BIJLAGE BIJ ARTIKEL I
Accountantsprotocol
Bijlage 4 bij artikel 17 van de regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 (verslagjaar 2023)
Datum 20 september 2023
Inhoud
1.
|
Algemeen
|
2
|
|
Belangrijke wijzigingen
|
2
|
|
Doel
|
3
|
|
Onderzoeksobjecten
|
3
|
|
De accountantsrapportages
|
4
|
|
Verslaggeving woningcorporaties en procedures
|
4
|
|
Duurzaamheidsverslaggeving
|
4
|
2.
|
Rubriek A: de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
|
4
|
|
2.1
|
Doel
|
4
|
|
2.2
|
Wet- en regelgeving die specifiek van toepassing is
|
4
|
|
2.3
|
Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)
|
5
|
|
2.4
|
Controleverklaring
|
5
|
3.
|
Rubriek B: het assurance-rapport met betrekking tot de naleving van specifieke wet-
en regelgeving in de dVi over het verslagjaar
|
5
|
|
3.1
|
Doel
|
5
|
|
3.2
|
Regelgeving die specifiek van toepassing is
|
5
|
|
3.3
|
Materialiteit
|
5
|
|
3.4
|
Oordelen in het assurance-rapport
|
6
|
|
3.5
|
Onderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving
|
6
|
4.
|
Rubriek C: het assurance-rapport met betrekking tot de dVi over het verslagjaar (cijfermatige
verantwoording) 16
|
9
|
|
4.1
|
Doel
|
9
|
|
4.2
|
Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
|
9
|
|
4.3
|
Materialiteit
|
10
|
|
4.4
|
Oordelen in het assurance-rapport
|
10
|
|
4.5
|
Onderdelen assurance-rapport cijfermatigeverantwoording
|
10
|
1. Algemeen
Belangrijke wijzigingen
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) steunt bij het uitvoeren van de toezichtstaken
op de controlewerkzaamheden van de accountants bij woningcorporaties1. Het accountantsprotocol beschrijft de minimale werkzaamheden van de accountants
bij woningcorporaties.
Het accountantsprotocol wordt jaarlijks geactualiseerd. Dit gebeurt op basis van onder
andere aangepaste wet- en regelgeving, gewijzigde inzichten, actuele ontwikkelingen
en risico inschattingen. De controlewerkzaamheden beschreven in rubriek B en C zijn
beperkt gewijzigd voor verslagjaar 2023.
Ook vervallen voor verslagjaar 2023 de controlewerkzaamheden van de huursombenadering
in rubriek C weer.
Verder zijn door het hele accountantsprotocol tekstuele wijzigingen doorgevoerd en
is de presentatie aangepast voor betere leesbaarheid.
Rubriek A inzake de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
De Aw stelt geen specifieke eisen aan de controle van de jaarrekening. Rubriek A van
het accountantsprotocol is feitelijk een samenvatting van de wet- en regelgeving die
van toepassing is op de jaarrekening van woningcorporaties en op de controle door
accountants bij woningcorporaties.
Rubriek B inzake het assurance-rapport over de naleving van specifieke wet- en regelgeving
In rubriek B vervalt de accountantscontrole op het onderdeel ‘goedkeuring vervreemding
woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed aan derden, voor woongelegenheden niet
zijnde aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en woningcorporaties, voor maatschappelijk
vastgoed niet zijnde aan huurders en woningcorporaties’. Dit specifieke rechtmatigheidsonderdeel
komt niet meer voor in de dVi-informatie.
Rubriek C inzake het assurance-rapport over de cijfermatige informatie in de dVi
In onderdeel 10 (onderdeel dVi 5.3) is de opzet van de dVi-informatie over bezoldiging
van topfunctionarissen en overige medewerkers (voor zover de WNT dit vereist) aangepast.
De dVi-informatie voor dit onderdeel is teruggebracht naar de kern, waarbij corporaties
alleen rapporteren over het toepasselijke bezoldigingsmaximum en verantwoorden of
de woningcorporatie in het verslagjaar aan de vigerende bepalingen bij en krachtens
de WNT heeft voldaan.
Het voorliggende accountantsprotocol over het verslagjaar sluit aan bij de nummering
in de dVi.
Doel
Volgens artikel 37 van de Woningwet geeft een woningcorporatie een registeraccountant
of een accountant-administratieconsulent opdracht tot onderzoek met betrekking tot
de volgende drie objecten:
-
• De jaarrekening, zoals bedoeld in artikel 35 van de Woningwet.
-
• Het bestuursverslag, zoals bedoeld in artikel 36 van de Woningwet.
-
• Het overzicht, zoals bedoeld in artikel 36a lid 4 van de Woningwet.
Binnen deze opdracht valt het opstellen van:
-
a. Een verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening. Volgens standaard 720 (NV
COS) geeft deze verklaring ook een oordeel over de verenigbaarheid van dat bestuursverslag
met die jaarrekening.
-
b. Een assurance-rapport over het volkshuisvestingsverslag3 en het overzicht, zoals bedoeld in artikel 36a, lid 4 van de Woningwet.
-
c. Een verslag over het onderzoek, zoals bedoeld in artikel 37, lid 1 van de Woningwet.
Dit verslag stelt de accountant op voor het bestuur en de raad van commissarissen.
Hierbij maakt de accountant ten minste melding van zijn bevindingen met betrekking
tot de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverstrekking.
Volgens artikel 37, lid 4 van de Woningwet, stelt bijlage 4 van de Rtiv voorwaarden
aan de werkzaamheden van de accountants van de woningcorporaties. Dit accountantsprotocol
is de invulling hiervan. Doel van dit accountantsprotocol is om instructies te geven
voor de werkzaamheden en rapportages van de accountant.
Het accountantsprotocol is getoetst op uitvoerbaarheid door de werkgroep Controleprotocollen
(COPRO) van de NBA. COPRO heeft het oordeel ‘Uitvoerbaar’ gegeven.
Bij een fusie (in het verslagjaar) tussen woningcorporaties is er overleg tussen de
Aw, de betrokken woningcorporaties en de accountant. Dit overleg gaat over de toepassing
van het accountantsprotocol en de tekst van de assurance-rapporten.
Onderzoeksobjecten
De onderzoeksobjecten voor de accountantswerkzaamheden bij woningcorporaties zijn:
-
• De jaarrekening en het bestuursverslag.
-
• De verantwoordingsgegevens over het verslagjaar op het terrein van de naleving van
specifieke wet- en regelgeving. Dit is in de vorm van de dVi.
-
• De verantwoordingsgegevens over het verslagjaar op het terrein van de cijfermatige
verantwoording. Dit is in de vorm van de dVi.
Deze onderzoeksobjecten en de accountantswerkzaamheden die daaraan zijn gekoppeld,
worden in dit accountantsprotocol behandeld in de rubrieken A, B en C. Hierbij zijn
de verdere doelstellingen per onderdeel uitgewerkt en vindt u de regelgeving die hierop
specifiek van toepassing is. Verder worden per onderdeel verdere aanwijzingen voor
de werkzaamheden van de accountant benoemd. Zie hiervoor hoofdstuk 2 tot en met 4.
De accountantsrapportages
De accountantswerkzaamheden met betrekking tot de onderzoeksobjecten leiden tot een
aantal accountantsrapportages. Deze vindt u op de website van de NBA.
De accountant levert de volgende rapportages:
-
A. Een controleverklaring over de jaarrekening en het jaarverslag van de woningcorporatie.
Hiervoor gebruikt de accountant de tekst zoals opgenomen op de website van de NBA.
-
B. De accountant verstrekt een assurance-rapport over de naleving van de specifieke wet-
en regelgeving zoals opgenomen in de dVi. Deze werkzaamheden zijn aan te merken als
het uitvoeren van een assurance-opdracht met een redelijke mate van zekerheid volgens
standaard 3000A (NV COS). De accountant gebruikt voor het assurance-rapport de tekst
zoals opgenomen op de website van de NBA.
