Staatscourant van het Koninkrijk der Nederlanden

Datum publicatieOrganisatieJaargang en nummerRubriekDatum ondertekening
Ministerie van Binnenlandse Zaken en KoninkrijksrelatiesStaatscourant 2020, 54734Besluiten van algemene strekking

Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 oktober 2020, nr. 2020-0000042468, tot wijziging van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (handboek marktwaardering en accountantsprotocol)

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;

Gelet op artikel 37, vijfde lid, van de Woningwet en artikel 31, derde en vierde lid, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015;

Besluit:

ARTIKEL I

De Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 wordt als volgt gewijzigd:

A

Bijlage 2 wordt vervangen door de bijlage 2 die is opgenomen in bijlage I bij deze regeling.

B

Bijlage 4 wordt vervangen door de bijlage 4 die is opgenomen in bijlage II bij deze regeling.

ARTIKEL II

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 januari 2021.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren

BIJLAGE I BIJ ARTIKEL I, ONDERDEEL A, VAN DE REGELING VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES VAN 26 OKTOBER, NR. 2020-0000042468 TOT WIJZIGING VAN DE REGELING TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (HANDBOEK MARKTWAARDERING EN ACCOUNTANTSPROTOCOL)

Bijlage 2. bij artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

Handboek modelmatig waarderen marktwaarde

Actualisatie peildatum 31 december 2020
Inhoud

1

VOORAF

4

1.1

Eerdere versies van het handboek

4

1.2

Werkwijze totstandkoming

4

1.3

Belangrijkste wijzigingen

5

1.4

Overige punten

5

2

INLEIDING

5

2.1

Juridisch kader

5

2.2

Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants

6

2.3

Algemene uitgangspunten

6

2.4

Gebruik full-versie

8

2.5

Taxatiecyclus full-waardering

8

2.6

Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

9

2.7

Beschikbaarheid WOZ-gegevens

10

2.8

Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

11

2.9

Jaarlijkse actualisatie

11

2.10

Omgaan met indicatieve uitgangspunten

11

3

NADERE KADERSTELLING

11

3.1

Doel van de waardering

11

3.2

Typen vastgoed en overig vastgoed

12

3.3

Marktwaarde en markthuur

12

3.4

Waarderingsmethodiek

12

3.4.1

Contante waarde bij medio jaar

13

3.4.2

Indexeren

13

3.4.3

Fractioneel muteren en uitponden

14

3.4.4

Lineair versus exponentieel uitponden en muteren

15

3.4.5

Afronden

15

3.4.6

Verdere toelichting rekenwijze

15

3.5

Waarderingscomplex

15

3.6

Doorexploiteer- en uitpondscenario

16

3.7

Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen

16

4

MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS

16

4.1

Prijsinflatie

17

4.2

Loonstijging

17

4.3

Bouwkostenstijging

17

4.4

Leegwaardestijging

17

5

WOONGELEGENHEDEN

18

5.1

Objectgegevens

18

5.2

Modelparameters

20

5.2.1

Leegwaarde

20

5.2.2

Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

21

5.2.3

Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

23

5.2.4

Exploitatiekosten

24

5.2.5

Instandhoudingsonderhoud

24

5.2.5.1

Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario

25

5.2.5.2

Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario

26

5.2.6

Overige exploitatiekosten

27

5.2.6.1

Achterstallig onderhoud

27

5.2.6.2

Beheerkosten

27

5.2.6.3

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

28

5.2.6.4

Verhuurderheffing

28

5.2.7

Huurstijging

30

5.2.7.1

Boveninflatoire huurverhoging voor marktwaarde

30

5.2.7.2

Huuraanpassing bij mutatie

30

5.2.7.3

Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur

31

5.2.8

Liberalisatiegrens

31

5.2.9

Exploitatieverplichting

31

5.2.10

Huurderving oninbaar

31

5.2.11

Aanvangsleegstand

32

5.2.11.1

Aanvangsleegstand bij doorexploiteren

32

5.2.11.2

Aanvangsleegstand bij uitponden

32

5.2.12

Mutatiekans

32

5.2.12.1

Mutatiekans bij doorexploiteren

32

5.2.12.2

Mutatiekans bij uitponden

33

5.2.12.3

Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking

33

5.2.12.4

Minimale en maximale mutatiekans

33

5.2.13

Mutatieleegstand

34

5.2.14

Omgaan met indexatie huurkasstromen

34

5.2.14.1

Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel

35

5.2.14.2

Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel

35

5.2.14.3

Bruto huur in uitpondscenario

35

5.2.14.4

Indexatie markthuren

35

5.2.14.5

Indexatie maximale huur conform WWS

36

5.2.14.6

Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitkortingsgrens

36

5.2.14.7

Indexatie en aftopping van streefhuren

36

5.2.14.8

Schema indexatie huurkasstromen

36

5.2.15

Splitsingskosten

37

5.2.16

Verkoopkosten

38

5.2.17

Erfpacht

38

5.2.18

Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW

41

5.2.19

Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

43

5.2.20

Eindwaarde

44

5.2.20.1

Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

44

5.2.20.2

Eindwaarde in het uitpondscenario

45

5.2.20.3

Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd

45

5.2.20.4

Correctiefactor verkoopkosten en verkoopopbrengsten eindwaarde uitponden

48

5.2.21

Overdrachtskosten

48

5.2.22

Overige punten

49

5.2.23

Nadere toetsing

49

6

BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED

49

6.1

Objectgegevens

49

6.2

Modelparameters

50

6.2.1

Markthuren

50

6.2.2

Huurinkomsten en huurstijging

50

6.2.2.1

Verlenging

51

6.2.2.2

Opzegging

51

6.2.2.3

Contractduur bij verlenging of nieuw contract

51

6.2.2.4

Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum

52

6.2.2.5

Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari 2021

52

6.2.2.6

Huur bij verlenging en bij nieuw contract

52

6.2.3

Exploitatiekosten

53

6.2.3.1

Instandhoudingsonderhoud

53

6.2.3.2

Mutatiekosten

53

6.2.3.3

Achterstallig onderhoud

53

6.2.3.4

Beheerkosten

54

6.2.3.5

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

54

6.2.4

Erfpacht

55

6.2.5

Aanvangsleegstand

55

6.2.6

Mutatieleegstand

55

6.2.7

Disconteringsvoet

55

6.2.8

Eindwaarde

56

6.2.9

Overdrachtskosten

57

6.2.10

Overige punten

57

6.2.11

Nadere toetsing

57

7

PARKEERGELEGENHEDEN

58

7.1

Objectgegevens

58

7.2

Modelparameters

58

7.2.1

Leegwaarde en leegwaardestijging

58

7.2.2

Markthuren

59

7.2.3

Mutatiekans

59

7.2.4

Huurinkomsten en huurstijging

59

7.2.5

Exploitatiekosten

59

7.2.5.1

Instandhoudingsonderhoud

59

7.2.5.2

Beheerkosten

60

7.2.5.3

Belastingen en verzekeringen

60

7.2.6

Splitsingskosten

60

7.2.7

Verkoopkosten

61

7.2.8

Aanvangsleegstand

61

7.2.9

Mutatieleegstand

61

7.2.10

Erfpacht

61

7.2.11

Disconteringsvoet

61

7.2.12

Eindwaarde

62

7.2.13

Overdrachtskosten

63

7.2.14

Overige punten

63

7.2.15

Nadere toetsing

63

8

FULL VERSIE

63

8.1

Vrijheidsgraden

63

8.1.1

Schematische vrijheid

64

8.1.2

Markthuur(stijging)

64

8.1.3

Exit yield

64

8.1.4

Leegwaarde(stijging)

65

8.1.5

Disconteringsvoet

65

8.1.6

Onderhoud

65

8.1.7

Technische splitsingskosten

65

8.1.8

Mutatie- en verkoopkans

65

8.1.9

Bijzondere uitgangspunten

66

8.1.10

Erfpacht

66

8.1.11

Exploitatiescenario

66

8.2

De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur

66

9

BELEIDSWAARDE

67

9.1

Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

67

9.2

Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde

68

9.2.1

Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat

69

9.2.2

Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)

69

9.2.3

Stap 2: betaalbaarheid (huur)

69

9.2.3.1

Streefhuur

69

9.2.3.2

Huurstijging contracthuur

70

9.2.4

Stap 3: kwaliteit (onderhoud)

71

9.2.4.1

Definitie onderhoud

71

9.2.4.2

Achterstallig onderhoud

71

9.2.4.3

Onderhoud in eindwaarde

71

9.2.5

Stap 4: beheer

71

9.2.6

Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde

72

9.2.7

Overdrachtskosten beleidswaarde

73

9.2.8

Nadere toetsing beleidswaarde

73

10

BIJLAGE 1: DEFINITIES

74

11

BIJLAGE 2: OVERZICHT KRIMP- EN AARDBEVINGSGEBIEDEN

82

12

BIJLAGE 3: OVERZICHT TOEPASSING BASIS OF FULL

86

13

BIJLAGE 4: WAARDERING STUDENTCOMPLEXEN

86

14

BIJLAGE 5: RAPPORTAGE VEREISTEN VANUIT NRVT

87

15

BIJLAGE 6: VOORBEELDVERKLARING ONDERZOEKSVERPLICHTINGEN

89

16

BIJLAGE 7: ACCOUNTANTSCONTROLE

91

17

BIJLAGE 8: VOORBEELDEN EINDWAARDEBEREKENING

93

17.1

Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

93

17.2

Eindwaarde in het uitpondscenario

96

18

BIJLAGE 9: TABEL VIERCIJFERIGE POSTCODES EN GEBIEDSINDELING

97

19

BIJLAGE 10: VEREISTEN INTERNE WAARDERING

97

1 VOORAF

Op grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.

1.1 Eerdere versies van het handboek

De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (bijlage 2). Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Voor het gebruik van het handboek voor de dVi 2015 vond eind 2015 een actualisatie plaats naar peildatum 31 december 2015. In de tweede helft van 2016 volgde de tweede actualisatie, in de tweede helft van 2017 de derde, in de tweede helft van 2018 de vierde en in 2019 de vijfde versie. Het handboek in deze bijlage is de zesde geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2020. Deze actualisatie is in opdracht van het Ministerie van BZK uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatie onderzoek dat in 2020 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2020. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2020 aangeleverd dienen te worden.

1.2 Werkwijze totstandkoming

Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2019 het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2020 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2019. Bij dit handboek zal in november 2020 een effectrapportage worden opgesteld waarin de waarden in 2020 vergeleken worden met die van 2019 en verschillen zoveel mogelijk worden geduid. Verder is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen in 2020. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2019, die op basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.

1.3 Belangrijkste wijzigingen

Als uitgangspunt voor de actualisatie van 2020 stonden de kernwoorden ‘continuïteit’ en ‘consistentie’ weer centraal. Daarbij zijn grote wijzigingen beperkt gehouden. Het is gelukt om ingrijpende methodologische wijzingen te voorkomen en met parameteraanpassingen en tekstuele aanscherpingen te werken. De belangrijkste wijzigingen die in het handboek zijn doorgevoerd, zijn:

  • De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum 31 december 2020.

  • De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.

  • Per 1 januari 2020 is het gebruik van de aannemelijkheidsverklaring voor de waardering van corporatiewoningen komen te vervallen. Hierbij gold een uitzondering voor corporaties die per 31 december 2018 zijn overgestapt op een full waardering; zij hadden nog één overgangsjaar waarin zij gebruik mochten maken van de aannemelijkheidsverklaring. Als alternatief voor de aannemelijkheidsverklaring geldt dat corporaties onder voorwaarden zelf intern 2/3e deel van de portefeuille kunnen waarderen. Ook kunnen corporaties taxateurs om een markttechnische update verzoeken voor het 2/3e deel van de portefeuille. De voorwaarden hiervoor zijn opgenomen in bijlage 10.

  • Het minimum voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren is voor de basiswaardering van 2% verhoogd naar 4%. Tevens geldt dit minimum uitsluitend voor de mutatiekans bij aanvang en niet meer als bodemwaarde voor de mutatiekans ná afslagen in het uitpondscenario.

  • Aan de objectgegevens van een woongelegenheid zijn twee gegevens toegevoegd: het renovatiejaar en DAEB-woning ja/nee.

  • Expliciet is uitgewerkt dat voor DAEB woongelegenheden de streefhuur afgetopt is op de liberalisatiegrens.

1.4 Overige punten

Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.

2 INLEIDING

2.1 Juridisch kader

In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.

Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode).

Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:

  • Woongelegenheden

  • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

  • Parkeergelegenheden

  • Intramuraal zorgvastgoed

Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar het uitvloeisel van. Omdat de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een systematiek die vergelijkbaar is met de marktwaardebepaling voor commerciële partijen, is in de waardering een aantal aspecten opgenomen, welke niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten instelling. Deze aspecten zien op onder meer de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering op marktwaarde ook moet aangeven welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening houdend met haar beleid (de beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet zal realiseren (de maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden opgenomen.

Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities, vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Echter, daarvoor wordt gebruik gemaakt van een full taxatie op basis van de verwachte kasstromen na de ingreep minus de investeringskosten.

2.2 Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants

Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data, bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m² GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met het Kadaster.

Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.

De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2019 tot en met 31 december 2020 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd. Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden veroorzaakt door:

  • Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen

  • Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2019

  • Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek

  • Andere wijzigingen in de software

  • Mutaties in het bezit van de corporatie

  • Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens

Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit zal medio november een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te reproduceren.

Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2019 t/m 31 december 2020 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde, is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende verwerkingswijze/ toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.

Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS3000 assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie zijn geadresseerd. Indien rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.

2.3 Algemene uitgangspunten

Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes te bevorderen omwille van een prudent beheer van en het maatschappelijk bestemd vermogen en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB-tak dienen te worden opgesteld.

In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie. De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed leidt.

Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:

  • De marktwaarde is van de 'markt'. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.

  • Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.

  • Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.

  • Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.

  • Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als krimp- en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.

  • Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de gelegenheid om op basis van het principe 'pas toe of leg uit' tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.

  • Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2020. Bij volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar waardepeildatum 31 december 2020. Hiervoor kunnen de macro-economische parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met prijspeil 31 december 2020.

  • In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term 'leegwaarde' niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde 'in verhuurde staat', maar een marktwaarde 'vrij van huur en gebruik'. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem voor de situatie 'marktwaarde vrij van huur en gebruik'.

  • Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waardepeildatum (31 december 2020), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde. Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: 'waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen'.

  • Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.

2.4 Gebruik full-versie

De keuze voor toepassing van de basisversie danwel full-versie is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.

Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:

  • Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in krimp- of aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd. In 'Bijlage 2: Overzicht krimp- en aardbevingsgebieden' treft u de gemeenten waarvoor geldt dat deze binnen krimp- en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing van de full versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde tijd.

  • Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In 'Bijlage 1: Definities' treft u de definities van de verschillende typen.

  • Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:

  • Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 31-12-2018) of de geschatte waarde van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting: huursom meer dan € 1.000 per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.

  • Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 31-12-2018) of geschatte waarde van een individuele exoot minder is dan € 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.

De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.

Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.

2.5 Taxatiecyclus full-waardering

Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2018, jaar 2 op verslagjaar 2019, en zo verder. De twee varianten zijn als volgt:

  • 1. In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.

  • 2. Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.

De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook voor een interne waardering worden gekozen.

Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.

In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie uitgangspunten. In bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.

Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31 december te worden uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen van het NRVT.

2.6 Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)

Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen. Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een correcte en uniforme bepaling van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer (toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ) heeft daarvoor een groeipad aangegeven dat zich richt op 2021. Om samenwerking tussen gemeenten en toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency en synergie, is er voor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad te hanteren. Dit betekent dat zowel gemeenten als toegelaten instellingen uiterlijk in 2021 (dus vóór 1 januari 2022) moeten zorgen dat zij voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hebben om de woningen op basis van de gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2021.

Het einddoel is dat de toegelaten instelling voor elke woning moet beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen1 of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.

Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:

  • gebruiksoppervlakte wonen

  • gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte

  • gebruiksoppervlakte externe bergruimte

  • gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

In full taxaties gebruiken taxateurs voor hun referenties primair de gebruiksoppervlakte wonen.

De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend deze gebruiksoppervlakte wonen. Geadviseerd wordt een splitsing aan te brengen in deze oppervlakte en de overige genoemde oppervlakten. De gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.2

Tot verslagjaar 2021 is het toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG (bagviewer.kadaster.nl) danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Deze metrages betreffen een optelling van de m2 GBO wonen en m2 GBO overige inpandige ruimte. Als er betere (gecheckte) gegevens voorhanden zijn, dienen die te worden gebruikt. De metrages van individuele onzelfstandige eenheden zijn niet opgenomen in de BAG. Tot verslagjaar 2021 mogen voor deze ruimtes de metrages conform het WWS-stelsel worden aangehouden.

Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een woning.

Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden. De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen. Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.

2.7 Beschikbaarheid WOZ-gegevens

Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties denkbaar waarin dit het geval is:

  • Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.

  • Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;

  • Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd is op de situatie waarin het object gereed is;

  • Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog wel doen.

Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden gehanteerd:

  • 1. Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht, waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.

  • 2. Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van de oppervlakte).

Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.

Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.

In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw3 en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.

Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.

2.8 Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking

De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.

De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.

Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.

2.9 Jaarlijkse actualisatie

Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.

Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2019 is in 2020 gevalideerd. Dit handboek zal in 2021 worden gevalideerd.

2.10 Omgaan met indicatieve uitgangspunten

Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant, maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding. Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet- en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2020 is aanbevolen.

3 NADERE KADERSTELLING

3.1 Doel van de waardering

Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de vastgoedsturing.

Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.

In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:

  • De basisversie

  • De full versie

De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast. Daarbij geldt het principe 'pas toe, of leg uit'. Dit houdt in dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.

3.2 Typen vastgoed en overig vastgoed

In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:

  • Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).

  • Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).

  • Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.

Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel. In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type opgenomen.

Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de vier eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een van de waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.

3.3 Marktwaarde en markthuur

Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is:

‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’4

Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:

‘het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’5

3.4 Waarderingsmethodiek

Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector6, volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.7 Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen – op enkele hierna te noemen uitzonderingen na – medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.

Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar.

  • De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.

  • Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een jaar.

De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.

3.4.1 Contante waarde bij medio jaar

Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.

Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele uitzonderingen.

  • De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatie periode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.

  • De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd worden.

  • In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen ook de inkomende en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de exploitatieperiode.

3.4.2 Indexeren

Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige precisering.

Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.

Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.

Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenstijging. Is in jaar (t) de bouwkostenstijging gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.

In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.

Een voorbeeld:

  • Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2020 is € 800 per jaar per VHE

  • Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2021 gelijk is aan dezelfde € 800

  • Stel de index 2021 in dit voorbeeld op 2%. Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo 2021 gelijk aan € 800 * (1 + 2%) = € 816

  • De kasstroom over heel 2021 is dan het gemiddelde van € 800 en € 816 is € 808.

Kanttekening bij medio indexeren

Meer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,02)0,5.. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 2,0% en in het tweede jaar 3,0% is, dan is dit de uitwerking

  • Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02)0,5

  • Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,02) * (1,03)0,5.

Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.

Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.

Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.

Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:

  • De verhuurderheffing wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking. De verhuurderheffing 2021 gaat dus uit van de WOZ-beschikking 2021. De beschikking bevat in vrijwel alle gevallen de waarde gebaseerd op de waardepeildatum primo het voorgaande jaar, in dit geval dus 1 januari 2020. De verhuurderheffing wordt niet op een medio jaar grondslag, maar op een primo jaar grondslag berekend.

  • Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking 2020 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2019, en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2020 en het percentage voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2020. De OZB, belastingen en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2021 is bijvoorbeeld de OZB in 2020 verhoogd met de prijsinflatie in 2020. Met andere woorden: indexatie van de OZB is primo jaar.

  • De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.

  • Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode, dus ultimo jaar 15.

  • Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo jaar 8 geïndexeerd worden.

3.4.3 Fractioneel muteren en uitponden

Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele woning.

In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.

Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).

De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat jaar.

De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.

De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe).

De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.

3.4.4 Lineair versus exponentieel uitponden en muteren

Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.

Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans in het uitpondscenario toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.

Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.

Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren van toepassing is op álle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil zeggen aangepast aan de markthuur.

Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.

3.4.5 Afronden

In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de leesbaarheid.

3.4.6 Verdere toelichting rekenwijze

In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen voor de rekenkundige uitwerking.

3.5 Waarderingscomplex

Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.

Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.

Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.

Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie, logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.

Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden.

Let op: Het is niet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in krimp- of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in krimpgebied moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.

Voor het complex(gedeelte) buiten de krimpgemeente bestaat de keuze om deze via de basis- of via de full versie te waarderen.

Let op: het is mogelijk dat een complex verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario geldt, én eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat is binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de uitpondwaarde van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de doorexploiteerwaarde meegenomen worden als vervanger van de uitpondwaarde.

3.6 Doorexploiteer- en uitpondscenario

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:

  • Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer- of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.

  • Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend het doorexploiteerscenario.

  • Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook Bijlage 4 waardering van studenteenheden.

  • Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van een toegelaten instelling (streefhuur).

Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.

In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.

Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.

De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.

3.7 Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen

Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland.

4 MACRO-ECONOMISCHE PARAMETERS

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro- economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging en de leegwaardestijging. De parameters worden hierna weergegeven.

4.1 Prijsinflatie

De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:

  • de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;

  • de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingsstelsel;

  • de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;

  • de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.

Voor jaren 2020 en 2021 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het Centraal Planbureau (CPB)8. Voor het restant van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB), waarbij voor 2022 en 2023 een geleidelijke aanpassing naar de doelstelling van 2,00% wordt verondersteld.

Tabel 1: prijsinflatie

Prijsinflatie

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026 e.v.

Prijsinflatie

2,60%

1,40%

1,40%

1,60%

1,80%

2,00%

2,00%

2,00%

4.2 Loonstijging

De loonstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de beheerkosten marktwaarde exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post beheer.

In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de juridische splitsingskosten.

Voor de jaren 2020 en 2021 wordt aangesloten bij de meest recente prognose van het CPB.9 Voor het restant van de prognoseperiode wordt vanaf 2023 aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was. Voor het jaar 2022 wordt een index midden tussen die van 2021 en 2023 gekozen.

Tabel 2: loonstijging

Loonstijging

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026 e.v.

Loonstijging

2,50%

1,40%

1,95%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

4.3 Bouwkostenstijging

De bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd in een full waardering.

Voor de veronderstelde bouwkostenstijging is aangesloten bij de loonstijging zoals ontleend aan de prognose van het CPB.

Voor de jaren 2020 en 2021 wordt echter uitgegaan van een hogere stijging als gevolg van de spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. In 2019 steeg de outputindex nieuwbouwwoningen volgens het CBS met 4,6% en volgens Bouwkostenkompas met 1,3%. De stijging van de outputindex tot en met het tweede kwartaal 2020 is volgens het CBS 6,9% en volgens Bouwkostenkompas nagenoeg 0,0%. Voor 2020 wordt een gemiddelde van deze twee uitkomsten gehanteerd: 3,5%.

