vanaf eind jaren twintig van de vorige eeuw is men met de bouw van een nieuwe villawijk begonnen. Men is begonnen aan de oostkant, in de omgeving van de Oranje Nassaulaan. In de loop van de jaren dertig werd er uitgebreid aan de zuidoostzijde van de Oranje Nassaulaan. Dit gedeelte van het deelgebied staat nu bekend onder de naam Kerckebosch. Het Villapark De Hoge Dennen werd vanaf 1931 aangelegd, op de plaats van de voormalige overplaats van Molenbosch. De laatste uitbreiding van Hoge Dennen vond pas na de oorlog plaats na verkaveling van de buitenplaats Pavia.
De meeste ruimte in het deelgebied wordt ingenomen door woonbebouwing, bestaande uit dubbele middenstandsvilla’s, vrijstaande villa’s en aaneengesloten bebouwing aan de Louise de Colignyplein.
Enkele grotere bouwwerken en bedrijfsbebouwing staan in de buurt van de Oranje Nassaulaan en Julianalaan. Langs de Graaf Janlaan neemt richting het winkelcentrum de bebouwingsdichtheid iets toe. De vrijstaande- en twee-onder-één-kapwoningen staan hier dichter op elkaar.
De bebouwing staat langs een orthogonaal wegenpatroon waarbij de Oranje Nassaulaan de centrale route is. De brede woonstraten liggen voornamelijk evenwijdig aan elkaar in oost-westelijke richting. Haaks zijn enkele dwarsstraten aangelegd. In de buurt zijn aantrekkelijke pleinen gesitueerd als afsluiting of onderbreking van bepaalde routes; het Louise de Colignyplein, het Julianaplein en het Oranje Nassauplein. Het laatste plein is voorzien van twee waterpartijen.
Binnen het deelgebied zijn de rijk aanwezige groene ruimten van grote betekenis voor de stedenbouwkundige structuur en de identiteit. Het ruime straatprofiel en de relatief grote ruimten tussen de bebouwing versterken het extensieve karakter. De ligging te midden van bosgebied en de verbindingen ermee zijn tevens waardevol. Binnen het deelgebied zijn diverse groene ruimten tussen de
woonstroken en laanbeplantingen die duidelijk aan het bosgebied herinneren. Het Louise de Colignyplein en het Oranje Nassauplein met de omliggende bebouwing zijn waardevolle elementen.
Binnen het deelgebied komen architectuurstijlen in grote mate overeen. Grote delen van de bebouwing bestaat uit twee-onder-één-kapwoningen. In Pavia staan vrijstaande villa’s en langs het Louise de Colignyplein staan drie woningblokken. Woningen aan de Prinses Beatrixlaan hebben een vrije stijl, terwijl de andere woningen een typische jaren dertig stijl hebben. Deze zijn ook vaak complexgewijs ontworpen. Dit uit zich in de samenhang in de architectuur, waardoor de panden zichtbaar deel uitmaken van een ensemble op het schaalniveau van het bouwblok.
Langs de hoofdzakelijk rechte wegen staan de bouwblokken op gelijke en ruime afstanden van elkaar opgesteld en begeleiden ze de straten. Ze zijn midden op de kavel geplaatst waarbij de hoofdgevels evenwijdig ten opzichte van de straat staan. Scheidingen tussen openbare en privé-ruimte wordt ingenomen door behoorlijke voortuinen. Hoofdgevels zijn op de publieke ruimten gericht. Dit geheel geeft het deelgebied, samen met het vele openbaar en privé-groen, een parkachtige uitstraling. Deze uitstraling wordt versterkt door de nauwkeurig op elkaar afgestemde en in evenwicht zijnde bouwhoogtes en -breedtes.
De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen met schilddak of zadeldak. Aan- en uitbouwen komen verspreid door het deelgebied voor. Indien deze voorkomen, dan zijn ze in een zelfde stijl als het hoofdgebouw aangebracht (mogelijk projectmatig). Zo hebben woningen aan het Oranje Nassauplein dakkapellen aan de voorkant. De hoofdmassa kent een enkelvoudige samenstelling zonder veel toevoegingen. De nokrichtingen lopen per straat gelijk, evenwijdig of haaks ten opzichte van de straat georiënteerd. De hoeken van de woningcomplexen aan het Colignyplein worden afgesloten door een topgevel met een tot aan de begane grond lopend dakschild aan de zijgevels. Een belangrijk kenmerk in de gevelopbouw is dat benedenverdiepingen hoger zijn dan de bovenliggende. Dit geeft de meeste woningen een horizontale geleding. De indeling van ramen en deuren is gestileerd en geordend. De massaopbouw vertoont per woonstrook een sterke samenhang.
Vrijstaande villa aan het Julianaplein.
Individuele bouw langs de Regentesselaan.
Twee-onder-één-kap villa’s langs de Graaf Janlaan .
Het brede profiel van de Oranje Nassaulaan.
De detaillering bestaat uit sober metselwerk, kenmerkend voor de jaren dertig. Per eenheid is de detaillering gelijk. Vrijstaande woningen hebben eigen detailleringen welke kunnen bestaan uit houten gevelbekleding, afwijkende raamvormen en klossen op overstekken.
Gevels van de woningen zijn opgetrokken in rode, bruine of bruingele bakstenen of zijn voorzien van wit pleisterwerk. Vooral woningen langs het Oranje Nassauplein hebben wit pleisterwerk en rode daken. Daken hebben donkere of rode pannen. Deze kleuren vormen geen contrast met het bosgebied. Kleuren van afwerkingen zijn in de meeste gevallen wit. Sporadisch komen andere kleuren als groen, donkerblauw en donkerrood voor. Ornamenten aan bouwwerken komen niet voor. Materialen bestaan uit baksteen en gebakken pannen. Kozijnen, dakgoten en andere afwerkingsmaterialen zijn van hout.
Het deelgebied Hoge Dennen is inclusief het villagedeelte van Kerckebosch een vooroorlogse uitbreiding in de vorm van een ruim opgezet villapark. Het orthogonale wegenpatroon geeft het gebied een duidelijke structuur. De oorspronkelijke bebouwing en sfeer zijn in veel gevallen intact gebleven. Deze ruime opzet in een bosachtig gebied is waardevol. Ontwikkelingen vinden in dit deelgebied op beperkte schaal plaats. Af en toe wordt een woning vervangen of er vinden verbouwingen plaats. Om de beeldkwaliteit te behouden, zijn aanvullende criteria van toepassing op de bebouwing langs de Arnhemse Bovenweg, Oranje Nassaulaan, Oranje Nassauplein, Julianaplein en het Louise de Colignyplein: daar gelden aanvullende criteria.
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Aanvullende criteria voor de Arnhemse Bovenweg, Oranje Nassaulaan, Oranje Nassauplein, Julianaplein en het Louise de Colignyplein:
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
De wijk Kerckebosch ligt aan de zuidoostkant van de bebouwde kom van Zeist. Het gebied wordt omgeven door de villawijk Hoge Dennen, het bosgebied, de Prinses Margrietlaan en de Arnhemse Bovenweg. Deze twee routes vormen tezamen met de Prinses Irenelaan de buitenste ontsluitingswegen van de buurt. In Kerckebosch bevinden zich naast de woningen, tevens enkele scholen, kinderopvanglocaties, twee kerken, bedrijven en een winkelcentrum aan Hoog Kanje.
Het gebied vormt een uitbreidingswijk die vanaf 1956 ontwikkeld is om de grote naoorlogse woningnood op te lossen. Binnen de toenmalige stedenbouwkundige vooruitgangsgedachte koos men voor rationele hoogbouw, waarbij het zoveel mogelijk sparen van het bestaande groen als belangrijk argument en uitgangspunt werd gehanteerd. Hierdoor heeft de wijk het karakter van ‘bebouwing in het bos’. Het is ontworpen volgens de functionalistische stedenbouw, die een scheiding aanbracht tussen wonen, werken, recreëren en verkeer. In Kerckebosch is dit ook goed te zien aan de lange woonstroken, het relatief vele openbaar groen en rechte ontsluitingswegen. De bebouwing bestaat uit sociale woningbouw. In deze orthogonaal opgezette wijk zijn de rooilijnen strak verspringend en liggen ze evenwijdig aan de straat.
In de stedenbouwkundige structuur is goed zichtbaar dat het om een zorgvuldig ontworpen stadsuitbreiding gaat met een rechthoekig stratenpatroon. Langs de straten zijn de woonstroken gelegd. In de buurt van voorzieningen (het winkelcentrum) worden de straten iets bochtiger. Ook hier zijn echter sommige bouwblokken evenwijdig langs de ontsluiting gelegd.
