/2/png-2/RGB.png)
Gemeenteblad van Leiden
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Leiden | Gemeenteblad 2020, 342501 | Beleidsregels |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de Welstandsnota Leiden 2020
In februari 2010 is de Welstandsnota Leiden vastgesteld. Met deze nota wilden we er voor zorgen dat het welstandsbeleid en de welstandstoets van bouwplannen bij- dragen aan de unieke kwaliteit van onze stad en ons cultureel erfgoed. Tegelijkertijd wilden we niet doorschieten in regelgeving onder het motto ‘terughoudend waar
dit kan, streng waar dit moet’. Een groot deel van de stad valt sindsdien onder een terughoudend welstandsniveau. In de beschermde stadsgezichten Binnenstad en Zuidelijke schil zijn de welstandsregels scherper gedefinieerd. Een aantal (vooroor- logse) wijken en verbindingsassen valt in de tussencategorie beheer met aandacht. En Nieuw Leyden is een welstandsvrij gebied.
In april 2011 is de Welstands- en monumentencommissie Leiden (WML) van start gegaan als onafhankelijke adviescommissie voor het college. De WML is de opvolger van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit die voorheen adviseerde over bouw- plannen. De leden van de WML zijn onlangs (her)benoemd door ons college op grond van een delegatiebesluit uit januari 2012.
De WML kan goed uit de voeten met de welstandsnota, zoals blijkt uit haar jaar- verslagen over de afgelopen jaren. Waar de nota niet (meer) helemaal aansluit bij recente ontwikkelingen met betrekking tot materiaalgebruik of kleine bouwplannen zoals zonnepanelen, heeft de commissie suggesties gedaan om het beleid in deze te heroverwegen.
Omdat de wetgeving ten aanzien van enkele bouwplannen sinds de vaststelling
van de nota in 2010 gewijzigd is, waardoor er geen omgevingsvergunning voor die bouwplannen meer nodig is, hebben wij de welstandsnota geactualiseerd. Daarbij hebben wij ook de suggesties van de WML betrokken.
Met deze aangepaste versie van de welstandsnota bouwen wij voort op de nota uit
2010 in de verwachting dat deze op enig moment in de nabije toekomst weer geac- tualiseerd zal moeten worden als gevolg van wijzigingen in de wetgeving. Op basis van de ervaringen van de afgelopen jaren gaan we er vanuit dat deze nota voorals- nog een helder kader blijft bieden voor alle gebruikers van de nota.
Hoofdstuk 1 Inleiding en gebruik
De gemeente Leiden hecht waarde aan de kwaliteit van de gebouwde omgeving, maar wil burgers niet onnodig beperken in de mogelijkheid gebouwen aan te passen aan hun wensen. Het beoordelen van bouwplannen op redelijke eisen van welstand is één van de mogelijkheden om dit uitgangspunt in praktijk te brengen. Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt bekeken of een plan voldoet aan redelijke eisen van welstand. De gemeente beoordeelt hierbij het uiterlijk van het bouwwerk op zichzelf en in relatie tot de omgeving. De welstandsnota is het inhoudelijk kader voor de beoordeling. Met de herziening van 2010 wil de gemeente beleid en uitvoering beter op elkaar afstemmen.
Leiden voert al geruime tijd welstandstoezicht uit en heeft daarvoor naar aanleiding van de gewijzigde Woningwet 2004 een welstandsnota vastgesteld. Deze eerste nota is in 2008 geëvalueerd.
De nota gaat uit van welstand, die bijdraagt aan het behoud en de versterking van de beeldkwaliteit van Leiden. De stad is beschreven vanuit de ontwikkelingsgeschiedenis. De groei heeft geleid tot diverse stedenbouwkundige typologieën met bijbehorende mogelijkheden en beperkingen. Er zijn elf hoofdgebieden met een onderverdeling in subgebieden. Ook zijn er diverse objecten, die door hun aard en/of plaatsing bijzonder zijn en een aanvullend beoordelingskader hebben gekregen. De nota begint met een inleiding en de algemene welstandscriteria. De mate van toetsing is afhankelijk van de in de nota opgenomen welstandsregimes en de aard van het plan.
De conclusie van de evaluatie is, dat deze eerste versie van welstandsnota er niet op is gericht om de wijze van beoordelen uit te leggen, maar om het systeem waterdicht te maken. Dit leidt tot knelpunten in het gebruik. De uitwerking is niet optimaal voor de concrete beoordeling van bouwplannen, omdat de differentiatie van de bebouwing niet altijd leidend is geweest bij de indeling van gebieden. Voorgesteld is, de nota op dit punt te verbeteren en daarbij met name de gebiedsindelingen te herzien en de systematiek van de nota te verhelderen. De herziening van 2010 zet ook in op actualisering van het welstandsbeleid. De stad heeft in de vijf jaar na het verstrijken van de eerste welstandsnota niet stilgestaan. Er zijn ontwikkelingen gestart en projecten opgeleverd. De ontwikkelingen en ervaringen van de afgelopen periode zijn verwerkt. Daarnaast uitte de raad bij de evaluatie de wens om de burger niet onnodig beperkingen op te leggen en zo min mogelijk te belasten met bureaucratische procedures. De nieuwe nota moet voor een groot deel van de stad terughoudend zijn in beleid en regelgeving.
Het nieuwe welstandsbeleid is meer gericht op de beleving van de burger en biedt aanvragers meer duidelijkheid door voor elk gebied of object criteria toe te voegen aan een beschrijving van karakter en uitgangspunten voor de beoordeling. De richtlijnen zijn niet alleen bedoeld om het advies van de commissie te onderbouwen, maar ook en vooral om de burger met bouwplannen vooraf informatie te geven over en inzicht in de wijze waarop de gemeente de bouwplannen beoordeelt. Leiden zet in op een effectieve welstandsnota, die enerzijds de burger zo veel mogelijk vrijheid en/of duidelijkheid biedt en anderzijds recht doet aan het karakter van de stad als geheel en de onderscheiden gebieden.
Bouwplannen moeten voldoen aan voorwaarden. Welstand is er één van. De welstandsnota is onderdeel van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Ook bestemmingsplannen en ontwikkelingsvisies maken hier deel van uit. In dit beleid legt de gemeente vast op welke manier bouwplannen in het grote geheel passen. Ze vormen samen een toetsingskader.
Doel van het welstandsbeleid is de inhoudelijke gronden van het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen. Prioriteit is allereerst inzichtelijkheid, zodat voor de belanghebbenden te begrijpen is wat de toetsingscriteria zijn waarop het bouwplan wordt beoordeeld. Ook een goede balans tussen zekerheid en flexibiliteit is van belang. De gemeente wil zoveel mogelijk zekerheid bieden over de aspecten die een rol spelen bij de welstandsbeoordeling, maar tegelijkertijd ruimte kunnen blijven geven aan vernieuwing en flexibiliteit.
De welstandsbeoordeling gebeurt door een onafhankelijke commissie. De rol van de commissie wordt in Leiden vervuld door de Welstands- en monumentencommissie Leiden, verder in de nota aangehaald als ‘de commissie’.
De commissie dient zich bij de planadvisering te baseren op de welstandsnota. Voor kleinere plannen, zoals aanbouwen en dakkapellen geldt de wens duidelijkheid te verschaffen in de vorm van sneltoetscriteria, waarbinnen een gemandateerde ambtenaar in staat is kleine bouwplannen af te handelen. De beoordeling door de commissie of de ambtenaren leidt tot een advies, dat door het gemeentebestuur wordt meegewogen bij het besluit over de vergunningverlening.
De welstandsnota is geschreven om te worden gebruikt. De initiatiefnemer van een bouwplan moet er in kunnen vinden welke eisen worden gesteld. Ambtenaren moeten kleine plannen kunnen beoordelen. De commissie moet op basis van de beschrijvingen en criteria plannen van een onderbouwd advies kunnen voorzien. Er zijn allerlei soorten plannen, die afhankelijk van hun maat en omgeving op een andere manier moeten worden bekeken. De beoordelingscriteria zijn in grote lijnen geordend naar de mate waarin een plan van invloed is op zijn omgeving en de eigenschappen van deze omgeving.
In praktijk kan het best eerst worden bekeken of een plan valt onder de sneltoetscriteria. Voor het realiseren van kleine plannen als dakkapellen en uitbouwen aan woningen bieden deze vereenvoudigde criteria veelal voldoende mogelijkheden. Een plan dat past in de criteria, kan in veel gevallen door een ambtenaar worden beoordeeld en zal alleen in twijfelgevallen aan de commissie worden voorgelegd.
De sneltoetscriteria zijn niet van toepassing op monumenten en plannen binnen beschermde stadsgezichten. Voor de beschermde stadsgezichten zijn daarom aanvullende sneltoetscriteria opgesteld, zodat ambtelijke afhandeling in een aantal gevallen wel mogelijk is. In de praktijk kan een behoorlijk deel van de kleine plannen op deze manier worden afgehandeld. De sneltoetscriteria zijn te vinden in hoofdstuk 4.
Voor plannen die de sneltoets overstijgen, is het van belang in welk gebied zij
worden geplaatst. Het gaat daarbij om plannen, die niet meer ondergeschikt zijn. Het zijn bouwwerken, waarvan met name de invloed op de kwaliteit van de omgeving bezien vanuit de openbare ruimte moet worden afgewogen. De beschrijvingen en criteria zijn minder vast omlijnd dan die van de veel voorkomende kleine bouwplannen. Deze plannen gaan naar de commissie, die zo nodig ook
de criteria voor de sneltoets in de beoordeling betrekt. In de bijlage is een straatnamenregister opgenomen, waarin te vinden is welk gebied van toepassing is. Indien gewenst kan van tevoren met de kleine commissie worden gesproken over de interpretatie van de criteria.
Om niet per gebied beschrijvingen en criteria voor vaker voorkomende thema’s
en objecten te hoeven herhalen zijn voor onder meer sport- en bedrijventerreinen thematische criteria opgenomen en voor onder meer woonboten en dakopbouwen objectcriteria opgenomen. Deze plannen worden op dezelfde wijze door de commissie behandeld.
De beschrijvingen en criteria van de gebieden zijn te vinden in hoofdstuk 5, die van de thema’s in hoofdstuk 6 en die van de objecten in hoofdstuk 7.
Niet alle plannen passen binnen de criteria van de sneltoets, gebieden, thema’s of objecten. Met deze plannen is iets bijzonders aan de hand. Zij onttrekken zich bijvoorbeeld aan de bebouwingsstructuur, zetten een nieuwe weg in of betreffen aanpassingen binnen de invloedssfeer van monumenten. Dit zijn plannen waar de commissie zich met zorgvuldigheid over buigt om een onderbouwd advies te geven. Om dit soort plannen te kunnen beoordelen is een interpretatiekader opgesteld, dat onder de noemer welstand op hoofdlijnen in hoofdstuk 3 is opgenomen. In het geval een initiatiefnemer wordt gevraagd een beeldkwaliteitplan op te stellen zoals bedoeld in hoofdstuk 2, is het raadzaam rekening te houden met deze hoofdlijnen.
De welstandsnota is onderdeel van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. In dit hoofdstuk is een samenvatting gemaakt van relevant ruimtelijk kwaliteitsbeleid zoals stedenbouwkundige plannen, beeldkwaliteitplannen, monumenten en cultuurhistorie, groen en water. Deze samenvattingen zijn gebruikt om de uitgangspunten voor de vernieuwing van de welstandsnota vast te stellen. Daarnaast is in dit hoofdstuk aangegeven wat de procedure is als de nota onvoldoende handvatten biedt.
Leiden is in ontwikkeling. Voor diverse deelgebieden zijn stedenbouwkundige plannen zoals visies en bestemmingsplannen opgesteld.
Gebiedsvisie Leiden Zuidwest 2009
Voor Leiden Zuidwest zijn in de loop van de tijd diverse plannen opgesteld. De gebiedsvisie Leiden Zuidwest is een inspiratiebron voor alle toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Een van de conclusies is dat er momenteel geen plekken en gebouwen van bovengemiddelde kwaliteit in de wijk aanwezig zijn. Nieuwbouwplannen moeten hier verandering in brengen. Daarom worden grootschalige nieuwbouwprojecten, zoals het sportpark in het Haagwegkwartier, op basis van een beeldkwaliteitplan ontwikkeld.
Bestemmingsplannen geven voorschriften voor de functie en het ruimtebeslag, zoals rooilijnen en bebouwingspercentages, van bebouwing. In de bestemmingsplannen zijn de beeldbepalende panden aangewezen. Daarnaast is een deel van de cultuurhistorische waarden van beschermde stadsgezichten in de bestemmingsplannen gewaarborgd. Bestemmingsplannen worden op basis van de wet een keer per 10 jaar herzien en zijn bij eventuele overlappingen leidend bij de beoordeling van bouwplannen.
Leiden gebruikt regelmatig beeldkwaliteitplannen om te sturen op de kwaliteit van nieuwe ontwikkelingen. Na de vaststelling van een beeldkwaliteitplan kan deze opgenomen worden in de welstandsnota. Het beeldkwaliteitplan, als ‘vertaling’ van de algemene welstandscriteria, fungeert dan als uitsluitend toetsingskader voor plannen op de te ontwikkelen locaties. De welstandscommissie beoordeelt een gebouw ook in relatie tot zijn omgeving. In twijfelgevallen kan de commissie teruggrijpen op de uitspraken die hierover gedaan worden in het betreffende beeldkwaliteitplan.
Beeldkwaliteitplan Haagwegkwartier West
Het beeldkwaliteitplan Haagwegkwartier West geeft voor een deel van dit plangebied de richtlijnen voor de beoordeling van de definitieve bouwplannen en de inrichting van de openbare ruimte. De grotere bouwplannen in dit deel van gebied 10 worden aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan getoetst. De commissie kan dit plan in de beheerfase aanvullend gebruiken.
Beeldkwaliteitplan Houtkwartier
Het beeldkwaliteitplan Houtkwartier (RV 12.0083) beschrijft de kwaliteit van het Houtkwartier als geheel en geeft inzicht in de belangrijkste stedenbouwkundige structuren en karakteristieken van de wijk. Het plan doet ook uitspraken over de inrichting van de openbare ruimte en de invulling van verschillende bouwvelden. Bouwplannen in dit deel van gebied 6 worden aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan getoetst. De commissie kan dit plan in de beheerfase aanvullend gebruiken.
Het beeldkwaliteitplan Kooiplein, opgesteld door KCAP als uitwerking van het stedenbouwkundig plan, bevat de architectonische en stedenbouwkundige uitgangspunten voor de invulling van het plangebied Kooiplein e.o. Het plan beoogt de eigenheid van de architectuur in het centrum van het gebied alsmede een goede aansluiting op de omgeving te borgen en dient als toets voor de bouwplannen in het gebied. De commissie kan dit plan in de beheerfase aanvullend gebruiken.
Beeldkwaliteitplan Leeuwenhoek
Uitgangspunt is een groene campus met alzijdige vrijstaande gebouwen. Bijzondere massa’s en uitwerkingen hebben een stedenbouwkundige aanleiding. Gebouwen staan in de voorgevelrooilijn en zoveel mogelijk direct in het groen. Bouwhoogtes sluiten aan op het hoogbouwbeleid. De deelgebieden hebben in het algemeen een veelkleurige invulling. De grotere bouwplannen in dit deel van gebied 7 worden aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan Leeuwenhoek getoetst. De commissie kan dit plan in de beheerfase aanvullend gebruiken.
Beeldkwaliteitplan Leiden-Noord: Nieuw Leyden
Nieuw Leyden wordt gedeeltelijk welstandsvrij ontwikkeld. Particulieren kunnen binnen de mogelijkheden die de bouwenvelop biedt welstandsvrij laagbouwwoningen bouwen.
Voor de strook langs de Willem de Zwijgerlaan is een beeldkwaliteitplan opgesteld waarin uitspraken worden gedaan over de vier kavels waar hogere bebouwing is voorzien. Deze bebouwing vormt een ritmische wand in één rooilijn, beëindigd door een karakteristiek gebouw die door de rooilijn heen steekt. De architectuur is voornamelijk grootschalig.
Beeldkwaliteitplan Leiden-Noord: Groenoordhallen
Op het terrein van de Groenoordhallen komen verschillende verkavelingsrichtingen bij elkaar. Deze zijn verwerkt in een stedenbouwkundig plan. De moderne verkaveling in dit plan wordt ingevuld met traditionele architectuur met oog voor details.
Beeldkwaliteitplan Leiden-Noord: Van Voorthuijsenlocatie
De Van Voorthuijsendriehoek is een nieuwe toevoeging aan de ruimtelijke structuur van Leiden. Het is een uitbreiding van het bestaande park met daarin twee vrijstaande paviljoens en een gebouw dat uit meerdere elementen bestaat en een afsluitend gebaar maakt. De paviljoens hebben ieder een eigen specifieke hedendaagse architectuur, het afsluitende gebouw bestaat uit vier delen met een gelijkwaardige architectonische uitstraling.
Beeldkwaliteitplan Leiden-Noord: Willem de Zwijgerlaan
De Willem de Zwijgerlaan is de belangrijke verkeersader van Leiden-Noord. In deze laan komen twee overkluizingen waar langzaam verkeer veilig kan oversteken. De overkluizing bij het Kooiplein wordt bebouwd en maakt daarmee onderdeel van het nieuwe centrum van Leiden-Noord.
De grotere bouwplannen in de betreffende delen van gebied 3 worden aan de uitgangspunten van de beeldkwaliteitplannen Leiden-Noord getoetst. De commissie kan deze plannen in de beheerfase aanvullend gebruiken.
Het beeldkwaliteitplan Oude Kooi beschrijft de karakteristieke stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten en waarden van de wijk en biedt een verfijnd beoordelingskader voor nieuwbouw- en renovatieplannen in De Kooi. De commissie kan dit plan in de beheerfase aanvullend gebruiken.
In 1999 is het beeldkwaliteitplan voor Roomburg opgesteld. Het plan beschrijft de gewenste kwaliteit van de nieuwe woonwijk tussen de Vliet en de A4. De wijk is inmiddels bijna geheel gebouwd en het plan is opgenomen in de gebiedsbeschrijving. De grotere bouwplannen in dit deel van gebied 12 worden aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan Roomburg getoetst. De commissie kan dit plan in de beheerfase aanvullend gebruiken.
Kwaliteitplan Station Zeezijde
Het terrein aan de Zeezijde is onderverdeeld in vier deelgebieden. Het Rijnsburgerwegkwartier heeft gesloten bouwblokken met een middelgrote korrel en vlakke gevels. De gebouwen van het Leids Universitair Medisch Centrum zijn zowel in massa als in architectonische uitwerking groot en complexmatig. In beide gebieden vormen de straatwanden de openbare ruimte. Een deel van dit plan is indirect vastgesteld bij de vaststelling van het bestemmingsplan Station Zeezijde. De grotere bouwplannen in de betreffende delen van gebied 7 worden aan de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan getoetst. De commissie kan dit plan in de beheerfase aanvullend gebruiken.
Beeldkwaliteitplan Tuinstadwijk
Het beeldkwaliteitplan Tuinstadwijk is een vertaling van de cultuurhistorische verkenning van oktober 2009, die onderdeel was van de door de gemeenteraad vastgestelde gebiedsvisie. Met dit beeldkwaliteitsplan wordt invulling gegeven aan de kaders uit het bestemmingsplan voor de zuidelijke schil. Het stratenpatroon blijft gehandhaafd, alleen de Anjelierstraat verdwijnt. Het beeldkwaliteitsplan is kaderstellend voor de uitwerking van de nieuwbouwplannen wat betreft het beoogde beeld. De commissie kan dit plan in de beheerfase aanvullend gebruiken.
Leiden heeft voor diverse bijzondere objecten beleid opgesteld waaraan initiatieven kunnen worden getoetst.
Modellenboek Gevelreclame en Uitstallingen Binnenstad Leiden (2015)
Het ‘Modellenboek Gevelreclame en Uitstallingen Binnenstad Leiden’ geeft de regels en wensen ten aanzien van reclame-uitingen in de Leidse binnenstad zo duidelijk en begrijpelijk mogelijk weer. Door aan te geven welke reclame-uitingen in deelgebieden van de Leidse binnenstad sowieso zijn toegestaan, wordt geprobeerd ondernemers en vastgoedeigenaren te verleiden de pui met de regels en wensen
in overeenstemming te brengen. Maar ook uitzonderingen zijn toegestaan als sprake is van een totaal-ontwerp voor een gevel of pui met hoge kwaliteit waarin reclame een geheel eigen plek heeft. Vergunningaanvragen die aan de regels uit het modellenboek voldoen, worden niet voorgelegd aan de Welstands-en Monumentencommissie Leiden (WML). De commissie beoordeelt de aanvraag wel, wanneer de aanvraag niet overeenkomt met de regels uit het modellenboek.
Het modellenboek gevelreclame geeft voor zes deelgebieden in de binnenstad richtlijnen voor het aanbrengen van gevelreclame. Een reclamevoorstel wordt getoetst aan de relatie tussen de reclame en de functie van het gebied, de architectuur en de omgeving met betrekking tot eventuele (licht)overlast. Vergunningaanvragen die aan de regels uit het modellenboek voldoen, worden niet voorgelegd aan de commissie.
Modellenboek vluchttrappen (2005)
Dit modellenboek doet een handreiking voor gebouweigenaren om aan de veiligheidseisen met betrekking tot vluchttrappen te voldoen. Dit is alleen bedoeld voor panden waar een beperkt aantal kamers wordt verhuurd aan zelfredzame personen. Het modellenboek is vooral geschreven op monumenten en beeldbepalende panden en doet onder andere uitspraken over de constructie, de manier van bevestigen en het uiterlijk van vluchttrappen. Ter illustratie zijn diverse voorbeelden opgenomen. De criteria van object 3 zijn gebaseerd op de uitgangspunten van dit modellenboek.
Algemene Plaatselijke Verordening (2007)
De Algemene Plaatselijke Verordening geeft aan in welke gevallen een ligplaatsvergunning wordt afgegeven vvor locaties aangewezen in een door de raad vastgesteld ligplaatsenplan. Hier worden onder andere uitspraken gedaan over veiligheid, gebruik en de ligging van woonschepen ten opzichte van elkaar en de omgeving. Bij object 2 is een verwijzing naar dit plan opgenomen.
Dit beleid is waar nodig verwerkt in de objectgerichte criteria in hoofdstuk 7. De modellenboeken vullen de welstandsnota aan met diverse voorbeelden en uitgebreide toelichting.
Bij nieuwe ontwikkelingen die het bestaande patroon en beeld van een gebied doorbreken, moet een initiatiefnemer in samenspraak met de gemeente een beeldkwaliteitplan opstellen. Een dergelijk beeldkwaliteitplan schetst onder meer het nieuwe bebouwingsbeeld en moet voldoende basis bieden voor de welstandstoets. Voor informatie over het opstellen van en randvoorwaarden voor beeldkwaliteitplannen kunt u contact opnemen met de gemeente.
Hoofdstuk 3 Welstand op hoofdlijnen
Leiden is een vitale stad met een eigen dynamiek en onmiskenbare historische kwa- liteiten. Welstand moet enerzijds recht doen aan en passen binnen het ruimtelijk kwaliteitsbeleid, dat met ontwikkelingsplannen en cultuurhistorisch beleid inzet op een stad die het aanzien waard is. Anderzijds is Leiden ook een stad, die zijn bur- gers waar redelijk de vrijheid wil geven gebouwen aan te passen aan eigen smaak en behoefte. In dit hoofdstuk zijn hoofdlijnen opgenomen, die de basis vormen voor de niveaukaart. Deze geeft aan hoe de gemeente de belangen van een aan- vrager wil laten wegen ten opzichte van het aanzien van de directe omgeving of de stad als geheel.
In de meeste gevallen zullen de uitwerkingen in de volgende hoofdstukken vol- staan: de sneltoetscriteria en de criteria voor gebieden, objecten en thema’s. Wanneer deze niet toereikend zijn of wanneer er sprake is van een bijzondere situ- atie kan worden teruggegrepen op de hoofdlijnen, zoals die in dit hoofdstuk zijn opgenomen.
Welstand is onderdeel van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. In de toetsing moeten afwegingen voldoende flexibiliteit hebben om de kwaliteit op hoofdlijnen te kun- nen bewaken en waar nodig meer precies kunnen duiden welke eigenschappen op een kleiner schaalniveau van belang zijn voor specifieke kwaliteiten. Wat die hoofd- lijnen en meer specifieke kwaliteiten zijn, is afhankelijk van het plan en de plek. Ook plannen die de regel ontstijgen, moeten bijdragen aan het beeld van de stad. Dit hoofdstuk geeft overwegingen voor de beoordeling van bouwplannen, waar- voor de uitgewerkte criteria niet voldoende houvast bieden. Het schetst de hoofd- lijnen van welstand, stedenbouw en cultuurhistorie, die samen met de beschrijvin- gen elders in de nota kunnen worden gebruikt bij de beoordeling van dergelijke plannen. De dynamiek van de stad waarbinnen de welstand zijn rol vervult, wordt uiteen gezet.
Het vakmanschap zoals dat van ontwerpers mag worden verwacht, is te vinden in de algemene welstandscriteria. Daarna volgt een beschrijving van de ruimtelijke kwaliteit van Leiden. Ook opgenomen is een uiteenzetting over cultuurhistorische waarde van bebouwing onder de noemer ‘vitaliteit en bescherming’. De hoofdlijnen zijn vertaald in de niveaukaart, waarin voor elke plek in de stad het te hanteren welstandsniveau is weergegeven.
De algemene welstandscriteria zijn basisprincipes voor elke beoordeling, maar zijn voor de alledaagse praktijk niet direct van belang. Een gewoon bouwplan zal worden beoordeeld aan de hand van sneltoetscriteria of anders criteria voor gebieden, objecten danwel thema’s verderop in de nota. De algemene welstandscriteria liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling, omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerkingen. In de praktijk zullen die uitwerkingen meestal voldoende houvast bieden voor de planbeoordeling.
De algemene welstandscriteria richten zich op de zeggingskracht en het vakman- schap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele architectonische kwaliteitsprincipes. De algemene welstandscriteria zijn gebaseerd op de notitie ‘Architectonische kwaliteit, een notitie over architectuurbeleid’ die prof. Ir. Tj. Dijkstra schreef als Rijksbouwmeester in 1985 (in 2001 gepubliceerd door 010 Uitgevers).
