BIJLAGE A ALS BEDOELD IN ARTIKEL I, ONDERDEEL A
Bijlage 2 bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
Actualisatie peildatum 31 december 2022, versie 9 oktober 2022
Inhoud
1
|
VOORAF
|
|
1.1
|
Eerdere versies van het handboek
|
|
1.2
|
Werkwijze totstandkoming
|
|
1.3
|
Belangrijkste wijzigingen
|
|
1.4
|
Overige punten
|
2
|
INLEIDING
|
|
2.1
|
Juridisch kader
|
|
2.2
|
Afspraken met Kadaster, NRVT en
accountants
|
|
2.3
|
Algemene uitgangspunten
|
|
2.4
|
Gebruik full-versie
|
|
2.5
|
Taxatiecyclus full-waardering
|
|
2.6
|
Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)
|
|
2.7
|
Beschikbaarheid WOZ-gegevens
|
|
2.8
|
Handreiking/voorschrift rekenkundige
uitwerking
|
|
2.9
|
Jaarlijkse actualisatie
|
|
2.10
|
Omgaan met indicatieve uitgangspunten
|
3
|
NADERE KADERSTELLING
|
|
3.1
|
Doel van de waardering
|
|
3.2
|
Typen vastgoed en overig vastgoed
|
|
3.3
|
Marktwaarde en markthuur
|
|
3.4
|
Waarderingsmethodiek
|
|
|
3.4.1
|
Contante waarde bij medio jaar
|
|
|
3.4.2
|
Indexeren
|
|
|
3.4.3
|
Fractioneel muteren en uitponden
|
|
|
3.4.4
|
Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.
|
|
|
3.4.5
|
Afronden
|
|
|
3.4.6
|
Verdere toelichting rekenwijze
|
|
3.5
|
Waarderingscomplex
|
|
3.6
|
Doorexploiteer- en uitpondscenario
|
|
3.7
|
Verhuureenheden in exploitatie buiten de
landsgrenzen
|
4
|
MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS
|
|
4.1
|
Prijsinflatie
|
|
4.2
|
Loonstijging
|
|
4.3
|
Bouwkostenstijging
|
|
4.4
|
Leegwaardestijging
|
5
|
WOONGELEGENHEDEN
|
|
5.1
|
Objectgegevens
|
|
5.2
|
Modelparameters
|
|
|
5.2.1
|
Leegwaarde
|
|
|
5.2.2
|
Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen
|
|
|
5.2.3
|
Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden
|
|
|
5.2.4
|
Exploitatiekosten
|
|
|
5.2.5
|
Instandhoudingsonderhoud
|
|
|
|
5.2.5.1
|
Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario
|
|
|
|
5.2.5.2
|
Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario
|
|
|
5.2.6
|
Overige exploitatiekosten
|
|
|
|
5.2.6.1
|
Achterstallig onderhoud
|
|
|
|
5.2.6.2
|
Beheerkosten
|
|
|
|
5.2.6.3
|
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
|
|
|
5.2.7
|
Huurstijging
|
|
|
|
5.2.7.1
|
De huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór
harmonisatie
|
|
|
|
5.2.7.2
|
De huurindex van de contracthuur van geliberaliseerde woningen vóór
harmonisatie
|
|
|
|
5.2.7.3
|
De indexatie van de geharmoniseerde huren, markthuren en maximale
huren
|
|
|
|
5.2.7.4
|
Huuraanpassing bij mutatie
|
|
|
|
5.2.7.5
|
Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de
markthuur
|
|
|
5.2.8
|
Liberalisatiegrens
|
|
|
5.2.9
|
Exploitatieverplichting
|
|
|
5.2.10
|
Huurderving oninbaar
|
|
|
5.2.11
|
Aanvangsleegstand
|
|
|
|
5.2.11.1
|
Aanvangsleegstand bij doorexploiteren
|
|
|
|
5.2.11.2
|
Aanvangsleegstand bij uitponden
|
|
|
5.2.12
|
Mutatiekans
|
|
|
|
5.2.12.1
|
Mutatiekans bij doorexploiteren
|
|
|
|
5.2.12.2
|
Mutatiekans bij uitponden
|
|
|
|
5.2.12.3
|
Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking
|
|
|
|
5.2.12.4
|
Minimale en maximale mutatiekans
|
|
|
5.2.13
|
Mutatieleegstand
|
|
|
5.2.14
|
Omgaan met indexatie huurkasstromen
|
|
|
|
5.2.14.1
|
Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde
deel
|
|
|
|
5.2.14.2
|
Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde
deel
|
|
|
|
5.2.14.3
|
Bruto huur in uitpondscenario
|
|
|
|
5.2.14.4
|
Indexatie markthuren
|
|
|
|
5.2.14.5
|
Indexatie maximale huur conform WWS
|
|
|
|
5.2.14.6
|
Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitkortingsgrens
|
|
|
|
5.2.14.7
|
Indexatie en aftopping van streefhuren
|
|
|
|
5.2.14.8
|
Schema indexatie huurkasstromen
|
|
|
5.2.15
|
Splitsingskosten
|
|
|
5.2.16
|
Verkoopkosten
|
|
|
5.2.17
|
Erfpacht
|
|
|
5.2.18
|
Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW
|
|
|
5.2.19
|
Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale
zorgeenheden
|
|
|
5.2.20
|
Eindwaarde
|
|
|
|
5.2.20.1
|
Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
|
|
|
|
5.2.20.2
|
Eindwaarde in het uitpondscenario
|
|
|
|
5.2.20.3
|
Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd
|
|
|
5.2.21
|
Overdrachtskosten
|
|
|
5.2.22
|
Overige punten
|
|
|
5.2.23
|
Nadere toetsing
|
6
|
BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND
GOED
|
|
6.1
|
Objectgegevens
|
|
6.2
|
Modelparameters
|
|
|
6.2.1
|
Markthuren
|
|
|
6.2.2
|
Huurinkomsten en huurstijging
|
|
|
|
6.2.2.1
|
Verlenging
|
|
|
|
6.2.2.2
|
Opzegging
|
|
|
|
6.2.2.3
|
Contractduur bij verlenging of nieuw contract
|
|
|
|
6.2.2.4
|
Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum
|
|
|
|
6.2.2.5
|
Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari 2023
|
|
|
|
6.2.2.6
|
Huur bij verlenging en bij nieuw contract
|
|
|
6.2.3
|
Exploitatiekosten
|
|
|
|
6.2.3.1
|
Instandhoudingsonderhoud
|
|
|
|
6.2.3.2
|
Mutatiekosten
|
|
|
|
6.2.3.3
|
Achterstallig onderhoud
|
|
|
|
6.2.3.4
|
Beheerkosten
|
|
|
|
6.2.3.5
|
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
|
|
|
6.2.4
|
Erfpacht
|
|
|
6.2.5
|
Aanvangsleegstand
|
|
|
6.2.6
|
Mutatieleegstand
|
|
|
6.2.7
|
Disconteringsvoet
|
|
|
6.2.8
|
Eindwaarde
|
|
|
6.2.9
|
Overdrachtskosten
|
|
|
6.2.10
|
Overige punten
|
|
|
6.2.11
|
Nadere toetsing
|
7
|
PARKEERGELEGENHEDEN
|
|
7.1
|
Objectgegevens
|
|
7.2
|
Modelparameters
|
|
|
7.2.1
|
Leegwaarde en leegwaardestijging
|
|
|
7.2.2
|
Markthuren
|
|
|
7.2.3
|
Mutatiekans
|
|
|
7.2.4
|
Huurinkomsten en huurstijging.
|
|
|
7.2.5
|
Exploitatiekosten
|
|
|
|
7.2.5.1
|
Instandhoudingsonderhoud
|
|
|
|
7.2.5.2
|
Beheerkosten
|
|
|
|
7.2.5.3
|
Belastingen en verzekeringen
|
|
|
7.2.6
|
Splitsingskosten
|
|
|
7.2.7
|
Verkoopkosten
|
|
|
7.2.8
|
Aanvangsleegstand
|
|
|
7.2.9
|
Mutatieleegstand
|
|
|
7.2.10
|
Erfpacht
|
|
|
7.2.11
|
Disconteringsvoet
|
|
|
7.2.12
|
Eindwaarde
|
|
|
7.2.13
|
Overdrachtskosten
|
|
|
7.2.14
|
Overige punten
|
|
|
7.2.15
|
Nadere toetsing
|
8
|
Full versie
|
|
8.1
|
Vrijheidsgraden
|
|
|
8.1.1
|
Schematische vrijheid
|
|
|
8.1.2
|
Markthuur(stijging)
|
|
|
8.1.3
|
Exit yield
|
|
|
8.1.4
|
Leegwaarde(stijging)
|
|
|
8.1.5
|
Disconteringsvoet
|
|
|
8.1.6
|
Onderhoud
|
|
|
8.1.7
|
Technische splitsingskosten
|
|
|
8.1.8
|
Mutatie- en verkoopkans
|
|
|
8.1.9
|
Bijzondere uitgangspunten
|
|
|
8.1.10
|
Erfpacht
|
|
|
8.1.11
|
Exploitatiescenario
|
|
8.2
|
De rol van opdrachtverlening aan externe
taxateur
|
9
|
Beleidswaarde
|
|
9.1
|
Beleidswaarde van toepassing op
woongelegenheden
|
|
9.2
|
Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde
|
|
|
9.2.1
|
Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat
|
|
|
9.2.2
|
Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)
|
|
|
9.2.3
|
Stap 2: betaalbaarheid (huur)
|
|
|
|
9.2.3.1
|
Streefhuur
|
|
|
|
9.2.3.2
|
Huuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in beleidswaarde
|
|
|
|
9.2.3.3
|
Huuraanpassing geliberaliseerde woningen in beleidswaarde
|
|
|
|
9.2.3.4
|
Correctie erfpacht
|
|
|
9.2.4
|
Stap 3: kwaliteit (onderhoud)
|
|
|
|
9.2.4.1
|
Definitie onderhoud
|
|
|
|
9.2.4.2
|
Achterstallig onderhoud
|
|
|
|
9.2.4.3
|
Onderhoud in eindwaarde
|
|
|
9.2.5
|
Stap 4: beheer
|
|
|
9.2.6
|
Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde
|
|
|
9.2.7
|
Overdrachtskosten beleidswaarde
|
|
|
9.2.8
|
Nadere toetsing beleidswaarde
|
10
|
Bijlage 1: Definities
|
11
|
Bijlage 2: Overzicht Fullregio’s en
aardbevingsgebieden
|
12
|
Bijlage 3: Overzicht toepassing basis of
full
|
13
|
Bijlage 4: Waardering studentcomplexen
|
14
|
Bijlage 5: Rapportage vereisten vanuit
NRVT
|
15
|
Bijlage 6: Voorbeeldverklaring
Onderzoeksverplichtingen
|
16
|
Bijlage 7: Accountantscontrole
|
17
|
Bijlage 8: Voorbeelden
eindwaardeberekening
|
|
17.1
|
Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
|
|
17.2
|
Eindwaarde in het uitpondscenario
|
18
|
Bijlage 9: Tabel viercijferige postcodes en
gebiedsindeling
|
19
|
Bijlage 10: Vereisten interne waardering
|
1 VOORAF
Op grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het
vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde
staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten instellingen te
ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast
levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de
waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge
vergelijkbaarheid te vergroten.
1.1 Eerdere versies van het handboek
De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op
17 juni 2015 gepubliceerd als bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting. Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Het handboek
in deze bijlage is de achtste geactualiseerde versie van het handboek met als
peildatum 31 december 2022. Deze actualisatie is in opdracht van de Autoriteit
woningcorporaties uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met
woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor
marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatie
onderzoek dat in 2022 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Deze actualisatie van
het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed
in exploitatie op peildatum 31 december 2022. Deze waardering zal in het kader
van de jaarverslaggeving over het jaar 2022 aangeleverd dienen te worden.
1.2 Werkwijze totstandkoming
Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen
bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2021 het vastgoed in
exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze
waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is
vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2022 in een logisch verband
staat met de waardering peildatum 31 december 2021. Bij dit handboek zal in
november 2022 een effectrapportage worden opgesteld waarin de waarden in 2022
vergeleken worden met die van 2021 en verschillen zoveel mogelijk worden
geduid. Verder is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de
marktontwikkelingen in 2022. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De
opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2021, die op
basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar
mogelijk verwerkt in dit handboek.
1.3 Belangrijkste wijzigingen
Als uitgangspunt voor de actualisatie van 2022 stonden de kernwoorden
‘continuïteit’, 'toepasbaarheid’ en ‘leesbaarheid’ centraal. De belangrijkste
wijzigingen die in het handboek zijn doorgevoerd, zijn:
-
– De verhuurderheffing vervalt met ingang van 1 januari 2023.
-
– Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen wijzigt per
1 januari 2023 van 8,0% naar 10,4%.
-
– De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de
verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn,
is de leegwaardestijging vanaf het handboek 2022 voor elke COROP-regio en voor
de vier grote steden afzonderlijk weergegeven.
-
– De leegwaardestijging wordt met ingang van dit handboek per COROP regio
plus de G4 opgenomen. In de vorige handboeken was dit per provincie.
-
– De methodiek van de huurstijging is geactualiseerd naar de laatste wet- en
regelgeving in de marktwaarde en beleidswaarde. Dit wordt uitgebreid toegelicht
in hoofdstuk 5 en hoofdstuk 9. Belangrijkste aandachtspunten zijn:
-
○ De indexatie van de contracthuur vóór harmonisatie.
-
○ Het toevoegen van het onderscheid tussen gereguleerde en niet-gereguleerde
woningen.
-
○ Het vervallen van het onderscheid tussen zelfstandige en niet zelfstandige
woningen.
-
– Flexwoningen zijn met ingang van dit handboek een aparte vastgoedcategorie
die de definitie volgt zoals opgenomen in de DVI 2021, te weten:
Flexibele woningen zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde
woonwagens, die tijdelijk op een locatie worden geplaatst. Tevens
worden Flexwoningen gecategoriseerd als “niet-reguliere woongelegenheden”,
hierdoor tellen ze mee voor de materialiteitsgrens zoals opgenomen in bijlage
2.
-
– De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum
31 december 2022.
-
– De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn
aangescherpt.
Naast wijzigingen in het handboek is er ook een wijziging in het proces en
vaststellen van de parameters leegwaardestijging, markthuur en
disconteringsvoet. De publicatie van het handboek wordt verdeeld naar twee
publicatiemomenten. Net als voorgaande jaren wordt er een versie in oktober
gepubliceerd. Hierin wordt de methodiek en alle parameters definitief
vastgesteld, behalve de parameters van de volgende vrijheidsgraden:
-
– Leegwaardestijging
-
– Markthuur
-
– Disconteringsvoet
Voor deze vrijheidsgraden wordt een eerste invulling gegeven op basis van
de kennis die tot en met september beschikbaar is. Aanvullend wordt er
uiterlijk 31 januari een versie gepubliceerd met de definitieve parameters van
bovenstaande drie vrijheidsgraden. De aanvulling geeft de mogelijkheid om
marktontwikkelingen in het laatste kwartaal van 2022 beter te kunnen
inschatten. Daarnaast geeft de publicatie in januari nog de mogelijkheid om de
update door te voeren zonder ingrijpende wijziging in het jaarrekeningproces
van corporaties.
1.4 Overige punten
Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere
modelmatige uitwerking van de DCF-methode om meer uniformiteit te
bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het is van essentieel belang dat de
corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van
objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur)
checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze
plausibiliteit in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.
2 INLEIDING
2.1 Juridisch kader
In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is
opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het
vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit
verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het
marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de
mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de
jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te
waarderen, beëindigd.
Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in
artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het
artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van
inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de
DCF-methode).
Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering
onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:
Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden
gegeven aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de
Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar
het uitvloeisel van. Omdat de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op
basis van een systematiek die vergelijkbaar is met de marktwaardebepaling voor
commerciële partijen, is in de waardering een aantal aspecten opgenomen, die
niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten instelling.
Deze aspecten zien onder meer op de verkoopfictie, het inrekenen van
marktconforme huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en
beheerlasten niveau. In dit waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een
toegelaten instelling bij de waardering op marktwaarde ook moet aangeven welk
deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening houdend met haar beleid (de
beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet zal realiseren (de
maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke
bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden
opgenomen.
Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe
op vastgoed in exploitatie. Grondposities, vastgoed in ontwikkeling en
sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels
conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd
worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in
exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt
gerenoveerd wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de)
verwachte kasstromen na de ingreep minus de per balansdatum nog te maken
investeringsuitgaven. Qua te hanteren parameters wordt hierbij aangesloten op
de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen opgenomen
parameters.
2.2 Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants
Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te
beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals
kadastrale data, bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit
de BAG (zoals m2 GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen
bij het Kadaster. Meer informatie daarover is verkrijgbaar via
www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met
het Kadaster.
Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks
minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een
volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed
is een interne waardering van de corporatie vereist. Een markttechnische update
voor het deel dat door externe taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht,
hiervoor mag ook van een interne waardering gebruik worden gemaakt, conform
voorwaarden opgenomen in bijlage 10.
De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2021
tot en met 31 december 2022 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard
en gedocumenteerd. Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie
kunnen onder andere worden veroorzaakt door:
-
– Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
-
– Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek
2021
-
– Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het
handboek
-
– Andere wijzigingen in de software
-
– Mutaties in het bezit van de corporatie
-
– Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig
jaar gehanteerde gegevens.
Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van
het bezit zal medio november een memo worden gepubliceerd met daarin een
beschrijving van de marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die
parameteraanpassingen hebben op de waardeontwikkeling en een beschrijving van
de effecten die methodische wijzigingen in het handboek kunnen hebben op de
waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse softwarepakketten de
mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te
reproduceren.
Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december
2021 t/m 31 december 2022 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de
verwachte marktwaarde, is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie
vereist en kan dit leiden tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening.
Ook in bepaalde specifieke gevallen kan een nadere analyse benodigd zijn. De
vereiste analyses en daaruit voortvloeiende verwerkingswijze/toelichting in de
jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.
Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van
de marktwaarde zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De
accountant toetst de werking bij de individuele corporatie om vast te stellen
dat de aandachtspunten in de COS3000 assurance rapportages bij de rekenmodellen
adequaat bij de individuele corporatie zijn geadresseerd. Als rekenmodellen
niet zijn gecertificeerd zal de controlerend accountant aanvullend de werking
van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.
2.3 Algemene uitgangspunten
Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en
het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten
behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden.
Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten
instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de
invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes te
bevorderen omwille van een prudent beheer van het maatschappelijk bestemd
vermogen en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te
versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten
instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de
jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB-tak dienen
te worden opgesteld.
In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de
full-versie. De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te
komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling in staat om op
complexniveau, met ondersteuning van een
externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en deze waarde in te zetten
bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau zoals die
voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de
basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het
vastgoed leidt.
Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in
acht genomen:
-
– De marktwaarde is van de “markt”. Op basis van dit uitgangspunt is
aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de
marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het
handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de
waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.
-
– Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en
anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie
en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om
desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast
biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de
waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering.
Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar
staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.
-
– Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een
waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op
het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en
niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een
waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en
beslissingen te nemen.
-
– Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een
uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een
uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide
waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde
in het doorexploiteerscenario.
-
– Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor
professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals
weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste
nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze
wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering
ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en
keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden
van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met
specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de
validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor
specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als fullregio’s en
aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is
voor het maken van een keuze.
-
– Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met
tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde
onderdelen, heeft de externe taxateur de gelegenheid om op basis van het
principe “pas toe of leg uit” tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een
betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij geacht alle parameters op
juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te maken om tot een juiste
waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering
en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en vastgelegd worden
door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag
beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit
woningcorporaties.
-
– Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie
van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De
waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2022. Bij
volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden
uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar
waarderingspeildatum 31 december 2022. Hiervoor kunnen de macro-economische
parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een
andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende
gegevens met prijspeil 31 december 2022.
-
– In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld
dat de term “leegwaarde” niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven
van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat
moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde “in
verhuurde staat”, maar een marktwaarde “vrij van huur en gebruik”.
Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem
voor de situatie “marktwaarde vrij van huur en gebruik”.
-
– Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft
gesloten met een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract
getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft
plaatsgevonden op waarderingspeildatum (31 december 2022), mag de
overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde. Dit overigens
onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een
marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van
verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde:
“waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich
bevindt, wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig
geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen”.
-
– Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de
jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het
geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.
2.4 Gebruik full-versie
De keuze voor toepassing van de basisversie of full-versie is de eigen
verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de
accountant hierover wordt aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare
marktwaarde in verhuurde staat kan worden vastgesteld, die marktconform is. In
specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie hiervoor onvoldoende
zekerheden biedt.
Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe
taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende
situaties:
-
– Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in fullregio’s of
aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en
extramurale zorgwoningen gezamenlijk meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt
of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Alle woningen behorende
tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd. In “Bijlage 2: Overzicht
fullregio’s en aardbevingsgebieden” treft u de gemeenten waarvoor geldt dat
deze binnen fullregio’s en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing
van de full-versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde
tijd.
-
– Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig,
maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale
huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het
vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In “Bijlage 1:
Definities” treft u de definities van de verschillende typen.
-
– Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale
huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het
vastgoed in de categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:
-
– Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde
(geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2022 met peildatum 1-1-2021) of de
geschatte waarde van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting:
huursom meer dan € 1.000 per jaar) is moet die
individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.
-
– Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde
waarde van de WOZ-beschikking 2022 met peildatum 1-1-2021) of geschatte waarde
van een individuele exoot minder is dan
€ 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan mag de
WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.
De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en
hoeven niet in samenhang te worden bekeken.
Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant
te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze
maken om een aantal complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full
te waarderen.
2.5 Taxatiecyclus full-waardering
Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar
het vastgoed getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig
verricht worden. Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces
vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar
2022, jaar 2 op verslagjaar 2023, en zo verder. De twee varianten zijn als
volgt:
-
1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full
gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze
full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het
vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.
-
2. Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het
vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder
voorwaarden door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De
(deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met
taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij
representativiteit vereist is.
De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed
in de een of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt.
Er mag dan ook voor een interne waardering worden gekozen.
Let op: Alleen als er sprake is van regulier
woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed kan gekozen worden voor deze tweede
variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van
de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde
deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat
in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen. In
bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.
In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de
verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie-uitgangspunten. In
bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.
Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform
de taxatiecyclus zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is
om de taxatie gedurende het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als
hiervoor wordt gekozen dient er voor dit deel van het bezit een markttechnische
update naar 31 december te worden uitgevoerd. Deze markttechnische update dient
plaats te vinden conform de richtlijnen van het NRVT.
2.6 Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)
Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde
te brengen. Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een
correcte en uniforme bepaling van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer
(toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ) heeft daarvoor een groeipad
aangegeven dat zich richtte op 2022. Om samenwerking tussen gemeenten en
toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency en
synergie, is ervoor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad
te hanteren. In het handboek 2021 was opgenomen dat dat zowel gemeenten als
toegelaten instellingen uiterlijk in 2022 (dus vóór 1 januari 2023) moesten
zorgen dat zij voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en
gecontroleerd hadden om de woningen op basis van de NEN
2580-gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2022. Door onder
andere de coronacrisis is het veel corporaties niet gelukt om het volledige
bezit tijdig in te meten conform NEN 2580. Voor het verslagjaar 2022 is het
daarom toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG
(bagviewer.kadaster.nl) danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de
waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Deze metrages betreffen een optelling van de m2 GBO wonen en
m2 GBO overige inpandige ruimte. Als er betere (gecheckte) gegevens
voorhanden zijn, dienen die te worden gebruikt. De metrages van individuele
onzelfstandige eenheden zijn niet opgenomen in de BAG. Voor het verslagjaar
2022 mogen voor deze ruimtes de metrages conform het WWS-stelsel worden
aangehouden
Het einddoel blijft dat de toegelaten instelling voor elke woning moet
beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580.
Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte
woningen1 of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de
NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook
gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan
niet uit hetzelfde waarderingscomplex.
Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt bij het meten
van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:
-
– gebruiksoppervlakte wonen
-
– gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
-
– gebruiksoppervlakte externe bergruimte
-
– gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.
In full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de
gebruiksoppervlakte wonen.
De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft
uitsluitend deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan
te brengen in deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De
gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw is een optelling van de
gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De
optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige
gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.2
Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de
corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de
NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt.
Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een
energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de
energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in het kader van
de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger
is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO
wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De
m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet
standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie
kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier
zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan
behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een
woning.
Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle
gemeenschappelijke ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van
kamergrootte verdeeld over de eenheden. De kameroppervlakte plus toebedeelde
gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen. Gemeenschappelijke
ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden niet
meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.
2.7 Beschikbaarheid WOZ-gegevens
Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog)
geen beschikking heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er
zijn vier situaties denkbaar waarin dit het geval is:
-
• Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de
Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt
afgegeven.
-
• Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke
gedeelten, die ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;
-
• Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde
gebaseerd is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl
de taxatie gebaseerd is op de situatie waarin het object gereed is;
-
• Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet
dit nog wel doen.
Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in
het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend een beschikking zijn
afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe
verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden
gehanteerd:
-
1. Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel
schriftelijk is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie
verslag of taxatieoverzicht, waarin per onzelfstandig deel de waarde is
vermeld.
-
2. Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde
van het totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden
gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke
verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van de oppervlakte).
Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag
een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd
op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag
deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van
vergelijkbare objecten. In dit geval dient de taxatie plaats te vinden op basis
van de full-versie.
Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld,
omdat het te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten
(situatie 2), kan de som van de verschillende
WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.
In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een
object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde
moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van
het taxatieverslag object in aanbouw3 en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de
WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100%
voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op
basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de
woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de
woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te
vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de
grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.
Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar
de gemeente deze nog wel moet afgeven (situatie 4),
kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het
afgeven van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting
worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op
WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of
overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties
of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats
te vinden met de full-versie.
2.8 Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking
De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden
hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken-
en/of softwaremodellen onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen
hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.
De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en
verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en
uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit
handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die
bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven
bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten
als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type
modellen zijn daarom toegestaan.
Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in
eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op
complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle
uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide
sommen.
2.9 Jaarlijkse actualisatie
Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot
een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd.
Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters
in het handboek.
Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd.
Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door
toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een
aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle
typen vastgoed. Het handboek 2021 is in 2022 gevalideerd. Dit handboek zal in
2023 worden gevalideerd.
2.10 Omgaan met indicatieve uitgangspunten
Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de
Staatscourant, maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte
wijzigingen van uitgangspunten nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling
over een voor de marktwaardering belangrijke parameter kan plaatsvinden tussen
het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding. Waar een
uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in het
handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek
marktwaardering is altijd expliciet aangegeven als
zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet- en regelgeving waarin
de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de bron van het
indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2022 is aanbevolen.
3 NADERE KADERSTELLING
3.1 Doel van de waardering
Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van
het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de
jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau,
onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de
marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op
complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen
zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals
die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de
vastgoedsturing.
Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet
alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten
instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde
vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat
geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden
vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan
worden gebruikt.
In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering
beschreven:
-
– De basisversie
-
– De full versie
De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen.
Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten
instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie
maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor
de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals
opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie
ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te
vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten
instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie
wordt toegepast. Daarbij geldt het principe “pas toe, of leg uit”. Dit houdt in
dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast,
een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.
3.2 Typen vastgoed en overig vastgoed
In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te
weten:
-
– Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW),
studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).
-
– Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en
ZOG).
-
– Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.
Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een
eigen waarderingsmodel. In de bijlage zijn de definities en een overzicht van
de verhuureenheden per type opgenomen.
Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de vier
eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of
rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de
meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de
full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een van de
waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere
huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden
gebruikt.
3.3 Marktwaarde en markthuur
Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij
internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de
International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards
(EVS). De definitie van marktwaarde is:
“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de
waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige
verkoper in een
zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen
zouden hebben
gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”4
Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de
IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:
“Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de
waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een
marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een
bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben
gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.”5
3.4 Waarderingsmethodiek
Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te
voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector6, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto
contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode
worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar
het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de
geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode.
Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale
definities.7 Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen -op enkele hierna te
noemen uitzonderingen na- medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel
het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te
worden.
Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of
begin (primo) van een jaar.
-
– De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de
exploitatieperiode.
-
– Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht
moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin
van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een jaar.
De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen
vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende
paragrafen wordt de DCF-methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.
3.4.1 Contante waarde bij medio jaar
Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden
ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van
disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een
discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^
(t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle
contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen
geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het
procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.
Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren
bestaan enkele uitzonderingen.
-
– De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de
veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de
exploitatieperiode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de
eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.
-
– De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de
exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie
erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van
de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd
worden.
-
– In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen
ook de inkomende en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de
exploitatieperiode.
3.4.2 Indexeren
Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag
als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde
op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie
eenvoudig maar vraagt om enige precisering.
Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van
indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een
index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index
in een kalenderjaar en soms de index
over een kalenderjaar.
Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag
bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur
in een jaar. De index gaat dan over de
huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.
Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenstijging. Is in
jaar (t) de bouwkostenstijging gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten
gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te
zijn dan aan het begin van dat jaar.
In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van
medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de
totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte
van een kasstroom medio jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen,
vervolgens de waarde ultimo te bepalen en van die twee uitkomsten het
gemiddelde te bepalen.
Een voorbeeld:
-
– Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2022 is € 800 per jaar per
VHE
-
– Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2023 gelijk is aan
dezelfde € 800
-
– Stel de index 2023 in dit voorbeeld op 3,7% (de bouwkostenindex van dat
jaar). Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo 2022 gelijk aan € 800 * (1 +
3,7%) = € 830
-
– De kasstroom over heel 2023 is dan het gemiddelde van € 800 en € 830 is
€ 815.
Kanttekening bij medio indexeren
Meer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit
voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,037)0,5. Dat levert nagenoeg
hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per
jaar variërende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in hetzelfde
voorbeeld dat de index in het eerste jaar 3,7% en in het tweede jaar 3,0% is,
dan is dit de uitwerking:
-
– Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 *
(1,037)0,5
-
– Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037) *
(1,030)0,5.
Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een
dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.
Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle
drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek
steeds de eerste benadering opgenomen.
Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is
voorgeschreven.
Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle
kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:
-
– Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis
van de WOZ-waarde in de beschikking 2022 en dus de WOZ-waarde op peildatum
1 januari 2021, en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in
2022 en het percentage voor overige belastingen, verzekeringen voor de
vastgoedcategorie. Dit levert het bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op
voor het jaar 2022. De OZB, belastingen en verzekeringen in het volgende jaar
worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande jaar te indexeren met de
prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2023 is bijvoorbeeld de OZB in
2022 verhoogd met de prijsinflatie in 2022. Met andere woorden: indexatie van
de OZB is primo jaar.
-
– De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van
woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de
eerste helft van een jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede
helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat
die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus
nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.
-
– Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de
beschouwingsperiode, dus ultimo jaar 15.
-
– Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen
exploitatieverplichting is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting
dan worden de deze kosten verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en
moeten deze kosten daarmee naar primo jaar 8 geïndexeerd worden.
3.4.3 Fractioneel muteren en uitponden
Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de
lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke
woningen op welk tijdstip muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er
zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan,
te weten per gehele woning of per fractionele woning.
In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats
voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad
is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2
woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning
geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend
kalenderjaar.
Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een
mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de
woningfracties muteert pas na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).
De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de
modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden
uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze
woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor
95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar
100% van de contracthuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de
geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario
wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten
gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat
jaar.
De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral
in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de
waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario,
spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.
De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name
bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe).
De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018
voorgeschreven.
3.4.4 Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.
Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het
onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel
een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in
het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.
Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de
resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd
worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6e
jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans in het uitpondscenario
toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50
resterende woningen.
Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze
toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan
het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans
van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 *
5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de
mutatiekans gelijk.
Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in
alle jaren van toepassing is op álle eenheden. Alle eenheden blijven in dit
scenario immers in exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit
dat op een zeker moment een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties
al geharmoniseerd is, dat wil zeggen aangepast aan de markthuur.
Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering
voorgeschreven.
3.4.5 Afronden
In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten
worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf,
maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te
tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen
voor afronding vanwege de leesbaarheid.
3.4.6 Verdere toelichting rekenwijze
In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen
opgenomen voor de rekenkundige uitwerking.
3.5 Waarderingscomplex
Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het
gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling,
opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van
verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft
type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde
partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de
toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een
afzonderlijk waarderingscomplex.
Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een
waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één
verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal
verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.
Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en
niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het
waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat
aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden
toegerekend.
Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex
(bouwperiode, locatie, logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook
voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG
en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er in een intramurale zorglocatie (ZOG)
losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kapper (BOG) of
zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.
Let op: Als bijvoorbeeld meerdere
studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd
aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract
als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten
gewaardeerd te worden.
Let op: Het isniet logisch als één
waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende
locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in fullregio’s
of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere
nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het
complex(gedeelte) in fullregio moet de full versie worden toegepast; zie
daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.
Voor het complex(gedeelte) buiten de fullregio bestaat de keuze om deze via
de basis- of via de full versie te waarderen.
Let op: het is mogelijk dat een complex
verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer- als het
uitpondscenario geldt, én eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat is
binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de
uitpondwaarde van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de
doorexploiteerwaarde meegenomen worden als vervanger van de uitpondwaarde.
3.6 Doorexploiteer- en uitpondscenario
De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt
plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het
doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij
gelden de volgende uitgangspunten:
-
– Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het
doorexploiteer- of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie
kan het hanteren van één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als
bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt dat uitponden niet realistisch is kan
alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.
-
– Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor
één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en
full-versie uitsluitend het doorexploiteerscenario.
-
– Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden
wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de
basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Als marktanalyse
aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch is, mag de externe
taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook Bijlage 4
waardering van studenteenheden.
-
– Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van
toepassing.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden
doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de
verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt
de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de
potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met voor gereguleerde
woningen als maximum de maximale huur op basis van het
woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd
als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk
zijn aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het
huurbeleid van een toegelaten instelling (streefhuur).
Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen.
De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden
en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.
In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie
leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de
huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de
plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.
Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte
verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt
en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.
De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien
van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle
individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op
basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee
scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.
3.7 Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen
Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de
waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De
reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie
en niet op vastgoed in het buitenland.
4 MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS
Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt
gebruik gemaakt van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de
prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging.
De parameters worden in dit hoofdstuk weergegeven.
