Gemeenteblad van Nijmegen
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Nijmegen | Gemeenteblad 2019, 141792 | Beleidsregels |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Nijmegen | Gemeenteblad 2019, 141792 | Beleidsregels |
Beleidsregels voor grondgebonden woningen
Hoofdstuk I Algemene bepalingen
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen heeft op 28 mei 2019 besloten de beleidsregels voor grondgebonden woningen vast te stellen. Deze beleidsregels gelden voor categorieën gevallen waarin voor planologische gebruiksactiviteiten een omgevingsvergunning kan worden verleend en hebben alleen betrekking op grondgebonden woningen.
De beleidsregels hebben betrekking op de bevoegdheid van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) j°. bijlage II, artikel 4 Besluit Omgevingsrecht (Bor).
Deze beleidsregels hebben alleen betrekking op de volgende planologische afwijkingsmogelijkheden, indien en voor zover ze kunnen worden toegepast bij grondgebonden woningen:
2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 9 Bor, voor zover het betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten, al dan niet in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten;
Voor alle overige planologische afwijkingsmogelijkheden op grond van artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 Bor e.v. zijn deze beleidsregels niet van toepassing en zal er ad hoc beoordeeld worden of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan of beheersverordening.
Hoofdstuk II Inleidende regels
een bijgebouw dat direct grenst aan een aan- of uitbouw en niet tevens aan het hoofdgebouw. Voor een aangebouwd bijgebouw geldt de definitie van een bijgebouw, met uitzondering van de eis van vrijstaandheid. Wanneer een aangebouwd bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van volgens het bestemmingsplan of deze beleidsregels toegelaten aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.
aan huis verbonden beroepsactiviteiten
een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Prostitutie is uitgesloten.
aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten
het verlenen van diensten en/of;
het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) en/of;
het voeren van de administratie van bedrijfsactiviteiten die (behoudens genoemde administratieve werkzaamheden) niet ter plaatse worden uitgeoefend;
het verstrekken van logies en ontbijt (bed and breakfast);
waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in of bij de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend. Een seksbedrijf is uitgesloten.
onder bebouwde kom wordt verstaan: het gehele grondgebied van de gemeente Nijmegen voor zover gelegen ten zuiden van de rivier de Waal met uitzondering van de Ooyse Schependom. Het grondgebied van de gemeente Nijmegen ten noorden van de rivier de Waal alleen indien en voor zover er sprake is van ‘samenhangende (woon)bebouwing’ (hiervan is tevens sprake indien een ontwerp van een bestemmingsplan dat samenhangende (woon)bebouwing mogelijk maakt ter inzage is gelegd).
bestaande bouwwerken: een legaal bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;
bestaand gebruik: het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.
een, vrijstaand, in functioneel en bouwkundig opzicht aan het hoofdgebouw ondergeschikt gebouw op hetzelfde bouwperceel, dat op de grond staat. Onder een functioneel ondergeschikt gebouw wordt verstaan een gebouw dat bedoeld en ingericht is ten behoeve van (huishoudelijke) berging, hobby- en/of stallingsruimte. Als een vrijstaand bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van volgens het bestemmingsplan of deze beleidsregels toegelaten aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Daar waar gesproken wordt over de ‘eerste bouwlaag’ wordt bedoeld de bouwlaag op (dan wel bij benadering op) de begane grond. De ‘tweede bouwlaag’ is de bouwlaag direct boven de ‘eerste bouwlaag’.
een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, bestemd voor een grondgebonden woning met bijbehorende bebouwing en de direct daarbij gelegen gronden die in feitelijk opzicht zijn ingericht ten dienste van het gebruik van deze grondgebonden woning en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.
N.B. dit betekent dat gronden met bestemmingen zoals Bos, Groen, Natuur, Verkeer en Water in de regel niet tot het bouwperceel behoren.
het deel van het bouwperceel gelegen achter de voorgevellijn, waarop volgens het bestemmingsplan of deze beleidsregels hoofdgebouwen zijn toegestaan. Gronden waarop op grond van artikel 5 nummer 7 van de stedenbouwkundige matrix uitbreiding van de hoofdbebouwing is toegestaan, maken onderdeel uit van het bouwvlak.
