Regeling van de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit van 19 juni 2020, nr. WJZ/20159118, houdende wijziging van de Uitvoeringsregeling pacht in verband met de vaststelling van de pachtprijzen 2020

De Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit,

Gelet op de artikelen 2, 14, eerste lid, 15, eerste lid, 16, tweede lid, 20, eerste lid, en 21a, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007;

Besluit:

ARTIKEL I

De Uitvoeringsregeling pacht wordt als volgt gewijzigd:

A

Artikel 2 wordt als volgt gewijzigd:

a. In onderdeel a wordt ‘€ 3.141,–’ vervangen door ‘€ 3.633,–’ en ‘€ 2.431,–’ door ‘€ 2.646,–’.

b. In onderdeel b wordt ‘in Westelijk Holland 1% en in de Rest van Nederland 17%’ vervangen door ‘in Westelijk Holland 16% en in de Rest van Nederland 9%'.

B

In artikel 3, onderdeel c, wordt ‘4,1%’ vervangen door ‘5,1%'.

C

Artikel 4 wordt als volgt gewijzigd:

a. In het eerste lid wordt ‘artikel 16, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007’ vervangen door ‘artikel 16, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007’.

b. In het tweede lid wordt ‘1,72%’ vervangen door ‘2,19%'.

D

Bijlage 1, onderdelen A en B, komen te luiden:

A. Pachtovereenkomsten die worden aangegaan op of na 1 september 2007

Pachtprijsgebied	Hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare per jaar
Bouwhoek en Hogeland	677
Veenkoloniën en Oldambt	451
Noordelijk weidegebied	535
Oostelijk veehouderijgebied	601
Centraal veehouderijgebied	448
IJsselmeerpolders	1.135
Westelijk Holland	464
Waterland en Droogmakerijen	255
Hollands/Utrechts weidegebied	714
Rivierengebied	660
Zuidwestelijk akkerbouwgebied	377
Zuidwest-Brabant	761
Zuidelijk veehouderijgebied	486
Zuid-Limburg	544

B. Percentage waarmee de tussen partijen op grond van een voor 1 september 2007 aangegane pachtovereenkomst geldende pachtprijs wordt gewijzigd

Pachtprijsgebied	Veranderpercentage
Bouwhoek en Hogeland	-1
Veenkoloniën en Oldambt	-22
Noordelijk weidegebied	-17
Oostelijk veehouderijgebied	-13
Centraal veehouderijgebied	-18
IJsselmeerpolders	12
Westelijk Holland	-7
Waterland en Droogmakerijen	-21
Hollands/Utrechts weidegebied	-10
Rivierengebied	-10
Zuidwestelijk akkerbouwgebied	20
Zuidwest-Brabant	-1
Zuidelijk veehouderijgebied	-16
Zuid-Limburg	-6

E

Bijlage 2, onderdeel A, komt te luiden:

