Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 7 december 2023, houdende de aanwijzing van de DAEB flexwoningen en regels over het verlenen van subsidie in de vorm van een garantie en het vaststellen van subsidie aan investeerders bij herplaatsing van flexwoningen (Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen 2024–2029)

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,

Gelet op de artikelen 6, 8 en 14 van het Kaderbesluit BZK-subsidies;

Besluit:

HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN

Artikel 1. Begripsbepalingen

In deze regeling wordt verstaan onder:

– college:

college van burgemeester en wethouders;

– DAEB flexwoningen:

een dienst van algemeen economisch belang die conform het Vrijstellingsbesluit DAEB voor deze regeling is opgericht, waarmee wordt beoogd een flexibele schil in de woningvoorraad te vormen ten behoeve van de versnelde huisvesting van de doelgroep.

• 1° artikel 106, tweede lid, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, en

• 2° het Besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011 betreffende de toepassing van artikel 106, tweede lid, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, verleend aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen;

– doelgroep:

ontheemden en mensen die door hun inkomen of anderszins moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting;

– flexwoning:

bouwwerk ten behoeve van huisvesting van personen, geschikt voor verplaatsing en gebruik op een volgende locatie;

– Minister:

Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;

– ontheemde:

persoon die vreemdeling is en tijdelijke bescherming geniet als bedoeld in artikel 2, eerste lid, Uitvoeringsbesluit (EU) 2022/382 van de Raad van 4 maart 2022;

– vrijstellingsbesluit DAEB:

het Besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011 betreffende de toepassing van artikel 106, tweede lid, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, verleend aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen.

Artikel 2. Doel en activiteiten

• 1. Met deze regeling wordt door de Staat een dienst van algemeen economisch belang opgedragen conform het Vrijstellingsbesluit DAEB, aangeduid als de DAEB flexwoningen.

• 2. Aan iedere investeerder die een flexwoning met een in deze regeling voorgeschreven kwaliteitsniveau tijdelijk plaatst voor minimaal 10 jaar als sociale huurwoning in Nederland voor het huisvesten of doen huisvesten van de doelgroep, wordt de DAEB flexwoningen opgedragen.

• 3. Met de DAEB flexwoningen wordt beoogd om te zorgen voor financieel acceptabele risico’s voor een investeerder bij de realisering van een flexwoning in Nederland, zodat een flexibele schil in de woningvoorraad ontstaat ten behoeve van de versnelde huisvesting van de doelgroep.

Artikel 3. Dienst van algemeen economisch belang

• 1. Ter compensatie van de DAEB flexwoningen wordt aan de investeerder een subsidie in de vorm van een garantie verleend, indien wordt voldaan aan de voorwaarden, bedoeld in artikel 5.

• 2. De investeerder maakt aanspraak op vaststelling van de subsidie, indien de flexwoning na de termijn, bedoeld in artikel 15, eerste of tweede lid, niet op een nieuwe locatie kan worden geëxploiteerd of om andere redenen met verlies moet worden verkocht, mits wordt voldaan aan de voorwaarden, bedoeld in artikel 15.

• 3. De hoogte van de compensatie wordt berekend op de wijze, bedoeld in artikel 18.

• 4. De opdracht, bedoeld in artikel 2, tweede lid, heeft een werkingsduur van maximaal 25 jaar.

• 5. De compensatie bedraagt maximaal € 15 miljoen per investeerder per jaar.

• 6. Het vijfde lid is niet van toepassing op een toegelaten instelling.

• 7. De administratie, de jaarrekeningen en de jaarverslagen van de investeerder worden met inachtneming van artikel 25b, eerste lid, van de Mededingingswet ingericht.

• 8. De investeerder administreert de netto kosten, bedoeld in artikel 5, tweede lid, van het Vrijstellingsbesluit DAEB, verbonden met de gerealiseerde investeringen op een zodanige wijze dat inzicht kan worden verkregen in de hoogte van deze kosten, zulks afgescheiden van de reguliere bedrijfsvoering, in relatie tot de subsidie.

Artikel 4. Plafond

• 1. Het plafond voor het totaalbedrag aan subsidieverleningen bedraagt € 783 miljoen.

• 2. Per 10.000 inwoners binnen een gemeente kan voor maximaal honderd flexwoningen een subsidie worden verleend.

HOOFDSTUK 2 SUBSIDIEVERLENING

Artikel 5. Voorwaarden

• 1. Voor een subsidie in de vorm van een garantie komt alleen een grondgebonden of een gestapelde flexwoning in aanmerking:

  • a. waarvoor het college van de gemeente waarin is beoogd de flexwoning te realiseren een besluit heeft genomen waarin is beslist dat zij 25% uitkeert van het vastgestelde subsidiebedrag indien aan de voorwaarden voor subsidievaststelling is voldaan;

  • b. die nieuw wordt geproduceerd; en

  • c. die aan de technische voorschriften voldoet, bedoeld in het tweede en het derde of vierde lid.

• 2. Een flexwoning dient op het moment van eerste plaatsing te voldoen aan de voorschriften van het Besluit bouwwerken leefomgeving.

• 3. In aanvulling op het tweede lid dient een flexwoning die onder de categorie van tijdelijke bouwwerken uit het Besluit bouwwerken leefomgeving valt aan de volgende aanvullende technische voorschriften te voldoen:

  • a. een flexwoning heeft een milieuprestatie van ten hoogste 0,65, bepaald volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken;

  • b. een flexwoning is bijna energiezuinig en voldoet aan de voorschriften uit artikelen 4.148 en 4.149 van het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarbij de flexwoning dient te worden aangemerkt als een ‘andere woonfunctie’;

  • c. een flexwoning heeft een waarde voor oververhitting en voldoet aan artikel 4.149b van het Besluit bouwwerken leefomgeving, waarbij de flexwoning dient te worden aangemerkt als een ‘niet in een woongebouw gelegen woonfunctie’;

  • d. een flexwoning is minimaal eenmaal verplaatsbaar binnen een termijn van 25 jaar; en

  • e. een flexwoning voldoet aan de standaardeisen zoals opgenomen in de Woonstandaard, versie 3.0 van juli 2023 voor Product Marktcombinatie 11, 12, 13 of 14.

• 4. In aanvulling op het tweede lid dient een flexwoning die onder de categorie van nieuwbouw uit het Besluit bouwwerken leefomgeving valt aan de volgende aanvullende technische eisen te voldoen:

  • a. een flexwoning heeft een milieuprestatie van ten hoogste 0,5, bepaald volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken;

  • b. een flexwoning is minimaal tweemaal verplaatsbaar binnen een termijn van 50 jaar; en

  • c. een flexwoning voldoet minimaal aan de standaardeisen zoals opgenomen in de Woonstandaard, versie 3.0 van juli 2023 voor Product Marktcombinatie 11, 12, 13 of 14.

• 5. In afwijking van het eerste lid, onderdeel b, komt tevens een bestaande flexwoning in aanmerking, mits daarvoor niet eerder dan op 26 augustus 2022 een opdracht voor de productie ervan is verstrekt en de subsidieaanvraag voor deze flexwoning niet later dan op 31 januari 2024 is ingediend. Indien op het moment van plaatsing het Besluit bouwwerken leefomgeving niet in werking is getreden dient de flexwoning, in afwijking van het tweede lid, te voldoen aan de technische voorschriften zoals neergelegd in het Bouwbesluit 2012.

• 6. In afwijking van het tweede tot en met het vierde lid voldoet een flexwoning aan de technische voorschriften, indien door de investeerder een gelijkwaardig kwaliteitsniveau kan worden aangetoond.

Artikel 6. Aanvraag subsidieverlening

• 1. Een aanvraag tot een subsidie in de vorm van een garantie wordt door de investeerder ingediend.

• 2. Een aanvraag kan worden ingediend totdat het subsidieplafond is bereikt.

• 3. Een aanvraag bevat in ieder geval:

  • a. het besluit van het college, bedoeld in artikel 5, eerste lid, onderdeel a;

  • b. de gekozen locatie van de flexwoning, een plattegrond daarvan en termijn waarvoor de tijdelijke locatie voor de woningen beschikbaar is;

  • c. het type Product Marktcombinatie flexwoning;

  • d. de volgende rapporten waaruit blijkt dat de flexwoning aan de technische eisen voldoet:

    • 1°. een NTA 8800 rapport;

    • 2°. een berekening conform Bepalingsmethode Milieuprestatie Bouwwerken; en

    • 3°. een onderbouwing en berekening van de losmaakbaarheid van de flexwoning.

  • e. de verwachte start- en einddatum van het project op de tijdelijke locatie; en

  • f. een offerte voor de realisering van het project ter onderbouwing van de bouwkosten van de flexwoning.

• 4. In afwijking van het derde lid, onderdeel d, kan ook een ander gevalideerd rapport worden overgelegd, mits daarmee een gelijkwaardig kwaliteitsniveau wordt aangetoond.

• 5. Een aanvraag wordt ingediend door middel van een aanvraagmodule die door de Minister digitaal ter beschikking wordt gesteld.

Artikel 7. Rangschikking van de aanvragen

De Minister behandelt de ontvangen aanvragen op volgorde van binnenkomst.

Artikel 8. Verlening

De beschikking tot subsidieverlening bevat in ieder geval:

• a. de locatie, het type flexwoning en de exploitatietermijn waartoe een subsidie wordt verleend;

• b. de hoogte van de subsidieverlening en de berekening daarvan;

• c. de verplichtingen die aan de subsidieverlening zijn verbonden; en

• d. de wijze van verantwoording door de investeerder.

Artikel 9. Weigeringsgronden

De Minister wijst een aanvraag voor een subsidieverlening geheel of gedeeltelijk af, indien:

• a. niet is voldaan aan het doel en activiteiten, bedoeld in artikel 2;

• b. de verlening leidt tot een overschrijding van het plafond, bedoeld in artikel 4;

• c. niet is voldaan aan de voorwaarden, bedoeld in artikel 5; of

• d. een gebruikte flexwoning beschikbaar en geschikt is om voor een nieuw project te worden gebruikt.

Artikel 10. Verplichtingen

• 1. Indien een subsidie wordt verleend, dient de investeerder:

  • a. binnen drie maanden, gerekend vanaf de dag na de verzenddatum van deze beschikking, een eigen bijdrage van € 1.000 per flexwoning aan de Minister te voldoen;

  • b. binnen 18 maanden, gerekend vanaf de dag na de verzenddatum van deze beschikking, het project op de locatie, zoals hierin vermeld, te hebben geplaatst en in exploitatie te hebben genomen; en

  • c. de Minister direct schriftelijk te informeren zodra het project is gerealiseerd, waarbij de volgende documenten worden aangeleverd:

    • 1°. een rapport van feitelijke bevindingen van een accountant ter onderbouwing van de bouwkosten van het gerealiseerde project, bedoeld in artikel 19 tweede lid;

    • 2°. de omgevingsvergunning die betrekking heeft op het gerealiseerde project; en

    • 3°. een bestuurdersverklaring of eigen verklaring.

• 2. De flexwoning dient gedurende de gehele periode waarvoor de subsidie is verleend:

  • a. als een sociale huurwoning te worden verhuurd aan de doelgroep, dan wel middels een gebruiksovereenkomst tijdelijk te worden ingezet voor de opvang van ontheemden;

  • b. als zelfstandige woonruimte te worden gebruikt;

  • c. conform NEN 2767 norm, met minimaal conditiescore 3, of de uitgangspunten Kwaliteit in Balans te zijn onderhouden; en

  • d. niet materieel te zijn gewijzigd, nadat hiervoor een subsidie is verleend, tenzij de investeerder na overleg met de Minister aantoont dat de wijziging een kwalitatieve verbetering van de flexwoning tot gevolg heeft gehad.

• 3. In afwijking van het eerste lid, onderdeel b, bedraagt de termijn maximaal 36 maanden, indien beroep is ingesteld tegen de voor het project benodigde omgevingsvergunning.

• 4. Onverminderd het tweede lid, dient de flexwoning gedurende de gehele periode waarvoor de subsidie is verleend te worden verhuurd overeenkomstig artikelen 47 tot en met 49 van de Woningwet, indien de subsidie wordt verleend aan een toegelaten instelling.

Artikel 11. Verantwoording

• 1. De investeerder informeert de Minister op zijn of haar verzoek over de voortgang van het project waarvoor de subsidie is verleend.

• 2. Op verzoek van de Minister verleent de investeerder medewerking en verstrekt informatie ten behoeve van de voortgang en evaluatie van de doelmatigheid en doeltreffendheid van deze regeling.

Artikel 12. Intrekking

• 1. De subsidieverlening wordt geheel of gedeeltelijk ingetrokken, indien de investeerder niet voldoet aan de verplichtingen, bedoeld in artikel 10.

• 2. Indien de subsidieverlening wordt ingetrokken, heeft de investeerder geen recht op restitutie van de eigen bijdrage.