een dakkapel is een uitbouw in een schuin dakvlak, waardoor stahoogte ter plaatse verkregen wordt, voorzien van een verticaal raamkozijn, een dakvlak en zijwanden. Een dakkapel wordt geplaatst in een schuin dakvlak. Dat wil zeggen dat er rondom de dakkapel sprake moet zijn van een dak (met uitzondering van dakkapellen vanuit de nok). Wanneer een voorgevel gedeeltelijk wordt doorgebouwd boven de goot dan is er geen sprake van een dakkapel maar van een dakopbouw. Ook wanneer het bouwwerk boven de bestaande nok uitkomt is er sprake van een dakopbouw.
een uitbreiding op een bestaand dak. Bij platte daken: het gedeelte van een gebouw boven het oorspronkelijke platte dakvlak, uitgevoerd als kap of extra bouwlaag. Bij schuine kappen: een toevoeging aan een schuin dakvlak, niet zijnde een dakkapel, bedoeld om de woonruimte te vergroten, waarbij er tevens sprake kan zijn van een nokverhoging.
de gronden van het bouwperceel gelegen buiten het bouwvlak, niet zijnde tuin en veelal gelegen achter de achtergevellijn. Welk deel van het bouwperceel erf is en waar de grens tussen erf en tuin ligt, wordt bepaald aan de hand van de stedenbouwkundige matrix, die onderdeel is van deze beleidsregels.
een grondgebonden woning is een woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de woonlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een op de grond gelegen tuin en/of erf. Een grondgebonden woning staat, figuurlijk gezien, tegenover gestapelde woningen.
intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.
de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie of tot het verrichten van seksuele handelingen voor een ander tegen betaling of uit het bedrijfsmatig aanbieden van vertoningen van erotisch-pornografische aard in een seksinrichting tegen betaling. Onder een seksbedrijf wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een escortbedrijf of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar.
Bij de toepassing van deze beleidsregels wordt als volgt gemeten:
de buitenwerks gemeten oppervlakte van de verticale projectie van alle, al dan niet met vergunning gebouwde, in een nader aan te geven gebied aanwezige bouwwerken, met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals pompputten, luifels en balkons. Ondergrondse bouwwerken worden meegerekend.
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies en antennes.
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies en antennes.
de plaats waar het peil in het kader van deze beleidsregels wordt gemeten, wordt als volgt bepaald:
voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een (al dan niet openbare) weg grenst: de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan de hiervoor bedoelde weg grenst: de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;
voor bouwwerken onder het maaiveld, het peil van het bijbehorende bovengrondse hoofdgebouw;
in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
Hoofdstuk III Algemene beleidsregels
Deze beleidsregels hebben alleen betrekking op grondgebonden woningen. Ten aanzien van niet-grondgebonden woningen en/of activiteiten bij grondgebonden woningen die plaatsvinden buiten het bouwperceel, zal er ad hoc beoordeeld worden of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan. De beleidsregels hebben alleen betrekking op de stedenbouwkundige aspecten. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning zal een ruimtelijke afweging worden gemaakt waarbij ook andere aspecten een rol kunnen spelen (zoals op grond van de Wet geluidhinder, Wet luchtkwaliteit en het Besluit externe veiligheid inrichtingen). Ook kunnen evidente privaatrechtelijke belemmeringen en illegale situaties aanleiding zijn tot het weigeren van de omgevingsvergunning en zal aan de algemene regelingen in het bestemmingsplan moeten zijn voldaan (bijvoorbeeld de gebiedsaanduidingen geluidzone-industrie en milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied of de parkeerregels).
Als er sprake is van beschermde monumenten dient eerst toetsing plaats te vinden aan het belang van de monumentenzorg. Het gaat daarbij om rijksmonumenten (gebouwde monumenten, archeologische monumenten) en objecten waarvoor een vergunning ingevolge de gemeentelijke Monumentenverordening vereist is (gemeentelijk monumenten, bouwhistoriemonumenten, stadsbeeldobjecten, identiteitsbepalende objecten). Als sprake is van een rijksbeschermd stadsgezicht of een gemeentelijk beschermd stadsbeeld, dient eerst toetsing plaats te vinden aan het belang van dat beschermd stadsgezicht respectievelijk beschermd stadsbeeld. Als, gelet op voornoemde belangen, vergunningverlening niet mogelijk is, zal de omgevingsvergunning worden geweigerd. Er zal dan niet buitenplans worden beoordeeld of een vergunning kan worden verleend.