In de gevallen dat er twijfel ontstaat over de toepasbaarheid van de criteria voor gebieden, objecten of thema’s dienen de onderstaande toelichting en overwegigen als kader voor De welstandstoets. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan te meegaand is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar onder de maat blijft en op den duur zijn omgeving negatief zal beïnvloeden. Ook wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving maar door bijzondere schoonheid of situering wél aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria. De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo’n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren af te wijken van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. Daarbij kunnen de kaders voor ontwikkeling en behoud worden gebruikt om tot een onderbouwing te komen. In de praktijk betekent dit dat het betreffende plan op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond. Het niveau van ‘redelijke eisen van welstand’ ligt dan uiteraard hoog, het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakman- schap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.
Aan de andere kant kan de gemeente de eigenaar van een bouwwerk dat in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand (een exces) aanschrijven om de strijdigheid op te heffen. De gemeente hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium, dat er sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan een de ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Vaak heeft dit betrekking op:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Ook bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd moeten aan minimale welstandseisen voldoen. Een vergunningsvrij bouwwerk dat vol- doet aan de sneltoetscriteria is in ieder geval geen exces.
Relatie tussen vorm, gebruik en constructie
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft.
Een bouwwerk wordt primair gemaakt om te worden gebruikt. Hoewel het welstandstoezicht slechts is gericht op de uiterlijke verschijningsvorm, kan de vorm van het bouwwerk niet los worden gedacht van de eisen vanuit het gebruik en de mogelijk- heden die materialen en technieken bieden om een doelmatige constructie te maken. Gebruik en constructie staan aan de wieg van iedere vorm.
Daarmee is nog niet gezegd dat de vorm altijd ondergeschikt is aan het gebruik of de constructie. Ook wanneer andere aspecten dan gebruik en constructie de vorm tijdens het ontwerpproces gaan domineren, mag worden verwacht dat de uiteindelijke verschijningsvorm een begrijpelijke relatie houdt met zijn oorsprong.
Daarmee is tegelijk gezegd dat de verschijningsvorm méér is dan een rechtstreekse optelsom van gebruik en constructie. Er zijn daarnaast andere factoren die hun invloed kunnen hebben zoals de omgeving en de associatieve betekenis van de vorm in de sociaal-culturele context. Maar als de vorm in tegenspraak is met het gebruik en de constructie dan verliest zij daarmee aan begrijpelijkheid en integriteit.
Relatie tussen bouwwerk en omgeving
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden ver- wacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. Bij het oprichten van een gebouw is sprake van het afzonderen en in bezit nemen van een deel van de algemene ruimte voor particulier gebruik. Gevels en volumes vormen zowel de externe begrenzing van de gebouwen als ook de wanden van de openbare ruimte die zij gezamenlijk bepalen. Het gebouw is een particulier object in een openbare context, het bestaansrecht van het gebouw ligt niet in het eigen functioneren alleen maar ook in de betekenis die het gebouw heeft in zijn stedelijke of landschappelijke omgeving. Ook van een gebouw dat contrasteert met zijn omgeving mag worden verwacht dat het zorgvuldig is ontworpen en de omgeving niet ontkent. Waar het om gaat is dat het gebouw een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan. Over de wijze waarop dat bij voorkeur zou moeten gebeuren kunnen de gebiedsgerichte welstandscriteria duidelijkheid verschaffen.
Betekenissen van vormen in sociaal-culturele context
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden ver- wacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maat- schappelijke realiteit.
Voor vormgeving gelden in iedere cultuur bepaalde regels, net zoals een taal zijn eigen grammaticale regels heeft om zinnen en teksten te maken. Die regels zijn geen wetten en moeten ter discussie kunnen staan. Maar als ze worden verhaspeld of ongeïnspireerd gebruikt, wordt een tekst verwarrend of saai. Precies zo wordt een bouwwerk verwarrend of saai als de regels van de architectonische vormgeving niet bewust worden gehanteerd.
Als vormen regelmatig in een bepaald verband zijn waargenomen krijgen zij een zelfstandige betekenis en roepen zij, los van gebruik en constructie, bepaalde associaties op. Pilasters in classicistische gevels verwijzen naar zuilenstructuren van tempels, transparante gevels van glas en metaal roepen associaties op met techniek en vooruitgang.
In iedere bouwstijl wordt gebruik gemaakt van verwijzingen en associaties naar wat eerder of elders reeds aanwezig was of naar wat in de toekomst wordt ver- wacht. De kracht of de kwaliteit van een bouwwerk ligt echter vooral in de wijze waarop die verwijzingen en associaties worden verwerkt en geïnterpreteerd binnen het kader van de actuele culturele ontwikkelingen, zodat concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Zorgvuldig gebruik van verwijzingen en associaties betekent onder meer dat er een bouwwerk ontstaat dat integer is, bijvoorbeeld naar zijn tijd doordat het op grond van zijn uiterlijk in de tijd worden geplaatst waarin het werd gebouwd of verbouwd. Bij restauraties is sprake van herstel van elementen uit het verleden. Bij nieuw- of verbouw in bestaande (monumentale) omgeving betekent dit dat evenwicht moet zijn tussen wat authentiek is en wat nieuw is toegevoegd. Een ontwerp kan worden
geïnspireerd door een bepaalde tijdsperiode, maar dat is iets anders dan het imiteren van stijlen, vormen en detailleringen uit het verleden.
Associatieve betekenissen zijn van groot belang om een omgeving te ‘begrijpen’ als beeld van de tijd waarin zij is ontstaan, als verhaal van de geschiedenis, als representant van een stijl. Daarom is het zo belangrijk om ook bij nieuwe bouwplannen zorgvuldig met stijlvormen om te gaan, zij vormen immers de geschiedenis van de toekomst.
Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat.
Een belangrijke eis die aan een ontwerp voor een gebouw mag worden gesteld is dat er structuur wordt aangebracht in het beeld. Een heldere structuur biedt houvast voor de waarneming en is bepalend voor het beeld dat men vasthoudt van een gebouw. Symmetrie, ritme, herkenbare maatreeksen en materialen maken het voor de gemiddelde waarnemer mogelijk de grote hoeveelheid visuele informatie die de gebouwde omgeving geeft, te reduceren tot een bevattelijk beeld.
Het streven naar helderheid mag echter niet ontaarden in simpelheid. Een bouw- werk moet de waarnemer blijven prikkelen en intrigeren en zijn geheimen niet direct prijsgeven. Er mag best een beheerst beroep op de creativiteit van de voorbijganger worden gedaan. Van oudsher worden daarom helderheid en complexiteit als complementaire begrippen ingebracht bij het ontwerpen van bouwwerken. Complexiteit in de architectonische compositie ontstaat vanuit de stedenbouw- kundige eisen en het programma van eisen voor het bouwwerk. Bij een gebouwde omgeving met een hoge belevingswaarde zijn helderheid en complexiteit tegelijk aanwezig in evenwichtige en spanningsvolle relatie.
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden ver- wacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen.
Ieder bouwwerk heeft een schaal die voortkomt uit de grootte of betekenis van de betreffende bouwopgave. Grote bouwwerken kunnen uiteraard binnen hun eigen grenzen geleed zijn maar worden onherkenbaar en ongeloofwaardig als ze er uitzien alsof ze bestaan uit een verzameling losstaande kleine bouwwerken. De maatverhoudingen van een bouwwerk zijn van groot belang voor de belevingswaarde ervan, maar vormen tegelijk één van de meest ongrijpbare aspecten bij het beoordelen van ontwerpen. De waarnemer ervaart bewust of onbewust de maatverhoudingen van een bouwwerk, maar wáárom de maatverhoudingen van een bepaalde ruimte aangenamer, evenwichtiger of spannender zijn dan die van een andere, valt nauwelijks vast te stellen.
Duidelijk is dat de kracht van een compositie groter is naarmate de maatverhoudingen een sterkere samenhang en hiërarchie vertonen. Mits bewust toegepast kunnen ook spanning en contrast daarin hun werking hebben. De afmetingen en verhoudingen van gevelelementen vormen tezamen de compositie van het gevelvlak. Hellende daken vormen een belangrijk element in de totale compositie. Als toegevoegde elementen (zoals een dakkapel, een aanbouw of een zonnecollector) te dominant zijn ten opzichte van de hoofdmassa en/of de vlakverdeling, verstoren zij het beeld niet alleen van het object zelf maar ook van de omgeving waarin dat is geplaatst.
Materiaal, textuur, kleur en licht
Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken.
Door middel van materialen, kleuren en lichttoetreding krijgt een bouwwerk uiteindelijk zijn visuele en tactiele kracht: het wordt zichtbaar en voelbaar. De keuze van materialen en kleuren is tegenwoordig niet meer beperkt tot wat lokaal aan materiaal en ambachtelijke kennis voorhanden is. Die keuzevrijheid maakt de keuze moeilijker en het risico van een onsamenhangend beeld groot. Als materialen en kleuren teveel los staan van het ontwerp en daarin geen ondersteunende functie hebben maar slechts worden gekozen op grond decoratieve werking, wordt de betekenis ervan toevallig en kan het afbreuk doen aan de zeggingskracht van het bouwwerk. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het gebruik van materialen en kleuren geen ondersteuning geeft aan de architectonische vormgeving of wanneer het gebruik van materialen en kleuren een juiste interpretatie van de aard en ontstaansperiode van het bouwwerk in de weg staat.
De ruimtelijke structuur van Leiden is op hoofdlijnen van belang voor welstand, omdat gebouwen niet alleen op zichzelf maar ook in relatie tot de omgeving moeten worden beoordeeld. Een bouwwerk moet op zijn plaats zijn in de stad. Met beeldkwaliteitplannen en ontwikkelingsvisies werkt Leiden aan het stimuleren van ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen.
Leiden is een stad, waarvan de ruimtelijke ontwikkeling teruggaat tot vroeg in
de middeleeuwen. De stad is ontstaan op het punt waar twee takken van de Rijn samenkomen. In de middeleeuwen waren er drie kernen. De eerste was het gebied rond de Breestraat, de tweede het hof rond de Pieterskerk en de derde de burcht. De eerste uitbreidingen van de stad hebben organische vormen en volgen kleine verhogingen en krommingen in het landschap. De uitbreidingen aan de noord- en oostzijde uit de zestiende en zeventiende eeuw laten een patroon zien met rechte straten en een open structuur. De singels rond de binnenstad vormen de afronding van deze fase. Tot ver in de negentiende eeuw blijft de stad in wezen binnen de singels. Er was voldoende ruimte binnen de singels om de toenemende bevolking en bedrijvigheid op te vangen door middel van verdichten. Buiten de stad nam de bebouwing langs toegangswegen en waterlopen toe. Pas tegen het eind van de negentiende eeuw begint Leiden uit te breiden buiten de singels, die hun verdedigende functie hadden verloren en werden omgebouwd tot parken. De eerste stap- pen buiten de oude contouren waren voorzichtig en bestonden uit enkele straten. Later werd gekozen voor een planmatige opzet, waarvan de Burgemeesters- en Professorenwijk resultaten zijn. Net als elders nam na de Tweede Wereldoorlog de ruimtebehoefte toe en werd de stad met hele wijken tegelijk uitgebreid.
Een stad is meer dan de wijken en gebieden zoals in deze nota zijn beschreven.
Van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van Leiden zijn ook de lange lijnen van het groen, het water en de wegen. In de meeste gevallen zijn deze voor de beoordeling van een bouwplan van ondergeschikt belang, maar waar nodig zullen ze op de ach- tergrond een rol moeten kunnen spelen.
De ruimtelijke structuur van Leiden wordt bepaald door lange lijnen, waarvan de radialen vanuit het centrum het meeste aandacht trekken. Het zijn de oude uitvalsroutes met daarlangs lintbebouwing en de waterlopen. Naarmate deze dichter bij het centrum komen, wordt de schaal van de gebieden daartussen kleiner en de intensiteit en afwisseling groter. Daarnaast zijn er meer recente verbindingen zoals spoorlijnen en snelwegen. Dit zijn de structuurlijnen van de stad, die zowel schei- den als verbinden.
Water speelt een belangrijke rol in de ontstaansgeschiedenis van Leiden. In het stedelijk weefsel hebben de Rijn, de singels, grachten en kanalen ieder een eigen functie, maat en karakter. Water is een belangrijk onderdeel van de openbare ruimte en door de hele stad zijn gebouwen met de voorgevel gericht op de grachten en vaarten. Het water is hier vaak de drager van de openbare ruimte met bruggen als bijzondere punten in de beleving. Ook bij meer functionele vaarten en kanalen zoals het Rijn-Schiekanaal is te zien, dat nieuwbouw gebruik maakt van de positie aan het water. Waar dit niet het geval is, ligt bij herontwikkeling een kans om aandacht te besteden aan de oriëntatie op het water.
Wegen zijn cruciaal voor de beleving van de openbare ruimte. Vrijwel iedereen ervaart de stad lopend, van de fiets of kijkend vanuit de auto danwel de trein. Gebouwen omlijsten en begeleiden de openbare ruimte. De straatwanden in
de binnenstad zijn voor iedereen van dichtbij te zien, op andere plaatsen zijn de gebouwen verder weg. De afstand tot de weg moet worden meegewogen in het welstandsadvies. Hoe beter zichtbaar en hoe meer gebruikers, hoe zwaarder het belang van het gebouw voor de openbare ruimte.
Leiden heeft wel groen, maar dit speelt in de structuur van de stad een minder prominente rol met de singels als meest zichtbare uitzondering op deze regel.
Op het niveau van de wijk zijn parken en lanen wel duidelijk aanwezig met als goede voorbeelden de parken van de Leidse Hout en het weldadige groen van de Merenwijk. Omdat de stad relatief weinig groen binnen de grenzen heeft, is het belang van kleine elementen zoals laanbeplanting en groene tuinen relatief groot.
Voor nieuwe en bijzondere projecten werkt de gemeente met beeldkwaliteit- plannen en visies. Van een initiatiefnemer kan worden verwacht voor een meer ingrijpend plan een dergelijk document op te stellen. Ook wanneer deze plannen en visies vooralsnog ontbreken geldt voor meer ingrijpende bouwplannen een wel- standsniveau dat het beheer overstijgt.
Een stad als Leiden is een dynamisch gebied, waar niet alleen de gemeente maar ook andere overheden en private partijen ontwikkelingsinitiatieven nemen. Van deze partijen mag wat betreft de ruimtelijke kwaliteit een vergelijkbare inzet wor- den verwacht als van de gemeente. Wie de bestaande ruimtelijke structuur en bebouwingspatronen doorbreekt, moet met een goed onderbouwd plan komen. Uitbreidingen en inbreidingen moeten zorgvuldig worden ontworpen met een visie op de rol van de bebouwing in de stad en op de gevolgen van de architectuur voor de directe omgeving. Een dergelijk plan moet een bijdrage zijn aan Leiden en dus niet ten koste gaan van de omgeving.
‘De schaarse ruimte in ons land maakt het nodig om die ruimte efficiënt te gebruiken. Een van de vormen waarin intensivering vorm kan krijgen, is hoogbouw’, begint de hoogbouwvisie van Leiden. Goede hoogbouw is volgens de visie een combinatie van goede stedenbouw en goede architectuur. Het is een bijzondere vorm van inbreiden. ‘Hoogbouw kan een belangrijk middel zijn om de identiteit van een stad te versterken en vorm te geven aan stedelijkheid. Hoogbouw is een ver- haal van zien (uitzicht) en gezien worden (het silhouet van de stad).’
De skyline van de stad is tot op heden bescheiden, maar het silhouet is wel aan het veranderen. De gemeente heeft de dynamische lijnen en knooppunten van de stad aangewezen als gebieden, die geschikt zijn voor een schaalsprong. Die nieuwe gebouwen ontstijgen de huidige bebouwingsschaal. Plannen moeten worden beschouwd op verschillende schalen: als onderdeel van de directe omgeving, als oriëntatiepunt in de hoofdstructuur en als onderdeel van het silhouet van de stad. Op elk schaalniveau vraagt hoogbouw om zorgvuldige afwegingen en een aan- sprekend ontwerp. Het is onwenselijk dat in de hoogbouwclusters en langs de stadsboulevards schermen en wanden van hoogbouw ontstaan. Ook is het uitdrukkelijk niet zo dat er geen laagbouw in deze gebieden mogelijk is. ‘Juist hoogbouw is gebaat bij contrasten. De compositie en het samenspel van de hoogbouwaccenten moet voor alle initiatieven goed in beeld worden gebracht’, valt te lezen onder de kop beeldkwaliteit. De visie is een kader, dat voor hoogbouwinitiatieven vraagt om een goede onderbouwing.
Ook kleine initiatieven kunnen van grote invloed zijn op hun omgeving. Als een plan van bescheiden afmetingen niet past binnen de criteria moet het een bijzondere kwaliteit hebben zoals bedoeld in de algemene criteria. Een voorbeeld van dergelijke initiatieven is ‘parels op het dak’, een pleidooi voor bijzondere dakopbouwen bij pandsgewijs opgebouwde straatwanden.
Leiden heeft een bijna niet te onderschatten erfgoed, maar is tegelijkertijd geen museum. Welstand moet aandacht kunnen besteden aan cultuurhistorische waarden, zonder daarbij de toekomst uit het oog te verliezen. Veranderingen moeten passen binnen het beeld van de oude stad met zijn vele monumenten en bescherm- de gezichten. In de gevallen dat er twijfel ontstaat over de toepasbaarheid van de criteria voor gebieden, objecten of thema’s dienen de onderstaande toelichting en overwegingen als kader voor de welstandstoets. Daarbij zal, anders dan de monumententoets, slechts worden gekeken naar de verschijningsvorm in relatie tot het monument en zijn omgeving.
Monumenten en beeldbepalende panden
Gezien het rijke verleden van de stad wekt het geen verbazing, dat de gemeente en
het Rijk duizenden bouwwerken hebben aangewezen als monument of beeldbepalend pand. Het zijn unieke gebouwen zoals kerken en universiteitsgebouwen, maar net zo goed grachtenpanden en woningbouwcomplexen. Samen met de wegen en water- lopen maken monumenten en beeldbepalende panden de geschiedenis van de stad leesbaar.
In Leiden zijn vrijwel alle monumenten en beeldbepalende panden niet los te zien van hun omgeving. Het gaat vrijwel altijd om bouwwerken, die deel uitmaken van een grotere structuur.
Bij beeldbepalende panden gaat het om het exterieur. Het zijn geen monumenten, maar ze dragen wel bij aan het karakter van de stad en maken deel uit van het historisch straatbeeld. In het bestemmingsplan ligt vast welke panden beeldbepalend zijn. De aanwijzing tot monument gaat verder. Monumenten zijn gebouwen met een grote cultuurhistorische waarde, die zowel in het exterieur als in het interieur kan liggen. Het zijn bijvoorbeeld gebouwen met een kenmerkende architectuur of panden met een gevel die deel uitmaakt van een historische straatwand. Het kunnen ook panden zijn met een vanaf de straat niet zichtbare stijlkamer of bouwhistorisch belangrijke resten. Omdat welstand betrekking heeft op het uiterlijk van gebouwen, zal een monumentale waarde die niet van buitenaf zichtbaar is in de regel een ondergeschikte rol spelen in de advisering. Het monumentenadvies gaat hier wel op in.
De architectuur van historisch Leiden is die van het stedelijke woonhuis van twee tot vier lagen met kap en vaak uitgevoerd met een baksteen lijstgevel en pannendak. De panden zijn in het algemeen individueel, maar vormen straatwanden met doorgaande rooilijnen die wegen en water volgen. Op deze regel zijn historische uitzonderingen zoals enkele kerken en de burcht. De plaatsing van deze gebouwen is onnadrukkelijk, ze staan bijvoorbeeld niet in de as van een plein of laan. De straatwanden vormen de ruimte.
De individualiteit van de panden wordt benadrukt door verschillen in gevelbreedte, goothoogte en dakvormen. De begane grond is soms uitgevoerd als winkelpui, op de verdiepingen is de woning herkenbaar. Van belang is, dat de hoeken van het gebouw zichtbaar op de grond staan. In lijn met de traditionele bouwwijze zijn de gevelopeningen meestal staand met houten raampartijen. Naast de gevelwanden speelt het dak- landschap een sterke rol in het beeld van de openbare ruimte. De vaak steile kappen met gebakken pannen zijn goed zichtbaar vanaf de straat. Er zijn binnen deze hoofdregels verschillende stijlen met ieder hun eigen opbouw en ornamentiek.
Materiaal en kleur kunnen het beeld van een monument maken of breken. Panden hebben vaak een eigen kleurstelling, die (subtiel) afwijkt van belendingen. Rode bak- steen, rood of grijs gebakken pannen en geschilderd hout zijn de hoofdmaterialen van de oude bebouwing. Daarnaast komen onder andere hardsteen, stuc, lood en zink voor. Het zijn de materialen van de klassieke Hollandse architectuur. Van belang voor het beeld van de bebouwing is met name het kleurgebruik van schilderwerk. De hoofdkleuren kunnen stand groen of monumenten groen, lood wit en hardsteen grijs voor respectievelijk ramen, kozijnen en dorpels zijn. Bentheimer wit en geel wit zijn eveneens geschikt voor schilderwerk en kunnen daarnaast ook worden gebruikt voor stucwerk. Kleuren als oker grijs, zand grijs en groen grijs vinden hun toepassing onder meer in boeiborden en kroonlijsten. Vermiljoen en ossebloed rood zijn te gebruiken als accentkleuren, hoewel ossebloed ook op metselwerk denkbaar is. Varianten zijn denkbaar zolang ze binnen het klassieke kleurenpalet passen en niet onevenredig de aandacht vragen. De genoemde kleuren zijn geen verplichte en beperkte lijst, maar een referentie en aanzet voor historisch verantwoord kleurgebruik. Nader onderzoek naar de geschiedenis van het kleurgebruik wordt aangeraden.
Bij behandeling van plannen aan monumenten heeft herstel van historisch wenselijke eigenschappen prioriteit, zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken. Mede om deze reden is het wenselijk eventuele ingrepen met een eigentijdse architectuur op één plek te concentreren en daarmee de historische waarde van het pand zoveel mogelijk intact te laten.
Een beschermd gezicht is in wezen een gebied, dat als geheel is benoemd tot monument. In Leiden heeft het Rijk twee van dergelijke beschermde gezichten aangewezen. Begin jaren ‘80 is de Binnenstad aangewezen als cultuurhistorisch erfgoed en in 2010 wordt de Zuidelijke schil toegevoegd.
Over de Binnenstad stelt het besluit tot aanwijzing, dat de schoonheid en het karakter van algemeen belang zijn. Genoemd wordt daarbij het ontstaan als dijknederzetting langs de Rijn met kenmerken van de Hollandse grachtenstad in de uitbreidingen binnen de singels. De aanwijzing noemt drie kernen binnen het oudste stedelijk gebied. Langs de Breestraat is rond het jaar 1000 een burgernederzetting ontstaan. Rond 1100 is het hof rond het Gravensteen en Pieterskerk gesticht. De burcht dateert uit de twaalfde eeuw en diende als militair steunpunt voor de graaf van Holland. In de veertiende en vijftiende eeuw kende Leiden een eerste bloeiperiode, waarin de stad werd uitgebreid. Van belang voor de historische waarde is de structuur van het stadsgebied met een sterke samenhang in de stedenbouwkundige structuur en de schaal van de bebouwing, die ondanks ingrepen sinds het midden van de negentiende eeuw herken- baar is gebleven als historisch bebouwingsbeeld.
Te beschermen zijn de sterke binding van de structuur en het ruimtelijk beeld van de stad met de historie als voorbeeld van typisch Hollandse stedelijke ontwikkeling en de daarmee samenhangende belevingswaarde. Doel van de aanwijzing is het onderkennen van het zwaarwegend belang van de ruimtelijke kwaliteit en de structuur als resultante van de historische ontwikkeling. In dit verband is niet alleen het patroon van straten en waterlopen te noemen, maar ook de profilering van de openbare ruimte
en de afmeting en vormgeving van de bebouwing. Ruimtelijke ontwikkeling in het centrum, luidt de samenvatting, moet inspelen en voortbouwen op de aanwezige kwaliteiten.
Het stadsgezicht Zuidelijke schil is cultuurhistorisch en stedenbouwkundig van belang als een herkenbaar voorbeeld van een stedelijk uitbreidingsgebied. Het gebied buiten de wallen was tot eind negentiende eeuw landelijk. Alleen langs de singel en een aantal linten stond aaneengesloten bebouwing. Vreewijk, Tuinstad, Professoren- en Burgemeesterswijk zijn planmatige uitbreidingen. De oudste van de drie is Vreewijk, dat deels is geënt op reeds bestaande structuren en stamt van voor de Woningwet uit 1901. In het kielzog van deze ontwikkeling werd de directe omgeving van dit plan bebouwd. De andere twee uitbreidingen stammen van na de woningwet, waarbij de Professoren- en Burgemeesterswijk in de jaren twintig en dertig is gebouwd op basis van een plan van bureau Granpré Molière, Verhagen en Kok. Tussen, in en rond deze gebieden liggen invalswegen en waterlopen, die voor een behoorlijk deel zijn terug te voeren op het landelijke verkavelingspatroon. Wat betreft de bebouwing geeft de toelichting op het beschermd gezicht aan, dat het gebied een staalkaart omvat van woningen en woningbouwcomplexen uit de periode 1850-1940 en door de hoge mate van gaafheid daarvan een bijzondere waarde vertegenwoordigt. De bebouwing van de Professoren- en Burgemeesterswijk bijvoorbeeld varieert van (eenvoudige) herenhuizen tot panden voor dubbele bewoning in min of meer uniforme bouwtrant. Dit is beeldbepalende bebouwing.
Te beschermen zijn de ruimtelijke hoofdstructuur met inbegrip van water en groen in samenhang met de bebouwing. Genoemd worden ook de architectonische kwaliteit en de kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte. Het plan Vreewijk en het Plan Verhagen worden met name genoemd als stedenbouwkundige eenheden. Bijzonder zijn ook de oude invalsroutes, herkenbaar aan hun diversiteit, kleine architectuureenheden en bescheiden schaal. Doel van de aanwijzing is het onderkennen
van de samenhangende structuren en ruimtelijke kwaliteiten van het gebied als zwaarwegend belang bij toekomstige ontwikkelingen. De aanwijzing beoogt een basis te bieden voor een ruimtelijke ontwikkeling die inspeelt en voortbouwt op aanwezige kwaliteiten.
Monument, beeldbepalend pand of beschermd gezicht?
Of een bouwwerk een monument of beeldbepalend pand is danwel in een beschermd gezicht staat, is te vinden in de monumentenlijst (te vinden op de gemeentelijke web- site) of in het bestemmingsplan. Mocht u vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met het servicepunt bouwen en wonen.