Artikel 13. Overdraagbaarheid

• 1. Indien een flexwoning waarvoor een subsidie is verleend wordt verkocht, kan de subsidieverlening aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen, indien:

  • a. de verkoper de Minister schriftelijk heeft geïnformeerd naar welke locatie de flexwoning wordt herplaatst en of dit binnen dezelfde of een andere gemeente valt;

  • b. de Minister een door de verkoper ingediend verzoek om wijziging van de tenaamstelling en locatie van de beschikking heeft toegekend; en

  • c. het besluit van de gemeente, bedoeld in artikel 5, eerste lid, onderdeel a, ook van toepassing is bij verkoop van de flexwoning.

• 2. Ook in elk geval een flexwoning wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, blijven de termijn en data uit de oorspronkelijke subsidieverlening gelden.

Artikel 14. Terugwerkende kracht

Overeenkomstig artikel 4:23, derde lid, onderdeel a, van de Algemene wet bestuursrecht, voorziet deze regeling in het wettelijke voorschrift op al verleende subsidiebeschikkingen.

HOOFDSTUK 3 SUBSIDIEVASTSTELLING

Artikel 15. Voorwaarden

• 1. Een investeerder kan de aanvraag tot subsidievaststelling voor een flexwoning die voldoet aan de technische voorschriften, bedoeld in artikel 5, tweede en derde lid, bij de Minister indienen nadat minimaal 10 jaar en maximaal 20 jaar zijn verstreken, gerekend vanaf de dag na de verzenddatum van de subsidieverlening.

• 2. In afwijking van het eerste lid, kan de aanvraag voor een flexwoning die voldoet aan de technische voorschriften, bedoeld in artikel 5, tweede en vierde lid, worden gedaan nadat minimaal 10 jaar en maximaal 30 jaar zijn verstreken, gerekend vanaf de dag na de verzenddatum van de subsidieverlening.

• 3. De Minister stelt de subsidie vast, indien:

  • a. hij heeft vastgesteld dat de relevante stappen van de herplaatsingsladder zijn doorlopen;

  • b. de transactie van de flexwoning passend is gelet op de koper, de herplaatsingslocatie en het beoogde gebruik;

  • c. de investeerder aantoont dat de transactieprijs van de flexwoning lager uitvalt dan de fictieve boekwaarde;

  • d. de flexwoning in zijn geheel door de investeerder aan een derde-partij wordt verkocht die de flexwoning niet op dezelfde locatie exploiteert; en

  • e. is voldaan aan de verplichtingen, bedoeld in artikel 10, tweede lid.

Artikel 16. Herplaatsingsladder

De herplaatsingsladder bestaat uit de volgende stappen:

• a. de investeerder dient minimaal 24 maanden voordat de termijn, bedoeld in artikel 15, eerste of tweede lid, afloopt aan de Minister schriftelijk door te geven wanneer de flexwoning niet op de huidige locatie kan blijven staan;

• b. de investeerder heeft een inspanningsverplichting om, onder begeleiding van de Minister, te zoeken naar een nieuwe locatie voor de flexwoning, waarbij de gemeente waarin het project is gerealiseerd moet worden betrokken; en

• c. indien de inspanningsverplichting, bedoeld in onderdeel b, geen nieuwe locatie heeft opgeleverd, heeft de investeerder een inspanningsverplichting om, onder begeleiding van de Minister, te zoeken naar een nieuwe locatie voor de flexwoning in het regionale werkgebied in de zin van de Woningwet, de woningmarktregio, bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014, de eigen provincie of andere locaties in het land.

Artikel 17. Aanvraag subsidievaststelling

• 1. Een aanvraag tot subsidievaststelling bevat in ieder geval:

  • a. de ondertekende voorlopige koopakte met transactieprijs van de flexwoning;

  • b. de begin- en einddatum van het project waarvan de flexwoning deel uitmaakt;

  • c. een beschrijving hoe wordt voldaan aan de voorwaarden, bedoeld in artikel 15;

  • d. een onderbouwing waaruit blijkt dat de marktwaarde van de flexwoning op het moment van verkoop lager uitvalt dan de fictieve boekwaarde; en

  • e. de bestuurdersverklaring of eigen verklaring.

• 2. Een aanvraag tot subsidievaststelling wordt ingediend door middel van een aanvraagmodule die door de Minister digitaal ter beschikking wordt gesteld.

Artikel 18. Hoogte van de compensatie

• 1. De subsidievaststelling wordt gebaseerd op het verschil tussen de fictieve boekwaarde van de flexwoning en de transactieprijs van de flexwoning na verloop van de termijn, bedoeld in artikel 15, eerste of tweede lid.

• 2. De Minister keert 60% uit van de uitkomst van de berekening, bedoeld in het eerste lid.

Artikel 19. Fictieve boekwaarde

• 1. De fictieve boekwaarde, bedoeld in artikel 18, eerste lid, wordt vastgesteld aan de hand van een lineaire afschrijving van de periode tussen de termijn, bedoeld in artikel 15, eerste of tweede lid, en wordt gebaseerd op de bouwkosten van de flexwoning, vermeerderd met 21%.

• 2. Onder bouwkosten, bedoeld in het eerste lid, vallen:

  • a. de casco en bouwkosten, bedoeld in de Woonstandaard, versie 3.0 van juli 2023; en

  • b. de gebouwdelen, voor zover onderdeel van het project en mits redelijkerwijs mag worden aangenomen dat deze bij toekomstige verkoop met de flexwoning mee verkocht zullen worden, waaronder wordt verstaan:

    • 1°. ontsluitingsgalerijen;

    • 2°. trappenhuizen;

    • 3°. installatieruimtes;

    • 4°. inpandige fietsenstallingen;

    • 5°. inpandige bergingen;

    • 6°. omheiningen voor tuinen; en

    • 7°. ruimtes voor sociaal beheer en leefbaarheid.

• 3. Onder bouwkosten, bedoeld in het eerste lid, vallen niet:

  • a. kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de flexwoning;

  • b. grondkosten;

  • c. stoffering en meubilair;

  • d. parkeerplaatsen;

  • e. aansluiting op nutsvoorzieningen;

  • f. een niet verplaatsbare fundering;

  • g. losse overige gebouwen bij de flexwoning, al dan niet demontabel, die niet individueel worden verhuurd of in gebruik genomen;

  • h. kosten die zien op de exploitatie van de flexwoning, inhoudende erfpacht, onderhoud, beheer, overdrachtsbelasting en herplaatsing; en

  • i. overige stichtingskosten, namelijk advies, ontwerp, leges en rente.

Artikel 20. Vaststelling

• 1. De beschikking tot subsidievaststelling vermeldt in ieder geval de hoogte en de specificatie van de subsidievaststelling.

• 2. Na afloop van de termijn, bedoeld in artikel 15, eerste of tweede lid, neemt de Minister ambtshalve een beschikking waarin de subsidie op nihil wordt vastgesteld.

HOOFDSTUK 4. SLOTBEPALINGEN

Artikel 21. Inwerkingtreding

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 2024.

Artikel 22. Vervaltermijn

Deze regeling vervalt met ingang van 1 januari 2029 met dien verstande dat deze van toepassing blijft op subsidies die voor deze datum zijn verleend.

Artikel 23. Citeertitel

Deze regeling wordt aangehaald als: Regeling tegemoetkoming herplaatsing flexwoningen 2024–2029.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge

BIJLAGE I BIJ ARTIKELEN 5, 6 EN 10

Norm	Omschrijving methode	Datum of versie	Uitgever	Artikel in regeling waarin verwijzing staat
Bepalings- methode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken	De milieuprestatie vergelijken, met als doel de uiteindelijke milieu-impact van een bouwwerk te verlagen	Geïntegreerde versie 1.1 (maart 2022) en de vigerende Bepalingsmethode ‘Milieuprestatie Bouwwerken’ versie 1.0	Bepalingsmethode | Stichting Nationale Milieudatabase (milieudatabase.nl) en Rekeninstrumenten (milieudatabase.nl)	5, derde lid, onderdeel a, en vierde lid, onderdeel a. 6, derde lid, onderdeel d, onder 2°
Product Marktcombinatie 11, 12, 13 of 14	Onderscheiding in woningtypes en huurklassen met basiseisen voor concepten van grondgebonden, gestapelde, flexibel en onzelfstandige woningen	versie 3.0 van juli 2023	De Woonstandaard | conceptueelbouwen.nl	5, derde lid, onderdeel e, en vierde lid, onderdeel c
NTA 8800 rapport	Bepaling van de energieprestatie van gebouwen, waarmee aangetoond wordt of men voldoet aan de BENG-eisen	NTA 8800:2023	https://www.nen.nl/bouw/energieprestatie-en-duurzaamheid/energieprestatie	6, derde lid, onderdeel d, onder 1°
Losmaakbaar-heidsindex	Beschrijving van de mogelijkheden hoe losmaakbaarheid in bestaande duurzaamheids- instrumenten geïntegreerd kan worden	v2.0	Circular Buildings - een meetmethodiek voor losmaakbaarheid v2.0 - Dutch Green Building Council (dgbc.nl)	6, derde lid, onderdeel d, onder 3°
NEN 2767 norm, met minimaal conditiescore 3, of de uitgangs-punten Kwaliteit in Balans	Instrument voor het meten van de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuur door een waarde toe te kennen, een combinatie aan te geven van de soorten gebreken (ernst, omvang en intensiteit) en een rangorde aan te brengen in de noodzaak van herstel	20 juni 2022	https://www.nen.nl/bouw/beheer-en-onderhoud/conditiemeting	10, tweede lid, onderdeel c

TOELICHTING

I. Algemeen deel

1. Inleiding

Er zijn grote tekorten op de huidige woningmarkt, meer specifiek in de sociale huursector. Een verzwarende factor daarbij is dat de wachtlijsten oplopen door (onder andere) het hoge aantal te huisvesten statushouders en opvang van Oekraïense ontheemden. De verwachting is dat het aantal statushouders in de komende jaren hoog zal blijven waardoor er voor gemeenten en investeerders een aanhoudend hoge huisvestingsopgave blijft bestaan. Ook is het de verwachting dat er de komende jaren een forse huisvestingsopgave ligt voor Oekraïense ontheemden, in het verlengde van de huidige opvang. Beide opgaven zullen zonder extra maatregelen leiden tot toenemende wachtlijsten. Het vergroten van het woningaanbod, met name in de sociale huursector, is daarom essentieel. In het coalitieakkoord van het kabinet Rutte IV is de doelstelling opgenomen om 15.000 flexwoningen per jaar te realiseren als onderdeel van de woningbouwopgave om 900.000 woningen te realiseren in de periode tot 2030. Door flexwoningen in te zetten die modulair en verplaatsbaar zijn, wordt op snelle en efficiënte wijze ingesprongen op acute veranderingen in de woningvraag. Bovendien kunnen flexwoningen sneller worden geproduceerd dan reguliere woningen, zonder dat er hoeft te worden ingeleverd op kwaliteit. Verder kan met de inzet van flexwoningen, dankzij hun verplaatsbare karakter, leefbaarheidsproblematiek door leegstand makkelijker het hoofd worden geboden. Het programma Woningbouw van het kabinet Rutte IV vermeldt de doelstellingen per jaar voor de realisering van het aantal flexwoningen. Ten aanzien van respectievelijk 2022 en 2023 was dit 5.000 en 10.000 en vanaf 2024 geldt de gewenste doelstelling van 15.000 flexwoningen per jaar.

2. Aanwijzing dienst van algemeen economisch belang

Het bouwen en plaatsen van flexwoningen op een tijdelijke locatie is de snelste manier om in korte tijd extra woningen te realiseren. De gemeenten en investeerders (veelal woningcorporaties) zien hiervan de meerwaarde in, doordat daarmee snel meer woningvoorraad wordt gecreëerd en een flexibele schil wordt gevormd. Zij lopen echter bij de investering in flexwoningen aan tegen financiële risico’s. Het verschil met reguliere woningbouw is er namelijk in gelegen dat flexwoningen op tijdelijke locaties worden gerealiseerd. Vaak is een eerste locatie maar voor 10 of 15 jaar beschikbaar. Aangezien geen zekerheid bestaat of na afloop van de exploitatieperiode een flexwoning kan worden herplaatst, bestaat het risico dat de investering onrendabel is. De huuropbrengst staat namelijk qua tijdsduur niet lang genoeg vast om de aanschafprijs van de flexwoning terug te verdienen, met het gevolg dat een flexwoning in de businesscase te snel wordt afgeschreven, en de case niet rendabel genoeg is om tot een positieve investeringsbeslissing te komen. Dit leidt ertoe dat investeerders afzien van het realiseren van dergelijke projecten, ondanks de vraag naar flexwoningen en de beschikbaarheid van locaties hiervoor. Hiervan is met name sprake in het sociale huursegment, aangezien daar minder ruimte is om de extra’s risico die de realisatie van tijdelijke woningen met zich meebrengen te ondervangen. Verzekeraars en banken willen deze financiële risico’s niet ondervangen, vanwege het gebrek aan historische gegevens over bijvoorbeeld hoe vaak het voorkomt dat flexwoningen niet herplaatst kunnen worden, en hoeveel kosten dit met zich mee brengt. Weliswaar bieden producenten van tijdelijke flexwoningen op kleine schaal oplossingen aan voor het risico dat er geen vervolglocatie kan worden gevonden en de initiële investering niet kan worden terugverdiend, maar het gaat dan veelal om kleinschalige leaseconstructies en buy-backprogramma’s die geen soelaas bieden voor de schaal van de huidige opgave. Zij kunnen dit niet op grotere schaal aanbieden, omdat hun primaire bedrijfsvoering gericht is op het inkopen van materialen ten behoeve van het op snelle wijze produceren van flexwoningen en niet op het aangaan van langdurige financiële verplichtingen.