De typische grootschalige flats in het bos langs de Prinses Margrietlaan.
Aan de Anna Paulownalaan staan grootschalige flat van een latere datum.
Flatgebouw ‘ Kerckebosch ’ uit 1956.
Etagewoningen langs de Sophialaan, in de buurt van het winkelcentrum.
Langs de lange randweg, de Prinses Margrietlaan, staan blokken van tweehonderd meter bestaande uit vijf woonlagen. Tussen deze bouwblokken staan kleine blokken van ongeveer honderd meter en drie woonlagen. Deze staan verder van de Prinses Margrietlaan af. Aan de Prinses Irenelaan, Sophialaan en de Graaf Adolflaan staat tevens randbebouwing van drie en vijf woonlagen. Langs de Anna Paulownalaan staat een woongebouw van tweehonderd meter lengte met tien woonlagen. Langs de oude bosweg van Zeist naar Austerlitz (nu: Hoog Kanje) staan de voorzieningen geconcentreerd. Aan de Graaf Lodewijklaan staan scholen in het bos. Aan- en uitbouwen komen niet voor. De bergingen zijn gebundeld in vrijstaande gebouwen van anderhalve bouwlaag. De massa’s bestaan uit enkelvoudige en afgekante vormen, een typisch kenmerk van de moderne stedenbouw van die tijd. De geleding wordt in sterke mate bepaald door de grote glasoppervlakten en loggia’s De massaopbouw hangt nauw met elkaar samen door de ritmische afwisselingen in woonlagen. De gevelwanden zijn vlak.
De bebouwing in de wijk vertoont op het vlak van detaillering, kleur- en materiaalgebruik onderling grote overeenkomsten. Er is in veel gevallen gekozen voor betonskeletbouw waarbij de voorgevels geheel uit glasvlakken bestaan, onderbroken door loggia’s. De ondoorzichtige delen van deze glasvlakken zijn voorzien van donkere isolatieplaten, waardoor de voorgevel een patroon van identieke vierkante eenheden laat zien, zonder een nadrukkelijke verticale of horizontale gerichtheid. Donkere kleuren zoals (donker)bruin zijn echter ook toegepast.
Kerckebosch is een stedelijke uitbreiding waarvan de oorspronkelijke structuur nu nog ongewijzigd is. Ook de bebouwing heeft nauwelijks veranderingen ondergaan met uitzondering van projectmatige renovatiewerkzaamheden. De kwaliteiten in dit gebied liggen in de heldere stedenbouwkundige structuur, de ritmiek van de bebouwing, de eenheid in verschijningsvormen, de grote open ruimten en het karakter van ‘grootschalige bebouwing in het bos’. Er zal in Kerckebosch een omvangrijke herstructurering plaatsvinden. De stedebouwkundige structuur zal hierdoor veranderen. De gemeenteraad heeft op 22 mei 2007 het Scheggenmodel vastgesteld als uitgangspunt voor de verdere uitwerking van deze herontwikkeling. Daarmee komt er een andere ruimtelijke invulling.
Voor het overige zijn de aanwezige ruimtelijke en architectonische karakteristieken van een te handhaven kwaliteit. Handhaven, herstellen en versterken van deze kwaliteiten zijn de uitgangspunten voor de welstandsbeoordeling. Van belang hierbij is dat de continuïteit behouden moet blijven. Voor bebouwing aan de Arnhemse Bovenweg gelden aanvullende criteria.
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Aanvullende criteria Arnhemse Bovenweg:
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Deze naoorlogse krans van buurten aan de buitenrand van de bebouwde kom van Zeist bestaat uit de buurten Vollenhove, Staatsliedenkwartier, Verzetswijk en het Sanatoriumbos (complex). Het noordelijk gedeelte van Valckenbosch behoort vanwege het de verschijningsvorm van de bebouwing tevens tot het deelgebied.
Het Staatsliedenkwartier bracht de eerste naoorlogse complexen van sociale woningbouw, gebouwd binnen de omstandigheden van die tijd. In deze buurt werd geëxperimenteerd met gestapelde bouw rond hofjes, gemengd met laagbouw en beboomde pleinen. De laatste jaren heeft hier een omvangrijke vernieuwing plaatsgevonden met ver- en nieuwbouw van (gestapelde) woningen. De later gebouwde Verzetswijk biedt samen met de Indische buurt een aantrekkelijk beeld van voornamelijk rijtjeswoningen. Rond het Vrijheidsplein zijn enkele winkelvoorzieningen. In de buurt van dit centrum staat tevens middelhoogbouw en hoogbouw. Ten oosten van de Borneolaan is een aantal kleinschalige rijtjeswoningen gebouwd volgens dezelfde stedenbouwkundige opzet. De bebouwing in het noordelijke gedeelte sluit hier enigszins bij aan. Hier beperken de rijen zich in het algemeen tot vier woningen.
Vollenhove wordt gedomineerd door grootschalige flats die als reactie op de woningnood gebouwd zijn in de jaren zeventig. Deze zijn zeer beeldbepalend in Zeist. Aan het Jan Ligthartplein zijn voorzieningen geclusterd. Het straatbeeld wordt mede bepaald door de vele ruimten voor parkeren.
De ruimtelijke structuur van dit deelgebied wordt bepaald door enkele belangrijke wegen. Het verbindende element is de Dreef, later overgaand in de Dijnselburgerlaan. Een andere belangrijke route is de Panweg, welke de Verzetswijk van de Staatsliedenbuurt scheidt. Het straatbeeld wordt gekenmerkt door de afwisseling van woonstroken met relatief veel openbaar groen. Vanzelfsprekend springt Vollenhove hier bovenuit met de forse bouwmassa’s. De vroeg naoorlogse uitbreidingen worden gekenmerkt door strokenbouw langs rustige buurtwegen. Een opvallend groen element in het deelgebied is het complex Sanatoriumbos, welke een monumentaal karakter heeft.
De voorkomende bebouwingskenmerken zijn op te delen in de drie sferen: de vroeg naoorlogse bebouwing, de grootschalige flats van Vollenhove en recente nieuwbouwinvullingen.
Overeenkomstig in de bebouwing is het sterk orthogonale karakter. De bouwblokken zijn zorgvuldig ten opzichte van elkaar gepositioneerd en staan evenwijdig dan wel haaks op elkaar.
Verzetswijk/ Valckenbosch (naoorlogs), Staatsliedenkwartier/ Indische buurt (vroeg naoorlogs)
Het bebouwingsbeeld wordt gedomineerd door lange rijen woningen van twee bouwlagen met een evenwijdig aan de straat lopend zadeldak. Etagewoningen en flats hebben maximaal zes bouwlagen.
Aan- en uitbouwen komen in beperkte mate in de wijk voor in de vorm van projectmatig aangebrachte serres en entrees. Deze zijn ingetogen uitgevoerd waardoor de hoofdmassa’s hun enkelvoudige en rechtlijnige karakter hebben behouden. Gevels worden gekenmerkt door grote glasoppervlakten. In sommige delen hebben gevels enkele verbijzonderingen in afwijkend geplaatste openingen. Hierdoor heeft vooral de bebouwing in de Staatsliedenbuurt een traditioneel karakter. De massaopbouw vertoont een sterke samenhang, dichter bij de randen en het winkelcentrum staat bebouwing met meer dan twee bouwlagen.
Kleur- en materiaalgebruik zijn per buurt gelijk. De woningen zijn opgetrokken in baksteen en zijn bedekt met pannen. Het kleurgebruik vertoont ook grote overeenkomsten, per woonblok is deze gelijk. Daken zijn rood of antracietkleurig en gevels bestaan uit rode, zandbruine of donkerrode baksteen. Afwerkingen aan kozijnen e.d. zijn veelal wit.
Naoorlogse rijtjeswoningen aan de Borneolaan.
Vernieuwing van woningen aan o.a. de Dr. Wibautlaan .
Op verschillende plaatsen in het deelgebied heeft nieuwbouw plaatsgevonden. Deze staat bijvoorbeeld ten oosten van de Borneolaan en op verschillende plekken in de Staatsliedenbuurt. De stedenbouwkundige opzet en de massa van de bebouwing is nauwkeurig binnen de bestaande structuur ingepast en heeft maximaal vier bouwlagen.
Vormen, kleur- en materiaalgebruik onderscheiden zich echter. De gevels hebben vaak een gestileerde vormgeving in de vorm van schuine vlakken, gevelopeningen en niveauverschillen. Die gebouwen zijn voorzien van een plat dak.
