27 559
Nota Mensen, wensen, wonen

27 926
Huurbeleid voor de lange termijn

nr. 28
VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG

Vastgesteld 21 december 2001

De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer¹ heeft op 13 november 2001 overleg gevoerd met staatssecretaris Remkes van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over:

– het nationaal Akkoord Wonen 2001–2005 (27 559, 27 400-XI, nr. 26);

– het huurbeleid vanaf 1 juli 2002 (27 926);

– de rapportage Feiten en achtergronden huurbeleid 2001 (VROM-2001–1043).

Van dit overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag uit.

Vragen en opmerkingen uit de commissie

De heer Duivesteijn (PvdA) acht de instelling van de commissie Huurbeleid (de commissie-Vermeulen) waardevol, ook al heeft niet het gehele product de instemming van de PvdA-fractie. Een herijking, een andere vormgeving van het puntenstelsel en het systeem van referentiehuren zijn bespreekbaar, maar daarbij is een goede analyse van de woningmarkt op middellange termijn onontbeerlijk. Het is jammer dat er geen risicoanalyse is gemaakt. Het huurbeleid voor de middellange en langere termijn hoeft echter nu niet afgedaan te worden. Het is gewenst dat er, wellicht door de Rekenkamer, een huureffectrapportage wordt opgesteld op basis waarvan de effecten geanalyseerd kunnen worden. Het risico van tweedeling is bij een systeem van referentiehuren bijvoorbeeld onvoldoende doordacht. Een nieuw stelsel moet het mogelijk maken dat er op basis van beleid gestuurd kan worden, zodat bepaalde gebieden in een stad onder een apart regime kunnen vallen. Het voorstel is niet zodanig rijp dat het door de Kamer kan worden behandeld.

Ten onrechte wordt het pakket maatregelen als een package deal gepresenteerd. De modernisering van het woningwaarderingstelsel is daarvoor te fundamenteel. Het voorgestelde huurprijsbeleid voor het komende jaar behelst enkele interessante onderdelen. De introductie van staffelen is gewenst. Ook de bevriezing van de maximale huurprijsgrens heeft de instemming van de PvdA-fractie. De maximale huursomstijging van 0,4% boven het inflatiepercentage per corporatie is een kunstmatige methode om de huurverhoging in het gestaffelde systeem te dempen. De PvdA-fractie is daar niet voor. De woning rechtvaardigt een eventuele huurverhoging en niet de corporatie. Meeropbrengsten bij een wat rijkere corporatie zouden via een vereveningstelsel versleuteld kunnen worden over armere corporaties, zodat er sprake is van solidariteit. Voor een individuele huurverhoging hoeft geen collectieve maatregel te worden bedacht. Het inflatiepercentage zal geschoond moeten worden van eenmalige effecten, hetgeen zeker 1,2% uitmaakt. Het staffelen leidt dan tot een acceptabele huurverhoging.

Met het voorstel voor afschaffing van de verouderingsaftrek wordt vooruitgelopen op het nieuwe systeem en het middellange termijnbeleid. Er zijn geen redenen om daarmee in te stemmen. Ook de effectrapportage is van betekenis op dat punt.

De heer Poppe (SP) merkt op dat de staatssecretaris via «polderen» heeft getracht om draagvlak te krijgen voor het nationaal akkoord wonen. Het akkoord heeft echter geen brede steun. De SP-fractie is erop tegen dat de sociale volkshuisvesting zich richt naar de vrije markt, want dat zal leiden tot hoge huren en een nog ernstiger vorm van segregatie. Gegeven de enorme kritiek van de achterban is het spijtig dat de Woonbond heeft deelgenomen aan de commissie-Vermeulen. In het rapport staat dat de huursector gevarieerd en interessant moet zijn voor alle groepen uit de samenleving. Het voorstel zal echter segregatie en marginalisering doen toenemen. Hoe denkt de staatssecretaris de huursector interessant te kunnen houden?

Voor de lange termijn wordt gekozen voor het zogenaamde boxenmodel, met als belangrijkste element marktwerking door referentiehuren. Dat zal een prijsopdrijvend effect hebben en de tweedeling tussen succes- en probleemwijken en -regio's zal daardoor versterkt worden.

Een van de argumenten van de commissie-Vermeulen is dat de kwaliteitskenmerken in het huidige systeem deels verouderd zijn. Op zich is dat juist, maar dan moet men het vervangen door een goed systeem. Een volgend argument is dat de consumentenvoorkeuren voor bepaalde lokaties onvoldoende in de puntentelling tot uitdrukking komen. Wat houdt «onvoldoende» in? Op basis van marktwerking kunnen identieke woningen, afhankelijk van de wijk waarin zij gesitueerd zijn, met een factor vier in prijs verschillen. Wil de staatssecretaris dergelijke verschillen voor zijn rekening nemen? Een ander argument is dat de verouderingsaftrek de verhuurders van oudere woningen benadeelt, want hij geldt ook als er geen sprake is van kwaliteitsachterstand. Uiteindelijk zal dat nadelig voor de huurders uitpakken. Een feitelijke onderbouwing ontbreekt.