De vraag naar flexwoningen neemt toe, en de producenten hiervan geven aan dat zij kunnen opschalen. Echter leidt de onzekerheid over de herplaatsing ervan na afloop van de exploitatieperiode ertoe dat investeerders niet overgaan tot het investeren in meer flexwoningen. Gelet hierop is sprake van marktfalen op de woningmarkt. Met deze regeling wordt door de Staat een dienst van algemeen economisch belang opgedragen conform het Vrijstellingsbesluit DAEB.¹ Dit wordt aangeduid als de DAEB flexwoningen. Deze taak voorziet in de aanwijzing aan iedere investeerder van een opdracht om een flexwoning met een in deze regeling voorgeschreven kwaliteitsniveau tijdelijk te plaatsen voor minimaal 10 jaar als sociale huurwoning in Nederland voor het huisvesten of doen huisvesten van de doelgroep. Ter compensatie wordt een subsidie in de vorm van een garantie aan de investeerder geboden op basis van het DAEB-vrijstellingsbesluit, mits wordt voldaan aan de in deze regeling opgenomen eisen. Met de taak van algemeen economisch belang wordt beoogd om te zorgen voor financieel acceptabele risico’s voor een investeerder bij de realisering van een flexwoning in Nederland, zodat een flexibele schil in de woningvoorraad ontstaat ten behoeve van de versnelde huisvesting van de doelgroep.

Ten tijde van het opstellen van deze regeling bestaat de noodzaak om niet alleen mensen die door hun inkomen of anderszins moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting onder de doelgroep van deze regeling te laten vallen, maar ook in het bijzonder Oekraïense ontheemden die vanwege de oorlog in hun land zijn gevlucht. Vanuit de staatssteunregels bezien wordt het huisvesten van ontheemden gekwalificeerd als een dienst van algemeen belang, omdat dit een overheidsprerogatief is (van de gemeente) en daarom geen sprake is van economische activiteiten. Om die reden is het niet aan staatssteunregels onderhevig.

3. Doel

De investering in flexwoningen op tijdelijke locaties brengt risico’s met zich mee voor investeerders. Daarom is een DAEB geformuleerd om ervoor te zorgen dat flexwoningen met financieel acceptabele risico’s voor investeerders in Nederland geplaatst kunnen worden, zodat zij meer durven te investeren in flexwoningen op tijdelijke locaties. Investeren in flexwoningen is nodig om verschillende redenen. Door fabrieksmatig te bouwen kunnen sneller meer woningen in Nederland worden gebouwd. De kwaliteit van nieuwe flexwoningen is hoog, vergelijkbaar met reguliere, traditionele woningen, en ontwikkelt zich nog steeds verder door. Met behulp van een subsidieverlening in de vorm van een garantie zal de woningvoorraad permanent kunnen worden uitgebreid met verplaatsbare woningen van een duurzame kwaliteit. Door de bouw en realisatie van flexwoningen te bevorderen ontstaat daarmee een flexibele schil in de woningvoorraad. De woningen zijn verplaatsbaar en kunnen bij gemeenten worden ingezet waar een locatie voorhanden is en er tijdelijk of permanent woningen nodig zijn. Dit is van belang wanneer er bij gemeenten voor specifieke doelgroepen komende jaren meer woningen nodig blijken te zijn. Andere reden om verplaatsbare, flexibele woningen te plaatsen is de tijdelijke behoefte aan woningen in bijvoorbeeld krimp- en groeigebieden.

De kern van deze subsidieregeling is het vergroten van de kans op herplaatsing van flexwoningen. Dit wordt gerealiseerd door als voorwaarde ter stellen dat als een flexwoning moet worden herplaatst, de investeerder en de gemeente waarin het project is gerealiseerd de herplaatsingsladder als bedoeld in deze regeling moet hebben doorlopen. Als onderdeel van de opdracht die de Minister aan de Rijksdienst voor ondernemend Nederland (RVO) in de hoedanigheid als marktmeester mandateert, wordt ervoor gezorgd dat in kaart wordt gebracht welke flexwoningen verplaatst moeten worden en welke locaties hiervoor eventueel beschikbaar zijn. Op die manier bevordert de regeling dat een flexwoning daadwerkelijk kan worden herplaatst na afloop van de exploitatie-periode.

Indien ondanks alle inspanningen van de gemeente, investeerder en de Minister het toch niet mogelijk blijkt de flexwoningen te herplaatsen, dan wordt aan de investeerder een subsidie verstrekt ter compensatie van de onrendabele top, mits wordt voldaan aan de in deze regeling opgenomen eisen. De hoogte van de subsidie bedraagt 60% van het verschil tussen de marktwaarde en de vastgestelde boekwaarde. Dit subsidiebedrag wordt door de Minister uitgekeerd. De gemeente waarin het project is gerealiseerd keert 25% van het hiervoor benoemde verschil uit. De investeerder draagt een eigen risico van 15%. Hierdoor hebben investeerder en gemeente een financiële prikkel om ervoor te zorgen dat een flexwoning na afloop van de exploitatie-periode kan worden herplaatst. Indien herplaatsing niet mogelijk blijkt, gelden als voorwaarden om voor een subsidie in aanmerking te komen dat de transactie van een flexwoning passend is gelet op de koper, de herplaatsingslocatie en het beoogde gebruik.

4. Relatie met andere wet- en regelgeving

4.1 Algemene wet bestuursrecht

De subsidie in onderhavige regeling wordt verstrekt in de vorm van een garantie. De garantie is in de systematiek van titel 4.2 van de Algemene wet bestuursrecht een subsidieverlening onder de opschortende voorwaarde dat zich een onzekere gebeurtenis voordoet. Een beschikking tot het verlenen en vaststellen van een subsidie is een beschikking in de zin van de Awb. Indien een belanghebbende het niet eens is met de beschikking van de Minister, kan hij op grond van de Awb daartegen bezwaar maken en vervolgens beroep instellen bij de bestuursrechter.

4.2 Kaderbesluit BZK-subsidies

Het Kaderbesluit BZK-subsidies strekt ertoe de regels voor de verstrekking van subsidies op het terrein van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties uniformer te regelen. Hierdoor hoeven er in afzonderlijke subsidieregelingen, zoals deze, geen bepalingen te worden opgenomen die in het Kaderbesluit BZK-subsidies zijn geregeld. Waar relevant wordt in de artikelsgewijze toelichting nader ingegaan op het Kaderbesluit BZK-subsidies.

5. Gevolgen

5.1 Doeltreffendheid en doelmatigheid

In Nederland is een groot woningtekort dat ook komende jaren nog zal aanhouden, ondanks dat alle betrokken partijen zich inspannen om snel meer huizen te bouwen. Het Rijk en de provincies hebben de afgelopen jaren ondersteuning geboden aan gemeenten en investeerders in hun bouwplannen door middelen beschikbaar te stellen en door het aanreiken van experts die kunnen adviseren over business cases voor woningbouwplannen. Op deze wijze verwacht het Rijk ook de gemeenten te stimuleren tot de bouw van woningen en het meer beschikbaar stellen van woningbouwlocaties. De woondeals die in 2023 zijn gesloten tussen Rijk, gemeenten, provincies, corporaties en marktpartijen geven een verdere stimulans. Dat past ook bij de gevoelde verantwoordelijkheden van partijen om de woningnood op te lossen. Immers, gemeenten hebben de verantwoordelijkheid om voor huisvesting te zorgen, en corporaties hebben tot doel om te zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Het realiseren van flexwoningen is hierbij noodzakelijk om sneller meer woningen te kunnen bouwen. Echter, gemeenten en met name investeerders geven aan terughoudend te zijn om hierin te investeren, vanwege de financiële risico’s als de flexwoningen na de eerste exploitatielocatie niet herplaatst kunnen worden naar een nieuwe locatie. Zowel de overheid als de marktsector bieden momenteel nog geen oplossingen om deze risico’s te ondervangen. De onderhavige regeling voor een herplaatsingsgarantie sterkt hiertoe. Uit onderzoek (Kamerstukken II, 2022/2023, 32 847, nr. 1037, blg. 1089724) blijkt dat de regeling kan bijdragen om circa 30.000 flexwoningen te realiseren. De regeling doet daartoe een beroep op de verantwoordelijkheid van partijen om zich maximaal in te spannen om de kans te vergroten dat flexwoningen herplaatst kunnen worden. Alleen als dit niet lukt dan kunnen investeerders aanspraak maken op een financiële compensatie waarbij alle partijen een deel van de kosten op zich nemen. Het Rijk neemt dan 60% van de uitkering voor haar rekening, de gemeente 25% en de investeerder heeft een eigen risico van 15%.

5.2 Gevolgen voor burgers en bedrijven

De doelgroep heeft baat bij deze regeling en ondervindt hiervan geen regeldruk. Het aanbod van betaalbare woningen wordt namelijk uitgebreid, waardoor zij sneller en meer kans hebben op een woonruimte. Ook zijn zij niet de aanvragers van de garantie; dit zijn investeerders (doorgaans een corporatie) en gemeenten. Evenmin ondervinden burgers en bedrijven die in het geheel niet onder de regeling vallen regeldruk. Verder profiteren ontwikkelaars en bouwbedrijven van deze regeling, doordat ermee wordt beoogd meer flexwoning bouwprojecten te realiseren.

Ook investeerders hebben baat bij deze regeling. Weliswaar zijn zij niet verplicht om een subsidieaanvraag- en vaststelling in te dienen, maar degenen die van deze regeling gebruik willen maken, zullen hiervan wel enige mate van regeldruk ondervinden. Onder regeldruk wordt verstaan de kosten per handeling (tijdsbesteding x uurtarief + out-of-pocket-kosten) vermenigvuldigd met het aantal handelingen per jaar.

De regeldruk wordt als volgt gekwantificeerd. Er hoeft per project maar één subsidieaanvraag te worden gedaan, dus is sprake van een incidentele handeling. Daarbij voorziet de regeling erin dat, mits het plafond als bedoeld in artikel 4 niet wordt overschreden, een zeer hoog aantal flexwoningen per project mag worden opgevoerd, waardoor de tijdsbesteding voor het doen van een aanvraag verhoudingsgewijs wordt vermindert. De regeldruk analyse is opgedeeld naar de verschillende procedurele stappen die in de regeling genoemd worden.

Subsidieaanvraag

Met betrekking tot deze regeling is dit in de eerste plaats gelegen in de documenten die de investeerder bij de subsidieaanvraag moet overleggen. Artikel 6, derde lid, geeft hiervan een opsomming, waarbij dient te worden opgemerkt dat het merendeel van de documenten al bij de investeerder voorhanden zijn bij het realiseren van een woningbouwproject, los of al dan niet gebruik wordt gemaakt van deze regeling:

• a. het besluit van het college van de betreffende gemeente waarin is beoogd de flexwoning te realiseren en waarin is beslist dat zij 25% uitkeert van het vastgestelde subsidiebedrag indien aan de voorwaarden voor subsidievaststelling is voldaan

  Aan het besluit van het college gaat een door de investeerder ingediende aanvraag vooraf. De informatie die daarbij moet worden verschaft, levert verwaarloosbare regeldruk op, omdat dit eveneens informatie is die een investeerder al voorhanden heeft bij het realiseren van een woningbouwproject. Hij dient de hiervoor opgesomde documenten alleen bij de aanvraag toe te voegen.

• b. de gekozen locatie van de flexwoning, een plattegrond daarvan en termijn waarvoor de tijdelijke locatie voor de woningen beschikbaar is

  Bij toewijzing vanuit de gemeente heeft de investeerder de informatie die bij het realiseren van een woningbouwproject gevraagd wordt al voorhanden en het nogmaals aanleveren ervan levert verwaarloosbare regeldruk op.

• c. het type Product Marktcombinatie flexwoning

  De informatie die hierbij moet worden verschaft, levert verwaarloosbare regeldruk op, omdat dit informatie is die een investeerder al voorhanden heeft vanuit de bestelnota en offerte vanuit het bouwbedrijf waar de productie van de woningen geplaatst wordt het type PMC al benoemd wordt. Hij dient de hiervoor opgesomde documenten alleen bij de aanvraag op deze regeling toe te voegen.