-
C. De accountant verstrekt een assurance-rapport over de cijfermatige verantwoording
over het verslagjaar, inclusief de verantwoording over de woningtoewijzingen en de
WNT. Deze werkzaamheden zijn aan te merken als het uitvoeren van een assurance-opdracht
met een redelijke mate van zekerheid volgens standaard 3000A (NV COS). De accountant
gebruikt voor het assurance-rapport de tekst zoals opgenomen op de website van de
NBA.
-
D. Het accountantsverslag, zoals bedoeld in artikel 37, lid 1 van de Woningwet.
Verslaggeving woningcorporaties en procedures
Volgens artikel 38 van de Woningwet stuurt de woningcorporatie jaarlijks vóór 1 juli
de jaarrekening, het bestuursverslag en volkshuisvestingsverslag, de controleverklaring,
de assurance-rapporten en het accountantsverslag aan de verantwoordelijke minister.
Duurzaamheidsverslaggeving
Eind november 2022 is de Europese richtlijn duurzaamheidsrapportage door de EU aangenomen.
Deze richtlijn is ook bekend als de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD).
De CSRD verplicht ondernemingen (waarop Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek
van toepassing is) om te rapporteren over niet-financiële informatie, zoals impact
op het milieu en het sociale domein. Woningcorporaties zijn vaak georganiseerd als
stichting of vereniging. Zij worden (vooralsnog) niet gezien als ‘ondernemingen’ op
grond van de richtlijn voor jaarverslaggeving. Daarom is de CSRD vooralsnog niet van
toepassing voor woningcorporaties.
2. Rubriek A: de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
2.1 Doel
Het doel van de werkzaamheden van de accountant, zoals bedoeld in artikel 37 van de
Woningwet, is:
-
• Nagaan of de jaarrekening, zoals bedoeld in artikel 35 van de Woningwet, een getrouw
beeld geeft van vermogen en resultaat. En nagaan of de jaarrekening ook voldoet aan
de vereisten volgens artikel 30 en 31 van het Btiv en artikel 14, 14a en 15 van de
Rtiv.
-
• Nagaan of het bestuursverslag, voor zover de accountant dat kan beoordelen, is opgesteld
in overeenstemming met de vereisten uit artikel 30 van het Btiv. En nagaan of deze
met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen heeft, in overeenstemming
met standaard 720 (NV COS).
-
• Nagaan of in de toelichting bij de jaarrekening de gebeurtenissen na balansdatum zijn
vermeld.
De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek van de eerste 2 punten weer in een
controleverklaring. Daarbij houdt de accountant rekening met de overige bij of volgens
de wet gestelde eisen.
Voor de uitkomst van het onderzoek bij het 3e punt mag de accountant volstaan met
de vermelding van de gebleken tekortkomingen in de paragraaf ‘overige bij of krachtens
de wet gestelde eisen’ in de controleverklaring.
2.2 Wet- en regelgeving die specifiek van toepassing is
-
• Woningwet.
-
• Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv).
-
• Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv).
-
• Titel 9 Burgerlijk Wetboek 2 (BW 2), Richtlijn 645 en overige Richtlijnen voor de
Jaarverslaggeving.
-
• Wet normering topinkomens (WNT) en Regeling Controleprotocol WNT.
Werkzaamheden ten aanzien van het bestuursverslag bij de jaarrekening:
-
• De controle van de accountant of het bestuursverslag volgens de bepalingen van artikel
391 BW 2 is opgesteld. En of deze met de jaarrekening verenigbaar is.
-
• Of het bestuursverslag in het licht van de gekregen kennis en begrip tijdens het onderzoek
van de jaarrekening wat betreft de rechtspersoon en zijn omgeving materiële onjuistheden
bevat.
-
• Of de vereiste gegevens uit artikel 392 lid 1 van BW 2, onderdelen b tot en met f
zijn toegevoegd.
2.3 Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)
Bij de controle past de accountant de algemene (voor de jaarrekeningcontrole geldende)
betrouwbaarheids- en nauwkeurigheidsnormen toe. Het is de verantwoordelijkheid van
de accountant om deze normen te bepalen, met inachtneming van wat hierover in de NV
COS is opgenomen. Voor de werkzaamheden die volgen uit de Regeling Controleprotocol
WNT, is de materialiteit die in dat protocol is opgenomen van toepassing.
2.4 Controleverklaring
Voor de controleverklaring gebruikt de accountant de tekst die is opgenomen op de
website van de NBA.
3. Rubriek B: het assurance-rapport met betrekking tot de naleving van specifieke
wet- en regelgeving in de dVi over het verslagjaar
3.1 Doel
Het doel van de werkzaamheden van de accountant die leiden tot een assurance-rapport
is om een redelijke mate van zekerheid te geven over de nauwkeurigheid4 en volledigheid van de opgave in onderdeel 5.1 (Verantwoording naleving specifieke
wettelijke bepalingen) van de dVi.
De accountant controleert of de verantwoording over de onderwerpen die in paragraaf
3.5 van dit protocol staan nauwkeurig en volledig is. Dit houdt in dat de accountant
toetst of aan de relevante onderdelen van de wet- en regelgeving is voldaan. De accountant
stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1 van de dVi nauwkeurig en volledig
is.
3.2 Regelgeving die specifiek van toepassing is
Voor zover deze niet al in de betreffende paragraaf van dit protocol specifiek zijn
benoemd, is de volgende regelgeving en toelichtingen van toepassing op de werkzaamheden
van de accountant:
3.3 Materialiteit
De materialiteit voor de verschillende onderdelen in rubriek B (zie paragraaf 3.5)
staat in het onderstaande schema.
Punt
|
Materialiteit 0%1
|
Overige materialiteit2
|
Rapportering-grenzen 0%3
|
Drempelbedragen4
|
1
|
Onderdeel verstrekken van vermogen aan verbindingen
|
Garantstellingen aan verbindingen
|
|
|
2
|
|
X
|
X
|
|
3
|
|
X
|
X
|
X
|
4
|
X
|
|
|
|
5
|
X
|
|
|
|
X Noot
1 Een materialiteit van 0% geldt, in die zin dat de uitkomst goed (geen afwijking van
regelgeving), fout (wel afwijking van regelgeving) of onzeker (onzekerheid over de
afwijking van de regelgeving) is.
X Noot
2De algemene materialiteit die geldt voor de jaarrekeningcontrole.
X Noot
3Dit betekent dat de accountant alle geconstateerde afwijkingen bij deze onderdelen
toelicht in een aparte paragraaf in het assurance-rapport (‘Overige aangelegenheden’).
Ook als dit geen invloed heeft op het afgegeven oordeel.
X Noot
4Voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele
aanhorigheden controleert de accountant alle aanbestedingen groter dan € 300.000.
Voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed controleert de accountant alle aanbestedingen
groter dan € 1.000.000.
3.4 Oordelen in het assurance-rapport
Het assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 5 onderdelen. De accountant
verstrekt per onderdeel een afzonderlijk oordeel. De accountant omschrijft en onderbouwt
een afwijkend oordeel in het assurance-rapport.
3.5 Onderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving
Deze paragraaf beschrijft de controlewerkzaamheden met betrekking tot een aantal specifieke
artikelen uit de geldende regelgeving. Het gaat om bepalingen wat betreft:
-
1. Het verschaffen van vermogen aan verbindingen en het verstrekken van garantstellingen
aan verbindingen. Woningwet artikel 21a, lid 2.
-
2. Het vervreemden van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning
en maatschappelijk vastgoed aan huurders. Btiv artikel 22 en Rtiv artikel 9, 10, 11
en 12a.
-
3. De aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed. Woningwet, artikel 51.
-
4. Het gebruik van financiële derivaten, reglementen financieel beleid en beheer en artikel
106 tot en met 108 van het Btiv.