ls er sprake is van dubbelbestemmingen (bijvoorbeeld met betrekking tot archeologie, cultuurhistorie, landschap, waterkering of een hoogspanningsverbinding) en als de aanvraag valt binnen de reikwijdte van de binnenplanse afwijkingsvoorschriften, dan wordt op basis van die voorschriften beslist of er al of niet een vergunning wordt verleend. Als zo’n binnenplanse vergunning niet kan worden verleend, dan zal de omgevingsvergunning worden geweigerd. Er zal dan niet buitenplans worden beoordeeld of een vergunning kan worden verleend. Echter als de aanvraag valt buiten de reikwijdte van de binnenplanse afwijkingsvoorschriften in dubbelbestemmingen, dan wordt ad hoc beoordeeld of buitenplans vergunningverlening mogelijk is. In die buitenplanse afweging wordt de aanvraag eerst getoetst aan de belangen van archeologie, cultuurhistorie, landschap e.d. Als bij deze toetsing blijkt dat door vergunningverlening deze belangen worden geschaad, dan zal de omgevingsvergunning worden geweigerd. Als bij deze toetsing blijkt dat door vergunningverlening deze belangen niet worden geschaad, zal toetsing plaatsvinden aan de stedenbouwkundige aspecten.
In artikel 2.1, lid 1, aanhef en onder c Wabo is aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, of een beheersverordening (…). In artikel 2.12, lid 1, aanhef en onder a, onder 2, is aangegeven dat een omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen. In bijlage II Bor zijn categorieën van gevallen aangewezen waarin:
- voor bouwactiviteiten, planologische gebruiksactiviteiten en activiteiten met betrekking tot een beschermd monument geen omgevingsvergunning is vereist;
- voor planologische gebruiksactiviteiten een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2° Wabo kan worden verleend.
Deze beleidsregels hebben alleen betrekking op de volgende planologische afwijkingsmogelijkheden, genoemd in artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 Bor e.v. indien en voor zover ze kunnen worden toegepast bij grondgebonden woningen:
- 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 1 Bor;
- 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 3 Bor, voor zover het betreft, openlucht zwembaden, jacuzzi’s en gebouwde vijvers;
- 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 4 Bor;
- 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 9 Bor, voor zover het betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten, al dan niet in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten;
- 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 11 Bor, voor zover betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten voor een termijn van ten hoogste tien jaar.
In aanvulling op het gestelde in deze beleidsregels kan omgevingsvergunning worden verleend als er wordt voldaan aan een nieuw bestemmingsplan dat in procedure is. Een bestemmingsplan is in procedure vanaf de dag waarop het (voor)ontwerp bestemmingsplan ter inzage ligt, tot het moment dat deze in werking treedt.
In die gevallen waarin de exacte ligging van het hoofdgebouw binnen een bouwperceel niet vaststaat (bijv. wanneer er geen of een heel ruim bouwvlak op de verbeelding is ingetekend en het hoofdgebouw in beginsel overal binnen het bouwperceel kan worden opgericht) en dit in een voorliggend geval wel noodzakelijk is om deze beleidsregels te kunnen toepassen, wordt ad hoc beoordeeld of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.
Het bevoegd gezag is bevoegd in beperkte mate af te wijken van de maatvoering zoals opgenomen in deze beleidsregels, mits dit dient om het bouwwerk zodanig te laten aansluiten op een bestaande, legale situatie dat dit vanuit architectonisch en/of bouwkundig en/of stedenbouwkundig opzicht een verbetering is.