Een alternatief voor het systeem van de maximale huurprijs is een stelsel op basis van een substantiële verlaging van de puntprijs, waarna jaarlijks geïndexeerd kan worden aan de hand van de gemiddelde huurontwikkeling. Als het marktmechanisme voor de huurprijsvaststelling in werking treedt, zal het principe gelden dat wie rot verdient, ook rot zal wonen; een verscherping van de tweedeling.

Referentiehuren zijn een slecht marktmechanisme. Op basis van een gemiddelde huurprijsverhoging van 3,8% en de voorstellen van de commissie-Vermeulen zullen de huidige huren van minder dan 50% van de maximaal redelijke huurprijs opgewaardeerd mogen worden met de maximale inflatie plus 2%. Dat loopt stapsgewijs af tot 70% of hoger van de maximale huurprijs. De inflatie komt naar verwachting uit op 4,7%. Verspreid over vijf jaar zullen de pieken «weggemiddeld» worden, maar na die periode moet iedere huurder vrezen voor pieken in de huurverhoging. Waar is het wettelijke maximum van 3,8% gebleven? Het voorstel is een verabsolutering van de marktwerking, het liberalisme en is een logische voortzetting van het beleid van de afgelopen zeveneneenhalf jaar.

Ook mevrouw Van Gent (GroenLinks) is van mening dat het «gepolder» is doorgedrongen in de sector volkshuisvesting. Organisaties van huurders en verhuurders hebben een akkoord gesloten over het huurbeleid voor de korte en lange termijn. Het advies van de commissie Huurbeleid is integraal door het kabinet en de deelnemende organisaties overgenomen. Er zal echter toch een politieke afweging gemaakt moeten worden.

Wat het beleid tot 2005 betreft, er is jarenlang over de huurprijsverhoging en het inflatieniveau gesteggeld. In de voorstellen wordt voor het inflatieniveau het gemiddelde CBS-cijfer over de afgelopen vijf jaar gehanteerd. Voor 2002 komt dit uit op 2,7% à 2,9%. Gesteld kan worden dat maximaal redelijk, onredelijk is, omdat de puntprijzen te hoog zijn vastgesteld. Het niveau van 100% van een maximaal redelijke huur is voor de doelgroep van de volkshuisvesting onbetaalbaar. Bevriezing is een goede stap, maar moet gepaard gaan met een beperking van de huurharmonisatie. De motiveringsplicht moet onderdeel blijven van de huurverhoging. Het is geen ramp als verhuurders boveninflatoir verhogen binnen de randvoorwaarden, maar dan moeten zij wel kunnen aantonen dat dit geld wordt besteed aan onderhoud en renovatie.

GroenLinks is mordicus tegen een vrijblijvende afschaffing van de verouderingsaftrek, omdat de verhuurder die aftrek ook kan verdienen als hij aannemelijk kan maken dat hij voldoende heeft geïnvesteerd om de woningen aan te passen aan de eisen van het huidige bouwbesluit. Deze eis is vergelijkbaar met het huidige WWS (woningwaarderingstelsel). Men moet minimaal f 5000 investeren en per f 1000 gaat er dan een punt vanaf, te compenseren met de verouderingsaftrek. Het is ronduit slecht dat de afschaffing van de verouderingsaftrek nu op een presenteerblaadje wordt aangeboden. Er staat niets tegenover op het punt van investeringen in de woning en achterstallig onderhoud.

Wat het huurprijsbeleid vanaf 2005 betreft, wordt de marktwerking in de huursector op de valreep nog even geregeld, waarmee de staatssecretaris enigszins over zijn graf heen regeert. De gevolgen van het huurprijsbeleid vanaf 2005 zijn onvoldoende doordacht. Het nieuwe model lijkt geen verbetering te zijn voor de huurders. Een vergelijking met prijzen in de koopsector zal leiden tot een oplopende huurquote voor mensen met lage inkomens en middeninkomens. Het aantrekkelijke van het huidige model is de natuurlijke menging van kopers en huurders met verschillende inkomens. De kunstmatige beperking van de huren in de sociale sector garandeert een gemengde wijkopbouw.

Het is vanwege het ontbreken van inzicht in de effecten te vroeg om deze wijzigingsvoorstellen naar de prullenbak te verwijzen, maar er moeten wel de nodige kanttekeningen worden geplaatst. Omdat de woonlasten voor mensen met lage inkomens en middeninkomens hoog genoeg zijn, dient de toekomstige huurontwikkeling zich rondom het inflatieniveau te bewegen. Er kan gedifferentieerd worden op basis van prijs-kwaliteitverhouding van de woning. Door introductie van referentiehuren ontstaan er wijken voor de rijken. Dit is ongewenst. De voorgestelde systematiek bevordert dat woningen in impopulaire wijken goedkoop zijn en de populaire wijken duur, terwijl segregatie juist voorkomen moet worden. Huurders in de sociale sector hebben recht op meerjarige zekerheid. Sprongen in de huurprijs die de 5% overstijgen, mogen, ook na een eventuele huurdermutatie, niet optreden. Zolang de tekorten, met wachttijden tot tien jaar voor een socialehuurwoning, voortduren, is het absoluut onverantwoord om de contractvrijheid tussen huurder en verhuurder te vergroten. Het WWS moet ook naar de mening van GroenLinks worden gemoderniseerd. Met name de huurprijs van woningen met slechte energieprestaties moet omlaag worden gebracht. Er zijn andere toetspunten nodig, waardoor verhuurders worden gestimuleerd, energiebesparende voorzieningen aan te brengen.