Het niveau sluit zoveel mogelijk aan bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. Een groot deel van Leiden krijgt een terughoudend niveau, kwetsbare gebieden krijgen meer aandacht.
Beheren kan op twee manieren: terughoudend of met aandacht.
- a.
- b.
beheer met aandacht: gebieden met een zekere cultuurhistorische waarde en gebieden die direct aan een beschermd stadsgezicht grenzen worden met aandacht beheerd. De criteria zijn scherper geformuleerd, de bandbreedte is smaller en er gel- den aanvullende sneltoetscriteria. Daarnaast is een aantal belevingsassen aangegeven, waarlangs de straatwanden met aandacht worden beheerd. Deze assen zijn druk bezocht en daarmee voor veel mensen van invloed op de beleving van de stad.
De welstandstoets is gebaseerd op het behoud van het waardevolle historische beeld. Dit is aan de orde in de beschermde stadsgezichten Binnenstad en Zuidelijke schil, waar bouwplannen bijdragen aan het behoud van het waardevolle historische beeld.
Zoals de naam al aangeeft, gelden hier geen welstandscriteria. Er is in Leiden één welstandsvrij gebied, namelijk een gedeelte van Nieuw Leyden. Hier kan binnen de contouren van de bouwenvelop welstandsvrij gebouwd worden.
De gemeente streeft ernaar enkele veel voorkomende kleine plannen snel te laten beoordelen om zo de burger tegemoet te komen. In dit hoofdstuk worden de criteria gegeven voor de ambtelijke sneltoets. In tegenstelling tot de eerder beschreven relatieve welstandscriteria gaat het in deze paragraaf om vrijwel objectieve criteria, die de planin- diener vooraf maximale duidelijkheid geven. Bouwplannen die aan deze criteria voldoen worden niet aan de commissie voorgelegd. Sneltoetscriteria zijn opgesteld voor:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Omgevingsvergunning en sneltoetscriteria
De bovengenoemde bouwwerken zijn gedeeltelijk vergunningsvrij binnen bepaalde randvoorwaarden. Dat betekent dat een deel van deze plannen (met name aan de ach- terzijde van woningen) niet vooraf wordt getoetst aan redelijke eisen van welstand. Indien een bouwwerk niet vergunningsvrij is, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Bij de vergunning is een welstandstoets nodig. In dit geval treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als het bestemmingsplan geen onoverkomelijk bezwaar oplevert, wordt het bouwplan door een ambtenaar getoetst aan de sneltoetscriteria. Voldoet het plan aan deze criteria, dan hoeft er geen advies bij de commissie ingewonnen te worden.
De criteria voor de sneltoets zijn gekoppeld aan het welstandsniveau (zie kaart hoofdstuk 3). Voor gebieden die met aandacht worden beheerd gelden meer criteria dan voor de terughoudend beheerde gebieden. Voor de beschermde stadsgezichten zijn daarnaast gebiedsspecifieke criteria opgesteld die bij de betreffende gebieden in hoofdstuk 5 zijn opgenomen. Als een plan hieraan voldoet, is ambtelijke afhandeling alsnog mogelijk. In geval van een monument of beeldbepalend pand zal de commissie altijd om advies worden gevraagd, met uitzondering van kleine plannen aan beeldbepalende panden in de Zuidelijke schil die met de (aanvullende) sneltoetscriteria afgehandeld kunnen worden.
In bepaalde gebieden zoals de Zuidelijke schil wordt gewerkt met door het college van burgemeester en wethouders als zodanig vastgestelde trendsetters. Bouwplannen die gelijk zijn aan de trendsetter voldoen in ieder geval aan redelijke eisen van welstand.
Bij het toepassen van de sneltoetscriteria is er onderscheid in de voor- en de achterkant van bouwwerken.
Onder voorkant wordt ten eerste verstaan het voorerf, de voorgevel en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw en ten tweede het zijerf, de zijgevel en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) gekeerd is naar de weg of het openbaar groen of water.
Onder achterkant wordt ten eerste verstaan het achtererf, de achtergevel en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw. Ten tweede het zijerf, de zijgevel en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde (zijdelings) niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen of water.
Een aan- of uitbouw is een grondgebonden toevoeging van één bouwlaag aan een gevel. Aan- en uitbouwen zichtbaar vanuit de openbare ruimte zijn voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar plaatsing aan de achterkant. De gemeente streeft in samenhangende gebieden naar een herhaling van gelijkvormige exemplaren, die passen bij het karakter van de straat en de gebouwen. Belangrijk is, dat de contour en het silhouet van het oorspronkelijke gebouw of bouwblok zichtbaar blijven en dat de aan- of uitbouw qua uitstraling en volume ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Het bestemmingsplan treedt in eerste instantie regelend op voor wat betreft de rooilijnen en maximale afmetingen. Vanwege de sterke overeenkomsten tussen de kenmerken van aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen gelden onderstaande criteria ook voor de laatste categorie.
Een aan- of uitbouw is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande criteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument, beschermd gezicht of beeldbepalend pand) dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de commissie worden voorgelegd die bij de beoordeling ook gebruik zal maken van gebieds-, object- en eventuele andere criteria.
Criteria voor gebieden met terughoudend beheer
Aan-, uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
Aanvullende criteria voor overige gebieden
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Een vrijstaand bijgebouw of overkapping is een grondgebonden gebouw van één bouwlaag. Een vrijstaand bijgebouw staat los op het erf van het hoofdgebouw, een overkapping kan ook tegen het hoofdgebouw aan staan. Bijgebouwen en overkap- pingen zichtbaar vanuit de openbare ruimte zijn voor het straatbeeld zeer bepa- lend. Vrijstaande bijgebouwen zijn in uitstraling en volume ondergeschikt aan het oorspronkelijke hoofdgebouw en bij voorkeur afgestemd op het karakter van het hoofdgebouw of de erfinrichting. Een belangrijk kenmerk van een overkapping is de transparantie. Het bestemmingsplan treedt in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen.
Een vrijstaand bijgebouw of overkapping is niet in strijd met redelijke eisen van wel- stand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument, beschermd gezicht of beeldbepalend pand) dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de commissie worden voorgelegd die bij de beoorde- ling ook gebruik zal maken van gebieds-, object- en eventuele andere criteria.
Criteria voor gebieden met terughoudend beheer
Bijgebouwen en overkappingen worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
- -
- -
- -
Aanvullende criteria voor overige gebieden
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Bouwplan in beschermd stadsgezicht
- -
Van een kozijn- of gevelwijziging is sprake bij het veranderen of verplaatsen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel. De samenhang en de ritmiek in straatwanden blijft behouden bij zorgvuldige inpassing van incidentele kozijn- of gevelwijzigingen, met name aan de voorkant van gebouwen. Een wijziging past bij het karakter van het hoofdgebouw en de omgeving.
Uitgangspunt van de sneltoetscriteria is dat de oorspronkelijke of originele vormgeving in elk geval niet strijdig is met redelijke eisen van welstand. Belangrijke te handhaven kenmerken zijn de maatvoering van de negge en profilering van het kozijn en het raamhout. De materialisering en (mate van) detaillering is voorname- lijk afhankelijk van de gebiedsgerichte criteria.
Wijzigingen in de gevel die contrasteren met het hoofdgebouw of de directe omgeving kunnen voor advies aan de commissie worden voorgelegd.
Een kozijn- of gevelwijziging is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument, beschermd gezicht of beeldbepalend pand) dan kan de bouwaan- vraag voor advies aan de commissie worden voorgelegd die bij de beoordeling ook gebruik zal maken van gebieds-, object- en eventuele andere criteria.
Criteria voor gebieden met terughoudend beheer
Kozijnen gevelwijzigingen worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
- -
- -
- -
- -
Aanvullende criteria voor overige gebieden
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
- -
- -
- -
- -
Bouwplan in beschermd stadsgezicht
- -
Een dakkapel is een bescheiden uitbouw in het dakvlak. Dakkapellen zichtbaar van- uit de openbare ruimte zijn voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar plaatsing aan de achterkant.
Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dakvlak streeft de gemeente naar een herhaling van gelijkvormige exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. Belangrijk is, dat de karakteristiek van de kapvorm behouden blijft. De nok van het dak blijft daarom bij voorkeur zichtbaar vanaf de weg. Bij de meeste kapvormen is het wenselijk enige ruimte tussen de goot en de dakkapel aan te houden.
In plaats van een dakkapel kunnen ook dakramen worden aangebracht. Deze zijn minder dominant in het straatbeeld. Ook voor dakramen geldt het streven naar herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn.
Een dakkapel of dakraam op een gebouw, niet zijnde een woonwagen of –schip, is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande welstandscriteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument, beschermd gezicht of beeldbepalend pand) dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de commissie worden voorgelegd die bij de beoordeling ook gebruik zal maken van gebieds-, object- en eventuele andere criteria.
In de beschermde stadsgezichten wordt in de volgende gevallen altijd advies aan de commissie gevraagd:
- -
- -
Criteria voor gebieden met terughoudend beheer
Dakkapellen en dakramen worden beoordeeld aan de hand van deze criteria:
- -
- -
- -
- -
Aanvullende criteria voor overige gebieden
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Bouwplan in beschermd stadsgezicht
- -
Een erfafscheiding is een bouwwerk, bedoeld om het erf af te bakenen van een buurerf, achterpad of openbare weg. Een erfafscheiding tussen buren moet in de eerste plaats door beide kanten worden gewaardeerd. De gemeente streeft het voorkomen van een rommelige indruk door een te grote verscheidenheid aan erf- afscheidingen na. Belangrijk is, dat een erfafscheiding past bij het karakter van de omgeving en zorgvuldig geplaatst wordt. Begroeide hekwerken en beplantingen hebben een open en vriendelijke uitstraling.
Het plaatsen van een erf- of perceelafscheiding is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument, beschermd gezicht of beeldbepalend pand) dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de commissie worden voorgelegd die bij
de beoordeling ook gebruik zal maken van gebieds-, object- en eventuele andere criteria.
Criteria voor gebieden met terughoudend beheer
Erfafscheidingen worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
- -
- -
Een vergunningvrije erfafscheiding in de vorm van een heg
Aanvullende criteria voor overige gebieden
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
- -
- -
- -
- -
Bouwplan in beschermd stadsgezicht
- -
Installaties zoals spriet-, staaf- of schotelantennes en units voor airconditioning kunnen vrijstaand worden geplaatst of op of aan een bouwwerk worden aangebracht. De waarde van installaties is vooral gelegen in de functie. Installaties zijn echter zelden een verrijking van het straatbeeld. Een zorgvuldige plaatsbepaling kan een goed middel zijn om deze voorzieningen in te passen in de omgeving. De voorkeur gaat uit naar plaatsing aan de achterkant. De sneltoetscriteria zijn vooral richtinggevend, omdat de mogelijkheden om een installatie vergunningsvrij te plaatsen zeer ruim zijn.
Het plaatsen van installaties is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument, beschermd gezicht of beeldbepalend pand) dan kan de bouwaan- vraag voor advies aan de commissie worden voorgelegd die bij de beoordeling ook gebruik zal maken van gebieds-, object- en eventuele andere criteria.
Criteria voor gebieden met terughoudend beheer
Technische installaties worden beoordeeld aan de hand van onderstaande criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
Aanvullende criteria voor overige gebieden
Voor de overige gebieden gelden de volgende aanvullende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Bouwplan in beschermd stadsgezicht
- -
Onder zonwering wordt verstaan een voorziening die wordt aangebracht ter wering van het zonlicht, zoals een markies, een valscherm, een knikscherm of een schuivende zonwering in het vlak van het kozijn. De gemeente streeft ernaar dat zonweringen de uitstraling van overige gebouwen niet negatief beïnvloeden. Voor woningen en andere hoofdgebouwen is het toepassen van zonweringen vergun- ningsvrij, met uitzondering van toepassen op hoofdgebouwen in de beschermde stadsgezichten die gekeerd zijn naar openbaar toegankelijk gebied.
Het plaatsen van een zonwering is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een aanvraag niet aan onderstaande criteria of is er sprake van twijfel of een bijzondere situatie (zoals bij een monument, beschermd gezicht of beeldbepalend pand) dan kan de bouwaan- vraag voor advies aan de commissie worden voorgelegd die bij de beoordeling ook gebruik zal maken van gebieds-, object- en eventuele andere criteria.
Criteria voor beschermde stadsgezichten
Voor deze gebieden gelden de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Een belangrijke peiler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middel- grote bouwplannen.
De gebiedsgerichte criteria zijn gebaseerd op het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk ‘zich moet gedragen’ om in zijn omgeving niet teveel uit de toon te vallen en welke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt. De gebiedsgerichte welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan. Per gebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld met daarin een korte beschrijving van het gebied, waarbij aandacht wordt besteed aan de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, een typering van de bouwwerken, het materiaal en kleurgebruik en de detaillering. Ook wordt er een samenvatting gegeven van de te verwachten of te wensen ontwikkelingen en een waardering voor het gebied op grond van de belevingswaarde en eventuele bijzondere cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische werken. Dit in combinatie met het ruimtelijke kwaliteitsbeleid vormt de grondslag voor het welstandsniveau, waarbij tevens de hoofdpunten voor de beoordeling worden genoemd. Eventuele uitzonderingen komen per deelgebied aan bod. Daarna volgen per deelgebied de welstandscriteria, steeds onderverdeeld in criteria betreffende de relatie met de omgeving van het bouwwerk, de bouwmassa, de architectonische uitwerking, materiaal en kleur. Met de welstandscriteria kan de commissie zich binnen de grenzen van het bestemmingsplan een gewogen oordeel vormen. In aanvulling op de tekst zijn foto’s opgenomen, die een impressie van het deelgebied geven.
Voor elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau sluit zoveel mogelijk aan bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. De kaart met welstandniveaus is op pagina 35 te vinden.
Er zijn drie welstandsniveau’s mogelijk: gebieden waar ingezet wordt op behoud, beheer en welstandsvrije gebieden. Beheren gebeurt met aandacht of terughoudend. In Leiden is één welstandsvrij gebied aangewezen: in een gedeelte van Nieuw Leyden kan binnen de contouren van de bouwenvelop welstandsvrij gebouwd worden. In de overige gebieden wenst de gemeente minstens een basiskwaliteit te handhaven.
De binnenstad is ontstaan langs oude waterlopen en wegen en is een typische Hollandse grachtenstad. De Middeleeuwse stad heeft zich vanuit de Burcht en de Pieterskerk uitgebreid met Hoge Woerd, de Waard, het Maredorp en de uitleg Nieuwland-Rapenburg. Sinds de uitbreidingen in de Gouden Eeuw wordt de binnenstad begrensd door de huidige vestinggordel. De gehele binnenstad is in 1981 aangewezen als beschermd stadsgezicht.
Het stedelijk weefsel van de historische binnenstad wordt bepaald door twee rivierarmen van de Rijn met daartussen een netwerk van straten, stegen, grachten en bebouwing. De binnenstad kent geen grote nadrukken. De openbare ruimte is op de meeste plekken beperkt tot straten en waterwegen. Het park aan de zuid- en oostrand is een uitzondering hierop.
In deze structuur worden pandsgewijs opgebouwde straatwanden afgewisseld met korte rijen woningen. Herhaling van bestaande perceelsformaten door het hele gebied zorgt voor samenhang in het diverse straatbeeld. In het gebied is sprake van enige functiemenging. Voortuinen komen vrijwel niet voor. Een deel van de bebouwing is vervangen door nieuwbouw, waarbij ook hier en daar gestapelde woningen voorkomen.
De rooilijn van de bebouwing volgt de weg en heeft kleine verspringingen. Bij rijen is de rooilijn in samenhang en overwegend recht. De maat en schaal van het straat- profiel hangen samen met de parcellering en de bebouwing, welke als basis (semi) individuele woningen van gemiddeld twee tot drie lagen met een kap heeft. Gevels hebben in het algemeen een traditionele, sterk verticale opbouw, met een evenwichtige verdeling tussen open en gesloten geveldelen. De gevels zijn hiërar- chisch opgebouwd en veelal voorzien van een borstwering. Het kappenlandschap is divers en relatief gesloten. De verschillende op-, aan- en uitbouwen spelen een bescheiden rol in het straatbeeld. Winkels en bedrijven hebben ook in dit gebied een afwijkende begane grond.
De architectonische uitwerking en detaillering zijn zeer divers en variëren in het algemeen per pand. De detaillering is zorgvuldig en varieert van sober tot rijk. Het materiaal- en kleurgebruik is divers, ingetogen en passen in het traditionele
straatbeeld. Gevels zijn in beginsel van baksteen, eventueel gepleisterd in een lichte tint. Kozijnen zijn veelal van hout dat in het algemeen donkergroen en (gebroken) wit is geschilderd.
De stadsvernieuwing aan de oostzijde is voor een groot deel gerealiseerd ter plaat- se van de 17e eeuwse uitbreiding. In dit deelgebied wordt hoofdzakelijk gewoond. Hier is getracht het stedelijk weefsel aan te vullen, maar het gebied mist de aantrekkelijke individualiteit van de bebouwing in de historische binnenstad.
De straatwanden zijn opgebouwd uit gebouwen van verschillende formaten. De veelal rechte rooilijn volgt de weg. De bebouwing bestaat ook hier veelal uit twee tot drie lagen, maar bestaat in tegenstelling tot de oude binnenstad uit complexen in plaats van individuele panden.
De gevels van de stadsvernieuwingsblokken hebben geen nadrukkelijke hiërarchie. De eenvoudige kappen staan vaak met de nok haaks op de weg, waarbij de gevel tot aan de nok is opgemetseld.
De architectonische uitwerking is meer eenvormig, overeenkomstig de relatief korte bouwperiode van dit deelgebied. De detaillering is sober en meestal van een gemiddeld niveau.
Materialen zijn divers en overwegend traditioneel, kleuren veelal rustig en sober met hier en daar een accentkleur. Beide zijn per stedenbouwkundige eenheid in samenhang. Gevels zijn in beginsel van baksteen, soms deels ingevuld met plaatmateriaal of houten panelen. Kozijnen zijn veelal van hout.
Aan de noordzijde van de 17e eeuwse uitbreiding is de structuur in de loop der tijd ondergesneeuwd door alle complexmatige inbreidingen. Ook op diverse andere plekken in de binnenstad komen deze relatief grootschalige inbreidingen voor. Deze bebouwing is relatief grootschalig met verschillende functies. De gebouwen zijn (semi)geschakeld en variëren in massa en opbouw. Ze zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte waarbij de rooilijnen ten opzichte van elkaar enigszins verspringen. De plattegrond varieert van eenvoudig tot complex. De gebouwen zijn individueel en gedifferentieerd, maar ook beperkte herhaling komt voor.
De opbouw varieert en bestaat in het algemeen uit een onderbouw van meerdere lagen met een plat dak.
De detaillering is meestal van een gemiddeld niveau. Materialen zijn ook hier overwegend traditioneel, kleuren veelal rustig en sober met hier en daar een accent kleur.
Belangrijk in het beschermd stadsgezicht zijn het patroon van straten en waterlopen in samenhang met de profilering van de openbare ruimte en de schaal en vormgeving van de bebouwing. De ruimtelijke kwaliteit van de binnenstad is daarom gebaat bij het behoud en zo nodig versterken van de rol van de hoofdlijnen van water en wegen.
De architectuur van de gebouwen is aangepast aan de plek in de stad. Langs de hoofdlijnen is de bescheiden rol van gebouwen niet in de architectuur te vinden, maar in de plaatsing en massa. Gebouwen staan op zichzelf en zijn onderdeel van de straatwand. Het materiaal- en kleurgebruik is hoogwaardig en sluit aan op de omgeving.
Aanpassingen vragen om een bescheiden inpassing in de structuur wat ligging, massa, materiaal en kleur betreft. In architectonische uitwerking is echter veel variatie mogelijk en wenselijk.
Voor beschermde stadsgezichten gelden meer regels, in de vorm van extra aanvul- lende criteria. In de algemene maatregel van bestuur staat, dat voor bouwen in beschermde stads- en dorpsgezichten altijd een omgevingsvergunning nodig is.
De aanvullende criteria vallen uiteen in algemene criteria en de kleine plannen. Deze zijn vastgelegd om de specifieke kenmerken van de architectuur van het gebied te behouden. Op een aantal punten wijken deze dan ook af van de standaarden, die ergens anders vrijgegeven zijn of binnen de voor de hele gemeente geldende cri- teria vallen. Om deze kwaliteiten te handhaven of te versterken zijn aparte criteria opgesteld, die op de te beschermen karakteristieken aangepast zijn.
De veelal vooroorlogse en kleinschalige bebouwing staat aan stenige straten en ligt in een gegroeide en compacte structuur met als basis het individuele pand met stedelijk karakter. De binnenstad wordt begrensd door de 17e eeuwse vestinggordel. Bijzondere elementen zijn de veelal grotere publieke gebouwen als kerken en universiteitsgebouwen die van oudsher in de stad voorkomen. Een groot deel van deze gebouwen is vervlochten in het weefsel en daarmee onnadrukkelijk aanwezig, zoals de burcht en het stadhuis in de Breestraat. Andere grote gebouwen markeren en vormen een bijzonder punt, zoals het Museum van Natuurlijke Historie in het Van der Werfpark en in mindere mate de Pieterskerk. Ook de veel voorkomende hofjes wijken af van de kleinschalige parcellering. De individuele woning in een hofje is onderdeel van het geheel.
De waarde is vooral gelegen in het stedelijk weefsel met het kleinschalige afwisselende beeld van de straatwanden. Alzijdigheid in combinatie met schaalvergroting leidt tot een aantasting van het stedelijk weefsel zoals bijvoorbeeld te zien is aan het gebouw op de hoek van de Levendaal en de Korevaarstraat. Veel panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een groot deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk. De dynamiek is gemiddeld tot hoog. Naast kleine wijzigingen als dakkapellen worden zo nu en dan panden vervangen.
De inzet voor welstand is behoud van het historisch stadsbeeld. Het beleid is gericht op behoud van variatie zonder verrommeling en waar mogelijk versterking van de architectonische kwaliteit van de individuele panden. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan het behoud van de hoofdoriëntatie van de bebouwing en het kleinschalige historische karakter. Zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken, heeft herstel van historisch wenselijke eigenschappen prioriteit.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De stadsvernieuwingsbuurten zijn voornamelijk te vinden in de planmatige uitleg aan de oostkant van de binnenstad en bestaan hoofdzakelijk uit stenige straten met als basis het individuele pand met stedelijk karakter. Historische eigenschappen zoals de variatie op woningniveau zijn niet overal meer herkenbaar en kunnen in beperkte mate teruggebracht worden door kleine ingrepen als gevelwijzigingen en dakkapellen.
Bijzonder element is de meelfabriek die nieuwe functies krijgt met een open plint aan de straat.
De waarde is vooral gelegen in de stedenbouwkundige structuur. Enkele panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hier- van is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk. De dynamiek is gemiddeld tot hoog en bestaat voornamelijk uit kleine wijzigingen als dakkapellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is behoud. Het beleid is gericht op behoud van variatie zonder verrommeling en waar mogelijk versterking van de architectonische kwaliteit van de individuele panden. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan het behoud van de hoofdoriëntatie van de bebouwing en het kleinschalige historische karakter. Zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken, heeft herstel van historisch wenselijke eigenschappen prioriteit.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De noordrand van de binnenstad bestaat hoofdzakelijk uit stenige straten met een stedelijk karakter en relatief grootschalige nieuwbouw. De structuur van de 17e eeuwse uitleg is door deze schaalvergroting op meerdere plekken aangetast en de basis van het individuele pand is vaak niet meer herkenbaar.
Bij kleine wijzigingen kan een directe koppeling van gebouw en straat, door middel van bijvoorbeeld het wijzigen van een gesloten plint in een meer open plint, de aan- sluiting bij de rest van de binnenstad vergroten. Grotere wijzigingen als het vervangen van blokken vallen buiten de reikwijdte van deze nota.
Bijzondere elementen zijn de grootschalige gebouwen die al dan niet op terughoudende wijze in de structuur zijn opgenomen, zoals de elektriciteitscentrale aan de Langegracht en het gebouw van de Nieuwe Energie aan de Maresingel.
De waarde is vooral gelegen in de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur. Enkele panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waarde- vol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeld- bepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk. De dynamiek is gemiddeld en bestaat voornamelijk uit kleine wijzigingen. Ingrepen worden echter hoofdzakelijk per complex uitgevoerd, waardoor wijzigingen toch vaak ingrijpend zijn.
De inzet voor welstand is behoud. Het beleid is gericht op versterking van de stedelijke structuur en de architectonische kwaliteit van de individuele panden. Eventuele vervangende nieuwbouw heeft waar mogelijk een kleinschaliger karakter dan de huidige bebouwing. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan het behoud van de hoofdoriëntatie van de bebouwing. Zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken, heeft herstel van historisch wenselijke eigenschappen prioriteit.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Voor het beschermd stadsgezicht gelden de volgende aanvullende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
van de straatwand (meestal aan de voorzijde)
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- •
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- •
- -
- -
- -
- -
- •
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De Zuidelijke schil is een in hoofdzaak vooroorlogse planmatige uitbreiding met zowel vrijstaande als in rijen aaneengebouwde woningen in een zorgvuldige bak- steenarchitectuur met rijke detaillering. Een groot deel van de Zuidelijke schil wordt in 2010 aangewezen als beschermd stadsgezicht. In de aanwijzing tot beschermd gezicht zijn onder andere de ruimtelijke hoofdstructuur, de samenhang op diverse niveaus en de architectonische kwaliteit van vele panden als te beschermen waar den opgenomen.
De Hoge Rijndijk is een van de historische invalswegen van Leiden en sluit in bebouwing aan op de singels. De gevarieerde bebouwing is voornamelijk geschakeld en in korte rijtjes gebouwd. In het gebied is sprake van enige functiemenging. De rooilijn van de bebouwing volgt de krommingen van de dijk en heeft kleine verspringingen. Architectonische clusters bestaan vaak uit meerdere percelen, waarbij de individuele percelen in het straatbeeld herkenbaar zijn gebleven.
De opbouw is eenvoudig tot gedifferentieerd en bestaat veelal uit twee tot drie lagen en een kap of plat dak. Ook asymmetrie komt voor in opbouw en uitwerking. Winkels en bedrijven hebben veelal een afwijkende begane grond.