Het bevoegd gezag is bevoegd af te wijken van deze beleidsregels, mits dit dient om de vormgeving van een bouwwerk aan te laten sluiten bij een reeds bestaand, legaal bouwwerk in een vergelijkbare situatie in de omgeving. Doel van deze regeling is om herhaling van een elders reeds gerealiseerde (vergund) bouwwerk op een identieke woning mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een dakopbouw die al in een blok rijwoningen voor komt of een erker die als optie bij seriematig gebouwde woningen vergund is, maar nog niet overal gerealiseerd is. Met ‘vergelijkbare situatie’ wordt in ieder geval een exact identiek bouwwerk op, aan of bij eenzelfde woning met eenzelfde architectuur bedoeld. Naast de vormgeving van de woning betreft ‘vergelijkbaar’ ook de ruimtelijke situatie (onder andere de oriëntatie van de woning tov omliggende bebouwing, de ligging t.o.v. de openbare ruimte, onderscheid hoekwoningen en rijwoningen). ‘In de omgeving’ behelst in ieder geval het betreffende bouwblok (een rij woningen of een serie geschakelde woningen), maar kan ook een ander bouwblok met dezelfde woningen betreffen, mits deze van oorsprong onderdeel was van hetzelfde bouwplan (aan te tonen met situatietekening uit de vergunningaanvraag van oorspronkelijke woningen). Wanneer de vormgeving van het bouwwerk op details afwijkt is het soms lastig te bepalen of een bouwwerk nog wel identiek genoemd kan worden. Het gaat er in zo’n geval om de kenmerkende karakteristieken in de vormgeving van het reeds bestaande bouwwerk te benoemen. Zo kan in het ene geval de kleurstelling van bijvoorbeeld een dakopbouw minder van belang zijn dan de kozijnindeling, terwijl in een ander geval de kleur juist een zeer karakteristiek onderdeel van de vormgeving is. In gevallen waar er geen sprake is van een exact identiek bouwwerk, maar een nagenoeg identiek bouwwerk kan van deze beleidsregels worden afgeweken indien redelijke eisen van welstand zich hiertegen niet verzetten. Indien het niet evident is of er al dan niet sprake is van een vergelijkbare situatie in stedenbouwkundige zin kan hierover ad hoc advies gevraagd worden.
Voor zover het gaat om de toepassing van een planologische afwijkingsmogelijkheid waarvoor Specifieke beleidsregels zijn vastgesteld die verwijzen naar de stedenbouwkundige matrix (artikel 5), maar het bouwplan niet valt in één van de vijf hierin genoemde gebiedstypen (vastgesteld volgens artikel 6), wordt er ad hoc beoordeeld of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.
Aan een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een tijdelijk bouwwerk wordt een termijn gesteld na afloop waarvan vergunninghouder verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand hersteld te hebben. Aan een omgevingsvergunning die betrekking heeft op mantelzorg wordt de voorwaarde verbonden dat het bewonen van bijgebouwen enerzijds en/of het gebruik van aan- en uitbouwen op een afstand van meer dan 4,00 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw of meer dan 3,00 meter van de achtergevellijn ten behoeve van wonen anderzijds, uitsluitend is toegestaan gedurende de periode dat er sprake is van mantelzorg. Daarbij wordt een termijn gesteld vanaf het moment dat de mantelzorg is beëindigd, waarbinnen de voorzieningen in het bijgebouw ten behoeve van bewoning moeten zijn verwijderd (denk aan o.a. het verwijderen van en keuken, bad- of doucheruimte).
Hoofdstuk IV Specifieke beleidsregels
2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 1 Bor
Voor uitbreiding van, of een bijgebouw of overkapping bij, een grondgebonden woning verleent het bevoegd gezag toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan als voldaan wordt aan het gestelde in de stedenbouwkundige matrix (artikel 5) en de daarbij behorende kaart van gebiedstypen (artikel 6).
Deze beleidsregels zijn uitputtend voor uitbreiding van, of een bijgebouw of overkapping bij, grondgebonden woningen op een bouwperceel. Als hier niet aan wordt voldaan, wordt de toestemming geweigerd. Alleen voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het kader van mantelzorg en/of de Wet maatschappelijk ondersteuning 2015 die niet voldoen aan de beleidsregels, zal er een ad hoc beoordeling plaatsvinden.
Wanneer sprake is van uitbreiding van, of een bijgebouw of overkapping bij, een grondgebonden woning ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt voor het verlenen van de omgevingsvergunning tevens getoetst aan de voorwaarden genoemd onder artikel 4, onder 4, van deze beleidsregels.
Ten aanzien van niet-grondgebonden woningen en/of activiteiten bij grondgebonden woningen die plaatsvinden buiten het bouwperceel, zal er ad hoc beoordeeld worden of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.
Voor isolerende voorzieningen bij bestaande woningen wordt toestemming verleend om af te wijken van het bestemmingsplan indien redelijke eisen van welstand zich daartegen niet verzetten.
2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 3 Bor, voor zover het betreft zwembaden, jacuzzi’s en gebouwde vijvers
Voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, indien en voor zover dit een openlucht zwembad, jacuzzi of gebouwde vijver bij een woning betreft, verleent het bevoegd gezag toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan als voldaan wordt aan het gestelde in de stedenbouwkundige matrix (artikel 5) en de daarbij behorende kaart van gebiedstypen (artikel 6).