Het voorgestelde systeem is inflexibel en negeert ontwikkelingen in de sector. Tussenvormen van huur en koop en constructies zoals «cascohuur» en «huurvast» vallen buiten de boot. De staatssecretaris ontwikkelt aardige voorstellen voor het huurprijsbeleid tot 2005, met een evenwichtige ontwikkeling, maar vervolgens slaat hij de plank volledig mis. Hij kan de gevolgen daarvan voor huurders onvoldoende onderbouwen. Huurders kunnen worden geconfronteerd met enorme huurverhogingen, waardoor zij uit bepaalde wijken worden weggedrukt.

Mevrouw Van 't Riet (D66) stelt dat de staatssecretaris bij de nota Wonen de uitgangspunten heeft genoemd voor het huurbeleid op langere termijn, te weten een sterke huursector, vergroting van de contractvrijheid, handhaving van de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs, vastlegging in het huurcontract van de wijze van huuraanpassing, een gemiddelde inflatie voor een huurontwikkeling en versterking van de rol van de huurders en de verhuurders. Deze uitgangspunten worden door D66 onderschreven. In de voorstellen van de commissie Huurbeleid konden zowel verhuurders- als huurdersorganisaties zich vinden. Dit heeft geleid tot het zogeheten vierpartijenakkoord. Mevrouw Van 't Riet complimenteert de betrokken partijen dat zij hun nek hebben uitgestoken. De staatssecretaris is voornemens het huurbeleid voor de lange termijn langs de lijnen van het akkoord te ontwikkelen. Uit de brief van AEDES en de Woonbond blijkt echter dat het samenhangend pakket een compromis is. Hoe moet de Kamer daarmee omgaan? Zij is niet gebonden aan een bepaald compromis en kan het geheel op zijn merites beoordelen.

De voorstellen omvatten een systeem van referentiehuur. Het is goed waar mogelijk marktwerking te verbeteren en waar nodig consumentenbescherming te versterken. De huurprijsafspraken worden voor een periode van vijf jaar vastgelegd in een huurcontract. In principe is de jaarlijkse inflatie uitgangspunt voor een volgende huurstijging. Dat is winst, zeker geplaatst in het perspectief van eerdere discussies. Veel is echter nog onduidelijk. De D66-fractie geeft groen licht voor het verder uitbouwen van het referentiestelsel. De stappen zoals genoemd op bladzijde 10 van de brief moeten goed op een rij worden gezet. De D66-fractie staat dus positief tegenover het uitwerken van het stelsel van referentiehuur onder de in de brief van de staatssecretaris genoemde randvoorwaarden. Onderzoek is nodig naar de wijze waarop de vierkantemeterprijs wordt berekend. Wordt uitgegaan van de recente huurontwikkeling of van de feitelijke huurprijzen? In hoeverre wordt ook de gemeente erbij betrokken? Op welke wijze wordt omgegaan met de effecten van de verschillen in huurprijzen per regio?

D66 is tevreden met invoering van het staffelsysteem. De bezwaren van destijds zijn niet meer van toepassing. De voorstellen voor de korte termijn zijn goed. De D66-fractie plaatst wel een kanttekening bij de verouderingsaftrek. Principieel is D66 niet tegen afschaffing van die aftrek, omdat het eigenlijk een vreemd instrument is. Het gaat om waarborging van de kwaliteit van de woning en niet om het bouwjaar. De verouderingsaftrek wordt uit het WWS gehaald, terwijl het gehele stelsel herzien zou worden. Welke effecten heeft dat op de korte termijn? Uit reacties van huurcommissies blijkt dat het effect een stijging kan zijn van f 90 à f 100, per jaar. Na drie jaar kan dat een substantieel bedrag zijn. Pas per 1 juli 2005 zal het nieuwe systeem in werking treden. Hoe groot is het aandeel woningen waarvoor de maximale huurverhoging verwacht kan worden? Hoe wordt daarmee na 2005 omgegaan bij de invoering van het nieuwe stelsel? Reparatie moet mogelijk zijn. Is er sprake van een onbedoeld effect? Afschaffing van de verouderingsaftrek moet mogelijk zijn, mits de kwaliteit van de woning aan de gestelde onderhoudsnormen voldoet. Wellicht dient de gebrekenregeling gerepareerd worden. Voor een kwalitatief mindere woning vanwege slijtage en niet optimaal onderhoud mag geen verhoging gelden. Als de woning op orde is, mag de huur omhoog en is de verouderingsaftrek niet aan de orde. Hoe groot zal het effect zijn? Om hoeveel woningen zal het gaan?