-
5. Het sluiten van overeenkomsten met derden wat betreft de huur of verhuur van woningen.
Btiv, artikel 58.
Over de naleving van deze wettelijke bepalingen heeft de woningcorporatie verantwoording
afgelegd in onderdeel 5.1 (Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen)
van de dVi.
Vermogen verschaffen aan verbindingen
De accountant stelt vast dat de woningcorporatie in het verslagjaar aan verbindingen
geen aanvullend of ander vermogen heeft verschaft (Woningwet artikel 21a, lid 2).
Heeft de woningcorporatie wel vermogen verschaft? Dan stelt de accountant vast dat
er ontheffing is verleend zoals bedoeld in de Woningwet, artikel 21a, lid 3. De controle
op het verschaffen van vermogen aan verbindingen, heeft betrekking op verbindingen
zoals bedoeld in de Woningwet artikel 1, lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming
in de zin van artikel 24c BW2) en c (duurzame band).
Voor alle vermogensverschaffingen van € 250.000 of hoger stelt de accountant vast
dat de vereiste ontheffing is verleend. Dit drempelbedrag geldt alleen voor de controle
en de conclusie van de accountant. Voor de woningcorporaties gelden de normale wettelijke
bepalingen.
Toelichting
Op grond van artikel 21a, lid 2 van de Woningwet mag de woningcorporatie geen aanvullend
vermogen aan verbindingen verschaffen. De accountant stelt vast dat de verantwoording
in onderdeel 5.1.1 van de dVi nauwkeurig en volledig is. Onder verschaffen van vermogen
wordt in dit verband onder andere het storten van aandelenkapitaal en/of het verstrekken
van een financiering verstaan. Op een andere manier vermogen verschaffen (al dan niet
via de rekening courant) zoals via verkapt vermogen, schenkingen en dergelijke is
per definitie niet toegestaan.
Duurzame band
Om te bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ hanteert de accountant het volgende
kader dat volgt uit de Woningwet, de memorie van toelichting, het BW en de jurisprudentie.
Er is sprake van een duurzame band als één of meerdere van de volgende punten van
toepassing is:
• De toegelaten instelling stemrechten heeft in de algemene vergadering.
• Er is sprake van een bestuurlijke band of financiële band. Let op: het uitsluitend
verstrekken van financiering is niet voldoende om van een duurzame band te kunnen
spreken.
• De duurzame band kan uit de statuten van de verbinding worden afgeleid, bijvoorbeeld
bij een dochterstichting.
• Er is sprake van een duurzame band zoals bedoeld in artikel 2:24c lid 1 BW. Uit
de memorie van toelichting op dat artikel kan worden afgeleid dat er een oogmerk moet
bestaan om duurzaam verbonden te zijn. Hiermee wordt een en ander afgebakend ten opzichte
van de ‘eenvoudige belegging’.
• Er is sprake van exclusieve invloed op de benoeming van het bestuur van de verbinding.
• Er is sprake is van bezit van 100% van de aandelen.
Onder duurzame band valt niet het alleen hebben van een langdurige contractuele relatie.
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is op grond van artikel 1 van de Woningwet geen
verbonden onderneming.
|
Garantstellingen verstrekken aan verbindingen
De accountant stelt vast dat de woningcorporatie in het verslagjaar geen nieuwe garantstellingen
aan haar verbindingen heeft verleend. Heeft de woningcorporatie wel nieuwe garantstellingen
verleend? Dan stelt de accountant vast dat er ontheffing is verleend, zoals bedoeld
in artikel 21a, lid 3 van de Woningwet. De controle op het verschaffen van garantstellingen
aan verbindingen heeft betrekking op verbindingen als bedoeld in de Woningwet artikel
1, lid 2 onder a (dochtermaatschappij), b (deelneming in de zin van artikel 24c boek
2 van het BW) en c (duurzame band).
Toelichting
Op grond van artikel 21a, lid 2 van de Woningwet mag de woningcorporatie geen nieuwe
of aanvullende garantstellingen verstrekken. Voor garantstellingen die vóór 1 juli
2015 zijn verstrekt, geldt dat woningcorporaties deze alleen mogen inzetten voor activiteiten
die voor 1 juli 2015 zijn gestart. Dit geldt ook voor activiteiten waarvan uit schriftelijke
stukken die alleen op die werkzaamheden betrekking hebben, blijkt dat de start daarvan
al voor 1 juli 2015 was voorgenomen. De accountant stelt vast dat de verantwoording
in onderdeel 5.1.1 van de dVi nauwkeurig en volledig is. De accountant stelt vast
dat er in het verslagjaar door de woningcorporatie geen nieuwe garantstellingen, zonder
ontheffing zijn verstrekt. Onder garantstelling valt hier elke verklaring dat de woningcorporatie
aansprakelijk is voor schulden van de verbonden onderneming, anders dan vermindering
van de waarde van het gestorte aandelenkapitaal of de afgegeven lening. Voor een vernieuwing
of verlenging van een bestaande garantstelling heeft een woningcorporatie vooraf ontheffing
nodig.
Om te bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ gebruikt de accountant het kader
in de toelichting bij ‘Verschaffen van vermogen aan verbindingen’.
Op grond van artikel 35 van de Woningwet is het voor de woningcorporatie niet toegestaan
om een 403 verklaring (zie artikel 403 BW2) af te geven voor verbindingen.
|
De accountant onderzoekt of de woningcorporatie in het verslagjaar heeft voldaan aan
de verkoopregels uit de Woningwet, Btiv en Rtiv. Om te bepalen of een vervreemding
valt in deze periode, is de datum van het transport van de onroerende zaak bij de
notaris bepalend. Voor de werkzaamheden in deze paragraaf geldt dat er geen onderscheid
is tussen vervreemding van bestaande woongelegenheden en de vervreemding van nieuwbouw
woongelegenheden.
De accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig
en volledig is. Daartoe stelt de accountant vast dat de woningcorporatie in het verslagjaar
voldoet aan de regelgeving voor het vervreemden van woongelegenheden en gebouwen met
een maatschappelijke gebruiksbestemming. Dit is beschreven in artikel 45, lid 2, onderdeel
d van de Woningwet en bijlage 2 en 3 van het Btiv. En in artikel 27, lid 1, aanhef
en onderdeel a, van de Woningwet, artikelen 22 tot en met 25 van het Btiv en artikelen
9 tot en met 12a van de Rtiv.
Om na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig en volledig
is, stelt de accountant vast:
-
• Dat wanneer woongelegenheden zijn verkocht aan natuurlijke personen voor eigen bewoning
voor een prijs lager dan 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik
of meest actuele WOZ-waarde, er is voldaan aan artikel 23 van het Btiv. Vervreemdingen
waarbij goedkeuring als bedoeld in de Woningwet artikel 27, lid 1, aanhef en onderdeel
niet is vereist, zijn in het geval van vervreemdingen aan natuurlijke personen voor
eigen bewoning onder andere afhankelijk van de hoogte van het kortingspercentage.
In sommige gevallen is daarbij de hoogte van het huishoudinkomen van belang. Als dit
van toepassing is, betrekt de accountant dit laatste punt bij de werkzaamheden. Ook
stelt de accountant vast of de huishoudinkomenstoets nauwkeurig is uitgevoerd, zoals
bepaald in artikel 11 van de Rtiv. Een onderdeel van de werkzaamheden is een gegevensgerichte
deelwaarneming op vervreemdingen van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor
eigen bewoning tegen een prijs lager dan 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van
huur en gebruik of meest recente WOZ-waarde. De accountant bepaalt de omvang van de
deelwaarneming op basis van ‘professional judgement’.
-
• Dat de regelgeving met betrekking tot de bepaling van de waarde bij verkoop van woongelegenheden
aan natuurlijke personen voor eigen bewoning is nageleefd. Dit staat beschreven in
artikel 9 van de Rtiv. Een gegevensgerichte deelwaarneming is onderdeel van deze werkzaamheden.