Deze beleidsregels zijn uitputtend voor genoemde bouwwerken. Als hier niet aan wordt voldaan, wordt de toestemming geweigerd. Voor andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, wordt ad hoc beoordeeld of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.
2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 4 Bor
Voor een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte aan of op een gebouw, een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw, de uitbreiding van een bouwwerk met een bouwdeel van ondergeschikte aard dan wel voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, verleent het bevoegd gezag toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan als voldaan wordt aan het gestelde in de stedenbouwkundige matrix (artikel 5) met de daarbij behorende kaart van gebiedstypen (artikel 6) en artikel 7 ten aanzien van dakterrassen.
Voor isolerende voorzieningen bij bestaande woningen wordt toestemming verleend om af te wijken van het bestemmingsplan indien redelijke eisen van welstand zich daartegen niet verzetten.
Deze beleidsregels zijn uitputtend. Als hier niet aan wordt voldaan, wordt de toestemming geweigerd.
2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 9 en 11 Bor, voor zover het betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten
Voor een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten, verleent het bevoegd gezag toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning met bijbehorende aan- en uitbouwen mag worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteit. Het totale vloeroppervlak van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen tezamen dat wordt gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, mag per woning niet meer dan50 m2 bedragen;
het gebruik mag niet leiden tot beperking van de gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen.
Deze beleidsregels zijn uitputtend voor aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten. Als hier niet aan wordt voldaan, wordt de toestemming geweigerd. Voor ander gebruik geldt een ad hoc beoordeling.
Artikel 5 Stedenbouwkundige matrix
Gebied 1: Historische gesloten bebouwing, Gebied 2: Historische open bebouwing, Gebied 3: Tuinstad, Gebied 4: Jaren 70 en 80 wijken, Gebied 5: Overig
Gebiedsindeling volgens de gebiedstypen-kaart zoals aangegeven in artikel 6
Toelichting kaart gebiedstypen
In een stedelijk gebied kunnen op verschillende plekken gebieden of ruimtelijk eenheden onderscheiden worden met een min of meer eigen stedenbouwkundige- en/of architectonische uitstraling; met een eigen identiteit. De term gebiedstype duidt op het totaal aan gebieden en ruimtelijke eenheden met een gelijke stedenbouwkundige- en/of architectonische uitstraling. In artikel 6 is een kaart opgenomen van de stad, ingedeeld in gebiedstypen.
In de stedenbouwkundige matrix zijn 5 gebiedstypen opgenomen:
Een bonte verzameling van dicht opeengepakte en spontaan gevormd straten die reeds in de laat-middeleeuwen hun vorm gekregen hebben (historisch stadscentrum binnen de eerste en tweede omwalling). Na de ontmanteling in 1876 is in een ring rond het stadscentrum een samenhangend stedenbouwkundig plan gerealiseerd met gesloten stroken van statige herenhuizen en villa’s, voortuinen met hekwerken, singels en parken (de 19e eeuwse schil). Het wederopbouwplan in het stadscentrum van na de Tweede Wereldoorlog is ruimer van opzet en qua structuur meer rechttoe rechtaan. Kenmerkend voor het historisch stadscentrum, de 19e eeuwse schil en het wederopbouwplan is dat het om gesloten of nagenoeg gesloten bouwblokken gaat waardoor een duidelijke scheiding van privé en openbaar aanwezig is.
Van oudsher lag een aantal dorpskernen op kilometers afstand van het stadscentrum. Voorbeelden zijn: Hees, Hatert en Brakkenstein. Langs de verbindingswegen (linten) richting centrum was in een losse setting bebouwing gesitueerd, de zogenaamde lintbebouwing. St. Annastraat, Hatertseweg, Heyendaalseweg en Tweede Oude Heselaan/Schependomlaan zijn duidelijke voorbeelden.