De detaillering en het materiaalgebruik zijn in hoofdzaak traditioneel, zorgvuldig en divers. Gevels zijn van baksteen, soms geverfd of gepleisterd in een lichte tint. De kap is gedekt met keramische pannen en kozijnen zijn van hout. Het kleurgebruik is ingetogen en neutraal.
In de gegroeide structuur van Vreewijk en Tuinstad west worden pandsgewijs opgebouwde straatwanden afgewisseld met korte rijen woningen. Ook hier is sprake van enige functiemenging. Voortuinen komen vrijwel niet voor. Een deel van de bebouwing is vervangen door nieuwbouw, waarbij ook hier en daar gestapelde woningen voorkomen.
De rooilijn van de bebouwing volgt de weg en heeft kleine verspringingen. Bij rijen is de rooilijn in samenhang en overwegend recht.
De opbouw is eenvoudig tot gedifferentieerd en bestaat veelal uit één tot twee lagen met variërende kappen. Nieuwbouw is soms hoger.
Gevels hebben in het algemeen een traditionele opbouw. Er komen veel verschillende op, aan en uitbouwen voor. Winkels en bedrijven hebben ook in dit gebied een afwijkende begane grond.
De architectonische uitwerking is divers, mede door afwisseling op kleine schaal tussen particuliere en sociale woningbouw. De detaillering is zorgvuldig, en varieert van sober tot rijk. Het materiaal- en kleurgebruik is divers en terughoudend. Kozijnen zijn van hout dat in het algemeen donkergroen en (gebroken) wit is geschilderd.
De rest van de Zuidelijke schil, Plan Verhagen, heeft een bebouwingsstructuur die in hoofdzaak is gebaseerd op herhaling van de woning als basiseenheid, waarbij verbijzonderingen in de openbare ruimte accenten in massa en de vormgeving van hoeken en kappen hebben. Voortuinen en structurerende elementen als parken
en waterpartijen geven veel straten in dit gebied een groen karakter. Het gebied maakt een open indruk met verre zichtlijnen. Knikken en krommingen zorgen voor een afwisselend perspectief.
De woningen zijn voornamelijk verkaveld in gesloten bouwblokken met een groene binnenruimte. De rooilijn is per cluster in samenhang en verspringt. De architectuurclusters zijn met name in het westelijk deel lang, tot en met complete straatwanden. De architectuurclusters hebben een uniforme vormgeving en verschillen onderling veelal op details. De overgang tussen privé en openbaar gebied is vaak zorgvuldig vormgegeven in de stijl van het achterliggende cluster. De bebouwing bestaat zowel uit vrijstaande en twee onder één kap woningen als rijen en vormt samenhangende clusters in gedifferentieerde composities. Ook gestapelde woningen uit de wederopbouwperiode komen voor.
De opbouw van de woningen varieert, maar bestaat in het algemeen uit één tot drie lagen met een plat dak of een kap. Met name grotere woningen en hoekwoningen in de Burgemeester- en Professorenwijk hebben een gedifferentieerde opbouw en nadrukkelijke kappen. Zichtbare gevels zijn representatief. Er komen veel op-, aan- en uitbouwen in diverse soorten en maten voor in een terughouden- de vormgeving. De vormgeving accentueert de regelmaat van de clusters.
De detaillering is nog vaak oorspronkelijk en ook hier zorgvuldig, uitgewerkt tot op het kleinste niveau en per cluster in samenhang. De rand van het dak is benadrukt door een uitkragende dakgoot. Materialen en kleuren zijn per cluster in samenhang en veelal traditioneel met veel (lichte) baksteen en keramische pannen. Tussen Herenstraat en Lammenschansweg is de oorspronkelijke detaillering grotendeels verdwenen, terwijl de eenvormigheid per cluster is gebleven. Kozijnen zijn van hout dat ook hier in het algemeen donkergroen en (gebroken) wit is geschilderd.
Voor beschermde stadsgezichten gelden meer regels, in de vorm van extra aanvul- lende criteria. In de algemene maatregel van bestuur staat, dat voor bouwen in beschermde stads- en dorpsgezichten altijd een omgevingsvergunning nodig is.
De aanvullende criteria vallen uiteen in algemene criteria en de kleine plannen. Deze zijn vastgelegd om de specifieke kenmerken van de architectuur van het gebied te behouden. Op een aantal punten wijken deze dan ook af van de standaarden, die ergens anders vrijgegeven zijn of binnen de voor de hele gemeente geldende criteria vallen. Om deze kwaliteiten te handhaven of te versterken zijn aparte criteria opgesteld, die op de te beschermen karakteristieken afgestemd zijn. De in 2009 vastgestelde sneltoetscriteria voor de Zuidelijke schil zijn verwerkt in de (extra) aanvullende criteria in deze nota. Kleine bouwplannen aan beeldbepalende panden die voldoen aan de sneltoetscriteria uit hoofdstuk 4 en de aanvullende criteria voor de Zuidelijke schil kunnen ambtelijk afgehandeld worden.
De Hoge Rijndijk heeft gevarieerde (woon)bebouwing uit diverse periodes op een hoger gelegen stroomrug. Het gebied bestaat uit de bebouwing aan een deel van het Utrechtse Jaagpad en de Hoge Rijndijk en tussenliggende straten. Uitzonderingen zijn de panden met daarin winkels en bedrijven. Deze hebben veelal een afwijkende begane grond met luifels, zonwering, etalageruimte en reclameborden. Bijzonder element is de watertoren.
De waarde van het lint is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met overwegend kleinschalige bebouwing. Diverse panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk. De inzet voor welstand is behoud van het historisch stadsbeeld. Het beleid is gericht op behoud van variatie zonder verrommeling en waar mogelijk versterking van de architectonische kwaliteit van de individuele panden. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan het behoud van de hoofdoriëntatie van de bebouwing en het kleinschalige historische karakter. Zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken, heeft herstel van historisch wenselijke eigen- schappen prioriteit.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Vreewijk tot en met Herenstraat
Vreewijk bestaat uit gevarieerde bebouwing uit diverse periodes langs stenige straten en grachten. Het gebied wordt begrensd door de bebouwing aan de Rijn- en Schiekade, Andries Schotkade, Herenstraat en Witte Singel.
Uitzondering is de planmatig ontwikkelde driehoek tussen Witte Singel, Gerrit Doustraat en de Jan van Goyenkade waarbinnen spiegelingen, bijzondere hoek oplossingen en zichtlijnen voor samenhang zorgen. De individuele woning is hier onderdeel van de rij of het cluster. Andere uitzonderingen zijn de relatief grootschalige universiteitsgebouwen en nieuwbouwblokken aan de Maliebaan. Deze gebouwen zijn veelal hoger dan de oorspronkelijke woonbebouwing. In de woonblokken is de individuele woning onderdeel van het geheel.
De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met overwegend kleinschalige bebouwing. Diverse panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een groot deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk.
De inzet voor welstand is behoud van het historisch stadsbeeld. Het beleid is gericht op behoud van variatie zonder verrommeling en waar mogelijk versterking van de architectonische kwaliteit van de individuele panden. De commissie zal bij
de advisering met name aandacht schenken aan het behoud van de hoofdoriëntatie van de bebouwing en het kleinschalige historische karakter. Zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken, heeft herstel van historisch wenselijke eigenschappen prioriteit.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Het Plan Verhagen bevat de Burgemeester- en Professorenwijk en de Rijndijkbuurt. Voor de welstandsbeoordeling is ook het deel van Tuinstad ten westen van de Herenstraat en ten zuiden van de Leuvenstraat toegevoegd. Dit gebied bestaat uit gevarieerde en veelal vooroorlogse bebouwing langs hoofdzakelijk groene straten. Het gebied wordt onder andere begrensd door de Zoeterwoudsesingel, Herenstraat, Kanaalweg en Hoge Rijndijk.
Uitzonderingen zijn de pandsgewijs opgebouwde straatwanden aan de Zoeterwoudsesingel en de Rijndijkstraat. Hier is de nokrichting veelal haaks op de weg. Aan de Zoeterwoudsesingel heeft de bebouwing vaak een extra bouwlaag ten opzichte van de bebouwing in de achterliggende buurten.
Bijzondere elementen zijn de relatief grootschalige en verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis)scholen, zoals aan een deel van de Burggravenlaan en Lammenschansweg.
De waarde is vooral gelegen in de stedenbouwkundige opzet met groene voortuinen en zorgvuldig vormgegeven woningen. Diverse panden en ensembles zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een groot deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is gewenst. De dynamiek van dit gebied is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkapellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is binnen het beschermd gezicht gericht op behoud van het historisch stadsbeeld. Het overig gebied wordt met aandacht beheerd. Het beleid
is gericht op het behoud van het samenhangende beeld en de gedifferentieerde opbouw van de woningen. Kleine wijzigingen kunnen een grote invloed hebben op het beeld en moeten zorgvuldig worden ingepast. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren die harmoniëren met de omgeving. Zonder wijzigingen en nieuwbouw onmogelijk te maken, heeft herstel van historisch wenselijke eigenschappen prioriteit.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Voor het beschermd stadsgezicht gelden de volgende aanvullende criteria (zie voor nadere uitwerking en voorbeelden het document ‘Sneltoetscriteria Zuidelijk schil’):
- -
- -
- -
- -
- -
het Modellenboek Gevelreclame en Uitstallingen Binnenstad Leiden is van toepassing op plannen met betrekking tot reclame-uitingen. Ofschoon buiten de binnenstad gelegen, is voor de Herenstraat, Hoge Rijndijk, Van ’t Hofstraat en Zeemanlaan het Modellenboek Gevelreclame en Uitstallingen Binnenstad van toepassing, dat wil zeg- gen deze straten worden conform de criteria van ‘winkelstraten’ beoordeeld voor de in het modellenboek beschreven uitingen. Voor de overige straten zijn de criteria voor ‘overige gebieden’ uit het modellenboek van toepassing.
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
hoogstens twee dakramen op het zijgeveldakvlak en op achterdakvlakken van hoek- woningen met de zijgevel aan de openbare weg (hoogstens één dakraam op het zijgeveldakvlak in deelgebied 2C met uitzondering van bebouwing aan de Herenstraat, Rijndijkstraat en Zoeterwoudsesingel ten noorden van de Koninginnelaan)
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De wijk Noord is een vroege uitbreiding in meerdere fasen gebouwd waarin laagbouwbuurten met stenige straten afgewisseld worden met clusters appartementengebouwen in het groen.
Deelgebied De Kooi heeft in hoofdzaak rijen woningen in samenhangende clusters. In het gebied is sprake van enige functiemenging. Rooilijnen zijn evenwijdig aan de weg en per cluster in samenhang.
De opbouw varieert, maar heeft in het algemeen twee lagen met een plat dak of kap. Woningen aan hoofdstraten en grachten zijn vaak hoger. Met name grotere woningen en hoekwoningen hebben een gedifferentieerde opbouw. Er komen veel aan- en uitbouwen voor.
De detaillering is veelal zorgvuldig en per cluster in samenhang. De rand van het dak is veelal benadrukt door een uitkragende dakgoot. Zichtbare gevels zijn representatief. Het materiaal- en kleurgebruik is per cluster in samenhang en veelal traditioneel.
Het overige vooroorlogse deel van Noord, de Maredijkbuurt, het Noorderkwartier en De Waard, wijkt hiervan af door het relatief grote aandeel pandsgewijs opgebouwde straatwanden.
In het naoorlogse deel in de omgeving van het Noorderpark en het Kooiplein is de bebouwing vrijstaand, relatief grootschalig en gevarieerd in massa en opbouw. De gebouwen zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte en zijn vaak onderdeel van een stedenbouwkundig patroon, waarbij de rooilijnen in samenhang zijn. De plattegrond is meestal eenvoudig. De gebouwen zijn gedifferentieerd,
maar ook herhaling komt voor. De opbouw varieert en bestaat in het algemeen uit een onderbouw van meerdere lagen met een flauw hellende kap of plat dak.
De detaillering is van een gemiddeld niveau. Nieuwe gebouwen zijn in het alge- meen zorgvuldiger gedetailleerd dan oudere. Materialen en kleuren zijn overwegend traditioneel. Kleuren zijn veelal rustig en sober, met hier en daar een accentkleur.
Toekomstige nieuwbouw en twee overkluizingen in de omgeving van de Groenoordhallen en het Kooiplein hebben als doel de noord- en zuidkant van de Willem de Zwijgerlaan met elkaar te verbinden en een kwalitatieve impuls aan het gebied te geven.
De relatief hoge bouw aan de Willem de Zwijgerlaan krijgt transparante plinten met kantoren of andere commerciële functies. De rooilijn is recht en wordt slechts doorbroken als daar een stedenbouwkundige aanleiding voor is.
In het toekomstige woongebied ter plaatse van het Groenoordhallenterrein komt samenhang in de architectonische uitwerking: laagbouwwoningen met overste- kende kappen. Ook komen er vrijliggende paviljoens in het Noorderpark met een gelijkwaardige architectonische uitstraling, die in materiaal en kleur contrasteert met het park.Tot deze plannen hun beslag krijgen, worden de Groenoordhallen gezien als traditioneel bedrijventerrein.
Bouwplannen in Nieuw Leyden zijn welstandsvrij voor zover er gebouwd wordt binnen de mogelijkheden van de bouwenvelop.
De Kooi bestaat uit gevarieerde en veelal vooroorlogse, maar wel veelal planmatig gerealiseerde bebouwing langs stenige straten. Het gebied wordt begrensd door de Kooilaan, Lage Rijndijk, Sumatrastraat en Timorstraat.
Uitzonderingen zijn de beperkt voorkomende pandsgewijs opgebouwde straten zoals de Lage Rijndijk en delen van de Sieboldstraat en Decimastraat. De kleinschalige bebouwing in deze straten varieert per pand in architectonische uitwerking en detaillering. Andere uitzondering is de relatief jonge bebouwing in de omgeving van de Van Heussenstraat. Deze complexmatige bebouwing bevat ook appartementen.
Bijzondere elementen zijn de relatief grootschalige en verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis)scholen.
De waarde is vooral gelegen in de stedenbouwkundige opzet met zorgvuldig vormgegeven woningen. Diverse panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigen- schappen van deze panden is wenselijk. De dynamiek van dit gebied is gemiddeld
en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkapellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gematigd en gericht op het behoud van een samenhangend beeld en de gedifferentieerde opbouw van de woningen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren die harmoniëren met de omgeving.
De Maredijkbuurt, het Noorderkwartier en de Waard bestaan uit gevarieerde en veelal vooroorlogse bebouwing langs stenige straten. De gebieden bestaan uit de omgeving van de Maredijk, de Bernhardkade en de Munnikenstraat.
Uitzonderingen zijn de diverse pandsgewijs opgebouwde straten zoals delen van de singelbebouwing, de Maredijk en de Rijnkade. De kleinschalige bebouwing in deze straten varieert per pand in architectonische uitwerking en detaillering.
Bijzondere elementen zijn de relatief grootschalige en verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis)scholen.
De waarde is vooral gelegen in de stedenbouwkundige opzet met zorgvuldig vormgegeven woningen. Diverse panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk. De dynamiek van dit gebied is gemiddeld
en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkapellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Uitzondering is de inzet beheer met aandacht voor bouwplannen direct grenzend aan het beschermd gezicht, aan de Rijnsburgersingel, Maresingel, Herensingel en Zijlsingel en binnen de invloed- sfeer van de Kooilaan en Willem de Zwijgerlaan. Het beleid is gematigd en gericht op het behoud van een samenhangend beeld en de gedifferentieerde opbouw van de woningen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren die harmoniëren met de omgeving.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Het Noorderpark en Kooiplein bestaan hoofdzakelijk uit sobere naoorlogse gebouwcomplexen in een ruime en groene opzet. Recente gebouwen zijn vaak zorgvuldiger gedetailleerd dan oudere. De gebieden bestaan onder andere uit de bebouwing aan en in de omgeving van de Willem de Zwijgerlaan en de
Surinamestraat. De Groenoordhallen zullen op termijn plaatsmaken voor woningbouw. Tot die tijd zullen bouwplannen aan deze hallen beoordeeld worden aan de hand van de criteria voor traditionele bedrijventerreinen.
Bijzondere elementen zijn de gebouwen met afwijkende bouwmassa’s zoals de moskee aan de Surinamestraat en het tankstation aan de Willem de Zwijgerlaan. De waarde is vooral gelegen in de ruime groene stedenbouwkundige opzet en de verscheidenheid van de bebouwing. Het beleid zoals omschreven in de beeldkwaliteitplannen is vooruitstrevend en gericht op het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Wijzigingen passen daarom binnen de uitgangspunten van de beeldkwaliteitplannen en worden zorgvuldig ingepast in de bestaande architectuur. De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Uitzondering is de inzet beheer met aandacht voor bouwplannen binnen de invloedssfeer van de Willem de Zwijgerlaan en de Kooilaan. Daarnaast gelden voor enkele grote locaties binnen dit gebied beeldkwaliteitplannen. Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld van de deelgebieden zonder grote dissonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria (met uitzondering van de bestaande Groenoordhallen, waarvoor de criteria van traditionele bedrijventerreinen gelden):
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Gebied 4 Omgeving station Stadszijde
Station Stadszijde heeft twee hoofdsferen. Ten zuiden van de Morssingel staat kleinschalige gevarieerde woonbebouwing, terwijl ten noorden hiervan voornamelijk vrijstaande gebouwencomplexen met diverse functies in een stenige omgeving voorkomen.
Ten zuiden en westen van de Morssingel ligt de Transvaalbuurt met gevarieerde woningen in aaneengesloten rijen. Voortuinen komen vrijwel niet voor. In het gebied is sprake van enige functiemenging. Een deel van de bebouwing is vervangen door nieuwbouw, waarbij ook gestapelde woningbouw voorkomt.
De rooilijn van de bebouwing volgt de weg en heeft kleine verspringingen. Bij rijen is de rooilijn in samenhang. Bebouwing is bij voorkeur georiënteerd op de weg.
De bebouwing is gevarieerd en heeft een individueel karakter, hoewel bij rijen herhaling voorkomt.
De opbouw is eenvoudig tot gedifferentieerd en bestaat veelal uit twee lagen met gevarieerde kappen. Centraal in de buurt ligt een hofje met woningen van één bouwlaag met een kap. Nieuwbouw is daarentegen vaak hoger.
Gevels hebben in het algemeen een traditionele opbouw. Er komen veel verschillende op-, aan- en uitbouwen voor.
De buurt heeft een grote diversiteit aan architectuurstijlen. De detaillering is zorg- vuldig, en varieert van sober tot rijk. Oorspronkelijke gevels hebben veel accenten terwijl bij nieuwere panden de detaillering veelal sober is. Het materiaal- en kleurgebruik is divers en voornamelijk ingetogen.
Rond de Schipholweg, Station Stadszijde, is de bebouwing meer grootschalig met verschillende functies. De gebouwen zijn vrijstaand en variëren in massa en opbouw. Ze zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte waarbij de rooi- lijnen ten opzichte van elkaar verspringen. De plattegrond varieert van eenvoudig tot complex. De gebouwen zijn individueel en gedifferentieerd, maar ook beperkte herhaling komt voor.
De opbouw varieert en bestaat in het algemeen uit een onderbouw van meerdere lagen met een plat dak.
De detaillering is meestal van een gemiddeld niveau. Het wensbeeld van een levendig en economisch gebied vraagt echter om ingrepen met een meer zorgvuldige detaillering.
Materialen zijn overwegend traditioneel, kleuren veelal rustig en sober, met hier en daar een accentkleur.
Transvaalbuurt noord bestaat uit gevarieerde kleinschalige bebouwing uit diverse periodes langs overwegend stenige straten. Het gebied bestaat onder andere uit de bebouwing aan de Lopsenstraat, Paul Krugerstraat, Bloemfonteinstraat, de Morsweg ten oosten van het spoor en een aantal zijstraten hiervan. Uitzonderingen zijn de seriematig gebouwde woningen die verspreid over het
gebied voorkomen. Hier is de individuele woning onderdeel van de rij of het ensemble. Andere uitzonderingen zijn de relatief grootschalige gebouwen die verspreid in het gebied staan. Deze gebouwen wijken af in massa, opbouw en vorm en hebben afhankelijk van hun ligging in het lint een tweezijdige oriëntatie.
De waarde van de buurt is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met kleinschalige bebouwing aan stenige straten. Diverse pan- den en ensembles zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk.
De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gematigd en gericht op behoud en versterking van variatie zonder verrommeling. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren in harmonie met de omgeving.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Station Stadszijde is een gebied met gevarieerde veelal grootschalige bebouwing en diverse functies. Het gebied bestaat onder andere uit de bebouwing aan de Schipholweg, Stationsweg, Schuttersveld en de Parmentierweg. Uitzonderingen zijn de kleinschalige massa’s van de woningen in de omgeving van de Stationsweg. De straatwanden zijn ook hier pandsgewijs opgebouwd met hoofdzakelijk bebouwing van twee tot drie lagen met variërende kappen.De waarde is vooral gelegen in de stedenbouwkundige opzet, de verscheidenheid van de bebouwing en de publieke functie als verbinding tussen station en binnen- stad. Een aantal panden en ensembles aan de Stationsweg en Rijnsburgersingel is door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hier- van is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk. De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld van de deelgebieden zonder grote dissonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De Merenwijk is gebouwd in de jaren ‘70 en ‘80 van de vorige eeuw en bestaat uit afzonderlijke woonbuurten gegroepeerd om een wijkpark en een winkelcentrum. De wijk onderscheidt zich door de losse ligging ten opzichte van de stad en het naar binnen gerichte karakter. De grootste waarde is de groenstructuur die ervoor zorgt dat de Merenwijk een rustige woonwijk is.
De Kopermolen en omgeving zijn planmatig opgezet met een vrije structuur. De openbare ruimte is rond het winkelcentrum grotendeels verhard en bestaat uit wegen met brede trottoirs en voetgangersgebieden. In Slaaghwijk is tussen de flat- gebouwen veel ruimte voor groen.
De relatief grootschalige gebouwen zijn vrijstaand en variëren in massa en opbouw. Ze zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte en hebben een verspringende rooilijn. De gebouwen zijn individueel en gedifferentieerd, maar ook beperkte herhalingen komen voor.
De opbouw varieert van één winkellaag tot appartementengebouwen van ongeveer zeven lagen, veelal met een plat dak. Het hoogste gebouw van de wijk aan de Ketelmeerlaan heeft dertien lagen. Appartementen worden veelal ontsloten door een galerij of inpandige gang en zijn vaak voorzien van balkons of loggia’s.
De detaillering is meestal van een gemiddeld niveau. Materialen en kleuren zijn overwegend traditioneel. De kopgevels zijn vaak uitgevoerd in bak- of betons- teen, terwijl de langsgevels veelal ingevuld zijn met puien. Een deel van de gevels is gepleisterd. Het kleurgebruik is veelal rustig en sober, waarbij lichte grijzen en
baksteentinten het meest aanwezig zijn. Bij hoogteaccenten en winkelpuien komen ook minder terughoudende tinten voor.
Het woongebied bestaat uit een verzameling van woonerven ontsloten door een meanderend stratenpatroon. De vele kleine en grote groenelementen zoals het centrale wijkpark geven de Zijlwijk en Leedewijk een zeer groen uiterlijk.
Binnen een erf komt in het algemeen één woningtype voor met verspringende nok- en rooilijnen. Het beeld is gedifferentieerd door een wisselende oriëntatie van geschakelde woningen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte.
De opbouw van de woningen varieert, maar bestaat in het algemeen uit één of twee lagen met kap, waarbij verlengde daken en aanbouwen vaak voorkomen.
De afwisselende dakvlakken zijn vaak voorzien van dakkapellen, dakopbouwen en dakramen.
De detaillering en het materiaalgebruik zijn meestal eenvoudig en seriematig met weinig accenten. De meeste gevels zijn opgebouwd uit baksteen en vaak voorzien van houten of kunststof puien of grindpanelen. Het kleurgebruik is van oorsprong terughoudend.
In de zuidwesthoek van de Merenwijk ligt een goed functionerend bedrijventerrein. Dit gebied staat los van de rest van de Merenwijk.
Slaaghwijk en winkelcentrum de Kopermolen liggen centraal in de Merenwijk en bestaan uit een winkelgebied van één bouwlaag dat in hoofdzaak omringd wordt door gevarieerde hoogbouw met diverse functies. Het gebied ligt tussen de Slaaghsloot en het wijkpark en bestaat onder andere uit de bebouwing aan de Ketelmeerlaan, Torenmolen en de Horstenrode.
De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de individuele gebouwen en de grotendeels publieke functie van het gebied. De dynamiek van het gebied is laag. Ingrepen worden echter hoofdzakelijk per complex uitgevoerd, waardoor wijzigingen toch vaak ingrijpend zijn.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld zonder grote dissonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Zijlwijk en Leedewijk zijn groene woonbuurten, waarin woningen in baksteenarchitectuur zijn gegroepeerd in clusters en rijen langs groene straten. Het gebied ligt aan de zijwegen van de Zwartemeerlaan, Veluwemeerlaan en Gooimeerlaan. Uitzonderingen zijn de individuele woningen aan de zuidoostrand van de wijk. Bijzondere elementen zijn verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis) scholen en sportgebouwen. Bij deze afwijkende bebouwing varieert de massa en de uitwerking per pand.
De waarde is vooral gelegen in de hoeveelheid groen en de samenhang tussen de stedenbouwkundige eenheden met ieder hun eigen architectonische variaties. De architectuur is in het algemeen eenvoudig. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het behoud van enige samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal
bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang in het straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Leidse Hout is een uitbreiding aan weerszijden van de Rijnsburgerweg, gebouwd in meerdere fasen met in hoofdzaak rijen woningen in één of twee lagen met of zonder kap in een veelal zorgvuldige baksteenarchitectuur langs groene straten. Voorzieningen als scholen zijn geclusterd in het Houtkwartier. Dit deelgebied bevat ook veel gestapelde woningen. De grootste waarde is de historische lintbebouwing aan de Rijnsburgerweg in combinatie met de diverse aangrenzende groene gebieden zoals het Bos van Bosman.
In de Rijnsburgerweg en omgeving is de bebouwingsstructuur in hoofdzaak gebaseerd op herhaling van de woning als basiseenheid, waarbij verbijzonderingen in de openbare ruimte accenten in massa en de vormgeving van hoeken en kappen hebben. Voortuinen komen veel voor en geven de smalle (zij)straten een groen karakter.