A. Hoogst toelaatbare pachtprijzen agrarische woningen

Punten	Bedrag	Punten	Bedrag	Punten	Bedrag	Punten	Bedrag	Punten	Bedrag
40	183,77	82	377,62	124	591,07	166	804,49	208	1.017,90
41	188,35	83	382,71	125	596,15	167	809,57	209	1.023,00
42	192,96	84	387,78	126	601,21	168	814,64	210	1.028,10
43	197,56	85	392,87	127	606,31	169	819,74	211	1.033,16
44	202,14	86	397,95	128	611,39	170	824,81	212	1.038,23
45	206,73	87	403,03	129	616,49	171	829,92	213	1.043,31
46	211,33	88	408,13	130	621,57	172	834,97	214	1.048,41
47	215,93	89	413,20	131	626,64	173	840,06	215	1.053,48
48	220,52	90	418,31	132	631,71	174	845,11	216	1.058,57
49	225,10	91	423,36	133	636,81	175	850,23	217	1.063,64
50	229,70	92	428,45	134	641,88	176	855,27	218	1.068,73
51	234,27	93	433,53	135	646,98	177	860,39	219	1.073,81
52	238,90	94	438,60	136	652,04	178	865,47	220	1.078,91
53	243,47	95	443,69	137	657,14	179	870,56	221	1.083,97
54	248,09	96	448,79	138	662,20	180	875,62	222	1.089,07
55	252,66	97	453,85	139	667,29	181	880,71	223	1.094,13
56	257,26	98	458,92	140	672,37	182	885,78	224	1.099,21
57	261,85	99	464,01	141	677,45	183	890,87	225	1.104,33
58	266,45	100	469,08	142	682,50	184	895,95	226	1.109,39
59	271,03	101	474,18	143	687,61	185	901,04	227	1.114,47
60	275,65	102	479,26	144	692,69	186	906,12	228	1.119,58
61	280,23	103	484,34	145	697,78	187	911,21	229	1.124,63
62	284,80	104	489,43	146	702,88	188	916,28	230	1.129,70
63	289,38	105	494,50	147	707,92	189	921,38	231	1.134,79
64	293,98	106	499,60	148	713,00	190	926,45	232	1.139,88
65	298,57	107	504,66	149	718,13	191	931,54	233	1.144,95
66	303,18	108	509,76	150	723,18	192	936,60	234	1.150,03
67	307,75	109	514,84	151	728,27	193	941,71	235	1.155,12
68	312,35	110	519,90	152	733,35	194	946,79	236	1.160,21
69	316,97	111	525,01	153	738,42	195	951,87	237	1.165,27
70	321,51	112	530,07	154	743,51	196	956,93	238	1.170,35
71	326,15	113	535,16	155	748,60	197	962,00	239	1.175,45
72	330,72	114	540,25	156	753,67	198	967,10	240	1.180,52
73	335,33	115	545,33	157	758,75	199	972,18	241	1.185,61
74	339,91	116	550,39	158	763,82	200	977,28	242	1.190,68
75	344,52	117	555,51	159	768,92	201	982,35	243	1.195,78
76	349,08	118	560,57	160	773,98	202	987,42	244	1.200,85
77	353,68	119	565,64	161	779,09	203	992,49	245	1.205,92
78	358,30	120	570,73	162	784,15	204	997,60	246	1.211,00
79	362,89	121	575,81	163	789,22	205	1.002,65	247	1.216,10
80	367,47	122	580,89	164	794,33	206	1.007,75	248	1.221,18
81	372,54	123	585,97	165	799,39	207	1.012,85	249	1.226,25
								250	1.231,36

F

De tabel in bijlage 2a komt te luiden:

Aard van het bedrijf	Doelmatigheid
	Nieuw	Zeer goed	Goed	Redelijk	Matig	Slecht
Akkerbouw	501	394	300	222	155	89
Melkvee	1.288	1.013	774	568	395	227
Overig	775	610	466	342	238	136

ARTIKEL II

Deze regeling treedt in werking met ingang 1 juli 2020.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

's-Gravenhage, 19 juni 2020

De Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, C.J. Schouten

TOELICHTING

1. Inleiding

Deze regeling wijzigt de Uitvoeringsregeling pacht. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan de artikelen 2, 14, eerste lid, 15, eerste lid, 16, tweede lid, en 20, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007. Ingevolge artikel 21a, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007 vindt namelijk jaarlijks per 1 juli herziening plaats van de pachtprijzen voor los land zonder woningen of andere opstallen en tuinland alsmede voor agrarische woningen en bedrijfsgebouwen.

Voorzien is in de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor overeenkomsten die op of na 1 september 2007 zijn aangegaan en in de vaststelling van de percentages waarmee de tussen partijen op grond van voor 1 september 2007 aangegane overeenkomsten geldende pachtprijzen wijzigen.

De nieuwe prijzen en percentages gelden vanaf 1 juli 2020. Ze zijn op 2 juni 2020 door de Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit medegedeeld aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal.

De veranderpercentages werken van rechtswege door. De verpachter kan echter, onder schriftelijke mededeling aan de pachter, geheel of ten dele van een verhoging afzien (artikel 333, eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek).

2. Hoogst toelaatbare pachtprijzen voor land zonder woningen of andere opstallen en tuinland

De hoogst toelaatbare pachtprijs en het veranderpercentage zijn overeenkomstig de systematiek volgend uit de adviezen van de Commissie Pachtnormen I en II berekend door het Wageningen Economic Research (WUR) op basis van gegevens in het bedrijveninformatienet van akkerbouwbedrijven met een omvang van 130.000 Standaardopbrengst tot 750.000 Standaardopbrengst en van melkvee- en opengrondstuinbouwbedrijven met een omvang van 155.000 Standaardopbrengst tot 885.000 Standaardopbrengst conform artikel 5 van het Pachtprijzenbesluit 2007. Bij de berekening is overeenkomstig de artikelen 6, derde lid, en 8, derde lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007 uitgegaan van het vijfjaargemiddelde van de bedrijfsgegevens van het bedrijveninformatienet in de periode 2014 tot en met 2018.