De heer Biesheuvel (CDA) stelt dat de CDA-fractie al lang af wil van het jaarlijks vaststellen van een huurbeleid. De Kamer heeft de staatssecretaris bij motie gevraagd een meerjarig contract met de socialehuursector af te sluiten. Over een langere periode moet inhoud worden gegeven aan het beleid gericht op betaalbare huisvesting, leefbaarheid en herstructurering. Het investeringsdeel dient nadrukkelijk binnen het huurkader betrokken te worden. De staatssecretaris geeft in zijn brief een doorkijkje. De IVBN (de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed Nederland) is uit de onderhandelingen gestapt omdat er sprake was van te weinig marktbeleid. Bij de huurdersorganisaties is er ontevredenheid omdat er te veel marktbeleid is. Wellicht hebben de ondertekenaars het juiste midden gevonden. Is dit een grondige herijking van het woningwaarderingstelsel? Het geven en nemen komt wellicht tot uitdrukking in een geleidelijk afschaffing van de verouderingsaftrek. Daarnaast wordt de puntprijs bevroren. Voor het huurbeleid op de korte termijn is het eindresultaat van een stijging van 2,9%, gebaseerd op het gemiddelde inflatieniveau van de afgelopen vijf jaar, winst. Wat zijn de effecten hiervan? De berekeningen van de Woonbond stellen redelijk gerust, maar die van de backofficeteams uit Amsterdam niet. In de berekening van de staatssecretaris zal voor woningen waarvoor nu de maximale verouderingsaftrek geldt de maximale huurprijsgrens gedurende drie jaar stijgen met circa f 90 per jaar. Dat steekt sterk af ten opzichte van de cijfers van de backofficeteams. Kan de staatssecretaris op korte termijn een aantal effecten aangeven? Afschaffing van de verouderingsaftrek mag er niet toe leiden dat slecht verhuurderschap wordt beloond. Kan ervan worden uitgegaan dat de berekeningen niet op zittende huurders betrekking hebben, maar alleen geldt bij het vrijkomen van woningen? Als de cijfers uit Amsterdam kloppen, zal de goedkope, betaalbare voorraad steeds kleiner worden. Kan de staatssecretaris helderheid verschaffen over de aannames? Kan hij een goede berekening maken van de effecten van het huurbeleid voor de termijn van drie jaar?

De voorstellen voor de langere termijn lijken aardig, maar eerst moet de uitwerking ervan duidelijk zijn. Waarom heeft de VNG niet in de commissie-Vermeulen geparticipeerd? Wat zal de staatssecretaris doen, als het systeem op langere termijn niet binnen drie jaar bekend is?

De staatssecretaris geeft openheid over de juridische procedures die hem te wachten staan. De heer Biesheuvel maakt zich zorgen over het investeringsgedrag van beleggers. Er dient een goede relatie te zijn tussen huurbeleid en investeringsbehoefte.

De heer Van Middelkoop (ChristenUnie) refereert aan de opmerking van de staatssecretaris dat het nationaal akkoord een ondersteuning van zijn ambities is. De vraag is gerechtvaardigd of de zelfstandigheid van het middenveld niet beter bewaard moet worden.

De verantwoordelijkheidsrelatie tussen de staatssecretaris en de commissie-Vermeulen is duidelijk. De staatssecretaris heeft zijn politieke onafhankelijkheid bewaakt. Hoe oordeelt hij thans over het draagvlak voor de voorstellen van de commissie, ook al hoeft dat niet doorslaggevend te zijn voor het oordeel over de voorstellen? De nota van de staatssecretaris is onvoldoende rijp voor het trekken van definitieve politieke conclusies. De voorgestelde termijn van vijf jaar biedt zekerheid voor betrokkenen. Waarom is voor die termijn gekozen? Wat gebeurt er na die termijn als men wellicht een variant op de armoedeval tegemoet ziet? Is de staatssecretaris in dat geval bereid tot matiging?

De introductie van marktwerking is onlogisch. Het is vreemd als op centrumlokaties een lagere huur wordt betaald dan voor een vergelijkbare woning in een buitenwijk. Er kan overigens ook het tegenovergestelde gelden. Het effect van de introductie van marktwerking lijkt een regionale prijsdifferentiatie. Hoe verhoudt zich dat tot andere relevante categorieën, zoals inkomen en huursubsidie? Kan de staatssecretaris meer duidelijkheid verschaffen over de effecten? Het is ongewenst dat mensen met een laag inkomen bijvoorbeeld naar Groningen, Drenthe of Zeeland verhuizen. Marktwerking wordt geïntroduceerd in een systeem waarin de overheid interventies pleegt. De staatssecretaris wil een deel van de huurmarkt overbrengen naar de koopsector, waardoor het aanbod wordt beïnvloed. Onderkent de staatssecretaris het effect dat verlaging van het aanbod de prijs zal verhogen?

Box 4, de gewildheid van de woning, zal onderdeel zijn van de prijsvorming. Dat staat haaks op marktwerking, waarin de prijs aangeeft of iets aantrekkelijk is. Nu wordt vastgesteld of iets aantrekkelijk is en vervolgens wordt de prijs bepaald. Er zal een mechanisme bedacht moeten worden om de gewildheid uit te drukken.

Voor de kortere overgangsperiode volgt de staatssecretaris het eerder door de Kamer uitgezette spoor. Het beleid voor korte en lange termijn verhouden zich echter vreemd tot elkaar. Hoe vindt de overgang naar 2005 plaats? Liggen de huidige huurplafonds te hoog? Moeten de referentiehuren die later worden geïntroduceerd daarbij aansluiten? Welk effect streeft de staatssecretaris na, een stijging van de prijzen of een daling van de plafonds?