Vanaf 2022 is de bouwkostenstijging weer gelijkgesteld aan bij de loonkostenstijging. In 2021 is de bouwkostenstijging gesteld op een waarde tussen die van 2020 en van 2022.

Tabel 3: bouwkostenstijging

Bouwkostenstijging

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026 e.v.

Bouwkostenstijging

3,50%

3,00%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

4.4 Leegwaardestijging

De leegwaardestijging vormt de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardestijging voor elke provincie en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. Over 2019 en 2020 gaat het daarbij om de gerealiseerde stijgingen op basis van gegevens van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het Kadaster. Vanaf 2021 is verondersteld dat de leegwaardestijging na één jaar uitkomt op 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardestijging trendmatig gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie en bij de manier waarop taxateurs de leegwaarde inschatten. Hoewel de recente prijsstijging in de meeste regio’s boven de trend ligt, is het niet zeker dat deze prijsstijgingen zich door zullen zetten. Daarom is vanaf 2022 gekozen voor een trendmatige, veilige benadering.

Tabel 4: leegwaardestijging naar provincie en de vier grote steden (Bron: Kadaster)

Regio

2019

2020

2021

2022 e.v.

Groningen

6,90%

11,00%

6,50%

2,00%

Friesland

7,20%

6,10%

4,10%

2,00%

Drenthe

8,20%

8,80%

5,40%

2,00%

Overijssel

6,50%

9,00%

5,50%

2,00%

Flevoland

9,00%

9,30%

5,70%

2,00%

Gelderland

6,60%

7,50%

4,80%

2,00%

Utrecht (provincie)

6,80%

7,40%

4,70%

2,00%

Noord-Holland

6,70%

6,30%

4,20%

2,00%

Zuid-Holland

7,20%

8,20%

5,10%

2,00%

Zeeland

7,70%

7,00%

4,50%

2,00%

Noord-Brabant

6,40%

7,00%

4,50%

2,00%

Limburg

6,90%

7,30%

4,70%

2,00%

Amsterdam

5,70%

5,30%

3,70%

2,00%

’s-Gravenhage

8,00%

7,00%

4,50%

2,00%

Rotterdam

8,20%

7,80%

4,90%

2,00%

Utrecht (gemeente)

9,20%

8,90%

5,50%

2,00%

Nederland

6,90%

7,50%

4,80%

2,00%

5 WOONGELEGENHEDEN

Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.

De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid, of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid (VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.

De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.

5.1 Objectgegevens

De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.

Tabel 5: objectgegevens voor woongelegenheden

Objectgegevens

Omschrijving

Niveau

Waarderingscomplex

   

Id waarderingscomplex

Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.

complex

Mutatiekans

De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2016 tot en met 2020.

complex

Aangebroken complex

Van het waarderingscomplex zijn reeds afzonderlijke verhuureenheden verkocht.

complex

Gesplitst complex

Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst. Onder een gesplitst complex wordt verstaan een complex dat reeds kadastraal is gesplitst (in appartementsrechten), teneinde de verkoop van afzonderlijke verhuureenheden mogelijk te maken.

complex

Mogelijkheid van verkoop

Het maximaal aantal verkoopbare verhuureenheden als percentage van het totaal aantal verhuureenheden per waarderingscomplex. Dit maximum geldt als een plafond. Uitponden vindt plaats tegen de mutatiekans. Als dit plafond wordt bereikt, dan stop het uitponden.

complex

Exploitatiebeperking 7 jaar van toepassing

Is wel of niet de exploitatiebeperking van 7 jaar van toepassing op de VHE / het complex?

Let op: dit geldt alleen voor blijvend gereguleerde woningen (zie biilage 1 voor een definitie van blijvend gereguleerd) Voor potentieel te liberaliseren woningen geldt de mogelijkheid tot het aanvragen van een gemeentelijke zienswijze.

complex

Sloop- of nieuwbouwcomplex

Is het complex een sloop- of nieuwbouwcomplex. Dit gegeven is van belang voor het uitpondscenario in combinatie met aanvangsleegstand.

complex

Verhuureenheid

   

Id verhuureenheid

Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.

VHE

Postcode

Viercijferige postcode van de verhuureenheid.

VHE

Type verhuureenheid

Type verhuureenheid onderscheiden naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal).

VHE

Zelfstandige verhuureenheid

Betreft het wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.

VHE

Gereguleerde verhuureenheid

Betreft het wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de verhuureenheid.

VHE

DAEB of niet-DAEB

Is de verhuureenheid DAEB of niet-DAEB

VHE

Bouwjaar

Bouwjaar van de verhuureenheid.

VHE

Renovatiejaar

Jaar waarin de VHE, conform de definitie van renovatie in de bijlage 1 (definities), is gerenoveerd.

VHE

Vrijgesteld van verhuurderheffing

Wel of niet vrijgesteld van verhuurderheffing omdat de VHE een Rijksmonument is.

VHE

Oppervlakte

De gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid in vierkante meters.

VHE

WWS-punten

Het aantal punten volgens het woningwaarderingstelsel van de verhuureenheid.

VHE

Woning voldoet aan 15%-huuropslag eisen voor beschermd stads- of dorpsgezicht

Wel of niet.

Bij woningen (van vóór 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht, waarvoor is voldaan aan de voorschriften van aantoonbare investeringen ten behoeve van het behoudt van het beschermde stads- of dorpsgezicht, geldt een toeslag van 15% van de maximale huurprijs volgens het WWS.

VHE

Actuele contracthuur

De overeengekomen kale maandhuur van de verhuureenheid op peildatum 31-12-2020.

VHE

Aanvangsleegstand

Wel of geen aanvangsleegstand

Staat de eenheid leeg op peildatum 31-12-2020.

VHE

WOZ-waarde

WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2020. Deze kent doorgaans waardepeildatum 01-01-2019. Indien de WOZ-waarde in de beschikking een andere peildatum kent, dan moet hier rekening mee worden gehouden.

VHE

Achterstallig onderhoud

Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de woning op de lange termijn als huurwoning te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhouds prognose (MJOP).

VHE

Bedrag achterstallig onderhoud

Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen.

VHE

Erfpacht

Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk1 erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht

VHE

Waardecorrectie erfpacht

De contante waarde op peildatum 31-12-2020 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17)

VHE

X Noot
1

De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende erfpacht

Nadere duiding:

  • Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair bepalen woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.

    Het kan echter ook zijn dat een -op basis van woningkenmerken -zelfstandige woning meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen sprake van een zelfstandige eenheid maar van een verzameling van onzelfstandige eenheden, één eenheid voor elk huurcontract.

  • De ‘mogelijkheid van verkoop’ ziet op de situaties van verkoopbeperkingen (uitponden) waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex afdwingbare) basis is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien een verkoopbeperking met kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is vastgelegd.

  • Het objectgegeven renovatiejaar is vanaf het handboek 2020 toegevoegd aan de objectgegevens voor woongelegenheden. Het renovatiejaar is het jaar waarin, volgens de definitie van renovatie in bijlage 1, de woongelegenheid is gerenoveerd. Als renovatie plaatsvond en een renovatiejaar is opgevoerd, dan moet bij het bepalen van de van het bouwjaar afhankelijke gegevens als instandhoudingsonderhoud, markthuur en discontovoet, het renovatiejaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen. Is geen renovatiejaar opgevoerd dan moet het bouwjaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen.

  • Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering. Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW met één huurcontract. Zie verder ook de toelichting en matrix in Bijlage 4: Waardering Studentcomplexen.

  • Er zijn voorwaarden verbonden aan de 15%-huuropslag voor woningen in een beschermd dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de wettelijke regeling 'Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-07-2018' onder Artikel 8a. Samengevat moet de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning is (1) gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht, (2) geen Rijkmonument (3) gebouwd vóór 1945, en (4) er zijn daadwerkelijk kosten gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte. Panden die zijn gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent geen extra onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale huurprijs.

5.2 Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.

5.2.1 Leegwaarde

De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term 'marktwaarde vrij van huur en gebruik'. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.

De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2020 is afgegeven en daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2019. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardestijging van 2019 en 2020 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2020. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2019 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2020 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2019 heeft.

Rekenkundige uitwerking: WOZ-waarde als grondslag

De geïndexeerde WOZ-waarde vormt de grondslag van de verhuurderheffing. De verhuurderheffing wordt in een kalenderjaar bepaald op basis van de WOZ-beschikking van dat jaar. In die beschikking is de WOZ-waarde opgenomen primo het jaar voorafgaand aan het beschikkingsjaar.

Voorbeeld:

De grondslag voor het bepalen van de verhuurderheffing in 2023 is de WOZ-beschikking 2023 en daarmee de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022 oftewel primo 2022. Omdat de grondslag primo kalenderjaar is, vormt de grondslag een uitzondering op de regel van medio indexeren. De grondslag wordt primo bepaald.

Stel: u wilt de verhuurderheffing berekenen in het jaar 2023. De grondslag daarvoor is de peildatum primo 2022. U beschikt over een WOZ-beschikking van 2020 waarin een waarde van € 100.000 staat vermeld met de peildatum primo 2019. Om de gewenste grondslag primo 2022 te bepalen moet u dus de WOZ-waarde uit de beschikking 2020 (peildatum primo 2019) indexeren met de index over 2019, 2020 en over 2021 om zo de waarde primo 2022 te bepalen. Stel dat de index 2019 gelijk is aan 6,90%, de index 2020 gelijk is aan 7,50%, en de index 2021 gelijk aan 4,80%, dan is de grondslag gelijk aan € 100.000 * (1 + 6,90%) * (1 + 7,50%) * (1 + 4,80%) = € 120.434.

Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:

In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.

Voorbeeld:

Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2022 bepalen. Net als in het vorige voorbeeld beschikt u over een WOZ-beschikking 2020 met daarin een WOZ-waarde op peildatum primo 2019 van € 100.000. Gegeven de indexen in het bovenstaande voorbeeld is de leegwaarde primo 2022 gelijk aan € 120.434. Stel de index in 2022 is 2%, dan is de leegwaarde ultimo 2022 gelijk aan € 122.842. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo en ultimo (€ 120.434 + € 122.842)/2 is € 121.638. (Ofwel: ongeveer 120.434 * 1,020,5)

5.2.2 Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen

De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december 2020. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in plaats van de contracthuur.

De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op basis van een regressie analyse van de in het validatieonderzoek over 2019 opgenomen full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie: zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:

  • Gebruiksoppervlakte (GO).

  • De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2019 ingedeeld in 9 klassen

  • Bouwjaar ingedeeld in 7 klassen

  • Woningtype ingedeeld in twee typen

  • Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.

De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:

Hierbij is:

  • Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31 december 2020

  • GO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters

  • Huurref: de markthuur per m² GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2019

  • fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse

  • fBouwjaar: een factor afhankelijk van de bouwjaarklasse van de woning

  • fType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning

  • fRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort

  • fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt de ontwikkeling van de markthuren in 2020 per gebied. Deze factor is vastgesteld op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand over de periode januari 2017 tot en met juni 2020. Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over de markthuren per 31 december 2019. Om de markthuur per 31 december 2020 te bepalen moet op de markthuur per 31 december 2019 nog een index worden toegepast uitgedrukt in fMarkt.

In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen. Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van € 744,– per maand prijspeil 31 december 2020.

Tabel 6: referentiewoning

Referentieobject markthuur

 

Kenmerk

Klasse

WOZ-waarde 1 januari 2019 klasse

125.000 tot 150.000

Bouwjaarklasse

1975 tot 1990

Type verhuureenheid

MGW

GBO

80 m2

COROP gebied plus G4

’s-Gravenhage

Markthuur per m2 GBO/maand 31-12-2019

 

Huurref: de markthuur per m² GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31-12-2019

De markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning bedraagt € 9,28.

fWOZ: factor geïndexeerde WOZ-waarde klasse

De eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning op prijspeil 1 januari 2019.

Tabel 7: factor WOZ-waarde op 1 januari 2019 klasse: fWOZ

WOZ-waarde 1 januari 2019 klasse

Factor

WOZ-waarde 1 januari 2019 klasse

Factor

≤ 50.000

0,731

> 150.000 ≤ 175.000

1,062

> 50.000 ≤ 75.000

0,779

> 175.000 ≤ 200.000

1,120

> 75.000 ≤ 100.000

0,866

> 200.000 ≤ 250.000

1,192

> 100.000 ≤ 125.000

0,937

> 250.000

1,369

> 125.000 ≤ 150.000

1,000

   

fBouwjaar: factor afhankelijk van bouwjaarklasse

Tabel 8: factor bouwjaarklasse: fBouwjaar

Bouwjaarklasse

Factor

Bouwjaarklasse

Factor

< 1920

1,104

≥ 1975 < 1990

1,000

≥ 1920 < 1940

1,073

≥ 1990 < 2005

1,014

≥ 1940 < 1960

0,992

≥ 2005

1,010

≥ 1960 < 1975

0,973

   

fType: factor afhankelijk van woningtype

Tabel 9: factor woningtype: fType

Woningtype

Factor

Woningtype

Factor

EGW

0,959

MGW

1,000

fRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

Tabel 10: factor COROP-gebied en G4

COROP-gebied G4

Factor

COROP-gebied G4

Factor

Oost-Groningen

0,972

Agglomeratie Haarlem

1,096

Delfzijl en omgeving

0,965

Zaanstreek

1,082

Overig Groningen

1,039

Groot-Amsterdam

1,107

Noord-Friesland

1,025

Het Gooi en Vechtstreek

1,132

Zuidwest-Friesland

1,011

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

1,187

Zuidoost-Friesland

1,002

Agglomeratie ’s-Gravenhage

0,991

Noord-Drenthe

0,953

Delft en Westland

0,997

Zuidoost-Drenthe

0,943

Oost-Zuid-Holland

1,065

Zuidwest-Drenthe

1,016

Groot-Rijnmond

1,071

Noord-Overijssel

1,013

Zuidoost-Zuid-Holland

1,113

Zuidwest-Overijssel

1,020

Zeeuwsch-Vlaanderen

0,893

Twente

0,958

Overig Zeeland

1,005

Veluwe

0,993

West-Noord-Brabant

0,995

Achterhoek

0,988

Midden-Noord-Brabant

1,048

Arnhem/Nijmegen

1,076

Noordoost-Noord-Brabant

1,042

Zuidwest-Gelderland

1,016

Zuidoost-Noord-Brabant

1,008

Utrecht

1,080

Noord-Limburg

0,971

Kop van Noord-Holland

0,970

Midden-Limburg

0,996

Alkmaar en omgeving

1,057

Zuid-Limburg

1,063

IJmond

1,223

Flevoland

1,092

G4

 

G4

 

Amsterdam

1,280

Rotterdam

1,120

‘s-Gravenhage

1,000

Utrecht (gemeente)

1,171

fMarkt: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4

Tabel 11: factor markt COROP-gebied en G4

COROP-gebied G4

Factor

COROP-gebied G4

Factor

Oost-Groningen

1,017

Agglomeratie Haarlem

1,070

Delfzijl en omgeving

1,078

Zaanstreek

1,054

Overig Groningen

1,045

Groot-Amsterdam

1,012

Noord-Friesland

1,006

Het Gooi en Vechtstreek

1,041

Zuidwest-Friesland

1,029

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

0,993

Zuidoost-Friesland

1,007

Agglomeratie ’s-Gravenhage

1,065

Noord-Drenthe

1,015

Delft en Westland

1,017

Zuidoost-Drenthe

1,149

Oost-Zuid-Holland

1,048

Zuidwest-Drenthe

1,028

Groot-Rijnmond

1,021

Noord-Overijssel

1,086

Zuidoost-Zuid-Holland

1,053

Zuidwest-Overijssel

1,039

Zeeuwsch-Vlaanderen

1,071

Twente

1,061

Overig Zeeland

1,054

Veluwe

1,025

West-Noord-Brabant

1,010

Achterhoek

1,029

Midden-Noord-Brabant

0,990

Arnhem/Nijmegen

1,038

Noordoost-Noord-Brabant

1,038

Zuidwest-Gelderland

1,057

Zuidoost-Noord-Brabant

1,079

Utrecht

1,040

Noord-Limburg

1,046

Kop van Noord-Holland

1,080

Midden-Limburg

1,076

Alkmaar en omgeving

1,048

Zuid-Limburg

1,047

IJmond

1,072

Flevoland

1,129

G4

 

G4

 

Amsterdam

1,002

Rotterdam

1,046

‘s-Gravenhage

1,002

Utrecht (gemeente)

1,124

Voorbeeld berekening markthuur

Bepaal de markthuur van een EGW van 100 m2 GBO, WOZ-waarde op 1 januari 2019 van € 160.000,–, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam. De parameters voor de vergelijking zijn dan:

  • GO = 100

  • Huurref = 9,28

  • fWOZ= 1,062

  • fBouwjaar = 1,000

  • fType = 0,959

  • fRegio = 1,120

  • fMarkt = 1,046.

De resulterende markthuur bedraagt dan € 951,– per maand op prijspeil 31-12-2020.

5.2.3 Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden

Voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijkgesteld aan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

Voor studenteneenheden geldt daarbij in de basisversie de kwaliteitskortingsgrens als maximum voor de markthuur. Voor het jaar 2020 is de kwaliteitskortingsgrens gelijk aan € 432,51 per maand. Voor 2021 wordt deze grens eind 2020 opnieuw bepaald door indexering. De kwaliteitskortingsgrens is tevens het huurniveau bij een leegstaande studenteneenheid.

Let op: voor studenteneenheden geldt de kwaliteitskortingsgrens als maximum uitsluitend voor de bepaling van de markthuur in het eerste jaar en dit uitsluitend in de basis waardering. In de full waardering kan de taxateur afwijken van dit maximum en een markthuur hoger dan de kwaliteitskortingsgrens opvoeren.

De kwaliteitskortingsgrens geldt niet voor de contracthuren. Een contracthuur kan boven die grens liggen. Voor de eerstejaars contracthuur geldt tevens de algemene regel dat deze niet hoger kan zijn dan de maximale huur volgens het WWS.

Tabel 12: markthuur studenteneenheden, kwaliteitskortingsgrens 2020 en 2021 (indicatief)

Markthuur studenteneenheden

 

Kwaliteitskortingsgrens 2020

€ 432,51 per maand

Kwaliteitskortingsgrens 2021

€ 442,46 per maand (indicatief)

De kwaliteitskortingsgrens is het bedrag genoemd in artikel 20 Wet op de Huurtoeslag. De kwaliteitskortingsgrens 2021 wordt definitief vastgesteld met de regeling huurtoeslaggrenzen 2021.

5.2.4 Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit instandhoudingsonderhoud, beheerkosten, belastingen verzekeringen, overige zakelijke lasten en verhuurderheffing.

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

In de volgende paragraaf wordt instandhoudingsonderhoud uitvoerig behandeld. De overige exploitatiekosten worden in paragraaf 5.2.6 behandeld.

Toelichting uitwerking exploitatiekosten:

Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2020 gelijk aan € 800 per jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2021 bepalen gegeven een index van 3,00% over 2021, dan is de berekening als volgt:

  • Primo 2021 bedragen de kosten € 800

  • Ultimo 2021 bedragen de kosten € 800 * (1 + 3,00%) is € 824

  • De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus € 812.

Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten. Uitzonderingen op dit principe zijn de OZB en de verhuurderheffing. De verhuurderheffing is gebaseerd op een grondslag primo kalenderjaar zoals eerder toegelicht in de paragraaf 5.2.1 Leegwaarde. De OZB wordt primo jaar geïndexeerd met de prijsinflatie zoals toegelicht in paragraaf 3.4.2.

Exploitatiekosten in het uitpondscenario

In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2021 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste helft 2021 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.

Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2021 gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 828 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800 + 95% * € 824)/2 is € 791.

Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.

5.2.5 Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Uitgangspunt daarbij is dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als er wel sprake is van achterstallig onderhoud, dan moet dit separaat gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf 5.2.6.1.

Bij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt daarmee ook niet tot een hogere huur.

Een uitgebreide definitie en afbakening van instandhoudingsonderhoud is opgenomen in bijlage 1 met definities van dit handboek onder de kop onderhoud.

De methodiek en normen voor instandhoudingsonderhoud wijken vanaf het handboek 2019 af van de voorgaande handboeken. De normen zijn gebaseerd op een jaarlijks uit te voeren onderzoek naar de kosten van instandhoudingsonderhoud dat in 2020 is uitgevoerd door de Brink Groep.

De beide laatste punten komen ook aan de orde in paragraaf 5.2.20 over de eindwaarde. De nieuwe methode voor omgaan met instandhoudingsonderhoud heeft ook consequenties voor de berekening van deze eindwaarde.

In de volgende paragrafen zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen eerst voor het doorexploiteer- en vervolgens voor het uitpondscenario. De normen zijn naast afhankelijk van het scenario afhankelijk van:

  • Het type woongelegenheid. Vijf typen zijn gedefinieerd: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), zelfstandige studenteneenheden, onzelfstandige studenteneenheden en extramurale zorgeenheden.

  • De bouwjaarklasse van VHE. De volgende klassen zijn gedefinieerd;

    • ° Bouwjaar voor 1940;

    • ° Bouwjaar vanaf 1940 tot 1960;

    • ° Bouwjaar vanaf 1960 tot 1975;

    • ° Bouwjaar vanaf 1975 tot 1990;

    • ° Bouwjaar vanaf 1990 tot 2005;

    • ° Bouwjaar vanaf jaar 2005.

    Voor de duidelijkheid: het achter ‘vanaf’ genoemde jaartal valt binnen de klasse en achter ‘tot’ genoemde jaartal buiten de klasse. Zo valt 1940 binnen de klasse 1940 tot 1960 maar 1960 valt in de volgende klasse van 1960 tot 1975.

  • De grootteklasse van een VHE gemeten naar het aantal m² GBO. Vijf klassen worden onderscheiden;

    • ° Kleiner dan 40 m2 GBO;

    • ° Vanaf 40 tot 60 m2 GBO;

    • ° Vanaf 60 tot 80 m2 GBO;

    • ° Vanaf 80 tot 100 m2 GBO;

    • ° Vanaf 100 tot 120 m2 GBO;

    • ° Groter of gelijk aan 120 m2 GBO.

De opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van 31 december 2020.

5.2.5.1 Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario doorexploiteren.