Kleur- en materiaalgebruik verschillen, soms ook binnen een bouwwerk. Er wordt gebruik gemaakt van baksteen, beton, staal en glas in de gevels. Er worden moderne en voornamelijk lichtere kleuren gebruikt: wit, lichtbruin en mintgroen zijn hier voorbeelden van.
Nieuwbouw aan de Van Hogendorplaan is een goed voorbeeld van herstructurering
Nieuwbouw aan de Borneolaan. De stedenbouwkundige opzet komt overeen met de omliggende bebouwing van de Indische Buurt
De wijk Vollenhove wordt gedomineerd door een afwisseling van laagbouw met hoge flatgebouwen. Deze bouwwerken hebben maximaal dertien bouwlagen. De gevelgeleding is sterk horizontaal.
Om deze grote massa’s staan rijtjeswoningen in een zelfde functionalistische stijl. Deze hebben tweeënhalve bouwlaag met een plat dak. Aan- en uitbouwen komen louter in projectmatige vorm voor. De massa’s zijn rechthoekig opgebouwd met accentueringen in de gevels door middel van horizontale en verticale verbanden in de vorm van cementen gevellijsten.
Daarnaast worden gevels gekenmerkt door veel glasoppervlak. Materialen bestaan uit beton, staal en glas. De lichte kleurstelling zorgt als contrast met de groene bossen voor een opgewekte toon.
Grootschalige flatgebouwen aan de Laan van Vollenhove.
Functionele laagbouw aan de Montessorilaan.
De toekomstige ontwikkeling van Vollenhove moet worden gezien tegen de achtergrond van een grondige reconstructie van delen van de hoogbouwcomplexen.
In de Verzetswijk is het welstandsbeleid gericht op handhaving en versterking van het aantrekkelijke woonmilieu van de gemengde laagbouw. Er wordt gestreefd naar aanpassing van woningen of mogelijke nieuwbouw voor ouderen in de directe omgeving van het winkelcentrum. Winkelcentra dienen een kwaliteitsimpuls te krijgen.
In het Staatsliedenkwartier is al veel gebeurd en wordt nog gewerkt aan de vernieuwing. Hier worden nieuwe woningen gebouwd en bestaande aangepast.
Het welstandsbeleid zal zich richten op instandhouding van de stedenbouwkundige structuur en overeenkomsten in kleur- en materiaalgebruik. Voor instellingenbebouwingstrook in het zuidwesten van het Sanatoriumbos aan de zijde van de Oude Arnhemseweg gelden de objectgerichte criteria voor ‘complexen en instellingen’.
Langs de rand van het Sanatoriumbos wordt langs de Schermerslaan en de Thorbeckelaan een buurtschap ontwikkeld. Voor de ontwikkeling van deze buurtschap is reeds een beeldkwaliteitsplan opgesteld en met de welstandscommissie besproken. Als onderdeel van het stedebouwkundige plan is hierover eind 2006 inspraak geweest. De vele insprekers hadden geen commentaar op het beeldkwaliteitsplan. Daarmee kan dit als uitgangspunt voor deze herontwikkeling worden beschouwd. Voor inpassing van het plan was slechts een geringe toevoeging aan de gebiedscriteria (dakvorm) nodig. Voor bebouwing langs de Dreef, Dijnselburgerlaan en de Panweg gelden aanvullende welstandscriteria.
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Deelgebied Stichtse Lustwarande bestaat uit het Slot Zeist, de (voormalige) landgoederen en instellingen langs de Utrechtseweg en de Driebergseweg (de Amersfoortseweg wordt in het kader van de welstand uit praktische overwegingen niet tot de Stichtse Lustwarande gerekend).
Tegen het einde van de achttiende eeuw werd Zeist populair bij rijke stedelingen die buitenplaatsen met grote parken wilden aanleggen. Het overgangsgebied tussen de Heuvelrug en de het Kromme- Rijngebied, met de Utrechtse- en Driebergseweg als centrale route, was de ideale plaats hiervoor. Zodoende ontstond in de loop van de negentiende eeuw een groot aantal buitenplaatsen in verschillende stijlen aan weerszijden van de Utrechtse- en Driebergseweg. Vanaf 1901, toen de spoorlijn Zeist- Bilthoven tot ontwikkeling kwam, begon Zeist zich goed te ontwikkelen. Er werd een groot aantal villaparken en middenstandswijken aangelegd. Verschillende parken van buitenplaatsen werden hiervoor verkaveld. Soms werd ook het huis afgebroken.
De meeste huizen van de oude buitenverblijven bleven tot na de Tweede Wereldoorlog bewoond. Toen trad er een grote functieverandering op, die tot op de dag van vandaag voortduurt. Door wegverbredingen werden de tuinen en parken steeds verder ingeperkt en in de huizen kwamen instellingen, kantoren en scholen. Door grootschalige (aan)bouw van kantoren werden de overgebleven percelen verder verkleind en werd de oorspronkelijke eenheid van huis en park vaak sterk aangetast. Voorbeelden van behoud door restauratie en uitbreiding in stijl zijn echter ook aanwezig. De naoorlogse verbreding van de Utrechtseweg, waardoor sommige buitenplaatsen erg dicht bij de weg zijn komen te liggen, is een aantal jaren geleden gecompenseerd door de aanleg van smallere fietspaden en door jonge aanplant. De Driebergseweg heeft, ondanks functieveranderingen en nieuwbouw, het negentiende- eeuwse buitenplaatskarakter behouden.
De Utrechtse- en Driebergseweg wordt op verschillende punten haaks doorkruist door belangrijke routes van Zeist. Deze routes zijn zichtlijnen Het gaat hier o.a. om de Kromme-Rijnlaan/De Dreef, de Griftlaan en de Slotlaan. Dit zijn veelal vanouds zichtlijnen op de buitenplaatsen langs de Stichtse Lustwarande.
De aanwezige beplantingen en groene ruimten binnen het deelgebied zijn van grote betekenis voor de stedenbouwkundige structuur en de identiteit. De aanwezigheid van historische buitenplaatsen, de grote panden van instellingen en villa’s en landhuizen completeren het waardevolle beeld. De directe omgeving van Slot Zeist is aangewezen als Rijks beschermd dorpsgezicht. Tevens waardevol is het contrast tussen de dichtbegroeide zandgrond ten noorden en het open, vlakke kleigebied van de Kromme Rijn ten zuiden van de Driebergseweg.
De bebouwing in het deelgebied bestaat uit vrijstaande panden, samengestelde panden en grote, ontworpen eenheden. Rooilijnen van de hoofdgebouwen verspringen, maar ze lopen meestal evenwijdig aan de straat.
De plaatsing van de bouwwerken op de kavels varieert. Bouwwerken zijn aan de Utrechtseweg over de gehele breedte, midden op of aan de zijkant van de kavels geplaatst. Hoofdgevels zijn veelal op de hoofdontsluiting georiënteerd. De gevel staat meestal evenwijdig of licht gedraaid ten opzichte van de straat. Door de relatief forse bouwmassa’s is in het algemeen sprake van een brede parcellering. Bouwwerken zijn op verschillende afstanden van de straat geplaatst, in sommige gevallen zelfs meer dan 15 meter. De voortuin wordt ingenomen door groen en soms waterpartijen. Een paar bouwwerken staan door straatverleggingen dichter op de straat. Bij instellingen wordt aan de voorkanten vaak op storende wijze ruimte ingenomen voor parkeren. Beplanting en/ of hekwerken van steen of metaal markeren de grens tussen openbare en privé-ruimte.
De bebouwing bestaat grotendeels uit grote bouwmassa’s die breed dan wel vrij hoog zijn, wat de straat een bijzondere status geeft. Er is een constante verhouding tussen de maat van het gebouw en de afstand tot de weg. Gebouwen hebben twee of drie hoge bouwlagen met kap. Kapvormen die voorkomen zijn het schilddak en het (samengesteld) zadeldak. Nokrichting zijn haaks of evenwijdig ten opzichte van de straat georiënteerd. Aan- en uitbouwen aan meerdere zijden van gebouwen komen veelvuldig voor in de vorm van erkers, entrees en balkons. Meerdere hoofdmassa’s zijn hierdoor opgebouwd uit samengestelde massa’s. Andere gebouwen, meestal de modernere, hebben een enkelvoudige massaopbouw met toepassing van platte daken.
De massa’s zijn in veel gevallen opgebouwd uit geometrische vormen in afgekante en/ of afgeronde vormen. Ronde vormen als afwerking van hoeken en erkers komen echter ook voor. Door de grote hoeveelheid aan- en uitbouwen per bouwwerk kennen de meeste expressieve vormen. Deze expressiviteit wordt versterkt door het gebruik van verschillende traditionele en gevarieerde indelingen van de gevels en verschillen in massaopbouw. Zo wordt veelvuldig gebruik gemaakt van hoek- en middenrisalieten. Dakkapellen komen zowel aan de voor- als de achterzijde voor. Opvallend is de grote variëteit in massa’s en vormen en daarmee de eigenheid van de panden.