Bij verkoopovereenkomsten is een actueel gevalideerd taxatierapport gebruikt dat voldoet aan de vereisten zoals staat in artikel 9 van
de Rtiv. Of de meest recente WOZ-beschikking. Het taxatierapport is maximaal 6 maanden
geldig, afgezet tegen de datum van de verkoopovereenkomst. Een ouder taxatierapport
van maximaal 24 maanden oud mag gebruikt worden als er een markttechnische update
is verricht. Deze markttechnische update is maximaal 3 maanden oud. In alle gevallen
mag het taxatierapport niet zijn opgesteld door de verkopende makelaar.
-
• Dat er bij vervreemding van maatschappelijk vastgoed aan de huurder die direct voorafgaand
aan de vervreemding het vastgoed huurde minimaal de getaxeerde marktwaarde vrij van
huur en gebruik of de meest recente WOZ-waarde is betaald en voldoet aan artikel 22,
lid 1, sub b, ii en artikel 22, lid 4van het Btiv.
Toelichting
Voor vervreemding van onroerende zaken is voorafgaande goedkeuring van de minister
vereist. Dit staat in artikel 27, lid 1 aanhef en onderdeel a van de Woningwet. In
artikel 22 van het Btiv zijn uitzonderingen op de goedkeuring bepaald.
Voor wat betreft de vervreemding van woongelegenheden zijn de uitzonderingen op de
goedkeuringsvereiste als volgt:
• De vervreemding aan een andere woningcorporatie.
• De vervreemding aan een natuurlijke persoon voor eigen gebruik tegen ten minste
90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de meest recente WOZ-waarde.
• Als die persoon een bloed- of aanverwant in de eerste graad is van die persoon die
hierin zijn hoofdverblijf heeft of zal hebben.
• Vervreemding onder voorwaarden zoals deze zijn bepaald in artikel 22 van het Btiv.
• De vervreemding van vastgoed waarvan de verbonden onderneming eigenaar is of vervreemding
van vastgoed waar een verbinding eigenaar van is.
Om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig en volledig
is stelt de accountant vast of bij vervreemdingen van onroerende zaken (waar geen
voorafgaande goedkeuring is vereist) aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan.
|
Verkoop onder voorwaarden
In Richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het volgende niet
gekwalificeerd als een verkooptransactie volgens Richtlijn 270:
‘Verkoop van een woning door de woningcorporatie met een terugkoopplicht en verkoop
met een terugkooprecht tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële
waarde op het terugkoopmoment.’
Dit is omdat de woningcorporatie niet alle belangrijke rechten op economische voordelen
en alle belangrijkste risico’s heeft overgedragen aan de koper. Het is belangrijk
om te vermelden dat dergelijke transacties in relatie tot de regelgeving wel kwalificeren
als verkooptransactie. De ‘normale’ bepalingen wat betreft de correcte toepassing
van de kortingspercentages, melding van verkopen en de bepaling van de waarde bij
vervreemdingen zijn van toepassing.
De accountant stelt vast dat de woningcorporatie de wet- en regelgeving heeft nageleefd
wat betreft de aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed op grond van artikel
51 van de Woningwet. Er is met betrekking tot de aanbesteding van maatschappelijk
vastgoed een eis van meervoudige aanbesteding. Dit houdt in dat er minimaal 2 partijen
meedingen. De woningcorporatie kan zelf de aanbestedingsvorm kiezen. Dit kan Europees,
openbaar of onderhands zijn. De accountant controleert alleen de aanbestedingen boven
de € 300.000 per aanbesteding voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen
en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden. En boven € 1.000.000 per aanbesteding
voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed.
In het reglement financieel beleid en beheer van de corporatie staan de bepalingen
voor derivaten. De Aw heeft vastgesteld dat deze bepalingen in overeenstemming zijn
met het gestelde in de artikelen 106 tot en met 108 van het Btiv.
Op grond van de artikelen 104 tot en met 108 van het Btiv en artikel 41 en 43 van
de Rtiv gelden de bepalingen voor derivaten en beleggingen zowel voor woningcorporaties
als dochtermaatschappijen en verbonden ondernemingen. Om te bepalen of de verantwoording
in onderdeel 5.1.5 van de dVi nauwkeurig en volledig is, controleert de accountant
of de aangegane derivatentransacties in het verslagjaar zijn toegestaan volgens het
reglement zoals bedoeld in artikelen 55 en 55a van de Woningwet en artikelen 105,
106 en 107 van het Btiv. De accountant stelt vast dat:
-
• Er geen andere derivaten zijn afgesloten dan rentecaps en payer swaps, gericht op
het afdekken van opwaartse renterisico’s op bestaande variabele leningen. Voor de
payer swaps geldt dat de looptijd niet langer is dan het lopende jaar en de eerstvolgende
9 kalenderjaren daarna. Dit staat in artikel 107, lid 1 sub a van het Btiv. De financiële
derivaten alleen zijn aangetrokken in euro’s en van financiële instellingen met minimaal
een single A-rating of een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste
2 van de 3 ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en/of Fitch. De minimale rating
van tegenpartijen was op het moment van afsluiten van het derivaat minimaal single
A (artikel 13 lid 2 sub a van het Btiv). De woningcorporatie heeft alleen financiële
derivaten aangetrokken van een financiële instelling, als zij door deze instelling
in het kader van de zorgplichtregels van de Wet op het financieel toezicht, in het
bijzonder artikel 4:90, als ‘niet professionele belegger’ is beschouwd. Zie artikel
107, lid 2 sub a van het Btiv.
-
• In het kader van de aangetrokken derivatencontracten geen clausules zijn gehanteerd
die op enige manier de uitoefening van het toezicht op de woningcorporaties kunnen
belemmeren (artikel 106, lid 2 van het Btiv).
-
• De modelovereenkomst en raamovereenkomst zoals beschreven in artikel 107, lid 2 sub
b en c van het Btiv en de bijlagen 6 en 7 van de Rtiv zijn gehanteerd.
-
• Er geen leningen met embedded derivaten zijn afgesloten, anders dan basisrenteleningen
als hiermee sprake is van het elimineren van toezichtbelemmerende bepalingen. Hierbij
geldt dat het plan van aanpak daarvoor is goedgekeurd door de minister. Dit staat
in artikel 107, lid 1 sub b van het Btiv.
De accountant betrekt bij zijn onderzoek van bovenstaande punten ook de veelgestelde vragen wat betreft derivaten op de website van de Aw.
De accountant stelt vast of er in het verslagjaar nieuwe overeenkomsten zijn gesloten
wat betreft verhuur van woongelegenheden via derden (intermediaire verhuur). En zo
ja, of in deze overeenkomsten de toegankelijkheid van de verhuuradministratie van
de derde partij zo is geregeld dat de nauwkeurigheid en volledigheid van de verhuringen
kan worden vastgesteld, zoals bepaald in artikel 58 van het Btiv.
4. Rubriek C: het assurance-rapport met betrekking tot de dVi over het verslagjaar
(cijfermatige verantwoording)
4.1 Doel
Het doel van de werkzaamheden van de accountant, zoals bedoeld in artikel 37 van de
Woningwet, die leiden tot een assurance-rapport is om een redelijke mate van zekerheid
te verlenen over de nauwkeurige en volledige weergave van een specifiek aantal onderdelen
uit het overzicht van de dVi over het verslagjaar. Dit is inclusief verantwoording
over woningtoewijzingen.
4.2 Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
Voor verslagjaar 2023 geldt dat de hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen
daarop (voor zover deze niet al in de betreffende paragraaf van dit protocol zijn
opgenomen) van toepassing zijn voor de werkzaamheden van de accountant:
-
• Woningwet, artikel 36a lid 4 wat betreft het verstrekken van het dVi overzicht en
artikel 49 wat betreft de inrichting van de administratie.
-
• Het Btiv, artikelen 56, 57 en 58 en bijlage 4.