Tabel 13: Onderhoud EGW in doorexploiteerscenario

EGW doorexploiteerscenario

Bouwjaarklasse/

Grootte

< 1940

>= 1940

<1960

>= 1960

<1975

>=1975

< 1990

>= 1990

<2005

>=2005

<40

1.282

1.259

1.261

1.267

1.260

1.254

>=40 < 60

1.434

1.398

1.389

1.382

1.378

1.368

>= 60 < 80

1.531

1.488

1.480

1.465

1.463

1.451

>= 80 < 100

1.630

1.581

1.579

1.557

1.558

1.544

>= 100 < 120

1.854

1.789

1.750

1.756

1.756

1.738

>= 120

1.928

1.858

1.865

1.821

1.830

1.810

Tabel 14: Onderhoud MGW in doorexploiteerscenario

MGW doorexploiteerscenario

Bouwjaarklasse/

Grootte

< 1940

>= 1940

<1960

>= 1960

<1975

>=1975

< 1990

>= 1990

<2005

>=2005

<40

1.091

1.141

1.159

1.176

1.242

1.245

>=40 < 60

1.162

1.203

1.241

1.255

1.315

1.317

>= 60 < 80

1.269

1.297

1.352

1.360

1.414

1.415

>= 80 < 100

1.416

1.430

1.493

1.492

1.541

1.540

>= 100 < 120

1.549

1.549

1.624

1.616

1.661

1.658

>= 120

1.645

1.634

1.724

1.711

1.761

1.747

Tabel 15: Onderhoud zelfstandige studenteneenheden in doorexploiteerscenario

Zelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario

Bouwjaarklasse/

Grootte

< 1940

>= 1940

<1960

>= 1960

<1975

>=1975

< 1990

>= 1990

<2005

>=2005

<40

1.142

1.127

1.123

1.172

1.211

1.210

>=40 < 60

1.223

1.204

1.206

1.264

1.322

1.319

>= 60 < 80

1.333

1.309

1.316

1.380

1.456

1.452

>= 80 < 100

1.425

1.394

1.400

1.469

1.561

1.555

>= 100 < 120

1.529

1.491

1.497

1.572

1.682

1.674

>= 120

1.625

1.581

1.590

1.671

1.796

1.787

Tabel 16: Onderhoud onzelfstandige studenteneenheden in doorexploiteerscenario

Onzelfstandige studenteneenheden doorexploiteerscenario

Bouwjaarklasse/

Grootte

< 1940

>= 1940

<1960

>= 1960

<1975

>=1975

< 1990

>= 1990

<2005

>=2005

<40

353

355

365

377

410

420

>=40 < 60

667

645

664

675

746

760

>= 60 < 80

846

817

835

840

933

944

>= 80 < 100

1.156

1.114

1.128

1.120

1.256

1.261

>= 100 < 120

1.205

1.160

1.179

1.169

1.306

1.311

>= 120

1.230

1.184

1.204

1.193

1.330

1.335

Tabel 17: Onderhoud extramurale zorgeenheden in doorexploiteerscenario

Extramurale zorgeenheden doorexploiteerscenario

Bouwjaarklasse/

Grootte

< 1940

>= 1940

<1960

>= 1960

<1975

>=1975

< 1990

>= 1990

<2005

>=2005

<40

1.039

1.107

1.113

1.210

1.391

1.395

>=40 < 60

1.129

1.183

1.195

1.288

1.460

1.464

>= 60 < 80

1.241

1.281

1.297

1.385

1.550

1.553

>= 80 < 100

1.356

1.382

1.392

1.473

1.633

1.634

>= 100 < 120

1.475

1.486

1.495

1.569

1.722

1.722

>= 120

1.580

1.578

1.588

1.656

1.803

1.802

5.2.5.2 Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario

In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario uitponden.

Tabel 18: Onderhoud EGW in uitpondscenario

EGW uitpondscenario

Bouwjaarklasse/

Grootte

< 1940

>= 1940

<1960

>= 1960

<1975

>=1975

< 1990

>= 1990

<2005

>=2005

<40

622

604

558

541

519

526

>=40 < 60

699

670

617

577

543

559

>= 60 < 80

752

715

653

599

558

580

>= 80 < 100

807

763

689

622

572

601

>= 100 < 120

929

867

772

673

606

650

>= 120

971

904

798

690

618

665

Tabel 19: Onderhoud MGW in uitpondscenario

MGW uitpondscenario

Bouwjaarklasse/

Grootte

< 1940

>= 1940

<1960

>= 1960

<1975

>=1975

< 1990

>= 1990

<2005

>=2005

<40

434

496

480

471

533

545

>=40 < 60

475

531

515

500

558

573

>= 60 < 80

536

585

565

540

590

610

>= 80 < 100

619

658

628

588

629

655

>= 100 < 120

694

724

685

633

665

697

>= 120

749

772

729

668

693

730

5.2.6 Overige exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan naast de in paragraaf 5.2.5 behandelde kosten voor instandhoudingsonderhoud uit: beheerkosten, belastingen verzekeringen, overige zakelijke lasten en verhuurderheffing.

Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.

5.2.6.1 Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.

Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen. De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar 1.

5.2.6.2 Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 20: beheerkosten naar type

Type

Beheerkosten

EGW

458

MGW

450

Studenteneenheid

423

Zorgeenheid

415

Het in tabel 20 genoemde totaal aan beheerkosten is onder te verdelen in administratief en technisch beheer. De definities van administratief en technisch beheer zijn opgenomen in Bijlage 1: Definities van dit handboek. In tabel 21 is de percentuele splitsing opgenomen. Deze splitsing heeft geen effect op de marktwaarde maar is aangebracht omdat in onderhoud conform beleidswaarde in veel gevallen inclusief technisch beheer is. Is dat het geval dan moet in de beleidswaarde onder beheer alleen rekening gehouden worden met administratief beheer.

Tabel 21: percentuele verdeling totaal beheerkosten in administratief en technisch beheer

Type beheerkosten

Aandeel in % van totaal beheerkosten

Administratief beheer

45%

Technisch beheer

55%

Let op: het komt voor dat woningcorporaties voor instandhoudingsonderhoud conform beleid een bedrag opvoeren waarin zowel de kosten van het instandhoudingsonderhoud zelf, als de kosten van technisch beheer zijn opgenomen. Het is het meest zuiver om die posten te scheiden en technische beheer niet in instandhoudingsonderhoud op te nemen maar te scharen onder de beheerkosten conform beleid.

Indien dat niet mogelijk is moet er voor gewaakt worden dat technisch beheer niet dubbel wordt opgenomen in de post instandhoudingsonderhoud én de post beheer. Als onderhoud volgens beleid inclusief technisch beheer is opgenomen onder instandhoudingsonderhoud onder beleid, dan moeten bij beheer conform beleid alleen de administratieve beheerlasten worden meegerekend. Indien een woningcorporatie alleen over een totaal bedrag voor beheer beschikt, dan geeft tabel 21 een indicatie voor de percentuele verdeling.

5.2.6.3 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.

OZB

Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 202010. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde weergegeven. Initieel wordt de OZB voor woongelegenheden berekend op basis van de WOZ-waarde volgens de beschikking uit 2020, dus de WOZ-waarde op peildatum 1-1-2019, en het gemeentelijke percentage voor de vastgoedcategorie voor 2020. In paragraaf 3.4.2. wordt toegelicht hoe vervolgens de prijsinflatie wordt toegepast om de OZB vanaf 2020 en de volgende jaren te berekenen.

Overige belastingen, verzekeringen en heffingen

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.

Tabel 22: belastingen en verzekeringen

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

Gemeentelijke OZB

Gemeentelijke tarieven 2020 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2019.

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. gemeentelijke OZB)

0,08% van de WOZ-waarde

5.2.6.4 Verhuurderheffing

Op grond van de huidige wet dient de verhuurderheffing voor de volledige DCF-periode te worden opgenomen. De heffing wordt berekend als een percentage van de WOZ-waarde. De verhuurderheffing 2021 gaat uit van de WOZ-beschikking 2021; deze heeft in beginsel waardepeildatum 1 januari 2020. Voor de verhuurderheffing 2021 en volgende wordt deze WOZ-waarde jaarlijks geïndexeerd met de leegwaardestijging.

De heffing wordt alleen opgenomen voor zelfstandige woongelegenheden met een huur die aan het begin van het kalenderjaar onder de liberalisatiegrens ligt. Indien de huur gedurende de DCF-periode door mutatie of jaarlijkse huurverhoging aan de zittende bewoner boven de liberalisatiegrens uitkomt, dan wordt geen heffing meer ingerekend. De geldende tarieven zijn opgenomen in de onderstaande tabel.

Tabel 23: verhuurderheffing (indicatief)

Tarief

2021

2022

2023

2024

2025 tot en met 2036

2037 en verder

Tarief WOZ

0,526%

0,527%

0,501%

0,502%

0,502%

0,501%

Op 1 april 2017 is de wetgeving rond de verhuurderheffing gewijzigd. Voor de berekening van de verhuurderheffing binnen de marktwaardering zijn de volgende punten, die vanaf 1 januari 2018 gelden, van belang:

  • De grondslag voor de verhuurderheffing is gemaximeerd door artikel 1.2 onder h van de Wet Woningmaatregelen 2014 II. Dit maximum bedroeg in 2020 € 294.000. Dat houdt in dat over het deel van de WOZ-waarde boven deze grens geen heffing wordt geheven. Deze aftopping van de WOZ-waarde wordt jaarlijks primo jaar geïndexeerd met de verandering van de gemiddelde WOZ-waarde in heel Nederland. Verwachting is dat dit zal leiden tot € 314.000 (indicatief) als de WOZ-waarde die wordt gehanteerd voor de verhuurderheffing, indien de WOZ-waarde hoger is.

  • Rijksmonumenten zijn vrijgesteld van verhuurderheffing.

  • De grens voor de heffing qua aantal woningen is 50 woningen. Het belastbare bedrag wordt verminderd met vijftigmaal de gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen van een verhuurder. Het gaat hierbij om de gemiddelde WOZ-waarde van de huurwoningen waarover verhuurderheffing is verschuldigd.

    De vermindering op basis van deze 50 woningen wordt buiten de waardebepaling gehouden omdat het effect op de portefeuillewaarde gering is en omdat het niet mogelijk is deze korting toe te rekenen aan een VHE en aan een complex.

  • Voor Rijksmonumenten geldt geen verhuurderheffing. Om die reden is aan de objectgegevens van een woongelegenheid een nieuw gegeven toegevoegd: 'Wel of niet vrijgesteld van verhuurderheffing'.

Toelichting berekening verhuurderheffing

Voor de berekening van de verhuurderheffing is de fractionele benadering nodig. Met fractioneel wordt de fictie bedoeld dat één VHE in het doorexploiteerscenario aan het begin en eind van een tijdvak deels geharmoniseerd en deels niet geharmoniseerd is, en in het uitpondscenario dat een VHE deels in exploitatie en deels reeds verkocht is.

Voor de bepaling van de verhuurderheffing in het doorexploiteerscenario is de berekening op hoofdlijnen als volgt:

  • 1. Bereken eerst de hoogte van de verhuurderheffing in een tijdvak alsof de woning volledig verhuurderheffingsplichtig is in dat tijdvak. Dit op basis van de tarieven verhuurderheffing en de grondslag zoals eerder toegelicht

  • 2. Bereken per tijdvak primo jaar welke fractie van de woning geharmoniseerd en welke fractie niet geharmoniseerd is.

  • 3. Bepaal per tijdvak of de onderliggende maandhuur primo jaar van het niet geharmoniseerde deel onder de geïndexeerde liberalisatiegrens ligt. In dat geval geldt voor dit deel de verhuurdersheffing, anders niet.

    De verhuurderheffing voor deze fractie is, indien in het tijdvak verhuurderheffing van toepassing is, gelijk aan de in stap 1 berekende heffing vermenigvuldigd met de percentuele fractie niet-geharmoniseerd uit stap 2. Geldt geen verhuurderheffing, dan is de verhuurderheffing in dit tijdvak voor deze fractie nihil.

  • 4. Pas hetzelfde principe toe op de geharmoniseerde fractie: bepaal eerst per tijdvak of de onderliggende maandhuur primo jaar van het geharmoniseerde deel onder de liberalisatiegrens ligt. Zo ja, dan geldt de verhuurderheffing in het tijdvak, zo nee, dan geldt deze niet.

    De verhuurderheffing voor de geharmoniseerde fractie is, indien in het tijdvak de verhuurderheffing geldt, gelijk aan de in stap 1 berekende heffing vermenigvuldigd met de percentuele fractie geharmoniseerd in dat jaar uit stap 2. Als in het tijdvak geen verhuurderheffing geldt, dan is de heffing voor deze fractie nihil.

  • 5. De totale verhuurderheffing in een tijdvak is dan gelijk aan de som van de in stap 3 en 4 gevonden heffingen.

In het uitpondscenario is er geen sprake van harmonisatie van huren omdat de woning bij mutatie verkocht wordt. Het is dus alleen nodig voor elk tijdvak te bepalen welk deel van de woning primo jaar nog in exploitatie is. Het aantal stappen is daarmee kleiner:

  • 1. Stap 1 is hetzelfde als bij het doorexploiteerscenario.

  • 2. Bepaal bij stap 2 welke fractie van de VHE primo jaar nog in exploitatie is

  • 3. Bepaal per tijdvak of de onderliggende maandhuur, in dit geval de niet-geharmoniseerde contracthuur, onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval geldt de verhuurderheffing, anders niet.

  • 4. In uit stap 3 volgt dat de VHE verhuurderheffingsplichtig, bepaal dan de verhuurderheffing voor de fractie nog in exploitatie door het percentage in exploitatie uit stap 2 te vermenigvuldigen met het resultaat uit stap 1. Indien de VHE in een tijdvak niet verhuurderheffingsplichtig is, dan is de heffing in dat tijdvak nihil

5.2.7 Huurstijging

Bij de huurstijging wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur. In de basisversie worden deze drie huurniveaus geïndexeerd met de prijsinflatie. Daarnaast is er de komende jaren sprake van een jaarlijkse boveninflatoire opslag op de huurverhoging voor de contracthuur.

Voor de huurstijging van de contracthuren in een bepaald kalenderjaar moet de prijsinflatie uit het voorgaande kalenderjaar met de opslag uit het kalenderjaarzelf gebruikt worden. Voor indexatie van markthuren en maximale huren conform het WWS gelden andere regels. Regels rond indexatie van huur(gerelateerde) kasstromen zijn verder uitgewerkt in paragraaf 5.2.14 en tabel 30.

5.2.7.1 Boveninflatoire huurverhoging voor marktwaarde

De jaarlijkse boveninflatoire huurverhoging, geldt alleen voor de contracthuur van gereguleerde zelfstandige verhuureenheden. De hoogte van de opslag boven de prijsinflatie is afhankelijk van overheidsbeleid dat kan wijzigen, en de verwachtingen daarover in de markt. Bij de huurverhoging van 1 juli 2020 was maximaal 2,5% boven prijsinflatie voorgaand jaar toegestaan resulterend in maximaal 5,1% huurverhoging.

Verondersteld wordt dat de kopende belegger de mogelijkheden die het rijksbeleid biedt voor huuraanpassingen wel zal benutten, maar met coulance voor de huurders door de maximale toegestane opslag met 2,5%-punt te verlagen. Bij het toepassen van de boveninflatoire huurverhoging geldt de randvoorwaarde dat de huur niet boven de markthuur of de maximale huur uitkomt. De boveninflatoire huurverhoging kan ook fractioneel worden toegepast.

Tabel 24: opslag jaarlijkse huurverhoging marktwaarde boven inflatie bij gereguleerde verhuureenheden

Type

2021

2022

2023

2024 e.v.

Zelfstandige eenheden

1,2%

1,2%

1,0%

0,5%

Onzelfstandige eenheden

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Bij geliberaliseerde eenheden is de huurverhoging gelijk aan de prijsinflatie en geldt geen boveninflatoire huuropslag.

5.2.7.2 Huuraanpassing bij mutatie

Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

  • Is de VHE op basis van de WWS-punten te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe te passen huur bij mutatie.

  • Is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd? Dan is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt een huurverlaging plaats.

  • Als een zelfstandige VHE meer dan 250 WWS-punten heeft dan wordt de maximale huur als volgt bepaald. Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten11

Het bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie vindt plaats op 1 juli 2021. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere regels zoals beschreven in de volgende paragraaf.

Voor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur gelijk is aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden geldt bovendien dat de markthuur in de basis waardering gelijk is aan de kwaliteitskortingsgrens (zie par 5.2.3).

5.2.7.3 Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur

Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.

  • Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur.

  • In situaties waarin de markthuur van een gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere marktfhuur. Dit geldt voor gereguleerde woningen.

  • Voor geliberaliseerde woningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan markthuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.

5.2.8 Liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens per 1 januari 2021 wordt vastgesteld met de regeling huurtoeslaggrenzen 2021.

Tabel 25: liberalisatiegrens

Liberalisatiegrens

 

Liberalisatiegrens 2020

€ 737,14 per maand

Liberalisatiegrens 2021

€ 752,33 per maand (indicatief)

5.2.9 Exploitatieverplichting

Sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend gereguleerd12 zijn voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. Een woning is blijvend gereguleerd als de maximum huur op basis van de gegevens van het WWS volgens de tabellen van 1 juli 2020 en het aantal WWS punten van de woning, lager is dan liberalisatiegrens 2021 én de contracthuur op peildatum 31-12-2020 lager is dan de liberalisatiegrens 2021. Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode gelden de regels voor gereguleerde verhuur.13

Kosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen, moeten nu begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar geïndexeerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten dan geïndexeerd worden naar primo jaar 8 met de loonstijging. Technische splitsingskosten in de full variant moeten met de bouwkostenstijging worden geïndexeerd.

De exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de verplichting ook voor aangebroken complexen.

5.2.10 Huurderving oninbaar

Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.

Tabel 26: huurderving oninbaar

Huurderving oninbaar

 

Huurderving oninbaar

1,0% van de huursom

Bij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1% van de markthuur als “negatieve” huurinkomsten worden meegenomen.

5.2.11 Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2021.

5.2.11.1 Aanvangsleegstand bij doorexploiteren

Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

Stel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente verhuurovereenkomst gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand inrekenen. Indien een woning als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven), dan volgt na de periode van leegstand de contracthuur gelijk aan het minimum van de opgevoerde contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten. Bij niet-gereguleerde huur gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand is dan op te vatten als 100% mutatie in jaar 1.

5.2.11.2 Aanvangsleegstand bij uitponden

Indien er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen sprake van een exploitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk uitgepond. De volledige verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden gepaard gaan vallen dan aan het begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen exploitatielasten.

Als voor het complex een percentueel maximum aan de 'mogelijkheid tot verkoop is gesteld', zoals gedefinieerd in paragraaf 5.1 over objectgegevens, dan wordt bij aanvangsleegstand slechts dat percentage van de woning direct verkocht.

Alleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een sloopcomplex geldt de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de exploitatieverplichting van 7 jaar van toepassing is, dan mag de woning niet direct uitgepond worden.

Het omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer nuances en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct uitponden kan leiden tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste waardeverschillen tussen verschillende waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat de markt op bepaalde plaatsen de verkopen als gevolg van aanvangsleegstand niet kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen echter in de full versie uitgewerkt worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad voor de mutatiegraad bij uitponden. Modelmatig moet dan een object gegeven 'Direct uitponden bij aanvangsleegstand' in het model worden ingebouwd die dan de op waarde 'niet' wordt gezet.

5.2.12 Mutatiekans

Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.

5.2.12.1 Mutatiekans bij doorexploiteren

De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2016 – 2020). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex. Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden. De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.

Voorbeeldberekening

Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2016 t/m 2020 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.

2016

2 mutaties

100 vhe ultimo 2016

2017

5 mutaties

100 vhe ultimo 2017

2018

3 mutaties

100 vhe ultimo 2018

2019

2 mutaties

100 vhe ultimo 2019

2020

0 mutaties

100 vhe ultimo 2020

Totaal

12 mutaties

500 vhe

Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%

5.2.12.2 Mutatiekans bij uitponden

De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van toepassing:

  • Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.

  • Jaar 2 tot en met 5: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag toegepast.

  • Jaar 6 tot en met 15: Voor de laatste jaren van de DCF-periode geldt dat de hoogte van de mutatiekans wordt verlaagd naar 70% van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. De mutaties die plaatsvinden betreffen alleen verkopen en geen wederverhuur.

Tabel 27: mutatiekans bij uitponden

Mutatiekans uitponden

   

Geen exploitatieverplichting

Wel exploitatieverplichting

 

Jaar 1 bij niet-aangebroken complex

Jaar 8 bij niet-aangebroken complex

mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren plus 2%-punt

Jaar 1 bij aangebroken complex

Jaar 8 bij aangebroken complex

mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren

Jaar 2 tot en met jaar 5

Jaar 9 tot en met jaar 12

mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren

Jaar 6 tot en met jaar 15

Jaar 13 tot en met jaar 15

mutatiekans uitponden gelijk aan 70% van de mutatiekans doorexploiteren

Vanaf jaar 16 (voor bepaling eindwaarde)

idem

Mutatiekans uitponden gelijk aan 50% van de mutatiekans doorexploiteren

5.2.12.3 Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking

Voor woningen die blijvend gereguleerd zijn geldt sinds maart 2017 een verplichting de woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen mogen gedurende die periode niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet daar rekenkundig rekening mee worden gehouden, Uitponden begint in dat geval vanaf het achtste jaar waardering en volgt vanaf dat jaar dezelfde methode qua mutatiekans als voor woningen waar vanaf het eerste jaar sprake is van uitponden zoals in paragraaf 5.2.12.2 is vermeld. In jaar 8 geldt de mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag. Jaar 9 tot en met 12 wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 13 wordt gerekend met 70% van de mutatiekans doorexploiteren en vanaf jaar 16 met 50% van de mutatiekans doorexploiteren.

5.2.12.4 Minimale en maximale mutatiekans

Voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren geldt een minimum van 4% voor alle typen verhuureenheden. Het minimum van 4% geldt alleen voor de basiswaardering. In de full waardering is de mutatiekans een vrijheidsgraad.

Het minimum geldt alleen voor de mutatiekans bij aanvang. Dat impliceert dat de mutatiekans ná afslagen voor de mutatiekans in het uitpondscenario in de basiswaardering uit tabel 27, niet met dit minimum gecorrigeerd worden (zoals in vorige versie van dit handboek).

Is bijvoorbeeld het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren gesteld op 4% (het minimum), dan is de mutatiekans uitponden vanaf jaar 6 gelijk aan 2,8% (70% van 4,0%) en voor de eindwaarde gelijk aan 2% (50% van 4%).

Voor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld aan het maximum.

Tabel 28: minimale en maximale mutatiekans

Maximale en minimale mutatiekans bij doorexploiteren en bij uitponden

Minimale mutatiekans bij aanvang

4%

Maximale mutatiekans voor EGW, MGW en extramurale zorgeenheid

50%

Maximale mutatiekans voor studenteneenheden

100%

Toelichting omgaan met mutatiekans:

De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze exponentiële benadering is voorgeschreven.