De heer Van Middelkoop is nog niet toe aan afschaffing van de verouderingsaftrek. Hij hecht zeer aan instrumenten die een prikkel vormen voor onderhoudsinvesteringen. Het (ook al is het geleidelijk) afschaffen van een dergelijk instrument is pas aanvaardbaar als duidelijk kan worden gemaakt dat dit niet ten koste gaat van het onderhoud van woningen. Eventueel dienen daarvoor andere instrumenten in de plaats te komen.

De heer Hofstra (VVD) stelt dat het huidige Nederlandse huurprijsbeleid failliet is. Het systeem is archaïsch. Bij wet is de maximaal redelijk huur geregeld, maar als een verhuurder voorstelt om 90% daarvan als huur vast te stellen, is dat in het algemeen niet mogelijk. Een huurbeleid op maat is onmogelijk. Het puntensysteem is doorgeschoten, ook onder invloed van de huurbescherming. Modernisering van het huurbeleid is dan ook gewenst. Voor de lange termijn moet nog veel worden uitgezocht en voorbereid. Daarvoor is wetgeving nodig. Wil de staatssecretaris bij de verdere uitwerking de volgende vragen betrekken? Hoe wordt tegen de liberalisatiegrens aangekeken? Ook in 2005 zullen er ontspannen en gespannen markten zijn. Op welke wijze wordt daarmee in het systeem omgegaan? Hoe komt de marktconformiteit tot stand? Bij de inventarisatie van bestaande huren op basis van de huidige slechte huurregelgeving komt dat resultaat terug. Van de brief van staatssecretaris Tommel over het effect van de huurcomponent in de CBS-inflatiecorrectie – volgens de staatssecretaris nu ongeveer 20% – gaat een grote financieel-economische invloed uit. Moet de brief wellicht geactualiseerd worden? Een administratievelastentoets is op zijn plaats, want het systeem vergt om de vijf jaar aanpassing. De inflatie speelt een zekere rol daarin, gegeven de te ontwikkelen creativiteit ook op het punt van de onderhoudsverdeling. Dat mag wat de VVD betreft ook gelden voor de huurbescherming, zoals ten aanzien van de studentenhuisvesting.

De VVD-fractie is blij met het voorstel voor de korte termijn. Zij complimenteert de Woonbond met zijn blijkbaar grote invloed op het advies. Er ligt een compromis op tafel met plussen en minnen voor zowel de verhuurder als de huurder. De huurders zijn er sterker uitgekomen dan de verhuurders. Dat kan, omdat voor de verhuurders de vraag van belang is of exploitatie mogelijk is. Die randvoorwaarde is in de voorstellen gegarandeerd. De VVD-fractie gaat akkoord met de staffeling. Wat bedoelt de staatssecretaris met de opmerking dat ieder jaar de staffelgrens met een percentage zal worden verhoogd? Worden de grenzen ook relatief aangepast? Het percentage van 0,4 is geen minimum, maar een maximum. Daarvan gaat een matigend effect uit op de staffelprijzen. Er is een systeem bedacht om te doen alsof de inflatie laag is, maar dat heeft rekenkundige gevolgen. Dit systeem moet tot 2007 doorlopen, zodat ook de huidige inflatie is verwerkt.

De discussie over de verouderingsaftrek is bizar. De door de andere woordvoerders geschetste effecten zijn overdreven. Door het samenstel van de maximumgrens voor huursubsidie, de bevriezing van de puntprijs en de liberalisatiegrens ontstaat er gedrang aan de bovenkant van het gebouw. Voorkomen moet worden dat mensen het ene jaar wel en het andere jaar geen huursubsidie krijgen en er het ene jaar wel wordt geliberaliseerd en het andere jaar niet. Hoe werkt een en ander op basis van de voorstellen uit?

Het nationaal akkoord wonen bevat prachtige teksten. Het aantal contractanten is gestegen. Er staan gelukkig geen getallen en bedragen in. Het moet zo ver mogelijk van de boekhouding verwijderd blijven, want er mogen geen problemen ontstaan.

Het antwoord van de staatssecretaris

De staatssecretaris stelt dat het nationaal akkoord wonen een voorbeeld is van het polderproces. Er zijn twee rondes geweest. De Kamer is reeds na de eerste ronde geïnformeerd. De suggestie is gedaan de brede ondertekening te kwalificeren als draagvlak voor de ambities van de staatssecretaris. Nota's van de rijksoverheid, ook al zijn zij door de Kamer behandeld, worden daarmee nog niet altijd in de samenleving als zodanig ervaren. In het akkoord zijn bewust cijfers opgenomen. Behalve over de zinsnede «een forse investering» is over alle punten overeenstemming bereikt. Het akkoord kan op onderdelen een belangrijke toegevoegde waarde hebben, ook voor de uitvoering van Kamermoties zoals de motie-Biesheuvel/Duivesteijn over de verhuiskostenregeling. De basis voor de uitvoering ligt in het nationaal akkoord. Betrokken partijen hebben overeenstemming bereikt over een inhoudelijke verhuiskostenregeling, ook al zijn er nog enkele losse eindjes. De bodem is f 8000 plus schilderkosten. Het polderproces leidt dus soms tot concrete materiële resultaten.