• d. rapporten waaruit blijkt dat de flexwoning aan de technische eisen voldoet

  • 1°. een NTA 8800 rapport;

  • 2°. een berekening conform Bepalingsmethode Milieuprestatie Bouwwerken; en

  • 3°. een onderbouwing en berekening van de losmaakbaarheid van de flexwoning.

  Of een ander gevalideerd rapport worden overlegd, mits daarmee een gelijkwaardig kwaliteitsniveau wordt aangetoond.

  De hier neergelegde technische voorschriften biedt de investeerder ruimte om een bestaand gevalideerd rapport te overleggen, bijvoorbeeld wat in het kader van het aanbestedingstraject van het Rijksvastgoedbedrijf of via het collectieve inkooptraject van Aedes is opgesteld. Dit vermindert de lasten voor investeerders en hiermee bewerkstelligt de regeling eveneens dat de out-of-pocket-kosten zo veel als mogelijk worden beperkt. Verder zijn de technische voorschriften toekomstbestendig gemaakt, zodat de regeling ook bij nieuwe technologische ontwikkelingen effectief blijft.

• e. de verwachte start- en einddatum van het project op de tijdelijke locatie

  Dit staat opgenomen in de toewijzing vanuit de gemeente en levert dus geen extra regeldruk op.

• f. een offerte voor de realisering van het project ter onderbouwing van de bouwkosten van de flexwoning

Volgens het Handboek Meting Regeldrukkosten is de gemiddelde tijdsbesteding voor het indienen van een aanvraag te kwantificeren als 30 minuten (standaardhandeling: formulieren invullen, tabelleren, classificeren, moeilijkheidsgraad: complex). Uitgaande van het standaardtarief van een leidinggevende/manager zoals volgt uit het Handboek (€ 41 bruto per uur) komt de regeldruk daarmee uit op € 20,50.

Subsidieverlening

Gedurende de subsidieverleningsperiode gelden verplichtingen waaraan een investeerder moet voldoen, hetgeen is neergelegd in artikel 10:

• c. de Minister direct schriftelijk te informeren zodra het project is gerealiseerd, waarbij een aantal documenten moet worden aangeleverd.

  • 1°. een rapport van feitelijke bevindingen van een accountant ter onderbouwing van de bouwkosten van het gerealiseerde project, bedoeld in artikel 22, tweede lid;

  • 2°. de omgevingsvergunning die betrekking heeft op het gerealiseerde project; en

  • 3°. een bestuurdersverklaring of eigen verklaring.

Alleen de verplichtingen die voortvloeien uit onderdeel c, subonderdelen 1° en 3°, vormen regeldruk in die zin dat de investeerder deze informatie dient te verzamelen. Dit is echter een incidentele handeling, waarbij de gemiddelde tijdsbesteding volgens het Handboek is te kwantificeren als tweemaal 15 minuten (standaardhandeling: gegevens verkrijgen, moeilijkheidsgraad: matig). Uitgaande van het standaardtarief van een leidinggevende/manager als bedoeld in het Handboek (€ 41 bruto per uur) komt de regeldruk daarmee uit op € 20,05. Met betrekking tot het overleggen van een rapport van feitelijke bevindingen van een accountant ter onderbouwing van de bouwkosten van het gerealiseerde project, komt hier nog de out-of-pocket-kosten voor de inschakeling van een accountant bij. Dit komt uit op een bedrag van ongeveer € 1.000 voor het gehele project.

Verder informeert de investeerder op verzoek van de Minister over de voortgang van het project waarvoor de subsidie is verleend en verleent de investeerder medewerking en verstrekt informatie aan de Minister ten behoeve van de voortgang en evaluatie van de doelmatigheid en doeltreffendheid van deze regeling. Dit zal zich hooguit éénmaal per jaar voordoen, waarbij de gemiddelde tijdsbesteding volgens het Handboek is te kwantificeren als 30 minuten (standaardhandeling: controle / inspecties / audits door overheidsinstanties, moeilijkheidsgraad: matig). Uitgaande van het standaardtarief van een leidinggevende/manager als bedoeld in het Handboek (€ 41 bruto per uur) komt de regeldruk daarmee uit op € 20,50.

Herplaatsingsladder

Weliswaar vormen de gestelde voorwaarden waaraan een flexwoning moet voldoen en het doorlopen van de herplaatsingsladder een zekere mate van regeldruk, maar de investeerder is hiermee ook gebaat. Gelet op haar eigen risico van 15% in geval de garantie wordt ingeroepen, is het namelijk ook in haar eigen belang om te voorkomen dat zij hierop aanspraak moet maken.

Daarbij dient ook in aanmerking te worden genomen dat met de in de fase van subsidieverlening gestelde technische voorschriften is beoogd om het inroepen van de garantie zo veel als mogelijk te voorkomen en daarmee gepaard gaande de regeldruk te beperken.

Subsidievaststelling

In geval de investeerder aanspraak moet maken op de garantie, is de regeldruk erin gelegen dat zij de in artikel 17, eerste lid, opgesomde documenten bij de aanvraag tot subsidievaststelling dient te overleggen. Dit is een incidentele handeling:

• a. de ondertekende voorlopige koopakte met transactieprijs van de flexwoning; en

• b. de begin- en einddatum van het project waarvan de flexwoning deel uitmaakt

  Dit document en de begin- en einddatum van het project waarvan de flexwoning deel uitmaakt betreft informatie die de investeerder al voorhanden heeft bij het realiseren van een woningbouwproject, dus los of al dan niet gebruik wordt gemaakt van deze regeling. Het levert daarom verwaarloosbare regeldruk op.

• c. een beschrijving hoe wordt voldaan aan de voorwaarden;

• d. een onderbouwing waaruit blijkt dat de marktwaarde van de flexwoning op het moment van verkoop lager uitvalt dan de fictieve boekwaarde.

  In het verlengde van de voorlopige koopacte kan de investeerder middels een berekening onderbouwen waaruit blijkt dat de marktwaarde van de flexwoning op het moment van verkoop lager uitvalt dan de fictieve boekwaarde. Dit is een incidentele handeling, waarbij de gemiddelde tijdsbesteding volgens het Handboek is te kwantificeren als 15 minuten (standaardhandeling: gegevens verkrijgen, moeilijkheidsgraad: matig). Uitgaande van het standaardtarief van een leidinggevende/manager als bedoeld in het Handboek (€ 41 bruto per uur) komt de regeldruk daarmee uit op € 10,25

• e. de bestuurdersverklaring of eigen verklaring

  De totale gemiddelde tijdsbesteding om een beschrijving te geven hoe wordt voldaan aan de voorwaarden en de bestuurdersverklaring of eigen verklaring te overleggen valt volgens het Handboek te kwantificeren als 120 minuten (standaardhandeling: gegevens verkrijgen, moeilijkheidsgraad: complex). Uitgaande van het standaardtarief van een leidinggevende/manager als bedoeld in het Handboek (€ 41 bruto per uur) komt de regeldruk daarmee uit op € 82.

  De totale berekening van de regeldruk komt per aanvraag uit op € 1.133,25, ongeacht uit hoeveel woningen het project zal bestaan.

Totale berekening van de regeldruk

Het garantieplafond bedraagt € 783 miljoen. Vanuit dit bedrag kunnen volgens berekening van prof. J. Conijn (uitgaande van 60% Rijks- en 25% gemeentelijke bijdrage) zo’n 30.000 flexwoningen een tegemoetkoming ontvangen.² Weliswaar is bekend dat de onkosten per aanvraag € 1.133,25 zijn en is de prognose dat 30.000 flexwoningen een tegemoetkoming kunnen ontvangen, maar onbekend is uit hoeveel flexwoningen ieder project zal bestaan. Hierdoor kan de totale berekening van de regeldruk voor de regeling als geheel niet worden vastgesteld. Wel kan gesteld worden dat gelet op de bandbreedte en hoge aantal flexwoningen dat voor tegemoetkoming in aanmerking kan komen, de regeldruk verhoudingsgewijs laag is.

5.3 Gevolgen voor gemeenten

Weliswaar brengt de regeling enige bestuurlijke lasten voor gemeenten mee, maar daar staat tegenover dat het Rijk voor 60% garant staat aan de realisatie van flexwoonprojecten, waarbij dit aantal kan oplopen tot 30.000 flexwoningen. Daarbij zijn gemeenten ermee geholpen dat er een grotere woningvoorraad in hun gemeente wordt toegevoegd, waarbij (vanwege gestelde technische eisen) rekening wordt gehouden met de toekomstbestendigheid ervan.

6. Uitvoering

Deze subsidieregeling is vastgesteld door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en bevat voor de uitvoering van deze regeling een overheidstaak die aan de Minister is opgedragen. RVO heeft mandaat gekregen om dit namens de Minister te doen.³ Dat betekent dat RVO de beschikkingen op grond van deze regeling in naam van de Minister mag afgeven.

RVO is verantwoordelijk voor de ontvangst van de subsidieaanvragen en de beoordeling daarvan. Indien aan de in deze regeling gestelde voorwaarden is voldaan, verleent RVO de subsidie en keert deze uit.

De opdracht van de Minister is echter breder. Deze ziet er ook op om bij de gesprekken die de gemeenten en investeerders over vervolglocaties van flexwoningen voeren de discussie en het proces te kunnen sturen naar volgende plaatsingslocaties. Hiervoor is de marktmeester⁴ als verbindende partij verantwoordelijk. Deze heeft een netwerk en overzicht op de markt en brengt partijen met een vraag samen met partijen met een aanbod. De marktmeester geeft gevraagd en ongevraagd advies over eventuele vervolglocaties voor flexwoningen en zal minimaal 24 maanden voor het einde van de eerste exploitatietermijn door gemeente en investeerder worden betrokken om te zoeken naar geschikte herplaatsingslocaties. Dit tijdig betrekken is een van de voorwaarden voor een uitkering uit de garantie. De marktmeester zorgt voor een actueel en landelijk overzicht van (locaties voor) flexwoon projecten in ontwikkeling.

Ter uitvoer van onderdelen van deze regeling voert de marktmeester namens de Minister de volgende marktmeesterstaken uit:

• a. het bijhouden van een landelijk overzicht van locaties voor een flexwoning;

• b. het bijhouden van een landelijk overzicht van gebruikte flexwoningen met een lopende subsidieverlening in de vorm van een garantie die voor een nieuw project gebruikt kunnen worden;

• c. het geven van begeleiding en advies aan de investeerder en de gemeente ter ondersteuning van hun inspanningsverplichtingen, bedoeld in artikel 16, onderdelen b en c;

• d. het bijhouden/onderzoeken of er op een flexcity-locatie plek is voor een flexwoning;

• e. het voeren van gesprekken met investeerders en gemeenten ter vaststelling of wordt voldaan aan de inspanningsverplichtingen, bedoeld in artikel 16, onderdelen b en c;

• f. het uitbrengen van advies aan de Minister over de genomen stappen van de herplaatsingsladder; en

• g. het vaststellen of de transactie van een flexwoning passend is gelet op de koper, de herplaatsingslocatie en het beoogde gebruik, hetgeen een zwaarwegend advies vormt aan de Minister.

Eén van de taken van de marktmeester is het voeren van één of meer gesprekken tussen investeerder en gemeente indien de woning niet langer op de locatie kan blijven staan. Hij controleert of wordt voldaan aan de stappen, bedoeld in de herplaatsingsladder (tweede lid, onderdeel e), en de inspanningsverplichting, zoals bedoeld in artikel 3. Indien een gemeente onverhoopt geen gehoor heeft gegeven, kan dit niet aan de investeerder worden tegengeworpen.

In het kader van de garantieregelingen is de marktmeester een van de raderen die het systeem laat draaien. Er bestaat een plicht voor investeerders om de marktmeester tijdig te betrekken bij hun zoektocht naar een vervolglocatie, en een advies van de marktmeester is voor RVO essentieel in haar keuze om wel of niet toe te kennen.

Hiernaast speelt de marktmeester ook een rol voor investeerders in krimpregio’s en andere regio’s die behoefte hebben aan meer begeleiding of wanneer zij een bredere blik op eventuele vervolglocaties behoeven. De marktmeester kan ook eerder worden betrokken om te assisteren bij het doorlopen van de herplaatsingsladder en zo toekomstige vraag en aanbod samen brengen. De marktmeester dient hiertoe een breed netwerk en goed inzicht te hebben in wat er gerealiseerd wordt in de flexwoning markt en welke locaties nu en in de toekomst geschikt kunnen zijn voor het tijdelijk plaatsen van woningen.

RVO weegt het advies van de marktmeester mee in haar advies aan de Minister over een compensatie op grond van de regeling, naast de onderbouwing van de investeerder die hij bij zijn aanvraag voor subsidievaststelling indient. Uit deze onderbouwing moet blijken dat de transactiewaarde van de flexwoning op het moment van verkoop lager uitvalt dan de fictieve boekwaarde. Bij blijvend verschil van inzicht met betrekking tot de uitkomst van het besluit van de Minister, kan de investeerder bezwaar maken en beroep instellen. RVO rapporteert halfjaarlijks aan de Minister over de uitvoering van de regeling. De Minister kan aan de hand van die rapportages de garantie tijdig bijstellen.

