Gemeenteblad van Dronten
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Dronten | Gemeenteblad 2021, 412730 | beleidsregel |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Dronten | Gemeenteblad 2021, 412730 | beleidsregel |
Hoofdstuk 1. Inleidende opmerkingen
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht ( Wabo )
Op grond van artikel 2.1, eerst lid, onder c, Wabo is het verboden om zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.
Door middel van een omgevingsvergunning kan het met het bestemmingsplan of beheersverordening strijdige bouwplan of gebruik worden toegestaan. Wanneer hierna wordt gesproken over ‘afwijking van een bestemmingsplan’, moet daar tevens onder worden verstaan ‘afwijking van een beheersverordening’.
De Wabo geeft hiertoe in artikel 2.12, lid 1, aanhef en onder a, drie mogelijkheden:
Hieronder volgt een korte toelichting per categorie.
1. Wanneer een aanvraag strijdig is met het bestemmingsplan, maar wel voldoet aan de voorwaarden genoemd in het bestemmingsplan voor afwijking (binnenplanse afwijkingsmogelijkheid), kan in beginsel vergunning worden verleend, nu de gemeenteraad een afwijking die aan de genoemde voorwaarden voldoet aanvaardbaar heeft geacht.
2. De reguliere buitenplanse afwijking is geregeld in artikel 4 van bijlage II van het Bor (de “kruimelgevallenlijst”). Dat is waar deze beleidsregels primair op zien. Als een situatie is genoemd in artikel 4 van bijlage II en tevens voldoet aan onderhavige beleidsregels, wordt in beginsel medewerking verleend aan het verstrekken van de gevraagde omgevingsvergunning. Deze beleidsregels zijn ook van toepassing in het geval een activiteit valt onder artikel 3 van Bijlage II van het Bor. In dit artikel worden zonder vergunning een aantal bouwactiviteiten toegestaan. Het kan zijn dat de activiteit “bouwen” vergunningsvrij is, maar dat er wel een omgevingsvergunning vereist voor afwijking van het gebruik van het bestemmingsplan. In beginsel zal omgevingsvergunning worden verleend, wanneer verlening van de vergunning geen strijd oplevert met de onderhavige beleidsregels.
3. Op grond van de Wabo kan omgevingsvergunning worden verleend door middel van een projectafwijkingbesluit. Voorwaarde voor verlening van een omgevingsvergunning op deze grondslag is dat het project is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Een aanvraag om een projectafwijkingbesluit wordt per concrete aanvraag beoordeeld. Een nader toetsingskader in de vorm van beleidsregels is niet wenselijk. Het is namelijk niet goed mogelijk om te voorzien welke projecten zullen worden aangevraagd en welke feiten en omstandigheden aan de orde zijn die in de overwegingen moeten worden betrokken voor het al dan niet meewerken aan de vergunningverlening.
Als echter sprake is van een afwijkend gebruik waarover in dit Afwijkingenbeleid beleidsregels zijn gegeven, geldt dit beleid wel als toetsingskader. Een voorbeeld hiervan betreft artikel 9.3 dat ziet op de grootschalige huisvesting voor studenten en tijdelijke arbeidsmigranten. Voor aanvragen om projectafwijkingbesluiten voor de realisering van voornoemde grootschalige huisvesting geldt artikel 9.3 als toetsingskader. Hierbij moet worden opgemerkt dat voor het nemen van een projectafwijkingsbesluit een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) van de gemeenteraad nodig is en dat de raad niet aan dit Afwijkingenbeleid is gebonden. De raad beslist geheel zelfstandig of of een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) zal worden verleend.
Het opheffen van de strijdigheid met het bestemmingsplan door middel van verlening van een omgevingsvergunning met een van de drie hierboven beschreven mogelijkheden, betreft overigens een bevoegdheid van burgemeester en wethouders en geen plicht.
Herziening of wijziging van een bestemmingsplan
Strijd met een bestemmingsplan kan ook worden opgeheven door een verzoek om herziening of wijziging daarvan. Dit betreft een bevoegdheid van de gemeenteraad. Zoals hiervoor al opgemerkt, is de raad niet gebonden door deze beleidsregels. De raad kan de in hoofdstuk 9, bijzondere woonvormen, opgenomen regels desondanks wel betrekken als kader voor de beoordeling van een aanvraag. In dat geval kwalificeert hoofdstuk 9 echter niet als beleid als bedoeld in artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht. Het voldoen aan de onderhavige beleidsregels brengt dan ook niet automatisch met zich dat wordt meegewerkt aan de gevraagde herziening of wijziging van het bestemmingsplan.
Algemene wet bestuursrecht ( Awb ) en beleidsregels
Op grond van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan een bestuursorgaan beleidsregels vaststellen met betrekking tot de uitoefening van een aan dat bestuursorgaan toekomende bevoegdheid.
Door middel van het in deze beleidsregel geformuleerde beleid wordt duidelijkheid gegeven wanneer het college gebruik maakt van de bevoegdheid om van de regels van een bestemmingsplan af te wijken. De beleidsregels dienen daarmee de rechtszekerheid. Daarnaast zal ter motivering van een besluit op een aanvraag om een omgevingsvergunning in veel gevallen kunnen worden volstaan met een verwijzing naar deze beleidsregels.
Artikel 4:84 Awb bepaalt dat een bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen (= inherente afwijkingsmogelijkheid). Afwijken van een beleidsregel is alleen mogelijk en geboden, wanneer strikte naleving van de beleidsregel, gelet op de strekking van de beleidsregel en de onderliggende wettelijke regeling in het concrete geval niet nodig is en bovendien een onevenredig nadeel voor de belanghebbenden oplevert.
Volgens de geldende jurisprudentie (ABRvS d.d. 26-10-2016, zaaknr. 201507715/1/A3) dienen alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling te worden betrokken – ook die die bij het opstellen van de beleidsregel zijn verdisconteerd, dan wel moeten worden geacht te zijn verdisconteerd. Er moet worden bezien of de omstandigheden op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden, moeten worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 4:84 van de Awb die maken dat het handelen overeenkomstig de beleidsregel gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen.
De Coronacrisis en het Afwijkingenbeleid
Als gevolg van de ten tijde van de vaststelling van de vigerende visie van het Afwijkingenbeleid bestaande Coronacrisis, is het goed mogelijk dat de Nederlandse regering al dan niet bindende regels aan gemeenten zal opleggen met betrekking tot de huisvesting van arbeidsmigranten (of andere vergelijkbare woonvormen). Wanneer dat gebeurt, zal de gemeente Dronten genoodzaakt zijn om deze regels na te volgen en zo nodig te implementeren in het Afwijkingenbeleid. Een en ander kan van invloed zijn op alle nieuwe en lopende vergunningaanvragen. Voorts kunnen deze regels van invloed zijn op bestaande huisvestingsituaties.
Definities van begrippen zijn niet gegeven, indien deze reeds zijn gedefinieerd in de Wabo, Wet ruimtelijke ordening of de Woningwet en de daarop gebaseerde lagere regelgeving van de centrale overheid.
Voor definities en wijze van meten geldt de omschrijving van het bestemmingsplan dat van toepassing is op het project waarvoor vergunning wordt gevraagd. Indien het bestemmingsplan daarin niet voorziet, zijn de definities en de wijze van meten van toepassing zoals in de onderhavige beleidsregels opgenomen.
Internetwinkel: detailhandel waarbij een (potentiële) koper enkel en alleen via internet de aangeboden goederen kan bekijken en aankopen, en waarbij de te verhandelen goederen op het perceel waarop het bedrijf is gevestigd mogen worden opgeslagen en waarvandaan deze, indien er sprake is van opslag op het perceel, worden verzonden aan de koper.
Kringloopwinkel: een stichting of vereniging, welke gebruikte goederen inzamelt, selecteert, sorteert en (eventueel) repareert en deze vervolgens te koop aanbiedt, waarbij de opbrengsten uit de verkoop worden gebruikt voor dekking van de gemaakte kosten en/of het financieel ondersteunen van een of meer ideële doelen.
Seksinrichting: een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische-massagesalon, of een naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijf, al dan niet in combinatie met elkaar.
Voor alle niet binnenplanse aanvragen om door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van de bepalingen van een bestemmingplan gelden de volgende algemene regels:
Indien een aangevraagde activiteit valt binnen de reikwijdte van de in een bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelijkheden, niet zijnde de algemene binnenplanse afwijkingsbevoegdheden, maar niet wordt voldaan aan de in het bestemmingsplan vermelde voorwaarden voor vergunningverlening, wordt geen omgevingsvergunning verleend voor een buitenplanse afwijking.
Indien er sprake is van een aanvraag om omgevingsvergunning voor bepaalde tijd die niet voldoet aan de in het Afwijkingenbeleid genoemde voorwaarden voor vergunningverlening, staat dit niet in de weg aan vergunningverlening, indien de feiten en omstandigheden van het geval zich hier niet tegen verzetten.
Wanneer er sprake is van natuur-, bos, groen-, tuin-, verkeersdoeleinden-, verblijfsdoeleindenbestemmingen of vergelijkbare bestemmingen, wordt geen medewerking verleend aan vergunningverlening voor het bouwen van bouwwerken die op grond van de betreffende bestemming niet zijn toegestaan, tenzij er sprake is van:
een bijbehorend bouwwerk, dat functioneel is verbonden met en wordt aangebouwd aan een op een aangrenzend perceel gelegen hoofdgebouw; in dat geval kan, indien de feiten en omstandigheden van het geval daartoe voldoende aanleiding geven, op basis van maatwerk worden afgeweken van de in de aanhef omschreven hoofdregel;
Alle aanvragen om omgevingsvergunning die impliciet of expliciet een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan inhouden, dienen in beginsel aan de bovenstaande algemene regels te voldoen, alvorens aan toetsing aan de specifieke regels uit de navolgende hoofdstukken kan worden toegekomen.