Er is enkele jaren geleden gepleit voor maatschappelijke overeenstemming over het huurbeleid. De maatschappelijke organisaties zouden overeenstemming moeten bereiken. Daarnaast was het de bedoeling om een beleid voor de langere termijn uit te stippelen, waarvoor op initiatief van het LOHV (landelijk overleg huurders verhuurders) de commissie-Vermeulen is ingesteld. Het LOHV heeft kenbaar gemaakt, er prijs op te stellen dat VROM in de commissie vertegenwoordigd zou zijn. Aanvankelijk had de staatssecretaris daar uit een oogpunt van verantwoordelijkheidsverdeling problemen mee, maar uiteindelijk heeft hij daarmee ingestemd onder de aantekening dat hij zijn eigen verantwoordelijkheid blijft houden. In de loop van het proces is de commissie gevraagd ook voor de korte termijn aanbevelingen te doen. Het advies inzake de korte en de middellange termijn is juni/juli uitgebracht. Over de korte termijn bestond tamelijk grote verdeeldheid in de commissie, terwijl er wel overeenstemming was over de lange termijn. De staatssecretaris heeft vanaf het begin aangedrongen op een akkoord waarin ook de Woonbond zich kan vinden. Nadat de staatssecretaris zijn ongenoegen over de gang van zaken heeft uitgesproken, is er opnieuw een proces gestart, waarin de drie volgende vragen aan de orde waren: kan afschaffing van de verouderingsaftrek gefaseerd plaatsvinden? Kan een matigend effect gerealiseerd worden door voor sociale verhuurders een inflatiepercentage plus 0,4% af te spreken? Kan er geschoven worden in de bandbreedtebenadering, de staffel? Uiteindelijk is er overeenstemming bereikt. Er is dan ook een breed draagvlak. Er is overlegd met belangrijke organisaties uit het middenveld, want overleg met alle individuele huurdersorganisaties is ondoenlijk.

De voorstellen voor de korte en de lange termijn vormen een samenhangend pakket. Dat laat onverlet de zelfstandige verantwoordelijkheid van de Kamer in de beoordeling daarvan. Het alternatief was continuering van het overgangsbeleid, waarin een stijgingspercentage van maximaal 3,8 gold (circa 1,2% boven inflatie). Daarvoor is niet gekozen. Uitgaande van de jongste CPB-prognoses voor het inflatiepercentage van 2001 zou het maximumstijgingspercentage voor 2002 uitkomen op 4,5 plus 1,2 is 5,7. De vraag om advies had ook te maken met de consequenties van ongewijzigd beleid. In het verleden is eenzijdig over staffeling gesproken, maar nu is zij onderdeel van een breder pakket. Ook de afschaffing van de verouderingsaftrek had niet als een geïsoleerd voorstel gepresenteerd kunnen worden, evenmin als de bevriezing van de maximale huurprijsgrenzen. De politiek-bestuurlijke lijn heeft geprevaleerd. Het is wenselijk dat er voor de middellange termijn tot 2005 een zekere mate van bestendigheid en voorspelbaarheid in het huurbeleid is. Dat is ook belangrijk voor degenen die geacht worden, te investeren in de stad.

Het samenhangende pakket bevat voorstellen voor de korte termijn, maar er is een relatie met de voorstellen voor de lange termijn. Met de acceptatie van de voorstellen voor de korte termijn is men politiek niet automatisch gebonden aan de uitwerkingsrichting voor de lange termijn. Er zullen nog nadere discussies in de commissie gevoerd moeten worden, bijvoorbeeld over het inflatiepercentage, de bepaling van het vierkantemetertarief en het voorkomen van grote huursprongen bij zittende huurders. Nadere uitwerking en onderzoek zijn noodzakelijk. Nagegaan zal moeten worden of de effecten politiek acceptabel zijn.

Een volgend kabinet zal de definitieve voorstellen voor de langere termijn aan de Kamer moeten voorleggen. De staatssecretaris zegt toe om, indien mogelijk, de effecten van de voorstellen onafhankelijk te laten toetsen. Het gaat nu om groen licht voor de verdere uitwerking van de voorstellen voor de lange termijn, waarbij de commissie Huurbeleid zeer nauw betrokken zal zijn. De Kamer zal de voorstellen volwaardig kunnen beoordelen. Als de wetgevingvoorstellen op tafel liggen, is de effectberekening aan de orde. Het is te vroeg nu al te constateren dat de voorstellen een prijsopdrijvend effect hebben.

De langetermijnvoorstellen zijn getoetst aan de nota Wonen en het advies van de VROM-raad. De contouren van de voorstellen voldoen daaraan. Met het oog op tijdige implementatie van de voorstellen voor de lange termijn moet er nu eventueel na amendering groen licht voor de uitwerking worden gegeven. Uiteindelijk moet de Kamer te zijner tijd een eindafweging maken. Op basis van deze gedachtewisseling kan nader in kaart worden gebracht welk type informatie voor de Kamer van belang is, zoals de betekenis van het toekomstige stelsel in relatie tot de inflatie, de risico's ten aanzien van een gedifferentieerde wijkopbouw, waarbij overigens de mogelijkheid van de gemeente om samen met corporaties prestatieafspraken te maken goed in de gaten moet worden gehouden, meerjarige zekerheid en de effecten op het investeringsgedrag. Het huurprijsbeleid kan niet bepaald worden door de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt. Dat is uiteindelijk de consequentie van de redenering van IVBN.