De rooilijn is per cluster in samenhang en verspringt. De overgang tussen privé en openbaar gebied is vaak zorgvuldig vormgegeven door middel van bijvoorbeeld voortuinen, luifels en tuinmuurtjes. De bebouwing bestaat zowel uit vrijstaande en twee onder één kap woningen als rijen en vormt samenhangende clusters in gedifferentieerde composities.
De opbouw van de woningen varieert, maar bestaat in het algemeen uit één tot drie lagen met een plat dak of een kap. Met name grotere woningen en hoekwoningen hebben een gedifferentieerde opbouw en nadrukkelijke kappen. Gevels hebben een horizontale geleding met verticale accenten. Zichtbare gevels zijn representatief. In de wijk komen veel op- en aanbouwen in diverse vormen voor. De detaillering is in het vooroorlogse deel zorgvuldig, uitgewerkt tot op het kleinste niveau en per cluster in samenhang. In het overige deel van de wijk is de detail- lering veelal eenvoudig en sober.
Het materiaal- en kleurgebruik is per cluster in samenhang en overwegend traditioneel met veel baksteen en keramische dakpannen.
Het Houtkwartier en het Bos van Bosman hebben een meer vrije structuur met complexen gestapelde woningen en publieke gebouwen. Tussen de gebouwen is veel ruimte voor groen. Het Bos van Bosman maakt onderdeel uit van de landgoederenzone.
De relatief grootschalige gebouwen zijn vrijstaand en variëren in massa en
opbouw. Ze zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte waarbij de rooilijnen ten opzichte van elkaar verspringen. De plattegrond is meestal eenvoudig.
De gebouwen zijn individueel en gedifferentieerd, maar ook herhaling komt voor. De opbouw varieert en bestaat in het algemeen uit een onderbouw van ongeveer vier lagen met een plat dak. Appartementen worden veelal ontsloten met een portiek en hebben balkons of loggia’s.
De detaillering is meestal van een gemiddeld niveau. Materialen en kleuren zijn overwegend traditioneel. De kopgevels zijn vaak uitgevoerd in bak- of betonsteen, terwijl de langsgevels veelal ingevuld zijn met puien. Kleuren zijn veelal rustig en sober, met hier en daar een accentkleur.
Aan de overzijde van de Haarlemmertrekvaat ligt een woonwagenterrein. De architectuur van dit terrein is ingetogen.
Leidse Hout grenst aan de westrand aan het beschermde dorpsgezicht Wilhelminapark en Geesten in Oegstgeest.
De Rijnsburgerweg en omgeving bestaat uit gevarieerde en veelal vooroorlogse bebouwing langs groene straten. Het gebied bestaat uit de bebouwing aan de Rijnsburgerweg en diverse straten in de omgeving zoals de Johan de Wittstraat, Antonie Duycklaan en de Lijsterstraat.
Bijzondere elementen zijn de relatief grootschalige en verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis)scholen.
De waarde is vooral gelegen in de stedenbouwkundige opzet met groene voortuinen en zorgvuldig vormgegeven woningen. Diverse panden en ensembles zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk. De dynamiek van dit gebied is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dak- kapellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gematigd en gericht op behoud van variatie zonder verrommeling. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren die harmoniëren met de omgeving.
In 2012 is het Beeldkwaliteitplan Houtkwartier vastgesteld. Een gedeelte van het gebied valt binnen de plangrenzen van dit beeldkwaliteitplan, dat door de commissie gebruikt zal worden als toetsingskader voor ontwikkelingen binnen het betreffende gebied.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Houtkwartier en Bos van Bosman
Het Houtkwartier en het voormalige landgoed Bos van Bosman bestaan hoofdzakelijk uit sobere naoorlogse gebouwcomplexen die vrij staan in een groene omgeving. Recente gebouwen zijn vaak zorgvuldiger gedetailleerd dan oudere. De gebieden bestaan onder andere uit de bebouwing aan de Kagerstraat, Mariënpoelstraat, en delen van de Boerhaavelaan en de Wassenaarseweg.
Uitzonderingen zijn de verspreid voorkomende geschakelde laagbouwwoningen, zoals aan de Mariënpoelstraat. Bijzondere elementen zijn de gebouwen met complexe bouwmassa’s zoals het Diaconessen Ziekenhuis en het revalidatiecentrum aan de Wassenaarseweg.
De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de individuele gebouwen en de grotendeels publieke functie van het gebied. De dynamiek van het gebied is laag. Ingrepen worden echter hoofdzakelijk per complex uitgevoerd, waardoor wijzigingen toch vaak ingrijpend zijn.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld zonder grote dissonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
In 2012 is het Beeldkwaliteitplan Houtkwartier vastgesteld. Een gedeelte van het gebied valt binnen de plangrenzen van dit beeldkwaliteitplan, dat door de commissie gebruikt zal worden als toetsingskader voor ontwikkelingen binnen het betreffende gebied.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Woonwagenterrein Trekvaartplein
Het regionale woonwagencentrum aan het Trekvaartplein is dicht bebouwd met overwegend eenvoudige en losstaande bebouwing. Het terrein ligt ten oosten van de Haarlemmerweg. Een deel van de woonwagens wordt verplaatst naar het nieuwe terrein in Roomburg, waardoor de opzet in de toekomst ruimer kan worden.
De waarde is vooral gelegen in de eenvoudige opzet en bebouwing. Het terrein ligt achter een bomenrij en is enigszins naar binnen gekeerd. De dynamiek van dit terrein is gemiddeld.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. De commissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan het behoud van de ingetogen architectuur en landschappelijke inpassing.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De Leeuwenhoek is een uitbreiding tussen Plesmanlaan en Wassenaarseweg, met voornamelijk vrijstaande gebouwencomplexen in een groene omgeving. De grootste waarde van het gebied is de economische functie voor de stad.
Het Bio Science Park heeft een vrije structuur en een ruime groene opzet met voornamelijk bedrijven en publieke gebouwen. In de toekomst wordt dit gebied richting Oegstgeest uitgebreid.
De relatief grootschalige gebouwen zijn vrijstaand en variëren in massa en opbouw. Ze zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte waarbij de rooilijnen ten opzichte van elkaar verspringen. De plattegrond varieert van eenvoudig tot complex. De gebouwen zijn individueel en gedifferentieerd, maar ook beperkte herhaling komt voor.
De opbouw varieert en bestaat in het algemeen uit een onderbouw van meerdere lagen met een plat dak.
De detaillering is meestal van een gemiddeld niveau. Het wensbeeld van een levendig en economisch gebied vereist echter dat ingrepen een meer zorgvuldige detaillering krijgen.
Materialen en kleuren zijn overwegend traditioneel. Kleuren zijn veelal rustig en sober, met hier en daar een accentkleur.
Uitgangspunt in beeldkwaliteitplan Leeuwenhoek is het beeld van een groene campus met alzijdige gebouwen. Gebouwen staan in de voorgevelrooilijn en bij voorkeur in de achtergevelrooilijn. Aan de randen van het gebied reageren gebouwen op de omgeving.
Richting het station is de bebouwing meer gevarieerd in functie en korrel. Hier wordt ook gewoond. In dit deelgebied zijn ontwikkelingen voorzien die de kwaliteit van dit gebied moeten verhogen. Het beeldkwaliteitplan Station Zeezijde geeft richtlijnen voor vier bebouwingsclusters in dit deelgebied.
Het Rijnsburgerwegkwartier krijgt gesloten bouwblokken met een middelgrote korrel en vlakke gevels. De nieuwe bebouwing vormt in maat en schaal een overgang tussen enerzijds de kleinschalige bebouwing aan de Rijnsburgerweg en anderzijds de meer grootschalige bebouwing aan de Albinusdreef.
De gebouwen van het Leids Universitair Medisch Centrum zijn zowel in massa als in architectonische uitwerking groot en complexmatig met vlakke gevels.
De bovenbouw van de bebouwing in de spoorzone krijgt een tweezijdige oriëntatie en staat los van de plint. De uitstraling van deze gebouwen is modern en zakelijk. In deze drie ensembles vormen de straatwanden de openbare ruimte.
Aan de noordrand grenst de Leeuwenhoek aan het beschermde dorpsgezicht Wilhelminapark en Geesten in Oegstgeest.
Het Bio Science Park bestaat in hoofdzaak uit gevarieerde naoorlogse gebouw- complexen die vrij staan in een groene omgeving. Recente gebouwen hebben een meer zorgvuldige detaillering dan oudere. Het gebied bestaat onder andere uit de bebouwing aan de Einsteinweg, Zernikedreef en delen van de Wassenaarseweg. De waarde is enerzijds vooral gelegen in het afwisselende beeld van de individuele gebouwen in een groene omgeving en anderzijds in de economische functie voor de stad. De deelgebieden hebben in het algemeen een veelkleurige invulling. Het Boerhaavegebied en Gorlaeuscomplex zijn hier een uitzondering op. Nieuwe bebouwing in het Boerhaavegebied sluit aan op de aanwezige baksteenarchitectuur. Het Gorlaeuscomplex krijgt een meer open en toegankelijk karakter, waarbij de relatie met de omgeving een belangrijke rol speelt.
De ambitie is de economische functie te versterken door het aantrekken van extra bedrijvigheid en het gebied van bedrijventerrein tot een levendig stedelijk en economisch gebied te transformeren. Nieuwe gebouwen zijn daarom representatief en hebben een zorgvuldige architectonische uitwerking.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Uitzondering is de inzet beheer met aandacht binnen de invloedssfeer van de Plesmanlaan. Daarnaast gelden voor enkele grote locaties binnen dit gebied beeldkwaliteitplannen. Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld zonder grote dis- sonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Station Zeezijde is een gebied met gevarieerde bebouwing en diverse functies. Het gebied bestaat onder andere uit de bebouwing aan de Sandifortdreef, Albinusdreef en een deel van de Wassenaarseweg.
De waarde is vooral gelegen in de stedenbouwkundige opzet en de verscheidenheid van de bebouwing. Het beleid zoals omschreven in het beeldkwaliteitplan Station Zeezijde is vooruitstrevend en gericht op het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Wijzigingen passen binnen de uitgangspunten van het beeldkwaliteitplan en worden zorgvuldig ingepast in de bestaande omgeving. Bijzondere elementen zijn de complexe en grootschalige massa van het Leids Universitair Medisch Centrum en het afwijkende stationsgebouw.
De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de individuele gebouwen en de grotendeels publieke functie van het gebied. De dynamiek van het gebied is gemiddeld tot hoog.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Daarnaast gelden voor enkele grote locaties binnen dit gebied beeldkwaliteitplannen.
Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld van de deelgebieden zonder grote dissonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij
de advisering met name aandacht schenken aan samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Het Morskwartier is een uitbreiding tussen Rijn en Plesmanlaan en heeft gevarieerde randen met diverse functies waartussen een aantal woongebieden liggen. De grootste waarde is de historische bebouwing van Lage Mors en Rijnoevers in combinatie met de rustige woonbuurten.
De Rijndijk en Hoge Morsweg zijn gevarieerde overwegend groene linten aan beide kanten van de Rijn waar ook bedrijven aan liggen.
De Transvaalbuurt is een lint met gevarieerde kleinschalige bebouwing aan stenige straten. De oorspronkelijke bebouwing heeft kleine voortuinen en is georiënteerd op de weg.
Lage Mors is een vooroorlogse buurt met in hoofdzaak rijen woningen van twee lagen met variërende kappen aan groene straten.
De bebouwing bestaat in hoofdzaak uit twee onder één kap woningen en rijen en vormt samenhangende clusters. Rooilijnen lopen evenwijdig aan de weg en zijn per cluster in samenhang. De opbouw varieert, maar bestaat in het algemeen uit twee lagen met een plat dak of een kap. Met name grotere woningen en hoekwonin-
gen hebben een gedifferentieerde opbouw. Zichtbare gevels zijn representatief. Er komen veel op-, aan- en uitbouwen voor. De detaillering is veelal zorgvuldig en per cluster in samenhang. De rand van het dak is veelal benadrukt door een uitkragende dakgoot. Het materiaal- en kleurgebruik is per cluster in samenhang en veelal traditioneel. Gevels zijn grotendeels van baksteen met accenten en hellende daken zijn veelal gedekt met keramische pannen.
Hoge Mors, Bockhorst en Koppelstein zijn uitbreidingen gebouwd in meerdere fasen met rijen woningen van twee lagen met zadeldak in een veelal sobere bak- steenarchitectuur langs groene straten.
De woningbouw heeft een samenhangende compositie door herhaling van zowel woningtype als rijen en blokken. De rooilijnen verspringen enigszins. De noklijnen zijn overwegend recht en lopen evenwijdig aan de straat. De voorgevels van de woningen zijn georiënteerd op de straat. De rijwoningen hebben een eenvoudige opbouw van twee lagen met een zadeldak waarbij verlengde daken en aanbouwen vaak voorkomen. De dakvlakken zijn regelmatig voorzien van dakkapellen. De materialisering en detaillering zijn meestal eenvoudig en seriematig met weinig accenten. De gevels zijn soms voorzien van houten of kunststof puien, daken hebben veelal donkere pannen. Samenhangend kleurgebruik is standaard.
Park Kweeklust heeft een vrije en groene structuur met complexen gestapelde woningen en gebouwen met andere functies.
De relatief grootschalige gebouwen zijn vrijstaand en variëren in massa en opbouw. Ze zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte waarbij de rooilijnen ten opzichte van elkaar verspringen. De plattegrond varieert en is meestal eenvoudig.
De opbouw varieert en bestaat in het algemeen uit een onderbouw van meerdere lagen met een plat dak. De detaillering is meestal van een gemiddeld niveau. Materialen en kleuren zijn overwegend traditioneel. Kleuren zijn veelal rustig en sober, met hier en daar een accentkleur.
Centraal in de wijk ligt een groot sportpark met eenvoudige bebouwing in een groene omgeving.
De Rijnoevers bestaan uit gevarieerde bebouwing uit diverse periodes langs groene straten. Het gebied bestaat uit de bebouwing aan de Rijndijk en de Hoge Morsweg. Uitzonderingen zijn de relatief grootschalige nieuwbouwclusters. Deze clusters zijn zowel op de weg als op het water georiënteerd. De bebouwing bestaat veelal uit meerdere lagen zonder kap.
De waarde van de linten is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met variërende bebouwing aan groene straten. Diverse panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hier- van is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk.
De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gematigd en gericht op behoud en versterking van variatie zonder verrommeling. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren die harmoniëren met de omgeving.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De Transvaalbuurt zuid bestaat uit gevarieerde kleinschalige bebouwing uit diverse periodes langs overwegend stenige straten. Het gebied bestaat uit de bebouwing aan de Morskade, de Morsweg ten zuiden en westen van het spoor en een aantal zijstraten hiervan.
Uitzonderingen zijn de relatief grootschalige appartementengebouwen die verspreid in het lint staan. Deze gebouwen wijken af in massa, opbouw en vorm en hebben afhankelijk van hun ligging in het lint een tweezijdige oriëntatie.
De waarde van de buurt is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met kleinschalige bebouwing aan stenige straten. Diverse panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk.
De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gematigd en gericht op behoud en versterking van variatie zonder verrommeling. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren die harmoniëren met de omgeving.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Lage Mors bestaat uit gevarieerde en veelal vooroorlogse bebouwing langs groene straten. Het gebied bestaat uit de bebouwing aan de Lage Morsweg en diverse straten in de omgeving zoals de Conradstraat, Tesselschadestraat en de Vondellaan. Bijzondere elementen zijn de relatief grootschalige en verspreid voorkomende wijk- voorzieningen als (basis)scholen.
De waarde is vooral gelegen in de stedenbouwkundige opzet met zorgvuldig vormgegeven woningen. Diverse panden en ensembles zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk. De dynamiek van dit gebied
is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkapellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gematigd en gericht op het behoud van een samenhangend beeld en de gedifferentieerde opbouw van de woningen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Hoge Mors, Bockhorst en Koppelstein zijn groene woonbuurten, waarin woningen in baksteenarchitectuur zijn gegroepeerd in clusters en rijen langs groene straten. De gebieden liggen rond de Louis Elsevierstraat en aan weerszijden van de
Uitzonderingen zijn de appartementengebouwen aan de Opaalstraat en omgeving. Bijzondere elementen zijn verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis) scholen en sportgebouwen. Deze afwijkende bebouwing is individueel en staat vrij op de kavel. De massa en uitwerking varieert per gebouw.
De waarde is vooral gelegen in het rustige beeld van de overwegend smalle straten met het groen in de voortuinen. De architectuur is in het algemeen eenvoudig. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het behoud van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang in het straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Park Kweeklust bestaat hoofdzakelijk uit sobere naoorlogse gebouwcomplexen die vrij staan in een groene omgeving. Recente gebouwen zijn vaak zorgvuldiger gedetailleerd dan oudere. De gebieden bestaan onder andere uit de bebouwing aan de Cruquiusweg, Jan Luykenlaan Verbeekstraat en delen van de Haagse Schouwweg en Vondellaan.
De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de individuele gebouwen in het groen en de grotendeels publieke functie van het gebied. De dynamiek van het gebied is laag.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Uitzondering hierop is de inzet beheer met aandacht binnen de invloedssfeer van de Plesmanlaan. Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld zonder grote dissonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Stevenshof is gebouwd in de jaren ‘90 van de 20e eeuw en bestaat uit afzonderlijke woonbuurten gegroepeerd om een wijkpark. De vele buurtparkjes geven de wijk een groen karakter.
Kloosterhof en Dobbewijk bestaan uit een verzameling van open hoven ontsloten door een meanderend stratenpatroon. Aan het wijkpark en op strategische plekken langs hoofdwegen staan appartementengebouwen in hogere dichtheid.
Centraal in de wijk aan de noordrand van het park ligt het wijkwinkelcentrum de Stevensbloem.
De woningen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte. Per cluster of rij is de rooilijn in samenhang en verspringt niet. Appartementengebouwen staan in het algemeen vrij op de kavel of begeleiden een hoofdweg.
De seriematig gebouwde woningen hebben een gevarieerde en gedifferentieerde opbouw die meestal uit twee lagen met een kap of drie lagen met een plat dak bestaat. Hoeken van rijen zijn vaak verbijzonderd met uitbouwen of een extra laag. Appartementengebouwen variëren in hoogte en vorm.
De detaillering en het materiaalgebruik zijn meestal eenvoudig en seriematig met weinig accenten. De meeste gevels zijn van baksteen en voorzien van houten delen of plaatmateriaal. Hellende daken zijn gedekt met pannen. Kozijnen zijn van hout of kunststof. Samenhangend materiaal- en kleurgebruik is standaard. De overgang tussen openbaar en privé is vaak zorgvuldig vormgegeven met luifels, heggen of lage tuinmuurtjes.
In de westhoek los van de rest van de wijk ligt bedrijventerrein Westwal.
Stevenshof is een open en groene wijk aan de zuidwestkant van de stad en heeft een heldere structuur met gevarieerde woningen die per stedenbouwkundige een- heid worden herhaald. De wijk wordt begrensd door de A44, het spoor, de Rijndijk en de Stevenshofjes Polder.
Bijzondere elementen zijn verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis) scholen en sportgebouwen. Bij deze afwijkende bebouwing varieert de massa en de uitwerking per pand of gebouw.
De waarde is vooral gelegen in de rustige ligging en de eenheid op schaal van de clusters en rijen in combinatie met de variatie op schaal van de wijk. De architectuur is verzorgd en gevarieerd. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het beheer van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan het behoud van samenhang in het afwisselende straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking en
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De groene wijk Zuidwest is een uitbreiding aan weerszijden van de Churchilllaan, waarin grondgebonden woningen in veelal sobere baksteenarchitectuur afgewisseld worden met gestapelde woningen. De wijk is in meerdere fasen gebouwd.
De Haagweg is een gevarieerd lint waar ook bedrijven aan liggen. Naar het oosten toe wordt het lint steeds groener door de toename van voortuinen en bomen. Aan de Rijn liggen woonboten.
De rooilijn van de bebouwing volgt de weg en heeft kleine verspringingen. De gevarieerde bebouwing is bij voorkeur georiënteerd op de weg en heeft een individueel karakter.
De opbouw is eenvoudig tot gedifferentieerd en bestaat veelal uit één tot twee lagen met variërende kappen. Nieuwbouw is soms hoger.
Gevels hebben in het algemeen een traditionele opbouw.
Er is een grote diversiteit aan architectuurstijlen. De detaillering varieert van sober tot rijk. Materialen en kleuren zijn divers en ingetogen.
De woningen in het Haagwegkwartier, Gasthuiswijk, Fortuinwijk en Boshuizen hebben een samenhangende compositie door herhaling van zowel woningtype als rijen en blokken. De woningen zijn voor het overgrote deel naoorlogs en in het Haagwegkwartier deels vooroorlogs. De rooilijnen verspringen enigszins en de voorgevels van de woningen zijn georiënteerd op de straat. In het Haagwegkwartier zijn de straatprofielen smaller en de ensembles kleinschaliger dan in de overige buurten.
De rijwoningen hebben een eenvoudige opbouw van twee lagen met of zonder kap. Appartementengebouwen hebben een eenvoudige plattegrond en variëren in hoogte en in mindere mate in vorm.
De materialisering en detaillering zijn meestal eenvoudig en seriematig met weinig accenten. De gevels zijn soms voorzien van houten of kunststof puien. De daken zijn meestal gedekt met donkere pannen. Samenhangend kleurgebruik is standaard.
De meer recente woningen in de buurt De Coebel wijken hiervan af met een gevarieerde en gedifferentieerde opbouw. Appartementen gebouwen staan in deze buurt in het algemeen vrij op de kavel en variëren in hoogte en vorm. De bebouwing is gericht op de belangrijkste openbare ruimte. De detaillering en het materiaalgebruik zijn verzorgd en samenhangend.
Winkelcentrum De Luifelbaan en omgeving zijn planmatig opgezet met een vrije structuur. De openbare ruimte rond de gebouwen is rond het winkelcentrum grotendeels verhard.
De relatief grootschalige gebouwen zijn vrijstaand en variëren in massa en opbouw. Ze zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte en hebben een verspringende rooilijn. De gebouwen zijn individueel en gedifferentieerd, maar ook beperkte herhaling komt voor. De opbouw varieert en bestaat uit meerdere lagen met een plat dak. Appartementen worden veelal ontsloten door portieken en zijn vaak voorzien van balkons of loggia’s. De detaillering is meestal van een gemiddeld niveau. Materialen en kleuren zijn overwegend traditioneel. Het kleurgebruik is veelal rustig en sober.
Het Beeldkwaliteitplan Haagwegkwartier West geeft richtlijnen voor de ontwikkeling van grotere bouwplannen in een deel van het Haagwegkwartier en op een aantal plekken aan de Haagweg.
De Haagweg bestaat uit gevarieerde bebouwing uit diverse periodes langs een toegangsweg tot de binnenstad. Het gebied betreft de Haagweg ten westen van het spoor.
Bijzonder element is de molen die tussen de overgebleven bedrijvigheid aan de Rijn staat. Uitzonderingen zijn de seriematige rijwoningen en (portiek)flats die verspreid in het lint voorkomen. De individuele woning is in deze ensembles onderdeel van het geheel.
De waarde van het lint is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met voornamelijk kleinschalige bebouwing aan groene straten. Diverse panden zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk.
De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Daarnaast geldt voor enkele grote locaties binnen dit gebied een beeldkwaliteitplan.
Het beleid is gematigd en gericht op behoud en versterking van variatie zonder ver- rommeling. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan
de zorgvuldige detaillering en het gebruik van traditionele materialen en kleuren die harmoniëren met de omgeving.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Het Haagwegkwartier is een uitbreiding in meerdere fasen gebouwd waarin grondgebonden woningen in baksteenarchitectuur afgewisseld worden met gestapelde woningen. De gebouwen zijn gegroepeerd in clusters en rijen langs groene straten. Het gebied wordt onder andere begrensd door de Boshuizerkade, Muldersstraat, de Hoflaan en de Potgieterlaan.
Uitzondering zijn de (deels) pandsgewijs opgebouwde straatwanden van bijvoorbeeld de Da Costalaan. De rooilijn van deze gevarieerde bebouwing volgt de weg en verspringingt eventueel licht. De bebouwing heeft een individueel karakter en bestaat veelal uit één tot twee lagen met een plat dak.
Bijzondere elementen zijn verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis) scholen. Deze afwijkende bebouwing is individueel en staat vrij op de kavel. De massa en uitwerking varieert per gebouw. Daarnaast ligt aan de Rooseveltstraat een aantal bedrijven, met een vergelijkbare opzet als de bedrijven verderop in deze straat.
De waarde is vooral gelegen in het rustige beeld van de overwegend smalle straten met het groen van de bomen en in voortuinen. De architectuur is in het algemeen eenvoudig. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Daarnaast geldt voor enkele grote locaties binnen dit gebied een beeldkwaliteitplan.
Het beleid is gericht op het behoud van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang in het straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Gasthuiswijk, Fortuinwijk en Boshuizen zijn naoorlogse groene woonbuurten, waarin grondgebonden woningen in baksteenarchitectuur afgewisseld worden
met gestapelde woningen. De gebouwen zijn gegroepeerd in clusters en rijen langs groene straten. De gebieden liggen aan weerszijden van de Churchilllaan en het westelijke deel van de 5 Meilaan.
Uitzondering is de rand aan de Korte Vliet. Ingrepen in deze rand leiden waar mogelijk tot een tweezijdige oriëntatie op zowel de weg als het water. Bijzondere elementen zijn verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis) scholen. Deze afwijkende bebouwing is individueel en staat vrij op de kavel. De massa en uitwerking varieert per gebouw.
De waarde is vooral gelegen in het rustige beeld van de brede straten met het groen van grasvelden, bomen en voortuinen. De architectuur is in het algemeen eenvoudig. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het behoud van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang in het straat- beeld op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De Coebel is een open en groene wijk ten zuiden van de Haagweg en heeft een heldere structuur met gevarieerde woningen die per stedenbouwkundige eenheid worden herhaald. De buurt bestaat onder andere uit de bebouwing aan de Coebelweg, Duke Ellingtonstraat en Noachstraat.
Bijzondere elementen zijn verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis) scholen en sportgebouwen. Bij deze afwijkende bebouwing varieert de massa en de uitwerking per pand of gebouw.