De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet gemuteerde) woningen.

  • Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de oorspronkelijke 100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.

  • In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen uitgepond et cetera.

    In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds 5% van alle woningen.

  • In het doorexploiteerscenario geldt voor de bepaling van het niet-geharmoniseerde en het geharmoniseerde deel hetzelfde principe geldt als bij uitponden.

    Als immers 5% van de woningen in exploitatie muteert dan geldt die mutatiegraad immers ook voor woningen die al geharmoniseerd zijn. Stel primo jaar 2 is 95% niet en 5% wel geharmoniseerd dan muteert 5% van 95% van de niet-geharmoniseerde en 5% van de 5% wel geharmoniseerde woningen.

5.2.13 Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen mogelijk een periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand toegerekend. Mutatieleegstand heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur.

Tabel 29: periode mutatieleegstand

Type

Mutatieleegstand (in maanden)

Gereguleerde woningen

0 maanden

Geliberaliseerde woningen

3 maanden

Verkoop

0 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

5.2.14 Omgaan met indexatie huurkasstromen

Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.

Voorbeeld:

Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.

  • Stel een VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2020 van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.

  • De prijsinflatie in 2020 is 1,4%, voor gereguleerde zelfstandige woningen geldt in 2021 een opslag van 1,2% op de prijsinflatie: de huurverhoging is dan 2,6%.

De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort, is 5% per jaar.

5.2.14.1 Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel

De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in het doorexploiteerscenario.

  • De eerste zes maanden van 2021 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden is dat in totaal € 3.000.

  • Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar € 500 * (1 + 2,6%) is € 513,00 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.078,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.078 is € 2.924,10.

  • Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie van 1,4% toe te passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 1,4%) = € 709,80. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 704,90 per maand (of ook circa 700 * 1,0140,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: 6 maal € 704,90 is € 4.229,40. Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 211,47.

    Let op: voor gereguleerde eenheden geldt dat de huur bij mutatie gemaximeerd is tot de maximum huur volgens het WWS. Is de berekende markthuur medio jaar in dat geval hoger dan de maximale huur volgens het WWS per 1 juli van dat jaar, dan is de mutatiehuur het maximum WWS.

  • De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:

  • De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000

  • De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.924,10

  • De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 211,47

  • De totale bruto huur in 2021 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.135,57.

5.2.14.2 Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel

Voor het deel dat reeds geharmoniseerd is geldt voor de huur in de tweede helft van een kalenderjaar dat deze gelijk is aan de huur bij mutatie zoals die geldt voor het nog niet gearmoniseerde deel. Dit is de markthuur medio dat jaar voor gereguleerde eenheden gemaximeerd op de maximale huur volgens het WWS op 1 juli van dat jaar.

5.2.14.3 Bruto huur in uitpondscenario

De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen. Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is geen beklemming.

  • In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.

  • Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 3.078,–.

  • Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2021 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.924,10 is € 5.924,10.

Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.

5.2.14.4 Indexatie markthuren

Belangrijkste voor markthuur is dat modelmatig de markthuur medio jaar, op het aangenomen moment van mutatie, wordt aangehouden.

Er is dus geen sprake van óf de prijsinflatie uit het voorgaand kalenderjaar óf de prijsinflatie uit het huidig kalenderjaar toepassen, maar van toepassing van beide: een index in een jaar afgeleid van de voorgaande periode van 12 maanden waarvan 6 maanden in het voorgaande jaar en 6 maanden in het huidige jaar valt.

De rekentechniek van het gemiddelde van primo en ultimo jaar markthuur past dat impliciet toe.

  • 1. Bepaal markthuur primo jaar t

  • 2. Pas de prijsinflatie in jaar t toe om de markthuur ultimo jaar t te bepalen

  • 3. De markthuur medio in jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo en ultimo

  • 4. De markthuur primo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur ultimo jaar t

  • 5. De markthuur ultimo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur primo jaar t +1 verhoogd met inflatie in jaar t + 1.

  • 6. De markthuur medio jaar t + 1 is gemiddelde van de primo en ultimo in jaar t + 1

  • 7. Enzovoorts.

In deze berekening wordt een combinatie van de prijsinflatie in het voorgaand kalenderjaar én in het huidig kalenderjaar toegepast. In stap 4 zit de inflatie van het voorgaande kalenderjaar opgesloten. In stap 5 zit de prijsinflatie in het huidige kalenderjaar opgesloten.

5.2.14.5 Indexatie maximale huur conform WWS

De maximale huur wordt conform het WWS in het kalenderjaar op 1 juli aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. De maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een tijdvak van 1 juli in jaar t geldt tot en met 30 juni van jaar t + 1.

De berekening van de maximale huur lijkt op die van de markthuur, maar is net iets anders omdat deze al begint met een waarde medio kalenderjaar en niet zoals de markthuur primo jaar. Op het tijdstip van waarderen op 31 december 2020 zijn de maximale huren van 1 juli 2020 gegeven. Indexatie vindt dan weer plaats op 1 juli 2021 met de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar (2020: 1,4%).

5.2.14.6 Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitkortingsgrens

Ook de liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens verlopen niet continu maar discreet. Deze grenzen worden elk jaar op 1 januari, dat wil zeggen primo kalenderjaar, vastgesteld en gelden dan voor het gehele kalenderjaar. De grenzen voor 2021 zijn gegeven. De grenzen voor 2022 zijn gelijk aan de grenzen voor 2021 verhoogd met de prijsinflatie in 2021. Die voor 2023 zijn de grenzen uit 2022 verhoogd met de prijsinflatie 2022, et cetera.

5.2.14.7 Indexatie en aftopping van streefhuren

De richtlijnen voor streefhuren komen aan de orde in het hoofdstuk over beleidswaarde in paragraaf 9.2.3.1.

5.2.14.8 Schema indexatie huurkasstromen

De richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde kasstromen in de voorgaande paragrafen zijn in tabel 30 opgenomen voor respectievelijk de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS en de liberalisatiegrens.

Tabel 30: Indexatie huur- en huurgerelateerde kasstromen

Kasstroom

 

Formule

Contracthuur voor nog niet geharmoniseerde deel

Contracthuur primo jaar t per maand

De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de contracthuur ultimo het voorgaande jaar.

De contracthuur primo jaar 1 is een objectgegeven.

Contracthuur ultimo jaar t per maand

De contracthuur ultimo in een jaar is de contracthuur primo dat jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) uit het voorgaande jaar en indien van toepassing boveninflatoire opslag (o) in het jaar zelf.

Contracthuur medio jaar t per maand

De contracthuur medio jaar t is gelijk aan de contracthuur ultimo dat jaar.

Contracthuur per jaar in jaar t

De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar t en 6 keer de maandhuur ultimo jaar t

Contracthuur voor reeds geharmoniseerde deel

Contracthuur primo van jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de eerste helft van het kalenderjaar

De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de contracthuur ultimo van het het voorgaande jaar.

Contracthuur ultimo jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de tweede helft van het kalenderjaar.

De contracthuur ultimo in een jaar is de mutatiehuur. Dit is de markthuur medio jaar t, voor gereguleerde VHE gemaximeerd op de maximum huur WWS medio jaar t.

Contracthuur per jaar in jaar t

De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar t en 6 keer de maandhuur medio jaar t.

Markthuur

De markthuur primo jaar t per maand

De markthuur primo in een jaar is gelijk aan de markthuur ultimo het voorgaande jaar.

De markthuur primo jaar 1 is gegeven.

De markthuur ultimo jaar t per maand

De markthuur ultimo jaar t is de markthuur primo jaar t geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in het huidige jaar.

De markthuur medio jaar t op basis van gemiddelde

De markthuur medio jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo jaar t en de markthuur ultimo jaar t.

Dit is de markthuur bij mutatie.

De markthuur medio jaar t op basis van indexatie

De markthuur medio jaar 1 is de gegeven markthuur geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in jaar 1.

 

De markthuur medio jaar t vanaf jaar t is de markthuur medio het voorgaande jaar een half jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar en een half jaar met de prijsindex van het huidige jaar.

Maximale huur WWS

Maximale huur primo, in de eerste helft van een kalenderjaar

De maximale huur in de eerste helft van een kalenderjaar

Maximale huur ultimo: de maximale huur die geldt vanaf 1 juli van een kalenderjaar.

De maximale huur volgens het WWS wordt jaarlijks medio: op 1 juli aangepast met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar.

Dit maximum geldt als grenswaarde voor de markthuur bij gereguleerde woningen.

Liberalisatiegrens

Liberalisatiegrens jaar 1 is gegeven

   

Liberalisatiegrens vanaf jaar 2

De liberalisatiegrens vanaf jaar 2 is de grens van het voorgaande jaar aangepast met de prijsinflatie van het voorgaande jaar.

5.2.15 Splitsingskosten

Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.

Juridische splitsingskosten

Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 544 euro per te splitsen eenheid.

Tabel 31: juridische splitsingskosten

Juridische splitsingskosten

 

Juridische splitsingskosten

€ 544 per eenheid prijspeil 31-12-2020

Technische splitsingskosten

Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.

In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.

Toelichting uitwerking splitsingskosten

De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste jaar van de beschouwingsperiode.

Toelichting uitwerking splitsingskosten bij zeven jaar exploitatieverplichting

Als op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan worden de splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode omdat het uitponden zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het begin van het 8ste jaar worden geïndexeerd:

  • Voor de juridische splitsingskosten geldt dan de loonstijging als index.

  • Voor de technische splitsingskosten in een full waardering geldt dan de bouwkostenstijging als index.

Hoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al gesplitst is?

Indien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de keuze voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest overeenkomt met de werkelijke situatie.

5.2.16 Verkoopkosten

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de peildatum 31 december 2020. Het bedrag ultimo 2021 wordt aangepast conform de bijbehorende loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.

Tabel 32: verkoopkosten

Verkoopkosten

Verkoopkosten

1,3% van de leegwaarde

Toelichting uitwerking verkoopkosten:

Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van een kalenderjaar.

5.2.17 Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer verschillende contractvormen en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld herzieningen van canons of hernieuwde afkoop ver in de toekomst liggen en in veel gevallen niet precies zijn vastgelegd.

In deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op hoofdlijnen beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden opgevat.

Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full versie mogelijk is.

Het uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.

Wel of geen erfpacht en typen erfpacht

Qua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar tijdsindeling) het meest gebruikelijk:

  • Eigendom

    Er is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van grondeigendom.

  • Eeuwigdurende erfpacht

    Bij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens en voor altijd gevestigd.

  • Voortdurende erfpacht

    Bij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht, met dien verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak kan eindigen als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen bereiken over de erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is overigens hypothetisch zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende erfpacht en de voortdurende erfpacht hetzelfde uitpakken.

  • Tijdelijke erfpacht

    Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn waarvoor het is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt dat erfpachtrechten in voorkomende gevallen 'tijdelijk' genoemd worden doch in de praktijk 'voortdurend' zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering bij het einde van het tijdvak.

Een ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die de erfpachter aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht. Deze kan periodiek verschuldigd zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of eeuwigdurend afgekocht. De periodieke canon kan vast maar ook variabel zijn.

Het is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke erfpacht of voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.

Verder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur- of koop). Voor sociale woningen gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met marktwoningen. Bij de omzetting van sociaal naar marktbestemming is dan veelal een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie) van toepassing.

In het objectgegeven ‘Erfpacht’ wordt aangegeven welke van deze vier situaties van toepassing is.

In het objectgegeven ‘Waardecorrectie erfpacht’ wordt de contante waarde op peildatum 31-12-2020 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.

Waardecorrectie erfpacht

Bij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie. Die waardecorrectie is de contante waarde van de volgende componenten:

  • 1. Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon tot de einddatum van het contract. De indexatie van de canon verschilt per contract en kan bijvoorbeeld jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden. De disconteringsvoet voor het bepalen van de contante waarde is gelijk aan de disconteringsvoet voor de waardering.

  • 2. Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde van de nieuwe afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij contracten met een jaarlijkse canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat die op te vatten is als de contante waarde van het de herziene canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum te benaderen zijn de volgende gegevens nodig:

    • De grondwaarde op peildatum 31-12-2020. Deze kan als bekend worden verondersteld of berekend worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert dat de grondwaarde gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.

    • Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden gehanteerd ervan uit gaand dat grond in de loop der tijd reëel dezelfde waarde behoudt.

    • Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij herziening van de erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.

    • De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw afkopen.

    • De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de disconteringsvoet die voor de hele waardering wordt gebruikt.

  • 3. Bij tijdelijk erfpacht -zowel met canon als afgekocht- de afkoopsom bij de volgende herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven bepaald, maar dan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk ook volgende herzieningen mee te nemen in de berekening maar deze hebben op contante waarde basis nog nauwelijks invloed en kunnen genegeerd worden.

  • 4. Erfpacht suppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de voorwaarden van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie- of bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur, van maatschappelijke bestemming naar commerciële bestemming of van huur naar koop. De hoogte van dit bedrag en het moment waarop dit betaald moet worden, verschilt per erfpachtcontract. In sommige gevallen is een meerwaardeafdracht niet in het contract maar in ene ontwikkel- of uitgifteovereenkomst opgenomen.

  • 5. Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat vastgoed op erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed op de leegwaarde. Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten die allen te maken hebben met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde zoals die wordt vastgesteld vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen grond dus is dit effect in vele gevallen verwaarloosbaar.

Bij eeuwigdurende afgekochte erfpacht spelen canon, canonherzieningen en toekomstige afkoopsommen geen rol. Wel kan er in dat geval wel sprake zijn van erfpacht suppletie (meerwaardeafdracht).

Schema en vergelijkingen voor berekenen waardecorrectie erfpacht.

In onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht opgenomen (met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor deze componenten is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en aanpak dienen als handreiking. Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de hieronder beschreven principes.

NCW canons

Indien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de eind(herzienings)datum. De indexatie is afhankelijk van het contract. De te gebruiken disconteringsvoet is de dezelfde als voor de waardering wordt gebruikt.

Stel de canon op prijspeil is € 800 per jaar, het contract loopt nog 10 jaar (t1 = 10), de prijsinflatie is 1,80% en de discontovoet (d) is gelijk aan 7,50%. Als het canon jaarlijks geïndexeerd wordt met de prijsinflatie, dan is de uitkomst voor deze component gelijk aan € 6.112.

NCW canons is € 6.112.

NCW afkoop1

Dit is de netto contante waarde van de afkoopsom op de eind(herzienings)datum van het contract. Uitgangspunt is dat deze afkoopsom overeenkomt met de contante waarde van herziene canons. Stel de leegwaarde (lw) op prijspeil is € 150.000 en de grondquote (gq) 20%, dan is de grondwaarde op prijspeil gelijk aan € 30.000. Deze grondwaarde wordt over een periode van 10 jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van 1,80%. De grondwaarde op het tijdstip herziening is dan 30.000 * (1 + 1,80%)^10 is € 35.859. Stel de afslag (a) die de gemeente hanteert is 30%. Dan is de afkoopsom op tijdstip herziening 70% van € 35.859 is € 25.101. De NCW van dit bedrag tegen een discontovoet (d) van 7,50% is € 12.627.

NCW afkoop 1 is € 12.627

Uitgedrukt in een vergelijking:

NCW afkoop 2

Stel de duur van het volgende contract (t2) is gelijk aan 50 jaar. Gegeven de grondwaarde op prijspeil van € 30.000, de inflatie van 1,80% een periode van 10 plus 50 is 60 jaar (t1 + t2), dan is de grondwaarde op het tijdstip van de tweede herziening gelijk aan € 87.496. Gegeven de afslag (a) van 30% is de afkoopsom op dat moment gelijk aan € 61.247. De NCW van dit bedrag tegen een disconteringsvoet van 7,50% en een periode van 60 jaar is € 828.

NCW afkoop 2 is € 828

Uitgedrukt in een vergelijking:

Waardecorrectie erfpacht

De waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de som van drie hierboven berekende componenten:

+

NCW canons

€ 6.112

+

NCW afkoop 1

€ 12.627

+

NCW afkoop 2

€ 828

=

Waardecorrectie erfpacht

€ 19.567

In dit schema zijn de overige twee effecten van erfpacht niet opgenomen. Het effect op de leegwaarde zou, in de basis waardering, tot uitdrukking moeten komen in de WOZ-waarde. In de full-versie is de leegwaarde een vrijheidsgraad.

Het effect van erfpacht suppletie is te berekenen door het verschuldigde bedrag en het moment van betalen te nemen en dan additioneel de contante waarde van dit bedrag mee te rekenen.

5.2.18 Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor woongelegenheden van het type EGW en MGW wordt de disconteringsvoet bepaald op basis van een aantal eigenschappen van de verhuureenheid. Bij die eigenschappen horen parameters die bepaald zijn ten eerste op basis van de door taxateurs toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset van het validatieonderzoek 2018 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een aanvaardbare en verklaarbare waardeontwikkeling.

De hoogte van de disconteringsvoet is afhankelijk van de volgende kenmerken van de woning:

  • Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen

  • Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW

  • Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid gelegen is

  • Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de disconteringsvoet in 2019

  • Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee klassen

  • Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een krimp- en/of aardbevingsgebied.

In een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:

Hierin geldt:

  • dv: is de te bepalen disconteringsvoet

  • dvRef: is de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo 2019, exclusief dMarkt

  • dBouwjaar: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse

  • dType: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid

  • dRegio: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid

  • dGebied: is de opslag op de disconteringsvoet indien de verhuureenheid in een krimpgebied ligt

  • dScenario: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario

  • dMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de marktontwikkelingen in 2020 en hun effect op de disconteringsvoet. De op basis van het validatieonderzoek 2019 bepaalde factoren leiden immers tot de disconteringsvoet op 31-12-2019. Om de disconteringsvoet op 31-12-2020 te bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.

In de volgende tabellen worden de parameters gegeven.

Tabel 33: referentieobject disconteringsvoet

Referentieobject disconteringsvoet

 

Kenmerk

Klasse

Bouwjaarklasse

1975 tot 1990

Type verhuureenheid

MGW

COROP plus G4

‘s-Gravenhage

Waarderingsscenario

Doorexploiteren

Disconteringsvoet ultimo 2019

5,59% (dvRef)

Disconteringsvoet ultimo 2020

5,44% (dv)

Tabel 34: opslag disconteringsvoet bouwjaarklasse: dBouwjaar

Bouwjaarklasse

Opslag %-punt

Bouwjaarklasse

Opslag %-punt

< 1920

minus 0,14%

≥ 1975 < 1990

0,00%

≥ 1920 < 1940

0,04%

≥ 1990 < 2005

minus 0,14%

≥ 1940 < 1960

0,14%

≥ 2005

minus 0,27%

≥ 1960 < 1975

0,11%

   
Tabel 35: opslag disconteringsvoet type: dType

Type verhuureenheid

Opslag %-punt

EGW

minus 0,12%

MGW

0,00%

Tabel 36: opslag disconteringsvoet per gebied COROP-gebied en G4: dRegio

COROP-gebied G4

Opslag %-punt

COROP-gebied G4

Opslag %-punt

Oost-Groningen

2,76%

Agglomeratie Haarlem

0,32%

Delfzijl en omgeving

2,33%

Zaanstreek

0,70%

Overig Groningen

0,74%

Groot-Amsterdam

0,36%

Noord-Friesland

1,26%

Het Gooi en Vechtstreek

0,41%

Zuidwest-Friesland

1,31%

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

0,22%

Zuidoost-Friesland

1,27%

Agglomeratie ’s-Gravenhage

0,46%

Noord-Drenthe

1,49%

Delft en Westland

0,08%

Zuidoost-Drenthe

1,61%

Oost-Zuid-Holland

0,28%

Zuidwest-Drenthe

1,30%

Groot-Rijnmond

0,86%

Noord-Overijssel

1,04%

Zuidoost-Zuid-Holland

0,89%

Zuidwest-Overijssel

1,02%

Zeeuwsch-Vlaanderen

1,44%

Twente

1,12%

Overig Zeeland

1,63%

Veluwe

1,04%

West-Noord-Brabant

1,20%

Achterhoek

1,61%

Midden-Noord-Brabant

1,06%

Arnhem/Nijmegen

0,80%

Noordoost-Noord-Brabant

0,67%

Zuidwest-Gelderland

0,95%

Zuidoost-Noord-Brabant

0,31%

Utrecht

0,29%

Noord-Limburg

1,14%

Kop van Noord-Holland

1,11%

Midden-Limburg

1,38%

Alkmaar en omgeving

1,05%

Zuid-Limburg

1,87%

IJmond

0,96%

Flevoland

1,08%

G4

Opslag %-punt

G4

Opslag %-punt

Amsterdam

0,17%

Rotterdam

0,23%

‘s-Gravenhage

0,00%

Utrecht (gemeente)

–0,10%

Tabel 37 is voor indicatieve doeleinden opgenomen, aardbeving- en krimpgebieden vallen immers buiten de basiswaardering.

Tabel 37: opslag disconteringsvoet gebied: dGebied

Type gebied

Opslag %-punt

Aardbevings- én krimpgebied

1,02%

Aardbevingsgebied

0,92%

Krimpgebied

0,10%

Overig gebied

0,00%

Tabel 38: opslag disconteringsvoet waarderingsscenario: dScenario

Waarderingsscenario

Opslag %-punt

Doorexploiteren

0,00%

Uitponden

0,57%

Tabel 39: opslag of afslag disconteringsvoet marktontwikkeling 2019: dMarkt

COROP-gebied G4

Opslag %-punt

COROP-gebied G4

Opslag %-punt

Oost-Groningen

–0,20%

Agglomeratie Haarlem

–0,15%

Delfzijl en omgeving

–0,20%

Zaanstreek

–0,15%

Overig Groningen

–0,20%

Groot-Amsterdam

–0,15%

Noord-Friesland

–0,20%

Het Gooi en Vechtstreek

–0,15%

Zuidwest-Friesland

–0,20%

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

–0,15%

Zuidoost-Friesland

–0,20%

Agglomeratie ’s-Gravenhage

–0,10%

Noord-Drenthe

–0,20%

Delft en Westland

–0,10%

Zuidoost-Drenthe

–0,20%

Oost-Zuid-Holland

–0,15%

Zuidwest-Drenthe

–0,20%

Groot-Rijnmond

–0,25%

Noord-Overijssel

–0,20%

Zuidoost-Zuid-Holland

–0,15%

Zuidwest-Overijssel

–0,15%

Zeeuwsch-Vlaanderen

–0,15%

Twente

–0,15%

Overig Zeeland

–0,15%

Veluwe

–0,15%

West-Noord-Brabant

–0,20%

Achterhoek

–0,15%

Midden-Noord-Brabant

–0,20%

Arnhem/Nijmegen

–0,25%

Noordoost-Noord-Brabant

–0,20%

Zuidwest-Gelderland

–0,15%

Zuidoost-Noord-Brabant

–0,15%

Utrecht

–0,15%

Noord-Limburg

–0,10%

Kop van Noord-Holland

–0,25%

Midden-Limburg

–0,10%

Alkmaar en omgeving

–0,15%

Zuid-Limburg

–0,10%

IJmond

–0,15%

Flevoland

–0,25%

G4

Opslag %-punt

G4

Opslag %-punt

Amsterdam

–0,10%

Rotterdam

–0,15%

‘s-Gravenhage

–0,15%

Utrecht (gemeente)

–0,10%

5.2.19 Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor studenten- en extramurale zorgeenheden geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

  • De risicovrije rentevoet.