4.1 Prijsinflatie
De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering
van de volgende posten:
-
– de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;
-
– de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het
woningwaarderingsstelsel;
-
– de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;
-
– de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Voor het jaar 2021 geldt de door het CBS geregistreerde CPI van 2,7%. Voor
2022 en 2023 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van
het Centraal Planbureau (CPB)8 van respectievelijk 9,9% en 2,6%. Voor de 2024 wordt de middellange
termijn prognose (MLT) van het CPB9 gehanteerd met 2,3%. Vanaf 2025 van de prognoseperiode wordt
aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven
van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2,00%.
Tabel 1: prijsinflatie
Prijsinflatie
|
2021
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028 e.v.
|
Prijsinflatie
|
2,70%
|
9,90%
|
2,60%
|
2,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
4.2 Loonstijging
De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten
marktwaarde exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze
index voor de post beheer.
In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze
index van toepassing op de juridische splitsingskosten.
Voor de jaren 2022 en 2023 wordt aangesloten bij de meest recente korte
termijn prognose van het CPB10. Voor de jaren 2024 tot en met 2027 wordt de middellange termijn
prognose (MLT) van het CPB gebruikt. Voor de prognoseperiode wordt vanaf 2028
aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld
ongeveer 0,5% boven inflatie was.
Tabel 2: loonstijging
Loonstijging
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028 e.v.
|
Loonstijging
|
2,90%
|
3,70%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
2,50%
|
4.3 Bouwkostenstijging
De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de
onderhoudskosten, en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een
zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de
technische splitsingskosten voor zover opgevoerd in een full waardering.
Voor de veronderstelde bouwkostenstijging is aangesloten bij de
loonstijging zoals ontleend aan de prognose van het CPB.
Voor het jaar 2022 wordt echter uitgegaan van een hogere stijging als
gevolg van de spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. Volgens het CBS
was de outputindex in het eerste kwartaal van 2022 gelijk aan 4,4% en de
inputindex 8,2% beiden ten opzichte van een jaar eerder. De gegevens van
BouwkostenKompas per 1 oktober 2022 komen tot een outputindex van 6,1% en een
inputindex van 5,4% beide eveneens op jaarbasis. De bouwkostenindex 2022 is met
7,8% gebaseerd op het gemiddelde van de cijfers voor de inputindex. Dit omdat
vooral de prijs van materialen in 2022 sterk toenam.
Vanaf 2024 is de bouwkostenstijging weer gelijkgesteld aan bij de
loonkostenstijging.
Tabel 3: bouwkostenstijging
Bouwkostenstijging
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028 e.v.
|
Bouwkostenstijging
|
7,80%
|
3,70%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
2,50%
|
4.4 Leegwaardestijging
De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de
verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn,
is de leegwaardestijging vanaf het handboek 2022 voor elke COROP-regio en voor
de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. In voorgaande handboeken werd de
leegwaardestijging voor de provincies en de vier grote steden weergegeven.
Over 2021 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen op basis van
gegevens van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster.
Over 2022 is als bron de openbare rapportage van de NVM voor het derde
kwartaal van 2022 gebruikt zoals begin oktober vrijgegeven11. Voor de G4 waren op het moment van schrijven geen gegevens
beschikbaar. Voorlopig zijn daar de cijfers van de COROP regio van de G4
gebruikt. Uit die cijfers blijkt dat de hoge prijsstijgingen van de voorgaande
jaren voorbij zijn.
Vanaf 2023 is verondersteld dat de leegwaardestijging uitkomt op de
trendmatige 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de
leegwaardestijging trendmatig gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie en
bij de manier waarop taxateurs de leegwaarde inschatten. Hoewel de recente
prijsstijgingen in de meeste regio’s ruim boven de trend liggen, is het niet
waarschijnlijk dat deze prijsstijgingen zich langer door zullen zetten gegeven
de geopolitieke omstandigheden, de stijging van de rente en hoge inflatie in
2022. Daarom is al vanaf 2023 en verder gekozen voor een trendmatige, veilige
benadering.
N.B.
Voor de leegwaardestijging in tabel 4 wordt nu een eerste invulling gegeven
op basis van de kennis die tot en met begin oktober beschikbaar is. Uiterlijk
31 januari 2023 wordt een definitieve actualisatie van deze parameter
gepubliceerd. Deze aanvulling geeft de mogelijkheid om marktontwikkelingen in
het laatste kwartaal van 2022 beter te kunnen inschatten. Gegeven de
geopolitieke en financiële ontwikkelingen in 2022 is op het moment dat dit
concept geschreven wordt, begin oktober, niet te voorspellen hoe de
ontwikkelingen verder zullen verlopen.
|
Tabel 4: leegwaardestijging per COROP regio, voor de G4 en voor heel
Nederland
COROP regio
|
2021
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025 e.v.
|
Oost-Groningen
|
19,60%
|
6,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Delfzijl en omgeving
|
14,00%
|
6,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Overig Groningen
|
14,30%
|
3,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noord-Friesland
|
15,50%
|
7,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidwest-Friesland
|
13,30%
|
7,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidoost-Friesland
|
15,90%
|
3,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noord-Drenthe
|
15,10%
|
2,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidoost-Drenthe
|
15,80%
|
8,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidwest-Drenthe
|
16,10%
|
8,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noord-Overijssel
|
13,70%
|
5,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidwest-Overijssel
|
15,60%
|
7,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Twente
|
13,30%
|
6,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Veluwe
|
14,60%
|
5,60%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Achterhoek
|
14,60%
|
4,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Arnhem/Nijmegen
|
14,60%
|
1,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidwest-Gelderland
|
14,70%
|
6,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Utrecht
|
13,70%
|
0,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Kop van Noord-Holland
|
15,20%
|
0,70%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Alkmaar en omgeving
|
14,80%
|
0,70%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
IJmond
|
14,10%
|
–2,60%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Agglomeratie Haarlem
|
14,40%
|
–3,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zaanstreek
|
15,50%
|
4,90%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Groot-Amsterdam
|
9,00%
|
2,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
12,80%
|
1,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
11,70%
|
4,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Agglomeratie 's-Gravenhage
|
13,30%
|
0,20%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Delft en Westland
|
11,50%
|
3,60%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Oost-Zuid-Holland
|
13,20%
|
3,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Groot-Rijnmond
|
13,70%
|
1,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
10,00%
|
6,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
15,70%
|
–7,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Overig Zeeland
|
15,90%
|
8,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
West-Noord-Brabant
|
11,90%
|
3,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Midden-Noord-Brabant
|
13,30%
|
3,60%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noordoost-Noord-Brabant
|
11,70%
|
4,20%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
12,40%
|
7,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Noord-Limburg
|
11,50%
|
4,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Midden-Limburg
|
12,10%
|
0,50%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Zuid-Limburg
|
12,40%
|
4,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Flevoland
|
17,00%
|
3,80%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
G4
|
|
|
|
|
|
Amsterdam
|
7,50%
|
2,10%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
's-Gravenhage
|
13,20%
|
0,20%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Rotterdam
|
12,90%
|
1,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Utrecht (gemeente)
|
14,00%
|
0,40%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
Heel Nederland
|
13,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
2,00%
|
5 WOONGELEGENHEDEN
Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de
waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken
tussen objectgegevens en modelparameters.
De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de
verhuureenheid, of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid
behoort, beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de
basisadministratie van de toegelaten instelling. In tabel 5 objectgegevens is
in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid (VHE) dan wel
op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de taxateur
vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.
De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de
berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.
5.1 Objectgegevens
De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens
voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid
gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op
de afzonderlijke verhuureenheden.
Tabel 5: objectgegevens voor woongelegenheden
Objectgegevens
|
Omschrijving
|
Niveau
|
Waarderingscomplex
|
|
|
Id waarderingscomplex
|
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
|
complex
|
Mutatiekans
|
De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2018 tot
en met 2022.
|
complex
|
Aangebroken complex
|
Van het waarderingscomplex zijn reeds afzonderlijke verhuureenheden
verkocht.
|
complex
|
Gesplitst complex
|
Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke
verhuureenheden gesplitst. Onder een gesplitst complex wordt verstaan een
complex dat reeds kadastraal is gesplitst (in appartementsrechten), teneinde de
verkoop van afzonderlijke verhuureenheden mogelijk te maken.
|
complex
|
Mogelijkheid van verkoop
|
Het maximaal aantal verkoopbare verhuureenheden als percentage van het
totaal aantal verhuureenheden per waarderingscomplex. Dit maximum geldt als een
plafond. Uitponden vindt plaats tegen de mutatiekans. Als dit plafond wordt
bereikt, dan stop het uitponden.
|
complex
|
Exploitatiebeperking 7 jaar van toepassing
|
Is wel of niet de exploitatiebeperking van 7 jaar van toepassing op het
complex en daarmee op de vhe?.
|
complex
|
Sloop- of nieuwbouwcomplex
|
Is het complex een sloop- of nieuwbouwcomplex. Dit gegeven is van belang
voor het uitpondscenario in combinatie met aanvangsleegstand.
|
complex
|
Verhuureenheid
|
|
|
Id verhuureenheid
|
Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de
basisadministratie.
|
VHE
|
Postcode
|
Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
|
VHE
|
Type verhuureenheid
|
Type verhuureenheid onderscheiden naar EGW, MGW, studenteneenheid of
zorgeenheid (extramuraal). Voor de categorisering naar EGW, MGW,
studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal) kan worden aangesloten op de
bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage 1).
|
VHE
|
Zelfstandige verhuureenheid
|
Betreft het wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.
|
VHE
|
Gereguleerde verhuureenheid
|
Betreft het wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de
verhuureenheid.
|
VHE
|
DAEB of niet-DAEB
|
Is de verhuureenheid DAEB of niet-DAEB
|
VHE
|
Bouwjaar
|
Bouwjaar van de verhuureenheid.
|
VHE
|
Renovatiejaar
|
Jaar waarin de VHE, conform de definitie van renovatie in de bijlage 1
(definities), is gerenoveerd.
|
VHE
|
Oppervlakte
|
De gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid in vierkante
meters.
|
VHE
|
WWS-punten
|
Het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel van de
verhuureenheid.
|
VHE
|
Woning voldoet aan 15%-huuropslag eisen voor beschermd stads- of
dorpsgezicht
|
Wel of niet.
Bij woningen (van vóór 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of
dorpsgezicht, waarvoor is voldaan aan de voorschriften van aantoonbare
investeringen ten behoeve van het behoudt van het beschermde stads- of
dorpsgezicht, geldt een toeslag van 15% van de maximale huurprijs volgens het
WWS.
|
VHE
|
Actuele contracthuur
|
De overeengekomen kale maandhuur van de verhuureenheid op peildatum
31-12-2022.
|
VHE
|
Aanvangsleegstand
|
Wel of geen aanvangsleegstand
Staat de eenheid leeg op peildatum 31-12-2022.
|
VHE
|
WOZ-waarde
|
WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2022. Deze kent
doorgaans waardepeildatum 1 januari 2021. Indien de WOZ-waarde in de
beschikking een andere peildatum kent, dan moet hier rekening mee worden
gehouden.
|
VHE
|
Achterstallig onderhoud
|
Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de woning op de lange termijn
als huurwoning te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de
meerjaren onderhoudsprognose (MJOP).
|
VHE
|
Bedrag achterstallig onderhoud
|
Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud kan
worden verholpen.
|
VHE
|
Erfpacht
|
Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht,
eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk1 erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht
|
VHE
|
Waardecorrectie erfpacht
|
De contante waarde op peildatum 31-12-2022 van toekomstige
erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17)
|
VHE
|
X Noot
1De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende
erfpacht
Nadere duiding:
-
– Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair
bepalen woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige
woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.
-
– Het kan echter ook zijn dat een – op basis van woningkenmerken –
zelfstandige woning meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders
gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen
sprake van een zelfstandige eenheid maar van een verzameling van onzelfstandige
eenheden, één eenheid voor elk huurcontract.
-
– De ‘mogelijkheid van verkoop’ ziet op de situaties van verkoopbeperkingen
(uitponden) waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex
afdwingbare) basis is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een
verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien een verkoopbeperking met
kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is vastgelegd.
-
– Het objectgegeven renovatiejaar is vanaf het handboek 2020 toegevoegd aan
de objectgegevens voor woongelegenheden. Het renovatiejaar is het jaar waarin,
volgens de definitie van renovatie in bijlage 1, de woongelegenheid is
gerenoveerd. Als renovatie plaatsvond en een renovatiejaar is opgevoerd, dan
moet bij het bepalen van de van het bouwjaar afhankelijke gegevens als
instandhoudingsonderhoud, markthuur en discontovoet, het renovatiejaar genomen
worden om de bouwjaarklasse te bepalen. Is geen renovatiejaar opgevoerd dan
moet het bouwjaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen.
-
– Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een
eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze
typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een
waardering. Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit
meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW
danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW
met één huurcontract. Zie verder ook de toelichting en matrix in Bijlage 4:
Waardering Studentcomplexen.
-
– Er zijn voorwaarden verbonden aan de 15%-huuropslag voor woningen in een
beschermd dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de
wettelijke regeling “Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-07-2018” onder
Artikel 8a. Samengevat moet de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning
is (1) gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht, (2) geen Rijkmonument (3)
gebouwd vóór 1945, en (4) er zijn daadwerkelijk kosten gemaakt voor de
instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte. Panden die zijn
gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent geen extra
onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale
waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale
huurprijs.
5.2 Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de
verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt
gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de
modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 8 worden de vrijheidsgraden
beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te
wijken van de basisversie.
5.2.1 Leegwaarde
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper,
vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term
“marktwaarde vrij van huur en gebruik”. De leegwaarde wordt als opbrengst in
het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een
verhuureenheid zich voordoet.
De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij
wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2022 is afgegeven en
daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2021. De WOZ-waarde
van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de
leegwaardestijging van 2021 en 2022 om een leegwaarde te krijgen met peildatum
31 december 2022. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2021
nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum
1 januari 2022 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig
dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2021
heeft.
Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in
uitpondscenario:
In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de
leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook
verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio
jaar.
Voorbeeld:
Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2023 bepalen. U beschikt
over een WOZ-beschikking 2022 met daarin een WOZ-waarde op peildatum 1 januari
2021 van € 100.000. Als voor dit voorbeeld de leegwaardestijgingen van heel
Nederland in 2021 en 2022 worden genomen, respectievelijk 13,0% en 2,0%, dan is
de leegwaarde primo 2023 gelijk aan € 115.260. De leegwaardestijging in 2023 is
gelijk aan 2,0%, dan is de leegwaarde ultimo 2023 gelijk aan
€ 117.565. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde
primo en ultimo (€ 115.260 + € 117.565)/2 is € 116.413. (Ofwel: ongeveer
115.260 * 1,020,5)
5.2.2 Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen
De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die,
uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de
waardepeildatum 31 december 2022. In het doorexploiteerscenario wordt de
markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is
gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is
van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze beklemmingen kan het
voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden
verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden
verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van
wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de
nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te
worden, in plaats van de contracthuur.
De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is
bepaald op basis van een regressieanalyse van de in het validatieonderzoek over
2021 opgenomen full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij
als basis van de regressie: zij zijn de onafhankelijke variabelen die de
markthuur per maand per eenheid bepalen:
-
• Gebruiksoppervlakte (GO).
-
• De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2021 ingedeeld in 9 klassen
-
• Bouwjaar ingedeeld in 7 klassen
-
• Woningtype ingedeeld in twee typen
-
• Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal
44 gebieden.
De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:
Hierbij is:
-
• Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil
31 december 2022
-
• GO: het gebruiksoppervlak van de woning in
vierkante meters
-
• Huurref: de markthuur per m2 GBO van
de referentiewoning op peildatum 31 december 2021
-
• fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde
klasse
-
• fBouwjaar: een factor afhankelijk van de
bouwjaarklasse van de woning
-
• fType: een factor afhankelijk van het type (EGW
of MGW) van de woning
-
• fRegio: een factor afhankelijk van het gebied
waar de woning toe behoort
-
• fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied
waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt de ontwikkeling van de
markthuren in 2022 per gebied. Deze factor is vastgesteld op basis van gegevens
van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde
markthuren van woningen per maand over de periode januari 2019 tot en met juni
2022. Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek
gaat over de markthuren per 31 december 2021. Om de markthuur per 31 december
2022 te bepalen moet op de markthuur per 31 december 2021 nog een index worden
toegepast uitgedrukt in fMarkt.
In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen
opgenomen. Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een
markthuur van € 802,– per maand prijspeil 31 december 2021. Om de markthuur op
peildatum, dat is per 31 december 2022 te bepalen, moet de factor fMarkt nog
worden toegepast.
Tabel 6: referentiewoning
Referentieobject markthuur
|
|
Kenmerk
|
Klasse
|
WOZ-waarde 1 januari 2020 klasse
|
125.000 tot 150.000
|
Bouwjaarklasse
|
1975 tot 1990
|
Type verhuureenheid
|
MGW
|
GBO
|
80 m2
|
COROP gebied plus G4
|
’s-Gravenhage
|
Markthuur per m2
GBO/maand 31-12-2021
|
€ 10,03
|
Huurref: de markthuur per m2 GBO per
maand van de referentiewoning prijspeil 31 december 2021
De markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning
bedraagt € 10,03.
fWOZ: factor geïndexeerde WOZ-waarde
klasse
De eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de
woning op prijspeil 1 januari 2021.
Tabel 7: factor WOZ-waarde op 1 januari 2021 klasse: fWOZ
WOZ-waarde 1 januari 2020 klasse
|
Factor
|
WOZ-waarde 1 januari 2020 klasse
|
Factor
|
≤ 50.000
|
0,806
|
> 150.000 ≤ 175.000
|
1,056
|
> 50.000 ≤ 75.000
|
0,842
|
> 175.000 ≤ 200.000
|
1,108
|
> 75.000 ≤ 100.000
|
0,901
|
> 200.000 ≤ 250.000
|
1,176
|
> 100.000 ≤ 125.000
|
0,954
|
> 250.000
|
1,315
|
> 125.000 ≤ 150.000
|
1,000
|
|
|
fBouwjaar: factor afhankelijk van
bouwjaarklasse
Tabel 8: factor bouwjaarklasse: fBouwjaar
Bouwjaarklasse
|
Factor
|
Bouwjaarklasse
|
Factor
|
< 1920
|
1,093
|
≥ 1975 < 1990
|
1,000
|
≥ 1920 < 1940
|
1,096
|
≥ 1990 < 2005
|
1,022
|
≥ 1940 < 1960
|
1,004
|
≥ 2005
|
1,039
|
≥ 1960 < 1975
|
0,980
|
|
|
fType: factor afhankelijk van woningtype
Tabel 9: factor woningtype: fType
Woningtype
|
Factor
|
Woningtype
|
Factor
|
EGW
|
0,973
|
MGW
|
1,000
|
fRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en
G4
Tabel 10: factor COROP-gebied en G4
COROP-gebied G4
|
Factor
|
COROP-gebied G4
|
Factor
|
Oost-Groningen
|
0,984
|
Agglomeratie Haarlem
|
1,118
|
Delfzijl en omgeving
|
0,939
|
Zaanstreek
|
1,030
|
Overig Groningen
|
1,039
|
Groot-Amsterdam
|
1,108
|
Noord-Friesland
|
0,944
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
1,106
|
Zuidwest-Friesland
|
0,955
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
1,146
|
Zuidoost-Friesland
|
0,907
|
Agglomeratie ’s-Gravenhage
|
1,065
|
Noord-Drenthe
|
0,911
|
Delft en Westland
|
0,979
|
Zuidoost-Drenthe
|
0,969
|
Oost-Zuid-Holland
|
0,965
|
Zuidwest-Drenthe
|
0,912
|
Groot-Rijnmond
|
1,010
|
Noord-Overijssel
|
0,954
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
0,938
|
Zuidwest-Overijssel
|
0,948
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
0,818
|
Twente
|
0,899
|
Overig Zeeland
|
0,989
|
Veluwe
|
0,955
|
West-Noord-Brabant
|
0,916
|
Achterhoek
|
0,930
|
Midden-Noord-Brabant
|
1,021
|
Arnhem/Nijmegen
|
1,078
|
Noordoost-Noord- Brabant
|
0,984
|
Zuidwest-Gelderland
|
0,989
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
0,959
|
Utrecht
|
1,065
|
Noord-Limburg
|
0,898
|
Kop van Noord-Holland
|
0,917
|
Midden-Limburg
|
0,930
|
Alkmaar en omgeving
|
0,944
|
Zuid-Limburg
|
0,967
|
IJmond
|
1,102
|
Flevoland
|
1,072
|
G4
|
|
G4
|
|
Amsterdam
|
1,227
|
Rotterdam
|
1,000
|
’s-Gravenhage
|
1,114
|
Utrecht (gemeente)
|
1,116
|
fMarkt: factor afhankelijk van COROP-gebied en
G4
Tabel 11: factor markt COROP-gebied en G4
COROP-gebied G4
|
Factor
|
COROP-gebied G4
|
Factor
|
Oost-Groningen
|
1,143
|
Agglomeratie Haarlem
|
1,030
|
Delfzijl en omgeving
|
0,982
|
Zaanstreek
|
1,064
|
Overig Groningen
|
1,052
|
Groot-Amsterdam
|
1,028
|
Noord-Friesland
|
1,032
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
1,049
|
Zuidwest-Friesland
|
0,975
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
1,068
|
Zuidoost-Friesland
|
1,071
|
Agglomeratie ’s- Gravenhage
|
1,062
|
Noord-Drenthe
|
1,044
|
Delft en Westland
|
1,013
|
Zuidoost-Drenthe
|
1,100
|
Oost-Zuid-Holland
|
1,055
|
Zuidwest-Drenthe
|
1,086
|
Groot-Rijnmond
|
1,112
|
Noord-Overijssel
|
1,004
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
1,106
|
Zuidwest-Overijssel
|
1,175
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
1,101
|
Twente
|
1,049
|
Overig Zeeland
|
1,080
|
Veluwe
|
1,097
|
West-Noord-Brabant
|
1,018
|
Achterhoek
|
1,059
|
Midden-Noord-Brabant
|
1,084
|
Arnhem/Nijmegen
|
1,070
|
Noordoost-Noord- Brabant
|
1,050
|
Zuidwest-Gelderland
|
1,124
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
1,063
|
Utrecht
|
1,046
|
Noord-Limburg
|
1,053
|
Kop van Noord-Holland
|
1,082
|
Midden-Limburg
|
1,030
|
Alkmaar en omgeving
|
1,051
|
Zuid-Limburg
|
1,055
|
IJmond
|
1,066
|
Flevoland
|
1,132
|
G4
|
|
G4
|
|
Amsterdam
|
1,029
|
Rotterdam
|
1,057
|
’s-Gravenhage
|
1,047
|
Utrecht (gemeente)
|
1,059
|
Voorbeeld berekening markthuur
Bepaal de markthuur van een EGW van 100 m2 GBO, WOZ-waarde op
1 januari 2021 van € 160.000,–, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam. De
parameters voor de vergelijking zijn dan:
-
• GO = 100
-
• Huurref = 10,03
-
• fWOZ= 1,056
-
• fBouwjaar = 1,000
-
• fType = 0,973
-
• fRegio = 1,000
-
• fMarkt = 1,057.
De resulterende markthuur bedraagt dan € 936,– per maand op prijspeil
31 december 2022.
N.B.
De parameters voor bepalen van de markthuur van woongelegenheden zijn
onderdeel van de actualisatie in januari 2023. Er wordt nu een eerste invulling
gegeven op basis van de kennis die tot en met september beschikbaar is. In het
bijzonder de tabel met de factor fMarkt zal in januari 2023 geactualiseerd
worden op basis van meer recente gegevens.
|
5.2.3 Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden
Voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende
gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de
praktijk, is daarom de markthuur voor studenteneenheden en extramurale
zorgeenheden gelijkgesteld aan de maximale huur volgens het
woningwaarderingsstelsel.
Voor studenteneenheden geldt daarbij in de basisversie de
kwaliteitskortingsgrens als maximum voor de markthuur. Voor het jaar 2022 is de
kwaliteitskortingsgrens gelijk aan € 442,26 per maand. Voor 2023 wordt deze
grens eind 2022 opnieuw bepaald door indexering. De kwaliteitskortingsgrens is
tevens het huurniveau bij een leegstaande studenteneenheid.
Let op: voor studenteneenheden geldt de kwaliteitskortingsgrens als maximum
uitsluitend voor de bepaling van de markthuur in het
eerste jaar en dit uitsluitend in de basis waardering. In de full
waardering kan de taxateur afwijken van dit maximum en een markthuur hoger dan
de kwaliteitskortingsgrens opvoeren.
De kwaliteitskortingsgrens geldt niet voor de contracthuren. Een
contracthuur kan boven die grens liggen. Voor de contracthuur geldt tevens de
algemene regel dat deze niet hoger kan zijn dan de maximale huur volgens het
WWS.
Tabel 12: markthuur studenteneenheden, kwaliteitskortingsgrens 2022 en
2023 (indicatief)
Markthuur studenteneenheden
|
|
Kwaliteitskortingsgrens 2022
|
€ 442,46 per maand
|
Kwaliteitskortingsgrens 2023
|
€ 455,29 per maand (indicatief)
|
De kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de
Huurtoeslag. De kwaliteitskortingsgrens 2023 wordt definitief vastgesteld met
de regeling huurtoeslaggrenzen 2022.
NB
Het hier genoemde bedrag voor 2023 is indicatief. Gerekend moet worden met
het op een later tijdstip bekend te worden definitieve bedrag.
|
5.2.4 Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit instandhoudingsonderhoud, beheerkosten,
belastingen verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder
exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten,
nader toegelicht.
In de volgende paragraaf wordt instandhoudingsonderhoud uitvoerig
behandeld. De overige exploitatiekosten worden in paragraaf 5.2.6
behandeld.
Toelichting uitwerking exploitatiekosten:
Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio
principe. Zijn bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2022
gelijk aan € 800 per jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2023
bepalen gegeven een index van 7,80% over 2023, dan is de berekening als
volgt:
-
• Primo 2023 bedragen de kosten € 800
-
• Ultimo 2023 bedragen de kosten € 800 * (1 + 7,80%) is € 862
-
• De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld
dus € 831.
Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de
overige exploitatiekosten. Uitzonderingen op dit principe is de OZB. De OZB
wordt primo jaar geïndexeerd met de prijsinflatie zoals toegelicht in paragraaf
3.4.2.
Exploitatiekosten in het uitpondscenario
In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit
exploitatie gaan van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat
uitponden halverwege het jaar plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2023
gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste helft 2023 100% in exploitatie en in
de tweede helft 95%.
Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2023
gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 862 gedeeld door 2. In formule is dat
(100% * € 800 + 95% * € 862)/2 is € 810.
Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten
gemaakt.
5.2.5 Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige
DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en
bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt.
Uitgangspunt daarbij is dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als
er wel sprake is van achterstallig onderhoud, dan moet dit separaat
gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf 5.2.6.1.
Bij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot
een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het
instandhoudingsonderhoud leidt daarmee ook niet tot een hogere huur.
Een uitgebreide definitie en afbakening van
instandhoudingsonderhoud is opgenomen in bijlage 1 met definities van dit
handboek onder de kop onderhoud.
De normen voor instandhoudingsonderhoud zijn gebaseerd op een jaarlijks uit
te voeren onderzoek naar de kosten van instandhoudingsonderhoud dat in 2022 is
uitgevoerd door de Brink Groep.
In de volgende paragrafen zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud
opgenomen eerst voor het doorexploiteer- en vervolgens voor het
uitpondscenario. De normen zijn naast afhankelijk van het scenario afhankelijk
van:
-
• Het type woongelegenheid. Vijf typen zijn
gedefinieerd: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), zelfstandige
studenteneenheden, onzelfstandige studenteneenheden en extramurale
zorgeenheden.
-
• De bouwjaarklasse van VHE. De volgende klassen
zijn gedefinieerd;
-
○ Bouwjaar voor 1940;
-
○ Bouwjaar vanaf 1940 tot 1960;
-
○ Bouwjaar vanaf 1960 tot 1975;
-
○ Bouwjaar vanaf 1975 tot 1990;
-
○ Bouwjaar vanaf 1990 tot 2005;
-
○ Bouwjaar vanaf jaar 2005.
Voor de duidelijkheid: het achter “vanaf” genoemde jaartal valt binnen de
klasse en achter “tot” genoemde jaartal buiten de klasse. Zo valt 1940 binnen
de klasse 1940 tot 1960 maar 1960 valt in de volgende klasse van 1960 tot
1975.
-
• De grootteklasse van een VHE gemeten naar het
aantal m2 GBO. Vijf klassen worden onderscheiden;
-
○ Kleiner dan 40 m2 GBO;
-
○ Vanaf 40 tot 60 m2 GBO;
-
○ Vanaf 60 tot 80 m2 GBO;
-
○ Vanaf 80 tot 100 m2 GBO;
-
○ Vanaf 100 tot 120 m2 GBO;
-
○ Groter of gelijk aan 120 m2 GBO.
De opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van
31 december 2022.
5.2.5.1 Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario
In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor
instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het
scenario doorexploiteren.
Tabel 13: Onderhoud EGW in doorexploiteerscenario
EGW doorexploiteerscenario
|
Bouwjaarklasse/
Grootte
|
< 1940
|
>= 1940
<1960
|
>= 1960
<1975
|
>=1975
< 1990
|
>= 1990
<2005
|
>=2005
|
<40
|
1.426
|
1.400
|
1.405
|
1.428
|
1.451
|
1.538
|
>=40 < 60
|
1.601
|
1.561
|
1.557
|
1.568
|
1.602
|
1.703
|
>= 60 < 80
|
1.714
|
1.666
|
1.665
|
1.668
|
1.710
|
1.820
|
>= 80 < 100
|
1.825
|
1.770
|
1.778
|
1.776
|
1.826
|
1.944
|
>= 100 < 120
|
1.872
|
1.816
|
1.834
|
1.829
|
1.883
|
2.005
|
>= 120
|
1.920
|
1.861
|
1.890
|
1.883
|
1.941
|
2.066
|
Tabel 14: Onderhoud MGW in doorexploiteerscenario
MGW doorexploiteerscenario
|
Bouwjaarklasse/
Grootte
|
< 1940
|
>= 1940
<1960
|
>= 1960
<1975
|
>=1975
< 1990
|
>= 1990
<2005
|
>=2005
|
<40
|
1.199
|
1.256
|
1.276
|
1.314
|
1.410
|
1.493
|
>=40 < 60
|
1.281
|
1.328
|
1.371
|
1.406
|
1.501
|
1.593
|
>= 60 < 80
|
1.404
|
1.437
|
1.500
|
1.529
|
1.625
|
1.729
|
>= 80 < 100
|
1.572
|
1.589
|
1.663
|
1.684
|
1.784
|
1.902
|
>= 100 < 120
|
1.726
|
1.728
|
1.816
|
1.829
|
1.933
|
2.065
|
>= 120
|
1.836
|
1.826
|
1.932
|
1.940
|
2.046
|
2.189
|
Tabel 15: Onderhoud zelfstandige studenteneenheden in
doorexploiteerscenario
Zelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario
|
Bouwjaarklasse/
Grootte
|
< 1940
|
>= 1940
<1960
|
>= 1960
<1975
|
>=1975
< 1990
|
>= 1990
<2005
|
>=2005
|
<40
|
1.255
|
1.239
|
1.237
|
1.311
|
1.373
|
1.441
|
>=40 < 60
|
1.348
|
1.328
|
1.334
|
1.418
|
1.505
|
1.582
|
>= 60 < 80
|
1.475
|
1.448
|
1.462
|
1.554
|
1.667
|
1.755
|
>= 80 < 100
|
1.581
|
1.547
|
1.561
|
1.659
|
1.796
|
1.896
|
>= 100 < 120
|
1.701
|
1.660
|
1.676
|
1.781
|
1.944
|
2.055
|
>= 120
|
1.812
|
1.764
|
1.785
|
1.896
|
2.083
|
2.204
|
Tabel 16: Onderhoud onzelfstandige studenteneenheden in
doorexploiteerscenario
Onzelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario
|
Bouwjaarklasse/
Grootte
|
< 1940
|
>= 1940
<1960
|
>= 1960
<1975
|
>=1975
< 1990
|
>= 1990
<2005
|
>=2005
|
<40
|
390
|
391
|
404
|
422
|
465
|
497
|
>=40 < 60
|
746
|
723
|
748
|
767
|
864
|
932
|
>= 60 < 80
|
950
|
918
|
945
|
959
|
1.087
|
1.170
|
>= 80 < 100
|
1.299
|
1.254
|
1.278
|
1.283
|
1.468
|
1.573
|
>= 100 < 120
|
1.357
|
1.308
|
1.338
|
1.341
|
1.532
|
1.644
|
>= 120
|
1.385
|
1.336
|
1.368
|
1.370
|
1.563
|
1.680
|
Tabel 17: Onderhoud extramurale zorgeenheden in
doorexploiteerscenario
Extramurale zorgeenheden doorexploiteerscenario
|
Bouwjaarklasse/
Grootte
|
< 1940
|
>= 1940
<1960
|
>= 1960
<1975
|
>=1975
< 1990
|
>= 1990
<2005
|
>=2005
|
<40
|
1.140
|
1.216
|
1.224
|
1.347
|
1.567
|
1.650
|
>=40 < 60
|
1.242
|
1.305
|
1.319
|
1.439
|
1.657
|
1.753
|
>= 60 < 80
|
1.372
|
1.419
|
1.440
|
1.554
|
1.772
|
1.882
|
>= 80 < 100
|
1.505
|
1.535
|
1.552
|
1.660
|
1.880
|
2.004
|
>= 100 < 120
|
1.643
|
1.657
|
1.673
|
1.774
|
1.996
|
2.135
|
>= 120
|
1.763
|
1.763
|
1.782
|
1.878
|
2.101
|
2.253
|
5.2.5.2 Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario
In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor
instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het
scenario uitponden.