Slechte energieprestaties kunnen in de toekomst een rol spelen bij de invulling van de derde box.

Alles zal erop gericht zijn om de langetermijnmaatregelen over drie jaar in de steigers te hebben. In de tijdschema's komt ook tot uitdrukking dat dit haalbaar is. De staatssecretaris wil de verantwoordelijkheid voor de voortgang in de tijd kunnen dragen. De constructie met de commissie Huurbeleid zal daarop worden afgestemd.

De VNG heeft tot nu toe geen belangstelling aan de dag gelegd voor het huurbeleid. De G4 kunnen op een zeker moment, voordat cruciale beslissingen worden genomen, geconsulteerd worden. De keuze voor de periode van vijf jaar is niet diepgravend onderbouwd. Het is een redelijke termijn. De vaststelling van de gewildheid van een woning is een van de nadere uitwerkingstrajecten.

De liberaliseringgrens acht de staatssecretaris niet het mooiste onderdeel van de voorstellen voor de korte termijn, maar als onderdeel van het totale pakket is zij acceptabel. De administratievelastentoets van ACTAL (adviescollege toetsing administratieve lasten) moet bij wetgevingsvoorstellen worden toegepast. Het streven voor inwerkingtreding van het nieuwe systeem blijft 2005. Het is juist dat het inflatiesysteem daarop twee jaar achterloopt. Er is enige samenhang tussen de nadere keuze voor de nieuwe systematiek en de discussie over de wijze waarop het inflatiepercentage moet worden vastgesteld.

De staatssecretaris houdt vast aan gefaseerde afbouw van de verouderingsaftrek als onderdeel van het pakket. Er gaat van het pakket een matigende werking uit op de totale huurprijsontwikkeling. Hij houdt om die reden ook vast aan het op bedrijfsmatig niveau bepalen van de inflatie plus 0,4%. De verouderingsaftrek is geen goede indicatie voor de prijs-kwaliteitverhouding. Het WWS is onder meer op dat onderdeel verouderd. Lekkages en dergelijke leiden via de huurcommissie tot het toekennen van minpunten. Daarvoor is de gebrekenregeling ingesteld. In de nieuwe systematiek zal de totale kwaliteit van de woning onderdeel zijn van box 3. Een slecht presterende verhuurder krijgt, als het nieuwe systeem van kracht is, daarvoor de rekening gepresenteerd. Volgens de gegevens van de stedelijke woondienst in Amsterdam zit 90% op het niveau van «maximaal redelijk». De backoffice huurteams veronderstellen dat voor 17 000 woningen in Amsterdam een gemiddelde huurstijging van f 218 zal gelden. Dat effect treedt op bij mutatie in het derde jaar. Op basis van aannames komt de Woonbond tot een indicatie van 3000 woningen in de particuliere huursfeer op jaarbasis. De indicatie van het ministerie komt wat hoger uit, omdat wordt uitgegaan van een wat hogere mutatiegraad. De staatssecretaris zegt toe nader inzicht te verschaffen in de cijfermatige prognoses specifiek toegespitst op Amsterdam. Prestatiecontracten tussen gemeentebestuur en sociale verhuurders zijn belangrijk. De staatssecretaris gaat ervan uit dat corporaties zich in lijn met de afspraken fatsoenlijk zullen gedragen.

Het risico van juridische procedures is zorgvuldig gewogen. Een en ander moet in een wat ander licht beoordeeld worden, gegeven het draagvlak voor het brede pakket aan voorstellen. De inschatting is dat de risico's geringer zijn dan twee jaar geleden.

De staatssecretaris wijst erop dat de maximale huursubsidiegrens jaarlijks stijgt met de inflatie op basis van de huursubsidiewet. De liberalisatiegrens is gekoppeld aan de huursubsidiewet en stijgt dus ook met de inflatie. De maximale huurprijsgrenzen, het maximum bij een per woning variërend puntenaantal, worden bevroren. De wijze van toekenning van huursubsidie verandert niet.

De invloed van de huur op de inflatie is een van de overwegingen geweest voor het voorstel. Hiervan gaat enige matiging uit op de inflatie.

Nadere gedachtewisseling

Het irriteert de heer Duivesteijn (PvdA) dat sommige effecten gebagatelliseerd worden. De PvdA-fractie kan niet instemmen met het kortetermijnvoorstel. Zij zal tijdens de plenaire behandeling voorstellen, een extern bureau, wellicht de Rekenkamer, de effecten te laten berekenen voor met name de ontwikkeling van de kernvoorraad.