Aan de voorwaarden die in een bestemmingsplan zijn opgenomen voor verlening van een omgevingsvergunning voor een binnenplanse afwijking, ligt een ruimtelijke visie ten grondslag. Een project dat niet voldoet aan deze voorwaarden, is dus strijdig met deze ruimtelijke visie, en daarmee in beginsel strijdig met een goede ruimtelijke ordening.
Wanneer een aanvraag om omgevingsvergunning voldoet aan de onderhavige beleidsregels, wordt in beginsel medewerking verleend aan het verstrekken van de gevraagde omgevingsvergunning. Het omgekeerde geldt eveneens: wanneer niet wordt voldaan aan de beleidsregels, wordt de gevraagde vergunning in beginsel geweigerd. Vergunning wordt in het laatste geval wel verleend indien de aanvraag past binnen een ontwerpbestemmingsplan. Dat ontwerpplan geeft de meest recente ruimtelijke visie weer voor het betreffende gebied, zodat strijd met de beleidsregels ter zake onvoldoende motief vormt om de vergunning te weigeren. Vereist voor een positief besluit op de aanvraag is wel dat dat ontwerp reeds ter inzage is gelegd. Wanneer de aanvraag strijdig is met de bestemming zoals opgenomen in het ontwerpplan, maar voldoet aan de voorwaarden voor een binnenplanse afwijking van het ontwerpplan, wordt niet meegewerkt aan de vergunningverlening.
In het Afwijkingenbeleid zijn vaak voorkomende activiteiten geregeld. Met het bestemmingsplan strijdige activiteiten die niet zijn geregeld in het Afwijkingenbeleid, maar passen in een van de categorieën genoemd in van artikel 4 van Bijlage II van het Bor, worden per aanvraag individueel gemotiveerd (= maatwerkbeoordeling). Indien er voldoende overeenkomsten zijn tussen het gevraagde en een wel in het Afwijkingenbeleid geregelde categorie van gevallen, kan de betreffende beleidsregel analoog worden toegepast op de gevraagde activiteit.
Wanneer een met het bestemmingsplan strijdige aanvraag valt binnen de reikwijdte van artikel 3 of 4 van Bijlage II van het Bor, maar strijd oplevert met de onderhavige beleidsregels, wordt geen medewerking verleend aan een procedure tot projectafwijking. Dat een dergelijk project met toepassing van deze beleidsregels niet mogelijk is gemaakt, betekent immers dat realisering van dat project strijd oplevert met de ruimtelijke visie en daarmee in beginsel met een goede ruimtelijke ordening. Een en ander is in overeenstemming met vaste jurisprudentie over dit onderwerp.
Het is niet ondenkbaar dat er (ruimtelijke) bezwaren kunnen bestaan die pleiten tegen verlening van een omgevingsvergunning om voor onbepaalde tijd van het bestemmingsplan af te wijken, terwijl tegen verlening van een omgevingsvergunning voor bepaalde tijd dergelijke bezwaren niet bestaan. Dit verschil kan worden verklaard uit het tijdelijke karakter van de laatstgenoemde categorie. Immers, het tijdelijke karakter impliceert in beginsel dat de ruimtelijke gevolgen van de afwijking na afloop van de gegeven termijn weer ongedaan moet worden gemaakt, zodat de feitelijke situatie weer in overeenstemming met het bestemmingsplan zal worden gebracht.
In beginsel wordt geen vergunning verleend voor het oprichten van bouwwerken op bestemmingen waar bouwwerken (expliciet) niet zijn toegestaan. Gedacht kan worden aan bestemmingen als bos, groen, verkeer, verblijfsdoeleinden, tuin, etc. Op gronden met dergelijke bestemmingen is het niet de bedoeling dat gebouwen worden opgericht die niet ten dienste staan van deze bestemmingen. Daarvoor vergunning verlenen zou afbreuk doen aan de principiële keuze om op de gronden geen bouwwerken toe te staan.
Een uitzondering op het voorgaande is in lid a gemaakt in geval er sprake is van een bijbehorend bouwwerk, dat functioneel is verbonden met en wordt aangebouwd aan een op een aangrenzend perceel gelegen hoofdgebouw; in dat geval kan, indien de feiten en omstandigheden van het geval daartoe voldoende aanleiding geven, op basis van maatwerk worden afgeweken van de in de aanhef omschreven hoofdregel.
Ook het gestelde in lid b betreft een uitzondering op de hoofdregel en wel in het geval het gronden betreft die van de gemeente zijn gekocht en bij het perceel van een woning worden gevoegd (bijvoorbeeld gronden met een bestemming openbare groen die wordt gekocht van de gemeente om bij het woonperceel te voegen) kan van deze regel worden afgeweken. In dat geval wordt de aanvraag beoordeeld aan de hand van de voor het te bouwen bouwwerk geldende regels.
Vanzelfsprekend staat artikel 6 niet in de weg aan vergunningverlening om bouwwerken te bouwen die strijdig zijn met bestemmingen als wonen, bedrijventerrein, detailhandelvoorzieningen, etc. Op dergelijke gronden is immers diverse bebouwing ten behoeve van wonen, bedrijfsactiviteiten etc. toegestaan en is de strijd met het bestemmingsplan vaak gelegen in afwijkingen van maximale bouwhoogten, oppervlakten, bouwen buiten bouwvlak etc.
Dit lid ziet feitelijk op de regeling in welke in sommige bestemmingsplannen is opgenomen met betrekking tot het hebben en in stand houden van een erfsingel.
Seksinrichtingen worden zo veel als mogelijk is geweerd binnen de gemeente Dronten. Alleen waar deze volgens een bestemmingsplan expliciet zijn toegestaan, kunnen deze inrichtingen worden gerealiseerd.
Het door middel van een omgevingsvergunning toestaan dat wordt afgeweken van het bepaalde in een bestemmingsplan kan planschade bij derden veroorzaken. Daar er in dit geval sprake is van een aanvrager die een project wil realiseren dat strijdig is met het bestemmingsplan, is het niet meer dan redelijk dat deze ook opdraait voor de uit de vergunningverlening voortvloeiende planschade en niet de gemeente Dronten.
Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kan een gemeente met een aanvrager een hiertoe een planschadeverhaalsovereenkomst sluiten. In beginsel zal de gemeente Dronten de aanvrager dan ook verzoeken een dergelijke overeenkomst met haar aan te gaan. Wanneer de aanvrager weigert de overeenkomst aan te gaan, zal de gevraagde vergunning in beginsel worden geweigerd.
Het aangaan van een overeenkomst als voornoemd kan door de gemeente achterwege worden gelaten bij kleine projecten waarvan met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden gesteld dat uit de vergunningverlening geen planschade zal voortvloeien.
HOOFDSTUK 4. BIJBEHORENDE BOUWWERKEN
In geval het perceel waarop het aangevraagde te bouwen bijbehorend bouwwerk is voorzien, is gelegen buiten de bebouwde kom, wordt van de afwijkingsbevoegdheid slechts gebruik gemaakt, indien de totale maximum oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, dat door middel van deze afwijkingsbevoegdheid mogelijk is of wordt gemaakt, de 150m² niet overschrijdt.
4.2 Bouwen vóór de voorgevel van een woning
Bij woningen zijn erkers en boven de voordeur geplaatste luifels toegestaan, met dien verstande dat:
De maximum diepte, gemeten loodrecht op de gevel waaraan gebouwd wordt, bedraagt maximaal 40 % van de afstand tot de voorste perceelgrens met een absoluut maximum van 1,50 m, tenzij de bestaande afstand tot de voorste perceelgrens kleiner is, in welk geval de bestaande afstand tot de voorste perceelgrens als minimum geldt.
De grens met de voorgevel van het hoofdgebouw mag alleen worden overschreden, indien er sprake is van een legaal bouwwerk, niet zijnde een bouwwerk als bedoeld in artikel 4.2, dat direct of indirect met het hoofdgebouw is verbonden, waarbij de hoogte van de carport in ieder geval niet hoger mag zijn dan de hoogte van het betreffende bouwwerk.
4.6 Bouwen bij een bedrijfswoning
In het geval van het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij een bedrijfswoning geldt het bepaalde in de artikelen 4.1, 4.2 met uitzondering van lid 7, 4.3 en 5.3.
4.8 Bouwen bij een recreatieverblijf
Geen vergunning wordt verleend voor afwijkingen van het bestemmingsplan voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij recreatieverblijven.
Het betreft hier bijbehorende bouwwerken zoals gedefinieerd in artikel 1, bijlage II van het Bor.
Met artikel 4.1 lid 2 wordt duidelijk gemaakt dat het planologisch niet wenselijk wordt geacht dat buiten de bebouwde kom voor meer dan 150m² aan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd en dat daarvoor dus geen omgevingsvergunning wordt verleend, ook niet door middel van een projectafwijkingsbesluit.
4.2 Bouwen vóór de voorgevel van een woning
In beginsel is het bouwen van bijbehorende bouwwerken vóór de voorgevel stedenbouwkundig ongewenst en wordt aan vergunningverlening hiervoor dan ook niet meegewerkt. In het geval van erkers en luifels wordt van deze hoofdregel afgeweken, daar zij, mits zij voldoen aan de in artikel 4.2 gestelde voorwaarden, ruimtelijk bezien geen negatief effect sorteren.
4.3 Bouwen achter de voorgevel van een woning
De beleidsregels sluiten voor wat betreft deze bouwwerken zoveel mogelijk aan op de uitgangspunten van de meest recente bestemmingplannen voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken. De beleidsregels op dit onderdeel hebben primair tot doel om te komen tot een eensluidende regeling in de gehele gemeente. In beginsel wordt niet beoogd de bouwmogelijkheden die de meest recente bestemmingsplannen bieden nog verder uit te breiden. Een dergelijke uitbreiding wordt uit stedenbouwkundig oogpunt en uit het oogpunt van behoud van tuinen en erven als onwenselijk beschouwd.
Een carport die voldoet aan de definitie uit hoofdstuk 2 is op grond van de definitie – eveneens uit hoofdstuk 2 – van ‘overkapping’ een overkapping. Op grond van artikel 1 van Bijlage II van het Bor is een dergelijke carport tevens een ‘bijbehorend bouwwerk’.
Door een carport toe te staan tot minimaal 0,50 m achter de voorgevel van een woning, zal deze geen onderdeel uitmaken van het gevelbeeld van de woningen. Dit te meer gelet op het transparante karakter van een carport. Het straatbeeld en de kwaliteit van de openbare ruimte zal niet of nauwelijks worden aangetast.
Voorbeeld bij artikel 4.4, lid 6
Deze foto geeft een voorbeeld van de bijzondere situatie dat een carport vóór de voorgevel van het hoofdgebouw kan worden opgericht.
4.5 Bouwen op bedrijfs- en industrieterrein
In het algemeen bieden de bouwvoorschriften op bedrijfs- en industrieterreinen voldoende bouwmogelijkheden voor het gemiddelde bedrijf. Desondanks komt het voor dat er in bepaalde gevallen iets ruimere bouwmogelijkheden benodigd zijn. Voor die gevallen is artikel 4.4 in het leven geroepen. De bouwmogelijkheden die met dit artikel worden gecreëerd wijken niet zodanig af van de mogelijkheden die op grond van bet bestemmingsplan mogelijk zijn, dat er snel sprake zal zijn van een ongewenste aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van het gebied. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn de eisen die aan bedrijventerreinen worden gesteld in de regel toch al minder hoog dan in bijvoorbeeld woongebieden.
4.6 Bouwen bij een bedrijfswoning
Er bestaan ruimtelijk geen bezwaren om de regeling uit artikel 4.3 – voor het merendeel - ook van toepassing te laten zijn op bouwmogelijkheden bij bedrijfswoningen.
De regeling ziet op alle bedrijfswoningen, dus zowel die welke zijn gelegen binnen als buiten de bebouwde kom.
Volgens vaste jurisprudentie telt ondergronds bouwen mee bij het bepalen van de inhoud van een hoofdgebouw indien het bestemmingsplan geen onderscheid maakt tussen ondergronds en bovengronds bouwen. De omstandigheid dat meetvoorschriften uitgaan van het meten van inhoud en oppervlakte boven peil, maakt dit niet anders. De bouwvoorschriften gaan boven de meetvoorschriften, die in dit verband een ondergeschikt karakter hebben. Met andere woorden: uit de bouwvoorschriften moet het onderscheid tussen bovengronds en ondergronds bouwen blijken.
Nu niet alle bestemmingsplannen een onderscheid tussen bovengronds en ondergronds bouwen maken in de vorenbedoelde zin, is het niet altijd meer mogelijk ondergronds te bouwen, daar het hoofdgebouw reeds de volgens de bestemming maximale inhoud heeft. Toch is het in bepaalde gevallen wenselijk om ondergronds bouwen (meestal het bouwen van een kelder) toe te staan. Ruimtelijk bezien bestaan er weinig bezwaren tegen ondergronds bouwen, daar dit in de regel niet of nauwelijks zichtbaar is. Wanneer aan de voorwaarden van artikel 4.7 wordt voldaan, zal worden meegewerkt aan vergunningverlening.
4.8 Bouwen bij een recreatieverblijf
Een reguliere woonomgeving heeft een andere ruimtelijke uitstraling dan een recreatieve woonomgeving. Wanneer recreatieverblijven dezelfde bouwmogelijkheden zouden hebben als reguliere woningen, zullen recreatieve woonomgevingen gaan lijken op reguliere. Dit is een ongewenste situatie. Beide woonomgevingen moeten hun eigen specifieke karakter behouden. Daarnaast zijn recreatieverblijven veelal in kwetsbare gebieden gelegen. Bouwmogelijkheden die behoren bij reguliere woningen zouden afbreuk doen aan het karakter van deze gebieden en zouden tevens permanente bewoning van de recreatieverblijven in de hand werken. Permanente bewoning heeft vervolgens weer tot gevolg dat een recreatieve woonomgeving meer en meer het karakter krijgt van een reguliere woonomgeving.
Om voornoemde redenen zijn in bestemmingsplannen de bouwmogelijkheden van en bij recreatieverblijven beperkt en wordt op dit punt geen medewerking verleend aan afwijking van het bestemmingsplan.
HOOFDSTUK 5. BOUWWERKEN GEEN GEBOUW ZIJNDE
Voor een erfafscheiding bij een woning zal vergunning worden verleend, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
5.2 Erfafscheiding bedrijventerrein
Wanneer er sprake is van een bedrijfs- of industrieterrein mag ter afsluiting van het bedrijfsperceel een hekwerk met een open constructie en een maximale hoogte van 2,00 m vóór de voorgevelrooilijn worden opgericht.
5.3 Overkapping met maximaal één wand
Op overkappingen met maximaal één wand is het bepaalde in artikel 4.4 van toepassing.
Erfafscheidingen tot 1,00 m kunnen vóór (het verlengde van) de voorgevel vergunningsvrij worden geplaatst. Erfafscheidingen tot 2,00 m kunnen in beginsel achter de voorgevel ook vergunningsvrij worden geplaatst. Vergunningsvrij is er dus veel – en bijna voldoende - mogelijk. In de praktijk is er echter behoefte bij de eigenaren van woningen wiens zijerf grenst aan het openbaar toegankelijk gebied, om ook dit zijerf met een hogere erfafscheiding dan 1,00 m af te bakenen. Vergunningsvrij kan weliswaar een erfafscheiding tot 2,00 m worden gebouwd, maar dit is alleen mogelijk, indien de erfafscheiding op minimaal 1,00 m van het openbaar toegankelijk gebied wordt geplaatst. Deze voorwaarde van het plaatsen van een erfafscheiding op een afstand van minimaal 1,00 m van het openbaar toegankelijk gebied beperkt het gebruik van het erf, hetgeen een door de meeste eigenaren van woningen niet gewenste situatie is. Zij willen maximaal gebruik van het perceel kunnen maken, waarbij tevens hun privacy gewaarborgd blijft. Een passende oplossing voor dit dilemma geeft de regeling in artikel 5.1 in de vorm van een grotendeels transparante erfafscheiding die is voorzien van klimbeplanting. Een dergelijke erfafscheiding geeft de eigenaren enerzijds de gewenste privacy, terwijl anderzijds een open en groen karakter van het openbaar gebied wordt gewaarborgd. Een dergelijk karakter is esthetisch meer gewenst dan dichte erfafscheidingen van bijvoorbeeld steen of hout.
Overigens dient in dit verband te worden opgemerkt dat zelfstandig staande groenvoorzieningen (coniferen/hagen/heggen) geen bouwwerken zijn en dus sowieso vergunningsvrij kunnen worden geplaatst, ongeacht hun hoogte en locatie.
Gelet op onder meer de verkeersveiligheid is het ten slotte uitsluitend toegestaan om de erfafscheiding 1,00 m achter de voorgevelrooilijn te plaatsen.
Het gestelde in de leden 3 tot en met 8 wordt als voorschriften aan de omgevingsvergunning verbonden.
5.2 Erfafscheiding bedrijventerrein
Erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal 1,00 m zijn op grond van het Bor vergunningsvrij. Alle hogere erfafscheidingen geplaatst vóór de voorgevel zijn vergunningplichtig. Aan vergunningverlening voor hogere erfafscheidingen dan 1,00 m vóór de voorgevel wordt in principe niet meegewerkt, daar dit in beginsel ruimtelijk gezien als ongewenst wordt beschouwd. Een afwijking van dit uitgangspunt is gerechtvaardigd ten aanzien van erfafscheidingen bij bedrijven of inrichtingen op een bedrijfs- of industrieterrein. Dit is een gevolg van de specifieke belangen van bedrijven en inrichtingen en de behoefte dit terrein af te sluiten en beveiligen. Daarom is bepaald dat meegewerkt wordt aan vergunningverlening voor het plaatsen van een erfafscheiding vóór de voorgevel tot een hoogte van 2,00 m. Een strikte voorwaarde hierbij is dat de erfafscheiding een hekwerk is. Door de open structuur van het hekwerk blijft het open karakter van het bedrijfs- of industrieterrein in voldoende mate gewaarborgd.
Een overkapping met maximaal één wand is geen gebouw, maar een bouwwerk, geen gebouw zijnde. Daar een overkapping in de in dit artikel bedoelde zin vaak eenzelfde functie zal hebben als een carport (artikel 4.4) en in vergelijkbare mate eenzelfde ruimtelijk uitstraling zal hebben, is artikel 4.4 van overeenkomstige toepassing.
HOOFDSTUK 6. DAKKAPPELLEN EN DAKOPBOUWEN
6.2 Dakopbouw en soortgelijke uitbreidingen
6.2.2 Op een plat dak van een ( bedrijfs )woning
6.2.3 Op een hellend dak van een ( bedrijfs )woning door geveldoortrekking
6.2.4 Op een hellend dak van een ( bedrijfs )woning door nokverhoging
6.2.5 Op een bijbehorend bouwwerk bij een ( bedrijfs )woning
Veel dakkapellen zullen op grond van het Bor vergunningsvrij kunnen worden geplaatst. Dakkapellen die niet vergunningsvrij zijn, zullen veelal passen binnen de bepalingen van het bestemmingsplan zodat kan worden volstaan met een omgevingsvergunning voor alleen de activiteit ‘bouwen’. Voor de restcategorie die niet vergunningsvrij is en tevens strijd oplevert met de bouwvoorschriften van het bestemmingsplan, is artikel 6.1 bedoeld. Wanneer er sprake is van een aanvraag voor een dakkapel op een (bedrijfs)woning of op een hieraan aangebouwd bijbehorend bouwwerk, zal in beginsel worden meegewerkt aan vergunningverlening.
Vanzelfsprekend moet de dakkapel wel aan alle overige vereisten voldoen die gelden voor de activiteit “bouwen”, zoals de redelijke eisen van welstand en de bouwtechnische eisen van het Bouwbesluit. Wanneer niet aan deze vereisten wordt voldaan zal geen vergunning worden verleend.