Tabel 18: Onderhoud EGW in uitpondscenario
EGW uitpondscenario
|
Bouwjaarklasse/
Grootte
|
< 1940
|
>= 1940
<1960
|
>= 1960
<1975
|
>=1975
< 1990
|
>= 1990
<2005
|
>=2005
|
<40
|
900
|
881
|
834
|
858
|
856
|
939
|
>=40 < 60
|
994
|
962
|
911
|
911
|
903
|
1.014
|
>= 60 < 80
|
1.058
|
1.018
|
960
|
947
|
935
|
1.063
|
>= 80 < 100
|
1.123
|
1.075
|
1.006
|
982
|
967
|
1.112
|
>= 100 < 120
|
1.153
|
1.103
|
1.026
|
998
|
982
|
1.133
|
>= 120
|
1.184
|
1.130
|
1.045
|
1.013
|
997
|
1.155
|
Tabel 19: Onderhoud MGW in uitpondscenario
MGW uitpondscenario
|
Bouwjaarklasse/
Grootte
|
< 1940
|
>= 1940
<1960
|
>= 1960
<1975
|
>=1975
< 1990
|
>= 1990
<2005
|
>=2005
|
<40
|
712
|
770
|
774
|
805
|
880
|
963
|
>=40 < 60
|
774
|
819
|
834
|
860
|
927
|
1.020
|
>= 60 < 80
|
858
|
890
|
912
|
928
|
986
|
1.093
|
>= 80 < 100
|
968
|
984
|
1.006
|
1.008
|
1.056
|
1.182
|
>= 100 < 120
|
1.069
|
1.069
|
1.094
|
1.082
|
1.122
|
1.266
|
>= 120
|
1.145
|
1.133
|
1.162
|
1.143
|
1.175
|
1.332
|
5.2.6 Overige exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan naast de in paragraaf 5.2.5 behandelde kosten
voor instandhoudingsonderhoud uit: beheerkosten, belastingen verzekeringen en
overige zakelijke lasten.
Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder
exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten,
nader toegelicht.
5.2.6.1 Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij
de waardering van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die
het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden
(dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de
elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van
de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en
asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om
instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische
en bouwkundige staat te houden.
De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de
toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of
onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen.
De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te
worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.
Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig
onderhoud in andere parameters te versleutelen. De post achterstallig onderhoud
moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar 1.
5.2.6.2 Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de
verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en
marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten,
maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet
gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid.
De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de
toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn
weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per verhuureenheid, per
jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 20: beheerkosten naar type
Type
|
Beheerkosten
|
EGW
|
481
|
MGW
|
472
|
Studenteneenheid
|
445
|
Zorgeenheid
|
435
|
Het in tabel 20 genoemde totaal aan beheerkosten is onder te verdelen in
administratief en technisch beheer. De definities van administratief en
technisch beheer zijn opgenomen in Bijlage 1: Definities van dit handboek. In
tabel 21 is de percentuele splitsing opgenomen. Deze splitsing heeft geen
effect op de marktwaarde maar is aangebracht omdat in onderhoud conform
beleidswaarde in veel gevallen inclusief technisch beheer is. Is dat het geval
dan moet in de beleidswaarde onder beheer alleen rekening gehouden worden met
administratief beheer.
Tabel 21: percentuele verdeling totaal beheerkosten in administratief en
technisch beheer
Type beheerkosten
|
Aandeel in % van totaal beheerkosten
|
Administratief beheer
|
45%
|
Technisch beheer
|
55%
|
Let op: het komt voor dat woningcorporaties
voor instandhoudingsonderhoud conform beleid een bedrag opvoeren waarin zowel
de kosten van het instandhoudingsonderhoud zelf, als de kosten van technisch
beheer zijn opgenomen. Het is het meest zuiver om die posten te scheiden en
technische beheer niet in instandhoudingsonderhoud op te nemen maar te scharen
onder de beheerkosten conform beleid.
Indien dat niet mogelijk is moet er voor gewaakt worden dat technisch
beheer niet dubbel wordt opgenomen in de post instandhoudingsonderhoud én de
post beheer. Als onderhoud volgens beleid inclusief technisch beheer is
opgenomen onder instandhoudingsonderhoud onder beleid, dan moeten bij beheer
conform beleid alleen de administratieve beheerlasten worden meegerekend.
Indien een woningcorporatie alleen over een totaal bedrag voor beheer beschikt,
dan geeft tabel 21 een indicatie voor de percentuele verdeling.
5.2.6.3 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB,
de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting.
Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast
zijn er kosten voor de verzekeringen.
OZB
Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van
de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 202212. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde
weergegeven. Initieel wordt de OZB voor woongelegenheden berekend op basis van
de WOZ-waarde volgens de beschikking uit 2022, dus de WOZ-waarde op peildatum
1-1-2021, en het gemeentelijke percentage voor de vastgoedcategorie voor 2022.
In paragraaf 3.4.2. wordt toegelicht hoe vervolgens de prijsinflatie wordt
toegepast om de OZB vanaf 2023 en de volgende jaren te berekenen.
Overige belastingen, verzekeringen en
heffingen
Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting
en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De
percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de
waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in
onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde
met peildatum 1 januari 2021. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het
initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met
de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.
Tabel 22: belastingen en verzekeringen
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
|
Gemeentelijke OZB
|
Gemeentelijke tarieven 2022 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage
van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2021.
|
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
(excl. gemeentelijke OZB)
|
0,07% van de WOZ-waarde
|
5.2.7 Huurstijging
Bij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse
huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is
van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur.
In de basisversie worden de markthuur en de maximale huur geïndexeerd met
de prijsinflatie.
Voor de huurstijging van de contracthuren,
dat wil zeggen huren vóór harmonisatie, geldt een jaarlijkse opslag op de
prijsinflatie, de loonindex of het minimum van de prijsinflatie en de loonindex
van het voorgaande kalenderjaar.
Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gereguleerde en geliberaliseerde
woningen. Het verschil tussen zelfstandige en niet-zelfstandige woningen, zoals
in voorgaande handboeken opgenomen, vervalt vanaf het handboek 2022.
De achtergrond van deze wijzigingen is de buitengewone prijsinflatie in het
jaar 2022 en de consequenties die dit, zonder aanpassing van de systematiek van
prijsinflatie met een op- of afslag, voor de huuraanpassing in 2023 heeft.
5.2.7.1 De huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór
harmonisatie
Voor de huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór
harmonisatie gelden de volgende uitgangspunten:
-
– Er is sprake van een verschil in de grondslag van de huurverhoging tussen
de jaren 2023 – 2025 en 2026.
-
– Voor de kalenderjaren 2023, 2024 en 2025 geldt de loonindex uit het
voorgaande jaar als grondslag voor de
huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het
kalenderjaar zelf toegepast worden.
-
– Voor de kalenderjaren vanaf 2026 is de prijsinflatie
uit het voorgaande jaar de grondslag voor de huurindex. Op deze
grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf
worden toegepast.
In tabel 23 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en zijn de
huurindexen uitgewerkt.
Tabel 23: Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren
gereguleerde woningen vóór harmonisatie
Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren gereguleerde woningen vóór harmonisatie
|
Kalenderjaar
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026 e.v.
|
Opslag
|
|
0,00%-punt
|
0,00%-punt
|
0,00%-punt
|
0,50%-punt
|
Grondslag
|
|
Loonindex
(t–1)
|
Loonindex
(t–1)
|
Loonindex
(t–1)
|
Prijsinflatie (t–1)
|
Bepaling huurindex op basis van opslag en
grondslag
|
Prijsinflatie
|
9,90%
|
2,60%
|
2,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
Loonindex
|
2,90%
|
3,70%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
Grondslag in %
|
|
2,90%
|
3,70%
|
3,30%
|
2,00%
|
Huurindex
|
|
2,90%
|
3,70%
|
3,30%
|
2,50%
|
5.2.7.2 De huurindex van de contracthuur van geliberaliseerde woningen vóór
harmonisatie
Voor de huurindex van de contracthuur vóór harmonisatie van
geliberaliseerde woningen gelden de volgende uitgangspunten:
-
– De grondslag van de huurstijging is t/m mei 2024 (d.w.z. voor de
huurverhoging van 2023) gelijk aan de laagste van de prijsinflatie of loonindex
uit het voorgaande jaar.
-
– Op deze grondslag wordt t/m mei 2024 (d.w.z. voor de huurverhoging van
2023) een opslag toegepast.
In tabel 24 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en de resulterende
huurindexen uitgewerkt.
Tabel 24: Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren
geliberaliseerde woningen vóór
harmonisatie
Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren geliberaliseerde woningen vóór harmonisatie
|
Kalenderjaar
|
2022
|
2023
|
2024
|
2025
|
2026 e.v.
|
Opslag
|
|
1,00%-punt
|
0,00%-punt
|
0,00%-punt
|
0,00%-punt
|
Grondslag
|
|
Minimum prijsinflatie
(t–1) en loonindex
(t–1)
|
Prijsinflatie
(t–1)
|
Prijsinflatie
(t–1)
|
Prijsinflatie
(t–1)
|
Bepaling huurindex op basis van opslag en
grondslag
|
Prijsinflatie
|
9,90%
|
2,60%
|
2,30%
|
2,00%
|
2,00%
|
Loonindex
|
2,90%
|
3,70%
|
3,30%
|
3,30%
|
3,30%
|
Grondslag in %
|
|
2,90%
|
2,60%
|
2,30%
|
2,00%
|
Huurindex
|
|
3,90%
|
2,60%
|
2,30%
|
2,00%
|
5.2.7.3 De indexatie van de geharmoniseerde huren, markthuren en maximale
huren
Voor de indexatie van contracthuren ná harmonisatie, de markthuren en
maximale huren conform het WWS gelden andere regels. Deze worden geïndexeerd
met de prijsinflatie. De regels rond indexatie van huurgerelateerde kasstromen
zijn in meer detail uitgewerkt in paragraaf 5.2.14.
5.2.7.4 Huuraanpassing bij mutatie
Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de
woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het
woningwaarderingsstelsel.
-
• Is de VHE op basis van de WWS-punten te liberaliseren? Dan is de markthuur
de toe te passen huur bij mutatie.
-
• Is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd? Dan is de toe te passen
huur bij mutatie het minimum van (1) de
markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het
woningwaarderingsstelsel. Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt
dan de contracthuur van het lopende contract vindt een huurverlaging
plaats.
-
• Als een zelfstandige VHE meer dan 250 WWS-punten heeft dan wordt de
maximale huur als volgt bepaald. Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd
met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel bij 249 en
250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale
huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten13.
Het bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie
vindt plaats op 1 juli 2023. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere regels
zoals beschreven in de volgende paragraaf.
Voor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur
gelijk is aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden
geldt bovendien dat de markthuur in de basis waardering gelijk is aan de
kwaliteitskortingsgrens (zie par 5.2.3).
5.2.7.5 Huuraanpassing bij aanvang in het geval
de contracthuur hoger is dan de markthuur
Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur
en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan
met deze situatie.
-
• Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang
waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang
gerekend worden met de lagere maximum huur.
-
• In situaties waarin de markthuur van een gereguleerde woning lager is dan
de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt
met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere markthuur.
Dit geldt voor gereguleerde woningen.
-
• Voor geliberaliseerde woningen wordt in het geval de contracthuur hoger is
dan markthuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend.
Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
5.2.8 Liberalisatiegrens
De liberalisatiegrens per 1 januari 2023 wordt vastgesteld met de regeling
huurtoeslaggrenzen 2023.
Tabel 25: liberalisatiegrens
Liberalisatiegrens
|
|
Liberalisatiegrens 2022
|
€ 763,47 per maand
|
Liberalisatiegrens 2023
|
€ 788,08 per maand (indicatief)
|
N.B.
Het hier genoemde bedrag voor 2023 is indicatief. Gerekend moet worden met
het later bekend te maken definitieve bedrag.
|
5.2.9 Exploitatieverplichting
Sinds april 2017 geldt op alle woningen die in artikel 26, lid 1 sub a van
de BTIV genoemd worden, een exploitatieverplichting van zeven jaar. Hierdoor is
er voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te
exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. De
exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde
uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de
verplichting ook voor aangebroken complexen. Een complex heeft een
exploitatieverplichting dan en slechts dan als het complex gereguleerd of
gemengd is en als hierbij 10% of meer van de woningen een maximale huur volgens
WWS onder de liberalisatiegrens heeft. De maximale huur volgens WWS en
liberalisatiegrens hebben beide peildatum 31 december 2022.
Kosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen,
moeten nu begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar geïndexeerd worden. Het gaat
hier bijvoorbeeld om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten
dan geïndexeerd worden naar primo jaar 8 met de loonstijging. Technische
splitsingskosten in de full variant moeten met de bouwkostenstijging worden
geïndexeerd.
5.2.10 Huurderving oninbaar
Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door
wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende
servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn
te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van
1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan
de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Structurele leegstand en
mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.
Tabel 26: huurderving oninbaar
Huurderving oninbaar
|
|
Huurderving oninbaar
|
1,0% van de huursom
|
Bij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1,0% van de
markthuur als “negatieve” huurinkomsten worden meegenomen.
5.2.11 Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object
leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari
2023.
5.2.11.1 Aanvangsleegstand bij doorexploiteren
Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie
gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand
(in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze
leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste
kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te
wel 25% van de markthuur aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de
verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
Stel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente
verhuurovereenkomst gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te
liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand inrekenen. Indien een woning
als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven), dan volgt na de
periode van leegstand de contracthuur gelijk aan het minimum van de opgevoerde
contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten. Bij niet-gereguleerde huur
gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand is dan op te
vatten als 100% mutatie in het eerste jaar.
5.2.11.2 Aanvangsleegstand bij uitponden
Als er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen
sprake van een exploitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk
uitgepond. De volledige verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden
gepaard gaan vallen dan aan het begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen
exploitatielasten.
Als voor het complex een percentueel maximum aan de “mogelijkheid tot
verkoop is gesteld”, zoals gedefinieerd in paragraaf 5.1 over objectgegevens,
dan wordt bij aanvangsleegstand slechts dat percentage van de woning direct
verkocht.
Alleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex
(waarbij de initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een
sloopcomplex geldt de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de
exploitatieverplichting van 7 jaar van toepassing is, dan mag de woning niet
direct uitgepond worden.
Het omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer
nuances en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct
uitponden kan leiden tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste
waardeverschillen tussen verschillende waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat
de markt op bepaalde plaatsen de verkopen als gevolg van aanvangsleegstand niet
kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen echter in de full versie uitgewerkt
worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad voor de mutatiegraad bij
uitponden. Modelmatig moet dan een objectgegeven “Direct uitponden bij
aanvangsleegstand” in het model worden ingebouwd die dan de op waarde “niet”
wordt gezet.
5.2.12 Mutatiekans
Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de
mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.
5.2.12.1 Mutatiekans bij doorexploiteren
De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde
mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar
(2018 – 2022). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere
opzeggingen binnen het waarderingscomplex. Onder reguliere opzeggingen vallen
alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan.
Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere
omstandigheden. De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de
vijfjaarsperiode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het
aantal verhuureenheden.
Voorbeeldberekening
Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per
ultimo jaar gedurende de jaren 2018 t/m 2022 en er geen verkopen plaatsvinden
in deze periode.
2018
|
2 mutaties
|
100 vhe ultimo 2018
|
2019
|
5 mutaties
|
100 vhe ultimo 2019
|
2020
|
3 mutaties
|
100 vhe ultimo 2020
|
2021
|
2 mutaties
|
100 vhe ultimo 2021
|
2022
|
0 mutaties
|
100 vhe ultimo 2022
|
Totaal
|
12 mutaties
|
500 vhe
|
Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel
2,40%
5.2.12.2 Mutatiekans bij uitponden
De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren,
waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van
de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend
aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben
gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van
toepassing:
-
• Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan
geldt een opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien
er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.
-
• Jaar 2 tot en met 15: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er
wordt dus geen opslag of afslag toegepast.
-
• Vanaf jaar 16: de mutatiekans doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus
geen opslag of afslag toegepast.
Tabel 27: mutatiekans bij uitponden
Mutatiekans uitponden
|
|
|
Geen exploitatieverplichting
|
Wel exploitatieverplichting
|
|
Jaar 1 bij niet-aangebroken complex
|
Jaar 8 bij niet-aangebroken complex
|
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren plus
2,0%-punt
|
Jaar 1 bij aangebroken complex
|
Jaar 8 bij aangebroken complex
|
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
|
Jaar 2 tot en met jaar 15
|
Jaar 9 tot en met jaar 15
|
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
|
Vanaf jaar 16 (voor bepaling eindwaarde)
|
idem
|
Mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
|
5.2.12.3 Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking
Voor woningen met een exploitatieverplichting geldt de verplichting de
woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen
mogen gedurende die periode niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet
daar rekenkundig rekening mee worden gehouden. Uitponden begint in dat geval
vanaf het achtste waarderingsjaar en volgt vanaf dat jaar dezelfde methode qua
mutatiekans als voor woningen waar vanaf het eerste jaar sprake is van
uitponden zoals in paragraaf 5.2.12.2 is vermeld. In jaar 8 geldt de
mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag. Jaar 9 tot en met
15 wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 16 blijft de
mutatiekans ook gelijk aan die van de mutatiekans doorexploiteren.
5.2.12.4 Minimale en maximale mutatiekans
Voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren geldt een
minimum van 4% voor alle typen verhuureenheden.
Het minimum van 4% geldt alleen voor de basiswaardering. In de full waardering
is de mutatiekans een vrijheidsgraad. Het minimum geldt alleen voor de
mutatiekans bij aanvang.
Voor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type
verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een
maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale
mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale
mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld
aan het maximum.
Tabel 28: minimale en maximale mutatiekans
Maximale en minimale mutatiekans bij doorexploiteren en bij uitponden
|
Minimale mutatiekans bij aanvang
|
4%
|
Maximale mutatiekans voor EGW, MGW en extramurale
zorgeenheid
|
50%
|
Maximale mutatiekans voor
studenteneenheden
|
100%
|
Toelichting omgaan met mutatiekans:
De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het
aantal woningen dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet
gemuteerde woningen). Deze exponentiële benadering is voorgeschreven.
De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie
zijnde (niet gemuteerde) woningen.
-
• Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de
oorspronkelijke 100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.
-
• In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen
uitgepond et cetera.
-
• In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus
muteert steeds 5% van alle woningen.
-
• In het doorexploiteerscenario geldt voor de bepaling van het
niet-geharmoniseerde en het geharmoniseerde deel hetzelfde principe geldt als
bij uitponden.
-
• Als immers 5% van de woningen in exploitatie muteert dan geldt die
mutatiegraad immers ook voor woningen die al geharmoniseerd zijn. Stel primo
jaar 2 is 95% niet en 5% wel geharmoniseerd dan muteert 5% van 95% van de
niet-geharmoniseerde en 5% van de 5% wel geharmoniseerde woningen.
5.2.13 Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie
leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen
mogelijk een periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand
toegerekend. Mutatieleegstand heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode
van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur.
Tabel 29: periode mutatieleegstand
Type
|
Mutatieleegstand (in maanden)
|
Gereguleerde woningen
|
0 maanden
|
Geliberaliseerde woningen
|
3 maanden
|
Verkoop
|
0 maanden
|
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie
gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze
huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de
verhuureenheid medio dat jaar.
5.2.14 Omgaan met indexatie huurkasstromen
Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het
uitgangspunt is dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een
kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor
bijvoorbeeld exploitatiekosten.
Voorbeeld:
Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.
-
– Stel een gereguleerde VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2022
van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per
maand.
-
– De huurindex van de contracthuur in 2023 is voor een gereguleerde VHE de
loonindex van het voorgaande jaar (2,90%) plus een opslag van 1,00%-punt. In
totaal is de huurverhoging in 2023 gelijk aan 3,90%.
De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort, is
5% per jaar.
5.2.14.1 Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde
deel
De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt
bepaald in het doorexploiteerscenario.
-
– De eerste zes maanden van 2023 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes
maanden is dat in totaal € 3.000.
-
– Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft
van het jaar € 500 * (1 + 3,9%) is € 519,50 per maand. Bij geen mutatie zou de
huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.177,00 bedragen. Omdat echter
5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan
95% van € 3.177,00 is € 2.961,15.
-
– Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar
is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie
over 2023 van 2,6% toe te passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 2,6%)
is € 718,20. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo
markthuur: € 709,10 per maand (of ook circa 700 * 1,0260,5). Voor de tweede zes
maanden is de markthuur totaal: 6 maal € 709,10 is € 4.254,60. Omdat maar 5%
muteert telt deze huur voor 5% mee: € 212,73.
Let op: voor gereguleerde eenheden geldt dat de
huur bij mutatie gemaximeerd is tot de maximum huur volgens het WWS. Is de
berekende markthuur medio jaar in dat geval hoger dan de maximale huur volgens
het WWS per 1 juli van dat jaar, dan is de mutatiehuur het maximum WWS.
-
– De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:
-
– De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000
-
– De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.961,15
-
– De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 212,73
-
– De totale bruto huur in 2023 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.173,88.
5.2.14.2 Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde
deel
Voor het deel dat reeds geharmoniseerd is geldt voor de huur in de tweede
helft van een kalenderjaar dat deze gelijk is aan de huur bij mutatie zoals die
geldt voor het nog niet geharmoniseerde deel. Dit is de markthuur medio dat
jaar voor gereguleerde eenheden gemaximeerd op de maximale huur volgens het WWS
op 1 juli van dat jaar.
5.2.14.3 Bruto huur in uitpondscenario
De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op
dezelfde getallen. Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige
uitponding plaatsvindt, er is geen beklemming.
-
– In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert
in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand
voorbeeld: € 3.000.
-
– Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in
exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor
de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van
€ 2.916,15.
-
– Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen
huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2023 is in dit uitpondscenario
daarom: 3.000 + 2.916,15 is € 5.961,15.
Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit
voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de
tweede helft 95% van het totaal.
5.2.14.4 Indexatie markthuren
Belangrijkste voor markthuur is dat modelmatig de markthuur medio jaar, op
het aangenomen moment van mutatie, wordt aangehouden.
Er is dus geen sprake van óf de prijsinflatie uit het voorgaand
kalenderjaar óf de prijsinflatie uit het huidig kalenderjaar toepassen, maar
van toepassing van beide: een index in een jaar afgeleid van de voorgaande
periode van 12 maanden waarvan 6 maanden in het voorgaande kalenderjaar en 6
maanden in het huidige kalenderjaar valt.
De rekentechniek van het gemiddelde van primo en ultimo jaar markthuur past
dat impliciet toe.
-
1. Bepaal markthuur primo jaar t
-
2. Pas de prijsinflatie in jaar t toe om de markthuur ultimo jaar t te
bepalen
-
3. De markthuur medio in jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo en
ultimo
-
4. De markthuur primo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur ultimo jaar t
-
5. De markthuur ultimo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur primo jaar t +1
verhoogd met inflatie in jaar t + 1.
-
6. De markthuur medio jaar t + 1 is gemiddelde van de primo en ultimo in jaar
t + 1
-
7. Enzovoorts.
In deze berekening wordt een combinatie van de prijsinflatie in het
voorgaand kalenderjaar én in het huidig kalenderjaar toegepast. In stap 4 zit
de inflatie van het voorgaande kalenderjaar opgesloten. In stap 5 zit de
prijsinflatie in het huidige kalenderjaar opgesloten.
5.2.14.5 Indexatie maximale huur conform WWS
De maximale huur wordt conform het WWS in het kalenderjaar op 1 juli
aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. De
maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet:
de maximale huur voor een tijdvak van 1 juli in jaar t geldt tot en met 30 juni
van jaar t + 1.
De berekening van de maximale huur lijkt op die van de markthuur, maar is
net iets anders omdat deze al begint met een waarde medio kalenderjaar en niet
zoals de markthuur primo jaar. Op het tijdstip van waarderen op 31 december
2022 zijn de maximale huren van 1 juli 2022 gegeven. Indexatie vindt dan weer
plaats op 1 juli 2023 met de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar
(2022: 9,9%).
5.2.14.6 Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitkortingsgrens
Ook de liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens verlopen niet continu
maar discreet. Deze grenzen worden elk jaar op 1 januari, dat wil zeggen primo
kalenderjaar, vastgesteld en gelden dan voor het gehele kalenderjaar. De
grenzen voor 2023 zijn gegeven. De grenzen voor 2024 zijn gelijk aan de grenzen
voor 2023 verhoogd met de prijsinflatie in 2023. Die voor 2025 zijn de grenzen
uit 2024 verhoogd met de prijsinflatie 2024, et cetera.
5.2.14.7 Indexatie en aftopping van streefhuren
De richtlijnen voor streefhuren komen aan de orde in het hoofdstuk over
beleidswaarde in paragraaf 9.2.3.1.
5.2.14.8 Schema indexatie huurkasstromen
De richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde
kasstromen in de voorgaande paragrafen zijn onderstaande tabel opgenomen voor
respectievelijk de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS
en de liberalisatiegrens.
Tabel 30: Indexatie huur- en huurgerelateerde kasstromen
Kasstroom
|
|
Formule
|
Contracthuur voor nog niet geharmoniseerde
deel
|
Contracthuur primo jaar t per maand
|
De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan
de contracthuur ultimo het voorgaande jaar.
De contracthuur primo jaar 1 is een objectgegeven.
|
|
Contracthuur ultimo jaar t per maand
|
De contracthuur ultimo in een jaar is de
contracthuur primo dat jaar geïndexeerd met de huurindex (hi) in dat jaar.
De huurindex (hi) is afhankelijk van de prijsinflatie (i) of de loonindex
(li) van het voorgaand jaar en de opslag (o) in het kalenderjaar. Welke basis
en welke opslag genomen wordt is afhankelijk van het kalenderjaar en van het
wel of niet gereguleerd zijn.
De specifieke regels voor de huurindex staan in paragraaf 5.2.7.
|
Voor gereguleerde VHE geldt afhankelijk van kalenderjaar
of
of
O(t) is hierbij de opslag voor een gereguleerde VHE
Voor niet-gereguleerde VHE geldt afhankelijk van kalenderjaar
O’(t) is hierbij de opslag voor een niet-gereguleerde VHE.
|
Contracthuur medio jaar t per maand
|
De contracthuur medio jaar t is gelijk aan de
contracthuur ultimo dat jaar.
|
|
Contracthuur per jaar in jaar t
|
De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur
primo jaar t en 6 keer de maandhuur ultimo jaar t
|
|
Contracthuur voor reeds geharmoniseerde
deel
|
Contracthuur primo van jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de
eerste helft van het kalenderjaar
|
De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan
de contracthuur ultimo van het voorgaande jaar.
|
|
Contracthuur ultimo jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de tweede
helft van het kalenderjaar.
|
De contracthuur ultimo in een jaar is de
mutatiehuur. Dit is de markthuur medio jaar t, voor gereguleerde VHE
gemaximeerd op de maximum huur WWS medio jaar t.
|
voor gereguleerde VHE:
|
Contracthuur per jaar in jaar t
|
De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur
primo jaar t en 6 keer de maandhuur medio jaar t.
|
|
Markthuur
|
De markthuur primo jaar t per maand
|
De markthuur primo in een jaar is gelijk aan de
markthuur ultimo het voorgaande jaar.
De markthuur primo jaar 1 is gegeven.
|
|
De markthuur ultimo jaar t per maand
|
De markthuur ultimo jaar t is de markthuur
primo jaar t geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in het huidige jaar.
|
|
De markthuur medio jaar t op basis van gemiddelde
|
De markthuur medio jaar t is het gemiddelde van
de markthuur primo jaar t en de markthuur ultimo jaar t.
Dit is de markthuur bij mutatie.
|
|
De markthuur medio jaar t op basis van indexatie
|
De markthuur medio jaar 1 is de gegeven
markthuur geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in jaar 1.
|
|
|
De markthuur medio jaar t vanaf jaar t is de markthuur medio het voorgaande
jaar een half jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar
en een half jaar met de prijsindex van het huidige jaar.
|
|
Maximale huur WWS
|
Maximale huur primo, in de eerste helft van een kalenderjaar
|
De maximale huur in de eerste helft van een kalenderjaar
|
|
Maximale huur ultimo: de maximale huur die geldt vanaf 1 juli van een
kalenderjaar.
|
De maximale huur volgens het WWS wordt jaarlijks medio: op 1 juli aangepast
met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar.
Dit maximum geldt als grenswaarde voor de markthuur bij gereguleerde
woningen.
|
|
Liberalisatiegrens
|
Liberalisatiegrens jaar 1 is gegeven
|
|
|
Liberalisatiegrens vanaf jaar 2
|
De liberalisatiegrens vanaf jaar 2 is de grens van het voorgaande jaar
aangepast met de prijsinflatie van het voorgaande jaar.
|
|
5.2.15 Splitsingskosten
Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex
dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor
kan het complex vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De
splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische
splitsingskosten.
Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de
splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en
kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm
gehanteerd van 571 euro per te splitsen eenheid.
Tabel 31: juridische splitsingskosten
Juridische splitsingskosten
|
|
Juridische splitsingskosten
|
€ 571 per eenheid prijspeil 31-12-2021
|
Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve
van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven
splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om
onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de
splitsing dienen te worden gerealiseerd.
In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische
splitsingskosten opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de
technische splitsingskosten via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad
worden meegenomen. In dat geval is tussenkomst van een externe taxateur vereist
met een nadere toelichting.
Toelichting uitwerking splitsingskosten
De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk
niet plaats op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt
vooraf plaats. Dat betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet
worden primo het eerste jaar van de beschouwingsperiode.
Toelichting uitwerking splitsingskosten bij zeven
jaar exploitatieverplichting
Als op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan
worden de splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode
omdat het uitponden zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het
begin van het 8ste jaar worden geïndexeerd:
Hoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al
gesplitst is?
Indien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de
keuze voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest
overeenkomt met de werkelijke situatie.
5.2.16 Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de
verhuureenheden in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen
makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten.
Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop
en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van
het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten
instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing
op de peildatum 31 december 2022. Het bedrag ultimo 2023 wordt aangepast
conform de bijbehorende loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.
Tabel 32: verkoopkosten
Verkoopkosten
|
Verkoopkosten
|
1,0% van de leegwaarde
|
Toelichting uitwerking verkoopkosten:
Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht
moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo
en ultimo van een kalenderjaar.
5.2.17 Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de
erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de
koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer
verschillende contractvormen en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met
enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld herzieningen van canons of hernieuwde
afkoop ver in de toekomst liggen en in veel gevallen niet precies zijn
vastgelegd.
In deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op
hoofdlijnen beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden
opgevat.
Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet
overeenkomen met de hoofdlijnen en uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna
beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere contractvorm of sterk afwijkende
uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full versie mogelijk
is.
Het uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen
grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op
deze waarde. De correcties komen voort uit toekomstige financiële
verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of
hernieuwde toekomstige afkoopsommen.
Wel of geen erfpacht en typen erfpacht
Qua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar
tijdsindeling) het meest gebruikelijk:
-
• Eigendom
Er is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van
grondeigendom.
-
• Eeuwigdurende erfpacht
Bij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens
en voor altijd gevestigd.
-
• Voortdurende erfpacht
Bij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht,
met dien verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak
kan eindigen als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen
bereiken over de erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is
overigens hypothetisch zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende
erfpacht en de voortdurende erfpacht hetzelfde uitpakken.
-
• Tijdelijke erfpacht
Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn
waarvoor het is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt
dat erfpachtrechten in voorkomende gevallen “tijdelijk” genoemd worden doch in
de praktijk “voortdurend” zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering
bij het einde van het tijdvak.
Een ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die
de erfpachter aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht.
Deze kan periodiek verschuldigd zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of
eeuwigdurend afgekocht. De periodieke canon kan vast maar ook variabel
zijn.
Het is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke
erfpacht of voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.
Verder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk
wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur-
of koop). Voor sociale woningen gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met
marktwoningen. Bij de omzetting van sociaal naar marktbestemming is dan veelal
een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie) van toepassing.
In het objectgegeven “Erfpacht” wordt aangegeven welke van deze vier
situaties van toepassing is.
In het objectgegeven “Waardecorrectie erfpacht” wordt de contante waarde op
peildatum 31-12-2022 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen
opgenomen.
Waardecorrectie erfpacht
Bij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie.
Die waardecorrectie is de contante waarde van de volgende componenten:
-
1. Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon
tot de einddatum van het contract. De indexatie van de canon verschilt per
contract en kan bijvoorbeeld jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden.
De disconteringsvoet voor het bepalen van de contante waarde is gelijk aan de
disconteringsvoet voor de waardering.
-
2. Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde
van de nieuwe afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij
contracten met een jaarlijkse canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat
die op te vatten is als de contante waarde van het de herziene
canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum te
benaderen zijn de volgende gegevens nodig:
-
– De grondwaarde op peildatum. Deze kan als bekend worden verondersteld of
berekend worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert
dat de grondwaarde gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.
-
– Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden
gehanteerd ervan uit gaand dat grond in de loop der tijd reëel dezelfde waarde
behoudt.
-
– Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij
herziening van de erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.
-
– De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw
afkopen.
-
– De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de
disconteringsvoet die voor de hele waardering wordt gebruikt.
-
3. Bij tijdelijk erfpacht -zowel met canon als afgekocht- de afkoopsom bij de
volgende herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven
bepaald, maar dan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk
ook volgende herzieningen mee te nemen in de berekening maar deze hebben op
contante waarde basis nog nauwelijks invloed en kunnen genegeerd worden.
-
4. Erfpachtsuppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de
voorwaarden van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie-
of bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur,
van maatschappelijke bestemming naar commerciële bestemming of van huur naar
koop. De hoogte van dit bedrag en het moment waarop dit betaald moet worden,
verschilt per erfpachtcontract. In sommige gevallen is een meerwaardeafdracht
niet in het contract maar in ene ontwikkel- of uitgifteovereenkomst
opgenomen.
-
5. Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat
vastgoed op erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed
op de leegwaarde. Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten
die allen te maken hebben met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde
zoals die wordt vastgesteld vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen
grond dus is dit effect in vele gevallen verwaarloosbaar.
Bij eeuwigdurende afgekochte erfpacht spelen canon, canonherzieningen en
toekomstige afkoopsommen geen rol. Wel kan er in dat geval wel sprake zijn van
erfpacht suppletie (meerwaardeafdracht).
Schema en vergelijkingen voor berekenen waardecorrectie
erfpacht.
In onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht
opgenomen (met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor
deze componenten is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en
aanpak dienen als handreiking. Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de
hieronder beschreven principes.
NCW canons
Indien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de
eind(herzienings)datum. De indexatie is afhankelijk van het contract. De te
gebruiken disconteringsvoet is de dezelfde als voor de waardering wordt
gebruikt.
Stel de canon op prijspeil is € 800 per jaar, het contract loopt nog 10
jaar (t1 = 10), de prijsinflatie is 1,80% en de
discontovoet (d) is gelijk aan 7,50%. Als het canon
jaarlijks geïndexeerd wordt met de prijsinflatie, dan is de uitkomst voor deze
component gelijk aan € 6.112.
NCW canons is € 6.112.
NCW afkoop1
Dit is de netto contante waarde van de afkoopsom op de
eind(herzienings)datum van het contract. Uitgangspunt is dat deze afkoopsom
overeenkomt met de contante waarde van herziene canons. Stel de leegwaarde
(lw) op prijspeil is € 150.000 en de grondquote
(gq) 20%, dan is de grondwaarde op prijspeil gelijk
aan € 30.000. Deze grondwaarde wordt over een periode van 10 jaar geïndexeerd
met de prijsinflatie (i) van 1,80%. De grondwaarde
op het tijdstip herziening is dan 30.000 * (1 + 1,80%)^10 is € 35.859. Stel de
afslag (a) die de gemeente hanteert is 30%. Dan is
de afkoopsom op tijdstip herziening 70% van € 35.859 is € 25.101. De NCW van
dit bedrag tegen een discontovoet (d) van 7,50% is
€ 12.627.