De heer Poppe (SP) vindt dat de ernstige problemen niet worden aangepakt. De vraagdruk van de doelgroep van de lagere inkomens in met name de grote steden wordt ook met de kortetermijnvoorstellen niet verminderd, zeker niet door de afschaffing van de verouderingsaftrek. Onderzoek naar de ontwikkelingen voor de woningvoorraad ten behoeve van de doelgroep is noodzakelijk. De SP-fractie is nog niet toe aan het beoordelen van de voorstellen voor de lange termijn. Voor beide trajecten geeft de SP-fractie zwart licht.

Mevrouw Van Gent (GroenLinks) zet voor de langetermijnvoorstellen het licht op oranje, gegeven de vele onzekerheden. Voor de korte termijn is een beheerste huurontwikkeling van 2,7% in 2002 gewenst. Over afschaffing van de verouderingsaftrek zal zij de Kamer een uitspraak voorleggen waarin wordt voorgesteld, ook de gebrekenregeling erbij te betrekken. GroenLinks maakt zich grote zorgen over afschaffing van de verouderingsaftrek bij mutaties.

Mevrouw Van 't Riet (D66) geeft de staatssecretaris groen licht voor uitwerking van de voorstellen voor de lange termijn in het kader van de referentiehuur. Zij behoudt zich daarbij het recht voor, de voorstellen op hun merites te beoordelen. Wat de korte termijn betreft, heeft D66 geen problemen met de eerste vier punten, ook niet met de verouderingsaftrek, mits de gebrekenregeling erbij wordt betrokken.

Ook al kan de heer Biesheuvel (CDA) zich voorstellen dat de VNG wordt betrokken bij de uitwerking, op basis van de verantwoordelijkheidverdeling is het minder juist dat de VNG lid wordt van de groep die de voorstellen zal uitwerken. Het CDA geeft groen licht voor de uitwerking van de voorstellen voor de lange termijn.

Voor de korte termijn zal de staatssecretaris een cijfermatige uitwerking beschikbaar stellen waarin ook de aannames in verband met mutaties zijn opgenomen en de gevolgen voor de omvang van de goedkope, betaalbare woningvoorraad. Aan het eind van het derde jaar is de verouderingsaftrek afgeschaft. De bescherming op basis van het nieuwe systeem is opgenomen in box 3. De wijze waarop de gebrekenregeling wordt ingezet, is belangrijk. Onderzoek door de Rekenkamer duurt te lang. De Kamer moet in staat zijn om op basis van het cijfermateriaal van de staatssecretaris zelfstandig een oordeel te vellen.

De heer Van Middelkoop (ChristenUnie) ziet de voorstellen voor de korte termijn via het wetgevingstraject tegemoet. Voor de lange termijn vraagt hij om de overgang van het oude naar het nieuwe systeem goed te bekijken.

De heer Hofstra (VVD) is het eens met de voorgestelde richting voor het langetermijnbeleid. Voorstellen komen onder een volgend kabinet terug. Wellicht is een tussenrapportage gewenst. De VVD geeft groen licht voor het pakket voor de korte termijn, dat geldt tot 1 juni 2005. Kan de staatssecretaris voor de begrotingsbehandeling de Kamer een brief zenden waarin wordt ingegaan op de indianenverhalen over de verouderingsaftrek?

De staatssecretaris stelt dat de voorbereiding van het wetgevingstraject voor de kortetermijnvoorstellen in gang gezet zal worden. Hij stelt zich niet op voorhand afwijzend op ten opzichte van een motie waarin wordt gevraagd de strafmaat van de gebrekenregeling te betrekken bij de evaluatie van de regeling.

De voorzitter van de vaste commissie voor Volksgezondheid, Ruimtelijke Ordening en Milieubeleid,

Th. A. M. Meijer

De assistent-griffier van de vaste commissie voor Volksgezondheid, Ruimtelijke Ordening en Milieubeleid,

Brandsema

---

1 Samenstelling: Leden: Witteveen-Hevinga (PvdA), Van Middelkoop (ChristenUnie), Feenstra (PvdA), Verbugt (VVD), Poppe (SP), Duivesteijn (PvdA), Augusteijn-Esser (D66), Klein Molekamp (VVD), Hofstra (VVD), ondervoorzitter, Th. A. M. Meijer (CDA), voorzitter, Luchtenveld (VVD), Van Wijmen (CDA), Kortram (PvdA), Ravestein (D66), Van der Steenhoven (GroenLinks), Van Gent (GroenLinks), Rietkerk (CDA), Oplaat (VVD), Van der Staaij (SGP), Schoenmakers (PvdA), Waalkens (PvdA), Udo (VVD), Mosterd (CDA), Ten Hoopen (CDA) en Depla (PvdA).

Plv. leden: Dijksma (PvdA), Stellingwerf (ChristenUnie), Valk (PvdA), Van Lente (VVD), De Wit (SP), Van Heemst (PvdA), Scheltema-de Nie (D66), Van Beek (VVD), Geluk (VVD), Schreijer-Pierik (CDA), Blok (VVD), Biesheuvel (CDA), Crone (PvdA), Giskes (D66), M. B. Vos (GroenLinks), Halsema (GroenLinks), Van den Akker (CDA), Niederer (VVD), Van 't Riet (D66), Spoelman (PvdA), Hindriks (PvdA), Snijder-Hazelhoff (VVD), Visser-van Doorn (CDA) en Leers (CDA).