De waarde is vooral gelegen in de eenheid op schaal van de clusters en rijen in combinatie met de variatie op schaal van de wijk. De architectuur is verzorgd en gevarieerd. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het beheer van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan het behoud van samenhang in het afwisselende straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking en in het materiaal- en kleurgebruik.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Winkelcentrum de Luifelbaan ligt centraal in Zuidwest en bestaat uit een winkelgebied van één bouwlaag met daarboven en eromheen gevarieerde bebouwing met diverse functies. Een groot deel van het winkelcentrum is recent vernieuwd waarbij gebouwen met een zorgvuldige architectonische uitwerking zijn toegevoegd. Het gebied ligt aan de 5 Meilaan en bestaat onder andere uit de bebouwing aan de Segaarstraat en een deel van het 5 Meiplein, de Boshuizerlaan en de Van Randwijkstraat.
De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de individuele gebouwen en de grotendeels publieke functie van het gebied. De dynamiek van het gebied is na oplevering van het vernieuwde winkelcentrum laag.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld zonder grote dissonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Cronestein is een uitbreiding aan weerszijden van de Lammenschansweg met woonbuurten en bedrijventerreinen.
De woningen in de Fruitbuurt hebben een samenhangende compositie door herhaling van zowel woningtype als rijen en blokken. De rooi- en noklijnen zijn recht en de voorgevels zijn georiënteerd op de straat.
De rijwoningen hebben een eenvoudige opbouw van twee lagen met kap. Appartementengebouwen hebben een eenvoudige plattegrond en hoogstens vier lagen met kap.
De materialisering en detaillering zijn meestal eenvoudig en seriematig met grote variatie in uitwerking tussen de verschillende bouwperiodes. Samenhangend kleurgebruik is standaard.
De meer recente woningen op de inbreidingslocaties in de omgeving van de Mary Beystraat, de Smederijstraat en de Hans Flusstraat wijken hiervan af met een gevarieerde en gedifferentieerde opbouw. Appartementengebouwen staan in deze buurt in het algemeen vrij op de kavel en variëren in hoogte en vorm. De bebouwing is gericht op de belangrijkste openbare ruimte. De detaillering en het materiaalgebruik zijn verzorgd en samenhangend.
Het Lammenschanspark heeft een vrije en groene structuur met vrijstaande publieke gebouwen.
De relatief grootschalige gebouwen zijn vrijstaand en variëren in massa en opbouw. Ze zijn georiënteerd op de belangrijkste openbare ruimte waarbij de rooi- lijnen ten opzichte van elkaar verspringen. De gebouwen zijn individueel en gedifferentieerd met variërende plattegronden.
De opbouw varieert en bestaat in het algemeen uit een onderbouw van meerdere lagen met een plat dak.
De detaillering is meestal van een gemiddeld niveau. Materialen en kleuren zijn overwegend traditioneel. Kleuren zijn veelal rustig en sober, met hier en daar een accentkleur.
De rest van het gebied bestaat uit de bedrijventerreinen Cronestein, het Kanaalpark en de omgeving Rooseveltstraat.
De Fruitbuurt is een uitbreiding in meerdere fasen gebouwd waarin grondgebonden woningen in een sobere baksteenarchitectuur afgewisseld worden met gestapelde woningen aan de randen. De gebouwen zijn gegroepeerd in clusters en rijen langs smalle straten. Het gebied wordt onder andere begrensd door de Lammenschansweg, Veilingkade en Zoeterwoudseweg.
Uitzonderingen zijn de twee hoogbouwflats aan de Corbuloweg en de Plantijnstraat. Deze relatief grootschalige bebouwing is individueel en staat vrij op de kavel. Andere uitzondering is de gevarieerde bebouwing aan een deel van de Zoeterwoudseweg. Deze kleinschalige bebouwing heeft een individueel karakter en varieert in opbouw.
De waarde is vooral gelegen in het rustige beeld van de veelal smalle straten met het groen van de bomen en in voortuinen. De architectuur varieert per woningtype en is in het algemeen eenvoudig. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Uitzondering hierop is de inzet beheer met aandacht binnen de invloedssfeer van de Lammenschansweg. Het beleid is gericht op het behoud van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan het behoud van herhaling in rooilijnen en gevelindeling en samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het gebruik van materiaal en kleur.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Inbreidingslocaties Cronestein
Gebouwen oriënteren op de belang- rijkste openbare ruimte
De individuele woning binnen een cluster of rij is onderdeel van het geheel
Accenten in hoogte en vormgeving heb- ben een stedenbouwkundige aanleiding
De inbreidingslocaties van Cronestein zijn open en groene of waterrijke buurten en hebben een heldere structuur met gevarieerde woningen die per steden- bouwkundige eenheid worden herhaald. De buurten bestaan onder andere uit de bebouwing in de omgeving van de Mary Beystraat, de Smederijstraat en de Hans Flusstraat.
De waarde is vooral gelegen in de eenheid op schaal van de clusters en rijen in combinatie met de variatie op schaal van de wijk. De architectuur is verzorgd en gevarieerd. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het beheer van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan het behoud van samenhang in het afwisselende straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking en
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Het Lammenschanspark bestaat hoofdzakelijk uit sobere naoorlogse scholencomplexen die vrij staan in een stenige omgeving. Recente gebouwen zijn zorgvuldiger gedetailleerd dan oudere.
De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de individuele gebouwen en de grotendeels publieke functie van het gebied. De dynamiek van het gebied is laag.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het beheer van het afwisselende beeld zonder grote dissonanten tussen de individuele gebouwen. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De wijk Roomburg ligt aan de oostkant van de stad en bestaat uit losstaande deelgebieden met elk zijn eigen karakteristiek. De grootste waarde is de historische bebouwing van de Hoge Rijndijk.
De gevarieerde bebouwing aan de Hoge Rijndijk is voornamelijk geschakeld en in korte rijtjes gebouwd. In het gebied is sprake van enige functiemenging. De rooilijn van de bebouwing volgt de krommingen van de dijk en heeft kleine verspringingen. De opbouw is eenvoudig tot gedifferentieerd en bestaat veelal uit twee lagen en een kap.
De detaillering en het materiaalgebruik zijn meestal traditioneel, zorgvuldig en divers. Het kleurgebruik is ingetogen.
Het Waardeiland bestaat uit een verzameling van woonerven ontsloten door een meanderend stratenpatroon. Parken en waterlopen geven de buurt een zeer groen uiterlijk. Binnen een erf komt in het algemeen één woningtype voor met verspringende nok- en rooilijnen. Het beeld is gedifferentieerd door een wisselende oriëntatie van geschakelde woningen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte.
De opbouw van de woningen varieert, maar bestaat in het algemeen uit één of twee lagen met kap, waarbij verlengde daken en aanbouwen vaak voorkomen. De detaillering en het materiaalgebruik zijn meestal eenvoudig en seriematig met weinig accenten. Het kleurgebruik is van oorsprong ingetogen.
Meerburg en Rivierenwijk zijn uitbreidingen met voornamelijk rijen woningen van twee lagen met zadeldak en portiekflats in een sobere baksteenarchitectuur langs groene straten.
De woningbouw heeft een samenhangende compositie door herhaling van zowel woningtype als rijen en blokken. De rooi- en noklijnen zijn recht, de voorgevels zijn georiënteerd op de straat.
Rijwoningen hebben een eenvoudige opbouw van twee lagen met een zadeldak. Appartementengebouwen hebben een eenvoudige plattegrond en hebben meerdere lagen met een plat dak of flauw hellende kap.
De materialisering en detaillering zijn meestal eenvoudig en seriematig met weinig accenten. Samenhangend kleurgebruik is standaard.
De meer recente woningen in Roomburg wijken hiervan af met een gevarieerde en gedifferentieerde opbouw tot drie lagen met of zonder kap. Hoeken van rijen zijn vaak verbijzonderd met uitbouwen of een extra laag. Appartementen gebouwen staan in deze buurt in het algemeen vrij op de kavel en variëren in hoogte en vorm. De bebouwing is gericht op de belangrijkste openbare ruimte, waarbij de overgang tussen openbaar en privé zorgvuldig is vormgegeven en per rij of cluster in samenhang is. De detaillering en het materiaalgebruik zijn verzorgd en samenhangend.
Op de hoek van de Concordiastraat en Besjeslaan komt een woonwagenterrein en in de zuidwesthoek van het gebied ligt bedrijventerrein Roomburg.
De Hoge Rijndijk heeft gevarieerde (woon)bebouwing uit diverse periodes op een hoger gelegen stroomrug. Het gebied bestaat uit de bebouwing aan een deel van het Utrechtse Jaagpad en de Hoge Rijndijk en tussenliggende straten. Uitzonderingen zijn de panden met daarin winkels en bedrijven. Deze hebben veelal een afwijkende begane grond met luifels, zonwering, etalageruimte en reclameborden. Bijzonder element is het Park Die Leythe waar de individuele woningen rond een brink zijn gegroepeerd.
De waarde van het lint is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de gegroeide structuur met overwegend kleinschalige bebouwing. Diverse panden en ensembles zijn door hun ligging, vorm en bouwperiode cultuurhistorisch waardevol. Een deel hiervan is monument of in het bestemmingsplan aangewezen als beeldbepalend pand. Behoud en herstel van historische eigenschappen van deze panden is wenselijk.
De inzet voor welstand is beheer met aandacht. Het beleid is gematigd en gericht op behoud van variatie zonder verrommeling. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan het behoud van de hoofdoriëntatie van de bebouwing en het kleinschalige historische karakter, zonder wijzigingen en nieuw- bouw onmogelijk te maken.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Waardeiland is een groene woonbuurt, omgeven door en doordrongen met water, waarin woningen in baksteenarchitectuur zijn gegroepeerd in clusters en rijen langs groene straten. Het gebied wordt omsloten door de Oude Rijn, Nieuwe Rijn en het Rijn-Schiekanaal.
Uitzonderingen zijn de vrijstaande gebouwen zoals de villa en het appartementencomplex bij de jachthaven. Deze gebouwen hebben een individuele uitstraling en wijken af in massa, opbouw en vorm.
De waarde is vooral gelegen in de samenhang tussen de stedenbouwkundige eenheden met ieder hun eigen architectonische variaties. De architectuur is in het algemeen eenvoudig. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het behoud van enige samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De com- missie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang in het straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Meerburg en Rivierenwijk zijn open groene buurten, omgeven door en doordrongen met water en hebben een heldere structuur met gevarieerde woningen die per stedenbouwkundige eenheid worden herhaald. De wijk bestaat onder andere uit de bebouwing aan de Meerburgerkade, Zaanstraat, Spaarnestraat, en Lekstraat. Uitzonderingen zijn de vrijstaande woningen aan de Roomburgerweg en de Kasteelhof. Bijzondere elementen zijn verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis)scholen. Deze afwijkende bebouwing is individueel en staat meestal vrij op de kavel. De massa en uitwerking varieert per gebouw.
De waarde is vooral gelegen in de samenhang tussen de stedenbouwkundige eenheden met ieder hun eigen architectonische variaties. De architectuur is in het algemeen eenvoudig. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het behoud van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commis- sie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan samenhang in het straat- beeld op het niveau van de architectonische uitwerking en daarin het materiaal- en kleurgebruik betrekken.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Roomburg is een open, ruim opgezette wijk en heeft een heldere structuur met gevarieerde woningen die per stedenbouwkundige eenheid worden herhaald. De wijk ligt tussen park De Bult, het Rijn- en Schiekanaal, de Willem vander Madeweg en de Castellumweg.
Uitzonderingen zijn de vrijstaande woningen aan de Besjeslaan. Bijzondere elementen zijn de verspreid voorkomende wijkvoorzieningen als (basis)scholen. Deze afwijkende bebouwing is individueel en staat meestal vrij op de kavel. De massa en uitwerking varieert per gebouw.
De waarde is vooral gelegen in de eenheid op schaal van de clusters en rijen in combinatie met de variatie op schaal van de wijk. De architectuur is verzorgd en gevarieerd. De dynamiek van de wijk is gemiddeld en betreft veelal kleine wijzigingen als dakkappellen en uitbouwen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Het beleid is gericht op het beheer van de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. De commissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan het behoud van samenhang in het afwisselende straatbeeld op het niveau van de architectonische uitwerking en
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Het woonwagenterrein van Roomburg heeft een groen karakter met overwegend eenvoudige en vrijstaande bebouwing. Het terrein wordt begrensd door de Besjeslaan en de Concordiastraat.
De waarde is vooral gelegen in de eenvoudige opzet en bebouwing. Het terrein is enigszins naar binnen gekeerd. De dynamiek van dit terrein is na oplevering laag. De inzet voor welstand is terughoudend beheer. De commissie zal bij de advisering onder meer aandacht schenken aan het behoud van de terughoudende architectuur en landschappelijke inpassing.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Aanvullend op de gebiedsgerichte benadering is een andere peiler van de welstandsnota het thematische welstandsbeleid. De thematische welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen in gebieden met eenzelfde thema, zoals bedrijventerreinen en sportterreinen.
De thematische criteria zijn gebaseerd op het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk ‘zich moet gedragen’ om in zijn omgeving niet teveel uit de toon te vallen en welke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt. De thematische welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan.
Per hoofdthema is een samenhangend beoordelingskader opgesteld met daarin een korte beschrijving van het thema, waarbij aandacht wordt besteed aan de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, een typering van de bouwwerken, het materiaal- en kleurgebruik en de detaillering. Ook wordt een samenvatting gegeven van de te verwachten of gewenste ontwikkelingen en een waardering voor het gebied op grond van de belevingswaarde en eventuele bijzondere cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische werken. Dit is de grondslag voor het welstandsniveau, waarbij tevens de hoofdpunten voor de beoordeling worden genoemd. Eventuele uitzonderingen worden bij de deelthema’s genoemd.
Daarna volgen per deelthema de welstandscriteria, steeds onderverdeeld in criteria betreffende de relatie met de omgeving van het bouwwerk, de bouwmassa, de architectonische uitwerking, materiaal en kleur. Met de welstandscriteria kan de commissie zich binnen de grenzen van het bestemmingsplan een gewogen oordeel vormen. In aanvulling op de tekst zijn foto’s opgenomen, die een impressie van het deelthema geven.
Voor elk deelthema is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau sluit zoveel mogelijk aan bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen.
Voor ieder thema wenst de gemeente minstens een basiskwaliteit te handhaven. De thematische gebieden worden daarom terughoudend of met aandacht beheerd.
De bedrijventerreinen liggen verspreid over de stad en zijn op basis van de aanwezige bebouwingsstructuur en -typologie onder te verdelen in twee typen.
Traditionele bedrijventerreinen hebben veelal een eenvoudige hoofdstructuur met vrijwel aaneengesloten individuele bebouwing, waarvan de rooilijnen verspringen. De gebouwen zijn in het algemeen georiënteerd op de weg. Opslag in het zicht is geen uitzondering.
De loodsen en hallen bestaan uit minimaal één laag met een plat dak of flauw hellend zadeldak en zijn hoofdzakelijk functioneel. De opzet en architectonische uitwerking zijn meestal eenvoudig. Gebouwen zijn in het algemeen niet bijzonder representatief. Kantoren en entreepartijen vormen hier en daar een accent in gesloten gevels.
Materialen en kleuren zijn overwegend traditioneel. De gevels zijn uitgevoerd in plaatmateriaal of bak- of betonsteen. Het kleurgebruik is rustig en sober, waarbij lichte grijzen en baksteentinten het meest aanwezig zijn.
Moderne bedrijventerreinen hebben een heldere stedenbouwkundige opzet. De inrichting van de openbare ruimte is hier zorgvuldig, doelmatig en representatief. Groenelementen als bomen en groenstroken versterken dit. De kavels aan de randen van het gebied zijn kleiner dan die in het middengebied. Met name langs de randen liggen representatieve bedrijven.
De gebouwen zijn vrijstaand. Ze zijn georiënteerd op de weg en hebben een verspringende rooilijn. Representatieve ruimten en kantoorachtige delen liggen in het algemeen aan de voorzijde.
De bebouwing is bij voorkeur individueel en heeft een grote variatie in maat en schaal. De opbouw is eenvoudig en bestaat uit minimaal één laag met veelal een plat dak. Aan de randen staan ook hogere gebouwen. Ze bestaat uit loodsachtige volumes waarbij entreepartijen en kantoorgedeelten veelal vormgegeven zijn als accenten of zelfstandige volumes.
Gevels zijn representatief en hebben een eenvoudige detaillering. Bij gesloten gevels vormen entrees, representatieve ruimten en kantoorachtige delen accenten. Het materiaalgebruik is overwegend modern en duurzaam. Het kleurgebruik is ingetogen en in onderlinge samenhang.
Traditionele bedrijventerreinen
Traditionele bedrijventerreinen hebben een dichte bebouwingsstructuur met kleinschalige bedrijfshallen en enkele kantoorgebouwen en bedrijfswoningen. Ze zijn verspreid over de gemeente Leiden te vinden.
Bijzondere elementen op deze terreinen zijn de verspreid voorkomende woningen. Deze woningen zijn veelal individueel, maar korte rijen komen ook voor. Niet alle woningen worden nog bewoond.
De architectonische uitwerking en detail- lering zijn veelal zorgvuldig en sober
De volgende bedrijventerrein in Leiden hebben een overwegend traditionele opzet en invulling:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
De waarde is vooral gelegen in de heldere opzet en eenvoudige bebouwing die de functie weergeeft. De dynamiek van deze terreinen is gemiddeld tot hoog. De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Voor zover van toepassing worden grotere bouwplannen aan de uitgangspunten van vastgestelde beeldkwaliteitplannen getoetst. Het beleid is gericht op het beheer van de samenhang in de massa’s en het straatbeeld. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de samenhang in zowel de architectonische uitwerking als het gebruik van materiaal en kleur en de aansluiting van de bebouwing op de omgeving.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
Dichte bebouwingsstructuur met voor- namelijk kleinschalige bedrijfshallen
Rooilijnen kunnen verspringen ten opzichte van elkaar
Representatieve functies naar de straat richten
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Moderne bedrijventerreinen hebben een samenhangend beeld door een heldere steden- bouwkundige opzet met representatieve bedrijfsbebouwing aan brede en vaak groene lanen. Ze zijn verspreid over de gemeente Leiden te vinden.
De volgende bedrijventerrein in Leiden hebben een overwegend moderne opzet en invulling:
- -
- -
- -
De waarde is vooral gelegen in de ruime stedenbouwkundige opzet en de verschij- ningsvorm van de bebouwing. De dynamiek van deze terreinen is gemiddeld tot laag. De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Voor zover van toepassing worden grotere bouwplannen aan de uitgangspunten van vastgestelde beeldkwaliteitplannen getoetst. Uitzondering hierop is de inzet beheer met aandacht binnen de invloedssfeer van de Lammenschansweg, Plesmanlaan en Willem de Zwijgerlaan. Het beleid is gericht op het beheer van de samenhang in de massa’s en het straatbeeld. De commissie zal
bij de advisering met name aandacht schenken aan de samenhang in zowel de archi- tectonische uitwerking als het gebruik van materiaal en kleur en de aansluiting van de bebouwing op de omgeving.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Het groen speelt een bescheiden rol in de hoofdstructuur van Leiden, terwijl binnen het groen de bebouwing een bescheiden rol speelt. De grote groengebieden zijn onder te verdelen in sporten recreatieterreinen en het buitengebied. De grootste waarden zijn de recreatieve functie en de openheid van met name het buitengebied.
De sport- en recreatieterreinen verschillen in omvang. Ook de bijbehorende bebouwing verschilt in grootte en vormgeving. De terreinen zijn vrijwel altijd voorzien van een parkeerterrein.
In het algemeen bestaat de veelal geclusterde bebouwing uit een hoofdgebouw met meerdere bijgebouwen, die meestal vrij op het maaiveld staan en waarbij het hoofdgebouw gericht is op de belangrijkste openbare ruimte of het hoofd sportveld. De entree is georiënteerd op de weg en veelal vormgegeven als accent.
De gebouwen hebben een eenvoudige opbouw en bestaan in hoofdzaak uit een onderbouw van één tot twee lagen met een flauw hellende kap of plat dak. Hoewel de gebouwen verschillen van uiterlijk is de hoofdvorm helder en de architectuur en detaillering eenvoudig. Grote vlakken bestaan uit materiaal met een structuur zoals baksteen, houten betimmering of gevouwen staalplaat. De gevels van sporthallen zijn op het entreegedeelte na gesloten. Het kleurgebruik is ingetogen.
Het buitengebied van Leiden bestaat voornamelijk uit polderlandschap met gevarieerde bebouwing, voor een groot deel gegroepeerd in het lint langs het Rijn- Schiekanaal.
De bebouwing staat in het algemeen langs de hoofdontsluitingswegen en ligt meestal iets terug op ruime kavels. De vrijstaande bebouwing bestaat in hoofdzaak uit boerderijen, woningen en bedrijfsgebouwen. Hoofdgebouwen zijn met de voorzijde gericht op de weg. Rooilijnen volgen de weg en verspringen. De bedrijfs- gebouwen liggen meestal achter en soms naast de woongebouwen. Het erfdeel voor het bedrijfsgedeelte is vaak verhard.
De woningen zijn individueel en afwisselend. Woningen hebben een eenvoudige tot gedifferentieerde opbouw bestaande uit een onderbouw van één tot twee lagen met kap. Op-, aan- en uitbouwen komen veel voor en deze zijn in het alge- meen ondergeschikt aan de hoofdmassa. Gevels van woningen zijn veelal representatief. met name bij oudere woningen verticaal geleed met staande ramen.
De detaillering is zorgvuldig en gevarieerd, van eenvoudig tot rijk. Gevels van oudere woningen zijn voorzien van elementen als siermetselwerk, gevellijsten, wind- veren en dergelijke. De gevels van de woningen zijn van baksteen of vergelijkbaar steenachtig materiaal, daken zijn gedekt met pannen of riet.
Bedrijfsgebouwen hebben een eenvoudige opbouw van één tot twee lagen met een flauw hellend zadeldak op plat dak. Ook de detaillering en het materiaalgebruik is relatief sober.
Aanvragen voor de kleine bouwwerken op de volkstuincomplexen worden in het algemeen beoordeeld door de volkstuinverenigingen en zijn daarmee welstands- vrij. Een gezamenlijk gebouw bij de entree van het complex wordt echter wel aan de commissie voorgelegd en afhankelijk van de ligging beoordeeld aan de hand van de criteria voor sport- en recreatieterreinen of het buitengebied.
De sport- en recreatieterreinen met overwegend eenvoudige bebouwing en een groen karakter zijn verspreid over de gemeente Leiden te vinden.
De waarde is vooral gelegen in de heldere en eenvoudige opzet en bebouwing. De architectuur is terughoudend. De dynamiek van deze terreinen is laag en betreft voornamelijk kleine uitbreidingen zoals extra kleedruimten.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Uitzondering hierop is het gemeentelijk monument park Leidsche Hout, waar de inzet behoud is. Andere uit- zondering is het sportterrein Roomburg dat grenst aan het beschermd stadsgezicht Zuidelijke schil en daarom met aandacht wordt beheerd. Voor zover van toepassing worden grotere bouwplannen aan de uitgangspunten van vastgestelde beeldkwaliteitplannen getoetst. Het beleid is gericht op het beheer van de openheid van de gebieden en de eenvoudige bebouwing. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan het behoud van de terughoudende architectuur.
Bouwplannen worden in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Het buitengebied van Leiden bestaat voornamelijk uit polderlandschap met gevarieerde bebouwing, voor een groot deel gegroepeerd in het lint langs het Rijn- Schiekanaal. De bebouwing bestaat voor het overgrote deel uit boerderijen, woningen en bedrijfsgebouwen.
Uitzondering is de strook seriematige woningen zonder kap aan de Vrouwenweg waar de individuele woning onderdeel van de rij is. Bijzonder element is het klooster aan de Kruisherenweg.
In de toekomst zal een deel van het buitengebied getransformeerd worden tot bedrijventerrein en woongebied. Tot die tijd is de waarde vooral gelegen in de afwisselende lintbebouwing en de openheid van het omringende landschap. In het gebied komen diverse cultuurhistorisch waardevolle gebouwen voor als (voormalige) boerderijen en het voormalige klooster aan de Vrouwenweg. De dynamiek van het gebied is gemiddeld en betreft voornamelijk kleine uitbreidingen.
De inzet voor welstand is terughoudend beheer. Voor zover van toepassing worden grotere bouwplannen aan de uitgangspunten van vastgestelde beeldkwaliteitplannen getoetst. Uitzondering is de inzet beheer met aandacht voor de lintbebouwing aan de Vlietweg. Het beleid is gericht op het beheer van de openheid van het gebied en het behoud van de variatie in bebouwing. De commissie zal bij de advisering met name aandacht schenken aan de mate van afwisseling en individualiteit in de massa in combinatie met een terughoudende vormgeving en traditioneel gebruik van materialen en kleuren.
Bouwplannen worden in samenhang met de wijkbeschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Net als te onderscheiden gebieden en thema’s zijn er voor elke gemeente ook specifieke gebouwen of gebouwtypen. Zo zijn er gebouwtypen of bouwwerken te benoemen die zo gebiedseigen zijn, een specifieke functie hebben of beeldbepalend zijn dat daarvoor afzonderlijke criteria kunnen worden opgesteld. De objectgerichte welstandscriteria moeten worden gezien als de gewenste eigenschappen van het bouwplan.
Objectgerichte welstandscriteria zijn van toepassing op:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Alle bouwwerken op de terreinen van volkstuincomplexen zijn welstandsvrij, met uitzondering van de hoofdgebouwen. Welstandsvrij is daarnaast de inrichting van de openbare ruimte,geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van 3,00 m, waaronder banken, stallingsmogelijkheden voor fietsen en speeltoestellen.
Een dakopbouw is een verdieping op een gebouw waarbij een nieuwe ruimte ontstaat of een bestaande ruimte wordt vergroot. Het doel van een dakopbouw is het bruikbaar woonoppervlak te vergroten en de lichttoetreding te verbeteren. Dakopbouwen zijn vrijwel altijd zichtbaar vanuit de openbare ruimte en voor het straatbeeld zeer bepalend. Met het plaatsen van een dakopbouw verandert het profiel van de woning: de nok- of gootlijn wordt (plaatselijk) verschoven.
Bij woningen met een zadeldak is een enkelzijdige nokverhoging aan de achterzijde het uitgangspunt. Op platte daken ligt de dakopbouw bij voorkeur terug ten opzichte van de voorgevellijn of loopt hier schuin van weg. Op deze wijze blijft de invloed op het straatbeeld en de kapvorm beperkt.
Bij meerdere dakopbouwen op één doorgaand dakvlak streeft de gemeente naar een herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. Herhaling brengt bij seriematige woningbouw rust en samenhang in een rij. Door nokverhogingen over de gehele woningbreedte toe te passen, kunnen deze aan elkaar gekoppeld worden zodat uiteindelijk over een hele rij een nieuwe aaneengesloten nok kan ontstaan.