NCW afkoop 1 is € 12.627
Uitgedrukt in een vergelijking:
NCW afkoop 2
Stel de duur van het volgende contract (t2) is
gelijk aan 50 jaar. Gegeven de grondwaarde op prijspeil van € 30.000, de
inflatie van 1,80% een periode van 10 plus 50 is 60 jaar (t1 + t2), dan is de
grondwaarde op het tijdstip van de tweede herziening gelijk aan € 87.496.
Gegeven de afslag (a) van 30% is de afkoopsom op dat moment gelijk aan
€ 61.247. De NCW van dit bedrag tegen een disconteringsvoet van 7,50% en een
periode van 60 jaar is € 828.
NCW afkoop 2 is € 828
Uitgedrukt in een vergelijking:
Waardecorrectie erfpacht
De waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de
som van drie hierboven berekende componenten:
+
|
NCW canons
|
€ 6.112
|
+
|
NCW afkoop 1
|
€ 12.627
|
+
|
NCW afkoop 2
|
€ 828
|
=
|
Waardecorrectie erfpacht
|
€ 19.567
|
In dit schema zijn de overige twee effecten van erfpacht niet opgenomen.
Het effect op de leegwaarde zou, in de basis waardering, tot uitdrukking moeten
komen in de WOZ-waarde. In de full-versie is de leegwaarde een
vrijheidsgraad.
Het effect van erfpacht suppletie is te berekenen door het verschuldigde
bedrag en het moment van betalen te nemen en dan additioneel de contante waarde
van dit bedrag mee te rekenen.
5.2.18 Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de
verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor
woongelegenheden van het type EGW en MGW wordt de disconteringsvoet bepaald op
basis van een aantal eigenschappen van de verhuureenheid. Bij die eigenschappen
horen parameters die bepaald zijn ten eerste op basis van de door taxateurs
toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset van het
validatieonderzoek 2021 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij
de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een
aanvaardbare en verklaarbare waardeontwikkeling.
De hoogte van de disconteringsvoet is afhankelijk van de volgende kenmerken
van de woning:
-
• Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen
-
• Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW
-
• Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid
gelegen is
-
• Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de
disconteringsvoet in 2021
-
• Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee
klassen
-
• Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een fullregio en/of
aardbevingsgebied.
In een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:
Hierin geldt:
-
• dv: is de te bepalen disconteringsvoet.
-
• dvRef: is de disconteringsvoet van het
referentieobject ultimo 2021, exclusief dMarkt.
-
• dBouwjaar: is de op- of afslag op de
disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse.
-
• dType: is de op- of afslag op de
disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid.
-
• dRegio: is de op- of afslag op de
disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid.
-
• dGebied: is de opslag op de disconteringsvoet
indien de verhuureenheid in een fullregio en/of aardbevingsgebied ligt.
-
• dScenario: is de op- of afslag op de
disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario.
-
• dMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de
marktontwikkelingen in 2022 en hun effect op de disconteringsvoet. De op basis
van het validatieonderzoek 2021 bepaalde factoren leiden immers tot de
disconteringsvoet op 31-12-2021. Om de disconteringsvoet op 31-12-2022 te
bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.
In de volgende tabellen worden de parameters gegeven.
Tabel 33: referentieobject disconteringsvoet
Referentieobject disconteringsvoet
|
|
Kenmerk
|
Klasse
|
Bouwjaarklasse
|
1975 tot 1990
|
Type verhuureenheid
|
MGW
|
COROP plus G4
|
’s-Gravenhage
|
Waarderingsscenario
|
Doorexploiteren
|
Disconteringsvoet ultimo 2021
|
4,88% (dvRef)
|
Disconteringsvoet ultimo 2022
|
4,88% (dv)
|
Tabel 34: opslag disconteringsvoet bouwjaarklasse: dBouwjaar
Bouwjaarklasse
|
Opslag %-punt
|
Bouwjaarklasse
|
Opslag %-punt
|
< 1920
|
minus 0,09%
|
≥ 1975 < 1990
|
0,00%
|
≥ 1920 < 1940
|
Minus 0,03%
|
≥ 1990 < 2005
|
minus 0,08%
|
≥ 1940 < 1960
|
0,11%
|
≥ 2005
|
minus 0,16%
|
≥ 1960 < 1975
|
0,07%
|
|
|
Tabel 35: opslag disconteringsvoet type: dType
Type verhuureenheid
|
Opslag %-punt
|
EGW
|
minus 0,05%
|
MGW
|
0,00%
|
Tabel 36: opslag disconteringsvoet per gebied COROP-gebied en G4:
dRegio
COROP-gebied G4
|
Opslag %-punt
|
COROP-gebied G4
|
Opslag %-punt
|
Oost-Groningen
|
1,86%
|
Agglomeratie Haarlem
|
0,34%
|
Delfzijl en omgeving
|
1,38%
|
Zaanstreek
|
0,26%
|
Overig Groningen
|
0,81%
|
Groot-Amsterdam
|
0,14%
|
Noord-Friesland
|
1,19%
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
0,28%
|
Zuidwest-Friesland
|
1,18%
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
0,36%
|
Zuidoost-Friesland
|
1,22%
|
Agglomeratie ’s- Gravenhage
|
0,29%
|
Noord-Drenthe
|
1,33%
|
Delft en Westland
|
0,07%
|
Zuidoost-Drenthe
|
1,54%
|
Oost-Zuid-Holland
|
0,15%
|
Zuidwest-Drenthe
|
0,50%
|
Groot-Rijnmond
|
0,62%
|
Noord-Overijssel
|
0,61%
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
0,38%
|
Zuidwest-Overijssel
|
0,99%
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
2,09%
|
Twente
|
0,29%
|
Overig Zeeland
|
0,83%
|
Veluwe
|
0,72%
|
West-Noord-Brabant
|
0,53%
|
Achterhoek
|
1,16%
|
Midden-Noord-Brabant
|
0,82%
|
Arnhem/Nijmegen
|
0,52%
|
Noordoost-Noord- Brabant
|
0,59%
|
Zuidwest-Gelderland
|
0,98%
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
0,39%
|
Utrecht
|
0,48%
|
Noord-Limburg
|
0,37%
|
Kop van Noord-Holland
|
0,85%
|
Midden-Limburg
|
0,50%
|
Alkmaar en omgeving
|
0,70%
|
Zuid-Limburg
|
0,78%
|
IJmond
|
0,63%
|
Flevoland
|
0,50%
|
G4
|
Opslag %-punt
|
G4
|
Opslag %-punt
|
Amsterdam
|
0,04%
|
Rotterdam
|
0,18%
|
’s-Gravenhage
|
0,00%
|
Utrecht (gemeente)
|
–0,07%
|
N.B.
Voor tabel 36 wordt nu een eerste invulling gegeven op basis van de kennis
die tot en met september beschikbaar is. Aanvullend wordt er uiterlijk
31 januari 2023 een definitieve actualisatie van deze parameter gepubliceerd.
Deze aanvulling geeft de mogelijkheid om marktontwikkelingen in het laatste
kwartaal van 2022 beter te kunnen inschatten.
|
Tabel 37 is voor indicatieve doeleinden opgenomen, aardbeving- en
fullregio’s vallen immers buiten de basiswaardering.
Tabel 37: opslag disconteringsvoet gebied: dGebied
Type gebied
|
Opslag %-punt
|
Aardbevings- én fullregio
|
0,86%
|
Aardbevingsgebied
|
0,83%
|
Fullregio
|
0,03%
|
Overig gebied
|
0,00%
|
Tabel 38: opslag disconteringsvoet waarderingsscenario:
dScenario
Waarderingsscenario
|
Opslag %-punt
|
Doorexploiteren
|
0,00%
|
Uitponden
|
0,82%
|
Tabel 39: opslag of afslag disconteringsvoet marktontwikkeling 2022:
dMarkt
COROP-gebied G4
|
Opslag %-punt
|
COROP-gebied G4
|
Opslag %-punt
|
Oost-Groningen
|
0,50%
|
Agglomeratie Haarlem
|
0,50%
|
Delfzijl en omgeving
|
0,50%
|
Zaanstreek
|
0,50%
|
Overig Groningen
|
0,50%
|
Groot-Amsterdam
|
0,50%
|
Noord-Friesland
|
0,50%
|
Het Gooi en Vechtstreek
|
0,50%
|
Zuidwest-Friesland
|
0,50%
|
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
|
0,50%
|
Zuidoost-Friesland
|
0,50%
|
Agglomeratie ’s- Gravenhage
|
0,50%
|
Noord-Drenthe
|
0,50%
|
Delft en Westland
|
0,50%
|
Zuidoost-Drenthe
|
0,50%
|
Oost-Zuid-Holland
|
0,50%
|
Zuidwest-Drenthe
|
0,50%
|
Groot-Rijnmond
|
0,50%
|
Noord-Overijssel
|
0,50%
|
Zuidoost-Zuid-Holland
|
0,50%
|
Zuidwest-Overijssel
|
0,50%
|
Zeeuwsch-Vlaanderen
|
0,50%
|
Twente
|
0,50%
|
Overig Zeeland
|
0,50%
|
Veluwe
|
0,50%
|
West-Noord-Brabant
|
0,50%
|
Achterhoek
|
0,50%
|
Midden-Noord-Brabant
|
0,50%
|
Arnhem/Nijmegen
|
0,50%
|
Noordoost-Noord- Brabant
|
0,50%
|
Zuidwest-Gelderland
|
0,50%
|
Zuidoost-Noord-Brabant
|
0,50%
|
Utrecht
|
0,50%
|
Noord-Limburg
|
0,50%
|
Kop van Noord-Holland
|
0,50%
|
Midden-Limburg
|
0,50%
|
Alkmaar en omgeving
|
0,50%
|
Zuid-Limburg
|
0,50%
|
IJmond
|
0,50%
|
Flevoland
|
0,50%
|
G4
|
Opslag %-punt
|
G4
|
Opslag %-punt
|
Amsterdam
|
0,50%
|
Rotterdam
|
0,50%
|
’s-Gravenhage
|
0,50%
|
Utrecht (gemeente)
|
0,50%
|
N.B.
Voor tabel 39 wordt nu een eerste zeer voorlopige invulling gegeven op
basis van de kennis die tot en met begin oktober beschikbaar is. De
ontwikkelingen over heel 2022 zijn op dit moment niet te prognosticeren.
Uiterlijk 31 januari 2023 wordt een definitieve actualisatie van deze
parameters gepubliceerd. Deze aanvulling geeft de mogelijkheid om
marktontwikkelingen in het laatste kwartaal van 2022 beter te kunnen
inschatten.
|
5.2.19 Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale
zorgeenheden
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de
verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor
studenten- en extramurale zorgeenheden geldt dat alleen wordt gewerkt met een
doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende
drie onderdelen:
-
– De risicovrije rentevoet.
-
– De vastgoedsector specifieke opslag.
-
– De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het
24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd
op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat
gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken
van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden
risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt
gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.
Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan
waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Tabel 40: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Opbouw disconteringsvoet
|
|
Risicovrije rentevoet
|
0,09%
|
Vastgoed sectorspecifieke opslag
|
6,34%
|
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze
gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de
verhuureenheden:
-
– Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.
-
– Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.
-
– Regio ingedeeld in vier regio’s.
Tabel 41: referentieobject studenten- en extramurale
zorgeenheden
Kenmerken referentieobject
|
Klasse
|
Bouwjaarklasse
|
< 1960
|
Type verhuureenheid
|
Studenteneenheid
|
Regio
|
West
|
Disconteringsvoet
|
6,70%
|
Opslag voor markt- en objectrisico
|
0,27%
|
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt
6,70%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de
vastgoedsector specifieke opslag samen op 6,43% uitkomen, kan afgeleid worden
dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico
0,27%-punt bedraagt.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen,
wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven
de op- en afslagen ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de
onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen
en vervolgens de relevante op- en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af
te trekken van de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat
de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.
Tabel 42: effect bouwjaarklasse op disconteringsvoet studenten- en
extramurale zorgeenheden
Bouwjaarklasse
|
Opslag in %-punt
|
< 1960
|
0,00%
|
1960 – 1974
|
0,13%
|
1975 – 1989
|
–0,06%
|
1990 – 2004
|
–0,25%
|
≥ 2005
|
–0,50%
|
Tabel 43: effect type verhuureenheid op disconteringsvoet studenten- en
extramurale zorgeenheden
Type
|
Opslag in %-punt
|
Studenteneenheid
|
0,00%
|
Zorgeenheid (extramuraal)
|
0,60%
|
Tabel 44: effect regio op disconteringsvoet studenten- en extramurale
zorgeenheden
Regio
|
Opslag in %-punt
|
Noord
|
0,75%
|
Oost
|
0,45%
|
Zuid
|
0,70%
|
West
|
0,00%
|
5.2.20 Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde
van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte
kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde
wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de
waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.
De berekening van de eindwaarde verschilt in het doorexploiteerscenario ten
opzichte van het uitpondscenario.
5.2.20.1 Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
Bij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt
vanaf het 16e jaar verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een
voortdurende looptijd.
De benadering op basis van voortdurende looptijd is
voorgeschreven.
Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor
de onderhoudskosten bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan stijging van de
bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie wordt, waar dat aan de orde is, de huur
opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het
woningwaarderingsstelsel of, bij studenteneenheden, de
kwaliteitskortingsgrens.
Bij de bepaling van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt
geen verouderingsopslag meegerekend. (De term
verouderingsopslag betreft het verhogen van instandhoudingsonderhoud met 100%
vanaf het 16de jaar).
De eindwaarde aan het eind van het 15e jaar is gelijk aan al deze
kasstromen, contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.
Let op: de op deze manier bepaalde eindwaarde
is de bruto eindwaarde. Op deze eindwaarde moeten de overdrachtskosten (zie
paragraaf 5.2.21) nog in mindering worden gebracht om zo de netto eindwaarde te
bepalen.
De eindwaarde in het doorexploiteerscenario komt
uitsluitend voort uit het voortzetten van de exploitatie.
De eindwaarde in het uitpondscenario op zijn beurt
komt voort uit het voortzetten van uitponden.
5.2.20.2 Eindwaarde in het uitpondscenario
De eindwaarde in het uitpondscenario is gebaseerd op het verder uitponden
van de, aan het eind van het 15e jaar, nog niet verkochte woongelegenheden. De
kasstromen van de dan nog verhuurde woongelegenheden verlopen zoals in het
doorexploiteerscenario en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind
van het 15e jaar is dan weer gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met
de gehanteerde disconteringsvoet.
N.B.
Bij het bepalen van de eindwaarde in het uitpondscenario wordt
wel gerekend met een verouderingsopslag van
100% voor instandhoudingsonderhoud. Dit in tegenstelling tot de eindwaarde in
het doorexploiteerscenario zoals beschreven in de voorgaande paragraaf. Dat
betekent dat vanaf het 16e jaar wordt gerekend met een verdubbeling
van de kosten van instandhoudingsonderhoud.
5.2.20.3 Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd
De eindwaarde ultimo jaar 15 kan op twee eindwaardescenario’s worden
berekend:
In beide eindwaardescenario’s wordt de eindwaarde in de basisversie
berekend op basis van een voortdurende looptijd benadering.
-
• Theoretisch geldt dat de contante waarde van een oneindig gelijkblijvend
kasstroom CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.
-
• Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die
jaarlijks met een groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d – g)
(1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de
eindwaarde berekening.
Kapitalisatiefactoren
De kasstromen in jaar 15 (CF15) vormen de basis voor de
eindwaardeberekening. De eindwaarde geldt ultimo jaar 15 en begint dus met de
kasstroom in jaar 16. De kasstroom medio jaar 16 moet dus eerst nog
gecorrigeerd worden voor de groeifactor g: CF16 = CF15 *
(1 + g). Ook moet voor de bepaling van de contante waarde van de eindwaarde EW
nog gecorrigeerd worden vanwege het medio jaar disconteren: EW = EW * (1 +
d)0,5.
Het invoeren van deze gegevens in vergelijking (1) uit de voorgaande paragraaf geeft de vergelijking voor
de eindwaarde ultimo jaar 15 gegeven een kasstroom CF15 in jaar 15, een
discontovoet d en een groeifactor g:
EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g).
Deze vergelijking kan geschreven worden als EW = CF15 * K,
waarbij K een kapitalisatiefactor is gelijk aan (1 + d)0,5 * (1 + g)
/ (d – g). (2)
Indien daarnaast sprake is van een mutatiegraad m, dan neemt een kasstroom
jaarlijks mogelijk af met (1 – m). Dat betekent dat de groeifactor niet gelijk
is aan 1 + g maar aan (1 – m) * (1 + g) en g gelijk aan (1 – m) * (1 + g) – 1.
Invoeren in vergelijking (2) geeft:
EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 – m) * (1 + g) / (d – ((1
– m) * (1 + g) – 1)).
Wanneer ervan uitgegaan wordt dat in het doorexploiteerscenario het complex
aan het einde van de beschouwingsperiode in de verhuur blijft, zal de
huurkasstroom vanaf jaar 16 uit drie componenten bestaan:
-
1. Het deel dat begin jaar 16 geharmoniseerd is en al op de maximale huur
zit.
-
2. Het deel dat begin jaar 16 nog niet is geharmoniseerd en ieder jaar
afneemt, omdat het alsnog wordt geharmoniseerd.
-
3. Het deel dat ná begin jaar 16 alsnog wordt geharmoniseerd. Dit deel wordt
ieder jaar groter.
Voor al deze drie kasstromen wordt een aparte kapitalisatiefactor berekend.
Hierbij maken we de volgende aannames:
-
• De huur wordt jaarlijks opgehoogd met een percentage g (de huurindex14).
-
• De disconteringsvoet is gelijk aan d.
-
• Huurdersmutaties vinden plaats op basis van een mutatiegraad m.
Dan worden de volgende kapitalisatiefactoren berekend voor de huur:
-
1. Het geharmoniseerde deel zit al op de maximale huur. Deze huur stijgt
jaarlijks met de groeivoet g en wordt contant gemaakt tegen een
disconteringsvoet d. Omdat kasstromen halverwege het jaar vallen en de
eindwaarde ultimo jaar, vindt nog een correctie plaats op het contant maken. De
kapitalisatiefactor is dan:
K1 = (1 + d)0,5 * (1 + g) /
(d – g)
-
2. Het niet geharmoniseerde deel van de huur neemt af met mutatiegraad m.
Hierbij is de kapitalisatiefactor:
K2 = (1 + d)0,5 * ((1 – m) * (1 +
g)) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1))
Door het wegwerken van haakjes kan deze vergelijking ook geschreven worden
als:
K2 = (1 + d)0,5 * (1 + g – m – m * g) / (d – (g – m – m *
g))
-
3. De kapitalisatiefactor voor de kasstroom voor het deel dat vanaf jaar 16
alsnog harmoniseert is gelijk aan het verschil van de eerste twee
kapitalisatiefactoren:
K3 = K1 – K2
Deze drie kapitalisatiefactoren zijn algemeen toepasbaar, hiermee kunnen
dus alle kasstromen in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario worden
gekapitaliseerd.
-
• In het doorexploiteerscenario zijn alle drie kapitalisatiefactoren nodig
vanwege de huurharmonisatie.
-
• Voor de exploitatiekasstromen volstaat in het doorexploiteerscenario de
factor K1 omdat deze kasstromen niet afhankelijk zijn van de mutatiegraad.
Woningen blijven immers in exploitatie.
-
• In het uitpondscenario is er geen sprake van huurharmonisatie omdat
woningen bij mutatie verkocht worden. In het uitpondscenario is daarom
uitsluitend de kapitalisatiefactor K2 van toepassing: alle kasstromen nemen af
als gevolg van de verkoop van woningen.
Het verschil tussen de twee scenario’s en de te gebruiken
kapitalisatiefactor voor huurinkomsten is hieronder schematisch
weergegeven.
Schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en
de betekenis van de kapitalisatiefactoren
Figuur 1: schematische weergave eindwaarde
doorexploiteren en toepassing kapitalisatiefactoren.
Schematische weergave eindwaarde uitponden en de
betekenis van de kapitalisatiefactor
Figuur 2: schematische weergave eindwaarde
uitponden en toepassing kapitalisatiefactor.
Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor moet rekening gehouden worden
met het feit dat kasstromen een specifieke groeivoet g hebben.
In onderstaande tabel wordt aangegeven welke kapitalisatiefactor per
kasstroom wordt gebruikt, uitgesplitst voor de verschillende scenario’s:
Tabel 45: eindwaardescenario
Marktwaardescenario
|
Groeivoet (g)
|
Doorexploiteren
|
Uitponden
|
Eindwaardescenario
|
|
Doorexploiteren
|
Uitponden
|
Opbrengsten
|
|
|
|
Huur
|
huurindex1
|
|
K2
|
Reeds begin jaar 16 geharmoniseerd
|
prijsinflatie
|
K1
|
|
Begin jaar 16 nog niet geharmoniseerd
|
huurindex
|
K2
|
|
Vanaf jaar 16 alsnog te harmoniseren
|
huurindex
|
K3
|
|
Verkoopopbrengsten*
|
leegwaardestijging/prijsinflatie2
|
n.v.t.
|
K2
|
|
|
|
|
Uitgaven
|
|
|
|
Onderhoud
|
bouwkostenstijging
|
K1
|
K2
|
Beheer
|
loonstijging
|
K1
|
K2
|
Overig
|
prijsinflatie
|
K1
|
K2
|
Verkoopkosten*
|
loonkostenstijging
|
n.v.t.
|
K2
|
Verouderingsopslag
|
bouwkostenstijging
|
n.v.t.
|
K2
|
|
|
|
|
Te hanteren mutatiegraad (als percentage van de mutatiegraad in het
doorexploiteerscenario)
|
|
100%
|
100%
|
X Noot
1De huurindex verschilt voor een gereguleerde of een niet-gereguleerde
woning. Zie paragraaf 5.2.7 voor een nadere toelichting.
X Noot
2In de basisversie is voor parkeergelegenheden de leegwaardestijging
gelijkgesteld aan de prijsinflatie. Voor parkeergelegenheden geldt daarom bij
het bepalen van de eindwaarde de prijsinflatie als groeivoet. Voor
woongelegenheden is de groeivoet de leegwaardestijging.
Voor de juiste huurindex dienen paragraaf 5.2.7 en de tabellen 23 en 24
gevolgd te worden.
Voor de berekening van de eindwaarde geldt verder nog het volgende:
-
• Bij een negatieve eindwaarde op complexniveau, wordt de eindwaarde op
complexniveau afgekapt op € 0,–.
-
• In bijlage 8 bij dit handboek zijn twee voorbeelden opgenomen van het
toepassen van deze berekening.
5.2.21 Overdrachtskosten
Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de
overdrachtsbelasting en de overige kosten, bestaande uit de notaris- en de
registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde
staat.
Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen wijzigt per
1 januari 2023 van 8,0% naar 10,4%. De overdrachtskosten worden weergegeven als
een percentage van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.
De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde
is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van
belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting
van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die
koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten.
De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. welke
gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. is
de kasstroom ultimo jaar 15 binnen de DCF berekening. De kasstroom eindwaarde
k.k. maakt vervolgens verdisconteerd onderdeel uit van de marktwaarde VON.
N.B.
Omdat het tarief van overdrachtsbelasting wijzigt per 1 januari 2023 zijn
er in de waardering volgens het handboek 2022 twee situaties met twee
verschillende tarieven:
– Voor de eindwaarde geldt het nieuwe tarief dat 1 januari ingaat. Om de
eindwaarde VON te herleiden tot de eindwaarde k.k. moet het nieuwe tarief van
10,4% voor de overdrachtsbelasting en 1% voor de overige kosten worden
toegepast, in totaal dus 11,4%.
– Voor het herleiden van de marktwaarde k.k. uit de marktwaarde VON moet
nog het oude tarief van 8,0% voor de overdrachtsbelasting en 1% overige kosten
worden toegepast, in totaal dus 9,0%.
|
Tabel 46: overdrachtskosten marktwaarde.
Overdrachtskosten
|
Marktwaarde
|
Overdrachtsbelasting op peildatum:
31-12-2022
|
8,0%
|
Overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2023
|
10,4%
|
Overige aankoopkosten
|
1,0%
|
Totale overdrachtskosten tot en met peildatum:
31-12-2022
|
9,0%
|
Totale overdrachtskosten vanaf 1 januari
2023
|
11,4%
|
5.2.22 Overige punten
-
• Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op waardepeildatum
31 december 2022 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop
van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden
gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan “Bijlage 1 Definities:
onherroepelijke verlichting tot sloop”.
-
• Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt in de basisversie
verondersteld dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond.
Dit betekent dat voor deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario
van toepassing is.
-
• Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op
het hanteren van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op
basis van een marktanalyse wordt aangetoond dat één van beide scenario’s niet
realistisch is in de markt.
5.2.23 Nadere toetsing
-
• De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.
-
• De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van
de geïndexeerde WOZ-waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en
125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte
objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte
objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden
aangepast.
6 BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor
de waardebepaling van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) en
intramuraal zorgvastgoed (ZOG) uiteengezet. Voor de waardebepaling is het
belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters.
De objectgegevens komen uit de
basisadministratie van de toegelaten instelling. De objectgegevens zijn
specifieke gegevens die voor BOG en MOG op het niveau van het
verhuurcontract beschikbaar dienen te
zijn.
Voor ZOG moeten de objectgegevens op het niveau van verhuureenheid beschikbaar zijn.
De modelparameters zijn die gegevens die
noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over deze waarden
geeft dit handboek uitsluitsel.
Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG/MOG/ZOG,
wordt ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een aangepast
rekenmodel gebruikt. Een belangrijk verschil met het model voor de
woongelegenheden is dat voor BOG/MOG/ZOG alleen wordt gewerkt met een
doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een uitpondscenario.
ZOG kent in sommige gevallen specifieke contracten, daar waar ZOG afwijkt
van BOG en MOG zijn in de tabellen andere gegevens opgenomen om hiermee om te
kunnen gaan. De full variant biedt extra mogelijkheden om met de specifieke
contractvormen en afspraken die intramuraal zorgvastgoed kent om te gaan.
Bedrijfsmatig, en maatschappelijk en zorg onroerend goed
zijn erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt
is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit
type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom
van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal
zorgvastgoed zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of
van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, is toepassing van de full
versie met de inschakeling van een externe taxateur verplicht.
|
6.1 Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor
BOG/MOG/ZOG van de toegelaten instelling. Anders dan bij woongelegenheden
worden bij BOG/MOG/ZOG m2 BVO en m2 VVO als basiseenheden
gebruikt. Een ander verschil tussen woongelegenheden en BOG is dat alle
genoemde bedragen exclusief BTW zijn, tenzij expliciet anders vermeld. Bij MOG
en ZOG zijn de bedragen inclusief BTW, tenzij expliciet anders vermeld.
Tabel 47: objectgegevens BOG, MOG en ZOG
Objectgegevens
|
Beschrijving
|
Niveau
|
Waarderingscomplex
|
|
|
Id waarderingscomplex
|
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
|
complex
|
Verhuureenheid
|
|
|
Id verhuurcontract
|
Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de
basisadministratie.
|
VHE
|
Postcode
|
Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
|
VHE
|
Type verhuureenheid
|
Type van de verhuureenheid naar BOG, MOG en ZOG.
|
VHE
|
Bouwjaar
|
BOG-MOG: Bouwjaar van de verhuureenheid.
ZOG: Bouwjaar van het complex vallend onder het verhuurcontract.
|
VHE
|
ZOG – aantal plekken verhuurcontract
|
Het aantal plekken dat onder één en hetzelfde verhuurcontract valt
|
VHE
|
Oppervlakte VVO
|
Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) in m2 van de
verhuureenheid
|
VHE
|
Oppervlakte BVO
|
Bruto vloeroppervlak (BVO) in m2 van de verhuureenheid.
|
VHE
|
Ingangsdatum huurcontract
|
Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, of is geworden.
|
VHE
|
Einddatum huurcontract
|
Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd c.q. verlengd.
|
VHE
|
Actuele contracthuur
|
Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract op peildatum
31-12-2022.
|
VHE
|
Markthuur
|
BOG/MOG: Markthuur per jaar per m2 VVO van het verhuurcontract
op peildatum.
ZOG: markthuur per verhuurcontract op peildatum.
|
VHE
|
Indicatie verlenging huurcontract
|
Is wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het
verhuurcontract.
|
VHE
|
Herzieningshuur
|
Nieuwe contracthuur als gevolg van contracthernieuwing (aan einde looptijd)
voor huidige huurder.
|
VHE
|
Contractduur bij verlenging of nieuw contract
|
De verwachte duur van een verlengd of nieuw contract in jaren.1
Indien onbekend, dan wordt standaard uitgegaan van een periode van 5
jaar.
|
VHE
|
Aanvangsleegstand
|
Wel of geen aanvangsleegstand
Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2022
|
VHE
|
WOZ-waarde
|
BOG/MOG: WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2022, die als
waardepeildatum 01-01-2021 kent.
ZOG: WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2022, die als
waardepeildatum 01-01-2021 kent.
|
VHE
|
Achterstallig onderhoud
|
Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de verhuureenheid op de lange
termijn te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren
onderhoudsprognose (MJOP).
|
VHE
|
Achterstallig onderhoud bedrag
|
Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud kan
worden verholpen. Dit bedrag kan gebaseerd zijn op de meerjarenprognose.
|
VHE
|
Erfpacht
|
Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht,
eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk
erfpacht afgekocht.
|
VHE
|
Waardecorrectie erfpacht
|
De contante waarde op peildatum 31-12-2022 van toekomstige
erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17).
|
VHE
|
X Noot
1De contractduur hoeft niet persé hele jaren te zijn. Een contractduur
van bijvoorbeeld 2,5 jaar is gelijk 30 maanden.
6.2 Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande
van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft
hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen
worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full
versie.
6.2.1 Markthuren
-
• De markthuur is voor BOG-MOG de huurprijs
per jaar per vierkante meter VVO die, uitgaande van optimale marketing en
verhuur, kan worden gerealiseerd op waardepeildatum. Daarbij geldt dat de
markthuur wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een
verhuurcontract is beëindigd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling
per jaar in m2 VVO van het contract als objectgegeven opgegeven
gebaseerd op gegevens uit de markt van vergelijkbare objecten.
-
• De markthuur is voor ZOG de huurprijs per
maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op
de waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur in het
doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat
een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de toegelaten
instelling per jaar per verhuurcontract als objectgegeven opgegeven.
6.2.2 Huurinkomsten en huurstijging
-
• De huurinkomsten voor BOG-MOG worden
bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige
contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum
zijn er twee mogelijkheden:
-
• Het huidige huurcontract wordt verlengd (en/of herzien).
-
• Het huidige huurcontract wordt opgezegd.
-
• De huurinkomsten voor ZOG worden bepaald op
basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige huurcontracten
zijn divers en bestaan veelal uit verschillende componenten, onder andere een
lineair afschrijvingscomponent en een annuïtair afschrijvingscomponent.
Derhalve zijn de contracthuren voor de looptijd van het verhuurcontract vrij
invulbaar. Daarbij geldt dat de contracthuur zodanig moet worden opgegeven voor
de looptijd van het verhuurcontract, dat elk jaar een correctie kent voor de
prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Door het grillige verloop van de
contracthuren, bestaat de mogelijkheid om voor de gehele looptijd van het
verhuurcontract de kale jaarhuur van het verhuurcontract op te geven. Daarbij
geldt dat de kale jaarhuur de huur is inclusief de correctie voor de
prijsinflatie van het voorafgaande jaar.
Op het moment van de einddatum van het verhuurcontract zijn er twee
mogelijkheden:
6.2.2.1 Verlenging
Bij verlenging van het huidige contract geldt dat op basis van de afspraken
in het contract een nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Het kan zijn dat het
contract voorziet in het indexeren van de laatste contracthuur, het herzien van
de huur, of een markthuur wordt afgesproken.
6.2.2.2 Opzegging
-
• Voor BOG-MOG geldt dat indien er aan het
einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan
wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten.
Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er
wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met
mutatiekosten.
De jaarlijkse stijging van de contracthuur is bij BOG-MOG in de
werkelijkheid meer pluriform dan bij woongelegenheden, waar de contracthuur
altijd medio jaar wordt aangepast op basis van de prijsinflatie van het
voorgaande jaar. Om reden van eenvoud moet bij BOG/MOG echter dezelfde
systematiek als bij woongelegenheden aangehouden worden: contracthuren stijging
met de prijsinflatie van het voorgaand jaar, markthuren met de prijsinflatie in
het huidige jaar.
-
• Voor ZOG geldt dat indien er aan het einde
van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt
uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Indien
een nieuw huurcontract wordt afgesloten, geldt dat de nieuwe contracthuur wordt
opgenomen. Als het afsluiten van een nieuw huurcontract vereist dat
verbouwingsingrepen noodzakelijk zijn, dan geldt dat de kosten die gepaard gaan
met deze verbouwingsingrepen als kasstroom worden meegenomen in de DCF-
berekening. Deze kosten worden gezien als mutatieonderhoud. De bedragen zijn
per m2 BVO, inclusief 21% BTW.
-
• Eventuele leegstand kan voor een resterende periode worden ingerekend in
een kalenderjaar volgend op het contracteinde.
6.2.2.3 Contractduur bij verlenging of nieuw contract
Het objectgegeven contractduur bij verlenging of nieuw contract bepaalt de
duur van een nieuw of verlengd contract en daarmee de mutaties die mogelijk
gedurende de beschouwingsperiode plaatsvinden. Het is mogelijk dat meerdere
mutaties of verlengingen plaatsvinden gedurende de 15-jaars periode,
bijvoorbeeld als een contract op 1 januari 2023 expireert en de contractduur
gelijk is aan vijf jaar. De contractduur is ook van belang voor het berekenen
van de eindwaarde en dan specifiek om vast te stellen hoe lang een contract nog
doorloopt na het einde van de beschouwingsperiode.
Toelichting uitwerken huurinkomsten
De huurverhoging bij BOG/MOG/ZOG vindt niet, zoals bij woningen, plaats op
1 juli van een kalenderjaar maar op de eerste dag van het volgende
contractjaar. Dat vraagt een andere benadering bij het verdelen van een
kalenderjaar in een eerste en tweede helft. Bij woningen bestaan beide helften
uit elk zes maanden. Bij BOG/MOG/ZOG hoeft dat niet zo te zijn.