-
• De Rtiv, artikel 11 wat betreft de toetsing van het huishoudinkomen, artikel 22 wat
betreft de woningtoewijzing, bijlage 1 en bijlage 3 wat betreft het dVi gegevensmodel.
-
• De toelichting op de dVi verslagjaar 2023, zoals gepubliceerd door SBR-Wonen.
Bij een aantal onderdelen wordt van de accountant gevraagd om de gegevens in de dVi
aan te laten sluiten met de jaarrekening. Tenzij anders opgenomen, worden hierbij
geen andere aanvullende werkzaamheden gevraagd.
4.3 Materialiteit
Voor 10 onderdelen van de dVi (zie verder de paragraaf ‘Onderdelen assurance-rapport’)
wordt per onderdeel een oordeel van de accountant gevraagd. Voor al deze onderdelen
geldt een betrouwbaarheidsnorm van 95%.
De door de accountant te hanteren materialiteitsnormen staan voor de dVi-onderdelen
1 tot en met 7 en 10 (per onderdeel) in de paragraaf ‘Onderdelen assurance-rapport’.
Bij de dVi-onderdelen 8 en 9 voert de accountant een deelwaarneming uit. Die geldt
mede als basis om een oordeel te formuleren. De tabel ‘Vertaling naar oordeel’ hierna
geeft aan hoe de accountant met de bevindingen omgaat in relatie tot het te formuleren
oordeel over de betreffende dVi-onderdelen 8 en 9. De percentages hebben bij beide
onderdelen betrekking op aantallen (toewijzingen).
Tabel: Vertaling naar oordeel
|
Goedkeurend
|
Met beperking
|
Oordeelonthouding
|
Afkeurend
|
Fouten in de verantwoording (percentage fout op onderdeel)
|
Minder dan of gelijk aan 1%
|
Meer dan 1% en minder dan of gelijk aan 3%
|
Niet van toepassing
|
Meer dan 3%
|
Onzekerheden in de controle
|
Minder dan of gelijk aan 3%
|
Meer dan 3% en minder dan of gelijk aan 10%
|
Meer dan 10%
|
Niet van toepassing
|
In de benadering van de onzekerheid bepaalt de accountant de weging op basis van professional
judgement. De toepassing van de bovenstaande tabel is per onderdeel aangegeven (zie
onderdelen 8 en 9).
Fout- en onzekerheidsdefinities
De accountant hanteert de volgende fout- en onzekerheidsdefinities. Van een fout in
de verantwoording is sprake als naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek blijkt
dat een (gedeelte van een) post niet in overeenstemming is met één of meer aspecten
van de wet- en regelgeving. Fouten worden in absolute zin opgevat. Saldering van fouten
is niet toegestaan.
Van een onzekerheid in het onderzoek is sprake als er onvoldoende (controle-) informatie
beschikbaar is om een (gedeelte van een) post als goed of fout aan te merken. Kortom:
als er onzekerheid is over het wel of niet voldoen aan de wet- en regelgeving. Voor
een onderbouwing van het oordeel is het noodzakelijk dat de accountant fouten en onzekerheden
zoveel mogelijk kwantificeert. Wanneer er sprake is van zowel fouten als onzekerheden,
dan weegt de accountant deze fouten en onzekerheden bij de oordeelsvorming altijd
in onderlinge samenhang.
4.4 Oordelen in het assurance-rapport
Het assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 10 onderdelen. De accountant
moet per onderdeel een afzonderlijk oordeel formuleren.
4.5 Onderdelen assurance-rapport cijfermatige verantwoording
De accountant geeft een oordeel over de hierna genoemde elementen uit de dVi over
het verslagjaar.
Let op: In het SBR-wonen portaal zijn de corporaties verplicht om de cijfermatige
verantwoording van de balans in euro’s te verantwoorden. In de veelgestelde vragen
van SBR-wonen is verder omschreven hoe afrondingsverschillen moeten worden verwerkt
in de opgave.
De accountant stelt vast dat de verantwoording in de dVi in euro’s overeenkomt met
de onderliggende brondocumenten die gebruikt zijn voor de aansluiting van de definitieve
jaarrekening.
|
Hieronder staat per onderdeel een verdere toelichting waarbij ook wordt ingegaan op
de nauwkeurigheid van de uit te voeren werkzaamheden.
De accountant stelt de nauwkeurigheid en volledigheid van het aantal verhuureenheden
ultimo verslagjaar vast. De netto huur en WOZ-waarde zijn uitgesloten van de controle.
Bij de controle van dit onderdeel geldt de materialiteit van de jaarrekeningcontrole.
Toelichting
De controle ziet toe op de nauwkeurigheid en volledigheid van het aantal verhuureenheden
ultimo verslagjaar. Woningcorporaties verantwoorden het aantal verhuureenheden per
registergoed. Ieder registergoed/verhuureenheid heeft ook een waarde in het overzicht
(kolom ‘Marktwaarde ultimo verslagjaar’). Hierdoor is het mogelijk om de materialiteit
van de jaarrekeningcontrole te hanteren.
|
De dVi, onderdeel 2.1 bezitstabel, verantwoordt de investeringen op woningniveau.
De verantwoording van de marktwaarde op woningniveau bij onderdeel 2.1 is uitgesloten
van de controle.
|
Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0%, aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
gecontroleerde jaarrekening of de onderliggende specificaties.
Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0%, aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
marktwaardeberekening en de beleidswaardeberekening in het kader van de jaarrekening,
ongeacht of deze berekening op alle gegevens door de accountant bij de jaarrekeningcontrole
is gecontroleerd. Hierbij is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Toelichting
|
Marktwaarde en beleidswaarde
|
In artikel 35, lid 2 van de Woningwet is bepaald dat woningcorporatie het vastgoed
in exploitatie in de jaarrekening waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat
volgens het waarderingshandboek in bijlage 2 van de Rtiv.
|
In artikel 15 van de Rtiv staat dat de beleidswaarde in de toelichting bij de jaarrekening
wordt opgenomen. De uitwerking van de beleidswaarde staat in bijlage 2 van de Rtiv.
De accountant stelt vast dat de gegevens in onderdeel 2.7 van de dVi aansluiten met
de marktwaardeberekening en de beleidswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording
in de jaarrekening.
|
In de dVi, onderdeel 2.7 bezitstabel, worden de investeringen per categorie verantwoord.
|
Bij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
(toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval
is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Toelichting
|
Woningcorporaties gebruiken het model voor de balans en de winst- en verliesrekening
zoals dit is opgenomen in bijlage 3 bij de Rtiv.
|
Op grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden
balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht
in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen worden.
|
Bij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
(toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval
is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Toelichting
|
Woningcorporaties gebruiken het model voor de balans en de winst-en-verliesrekening
zoals dit is opgenomen in bijlage 3 bij de Rtiv.
|
|
Op grond van artikel 15, lid 2 van de Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden
balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht
in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen worden.
|
Bij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien
het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de
(toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval
is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Toelichting
|
In artikel 15, lid 1 van de Rtiv staat: ‘De jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van
de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht
die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar
betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling’.
|
|
Het model van de balans (enkelvoudig en geconsolideerd) en winst- en verliesrekening
(functioneel model) dat in de jaarrekening opgenomen wordt, is 1-op-1 gelijk aan het
model zoals dit in bijlage 3 staat. Bij de presentatie van het kasstroomoverzicht
in de jaarrekening is ten opzichte van het model in bijlage 3 een indikking in de
specificatie toegestaan. Dit houdt in dat de woningcorporatie de operationele- en
de (des)investeringskasstroom zonder uitsplitsing naar DAEB en niet-DAEB mag opnemen.
De indeling en de posten van het model van het kasstroomoverzicht in de jaarrekening
sluiten echter volledig aan op het model van het kasstroomoverzicht in bijlage 3.
Ontbreekt het enkelvoudige kasstroomoverzicht bij een geconsolideerde jaarrekening?