De waarde van dakopbouwen is vooral gelegen in een verhoging van het woongenot. Dakopbouwen zijn echter meestal geen verrijking van het straatbeeld. Wanneer het mogelijk is, zal de commissie dan ook adviseren de nokverhoging aan de achterzijde van de woning aan te brengen. Tweezijdige dakopbouwen op zadeldaken zijn niet toegestaan. Daarnaast zal de commissie adviseren om dakopbouwen op platte daken terug te leggen en schuin weg te laten lopen ten opzichte van de voorgevel.
Enkele dakopbouwen vormen door hun hoogwaardige architectuur wel een verrijking van het betreffende pand en het straatbeeld: de zogenaamde parels op het dak. Deze dakopbouwen verschillen per pand en worden alleen toegepast in gebieden met een pandsgewijze opbouw zoals de binnenstad.
De inzet voor welstand is gelijk aan de inzet in het betreffende gebied. De criteria van het betreffende gebied zijn aanvullend van toepassing.
Voor zover er door het college van burgemeester en wethouders trendsetters zijn of worden vastgesteld, kunnen deze als alternatief voor de welstandstoets worden gehanteerd. In alle andere gevallen wordt het betreffende bouwplan aan de com- missie voorgelegd. Informatie over trendsetters is verkrijgbaar bij het servicepunt bouwen en wonen.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
overige dakopbouwen in stijl en afwerking terughoudend uitvoeren en afstemmen op het hoofdgebouw, of uitvoeren in een hoogwaardige architectuur met een toe- gevoegde waarde voor de onderbouw en omgeving (deze zogenaamde parels op het dak worden beoordeeld aan de hand van de algemene welstandscriteria)
- -
- -
- -
Op verschillende plekken in de gemeente liggen woonschepen, zoals langs de Haagweg, Haarlemmerweg, Herensingel, Schelpenkade, het Utrechts Jaagpad en Rogier van Otterloopad. De meeste woonschepen in Leiden zijn woonarken. Een klein deel is nog in de vaart en wordt in de criteria aangeduid als woonvaartuig.
De woonschepen liggen langs kades die soms in gebruik zijn als tuin, terras of opslagplaats.
Bij de woonarken is de woonfunctie duidelijk afleesbaar. De hoofdvorm is eenvoudig en helder geleed. De hoofdmassa heeft één, soms twee lagen met een plat dak of licht hellende kap. De beëindiging van het hoofdvolume is vaak benadrukt door bijvoorbeeld een overstek. Detaillering, materiaal-en kleurgebruik zijn eenvoudig en zorgvuldig. De gevels zijn veelal bekleed met houten beschot en de daken gedekt met bitumen.
Woonvaartuigen zijn van oorsprong schepen met momenteel wonen als hoofdfuntie. De vaartuigen hebben heldere belijningen en veelal een leeg voor- en achterdek. De hoofdmassa heeft één laag. De detaillering is zorgvuldig. De meest voorkomende materialen zijn hout, staal en glas. De platte tot licht hellende daken zijn veelal gedekt met zink, lood of bitumen. Het materiaal-en kleurgebruik is ingetogen en afgestemd op het oorspronkelijke uiterlijk van het schip en het omringende land- schap. Het schip is door kleine aanpassingen voor wonen geschikt gemaakt en kan nog zelfstandig varen. Het oorspronkelijke uiterlijk van het scheepstype is meestal nauwelijks gewijzigd.
De waarde is vooral gelegen in het afwisselende beeld van de oevers met variërende woonschepen. Door de hoeveelheid schepen en het gebruik van de oevers staat de ruimtelijke eenheid van kades en water en de beleving van het water vanaf de oever soms onder druk. Het beleid is dan ook gericht op inpassing van de woonschepen in de omgeving en het behoud van doorzichten op het water.
De inzet voor welstand is gelijk aan de inzet in het betreffende gebied. De criteria van het betreffende gebied zijn aanvullend van toepassing.
Op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening is voor woonschepen een lig- plaatsvergunning vereist. In deze verordening worden voor het verkrijgen van deze vergunning nadere eisen gesteld aan de ligging van het schip, en veiligheid bij gebruik.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
In veel kamerverhuurgebouwen is het verplicht een tweede vluchtroute te hebben. Meestal maakt een vluchttrap of -ladder deel uit van deze vluchtroute. Ook bordessen en balkons komen vaak voor. Voor het aanbrengen hiervan is een omgevingsvergunning nodig.
Vluchttrappen komen in vele soorten en maten voor. De uitvoering varieert van eenvoudig tot zorgvuldig.
Als materiaal wordt vaak staal of aluminium toegepast. De relatief grove detaillering van aluminium constructies maken dit materiaal minder geschikt voor gebouwen met een verfijnde architectuur. De gebruikte kleuren zijn veelal ingetogen.
De waarde van vluchttrappen is vooral gelegen in het veiligheidsaspect. Vluchttrappen zijn veelal toevoegingen in een andere architectuur dan het hoofd- gebouw. Bij de welstandsbeoordeling kan dit, met name bij monumentale panden, tot knelpunten leiden.
De voorkeur is daarom om de massa zo slank mogelijk uit te voeren met een terug- houdende architectonische uitwerking. Als dit niet mogelijk is, is vormgeving als toegevoegd zelfstandig element in hoogwaardige architectuur een alternatief.
De inzet voor welstand is gelijk aan de inzet in het betreffende gebied. De criteria van het betreffende gebied zijn aanvullend van toepassing.
In het Modellenboek vluchttrappen wordt een handreiking gegeven aan eigenaren die hun kamerverhuurgebouwen aan de veiligheidseisen moeten laten voldoen. Hier wordt met name aandacht besteed aan de mogelijkheden bij monumentale en beeld- bepalende panden.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Reclame is een publieke aanprijzing van een bedrijf, een product of een dienst. Voor reclame is in een aantal gevallen een omgevingsvergunning nodig. Een welstandsbeoordeling maakt deel uit van deze vergunningprocedure.
Reclames op borden, lichtreclames, spandoeken en vlaggen bepalen in hoge mate de beleving van de openbare ruimte. Reclames in gebieden met commerciële functies kunnen op zijn plaats zijn en de visuele aantrekkingskracht van de omgeving verhogen, maar kunnen daar qua vormgeving, omvang en hoeveelheid ook afbreuk aan doen. In andere gebieden zijn (bepaalde) reclames ongewenst.
De inzet voor welstand is gelijk aan de inzet in het betreffende gebied. De criteria van het betreffende gebied zijn aanvullend van toepassing.
Voor de Binnenstad is het Modellenboek Gevelreclames en Uitstallingen Binnenstad Leiden’ opgesteld. Dit beleid geldt ook voor de op bladzijde 80 specifiek benoemde straten in de zuidelijke schil.
Bouwplannen die voldoen aan de uitgangspunten in dit modellenboek worden niet aan de commissie voorgelegd, mits zij buiten de invloedssfeer van een Rijksmonument blijven.
Bij de beoordeling van bouwplannen buiten de binnenstad wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Algemene vormgeving en maatvoering
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Reclame is een publieke aanprijzing van een bedrijf, een product of een dienst. Voor reclame is in een aantal gevallen een omgevingsvergunning nodig. Een welstandsbeoordeling maakt deel uit van deze vergunningprocedure.
Reclames op borden, lichtreclames, spandoeken en vlaggen bepalen in hoge mate de beleving van de openbare ruimte. Reclames in gebieden met commerciële functies kunnen op zijn plaats zijn en de visuele aantrekkingskracht van de omgeving verhogen, maar kunnen daar qua vormgeving, omvang en hoeveelheid ook afbreuk aan doen. In andere gebieden zijn (bepaalde) reclames ongewenst.
De inzet voor welstand is gelijk aan de inzet in het betreffende gebied. De criteria van het betreffende gebied zijn aanvullend van toepassing.
Voor het plaatsen van reclame, niet zijnde een bouwwerk, is een aparte regeling in de Algemene Plaatselijke Verordening opgenomen.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
- -
Algemene vormgeving en maatvoering
- -
- -
- -
Aanvulling vormgeving en maatvoering bedrijfs- en kantoorgebouwen
- -
- -
- -
- -
Aanvulling vormgeving en maatvoering vrijstaande reclamezuilen
- -
- -
- -
- -
- -
Een zonnepaneel is een paneel dat zonne-energie omzet in elektriciteit.
Een zonnecollector is een apparaat dat zonlicht omzet in warmte. Beide objecten zijn vormen van duurzame energie. Zonnepanelen en –collectoren worden vrijwel altijd aangebracht op daken en kunnen zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte en daar- mee medebepalend voor het straatbeeld.
Zonnepanelen en zonnecollectoren (hierna kortweg zonnepanelen) op daken kunnen een goede bijdrage leveren aan energiebesparing. Voor de plaatsing van zonnepanelen is in de meeste gevallen geen omgevingsvergunning en dientengevolge een wel- standstoets meer nodig. Dit geldt echter niet voor gebieden die tot rijksbeschermd stadsgezicht behoren: dit zijn in Leiden de binnenstad en de wijken in de Zuidelijke Schil.
Voor zover een vergunning voor het plaatsen van zonnepanelen blijkens de vergunningcheck op www.omgevingsloket.nl vereist is, is plaatsing hiervan niet in strijd met redelijke eisen van welstand als deze uitgevoerd wordt conform de ‘richtlijnen voor zonnepanelen en –collectoren bij monumenten en binnen beschermd stadsgezicht’ (zie bijlage 2).
In een historische omgeving hebben zichtbare zonnepanelen een grote invloed op het straatbeeld en de samenhang van het stadsgezicht. De uitstraling van het zonne- paneel met het contrasterende materiaal tast het historische dakaanzicht sterk aan.
Het uitgangspunt van de richtlijnen is dan ook dat zonnepanelen in een beschermd stadsgezicht of op een monument niet zichtbaar zijn vanuit openbaar toegankelijk gebied. Bij panden gelegen in een beschermd stadsgezicht en bij monumenten weegt de zichtbaarheid van de panelen vanuit de openbare ruimte en de inpassing van zonnepanelen bij de architectuur van het pand zwaarder dan de optimale plaatsing van de panelen. Dit kan tot gevolg hebben dat het rendement minder hoog is omdat de panelen niet optimaal op de zon zijn georiënteerd.
Aanvragen bij monumenten of in beschermd stadsgezicht worden voorgelegd aan de commissie, die bij de beoordeling gebruik zal maken van de richtlijnen. Er kunnen altijd object- of locatiespecifieke omstandigheden zijn die aanleiding geven om af te wijken van de gestelde richtlijnen. Daarbij kan worden gedacht aan complexgewijze toepassing, stadsvernieuwing, nieuwbouw, bijzondere monumenten en bij het toepassen van producten voor opvang van zonne-energie waarvan de verschijningsvorm is aangepast aan de bestaande dakbedekking. De commissie hanteert daarbij de bestaande beeldwaarden en fysieke waarden van een pand en de gebieds- gerichte criteria als uitgangspunt.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de ‘richtlijnen voor zonnepanelen en –collectoren bij monumenten en binnen beschermd stadsgezicht’ (zie bijlage 2).
In de meeste gebieden kunnen zonnepanelen zonder omgevingsvergunning geplaatst worden. In de gebieden Binnenstad en Zuidelijke schil gaat dit op voor panelen op het achterdakvlak dat niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd is. Een omgevingsvergunning is in deze twee gebieden wel vereist voor zonnepanelen op platte daken en voor- en zijdakvlakken en kan alleen verstrekt worden op voorwaarde dat de panelen niet zichtbaar zijn vanuit openbaar toegankelijke ruimte (Dakvlaktype 1). Uitzondering op deze voorwaarde vormen de panden (Dakvlaktype 2 en 3)) zoals aangegeven op de kaart Z/20/1524572. In de bijlage staan de criteria vermeld die gelden voor de verschillende Dakvlaktypes.
Het begrip zichtbaarheid wordt bepaald aan de hand van een zichtlijn die de zichtbare gedeeltes van het dakvlak aanduidt. Een zichtlijn wordt bepaald vanuit de openbare ruimte, zowel aan de voor-, zij- als achterkant het pand. De lijn wordt genomen vanaf de gevelwand aan de overzijde van de straat (bij voortuinen vanaf de grens van de openbare ruimte) of het openbaar gebied (met een maximale afstand van 35 meter) op 1,80 meter hoogte naar de goot.
Hiermee is de zichtbaarheid vooraf te bepalen en wordt dit ook toetsbaar. Voor de afstand van de zichtlijn wordt een maximum gehanteerd. Hierdoor wordt het ook mogelijk om op panden aan parken en de singel zonnepanelen aan te brengen. De invloed op het gevelbeeld is beperkt als de panelen pas op grote afstand zichtbaar zijn.
In de bijlage staan de richt- en zichtlijnen inclusief illustraties vermeld voor verschillende typen daken:
- -
- -
- -
- -
en voor situaties waarin al dan niet sprake is van tegenover liggende bebouwing.
Rolhekken, rolluiken en luiken
Rolhekken, rolluiken en luiken zijn voorzieningen om gebouwen tegen inbraak en vandalisme te beschermen.
Deze voorzieningen kunnen de omgeving een rommelig aanzien geven. Daarom stimuleert de gemeente in de eerste plaats het toepassen van alternatieve oplossingen zoals geweldbestendig glas of elektronische beveiligingssystemen. Voor woningen is het toepassen van rolhekken, luiken en rolluiken vergunningsvrij, met uitzondering van woningen in de beschermde stadsgezichten. Als deze voorzieningen in deze gebieden aangebracht worden op gevels van woningen die gekeerd zijn naar open- baar toegankelijk gebied, moet daar wel een vergunning voor verstrekt worden. De gemeente streeft ernaar dat rolhekken, luiken en rolluiken de uitstraling van overige gebouwen niet negatief beïnvloeden.
Bij de beoordeling van bouwplannen wordt in samenhang met de beschrijving getoetst aan de hand van de volgende criteria:
- -
- -
- -
Onder bouwwerken op horecaterrassen worden vaste zijschermen en vaste banken verstaan. Voor de plaatsing hiervan is een omgevingsvergunning nodig. Een wel- standsbeoordeling maakt deel uit van de vergunningsprocedure.
Centraal staat dat de bouwwerken op terrassen niet het zicht op en de beleving van de directe omgeving wegnemen of ernstig hinderen. Welstand beoordeelt aan de hand van de hierna volgende criteria of hieraan is voldaan.
Bij de beoordeling van bouwwerken op horecaterrassen wordt getoetst aan de hand van de volgende criteria.
- -
- -
Algemene vormgeving en maatvoering
- -
- -
- -
- -
- -
de kleurstelling van bouwwerken op horecaterrassen dient in een gedekte tint te zijn uitgevoerd
- -
ter toelichting: kleuren dienen in harmonie met de omgeving te zijn, zonder teveel contrast, dus geen felle, schreeuwerige, knallende en/of fluorescerende kleuren Goed voorbeeld is de standaardkleur voor objecten in de openbare ruimte RAL 7016 (donkergrijs), de donkergroene kleur van de Leidse Lantaarn of de kleuren uit het Leids kleurenpalet van historische gebouwen in de binnenstad.
- -
De nadere toelichting inclusief foto’s van voorbeelden van wat wel dan wel niet de bedoeling is van bouwwerken op horecaterrassen is opgenomen in bijlage 3 – Objectgerichte welstandscriteria voor bouwwerken op horecaterrassen.
Bijlage 1 Verklarende woordenlijst
Aanbouwen grondgebonden ondergeschikte toevoeging van één bouwlaag aan een gevel van een hoofdgebouw
Aangekapt met kap bevestigd aan dakvlak
Achterkant de achtergevel, het achtererf en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde niet direct grenst aan de weg of openbaar groen.
Afdak dak dat is aangebracht tegen een muur of gebouw om tegen neerslag te beschermen
Authentiek overeenstemmend met het oorspronkelijke, origineel, eigen ken- merken dragend, oorspronkelijk
Band horizontale versiering in de gevel in afwijkend materiaal, meestal natuur- steen of baksteen
Banier een verticale reclame-uiting van doek aan de onder- en bovenkant beves- tigd aan de gevel
Bedrijfsbebouwing gebouwen ten behoeve van bedrijven zoals hallen, werkplaatsen en loodsen; hebben meestal een utilitair karakter
Beschermd dorps- of stadsgezicht gebied dat vanwege de ruimtelijke of cultuurhistorische waarde is aangewezen tot beschermd gebied krachtens de Monumentenwet
Betimmering afwerking van een wand met planken, schroten of rabatdelen
Bestemmingsplan door de gemeenteraad vastgesteld plan waarin gebruik van grond en bebouwingsvoorschriften zijn vastgelegd
Bijgebouw ondergeschikt gebouw dat bij een hoofdgebouw hoort en los van het hoofdgebouw op het erf of kavel staat; meestal bedoeld als schuur, tuinhuis of garage
Blinde muur of gevel gevel of muur zonder raam, deur of andere opening
Borstwering lage dichte muur tot borsthoogte
Boeibord opstaande kant van een dakgoot of dakrand, meestal uitgevoerd in hout of plaatmateriaal
Boerderij gebouw of gebouwen op een erf met een (oorspronkelijk) agrarische functie en het daarbij horende woonhuis waaronder de stolp, kop-hals-romp en andere typen
Bouwblok een aan alle zijden door straten en wegen begrensde groep gebou- wen, die een stedenbouwkundige eenheid vormt
Bouwlaag verdieping van een gebouw, door vloeren of balklagen begrenst
Bovenbouw het bovendeel van een gebouw; heeft meestal betrekking op de schuine kap van een huis met de daarbij behorende kopgevels
Buitengebied buiten de bebouwde kom gelegen gebied, ook wel landelijk gebied genoemd
Bungalow meestal vrijstaande woning waarvan alle vertrekken op de begane grond zijn gesitueerd
Buurtschap verzameling woningen of boerderijen buiten de bebouwde kom
Carport afdak om de auto onder te stallen, meestal bij een woning
Dak afdekking van een gebouw, vlak of hellend, waarop dakbedekking is aange- bracht
Dakhelling de hoek van het dak ten opzichte van een horizontale vlak
Dakkapel uitbouw op een hellend dakvlak
Dakopbouw een toevoeging aan de bouwmassa door het verhogen van de nok van het dak, die het silhouet van het oorspronkelijke dak verandert
Dakraam raam in een hellend dak
Deelplan een stedenbouwkundig plan, waarin een stuk van een wijk of stad gedetailleerd is uitgewerkt
Detail ontmoeting van verschillende bouwdelen zoals gevel en dak of gevel en raam
Detaillering uitwerking, weergave van de verschillende onderdelen of aanslui- tingen
Drager en invulling de drager is de constructie van een gebouw, waaraan de invulling is toegevoegd om te beschermen tegen weer en wind (heeft vooral betrekking op gebouwen uit de jaren vijftig en zestig, waarbij het verschil tussen drager en invulling werd gebruikt om de woning in een groot gebouw of rij huizen te onderscheiden)
Ensemble architectonisch en stedenbouwkundig compositorisch geheel van meerdere panden
Erf het perceel achter de voorgevelrooilijn exclusief hoofdgebouwen en eventuele zij- en achterpaden
Erker ondergeschikte toevoeging van ten hoogste één bouwlaag aan de gevel van een gebouw, meestal uitgevoerd in hout en glas
Flat groot kantoor- of woongebouw met meerdere verdiepingen
Galerij gang aan de buitenkant van een (flat)gebouw die toegang verschaft tot de afzonderlijke woningen
Geleding verticale of horizontale indeling van de gevel door middel van insprin- gingen
Gepotdekseld gedeeltelijk over elkaar gespijkerde planken om inwatering tegen te gaan
Gevel buitenmuur van een gebouw (afhankelijk van de plaats de voor-, zij- of achtergevel)
Gootklos in de muur bevestigd stuk balk ter ondersteuning van een goot
Groengebied gebied met veel beplanting zoals parken, plantsoenen, sportter- reinen en natuurgebieden
Hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken
Hoogbouw gebouwen van meer dan vier lagen
Individueel gebouw zelfstandig, op zichzelf staand gebouw
Industriebebouwing gebouwen met een industriële bestemming
Industriegebied gebied bestemd voor de vestiging van industrie
Kavel grondstuk, kadastrale eenheid
Kern centrum van een dorp of stad
Klossen uit de muur stekende houten of gemetselde blokjes ter ondersteuning van uitstekende onderdelen van een gebouw zoals dakgoten
Kop in het algemeen gebruikt om de smalle kant van een rechthoekige vorm aan te duiden, bijvoorbeeld bij een gebouw
Kroonlijst de horizontale beëindiging van een gevel, bij de overgang naar het dak, vaak voorzien van geprofileerde delen en andere decoratieve elementen
Laagbouw gebouwen van één of twee lagen
Lak afwerklaag van schilderwerk
Landelijk gebied zie buitengebied
Latei draagbalk boven gevelopening
Lessenaardak dak met één hellend, niet onderbroken, dakvlak
Lichtkoepel raamconstructie in een plat dak, in de vorm van een koepel
Lijst een al dan niet versierde en geprofileerde rand als bekroning van de boven- zijde van een gevel
Lineair rechtlijnig, langgerekt
Lint langgerekte weg met daarlangs bebouwing
Luifel een plat uitgebouwd afdak, vaak boven een deur
Maaiveld bovenzijde van het terrein dat een bouwwerk omgeeft, de grens tus- sen grond en lucht
Mansardekap dakvorm waarbij het onderste deel van het dak steiler is dan het bovenste deel waardoor een geknikte vorm ontstaat
Markies een zonnescherm van doek bestaande uit u-vormige houten elementen, waarover een doek is gespannen
Massa volume van een gebouw of bouwdeel
Metselverband het zichtbare patroon van metselwerk
Middelhoogbouw gebouwen van drie of vier lagen
Middenstijl verticaal deel in het midden van een deur- of raamkozijn
Monument aangewezen onroerend goed als bedoeld in artikel 3 van de Monumentenwet 1988, zoals deze luidt op het tijdstip van het in ontwerp ter inzage leggen van het ontwerp van dit plan of aangewezen onroerend goed als bedoeld in de gemeentelijke Monumentenverordening
Negge het vlak of de maat tussen de buitenkant van de gevel en het kozijn Nok
horizontale snijlijn van twee dakvlakken, de hoogste lijn van het dak
Omgevingsvergunning vergunning als bedoeld in artikel 44, eerste lid van de Woningwet
Onderbouw het onderdeel van een gebouw; heeft meestal betrekking op de begane grond van een huis met een zadeldak
Ondergeschikt voert niet de boventoon Ontsluiting
de toegang tot een terrein of een gebouw Oriëntatie de
richting van een gebouw Oorspronkelijk origineel,
aanvankelijke vorm, authentiek Orthogonaal rechthoekig
Overstek bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel
Paneel rechthoekig vlak, geplaatst in een omlijsting
- a.
- b.
Penant een deel van de gevel zonder ramen: het gedeelte tussen de kozijnen of tussen een kozijn en het geveleinde
Plaatmateriaal bouwmateriaal dat in plaatvorm geleverd wordt, zoals hout
(triplex en multiplex), kunststof (onder andere trespa) of staal (vlak of met profiel)
Planmatige bebouwing groep gebouwen herkenbaar uitgevoerd volgens een vooraf opgesteld plan
Plint een duidelijk te onderscheiden horizontale lijn aan de onderzijde van een gebouw
Portiek gemeenschappelijk trappenhuis
Pui deel van de gevel ter hoogte van de begane grond
Pyramidedak dak bestaande uit vier gelijk hellende vlakken die elkaar boven- aan in een punt ontmoeten
Renovatie vernieuwing van een gebouw
Rijtjeshuis huis als onderdeel van een reeks aaneengebouwde, gelijkende woningen
Rollaag horizontale rij stenen boven een gevelopening of aan de bovenzijde van een gemetselde wand
Rooilijn lijn die de grens aangeeft waarbinnen gebouwd mag worden
Sanering herinrichting door middel van sloop en vervangende nieuwbouw
Schilddak dak met vier hellende vlakken waarvan twee grote en twee kleine vlakken
Schuur bijgebouw ten behoeve van opslag
Situering de plaats van een bouwwerk in zijn omgeving
Speklaag lichte band van natuursteen of zandsteen als afwisseling in baksteen- metselwerk
Stads- en dorpsvernieuwing maatregelen voor de verbetering of vervan- ging van bebouwing en de openbare ruimte daaromheen
Stijl architectuur of vormgeving uit een bepaalde periode of een bepaalde stro- ming
Textuur de voelbare structuur van een materiaal (bij metselwerk dus de oneffen- heden van de steen en het voegwerk)
Uitbouw aan het gebouw vastzittend ondergeschikt bouwwerk dat rechtstreeks vanuit het gebouw toegankelijk is
Volant een vrijhangende strook doek aan een markies of knikarmscherm die onderdeel van het scherm is
Voorgevellijn denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een bouwwerk
Voorkant de voorgevel, het voorerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor- zover die zijde direct grenst aan de weg of openbaar groen
Windveer plank aan weerskanten van een pannendak, bevestigd langs de bui- tenste rij pannen
Wolfseind meestal een zadeldak waarvan één of beide dakschilden op de kop een afgeknot dakschild heeft
Zadeldak dak met twee tegenoverliggende dakvlakken die bij de nok samenko- men
Zijgevellijn denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een bouw- werk
Bijlage 2 ZONNE-ENERGIE IN HISTORISCHE CONTEXT
Richtlijnen voor zonnepanelen- en collectoren bij monumenten en binnen beschermd stadsgezicht. Voor deze richtlijnen is ondestaande indeling gebruikt:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Ongewenste situaties (i.v.m. zicht- baarheid vanuit de openbare ruimte, te dicht bij de dakrand, glimmende paneelranden en o.a. niet aaneen- gesloten geplaatst in een eenduidig patroon, evenwijdig met de dakrand)
Energiebesparing in een historische omgeving
Zonnepanelen en zonnecollectoren op daken kunnen een goede bijdrage leveren aan energiebesparing. In een historische omgeving hebben ze echter vaak ook een grote invloed op het straatbeeld en de samenhang van het stadsgezicht. De uitstraling van het zonnepaneel/collector (hierna kortweg zonnepanelen) met het contrasterende materiaal tast het historische dakaanzicht sterk aan. Maar de wens om ook binnen beschermd stadsgezicht en bij monumenten dergelijke energiebesparende maatregelen te nemen, neemt toe. Ook in een historische context moet energiebesparing mogelijk zijn. Daarom hebben wij richtlijnen ontwikkeld voor plaatsing van zonnepanelen binnen beschermd stadsgezicht en bij monumenten.