Voor de berekening van het vereiste directe rendement van de verpachter is uitgegaan van het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de reële lange kapitaalmarktrente, zijnde het effectief rendement van de 10-jarige Euro Interest Rate Swap van december 2019 (0,684%) minus het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de inflatie in de Eurozone per december 2019 (gebaseerd op de HCIP, de geharmoniseerde Europese consumentenprijsindex) van 1,335%, te vermeerderen met een opslag voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico van 1,25% overeenkomstig artikel 9, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007. Hiermee komt het vereiste directe rendement op 0,599% van de verpachte waarde van de landbouwgrond, dan wel de helft daarvan, 0,2995% van de onverpachte waarde.

Op basis van de verhouding tussen het vereiste directe rendement en de grondbeloning is op de grondbeloning de correctiefactor, bedoeld in artikel 9, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007, toegepast (zie onderstaande tabel). Door de sterke daling van de rendementseis ligt in alle pachtprijsgebieden de grondbeloning ruim boven het vereiste directe rendement. Als gevolg hiervan worden de regionormen naar beneden bijgesteld ten opzichte van de grondbeloning: in alle gebieden met (het maximum van) 10%. Deze gecorrigeerde grondbeloning is de nieuwe regionorm.

Grondbeloning (euro per ha) gecorrigeerd voor vereiste directe rendement verpachters voor land zonder woningen of andere opstallen

Pachtprijsgebied	Grondbeloning 2014–2018 (euro/ha)	Rendementseis/Grondbeloning	Correctiepercentage (%)	Regionorm 2020 (euro/ha)
Bouwhoek en Hogeland	752	0,24	-10	677
Veenkoloniën en Oldambt	501	0,35	-10	451
Noordelijk weidegebied	594	0,26	-10	535
Oostelijk veehouderijgebied	668	0,26	-10	601
Centraal veehouderijgebied	498	0,36	-10	448
IJsselmeerpolders	1.261	0,25	-10	1.135
Westelijk Holland	515	0,39	-10	464
Waterland en Droogmakerijen	283	0,57	-10	255
Hollands/Utrechts weidegebied	793	0,21	-10	714
Rivierengebied	733	0,25	-10	660
Zuidwestelijk akkerbouwgebied	419	0,53	-10	377
Zuidwest-Brabant	846	0,24	-10	761
Zuidelijk veehouderijgebied	540	0,38	-10	486
Zuid-Limburg	604	0,33	-10	544

Wageningen Economic Research, rapport 2020-034, blz.13

Uitgaande van de in deze tabel vermelde regionorm is in bijlage I, onderdeel A, van de Uitvoeringsregeling pacht, zoals gewijzigd met artikel I, onderdeel D, per pachtprijsgebied de nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs vermeld voor land zonder woningen of andere opstallen voor pachtovereenkomsten die worden aangegaan op of na 1 september 2007.

Daaruit is een veranderpercentage per pachtprijsgebied berekend (zie de vijfde kolom van de tabel hieronder), waarmee de tussen partijen op grond van een voor 1 september 2007 aangegane pachtovereenkomst geldende pachtprijs wordt gewijzigd (bijlage I, onderdeel B, zoals gewijzigd met artikel I, onderdeel D).

De pachtnormen 2020 zijn in twaalf van de veertien pachtprijsgebieden lager dan de pachtnormen 2019. In vier gebieden blijft de afname beperkt tot maximaal 7%. In de gebieden met veel melkveehouderij (Noordelijk weidegebied, Oostelijk veehouderijgebied, Hollands/Utrechts weidegebied en Zuidelijk veehouderijgebied) ligt de daling tussen 10% en 17%. In de gebieden met veel akkerbouw loopt de verandering van de pachtnormen uiteen van een daling met 22% in de Veenkoloniën en Oldambt, tot een stijging met 12% in de IJsselmeerpolders en 20% in het Zuidwestelijk akkerbouwgebied.

In de pachtprijsgebieden met een daling van het veranderpercentage dient in individuele gevallen te worden nagegaan of de daling mag worden geëffectueerd. Alleen als de laatst betaalde pachtprijs in die pachtprijsgebieden al hoger is dan 90% van de nieuwe regionorm, mag de daling worden toegepast tot aan de bodem van 90% van de nieuwe regionorm. Is de laatst betaalde pachtprijs al lager dan 90% van de nieuwe regionorm, dan blijft de pachtprijs gelijk (wordt bevroren).

In de pachtprijsgebieden met een stijging van het veranderpercentage moet in individuele gevallen worden nagegaan of de te betalen pacht niet uitstijgt boven 110% van de regionorm. Is dat het geval dan is de maximale pachtprijs gelijk aan 110% van de regionorm. Als in individuele gevallen de laatst betaalde pacht al hoger is dan de nieuwe regionorm, dan wordt de betaalde pachtprijs bevroren. Daarnaast moet worden nagegaan of in individuele gevallen de pachtprijs van de betreffende percelen niet hoger is dan 2% van de vrije grondprijs van die percelen. Is dat het geval dan is 2% van de vrije grondprijs de maximaal te betalen pachtprijs. De laagste van beide plafonds geldt.

De in bijlage 1, onderdelen A en B, van de Uitvoeringsregeling pacht, zoals gewijzigd bij artikel I, onderdeel D, vermelde bedragen zijn:

Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied

Pachtprijsgebied	Regionorm 2020 (euro/ha)	Regionorm 2019 (euro/ha)	Verschil (euro/ha)	Veranderpercentage (%)
Bouwhoek en Hogeland	677	682	-5	-1
Veenkoloniën en Oldambt	451	581	-130	-22
Noordelijk weidegebied	535	646	-111	-17
Oostelijk veehouderijgebied	601	688	-87	-13
Centraal veehouderijgebied	448	545	-97	-18
IJsselmeerpolders	1.135	1.013	122	12
Westelijk Holland	464	501	-37	-7
Waterland en Droogmakerijen	255	324	-69	-21
Hollands/Utrechts weidegebied	714	796	-82	-10
Rivierengebied	660	731	-71	-10
Zuidwestelijk akkerbouwgebied	377	315	62	20
Zuidwest-Brabant	761	768	-7	-1
Zuidelijk veehouderijgebied	486	580	-94	-16
Zuid-Limburg	544	576	-32	-6

Wageningen Economic Research, rapport 2020-034, blz.13

In onderstaande tabel zijn de grondprijs, het vereiste directe rendement, de grondbeloning en de verhouding tussen de grondbeloning en het vereiste directe rendement en de regionorm voor tuinland zonder woningen of andere opstallen weergegeven.

Berekening regionorm per pachtprijsgebied: grondbeloning gecorrigeerd voor rendementseis

Pachtprijsgebied	Prijs onverpacht tuinland 2018 (euro/ha)	Vereist direct rendement b) (euro/ha)	Grondbeloning 2014–2018 (euro/ha)	Rendementseis/grondbeloning (kolom 3/ kolom 4)	Correctiepercentage (%)	Regionorm 2020 (euro/ha)
Westelijk Holland a)	143.164	429	4.037	0,11	-10	3.633
Rest van Nederland	85.518	256	2.940	0,09	-10	2.646

a) Exclusief boomkwekerij in het gebied Boskoop en Rijneveld;

b) 0,2995%

Wageningen Economic Research, rapport 2020-034, blz.15

Uitgaande van de in deze tabel vermelde regionorm zijn in artikel I, onderdeel A, met betrekking tot de wijziging van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling pacht de nieuwe regionorm en het veranderpercentage vermeld. In tabelvorm zijn de wijzigingen als volgt:

Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied

Pachtprijsgebied	Regionorm 2020 (euro/ha)	Regionorm 2019 (euro/ha)	Veranderpercentage (%)
Westelijk Holland a)	3.633	3.141	16
Rest van Nederland	2.646	2.431	9

a) Exclusief boomkwekerij in het gebied Boskoop en Rijneveld.

Wageningen Economic Research, rapport 2020-034, blz.15

3. Hoogst toelaatbare pachtprijzen agrarische bedrijfsgebouwen

De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen in 2020, bedoeld in artikel I, onderdeel F, met betrekking tot bijlage 2a, behorend bij artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling pacht zijn conform artikel 16, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007 vastgesteld. Daarin is bepaald dat de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de gemiddelde stijging van het prijspeil volgens de bouwkostenindex in de vijf jaar voorafgaand aan het jaar van aanpassing. De bouwkostenindex is opgebouwd uit:

• het indexcijfer van de materialen voor de woningbouw en

• het indexcijfer van de CAO lonen in de bouwnijverheid per uur, inclusief bijzondere beloning.

Het gemiddelde indexcijfer van de materialen voor de woningbouw wordt hierbij één keer gewogen en het gemiddelde indexcijfer van de CAO lonen in de bouwnijverheid per uur, inclusief bijzondere beloning, wordt hierbij twee keer gewogen. De gemiddelde bouwkostenindex (2015–2019) voor 2020 bedraagt 2,19%. Dit percentage is in bijlage 2a, behorend bij artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling pacht verwerkt (artikel I, onderdeel F). Er is uitgegaan van drie bedrijfstypen, te weten: akkerbouwbedrijven, melkveebedrijven en overige bedrijven. Deze drie bedrijfstypen verschillen substantieel voor wat betreft de soorten bedrijfsgebouwen, de nieuwwaarde daarvan en het gemiddelde bedrijfsareaal.

Wanneer tussen partijen een andere pachtprijs is overeengekomen dan de hoogst toelaatbare pachtprijs van artikel 16 van het Pachtprijzenbesluit 2007 dient deze pachtprijs overeenkomstig artikel 20 van het Pachtprijzenbesluit 2007 jaarlijks te worden aangepast met de gemiddelde bouwkostenindex voor alle huishoudens over de vijf voorafgaande jaren. De gemiddelde jaarlijkse inflatie volgens de bouwkostenindex bedroeg in de afgelopen vijf jaar (2015–2019) 2,19% (Artikel I, onderdeel C, met betrekking tot artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling pacht).

4. Hoogst toelaatbare pachtprijs agrarische woningen

In artikel 14, derde lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007 is aangegeven hoe de hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen moet worden bepaald voor pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007 als bedoeld in artikel 14, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007. Daarbij wordt aangesloten op het geldende puntenstelsel voor zelfstandige woningen dat is vastgesteld op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, rekening houdend met het agrarisch gebruik van de woningen. Jaarlijks stelt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrelaties het maximale huurstijgingspercentage per woning vast.

Per 1 juli 2020 stijgen de huurprijsgrenzen met 2,6% (inflatiepercentage over 2019) (zie tabel bij Bijlage 2 onder A, behorend bij artikel 3 van de Uitvoeringsregeling pacht, zoals gewijzigd in artikel I, onderdeel E).

Voor pachtovereenkomsten ingegaan voor 1 september 2007 (artikel 15, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007) wordt de pachtprijs van een agrarische woning jaarlijks vastgesteld aan de hand een percentage dat overeenkomst met de indexering die wordt toegepast bij uitvoering van de regels bedoeld in artikel 14, derde lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007. Het percentage wordt in 2020 op 5,1% vastgesteld (artikel I, onderdeel B), het basisverhogingspercentage voor huurwoningen. Een extra verhoging met meer dan dit percentage voor inkomens boven de € 42.436,– zoals met het stelsel onder de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte beoogd, ligt niet voor de hand, omdat de met dit stelsel beoogde doorstroming naar andere woningen door huurders met een hoger inkomen niet van overeenkomstige toepassing kan zijn op het agrarisch gebruik van woningen vanwege de gebondenheid van agrariërs aan hun bedrijf.

5. Regeldruk

Uit de onderhavige wijziging van de regeling volgen geen nieuwe verplichtingen en daarmee brengt deze regeling geen regeldrukeffecten met zich mee.

6. Notificatie

Omdat met deze regeling maximumprijzen worden vastgesteld in de zin van artikel 15, tweede lid, onderdeel g, van de Dienstenrichtlijn (Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt (PbEU 2006, L 376) zal deze regeling genotificeerd worden op grond van artikel 15, zevende lid, van de Dienstenrichtlijn. Deze notificatie staat niet in de weg aan de inwerkingtreding van deze regeling op 1 juli 2020.

7. Vaste verandermomenten

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 juli 2020 en is daarmee in lijn met de vaste verandermomenten voor regelgeving en de verplichting tot inwerkingtreding op 1 juli krachtens artikel 21a, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007.

Zoals aangeven in onderdeel 1 van deze toelichting zijn de wijzigingen al bij brief van 2 juni 2020 aan de Tweede Kamer medegedeeld.

De Minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit, C.J. Schouten