Nadat de 19e eeuwse schil was voltooid werden tussen de uitvalswegen, vaak in opdracht van woningcorporaties, complexmatige buurten gerealiseerd: de traditionele tuinstad. Kenmerkend is de ruime vaak lineaire opzet, veel groen, laagbouw, traditionele architectuur, voortuinen met muurtjes. De buurten vertonen een samenhangend zelfstandig karakter dat versterkt wordt door het centrale tuinstadplein, vaak met poortwoningen. Voorbeelden van de traditionele tuinstad zijn Willemskwartier en Waterkwartier. De modernere tuinstad kenmerkt zich door scheiding van functies, woningbouwstroken in het groen, licht, lucht en ruimte. Omdat de wijken verder van het centrum liggen zijn ze als een autonome enclave ontworpen, inclusief voorzieningen. Vaak herhaalt zich een bepaald woningbouwpatroon, de zogenaamde stempels. Hoogbouw wordt geïntroduceerd, vaak als repeterend element. Brede groenzones scheiden de ene buurt van de andere. In deze groenzones is de bijzondere bebouwing geplaatst zoals scholen, sportzalen, kerken, winkels en wijkcentra. Voorbeelden zijn Hatertse Hei, Grootstal, Hatert en Neerbosch-Oost.
In de jaren ’70 en ’80 zijn de grote stadsuitbreidingswijken gerealiseerd. Het was een tijd van experimenteren, nieuwe stedenbouwkundige structuren werden bedacht als reactie op de lineaire tuinstadstructuur. De woongebieden uit deze periode hebben een vertakte structuur. Vanaf de centrale, doorgaande hoofdweg lopen ontsluitingswegen de afzonderlijke woonbuurten in, veelal eindigend in doodlopende woonerven. De straten hebben vaak geknikte vormen met korte zichtlijnen en een hoge mate van beslotenheid als gevolg van een voortdurend verspringende rooilijn. Vanwege de vertakte structuur worden deze wijken ook wel aangeduid als ‘bloemkoolwijken’. De wijken, maar ook de woonbuurten, zijn sterk naar binnen gekeerd. Het groen scheidt de verschillende woonbuurten en bestaat veelal uit een centrale groenzone die zich tussen de verschillende woonbuurten vertakt. De grens openbaar-privé vervaagde in deze periode. Voorbeelden zijn Weezenhof, Tolhuis en een aantal wijken in Lindenholt.
Alle woonbebouwing die niet is te vatten onder de hierboven beschreven gebiedstypen vallen onder ‘overig’. In de jaren ’90 komt een reactie op de stedenbouw van de jaren ’70 en ’80. Er komt weer hiërarchie in de structuur, waarbij dikwijls geometrische patronen gebruikt worden in de ruimtelijke opzet. Onderscheid tussen openbaar en privé is weer belangrijk. Ontwerpen en reageren op de plek, de bestaande situatie en haar omgeving is uitgangspunt. Er is veel aandacht voor de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Binnen een wijk zijn diverse complexen met een eigen uitstraling te ontdekken. Vossendijk, het nieuwe Grootstal en fragment Driehuizen zijn duidelijke voorbeelden.
Gebied A: Compact woongebied - Centrum, Gebied B: Compact woongebied – Negentiende eeuwse schil, Gebied 1: Historische gesloten bebouwing, Gebied 2: Historische open bebouwing, Gebied 3: Tuinstad, Gebied 4: Jaren 70 en 80 wijken, Gebied 5: Overig
Gebiedsindeling volgens de kaarten zoals aangegeven in artikelen 6 en 8. De onderverdeling van kaart dakterrassen (artikel 8) is een nadere specificering binnen de betreffende gebiedstypen (artikel 6) en geldt alleen voor de regeling met betrekking tot dakterrassen.
Toelichting artikel 7 dakterrassen
Het kunnen gebruiken van een dakvlak voor een terras kan het woongenot aanmerkelijk vergroten. Daar staat tegenover dat terrasschermen en de aanwezigheid van personen op een dak invloed kan hebben op aangrenzende woningen en het straatbeeld. Door voorwaarden te stellen aan de grootte van het dakterras en de hoogte van de afscheidingen kan het woongenot vergroot worden, terwijl de ruimtelijke invloed op de omgeving in het algemeen beperkt blijft.
Hekwerken die duidelijk zichtbaar zijn als toevoeging aan het gebouw, kunnen het straatbeeld verstoren. Een hekwerk nabij de dakrand is storend vanaf de openbare weg en betekent een aantasting van de gevelwand en de architectuur van het individuele pand. Het is van belang dat het dakterras in het beeld ondergeschikt is aan de hoofdbebouwing. De zichtbaarheidsregel is opgenomen om dakterrassen zo min mogelijk zichtbaar te laten zijn vanuit de openbare ruimte (zie bijlage artikel 7).