Het uitgangspunt is dat zonnepanelen niet zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte. Bij panden gelegen in een beschermd stadsgezicht en bij monumenten weegt de zichtbaarheid van de panden vanuit de openbare ruimte en de inpassing van zonnepanelen bij de architectuur van het pand zwaarder dan de optimale plaatsing van de panelen. Dit kan tot gevolg hebben dat het rendement minder hoog is omdat de panelen niet optimaal op de zon zijn georiënteerd.
De zichtbaarheid wordt bepaald aan de hand van een zichtlijn die de zichtbare gedeeltes van het dakvlak aanduidt (zie definitie zichtlijn). Hierdoor is de zichtbaarheid voor de burger vooraf te bepalen en wordt dit ook toetsbaar. Voor de afstand van de zichtlijn wordt een maximum gehanteerd. Hierdoor wordt het ook mogelijk om op panden aan parken en de singel zonnepanelen aan te brengen. De invloed
op het gevelbeeld is beperkt als de panelen pas op grote afstand zichtbaar zijn
Binnen het Beschermd stadsgezicht binnenstad zijn panden aanwezig met een beperkte cultuurhistorische waarde en een geringe bijdrage aan het historisch stadsbeeld. Binnen het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil geldt een ruimer regime voor zonnepanelen (uitgezonderd de aanwezige monumenten). Op deze panden zijn, onder voorwaarden, ook zonnepanelen toegestaan die zichtbaar zijn vanaf de openbare weg. Daarnaast blijven voor dit dakvlaktype de Aanvullende criteria (p.218 en verder) voor de niet-zichtbare dakdelen van toepassing. Deze objecten (Dakvlaktype 2) zijn aangegeven op de kaart Z/20/1524572. Op deze kaart zijn tevens aangegeven de bestaande nieuwbouw, gebouwen met grote platte daken en stadsvernieuwing (Dakvlaktype 3). Ook hier 5/8 blijven naast de uitbreiding van mogelijkheden voor het plaatsen van zichtbare panelen, de Aanvullende criteria (p.218 en verder) voor de niet-zichtbare dakdelen van toepassing.
Ondanks de richtlijnen kunnen er altijd object- of locatiespecifieke omstandigheden zijn waarom plaatsing van een zonnepaneel niet, of juist wel, aanvaardbaar kan zijn en zijn er mogelijkheden om af te wijken van de gestelde richtlijnen. Zulke omstandigheden zijn bijvoorbeeld geïntegreerde toepassing bij nieuwbouw, complexgewijze toepassing bij stadsvernieuwing en plaatsing bij bijzondere monumenten. De welstands- en monumentencommissie hanteert daarbij de bestaande beeldwaar den en fysieke waarden van een pand en de gebiedsgerichte criteria als uitgangspunt voor de beoordeling.
Beschermd stadsgezicht binnenstad
Het historisch daklandschap van de binnenstad is vanaf enkele plekken in de stad goed te zien, zoals vanaf de Burcht. Zonnepanelen die niet zichtbaar zijn vanaf de straat, zijn mogelijk vanaf deze openbaar toegankelijke locaties wel zichtbaar. Positief hieraan is dat het voor het publiek zichtbaar is dat zonne-energie gecombineerd kan worden met historisch erfgoed. Nadeel is dat het historisch daklandschap teveel verstoord kan worden door de hoeveelheid zonnepanelen. De Burcht is een bijzondere historische locatie in de stad. Daarom geldt voor de panden rondom de Burcht (zie bijlage), dat per pand bekeken moet worden of er mogelijkheden zijn voor het aanbrengen van zonnepanelen.
Beschermd stadsgezicht zuidelijke schil
Binnen het beschermd stadsgezicht Zuidelijke Schil is veel bebouwing voorzien van langskappen en dakkapellen. Naast de dakvlakken die niet zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, kunnen bijvoorbeeld de dakkapellen, ook aan de voorgevel, goed benut worden voor het plaatsen van zonnepanelen. Ook platte daken van garages en bijgebouwen, ook als deze aan openbaar gebied grenzen, zijn geschikt voor zonnepanelen.
Bij monumenten zijn naast de visuele eisen ook de technische aspecten van belang. De bevestiging van de panelen, de benodigde installaties en het leidingwerk zijn onderdelen die zorgvuldig ingepast moeten worden. Geadviseerd wordt om in het geval van een monument altijd vooroverleg te hebben met de gemeente.
Er zijn verschillende typen zonnepanelen en –collectoren in de handel. De elementen hebben verschillende eigenschappen, waaronder de afmetingen en de verschijningsvorm. Om verrommeling van het dakvlak tegen te gaan, wordt in de richtlijnen aangegeven dat per dakvlak maximaal 1 type zonnepaneel en 1 type zonnecollector geplaatst kan worden. De panelen moeten ook aaneengesloten gelegd worden. Bepaalde dakvlakken kunnen zichtbaar zijn vanaf grote afstand (meer dan 35
meter), zoals bijvoorbeeld mansardekappen. Op dergelijke daken kunnen op één dakvlak geen zonnepanelen en -collectoren gecombineerd worden, omdat dit zichtbaar zal zijn in het silhouet van het pand. Dakkapellen hebben maar een beperkt oppervlak, om verrommeling tegen te gaan is het bij dakkapellen ook niet mogelijk om de verschillende typen te combineren.
Als alternatief voor het beperkt toepassen van zonnepanelen op een niet zichtbaar dakvlak is het mogelijk zonnepanelen een integraal onderdeel te laten uitmaken van de architectuur van het pand. Er komen steeds meer producten op de markt voor
de opvang van zonne-energie waarvan de verschijningsvorm is aangepast aan de bestaande dakbedekking. Deze producten zijn toepasbaar mits de welstands- en monumentencommissie positief adviseert over de gekozen oplossing op basis van de bestaande beeldwaarden en fysieke waarden van het pand en de gebiedsgerichte criteria.
Panelen kunnen geplaatst worden op het dakvlak maar ook in het dakvlak. Bij monumenten en bij historische gebouwen binnen het beschermd stadsgezicht is het uitgangspunt om de panelen óp het dakvlak te plaatsen zodat het dakvlak en de dakbedekking zo min mogelijk worden aangetast en de ingreep reversibel is.
Om een evenwichtige verdeling te houden van het dakvlak is het van belang dat de positie van de panelen wordt afgestemd met de aanwezige elementen in het dakvlak zoals dakramen, dakkapellen en schoorstenen en er voldoende afstand wordt gehouden tot de dakranden.
Uitgangspunt is dat de montage reversibel is en het aantal bevestigingspunten beperkt wordt. Bij dakpannen en leien worden de panelen bevestigd middels dak- haken en een klikprofiel. Bij een zinken roevendak worden profielen over de roeven aangebracht of klikpunten óp de roeven. Voor hellende daken geldt een maximale montagehoogte van 8 cm boven de dakbedekking of het dakvlak tussen de roeven. Op platte daken kunnen de panelen plat gelegd worden of onder een hoek middels een framewerk, met een beperking van de hoogte bij platte daken tot 30 cm boven de dakrand. Bij monumenten is het bovendien van belang dat de bestaande dak- constructie sterk genoeg is en er geen versteviging noodzakelijk is. De bevestigingspunten moeten afgestemd worden op de bestaande onderliggende constructie.
De benodigde overige installaties, zoals een boiler, omvormer etc. dienen intern geplaatst te worden. Bij monumenten dienen de locatie en het leidingverloop in overleg met monumentenzorg te worden bepaald.
Een zichtlijn wordt bepaald vanuit de openbare ruimte, zowel aan de voor-, zij- als achterkant het pand. De lijn wordt genomen vanaf de gevelwand aan de overzijde
van de straat (bij voortuinen vanaf de grens van de openbare ruimte) of het openbaar gebied (met een maximale afstand van 35 meter gemeten vanaf de gevels van het pand) op 1,80 meter hoogte naar de goot. Dit wordt vanaf alle zijden herhaald om zo alle zichtlijnen in beeld te brengen. Als de belending meer dan 1 meter lager is, wordt de zichtlijn genomen ter plaatse van de goot van het lagere belendende pand. De lijn wordt geprojecteerd op het dakvlak, het dakvlak boven de lijn is het gedeelte dat zichtbaar kan zijn en uitgesloten wordt voor plaatsing van panelen.
Met de aanwezigheid van bomen wordt geen rekening gehouden bij het bepalen van het zichtbare deel van het dak. Bij locaties met lange zichtlijnen vanaf meerdere standpunten, zoals kades, pleinen en brede kruisingen of locaties waarbij geen over- liggende gevelwand aanwezig is, moet per pand specifiek worden bekeken wat de zichtbare dakvlakken zijn en kan de standaard zichtlijn niet gehanteerd worden.
Aanvullende mogelijkheden binnen het beschermd stadsgezicht
Panden (Dakvlaktype 2) zoals aangegeven op kaart Z/20/1524572
Zonnepanelen op een hellend dakvlak, zichtbaar vanaf de openbare weg zijn toegestaan op deze panden mits deze aan de volgende voorwaarden voldoen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Panden (Dakvlaktype 3) zoals aangegeven op kaart Z/20/1524572
Zonnepanelen op een hellend dakvlak, zichtbaar vanaf de openbare weg zijn toegestaan op deze panden mits deze aan de volgende voorwaarden voldoen
- •
- •
- •
- •
- •
Panden waarop legaal zonnepanelen zijn aangebracht, op een hellend dakvlak, al dan niet zichtbaar vanaf de openbare weg, vóór de datum van aanwijzing van het beschermd stadsgezicht waarin deze gelegen zijn (Leiden binnen de Singels 12-08-1981, Leiden Zuidelijke Schil 13-04-2011)
Het is toegestaan bestaande panelen te vervangen door nieuwe zonnepanelen mits aan deze aan de volgende voorwaarden voldoen
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Zonnepanelen op een mansardekap zijn toegestaan mits deze aan de volgende voorwaarden voldoen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Zonnepanelen op een plat dak zijn toegestaan mits deze aan de volgende voorwaarden voldoen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Zonnepanelen op een dwarskap en schilddak zijn toegestaan mits deze aan de volgende voorwaarden voldoen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Zonnepanelen op dakkapellen met een plat dak zijn toegestaan mits deze aan de vol- gende voorwaarden voldoen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Het rood gearceerde gebied is zeer goed zichtbaar vanaf de Burcht en van belang voor de beleving van de Burcht. Dit deel van de stad, aan de voet van de burchtheu- vel behoort tot de oudere middeleeuwse delen van Leiden. Voor dit gebied geldt een restrictie voor het aanbrengen van zonnepanelen. De opgestelde richtlijnen zijn in dit gebied niet zomaar te hanteren. Overleg met monumentenzorg is noodzake- lijk om per specifieke situatie eventuele mogelijkheden te bepalen.
Bijlage 3 Bouwwerken op terrassen
Bijlage 3 bevat objectgerichte criteria voor de volgende bouwwerken op terrassen:
- •
- •
Vaste zijschermen - voorbeelden
Vaste zijschermen - onwenselijke situaties
Vaste zijschermen - wenselijke situaties
Als er naar aanleiding van de indeling twijfel bestaat in welk gebied een gebouw thuishoort, zal de commissieop basis van de beschrijvingen en afbeeldingen aangeven welke criteria van toepassing worden geacht.
NZ: noordzijde NOZ: noordoostzijde OZ: oostzijde NWZ: noordwestzijde WZ: westzijde ZOZ: zuidoostzijde
ZZ: zuidzijde ZWZ: zuidwestzijde
Aagje Dekenstraat 9A Aalberseplein 12B Aalmarkt 1A Aalscholveroord 5B Aaltje Noordewierlaan 10C Aardbeipad T1
Aarstraat 12C Abraham Crijnssenstraat 3C Abraham Kuyperplein 12B Abrikozenweg T1
Acaciastraat 2C Admiraal Banckertweg T1
Adriaan Pauwstraat 6A Aerent Bruunstraat 10C Agaatlaan
- NZ tussen Opaalstraat en Smaragdlaan T3
- ZZ tussen Opaalstraat en Smaragdlaan 8D
- ZWZ tussen Smaragdlaan en Turkooislaan 8D Agatha van Alkemadestraat 9A Agrippinastraat 12D Aidapad 10C Akeleituin 5B Akenwerf 5B Akkerhof 10B Akkerhoornbloem 5B Albert Verweijstraat 10B Albertine Agnesstraat 3C Albinusdreef 7B Aletta Jacobslaan 12B Alexander Dubcekplaats 8A Alexander Gogelstraat 3D Alexanderstraat 3B Alexandrine Tinneplein 9A Alida Buitendijkpad 9A Aloëlaan 3B Alpenroos 5B Amaliastraat 3D
Amalrikplaats 8A Ambonstraat 3A Ambrosiadal 5B Amethisthof 8D Ampèrestraat 3D Amphorapad T1
Amstelstraat 12C Amsterdamse Jofferspad 9A Ananasweg T1
Andries Schotkade 2C Anjelierstraat 2C
Anna Maria van Schuurmanstraat 9A
Anna Teding van Berkhoutstraat 9A
Arend Roelandsteeg 1A Arendshorst
Bernardijn ten Zeldamstraat 9A
Bernhardkade 3B Bernhardstraat
- OZ tussen Hoge Rijndijk en Park die Leythe 12A
- WZ tussen Park die Leythe en Minervalaan 12D
- WZ tussen Merelstraaten Rijnlands Revalidatie Centrum 6A
- OZ tussen Merelstraat en Rijnlands Revalidatie Centrum 6B
- ZZ tussen RijnlandsRevalidatie Centrum en Wassenaarseweg 6B
- NOZ tussen Oegstgeesterweg en Bonaventura College 6B
- ZWZ tussen Bonaventura College en Rijnsburgerweg 6A
- NOZ tussen Broekpolder en Gooimeerlaan 5B
- ZWZ tussen Gooimeerlaan en spoorlijn T1
Catharina Maartendochtershof 3B
Catharina van Tussenbroekpad 9A
- NOZ tussen Haagweg en Telderskade T3
- OZ tussen Telderskade en J. Poststraat 10E
- ZOZ tussen J. Poststraat en Voorschoterweg 10C
- WZ tussen Haagweg en Voorschoterweg 10C
Clariet Kok-van Alphenstraat 9A
- NZ tussen Duke Elllingtonstraat en Boshuizer Watering 10D
- ZZ tussen Boshuizer Watering en Cornelis Schuytlaan 10C
De Meij van Streefkerkstraat 2C
De Rode 5B De Ruijterstraat 3B
- NOZ tussen Haagse schouwweg en Vierlinghlaan 8D
- NWZ tussen Haagse schouwweg en Agaatlaan T3
- ZOZ tussen Vierlinghlaan en Churchillbrug 8C
- ZWZ tussen Agaatlaan en Churchillbrug 8D
- NOZ tussen Daendelsstraat en Koningstraat 3D
- ZWZ tussen Koningstraat en Maresingel 3B
Esther de Boer-van Rijkstraat 9A
Eva van Hoogeveenshof 1A Evertsenpad T1
Floresstraat 3A Floris Versterlaan
- NZ tussen Jacob Catslaan en Vossiusplein 8C
- NZ tussen Vossiusplein en Vondellaan 8E
- NZ tussen Telderskade en Segaarstraat 10B
- ZZ tussen Segaarstraat en Vijf Meilaan 10E
- NZ tussen Veluwmeerlaan en Stinksloot 5B
- ZZ tusen Hallenweg en Willem de Zwijgerlaan 3C
- ZOZ tussen Stinksloot en Hallenweg T2
- NOZ tussen Brandweer en Stinksloot T1
- WZ tussen Hooigracht en Uiterstegracht 1A
- tussen Uiterstegracht en Vestestraat 1B
- tussen Vestestraat en Langestraat 1A
- OZ tussen Langestraat en Lakenplein 1B
- NZ tussen Plesmanlaan en Van Ravelingenstraat 8E
- NWZ tussen Van Ravelingenstraat en Tennis-, en Squashcentrum 8E
- NOZ tussen Van Ravelingenstraat en Doctor Lelylaan 8D
- tussen Doctor Lelylaan en Hoge Morsweg T3
- tussen Tennis-, en Squashcentrum en Rhijnhofweg
- tussen Hoge Morsweg en Rijndijk 8A
- ZOZ tussen Rijndijk en Stevenshofdreef 9A
- ZWZ tussen Rijndijk en Stevenshofdreef T1
- NZ tussen Oude Herengracht en Zijlpoort 1A
- ZOZ tussen Minnebroersgracht en Binnenoostsingel 1B
- ZZ tussen Kalvermarkt en Minnebroersgracht 1A
Henriëtte van der Meystraat 9A
- NZ tussen Kalvermarkt en Waardkerkstraat 1B
- ZZ tussen Waardkerkstraat en Nieuwe Rijn 1A
- NZ tussen Doezastraat en Koninginnelaan 2B
- ZZ tussen Koninginnelaan en Vrijheidslaan 2C
- OZ tussen Albinusdreef en Leids Universitair MC 7B
- WZ tussen Leids Universitair MCen Darwinweg 7A
- OZ tussen Roomburgerweg en Willem van der Madeweg 12A
- WZ tussen Plantagelaan en Roomburgerweg 2A
- WZ tussen Hooigracht en Uiterstegracht 1A
- OZ tussen Uiterstegracht en Vestestraat 1B Irenestraat 3B Isoldehof 10C Ixiadal 5B
Joost Frans van der Lindenpoort 1A
Julianakade 3B Julianastraat 3B
- NOZ tussen Zweilandlaan en Eijmerspoelstraat 6B
- NZ tussen Eijmerspoelstraat en Faljerilstraat 6B
- ZZ tussen Eijmerspoelstraat en Faljerilstraat 6A
- ZWZ tussen Faljerilstraat en Rijnsburgerweg 6A
- OZ tussen IJsselmeerlaan en Horstenrode 5A
- WZ tussen Horstenrode en Gooimeerlaan 5B
- NZ tussen Willem de Zwijgerlaan en Schapenwei 3C
- tussen Schapenwei en Driemanschapskade 3D
- ZZ tussen Driemanschapskade en Maresingel 3B
- NZ tussen Willem de Zwijgerlaan en Ringkade 3C
- ZOZ tussen Ringkade en Herensingel 3A
- ZWZ tussen Ringkade en Herensingel 3B
- NZ tussen Haarlemmerweg en Lammermarkt 1C
- ZZ tussen Lammermarkt en Oude Singel 1A
- NZ tussen Cruquiuslaan en Leeghwaterstraat 8E
- ZZ tussen Leeghwaterstraat en Morsweg 8C
- NZ tussen Zoeterwoudesingel en spoorlijn 2C
- WZ tussen spoorlijn en Veilingkade T1
- ZOZ tussen spoorlijn en Plantijnstraat T1
- ZZ tussen Veilingkade en Lammerbrug 11A Lammermarkt
- NWZ tussen Nieuwe Beestenmarkt en Zamenhofstraat 1C
- ZWZ tussen Nieuwe Beestenmarkt en Zamenhofstraat 1A
- OZ tussen Zamenhofstraat en Volmolengracht 1C
- NWZ tussen Volmolengracht en Zandstraat 1C
- ZWZ tussen Volmolengracht en Zandstraat 1A
- OZ tussen Zandstraat en Houtmarkt 1C Langestraat
- NZ tussen Korte Langestraat en Waardkerkstraat 1B
- OZ tussen Waardkerkstraat en Nieuwe Rijn 1B
- WZ tussen Waardkerkstraat en Nieuwe Rijn 1A
Lodewijk van Deijsselstraat 10B
- NOZ tussen Zweilandlaan en Eijmerspoelstraat 6B
- ZZ tussen Eijmerspoelstraat en Bonaventura College 6B
- NZ tussen Eijmerspoelstraat en Bonaventura College 6A
- ZWZ tussen Bonaventura College en Rijnsburgerweg 6A
- WZ 4B Marktsteeg 1A Marnixstraat
- NOZ tussen Daendelsstraat en Molenstraat 3B
- NWZ tussen Daendelsstraat en Molenstraat 3D
- ZZ tussen Molenstraat en Maresingel 3B
Minet Storm-van der Chijspad 9A
- NZ tussen Schuttersveld en Molenmuseum ‘De Valk’ 1A
- ZZ tussen Molenmuseum ‘De Valk’ en Lammermarkt 1C
- NOZ tussen Vijf Meiplein en J. Poststraat 10C
- NWZ tussen Vijf Meiplein en J. Poststraat 10E
- ZZ tussen J. Poststraat en De Bazelstraat 10C
- NOZ tussen Rijnsburgersingel en Plesmanlaan 4B
- ZZ tussen Plesmanlaan en Morsweg 4A
- NZ tussen Marowijnepad en Timorstraat 3C
- ZZ tussenTimorstraat en Atjehstraat 3A N
- NZ tussen Marepoortkade en Lammermarkt 1C
- ZZ tussen Lammermarkt en Oude Singel 1A Nieuwe Rijn
- OZ tussen Hoogstraat en Oranjegracht 1B
- NOZ tussen Hofdijck en Spoor T4
- NWZ tussen Hofdijck en Spoor T3
- ZOZ tussen Spoor en Willem de Zwijgerlaan 3B
- ZWZ tussen Spoor en Willem de Zwijgerlaan 4B Oesterbank
- NZ tussen Langegracht en Baatstraat 1C
- ZZ tussen Baatstraat en Oude Singel 1A
- WZ tussen Beestenmarkt en Klokpoort 1A
- OZ tussen Klokpoort en Houtmarkt 1C
- NOZ tussen Jacob Catslaan en Eerste Leidse
- ZWZ tussen Eerste Leidse Schoolvereniging en Lage Morsweg 8C
- NOZ tussen Morssingel en Pesthuislaan 7B
- NWZ tussen Pesthuislaan en A44 7A
- WZ tussen A44 en IngenieurG. Tjalmaweg T4
- ZZ tussen Morssingel en A44 8E
Rietveldpad 10C Rigolettohof 10C
Rigolettohof 10C Rijksweg 11 T4
- ZWZ tussen A44 en Haagse Schouwweg T1
- ZWZ tussen Haagse Schouwweg en spoor 9A
- NZ tussen Nieuwe Rijn en Hoge Rijndijk 12A
- NOZ tussen Hoge Rijndijk en Julius Caesarlaan 12C
- OZ tussen ulius Caesarlaan en Drususlaan 12D
- ZZ tussen Drususlaan en Roomburgerpad T2
- NOZ tussen Telderskade en Vrijheidslaan 11B
- NWZ tussen Telderskade en Lasserstraat 10B
- WZ tussen Lasserstraat en Kuipers-Rietbergstraat 10E
- ZOZ tussen Vrijheidslaan en Voorschoterweg T1
- ZWZ tussen Kuipers-Rietbergstraat en Voorschoterweg
Ruime Consciëntiestraat 1A Rupsenpad 5B
Scheringstraat 1A Schermerhornpad 12B
Sint Janshof 1A Sint Jorissteeg 1A Sint Maartenstraat 3C
- NZ tussen Hoge Morsweg en Agaatlaan T3
- ZZ tussen Hoge Morsweg en Agaatlaan 8D
- ZZ tussen Agaatlaan en Aquamarijnstraat 8D
- NZ tussen Stadhouderslaan en Leuvenstraat 2B
- ZZ tussen Leuvenstraat en Herenstraat 2C
- NWZ tussen Churchilllaan en Boshuizerkade T3
- ZWZ tussen Churchilllaan en Boshuizerkade 10E
- tussen Boshuizerkade en Rooseveltstraat 10B
- OZ tussen Rooseveltstraat en Rijn-Schiekade 11B
Theo Mann-Bouwmeesterstraat 9A
- OZ tussen Boshuizerkade en spoor 10B
- NWZ tussen Churchilllaan en Terh Haarkade 10A
- ZWZ tussen Churchilllaan en Boshuizerkade T3
- NZ tussen Oude Rijn en Ingenieurs Driessenstraat 1A
- ZWZ tussen Ingenieurs Driessenstraat en Nieuwe Rijn 1A
- ZOZ tussen Ingenieurs Driessenstraat en Nieuwe Rijn
van der Blom-Vijlbriefstraat 9A
- NZ tussen Oude Rijn en Ingenieurs Driessenstraat 1A
- ZWZ tussen Ingenieurs Driessenstraat en Nieuwe Rijn
- ZOZ tussen Ingenieurs Driessenstraat en Nieuwe Rijn
- OZ tussen Churchilllaan en Vrijheidslaan
- WZ tussen Trompweg en Churchilllaan 10C
- NZ tussen Plesmanlaan en G. Brandtstraat 8E
- OZ tussen G. Brandtstraat en P.C. Hooftlaan 8E
- ZZ tussen P.C. Hooftlaan en Damlaan 8C
- WZ tussen G. Brandtstraat en Damlaan 8C
Voorjaarszegge 5B Voorschoterweg
- NO tussen Rooseveltstraat en Trekvlietbrug T1
- ZO tussen Rooseveltstraat en Trekvlietbrug
- NW tussen De Korte Vliet en Rooseveltstraat
- ZW tussen De Korte Vliet en Rooseveltstraat T1
- NZ tussen Vijf Meilaan en Zoeterwoudseweg 11B
- ZZ tussen Vijf Meilaan en Zoeterwoudseweg T1
- OZ tussen Zoeterwoudseweg en Herenstraat 11B
Waardkerkplein 1A Waardkerksteeg
Walraven van Hallstraat 10C Warmonderweg
- ZZ ten westen van Albinusdreef 7A
- ZZ ten oosten van Albinusdreef 7B
- NZ ten westen van Nachtegaallaan T4
- NZ ten oosten van Nachtegaallaan 6B
Wilhelmina Schweickhardtplein 9A
- NZ tussen Hoge Rijndijk en Drususlaan 12D
- NWZ tussen Drususlaan en Heinikenpad T2
- NWZ tussen Langegracht en Baatstraat 1A
- NOZ tussen Langegracht en Baatstraat 1C
- ZZ tussen Baatstraat en Oude Singel 1A
- NOZ tussen Vrijheidslaan en Veilingkade
- ZOZ tussen Veilingkade en Corbuloweg 11A
- WZ tussen Vrijheidslaan en Corbuloweg T1
- NZ tussen Kalvermarkt en Minnebroersgracht 1A
- NOZ tussen Minnebroersgracht en Fransiskanerbrug
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2020-342501.html