Dan kan en hoeft de accountant dit niet aan te sluiten met de dVi.
|
|
Op grond van artikel 15 lid 2 Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden
balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht
in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen moeten worden.
|
De accountant stelt vast dat het totaal van de marktwaarde van de leningen en de marktwaarde
van de ‘on en off balance’ derivaten zoals verantwoord in onderdeel 4.1 van de dVi
aansluit met de cijfers in de (toelichting bij de) jaarrekening, waarbij door de accountant
een controleverklaring is afgegeven.
Bij de controle geldt een materialiteit van 0%, aangezien het hierbij gaat om het
vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde
jaarrekening.
De accountant voert een deelwaarneming uit op het overzicht van 5.2.1a, 1b, 1c en
1d. Hierbij wordt 10% van het aantal toewijzingen beoordeeld met een minimumaantal
van 25 en een maximumaantal van 50. De uitwerking van de deelwaarneming staat in onderdeel
9. De accountant zorgt bij de selectie van de posten voor een redelijke spreiding
van de selectie over de aspecten huurgrenzen, huishoudsamenstelling (1-, 2-, of 3-
en meerpersoonshuishoudens) en over inkomensgrenzen. Verder is het belangrijk dat
de toewijzingen aan huurders van onzelfstandige woongelegenheden niet worden verantwoord
onder 5.2.1. Uitzondering op deze regel zijn onzelfstandige woongelegenheden waarvoor
geldt dat een verzoek van de woningcorporatie of intermediaire verhuurder aan de Belastingdienst
is toegekend om deze woningen voor begeleid wonen (bijvoorbeeld Thomashuizen) of groepswonen
voor ouderen te laten aanwijzen. Dat geldt ook voor studentenwoningen die in het verleden
door de Belastingdienst in dit kader zijn aangewezen. Deze toewijzingen in de aangewezen
complexen worden wel onder 5.2.1. verantwoord, omdat ze ook meetellen voor de passendheidsnorm.
Door het uitvoeren van deze deelwaarneming stelt de accountant vast dat de verantwoording
die op dit punt is afgelegd in de dVi nauwkeurig is.
Blijken uit de deelwaarneming fouten in de verantwoording? Dan worden deze fouten
vertaald naar de massa van de genoemde deelgroep. De accountant bepaalt wat de impact
van deze fouten is op de totale hoeveelheid woningtoewijzingen. Dit leidt mogelijk
tot een aanvullende deelwaarneming.
Bij de hiervoor beschreven deelwaarneming op de woningtoewijzing voldoet de woningcorporatie
aan de volgende voorwaarden:
-
• Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire
verhuur) met verdeling naar huurprijsklassen.
-
• Aansluiting van woningtoewijzing per huurprijsklasse met totaallijst van aangegane
huurovereenkomsten per genoemd type huishouden.
-
• Selectielijst op basis van het huishoudinkomen, huishoudsamenstelling en huurprijsgrenzen.
Toelichting
|
Dit overzicht ligt ten grondslag aan de vaststelling of de woningcorporatie voldoet
aan de 95%-norm. Die houdt in dat minstens 95% van de potentiële huurtoeslaggerechtigden
gehuisvest wordt in huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens die voor
hen van toepassing is. In 2023 is dat € 647,19 voor één- en tweepersoonshuishoudens
en € 693,60 voor huishoudens van 3 of meer personen.
|
|
Belangrijk is dat het gaat om huishoudens die recht hebben op een huurtoeslag. Ze
hoeven de huurtoeslag niet daadwerkelijk te ontvangen.
|
|
Voor de werkzaamheden kan de accountant in belangrijke mate aansluiten bij de werkzaamheden
in het kader van de staatssteunnorm (85%-7,5%-7,5%, dVi 5.2.2).
|
Aan de hand van de deelwaarneming stelt de accountant vast of huishoudens daadwerkelijk
beschikken over een inkomen zoals is verantwoord onder 5.2.1 a tot en met d. De manier
van vaststelling van inkomens is identiek aan de methodiek in het kader van de staatssteunnorm.
Ook mensen met een zorgindicatie worden aan de hand van het inkomen beoordeeld, dus
niet op basis van een indicatie.
|
|
Verder is belangrijk dat huishoudens ook gebruik mogen maken van schema B van bijlage
4 van het Btiv, als de Belastingdienst geen gegevens van de huurder heeft of er sprake
is van een actuele inkomensstijging (of -daling) ten opzichte van het door de Belastingdienst
geregistreerde inkomen.
|
|
Voor de toetsing van het vermogen bij toewijzing aan ouderen (AOW’ers) geldt:
|
• Aan ouderen met een laag inkomen maar met vermogen boven de zorgtoeslaggrenzen,
mag (op het verzoek van de huurder) een woningcorporatie een woning boven de aftoppingsgrenzen
toewijzen. Hierbij heeft minimaal één huurder de AOW-leeftijd op de datum van het
huurcontract.
|
• Toetsing van het vermogen wordt gebaseerd op de meest recente definitieve aanslag
inkomstenbelasting.
|
• Wanneer deze niet toereikend blijkt vanwege een recente wijziging van het vermogen
kunnen andere bewijsstukken volstaan, zoals (een combinatie van) een recent bankafschrift,
de akte van verkoop van de eigen woning (als dit van toepassing is) of de aanslag
van de WOZ-waarde van de woning.
|
• Heeft de overdracht van het huis nog niet plaatsgevonden? Dan kan een door de notaris
opgemaakte definitieve koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden worden overlegd.
Of kan het vermogen worden aangetoond met de aanslag van de WOZ-waarde van de woning.
|
• Andere aspecten zoals openstaande schulden worden in bijlage 4 niet genoemd. De
controle van deze aspecten is niet vereist. Naast de formele vereisten kan het voor
de corporatie wel vanuit eerlijk, verstandig en zakelijk beleid een reden zijn om
bijvoorbeeld een openstaande hypotheek mee te nemen in de beoordeling van toewijzing.
De extra toets gaat immers uit van een (aanvullend) beschikbaar vermogen om de hogere
huur te kunnen betalen. Transparantie is daarbij nodig.
|
-
9. Onderdeel dVi 5.2.2: Aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot woongelegenheden
met een huurprijs tot en met € 808,06 in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste
€ 44.035 dan wel € 48.625 per jaar is, dan wel op een andere toegestane basis.
Voor 2023 geldt dat woningcorporaties minimaal 92,5% van hun woningen met een huurprijs
tot en met € 808,06 moeten toewijzen aan eenpersoonshuishoudens met een huishoudinkomen
tot € 44.035 en meerpersoonshuishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen tot € 48.625.
De resterende 7,5% van de woningen tot aan deze huurprijsgrens mag in deze periode
vrij worden toegewezen. De woningcorporatie kan in de prestatieafspraken afwijkende
normen overeenkomen. Hierbij geldt een minimale norm van 85%.
In de sector zijn diverse initiatieven in ontwikkeling om de woningtoewijzing deels
of geheel te automatiseren. Zowel de reguliere manier van woningtoewijzing als deze
nieuwe initiatieven kunnen naast elkaar bestaan. Dit kan betekenen dat een deel van
de woningtoewijzing op de reguliere manier gaat, terwijl een ander deel via een geautomatiseerde
toewijzing gebeurt. De reguliere toewijzingen toetst de accountant door de deelwaarneming.
De accountant kan voor het geautomatiseerde deel van de toewijzingen kiezen voor een
systeemgerichte controle, inclusief gebruik maken van een assurance-rapportage van
een accountantsorganisatie bij initiatieven om woningtoewijzingen te automatiseren,
waaronder bijvoorbeeld inkomenstoetsing. De accountant kan ook kiezen voor de reguliere
gegevensgerichte controle.
De woningcorporatie blijft in alle gevallen verantwoordelijk voor de compliance. Uitgangspunt
is dat de accountant dezelfde mate van assurance geeft over de totale woningtoewijzing,
ongeacht op welke manier dit gaat.
Doel van de werkzaamheden van de accountant is het vaststellen of de verantwoording
onder 5.2.2 nauwkeurig en volledig is. Dit leidt tot één (1) en niet meer dan 1 oordeel
dat betrekking heeft op 5.2.2 als geheel. Als er sprake is van een oordeelsonthouding
vanwege het niet kunnen vaststellen van de volledigheid van de verantwoording, voert
de accountant wel de werkzaamheden met betrekking de nauwkeurigheid uit. Het oordeel
met betrekking tot de nauwkeurigheid van de gegevens die in de dVi zijn verantwoord
komt tot uitdrukking in het assurance-rapport.
De accountant betrekt de volgende aspecten bij zijn werkzaamheden:
A. Aspect volledigheid
De werkzaamheden van de accountant zijn gericht op alle woongelegenheden in eigendom
van de woningcorporatie, dus ongeacht of de woningcorporatie deze zelf verhuurt of
door een derde laat verhuren (intermediaire verhuur). De accountant stelt op basis
van de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) de volledigheid vast
van de aantallen aangegane huurovereenkomsten die in het verslagjaar zijn opgenomen
in onderdeel 5.2.2. De accountant stelt dit vast voor wat betreft het totaal van de
huurovereenkomsten met betrekking tot de woongelegenheden met een huurprijs die bij
aanvang van de bewoning niet hoger is dan € 808,06, voor wat betreft de 3 (inkomens)groepen.
Biedt de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) daarvoor onvoldoende
zicht? Dan vertaalt de accountant dat naar een oordeel. De tabel ‘Vertaling naar oordeel’
is hierop van toepassing.
Een voorbeeld van onvoldoende inzicht in de huuradministratie naar de volledigheid
van de aantallen huurovereenkomsten is, als een deel van de toewijzingen (ontoegankelijk)
is vastgelegd in de administratie van een intermediaire verhuurder.
|
Het kan zijn dat de accountant door het aspect van intermediaire verhuur de volledigheid
van de verantwoording onder 5.2.2 niet kan vaststellen. Het externe toezicht rekent
het de woningcorporatie niet in alle gevallen aan dat het oordeel ‘volledigheid’ ontbreekt.
Daarom is het belangrijk dat de accountant in voorkomende gevallen zichtbaar maakt
waarom het oordeel ‘volledigheid’ achterwege is gebleven. Het is belangrijk om aan
te geven of ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder
een doorslaggevende betekenis heeft voor het niet kunnen vaststellen van de volledigheid. Dit betekent dat de accountant
de volledigheid van de verantwoording op dit punt wel had kunnen vaststellen als het
aspect van intermediaire verhuur buiten beschouwing was gebleven.
Als kader voor de werkzaamheden bij het aspect volledigheid van de accountant geldt
dat:
-
• Het woningbezit moet zijn ingedeeld in woningbezit met een maandhuur tot en met € 808,06
en dat daarboven.
-
• De woningcorporatie verstrekt een totaalaansluiting, waarin de totale toewijzing in
het verslagjaar wordt onderverdeeld tot en met € 808,06 en dat daarboven.
Is er sprake van intermediaire verhuur? Dan kan de controlerend accountant van de
woningcorporatie als dat nodig is gebruik maken van de werkzaamheden van de accountant
van de intermediair. De controlerend accountant van de woningcorporatie past dan alle
relevante bepalingen uit standaard 600 (NV COS) toe.
De bestuursverklaring van de intermediaire verhuurder is belangrijk. Hierop mag de
accountant zich baseren, om de volledigheid van de verantwoording over de toewijzing
van de betreffende woongelegenheden vast te stellen.
De meest recente bestuursverklaring vindt u op de website van de Aw.
Bij verhuur door intermediaire verhuurders blijven de eisen voor inkomenstoetsing
en verantwoording onverkort van kracht. Woningcorporaties moeten met hen hierover
(contractuele) afspraken maken. Het onderscheid tussen gebruik en verhuur staat in
de toelichting op de modelverklaring.
B. Aspect nauwkeurigheid
De accountant stelt de nauwkeurigheid van de verantwoording van het aantal aangegane
huurovereenkomsten (voor wat betreft de woningen met een huur van € 808,06 of lager)
aan de doelgroep vast. De doelgroep heeft een huishoudinkomen van maximaal € 44.035
of 48.625 per jaar, of is op een andere manier toerekenbaar aan de doelgroep.
De accountant stelt vast of de woningcorporatie het inkomen heeft vastgesteld volgens
de regelgeving (bijlage 1 van de Rtiv). Uitgangspunt daarbij zijn de inkomensgegevens
die door de Belastingdienst zijn vastgesteld en/of verstrekt. Dit is een definitieve
of voorlopige aanslag voor de inkomstenbelasting, of een verklaring over het inkomen.
De woningcorporatie kan ook, al dan niet rechtstreeks, inkomensgegevens van de (aspirant)huurders
verkrijgen via een pdf, schermafbeelding of een ander digitaal document van de betreffende
gegevens, waaruit blijkt dat deze zijn ontleend aan MijnOverheid.nl of MijnBelastingdienst.nl.
Aan de hand van de aanwijzingen uit bijlage 1 van de Rtiv moeten inkomens uit 2021
en 2022 zijn geactualiseerd.
Geeft de Belastingdienst in de inkomensverklaring aan dat het inkomen onbekend is?
Dan is deze verklaring niet bruikbaar voor de inkomenstoetsing. In dat geval moet
er een inkomenstoetsing plaatsvinden aan de hand van (actuele) inkomensbescheiden,
zoals vermeld in schema B van bijlage 1 van de Rtiv.
Toelichting
|
In bijlage 4 van het Btiv en bijlage 1 van de Rtiv is limitatief opgenomen in welke
situaties inkomenstoetsing door de woningcorporatie achterwege kan blijven. De accountant
stelt in dat geval de nauwkeurigheid van de toewijzing vast aan de hand van de daarbij
genoemde documenten. Het gaat daarbij om de volgende situaties:
|
|
(i) Statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit
een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken. Een verklaring van het COA die
niet ouder dan 6 maanden volstaat.
|
|
(ii) Woningzoekenden die studiefinanciering ontvangen, die voltijds studeren of gaan
promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal 1 andere student
of scholier, die recht heeft op een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 1.1, lid
1, van de Wet tegemoetkoming onderwijsbijdrage en schoolkosten, willen betrekken.
Bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling, of bewijs van studiefinanciering
verstrekt door DUO, waaruit blijkt dat de betrokkene bij 1 van de genoemde doelgroepen
behoort volstaat.
|
|
(iii) Uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk
onderwijs. Bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat.
|
|
(iv) Woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel
b, c en d, van het Btiv. Die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens
van € 44.035 of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 48.625 recht hebben op
een sociale huurwoning. Bij de toetsing volstaat de indicatie voor verblijf of voor
ADL-assistentie, of het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt
dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging
per week voor een periode van ten minste één jaar heeft.
|
|
Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden:
|
|
(i) Woningzoekenden van wie de inkomensgegevens zoals blijkt uit een verklaring van
de Belastingdienst niet bekend zijn bij die dienst.
|
|
(ii) Woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte
van het inkomen dat door de Belastingdienst is vermeld, dat het inmiddels op of onder
de voor hen toepasselijke inkomensgrens ligt.
|
(iii) Woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gestegen ten opzichte
van het inkomen dat door de Belastingdienst is vermeld, dat het inmiddels boven de
voor hen toepasselijke inkomensgrens ligt.
|
|
(iv) Woningzoekenden die een algemene bijstandsuitkering door de Participatiewet ontvangen,
zoals blijkt uit een specificatie van deze uitkering.
|
In bijlage 1 van de Rtiv staat dat bij toewijzing aan arbeidsmigranten via (intermediaire)
rechtspersonen die een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling
of van de Stichting normering flexwonen hebben, (vooraf) geen inkomenstoetsing aan
de hand van een verklaring van de Belastingdienst is vereist.
De rechtspersoon toetst het inkomen aan de hand van gegevens waaruit het huishoudinkomen
van de huurder blijkt of zo nauwkeurig en redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
In het besluit staan ook eisen over de verantwoording die de rechtspersoon eens per
kwartaal aan de woningcorporatie moet afleggen. In deze verantwoording moet het volgende
staan: de naam, de datum, het toegewezen adres, gegevens over de samenstelling van
het huishouden en het inkomen. Het laatste wordt onderbouwd met 1 of meerdere salarisstroken
waaruit het huishoudinkomen van de huurder en eventueel de grondslag sparen en beleggen
blijkt. De accountant stelt vast dat de rechtspersoon per kwartaal verantwoording
heeft afgelegd over de toewijzingen door middel van een verantwoording die voldoet
aan de eisen van artikel 56, lid 9 van het Btiv.
Als kader voor de werkzaamheden van de accountant bij het aspect nauwkeurigheid geldt
dat:
-
• Het om alle huurovereenkomsten gaat met een ingangsdatum vanaf 1 januari 2023. De
gegevens moeten ook beschikbaar zijn voor overeenkomsten met ingangsdatum op of na
1 januari 2023 die vóór 1 januari 2023 zijn ondertekend. Net als onder 5.2.1 verantwoordt
de woningcorporatie onder 5.2.2 ook de huurovereenkomsten die onderdeel uitmaken van
een integrale overeenkomst, waarin bijvoorbeeld ook zorg is overeengekomen. Dit geldt
niet als de betreffende overeenkomst volgens de rechter als zorgovereenkomst is gekwalificeerd,
dit is ook het geval als de zorg overheerst. Dan kan het bijvoorbeeld gaan om Thomashuizen/Herbergiers).
-
• De woningcorporatie beschikt over een woningtoewijzingsprocedure waarin de toetsing
van inkomensgegevens is opgenomen. Bijvoorbeeld een afgeleide van de hiervoor genoemde
bijlage 1 van de Rtiv.
-
• De bescheiden (fysiek of digitaal) die worden gebruikt bij de woningtoewijzing blijven
beschikbaar, tot na de controle van de verantwoording over het verslagjaar door de
accountant.
-
• De woningcorporatie moet in staat zijn informatie te genereren om het onderscheid
te kunnen maken tussen de verschillende inkomenscategorieën. De accountant stelt vast
dat de verantwoording over de toewijzing betrouwbaar is.
C. Uitgangspunten accountantswerkzaamheden inkomenstoets
Toelichting
In de Rtiv en de daarbij behorende bijlage 1 is beschreven voor welke gevallen de
accountant zich bij de oordeelsvorming (alleen) moet baseren op een verklaring van
de woningzoekende(n) of de woningcorporatie. Als er geen verificatie-mogelijkheden
op basis van onafhankelijke bronnen zijn, is er een risico op het punt van betrouwbaarheid
van informatie. Dat risico is in bepaalde situaties echter niet te voorkomen. Het
zou niet redelijk zijn om dat (standaard) uit te laten monden in de oordeelsvorming
van de accountant (bijvoorbeeld een oordeelonthouding). Aan de andere kant is het
ook onredelijk om een accountant te laten verklaren dat de verantwoording op dit onderdeel
nauwkeurig is met voorbijgaan aan dit onontkoombare risico. Dit wordt ondervangen
door in het assurance-rapport op te nemen dat een eventuele conclusie op het punt
van nauwkeurigheid en volledigheid mede is gebaseerd op de gegevens die de woningzoekende
heeft aangeleverd (inclusief een eventuele verklaring).
|
De uitgangspunten in de Rtiv zijn als volgt:
-
• Het vaststellen van het huishoudinkomen door de woningcorporatie, tenzij er uitzonderingsgevallen
zijn, zoals omschreven in de betreffende regeling.
-
• Om het huishoudinkomen te bepalen, worden de huishoudinkomens uit het jaar 2022 of
2021 geïndexeerd met index T-1 (=1,0802) of index T-2 (=1,1002). Deze indices hebben
betrekking op de gemiddelde inkomensstijging in 2022, of in 2021.
-
• Een ondertekende verklaring van de huurder over de samenstelling van het huishouden.
-
• Een verklaring van de woningcorporatie dat haar geen informatie bekend is die erop
duidt dat de verklaring(en) van de huurder onjuist is of zijn.
-
• In voorkomende gevallen een schriftelijke verklaring van de Belastingdienst dat er
geen inkomensgegevens beschikbaar zijn.
-
• Is het inkomen van de woningzoekende wezenlijk veranderd ten opzichte van het inkomen
dat bij de Belastingdienst bekend is over één van de 2 voorafgaande jaren? Dan moet
de woningzoekende hiervoor een inkomensverklaring overleggen. Wezenlijk houdt in dat
de woningzoekende alsnog tot de doelgroep kan worden gerekend. Bijvoorbeeld als de
woningzoekende aangeeft dat er sprake is van een negatieve inkomensontwikkeling door
toekomstige aftrekposten in het belastbaar inkomen. Aanvullende maatregelen die de
kwaliteit van de documentatie verhogen:
-
• Alle benodigde onderliggende bescheiden (fysiek of digitaal) voor de toewijzing zijn
beschikbaar op moment van controle.
D. Uitgangspunten deelwaarneming inkomenstoets
De accountant voert een aselecte deelwaarneming uit op de deelgroep, met uitzondering
van de toewijzingen waarbij de accountant steunt op de systeemgerichte controle. De
reguliere deelwaarneming is 10% van de bovengenoemde toewijzingen met een minimumaantal
van 25 en een maximumaantal van 50. Door het uitvoeren van deze deelwaarneming stelt
de accountant vast dat de verantwoording die op dit punt is afgelegd in de dVi nauwkeurig
is.
Als uit de deelwaarneming fouten in de verantwoording blijken, dan worden deze fouten
vertaald naar de massa van de genoemde deelgroep. De accountant bepaalt wat de impact
is van deze fouten op de totale hoeveelheid aangegane huurovereenkomsten met betrekking
tot zodanige woongelegenheden. Dit leidt mogelijk tot een aanvullende deelwaarneming.
Toelichting
Bij de hiervoor beschreven deelwaarneming op de woningtoewijzing moet de woningcorporatie
voldoen aan de volgende voorwaarden:
• Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire
verhuur) met verdeling naar woningbezit met een huur minder dan € 808,06.
• Aansluiting van woningtoewijzing minder dan € 808,06 met totaallijst van aangegane
huurovereenkomsten met het huishoudinkomen van maximaal € 44.035 en € 48.625 per jaar.
Of de gevallen waarbij op basis van andere kenmerken het huishouden volgens de Rtiv
tot de doelgroep hoort.
• Selectielijst op basis van het huishoudinkomen en overige gronden op basis waarvan
een huishouden tot de doelgroep hoort.
|
Naast de waarschijnlijkheidstoetsen zoals hierboven beschreven, besteedt de accountant
ook aandacht aan getoetste inkomens die net onder de grens van € 44.035 en € 48.625
liggen. Afhankelijk van de omvang voert de accountant een gegevensgerichte deelwaarneming
uit. De omvang van deze deelwaarneming baseert de accountant op basis van ‘professional
judgement’.
De accountant stelt vast dat de bezoldigingsgegevens zoals verantwoord in onderdeel
5.3 overeenstemmen met de gegevens die in de jaarrekening zijn verantwoord, voor zover
het om gegevens gaat die op grond van de WNT en het bijhorende verantwoordingsmodel
2023 verplicht in de jaarrekening door de woningcorporatie moeten worden verantwoord.
Bij de controle geldt een materialiteit van 0%, omdat het gaat om het vaststellen
van de aansluiting van de dVi-informatie met de (onderbouwing van de) gecontroleerde
en gecertificeerde jaarrekening.