7. Plafond van de subsidieregeling

Voor de regeling wordt € 220 miljoen aan budget beschikbaar gesteld op de begroting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De garantie kent een plafond voor het totaalbedrag aan subsidieverleningen. Het plafond wordt bepaald door een aantal variabelen:

• de verwachte kans dat woningen niet herplaatsbaar blijken en financiële compensatie nodig blijkt (default kans van 42,5%);

• de risicoverdeling tussen Rijk, gemeenten en investeerders;

• de bepaling van de afschrijvingsduur en levensduur van de flexwoningen;

• de restwaarde van de woning op het moment dat de garantie wordt ingeroepen;

• de bijdrage van investeerders voor de uitvoering van de garantie, = de hoogte van de uitvoeringskosten (deze zijn geraamd op € 51 miljoen) en de eigen bijdrage door de investeerder van € 1.000 per woning.

Uitgaande van deze variabelen bedraagt het garantieplafond € 783 miljoen.⁵

Dankzij de eigen bijdrage van een investeerder is het mogelijk om aanzienlijk meer subsidies in de vorm van een garantie te verlenen. Hierdoor kunnen meer investeerders gehoor geven aan de DAEB flexwoningen gegeven aanwijzing van een opdracht om een flexwoning met een voorgeschreven kwaliteitsniveau tijdelijk te plaatsen voor minimaal 10 jaar als sociale huurwoning voor het huisvesten of doen huisvesten van de doelgroep. Dit draagt bij aan het doel van de regeling dat een flexibele schil in de woningvoorraad ontstaat ten behoeve van de versnelde huisvesting van de doelgroep.

8. Financiële gevolgen Rijk

Voor de regeling wordt € 220 miljoen aan budget beschikbaar gesteld op de begroting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (Hoofdstuk VII). In de periode 2023-2028 is € 105,8 miljoen gereserveerd op de begroting van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Deze middelen worden middels de Ontwerpbegroting 2024 toegevoegd aan de voor de garantie opgerichte risicovoorziening. Bij de eerste suppletoire begroting van 2024 worden de overige middelen, die buiten de huidige meerjaren periode zijn gereserveerd, verwerkt in de begroting van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. RVO ontvangt van deze regeling mandaat voor de kosten in het kader van de uitkeringen.

De begrote uitvoeringskosten van de regeling zijn geraamd op € 51 miljoen. Daar tegenover staat een eigen bijdrage van een investeerder van € 1.000 per flexwoning. Dankzij de eigen bijdrage van een investeerder is het mogelijk om aanzienlijk meer subsidies in de vorm van een garantie te verlenen. Hierdoor kunnen meer investeerders gehoor geven aan de DAEB flexwoningen gegeven aanwijzing van een opdracht om een flexwoning met een voorgeschreven kwaliteitsniveau tijdelijk te plaatsen voor minimaal 10 jaar als sociale huurwoning voor het huisvesten of doen huisvesten van de doelgroep.

Ter compensatie daarvan zullen meer investeerders tot financieel acceptabele risico’s komen bij de realisering van een flexwoning in Nederland. Dit draagt bij aan het doel van de regeling dat een flexibele schil in de woningvoorraad ontstaat ten behoeve van de versnelde huisvesting van de doelgroep.

De garantie is juridisch gezien aan te merken als een subsidie als bedoeld in titel 4.2 van de Awb. Er is immers sprake van een aanspraak op financiële middelen, door een bestuursorgaan verstrekt met het oog op bepaalde activiteiten van de aanvrager, anders dan als betaling voor aan het bestuursorgaan geleverde goederen of diensten.⁶ In de systematiek van de rijksbegroting dient deze subsidie echter te worden aangemerkt als een garantie, zijnde een voorwaardelijke financiële verplichting van de overheid aan een partij buiten het Rijk en decentrale overheden (Provincies, Gemeenten, Waterschappen en Gemeenschappelijke Regelingen), die pas tot uitbetaling komt als zich bij de wederpartij een bepaalde omstandigheid (realisatie van een risico) voordoet.Dit is wat de Rijksbegrotingsvoorschriften voorschrijven.

9. Evaluatie

De vaststelling van de subsidie kent een totale looptijd van veertig jaar. Deze regeling heeft een looptijd van vijf jaar en wordt, gelet op het financiële risico ervan en de ontwikkelingen in de markt van flexwoningen, gemonitord en periodiek geëvalueerd. Na een jaar zal een eerste evaluatie plaatsvinden, op basis van de eerste ervaringsgegevens. Nadat de regeling met ingang van 1 januari 2029 vervalt, zal worden geëvalueerd wat de effecten en de doelmatigheid ervan zijn geweest.

Na twaalf jaar, inhoudende twee jaar nadat de eerste aanspraken zich hebben voorgedaan en er ervaring is met wel of niet gelukte herplaatsingen van flexwoningen en wel of niet uitgekeerde garanties, zal een derde evaluatie plaatsvinden.

10. Advies en consultatie

10.1 Pré-consultatie

Tussen de zomer van 2022 en oktober 2023 is deze regeling doordacht en opgesteld in samenspraak met een aantal betrokken partijen, waarbij nut, noodzaak en effectiviteit ervan is getoetst bij de partijen die met de regeling te maken krijgen.

De garantie uitvoerders Taskforce Versnelling huisvesting (UVTH) en RVO en ook Expertisecentrum Flexwonen en SVn hebben in de eerste stadia meegedacht. Aedes (met haar achterban van corporaties) en de VNG (met diverse grote, middelgrote en kleine gemeenten) hebben op twee conceptversies van de regeling meegelezen en suggesties aangeleverd met betrekking tot de uitvoerbaarheid ervan.

Vanwege de noodzaak tot versnelling heeft de ministerraad op 6 december 2022 ingestemd om, vooruitlopend op de inwerkingtreding van de regeling, het aanvraagloket te openen. Dat is het geval sinds mei 2023. Via Aanmelden voor de garantie | Versnellen tijdelijke huisvesting | Home | Volkshuisvesting Nederland zijn de voorwaarden en aan te leveren documenten voor een aanvraag in te zien.

10.2 Internetconsultatie

Van 4 oktober tot en met 31 oktober 2023 heeft een conceptversie van deze regeling in internetconsultatie voorgelegen. De consultatie had als doel om input op te halen voor het definitief maken van deze regeling. In totaal zijn er 13 reacties – bestaande uit 43 separate vragen – binnengekomen. Hieronder staat per thema de meest voorkomende reacties opgesomd en wat hiermee gedaan is.

1. Stichtingskosten meenemen in bepaling boekwaarde

Diverse corporaties (waaronder Aedes) gaven aan dat alle stichtingskosten (zijnde kosten die niet onder de eindwaardegarantie voor de verplaatsbare opstal vallen) meegerekend zouden moeten kunnen worden bij de bepaling van de fictieve boekwaarde. Het voornaamste argument is dat bij de projectontwikkeling van flexwoningen meer kosten spelen dan bij reguliere bouw, waaronder het gereed maken van de grond, aansluitingen en verplaatsingskosten.

Antwoord:

Deze regeling is bedoeld als garantie op eindwaarde van de verplaatsbare opstal. Het is niet bedoeld als 100% dekking voor de locatie gerelateerde kosten. De overweging om stichtingskosten niet mee te nemen in deze regeling bij realisatie van tijdelijke flexwoningen is dat deze kosten ook niet meegaan naar de volgende locatie (waaronder infrastructuur, zoals fundering, de aanleg van leidingen etc.) en vergelijkbaar met reguliere bouw aan investeerders en gemeenten zelf zijn. De regeling ziet op de bouwkosten. Ook de verplaatsingskosten na initiële plaatsing worden daarin verrekend, want deze zitten verdisconteerd in de restwaarde van de woning waarop de garantie toeziet.

De Minister realiseert zich dat door verslechtering van de markt dit de businesscase niet ten goede zal komen. Daarom is inmiddels voor de aanleg van de infrastructuur een Stimuleringsregeling (met 9 tranches) in het leven geroepen die toeziet op plan- en locatie gebonden kosten voor gemeenten. Daarnaast bestaat de Regeling Wooningbouwimpuls in diverse tranches (WBI).

2. Afschrijvingstermijn 30 naar 50 jaar permanente bouw

Een drietal corporaties geven aan dat de hantering van 30 jaar afschrijving voor een woning met permanente kwaliteit van 50 jaar niet aansluit bij de praktijk en niet realistisch is als afschrijvingstermijn. De overweging daartoe is dat wanneer gekeken wordt naar flexwoningen als permanente woningen op een tijdelijke locatie, dit vraagt om een manier van bouwen waarbij de permanente eisen van deze woningen niet te onderscheiden zijn van permanente nieuwbouw met een afschrijvingstermijn van minimaal 50 jaar. Daarbij zijn de flexwoningen circulair, wat betekent dat de materialen na het einde van de levensduur hergebruikt kunnen worden. Het gevolg van het niet verlengen van de afschrijvingstermijn naar 50 jaar is dat het restrisico na 15 jaar lager is dan na 30 jaar, wat de businesscase nadelig kan beïnvloeden.

Antwoord:

Deze regeling is bedoeld voor de ondersteuning bij herplaatsing van flexwoningen. Het expert judgement van Finance Ideas (Integrale visie op de woningmarkt | Tweede Kamer der Staten-Generaal) laat zien dat de businesscase voor te verplaatsen flexwoningen na iets minder dan 30 jaar vergelijkbaar wordt met de businesscase voor het scenario waarin de flexwoningen naar een andere locatie worden geëxploiteerd. Na jaar 30 is de woning (uitgaande van ‘permanente’ kwaliteit) nog goed inzetbaar. Het staat de exploitant natuurlijk vrij om de flexwoning voor een langere periode dan 30 jaar te exploiteren. De toekomst is ongewis. Het exploiteren tot en met jaar 50 zal ook met investeringen om de flexwoning weer courant te krijgen bij herplaatsing in jaar 30 echter zeer waarschijnlijk leiden tot een verbeterde businesscase.

Weliswaar is de analyse van Finance Ideas voor een groot deel gebaseerd op aannames, omdat gegevens uit de praktijk destijds niet beschikbaar waren. Indien komende jaren andere inzichten aan het licht komen, worden die meegenomen in de evaluatie en doorontwikkeling van de regeling.

Verder worden momenteel studies verricht naar de levensduur van flexwoningen. Wanneer blijkt dat deze substantieel langer bruikbaar zijn, kan de afschrijvingstermijn op basis daarvan door investeerders (intern) worden aangepast.

3. Type goedkeuringen flexwoningen

Corporaties geven aan dat permanente kwaliteit de basis van woning- of module niveau zou moeten zijn, niet op basis van complexniveau. De overweging is dat door de module permanent te vergunnen, dit het vinden van een nieuwe locatie een stuk makkelijk maakt omdat ze in vervolglocaties veel flexibeler zijn qua opzet en vormgeving. Ze geven aan dat dit ook aansluit bij de vraag voor modulaire typegoedkeuring (technische toets aan Bbl) en dat op dit moment voor een nieuwe locatie bij iedere verandering van configuratie (hoe klein ook) een volledig nieuwe vergunning aangevraagd dient te worden.

Een andere reactie geeft aan dat een eenmaal afgegeven vergunning voor flexwoningen als een ‘keurmerk’ (net als in de auto-industrie) mee zou moeten kunnen gaan naar een eventuele tweede en derde locatie. Maar dat dit alleen kan wanneer enkel gekozen wordt voor permanente kwaliteit en minimaal de BENG norm, ‘zodat er geen afvalberg van de toekomst ontstaat’, maar flexwoningen juist kwaliteit toevoegen aan de gebouwde omgeving. Een keurmerk draagt niet alleen bij aan toename van kwaliteit in de sector, maar zorgt tevens voor efficiëntie waar het gaat om controles die nu in alle gemeenten apart (welstand, stedenbouw) worden uitgevoerd.

Antwoord:

Voor de toekomst wordt onderzocht of een keurmerk voor flexwoningen als meerwaarde wordt gezien. Op het moment van de inwerkingtreding van deze regeling kan hierover nog geen uitsluitsel worden gegeven. Om die reden voorziet deze regeling hier nog niet in.

4. Eigen bijdrage van € 1.000 in combinatie met de verplichting tot realisatie project binnen 18 maanden

Corporaties geven aan dat het inschrijven op de garantie, gegeven de eigen bijdrage en het vervallen ervan indien binnen 18 maanden plaatsing van de woning niet haalbaar blijkt, een te grote gok is en daarmee de toch al krappe businesscase negatief wordt beïnvloed. Ze geven aan zo vroeg mogelijk zekerheid te willen voor de besluitvorming. Een vertraging die buiten de schuld van de corporatie of gemeente optreedt, mag niet een dusdanig grote impact hebben op de geldigheid van de inschrijving dan in de conceptregeling is geformuleerd. Men pleit daarom voor het oprekken van de 18 maanden termijn, indien bezwaar wordt gemaakt of beroep wordt ingesteld tegen de omgevingsvergunning van het project.

Antwoord:

Naar aanleiding van deze reacties is besloten om in artikel 10, derde lid, een afwijking op de hoofdregel te formuleren dat een investeerder binnen 18 maanden, gerekend vanaf de dag na de verzenddatum van de beschikking tot het verlenen van de subsidie, het project op de locatie, zoals vermeld in deze beschikking, moet hebben geplaatst en in exploitatie moet hebben genomen. Deze afwijking houdt in dat indien beroep is ingesteld tegen de voor het project benodigde omgevingsvergunning, de termijn waarbinnen het project moet zijn gerealiseerd maximaal 36 maanden bedraagt. Hierbij is rekening gehouden met de redelijke termijn van 18 maanden die in de beroepsfase als uitgangspunt geldt voor de afdoening van bestuursrechtelijke geschillen. Aangezien de beroepsprocedure veelal buiten de invloedssfeer van de investeerder ligt, wordt met deze uitzondering op de gestelde hoofdregel van 18 maanden aan de investeerder tegemoet gekomen. Hiermee wordt beoogd dat de investeerder, ondanks het risico op juridische procedures tegen de vergunningverlening van het project, niet wordt belet om tot een dergelijke investering over te gaan.

Aangezien hiermee aan deze wens van de respondenten van de internetconsultatie tegemoet wordt gekomen, is er geen aanleiding om een aanpassing te doen ten aanzien van de eigen bijdrage van € 1.000,– per flexwoning.

10.3 Adviescollege toetsing regeldruk (ATR)

Het ATR heeft het dossier niet geselecteerd voor een formeel advies, omdat het geen omvangrijke gevolgen voor de regeldruk heeft.

II. Artikelsgewijs

Artikel 1. Begripsbepalingen

Dit artikel geeft een beschrijving van de voornaamste begrippen die in deze regeling worden gehanteerd.

Artikelen 2 en 3. Doel en activiteiten en Dienst van algemeen economisch belang

De opdracht van de DAEB flexwoningen brengt mee dat door een toegelaten instelling (woningcorporatie) de huurprijs of gebruikersovereenkomst voor niet-geliberaliseerde huurwoningen en systematiek van het passend toewijzen voor sociale huisvesting conform de Woningwet moeten worden toegepast. Dit leidt ertoe dat voor hen geen maximum van € 15 miljoen compensatie per jaar geldt, op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel c, van het Vrijstellingsbesluit DAEB. Voor andere investeerders geldt de huurprijs of gebruikersovereenkomst voor niet-geliberaliseerde huurwoningen en is er een maximum van € 15 miljoen compensatie per jaar. De maximale compensatie van € 15 miljoen per jaar vindt zijn grondslag in artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van het Vrijstellingsbesluit DAEB.

De DAEB flexwoningen wordt opgedragen voor de duur van maximaal 25 jaar. Dit is een DAEB-aanwijzing die op basis van artikel 2, tweede lid, van het van Vrijstellingsbesluit DAEB voor een langere periode mag gelden. Er moet dan sprake zijn van de situatie dat de investeerder die de DAEB uitvoert een aanzienlijke investering voor het verrichten van de DAEB heeft gedaan, die boekhoudkundig over een langere periode moet worden afgeschreven. Daarvan is bij de DAEB flexwoningen sprake. De afschrijvingstermijn voor een flexwoning die onder de categorie van tijdelijke bouwwerken uit het Besluit bouwwerken leefomgeving valt, heeft een afschrijvingsduur van 20 jaar en een flexwoning die onder de categorie van nieuwbouw uit het Besluit bouwwerken leefomgeving valt, heeft een afschrijvingsduur van 30 jaar. Om die reden wordt voor de maximale duur van de DAEB het gemiddelde van deze afschrijvingsduur van 25 jaar aangehouden.

Alle investeerders moeten op grond van het Vrijstellingsbesluit DAEB een gescheiden administratie bijhouden en hebben in het kader van de DAEB een tweejaarlijkse rapportageplicht aan de Europese Commissie. De investeerders waarvoor het maximum van € 15 miljoen compensatie per jaar geldt, moeten de uitgaven jaarlijks aan de Minister verantwoorden.

Artikel 4. Plafond

Dit artikel geeft aan wat het plafond is van het totaalbedrag aan subsidieverleningen. Het aanvraagloket blijft open totdat de regeling vervalt (1 januari 2029), zolang het plafond niet is bereikt. Indien het plafond wordt overschreden, kan geen aanvraag meer worden ingediend (zie artikel 6, tweede lid) en wijst de Minister de aanvraag voor een subsidieverlening geheel of gedeeltelijk af.

Om kleine en middelgrote gemeenten ook een kans te geven om van deze regeling gebruik te maken, geldt per 10.000 inwoners binnen een gemeente een maximum van 100 flexwoningen waarvoor een subsidie kan worden verleend.

Artikel 5. Voorwaarden

Dit artikel vermeldt de voorwaarden waaraan een investeerder moet voldoen om voor een subsidieverlening in aanmerking te komen. Een garantie is in de systematiek van titel 4.2. Subsidies van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) een subsidieverlening onder de opschortende voorwaarde dat zich een onzekere gebeurtenis voordoet.

De ratio achter het eerste lid, onderdeel a, van dit artikel is dat het college, in het licht van de plan- en gebiedsontwikkeling, overtuigd moet zijn van nut en noodzaak dat aan een investeerder een subsidieverlening in de vorm van een garantie wordt verleend, om een flexwoning met een voorgeschreven kwaliteitsniveau tijdelijk te plaatsen en voor minimaal tien jaar als sociale huurwoning wordt geëxploiteerd of in gebruik wordt gegeven voor het huisvesten of doen huisvesten van de doelgroep. Deze eis geldt ook indien de gemeente een investeerder is in de zin van deze regeling. Hiervoor is gekozen omdat de gemeente in de hoedanigheid als investeerder een andere rol heeft dan diezelfde gemeente als zijnde mede-risicodrager.

De gemeente is een belangrijke actor in de zoektocht naar een geschikte vervolglocatie. Indien het college van de gemeente waarin is beoogd de flexwoning te realiseren een besluit heeft genomen waarin is beslist dat zij 25% uitkeert van het vastgestelde subsidiebedrag indien aan de voorwaarden voor subsidievaststelling is voldaan, dan is de gemeente tevens verplicht om zich in te zetten voor het vinden van een vervolglocatie van de flexwoning, mocht de investeerder uiteindelijk een beroep doen op de garantie. Indien het college een beslissing neemt waarin zij weigert om 25% van de subsidiehoogte uit te keren, ook al is aan de voorwaarden voor subsidievaststelling voldaan, dan brengt dat mee dat de investeerder geen aanvraag voor subsidieverlening kan indienen.

Onder nieuw geproduceerd wordt een flexwoning verstaan die wordt besteld bij een leverancier met in zijn geheel nieuwe onderdelen of met een vergelijkbaar kwaliteitsniveau. In afwijking op deze hoofdregel bepaalt het vijfde lid dat een aanvraag voor een subsidieverlening tot en met

31 januari 2024 kan worden ingediend als niet eerder dan op 26 augustus 2022 een opdracht voor de productie van een flexwoning is verstrekt. Er is gekozen voor 26 augustus 2022, omdat toen bestuurlijke afspraken zijn gemaakt over de asielcrisis en de versnelde huisvesting van statushouders, en deze garantieregeling is aangekondigd. Het is wenselijk dat investeerders die vanaf deze datum tot en met de inwerkingtreding van de regeling snel hebben gehandeld door flexwoningen te bestellen ook in aanmerking moeten kunnen komen voor deze regeling.

Deze regeling ziet op zelfstandige flexwoningen. Dat betekent dat een transformatie woning niet onder deze regeling valt. Hieronder wordt een woning verstaan die ontstaat uit de omvorming van een bestaand bouwwerk, waardoor het geschikt wordt gemaakt voor de huisvesting van personen.

Een flexwoning dient aan de technische voorschriften te voldoen, bedoeld in het tweede en het derde of vierde lid, zodat een duurzame totstandkoming van de flexibele schil aan flexwoningen wordt gevormd. Daarbij wordt ingespeeld op eventuele toekomstige (strengere) eisen door uit te gaan van de voorschriften van het Besluit bouwwerken leefomgeving die op het moment van eerste plaatsing van een flexwoning gelden.

Met de in dit artikel opgenomen technische voorschriften wordt een standaard opgezet in de flexibele woningmarkt. Dit draagt bij aan het vertrouwen van de toekomstige kopers. Zij krijgen hierdoor namelijk zekerheid over de kwaliteit van de al geplaatste flexwoningen die zij aanschaffen. Dit begunstigt de verkoopbaarheid en inzetbaarheid van de flexwoningen na de eerste exploitatietermijn.

De Milieuprestatie Gebouwen is de wettelijke methode voor het bepalen van de milieuprestatie (duurzaamheid) van een gebouw. De investeerder dient de MPG-berekening op te stellen conform de rekenmethode en berekend met een gevalideerd rekeninstrument, zoals die ook verplicht is bij de aanvraag van een omgevingsvergunning.⁷ Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. Voor de woningen die maximaal twintig jaar worden ondersteund met de garantie, zijn de eisen die gesteld worden rondom de hittestress (TOJuli) aanvullend van toepassing verklaard.

Een flexwoning die onder de categorie van tijdelijke bouwwerken uit het Besluit bouwwerken leefomgeving valt, dient bijna energiezuinig te zijn en te voldoen aan de voorschriften uit artikelen 4.148 en 4.149 van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit betreft een aanvullend technische voorschrift. Voor een flexwoning die onder de categorie van nieuwbouw uit het Besluit bouwwerken leefomgeving valt, geldt dit al en vormt daarom geen aanvullend voorschrift.

De gestelde eisen over de verplaatsbaarheid binnen een bepaalde termijn worden in aanbestedingsprocessen van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) en Aedes gehanteerd en zijn daarom in deze regeling opgenomen. Hiermee wordt gewaarborgd dat ook na de eerste exploitatietermijn een courante flexwoning wordt geplaatst.

De Woonstandaard is een middel dat door afnemers, conceptaanbieders en de toeleverende industrie in Nederland wordt gebruikt om vraag en aanbod van bouwconcepten op elkaar af te stemmen, (door) te ontwikkelen en verder te standaardiseren. De Woonstandaard, versie 3.0 van juli 2023 voor Product Marktcombinaties 11, 12, 13 of 14 zijn daarom de minimumeisen die in deze regeling aan een flexwoning worden gesteld.⁸

In afwijking van het tweede tot en met het vierde lid voldoet een flexwoning aan de technische voorschriften, indien door de investeerder een gelijkwaardig kwaliteitsniveau kan worden aangetoond. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn indien een flexwoningen is ingekocht via het aanbestedingstraject van het RVB of via het collectieve inkooptraject van Aedes.

Artikel 6. Aanvraag subsidieverlening

Dit artikel regelt hoe een investeerder een aanvraag voor een subsidieverlening kan indienen en welke documenten daarbij moeten worden verschaft. Een investeerder kan per project één aanvraag indienen. Indien hij bijvoorbeeld op één locatie tien flexwoningen wil realiseren, hoeft hiervoor maar één aanvraag ingediend te worden. Wel moet een investeerder inzichtelijk maken wanneer sprake is van verschillende bouwkosten per type product marktcombinatie (PMC) flexwoning, aangezien de bouwkosten en subsidiehoogte daartussen verschillen. De garantie wordt in dat geval ook verleend per flexwoning, zodat deze bij verkoop overdraagbaar is en niet het gehele project verkocht hoeft te worden.

Indien een deel van de flexwoningen van een locatie niet herplaatsbaar blijkt, dan kan hiervoor een compensatie worden uitgekeerd. Stel in het geval dat na tien jaar tien van de twintig flexwoningen worden verplaatst, dan moet worden aangegeven van welk type PMC het verplaatst wordt, en wordt voor de overige tien flexwoningen die niet herplaatst kunnen worden (volgens type PMC) de compensatie uitgekeerd.

Indien het plafond wordt bereikt, kan geen aanvraag meer worden ingediend en wordt het aanvraagloket (voortijdig) gesloten (tweede lid).

Bij de aanvraag dient een investeerder een aantal rapporten te overleggen, waaruit blijkt dat een flexwoning aan de technische voorschriften voldoet. Met het NTA 8800 rapport kan worden getoetst of aan de BENG-eisen en de TOjuli wordt voldaan. De MPG-berekening wordt bepaald aan de hand van de Bepalingsmethode ‘Milieuprestatie Bouwwerken’.⁹ De onderbouwing en berekening van de losmaakbaarheid van een flexwoning moet door investeerder worden aangetoond met een materialenstaat. Dit kan met de MPG-berekening of het materialenpaspoort. Hieruit blijkt welke materialen (producten) in een flexwoning worden toegepast en om welke hoeveelheden het gaat.