6.2 Dakopbouw en soortgelijke uitbreidingen
Het realiseren van een dakopbouw of een soortgelijke uitbreiding op een (bedrijfs)woning zal veelal strijd met het bestemmingsplan opleveren, daar de (bedrijfs)woningen in de regel de in het bestemmingsplan opgenomen maximale bouwhoogte hebben. Het Bor stelt voor dakopbouwen geen nadere voorwaarden voor afwijking van het bestemmingsplan door middel van verlening van een omgevingsvergunning. Wanneer aan bovenstaande voorwaarden voor vergunningverlening wordt voldaan, zijn stedenbouwkundige aspecten gewaarborgd, zodat er in beginsel geen belemmering is om door middel van een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Vanzelfsprekend is voor vergunningverlening tevens vereist dat de aanvraag (voor de activiteit “bouwen”) dient te voldoen aan de overige eisen gesteld in artikel 2.10, lid 1, Wabo, (de redelijke eisen van welstand, Bouwbesluit, etc.).
Voor alle omgevingsvergunningaanvragen voor dakopbouwen en soortgelijke uitbreidingen op andere gebouwen dan (bedrijfs)woningen, zullen maatwerkbeoordelingen worden gemaakt.
Voorbeeldsituatie artikel 6.2.1 in combinatie met artikel 6.2.2
Voorbeeldsituatie artikel 6.2.1 in combinatie met artikel 6.2.3
Voorbeeldsituatie artikel 6.2.1 in combinatie met artikel 6.2.4
HOOFDSTUK 7. ANTENNE-INSTALLATIES
De gemeente heeft er belang bij om antenne-installaties uit stedenbouwkundig oogpunt zo goed mogelijk in de omgeving te integreren zodat er geen wildgroei en horizonvervuiling ontstaat door het opzetten van verschillende mobiele netwerken. Daarnaast is het voor een gemeente ook belangrijk om bij te dragen aan goede communicatiemogelijkheden voor haar inwoners en ondernemers. Het vorenstaande te bewerkstelligen is het doel van de regeling.
HOOFDSTUK 8. HET GEBRUIK VAN BOUWWERKEN
Aan vergunningverlening voor de vestiging van een kapsalon aan huis wordt niet meegewerkt, tenzij er sprake is van een aanvraag die ziet op de verplaatsing van een legaal aanwezige kapsalon op een perceel met een woonbestemming naar een ander perceel met een woonbestemming. In dat geval wordt op basis van maatwerk beoordeeld of omgevingsvergunning kan worden verleend.
8.4 Bestaande gebouwen op een bedrijventerreinen
Een B&B is een kleinschalige overnachtingaccommodatie die tot de kleinschalige verblijfsrecreatie gerekend wordt. In beginsel levert een B&B strijd op met de woonbestemming. Een B&B kan worden geschaard onder een bedrijfsmatige activiteit in een woning.
De B&B-voorziening is een nevenfunctie naast het wonen of de agrarische functie. Een B&B is wat betreft de activiteit, omvang en schaalgrootte niet te vergelijken met een pension, hotel of andere horecagelegenheid en niet openbaar. De regeling van artikel 8.1 is gericht op het waarborgen van het kleinschalige karakter en daarmee het waarborgen van negatieve ruimtelijke effecten voor de directe omgeving. Ter voorkoming van ongewenst gebruik is opgenomen dat gasten niet langer dan twee weken aaneengesloten in de B&B mogen verblijven.
Overigens zij opgemerkt dat ook omgevingsvergunning voor ‘brandveilig gebruiken’ vereist kan zijn. De landelijke voorschriften over de brandveiligheid van gebouwen staan in het Bouwbesluit. Gebouwen waarvoor een omgevingsvergunning voor ‘brandveilig gebruiken’ nodig is, moeten voldoen aan extra eisen op het gebied van het voorkomen, beperken en bestrijden van brand, brandgevaar en ongevallen bij brand. Voor een B&B is deze vergunning nodig als het B&B nachtverblijf biedt aan meer dan tien personen. In andere gevallen moet de B&B-eigenaar een gebruiksmelding doen.
Kringloopwinkels zijn in eerste instantie bedoeld om mensen met een kleinere portemonnee de kans te bieden om tegen lage prijzen tweedehands meubels, kleding en andere producten te kopen. Voorts speelt ook het milieuaspect mee: door hergebruik van producten zorgt de kringloopbranche er voor dat er minder afval wordt geproduceerd. Vaak ziet men dat de opbrengst van een kringloopwinkel - na aftrek van de gemaakte bedrijfskosten – wordt aangewend voor een goed doel. Het werk in een kringloopwinkel wordt veelal verricht door vrijwilligers en/of door mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt (zoals langdurig werklozen, gehandicapten en re-integrerende ex-gedetineerden). De kans op het vinden van een reguliere baan wordt door het werken in een kringloopwinkel vergroot.
Voornoemde ideële doelstellingen vormen voor een groot deel van de kringloopwinkels het belangrijkste bestaansrecht.
Gelet op de activiteiten en het karakter van een kringloopwinkel als het inzamelen en zo nodig repareren van zowel volumineuze als niet-volumineuze goederen en het vervolgens verkopen hiervan, is een kringloopwinkel niet direct onder te brengen onder een standaard bestemming. Het detailhandelaspect zorgt er voor dat een reguliere bedrijfsbestemming of een sociale bestemming in de regel niet passend zijn. Gelet op de reparatie en inzameling van goederen en de verkoop van volumineuze goederen, is een kringloopwinkel in de regel evenmin passend binnen een detailhandelbestemming. Een aparte aanduiding in een bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk.
Wanneer een geschikte bestemming ontbreekt, kan de vestiging van een kringloopwinkel (onder andere) worden planologisch mogelijk gemaakt met een omgevingsvergunning. In dat geval dient te worden overwogen welke bestemming de meeste overeenkomsten vertoont met het gebruik van als kringloopwinkel.
Gelet op de ruimtelijke uitstraling van een kringloopwinkel is deze in de regel niet gewenst tussen reguliere winkels (= detailhandelsbestemming). Qua ruimtelijke uitstraling en effecten op de omgeving (verkeer aantrekkende werking, behoefte aan parkeergelegenheid bij de kringloopwinkel) komt een bedrijfs- of industriebestemming met de aanduiding perifere detailhandel (= detailhandel die vanwege aard - goederen van volumineuze aard - en omvang over het algemeen niet thuishoort in de traditionele winkelcentra) het meest in aanmerking. Op gronden met een dergelijke bestemming is al handel in volumineuze goederen toegestaan, evenals het repareren van goederen. Voorts is er meestal voldoende parkeergelegenheid aanwezig en is de infrastructuur geschikt voor de hoeveelheid verkeer die een kringloopwinkel aantrekt.
Omgevingsvergunning wordt alleen verleend aan rechtspersonen die een stichting of vereniging zijn. Dit heeft te maken met het verbod op detailhandel op bedrijventerreinen. Wanneer andere rechtspersonen zouden zijn toestaan dan stichtingen en verenigingen, dan betreft het rechtspersonen die direct zijn gericht op winst. Wanneer er producten worden verkocht aan particulieren met het oogmerk winst te maken, is sprake van reguliere detailhandel, hetgeen ruimtelijk niet gewenst is. De uitstraling van een kringloopwinkel komt natuurlijk wel redelijk overeen met de gewone detailhandel, maar vanwege het achterliggende ideële doel kunnen kringloopwinkels toch – wanneer natuurlijk ook aan de overige voorwaarden uit het Afwijkingenbeleid is voldaan – worden toegestaan.
In artikel 4 van de Afvalstoffenverordening van de gemeente Dronten is bepaald dat kringloopbedrijven in Dronten onderdeel kunnen uitmaken van de inzamelstructuur en dat zij kunnen worden aangewezen als inzameldienst. Hiertoe dient een Kringloopwinkel op grond van het Uitvoeringsbesluit dat behoort bij de voornoemde verordening in het bezit te zijn van een bij de gemeente aan te vragen ontheffing.
Een kapsalon aan huis wordt niet beschouwd als een beroep of bedrijf aan huis, zodat de aanwezigheid van een kapsalon aan huis strijdig is met de woonbestemming. Een kapsalon aan huis wordt beschouwd als een activiteit die ruimtelijk zodanig afwijkend is van een woonbestemming, dat deze niet passend en niet gewenst is binnen deze bestemming. Om deze reden wordt geen medewerking verleend aan vergunningverlening voor een nieuwe kapsalon aan huis, tenzij er sprake is van verplaatsing van een legaal aanwezige kapsalon aan huis. In dat geval zal op basis van maatwerk worden beoordeeld of omgevingsvergunning kan worden verleend.
8.4 Bestaande gebouwen op een bedrijventerreinen
Tegenwoordig is er veel sprake van branchevervaging en functiemenging. Je kunt vandaag niet bedenken wat de ondernemer overmorgen nodig heeft. Bedrijven zijn tegenwoordig minder voorspelbaar en minder in categorieën te plaatsen dan een aantal jaren geleden. Niet elke nieuwe ontwikkeling is op een bedrijventerrein echter gewenst. De bestaande omliggende bedrijven mogen niet worden belemmerd bij het uitvoeren van hun activiteiten en tevens mogen zij niet worden geschaad in hun ontwikkelingsmogelijkheden. Vanzelfsprekend mag ook de veiligheid niet in het gedrang komen.
Onderhavige regeling is in het leven geroepen om flexibiliteit te kunnen bieden en mee te bewegen met deze ontwikkelingen. Tevens zorgt de regeling voor een balans tussen de genoemde nieuwe ontwikkelingen en de belangen van de omringende ondernemers en de vereiste veiligheidsaspecten.
Voor zover noodzakelijk zijn hierna enkele leden van het artikel nader toegelicht.
Bij de beoordeling of omliggende bestaande bedrijven worden belemmerd in de in lid 2 bedoelde zin, dienen alle feiten en omstandigheden van de situatie te worden betrokken. Een belangrijk onderdeel van deze beoordeling betreft mogelijke beperkingen op grond van milieuzonering.
Gebieden buiten de winkelcentra zijn gewild bij ondernemers vanwege de lagere grondprijzen aldaar. Dat echter niet wordt meegewerkt aan verlening van een omgevingsvergunning voor de uitoefening van detailhandel heeft te maken met de omstandigheid dat wanneer detailhandel mogelijk wordt gemaakt buiten de kernwinkelgebieden, deze mogelijk verder in hun bestaan zullen worden bedreigd. Ruimtelijk is het gewenst dat er vitale winkelcentra in Dronten zijn en blijven.
Daar een woonfunctie een kwetsbare functie is, is deze functie niet goed verenigbaar met de aanwezigheid van de op een bedrijventerrein aanwezige bedrijven en hun activiteiten. Niet alleen kan de veiligheid van de bewoners in het geding komen, ook zal er als snel sprake zijn van bedrijven die in hun activiteiten en ontwikkelingsmogelijkheden onevenredig zullen worden belemmerd.
Aan vergunningverlening voor gebruik dat ziet op detailhandel en woonfuncties op bedrijventerreinen wordt dan ook geen medewerking verleend.
HOOFDSTUK 9. BIJZONDERE WOONVORMEN
Voorafgaande aan de indiening van een aanvraag om omgevingsvergunning voor een van de in dit hoofdstuk geregeld bijzondere woonvormen, met uitzondering van die genoemd in de artikelen 9.6 en 9.7, dient door de aanvrager met de rechthebbenden van de in de directe omgeving gelegen percelen een participatietraject te zijn doorlopen gericht op het verkrijgen van maatschappelijk draagvlak; de aanvrager dient aan te geven hoe aan de participatie vorm is gegeven en wat er met het resultaat is gedaan.
Behalve in geval van (reguliere) woningen, dient bij alle aanvragen inzake het verkrijgen van planologische toestemming voor huisvesting van studenten of tijdelijke arbeidsmigranten door de aanvrager een bewijs te worden overgelegd, waarin afspraken met een afvalinzamelaar zijn vastgelegd over de afvalinzameling afkomstig van de huisvestingsaccommodatie.
In geval van arbeidsmigrantenhuisvesting zoals bedoeld in de artikelen 9.3, 9.4 en 9.5 geldt dat er per persoon per slaapvertrek een minimale vloeroppervlakte van 5,5 m² aanwezig moet zijn. Voorts geldt het uitgangspunt van in beginsel één persoon per slaapvertrek. Indien dit vanuit de arbeidsmigranten gewenst is, is het mogelijk om twee personen per slaapvertrek te huisvesten. Voorts geldt er een minimale gebruiksoppervlakte wonen (GBO) van 15 m² per persoon (dit is inclusief de genoemde 5,5 m² van het slaapvertrek).
Met uitzondering van de bijzondere woonvormen genoemd in de artikelen 9.6 en 9.7 dient er bij de aanvraag om omgevingsvergunning een beheersplan te worden overgelegd dat door de gemeente dient te zijn goedgekeurd alvorens vergunning kan worden verleend. Het beheersplan bevat in ieder geval regels inzake: veiligheid, ter voorkoming van overlast naar de omgeving, een boetesysteem inhoudende dat de overlastgever een boete is verschuldigd aan de eigenaar/verhuurder van de woning, roken, alcohol en drugsgebruik, wie het aanspreekpunt is in geval van calamiteiten en hoe deze persoon te bereiken is, het bevat informatie met belangrijke (alarm)nummers en een ontruimingsplan. In geval er sprake is van de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten is het ontruimingsplan zowel in het Nederlands als in de landstaal van de arbeidsmigranten opgesteld. In geval onderhavig lid van toepassing is, dient het daar genoemde aanspreekpunt 24 uur per dag (telefonisch) beschikbaar te zijn voor het geval zich calamiteiten voordoen.
Indien omgevingsvergunning is verleend voor minder personen dan maximaal in de reguliere woning zijn toegestaan op basis van onderhavige beleidsregels, kan een omgevingsvergunning worden gevraagd en verkregen voor het maximaal aantal toegestane personen, waarbij de ingangsdatum van de laatste omgevingsvergunning gelijk zal zijn aan de ingangsdatum van de eerdere omgevingsvergunning.
Bij een bestemmingsplanherziening gedurende de looptijd van de vergunning wordt de bestemming in het herziene bestemmingsplan niet in overeenstemming gebracht met de vergunde situatie met uitzondering van de categorie bijzondere woonvormen genoemd in artikel 9.3, indien er sprake is van een vergunning voor onbepaalde tijd.
9.2 Huisvesting studenten of tijdelijke arbeidsmigranten in een reguliere woning
In uitzondering op het gestelde in de leden 1 en 2 geldt dat er meer dan vier personen in een woning mogen worden gehuisvest indien de grootte van de woning zodanig is dat iedere in de woning woonachtige persoon - naast de in de woning aanwezige gemeenschappelijke ruimten zoals woonkamer keuken en badkamer - een eigen kamer heeft én het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein tenminste gelijk is aan het verschil tussen het aantal in de woning te huisvesten personen en vier.
9.4 Seizoensgebonden huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten buiten de bebouwde kom
Uiterlijk twee weken na beëindiging van de huisvesting van maximaal drie maanden en in ieder geval op 1 november van het betreffende jaar dienen de woonunits en stacaravans te zijn verwijderd en dient de situatie op het perceel weer in de staat te zijn hersteld zoals deze was onmiddellijk voorafgaande aan de plaatsing van de huisvesting.
De huisvesting dient op een goede wijze landschappelijk ingepast te worden binnen het bestaande agrarisch bouwperceel, conform de uitgangspunten zoals bepaald in het bestemmingsplan “Buitengebied Dronten”, hetgeen in ieder geval inhoudt dat de bebouwing dient te worden gerealiseerd achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van de bedrijfswoningen en het verlengde daarvan, en dat een afstand in acht wordt genomen van de niet naar de weg gekeerde grenzen van het bouwperceel van ten minste 10,00 m.
9.5 Tijdelijke arbeidsmigranten in een niet meer als zodanig gebruikte (agrarische) bedrijfswoning
9.8 Gebruik van een reguliere woning als zorgwoning
De parkeernorm van 0,3 parkeerplaats per persoon gelezen in samenhang met het bepaalde in de vigerende versie van de “Nota Parkeernormen Dronten” bepaalt het maximum aantal zorgcliënten dat in de woning mag worden gehuisvest, met dien verstande dat voornoemd aantal in ieder geval niet meer dan vier mag bedragen.
In uitzondering op het gestelde in lid 2 geldt dat er meer dan vier personen in een woning mogen worden gehuisvest indien de grootte van de woning zodanig is dat iedere in de woning woonachtige persoon - naast de in de woning aanwezige gemeenschappelijke ruimten zoals woonkamer keuken en badkamer - een eigen kamer heeft én het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein tenminste gelijk is aan het verschil tussen het aantal in de woning te huisvesten personen en vier.
Begrenzing van het centrumgebied waarbinnen onbeperkt woningen mogen worden gebruikt voor studentenhuisvesting.
Gebied waar binnen geen omgevingsvergunningen worden verleend op grond van de artikelen voor de in hoofdstuk 9 benoemde bijzondere woonvormen. Het betreft het gebied gelegen tussen De Morinel, De Kievit, De Oeverloper en De Grutto.
Stedenbouwkundige voorschriften voor huisvesting van studenten en tijdelijke arbeidsmigranten, met uitzondering van reguliere woningen
Als basis voor de nieuwbouwlocaties is uitgegaan van Structuurvisie Dronten 2030.
Plankaart en legenda Structuurvisie Dronten 2030 met diverse ontwikkellocaties
Voor zover er sprake is van een bestemmingsplanherziening of een aanvraag om omgevingsvergunning voor het realiseren van huisvesting van studenten of tijdelijke arbeidsmigranten op een locatie die niet is opgenomen in deze stedenbouwkundige voorschriften, zal er stedenbouwkundig maatwerk plaatsvinden.
Voor alle hieronder genoemde studenten- en arbeidsmigrantenhuisvesting geldt dat het college nadere stedenbouwkundige eisen kan stellen aan projecten die zien op zichtlocaties langs toegangswegen naar de kernen van Dronten, Swifterbant en Biddinghuizen.
Aeres Hogeschool Dronten zorgt voor de aanwezigheid van studenten uit binnen- en buitenland. Voor de niet-thuiswonende studenten die in Dronten komen studeren is goede en betaalbare huisvesting nodig. Voor deze studenten zijn goede fietsverbindingen, nabijheid van openbaar vervoer en dagelijkse voorzieningen zoals een supermarkt van belang.
Voor wat betreft omvang en vorm van de huisvesting zijn grofweg twee varianten mogelijk. Een middelgrote of grote huisvesting is mogelijk in een campus-opzet. De kracht van een campus-opzet is dat een clustering van onderwijs, en voorzieningen mogelijk is, nabij goede fietsroutes en openbaar vervoer en een winkel voor dagelijkse behoeften. Hierbij komt de omgeving van de Aeres Hogeschool in aanmerking óf een locatie nabij station Dronten.
Daarnaast is het denkbaar om kleinschalige studentenhuisvesting strategisch in te passen in de bestaande en/of nieuwe woonwijken van Dronten.
Bijgaande tabel geeft richting aan de belangrijkste regels, afhankelijk van omvang en locatie-type:
Voor arbeidsmigranten zijn, afhankelijk van omvang, een aantal typen huisvesting mogelijk.
Een kleinschalige voorziening in de kernen van Dronten, Biddinghuizen en Swifterbant. Voordeel is dat de arbeidsmigranten min of meer onderdeel vormen van een woonwijk en gebruik kunnen maken van voorzieningen in de wijk.
Een andere mogelijkheid is de realisatie van een middelgroot complex aan de rand van een woonwijk, met inachtneming van een ruime buffer. Een middelgroot complex of groot complex kan tevens worden gerealiseerd in de nabijheid van een bedrijventerrein. Hierbij dient voldoende aandacht te worden besteed aan de woonkwaliteit en kan een ruimtelijke buffer noodzakelijk zijn om de hinder van aangrenzende bedrijven op huisvesting te voorkomen en om omliggende bedrijven niet te belemmeren in hun mogelijkheden.
Een groot complex voor arbeidsmigranten kan tevens worden gerealiseerd op een cluster in het buitengebied. Het complex dient te worden omzoomd met een houtsingel om een zekere beslotenheid tot stand te brengen en er worden eisen gesteld aan de verschijningsvorm van de bebouwing.
Bijgaande tabel geeft richting aan de belangrijkste spelregels, afhankelijk van omvang en locatie-type:
Voorschriften die op grond van artikel 9.1 lid 17 in ieder geval aan een omgevingsvergunning voor de huisvesting van studenten en tijdelijke arbeidsmigranten worden verbonden.
In geval van bestaande gebouwen voor de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten: het gebouw dient binnen een half jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning te voldoen aan de vigerende normering van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) en tevens te beschikken over het SNF-keurmerk.
Artikel 9.3: tenzij de huisvesting plaatsvindt in bestaande gebouwen, dienen, in het geval er sprake is van een vergunning voor bepaalde tijd, na afloop van de termijn waarvoor vergunning is verleend, de gebouwen waarin de huisvesting plaatsvindt binnen twee maanden te zijn verwijderd en verwijderd te blijven.
Niet naleving van de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften kan leiden tot intrekking van de vergunning.
Landelijk is er een trend gaande waarbij er een toenemende vraag is naar bijzondere woonvormen. In eerste instantie had deze vraag met name betrekking op studentenhuisvesting. Vervolgens kwam hier de vraag naar huisvestingsmogelijkheden voor arbeidsmigranten bij. Recent zijn hier ook woonvormen als zorgwoningen bijgekomen.
De gemeente Dronten vormt op deze ontwikkeling geen uitzondering. In hoofdstuk 9 zijn regels opgenomen voor de meest in Dronten voorkomende bijzondere woonvormen. Andere niet - geregelde gevallen - die tot op heden niet of nauwelijks voorkomen– zullen per afzonderlijke aanvraag worden beoordeeld (= maatwerk).
De bestemmingsplannen bevatten een definitie van de term ‘woning’. Een woning is volgens deze definitie bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Voorts bevatten (veel) bestemmingsplannen een expliciet verbod om meer dan één huishouden in één woning te huisvesten. Voor de vraag of zich strijd met een bestemmingsplan voordoet, is derhalve van belang van sprake is van één huishouden. Daarvoor zijn de volgende aan de jurisprudentie ontleende kenmerken van belang (zie bijv. ABRvS d.d. 19-05-2010, zaaknr. 200907163/1/H1; ABRvS 24-08-2011, zaaknr. 201101080/1/H1; ABRvS d.d. 30-11-2011, zaaknr. 201011978/1/R3; ABRvS 28-01-2015, 201400932/1/A1):
De gemeente Dronten heeft naar aanleiding van bovenstaande ontwikkelingen op 27 september 2012 de “Ruimtelijke beleidsnotitie Huisvesting arbeidsmigranten gemeente Dronten” (reg. nr. B12.001477) vastgesteld en op 6 november 2014 de beleidsnotitie ”Huisvesting studenten gemeente Dronten” (reg. nr. B14.001283). Beide beleidsdocumenten zijn, met de opname van regels inzake studenten- en arbeidsmigrantenhuisvesting in de onderhavige beleidsregel, komen te vervallen.
Op 25 juni 2020 is de “Beleidsvisie huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten” door de gemeenteraad vastgesteld. Deze beleidsvisie dient in samenhang met het Afwijkingenbeleid te worden gelezen als toetsingskader voor aanvragen om omgevingsvergunning betrekking hebbende op de realisering van huisvesting voor studenten en tijdelijke arbeidsmigranten. In dit verband wordt ook verwezen naar hetgeen hieromtrent is opgemerkt in hoofdstuk 1 (Inleidende opmerkingen) van het Afwijkingenbeleid.
De gemeentelijke beleidsregels inzake de huisvesting studenten en tijdelijke arbeidsmigranten evenals de overige in dit hoofdstuk genoemde bijzondere woonvormen beogen een balans te vinden in het bestaande spanningsveld tussen de vraag naar deze bijzondere woonvormen en de behoefte van omwonenden van deze bijzondere woonvormen aan het behoud van het karakter van hun omgeving en het tegengaan van overlast door de bewoners van deze bijzondere woonvormen. De beleidsregels zijn dan ook gericht op het tegengaan van nadelige effecten op en een goede inpassing van de huisvesting in de omgeving.
De verplichting tot het doorlopen van een participatietraject houdt in dat de aanvrager om omgevingsvergunning voor de huisvesting voor studenten en tijdelijke arbeidsmigranten, voorafgaande aan de vergunningsaanvraag, een participatietraject met de rechthebbenden van de in de directe omgeving gelegen percelen moeten hebben doorlopen. Tijdens het participatietraject moet de aanvrager aantoonbaar hebben afgestemd met minimaal de bovengenoemde rechthebbenden. Een schriftelijke uitwerking moet onderdeel uitmaken van de aanvraag waaruit blijkt wat voor participatietraject de aanvrager heeft doorlopen, hoe de aanvrager is omgegaan met de uitkomsten van het participatietraject en wat voor invloed de uitkomsten hebben gehad op het komen tot de ingediende aanvraag. De uitkomst van de participatie moet een zorgvuldige belangenafweging mogelijk maken. Participatie blijft maatwerk.
Zoals gezegd zijn de beleidsregels voor bijzondere woonvormen in reguliere woningen tot stand gekomen om een balans te vinden in het spanningsveld tussen de vraag naar deze bijzondere woonvormen en de behoefte van reguliere bewoners van omliggende woningen om het karakter van hun directe omgeving zo veel mogelijk te behouden. Een belangrijk aspect in het vinden van die balans is het 100-meter-criterium (dit criterium is in het merendeel van de gevallen van toepassing). Op grond van dit criterium is slechts één bijzondere woonvorm binnen een straal van 100 meter toegestaan. Door hantering van dit criterium wordt voorkomen dat er een te grote concentratie aan bijzondere woonvormen in met name woonwijken zal ontstaan. Een te grote concentratie aan dergelijke woonvormen doet namelijk afbreuk aan het woonkarakter van de wijk. Dat het criterium geen toepassing vindt tussen een grootschalige huisvesting en een reguliere woning heeft te maken met het doel van de regel, namelijk het reguliere woonkarakter van een wijk behouden. Daar grootschalige huisvesting in de regel niet in woonwijken worden gerealiseerd, maar aan de rand of verder daarvan verwijderd, zal het karakter van een woonwijk niet onevenredig worden aangetast door de komst van een grootschalige huisvesting. De werking van het 100-meter-criterium is niet beperkt tot woonwijken of tot de bebouwde kom.
In 2020 heeft het kabinet een Aanjaagteam onder leiding van Emile Roemer ingesteld. Doel van het Aanjaagteam was om voorstellen te doen om de werk- en leefomstandigheden van arbeidsmigranten structureel te verbeteren. De commissie heeft in dit verband een tweetal adviezen uitgebracht. Op basis van deze adviezen heeft de gemeente Dronten een Manifest opgesteld in samenspraak met de FNV, een aantal uitzenderbureaus en huisvesters. Het Manifest is in juni 2021 door alle deelnemende partijen ondertekend. Het Manifest houdt in – voor zover hier van belang - een vloeroppervlakte van minimaal 5,5 m² per persoon per slaapvertrek. Voorts heeft het als uitgangspunt één persoon per slaapvertrek. Indien gewenst door de arbeidsmigranten kan ook voor twee personen per slaapvertrek worden gekozen. Ten slotte stelt het Manifest dat er een minimale gebruiksoppervlakte wonen (GBO) van 15 m² per persoon aanwezig moet zijn (dit is inclusief de genoemde 5,5 m² van het slaapvertrek). In het Manifest is aangegeven dat de voornoemde regels in het Afwijkingenbeleid zullen worden opgenomen. Dit is thans gebeurd. De eis dat moet worden voldaan aan de SNF-normering (zie bijlage IV) geldt dus onverkort met uitzondering van de voornoemde maatvoering en het uitganspunt van één persoon per kamer.
De berekening van de GBO wordt bepaald aan de hand van de normering van het Keurhuis Nederland. De GBO is de oppervlakte waarvoor wordt ingeschat dat deze nuttig gebruikt kan worden. De gebruiksoppervlakte wordt bepaald volgens NEN 2580. De GBO is in feite de totale vloeroppervlakte tussen de omsluitende wanden van de gebruiksfunctie minus de vaste obstakels van enige omvang:
Bij de bepaling van de grenslijn, dient een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel te worden genegeerd, voor zover het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m².
Volgens voornoemde meetinstructie wordt ook de vloeroppervlakte van het slaapvetrek bepaald. Dat betekent dus dat de vloeroppervlakte wordt gemeten op 1,5 m hoogte.
Een open zolder en andere ruimtes mogen niet als slaapvertrek worden gebruikt als zich daar voorzieningen bevinden die voor iedere bewoner bereikbaar/beschikbaar moeten zijn.
Lid 7 Nieuwe reguliere woningen
Geen omgevingsvergunning wordt verleend in geval van woningen met een reguliere woonbestemming en waarvan de bouw korter dan twee jaar geleden gereed is gemeld. Hiermee wordt voorkomen dat nieuw te bouwen of onlangs nieuwgebouwde woningen bestemd voor de reguliere woningmarkt reeds bij voorbaat of in een heel vroeg stadium aan de reguliere woningmarkt worden onttrokken.
In Dronten-Noord (het gebied aangegeven op de kaart van Bijlage II) geldt een vergunningenstop voor studenten- en arbeidsmigrantenhuisvesting in reguliere woningen. Het betreft het gebied in Dronten-Noord gelegen tussen De Morinel, De Kievit, De Oeverloper en De Grutto. Deze vergunningenstop geldt vanwege de in dit gebied aanwezige, ongewenst grote concentratie aan studentenwoningen. De vergunningenstop kan worden opgeheven indien het aantal studentenwoningen tot acceptabel niveau is teruggebracht. Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een situatie die zoveel mogelijk overeenkomt met de situatie die op grond van het 100-meter-criterium maximaal mogelijk is.
Lid 9 Geen bewoning van niet aan de woning aangebouwde bijbehorende bouwwerken
Bewoning van zelfstandige bijgebouwen draagt onder andere bij aan een vergroting van de kans op overlast en is daarom niet gewenst.
Er moet een door de gemeente goedgekeurd beheersplan aanwezig zijn. In het beheersplan zijn regels opgenomen over veiligheid, voorkoming van overlast, een boetesysteem, roken, alcohol en drugsgebruik, calamiteiten, de beheerder, etc. Nakoming van het beheersplan wordt afgedwongen via aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften (bijlage IV).
Lid 1 2 Alleen tijdelijke vergunningen
In geval van bijzondere woonvormen geldt voor reguliere woningen – met uitzondering van de onzelfstandige kamerverhuur – dat alleen tijdelijke omgevingsvergunningen voor een maximale termijn van tien jaar worden verleend. Na afloop van de termijn waarvoor omgevingsvergunning is verleend, zal gedurende vijf jaar geen nieuwe vergunning worden verleend teneinde een bijzondere woonvorm in de betreffende reguliere woning mogelijk te maken. Ook in het geval een omgevingsvergunning is verleend voor een termijn korter dan tien jaar, zal niet nogmaals een vergunning worden verleend voor het verschil tussen tien jaar en de termijn waarvoor vergunning is verleend.
Lid 1 5 Geen herziening bestemmingsplan
Wanneer gedurende de looptijd van een vergunning een bestemmingsplan wordt herzien, zal de bestemming in het bestemmingsplan niet worden aangepast aan de vergunde situatie. Dit zou afbreuk doen aan het beoogde tijdelijke karakter van de situatie.
Deze regel heeft tot gevolg dat er ook daadwerkelijk sprake is van tijdelijkheid. Dit geeft zekerheid en vertrouwen aan de reguliere omwonenden van de betreffende woningen.
Artikel 9.2 In beginsel maximaal vier studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in een reguliere woning
In de voorgaande versie van het Afwijkingenbeleid was het maximaal in een reguliere woning te huisvesten personen gesteld op zes. In de huidige versie is dit teruggebracht naar vier personen. Dit is een gevolg van de in de afgelopen jaren opgedane ervaringen door procedures en contacten met bewoners van wijken. Huizen waar zes personen zijn gehuisvest zijn verantwoordelijk voor het merendeel van de klachten. Gelet op het bovenbeschreven doel van de beleidsregels betreffende de bijzondere woonvormen, namelijk het behoud van het reguliere woonkarakter van een wijk en het tegengaan van overlast, is het terugbrengen van het aantal personen een logisch gevolg van de opgedane ervaringen.
Wanneer meerdere studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten een reguliere woning bewonen, is er in de regel sprake van evenzovele huishoudens als er studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in de woning wonen. Deze beleidsregels hebben als uitgangspunt dat, wanneer er sprake is van meer dan één huishouden in één reguliere woning, er maximaal vier studenten, arbeidsmigranten of zorgcliënten in één woning mogen wonen. Het gaat in dat geval dus niet meer om het aantal huishoudens maar om het aantal personen. Een voorbeeld van hetgeen dus niet is toegestaan, betreft het huisvesten van vier arbeidsmigranten, zijnde vier afzonderlijke huishoudens, in een woning waar maximaal vier arbeidsmigranten woonachtig mogen zijn, waarbij één arbeidsmigrant een partner heeft met wie hij een huishouden vormt. In dat geval zouden er vijf personen in de woning wonen.
Zoals hierboven aangegeven is het uitgangspunt dat er omgevingsvergunning kan worden verleend voor de huisvesting van maximaal vier personen in één reguliere woning. Van dit uitgangspunt wordt alleen afgeweken indien de woning over voldoende kamers beschikt, hetgeen wil zeggen dat iedere in de woning gehuisveste persoon een eigen kamer heeft (zes personen vereist dus een woning met tenminste zes persoonlijke kamers exclusief de gemeenschappelijke ruimten). Daarnaast dient het perceel waarop de woning is gelegen te beschikken over voldoende parkeerruimte. Voldoende parkeerruimte houdt in dat het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein tenminste gelijk dient te zijn aan het verschil tussen het gevraagde aantal personen en vier (zes personen in één woning betekent dus tenminste twee parkeerplaatsen op eigen terrein). Een voorwaarde die aan de vergunning wordt verbonden is dat deze parkeerplaatsen op eigen terrein ook daadwerkelijk door de in de woning gehuisveste personen moeten worden gebruikt.
Door deze regel kan het tekort aan huisvestingsmogelijkheden verder worden teruggedrongen, terwijl de invloed op de directe omgeving verwaarloosbaar zal zijn (het kan immers alleen in geval van voldoende grote woningen op voldoende grote percelen).
In 2020 heeft het kabinet een Aanjaagteam onder leiding van Emile Roemer ingesteld. Doel van het Aanjaagteam was om voorstellen te doen om de werk- en leefomstandigheden van arbeidsmigranten structureel te verbeteren. De commissie heeft in dit verband een tweetal adviezen uitgebracht. Op basis van deze adviezen heeft de gemeente Dronten een Manifest opgesteld in samenspraak met de FNV, een aantal uitzenderbureaus en huisvesters. Het Manifest is in juni 2021 door alle deelnemende partijen ondertekend. Het Manifest houdt in – voor zover hier van belang - een vloeroppervlakte van minimaal 5,5 m² per persoon per slaapvertrek. Voorts heeft het als uitgangspunt één persoon per slaapvertrek. Indien gewenst door de arbeidsmigranten kan ook voor twee personen per slaapvertrek worden gekozen. Ten slotte stelt het Manifest dat er een minimale gebruiksoppervlakte wonen (GBO) van 15 m² per persoon aanwezig moet zijn (dit is inclusief de genoemde 5,5 m² van het slaapvertrek). In het Manifest is aangegeven dat de voornoemde regels in het Afwijkingenbeleid zullen worden opgenomen. Dit is thans gebeurd. De eis dat moet worden voldaan aan de SNF-normering (zie bijlage IV) geldt dus onverkort met uitzondering van de voornoemde maatvoering en het uitganspunt van één persoon per kamer.
Artikel 9.3 Grootschalige huisvesting voor studenten en/of tijdelijke arbeidsmigranten
Bij grootschalige huisvesting kan het gaan om al dan niet tijdelijk gebruik van gebouwen. Het betreft grootschalige huisvesting geschikt voor maximaal 300 personen.
Onder grootschalige huisvesting worden in de beleidsregels zowel huisvesting voor bijvoorbeeld 30 personen als 300 personen verstaan. De ruimtelijke impact van een huisvesting zal toenemen met het aantal meer gehuisveste personen. Daarom geldt dat hoe groter het aantal te huisvesten personen bedraagt, hoe strikter open normen als ‘in de directe nabijheid’, ‘onevenredige afbreuk’, etc. zullen worden gehanteerd.
In lid 2 is bepaald dat op eigen terrein moet worden geparkeerd. Het eigen terrein dient dus over voldoende parkeerplaatsen te beschikken. Het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn, wordt vastgesteld aan de hand van de normen zoals vastgelegd in artikel 9.2, lid 1 (studenten) en lid 2 (tijdelijke arbeidsmigranten). Wanneer het huisvesting betreft voor bijvoorbeeld 90 studenten en 100 arbeidsmigranten gelden respectievelijk parkeernormen van 0,3 en 0,5. Het totaal aantal parkeerplaatsen dat minimaal aanwezig moet zijn of moet worden gerealiseerd bedraagt dan 90 x 0,3 + 100 x 0,5 = 80.
Lid 5 stelt dat bij alle aanvragen zal worden beoordeeld of de omgevingsfactoren niet aan vergunningverlening in de weg staan. Dit betekent dat ook al voldoet een aanvraag verder aan alle in het beleid opgenomen voorwaarden voor vergunningverlening, vergunning toch kan worden geweigerd op grond van de aanwezige omgevingsfactoren. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de situatie dat een wijk reeds een (te) grote concentratie aan bijzondere woonvormen heeft, waardoor toevoeging van nog een grootschalige huisvesting onevenredig afbreuk zal doen aan het karakter van de betreffende wijk. Zonder lid 5 zou het moeilijk zijn om aanvragen te weigeren die voldoen aan de voorwaarden, maar waar de omgevingsfactoren zich tegen vergunningverlening verzetten.
Artikel 9.4 Seizoensgebonden huisvesting buiten de bebouwde kom
Dit is een bijzonder geval van een grote huisvesting. De regeling ziet slechts op het toestaan van een kortdurende plaatsing van huisvesting, namelijk alleen gedurende het seizoen. Na afloop van het seizoen dienen de bouwwerken ten behoeve van de huisvesting te worden verwijderd. Dit in tegenstelling tot de andere grootschalige huisvesting. Voorts geldt ook de eis dat de arbeidsmigranten werkzaam zijn voor het bedrijf dat de huisvesting faciliteert. Daar het seizoen op 1 april begint, mag vanaf 1 maart worden begonnen met het plaatsen van de units. Vanaf 1 april mag deze echter pas in gebruik worden genomen voor de feitelijke bewoning door arbeidsmigranten.
In de periode van 1 april tot 1 november mogen maximaal drie maanden arbeidsmigranten worden gehuisvest. Dit kan aaneengesloten zijn, maar kan ook twee (of meerdere) niet aaneengesloten perioden inhouden. De totale duur dat in de units arbeidsmigranten zijn gehuisvest, mag echter niet meer dan drie maanden bedragen. In het geval de huisvesting aaneengesloten is, moeten de units direct na afloop van de drie-maanden-termijn worden verwijderd, in het andere geval direct na afloop van de laatste periode van huisvesting. In ieder geval dienen alle units op 1 november van het betreffende jaar van huisvesting te zijn verwijderd.
Artikel 9.5 Vrijkomende (agrarische) bedrijfswoningen
Gezien de ontwikkeling dat er bedrijfswoningen in het buitengebied vrijkomen én er huisvesting nodig is voor arbeidsmigranten die actief zijn in het buitengebied, is het (her)gebruik van deze bestaande bedrijfswoningen voor tijdelijke arbeidsmigranten een bruikbaar concept. Immers:
Bij lid 1 wordt opgemerkt dat indien er sprake is van een bedrijfswoning gelegen op een bedrijventerrein (al dan niet gelegen binnen de bebouwde kom), de regeling artikel 8.4 van toepassing is.
Artikel 9.6 Onzelfstandige kamerverhuur in reguliere woning
Bij deze categorie kan worden gedacht aan personen die ruimte in hun woning over hebben en daarom deze ruimte in hun woning willen verhuren aan een derde. Wie deze derden zijn, is niet vastgelegd, daar dit de reikwijdte van de regeling onnodig zou beperken. Deze derde kan een student of tijdelijke arbeidsmigrant zijn, maar ook een vriend, familielid, zorgbehoeftige, etc.
De eigenaar, en op grond van lid 1 is dit tevens de persoon die in de woning hoofdverblijf heeft, mag niet zelf student zijn. Dit ter voorkoming dat er een zelfstandige studentenwoning wordt gerealiseerd binnen 100 meter van een andere bijzondere woonvorm waarvoor dit criterium geldt. Of de eigenaar student is zal aan de hand van de feiten en omstandigheden van het geval worden bepaald. Gedacht kan hierbij worden aan de leeftijd van de betreffende persoon, is hij of zij fulltime student, etc.? Dat de eigenaar ook zelf woonachtig moet zijn in de woning heeft eveneens met het voorgaande te maken: voorkoming van zelfstandige studentenwoningen binnen 100 meter van elkaar. De ervaring heeft geleerd, dat als er sprake is van overlast van bijzondere woonvormen, deze met name verbonden is aan zelfstandige studenten- of tijdelijke arbeidsmigrantenwoningen. Wanneer de eigenaar van de woning ook in de woning woonachtig is er, bij verhuur van een ruimte aan een derde, in de regel geen sprake van overlast. Om deze reden zijn er verder ook geen bijzondere regels opgenomen ter voorkoming van overlast e.d. zoals het geval is bij de andere in dit hoofdstuk genoemde bijzondere woonvormen.
In het artikel wordt gesproken over ‘eigenaar’. Vanzelfsprekend kunnen dit ook meerdere eigenaren zijn. Ook kan er sprake zijn van (nog) in de woning woonachtige kinderen van de eigenaar dan wel eigenaren, zolang er maar sprake is van één huishouden. Hieraan mogen – met omgevingsvergunning – maximaal twee huishoudens worden toegevoegd.
Dat de regeling enkel spreekt over de eigenaar die zelf geen student mag zijn en niet bijvoorbeeld ‘arbeidsmigrant’, is een gevolg van de eis dat de eigenaar hoofdverblijf in de woning dient te hebben. Een arbeidsmigrant die hoofdverblijf heeft in de woning is immers geen arbeidsmigrant meer in de betekenis die aan deze term in deze beleidsregels is toegekend. De voorwaarde dat de eigenaar in de woning hoofdverblijf dient te hebben betekent in dit verband dat de eigenaar feitelijk het merendeel van een jaar in de woning moet wonen. Dit ter voorkoming van constructies dat een eigenaar wel formeel hun hoofdverblijf in de woning hebben, maar feitelijk een groot deel van het jaar feitelijk elders woont.
Artikel 9.7 Tijdelijke niet-recreatieve bewoning van een recreatieverblijf
Er kunnen zich situaties voordoen waarin mensen tijdelijk geen reguliere woonruimte tot hun beschikking hebben. Voorbeelden van deze situaties zijn:
Vaak gaat het om situaties waarin men op korte termijn woonruimte moet vinden, hetgeen niet altijd mogelijk is binnen de bestaande reguliere woningvoorraad. In deze tijdelijke behoefte kan worden voorzien door tijdelijk een recreatieverblijf te bewonen. Daar dit niet-recreatieve bewoning van een recreatieverblijf betreft, levert de bewoning strijd op met de recreatieve bestemming. Deze strijd kan door middel van onderstaande regeling worden weggenomen.
In artikel 9.7 lid 5 is een bijzondere regeling opgenomen ten opzichte van de algemene regeling in artikel 9.1 lid 12. Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat de bijzondere regeling voorrang heeft op de algemene.
Artikel 9.8 Gebruik van een reguliere woning als zorgwoning
De overheid streeft ernaar dat mensen met een zorgvraag zo veel mogelijk en zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Een van de voorzieningen om aan deze zorgvraag te voldoen is het huisvesten van meerdere zorgcliënten in een reguliere woning. In veel gevallen kunnen meerdere in een woning gehuisveste zorgcliënten strijd opleveren met het bestemmingsplan vanwege de aanwezigheid van meerdere huishoudens in de woning. Ook kan de strijd een gevolg zijn van het feit dat het beoogde gebruik strijd oplevert met de woonbestemming. Op het wegnemen van deze strijdigheden ziet het onderhavige artikel 9.8.
Of een woonbestemming of bijvoorbeeld een maatschappelijke bestemming vereist is voor het beoogde gebruik kan worden afgeleid uit de van toepassing zijnde jurisprudentie van de Raad van State (zie o.a. ABRvS d.d. 17-12-2008, zaaknr. 200803966/1; ABRvS d.d. 25-03-2009, zaaknr. 200803717/1; ABRvS d.d. 01-07-2009, zaaknr. 200806325/1; ABRvS d.d. 19-05-2010, zaaknr. 200907163/1; ABRvS d.d. 05-03-2014, zaaknr. 201302600/1/A1) . De standaardoverweging dat naast zelfstandige bewoning door een gezin ook minder traditionele woonvormen een woonbestemming kunnen hebben, geldt ook hier.
Wil een woonbestemming passend zijn, dan moet er als regel wel sprake zijn van “nagenoeg zelfstandige bewoning”. Of hiervan sprake is – en dus een woonbestemming passend is – kan aan de hand van de volgende kenmerken (eveneens volgend uit de jurisprudentie) worden afgeleid:
Voorgaande opsomming van kenmerken is niet-limitatief en het is dus – zoals gezegd - niet zo dat wanneer aan één van de kenmerken niet wordt voldaan dan direct sprake is van een strijd met de woonbestemming. Het gaat om een beoordeling van de gehele concrete situatie. Aan de hand van de bovenstaande kenmerken en de feiten en omstandigheden van het concrete geval dient dus te worden bepaald of een woonbestemming dan wel een maatschappelijke (of vergelijkbare) bestemming vereist is. In het algemeen is een maatschappelijke (of vergelijkbare) bestemming vereist, indien de zorginstellingen intensieve zorg ter plaatse verlenen en waarbij de uitrusting van het gebouw sterk is gericht op zorgprocessen. In die gevallen is er geen sprake van “nagenoeg zelfstandige bewoning” (zie bijv. ABRvS d.d. 12-04-2006, zaaknr. 200504933/1; ABRvS d.d. 13-08-2008, zaaknr. 200708351/1; ABRvS d.d. 26-06-2013, zaaknr. 201210035/1/A1; ABRvS d.d. 10-07-2013, zaaknr. 201210179/1/A1; ABRvS d.d. 15-10-2014, zaaknr. 201400340)
Bijlage IV voorschriften die aan een omgevingsvergunning worden verbonden
Alle huisvesting dient – vanzelfsprekend- te voldoen aan de technische en kwalitatieve eisen die zijn opgenomen in het Bouwbesluit. Deze regel geldt op grond van de wet. Daarnaast stelt de gemeente Dronten aanvullende kwaliteits- en veiligheidseisen aan de huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten door te eisen dat huisvesting voor tijdelijke arbeidsmigranten beschikt over het SNF-keurmerk.
De SNF staat voor Stichting Normering Flexwonen. Een huisvestingsorganisatie die voldoet aan de SNF-normen voor arbeidsmigranten wordt opgenomen in het SNF-register. Deze normen zien op diverse kwalitatieve en veiligheidsnormen, zoals ruimte, privacy, sanitair, hygiëne, brandveiligheid en goed werkgeverschap.
Huisvestingsorganisaties die zich aanmelden bij de SNF worden jaarlijks door de SNF gecontroleerd. Voldoet de huisvesting niet, en worden zaken niet snel hersteld, dan verliest de huisvestingsorganisatie haar SNF-keurmerk.
in het vigerende Afwijkingenbeleid is bepaald dat de eigenaar van arbeidsmigrantenhuisvesting dient te beschikken over het SNF-keurmerk Voorgesteld wordt nu om niet alleen te eisen dat over het keurmerk wordt beschikt, maar tevens dat aan de normering wordt voldaan. Met dit voorschrift maakt de gemeente duidelijk dat zij zelfstandig kan controleren of een gebouw aan de SNF-normering voldoet. Wanneer van gemeentewege wordt vastgesteld dat niet wordt voldaan aan de normering(ondanks de aanwezigheid het keurmerk), kunnen de benodigde maatregelen worden genomen met in het uiterste geval intrekking van de vergunning.
Onderdeel 6: regelt dat werkgevers of exploitanten ervoor verantwoordelijk zijn dat tijdelijke arbeidsmigranten de registratieplicht uit in de wet Basisregistratie Personen (BRP) naleven. Hierdoor kunnen eigenaren van arbeidsmigrantenhuisvesting worden aangesproken wanneer de in de huisvesting woonachtige arbeidsmigranten de registratieplicht niet naleven.
In samenhang met het verbinden van het voorschrift genoemd in onderdeel 6 zal de gemeente met alle partners in de verhuurketen (werkgevers, uitzendbureaus, buurgemeenten, Provincie Flevoland, vakbonden en arbeidsmigranten) trachten te komen tot een betere registratie van tijdelijke arbeidsmigranten voor zover zij wonen en werkzaam zijn binnen onze gemeente.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2021-412730.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.