  • De vastgoedsector specifieke opslag.

  • De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 40: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet

Risicovrije rentevoet

minus 0,18%

Vastgoed sectorspecifieke opslag

6,14%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:

  • Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.

  • Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.

  • Regio ingedeeld in vier regio’s.

Tabel 41: referentieobject studenten- en extramurale zorgeenheden

Kenmerk

Klasse

Bouwjaarklasse

< 1960

Type verhuureenheid

Studenteneenheid

Regio

West

Disconteringsvoet

6,30%

Opslag voor markt- en objectrisico

0,34%

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,30%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,34%-punt bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op- en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.

Tabel 42: effect bouwjaarklasse op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden

Bouwjaarklasse

Opslag in %-punt

< 1960

0,00%

1960 – 1974

0,13%

1975 – 1989

–0,06%

1990 – 2004

–0,25%

≥ 2005

–0,50%

Tabel 43: effect type verhuureenheid op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden

Type

Opslag in %-punt

Studenteneenheid

0,00%

Zorgeenheid (extramuraal)

0,60%

Tabel 44: effect regio op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden

Regio

Opslag in %-punt

Noord

0,75%

Oost

0,45%

Zuid

0,70%

West

0,00%

5.2.20 Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

De berekening van de eindwaarde verschilt in het doorexploiteerscenario ten opzichte van het uitpondscenario.

5.2.20.1 Eindwaarde in het doorexploiteerscenario

Bij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt vanaf het 16e jaar verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.

De benadering op basis van voortdurende looptijd is voorgeschreven.

Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor de onderhoudskosten bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan stijging van de bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie wordt, waar dat aan de orde is, de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel of, bij studenteneenheden, de kwaliteitskortingsgrens. Voor woningen met een huur onder de liberalisatiegrens blijft de verhuurderheffing van toepassing op basis van het vanaf 2020 gehanteerde percentage van de WOZ-waarde, tenzij een VHE is vrijgesteld van verhuurderheffing.

Bij de bepaling van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt geen verouderingsopslag meegerekend. (De term verouderingsopslag betreft het verhogen van instandhoudingsonderhoud met 100% vanaf het 16de jaar).

De eindwaarde aan het eind van het 15e jaar is gelijk aan al deze kasstromen, contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.

Let op: de op deze manier bepaalde eindwaarde is de bruto eindwaarde. Op deze eindwaarde moeten de overdrachtskosten (zie paragraaf 5.2.21) nog in mindering worden gebracht om zo de netto eindwaarde te bepalen.

De eindwaarde in het doorexploiteerscenario komt nu uitsluitend voort uit het voortzetten van de exploitatie.

De eindwaarde in het uitpondscenario op zijn beurt komt voort uit het voortzetten van uitponden.

5.2.20.2 Eindwaarde in het uitpondscenario

De eindwaarde in het uitpondscenario is gebaseerd op het verder uitponden van de, aan het eind van het 15e jaar, nog niet verkochte woongelegenheden. Hierbij wordt de mutatiekans met 50% gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans die wordt gehanteerd in het doorexploiteerscenario. De kasstromen van de dan nog verhuurde woongelegenheden verlopen zoals in het doorexploiteerscenario, inclusief de verhuurderheffing voor zover van toepassing, en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind van het 15e jaar is dan weer gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.

N.B.

Bij het bepalen van de eindwaarde in het uitpondscenario wordt wel gerekend met een verouderingsopslag van 100% voor instandhoudingsonderhoud. Dit in tegenstelling tot de eindwaarde in het doorexploiteerscenario zoals beschreven in de voorgaande paragraaf. Dat betekent dat vanaf het 16e jaar wordt gerekend met een verdubbeling van de kosten van instandhoudingsonderhoud.

5.2.20.3 Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd

De eindwaarde ultimo jaar 15 kan op twee eindwaardescenario’s worden berekend:

  • een eindwaardescenario op basis van uitponden

  • of een eindwaardescenario op basis van doorexploiteren.

In beide eindwaardescenario’s wordt de eindwaarde in de basisversie berekend op basis van een voortdurende looptijd benadering.

  • Theoretisch geldt dat de contante waarde van een oneindig gelijkblijvend kasstroom CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.

  • Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die jaarlijks met een groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d – g) (1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de eindwaarde berekening.

Kapitalisatiefactoren

De kasstromen in jaar 15 (CF15) vormen de basis voor de eindwaardeberekening. De eindwaarde geldt ultimo jaar 15 en begint dus met de kasstroom in jaar 16. De kasstroom medio jaar 16 moet dus eerst nog gecorrigeerd worden voor de groeifactor g: CF16 = CF15 * (1 + g). Ook moet voor de bepaling van de contante waarde van de eindwaarde EW nog gecorrigeerd worden vanwege het medio jaar disconteren: EW = EW * (1 + d)0,5.

Het invoeren van deze gegevens in vergelijking (1) uit de voorgaande paragraaf geeft de vergelijking voor de eindwaarde ultimo jaar 15 gegeven een kasstroom CF15 in jaar 15, een discontovoet d en een groeifactor g:

EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g).

Deze vergelijking kan geschreven worden als EW = CF15 * K, waarbij K een kapitalisatiefactor is gelijk aan (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g). (2)

Indien daarnaast sprake is van een mutatiegraad m, dan neemt een kasstroom jaarlijks mogelijk af met (1 – m). Dat betekent dat de groeifactor niet gelijk is aan 1 + g maar aan (1 – m) * (1 + g) en g gelijk aan (1 – m) * (1 + g) – 1. Invoeren in vergelijking (2) geeft:

EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 – m) * (1 + g) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1)).

Wanneer ervan uitgegaan wordt dat in het doorexploiteerscenario het complex aan het einde van de beschouwingsperiode in de verhuur blijft, zal de huurkasstroom vanaf jaar 16 uit drie componenten bestaan:

  • 1. Het deel dat begin jaar 16 geharmoniseerd is en al op de maximale huur zit.

  • 2. Het deel dat begin jaar 16 nog niet is geharmoniseerd en ieder jaar afneemt, omdat het alsnog wordt geharmoniseerd.

  • 3. Het deel dat ná begin jaar 16 alsnog wordt geharmoniseerd. Dit deel wordt ieder jaar groter.

Voor al deze drie kasstromen wordt een aparte kapitalisatiefactor berekend. Hierbij maken we de volgende aannames:

  • De huur wordt jaarlijks opgehoogd met een percentage g (de prijsinflatie).

  • De disconteringsvoet is gelijk aan d.

  • Huurdersmutaties vinden plaats op basis van een mutatiegraad m.

Dan worden de volgende kapitalisatiefactoren berekend voor de huur:

  • 1. Het geharmoniseerde deel zit al op de maximale huur. Deze huur stijgt jaarlijks met de groeivoet g en wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet d. Omdat kasstromen halverwege het jaar vallen en de eindwaarde ultimo jaar, vindt nog een correctie plaats op het contant maken. De kapitalisatiefactor is dan:

    K1 = (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g)

  • 2. Het niet geharmoniseerde deel van de huur neemt af met mutatiegraad m. Hierbij is de kapitalisatiefactor:

    K2 = (1 + d)0,5 * ((1 – m) * (1 + g)) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1))

    Door het wegwerken van haakjes kan deze vergelijking ook geschreven worden als:

    K2 = (1 + d)0,5 * (1 + g – m – m * g) / (d – (g – m – m * g))

  • 3. De kapitalisatiefactor voor de kasstroom voor het deel dat vanaf jaar 16 alsnog harmoniseert is gelijk aan het verschil van de eerste twee kapitalisatiefactoren:

    K3 = K1 – K2

Deze drie kapitalisatiefactoren zijn algemeen toepasbaar, hiermee kunnen dus alle kasstromen in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario worden gekapitaliseerd.

  • In het doorexploiteerscenario zijn alle drie kapitalisatiefactoren nodig vanwege de huurharmonisatie.

  • Voor de exploitatiekasstromen volstaat in het doorexploiteerscenario de factor K1 omdat deze kasstromen niet afhankelijk zijn van de mutatiegraad. Woningen blijven immers in exploitatie.

  • Voor de verhuurderheffing gelden in het doorexploiteerscenario drie theoretische uitgangssituaties die bepalen welke kapitalisatiefactor gebruikt wordt voor de verhuurderheffing. De hieronder genoemde liberalisatiegrens is de geïndexeerde liberalisatiegrens primo jaar 16. De mutatiehuur is de huur waarnaar geharmoniseerd wordt voor het niet geharmoniseerde deel. De mutatiehuur is de naar medio jaar 15 geïndexeerde huur. De huur van het geharmoniseerde deel is gelijk aan de mutatiehuur. De drie situaties:

    • 1. De mutatiehuur, en dus ook de huur van het niet-geharmoniseerde deel, is gelijk aan of kleiner dan de liberalisatiegrens. Dan geldt de factor K1.

    • 2. De huur van het niet-geharmoniseerde deel is gelijk of lager dan de liberalisatiegrens maar de mutatiehuur is hoger dan de liberalisatiegrens. In dat geval geldt de factor K2.

    • 3. Theoretisch is het mogelijk dat de huur van het niet-geharmoniseerde deel boven de liberalisatiegrens ligt, maar dat de mutatiehuur kleiner of gelijk is aan de liberalisatiegrens. Dan geldt de factor K3.

  • In het uitpondscenario is er geen sprake van huurharmonisatie omdat woningen bij mutatie verkocht worden. In het uitpondscenario is daarom uitsluitend de kapitalisatiefactor K2 van toepassing: alle kasstromen nemen af als gevolg van de verkoop van woningen.

Het verschil tussen de twee scenario’s en de te gebruiken kapitalisatiefactor voor huurinkomsten is hieronder schematisch weergegeven.

Schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en de betekenis van de kapitalisatiefactoren

Figuur 1: schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en toepassing kapitalisatiefactoren.

Figuur 1: schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en toepassing kapitalisatiefactoren.

Schematische weergave eindwaarde uitponden en de betekenis van de kapitalisatiefactor

Figuur 2: schematische weergave eindwaarde uitponden en toepassing kapitalisatiefactor.

Figuur 2: schematische weergave eindwaarde uitponden en toepassing kapitalisatiefactor.

Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor moet rekening gehouden worden met het feit dat kasstromen een specifieke groeivoet g hebben.

In onderstaande tabel wordt aangegeven welke kapitalisatiefactor per kasstroom wordt gebruikt, uitgesplitst voor de verschillende scenario’s:

Tabel 45: eindwaardescenario

Marktwaardescenario

Groeivoet (g)

Doorexploiteren

Uitponden

Eindwaardescenario

 

Doorexploiteren

Uitponden

Opbrengsten

     
       

Huur

prijsinflatie

 

K2

Reeds begin jaar 16 geharmoniseerd

 

K1

 

Begin jaar 16 nog niet geharmoniseerd

 

K2

 

Vanaf jaar 16 alsnog te harmoniseren

 

K3

 

Verkoopopbrengsten*

leegwaardestijging/prijsinflatie1

n.v.t.

K2

       

Uitgaven

     
       

Onderhoud

bouwkostenstijging

K1

K2

Beheer

loonstijging

K1

K2

Overig

prijsinflatie

K1

K2

Verhuurderheffing

leegwaardestijging

K1, K2 of K32

K2

Verkoopkosten*

loonkostenstijging

n.v.t.

K2

Verouderingsopslag

bouwkostenstijging

K1

K2

       

Te hanteren mutatiegraad (als percentage van de mutatiegraad voor het doorexploiteerscenario)

 

100%

50%

X Noot
1

In de basisversie is voor parkeergelegenheden de leegwaardestijging gelijkgesteld aan de prijsinflatie. Voor parkeergelegenheden geldt daarom bij het bepalen van de eindwaardede prijsinflatie als groeivoet. Voor woongelegenheden is de groeivoet de leegwaardestijging.

X Noot
2

Voor toelichting op de toe te passen kapitalisatiefactoren voor de verhuurderheffing in het doorexploiteerscenario: zie enkele alinea’s terug in deze paragraaf.

Voor de berekening van de eindwaarde geldt verder nog het volgende:

  • Bij een negatieve eindwaarde op complexniveau, wordt de eindwaarde op complexniveau afgekapt op € 0,–.

  • In bijlage 8 bij dit handboek zijn twee voorbeelden opgenomen van het toepassen van deze berekening.

5.2.20.4 Correctiefactor verkoopkosten en verkoopopbrengsten eindwaarde uitponden

In de bijlage 17.2 is een voorbeeld opgenomen van de eindwaardeberekening in het uitpondscenario. Daar staat ook een uitgebreide toelichting. Hier wordt één belangrijk aspect van die berekening toegelicht.

De kasstromen verkoopkosten en verkoopopbrengsten in jaar 15 zijn gebaseerd op de mutatiegraad in jaar 15. Omdat het uitgangspunt is dat de mutatiegraad voor de eindwaarde gelijk is aan 50% van de oorspronkelijke mutatiegraad doorexploiteren, geldt vanaf jaar 16 een andere mutatiegraad. Daarom moeten de basiskasstromen voor de eindwaarde gecorrigeerd worden met een factor.

  • Stel de mutatiegraad doorexploiteren is 7,0%

  • In de basisversie wordt in het scenario uitponden de mutatiegraad vanaf jaar 6 gesteld op 70% van de mutatiekans doorexploiteren dus 4,9%

  • Voor de eindwaarde is de mutatiekans gelijk aan 50% van de oorspronkelijke mutatiegraad, dus 3,5%.

  • De kasstromen verkoopkosten- en opbrengsten in jaar 15 zijn daarmee gebaseerd op een 4,9% mutatiegraad. Voor de eindwaardeberekening geldt een mutatiegraad van 3,5 %. Dat betekent dat de genoemde uitgangskasstromen voor de eindwaarde moeten worden bijgesteld met een factor gelijk aan 3,5% gedeeld door 4,9% is circa 0,71.

In bijlage 17.2 is weergegeven hoe dit uitpakt in een voorbeeldberekening.

5.2.21 Overdrachtskosten

Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige kosten, bestaande uit de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat.

Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen wijzigt per 1 januari 2021 naar 8% (indicatief). Op de peildatum 31 december 2020 geldt een tarief overdrachtsbelasting van 2%. Dit betekent dat:

  • Voor bepalen van de marktwaarde k.k. het tarief van 2% overdrachtsbelasting moet worden toegepast op de berekende marktwaarde vrij op naam.

  • Voor het bepalen van eindwaarde k.k. het tarief van 8% (indicatief) voor de overdrachtsbelasting moet worden toegepast op de berekende eindwaarde vrij op naam.

De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.

De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten.

De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. welke gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. is de kasstroom ultimo jaar 15 binnen de DCF berekening. De kasstroom eindwaarde k.k. maakt vervolgens verdisconteerd onderdeel uit van de marktwaarde VON.

Tabel 46: overdrachtskosten marktwaarde.

Overdrachtskosten

Marktwaarde

Overdrachtsbelasting op peildatum 31 december 2020

2%

Overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2021

8% (indicatief)

Overige aankoopkosten

1%

Totale overdrachtskosten op peildatum 31 december 2020

3%

Totale overdrachtskosten vanaf 1 januari 2021

9% (indicatief)

5.2.22 Overige punten
  • Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op waardepeildatum 31 december 2020 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan ‘Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop’.

  • Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit betekent dat voor deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is.

  • Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op het hanteren van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op basis van een marktanalyse wordt aangetoond dat één van beide scenario’s niet realistisch is in de markt.

5.2.23 Nadere toetsing
  • De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.

  • De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ-waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

6 BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) en intramuraal zorgvastgoed (ZOG) uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters.

De objectgegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. De objectgegevens zijn specifieke gegevens die voor BOG en MOG op het niveau van het verhuurcontract beschikbaar dienen te zijn.

Voor ZOG moeten de objectgegevens op het niveau van verhuureenheid beschikbaar zijn.

De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over deze waarden geeft dit handboek uitsluitsel.

Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG/MOG/ZOG, wordt ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een aangepast rekenmodel gebruikt. Een belangrijk verschil met het model voor de woongelegenheden is dat voor BOG/MOG/ZOG alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een uitpondscenario.

ZOG kent in sommige gevallen specifieke contracten, daar waar ZOG afwijkt van BOG en MOG zijn in de tabellen andere gegevens opgenomen om hiermee om te kunnen gaan. De full variant biedt extra mogelijkheden om met de specifieke contractvormen en afspraken die intramuraal zorgvastgoed kent om te gaan.

Bedrijfsmatig, en maatschappelijk en zorg onroerend goed zijn erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, is toepassing van de full versie met de inschakeling van een externe taxateur verplicht.

6.1 Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor BOG/MOG/ZOG van de toegelaten instelling. Anders dan bij woongelegenheden worden bij BOG/MOG/ZOG m² BVO en m² VVO als basiseenheden gebruikt. Een ander verschil tussen woongelegenheden en BOG is dat alle genoemde bedragen exclusief BTW zijn, tenzij expliciet anders vermeld. Bij MOG en ZOG zijn de bedragen inclusief BTW, tenzij expliciet anders vermeld.

Tabel 47: objectgegevens BOG, MOG en ZOG

Objectgegevens

Beschrijving

Niveau

Waarderingscomplex

   

Id waarderingscomplex

Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.

complex

Verhuureenheid

   

Id verhuurcontract

Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.

VHE

Postcode

Viercijferige postcode van de verhuureenheid.

VHE

Type verhuureenheid

Type van de verhuureenheid naar BOG, MOG en ZOG.

VHE

Bouwjaar

BOG-MOG: Bouwjaar van de verhuureenheid.

ZOG: Bouwjaar van het complex vallend onder het verhuurcontract.

VHE

ZOG – aantal plekken verhuurcontract

Het aantal plekken dat onder één en hetzelfde verhuurcontract valt

VHE

Oppervlakte VVO

Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) in m² van de verhuureenheid

VHE

Oppervlakte BVO

Bruto vloeroppervlak (BVO) in m² van de verhuureenheid.

VHE

Ingangsdatum huurcontract

Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, of is geworden.

VHE

Einddatum huurcontract

Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd c.q. verlengd.

VHE

Actuele contracthuur

Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract op peildatum 31-12-2020.

VHE

Markthuur

BOG/MOG: Markthuur per jaar per m² vvo van het verhuurcontract op peildatum.

ZOG: markthuur per verhuurcontract op peildatum.

VHE

Indicatie verlenging huurcontract

Is wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het verhuurcontract.

VHE

Herzieningshuur

Nieuwe contracthuur als gevolg van contracthernieuwing (aan einde looptijd) voor huidige huurder.

VHE

Contractduur bij verlenging of nieuw contract

De verwachte duur van een verlengd of nieuw contract in jaren.1

Indien onbekend, dan wordt standaard uitgegaan van een periode van 5 jaar.

VHE

Aanvangsleegstand

Wel of geen aanvangsleegstand

Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2020

VHE

WOZ-waarde

BOG/MOG: WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2020, die als waardepeildatum 01-01-2019 kent.

ZOG: WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2020, die als waardepeildatum 01-01-2019 kent.

VHE

Achterstallig onderhoud

Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de verhuureenheid op de lange termijn te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhouds prognose (MJOP).

VHE

Achterstallig onderhoud bedrag

Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud kan worden verholpen. Dit bedrag kan gebaseerd zijn op de meerjarenprognose.

VHE

Erfpacht

Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht.

VHE

Waardecorrectie erfpacht

De contante waarde op peildatum 31-12-2020 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17).

VHE

X Noot
1

De contractduur hoeft niet persé hele jaren te zijn. Een contractduur van bijvoorbeeld 2,5 jaar is gelijk 30 maanden.

6.2 Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.

6.2.1 Markthuren
  • De markthuur is voor BOG-MOG de huurprijs per jaar per vierkante meter VVO die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuurcontract is beëindigd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar in m2 VVO van het contract als objectgegeven opgegeven gebaseerd op gegevens uit de markt van vergelijkbare objecten.

  • De markthuur is voor ZOG de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar per verhuurcontract als objectgegeven opgegeven.

6.2.2 Huurinkomsten en huurstijging
  • De huurinkomsten voor BOG-MOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum zijn er twee mogelijkheden:

    • Het huidige huurcontract wordt verlengd (en/of herzien).

    • Het huidige huurcontract wordt opgezegd.

  • De huurinkomsten voor ZOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige huurcontracten zijn divers en bestaan veelal uit verschillende componenten, onder andere een lineair afschrijvingscomponent en een annuïtair afschrijvingscomponent. Derhalve zijn de contracthuren voor de looptijd van het verhuurcontract vrij invulbaar. Daarbij geldt dat de contracthuur zodanig moet worden opgegeven voor de looptijd van het verhuurcontract, dat elk jaar een correctie kent voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Door het grillige verloop van de contracthuren, bestaat de mogelijkheid om voor de gehele looptijd van het verhuurcontract de kale jaarhuur van het verhuurcontract op te geven. Daarbij geldt dat de kale jaarhuur de huur is inclusief de correctie voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.

    Op het moment van de einddatum van het verhuurcontract zijn er twee mogelijkheden:

    • - Het huidige huurcontract wordt verlengd.

    • - Het huidige huurcontract wordt opgezegd.

6.2.2.1 Verlenging

Bij verlenging van het huidige contract geldt dat op basis van de afspraken in het contract een nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Het kan zijn dat het contract voorziet in het indexeren van de laatste contracthuur, het herzien van de huur, of een markthuur wordt afgesproken.

6.2.2.2 Opzegging
  • Voor BOG-MOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.

    De jaarlijkse stijging van de contracthuur is bij BOG-MOG in de werkelijkheid meer pluriform dan bij woongelegenheden, waar de contracthuur altijd medio jaar wordt aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Om reden van eenvoud moet bij BOG/MOG echter dezelfde systematiek als bij woongelegenheden aangehouden worden: contracthuren stijging met de prijsinflatie van het voorgaand jaar, markthuren met de prijsinflatie in het huidige jaar.

  • Voor ZOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Indien een nieuw huurcontract wordt afgesloten, geldt dat de nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Als het afsluiten van een nieuw huurcontract vereist dat verbouwingsingrepen noodzakelijk zijn, dan geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als kasstroom worden meegenomen in de DCF- berekening. Deze kosten worden gezien als mutatieonderhoud. De bedragen zijn per m² BVO, inclusief 21% BTW.