De losmaakbaarheidsindex kan door de investeerder worden berekend volgens het ‘Circular Buildings – een meetmethodiek voor losmaakbaarheid v2.0’.¹⁰ Dit wordt met de materialenstaat door de investeerder aangeleverd.

Het vierde lid bepaalt dat een aanvrager ter onderbouwing dat een flexwoning aan de technische eisen voldoet ook andere onafhankelijke, gevalideerde rapporten dan genoemd in het vorige lid mag overleggen, mits daarmee objectief een gelijkwaardig kwaliteitsniveau wordt aangetoond. De bewijslast hiervoor ligt bij de investeerder en kan bijvoorbeeld bestaan uit een deskundige kostenraming, accountantsverklaring of een materiaalstaat. Voor deze uitzondering is gekozen, omdat de regeling daarmee toekomstbestendig is voor eventuele toekomstige innovaties die leiden tot minstens even goede technische eisen als in deze regeling opgenomen.

Artikel 7. Rangschikking van de aanvragen

De verdeling van het uitkeringsplafond vindt plaats op de volgorde waarin volledige aanvragen binnenkomen. Indien op de dag dat het plafond wordt bereikt meerdere volledige aanvragen zijn ontvangen, wordt overeenkomstig artikel 9, tweede lid, van het Kaderbesluit BZK-subsidies de onderlinge rangschikking van deze aanvragen via loting vastgesteld.

Artikel 8. Verlening

Dit artikel vermeldt welke informatie de beschikking in ieder geval bevat indien een subsidie wordt verleend. Ingevolge artikel 22 van het Kaderbesluit BZK-subsidies wordt een beschikking tot subsidieverlening binnen dertien weken na ontvangst van de aanvraag genomen.

Artikel 10. Verplichtingen

Op grond van artikel 4:38, eerste lid, van de Awb kunnen verplichtingen aan de subsidieontvanger worden opgelegd die strekken tot verwezenlijking van het doel van de subsidie. De verplichting dient redelijkerwijs noodzakelijk en geschikt te zijn om het met de subsidie nagestreefde doel te verwezenlijken. Deze verplichtingen kunnen rechtstreeks betrekking hebben op de gesubsidieerde activiteit, maar ook een meer afgeleid en ondersteunend karakter hebben.

Uit de Kamerstukken bij de invoering van de Awb kan worden opgemaakt dat artikel 4:38, eerste lid, van de Awb ook een basis kan zijn voor een verplichting aan de subsidieontvanger om zelf in een eigen bijdrage of aanvullende inkomsten te voorzien.¹¹ Deze eigen bijdrage dient binnen drie maanden na de dag van verzending van de verleningsbeschikking aan de Minister te worden voldaan.

Het eerste lid, onderdeel b, omvat als hoofdregel dat een investeerder binnen 18 maanden, gerekend vanaf de dag na de verzenddatum van de beschikking tot het verlenen van de subsidie, het project op de locatie, zoals vermeld in deze beschikking, dient te hebben geplaatst en in exploitatie te hebben genomen. Met deze termijn wordt beoogd een flexibele schil in de woningvoorraad te vormen ten behoeve van de versnelde huisvesting van de doelgroep. Bij de gekozen termijn van 18 maanden is rekening gehouden met de redelijke termijn van 6 maanden die in de bezwaarfase als uitgangspunt geldt voor de afdoening van bestuursrechtelijke geschillen.

De investeerder dient dus rekening te houden met de omstandigheid dat bezwaar kan worden gemaakt tegen de voor het project benodigde omgevingsvergunning. Indien achteraf blijkt dat een investeerder zich niet aan deze termijn heeft gehouden, dan kan hij hiervoor opnieuw een aanvraag indienen. De investeerder is dan opnieuw een eigen bijdrage van € 1.000 per flexwoning als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, verschuldigd.

Een afwijking op deze hoofdregel is neergelegd in het derde lid. Indien beroep is ingesteld tegen de voor het project benodigde omgevingsvergunning, dan bedraagt de termijn waarbinnen het project moet zijn gerealiseerd maximaal 36 maanden.Hiermee wordt rekening gehouden met de omstandigheid dat regelmatig tegen een omgevingsvergunning rechtsmiddelen worden aangewend. Aangezien dit veelal buiten de invloedssfeer van de investeerder ligt, wordt met deze afwijking op de gestelde hoofdregel van 18 maanden aan de investeerder tegemoet komen. Hiermee wordt beoogd dat de investeerder, ondanks het risico op juridische procedures tegen de vergunningverlening van het project, niet wordt belet om tot een dergelijke investering over te gaan.

Bij de gekozen termijn van 36 maanden is rekening gehouden met de redelijke termijn van 18 maanden die in de beroepsfase als uitgangspunt geldt voor de afdoening van bestuursrechtelijke geschillen. Om het doel van de regeling, namelijk versnelling van tijdelijke huisvesting, niet uit het oog te verliezen is de redelijke termijn van 2 jaar die als uitgangspunt wordt gehanteerd bij hoger beroep achterwege gelaten. Het ligt op de weg van de investeerder om ervoor te zorgen dat hij op tijd de benodigde omgevingsvergunning voor het project aanvraagt, zodat de maximale termijn van 36 maanden niet wordt overschreden. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat de investeerder maximaal 6 maanden nodig heeft om het project op de locatie te hebben geplaatst en in exploitatie te hebben genomen nadat de rechter uitspraak heeft gedaan over de voor het project benodigde omgevingsvergunning.

Het voorgaande brengt mee dat in geval geen beroep is aangewend tegen de omgevingsvergunning van een project de hoofdregel van 18 maanden, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, geldt.

Het eerste lid, onderdeel c, bepaalt dat een investeerder de Minister direct schriftelijk informeert zodra het project is gerealiseerd. Hiermee kan worden gecontroleerd of de investeerder op tijd het project heeft geplaatst, bedoeld in onderdeel b dan wel het derde lid, in exploitatie heeft genomen en wat de daadwerkelijke bouwkosten ervan zijn.

Onverminderd hetgeen in dit artikel is geregeld, volgt uit artikel 16, derde lid, onderdeel a, van het Kaderbesluit BZK-subsidies dat de investeerder de Minister direct schriftelijk moet informeren als het project waarvoor subsidie is verleend niet, niet tijdig of niet geheel zal worden verricht of dat niet, niet tijdig of niet geheel aan de aan de subsidie verbonden verplichtingen zal worden voldaan.

In het tweede lid zijn voorwaarden opgenomen waaraan de flexwoning gedurende de gehele looptijd van de subsidie dient te voldoen. Eén van deze voorwaarden is dat de flexwoning als zelfstandige woonruimte moet zijn verhuurd of in gebruik gegeven aan de doelgroep. Het begrip zelfstandige woonruimte volgt uit artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek. De flexwoning moet verder gedurende de hele garantieperiode volgens de NEN 2767 norm minimaal conditiescore 3, of de uitgangspunten Kwaliteit in Balans zijn onderhouden.¹²Bij de aanvraag voor subsidievaststelling dient de investeerder middels een bestuurdersverklaring of een eigen verklaring te onderbouwen dat aan deze vereisten is voldaan (eerste lid, onderdeel c, subonderdeel 3).

De flexwoning mag gedurende de hele garantieperiode niet materieel zijn gewijzigd nadat hiervoor een subsidie is verleend. Hiermee wordt bedoeld dat de flexwoning gedurende de exploitatie‑periode niet in een andere PMC-klasse mag worden geplaatst. Te denken valt aan de situatie dat een PMC 14 flexwoning wordt opgesplitst naar twee PMC 12 flexwoningen. Een uitzondering op deze regel is in het geval de investeerder na overleg met de Minister aantoont dat de wijziging een kwalitatieve verbetering van de flexwoning tot gevolg heeft gehad.

Artikel 13. Overdraagbaarheid

Er kan zich een situatie voordoen waarin een investeerder gedurende de looptijd van de subsidieverlening één of meerdere flexwoningen wil verkopen, zonder dat aanspraak op subsidie wordt gemaakt.

Aangezien de subsidie gekoppeld is aan een flexwoning, kan de garantie aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen. Dat zal worden vastgelegd in een andere tenaamstelling van de beschikking. De fictieve afschrijving van de flexwoning blijft doorlopen en dezelfde voorwaarden blijven gelden. Het is mogelijk om een geheel of een deel van het project over te dragen. Vanwege de uitvoerbaarheid is het wenselijk om het project in zo groot mogelijke delen over te dragen. De verwachting is dat door het doorlopen van de herplaatsingsladder, de inzet van de marktmeester en het afwegen van de diverse aan te dragen opties de kans klein is dat een project in kleine eenheden verkocht moet worden.

De verkoper dient in het geval van herplaatsing de Minister op het moment van overdracht schriftelijk te informeren naar welke locatie de flexwoning wordt herplaatst en of dit al dan niet binnen dezelfde gemeente valt. In geval de flexwoning buiten de gemeente wordt herplaatst dan waar het besluit, bedoeld in artikel 5, eerste lid, onderdeel a, op ziet, is het de verantwoordelijkheid van de investeerder of de nieuwe eigenaar om ervoor te zorgen dat de gemeente waarin de flexwoning wordt herplaatst een besluit neemt, waarin wordt beslist dat de gemeente 25% van het vastgestelde subsidiebedrag uitkeert indien aan de voorwaarden voor subsidievaststelling is voldaan. Tot slot bepaalt dit artikel als voorwaarde voor overdraagbaarheid dat de Minister een door de verkoper ingediende verzoek om wijziging van de tenaamstelling en locatie van de beschikking heeft toegekend.

De nieuwe eigenaar van een flexwoning draagt de verantwoordelijkheid om te voldoen aan alle eisen die in deze regeling zijn opgenomen. Mocht bij de subsidievaststelling blijken dat de initiële investeerder niet heeft voldaan aan de voorwaarden om aanspraak te kunnen maken op subsidie, dan kan de Minister dit in het kader van de subsidievaststelling aan de nieuwe eigenaar tegenwerpen.

Artikel 14. Terugwerkende kracht

Deze regeling vormt het wettelijke voorschrift, bedoeld in artikel 4:23, eerste lid, in samenhang met het derde lid, onderdeel a, van de Awb ten aanzien van de vóór de inwerkingtreding van deze regeling verleende subsidiebeschikkingen.

Artikel 15. Voorwaarden

Dit artikel vermeldt de voorwaarden waaraan een investeerder moet voldoen om voor een subsidievaststelling in aanmerking te komen.

Bij de berekening hiervan is onder andere de transactieprijs van belang. Dat betekent dat een investeerder niet voor een subsidievaststelling in aanmerking komt indien de flexwoning in zijn bezit blijft, al dan niet voor een volgende exploitatietermijn elders. De investeerder kan schriftelijk aantonen dat aan de voorwaarden is voldaan.

De restwaarde van de flexwoningen wordt vastgesteld indien deze niet herplaatst kunnen worden, zodat investeerders een prikkel behouden om flexwoningen ergens anders te exploiteren of zo goed mogelijk te verkopen. In dat verband kan RVO een aanvullend, onafhankelijk en gevalideerd waarde rapport opvragen. Dit zal per geval bekeken worden en zal (naast het advies van de marktmeester) bij verschil van inzicht tussen investeerder en RVO ten aanzien van de bepaling van een passende transactieprijs als uitkomst toegevoegd worden aan het advies aan de Minister.

De Minister stelt vast of de relevante stappen van de herplaatsingsladder zijn doorlopen. Afhankelijk van de omstandigheden van het betreffende project hoeven niet alle stappen te worden doorlopen, noch in de volgorde zoals in de regeling is opgenomen. Bij de berekening van de subsidievaststelling is onder andere de transactieprijs van belang. Dat betekent dat een investeerder niet voor een subsidievaststelling in aanmerking komt indien de flexwoning in zijn bezit blijft, al dan niet voor een tweede exploitatietermijn elders.

Om in aanmerking te komen voor een compensatie dient de investeerder de flexwoning tegen een passende prijs te verkopen, gelet op de koper, de herplaatsingslocatie en het beoogde gebruik. De Minister beslist of hieraan is voldaan. Voor de bepaling van de hoogte van de compensatie is de verkoopprijs van de flexwoning en de fictieve boekwaarde ervan van belang. Het gaat daarbij om het vaststellen van een bandbreedte van de prijs middels een taxatie of accountantsverklaring, zodat met de bandbreedte rekening gehouden kan worden met de specifieke omstandigheden van de flexwoning, de nieuwe locatie, verplaatsingskosten, marktontwikkelingen en andere waarde beïnvloedende factoren. De investeerder moet aantonen dat de transactieprijs lager uitvalt dan de boekwaarde. Indien een investeerder het niet eens is met de beschikking (de subsidievaststelling) van de Minister, kan hij op grond van de Awb daartegen bezwaar maken en vervolgens beroep instellen bij de bestuursrechter.

Artikel 16. Herplaatsingsladder

Het doel van de herplaatsingsladder is om er voor te zorgen dat een flexwoning kan worden herplaatst binnen Nederland, zodat de woningvoorraad op peil blijft. Verder vermeldt dit artikel de inspanningsverplichtingen van de investeerder en gemeente.

Eén van de voorwaarden om voor subsidievaststelling in aanmerking te komen, is dat de gemeente en investeerder de relevante stappen van de herplaatsingsladder hebben doorlopen (artikel 15, derde lid, onderdeel a). Dit moet minimaal 24 maanden voorafgaand aan het vervallen van de tijdelijke locatie gebeuren, zodat de marktmeester tijdig kan onderzoeken of er een andere locatie voor de flexwoning kan worden gevonden. Gemeenten en investeerders zeggen toe om hun projecten bij deze marktmeester aan te melden. Door in een vroeg stadium al betrokken te zijn kan de marktmeester ook ondersteunen in de zoektocht naar herplaatsingslocaties terwijl er nog geen acuut probleem is. Dit is bijvoorbeeld voor investeerders in krimpgebieden handig. Daarnaast zal de marktmeester landelijk bemiddelen als er provinciaal geen nieuwe plek voor de woning gevonden kan worden. De herplaatsingsladder wordt doorlopen vanaf het moment dat een flexwoning herplaatst dient te worden, zodat er meer zekerheid is over een vervolglocatie wanneer de locatie waar de flexwoning zich bevindt vervalt.

De stappen binnen de herplaatsingsladder zijn als volgt:

• De investeerder heeft na plaatsing van de flexwoningen een inspanningsverplichting om binnen het eigen bedieningsgebied te zoeken naar een herplaatsingslocatie. Zij dient de gemeente hier actief voor te benaderen;

• De gemeente heeft na plaatsing van de flexwoningen een inspanningsverplichting om te zoeken naar een herplaatsingslocatie binnen en buiten haar gemeentegrenzen;

• Als de investeerder en de gemeente niet zelf een locatie kunnen vinden, gaan ze samen in het regionale werkgebied in de zin van de Woningwet of binnen de woningmarktregio, bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014, op zoek naar een geschikte locatie;

• Als daarbinnen geen plek te vinden is, zal de gemeente, met ondersteuning van de marktmeester, de provincie vragen om ondersteuning;

• De marktmeester zorgt voor een actueel en landelijk overzicht van locaties voor flexwoning projecten in ontwikkeling. De gemeente en investeerder zeggen toe om hun projecten bij deze marktmeester aan te melden. Als provinciaal geen nieuwe plek voor de flexwoning is, zal de marktmeester landelijk bemiddelen. Deze rol neemt de marktmeester op zich, omdat niet van een investeerder en gemeente kan worden verlangd om zelf een landelijk overzicht te hebben en de flexwoning te koop aan te bieden;

• Indien landelijk geen plek is, dan kan de investeerder de flexwoning overdragen aan een reservelocatie waar deze geëxploiteerd zal worden. Dit is de zogenaamde flexcity, waar op basis van afspraken tussen de Minister en de gemeente flexwoningen worden gevestigd.

De stappen van de herplaatsingsladder hoeven niet in de volgorde als omschreven te worden doorlopen. Ze kunnen ook gelijktijdig of los van elkaar worden ingezet. De marktmeester stelt bij het advies vast of dit proces vanuit partijen naar behoren is verlopen. Gedurende het doorlopen van de stappen dient tenminste minimaal één gesprek te hebben plaatsgevonden tussen de investeerder, gemeente en marktmeester, waarin wordt teruggeblikt op het proces waarmee de herplaatsingsladder doorlopen is. Dit is een gezamenlijk proces.

De investeerder besluit uiteindelijk of de locatie geschikt is, gegeven de kenmerken van de flewoning en gelet op de uitkomst van de zoektocht na het aflopen van de herplaatsingsladder. De marktmeester zal in het advies aan de Minister aangeven of dat proces voldoende is doorlopen, bijvoorbeeld dat de investeerder geen locatie weigert die in principe geschikt is. Hierbij wordt de ‘geschiktheid’ beoordeeld aan de hand van ‘passend in de context van planologische ruimtelijke ontwikkelingen.’ Weliswaar geeft de marktmeester advies aan de investeerder en gemeente, maar de uiteindelijke keuze voor een vervolglocatie is aan de investeerder. Er kan dus gemotiveerd van het advies van de marktmeester worden afgeweken.

Dat gaat ook op indien een project in meerdere delen herplaatst moet worden. Het verdient de voorkeur om de flexwoningen op een locatie te herplaatsen, waarbij het grootste deel ervan kan worden geplaatst ten opzicht van slechts één of enkele flexwoningen. Dit gelet op de uitvoeringslasten voor alle partijen. Indien de herplaatsingsladder goed doorlopen wordt, is de kans op verkoop van flexwoningen in veel kleine eenheden klein.

Indien helemaal geen geschikte locatie voorhanden is, kan een beroep gedaan worden op compensatie. De marktmeester zal daarbij vaststellen of de transactie van de flexwoning passend is gelet op de koper, de herplaatsingslocatie en het beoogde gebruik.

In de praktijk kan het voorkomen dat voordat 10 jaar is verstreken het nodig is dat de flexwoning herplaatst wordt. In dat geval kan de marktmeester helpen, maar bestaat geen recht op compensatie indien de flexwoning tenminste niet direct weer op een andere plaats in dezelfde gemeente geëxploiteerd kan worden. Indien de woning wel direct verplaatst wordt (met uitzondering van een ‘redelijke’ herplaatstingstermijn), dan wordt wel voldaan aan de voorwaarde dat de flexwoning de eerste tien jaar doorlopend geplaatst moet zijn geweest. De definitie van een ‘redelijke termijn’ wordt per geval bekeken en nader uitgewerkt door de marktmeester en RVO wanneer de locatie voorligt. Pas nadat voldaan is aan de taak die is opgedragen met de DAEB kan na verloop van tien jaren subsidievaststelling plaatsvinden.

Artikel 17. Aanvraag subsidievaststelling

Dit artikel vermeldt hoe een investeerder een aanvraag tot subsidievaststelling kan indienen en welke informatie daarbij moet worden verschaft om aan te tonen dat is voldaan aan de voorwaarden die aan subsidievaststelling zijn gesteld in artikel 19 van deze regeling. In tegenstelling tot de subsidieverlening, geldt bij de subsidievaststelling geen plafond.

Artikel 18. Hoogte van de compensatie

Dit artikel vermeldt de wijze van berekening van de subsidievaststelling. De Minister keert 60% uit van het verschil tussen de fictieve boekwaarde van de flexwoning en de transactieprijs. De gemeente waarin het project is gerealiseerd keert 25% van dit bedrag uit, en overlegt hiervoor een afzonderlijke beschikking aan de investeerder. De investeerder heeft een eigen risico van 15%.

Artikel 19. Fictieve boekwaarde

De fictieve boekwaarde wordt berekend door de bouwkosten van de flexwoning op te tellen met 21%, indien de BTW niet terug vorderbaar is.

Er is in deze regeling gekozen voor een fictieve boekwaarde gebaseerd op een lineaire afschrijving naar 0 over 30 jaar, daar de grootste onzekerheid (het vinden van een tweede herplaatsingslocatie) zich in de jaren zal voordoen waarin de fictieve boekwaarde nog substantieel is. De termijn van 30 jaar is gekozen omdat dit de termijn is waarop de initiële bouwkosten voor de flexwoning zich ongeveer terug hebben verdiend. Na 30 jaar zal een flexwoning met een permanente kwaliteit een positieve businesscase opleveren. Voor een flexwoning met een tijdelijke kwaliteit zal dit punt op ongeveer 20 jaar liggen.

In de eerste plaats vallen onder bouwkosten de productie-, plaatsing- en montagekosten die vermeld staan in de Woonstandaard, versie 3.0 van juli 2023 bij casco+. Het gaat dan om:

• vlakke vloeren (vlakheidsclassificatie tenminste 4), geschikt voor verdere afwerking door huurder, gebruiker of eigenaar;

• wanden klaar om afgewerkt te worden;

• centraaldozen in het plafond + deksel bediening via aan/uit lichtschakelaar;

• aansluiting voor internet & televisie;

• draai en kiepramen met ventilatieroosters.

Ten aanzien van de keuken geldt het volgende (inclusief aansluitingen):

• 6x keukenkastjes (kan zowel boven als beneden);

• gootsteen met warm en koud water (enkele bak) inclusief mengkraan;

• inductiekookplaat, inbouwkoelkast, recirculatieafzuigkap, combi-oven en vaatwasser.

Ten aanzien van de badkamer geldt het volgende:

• volledig afgewerkt;

• doucheruimte;

• toilet (inclusief bril, exclusief garnituur);

• wastafel, spiegel, planchet, mengkraan, WCD voor scheren/föhnen;

• ventilatie en overige garnituur (toilethouder/-borstel).

Daarnaast geeft dit artikel een opsomming welke gebouwdelen onder bouwkosten vallen, mits deze onderdeel van het project zijn en waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat deze bij toekomstige verkoop met de flexwoning mee verkocht zullen worden.

Tot slot geeft het derde lid een opsomming wat niet onder bouwkosten vallen. Dit zijn kosten die wel noodzakelijk zijn voor de plaatsing van de woningen, maar die niet onder de eindwaardegarantie voor de verplaatsbare opstal vallen. De compensatie is namelijk bedoeld als garantie op de eindwaarde van de verplaatsbare opstal, niet als dekking voor de locatie gerelateerde kosten.

Artikel 20. Vaststelling

Dit artikel vermeldt welke informatie de beschikking tot subsidievaststelling in ieder geval bevat. Indien niet aan de voorwaarden uit deze regeling is voldaan, kan de subsidie op nihil worden vastgesteld. In het tweede lid is geregeld dat de Minister ambtshalve de subsidie op nihil kan vaststellen indien de investeerder nalaat tijdig een aanvraag tot subsidievaststelling te doen.

Artikelen 21 en 22. Inwerkingtreding en vervaltermijn

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 2024. Hiermee wordt afgeweken van de minimuminvoeringstermijn van twee maanden. Aangezien het vooruitlopend op deze regeling al sinds mei 2023 mogelijk is om een aanvraag voor een subsidie in de vorm van een garantie in te dienen, is het gelet op artikel 4:23, eerste lid, in samenhang met het derde lid, onderdeel a, van de Awb wenselijk om de regeling zo spoedig mogelijk in werking te laten treden.

Deze regeling vervalt met ingang van 1 januari 2029. Wel kan na deze datum een subsidie worden vastgesteld waarvoor eerder een subsidie is verleend.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge

---

1 het Besluit van de Europese Commissie van 20 december 2011 betreffende de toepassing van artikel 106, tweede lid, van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie op staatssteun in de vorm van compensatie voor de openbare dienst, verleend aan bepaalde met het beheer van diensten van algemeen economisch belang belaste ondernemingen.

2 Kamerstukken II 2022/23, 32 847, nr. 1037, bijlage Beslisnota uitvoeringsorganisatie en marktmeester fin. herplaatsingsgarantie.

3 Kamerstukken II 2022/23, 32 847, nr. 1037, bijlage Financiële Herplaatsingsgarantie flexwoningen: Toetsingskader risicoregelingen rijksoverheid.

4 Zie Financiële Herplaatsingsgarantie flexwoningen: Toetsingskader risicoregelingen

Rijksoverheid – Kamerstukken II 2022/23, 32 847, nr. 1037, bijlage.

5 Het garantieplafond is gebaseerd op de analyse van Finance Ideas. Vanuit het Rijk wordt € 220 miljoen voor de regeling beschikbaar gesteld. Daar bovenop komt € 30,9 miljoen, hetgeen het verwachte totaal is van de eigen bijdrage van een investeerder per flexwoning. De uitvoeringskosten door RVO worden geraamd op € 51,1 miljoen. Dit komt neer op € 199,8 miljoen. De verwachting is dat 42,5% van de verleende subsidies in de vorm van een garantie tot een uitkering van de subsidie leidt. Hiervan dekt het Rijk 60%, de gemeente 25% en de overige 15% komt voor rekening van de investeerder. Dat brengt mee dat het plafond voor het totaalbedrag aan subsidieverleningen op € 783 miljoen is vastgesteld.

6 Artikel 4:21 van de Algemene wet bestuursrecht.

7 Zie bijlage I bij deze regeling.

8 Zie bijlage I bij deze regeling.

9 Zie bijlage I bij deze regeling.

10 Zie bijlage I bij deze regeling.

11 Kamerstukken II 1994/95, 23 700, nr. 5, p. 11.

12 Zie bijlage I bij deze regeling.