In de binnengebieden van woonblokken hebben hoge schermen een negatief effect op de beleving van de open ruimte (verschotting). Om deze redenen wordt gestuurd op de afstand van dakterrassen tot de gevels die zichtbaar zijn vanuit het openbaar toegankelijk gebied (de zichtbaarheidsregel) en wordt de hoogte van schermen, balustrades, hekwerken en dergelijke beperkt tot de minimaal vereiste hoogte uit het Bouwbesluit.
Hoge schermen zorgen voor meer schaduwwerking naar lager gelegen (buiten)ruimten. Met de limitering van de hoogte van de afscheiding van een dakterras wordt ook een onevenredig grote schaduwwerking op lager gelegen buitenruimten voorkomen en wordt de daglichttoetreding in de omliggende gebouwen gewaarborgd.
Met het realiseren van een dakterras kunnen privacy-problemen ontstaan wanneer de deze zicht geeft op lager gelegen buitenruimten of omliggende woningen. In het algemeen zal de aantasting van de privacy beperkt zijn, omdat in de bestaande situatie vaak ook al zicht was op de omgeving, bijvoorbeeld vanuit de woning of vanaf bestaande balkons. Enige privacy-vermindering in verhouding tot het vergroten van het woongenot van de aanvrager wordt acceptabel gevonden.
In deze beleidsregels wordt aansluiting gezocht bij het Burenrecht (Boek 5, titel 4 van het Burgerlijk Wetboek). Daarom wordt in beginsel aan de zijden waar het dakterras grenst aan naburige erven een afstand van 2 meter aangehouden. Hiervan kan in specifieke gevallen afgeweken worden indien aanvrager kan aantonen niet in strijd met het burenrecht te handelen. Met dien verstande dat, met uitzondering van vergunningsvrije, (privacy)schermen niet zijn toegestaan; de maximale hoogte van afscheidingen blijft beperkt tot de minimaal vereiste hoogte uit het Bouwbesluit.
Het is inherent aan het wonen in een stad dat buren elkaar horen. De mate waarin burengeluid geaccepteerd wordt of ervaren wordt als overlast is afhankelijk van het betreffende woonmilieu. Zo zal men in een compact stedelijk centrumgebied geluid minder snel als overlast ervaren dat in een rustige woonwijk. We maken daarom onderscheid tussen de compacte woongebieden en de andere woongebieden in de stad.
Het is het aannemelijk dat naarmate een dakterras dat door meerdere mensen gelijktijdig gebruikt kan worden de geluidsbelasting voor de omgeving kan toenemen. Om bovenmatige geluidsoverlast tegen te gaan wordt de oppervlakte en diepte van terrassen gelimiteerd. We willen hiermee voorkomen dat er grote terrassen ontstaan waar veel mensen gelijktijdig gebruik van kunnen maken. En tevens voorkomen we dat een dakterras ver van de woning in het binnengebied van een woonblok komt te liggen (waar er eerder overlast ervaren wordt). Dakterrassen moeten daarom direct tegen de gevel van de betreffende woning liggen.
Bijlage artikel 7 dakterrassen
De zichtbaarheidsregel is opgenomen om dakterrassen op hoofdgebouwen zo min mogelijk zichtbaar te laten zijn vanuit de openbare ruimte. Een dakterras mag vanuit openbaar toegankelijk gebied slechts in beperkte mate zichtbaar zijn. De grootte van het dakterras en de positie van de terrasafscheiding wordt afgestemd op de zichtlijnen vanuit het openbaar toegankelijk gebied.
Hierbij wordt op de volgende wijze gemeten:
Vanaf een punt op een hoogte van 1,80 meter van het maaiveld op de gevel van het aan de overzijde van de openbare ruimte gelegen gebouw wordt een rechte lijn getrokken naar het snijpunt van het verticale gevelvlak en het horizontale dakvlak van het betreffende gebouw.
De onderstaande illustraties zijn opgenomen ter verduidelijking van de wijze van meten indien er sprake is van een borstwering, een overstek of een kapconstructie.
Bij woningen die zijn gelegen aan een spoortalud of andere visuele barrière is geen sprake van tegenoverliggende bebouwing. Van een daadwerkelijke zichtlijn is in dit geval geen sprake vanwege de verhoogde ligging van het spoor. Het is in dit geval reëel om de zichtbaarheid te bepalen vanaf de rand van het spoortalud, dus vanaf de overzijde van de straat. Bij panden/gevelwanden langs een verhoogde spoorweg wordt de zichtbaarheid daarom vanaf een punt op een hoogte van 1,80 meter vanaf het maaiveld aan de overzijde van de straat aan de voet van het spoorwegtalud gemeten.
De zichtbaarheidsregel is niet altijd op deze wijze toepasbaar; bijvoorbeeld als er zeer lange zichtlijnen zijn bij een gebouw aan een groot plein. Dan kan er een situatie ontstaan waarbij het dakterras onnodig ver van de dakrand af zou moeten komen te liggen. Terwijl op die grote afstand het hekwerk niet meer nadrukkelijk aanwezig is. In deze gevallen geldt een ad hoc beoordeling.
Toelichting kaart dakterrassen
De vraag of een dakterras passend is, is onder meer afhankelijk van het type woonmilieu. De impact van een dakterras in een stedelijk gebied met een hoge bebouwingsdichtheid en gemengde functies is anders dan in een woonwijk met overwegend grondgebonden woningen. In de dichte, stedelijke gebieden hebben privacy en rust een andere betekenis dan in de meer traditionele woonwijken. Daarom wordt er voor dakterrassen binnen de eerder beschreven gebiedstypen nader onderscheid gemaakt tussen compacte woonmilieus (Centrum en Negentiende eeuwse schil) en de overige woongebieden.
Deze onderverdeling is een nadere specificering binnen de betreffende gebiedstypen en geldt alleen voor de regeling met betrekking tot dakterrassen.
Het centrummilieu wordt gekenmerkt door een grote concentratie van winkels en horecabedrijven met bijbehorende drukte en reuring. Het centrum bestaat voornamelijk uit gesloten of nagenoeg gesloten bouwblokken. In de vooroorlogse delen van het stadscentrum zijn de binnengebieden van de bouwblokken veelal dichtgebouwd en bestraat tbv de centrumfuncties op de begane grond (winkels, horeca en dergelijke). De binnengebieden van de bouwblokken uit de wederopbouwperiode waren oorspronkelijk als expeditie-hoven ingericht. In de afgelopen decennia zijn ook hier op een aantal plekken (woon)gebouwen gerealiseerd.
In het centrum komen grondgebonden woningen slechts sporadisch voor het merendeel betreft wonen boven winkels en (horeca)bedrijven. Vanwege het ontbreken van buitenruimte op maaiveld komen aan de binnenzijden van de bouwblokken reeds veelvuldig private buitenruimten voor (dakterrassen, balkons, patio’s, et cetera). Dakterrassen zijn dan ook een bij dit milieu horende oplossing om de woonkwaliteit te vergroten. Daarbij is het van belang dat de openheid van de binnengebieden behouden moet blijven.
Compact woongebied - Negentiende-eeuwse schil
Ook de negentiende-eeuwse schil bestaat voornamelijk uit gesloten of nagenoeg gesloten bouwblokken. Hoewel er net als in het centrum sprake is van functiemenging, voert het wonen hier de boventoon. De bebouwing bestaat uit een mix van grondgebonden woningen, boven-benedenwoningen en wonen boven bedrijven. In de negentiende eeuwse schil bestaan de binnengebieden vaker uit tuinen en hebben deze daardoor een groener beeld.
Hoofdstuk V Overgangs- en slotbepalingen
Vaststelling en inwerkingtreding
De nieuwe beleidsregels treden in werking op de dag na bekendmaking, onder gelijktijdige intrekking van de beleidsregels zoals bekend gemaakt op 20 maart 2017 (GB 2017 nr. 43654). De beleidsregels worden bekendgemaakt op www.overheid.nl.
De beleidsregels zoals bekend gemaakt in het gemeenteblad op 20 maart 2017 (GB 2017 nr. 43654) blijven van toepassing op omgevingsvergunningaanvragen die zijn ingediend vóór de datum van inwerkingtreding van de onderhavige beleidsregels. Dit leidt tot uitzondering indien toepassing van de nieuwe beleidsregels gunstiger is voor de aanvrager van de omgevingsvergunning. In dat geval zijn de onderhavige beleidsregels van toepassing.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2019-141792.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.