  • Eventuele leegstand kan voor een resterende periode worden ingerekend in een kalenderjaar volgend op het contracteinde.

6.2.2.3 Contractduur bij verlenging of nieuw contract

Het objectgegeven contractduur bij verlenging of nieuw contract bepaalt de duur van een nieuw of verlengd contract en daarmee de mutaties die mogelijk gedurende de beschouwingsperiode plaatsvinden. Het is mogelijk dat meerdere mutaties of verlengingen plaatsvinden gedurende de 15-jaars periode, bijvoorbeeld als een contract op 1 januari 2021 expireert en de contractduur gelijk is aan vijf jaar. De contractduur is ook van belang voor het berekenen van de eindwaarde en dan specifiek om vast te stellen hoe lang een contract nog doorloopt na het einde van de beschouwingsperiode.

Toelichting uitwerken huurinkomsten

De huurverhoging bij BOG/MOG/ZOG vindt niet, zoals bij woningen, plaats op 1 juli van een kalenderjaar maar op de eerste dag van het volgende contractjaar. Dat vraagt een andere benadering bij het verdelen van een kalenderjaar in een eerste en tweede helft. Bij woningen bestaan beide helften uit elk zes maanden. Bij BOG/MOG/ZOG hoeft dat niet zo te zijn.

Voorbeeld:

Stel de ingangsdatum van een contract is 10 mei 2017. Het object is 100 m2 VVO en de contracthuur op peildatum (31 december 2020) is €100,– per m2 VVO. De totale huur op peildatum is dan € 10.000,–. Het is het meest eenvoudig om voor de uitwerking de 'bancaire' benadering te gebruiken. In die benadering telt elke maand 30 dagen en een jaar 360 dagen. Het is ook mogelijk met het exact aantal dagen te rekenen, maar dat is complexer. In dit voorbeeld wordt de bancaire benadering gebruikt. De vraag is wat de totale bruto huurkasstroom in 2021 is. De aanname is dat de prijsinflatie in 2021 1,40% is.

  • Vóór 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000. Het aantal dagen dat deze huur geldt is 4 * 30 + 9 = 129 dagen.

  • Vanaf 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000 * (1 + 1,40%) = € 10.140. Deze huur geldt voor 231 dagen.

  • De totale contracthuur in 2021 is dan: (129/360) * € 10.000 + (231/360) * € 10.140 is € 10.089,–. Op twee decimalen: € 10.089,83.

  • In de exactere benadering zijn er 129 dagen vóór 10 mei en 236 dagen na die datum op een totaal van 365 dagen in het jaar. Dan is de contracthuur in 2020 gelijk aan (129/365) * € 10.000 + (236/365) * €  0.140= € 10.091,–. Op twee decimalen: € 10.090,52. Het verschil met de eenvoudige 360 dagen benadering is miniem, te weten € 0,69.

6.2.2.4 Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum

Als voor een contract of verhuureenheid geen contracthuur is opgevoerd en geen datum ingang en datum einde van het contract, dan wordt verondersteld dat dit object op peildatum leegstaat en dat er nog niet bekend is wanneer en tegen welke condities het object verhuurd zal worden. Voor dergelijke contracten en verhuureenheden wordt verondersteld:

  • Voor dit contract of verhuureenheid is er sprake van aanvangsleegstand. Dit moet opgevoerd worden bij de objectgegevens.

  • Vanaf de peildatum geldt een periode van leegstand gelijk aan de in tabel 55 opgenomen mutatieleegstand van 6 maanden.

  • Verondersteld wordt dat het object ná deze periode van 6 maanden verhuurd wordt tegen de markthuur tegen een periode gelijk aan de bij objectgegevens opgevoerde ‘Contractduur bij verlenging of nieuw contract’.

  • Indien geen contractduur is opgevoerd, dan geldt de standaard contractduur van vijf jaren.

6.2.2.5 Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari 2021

Indien een contract wordt opgevoerd met een ingangsdatum na 1 januari 2021 dan gelden de volgende principes:

  • De periode vanaf 1 januari 2021 tot de ingangsdatum van het contract moet als leegstand worden opgevat.

  • De opgevoerde contracthuur heeft in dat geval als peildatum de ingangsdatum van het contract, tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld.

Tabel 48: standaard contractduur bij BOG/MOG/ZOG

Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG

Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG

vijf kalenderjaren

Indien voor een contract of verhuureenheid een ingangsdatum ná de peildatum is opgevoerd, dan wordt verondersteld dat het contract of de verhuureenheid tot die ingangsdatum leegstaat. Die periode kan langer of korter duren dan de 6 maanden bij geen contract. Er is sprake van aanvangsleegstand.

6.2.2.6 Huur bij verlenging en bij nieuw contract

Als de einddatum van een contract is bereikt, dan is er sprake van mutatie die óf een verlenging van een contract óf een nieuw contract betreft. Bij korte contractduren kunnen dergelijke mutaties meermaals voorkomen gedurende de beschouwingsperiode van 15 jaar.

  • Als bij de objectgegevens verlenging is gekozen, dan wordt verondersteld dat het contract steeds weer opnieuw verlengd wordt. Als daar niet voor is gekozen, dan wordt verondersteld dat contracten steeds weer vernieuwd worden met bijvoorbeeld mutatieleegstand als gevolg.

  • Indien gekozen is voor verlenging én er is een herzieningshuur opgevoerd, dan geldt zowel bij de eerste als bij volgende mutaties deze herzieningshuur uiteraard geïndexeerd naar het moment van verlenging.

  • Indien gekozen is voor verlenging én er is geen herzieningshuur opgevoerd, dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.

  • Indien is gekozen voor geen verlenging dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.

De wijze waarop in de basis waardering omgegaan moet worden met al dan niet verlengen is een modelmatige vereenvoudiging. In de praktijk komt het bijvoorbeeld voor dat gerekend wordt met een kans op verlenging. Dergelijke berekeningen zijn complex. In de full waardering is deze benadering wel toegestaan.

6.2.3 Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings- onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

6.2.3.1 Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om te verhuren object in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het te verhuren object. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m² BVO exclusief BTW voor BOG en inclusief 21% BTW voor MOG en ZOG.

Tabel 49: instandhoudingsonderhoud BOG, MOG en ZOG

Instandhoudingsonderhoud

Instandhoudingsonderhoud

BOG: € 5,80 per m2 BVO exclusief BTW

MOG: € 7,00 per m2 BVO inclusief BTW

ZOG: € 9,30 per m2 BVO inclusief BTW

6.2.3.2 Mutatiekosten

Mutatiekosten doen zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij de mutatiekosten wordt onderscheid gemaakt tussen mutatieonderhoud en de kosten voor marketing.

Onder het mutatieonderhoud worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om het verhuurcontract tegen het geldende marktwaardeniveau opnieuw te kunnen afsluiten. Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud, die zich voordoen als direct gevolg van de mutatie.

Onder de kosten voor marketing worden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om opnieuw een verhuurcontract af te sluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.

De technische mutatiekosten en de kosten voor marketing worden alleen in rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging van de huurovereenkomst.

Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de subtypen van BOG, MOG en ZOG. De bedragen voor MOG en ZOG zijn inclusief BTW, die voor BOG zijn exclusief BTW.

Tabel 50: mutatieonderhoud BOG, MOG en ZOG

Mutatiekosten

Technisch mutatieonderhoud

Marketing

Kosten

BOG: € 9,70 per m2 BVO exclusief BTW

MOG: €11,80 per m2 BVO inclusief BTW

ZOG: €11,80 per m2 BVO inclusief BTW

14% van de marktjaarhuur

In veel gevallen is bij vertrek van de huurder volledige renovatie van de binnenkant nodig. In dat geval geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als achterstallig onderhoud dienen te worden beschouwd.

6.2.3.3 Achterstallig onderhoud

Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van het vastgoed. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van het vastgoed. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.

De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van het vastgoed. Voor BOG gaat het om de kosten exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om de bedragen inclusief BTW.

6.2.3.4 Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurde. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract en de daaruit volgende markthuur. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor BOG gaat het om bedragen exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om bedragen inclusief BTW.

Tabel 51: beheerkosten naar type BOG, MOG en ZOG

Type

Beheerkosten naar type

BOG

3% van de markthuur op jaarbasis

MOG

2% van de markthuur op jaarbasis

ZOG

2,5% van de markthuur op jaarbasis

6.2.3.5 Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

BOG en MOG

Voor BOG-MOG vallen onder belastingen en overige zakelijke lasten de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.

Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 2020. De gemeentelijke OZB wordt in percentages opgegeven. In paragraaf 3.4.2 wordt toegelicht hoe de initiële OZB wordt bepaald en hoe deze vervolgens met de prijsinflatie wordt geïndexeerd.

Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2019. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 52: belastingen en verzekeringen BOG en MOG

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten – BOG-MOG

Gemeentelijke OZB – BOG-MOG

Gemeentelijke tarieven 2020 (%) zoals gepubliceerd door het COELO1

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten BOG-MOG (excl. gemeentelijke OZB)

0,12% van de WOZ-waarde

ZOG

Voor ZOG vallen onder belastingen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen, en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde van de WOZ-beschikking 2020, die als waardepeildatum 1 januari 2019 kent. De bedragen zijn per jaar. Tijdens de DCF-periode wordt dit op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 53: belastingen en verzekeringen ZOG

Belastingen en verzekeringen – ZOG

Belastingen en verzekeringen inclusief OZB

0,34% van de WOZ-waarde

De in deze paragraaf opgenomen kosten vallen niet onder de BTW. Daarom is voor deze posten geen onderscheid tussen inclusief en exclusief BTW.

6.2.4 Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.

6.2.5 Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2021. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

6.2.6 Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Mutatieleegstand treedt alleen op bij mutatie naar een nieuw contract. Bij verlenging is er geen sprake van mutatieleegstand.

Tabel 54: periode mutatieleegstand BOG, MOG en ZOG

Mutatieleegstand

Mutatieleegstand (in maanden)

Aantal maanden leegstand

6 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

6.2.7 Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

  • De risicovrije rentevoet.

  • De vastgoedsector specifieke opslag.

  • De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 55: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet

Risicovrije rentevoet

minus 0,18%

Vastgoed sectorspecifieke opslag

6,14%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:

  • Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.

  • Type verhuurhuurcontract ingedeeld in drie typen.

  • Regio ingedeeld in vier regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het referentie-contract heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Tabel 56: referentie-contractvorm BOG, MOG en ZOG

Kenmerk

Klasse

Bouwjaarklasse

< 1960

Type contractvorm

BOG

Regio

West

Disconteringsvoet

8,90%

Opslag markt- en objectrisico BOG, MOG en ZOG

2,94%-punt

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 8,90%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 2,94% bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuurcontracten.

Tabel 57: effect naar bouwjaarklasse disconteringsvoet BOG,MOG en ZOG

Bouwjaarklasse

Opslag in %-punt

< 1960

0,00%

1960 – 1974

–0,24%

1975 – 1989

0,59%

1990 – 2004

–0,10%

≥ 2005

–0,25%

Tabel 58: effect naar type contractvorm disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG

Type contractvorm

Opslag in %-punt

BOG

0,00%

MOG

0,07%

ZOG

0,00%

Tabel 59: effect naar regio disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG

Regio

Opslag in %-punt

Noord

BOG-MOG: 0,90%

ZOG: 1,10%

Oost

BOG-MOG: 0,60%

ZOG: 0,75%

Zuid

BOG-MOG: 0,60%

ZOG: 0,75%

West

BOG-MOG: 0,00%

ZOG: 0,00%

6.2.8 Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

Bij BOG/MOG/ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.

Om rekenkundige uniformiteit te waarborgen is de voortdurende looptijd benadering voorgeschreven.

Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario. Daarom wordt de eindwaarde alleen bepaald op basis van het doorexploiteerscenario. De berekeningen zijn hetzelfde als voor de woongelegenheden in het doorexploiteerscenario met uitzondering van de huurkasstroom en de kosten die rechtstreeks met de huurmutaties verband houden. Per contract wordt een doorrekening gemaakt, waarbij als volgt met de huurpotentie wordt omgegaan:

  • Er wordt een contante waarde berekend van de kasstromen voor de resterende contractduur voor het contract dat primo jaar 16 actief is. Wanneer de contractduur onbekend is, is de resterende contractduur gelijk aan de standaard contractduur van 5 kalenderjaren.

  • Voor de periode na afloop van dit contract wordt gerekend met een huur die 90% is van het maximum van de geïndexeerde contracthuur in jaar 15 (CH15) en de markthuur (MH15). De afslag van 10% is een ingeschatte afslag voor leegstands- en mutatiekosten, die niet apart contant worden gemaakt. De benadering van de contante waarde van de huurkasstroom vanaf jaar 15 is dan gelijk aan:

    CW15 = (1 + d)0,5 * {CH15 * (x – xn+1) / (1 – x) + 0,9 * max (CH15; MH15) * xn+1 / (1 – x)}

    Hierbij is n de resterende looptijd van het contract in jaren en x is gelijk aan:

    x = (1 + g) / (1 + d).

  • De verouderingskosten bedragen 100% van de onderhoudskosten in jaar 15.

Hierin staat d voor disconteringsvoet en g voor groeivoet.

De via de voortdurende benadering bepaalde eindwaarde is de eindwaarde VON. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. De eindwaarde k.k. is gelijk aan: eindwaarde VON/(1 + % overdrachtskosten).

6.2.9 Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige aankoopkosten bestaande uit notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van het verhuurcontract.

Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.

De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten

De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. die gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + % overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. maakt daarmee verdisconteerd onderdeel uit van de bruto marktwaarde.

Tabel 60: overdrachtskosten BOG, MOG en ZOG

Overdrachtskosten

Overdrachtsbelasting

6%

Overige aankoopkosten

1%

Totale overdrachtskosten

7%

6.2.10 Overige punten
  • Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2020 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan 'Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop'.

  • Bij BOG, MOG en ZOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.

6.2.11 Nadere toetsing
  • De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.

  • De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

7 PARKEERGELEGENHEDEN

In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden hierna beschreven.

Let op: een parkeergelegenheid kan in principe alleen via het model voor parkeergelegenheden worden gewaardeerd, als geldt dat sprake is van een apart contract voor de parkeervoorziening. Immers als de parkeervoorziening tezamen met een woongelegenheid of BOG / MOG eenheid wordt verhuurd en één en hetzelfde contract kent, dan dient de parkeervoorziening met het model voor woongelegenheden, respectievelijk het model voor BOG / MOG te worden gewaardeerd.

In dit handboek komt het uitpondscenario voor parkeergelegenheden overeen met woongelegenheden binnen de beschouwingsperiode van 15 jaren. Deze benadering geldt met ingang van verslagjaar 2017 als voorschrift. Via de mutatiegraad kan snel uitponden, bijvoorbeeld binnen een periode van drie jaar, gesimuleerd worden.

7.1 Objectgegevens

De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor parkeergelegenheden van de toegelaten instelling.

Tabel 61: objectgegevens parkeergelegenheden

Objectgegevens

Beschrijving

Niveau

Waarderingscomplex

   

Id waarderingscomplex

Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.

complex

Mutatiekans

De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2016 tot en met 2020.

complex

Gesplitst complex

Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst.

complex

Verhuureenheid

   

Id verhuureenheid

Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.

VHE

Postcode

Viercijferige postcode van de verhuureenheid.

VHE

Type verhuureenheid

Type verhuureenheid naar parkeerplaats en garagebox.

VHE

Bouwjaar

Bouwjaar van de verhuureenheid.

VHE

Actuele contracthuur

Overeengekomen maandhuur per contract van de verhuureenheid op 31-12-2020.

VHE

Aanvangsleegstand

Wel of geen aanvangsleegstand.

Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2020

VHE

WOZ-waarde

WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2020, die als waardepeildatum 01-01-2019 kent. Indien een eerdere of latere beschikking wordt gebruikt, moet daarmee qua indexering rekening mee gehouden worden.

VHE

Erfpacht

Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht.

VHE

Waardecorrectie erfpacht

De contante waarde op peildatum 31-12-2020 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17).

VHE

7.2 Modelparameters

Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de parkeergelegenheden plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.

7.2.1 Leegwaarde en leegwaardestijging

De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.

De leegwaarde wordt gelijk gesteld aan de met de prijsinflatie geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2019.

De leegwaardestijging voor parkeergelegenheden is gelijk aan de prijsinflatie.

De WOZ- waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de prijsinflatie van 2019 en 2020 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2020. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2019 nog niet beschikbaar is, of wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2020 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2019 heeft.

7.2.2 Markthuren

De markthuur is de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum.

Voor parkeergelegenheden wordt verondersteld dat de markthuur gelijk is aan de actuele contracthuur. Indien een parkeervoorziening structureel niet is verhuurd is en dus te maken heeft met structurele leegstand, is voor een rekentechnische oplossing gekozen dat een markthuur van 0 euro wordt opgenomen.

7.2.3 Mutatiekans

Voor de hoogte van de mutatiekans wordt bij parkeergelegenheden geen onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.

De mutatiekans is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2016 tot en met 2020). Het betreft het aantal vrijgekomen parkeergelegenheden door reguliere opzeggingen. Het betreft het totaal aantal mutaties gedurende de periode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.

Voorbeeldberekening

Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2016 tot en met 2020 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.

2016

2 mutaties

100 vhe ultimo 2016

2017

5 mutaties

100 vhe ultimo 2017

2018

3 mutaties

100 vhe ultimo 2018

2019

2 mutaties

100 vhe ultimo 2019

2020

0 mutaties

100 vhe ultimo 2020

Totaal

12 mutaties

500 vhe

Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%

7.2.4 Huurinkomsten en huurstijging.

De jaarlijkse stijging van de markthuur en de contracthuur volgt dezelfde principes als die bij woongelegenheden. Ook voor parkeren is het uitgangspunt dat de contracthuur per 1 juli van het jaar wordt aangepast.

7.2.5 Exploitatiekosten

De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, waarbij alleen wordt uitgegaan van instandhoudingsonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijk lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.

7.2.5.1 Instandhoudingsonderhoud

Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.

De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor de parkeergelegenheden wordt een vast bedrag per jaar aangehouden dat per type parkeervoorziening verschilt. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 62: instandhoudingsonderhoud parkeergelegenheden

Type

Instandhoudingsonderhoud

Parkeerplaats

€ 54, – per jaar

Garagebox

€ 179, – per jaar

7.2.5.2 Beheerkosten

Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de parkeervoorziening. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.

De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type parkeervoorziening. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.

Tabel 63: beheerkosten parkeergelegenheden

Type

Beheerkosten

Parkeerplaats

€ 28, – per jaar

Garagebox

€ 39, – per jaar

7.2.5.3 Belastingen en verzekeringen

Bij parkeervoorzieningen wordt rekening gehouden met belastingen en verzekeringen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde ontleend aan de WOZ-beschikking van 2020, die de waardepeildatum 1 januari 2019 kent. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW. In het doorexploiteerscenario wordt tijdens de DCF-periode dit, op basis van de WOZ-waarde initieel tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie.

Tabel 64: belastingen en verzekeringen parkeergelegenheden

Belastingen en verzekeringen

Belastingen en verzekeringen

0,23% van de WOZ-waarde

7.2.6 Splitsingskosten

Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen, zodat het complex vervolgens per verhuureenheid kan worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten. Voor de indexatie van de splitsingskosten gelden dezelfde principe als bij woongelegenheden. Zie paragraaf 5.2.15.

Juridische splitsingskosten

Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 544 euro per te splitsen eenheid.

Tabel 65: juridische splitsingskosten parkeergelegenheden

Juridische splitsingskosten parkeergelegenheden

Juridische splitsingskosten parkeergelegenheden

€ 544, – per te splitsen eenheid

Technische splitsingskosten

Technische splitsingskosten zijn de uitgaven die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.

In deze basisvariant worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als daar reden toe is, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie worden meegenomen.

7.2.7 Verkoopkosten

De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de parkeergelegenheden bij uitponden. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een parkeergelegenheid gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het bedrag is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Het bedrag is inclusief 21% BTW. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type parkeervoorziening.

Tabel 66: verkoopkosten parkeergelegenheden

Verkoopkosten

Verkoopkosten per eenheid

€ 544, –

7.2.8 Aanvangsleegstand

De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2021. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.

Voorbeeld:

Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.

7.2.9 Mutatieleegstand

Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Deze huurderving geldt alleen in het doorexploiteerscenario.

Tabel 67: periode mutatieleegstand parkeergelegenheden

Mutatieleegstand

Mutatieleegstand (in maanden)

Aantal maanden leegstand

6 maanden

Voorbeeld:

Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.

7.2.10 Erfpacht

Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.

7.2.11 Disconteringsvoet

De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

  • De risicovrije rentevoet.

  • De vastgoedsector specifieke opslag.

  • De opslag voor het markt- en objectrisico.

De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.

De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.

Tabel 68: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag

Opbouw disconteringsvoet

Risicovrije rentevoet

minus 0,18%

Vastgoed sectorspecifieke opslag

6,14%

De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:

  • Type verhuureenheid ingedeeld in twee typen.

  • Regio ingedeeld in vier regio’s.

Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.

Tabel 69: referentieobject parkeergelegenheden

Kenmerk

Klasse

Type verhuureenheid

Parkeerplaats

Regio

West

Disconteringsvoet

6,58%

Opslag markt- en objectrisico

0,62%-punt

De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 6,58%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 5,96% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,62%-punt bedraagt.

Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuureenheid na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige parkeergelegenheden.

Tabel 70: effect naar type disconteringsvoet parkeergelegenheden

Type

Opslag in %-punt

Parkeerplaats

0,00%

Garagebox

0,09%

Tabel 71: effect naar regio disconteringsvoet parkeergelegenheden

Regio

Opslag in %-punt

Noord

1,15%

Oost

0,35%

Zuid

0,35%

West

0,00%

7.2.12 Eindwaarde

De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht verminderd met de overdrachtskosten. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.

Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd in het doorexploiteerscenario, en van verder uitponden in het uitpondscenario. Vanwege de rekenkundige uniformiteit is de berekening op basis van voortdurende looptijd voorgeschreven.

Let op:

De manier waarop voor een parkeergelegenheid de eindwaarde op basis van voortdurende looptijd wordt bepaald is hetzelfde als bij woongelegenheden met uitzondering van de verouderingsopslag instandhoudingsonderhoud. Deze is bij parkeergelegenheden zowel van toepassing in het doorexploiteer- als in het uitpondscenario

7.2.13 Overdrachtskosten

De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van de parkeergelegenheden in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van een eenheid.

Tabel 72: overdrachtskosten parkeergelegenheden

Overdrachtskosten

Overdrachtsbelasting

6%

Overige aankoopkosten

1%

Totale overdrachtskosten

7%

7.2.14 Overige punten

Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2020 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan “Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop”.