Het Slot als zeer herkenbaar element langs de Stichtse Lustwarande. Het is dan ook aangewezen als Rijks beschermd dorpsgezicht.
Stedelijke dichtheden langs de Utrechtseweg.
Nieuwbouw aan de Tuin van Schellinger, bouwwerken met allure kenmerken deze route.
Veel villa’s en buitenplaatsen zijn opgetrokken in wit en roomkleurig pleisterwerk of rode baksteen. In de gevels zijn de raam- en deuropeningen als het ware uitgesneden. Ze zijn in verschillende mate voorzien van detailleringen als gevelbanden, speklagen, borstweringen, ornamentiek, timpanen, zuilen en gevelpilasters. Ook is veel aandacht geweest voor siermetselwerk, gevelstenen en vormgeving van lijsten. Er komen verscheidene architectuurvormen voor. Zo zijn er verwijzingen naar bijvoorbeeld de (neo)Renaissance, (neo)Classicisme en het Eclecticisme.
De modernere instellingen hebben een soberder verschijningsvorm. Ze zijn opgetrokken in steen en detailleringen zijn nauwelijks toegepast. De kleuren zijn ingetogen en de hoofdmaterialen bestaan, naast baksteen, uit beton, glas en afwerkingen van kunststoffen. Deze bouwwerken sluiten aan bij de moderne bouwstijl met rechte lijnen.
De Stichtse Lustwarande is een landgoederenzone waarvan de oorspronkelijke structuur aangetast is door het verleggen van routes, afbreken van gebouwen en herverkaveling van tuinen en parken. De aanwezige bebouwing, bestaande uit villa’s en (voormalige) landgoederen en bebouwing bij voormalige buitenplaatsen gebleven karakter van relatief grote bouwwerken omgeven door groene ruimten en de beplantingen zijn erg waardevol. Het deelgebied heeft een hoge dynamiek die zich uit in een grote verkeersdruk, verstedelijking en recreatie. De belangrijkste opgave voor de Lustwarande is het zoeken naar een optimale balans tussen rood en groen bij functieveranderingen en het verbinden van natuur- en cultuurwaarden bij vormen van recreatie.
Welstandscriteria zullen zich richten op het behoud van de bestaande speciale bebouwingskenmerken. Ten aanzien van nieuwbouw zal ingezet worden op het bereiken van een hoge kwaliteit met speciale aandacht voor cultuurhistorische karakteristieken en architectuur.
Uit het bovenstaande blijkt dat de aanwezige ruimtelijke en architectonische karakteristieken voor het gehele deelgebied van hoge kwaliteit zijn. Handhaven, herstellen en versterken van deze kwaliteiten zijn de uitgangspunten voor de welstandsbeoordeling. Om deze redenen zijn bij dit deelgebied geen aanvullende criteria gegeven.
Bouwplannen die vallen binnen het Rijks beschermd dorpsgezicht Het Slot e.o. zullen eveneens aan de Monumentencommissie worden voorgelegd voor advies.
|
Welstandscriteria Stichtse Lustwarande
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Het stationsgebied op het grensgebied van Zeist en Driebergen-Rijsenburg is ontstaan na de komst van het treinstation 1844. Na deze komst heeft hier zich een aantal bedrijfjes gevestigd en zijn enkele woningen gebouwd. In de loop der tijd hebben zich hier meer bedrijven gevestigd. De woonfunctie is hiermee beperkt tot slechts een paar rijtjes langs de Odijkerweg, in de buurt van het station. De gemeentegrens tussen Zeist en Utrechtse Heuvelrug loopt over deze weg. De bedrijvigheid op het grondgebied van Zeist bestaat uit enkele kantoren en een autobedrijf.
Het deelgebied valt binnen de invloedssfeer van de Stichtse Lustwarande.
Er is geen sprake van een duidelijke structuur. De bebouwing lijkt zich her en der in het gebied gepositioneerd te hebben tussen de bestaande infrastructuur (spoorlijn en N225). De Odijkerweg en het station vormen een belangrijk knooppunt binnen Zeist.
De bebouwing kent in het algemeen een evenwijdige plaatsing ten opzichte van de straat. Ze zijn centraal op de kavels geplaatst waarbij hoofdgevels op de straat zijn georiënteerd. Soms staan de bouwwerken dicht op de straat.
De vooroorlogse woningen hebben één bouwlaag met daarop overwegend een evenwijdig aan de straat lopend mansardedak. De woningen zijn kleinschalig. Sommige zijn voorzien van in stijl afwijkende dakkapellen.
De gaafheid van deze bebouwing is goed bewaard gebleven. De woningen zijn voorzien van een rijke detaillering met gevelbanden, metselwerk en klossen in verschillende kleuren. De woningen zijn opgebouwd uit baksteen met houten afwerkingen. De daken zijn bedekt met gebakken pannen. Hoofdkleur van de gevel is wit met bruin, daken zijn overwegend roodbruin.
De bedrijven hebben maximaal tweeënhalve bouwlaag en zijn voorzien van platte daken. De massa’s kennen een verschillende samenstelling. Het ene bedrijf bestaat uit één hoofdvorm, terwijl de hoofdvorm van een ander bedrijf samengesteld is. Functionele vormen en meer expressieve vormen wisselen elkaar af. De massaopbouw is in evenwicht.
Door de wisselende ontwikkelingsgeschiedenis hebben de bedrijven een zeer verschillende uitstraling. Sommige bedrijven maken gebruik van sobere kleuren en materialen. Moderne bedrijven hebben een kleuriger uitstraling. Dit komt door modernere en sprekender kleuren en het gebruik van materialen als staal, baksteen en het gebruik van grote glasoppervlakten.
Bedrijvigheid nabij de spoorwegovergang.
Voormalige arbeiderswoningen aan de Odijkerweg .
Bedrijf met een duidelijke verticale geleding.
Autobedrijf op enige afstand van de openbare weg.
De omgeving van het NS-station Driebergen-Zeist biedt een gevarieerde aanblik. Verrassend is de groene aanblik van de aanwezige landgoederen vanaf het station. Dit deel behoort tot de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het landgoederenkarakter van de Stichtse Lustwarande is echter volledig doorbroken door een stijl van stedenbouwkundige en architectonische vormgeving van een kantorencomplex. De beeldkwaliteit van de totale omgeving moet overeenstemmen met de hoogwaardige functie van het gebied. Momenteel is dit nog onvoldoende het geval. Een kwaliteitsimpuls dient plaats te vinden. Mogelijk zal in de toekomst een ingrijpende verandering van het gebied plaatsvinden.
Het welstandsbeleid speelt in op de wens om een verhoging van de beeldkwaliteit te realiseren waarbij de Stichtse Lustwarande het referentiebeeld is.
|
Welstandscriteria Stationsomgeving
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
7.15 Handelscentrum Dijnselburg
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Het handelscentrum Dijnselburg vormt een bedrijventerrein aan de noordkant van de bebouwde kom van Zeist, dicht bij de aansluiting van doorgaande Zeister wegen met de snelweg A28, welke het deelgebied doorkruist. Zo wordt het terrein omgeven door de Johannes Postlaan, de Boulevard en de Huis ter Heideweg. Het terrein is in de jaren zeventig tot ontwikkeling gekomen. Op het terrein is plaats voor lichte bedrijvigheid als kantoren, distributiecentra en handelsbedrijven.
De ruimtelijke hoofdstructuur wordt gekenmerkt door een sterk functionele indeling van het terrein waarbij de panden langs rustige, smalle wegen staan. Er wordt veel ruimte ingenomen door parkeerruimte.
De plaatsing van de bouwwerken is sterk gevarieerd. Binnen het terrein is deze plaatsing vrij en is geen sprake van een duidelijke structuur. Langs de belangrijke wegen van Zeist zijn de bouwwerken echter duidelijk op de straat gepositioneerd. Gevels liggen evenwijdig aan de straat.
De bouwwerken hebben voor een groot deel niet meer dan drie bouwlagen en zijn afgedekt met een plat dak. Alleen direct aan de snelweg komen hogere gebouwen voor. Hoofdmassa’s zijn veelal eenvoudig enkelvoudig samengesteld vanwege het ontbreken van aan- en uitbouwen. Nieuwere panden zijn echter uit meerdere en expressievere vormen samengesteld. De indeling en geleding van de gevels verschilt per bouwwerk. Sommige zijn duidelijk gestileerd met verschillende vormen en gevelopeningen. Daarnaast komen ook blinde gevels voor. De massaopbouw is in samenhang.
Het kleurgebruik verschilt tevens: oudere panden hebben een sobere kleurstelling (donkerblauw, beige, grijs), terwijl nieuwere panden een moderner kleurgebruik hebben (oranje, zilver e.d.). Materialen bestaan uit staal(plaat), glasplaat, kunststof en baksteen.
Bedrijfsverzamelgebouw aan de Handelsweg.
Hogere bebouwing aan de rand van het terrein.
Nieuwbouw aan de Johannes Postlaan.
Panden met dichte gevels staan echter ook langs doorgaande routes. Hier langs de Dijnselburgerlaan.
Het handelscentrum is met zijn ligging aan het belangrijkste wegenknooppunt van Zeist een structuurbeeld van de eerste orde. Momenteel wordt het beeld gedomineerd door weinig expressieve bouwwerken. De laatste tijd zijn er echter nieuwere panden bijgekomen met een representatiever uitstraling.
Opwaardering van de beeldkwaliteit is het doel ten opzichte van dit gebied. Op zichtlocaties is dit van wezenlijk belang. Aan de Zandbergenlaan zijn in het kader van een herstructurering, recentelijk nieuwe bedrijven gekomen. De welstandscriteria spelen in op de versterking en de verbetering van de beeldkwaliteit van het gehele gebied. Het dient de identiteit van Zeist duidelijk gestalte te geven. Voor de weinige bedrijfswoningen in dit deelgebied zijn de welstandscriteria eveneens van toepassing.
In het zuidelijk deel van de buitenplaats Oud Zandbergen zal een nieuwe autoboulevard worden ontwikkeld. Ten behoeve van deze ontwikkeling is het beeldkwaliteitsplan ‘Oud Zandbergen e.o.’ opgesteld. De hierin genoemde beeldkwaliteitseisen zijn overgenomen. Voor de achtergronden wordt verwezen naar dat beeldkwaliteitsplan.
Ten aanzien van bebouwing langs de Zandbergenlaan, Boulevard en de Dijnselburgerlaan zijn aanvullende criteria opgenomen.
|
Welstandscriteria Handelscentrum Dijnselburg
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
|
Welstandscriteria Autoboulevard Oud Zandbergen
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Aanvullende criteria Zandbergenlaan, Boulevard en Dijnselburgerlaan
|
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Bosch en Duin is een villapark ten noorden van de Amersfoortseweg. In het noorden wordt het begrensd door de bebouwing van Den Dolder. De oost- en westgrens zijn in hele grote lijnen respectievelijk het vliegveld Soesterberg en de gemeentegrens met De Bilt. Na de komst van de treinhaltes bij Huis ter Heide en Den Dolder aan het einde van de negentiende en aan het begin van de twintigste eeuw is het villapark Bosch en Duin tot ontwikkeling gekomen. Verscheidene herstellingsoorden en inrichtingen hebben zich in de gezonde bosrijke omgeving gevestigd. Bosch en Duin werd opgezet als een ruim villapark. Het villapark Overplaats Zandbergen werd dichter bebouwd.
De villawijk werd vanaf 1902 in exploitatie genomen en ontwikkelde zich vanaf de Amersfoortseweg in noordelijke richting. Het deelgebied wordt gekenmerkt door een typische ruime, parkachtige opzet waar de bouwwerken langs een kronkelig wegenpatroon staan. Vóór de Tweede Wereldoorlog is de bebouwing voltooid. Na de Tweede wereldoorlog zijn in verschillende perioden losse bouwwerken erbij gekomen. In het gehele deelgebeid staan nu verspreid villa’s, landhuizen, (verzorgings)instellingen, bungalows en seniorenwoningen. De meeste bebouwing is vrijstaand en staat op ruime kavels.
De typische parkachtige opzet is in de loop der tijd behouden gebleven. De bebouwing in de bossen staat op ruime kavels waarbij de bouwwerken op ruime afstand van de openbare weg staan. De bouwwerken zijn veelal in de breedte ongeveer midden op de kavels geplaatst met veel groen rondom. De bebouwing is als het ware ingebed in het bos.
Bouwwerken hebben overwegend twee bouwlagen, een enkele uitzondering van drie bouwlagen komt voor. Er komt een keur aan dakvormen voor, van samengestelde zadeldaken, schildaken tot platte daken. De bebouwing varieert van kleine bungalows tot pompeuze villa’s en grootschalige bouwwerken van instellingen zoals het verpleeghuis De Wijngaard. Aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen komen in grote getale voor en hebben vele functies. Ook vormen van massa’s zijn zeer divers. Massa’s bestaan zowel uit enkelvoudige vormen (zonder aan- en uitbouwen) als uit samengestelde vormen met vele aan- en uitbouwen. Indelingen van gevels variëren ook, van meer traditioneel en eenvoudig tot zeer verfijnd en gestileerd. De opbouw van gevels varieert van strak symmetrisch tot asymmetrisch.
In het gehele gebied verschilt de architectuur van bouwwerk tot bouwwerk. Er komen veel bouwwerken voor die behoren tot een bepaalde stijl. Zo zijn gebouwen vertegenwoordigd uit de periode van de Nieuwe Zakelijkheid, Neo-Barok, Amsterdamse School en de Jugendstil. Nieuwbouw in een moderne stijl komt echter ook voor. Hierdoor verschilt detaillering, kleur- en materiaalgebruik van bouwwerk tot bouwwerk. Hoofdmaterialen bestaan uit baksteen, hout en pleisterwerk. Kleuren op gevels bestaan veelal uit donkerrood, bruin en wit.
Villa op ruime kavel in het bos. Hier aan de Dennenweg
Het Vossehuis aan de Vossenlaan.
Deelgebied Bosch en Duin is een villapark waarvan de structuur en karakter behouden zijn gebleven en waardevol zijn. Het karakter van ‘bebouwing in het bos’ is de inzet van de gemeente ten aanzien van de beeldkwaliteit. Voor bebouwing in Overplaats Zandbergen ligt het accent op het behoud van de beeldkwaliteit. Her en der vindt (vervangende) nieuwbouw plaats. Voor bebouwing aan de Nieuwe Dolderseweg, Dolderseweg en de Amersfoortseweg gelden, vanwege het belang van de routes, aanvullende criteria.
|
Welstandscriteria Bosch en Duin
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Aanvullende welstandscriteria Nieuwe Dolderseweg, Dolderseweg, Amersfoortseweg, Zandbergenlaan en Panweg
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Dit deelgebied ligt ten noorden van Zeist, ingeklemd tussen de Amersfoortseweg en de Huis Ter Heideweg. Aan de westkant ligt het terrein van het landgoed Dijnselburg en aan de oostkant het landgoed van Oud Zandbergen. Na aanleg van de Amersfoortseweg in 1652-1653 werd de buitenplaats Zandbergen gesticht. De buurtschap Huis ter Heide dateert uit 1654 en is genoemd naar herberg ‘t Huys ter Heyde gebouwd in 1654 langs deze weg. Toen in 1902 de spoorlijn Utrecht-Zeist werd aangelegd en Huis ter Heide een halte kreeg, begon de buurtschap zich goed te ontwikkelen met de aanleg van de villaparken Bosch en Duin en Zandbergen. Daarnaast werd in 1910 de Prins Alexanderstichting gebouwd. Daarnaast ontstond een meer geclusterde en kleinschalige bebouwing in Huis ter Heide. Men treft verschillende soorten panden aan: villa’s, arbeiderswoningen, middenstandswoningen, (voormalige) landgoederen en een enkele boerenwoning. Huis ter Heide valt op door de relatief hoge dichtheid aan woningen te midden van villawijken.
Aan de stedenbouwkundige structuur is goed de geleidelijke ontwikkeling van Huis ter Heide te zien binnen de bestaande wegenstructuur. De oudste bebouwing bestaat uit enkele boerenwoningen uit 1900 aan de Prins Alexanderweg. Later zijn er in de eerste twee decennia villa’s en arbeiderswoningen bijgekomen. Bebouwing aan de Korte Bergweg is van later datum, namelijk vanaf 1920. De grotere bouwwerken hebben diepere voortuinen dan de overige bebouwing. Recente (projectmatige) nieuwbouwinvullingen komen ook voor.
Alle bouwwerken zijn centraal op de kavels geplaatst en hebben hun hoofdgevels gericht op de publieke ruimte. De parcellering varieert van zeer breed, bijvoorbeeld het instituut voor slechtzienden aan de Prins Alexanderweg tot smal (tevens aan de Prins Alexanderweg). Scheidingen tussen openbaar en privé bestaan uit grote tuinen, groen en lage hekjes.
De villa’s hebben twee bouwlagen met een schilddak of met een samengesteld zadeldak. Aan- en uitbouwen komen veel voor aan zowel voor- als achterkanten in de vorm van erkers en balkons. Deze villa’s staan vooral aan de Prins Alexanderweg.
Overige bebouwing, zoals aan de Korte Bergweg, heeft een bouwlaag met mansarde-, zadel- en stolpdaken die haaks, dan wel evenwijdig op de straat georiënteerd zijn. Er komen zowel enkelvoudige en geometrische vormen voor als expressieve vormen. Gevelgeledingen zijn afwisselend horizontaal en verticaal. Veel bebouwing, en dan met name de villa’s, hebben gestileerde gevelindelingen die zorgvuldig op elkaar afgestemd zijn. Dit beeld komt vooral terug langs de Prins Alexanderweg. Hier is de massaopbouw ook gevarieerder door het voorkomen van grotere bouwwerken afgewisseld met een enkele oude boerderijwoning. Bijgebouwen zijn voornamelijk achter op het erf geplaatst. Aan- en uitbouwen komen veelvuldig voor in de vorm van erkers en garages. Dakkapellen zijn ook ruim vertegenwoordigd.
Typisch vooroorlogse bebouwing met passende dakkapellen aan de Prins Alexanderweg.
Het voormalige instituut voor slechtzienden aan de Prins Alexanderweg. Thans is het een appartementencomplex.
Gemêleerd straatbeeld aan de Prins Alexanderweg.
Nieuwbouw rijtjeswoningen aan de Willen Versteeghstraat.
In het gehele gebied is de woonbebouwing opgetrokken in rode of bruine baksteen. Enkele oudere bouwwerken zijn opgetrokken in wit pleisterwerk. Op daken liggen veelal donker gekleurde pannen. Villa’s en complexen van arbeiderswoningen hebben rijke detailleringen op de (top)gevels in de vorm van (geglazuurde) baksteenbanden, speklagen, pilasters en afwisselende gevelbekledingen. Luiken en overstekken worden ook veel toegepast. De kleur van de kozijnen en ornamenten is veelal wit en vormen daarmee een contrast met de kleurtinten van de gevels. Hierop zijn echter vele uitzonderingen.
Zo staat aan de Korte Bergweg een woning met rieten kap, bruine kozijnen en houten afwerkingen. Vele detailleringen in Huis ter Heide zijn terug te voeren naar bouwstijlen, zoals neo-Hollandse barokstijl.
Huis ter Heide is een aparte enclave in de gemeente Zeist. Met haar relatief dichte bebouwing vormt het een contrast met de villawijken rondom. De bebouwing heeft dezelfde bouwperiode, vanaf het begin van de twintigste eeuw, met de vroegste bebouwing aan de Prins Alexanderweg en de meest recente bouw aan de Kardinaal Alfrinkhof. De bebouwing heeft op hoofdlijnen weinig veranderingen ondergaan. De kwaliteit in architectuur en detailleringen van de villa’s en complexen van arbeiderswoningen maken het gebied waardevol en geeft het een eigen karakter.
De aanwezige architectonische kwaliteiten en bebouwingsdichtheid geven Huis ter Heide een eigen identiteit. Handhaven van deze kwaliteiten zijn bij de welstandstoetsing uitgangspunt. Voor de bebouwing zichtbaar vanaf de Amersfoortseweg gelden, vanwege de openbaarheid van de bebouwing, aanvullende welstandscriteria.
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Tot ver in de negentiende eeuw was de omgeving van het huidige Den Dolder heidegebied. Dit veranderde na de bouw van een station langs de spoorlijn naar Zeist en de vestiging van zeepfabriek ‘De Duif’ in 1902. Een andere impuls was de vestiging van de Willem Arntsz Stichting ten oosten van de Dolderseweg in 1906. In de jaren daarop vestigden zich in Den Dolder uitsluitend mensen die door hun werkkring verbonden waren aan de zeepfabriek of aan de Willem Arntsz Stichting. Voor de oorlog beperkte de bebouwing zich tot woningen aan de Dolderseweg en de Pleineslaan.
Na de Tweede Wereldoorlog breidde de bebouwing zich flink uit met voornamelijk laagbouw rijtjeswoningen tussen de Pleineslaan en het fabriekcomplex en tussen de Paduaweg en de Paltzerweg. Aan de Paltzerweg staan, in aansluiting op de villabebouwing van Bosch en Duin, meer landhuizen en bungalows. Aan de Wilhelmina van Essenlaan en de Willem Coxlaan staan nieuwbouwwoningen uit de jaren negentig. Daarnaast zijn er de ondersteunende voorzieningen als scholen en winkels. De winkelvoorzieningen zijn geclusterd in het centrumgebied, aan de kruising Paduaweg en de Dolderseweg, nabij het treinstation.
De belangrijkste ontsluitingsroutes bestaan uit twee wegen en de spoorlijn. De twee wegen lopen beide in noord-zuidelijke richting. De Dolderseweg is de oude verbinding tussen Zeist en Baarn/ Soest en loopt door de bebouwde kom. De Nieuwe Dolderseweg is de nieuwe doorgaande route die ten oosten van de bebouwde kom en enigszins evenwijdig aan de oude route loopt. Deze heeft ter hoogte van Den Dolder een verdiepte ligging. De Paltzerweg is een doorgaande oost-westverbinding met Bilthoven. De Pleineslaan vormt in het noordelijk deel de (historische) verbinding met Bilthoven. De spoorlijn Utrecht- Amersfoort loopt dwars door de bebouwde kom in oost-westelijke richting.
De woonbebouwing van Den Dolder is in het algemeen jong te noemen. Zij (de bebouwing) is grofweg in te delen in twee verschillende sferen, de vooroorlogse gevarieerde bebouwing langs de linten en de naoorlogse uitbreidingswijken. De vooroorlogse bebouwing bestaat uit vrijstaande en twee-onder-één- kapwoningen die op pandniveau van elkaar verschillen. Naoorlogse woningbouw bestaat hoofdzakelijk uit rijtjeswoningen die complexmatig zijn ontworpen. Per straat of buurt vertonen deze grote overeenkomsten in verschijningsvorm.
De relatief korte ontstaansgeschiedenis van Den Dolder is goed terug te zien in het bebouwingspatroon. De bebouwing staat recht op de kavels en de hoofdgevels zijn op de straat gericht. Er is nauwelijks sprake van een organische ontwikkelingsgeschiedenis. De naoorlogse woonbuurten kennen een strakke en orthogonale opzet. De woonblokken en wegen worden afgewisseld met parkjes, zoals aan de Johannes Wierlaan. De opzet is ruim te noemen. Woningen zijn op enige afstand van de straat geplaatst zodat er veel ruimte is voor voortuinen. Rijtjeswoningen hebben kleinere voortuinen met af en toe vrij hoge afscheidingen in de vorm van heggen en houten schuttingen. Grootschaliger bebouwing, zoals de etagewoningen aan de Fornheselaan staat enigszins verborgen en vormt een uitzondering.
De woonbebouwing heeft voor het grootste deel twee bouwlagen met kap. Aan de linten komen tevens enkele woningen voor met één bouwlaag. Sporadisch komt hogere bebouwing in de vorm van etagewoningen. Aan de Fornheselaan gaat de bebouwing bijvoorbeeld tot vijf bouwlagen. Kappen bestaan voor het grootste deel uit evenwijdig aan de straat lopende zadeldaken. Aan de linten komen echter ook andere dakvormen en nokrichtingen voor. Kappen bij vooroorlogse bebouwing hebben een meer samengesteld karakter door verschillende aan- en uitbouwen. De massa’s van de hoofdgebouwen hebben voornamelijk een eenvoudige en rechte plattegrond. Per straat of cluster is de massaopbouw in evenwicht. De vooroorlogse woonbebouwing verschilt van woning tot woning in detaillering, kleur- en materiaalgebruik. Donkere kleuren van baksteen overheersen het beeld. Naoorlogse woningen zijn projectmatig opgetrokken in donkerrode, lichtbruine en beige baksteen. Daken zijn voorzien van rode of donkere pannen.
Detailleringen komen, vooral bij de naoorlogse woningen, nauwelijks voor. Gevels van woningen ten zuiden van de spoorlijn zijn vaak voorzien van donkergeschilderde houten delen. Het naoorlogse woongebied ten noorden van het spoor heeft door individueel aangebrachte dakkapellen en schilderwerk aan de voorzijde een rommelig karakter (bijv. Johannes Wierlaan). Ook de relatief hoge erfafscheidingen aan de voorkanten versterken dit beeld. Hoofdmaterialen bestaan uit baksteen en pannen met afwerkingen van hout of volkernplaat.
Voormalige directeurswoning aan de Dolderseweg .
Uitbreidingslocatie aan de Willem Coxlaan .
Naoorlogse woningbouw met veel groen aan de Hermelijnlaan.
Erfafscheidingen en verschillende afwerkingen zorgen voor een rommelig beeld. Hier de Johannes Wierlaan.
In het centrumgebied aan de Dolderseweg zijn onlangs appartementen gebouwd met op de begaande grond winkelvoorzieningen. Dit complex is opgetrokken in bruingele bakstenen en vier bouwlagen, een afwijkend beeld van de overige bebouwing. Voor de voorgenomen bouw van 150 woningen ten noorden van het dorp zullen te zijner tijd projectcriteria worden opgesteld.
Kenmerkend voor de woonbebouwing in Den Dolder is het kleinschalige karakter. Door het hoge aandeel huurwoningen is te verwachten dat toekomstige ingrepen vooral complexgewijs en door de verhuurder tot stand zullen komen. Overige ingrepen zullen vooral van individuele aard zijn, waarvoor tegen de bovengenoemde achtergrond de nodige (welstands-)ruimte kan worden geboden. Aanvullende criteria gelden voor bebouwing langs de Dolderseweg en de Nieuwe Dolderseweg. Het verbeteren van de beeldkwaliteit staat hier voorop. Dit brengen aanvullende welstandscriteria met zich mee.
|
Welstandscriteria Woonbebouwing Den Dolder
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Aanvullende criteria Dolderseweg en Nieuwe Dolderseweg
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
7.19 Bedrijventerrein Den Dolder
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Den Dolder beschikt over twee bedrijventerreinen die beide tegen de spoorlijn liggen. Op het terrein ten westen van het station en ten noorden van de spoorlijn ligt het complex van de Remiafabriek op de plaats waar ooit de zeepfabriek stond. Op het terrein staan nog enkele bouwwerken die hier ooit toe behoorden. Het terrein ten oosten van het station en ten zuiden van de spoorlijn ligt aan de Fornheselaan. Dit terrein biedt o.a. plaats aan sloopbedrijven, een bouwmarkt en een containerbedrijf. Het is vanaf 1975, na de aanleg van de Nieuwe Dolderseweg, tot ontwikkeling gekomen. De terreinen hebben beide een besloten karakter. Het terrein van Remia is beperkt toegankelijk en Fornhese heeft een geïsoleerde en besloten ligging ten opzicht van de rest van Den Dolder. Het terrein is nauwelijks vanaf doorgaande routes waarneembaar. Beide terreinen zijn extensief bebouwd.
Beide terreinen hebben één ontsluitingsroute. Remia heeft de ingang gelijk aan de Dolderseweg en Fornhese heeft deze aan de Nieuwe Dolderseweg. De ontsluitingsroute binnen Fornhese is de Fornheselaan. De structuur op het terrein is ingericht op functionaliteit. De architectuur op het terrein van Remia verschilt van tijdsbeeld. Midden tussen de moderne panden staan enkele honderdjarige panden. Deze bouwwerken zijn voorzien van een typische metselwerkdetaillering. De panden op Fornhese hebben een individuele uitstraling.
De bouwwerken op de bedrijventerreinen hebben een verschillende plaatsing op de kavels. Het ene bedrijf staat midden op de kavel en bijna aan de straat, terwijl een naastliggend bouwwerk achter op de kavel staat. Op Fornhese komen tevens bedrijfsverzamelgebouwen voor. Gevels zijn tevens verschillend ten opzichte van de straat georiënteerd. De parcellering is breed.
De bouwwerken bestaan uit relatief grote massa’s die tot vijftien meter hoog zijn. De meeste zijn voorzien van een plat dak, een enkel zadeldak wisselt dit beeld af. Aan- en uitbouwen komen veelvuldig voor, met name bestaande uit stallingen. Hoofdmassa’s hebben een enkelvoudige samenstelling. De vorm van de massa’s is meestal gericht op functionaliteit. Dit betekent rechte en eenvoudige vormen. Een bedrijf bij de entree van Fornhese (de bouwmarkt) heeft vrijere vormen. De massaopbouw per terrein is in samenhang, er zijn geen grote hoogte- en breedteverschillen.
De oude, enigszins verborgen, gebouwen op het terrein van Remia hebben detailleringen in de vorm van naar voren springende vensters, segmentbogen en klossen. De nieuwbouw op dit terrein kent geen opvallende/ bijzondere detaillering.
De bouwmarkt op Fornhese is hier met zijn ronde vormen een uitzondering op. Deze beschikt over detailleringen als dwarsmuren en geïntegreerde looprekken langs de gevel. Het hoofdgebouw van Remia heeft blauwe verticaal lopende gevelbanden. Het kleurgebruik vertoont binnen het terrein overeenkomsten. Hier voert wit de boventoon. Op Fornhese wordt gebruik gemaakt van donkere en ingetogen kleuren zoals groen, blauw grijs en beige. De materialen bij de moderne gebouwen bestaan veelal uit beton, kunststof en glas.
Beeld op het bedrijventerrein Fornhese .
Representatieve bebouwing bij d e entree v an het bedrijventerrein aan de Fornheselaan .
Recent pand van de Remiafabriek.
Historische bebouwing staat besloten op het terrein.
Detailleringen zijn nog duidelijk te zien.
Op bedrijventerrein Fornhese zal de beschikbare ruimte opgevuld worden met de nieuwvestiging van bedrijven. De historische bedrijfspanden op het terrein van Remia hebben ingeboet aan cultuurhistorische kwaliteit als gevolg van wijzigingen in het recente verleden.
De beeldkwaliteit op de bedrijventerreinen wordt bepaald door de grote bouwmassa’s. De architectonische karakteristieken zijn, met uitzondering van een paar bouwwerken, weinig bijzonder.
Op Fornhese wordt het bebouwingsbeeld verstoord door rommelige opslag op de kavels aan de oostzijde van het terrein. Aangezien dit deel van Fornhese nagenoeg niet zichtbaar is vanaf de openbare weg, gelden hier geen welstandscriteria. Wel is het beleid van de gemeente gericht op een verbetering van de beeldkwaliteit.
|
Welstandscriteria Remia-terrein en toegang Fornhese
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Ontwikkelingsgeschiedenis en ruimtelijke hoofdstructuur
Het dorp Austerlitz ligt in de oosthoek van de gemeente Zeist en wordt in zijn geheel omgeven door het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug. Het deelgebied beslaat de gehele bebouwde kom van Austerlitz, bestaande uit de lintbebouwing langs de Oude Postweg, Austerlitzseweg en de Gramserweg en de geclusterde bebouwing hieromheen.
Het dorp ontleent zijn ontstaansgeschiedenis aan het kamp Austerlitz in de Franse Tijd. Aan het begin van de negentiende eeuw vestigde zich in de omgeving een militair kamp onder leiding van generaal De Marmont. Deze generaal besloot een dorp te stichten vlak bij dit kamp. Het dorp kreeg twee kernen: tussen de Austerlitzseweg en de Oude Postweg, en tussen de Gramserweg en de Weideweg. Langs deze wegen kwam halverwege de negentiende eeuw de eerste lintbebouwing welke in de loop der tijd geleidelijk aan opgevuld zijn met andere woonbebouwing.
Thans wordt de bebouwing langs deze wegen gekenmerkt door een grote verscheidenheid aan verschijningsvormen. Vanaf de Tweede Wereldoorlog werden achter de bestaande bebouwing enkele projectmatige uitbreidingen gerealiseerd, zoals aan de De Beaufortweg in de jaren zestig en de D.J. van Barneveldweg in de jaren negentig.
Centraal punt in het dorp is het Dorpsplein. In de buurt van dit pleintje zijn enkele kleinschalige voorzieningen gevestigd. In het buitengebied, net buiten de bebouwde kom ligt een sportpark, een manege en een begraafplaats.
De belangrijkste routes worden gevormd door de doorgaande wegen Oude Postweg en Austerlitzseweg. Vanaf deze routes zorgen buurtwegen voor de ontsluiting van de overige woonbebouwing. De Gramserweg behoort tot de oudste wegen. Het wegenpatroon wordt gekenmerkt door een typisch rechthoekig patroon welke refereert aan het militaire kamp.
Binnen de bebouwde kom vormt het Dorpsplein, samen met de bomenrijen tussen de Weideweg en de Schoolweg een belangrijk en waardevol ensemble. Het benadrukt dat Austerlitz midden in een bosgebied ligt. Dit karakter is belangrijk voor de nederzetting.
Binnen het deelgebied is een tweedeling te maken in architectuurkenmerken, namelijk de individuele bouw langs de linten en de projectmatige bouw hierbuiten. Langs de linten wordt het kleinschalige beeld bepaald door (voormalige) boerderijen, vrijstaande en geschakelde woningen. Deze bouwwerken zijn vanaf het midden van de negentiende eeuw gebouwd. Waardevolle historische bebouwing is echter weinig aanwezig. Tussen deze bebouwing staan ook enkele (projectmatige) inbreidingen. Deze zijn zowel voor als na de Tweede Wereldoorlog gerealiseerd.
De naoorlogse uitbreidingsgebieden buiten de linten bestaan uit complexgewijze ontwerpen van voornamelijk rijtjeswoningen. Voor een dorp van dit formaat is de bebouwingsdichtheid relatief hoog.
In Austerlitz is goed te zien dat het stratenpatroon zorgvuldig ontworpen is en dat de bebouwing zich vanaf deze routes heeft ontwikkeld. Langs de linten is de bebouwing midden op de kavels geplaatst, waarbij sprake is van gelijke rooilijnen die evenwijdig aan de straat lopen. Hoofdgevels zijn, ook bij de projectmatige bebouwing met de voorkanten aan de straat georiënteerd. De afstanden tot de straat zijn minimaal vijf meter. Woningen zijn voorzien van voortuinen met lage erfafscheidingen in de vorm van muurtjes, houten hekken of beplantingen.
Een opvallend groot deel van de bebouwing heeft één bouwlaag met een hoge kap. Aan de linten zijn verschillende kapvormen (zadeldak, schilddak, mansardedak e.d.) die een gevarieerde nokrichting hebben. Aan- en uitbouwen komen veel voor en verschillen per woning. Massa’s zijn opgebouwd uit eenvoudige en kleinschalige vormen. Gevelgeledingen verschillen.
In de naoorlogse gebieden zijn woningen voorzien van zadeldaken die evenwijdig ten opzichte van de straat staan. Enkele accenten in rijen zijn aangebracht door middel van haakse zadeldaken. Enkele individueel aangebrachte aan- en uitbouwen bestaan uit luifels en erkers. Ze vormen geen storende elementen. De bebouwing bestaat uit eenvoudige en rechte vormen. In sommige delen zijn accentueringen aangebracht in de hoofdvorm. Zo hebben woningen aan de Johannes Stoopweg ingekorte dakvlakken. De indeling van de gevels is neutraal.
Bebouwing langs de linten wordt gekenmerkt door uitlopende detailleringen, kleur- en materiaalgebruik. In het algemeen zijn deze ingetogen en beantwoorden hiermee aan het kleinschalige en rustige karakter van het dorp. Er worden voornamelijk donkere kleuren (zoals bruin en rood) en natuurlijke basismaterialen (zoals baksteen en hout) gebruikt. Grote afwijkingen treft men niet aan. Detailleringen zijn ingetogen en worden in verschillende mate toegepast in de vorm van gevelbanden en overstekken.
De detaillering, kleur- en materiaalgebruik zijn in de naoorlogse gebieden per cluster gelijk. Er wordt gebruik gemaakt van zandgele bakstenen gevel en rode dakpannen. Detailleringen zijn tevens complexgewijs aangebracht en per cluster overeenkomstig. Deze bestaan uit een accentuering van hoekwoningen door middel van een rond raam en delen van gevels in een andere kleur.
Historische bebouwing aan het Dorpsplein.
Typische vooroorlogse arbeiderswoning aan de Oude Postweg.
Projectmatige uitbreidingswijk aan de Johannes Stoopweg.
Naoorlogse invullingen aan de Oude Postweg.
Austerlitz is een rustig dorpsgebied waar de bebouwing zich geleidelijk aan de linten ontwikkeld heeft. Er staan enkele historische bouwwerken die omgeven worden door (individuele en projectmatige) invullingen uit verschillende bouwperioden. Het dorpsplein vormt samen met het groengebied tussen de Schoolweg en de Weideweg een belangrijk ensemble binnen Austerlitz. De geleidelijke toevoegingen van bebouwing geven de linten een divers, maar kleinschalig beeld.
Recente ontwikkelingen zijn onlangs gerealiseerd in de vorm van vervangende nieuwbouw van woningen aan de Gramserweg. Deze zijn in dezelfde stijl als de omliggende bebouwing, dus rijtjeswoningen in overeenkomstige kleurstellingen. Het behouden van het dorpse en kleinschalige karakter is uitgangspunt van beleid. Door de ligging in het bos is het van groot belang dat de bouw geen te groot contrast vormt met de omgeving. Dit betekent dat aangesloten dient te worden aan de kleuren en materialen die bij een bosgebied passen. Ook qua schaal van de bebouwing mogen geen afwijkingen bestaan. Een moderne vormgeving wordt echter toegestaan. Voor bebouwing langs de Oude Postweg en de Austerlitzseweg gelden aanvullende criteria.
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
Aanvullende criteria Oude Postweg en Austerlitzseweg
Detaillering, kleur- en materiaalgebruik
|
Er is een vangnet vereist voor die gevallen waarin de object- en gebiedscriteria niet toereikend zijn: de algemene welstandscriteria. Voor het 'inkleuren' van deze aspecten met de algemene principes die de beoordeling van een bouwplan op kwaliteit (of het ontbreken daarvan) mogelijk maken, is gebruik gemaakt van een notitie van voormalig rijksbouwmeester prof. ir. Tj. Dijkstra waarin de aspecten in 5 punten worden uitgewerkt. Deze welstandsnota maakt gebruik van vier algemene criteria welke hieronder zijn samengevat. Het vijfde criterium, welke gaat over de relatie tussen het bouwwerk en de omgeving, is reeds als algemeen criterium bij de verschillende gebieden genoemd. Dit criterium legt namelijk de koppeling met de gebiedsbeschrijvingen. Hieraan zal ook worden getoetst.
Zodra een (her-)ontwikkelingslocatie aan de orde is, zal de gemeenteraad de aanvullende gebiedsgerichte welstandscriteria daarvoor vaststellen, als aanvulling op deze welstandsnota.
Het opstellen van welstandscriteria bij nieuwe projecten is een vast onderdeel van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De criteria worden opgesteld in overleg met de Welstandscommissie en waar nodig de Monumentencommissie. Tegelijk kunnen afspraken worden vastgelegd over de werkwijze bij eventuele planbegeleiding en bij de welstandsbeoordeling.
Voor dergelijke aanvullingen op de welstandsnota geldt, dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de planvoorbereiding. Na vaststelling wordt het plangebied als nieuw deelgebied met gebiedsgerichte criteria aan de welstandsnota toegevoegd.
De welstandscriteria voor deze nieuwe projecten moeten zijn vastgesteld door de gemeenteraad voordat vergunningen zijn verleend en worden bekend gemaakt.
Aanvragen die worden ingediend voordat de aanvullende gebiedscriteria door de gemeenteraad zijn vastgesteld, zullen steeds aan de Welstandscommissie worden voorgelegd. Daarbij wordt getoetst aan de van toepassing zijnde criteria voor kleine plannen, objectgerichte criteria en de bestaande gebiedscriteria. Voor zover die niet (meer) van toepassing zijn, worden de algemene welstandscriteria en de gebiedscriteria gehanteerd.
Op grond de wet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate is strijd is met redelijke eisen van welstand’ aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken.
De gemeente hanteert bij het toepassen van deze zogeheten excessenregeling het criterium dat sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Daarbij geldt, dat er eerder sprake is van een exces naarmate een bouwwerk meer zichtbaar is vanuit de openbare ruimte. Een aanbouw aan de achterzijde van een woning in een gesloten bouwblok is minder van invloed op het aanzien van de gemeente dan een aanbouw aan de zijgevel van een vrijstaande woning aan één van de hoofdwegen.
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Bijlage b: Rijks Monumentenlijst
Van rijkswege beschermde stadsgezichten:
Stadsgezicht ‘Wilhelminapark en omgeving’:
Prof. Lorentzlaan (gedeelte tussen Woudenbergseweg en Boslaan) Parklaan
Slotlaan (gedeelte tegenover Steijnlaan tot hoek Stationslaan)
Pauw van Wieldrechtlaan (gedeeltelijk)
Woudenbergseweg (gedeeltelijk)
Stadsgezicht ‘Het Slot en omgeving’:
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2023-230705.html