Voorbeeld:
Stel de ingangsdatum van een contract is 10 mei 2019. Het object is 100
m2 VVO en de contracthuur op peildatum (31 december 2022) is € 100,–
per m2 VVO. De totale huur op peildatum is dan € 10.000,–. Het is
het meest eenvoudig om voor de uitwerking de “bancaire” benadering te
gebruiken. In die benadering telt elke maand 30 dagen en een jaar 360 dagen.
Het is ook mogelijk met het exact aantal dagen te rekenen, maar dat is
complexer. In dit voorbeeld wordt de bancaire benadering gebruikt. De vraag is
wat de totale bruto huurkasstroom in 2023 is. De aanname is dat de huurindex
voor aanpassing 2,60% is.
-
• Vóór 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000. Het aantal dagen dat
deze huur geldt is 4 * 30 + 9 = 129 dagen.
-
• Vanaf 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000 * (1 + 2,60%) =
€ 10.260. Deze huur geldt voor 231 dagen.
-
• De totale contracthuur in 2023 is dan: (129/360) * € 10.000 + (231/360) *
€ 10.260 is € 10.167,–. Op twee decimalen: € 10.166,83.
-
• In de exactere benadering zijn er 129 dagen vóór 10 mei en 236 dagen na die
datum op een totaal van 365 dagen in het jaar. Dan is de contracthuur in 2023
gelijk aan (129/365) * € 10.000 + (236/365) * € 10.190= € 10.260,–. Op twee
decimalen: € 10.168,11. Het verschil met de eenvoudige 360 dagen benadering is
miniem, te weten € 1,28.
6.2.2.4 Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en
einddatum
Als voor een contract of verhuureenheid geen contracthuur is opgevoerd en
geen datum ingang en datum einde van het contract, dan wordt verondersteld dat
dit object op peildatum leegstaat en dat er nog niet bekend is wanneer en tegen
welke condities het object verhuurd zal worden. Voor dergelijke contracten en
verhuureenheden wordt verondersteld:
-
• Voor dit contract of verhuureenheid is er sprake van aanvangsleegstand. Dit
moet opgevoerd worden bij de objectgegevens.
-
• Vanaf de peildatum geldt een periode van leegstand gelijk aan de in tabel
54 opgenomen mutatieleegstand van 6 maanden.
-
• Verondersteld wordt dat het object ná deze periode van 6 maanden verhuurd
wordt tegen de markthuur tegen een periode gelijk aan de bij objectgegevens
opgevoerde ‘Contractduur bij verlenging of nieuw contract’.
-
• Indien geen contractduur is opgevoerd, dan geldt de standaard contractduur
van vijf jaren.
6.2.2.5 Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari
2023
Indien een contract wordt opgevoerd met een ingangsdatum na 1 januari 2023
dan gelden de volgende principes:
-
• De periode vanaf 1 januari 2023 tot de ingangsdatum van het contract moet
als leegstand worden opgevat.
-
• De opgevoerde contracthuur heeft in dat geval als peildatum de ingangsdatum
van het contract, tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld.
Tabel 48: standaard contractduur bij BOG/MOG/ZOG
Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG
|
Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG
|
vijf kalenderjaren
|
Indien voor een contract of verhuureenheid een ingangsdatum ná de peildatum
is opgevoerd, dan wordt verondersteld dat het contract of de verhuureenheid tot
die ingangsdatum leegstaat. Die periode kan langer of korter duren dan de 6
maanden bij geen contract. Er is sprake van aanvangsleegstand.
6.2.2.6 Huur bij verlenging en bij nieuw contract
Als de einddatum van een contract is bereikt, dan is er sprake van mutatie
die óf een verlenging van een contract óf een nieuw contract betreft. Bij korte
contractduren kunnen dergelijke mutaties meermaals voorkomen gedurende de
beschouwingsperiode van 15 jaar.
-
• Als bij de objectgegevens verlenging is gekozen, dan wordt verondersteld
dat het contract steeds weer opnieuw verlengd wordt. Als daar niet voor is
gekozen, dan wordt verondersteld dat contracten steeds weer vernieuwd worden
met bijvoorbeeld mutatieleegstand als gevolg.
-
• Indien gekozen is voor verlenging én er is een herzieningshuur opgevoerd,
dan geldt zowel bij de eerste als bij volgende mutaties deze herzieningshuur
uiteraard geïndexeerd naar het moment van verlenging.
-
• Indien gekozen is voor verlenging én er is geen herzieningshuur opgevoerd,
dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.
-
• Indien is gekozen voor geen verlenging dan geldt bij de eerste en volgende
mutaties de markthuur.
De wijze waarop in de basis waardering omgegaan moet worden met al dan niet
verlengen is een modelmatige vereenvoudiging. In de praktijk komt het
bijvoorbeeld voor dat gerekend wordt met een kans op verlenging. Dergelijke
berekeningen zijn complex. In de full waardering is deze benadering wel
toegestaan.
6.2.3 Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar
instandhoudings- onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder
zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke
lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.
6.2.3.1 Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige
DCF-periode nodig is om te verhuren object in dezelfde technische en
bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen
bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering
van de kwaliteit van het te verhuren object. Het instandhoudingsonderhoud leidt
ook niet tot een hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan
waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben
gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per
m2 BVO exclusief BTW voor BOG en inclusief 21% BTW voor MOG en
ZOG.
Tabel 49: instandhoudingsonderhoud BOG, MOG en ZOG
Instandhoudingsonderhoud
|
Instandhoudingsonderhoud
|
BOG: € 6,50 per m2 BVO exclusief BTW
MOG: € 7,90 per m2 BVO inclusief BTW
ZOG: € 10,50 per m2 BVO inclusief BTW
|
6.2.3.2 Mutatiekosten
Mutatiekosten doen zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij de
mutatiekosten wordt onderscheid gemaakt tussen mutatieonderhoud en de kosten
voor marketing.
Onder het mutatieonderhoud worden de kosten
verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de
huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om het verhuurcontract
tegen het geldende marktwaardeniveau opnieuw te kunnen afsluiten. Het gaat
daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud, die zich
voordoen als direct gevolg van de mutatie.
Onder de kosten voor marketing worden de kosten
verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om opnieuw
een verhuurcontract af te sluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen
organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de
makelaar die de verhuurder zal inschakelen.
De technische mutatiekosten en de kosten voor marketing worden alleen in
rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging
van de huurovereenkomst.
Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de subtypen van BOG, MOG en ZOG.
De bedragen voor MOG en ZOG zijn inclusief BTW, die voor BOG zijn exclusief
BTW.
Tabel 50: mutatieonderhoud BOG, MOG en ZOG
Mutatiekosten
|
Technisch mutatieonderhoud
|
Marketing
|
Kosten
|
BOG: € 10,90 per m2 BVO exclusief BTW
MOG: € 13,20 per m2 BVO inclusief BTW
ZOG: € 13,20 per m2 BVO inclusief BTW
|
14% van de marktjaarhuur
|
In veel gevallen is bij vertrek van de huurder volledige renovatie van de
binnenkant nodig. In dat geval geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze
verbouwingsingrepen als achterstallig onderhoud dienen te worden
beschouwd.
6.2.3.3 Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij
de waardering van het vastgoed. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het
gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende
grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire
gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van het vastgoed.
Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet
worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat
bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te
houden.
De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de
toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of
onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen.
De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te
worden gebracht op de waarde van het vastgoed. Voor BOG gaat het om de kosten
exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om de bedragen inclusief BTW.
6.2.3.4 Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het
verhuurde. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing.
De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en
accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract en de
daaruit volgende markthuur. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan
de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben
gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor BOG gaat het om
bedragen exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om bedragen inclusief
BTW.
Tabel 51: beheerkosten naar type BOG, MOG en ZOG
Type
|
Beheerkosten naar type
|
BOG
|
3,0% van de markthuur op jaarbasis
|
MOG
|
2,0% van de markthuur op jaarbasis
|
ZOG
|
2,5% van de markthuur op jaarbasis
|
6.2.3.5 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
BOG en MOG
Voor BOG-MOG vallen onder belastingen en
overige zakelijke lasten de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de
verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en
heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor
de verzekeringen.
Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van
de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 2022. De gemeentelijke OZB wordt in
percentages opgegeven. In paragraaf 3.4.2 wordt toegelicht hoe de initiële OZB
wordt bepaald en hoe deze vervolgens met de prijsinflatie wordt
geïndexeerd.
Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting
en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De
percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de
waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in
onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde
met peildatum 1 januari 2021. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het
initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met
de prijsinflatie.
Tabel 52: belastingen en verzekeringen BOG en
MOG
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten – BOG-MOG
|
Gemeentelijke OZB – BOG-MOG
|
Gemeentelijke tarieven 2022 (%) zoals gepubliceerd door het COELO1
|
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
BOG-MOG (excl. gemeentelijke OZB)
|
0,13% van de WOZ-waarde
|
ZOG
Voor ZOG vallenonder belastingen de
gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de
verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en
heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een
gemiddeld percentage voor de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke
lasten per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen, verzekeringen
en overige zakelijke lasten zijn ontleend aan gegevens van toegelaten
instellingen, en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft
initieel betrekking op de WOZ-waarde van de WOZ-beschikking 2022, die als
waardepeildatum 1 januari 2021 kent. De bedragen zijn per jaar. Tijdens de
DCF-periode wordt dit op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag
geïndexeerd met de prijsinflatie.
Tabel 53: belastingen en verzekeringen ZOG
Belastingen en verzekeringen – ZOG
|
Belastingen en verzekeringen inclusief OZB
|
0,35% van de WOZ-waarde
|
De in deze paragraaf opgenomen kosten vallen niet onder
de BTW. Daarom is voor deze posten geen onderscheid tussen inclusief en
exclusief BTW.
6.2.4 Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht
op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper
heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan
worden meegenomen in de waardering.
6.2.5 Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object
leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2023.
Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend
worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in
maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste
kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te
wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid
bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
6.2.6 Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie
leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in
huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op
de markthuur. Mutatieleegstand treedt alleen op bij mutatie naar een nieuw
contract. Bij verlenging is er geen sprake van mutatieleegstand.
Tabel 54: periode mutatieleegstand BOG, MOG en ZOG
Mutatieleegstand
|
Mutatieleegstand (in maanden)
|
Aantal maanden leegstand
|
6 maanden
|
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie
gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze
huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de
verhuureenheid medio dat jaar.
6.2.7 Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de
verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor
BOG/MOG/ZOG geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De
disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
-
– De risicovrije rentevoet.
-
– De vastgoedsector specifieke opslag.
-
– De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het
24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd
op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat
gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken
van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden
risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt
gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.
Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan
waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Tabel 55: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Opbouw disconteringsvoet
|
|
Risicovrije rentevoet
|
0,09%
|
Vastgoed sectorspecifieke opslag
|
6,34%
|
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze
gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de
verhuureenheden:
-
– Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.
-
– Type verhuurhuurcontract ingedeeld in drie typen.
-
– Regio ingedeeld in vier regio’s.
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en
objectrisico is gebruik gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het
referentie-contract heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet
van de andere verhuurcontracten. De schatting van deze opslag is gebaseerd op
waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben
gewaardeerd.
Tabel 56: referentie-contractvorm BOG, MOG en ZOG
Kenmerk
|
Klasse
|
Bouwjaarklasse
|
< 1960
|
Type contractvorm
|
BOG
|
Regio
|
West
|
Disconteringsvoet
|
9,20%
|
Opslag markt- en objectrisico BOG, MOG en
ZOG
|
2,77%-punt
|
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt
9,20%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de
vastgoedsector specifieke opslag samen op 6,43% uitkomen, kan afgeleid worden
dat bij het referentieobject de opslag voor het markt-
en objectrisico 2,77% bedraagt.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te
komen, wordt gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande
tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de
onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor
het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet
van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet van de overige
verhuurcontracten.
Tabel 57: effect naar bouwjaarklasse disconteringsvoet BOG,MOG en
ZOG
Bouwjaarklasse
|
Opslag in %-punt
|
< 1960
|
0,00%
|
1960 – 1974
|
–0,24%
|
1975 – 1989
|
0,59%
|
1990 – 2004
|
–0,10%
|
≥ 2005
|
–0,25%
|
Tabel 58: effect naar type contractvorm disconteringsvoet BOG, MOG en
ZOG
Type contractvorm
|
Opslag in %-punt
|
BOG
|
0,00%
|
MOG
|
0,07%
|
ZOG
|
0,00%
|
Tabel 59: effect naar regio disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG
Regio
|
Opslag in %-punt
|
Noord
|
BOG-MOG: 0,90%
ZOG: 1,10%
|
Oost
|
BOG-MOG: 0,60%
ZOG: 0,75%
|
Zuid
|
BOG-MOG: 0,60%
ZOG: 0,75%
|
West
|
BOG-MOG: 0,00%
ZOG: 0,00%
|
6.2.8 Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde
van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte
kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde
wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de
waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.
Bij BOG/MOG/ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Vanaf
het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een
voortdurende looptijd.
Om rekenkundige uniformiteit te waarborgen is de voortdurende looptijd
benadering voorgeschreven.
Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario.
Daarom wordt de eindwaarde alleen bepaald op basis van het
doorexploiteerscenario. De berekeningen zijn hetzelfde als voor de
woongelegenheden in het doorexploiteerscenario met uitzondering van de
huurkasstroom en de kosten die rechtstreeks met de huurmutaties verband houden.
Per contract wordt een doorrekening gemaakt, waarbij als volgt met de
huurpotentie wordt omgegaan:
-
• Er wordt een contante waarde berekend van de kasstromen voor de resterende
contractduur voor het contract dat primo jaar 16 actief is. Wanneer de
contractduur onbekend is, is de resterende contractduur gelijk aan de standaard
contractduur van 5 kalenderjaren.
-
• Voor de periode na afloop van dit contract wordt gerekend met een huur die
90% is van het maximum van de geïndexeerde contracthuur in jaar 15 (CH15) en de
markthuur (MH15). De afslag van 10% is een ingeschatte afslag voor leegstands-
en mutatiekosten, die niet apart contant worden gemaakt. De benadering van de
contante waarde van de huurkasstroom vanaf jaar 15 is dan gelijk aan:
-
• CW15 = (1 + d)0,5 * {CH15 *
(x – xn+1) / (1 – x) + 0,9 * max (CH15; MH15)
* xn+1 / (1 – x)}
Hierbij is n de resterende looptijd van het contract in jaren en x is
gelijk aan:
x = (1 + g) / (1 + d).
-
• De verouderingskosten bedragen 100% van de onderhoudskosten in jaar
15.
Hierin staat d voor disconteringsvoet en g voor groeivoet.
De via de voortdurende benadering bepaalde eindwaarde is de eindwaarde VON.
Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. De eindwaarde k.k. is gelijk aan:
eindwaarde VON/(1 + % overdrachtskosten).
6.2.9 Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige
aankoopkosten bestaande uit notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van
het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden
weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van het
verhuurcontract.
Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.
De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde
is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van
belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting
van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die
koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten
De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. die gelijk
is aan de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. maakt
daarmee verdisconteerd onderdeel uit van de bruto marktwaarde.
Tabel 60: overdrachtskosten BOG, MOG en ZOG
Overdrachtskosten
|
Overdrachtsbelasting op peildatum 31-12-2022
|
8,0%
|
Overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2023
|
10,4%
|
Overige aankoopkosten
|
1,0%
|
Totale overdrachtskosten op peildatum 31-12-2022
|
9,0%
|
Totale overdrachtskosten van 1 januari 2023
|
11,4%
|
N.B.
Om de eindwaarde k.k. te herleiden uit de eindwaarde VON moet het nieuwe
tarief overdrachtsbelasting van 10,4% worden toegepast.
Voor het bepalen de marktwaarde k.k. moet het oude tarief van 8,0% worden
toegepast voor de overdrachtsbelasting.
|
6.2.10 Overige punten
-
• Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum
31 december 2021 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop
van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden
gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan “Bijlage 1 Definities:
onherroepelijke verlichting tot sloop”.
-
• Bij BOG, MOG en ZOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.
6.2.11 Nadere toetsing
-
• De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.
-
• De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van
de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en
125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte
objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte
objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden
aangepast.
7 PARKEERGELEGENHEDEN
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor
de waardebepaling van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet.
Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de
objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens
van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid
beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden hierna beschreven.
Let op: een parkeergelegenheid kan in principe alleen via het model voor
parkeergelegenheden worden gewaardeerd, als geldt dat sprake is van een apart
contract voor de parkeervoorziening. Immers als de parkeervoorziening tezamen
met een woongelegenheid of BOG / MOG eenheid wordt verhuurd en één en hetzelfde
contract kent, dan dient de parkeervoorziening met het model voor
woongelegenheden, respectievelijk het model voor BOG / MOG te worden
gewaardeerd.
In dit handboek komt het uitpondscenario voor parkeergelegenheden overeen
met woongelegenheden binnen de beschouwingsperiode van 15 jaren. Deze
benadering geldt met ingang van verslagjaar 2017 als voorschrift. Via de
mutatiegraad kan snel uitponden, bijvoorbeeld binnen een periode van drie jaar,
gesimuleerd worden.
7.1 Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor
parkeergelegenheden van de toegelaten instelling.
Tabel 61: objectgegevens parkeergelegenheden
Objectgegevens
|
Beschrijving
|
Niveau
|
Waarderingscomplex
|
|
|
Id waarderingscomplex
|
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
|
complex
|
Mutatiekans
|
De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2018 tot
en met 2022.
|
complex
|
Gesplitst complex
|
Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke
verhuureenheden gesplitst.
|
complex
|
Verhuureenheid
|
|
|
Id verhuureenheid
|
Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de
basisadministratie.
|
VHE
|
Postcode
|
Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
|
VHE
|
Type verhuureenheid
|
Type verhuureenheid naar parkeerplaats en garagebox.
Voor de categorisering naar parkeerplaats of garagebox kan worden
aangesloten op de bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage
1).
|
VHE
|
Bouwjaar
|
Bouwjaar van de verhuureenheid.
|
VHE
|
Actuele contracthuur
|
Overeengekomen maandhuur per contract van de verhuureenheid op
31-12-2022.
|
VHE
|
Aanvangsleegstand
|
Wel of geen aanvangsleegstand.
Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2022
|
VHE
|
WOZ-waarde
|
WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2022, die als
waardepeildatum 01-01-2021 kent. Indien een eerdere of latere beschikking wordt
gebruikt, moet daarmee qua indexering rekening mee gehouden worden.
|
VHE
|
Erfpacht
|
Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht,
eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk
erfpacht afgekocht.
|
VHE
|
Waardecorrectie erfpacht
|
De contante waarde op peildatum 31-12-2022 van toekomstige
erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17).
|
VHE
|
7.2 Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de
parkeergelegenheden plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het
voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de
basisversie. Verderop worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full
versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.
7.2.1 Leegwaarde en leegwaardestijging
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper,
vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het
uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een
verhuureenheid zich voordoet.
De leegwaarde wordt gelijk gesteld aan de met de prijsinflatie geïndexeerde
WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking
betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2021.
De leegwaardestijging voor parkeergelegenheden is gelijk aan de
prijsinflatie.
De WOZ- waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met
de prijsinflatie van 2021 en 2022 om een leegwaarde te krijgen met peildatum
31 december 2022. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2021
nog niet beschikbaar is, of wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum
1 januari 2022 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig
dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2021
heeft.
7.2.2 Markthuren
De markthuur is de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale
marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum.
Voor parkeergelegenheden wordt verondersteld dat de markthuur gelijk is aan
de actuele contracthuur. Indien een parkeervoorziening structureel niet is
verhuurd is en dus te maken heeft met structurele leegstand, is voor een
rekentechnische oplossing gekozen dat een markthuur van 0 euro wordt
opgenomen.
7.2.3 Mutatiekans
Voor de hoogte van de mutatiekans wordt bij parkeergelegenheden geen
onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in
het uitpondscenario.
De mutatiekans is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende
verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2018 tot en met 2022). Het betreft
het aantal vrijgekomen parkeergelegenheden door reguliere opzeggingen. Het
betreft het totaal aantal mutaties gedurende de periode gedeeld door de som van
de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.
Voorbeeldberekening
Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per
ultimo jaar gedurende de jaren 2017 tot en met 2021 en er geen verkopen
plaatsvinden in deze periode.
2018
|
2 mutaties
|
100 vhe ultimo 2018
|
2019
|
5 mutaties
|
100 vhe ultimo 2019
|
2020
|
3 mutaties
|
100 vhe ultimo 2020
|
2021
|
2 mutaties
|
100 vhe ultimo 2021
|
2022
|
0 mutaties
|
100 vhe ultimo 2022
|
Totaal
|
12 mutaties
|
500 vhe
|
Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel
2,40%
7.2.4 Huurinkomsten en huurstijging.
De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur volgt dezelfde
principes als die bij woongelegenheden.
De contracthuur volgt daarbij de huurindex van de niet-gereguleerde woningen (zie paragraaf 5.2.7).
Ook voor parkeren is het uitgangspunt dat de contracthuur per 1 juli van
het jaar wordt aangepast.
7.2.5 Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, waarbij alleen wordt
uitgegaan van instandhoudingsonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer,
belastingen, verzekeringen en overige zakelijk lasten. Deze kostensoorten
worden hierna nader toegelicht.
7.2.5.1 Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de DCF-periode
nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat
te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat
hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit
van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een
hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan de
waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben
gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor de
parkeergelegenheden wordt een vast bedrag per jaar aangehouden dat per type
parkeervoorziening verschilt. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21%
BTW.
Tabel 62: instandhoudingsonderhoud parkeergelegenheden
Type
|
Instandhoudingsonderhoud
|
Parkeerplaats
|
€ 60,– per jaar
|
Garagebox
|
€ 202,– per jaar
|
7.2.5.2 Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de
parkeervoorziening. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en
marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten,
taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de
beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type
parkeervoorziening. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan
waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben
gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per
jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 63: beheerkosten parkeergelegenheden
Type
|
Beheerkosten
|
Parkeerplaats
|
€ 30,– per jaar
|
Garagebox
|
€ 41,– per jaar
|
7.2.5.3 Belastingen en verzekeringen
Bij parkeervoorzieningen wordt rekening gehouden met belastingen en
verzekeringen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan
waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben
gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft
betrekking op de WOZ-waarde ontleend aan de WOZ-beschikking van 2022, die de
waardepeildatum 1 januari 2021 kent. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21%
BTW. In het doorexploiteerscenario wordt tijdens de DCF-periode dit, op basis
van de WOZ-waarde initieel tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de
prijsinflatie.
Tabel 64: belastingen en verzekeringen parkeergelegenheden
Belastingen en verzekeringen
|
Belastingen en verzekeringen
|
0,23% van de WOZ-waarde
|
7.2.6 Splitsingskosten
Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex
dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen, zodat
het complex vervolgens per verhuureenheid kan worden verkocht. De
splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.
Voor de indexatie van de splitsingskosten gelden dezelfde principe als bij
woongelegenheden. Zie paragraaf 5.2.15.
Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de
splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en
kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 571 euro
per te splitsen eenheid.
Tabel 65: juridische splitsingskosten parkeergelegenheden
Juridische splitsingskosten parkeergelegenheden
|
Juridische splitsingskosten
parkeergelegenheden
|
€ 571,– per te splitsen eenheid
|
Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de uitgaven die worden gemaakt ten behoeve
van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven
splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om
onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de
splitsing dienen te worden gerealiseerd.
In deze basisvariant worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als
daar reden toe is, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie
worden meegenomen.
7.2.7 Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de
parkeergelegenheden bij uitponden. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en,
indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden
gemaakt om een parkeergelegenheid gereed te maken voor verkoop en de
overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het
bedrag is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die
op marktwaarde hebben gewaardeerd. Het bedrag is inclusief 21% BTW. Er wordt
geen onderscheid gemaakt naar type parkeervoorziening.
Tabel 66: verkoopkosten parkeergelegenheden
Verkoopkosten
|
Verkoopkosten per eenheid
|
€ 571,–
|
7.2.8 Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object
leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2023.
Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend
worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in
maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste
kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te
wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid
bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
7.2.9 Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie
leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in
huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op
de markthuur. Deze huurderving geldt alleen in het doorexploiteerscenario.
Tabel 67: periode mutatieleegstand parkeergelegenheden
Mutatieleegstand
|
Mutatieleegstand (in maanden)
|
Aantal maanden leegstand
|
6 maanden
|
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie
gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze
huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de
verhuureenheid medio dat jaar.
7.2.10 Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht
op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper
heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan
worden meegenomen in de waardering.
7.2.11 Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de
verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. De
disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
-
– De risicovrije rentevoet.
-
– De vastgoedsector specifieke opslag.
-
– De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het
24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd
op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat
gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken
van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden
risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt
gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente.
Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan
waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Tabel 68: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Opbouw disconteringsvoet
|
Risicovrije rentevoet
|
0,09%
|
Vastgoed sectorspecifieke opslag
|
6,34%
|
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze
gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de
verhuureenheden:
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en
objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het
referentieobject heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van
de andere parkeergelegenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op
waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben
gewaardeerd.
Tabel 69: referentieobject parkeergelegenheden
Kenmerk
|
Klasse
|
Type verhuureenheid
|
Parkeerplaats
|
Regio
|
West
|
Disconteringsvoet
|
6,70%
|
Opslag markt- en objectrisico
|
0,27%-punt
|
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,70%.
Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen
op 6,43% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag
voor het markt- en objectrisico 0,27%-punt bedraagt.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te
komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen
geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden
kenmerken. Door per verhuureenheid na te gaan wat de effecten zijn voor het
markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van
het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige
parkeergelegenheden.
Tabel 70: effect naar type disconteringsvoet parkeergelegenheden
Type
|
Opslag in %-punt
|
Parkeerplaats
|
0,00%
|
Garagebox
|
0,09%
|
Tabel 71: effect naar regio disconteringsvoet
parkeergelegenheden
Regio
|
Opslag in %-punt
|
Noord
|
1,15%
|
Oost
|
0,35%
|
Zuid
|
0,35%
|
West
|
0,00%
|
7.2.12 Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde
van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte
kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht verminderd met de
overdrachtskosten. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de
gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de
marktwaarde.
Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren
met een voortdurende looptijd in het doorexploiteerscenario, en van verder
uitponden in het uitpondscenario. Vanwege de rekenkundige uniformiteit is de
berekening op basis van voortdurende looptijd voorgeschreven.
Let op:
De manier waarop voor een parkeergelegenheid de eindwaarde op basis van
voortdurende looptijd wordt bepaald is hetzelfde als bij woongelegenheden
met uitzondering van de verouderingsopslag
instandhoudingsonderhoud. Deze is bij parkeergelegenheden zowel van toepassing
in het doorexploiteer- als in het uitpondscenario
7.2.13 Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de
registratiekosten bij de verkoop van de parkeergelegenheden in verhuurde staat.
De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende
marktwaarde van een eenheid.
Tabel 72: overdrachtskosten parkeergelegenheden
Overdrachtskosten
|
Overdrachtsbelasting op peildatum
31-12-2022
|
8,0%
|
Overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2023
|
10,4%
|
Overige aankoopkosten
|
1,0%
|
Totale overdrachtskosten op peildatum
31-12-2022
|
9,0%
|
Totale overdrachtskosten vanaf 1 januari
2023
|
11,4%
|
N.B.
Om de eindwaarde k.k. af te leiden van de eindwaarde VON moet gerekend
worden met het nieuwe tarief overdrachtsbelasting van 10,4%.
Om de marktwaarde k.k. af te leiden van de marktwaarde VON moet gerekend
worden met het oude tarief van 8,0% overdrachtsbelasting.
|
7.2.14 Overige punten
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum
31 december 2022 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop
van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden
gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan “Bijlage 1 Definities:
onherroepelijke verlichting tot sloop”.
7.2.15 Nadere toetsing
-
• De minimale waarde van een complex is € 0,–.
-
• De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van
de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en
125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte
objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte
objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden
aangepast.
8 Full versie
Naast de basisversie van het waarderingshandboek heeft de toegelaten
instelling ook de mogelijkheid om voor verschillende parameters aanpassingen
toe te passen. In dat geval wordt voor deze parameters afgeweken van de
basisvariant van het waarderingshandboek. In het geval dat de toegelaten
instelling ervoor kiest om ten aanzien van één of meer parameters af te wijken
van dit handboek, dient de toegelaten instelling een externe taxateur in te
schakelen. Om tot een gedegen en afgewogen aanpassing van parameters te komen,
kan de taxateur en/of de toegelaten instelling deelnemen aan een (regionaal)
marktwaardeoverleg, een benchmark of een soortgelijke methode waarbij
marktontwikkelingen worden geanalyseerd en besproken. Uit de validatie van het
handboek, blijkt dat dat leidt tot het hanteren van beter vergelijkbare
uitgangspunten en beter onderbouwde aanpassingen van vrijheidsgraden. Een
dergelijk waarderingsproces levert in principe een hogere kwaliteit op van de
waardering en dus ruimere toepassingsmogelijkheden voor vastgoedsturing.
8.1 Vrijheidsgraden
In de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de
externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig
vastgestelde waarde van het waarderingscomplex te komen. Een aanpassing van de
waarde dient het resultaat te zijn van een aanpassing van de daaraan ten
grondslag liggende normen en parameters. Daarbij dient de externe taxateur
tevens de aannemelijkheid van de marktwaarde te beoordelen, die daarvan het
resultaat is. De volgende zaken zijn in de full-versie aanpasbaar:
-
– schematische vrijheid
-
– markthuur
-
– markthuurstijging
-
– exit yield
-
– leegwaarde
-
– leegwaardestijging
-
– disconteringsvoet
-
– mutatie- en verkoopkans
-
– onderhoud
-
– technische splitsingskosten
-
– bijzondere omstandigheden
-
– erfpacht
-
– exploitatiescenario
8.1.1 Schematische vrijheid
Om specifieke afspraken en atypische inkomsten en uitgaven te kunnen
modelleren mogen er extra kasstromen toegevoegd worden aan het standaardschema
uit de basisversie. Voorwaarde is dat er een duidelijke en transparante
uitsplitsing wordt gemaakt. Het verloop van deze kasstromen over de jaren hoeft
niet persé inflatievolgend te zijn. Uitgangspunt is dat de kasstromen en hun
verloop worden benoemd.
Door deze toevoeging kunnen specifieke contractafspraken omtrent
huurinkomsten (lineair aflopende huur, geen huurstijging), meerdere contracten
per complex (bijv. bij BOG-MOG-ZOG), overige inkomsten (bijv. uit
zendmastinstallaties) en specifieke uitgaven in de full-variant beter worden
gemodelleerd. Hieronder volgt (een in principe) limitatieve lijst van
kasstromen die opgevoerd mogen worden:
-
– Huurinkomsten (evt. van meerdere contracten)
-
– Aanvangsleegstand
-
– Huurderving oninbaar door wanbetaling
-
– Huurderving door frictie- / mutatieleegstand
-
– Huurvrije perioden / incentives
-
– Specifieke vaste lasten
-
– Specifieke object gerelateerde kosten (zoals, niet verrekenbare BTW,
servicekosten eigenaar, VvE, verhuurcourtage objectbeheer en onderhoudskosten
indien deze substantieel afwijken van gebruikelijke waarden).
Let op: het gebruik van schematische vrijheid
is in principe niet bedoeld voor de waardering van reguliere woningen, alleen
in uitzonderlijke gevallen kan hiervan sprake zijn (bijvoorbeeld als er bij
nul-op-de-meterwoningen een energieprestatievergoeding als extra kasstroom moet
worden opgevoerd, of als bijvoorbeeld bij een sloopcomplex waarbij een
anti-kraakwacht een maandelijkse vergoeding ontvangt). Indien schematische
vrijheid voor de energieprestatievergoeding (EPV) wordt toegepast moet in de
waardering rekening worden gehouden met bijkomende effecten. Zo zijn aan de EPV
administratieve lasten verbonden, is er mogelijk sprake van hoger onderhoud van
installaties in de woning en wordt de EPV bij de mutatie naar markt mogelijk
niet meer geheven maar opgenomen in de markthuur.
Onder schematische vrijheid kan voor reguliere woningen ook worden verstaan
dat de taxateur kiest voor een andere subtypering dan op grond van de
basisversie is voorgeschreven. Zo mag een externe taxateur bijvoorbeeld in de
full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet
onzelfstandig worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden
gewaardeerd.
Daarbij moet te allen tijde goed onderbouwd zijn waarom wordt gekozen voor
de schematische vrijheid. Het toepassen van een beschouwingstermijn van 15-jaar
in de DCF blijft gehandhaafd.
8.1.2 Markthuur(stijging)
In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een
modelmatige schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke
omstandigheden waardoor de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit.
In de full versie heeft de externe taxateur de mogelijkheid om de modelmatig
bepaalde markthuur te vervangen door zijn inschatting van de markthuur of een
andere modelmatig bepaalde markthuur, mits deze is geverifieerd door een
taxateur. In de full versie kan de externe taxateur ook van de
kwaliteitskortingsgrens voor studenteenheden onderbouwd afwijken.
De markthuurstijging is in principe gekoppeld aan de prijsinflatie. Als er
gegronde redenen zijn om de markthuurstijging boven of onder inflatie te
verwachten, heeft de externe taxateur de mogelijkheid om af te wijken van de
veronderstelde markthuurstijging.
8.1.3 Exit yield
Als alternatief voor de berekende eindwaarde uit de basisversie mag een
exit yield gebruikt worden voor het bepalen van de eindwaarde ultimo jaar 15.
De taxateur moet daarbij een goed navolgbare onderbouwing geven voor de hoogte
van de exit yield en een duidelijke, logische relatie leggen tussen andere
parameters en de exit yield (bijvoorbeeld: output BAR, verouderingseffect,
verwachte huur- en waardegroei, stijgende of dalende risicoperceptie gedurende
beschouwingsperiode). Daarnaast moet ook de vergelijking en verschilduiding met
de berekende eindwaarde worden gemaakt.
8.1.4 Leegwaarde(stijging)
De leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Echter,
er kunnen verschillende redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde
leegwaarde niet aansluit bij de markt. Onder meer vloeit een mogelijk verschil
voort uit de ficties waarop de WOZ-waardering is gebaseerd. De externe taxateur
heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde te vervangen door een leegwaarde die
beter aansluit bij de markt. Voor de bepaling van deze leegwaarde mogen ook
andere modelmatig bepaalde leegwaardes worden gebruikt, mits deze geverifieerd
zijn door een taxateur.
De leegwaardestijging is gedifferentieerd naar provincie en naar de vier
grote steden. Het kan zijn dat er redenen zijn om van deze differentiatie af te
wijken, bijvoorbeeld omdat de te verwachten stijging van de leegwaarde in de
specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie, respectievelijk
de betreffende stad. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om af te wijken
van de veronderstelde leegwaardestijging. In het geval van parkeren wordt in de
basisversie uitgegaan van een leegwaardestijging gelijk aan de prijsinflatie.
In de full-versie mag de taxateur hiervan afwijken.
8.1.5 Disconteringsvoet
De hoogte van de disconteringsvoet is modelmatig bepaald. Daarmee wordt
niet altijd recht gedaan aan de risico’s die voor specifieke objecten en/of
specifieke locaties van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen
een andere disconteringsvoet rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de
mogelijkheid om dan een externe taxateur in te schakelen om een marktconforme
disconteringsvoet vast te stellen. Als daartoe reden is, kan in dat geval dan
ook een verschil worden gemaakt in de hoogte van de disconteringsvoet bij
uitponden ten opzichte van doorexploiteren.
8.1.6 Onderhoud
In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt
met gemiddelde bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een
beperkt aantal kenmerken van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak
voor onderhoud meer variëren dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo
is, kunnen de onderhoudsbedragen voor instandhoudingsonderhoud met tussenkomst
van de externe taxateur worden aangepast.
Het bedrag voor achterstallig onderhoud in de basisversie geeft alleen weer
wat nodig is om de eenheid vanuit het perspectief van de woningcorporatie
voldoende woontechnische kwaliteit te geven. Een marktpartij zal mogelijk ook
markttechnische aanpassingen wensen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen
desgewenst in de full-versie worden opgenomen.
8.1.7 Technische splitsingskosten
In de basisvariant zijn geen technische splitsingskosten opgenomen. Wel is
toegelicht dat de technische splitsingskosten de uitgaven zijn die worden
gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de
afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om
onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de
splitsing dienen te worden uitgevoerd. In de praktijk kunnen deze technische
splitsingskosten van belang zijn bij de waardering. Als dit het geval is,
kunnen de technische splitsingskosten met tussenkomst van de externe taxateur
meegenomen worden.
Kosten die voortkomen uit aan erfpacht verbonden kosten zoals
erfpachtsuppletie mogen niet onder deze post
worden ondergebracht. Die kosten moeten opgevoerd worden onder de post
waardecorrectie als gevolg van erfpacht.
8.1.8 Mutatie- en verkoopkans
De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties
in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de
toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de
betrokken periode een afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten
instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de
mutatiekans aan te passen.
Als er redenen zijn om aan te nemen dat de op basis van de mutatiekans
vrijkomende verhuureenheden niet allemaal kunnen worden verkocht, kan daar ook
rekening mee worden gehouden door een deel van de vrijkomende verhuureenheden
in de wederverhuur te nemen in de full versie. Voor deze verhuureenheden geldt
dan dat de huur opgetrokken wordt naar de markthuur of de maximale huur volgens
het woningwaarderingsstelsel. Verder is bij deze verhuureenheden in de toekomst
weer dezelfde mutatiekans van toepassing.
8.1.9 Bijzondere uitgangspunten
Bijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de
basisversie geen rekening wordt gehouden, of waarvan de aannames uit de
basisversie niet overeenkomen met de specifieke situatie van het getaxeerde.
Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een langere of kortere leegstand als
gevolg van mutatie dan voorgeschreven in de basisversie. Ook het effect van
bijvoorbeeld beklemmingsafspraken met de gemeente ten aanzien van huurverhoging
en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potentiële koper kan de
taxateur meenemen bij de waardering.
8.1.10 Erfpacht
Zoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende
erfpachtovereenkomsten tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de
basisversie is gewerkt met een globale benadering. Als deze benadering
onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie, is het verplicht met
tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het effect van de
erfpacht op de waarde te komen.
8.1.11 Exploitatiescenario
Als uit marktonderzoek blijkt dat één van beide exploitatiescenario’s
(doorexploiteren of uitponden) niet realistisch is gezien de
marktomstandigheden, dan mag de taxateur gebruikmaken van het toepassen van
slechts één enkel scenario voor het vaststellen van de marktwaarde.
8.2 De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur
De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden
vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient
aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of
daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar
reglementen schrijft de NRVT voor dat sprake kan zijn van drie type taxaties,
te weten een (1) volledige taxatie, (2) hertaxatie en (3) markttechnische
update. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan
worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden ten minste één
volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing
naar volledige taxatie en hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van
taxatie zijn op basis van de NRVT verschillende rapportagevereisten van
toepassing. Deze zijn opgenomen in “Bijlage 5 – Rapportagevereisten NRVT”.
Bij het uitvoeren van de full-taxatie mag de taxateur van de reglementen
van het NRVT afwijken voor de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale
recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die
betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier
onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is
waarop de taxateur kan steunen, kan in de rapportage van de taxateur naar die
documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde
mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet per se de fysieke
broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van
de corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan de vigerende bestemming,
dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet
verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur
of de verstrekte informatie en / of verklaring voldoende aannemelijk is en
worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport. De betreffende
informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit
woningcorporaties en de accountant. Een voorbeeldverklaring is opgenomen in
bijlage 6.
Let op: Het is de primaire taak van de
toegelaten instelling om juiste brongegevens aan te leveren ten behoeve van de
full-taxatie.
De taxaties in het kader van de full versie in 2022 dienen ten minste te
voldoen aan de verplichte onderdelen van een “hertaxatie” conform de
reglementen van het NRVT in het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement
Bedrijfsmatig Vastgoed. Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement
zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie /
verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie
jaar geen “volledige taxatie” van het vastgoed heeft plaatsgevonden. In bijlage
5 is opgenomen welke onderdelen verplicht zijn, danwel optioneel of ter
beoordeling van de taxateur komen.
Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte
om op basis van het principe “pas toe of leg uit” tot aanpassingen over te gaan
in de modelmatige waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een
betere waardering te komen. De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden
dienen door de taxateur te worden toegelicht in het taxatierapport en daarnaast
onderbouwd in het taxatiedossier te worden vastgelegd. In het taxatierapport
dient per vrijheidsgraad toegelicht te worden waarom is afgeweken van de
basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dient per vrijheidsgraad de
reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing toegelicht te worden. In principe
dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden
verantwoord, tenzij de aard van de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing
voor meerdere complexen hetzelfde is. In dat geval kan ook worden volstaan met
een verantwoording op (deel)portefeuilleniveau. Het taxatierapport en het
taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling
en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.
Bij gebruik van de full versie dient jaarlijks minimaal een derde, steeds
wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te
worden gewaardeerd. Voor het andere, tweederde deel van het vastgoed is een
interne waardering van de corporatie vereist.
Als er in de afgelopen drie jaar een volledige taxatie heeft plaatsgevonden
van de (deel)portefeuille mag er ook gekozen worden voor een markttechnische
update door de taxateur, dit is echter geen verplichting. Zoals vermeld in
hoofdstuk 2.5 kan de interne waardering alleen voor de reguliere woningen en
homogeen parkeervastgoed worden uitgevoerd. Nadere voorwaarden zijn gesteld in
bijlage 10.
De opdracht van de toegelaten instelling aan de externe taxateur dient in
overeenstemming te zijn met wet- en regelgeving, in casu dit handboek en verder
aan te sluiten bij de bepalingen van het reglement van de NRVT. Voorts dient in
de opdracht vastgelegd te zijn dat de externe taxateur een taxatierapport en
een taxatiedossier opstelt waarin nadere toelichting en onderbouwing is
opgenomen daar waar gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraden. Er mogen geen
belemmeringen zijn voor de toegelaten instelling om het taxatierapport en het
taxatiedossier aan de Autoriteit woningcorporaties ter beschikking te
stellen.
9 Beleidswaarde
De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te
voeren in de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De
(lagere) waarde die ontstaat is de ‘Beleidswaarde’. Het verschil tussen markt-
en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’. Figuur 3 geeft visueel
de stappen weer van marktwaarde naar beleidswaarde. Hieronder wordt nader
toegelicht op welk vastgoed de beleidswaarde van toepassing is, een verdere
verdieping van de vier stappen, en tot slot aanvullende informatie over de
berekening.
Figuur 3: van marktwaarde naar
beleidswaarde
9.1 Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden
Voor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de
definities welke zijn opgenomen in dit handboek. De beleidswaarde is van
toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden.
Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt
verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde.
Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk
onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en exoten/rafelranden (zie
definities in Bijlage 1).
De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt
bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde
verbindingen
9.2 Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde
In deze paragraaf wordt beschreven hoe stap voor stap de beleidswaarde
wordt berekend. De omvang van de tussenliggende stappen – de afslagen of
opslagen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer – dient
afzonderlijk bepaald te worden. De marktwaarde minus de uitkomsten van de vier
stappen moet gelijk zijn aan de beleidswaarde.
Modelmatige of rekenkundige benadering berekening
beleidswaarde en afslagen
In de volgende paragrafen wordt meer in detail ingegaan op de stappen. In
deze paragraaf wordt beschreven hoe die stappen doorlopen moeten worden. De
stappen kunnen zowel rekenkundig als modelmatig worden bepaald. De rekenkundige
benadering vraagt om een complex algoritme waarin van alle relevante kasstromen
zowel het verschil van de kasstroom zelf, als het verschil in de eindwaarde van
die kasstroom wordt bepaald.
In deze paragraaf wordt de modelmatige benadering beschreven. De waarden
uit de verschillende stappen 0 tot en met 4 worden daarbij aangeduid als W0,
W1, W2, W3 en W4.
-
• W0: De marktwaarde in verhuurde staat in stap 0 is, zowel in de basisversie
als in de full versie, het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en
in een uitpondscenario (indien een uitpondscenario is toegestaan).
-
• W1: Om de waarde in stap 1 te berekenen moeten de volgende modelmatige
instellingen aangepast worden:
-
○ Kies doorexploiteren als scenario dat de waarde bepaalt.
-
○ Hef de correctie van de marktwaarde naar minimaal € 0 op.
-
○ Pas eindwaarde berekening op basis van formules eeuwigdurende benadering
van het handboek toe.
-
○ Stel de overdrachtskosten in op 0%.
-
○ De omvang van de af- of opslag voor beschikbaarheid is dan gelijk aan W0 minus W1.
-
• W2: Om vervolgens de waarde in stap 2 te berekenen moeten de volgende
instellingen aanvullend in het model aangezet worden:
-
○ Hanteer de huren conform beleidsscenario. Rekenen met de streefhuur en niet
met de markthuur bij mutatie en pas de specifieke boveninflatoire huurverhoging
voor de contracthuren van de beleidswaarde toe. (zie voor de huurverhoging de
paragraaf over 9.2.3.2. over huurstijging contracthuur).
-
○ Pas de correctie erfpacht conform het beleidsscenario toe (bij erfpacht kan
die correctie afwijken van de correctie voor de marktwaarde).
-
○ De omvang van de af- of opslag voor betaalbaarheid is dan gelijk aan W1 minus W2.
-
• W3: Om vervolgens de waarde in stap 3 te berekenen moeten de volgende
instellingen aanvullend in het model worden aangezet:
-
• W4: om de waarde in stap 4 te berekenen moeten de volgende instellingen
aanvullend in het model worden aangezet:
De uitkomst van de laatste stap is tevens de beleidswaarde en de
vergelijking W4 = W0 – afslag beschikbaarheid – afslag betaalbaarheid – afslag
kwaliteit – afslag beheer zal sluitend zijn.
Let op: de volgorde van de stappen is van belang. Wijziging in de volgorde
leidt voor afslagen tot een ander resultaat.
Let op:
Hou rekening met het feit dat de boveninflatoire opslag huurstijging voor
de beleidswaarde vrij kan worden opgevoerd mits deze opslag kleiner of gelijk
is aan in de tabel 24 van dit handboek opgenomen opslagen. Zie hiervoor
paragraaf 5.2.7 van dit handboek.
Let op:
Voor de beleidswaarde geldt dat de overdrachtskosten 0 zijn. Dit geldt
zowel voor de berekening van de beleidswaarde k.k., als voor de eindwaarde
k.k.
Het effect van geen overdrachtskosten komt tot uitdrukking in de afslag
beschikbaarheid. Dit impliceert dat deze afslag negatief kan zijn als de
marktwaarde voorkomt uit het doorexploiteerscenario.
9.2.1 Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat
Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in
verhuurde staat (kosten koper) conform balans in de jaarrekening, onderscheiden
naar DAEB-TI, niet-DAEB-TI en geconsolideerde verbindingen. Dit kan zowel een
basis als een full versie betreffen.
9.2.2 Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)
Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het
doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen én wordt in het
doorexploiteerscenario de berekening van de eindwaarde conform de eeuwigdurende
benadering afgedwongen. Daarnaast worden in deze stap de overdrachtskosten op 0
gezet (zie tabel 74 in paragraaf 9.2.7).
Let op: Indien de berekende marktwaarde
negatief is en dus volgens het voorschrift op 0 gesteld is, dan moet in deze
stap een aanvullende correctie plaatsvinden gelijk aan de ongecorrigeerde
negatieve marktwaarde.
Eindwaarde
In het doorexploiteerscenario wordt een eindwaarde verondersteld op basis
van doorexploiteren met een voortdurende looptijd (conform de methodiek
beschreven in paragraaf 5.2.20.3 in het handboek).
Indien in de full versie gebruik wordt gemaakt van een exit yield, wordt de
op basis van de met deze exit yield berekende eindwaarde vervangen door de op
basis van de methodiek met een voortdurende looptijd op basis van de kasstromen
bepaalde eindwaarde.
Bij een full marktwaardering heeft de taxateur, zoals in paragraaf 8.1.11
beschreven, de mogelijkheid om af te wijken van de regel dat de marktwaarde het
maximum is van de marktwaarde op basis van een doorexploiteer- en de
marktwaarde van het uitpondscenario. Als de taxateur in dit geval een
uitpondscenario forceert, hetgeen impliceert dat de waarde van dit scenario
lager is dan die van het doorexploiteerscenario, dan is de afslag
beschikbaarheid gelijk aan het verschil tussen de geforceerde waarde en de
waarde in het doorexploiteerscenario die bepaald is volgens de basis of de full
waardering. De afslag beschikbaarheid is in deze situatie positief.
N.B.
De eindwaarde binnen de beleidswaarde berekening is zelf een beleidswaarde.
Gegeven het feit dat een beleidswaarde negatief kan zijn geldt dat ook de
eindwaarde negatief kan zijn.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de
uitkomst uit stap 0 is de afslag voor beschikbaarheid.
9.2.3 Stap 2: betaalbaarheid (huur)
Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het
doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel
beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse
huurstijging verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.
9.2.3.1 Streefhuur
De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de
objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt
vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en
regelgeving. De streefhuur is logischerwijs gelijk aan de streefhuur die ook in
de meerjarenkasstroombegroting (dPi) wordt gehanteerd.
Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:
-
1. De streefhuur wordt, voor het berekenen van de huur bij mutatie, op
dezelfde wijze geïndexeerd als de markthuur in de marktwaardeberekening, dat
wil zeggen met de prijsinflatie (zie paragraaf 5.2.7). Als er in de full-versie
gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraad markthuurstijging, om af te wijken van
de reguliere prijsinflatie, wordt deze inflatiereeks niet overgenomen voor de beleidswaarde.
-
2. Als de voor gereguleerde woningen opgevoerde streefhuur hoger is dan de
maximale huur conform het WWS, dan moet de streefhuur neerwaarts gecorrigeerd
worden naar deze maximale huur conform het WWS.
-
3. Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de streefhuur
en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan
met deze situatie.
-
• Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang hoger is
dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met
de lagere maximum huur volgens het WWS.
-
• In situaties waarin de streefhuur van gereguleerde woning lager is dan de
contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met
de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere
streefhuur.
-
• Voor vrijesectorwoningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan
streefhuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend.
Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
-
4. Het streefhuurbeleid bij DAEB woongelegenheden dient ook rekening te houden
met de liberalisatiegrens als bovengrens. Uitgangspunt is dat de beleidswaarde
van DAEB woongelegenheden blijft aansluiten bij het doorverhuren van de
woongelegenheid als DAEB woning. Zodat op portefeuilleniveau het aantal DAEB
woningen ook structureel blijft aansluiten aan uitgangspunten in
prestatieafspraken. Daarbij past een streefhuur die niet hoger is dan de
liberalisatiegrens.
-
5. Daarom is voorgeschreven dat de geïndexeerde streefhuur van een DAEB woning
in enig jaar niet hoger mag zijn dan de geïndexeerde liberalisatiegrens in dat
jaar.
-
• Dit uitgangspunt geldt alleen voor woningen in de DAEB-tak. Woningen in de
niet-DAEB tak (gereguleerd en geliberaliseerd) hebben logischerwijs een
streefhuur die boven de liberalisatiegrens ligt.
-
• Voor de duidelijkheid: deze aftopping geldt voor de streefhuren en niet
voor de contracthuren. Er zijn situaties mogelijk waarbij de contracthuur van
een nog niet gemuteerde DAEB woning boven de liberalisatiegrens uitkomt
9.2.3.2 Huuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in
beleidswaarde
De stijging van de contracthuur van gereguleerde woningen wordt in de
beleidswaarde bepaald op basis van de grondslag looninflatie (voor de jaren
2023-2025) óf prijsinflatie (vanaf 2026) van het voorgaande jaar, en een opslag
op deze grondslag, zoals ook bij de marktwaarde gebeurt.
Mede door het huursombeleid wijkt het eigen beleid van de corporatie veelal
af van de stijging zoals bepaald in de marktwaarde. In deze stap kan daarom in
de beleidswaarde een lagere huurstijging worden gekozen dan is opgenomen in
bovenstaande door een lagere opslag op te voeren. De in tabel 23 uitgewerkte
huurindexen voor de marktwaarde gelden nog wel als maximum van de toegestane
huurstijging.
Ter info:
De Nationale Prestatieafspraken1 die Aedes, Woonbond, VNG en de Minister voor Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening hebben gesloten, leiden tot een forse verandering van het
kader met betrekking tot het huurbeleid voor Woningcorporaties. Voor de jaren
2023, 2024 en 2025 is namelijk afgesproken dat de jaarlijkse
CAO-loonontwikkeling minus 0,5% de ruimte voor de jaarlijkse huursomstijging
gaat begrenzen. Voor de laatste twee jaar van de prognose is de inflatie weer
het ijkpunt. Rekening houdend met deze afspraken en de wettelijke kaders,
bepaalt de corporatie zijn huurbeleid en de daaruit voortvloeiende
huurraming.
|
De huuropslag is qua inrichting onderdeel van de aanvullende objectgegevens
op complexniveau van een VHE zoals opgenomen in tabel 5 in paragraaf 5.1.
Daarbij gelden de volgende regels:
-
• Indien geen opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde zijn opgevoerd,
dan gelden de opslagen uit tabel 23. De opslagen huurverhoging voor de
beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen voor de marktwaarde in
tabellen 23.
-
• De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan
de opslagen voor de marktwaarde in tabel 23. Indien een opslag wel boven dit
maximum uitstijgt, dan moet gerekend worden met de opslag uit tabellen 23.
-
• Het is toegestaan negatieve opslagen voor de huurverhoging door te voeren.
Dit impliceert dat het huurbeleid van de corporatie een huurverhoging toepast
die lager is dan de looninflatie (voor reguleerde woningen 2023-2025) of
prijsinflatie (voor gereguleerde woningen vanaf 2026).
Als gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet
gemuteerde woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de liberalisatiegrens. Wel
blijft voor gereguleerde woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger
kan zijn dan de (geïndexeerde) streefhuur of geïndexeerde maximale huur volgens
het WWS.
9.2.3.3 Huuraanpassing geliberaliseerde woningen in beleidswaarde
De huuraanpassing van geliberaliseerde woningen is in de beleidswaarde
gelijk aan de huurindexen in de marktwaarde voor geliberaliseerde woningen
zoals opgenomen in tabel 24.
9.2.3.4 Correctie erfpacht
Indien in stap 0, dus bij het bepalen van de marktwaarde, een correctie
voor erfpacht is opgenomen die niet, of niet geheel, van toepassing is in het
doorexploiteerscenario in combinatie met de (sociale) streefhuur, dan mag dit
in deze stap worden gecorrigeerd. Zowel voor de markt- als voor de
beleidswaarde wordt deze correctie doorgaans extracomptabel bepaald. Het is
bijvoorbeeld denkbaar dat bij het extracomptabel bepalen van de correctie
erfpacht bij de marktwaarde rekening is gehouden met verschuldigde erfpacht
suppletie vanwege het omzetten van sociale naar vrije sector huurwoningen. In
het beleidsscenario geldt deze suppletie niet.
Bij wijze van voorbeeld:
-
■ Stel dat voor de marktwaarde berekening een correctie is opgevoerd van
€ 10.000,–
-
■ Voor de beleidswaarde is deze correctie lager en gelijk aan € 8.000,–
-
■ Deze correcties gelden per definitie als NCW op prijspeil 31-12-2022
-
■ Dit leidt tot een neerwaartse correctie van erfpacht met € 2.000,– en
resulteert in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde van
€ 2.000.-.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de
uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.
9.2.4 Stap 3: kwaliteit (onderhoud)
Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde
gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten
instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen
door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. De
onderhoudsnorm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op
basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de corporatie vastgestelde
meerjarenonderhoudsbegroting, voordat er correcties als gevolg van clustering
vanwege ingrijpende verbouwing zijn verwerkt.
9.2.4.1 Definitie onderhoud
De definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie
gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst
en verliesrekening in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie
vastgoedportefeuille’, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de
zogenaamde ingrijpende verbouwing. Een toelichting van deze definitie is
opgenomen in bijlage 1 van dit handboek.
Let op: de onderhoudsnorm wordt bepaald vanuit
de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn
dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon
afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening.
9.2.4.2 Achterstallig onderhoud
De waardering van de marktwaarde bevat de mogelijkheid tot het opnemen van
achterstallig onderhoud. Dit is opgevoerd in combinatie/relatie tot de
jaarlijkse onderhoudsnorm in de marktwaarde. Wanneer de corporatie haar
langjarige beleidsonderhoudsnorm opvoert kan dit tot mogelijke dubbelingen
leiden, wanneer het eigen onderhoudsbeleid elementen bevat die reeds in de
waardering onder achterstallig onderhoud zijn gecorrigeerd op de waarde. De
corporatie dient in dat geval de post achterstallig onderhoud te corrigeren
voor elementen die reeds in beleidsonderhoudsnorm zijn opgenomen.
Bij wijze van voorbeeld:
-
■ Stel dat voor de marktwaarde een bedrag aan achterstallig onderhoud is
opgenomen van € 12.000.-.
-
■ Stel dat deze kosten deels in de onderhoudsnorm voor beleid zijn opgenomen,
en dat voor het beleidsscenario een bedrag van € 9.000,– geldt voor
achterstallig onderhoud.
-
■ Beide bedragen gelden per definitie als NCW op prijspeil datum
31-12-2022.
-
■ Deze gegevens leiden tot een neerwaartse correctie van achterstallig
onderhoud met € 3.000,– en resulteert daarmee in een opwaartse bijstelling van
de beleidswaarde met € 3.000.-.
9.2.4.3 Onderhoud in eindwaarde
Conform dit handboek wordt in de eindwaardeberekening toekomstig onderhoud
volgens de eeuwigdurende methode bepaald. De in vorige handboeken opgenomen
verouderingsopslag komt daarbij, net als bij de bepaling van de marktwaarde, te
vervallen.
Voor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde de beleidsonderhoudsnorm
verondersteld. Het minimum van markt- of beleidsonderhoud is niet meer van
toepassing. Aanpassing van beleidsonderhoud betekent ook automatisch
beleidsonderhoud in de eindwaarde.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de
uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.
9.2.5 Stap 4: beheer
De beheerkosten kunnen afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde
beheernormen. Deze stap vervangt de hierna genoemde componenten uit de
DCF-berekening, met één norm die aansluit bij de langjarige kosten voor
beheer:
Definitie beheer
De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het
totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe
operationele lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde
beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie
vastgoedportefeuille’. De definitie van beheer beleidswaarde wordt toegelicht
in bijlage 1 van dit handboek.
Let op: de beheernorm wordt bepaald met een
inschatting van het langjarige niveau. Dit komt in beginsel overeen met de
laatste jaarrekening. Belangrijk is wel dat het niveau representatief dient te
zijn als langjarige toekomstige beheernorm. In geval van incidentele lasten of
voorziene structurele verandering ten opzichte van de laatste jaarrekening,
dient dit te worden gecorrigeerd.
Let op: omdat de beleidsnorm voor onderhoud
inclusief technisch beheer is, moet voor de
beheerkosten conform beleid alleen rekening gehouden worden met de kosten van
administratief beheer conform beleid. Zie daarvoor ook paragraaf 5.2.6.3 waarin
de splitsing van deze kosten in de marktwaardering is beschreven en de
definities in bijlage 1.
Let op: In het kader van een nauwkeurige
bepaling van de beleidswaarde is essentieel dat kosten zo goed mogelijk worden
toegerekend naar de verschillende activiteiten.
Medewerkers die een specifieke functie binnen de organisatie bekleden,
kunnen in de praktijk ook binnen andere activiteiten (al dan niet meer
operationele) werkzaamheden verrichten. De toerekening aan de diverse
onderscheiden activiteiten, dient te zijn gebaseerd op een zo goed mogelijk
benadering van de daadwerkelijke omvang van de inzet per activiteit, daarbij
rekening houdend met aard en omvang van de organisatie.
Voorbeeld: een bestuurder bij een kleine corporatie kan deels
vastgoedgerelateerde activiteiten verrichten waardoor het niet vanzelfsprekend
is dat alle kosten als indirect worden geclassificeerd en daarmee buiten de
beleidswaarde vallen. Zie voor nadere duiding de toelichting ‘Beheer in de
beleidswaarde’ in bijlage 1 Definities.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de
uitkomst uit stap 3 is de afslag voor beheer.
De uitkomst van deze laatste stap is de
beleidswaarde.
9.2.6 Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde
Voor het berekenen van de beleidswaarde zijn de in onderstaande tabel
opgenomen aanvullende objectgegevens nodig.
Tabel 73: aanvullende objectgegevens voor berekening
beleidswaarde
Objectgegevens
|
Beschrijving
|
Streefhuur
|
De streefhuur in euro per maand per verhuureenheid op datum prijspeil
31-12-2022
|
Onderhoud conform beleid
|
Het onderhoud conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil
31-12-2022
|
Beheer conform beleid
|
Het beheer conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil
31-12-2022
|
Opslag huurverhoging contracthuren
beleidswaarde
|
De opslag op de loonindex (2023-2025) of prijsinflatie (vanaf 2026) voor
gereguleerde VHE’s.
Opslag mag niet hoger zijn dan de opslag voor de marktwaardering uit tabel
23 in paragraaf 5.2.7.11
|
Correctie erfpacht in beleidsscenario
|
Indien in de berekening voor de marktwaarde een correctie als gevolg van
erfpacht is opgevoerd, dan kan die voor de beleidswaarde afwijken bijvoorbeeld
omdat geen erfpacht suppletie voor omzetten naar vrije sector huurwoning nodig
is.
De contante waarde op peildatum 31-12-2022 van toekomstige
erfpachtverplichtingen in het beleidsscenario (zie paragraaf 5.2.17 voor
toelichting).
|
Achterstallig onderhoud in beleidsscenario
|
Indien van toepassing, het bedrag op peildatum 31-12-2022 waarmee het
achterstallig onderhoud kan worden verholpen conform het gevoerde beleid.
|
X Noot
1in paragraaf 9.2.3.2 wordt ingegaan op de voorwaarden die gesteld zijn
aan de boveninflatoire opslag huurverhoging.
9.2.7 Overdrachtskosten beleidswaarde
In onderstaande tabel zijn de overdrachtskosten voor de beleidswaarde
opgenomen.
Tabel 74: overdrachtskosten beleidswaarde.
Overdrachtskosten
|
Beleidswaarde
|
Overdrachtsbelasting
|
0%
|
Overige aankoopkosten
|
0%
|
Totale overdrachtskosten
|
0%
|
9.2.8 Nadere toetsing beleidswaarde
-
• In tegenstelling tot marktwaarderingen is een negatieve beleidswaarde
mogelijk voor woongelegenheden. Voor de beleidswaarde van woongelegenheden is
het daarom niet toegestaan negatieve
beleidswaarden te corrigeren naar € 0,–.
-
• Voor alle niet-woon categorieën (parkeren, BOG-MOG-ZOG etc.) is de
beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde. De minimale waarde voor deze
categorieën is daarom € 0,–.
10 Bijlage 1: Definities
Aangebroken complex: van het oorspronkelijke
samengestelde waarderingscomplex zijn al één of meer afzonderlijke
verhuureenheden verkocht. Het oorspronkelijke waarderingscomplex is daarmee
niet meer voor 100% in het bezit van de corporatie en er is in het geval van
meergezinswoningen een vereniging van eigenaren opgericht.
Actuele contracthuur: bij de actuele
contracthuur gaat het om de kale huurprijs per maand van de verhuureenheid op
de waardepeildatum, die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen.
Basisversie: de totstandkoming van de
marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij geen gebruik
wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe
taxateur is bij gebruikmaking van de basisversie niet noodzakelijk.
Beheer in de beleidswaarde
Deze definitie geldt uitsluitend voor de toepassing
in de beleidswaarde. Voor de toepassing in de marktwaarde zijn de
beheerkosten opgesplitst in meerdere componenten die in de afzonderlijke
paragrafen bij de toelichting van het waarderingsmodel nader zijn
toegelicht.
De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het
totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe
operationele lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde
beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie
vastgoedportefeuille’.
Onder “uitgaven verhuur en beheeractiviteiten” vallen de uitgaven die
rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Het
betreft de (veelal personeels)kosten van vastgoedsturing (inclusief huur- en
onderhoudsbeleid) en vastgoedbeheer (inclusief verhuur en aansturing
onderhoud). Hierbij kan worden gedacht aan werkzaamheden uit onderstaande
tabel. De werkzaamheden zijn opgesplitst in financieel / administratieve
beheeractiviteiten (gericht op verhuuractiviteiten) en technische
beheeractiviteiten (aansturing en toezicht op onderhoud).
Technisch beheer zal hierbij onder onderhoud verantwoord
blijven en financieel/administratief onder (verhuur en) beheer. De
uitgaven aan (verhuur en) beheeractiviteiten moeten in de beleidswaarde op
basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele
vastgoedobjecten. Onderstaande opsomming is niet limitatief. Een en ander zal
afhankelijk zijn van de specifieke activiteiten van de corporatie.
|
Financieel/administratief
|
Technisch
|
Asset management
(Vastgoedsturing)
|
Opstellen/actualiseren strategie
Opstellen/actualiseren investeringsstatuut
Opstellen/actualiseren/monitoren portefeuille strategie
Opstellen/actualiseren/monitoren object beleidsplannen: het vertalen van
portefeuille strategie in concrete ingrepen in complexen
Huurbeleid
Betaalbaarheid- en bereikbaarheid
Hold – Sell analyses
Prestatiemeting op basis budgetten
(Licentie)kosten systemen
|
Onderhoudsbeleid
Onderhoud toetsen
Onderhoud goedkeuren
|
Property management
(Vastgoedbeheer)
|
Objectadministratie: huurcontracten, huuropzeggingen, wederverhuur,
afhandelen huurachterstanden, huurincasso
Afrekenen servicekosten
Debiteuren- en crediteuren afhandeling
Beheer en op orde brengen brondata
Jaarlijkse rapportages over bezit
(Licentie)kosten systemen
|
Inspectie objecten en aansturen conditiemetingen, aansturen opstellen
MJOP
Aanbesteden onderhoud
Toezicht op uitvoering onderhoud
Inspecties bij mutatie
Afhandelen opleveringen
Periodiek bezoek service en onderhoudsmonteur
Afhandelen klachten
|
Aan bovenstaande tabel valt op dat de kosten voor assetmanagement voor de
beleidswaarde en de verantwoording wel onder de beheerkosten moeten worden
opgenomen, terwijl deze zelfde kosten in de marktwaardering niet onder de
beheerkosten vallen. De marktwaarde omvat voor de beheerkosten alleen de kosten
van het property management. Het vertrekpunt hierbij is dat alleen de vastgoed
gerelateerde kosten die direct met het vastgoed samenhangen in de beheerkosten
worden opgenomen. Het beleid maakt hier geen onderdeel van uit. In de
beleidswaarde wordt echter de waarde van het vastgoed voor specifiek
corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel van dat beleid is onder
andere een andere huurstrategie, ouder meer onderhoudsintensief bezit en een
sociaal maatschappelijke verduurzamingsopgave. De noodzakelijke uitgaven die
daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing, zijn daarom voor de beleidswaarde
wel toegevoegd aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.
Onder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de volgende
activiteiten:
-
– De begeleiding van huurders, zoals budgetcoaching, huurdersbegeleiding,
wijkbeheer en leefbaarheid.
-
– De organisatie, het feit dat rondom de vastgoed gerelateerde taken een
organisatie is opgetuigd die aangestuurd dient te worden met bestuurders, RvC
en management die bezig zijn met de organisatie en de mensen en niet primair
met het vastgoed. Het gaat hierbij nadrukkelijk om de aangestipte activiteiten
van deze gremia en niet om het feit dat de kosten van de functionaris op zich
kwalificeren om niet mee te nemen als beheerkosten.
-
– De administratieve verplichtingen en verslagleggingskosten die met die
organisatie gepaard gaan zoals jaarrekening, control- en accountantskosten en
taxatiekosten.
-
– De saneringsheffing en de AW-heffing.
Aan de hand van deze definities kunnen ook de totale kosten (na
toerekeningen) van de functies bestuur, RvC en management via een
kostenverdeelstaat worden verdeeld naar de activiteiten (kostendragers) overige
organisatiekosten, assetmanagement en property management (beide onderscheiden
naar financieel/administratief en technisch beheer), overige activiteiten,
leefbaarheid, projectontwikkeling en verkoop bestaand bezit. Bestuur en RVC
zullen veelal uitsluitend onder overige organisatiekosten worden verantwoord.
Bij kleinere corporaties is het mogelijk dat bestuur nog op andere
kostendragers wordt geboekt.
De niet direct toerekenbare kosten dienen zoals hiervoor aangegeven via de
kostenverdeelstaat in een aantal stappen te worden toegerekend aan de reguliere
kostendragers. Dit gaat ook over algemene kosten zoals onder meer huisvesting
en ICT.
Onder de “overige directe operationele lasten exploitatie bezit” vallen de
exploitatiekosten die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten
verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden
veroorzaakt door het feit dat de corporatie vastgoed heeft. Voorbeelden (niet
limitatief) hiervan zijn:
De overige directe operationele uitgaven exploitatie bezit moeten in de
beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de
individuele vastgoedobjecten.
Beleidswaarde: de waarde van het bezit rekening
houdend met specifieke beleidskeuzes van de toegelaten instelling. De
berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde en wordt door
het aanpassen van inputparameters in een viertal stappen verkregen (zie voor
uitwerking hoofdstuk 9 Beleidswaarde). Het verschil tussen de initiële
marktwaarde en de beleidswaarde heet de “maatschappelijke bestemming”.
Bezitstyperingen: als referentie voor
bezitstyperingen van EGW, MGW, studenteneenheid, zorgeenheid (extramuraal),
parkeerplaats en garagebox kan er gebruikt gemaakt worden van de typeringen
volgens de waarderingskamer “https://www.waarderingskamer.nl/woz-voor-woningen/fotowijzer-woningen/”.
Doorexploiteerscenario: in dit scenario worden
verhuureenheden bij mutatie doorverhuurd. Daarbij geldt dat bij de nieuwe
verhuring na de mutatie de huur wordt opgetrokken naar de markthuur of de
maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de
DCF-periode wordt een eindwaarde berekend. De kasstromen gedurende de
DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de
marktwaarde in het doorexploiteerscenario.
Exit yield: de exit yield is het BAR (Bruto
Aanvansgrendement) van een verouderd object in dit geval het BAR begin jaar 16.
Het BAR is in de basis de markthuurwaarde bij volledige verhuur gedeeld door de
totale investering. Voor het handboek wordt echter een enigszins afwijkende
definitie gehanteerd.
-
– De exit yield is de theoretische huur primo jaar 16 gedeelde door de
eindwaarde VON primo jaar 16.
-
– De theoretische huur is:
-
– In het doorexploiteerscenario de som van de naar primo jaar 16 geïndexeerde
contracthuren voor het nog niet gemuteerde deel en op dezelfde wijze naar primo
jaar 16 geïndexeerde mutatiehuur voor het gemuteerde deel waarbij de
mutatiehuur de markthuur of bij gereguleerde woningen het minimum van de
markthuur en de maximale huur conform het WWS is.
-
– In het uitpondscenario is de theoretische huur de naar primo jaar 16
geïndexeerde contracthuur van het nog in exploitatie zijnde deel.
-
– Bij het BAR en dus ook bij de exit yield berekening staat in de noemer van
de breuk de investering: dat zijn alle kosten die een koper moet maken dus ook
de k.k. Voor het handboek betekent dit dat in de noemer de eindwaarde VON moet
staan.
Exoten / rafelranden: het vastgoed in
exploitatie in de portefeuille van toegelateninstellingen dat naar aard en
gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden vastgoedtypen (wonen,
parkeren, etc.) is onder te brengen wordt exoten / rafelranden genoemd. Het
betreft bijvoorbeeld grond, tuinstroken, zendmastinstallaties,
scootmobielplekken, pinautomaten, et cetera. Ook daar waar huur- of
gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een normale verhuring valt het pand
in de categorie exoten (bijvoorbeeld bij verhuring om niet of specifieke
afspraken omtrent onderhoud en beheer etc.).
Full regio: voorheen bekend als krimpgebied. De
term krimpgebied is dit jaar vervangen met de term fullregio. De fullregio’s
bestaan nu uit de lijst regio’s die BZK als “regio’s aan de grens” bestempelt.
Om de toekomstbestendigheid van de term te borgen bij wijzigingen van de
definitie door BZK hanteren we voor het handboek “fullregio” en verwijzen we
naar de meest actuele lijst van gebieden zoals aangeleverd door BZK.
Full versie: de totstandkoming van de
marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij gebruik wordt
gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe
taxateur is voor deze vrijheidsgraden noodzakelijk. De externe taxateur heeft
daarbij de taak uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van de
vrijheidsgraden (“pas toe of leg uit principe”). Daarnaast dient de externe
taxateur in dit geval de uiteindelijke marktwaarde te valideren.
Gebruikersoppervlakte (GBO):
gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid zoals vastgesteld door
toepassing van NEN 2580.
De NEN 2580 maakt voor de gebruiksoppervlakte van de woning onderscheid
tussen:
-
• gebruiksoppervlakte wonen
-
• gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
-
• gebruiksoppervlakte externe bergruimte
-
• gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte
In full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de
gebruiksoppervlakte wonen.
De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft
uitsluitend deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan
te brengen in deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De
gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw is een optelling van de
gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De
optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige
gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.
Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader
waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, zoals de meetinstructie van de NVM,
mogen worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen
als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De corporatie
kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden.
Gereguleerd: In het BTIV is (d.d. 31 december
2021) gereguleerd opgenomen onder de vernoeming ‘blijvend gereguleerde
woongelegenheid’ in de definities met als omschrijving:
Woongelegenheid met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste
lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, waarvan de
waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen
woonruimte, niet kan leiden tot een huurprijs die hoger is dan dat bedrag.
De huurprijs is de liberalisatiegrens en artikel 5 verwijst naar maximum
huur volgens het WWS,
Hierbij geldt de huurprijs op het moment dat huurcontract is aangegaan. De
ingangsdatum van een huurcontract kan (ruim) voor het peilmoment van de
waardering liggen. Of een woning gereguleerd is kan daarom niet zonder meer
worden afgeleid uit de contracthuur op peildatum en de liberalisatiegrens.
Vandaar dat het feit of een woning wel of niet gereguleerd is, een apart
objectgegeven is.
Huursom: de huursom is de te ontvangen netto
huur op jaarbasis, exclusief vergoedingen. Dit sluit aan bij de definitie in de
verantwoordingsgegevens (dVi).
Leegstand: onder leegstand worden alle vormen
van leegstand verstaan:
-
– Structurele leegstand: indien een verhuureenheid langere tijd niet verhuurd
wordt is sprake van structurele leegstand. De redenen hiervoor kunnen zijn een
ongunstige locatie en markttechnische omstandigheden (overaanbod en een
ongunstige bouwindeling).
-
– Mutatieleegstand: indien een verhuureenheid niet onmiddellijk na vertrek
van de voorgaande huurder, wordt verhuurd, is sprake van mutatieleegstand.
-
– Aanloopleegstand: een verhuureenheid is opgeleverd en wordt niet verhuurd.
Tot 2 jaar na oplevering is sprake van tijdelijke aanloopleegstand, daarna is
sprake van structurele leegstand. Indien sprake is van leegstand op de
waardepeildatum 31 december 2021, wordt om rekentechnische redenen
verondersteld dat deze leegstaande verhuureenheden tegen markthuur worden
verhuurd. De kosten van leegstand maken onderdeel uit van mutatiekosten.
Leegwaarde: de leegwaarde is de onderhandse
verkoopwaarde van een verhuureenheid, vrij van huur, gebruik en overige lasten.
Hierbij wordt verondersteld dat sprake is van de verkoopprijs op basis van
kosten koper (k.k.). Onder overige lasten worden de makelaarskosten verstaan en
de verdere kosten die niet onder de k.k. vallen.
Markthuur: het geschatte bedrag waarvoor een
belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende
huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige
verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der
partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder
dwang
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen
vastgoed zou worden overgedragen op de
waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige
verkoper in een
zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen
zouden hebben
gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Modelparameters: gegevens die noodzakelijk zijn
voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel
geeft.
Mutatiekans: de kans dat een verhuureenheid
door het beëindigen van de huurovereenkomst vrij komt. De gemiddelde
mutatiekans over de afgelopen vijf jaren wordt bepaald door het totaal aantal
mutaties in die periode te delen door de som van de jaarlijkse ultimo standen
van het aantal verhuureenheden van het complex.
Objectgegevens: specifieke gegevens die op het
niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen
uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.
Onderhoud, achtergrond definitie lasten
onderhoudsactiviteiten
Bij het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is getracht zoveel
mogelijk aansluiting te vinden bij de conceptuele kaders en de fiscale
definities die nader zijn uitgewerkt in de ‘fiscale praktijkhandleiding
onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Hierbij dient opgemerkt te worden
dat de fiscale praktijkhandleiding niet letterlijk is overgenomen in de
onderstaande tekst en deze tekst op onderdelen hiervan (beperkt) kan
afwijken.
De lasten onderhoudsactiviteiten voor het technisch en bouwkundig in stand
houden van een gebouw bevatten de uitgaven voor eigenaarsonderhoud uitgaande
van een eeuwigdurende exploitatie. In de lasten onderhoudsactiviteiten zijn
derhalve geen uitgaven opgenomen die conform artikel 240 van Boek 7 van het
Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt als huurdersonderhoud.
Uitgaven met betrekking tot het beheren van het gebouw (serviceuitgaven of
schoonmaakuitgaven), zijn nadrukkelijk ook geen lasten onderhoudsactiviteiten.
Indien de uitgaven voor onderhoud en verbeteringen in projecten sterk met
elkaar verweven zijn, dient rekening houdend met dit kader een inschatting te
worden gemaakt van het percentage van de uitgaven voor onderhoud resp.
verbetering.
Onderscheid onderhoud en verbeteringen
Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die
corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie.
Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie ‘verbetering’ zal worden
behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten.
Onderhoud
De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid,
danwel complex – in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting
of latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de
ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de
uitgaven.
De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare
eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden,
als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend
met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig
onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige
staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken
mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau voor alle bouwdelen
conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud wordt
uitgevoerd).
In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van
daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als
instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en
toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en
bouwkundig in stand houden van het gebouw.
Verbetering
De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig
gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende
zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De
verbetering wordt als investering aangemerkt.
De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel
het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel
complex. De conceptuele kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daar
bij als uitvalbasis. Het betreffen (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid,
danwel complex naar een hoger niveau te brengen (de theoretische of
markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld verduurzamen naar
energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau van
onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige
installaties zoals zonnepanelen.
Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die
verband houden met:
-
• Het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak;
-
• De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van
bestaande opstallen;
-
• Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van
abnormale gebeurtenissen, en
-
• Een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna).
Ingrijpende verbouwing
Het ‘concept’ ingrijpende verbouwing geldt niet voor de normafleiding voor
onderhoud in de beleidswaarde.
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak
technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende
zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het
overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt
aangebracht.
Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een
verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht
dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit
tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze
kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt
voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties
van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt
toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset
management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn
verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren
geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige
cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering
wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:
-
1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen)
waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch
perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
-
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige
manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat
van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
-
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen
dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het
technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde
objecten mag worden verwacht.
-
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn
als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen
10 jaar hoeven te worden aangepakt.
De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om
met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4
criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen
onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan,
maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.
Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een
investeringsafweging heeft gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van
terugbrengen in oude of vergelijkbare staat van het vastgoed. Het complex
voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden. Mocht niet aan
bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende
verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo
zoals toegelicht onder het kopje “Onderscheid onderhoud en verbeteringen”.
Onderstaand worden voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen
onderhoud en verbeteringen.
Voorbeelden van onderscheid onderhoud en
verbeteringen:
Onderhoud, zijnde:
Verbetering, zijnde:
-
• Verbetering ten opzichte van de functionele staat van het object;
-
• Aanpassingen die strekken tot geriefverbeteringen;
-
• Energiemaatregelen.
-
• Ingrijpende verbouwing (renovatie)
Enkele voorbeelden:
-
• Als in een bestaand verhuurobject met cv-installatie deze installatie wordt
vervangen, dan is dit onderhoud. Als in een bestaand verhuurobject zonder
cv-installatie alsnog een cv wordt aangelegd dan is dit een verbetering. Maar
als een bestaande cv-installatie wordt vervangen door een cv-installatie die
technisch beter is, omdat de oude niet meer leverbaar was, is het
onderhoud.
-
• Bij installaties met nieuwe techniek geldt dat dat deze als verbetering
worden aangemerkt als de aard van de techniek wijzigt (o.a. bij vervanging van
cv-installatie door warmtepomp).
-
• Als in een bestaand verhuurobject de keuken wordt vervangen dan is dit
onderhoud. Als in een bestaand verhuurobject een keuken wordt verplaatst of
uitgebreid dan zijn de extra uitgaven een investering. Wanneer de vervanging
onderdeel uitmaakt van een project dat als ‘ingrijpende verbouwing’
kwalificeert, dan wordt het als onderdeel van het totaal als verbetering
gezien.
-
• Isolatie van woningen geldt in de regel als nieuw element, waardoor deze
als verbetering gelden.
-
• Als het dak alleen wordt vernieuwd omdat het vervangen moet worden en dit
vergelijkbaar is met het bestaande dak, kwalificeert dit als onderhoud. In de
praktijk zal het dak vaak onderdeel zijn van een ‘ingrijpende verbouwing’,
waardoor splitsing niet noodzakelijk is. Het toevoegen van dakisolatie is
altijd een investering. N.B.: Indien in die situatie er voor wordt gekozen om
extra functies aan het object toe te voegen zijn die extra functies een
verbetering. Als in een bestaand verhuurobject bijvoorbeeld een (dak)isolatie
of een dakkapel wordt toegevoegd dan is dit een verbetering. Datzelfde geldt
voor het vervangen van enkel glas door dubbel of triple/hr++ glas.
Achterstallig onderhoud kwalificeert als
investering:
Voor achterstallig onderhoud geldt een afwijkende lijn ten opzichte van de
‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Bij
achterstallig onderhoud geldt dat dit een correctiepost is op de markt- en
beleidswaarde die tot verlaging van de waarde leidt, waardoor de werkzaamheden
kwalificeren als investering.
Achterstallig onderhoud betreffen kosten die het gevolg zijn van:
-
• onvoldoende onderhoud (herstel van technische gebreken aan gebouwdelen die
een hogere conditiescore hebben dan 4 conform NEN 2767 of vergelijkbaar);
-
• van externe omstandigheden (zoals dalende grondwaterstand of
aardbevingen);
-
• van publiekrechtelijke beperkingen (zoals de vervanging van asbest) of
herstel van funderingsproblemen die een direct gevaar vormen voor de
elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van
de verhuurbare eenheid, danwel het complex.
Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om
een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden. De kosten
voor toekomstig te verrichten achterstallig onderhoud dienen bij de waardering
in aftrek te worden gebracht conform de voorschriften zoals opgenomen in het
handboek marktwaardering. In principe geldt voor de kosten van achterstallig
onderhoud dat deze gelijk zijn in de markt- en de beleidswaarde. Achterstallig
onderhoud vormt geen onderdeel van de reguliere meerjarenonderhoudsbegroting,
en wordt bij uitvoering boekhoudkundig als investering verwerkt. Dit betekent
activeren in de balans en verantwoorden als kasstroom in de
investeringskasstroom.
Directe en indirecte onderhoudsuitgaven
De onderhoudsuitgaven bestaan uit directe en indirecte onderhoudsuitgaven.
De directe onderhoudsuitgaven in exploitatie omvatten alleen de betaalde of
toekomstige betalingen voor materiaal en de manuren die het kost om het
onderhoud daadwerkelijk uit te voeren, rekening houdend met gangbare
toerekeningen in een bedrijf. De indirecte onderhoudsuitgaven omvatten de
uitgaven voor technisch beheer. Deze dienen afzonderlijk te worden bepaald. Dit
komt verder aan de orde bij de uitwerking voor technisch en
financieel/administratief beheer. De uitwerking beoogt geen effect te hebben op
een bedrijfseconomische afweging voor in- of uitbesteden.
Beschouwingsperiode voor de
onderhoudsnorm
De onderhoudsnorm wordt bepaald voor de lange termijn horizon van de
meerjarenonderhoudsbegroting. Deze dient minimaal een horizon van 15 jaar te
bestrijken, waarbij een langere periode wordt aanbevolen.
Onherroepelijke verplichting tot sloop: Een
bekendmaking (al dan niet aan huurders of gemeente) of een reeds verleende
sloopvergunning gelden op zichzelf niet als een verplichting tot sloop. Een
nieuwe eigenaar kan immers afzien van de sloopplannen en overgaan tot
renovatie, wederverhuur of anderszins. Met sloop moet alleen rekening worden
gehouden als op het waarderingscomplex (of een deel daarvan), op
waardepeildatum een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop
van toepassing is:
-
• Publiekrechtelijk kan men denken een door bouw- en woningtoezicht
onbewoonbaar verklaard complex waarvoor een sloopscenario door
bestuursdwang/last onder dwangsom wordt gehandhaafd.
-
• Privaatrechtelijk betekent een sloopplicht een kwalitatieve verplichting
tot sloop die in de koopovereenkomst is vastgelegd en wordt bekrachtigd met een
kettingbeding voor eventuele navolgende eigenaren. Ook kan men denken aan een
door partijen (bijv. corporatie, gemeente en eventuele derde(n)) ondertekende
gebieds- en projectontwikkelovereenkomst waarin sloop van de opstallen
uitdrukkelijk is overeengekomen.
Oppervlakte VVO: het verhuurbaar vloeroppervlak
van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG is de oppervlakte,
gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de
desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Deze definitie volgt
de NEN 2580 norm.
Oppervlakte BVO: het bruto verhuuroppervlak van
de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG het contract is de
vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten gemeten op vloerniveau
langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de
desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. Deze definitie volgt de NEN
2580 norm.
Parkeergelegenheden: parkeergelegenheden worden
in principe alleen volgens het model voor parkeergelegenheden gewaardeerd als
deze voorzieningen geen deel uitmaken van een woongelegenheid of BOG/MOG/ZOG.
Dit betekent dat parkeergelegenheden die wel deel uitmaken van aan een andere
verhuureenheid, worden gewaardeerd als onderdeel van de betreffende
verhuureenheid. Het maakt daarnaast niet uit of een losse parkeerplek aan een
particulier of aan een bedrijf wordt verhuurd, mits sprake is van een apart
contract voor de parkeergelegenheid. Parkeren op maaiveld valt onder
parkeerplaats, parkeergelegenheden in een parkeergarage vallen onder
garagebox.
Renovatie/ingrijpende verbouwing
Deze definitie is eerder opgenomen onder de kop Onderhoud maar wordt hier
apart herhaald.
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak
technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende
zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het
overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt
aangebracht.
Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een
verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht
dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit
tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze
kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt
voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties
van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt
toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset
management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn
verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren
geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige
cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering
wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:
-
1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen)
waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch
perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
-
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige
manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat
van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
-
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen
dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het
technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde
objecten mag worden verwacht.
-
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn
als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen
10 jaar hoeven te worden aangepakt.
De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om
met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4
criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen
onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan,
maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.
Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een
investeringsafweging heeft gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van
terugbrengen in oude of vergelijkbare staat van het vastgoed. Het complex
voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden. Mocht niet aan
bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende
verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo
zoals toegelicht onder het kopje “Onderscheid onderhoud en verbeteringen”.
Onderstaand worden voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen
onderhoud en verbeteringen.
Streefhuur
Het huurbedrag per maand dat conform het verhuurbeleid van de toegelaten
instelling wordt gehanteerd nádat er een huurdersmutatie plaatsvindt. In de
berekening van de beleidswaarde komt de streefhuur in de plaats van de
markthuur zoals gebruikt bij het bepalen van de marktwaarde.
Studenteneenheden: studenteneenheden zijn
woongelegenheden die zowel zelfstandig als onzelfstandig van aard kunnen zijn.
Studenteneenheden met een zelfstandig karakter, beschikken zelf over alle, voor
het wonen noodzakelijke, voorzieningen. Studenteneenheden met een onzelfstandig
karakter zijn voor de dagelijkse huishouding aangewezen op één of meerdere
gemeenschappelijke voorzieningen. Deze gemeenschappelijke voorzieningen zijn
echter alleen bestemd voor een selecte groep woongelegenheden.
In het waarderingsmodel voor woongelegenheden is de typologie
“Studenteneenheden” opgenomen. Ondanks dat deze naam doet vermoeden dat alleen
woongelegenheden met als doel de huisvesting van studenten onder deze term
vallen, worden daarnaast ook enkele andere verhuureenheden onder deze groep
geschaard. De aanvullende verhuureenheden vallen onder deze typologie omdat de
aard van de verhuureenheid het niet toelaat om de norm ten behoeve van de
kostentoewijzing een EGW, MGW of extramuraal zorgvastgoed te gebruiken.
De volgende verhuureenheden worden gewaardeerd via de parameters van
studenteneenheden:
Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd dienen via het
waarderingsmodel voor MGW, danwel voor EGW te worden gewaardeerd. Deze
meerkamerwoningen tellen daarmee niet mee voor het 5%-criterium voor
studenteenheden. De externe taxateur mag in de full versie taxatie afwijken van
het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd
via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.
Uitpondscenario: in dit scenario worden
verhuureenheden bij mutatie leeg verkocht. Op dat moment wordt de netto
verkoopkasstroom ingerekend. Aan het eind van de DCF-periode wordt een
eindwaarde opgenomen voor de verhuureenheden die nog niet zijn verkocht. De
kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en
leiden tot de marktwaarde in het uitpondscenario.
Verhuureenheden: het gaat hierbij om het aantal
verhuureenheden dat de toegelaten instelling in eigendom heeft op
waardepeildatum.
Vrijheidsgraden: in de vrijheidsgraden is
vastgelegd welke parameters met tussenkomst van een externe taxateur, mogen
afwijken van de voorgeschreven parameters in het waarderingshandboek volgens de
basisversie. Het toepassen van een vrijheidsgraad vereist nadere toelichting
van de externe taxateur via het principe “pas toe of leg”.
Waarderingscomplex: bij de waardering op
marktwaarde wordt gebruik gemaakt van een specifieke complexindeling: het
waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare
verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast
geldt de aanvullende eis dat een geheel waarderingscomplex als eenheid aan een
derde partij is te verkopen. Op basis van deze uitgangspunten worden
verhuureenheden bijeengebracht in een waarderingscomplex. Alle verhuureenheden
van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of
vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.
Waarderingsmodellen: het handboek maakt
onderscheid in drie verschillende waarderingsmodellen, te weten
waarderingsmodellen voor (1) woongelegenheden, (2) BOG/MOG/ZOG en (3)
parkeergelegenheden. De afzonderlijke waarderingsmodellen zijn van toepassing
voor verschillende typen verhuureenheden:
(1) Waarderingsmodel woongelegenheden
Reguliere woongelegenheden:
-
– Eengezins- en meergezinswoningen
-
– Studenteneenheden
-
– Extramurale (zorg)eenheden
-
– Parkeergelegenheden behorende bij reguliere woongelegenheden (d.w.z. één
verhuurcontract)
-
– Modulaire en/of verplaatsbare woningen, voor zover sprake is van een
onroerende zaak, zoals woonwagens, containerwoningen en tiny houses.
Flexwoningen vallen hier niet onder.
Niet-reguliere woongelegenheden
-
– Onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel
-
– Flexwoningen, dit zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die
tijdelijk op een locatie worden geplaatst.
-
– Woonwagens en woonwagenstandplaatsen
-
– Woonschepen met ligplaatsen
-
– Standplaatsen
-
– Woon-zorgcomplexen
-
– Kindertehuizen en jeugdinternaten
-
– Skaeve huse
-
– Parkeergelegenheden behorende bij niet-reguliere woongelegenheden (d.w.z.
één verhuurcontract)
(2) Waarderingsmodel BOG/MOG/ZOG
-
– Buurthuizen
-
– Gemeenschapscentra
-
– Jongerencentra
-
– Scholen voor onderwijs
-
– Brede scholen
-
– Wijksportvoorzieningen
-
– Ruimten voor maatschappelijk werk
-
– Ruimten voor welzijnswerk
-
– Opvangcentra
-
– Zorgsteunpunten
-
– Steunpunten voor o.a. schuldsanering
-
– Centra voor jeugd en gezin
-
– Ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen
-
– Hospices
-
– Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening
-
– Dorps- of wijkbibliotheken
-
– Eigen kantoorruimten
-
– Veiligheidshuizen
-
– Centra voor werk(gelegenheid)
-
– Kleinschalige culturele activiteiten
-
– Zorginstelling
-
– Psychiatrische inrichting
-
– Residentiële jeugdhulpverlening
-
– Verpleeghuis
-
– Verzorgingstehuis
-
– Ziekenhuis
(3) Waarderingsmodel parkeergelegenheden
-
– Parkeerplaats
-
– Garagebox
Zorgeenheden (extramuraal): er is sprake van
extramurale zorgeenheden bij woongelegenheden die bestemd zijn om afzonderlijk
aan een bewoner te worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst en niet op
basis van een zorgovereenkomst. Het betreft hierbij de woongelegenheden voor
personen met een frequente zorgbehoefte. In principe kan in elke
woongelegenheid extramurale zorg verleend worden door een zorgaanbieder. In het
handboek marktwaardering gaat het echter om woningen die naar aard en gebruik
primair aanwendbaarheid kennen als zorgwoning waarbij extramuraal zorg wordt
verleend aan de bewoner. Dit is het geval bij onder andere aanleunwoningen of
serviceflats. In deze gevallen zijn er geen of weinig andere doelgroepen dan
zorgbehoevenden geschikt voor het huren of kopen van de woning.
ZOG – (intramurale zorg): er is sprake van
intramurale zorgeenheden bij verhuureenheden die niet bestemd zijn om
afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd. Deze intramurale zorgeenheden
worden gezamenlijk aan één zorgpartij verhuurd. Dit betekent dat de betreffende
zorgpartij doorgaans zelf zorgt voor de toewijzing en afwikkeling van de
administratie rondom de verhuur van de eenheden.
11 Bijlage 2: Overzicht Fullregio’s en aardbevingsgebieden
Fullregio’s1
|
|
Regio
|
Gemeente
|
Eemsdelta
|
Eemsdelta
|
Oost-Groningen
|
Oldambt
|
Pekela
|
Stadskanaal
|
Veendam
|
Westerwolde
|
Het Hogeland
|
Het Hogeland
|
Parkstad Limburg
|
Brunssum
|
Heerlen
|
Kerkrade
|
Beekdaelen
|
Landgraaf
|
Simpelveld
|
Voerendaal
|
Maastricht-Mergelland
|
Gulpen-Wittem
|
Maastricht
|
Meerssen
|
Vaals
|
Valkenburg aan de Geul
|
Eijsden-Margraten
|
Westelijke Mijnstreek
|
Sittard-Geleen
|
Beek
|
Stein
|
Zeeuws-Vlaanderen
|
Sluis
|
Terneuzen
|
Hulst
|
Achterhoek
|
Bronckhorst
|
Berkelland
|
Doetinchem
|
Montferland
|
Oost Gelre
|
Oude IJsselstreek
|
Winterswijk
|
Aalten
|
Noordoost Fryslân
|
Dantumadiel
|
Achtkarspelen
|
Noardeast-Fryslân
|
Tytsjerksteradiel
|
X Noot
1In de postcodelijst van bijlage 9 zijn de postcodes en de actuele
bijbehorende gemeente en COROP-gebieden aangegeven.
Aardbevingsgebieden1
|
Postcode vier cijfers
|
Buurt
|
Gemeente
|
COROP
|
9601
|
HOOGEZAND-VREDENBURGWEG
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9602
|
HOOGEZAND-GORECHT WEST
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9603
|
KALKWIJK
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9606
|
MEERWIJCK
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9607
|
FOXHOL
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9608
|
WESTERBROEK
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9609
|
WATERHUIZEN
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9611
|
SAPPEMEER
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9615
|
KOLHAM
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9616
|
SCHARMER
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9617
|
HARKSTEDE
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9618
|
SLOCHTEREN-KOLHAM
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9619
|
FROOMBOSCH
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9621
|
'S-GRAVENSCHANS EN RUITEN
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9623
|
HARKSTEDE
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9624
|
LUDDEWEER
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9625
|
OVERSCHILD
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9626
|
MEENTEWEG
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9627
|
HELLUM
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9628
|
SIDDEBUREN
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9629
|
STEENDAM
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9632
|
BORGERCOMPAGNIEWEG
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9633
|
TRIPSCOMPAGNIE
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9635
|
NOORDBROEK
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9636
|
HEILIGELAAN
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9649
|
MUNTENDAM (MET OUDE VERLAAT)
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9723
|
EUVELGUNNE
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9731
|
ULGERSMABUURT
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9734
|
RUISCHERBRUG
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9735
|
BOVENSTREEK
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9736
|
BEIJUM-OOST
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9737
|
BEIJUM-WEST
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9738
|
KONINGSLAAGTE
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9746
|
LEEGKERK
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9747
|
UNIVERSITEITSCOMPLEX GRONINGEN
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9771
|
SAUWERD
|
Het Hogeland
|
Overig Groningen
|
9773
|
WETSINGE
|
Het Hogeland
|
Overig Groningen
|
9774
|
ADORP
|
Het Hogeland
|
Overig Groningen
|
9781
|
BEDUM
|
Het Hogeland
|
Overig Groningen
|
9784
|
NOORDWOLDE
|
Het Hogeland
|
Overig Groningen
|
9785
|
ZUIDWOLDE
|
Het Hogeland
|
Overig Groningen
|
9791
|
TEN BOER
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9792
|
TEN POST
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9793
|
WINNEWEER
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9794
|
LELLENS
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9795
|
WOLTERSUM
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9796
|
SINT-ANNEN
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9797
|
THESINGE
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9798
|
GARMERWOLDE
|
Groningen
|
Overig Groningen
|
9833
|
DEN HAM
|
Westerkwartier
|
Overig Groningen
|
9883
|
OLDEHOVE
|
Westerkwartier
|
Overig Groningen
|
9886
|
SAAKSUM
|
Westerkwartier
|
Overig Groningen
|
9891
|
EZINGE
|
Westerkwartier
|
Overig Groningen
|
9892
|
FEERWERD
|
Westerkwartier
|
Overig Groningen
|
9893
|
GARNWERD
|
Westerkwartier
|
Overig Groningen
|
9939
|
TJUCHEM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9951
|
WINSUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9953
|
BAFLO
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9954
|
TINALLINGE
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9955
|
RASQUERT
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9956
|
DEN ANDEL
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9957
|
SAAXUMHUIZEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9959
|
ONDERDENDAM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9942
|
'T WAAR
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9943
|
NIEUW-SCHEEMDA
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9944
|
NIEUWOLDA
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9925
|
LANDELIJK GEBIED
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9961
|
MENSINGEWEER
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9962
|
SCHOUWERZIJL
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9963
|
WARFHUIZEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9964
|
WEHE – DEN HOORN-OOST
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9965
|
LEENS
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9966
|
ZUURDIJK
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9967
|
EENRUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9968
|
PIETERBUREN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9969
|
WESTERNIELAND
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9977
|
KLOOSTERBUREN
|
Het Hogeland
|
Overig Groningen
|
9979
|
EEMSHAVENGEBIED
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9981
|
UITHUIZEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9982
|
UITHUIZERMEEDEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9983
|
HOOILANDSEWEG
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9984
|
OUDE SCHIP
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9985
|
OOSTERNIELAND
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9986
|
OLDENZIJL
|
Midden-Groningen
|
Overig Groningen
|
9988
|
USQUERT
|
Oldambt
|
Oost-Groningen
|
9989
|
WARFFUM
|
Oldambt
|
Oost-Groningen
|
9995
|
KANTENS
|
Oldambt
|
Oost-Groningen
|
9996
|
EPPENHUIZEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9997
|
ZANDEWEER
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9998
|
ROTTUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9999
|
SITSWERD
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9901
|
APPINGEDAM-CENTRUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9902
|
APPINGEDAM-OOST
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9903
|
DAMSTERDIEP EN EEMSKANAAL
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9904
|
KREWERD
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9905
|
HOLWIERDE
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9906
|
BIERUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9907
|
LOSDORP
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9908
|
GODLINZE
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9909
|
SPIJK
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9911
|
OOSTERWIJTWERD
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9912
|
LEERMENS
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9913
|
EENUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9914
|
ZEERIJP
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9915
|
'T ZANDT
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9917
|
WIRDUMERDRAAI
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9918
|
GARRELSWEER
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9919
|
LOPPERSUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9921
|
STEDUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9922
|
WESTEREMDEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9923
|
GARSTHUIZEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9924
|
GARSTHUIZEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9931
|
UITWIERDE
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9932
|
TUIKWERD
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9933
|
DELFZIJL NOORD
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9934
|
DELFZIJL WEST
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9936
|
DELFZIJL INDUSTRIETERREIN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9937
|
MEEDHUIZEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9945
|
WAGENBORGEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9946
|
WOLDENDORP
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9947
|
LANDELIJK GEBIED
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9948
|
TERMUNTEN
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9949
|
BORGSWEER
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9987
|
ZIJLDIJK
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9991
|
MIDDELSTUM
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9992
|
HUIZINGE
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9993
|
WESTERWIJTWERD
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
9994
|
TOORNWERD
|
Eemsdelta
|
Delfzijl en omgeving
|
X Noot
1Bron: Nog altijd in beweging, Atlas voor gemeenten, december
2018
12 Bijlage 3: Overzicht toepassing basis of full
13 Bijlage 4: Waardering studentcomplexen
Bij de waardering van studentenwoningen moet rekening worden gehouden met
de volgende aspecten:
-
• Voor zowel onzelfstandige als zelfstandige studenteneenheden wordt in de
basisversie verondersteld dat deze niet uitgepond worden en dat alleen het
doorexploiteerscenario van toepassing is (zie paragraaf 5.2.20). De parameters
voor studenteenheden gelden daarbij voor beide typen.
-
• In de full-versie kan alleen voor de zelfstandige studenteneenheden worden
afgeweken van de verplichte doorexploitatie, dan mag op aangeven van de externe
taxateur ook een uitpondscenario worden gekozen. Dit geldt natuurlijkerwijs
niet voor de onzelfstandige studenteenheden, deze kunnen immers niet uitgepond
worden.
-
• Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd aan een student,
dienen via het waarderingsmodel van MGW danwel EGW te worden gewaardeerd. Deze
gedragen zich immers op basis van het huurcontract als MGW of EGW (zie Bijlage
1 bij definities studenteenheden). In de full versie kan gemotiveerd van dit
voorschrift worden afgeweken.
Het waarderingshandboek stelt geen eisen hoe met deze aspecten rekening
moet worden gehouden. Een mogelijkheid is het gebruik van aparte rekenmodellen.
Een andere mogelijkheid is het gebruik van één rekenmodel waarin deze aspecten
leiden tot een andere berekeningsmethodiek.
14 Bijlage 5: Rapportage vereisten vanuit NRVT
Rapportage vereisten
|
Volledige taxatie
|
Hertaxatie
|
Full taxatie handboek
|
Opdracht
|
Benoeming identiteit van de Opdrachtgever
|
x
|
x
|
x
|
Identiteit van de Taxateurs
|
x
|
x
|
x
|
Kwalificatie van de Taxateurs
|
x
|
x
|
x
|
Verklaring onafhankelijkheid / eerdere betrokkenheid bij het object,
objectiviteit ten opzichte van de taxatie-Opdracht
|
x
|
x
|
x
|
Doel van de taxatie
|
x
|
x
|
x
|
Type taxatie (volledige taxatie, hertaxatie, update, waardeadvies)
|
x
|
x
|
x
|
Verwijzing Opdrachtbrief afspraken tussen Opdrachtgever en Taxateur
|
x
|
x
|
x
|
Instructies van de cliënt of ieder ander die betrokken is bij de
taxatie
|
x
|
x
|
x
|
Bevestiging taxatie conform welke Standaarden (IVS/ EVS/ RICS etc.)
|
x
|
x
|
x
|
Identificatie van het te taxeren object op basis van
opdracht
|
Het onderwerp van de taxatie (met omschrijving)
|
x
|
x
|
x
|
Type object
|
x
|
x
|
x
|
Gebruik van het object (eigen gebruik/ belegging)
|
x
|
x
|
x
|
Te taxeren belang
|
x
|
x
|
x
|
Taxatie
|
Waardepeildatum
|
x
|
x
|
x
|
Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum
|
x
|
x
|
x
|
Datum inspectie
|
x
|
x
|
x
|
Mate van inspectie ter plaatse
|
x
|
x
|
x
|
Definitie van de getaxeerde waarde
|
x
|
x
|
x
|
Getaxeerde waarde(n) in cijfers en woorden
|
x
|
x
|
x
|
Gebruikte valuta (Euro)
|
x
|
x
|
x
|
Gehanteerde taxatiemethodiek
|
x
|
x
|
x
|
Verklaring controlerend taxateur
|
x
|
x
|
x
|
Uitgangspunten
|
x
|
x
|
x
|
Bijzondere uitgangspunten
|
x
|
x
|
x
|
Juridisch
|
Kadastrale recherche
|
x
|
u
|
u
|
Titelonderzoek/ zakelijke rechten
|
x
|
u
|
u
|
Eigendomssituatie/ erfpachtomschrijving
|
x
|
u
|
u
|
Bestemming en gebruiksmogelijkheden
|
x
|
u
|
u
|
Milieuaspecten
|
Milieuaspecten
|
x
|
u
|
u
|
Specificaties fysieke aard object
|
Globale omschrijving
|
x
|
u
|
u
|
Oppervlakten conform NEN 2580/ aantallen p.p. etc.
|
x
|
u
|
u
|
Globale beschrijving bouwaard, installaties, materiaalgebruik en indeling
van
|
|
|
|
het object etc.
|
x
|
u
|
u
|
Locatie
|
Stand en ligging
|
x
|
u
|
u
|
Bereikbaarheid
|
x
|
u
|
u
|
Locatieomschrijving
|
x
|
u
|
u
|
Huursituatie
|
Gebruikssituatie
|
x
|
x
|
x
|
Overzichtelijke actuele huurlijst (identiteit huurders, opp VVO
m2, expiratiedatum, leegstand etc.)
|
x
|
x
|
x
|
Bijzonderheden per huurovereenkomst (incentives, allonges etc.)
|
x
|
x
|
x
|
Bronvermelding: aangeleverde huurovereenkomsten, sideletters en allonges
per huurder
|
x
|
x
|
x
|
Courantheid
|
Locatiebeoordeling
|
x
|
u
|
u
|
Objectbeoordeling
|
x
|
u
|
u
|
Mate van verhuurbaarheid/ gebruik met motivatie (beschrijving)
|
x
|
x
|
x
|
Mate van verkoopbaarheid met motivatie (beschrijving)
|
x
|
x
|
x
|
Risicoanalyse
|
SWOT-analyse
|
x
|
x
|
x
|
Markt
|
Marktvisie algemeen
|
x
|
–
|
–
|
Marktvisie lokaal/ regionaal
|
x
|
–
|
–
|
Referentietransacties:
|
x
|
x
|
x
|
Verhuurtransacties / aanbod verhuur
|
x
|
x
|
x
|
Verkoop- en beleggingstransacties
|
x
|
x
|
x
|
Toelichting op de waardering
|
Omschrijving toelichting op de waardering (taxatiebenadering)
|
o
|
o
|
o
|
Evaluatie
|
Backtesting: Verklaring t.o.v. laatst bekende taxatie indien voorhanden en
transparant
|
o
|
o
|
o
|
Onzekerheid taxatie
|
Als gevolg van informatievoorziening
|
o
|
–
|
–
|
Als gevolg van gebrek marktinformatie
|
o
|
–
|
–
|
Marktomstandigheden
|
o
|
–
|
–
|
Algemene taxatie-onnauwkeurigheid
|
o
|
–
|
–
|
Bronvermelding en mate van onderzoek
|
Lijst bronvermelding (ontvangen informatie en eigen onderzoek
Taxateur)
|
x
|
u
|
u
|
Definities en beschrijving o.a.
|
Marktwaarde
|
x
|
x
|
x
|
Markthuur
|
x
|
x
|
x
|
Omschrijving taxatiebenadering (BAR, NAR, DCF etc.)
|
x
|
x
|
x
|
Algemene voorwaarden/ uitgangspunten
|
Algemene uitgangspunten ten aanzien van onderhoud, milieu, gebruik, BTW en
ontvangen informatie
|
x
|
x
|
x
|
X = verplicht
O = optioneel, indien van toepassing
U = uitgangspunt op basis van / verwijzing naar vorige volledige taxatie
(bij hertaxatie) óf op basis van / verwijzing naar informatie / verklaring van
corporatie (bij handboek)
15 Bijlage 6: Voorbeeldverklaring Onderzoeksverplichtingen
1. Inleiding
Opdrachtgever heeft opdrachtnemer opdracht gegeven om een taxatierapport op
te stellen dat voldoet aan de wet- en regelgeving zoals nader omschreven in
artikel 35 lid 2 van de Woningwet, die op 1 juli 2015 is ingegaan. Hierin is
opgenomen dat toegelaten instellingen (hierna te noemen: TI) in het kader van
de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele
waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde,
overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde
staat. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 heeft
in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel, dit heeft
geresulteerd in het ‘Handboek modelmatig bepalen marktwaarde’, kortweg:
Handboek. TI, waartoe ook opdrachtgever behoort, kunnen bij de uitvoering van
de taxatie kiezen voor een waardering volgens de ‘basisversie’ of voor een
waardering volgens de ‘full-versie’. De full-versie is in sommige gevallen
verplicht. Voor opdrachtgever is een taxatie volgens de full-versie van
toepassing voor de jaarrekening van 2021, op vrijwillige basis en/of verplichte
basis.
De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden
vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient
aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of
daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar
reglementen (vastgesteld op 1 juli 2019) schrijft de NRVT voor dat er twee type
taxaties worden onderscheiden: een volledige taxatie of een hertaxatie. Het
NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd
indien er in de voorgaande 36 maanden tenminste één volledige taxatie door
hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en
hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de
NRVT reglementen verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn
opgenomen in de bijlagen van het Handboek. NRVT onderscheidt tevens een
‘markttechnische update’ in haar reglementen, daarvoor worden geen
rapportagevereisten voorgeschreven.
Bij het uitvoeren van de full-taxatie volgens het Handboek wordt volgens de
reglement definities van NRVT een “wettelijke taxatie” uitgevoerd. In dit
reglement is Wettelijke Taxatie gedefinieerd als een professionele
taxatiedienst (PTD) waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de
Register-Taxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT
Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld
bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van
de
onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. De taxateur mag in dit kader
daarom van de reglementen van het NRVT afwijken voor onder meer de onderdelen
die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de
milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van
het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten
instellingen documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, kan in
de rapportage van de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is
wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie.
Dit hoeft niet per se de fysieke broninformatie van de corporatie zelf te zijn,
maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed
voldoet aan de vigerende bestemming, dat er geen bijzonderheden zijn ten
aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke
rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en/of
verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld
in het taxatierapport. De betreffende informatie of verklaring dient ook
toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de accountant. De
taxaties in het kader van de full versie in 2021 dienen ten minste te voldoen
aan de verplichte onderdelen van een “hertaxatie” conform het subreglement
Grootzakelijk Vastgoed. Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement
zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de
informatie/verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de
afgelopen drie jaar geen “volledige taxatie” van het vastgoed heeft
plaatsgevonden.
2. Toelichting en gehanteerde uitgangspunten
Indien gewenst kan de voor opdrachtgever optredende taxateur/opdrachtnemer
een nadere toelichting geven op de te volgen werkwijze. Hierna volgt op
hoofdlijnen een toelichting bij de gemaakte keuze en gehanteerde
uitgangspunten.
In het exceldocument ‘bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen
opdrachtgever, versie 2021’ wordt de informatie met betrekking tot de genoemde
items door de taxateurs uitgevraagd op complexniveau. Het Kadaster is niet in
staat om de gegevens op dit niveau aan te leveren. De uitvraag van de TI aan
het Kadaster vindt plaats op basis van een separaat document. De TI is er zelf
verantwoordelijk voor dat de informatie voor de taxaties uiteindelijk kan
worden weergegeven op complexniveau.
Afmetingen
Gezien de grote invloed die onjuiste afmetingen (GO bij woningen, BVO/VVO
bij bedrijfsmatig vastgoed) hebben op de geschatte marktwaarde hebben deze de
hoogste prioriteit. Op basis van het Handboek 2021 mogen de
gebruiksoppervlakten (GO) van woningen tot 2021 aan het BAG-register worden
ontleend, daarna is inmeting op basis van NEN 2580 verplicht. Dringend advies
is echter om NEN 2580 zo spoedig als mogelijk te volgen. Afmetingen voor alle
overige vastgoedtypen (niet zijnde woningen) dienen reeds beschikbaar te
zijn.
Te taxeren belang
Eveneens van grote invloed is het te taxeren belang: is er sprake van volle
eigendom of is er sprake van een erfpachtrecht? Indien dat het geval is: welke
vorm is toegepast, welke looptijden kennen de afspraken en welke verplichtingen
(bijvoorbeeld canonbetaling) zijn actueel? Deze informatie is niet
gestandaardiseerd beschikbaar vanwege de enorme diversiteit aan afspraken en
kan daarom uitsluitend worden afgeleid uit de onderliggen akten: akte van
levering, uitgifte van erfpacht etc. De TI dient deze documenten zelf te
raadplegen (via het Kadaster) om de gewenste informatie daaruit af te
leiden.
Verplichtingen bij verkoop
In veel gevallen is er tussen de TI en lokale overheid een afspraak gemaakt
voor de situatie waarin woningen aan de corporatiesector worden onttrokken,
bijvoorbeeld bij complexgewijze verkoop aan een commerciële belegger. Daarbij
valt te denken aan verplichtingen tot een afdracht per woning door de TI aan de
overheid, vaak gaat het daarbij om significante bedragen. Dergelijke afspraken
zijn niet altijd beschikbaar in akten van levering of erfpacht, en zijn dan dus
niet openbaar. Opdrachtnemer/taxateur is in dergelijke gevallen volledig
afhankelijk van de TI voor wat betreft de beschikbare informatie. Het
uitgangspunt is daarom nadrukkelijk dat dergelijke afspraken niet bestaan,
tenzij de TI deze aan taxateur levert.
Splitsing in appartementsrechten
Ook kosten voor splitsing in appartementsrechten kunnen relatief veel
invloed uitoefenen op de marktwaarde van een object, daarnaast is het bestaan
van een Vereniging van Eigenaren (VVE) van invloed op het in te schatten
risicoprofiel. Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op
eenheidsniveau).
Objectbelemmeringen
Het Kadaster hanteert een veelheid aan objectbelemmeringscodes. In de
praktijk komt een deel daarvan nauwelijks voor en/of is de invloed van de
belemmering nihil. De TI dient zelf via het Kadaster te achterhalen of er
mogelijk sprake is van waarde beïnvloedende codes. Bij twijfel overlegt de TI
met taxateur.
Bestemmingsplan
Het uitgangspunt voor alle taxaties is in beginsel dat het gebruik op de
waardepeildatum niet strijdig is met de vigerende bestemmingsplanvoorschriften.
Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau): het
Kadaster is in staat om de ‘enkelbestemming’ aan te leveren.
Milieu
Milieuaspecten tenslotte genieten dienen tenslotte ook in het oordeel van
de taxateur te worden betrokken. Het bevoegd gezag (www.bodemloket.nl) is
daarvoor momenteel nog de te hanteren bron. Deze gegevens worden (op termijn)
ook via het Kadaster ontsloten.
Op grond van de NRVT-reglementen dienen onderzoeken bij alle volledige- en
hertaxaties te worden uitgevoerd, bij markttechnische updates is deze
verplichting er niet. De taxatiecyclus die het Handboek beoogt voorziet in een
volledige taxatie van elk complex (minimaal) eens per 3 jaar. Afgesproken is
daarom dat corporaties de gestandaardiseerde uitvraag aan het Kadaster ook
minimaal aan het Kadaster voorleggen in het geval van een volledige- of
hertaxatie, gemiddeld dus eens per 3 jaar. Optioneel kan de uitvraag ook
jaarlijks voor alle complexen aan het Kadaster worden gedaan.
3. Verklaring
Opdrachtgever verklaart met betrekking tot:
het excel-document ‘bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen
opdrachtgever, versie 2021’, dat onlosmakelijk aan deze verklaring is
verbonden, naar eer en geweten en naar beste kennis en wetenschap te hebben
ingevuld. De conclusies uit het onderzoek zijn vastgelegd in het dossier van
opdrachtgever en als zodanig verwerkt in de te hanteren taxatiesoftware.
4. Ondertekening
Deze verklaring verwijst naar de tussen door opdrachtgever op ...-...-...
ondertekende en de door opdrachtnemer op ...-...-... ondertekende
opdrachtvoorwaarden. De verklaring is namens opdrachtgever opgesteld door:
.......... (Naam bevoegde vertegenwoordiger
opdrachtgever)
.......... (Functieomschrijving
vertegenwoordiger)
.......... (Datum en plaats)
.......... (Handtekening
vertegenwoordiger)
16 Bijlage 7: Accountantscontrole
1. Uit te voeren analyses door woningcorporaties (op te nemen in het
jaarrekeningdossier)
De corporatie analyseert de ontwikkeling van de marktwaarde tussen
31 december 2021 respectievelijk 2022 naar de samenstellende delen. Daarbij
wordt geacht dat de analyse in ieder geval inzicht biedt in de veranderingen
veroorzaakt door:
-
– Parameter aanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
-
– Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2021
(alleen bij toepassing van de basis versie)
-
– Methodische wijzigingen in de software (indien er ook sprake is van herstel
van rekenfouten moeten deze wijzigingen separaat worden weergegeven).
-
– Mutaties in het bezit van de corporatie, door bijvoorbeeld aan-/verkoop,
sloop/nieuwbouw.
-
– Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig
jaar gehanteerde gegevens (alleen indien correcties in de basisgegevens zijn
doorgevoerd), bijvoorbeeld aanpassing m2 door nieuwe metingen.
Voor de analyse van de eerste drie punten kan de corporatie gebruik maken
van een notitie van Fakton met een beschrijving van effecten van de regionale
ontwikkelingen en de aanpassingen in het handboek.
2. Verwerkingswijze in de jaarrekening
Voor de wijze van de verwerking van de mutatie in de marktwaarde
veroorzaakt door de onderscheiden elementen is relevant of er sprake is van
foutherstel (RJ 150) dan wel een schattingswijziging (RJ 145).
Schattingswijziging
Van een schattingswijziging is conform RJ 940 sprake indien een eerdere
schatting wordt herzien. Dit kan noodzakelijk zijn op grond van wijzigingen in
de omstandigheden waarop de schatting is gebaseerd of het beschikbaar komen van
nieuwe informatie met betrekking tot de te schatten grootheid. Onder een
schattingswijziging wordt mede verstaan een wijziging in de schattingsmethode.
De aard van een schattingswijziging brengt mee dat deze niet voldoet aan de
definities van een materiële fout, voor zover althans de eerdere schattingen op
basis van de toen beschikbare informatie als aanvaardbaar kunnen worden
beschouwd (RJ 150.103).
Verwerking schattingswijzigingen
Schattingswijzigingen worden conform RJ 145.301 prospectief verwerkt, dat
wil zeggen in het resultaat van het lopende boekjaar met een toelichting op het
effect/de effecten van deze wijzigingen.
Foutherstel
In RJ 150 wordt onderscheid gemaakt tussen niet materiële fouten en
materiële fouten.
De definitie van een materiële fout is een zodanige onjuistheid in een
jaarrekening – geconstateerd na het vaststellen van die jaarrekening – dat de
jaarrekening in het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW bedoelde inzicht
tekortschiet. Bij de afweging of sprake is van een materiële fout beoordeelt de
rechtspersoon of de weglating of onjuiste weergave van posten, afzonderlijk of
gezamenlijk, de economische beslissingen die gebruikers op basis van de
jaarrekening nemen, zou kunnen beïnvloeden. De materialiteit is afhankelijk van
de omvang en de aard van de weglating of de onjuiste weergave, en wordt
beoordeeld op basis van alle feiten en omstandigheden. Van een materiële fout
kan sprake zijn bij een onjuiste verwerking, onjuiste waardering en/of
resultaatbepaling, een onjuiste rubricering en/of presentatie dan wel een
onjuiste of onvolledige toelichting. Onder een fout wordt niet verstaan het
effect van schattingswijzigingen.
Verwerking niet-materiële fouten
Niet-materiële fouten worden conform RJ 150.203 in de
winst-en-verliesrekening van het jaar waarin de fout is geconstateerd,
overeenkomstig de aard van de post, verwerkt.
Verwerking materiële fouten
Materiële fouten die effect hebben op het eigen vermogen worden als volgt
verwerkt (RJ 150.202):
-
– het eigen vermogen aan het einde van het voorafgaande boekjaar wordt
herrekend alsof de fout niet heeft plaatsgevonden; en
-
– het verschil tussen het eigen vermogen aan het eind van het voorafgaande
boekjaar voor en na herrekening (het cumulatief effect), wordt verwerkt als een
rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar
waarin het foutherstel plaatsvindt.
-
– De aanpassingen worden nader toegelicht in de jaarrekening bij de
betreffende post(en).
Op basis van artikel 363 lid 5 BW worden de vergelijkende cijfers van het
voorafgaande boekjaar in de jaarrekening aangepast.
Eventuele gevolgen herstel van een materiële
fout op jaarrekening 2021
Indien blijkt dat de materiële fout die hersteld moet worden zodanig is dat
de jaarrekening over het voorafgaande boekjaar in ernstige mate tekortschiet in
het geven van inzicht, is in artikel 2:362 lid 6 BW bepaald dat het bestuur
onverwijld melding maakt omtrent het in ernstige mate tekortschieten van het
inzicht. Het bestuur legt een mededeling daaromtrent neer ten kantore van het
handelsregister. Bij de mededeling wordt een accountantsverklaring gevoegd,
indien de jaarrekening overeenkomstig artikel 2:393 BW is onderzocht.
Voor de bepaling of een fout niet materieel is, materieel maar niet
wezenlijk voor het inzicht of materieel en wel wezenlijk voor het inzicht is
afstemming met uw eigen accountant benodigd. Een en ander is namelijk mede
afhankelijk van de door u en de betreffende accountant gehanteerde
materialiteit.
Classificatie van mutaties
In de volgende tabel is weergegeven welke mutaties in de marktwaarde als
foutherstel worden aangemerkt en welke als schattingswijziging. Daarbij wordt
ook ingegaan op het overgaan van de basis versie naar de full versie en vice
versa. Bij foutherstel geldt het onderscheid materiële fouten/niet-materiële
fouten zoals hiervoor aangegeven.
Type wijziging
|
Foutherstel
|
Schattingswijziging
|
Toelichting
|
Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
|
|
V
|
Noot 1
|
Parameteraanpassingen (en systematiek wijzigingen) als gevolg van validatie
handboek 2019
|
|
V
|
Noot 1
|
Methodische wijzigingen software
|
|
V
|
Noot 1
|
Herstel van rekenfouten
|
V
|
|
Noot 1
|
Mutaties in het bezit van de corporatie
|
|
V
|
Noot 2
|
Mutaties basisgegevens corporatie, correctie op gegevens vorig jaar
|
V
|
|
Noot 1
|
Van full-versie 2020 naar basis versie in 2021
|
|
V
|
Noot 1, Noot 3
|
Van basis versie in 2020 naar full versie in 2021
|
|
V
|
Noot 1, Noot 3
|
Noot 1:
Vraag is of de eerdere schattingen (qua parameters en
berekeningsmethodieken in het handboek 2021) op basis van de toen beschikbare
informatie als aanvaardbaar kunnen worden beschouwd. Gegeven het
validatietraject handboek 2021 / update naar 2022, zijn de betreffende eerdere
schattingen als aanvaardbaar te beschouwen.
Noot 2:
Reguliere wijzigingen in het bezit van een corporatie door bijvoorbeeld
aankoop, verkoop, sloop en/of nieuwbouw worden verslaggevingstechnisch ook als
schattingswijziging verwerkt.
Noot 3:
– Het waarderingsstelsel is en blijft marktwaarde in verhuurde staat. Zowel
de basis versie als de full versie komen via de systematiek en de parameters
van het handboek tot stand. Beide versies leiden tot aanvaardbare waarden,
gegeven de validatie. Er zijn alleen wijzigingen in een 7-tal vrijheidsgraden
mogelijk.
– De full versie is betrouwbaar op complexniveau, de basis versie is
betrouwbaar op portefeuilleniveau. Hierdoor verschilt de betrouwbaarheid van de
bepaalde herwaarderingsreserve op complexniveau over de onderscheiden jaren en
daarmee is de mutatie in de herwaarderingsreserve niet betrouwbaar te bepalen.
Dit is één van de elementen die leidt tot een toelichtende paragraaf ter
benadrukking van aangelegenheden in de controleverklaring wanneer de
marktwaarde in het huidige of het voorgaande boekjaar op de basis versie is
gebaseerd. Dit geldt dus bij overschakelingen van basis naar full en vice
versa. De paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden verwijst naar de
specifieke toelichting die opgenomen wordt in de jaarrekening over dit punt. De
accountants zullen afspraken maken over de dan te hanteren teksten.
17 Bijlage 8: Voorbeelden eindwaardeberekening
In deze bijlage is een tweetal voorbeelden opgenomen van het berekenen van
de eindwaarde op basis van de voortdurende looptijd benadering. De manier
waarop de verschillende kapitalisatiefactoren K1, K2 en K3 worden berekend en
gebruikt, is uitgewerkt in paragraaf eindwaarde (5.2.20) in hoofdstuk 5 van het
handboek.
17.1 Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
Toelichting bij berekening eindwaarde
doorexploiteren
In de paragraaf worden een aantal componenten uit de eindwaarde berekening
toegelicht. De letters verwijzen naar de rijen in bovenstaand overzicht.
A. Huur uit geharmoniseerde deel
Dit is het deel van de huur in jaar 15 voortkomend uit geharmoniseerde
woningen, dat wil zeggen woningen waarvan bij mutatie de huur is opgetrokken
naar de maximale huur. De huurinkomsten in jaar 15 zijn gelijk aan de helft
vóór mutatie en de helft ná mutatie omdat de mutatie medio jaar plaatsvindt.
Deze huur is gecorrigeerd van de huurderving oninbaar.
De groeifactor voor dit deel van de huur is gelijk aan 2,0%, de groeifactor
van de markthuur en streefhuur. In dit voorbeeld is circa 52% van de huur
geharmoniseerd.
Omdat dit deel gelijk blijft is de kapitalisatiefactor K1 van
toepassing.
B. Huur uit ongeharmoniseerde deel
Medio jaar 15 is in dit voorbeeld circa 48% van de huur nog niet
geharmoniseerd. De groeifactor van dit deel is gelijk aan de index contracthuur
voor gereguleerde VHE van 2,50%.
Ook hier geldt dat de huurinkomsten in jaar 15 gelijk zijn aan de helft van
de contracthuur vóór en de helft ná mutatie. Daarbij verandert medio jaar zowel
het aantal woningen als de contracthuur.
Vanaf jaar 16 zal dit deel verder afnemen. Daarom is de groeifactor K2 van
toepassing.
Ook deze huur is gecorrigeerd voor de huurderving oninbaar.
C. Ongeharmoniseerde deel naar maximale
huur
Dit deel van de huur vertegenwoordigt hetzelfde deel van de huur dat medio
jaar 15 nog niet geharmoniseerd is, maar dan bezien vanuit het perspectief dat
dit vanaf jaar 16 alsnog zal harmoniseren. Bij aanvang is de hoogte van dit
deel nihil. De potentie van dit deel is gelijk aan de maximale huur medio jaar
15 en daar 48% van. De maximale huur is gelijk aan de markthuur of streefhuur
danwel het minimum van de markt/streefhuur en de maximale huur conform het WWS
voor een gereguleerde woning. Ook deze component is gecorrigeerd voor
huurderving oninbaar.
Vanaf jaar 16 zal dit deel groeien. Daarom wordt de kapitalisatiefactor K3
toegepast. De groeivoet is de groeivoet van de markthuur en daarmee de
prijsinflatie van 2,00%.
De drie huurcomponenten zijn hieronder nogmaals schematisch
weergegeven.
Figuur 4: schematische weergave van de drie huurcomponenten
in de eindwaarde doorexploiteren
Nogmaals: alle huurcomponenten zijn al gecompenseerd voor de huurderving
als gevolg van oninbare huren.
D. Mutatieleegstand
Omdat vanaf jaar 16 het aantal woningen dat muteert steeds verder afneemt
is voor mutatieleegstand ook de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.
E. Overdrachtskosten
Om van de bruto eindwaarde VON een netto eindwaarde k.k. te bepalen moet
gerekend worden met de overdrachtsbelasting die vanaf 1 januari geldt: 10,4%.
Samen met de 1,0% overige kosten zijn de overdrachtskosten 11,4%.
Overige posten
Voor alle overige posten geldt dat deze niet afnemen als gevolg van
harmonisatie. De woningen blijven immers in exploitatie. Voor al deze posten is
daarmee de kapitalisatiefactor K1 van toepassing toegepast op de kasstroom
medio jaar 15 en met een kapitalisatiefactor die mogelijk verschilt als gevolg
van de groeifactor g.
Instandhoudingsonderhoud
Vanaf het handboek 2019 komt de verouderingsopslag bij bepaling van de
eindwaarde in het doorexploiteerscenario te vervallen. Zie paragraaf
5.2.20.1.
Eindwaarde k.k.
De som van alle contante waarden levert de eindwaarde VON ultimo jaar 15
op. Voor de DCF geldt dat de eindwaarde k.k. moet worden genomen. Dit is immers
wat een koper kan opbrengen gegeven het feit dat deze de overdrachtskosten
aanvullend nog moet betalen. De kasstroom eind jaar 15 is gelijk aan de
eindwaarde k.k.
17.2 Eindwaarde in het uitpondscenario
Bij de berekening van de eindwaarde in het uitpondscenario is slechts één
kapitalisatiefactor van toepassing: K2. Dit is omdat er geen sprake is van
huurmutatie. Woningen die muteren worden verkocht en gaan uit exploitatie. De
factor K2 representeert de afname van de woningen in exploitatie. De factor
verschilt omdat de groeivoet per regel kan verschillen.
N.B.
De verouderingsopslag van 100% op het instandhoudingsonderhoud is in het
uitpondscenario wél van toepassing. Dit in tegenstelling tot het
doorexploiteerscenario waar de verouderingsopslag vanaf het handboek 2019 niet
meer geldt.
Hieronder is nogmaals schematisch weergegeven wat in een uitpondscenario
plaatsvindt.
Figuur 5: schematische weergave
uitponden
Eindwaarde k.k.
De som van alle contante waarden levert de eindwaarde VON ultimo jaar 15
op. Voor de DCF geldt dat de eindwaarde k.k. moet worden genomen. Dit is immers
wat een koper kan opbrengen gegeven het feit dat deze de overdrachtskosten
aanvullend nog moet betalen. De kasstroom eind jaar 15 is gelijk aan de
eindwaarde k.k.
18 Bijlage 9: Tabel viercijferige postcodes en gebiedsindeling
Bij dit handboek hoort ter informatie een tabel met alle viercijferige
postcodes en de bij die postcodes horende gebiedsindeling: gemeente, provincie,
landsdeel en COROP+4 gebieden.
Deze tabel is beschikbaar op
www.woningmarktbeleid.nl.
19 Bijlage 10: Vereisten interne waardering
Uitgangspunt
Bij de overgang van basisvariant naar full-variant wordt initieel 100%
(extern) getaxeerd. Indien in jaar x–1 de waardering reeds overeenkomstig de
full-variant heeft plaatsgevonden, kan in jaar x de waardering als volgt worden
bepaald:
-
1) Volledige markttechnische update
Twee opvolgende jaren door middel van een 3/3e markttechnische update,
vervolgens wederom 3/3e volledige taxatie. Derhalve met betrokkenheid van een
externe taxateur bij de gehele vastgoedportefeuille.
-
2) Afwisselend gedeeltelijke markttechnische
update
1/3e deel (steeds wisselende deel) een volledige taxatie en resterende 2/3e
deel door middel van een markttechnische update. Derhalve met betrokkenheid van
de externe taxateur bij de gehele vastgoedportefeuille.
-
3) Voor 2/3e interne waardering
1/3e deel (steeds wisselende deel) een volledige taxatie door de externe
taxateur en het resterende 2/3e deel kan door de corporatie intern worden
gewaardeerd, waarbij voor het 2/3e deel wordt voldaan aan kwaliteitseisen,
rapportagevereisten en representativiteitsvereisten.
Voor alle scenario’s moet de corporatie jaarlijks een backtesting
uitvoeren. Een structureel significante afwijking tussen de interne waardering
/ markttechnische update en de reguliere taxatie vereist nadere analyse door de
corporatie. De externe taxateur kan enkel een backtest uitvoeren van hetgeen de
externe taxateur zelf eerder heeft getaxeerd. De externe taxateur beoordeelt
niet de waardeontwikkeling van een door hem of haar uitgevoerde volledige
taxatie of markttechnische update ten opzichte van een door de corporatie
intern uitgevoerde waardering.
Voorwaarden voor het mogen uitvoeren van een interne
waardering (scenario 3)
Voor toepassing van scenario 3 gelden een aantal voorwaarden, welke
onderstaand zijn toegelicht. Voorafgaand aan de balansdatum stemmen corporaties
en accountants in scenario 3 af of de corporatie aan de kwaliteitseisen kan
voldoen en of dit een begaanbare route is dan wel dat (nog) moet worden
uitgegaan van scenario 1 of 2.
a. Kwaliteitseisen corporatie en
rapportagevereisten
De corporatie heeft een adequaat asset management, waaronder tevens wordt
verstaan adequaat planmatig werken, waarborging van de onafhankelijkheid van de
interne taxateur, toereikende functiescheiding met duidelijk belegde
verantwoordelijkheden en (gedocumenteerde) interne controle. Opzet/bestaan
hiervan worden door de corporatie beschreven in een intern waarderingsprotocol,
waarin wordt opgenomen wat de overwegingen zijn van de corporatie om te
concluderen dat intern adequate kennis/competenties beschikbaar zijn bij
betrokken functionarissen om de waardering zelf te verzorgen. Tevens wordt in
het interne waarderingsprotocol de interne controle nader uitgewerkt in
controle/toetsing basisgegevens en vrijheidsgraden (‘input’) en
uitkomst/analyse (‘output’).
Input bestaat uit datacontroles (verklaren afwijkingen inputdata
(brongegevens en taxatieparameters) dit jaar versus vorig jaar), ontwikkeling
taxatieparameters (met name leegwaarde, markthuur, mutatiegraad,
disconteringsvoet, en exit yield/eindwaarde) en de representativiteit 1/3e deel
versus 2/3e deel op complexniveau. Output bestaat uit tenminste een
outlier-analyse (bijvoorbeeld huur/leegwaarderatio, kapitalisatiefactor,
leegwaarderatio, exploitatiekostenratio en marktwaardeontwikkeling), een
vergelijking tussen 1/3e en 2/3e deel wat betreft vergelijking
huur/leegwaarderatio versus kapitalisatiefactor en taxatie/leegwaarde en tot
slot back-testing.
De onderbouwing leegwaarde, huurwaarde, rendement alsmede de kasstromen per
complex worden door softwareleveranciers ook buiten het taxatie management
systeem bewaard en zijn voor zowel externe taxateur als accountant
toegankelijk.
b. Representativiteitseisen
De corporatie heeft beschikking over passende informatie qua referenties en
onderbouwt op complexniveau de voornaamste vrijheidsgraden (leegwaarde,
markthuur, disconteringsvoet) Door middel van externe
vergelijkbaarheid/gegevens (qua markthuur/disconteringsvoet) bijvoorbeeld op
basis van de uitkomsten van diverse overleggen, waaronder het
benchmarkoverleg.
Een representatieve verdeling van de portefeuille wordt gemaakt op basis
van relevante criteria zoals marktgebieden, woningtype en bouwjaarklasse. De
corporatie onderbouwt de representativiteit door per complex uit het 2/3e deel
aan te geven met welk complex in het 1/3e deel deze vergelijkbaar is.
Indien er bij een complex sprake is van een substantiële investering
(ingrijpende verbouwing of renovatie, met uitzondering van achterstallig
onderhoud), aanpassing in de indeling of wijzigingen in brongegevens, dan wordt
aanbevolen om een individueel complex door de taxateur te laten taxeren of om
een reguliere taxatiecyclus te volgen. Dat laatste geldt ook voor bijzondere
complexen waarvoor geen representatief vergelijkbaar bezit is binnen de
portefeuille van de corporatie.
Proces interne waardering (scenario 3)
Ten aanzien van scenario 3, interne waardering, kan het volgende
stappenplan als richtlijn worden aangehouden:
-
– Er vindt een toets door de corporatie plaats op de consistentie van de
toepassing van de vrijheidsgraden op de gehele portefeuille.
-
– De corporatie stelt een interne (concept) waardering op van tenminste 2/3e
deel tot de gehele portefeuille.
-
– De corporatie gebruikt voor de vrijheidsgraden bij voorkeur de ‘best
practises’ en generieke parameters die in het (regionale) marktwaardeoverleg
zijn afgestemd tussen corporaties en taxateurs, tenzij andere vergelijkbare
informatie voorhanden is.
-
– De externe taxateur toetst/taxeert het 1/3e deel en stelt deze
complextaxaties waar nodig bij en onderbouwt de taxaties middels drie
leegwaarde- en markthuurreferenties en drie beleggingstransacties per
complex.
-
– Er vindt een toets plaats op de representativiteit van de verdeling tussen
het 1/3e deel en het 2/3e deel.
-
– Bijzonderheden worden afgestemd met de taxateur en gedocumenteerd.
Mogelijke bijstelling van de vrijheidsgraden van het 2/3e deel kan plaatsvinden
op basis van bevindingen van de taxateur bij het 1/3e deel. De bevindingen van
de taxateur zijn daarbij leidend.
-
– Onderbouwing van de interne waardering van het 2/3e deel door middel van
het getaxeerde 1/3e deel.
-
– Er vindt een input/output-analyse plaats.