7.2.15 Nadere toetsing
  • De minimale waarde van een complex is € 0,–.

  • De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50 en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.

8 Full versie

Naast de basisversie van het waarderingshandboek heeft de toegelaten instelling ook de mogelijkheid om voor verschillende parameters aanpassingen toe te passen. In dat geval wordt voor deze parameters afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. In het geval dat de toegelaten instelling ervoor kiest om ten aanzien van één of meer parameters af te wijken van dit handboek, dient de toegelaten instelling een externe taxateur in te schakelen. Om tot een gedegen en afgewogen aanpassing van parameters te komen, kan de taxateur en/of de toegelaten instelling deelnemen aan een (regionaal) marktwaardeoverleg, een benchmark of een soortgelijke methode waarbij marktontwikkelingen worden geanalyseerd en besproken. Uit de validatie van het handboek, blijkt dat dat leidt tot het hanteren van beter vergelijkbare uitgangspunten en beter onderbouwde aanpassingen van vrijheidsgraden. Een dergelijk waarderingsproces levert in principe een hogere kwaliteit op van de waardering en dus ruimere toepassingsmogelijkheden voor vastgoedsturing.

8.1 Vrijheidsgraden

In de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig vastgestelde waarde van het waarderingscomplex te komen. Een aanpassing van de waarde dient het resultaat te zijn van een aanpassing van de daaraan ten grondslag liggende normen en parameters. Daarbij dient de externe taxateur tevens de aannemelijkheid van de marktwaarde te beoordelen, die daarvan het resultaat is. De volgende zaken zijn in de full-versie aanpasbaar:

  • schematische vrijheid

  • markthuur

  • markthuurstijging

  • exit yield

  • leegwaarde

  • leegwaardestijging

  • disconteringsvoet

  • mutatie- en verkoopkans

  • onderhoud

  • technische splitsingskosten

  • bijzondere omstandigheden

  • erfpacht

  • exploitatiescenario

8.1.1 Schematische vrijheid

Om specifieke afspraken en atypische inkomsten en uitgaven te kunnen modelleren mogen er extra kasstromen toegevoegd worden aan het standaardschema uit de basisversie. Voorwaarde is dat er een duidelijke en transparante uitsplitsing wordt gemaakt. Het verloop van deze kasstromen over de jaren hoeft niet persé inflatievolgend te zijn. Uitgangspunt is dat de kasstromen en hun verloop worden benoemd.

Door deze toevoeging kunnen specifieke contractafspraken omtrent huurinkomsten (lineair aflopende huur, geen huurstijging), meerdere contracten per complex (bijv. bij BOG-MOG-ZOG), overige inkomsten (bijv. uit zendmastinstallaties) en specifieke uitgaven in de full-variant beter worden gemodelleerd. Hieronder volgt (een in principe) limitatieve lijst van kasstromen die opgevoerd mogen worden:

  • Huurinkomsten (evt. van meerdere contracten)

  • Aanvangsleegstand

  • Huurderving oninbaar door wanbetaling

  • Huurderving door frictie- / mutatieleegstand

  • Huurvrije perioden / incentives

  • Specifieke vaste lasten

  • Specifieke object gerelateerde kosten (zoals, niet verrekenbare BTW, servicekosten eigenaar, VvE, verhuurcourtage objectbeheer en onderhoudskosten indien deze substantieel afwijken van gebruikelijke waarden).

Let op: het gebruik van schematische vrijheid is in principe niet bedoeld voor de waardering van reguliere woningen, alleen in uitzonderlijke gevallen kan hiervan sprake zijn (bijvoorbeeld als er bij nul-op-de-meterwoningen een energieprestatievergoeding als extra kasstroom moet worden opgevoerd, of als bijvoorbeeld bij een sloopcomplex waarbij een anti-kraakwacht een maandelijkse vergoeding ontvangt). Indien schematische vrijheid voor de energieprestatievergoeding (EPV) wordt toegepast moet in de waardering rekening worden gehouden met bijkomende effecten. Zo zijn aan de EPV administratieve lasten verbonden, is er mogelijk sprake van hoger onderhoud van installaties in de woning en wordt de EPV bij de mutatie naar markt mogelijk niet meer geheven maar opgenomen in de markthuur.

Onder schematische vrijheid kan voor reguliere woningen ook worden verstaan dat de taxateur kiest voor een andere subtypering dan op grond van de basisversie is voorgeschreven. Zo mag een externe taxateur bijvoorbeeld in de full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.

Daarbij moet te allen tijde goed onderbouwd zijn waarom wordt gekozen voor de schematische vrijheid. Het toepassen van een beschouwingstermijn van 15-jaar in de DCF blijft gehandhaafd.

8.1.2 Markthuur(stijging)

In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn inschatting van de markthuur of een andere modelmatig bepaalde markthuur, mits deze is geverifieerd door een taxateur. In de full versie kan de externe taxateur ook van de kwaliteitskortingsgrens voor studenteenheden onderbouwd afwijken.

De markthuurstijging is in principe gekoppeld aan de prijsinflatie. Als er gegronde redenen zijn om de markthuurstijging boven of onder inflatie te verwachten, heeft de externe taxateur de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde markthuurstijging.

8.1.3 Exit yield

Als alternatief voor de berekende eindwaarde uit de basisversie mag een exit yield gebruikt worden voor het bepalen van de eindwaarde ultimo jaar 15. De taxateur moet daarbij een goed navolgbare onderbouwing geven voor de hoogte van de exit yield en een duidelijke, logische relatie leggen tussen andere parameters en de exit yield (bijvoorbeeld: output BAR, verouderingseffect, verwachte huur- en waardegroei, stijgende of dalende risicoperceptie gedurende beschouwingsperiode). Daarnaast moet ook de vergelijking en verschilduiding met de berekende eindwaarde worden gemaakt.

8.1.4 Leegwaarde(stijging)

De leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Echter, er kunnen verschillende redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde leegwaarde niet aansluit bij de markt. Onder meer vloeit een mogelijk verschil voort uit de ficties waarop de WOZ-waardering is gebaseerd. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde te vervangen door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt. Voor de bepaling van deze leegwaarde mogen ook andere modelmatig bepaalde leegwaardes worden gebruikt, mits deze geverifieerd zijn door een taxateur.

De leegwaardestijging is gedifferentieerd naar provincie en naar de vier grote steden. Het kan zijn dat er redenen zijn om van deze differentiatie af te wijken, bijvoorbeeld omdat de te verwachten stijging van de leegwaarde in de specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie, respectievelijk de betreffende stad. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde leegwaardestijging. In het geval van parkeren wordt in de basisversie uitgegaan van een leegwaardestijging gelijk aan de prijsinflatie. In de full-versie mag de taxateur hiervan afwijken.

8.1.5 Disconteringsvoet

De hoogte van de disconteringsvoet is modelmatig bepaald. Daarmee wordt niet altijd recht gedaan aan de risico’s die voor specifieke objecten en/of specifieke locaties van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen een andere disconteringsvoet rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om dan een externe taxateur in te schakelen om een marktconforme disconteringsvoet vast te stellen. Als daartoe reden is, kan in dat geval dan ook een verschil worden gemaakt in de hoogte van de disconteringsvoet bij uitponden ten opzichte van doorexploiteren.

8.1.6 Onderhoud

In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt met gemiddelde bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer variëren dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhoudsbedragen voor instandhoudingsonderhoud met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast.

Het bedrag voor achterstallig onderhoud in de basisversie geeft alleen weer wat nodig is om de eenheid vanuit het perspectief van de woningcorporatie voldoende woontechnische kwaliteit te geven. Een marktpartij zal mogelijk ook markttechnische aanpassingen wensen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen desgewenst in de full-versie worden opgenomen.

8.1.7 Technische splitsingskosten

In de basisvariant zijn geen technische splitsingskosten opgenomen. Wel is toegelicht dat de technische splitsingskosten de uitgaven zijn die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden uitgevoerd. In de praktijk kunnen deze technische splitsingskosten van belang zijn bij de waardering. Als dit het geval is, kunnen de technische splitsingskosten met tussenkomst van de externe taxateur meegenomen worden.

Kosten die voortkomen uit aan erfpacht verbonden kosten zoals erfpachtsuppletie mogen niet onder deze post worden ondergebracht. Die kosten moeten opgevoerd worden onder de post waardecorrectie als gevolg van erfpacht.

8.1.8 Mutatie- en verkoopkans

De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode een afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.

Als er redenen zijn om aan te nemen dat de op basis van de mutatiekans vrijkomende verhuureenheden niet allemaal kunnen worden verkocht, kan daar ook rekening mee worden gehouden door een deel van de vrijkomende verhuureenheden in de wederverhuur te nemen in de full versie. Voor deze verhuureenheden geldt dan dat de huur opgetrokken wordt naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Verder is bij deze verhuureenheden in de toekomst weer dezelfde mutatiekans van toepassing.

8.1.9 Bijzondere uitgangspunten

Bijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de basisversie geen rekening wordt gehouden, of waarvan de aannames uit de basisversie niet overeenkomen met de specifieke situatie van het getaxeerde. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een langere of kortere leegstand als gevolg van mutatie dan voorgeschreven in de basisversie. Ook het effect van bijvoorbeeld beklemmingsafspraken met de gemeente ten aanzien van huurverhoging en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potentiële koper kan de taxateur meenemen bij de waardering.

8.1.10 Erfpacht

Zoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende erfpachtovereenkomsten tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de basisversie is gewerkt met een globale benadering. Als deze benadering onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie, is het verplicht met tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het effect van de erfpacht op de waarde te komen.

8.1.11 Exploitatiescenario

Als uit marktonderzoek blijkt dat één van beide exploitatiescenario’s (doorexploiteren of uitponden) niet realistisch is gezien de marktomstandigheden, dan mag de taxateur gebruikmaken van het toepassen van slechts één enkel scenario voor het vaststellen van de marktwaarde.

8.2 De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur

De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen schrijft de NRVT voor dat sprake kan zijn van drie type taxaties, te weten een (1) volledige taxatie, (2) hertaxatie en (3) markttechnische update. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden ten minste één volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de NRVT verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen in ‘Bijlage 5 – Rapportagevereisten NRVT’.

Bij het uitvoeren van de full-taxatie mag de taxateur van de reglementen van het NRVT afwijken voor de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, kan in de rapportage van de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet per se de fysieke broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan de vigerende bestemming, dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en / of verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport. De betreffende informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de accountant. Een voorbeeldverklaring is opgenomen in bijlage 6.

Let op: Het is de primaire taak van de toegelaten instelling om juiste brongegevens aan te leveren ten behoeve van de full-taxatie.

De taxaties in het kader van de full versie in 2019 dienen ten minste te voldoen aan de verplichte onderdelen van een ‘hertaxatie’ conform de reglementen van het NRVT in het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed. Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie / verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie jaar geen ‘volledige taxatie’ van het vastgoed heeft plaatsgevonden. In bijlage 5 is opgenomen welke onderdelen verplicht zijn, danwel optioneel of ter beoordeling van de taxateur komen.

Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen over te gaan in de modelmatige waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een betere waardering te komen. De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden dienen door de taxateur te worden toegelicht in het taxatierapport en daarnaast onderbouwd in het taxatiedossier te worden vastgelegd. In het taxatierapport dient per vrijheidsgraad toegelicht te worden waarom is afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dient per vrijheidsgraad de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing toegelicht te worden. In principe dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden verantwoord, tenzij de aard van de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing voor meerdere complexen hetzelfde is. In dat geval kan ook worden volstaan met een verantwoording op (deel)portefeuilleniveau. Het taxatierapport en het taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Bij gebruik van de full versie dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere, tweederde deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist.

Als er in de afgelopen drie jaar een volledige taxatie heeft plaatsgevonden van de (deel)portefeuille mag er ook gekozen worden voor een markttechnische update door de taxateur, dit is echter geen verplichting. Zoals vermeld in hoofdstuk 2.5 kan de interne waardering alleen voor de reguliere woningen en homogeen parkeervastgoed worden uitgevoerd. Nadere voorwaarden zijn gesteld in bijlage 10.

De opdracht van de toegelaten instelling aan de externe taxateur dient in overeenstemming te zijn met wet- en regelgeving, in casu dit handboek en verder aan te sluiten bij de bepalingen van het reglement van de NRVT. Voorts dient in de opdracht vastgelegd te zijn dat de externe taxateur een taxatierapport en een taxatiedossier opstelt waarin nadere toelichting en onderbouwing is opgenomen daar waar gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraden. Er mogen geen belemmeringen zijn voor de toegelaten instelling om het taxatierapport en het taxatiedossier aan de Autoriteit woningcorporaties ter beschikking te stellen.

9 Beleidswaarde

De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘Beleidswaarde’. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’. Figuur 3 geeft visueel de stappen weer van marktwaarde naar beleidswaarde. Hieronder wordt nader toegelicht op welk vastgoed de beleidswaarde van toepassing is, een verdere verdieping van de vier stappen, en tot slot aanvullende informatie over de berekening.

Figuur 3: van marktwaarde naar beleidswaarde

Figuur 3: van marktwaarde naar beleidswaarde

9.1 Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden

Voor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de definities welke zijn opgenomen in dit handboek. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden.

Voor niet-woongelegenheden en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en exoten/rafelranden (zie definities in Bijlage 1).

De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen.

9.2 Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde

In deze paragraaf wordt beschreven hoe stap voor stap de beleidswaarde wordt berekend. De omvang van de tussenliggende stappen – de afslagen of opslagen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer – dient afzonderlijk bepaald te worden. De marktwaarde minus de uitkomsten van de vier stappen moet gelijk zijn aan de beleidswaarde.

Modelmatige of rekenkundige benadering berekening beleidswaarde en afslagen

In de volgende paragrafen wordt meer in detail ingegaan op de stappen. In deze paragraaf wordt beschreven hoe die stappen doorlopen moeten worden. De stappen kunnen zowel rekenkundig als modelmatig worden bepaald. De rekenkundige benadering vraagt om een complex algoritme waarin van alle relevante kasstromen zowel het verschil van de kasstroom zelf, als het verschil in de eindwaarde van die kasstroom wordt bepaald.

In deze paragraaf wordt de modelmatige benadering beschreven. De waarden uit de verschillende stappen 0 tot en met 4 worden daarbij aangeduid als W0, W1, W2, W3 en W4.

  • W0: De marktwaarde in verhuurde staat in stap 0 is, zowel in de basisversie als in de full versie, het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario (indien een uitpondscenario is toegestaan).

  • W1: Om de waarde in stap 1 te berekenen moeten de volgende modelmatige instellingen aangepast worden:

    • ° Kies doorexploiteren als scenario dat de waarde bepaalt.

    • ° Hef de correctie van de marktwaarde naar minimaal € 0 op.

    • ° Pas eindwaarde berekening op basis van formules eeuwigdurende benadering van het handboek toe.

    • ° Stel de overdrachtskosten in op 0%.

    • ° De omvang van de af- of opslag voor beschikbaarheid is dan gelijk aan W0 minus W1.

  • W2: Om vervolgens de waarde in stap 2 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model aangezet worden:

    • ° Hanteer de huren conform beleidsscenario. Rekenen met de streefhuur en niet met de markthuur bij mutatie en pas de specifieke boveninflatoire huurverhoging voor de contracthuren van de beleidswaarde toe. (zie voor de huurverhoging de paragraaf over 9.2.3.2. over huurstijging contracthuur).

    • ° Pas de correctie erfpacht conform het beleidsscenario toe (bij erfpacht kan die correctie afwijken van de correctie voor de marktwaarde).

    • ° De omvang van de af- of opslag voor betaalbaarheid is dan gelijk aan W1 minus W2.

  • W3: Om vervolgens de waarde in stap 3 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model worden aangezet:

    • ° Hanteer onderhoud conform beleidsscenario. Dit impliceert de volgende zaken:

      • Het model rekent met een onderhoudsbedrag per vhe per jaar conform het beleid.

      • Dit onderhoudsbedrag is inclusief mutatieonderhoud. Mutatieonderhoud moet daarom in de beleidswaarde berekening op nul worden gezet.

      • Pas indien nodig achterstallig onderhoud aan. Dit bedrag kan in een beleidsscenario afwijken van een in het marktwaardescenario opgevoerd bedrag.

      • Minimum van markt of beleidsonderhoud is niet meer van toepassing. Aanpassing van beleidsonderhoud betekent ook automatisch beleidsonderhoud in de eindwaarde.

    • ° De omvang van de af- of opslag voor kwaliteit is dan gelijk aan W2 minus W3.

  • W4: om de waarde in stap 4 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model worden aangezet:

    • ° Hanteer beheer conform beleidsscenario. Dit impliceert:

      • Het model rekent met een bedrag voor beheer per vhe per jaar conform het beleid.

      • In de beleidswaarde vervangt deze post meerdere posten in de marktwaarde, namelijk beheerkosten én de posten belastingen, heffingen en verzekeringen en overige zakelijke lasten (paragraaf 5.2.6.4). De laatste post moeten daarom op nul gezet worden.

    • ° De omvang van af- op opslag voor beheer is dan gelijk aan W4 minus W3.

De uitkomst van de laatste stap is tevens de beleidswaarde en de vergelijking W4 = W0 – afslag beschikbaarheid – afslag betaalbaarheid – afslag kwaliteit – afslag beheer zal sluitend zijn.

Let op: de volgorde van de stappen is van belang. Wijziging in de volgorde leidt voor afslagen tot een ander resultaat.

Let op:

Hou rekening met het feit dat de boveninflatoire opslag huurstijging voor de beleidswaarde vrij kan worden opgevoerd mits deze opslag kleiner of gelijk is aan in de tabel 24 van dit handboek opgenomen opslagen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.7 van dit handboek.

Let op:

Voor de beleidswaarde geldt dat de overdrachtskosten 0 zijn. Dit geldt zowel voor de berekening van de beleidswaarde k.k., als voor de eindwaarde k.k.

Het effect van geen overdrachtskosten komt tot uitdrukking in de afslag beschikbaarheid. Dit impliceert dat deze afslag negatief kan zijn als de marktwaarde voorkomt uit het doorexploiteerscenario.

9.2.1 Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat

Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper) conform balans in de jaarrekening, onderscheiden naar DAEB-TI, niet-DAEB-TI en geconsolideerde verbindingen. Dit kan zowel een basis als een full versie betreffen.

9.2.2 Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)

Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen én wordt in het doorexploiteerscenario de berekening van de eindwaarde conform de eeuwigdurende benadering afgedwongen. Daarnaast worden in deze stap de overdrachtskosten op 0 gezet (zie tabel 73 in paragraaf 9.2.7).

Let op: Indien de berekende marktwaarde negatief is en dus volgens het voorschrift op 0 gesteld is, dan moet in deze stap een aanvullende correctie plaatsvinden gelijk aan de ongecorrigeerde negatieve marktwaarde.

Eindwaarde

In het doorexploiteerscenario wordt een eindwaarde verondersteld op basis van doorexploiteren met een voortdurende looptijd (conform de methodiek beschreven in paragraaf 5.2.20.3 in het handboek).

Indien in de full versie gebruik wordt gemaakt van een exit yield, wordt de op basis van de met deze exit yield berekende eindwaarde vervangen door de op basis van de methodiek met een voortdurende looptijd op basis van de kasstromen bepaalde eindwaarde.

Bij een full marktwaardering heeft de taxateur, zoals in paragraaf 8.1.11 beschreven, de mogelijkheid om af te wijken van de regel dat de marktwaarde het maximum is van de marktwaarde op basis van een doorexploiteer- en de marktwaarde van het uitpondscenario. Als de taxateur in dit geval een uitpondscenario forceert, hetgeen impliceert dat de waarde van dit scenario lager is dan die van het doorexploiteerscenario, dan is de afslag beschikbaarheid gelijk aan het verschil tussen de geforceerde waarde en de waarde in het doorexploiteerscenario die bepaald is volgens de basis of de full waardering. De afslag beschikbaarheid is in deze situatie positief.

NB: de eindwaarde binnen de beleidswaarde berekening is zelf een beleidswaarde. Gegeven het feit dat een beleidswaarde negatief kan zijn geldt dat ook de eindwaarde negatief kan zijn.

Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 0 is de afslag voor beschikbaarheid.

9.2.3 Stap 2: betaalbaarheid (huur)

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurstijging verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.

9.2.3.1 Streefhuur

De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. De streefhuur is logischerwijs gelijk aan de streefhuur die ook in de meerjarenkasstroombegroting (dPi) wordt gehanteerd.

Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:

  • 1. De streefhuur wordt, voor het berekenen van de huur bij mutatie, op dezelfde wijze geïndexeerd als de markthuur in de marktwaardeberekening, dat wil zeggen met de prijsinflatie (zie paragraaf 5.2.7). Als er in de full-versie gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraad markthuurstijging, om af te wijken van de reguliere prijsinflatie, wordt deze inflatiereeks niet overgenomen voor de beleidswaarde.

  • 2. Als de voor gereguleerde woningen opgevoerde streefhuur hoger is dan de maximale huur conform het WWS, dan moet de streefhuur neerwaarts gecorrigeerd worden naar deze maximale huur conform het WWS.

  • 3. Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de streefhuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.

    • Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur volgens het WWS.

    • In situaties waarin de streefhuur van gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere streefhuur.

    • Voor vrijesectorwoningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan streefhuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.

  • 4. Het streefhuurbeleid bij DAEB woongelegenheden dient ook rekening te houden met de liberalisatiegrens als bovengrens. Uitgangspunt is dat de beleidswaarde van DAEB woongelegenheden blijft aansluiten bij het doorverhuren van de woongelegenheid als DAEB woning. Zodat op portefeuilleniveau het aantal DAEB woningen ook structureel blijft aansluiten aan uitgangspunten in prestatieafspraken. Daarbij past een streefhuur die niet hoger is dan de liberalisatiegrens.

    Daarom is voorgeschreven dat de geïndexeerde streefhuur van een DAEB woning in enig jaar niet hoger mag zijn dan de geïndexeerde liberalisatiegrens in dat jaar.

    • Dit uitgangspunt geldt alleen voor woningen in de DAEB-tak. Woningen in de niet-DAEB tak (gereguleerd en geliberaliseerd) hebben logischerwijs een streefhuur die boven de liberalisatiegrens ligt.

    • Voor de duidelijkheid: deze aftopping geldt voor de streefhuren en niet voor de contracthuren. Er zijn situaties mogelijk waarbij de contracthuur van een nog niet gemuteerde DAEB woning boven de liberalisatiegrens uitkomt

9.2.3.2 Huurstijging contracthuur

De stijging van de contracthuur wordt in de marktwaarde bepaald op basis van inflatie en de waarde van het boveninflatoire gedeelte (zie tabel 24). Mede door het huursombeleid wijkt het eigen beleid van de corporatie veelal af van de stijging zoals bepaald in de marktwaarde. In deze stap kan daarom in de beleidswaarde een lagere huurstijging worden gekozen dan is opgenomen in tabel 24. De waarden in tabel 24 gelden nog wel als maximum van de toegestane huurstijging.

Voor de beleidswaarde geldt dat de opslagen in tabel 24 zowel in de basis- als de full versie vrij opgevoerd kunnen worden om het huurbeleid van een woningcorporatie te benaderen. Primair dient de huurontwikkeling op DAEB en niet-DAEB portefeuille niveau representatief te zijn gegeven kasstromen, beleid en externe afspraken, zoals huurakkoord. Aansluiting op complexniveau is daarbij een pré maar niet noodzakelijk. De huuropslag boven inflatie is qua inrichting onderdeel van de aanvullende objectgegevens op complexniveau van een VHE zoals opgenomen in tabel 5 in paragraaf 5.1. Daarbij gelden de volgende regels:

  • Indien geen boveninflatoire opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde zijn opgevoerd, dan gelden de opslagen uit tabel 24. De boveninflatoire opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter dan de opslagen voor de marktwaarde in tabel 24.

  • De boveninflatoire opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter dan de opslagen voor de marktwaarde in tabel 24. Indien een opslag wel boven dit maximum uitstijgt, dan moet gerekend worden met de opslag uit tabel 24.

  • Het is toegestaan negatieve boveninflatoire opslagen huurverhoging op te voeren. Dit impliceert dat het huurbeleid van de corporatie een huurverhoging toepast die lager is dan de prijsinflatie.

Als gevolg van de boveninflatoire huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de (geïndexeerde) streefhuur of liberalisatiegrens. Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.

Correctie erfpacht

Indien in stap 0, dus bij het bepalen van de marktwaarde, een correctie voor erfpacht is opgenomen die niet, of niet geheel, van toepassing is in het doorexploiteerscenario in combinatie met de (sociale) streefhuur, dan mag dit in deze stap worden gecorrigeerd. Zowel voor de markt- als voor de beleidswaarde wordt deze correctie doorgaans extracomptabel bepaald. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat bij het extracomptabel bepalen van de correctie erfpacht bij de marktwaarde rekening is gehouden met verschuldigde erfpacht suppletie vanwege het omzetten van sociale naar vrije sector huurwoningen. In het beleidsscenario geldt deze suppletie niet.

Bij wijze van voorbeeld:

  • Stel dat voor de marktwaarde berekening een correctie is opgevoerd van € 10.000,–

  • Voor de beleidswaarde is deze correctie lager en gelijk aan € 8.000,–

  • Deze correcties gelden per definitie als NCW op prijspeil 31-12-2020

  • Dit leidt tot een neerwaartse correctie van erfpacht met € 2.000,– en resulteert in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde van € 2.000.-.

Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.

9.2.4 Stap 3: kwaliteit (onderhoud)

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. De onderhoudsnorm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de corporatie vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting.

9.2.4.1 Definitie onderhoud

De definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst en verliesrekening in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’. Een toelichting van deze definitie is opgenomen in bijlage 1 van dit handboek.

Let op: de onderhoudsnorm wordt bepaald vanuit de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening.

9.2.4.2 Achterstallig onderhoud

De waardering van de marktwaarde bevat de mogelijkheid tot het opnemen van achterstallig onderhoud. Dit is opgevoerd in combinatie/relatie tot de jaarlijkse onderhoudsnorm in de marktwaarde. Wanneer de corporatie haar langjarige beleidsonderhoudsnorm opvoert kan dit tot mogelijke dubbelingen leiden, wanneer het eigen onderhoudsbeleid elementen bevat die reeds in de waardering onder achterstallig onderhoud zijn gecorrigeerd op de waarde. De corporatie dient in dat geval de post achterstallig onderhoud te corrigeren voor elementen die reeds in beleidsonderhoudsnorm zijn opgenomen.

Bij wijze van voorbeeld:

  • Stel dat voor de marktwaarde een bedrag aan achterstallig onderhoud is opgenomen van € 12.000,–.

  • Stel dat deze kosten deels in de onderhoudsnorm voor beleid zijn opgenomen, en dat voor het beleidsscenario een bedrag van € 9.000,– geldt voor achterstallig onderhoud.

  • Beide bedragen gelden per definitie als NCW op prijspeil datum 31-12-2020.

  • Deze gegevens leiden tot een neerwaartse correctie van achterstallig onderhoud met € 3.000,– en resulteert daarmee in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde met € 3.000,–.

9.2.4.3 Onderhoud in eindwaarde

Conform dit handboek wordt in de eindwaardeberekening toekomstig onderhoud volgens de eeuwigdurende methode bepaald. De in vorige handboeken opgenomen verouderingsopslag komt daarbij, net als bij de bepaling van de marktwaarde, te vervallen.

Voor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde de beleidsonderhoudsnorm verondersteld. Het minimum van markt- of beleidsonderhoud is niet meer van toepassing. Aanpassing van beleidsonderhoud betekent ook automatisch beleidsonderhoud in de eindwaarde.

Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.

9.2.5 Stap 4: beheer

De beheerkosten kunnen afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde beheernormen. Deze stap vervangt de hierna genoemde componenten uit de DCF-berekening, met één norm die aansluit bij de langjarige kosten voor beheer:

  • Beheerkosten

  • Belastingen

  • Verzekeringen

  • Overige zakelijke lasten

Definitie beheer

De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ minus de verhuurderheffing omdat die al in de kasstroom is bepaald. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’. De definitie van beheer beleidswaarde wordt toegelicht in bijlage 1 van dit handboek.

Let op: de beheernorm wordt bepaald met een inschatting van het langjarige niveau. Dit komt in beginsel overeen met de laatste jaarrekening. Belangrijk is wel dat het niveau representatief dient te zijn als langjarige toekomstige beheernorm. In geval van incidentele lasten of voorziene structurele verandering ten opzichte van de laatste jaarrekening, dient dit te worden gecorrigeerd.

Let op: omdat de beleidsnorm voor onderhoud inclusief technisch beheer is, moet voor de beheerkosten conform beleid alleen rekening gehouden worden met de kosten van administratief beheer conform beleid. Zie daarvoor ook paragraaf 5.2.6.3 waarin de splitsing van deze kosten in de marktwaardering is beschreven en de definities in bijlage 1.

Let op: In het kader van een nauwkeurige bepaling van de beleidswaarde is essentieel dat kosten zo goed mogelijk worden toegerekend naar de verschillende activiteiten.

Medewerkers die een specifieke functie binnen de organisatie bekleden, kunnen in de praktijk ook binnen andere activiteiten (al dan niet meer operationele) werkzaamheden verrichten. De toerekening aan de diverse onderscheiden activiteiten, dient te zijn gebaseerd op een zo goed mogelijk benadering van de daadwerkelijke omvang van de inzet per activiteit, daarbij rekening houdend met aard en omvang van de organisatie.

Voorbeeld: een bestuurder bij een kleine corporatie kan deels vastgoedgerelateerde activiteiten verrichten waardoor het niet vanzelfsprekend is dat alle kosten als indirect worden geclassificeerd en daarmee buiten de beleidswaarde vallen. Zie voor nadere duiding de toelichting ‘Beheer in de beleidswaarde’ in bijlage 1 Definities.

Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 3 is de afslag voor beheer.

De uitkomst van deze laatste stap is de beleidswaarde.

9.2.6 Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde

Voor het berekenen van de beleidswaarde zijn de in onderstaande tabel opgenomen aanvullende objectgegevens nodig.

Tabel 73: aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde

Objectgegevens

Beschrijving

Streefhuur

De streefhuur in euro per maand per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2020

Onderhoud conform beleid

Het onderhoud conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2020

Beheer conform beleid

Het beheer conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2020

Boveninflatoire opslag huurverhoging contracthuren beleidswaarde

De opslag op de prijsinflatie voor gereguleerde zelfstandige VHE’s voor de jaren 2021, 2022, 2023 en 2024 en verder.

Opslag mag niet hoger zijn dan de opslag voor de marktwaardering uit tabel 24 in paragraaf 5.2.7.11

Correctie erfpacht in beleidsscenario

Indien in de berekening voor de marktwaarde een correctie als gevolg van erfpacht is opgevoerd, dan kan die voor de beleidswaarde afwijken bijvoorbeeld omdat geen erfpacht suppletie voor omzetten naar vrije sector huurwoning nodig is.

De contante waarde op peildatum 31-12-2020 van toekomstige erfpachtverplichtingen in het beleidsscenario (zie paragraaf 5.2.17 voor toelichting).

Achterstallig onderhoud in beleidsscenario

Indien van toepassing, het bedrag op peildatum 31-12-2020 waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen conform het gevoerde beleid.

X Noot
1

in paragraaf 9.2.3.2 wordt ingegaan op de voorwaarden die gesteld zijn aan de boveninflatoire opslag huurverhoging.

9.2.7 Overdrachtskosten beleidswaarde

In onderstaande tabel zijn de overdrachtskosten voor de beleidswaarde opgenomen.

Tabel 74: overdrachtskosten beleidswaarde.

Overdrachtskosten

Beleidswaarde

Overdrachtsbelasting

0%

Overige aankoopkosten

0%

Totale overdrachtskosten

0%

9.2.8 Nadere toetsing beleidswaarde
  • In tegenstelling tot marktwaarderingen is een negatieve beleidswaarde mogelijk voor woongelegenheden. Voor de beleidswaarde van woongelegenheden is het daarom niet toegestaan negatieve beleidswaarden te corrigeren naar € 0,–.

  • Voor alle niet-woon categorieën (parkeren, BOG-MOG-ZOG etc.) is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde. De minimale waarde voor deze categorieën is daarom € 0,–.

10 Bijlage 1: Definities

Aangebroken complex: van het oorspronkelijke samengestelde waarderingscomplex zijn al één of meer afzonderlijke verhuureenheden verkocht. Het oorspronkelijke waarderingscomplex is daarmee niet meer voor 100% in het bezit van de corporatie en er is in het geval van meergezinswoningen een vereniging van eigenaren opgericht.

Actuele contracthuur: bij de actuele contracthuur gaat het om de kale huurprijs per maand van de verhuureenheid op de waardepeildatum, die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen.

Basisversie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is bij gebruikmaking van de basisversie niet noodzakelijk.

Beheer in de beleidswaarde

Deze definitie geldt uitsluitend voor de toepassing in de beleidswaarde. Voor de toepassing in de marktwaarde zijn de beheerkosten opgesplitst in meerdere componenten die in de afzonderlijke paragrafen bij de toelichting van het waarderingsmodel nader zijn toegelicht.

De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’ minus de verhuurderheffing omdat die al in de kasstroom is bepaald. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’.

Onder ‘uitgaven verhuur en beheeractiviteiten’ vallen de uitgaven die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Het betreft de (veelal personeels)kosten van vastgoedsturing (inclusief huur- en onderhoudsbeleid) en vastgoedbeheer (inclusief verhuur en aansturing onderhoud). Hierbij kan worden gedacht aan werkzaamheden uit onderstaande tabel. De werkzaamheden zijn opgesplitst in financieel / administratieve beheeractiviteiten (gericht op verhuuractiviteiten) en technische beheeractiviteiten (aansturing en toezicht op onderhoud). Technisch beheer zal hierbij onder onderhoud verantwoord blijven en financieel/administratief onder (verhuur en) beheer. De uitgaven aan (verhuur en) beheeractiviteiten moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten. Onderstaande opsomming is niet limitatief. Een en ander zal afhankelijk zijn van de specifieke activiteiten van de corporatie.

 

Financieel/administratief

Technisch

Asset management

(Vastgoedsturing)

Opstellen/actualiseren strategie

Opstellen/actualiseren investeringsstatuut

Opstellen/actualiseren/monitoren portefeuille strategie

Opstellen/actualiseren/monitoren object beleidsplannen: het vertalen van portefeuille strategie in concrete ingrepen in complexen

Huurbeleid

Betaalbaarheid- en bereikbaarheid

Hold – Sell analyses

Prestatiemeting op basis budgetten

(Licentie)kosten systemen

Onderhoudsbeleid

Onderhoud toetsen (challengen)

Onderhoud goedkeuren

Property management

(Vastgoedbeheer)

Objectadministratie: huurcontracten, huuropzeggingen, wederverhuur, afhandelen huurachterstanden, huurincasso

Afrekenen servicekosten

Debiteuren- en crediteuren afhandeling

Beheer en op orde brengen brondata

Jaarlijkse rapportages over bezit

(Licentie)kosten systemen

Inspectie objecten en aansturen conditiemetingen, aansturen opstellen MJOP

Aanbesteden onderhoud

Toezicht op uitvoering onderhoud

Inspecties bij mutatie

Afhandelen opleveringen

Periodiek bezoek service en onderhoudsmonteur

Afhandelen klachten

Aan bovenstaande tabel valt op dat de kosten voor assetmanagement voor de beleidswaarde en de verantwoording wel onder de beheerkosten moeten worden opgenomen, terwijl deze zelfde kosten in de marktwaardering niet onder de beheerkosten vallen. De marktwaarde omvat voor de beheerkosten alleen de kosten van het property management. Het vertrekpunt hierbij is dat alleen de vastgoed gerelateerde kosten die direct met het vastgoed samenhangen in de beheerkosten worden opgenomen. Het beleid maakt hier geen onderdeel van uit. In de beleidswaarde wordt echter de waarde van het vastgoed voor specifiek corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel van dat beleid is onder andere een andere huurstrategie, ouder meer onderhoudsintensief bezit en een sociaal maatschappelijke verduurzamingsopgave. De noodzakelijke uitgaven die daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing, zijn daarom voor de beleidswaarde wel toegevoegd aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.

Onder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de volgende activiteiten:

  • De begeleiding van huurders, zoals budgetcoaching, huurdersbegeleiding, wijkbeheer en leefbaarheid.

  • De organisatie, het feit dat rondom de vastgoed gerelateerde taken een organisatie is opgetuigd die aangestuurd dient te worden met bestuurders, RvC en management die bezig zijn met de organisatie en de mensen en niet primair met het vastgoed. Het gaat hierbij nadrukkelijk om de aangestipte activiteiten van deze gremia en niet om het feit dat de kosten van de functionaris op zich kwalificeren om niet mee te nemen als beheerkosten.

  • De administratieve verplichtingen en verslagleggingskosten die met die organisatie gepaard gaan zoals jaarrekening, control- en accountantskosten en taxatiekosten.

  • De saneringsheffing en de AW-heffing.

Aan de hand van deze definities kunnen ook de totale kosten (na toerekeningen) van de functies bestuur, RvC en management via een kostenverdeelstaat worden verdeeld naar de activiteiten (kostendragers) overige organisatiekosten, assetmanagement en property management (beide onderscheiden naar financieel/administratief en technisch beheer), overige activiteiten, leefbaarheid, projectontwikkeling en verkoop bestaand bezit. Bestuur en RVC zullen veelal uitsluitend onder overige organisatiekosten worden verantwoord. Bij kleinere corporaties is het mogelijk dat bestuur nog op andere kostendragers wordt geboekt.

De niet direct toerekenbare kosten dienen zoals hiervoor aangegeven via de kostenverdeelstaat in een aantal stappen te worden toegerekend aan de reguliere kostendragers. Dit gaat ook over algemene kosten zoals onder meer huisvesting en ICT.

Onder de ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ vallen de exploitatiekosten die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de corporatie vastgoed heeft. Voorbeelden (niet limitatief) hiervan zijn:

  • onroerendzaakbelasting;

  • waterschapsbelasting;

  • rioolheffing;

  • verhuurderheffing;

  • overige belastingen en heffingen;

  • verzekeringskosten;

  • erfpacht.

De overige directe operationele uitgaven exploitatie bezit moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten.

Beleidswaarde: de waarde van het bezit rekening houdend met specifieke beleidskeuzes van de toegelaten instelling. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde en wordt door het aanpassen van inputparameters in een viertal stappen verkregen (zie voor uitwerking hoofdstuk 9 Beleidswaarde). Het verschil tussen de initiële marktwaarde en de beleidswaarde heet de 'maatschappelijke bestemming'.

Doorexploiteerscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie doorverhuurd. Daarbij geldt dat bij de nieuwe verhuring na de mutatie de huur wordt opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de DCF-periode wordt een eindwaarde berekend. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het doorexploiteerscenario.

Exoten / rafelranden: het vastgoed in exploitatie in de portefeuille van toegelaten instellingen dat naar aard en gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden vastgoedtypen (wonen, parkeren, etc.) is onder te brengen wordt exoten / rafelranden genoemd. Het betreft bijvoorbeeld grond, tuinstroken, zendmastinstallaties, scootmobielplekken, pinautomaten, et cetera. Ook daar waar huur- of gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een normale verhuring valt het pand in de categorie exoten (bijvoorbeeld bij verhuring om niet of specifieke afspraken omtrent onderhoud en beheer etc.).

Full versie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is voor deze vrijheidsgraden noodzakelijk. De externe taxateur heeft daarbij de taak uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van de vrijheidsgraden ('pas toe of leg uit principe'). Daarnaast dient de externe taxateur in dit geval de uiteindelijke marktwaarde te valideren.

Gebruikersoppervlakte (GBO): gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid zoals vastgesteld door toepassing van NEN 2580.

De NEN 2580 maakt voor de gebruiksoppervlakte van de woning onderscheid tussen:

  • gebruiksoppervlakte wonen

  • gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte

  • gebruiksoppervlakte externe bergruimte

  • gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte

De gebruiksvloeroppervlakte bedoeld in dit waarderingshandboek betreft uitsluitend de gebruiksvloeroppervlakte van het gebouw. Dit betekent een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte.

Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, zoals de meetinstructie van de NVM, mogen worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden.

Gereguleerd: In het BTIV is (d.d. 31 december 2020) gereguleerd opgenomen onder de vernoeming ‘blijvend gereguleerde woongelegenheid’ in de definities met als omschrijving:

Woongelegenheid met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, waarvan de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, niet kan leiden tot een huurprijs die hoger is dan dat bedrag.

De huurprijs is de liberalisatiegrens en artikel 5 verwijst naar maximum huur volgens het WWS,

Hierbij geldt de huurprijs op het moment dat huurcontract is aangegaan. De ingangsdatum van een huurcontract kan (ruim) voor het peilmoment van de waardering liggen. Of een woning gereguleerd is kan daarom niet zonder meer worden afgeleid uit de contracthuur op peildatum en de liberalisatiegrens. Vandaar dat het feit of een woning wel of niet gereguleerd is, een apart objectgegeven is.

Blijvend gereguleerd: De definitie 'blijvend gereguleerd' is verbonden aan het BTIV (d.d. 31 december 2020) en de regels rond de exploitatieverplichting. Blijvend gereguleerde woongelegenheden vormen een deelverzameling van gereguleerde woongelegenheden. Het zijn gereguleerde woningen met een maximale huur volgens het WWS die onder de liberalisatiegrens ligt. Artikel 1 BTIV:

‘Blijvend gereguleerde woongelegenheid: woongelegenheid met een huurprijs van ten hoogste het in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag, waarvan de waardering van de kwaliteit, bedoeld in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte, niet kan leiden tot een huurprijs die hoger is dan dat bedrag’.

Voor 1 januari 2020 betrof dit een woning met minder dan 142 punten. Na de verhoging van de liberalisatiegrens per 1 januari 2021 gaat het om woningen met 144 of minder punten. Als de maximale huren WWS per 1 juli 2021 worden aangepast zal wellicht een ander maximum gelden. De huurprijs is leidend.

Huursom: de huursom is de te ontvangen netto huur op jaarbasis, exclusief vergoedingen. Dit sluit aan bij de definitie in de verantwoordingsgegevens (dVi).

Leegstand: onder leegstand worden alle vormen van leegstand verstaan:

  • Structurele leegstand: indien een verhuureenheid langere tijd niet verhuurd wordt is sprake van structurele leegstand. De redenen hiervoor kunnen zijn een ongunstige locatie en markttechnische omstandigheden (overaanbod en een ongunstige bouwindeling).

  • Mutatieleegstand: indien een verhuureenheid niet onmiddellijk na vertrek van de voorgaande huurder, wordt verhuurd, is sprake van mutatieleegstand.

  • Aanloopleegstand: een verhuureenheid is opgeleverd en wordt niet verhuurd. Tot 2 jaar na oplevering is sprake van tijdelijke aanloopleegstand, daarna is sprake van structurele leegstand. Indien sprake is van leegstand op de waardepeildatum 31 december 2020, wordt om rekentechnische redenen verondersteld dat deze leegstaande verhuureenheden tegen markthuur worden verhuurd. De kosten van leegstand maken onderdeel uit van mutatiekosten.

Leegwaarde: de leegwaarde is de onderhandse verkoopwaarde van een verhuureenheid, vrij van huur, gebruik en overige lasten. Hierbij wordt verondersteld dat sprake is van de verkoopprijs op basis van kosten koper (k.k.). Onder overige lasten worden de makelaarskosten verstaan en de verdere kosten die niet onder de k.k. vallen.

Markthuur: het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang

Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Modelparameters: gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.

Mutatiekans: de kans dat een verhuureenheid door het beëindigen van de huurovereenkomst vrij komt. De gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaren wordt bepaald door het totaal aantal mutaties in die periode te delen door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden van het complex.

Objectgegevens: specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.

Onderhoud, achtergrond definitie lasten onderhoudsactiviteiten

Bij het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is getracht zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de conceptuele kaders en de fiscale definities die nader zijn uitgewerkt in de ‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de fiscale praktijkhandleiding niet letterlijk is overgenomen in de onderstaande tekst en deze tekst op onderdelen hiervan (beperkt) kan afwijken.

De lasten onderhoudsactiviteiten voor het technisch en bouwkundig in stand houden van een gebouw bevatten de uitgaven voor eigenaarsonderhoud uitgaande van een eeuwigdurende exploitatie. In de lasten onderhoudsactiviteiten zijn derhalve geen uitgaven opgenomen die conform artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt als huurdersonderhoud.

Uitgaven met betrekking tot het beheren van het gebouw (serviceuitgaven of schoonmaakuitgaven), zijn nadrukkelijk ook geen lasten onderhoudsactiviteiten. Indien de uitgaven voor onderhoud en verbeteringen in projecten sterk met elkaar verweven zijn, dient rekening houdend met dit kader een inschatting te worden gemaakt van het percentage van de uitgaven voor onderhoud resp. verbetering.

Onderscheid onderhoud en verbeteringen

Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie ‘verbetering’ zal worden behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten.

Onderhoud

De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex – in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven.

De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud wordt uitgevoerd).

In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.

Verbetering

De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De verbetering wordt als investering aangemerkt.

De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daar bij als uitvalbasis. Het betreffen (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties zoals zonnepanelen.

Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met:

  • Het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak;

  • De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuw