Inkomstenbelasting. Waardering woning bij overbrenging van ondernemingsvermogen naar privévermogen

20 juni 2018

nr. 2018-81323

Belastingdienst/Directie Vaktechniek Belastingen

De Staatssecretaris van Financiën heeft het volgende besloten.

Dit besluit betreft een actualisering van het besluit van 31 augustus 2009, nr. CPP2009/1092M, over het aanbod voor de waardering van woning en ondergrond bij de verplichte overgang naar het privévermogen, alsmede de goedkeuring voor de waardering bij de vrijwillige overgang naar het privévermogen.

In dit besluit is in onderdeel 2 het beleid aangepast. Om gebruik te kunnen maken van het zogenoemde compromisaanbod van onderdeel 2 geldt voortaan als voorwaarde dat de verplichte overgang plaatsvindt ten minste drie jaar na het kalenderjaar waarin de woning tot het ondernemingsvermogen is gaan behoren of waarin de woning die is verbouwd of nieuw is gebouwd volledig in gebruik is genomen. Verder zijn twee situaties waarin een verplichte overgang plaatsvindt uitgesloten van het compromisaanbod en is de voorwaarde toegevoegd dat het percentage bij een verplichte overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen niet lager kan zijn dan het percentage waarmee rekening is gehouden bij de eerdere overgang van het privévermogen naar het ondernemingsvermogen. Ook zijn de percentages van zowel onderdeel 2 als van onderdeel 3 gewijzigd.

Voor het overige is met dit besluit geen inhoudelijke wijziging beoogd.

1. Inleiding

Op 14 juni 2000 heeft de Hoge Raad arrest gewezen over de problematiek van de zogenoemde ‘waarde-bewoond’ (HR 14 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6212). Als een ondernemer zijn tot het ondernemingsvermogen behorende woning met ondergrond naar het privévermogen overbrengt, moet hij fiscaal afrekenen over het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de boekwaarde van die woning met ondergrond. Woont de ondernemer zelf in die woning en blijft hij daarin wonen, dan vormt deze duurzame zelfbewoning een waardedrukkende factor bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer. Of deze omstandigheid zich voordoet moet worden beoordeeld op het tijdstip van de overgang naar het privévermogen; bij staking van een onderneming is dit het tijdstip van staking.

De Hoge Raad oordeelde over deze waardedrukkende factor dat kan worden uitgegaan van de verkoopwaarde in verhuurde staat. Deze waarde moet vervolgens worden gecorrigeerd in verband met de omstandigheid dat de bewoner in het algemeen bereid zal zijn een hogere prijs te betalen dan de prijs die in verhuurde staat mag worden verwacht. Dit komt neer op de waarde verhuurd met een plus.

2. Waardebepaling woning bij verplichte overgang naar privé

Na publicatie van het in onderdeel 1 genoemde arrest heerste in de praktijk – in andere gevallen dan bedoeld in artikel 3.58, tweede lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001) – nog onduidelijkheid over de wijze van invulling van de waarde bewoond.

In gevallen van verplichte overgang naar het privévermogen – zoals bij staking, anders dan ten gevolge van overlijden van de ondernemer – heeft de Belastingdienst uit doelmatigheidsoogpunt één en ander verder ingevuld om te komen tot een praktische werkwijze ter harmonisatie van de uitvoeringspraktijk.

De werkwijze geldt als beleid wanneer de belastingplichtige in de betreffende aangifte, dan wel uiterlijk in de bezwaarfase, daarvoor heeft gekozen. Het beleid heeft in de praktijk het karakter van een compromis, waaraan partijen zich ten opzichte van elkaar conformeren. Komen partijen hier niet toe, dan staat het de inspecteur vrij elk geval op basis van de relevante feiten en omstandigheden te beoordelen.

Als belastingplichtige voor deze werkwijze kiest en voldoet aan de voorwaarden waaronder dit zogenoemde compromisaanbod wordt gedaan, dan wordt de waarde bewoond vastgesteld op 85% van de waarde in het economische verkeer in vrije staat.

Onderzoek heeft uitgewezen dat de percentages zoals die voorheen waren opgenomen in dit onderdeel in het algemeen te laag zijn.¹ Het percentage dat bij wijze van compromis wordt aangeboden is daarom beperkt tot één percentage. Signalen uit de uitvoeringspraktijk zijn voor mij bovendien aanleiding om de voorwaarden van het zogenoemde compromisaanbod, zoals dat voorheen in dit onderdeel was opgenomen, aan te passen.

De vier voorwaarden van het compromisaanbod zijn:

• a) De woning is bestemd voor duurzame zelfbewoning.

• b) Dit beleid geldt slechts als sprake is van een verplichte overgang van het ondernemings- naar het privévermogen, bijvoorbeeld als gevolg van staking. Voor de toepassing van dit onderdeel van het besluit wordt onder verplichte overgang niet verstaan de situatie waarbij de onderneming van belastingplichtige wordt ingebracht in een bv of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm dan wel wordt verkocht aan een bv waarvan belastingplichtige (on)middellijk aandeelhouder is en de woning overgaat naar het privévermogen. Ook wordt hieronder niet verstaan de situatie waarbij een samenwerkingsverband – bijvoorbeeld een vof – tussen de belastingplichtige, een door hem beheerste bv of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm en eventuele andere personen wordt ontbonden of gewijzigd en de woning vervolgens overgaat naar het privévermogen van belastingplichtige.

• c) De verplichte overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen vindt plaats ten minste drie jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de woning tot het ondernemingsvermogen is gaan behoren.

  Als de tot het ondernemingsvermogen behorende woning is verbouwd of nieuw is gebouwd, geldt dat de verplichte overgang moet plaatsvinden ten minste drie jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de verbouwde of nieuw gebouwde woning volledig in gebruik is genomen. In dit verband wordt onder verbouwing verstaan een verbouwing waarvan de kosten meer bedragen dan 20% van de WOZ-waarde van de woning. Hierbij geldt de WOZ-waarde per 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de verbouwing is gestart.

• d) Als een overgang van een woning vanuit privévermogen naar het ondernemingsvermogen heeft plaatsgevonden dan is het percentage dat wordt gebruikt voor de bepaling van de waarde bewoond bij de verplichte overgang van dezelfde woning van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen niet lager dan het percentage waarvan eerder is uitgegaan bij de bepaling van de waarde bewoond bij de overgang vanuit privévermogen naar het ondernemingsvermogen.

Waardebepaling overige bij een woning staande gebouwen

Reden voor het in aanmerking nemen van een waardedrukkende factor wegens zelfbewoning van een woning is dat de woning niet kan worden verkocht in vrije en onbewoonde staat. Een koper zal bij de aankoop van een dergelijke woning rekening houden met het feit dat hij de woning niet direct en in volle omvang in gebruik kan nemen. Deze situatie doet zich niet voor ten aanzien van (voormalige bedrijfs-)gebouwen bij een bewoonde woning als die gebouwen wel direct en in volle omvang in gebruik genomen kunnen worden.

In zijn arrest van 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD0473, heeft de Hoge Raad beslist hoe de waardering dient plaats te vinden ingeval een woning behoort tot een complex van onroerende zaken dat als zodanig wordt gewaardeerd. Min of meer duurzame zelfbewoning wordt in dat geval in aanmerking genomen voor slechts die onroerende zaken die op het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden werden gebruikt.

Dit vergt een feitelijke beoordeling. In de gevallen waarin die beoordeling leidt tot de conclusie dat de waardedruk wegens zelfbewoning van de woning zich mede uitstrekt tot andere onroerende zaken die min of meer duurzaam voor woondoeleinden worden gebruikt, ontmoet het geen bezwaar de waarde van die gebouwen te stellen op hetzelfde percentage van de waarde in vrije staat als hiervoor bij wijze van compromis is aangegeven voor de woning. Hierbij gelden de vier voorwaarden van het compromisaanbod.

3. Waardebepaling bedrijfswoning bij vrijwillige overgang naar privé

Als een bedrijfswoning (met aanhorigheden) tot het keuzevermogen behoort, kan een bijzondere omstandigheid – bijvoorbeeld gelegen in nieuwe wetgeving, nieuwe jurisprudentie of een nieuw beleidsbesluit – de keuze rechtvaardigen om die woning over te brengen naar het privévermogen.

Uit de jurisprudentie blijkt dat een bijzondere omstandigheid zich voordoet, wanneer duidelijk is dat de belastingplichtige destijds een andere keuze zou hebben gemaakt als de wettelijke bepaling respectievelijk de uitlegging daarvan toen al had gegolden. In dat geval is sprake van een vrijwillige overgang. Dit brengt mee dat bij de vaststelling van de waarde in bewoonde staat het uitgangspunt ‘de huurder is koper’ naar analogie van toepassing is.

Goedkeuring

Aangezien er bij vrijwillige overgang aanleiding kan zijn om bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van de woning met ondergrond rekening te houden met de omstandigheid, dat deze is bestemd om te dienen als bedrijfswoning voor het betreffende bedrijf, alsmede om praktische redenen, keur ik goed dat de waarde in bewoonde staat wordt gesteld op 85% van de waarde in vrije staat.

Deze werkwijze geldt als beleid wanneer de belastingplichtige in de betreffende aangifte, dan wel uiterlijk in de bezwaarfase, daarvoor heeft gekozen. Het beleid heeft in de praktijk het karakter van een compromis, waaraan partijen zich ten opzichte van elkaar conformeren. Komen partijen hier niet toe, dan staat het de inspecteur vrij elk geval op basis van de relevante feiten en omstandigheden te beoordelen.

4. Ingetrokken regeling

Het besluit van 31 augustus 2009, nr. CPP2009/1092M, stcrt. 2009, nr. 13314 is ingetrokken met ingang van de datum van de inwerkingtreding van dit besluit.

5. Inwerkingtreding

Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst en werkt terug tot en met de datum van het besluit.

De wijziging van het zogenoemde compromisaanbod van onderdeel 2 en onderdeel 3 is van toepassing op een verplichte respectievelijk vrijwillige overgang van een woning van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen die plaatsvindt na de datum van inwerkingtreding van dit besluit.

Een verplichte of vrijwillige overgang na inwerkingtreding van dit besluit en waaraan terugwerkende kracht is gegeven, geldt als een overgang die plaatsvindt na inwerkingtreding van dit besluit.

Dit besluit zal in de Staatscourant worden geplaatst.

Den Haag, 20 juni 2018

De Staatssecretaris van Financiën, namens deze J. de Blieck, lid van het managementteam Belastingdienst

---

1 Het onderzoek is uitgevoerd door de afdeling waardeonderzoek, in samenwerking met het Vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst. Over de jaren 2015 en 2016 zijn aan de hand van de landelijke kadastrale gegevens en de WOZ-gegevens de verkopen van verhuurde woningen geselecteerd. Van deze woningen is de waarde in vrije staat (WOZ-waarde per 1 januari 2015 respectievelijk 1 januari 2016) vergeleken met de waarde in verhuurde staat (transactieprijs volgens het kadaster). Rond 90% van de gevallen bedroeg de verkoopprijs tenminste 85% van de waarde in vrije staat. Rond 80% van de gevallen bedroeg de verkoopprijs zelfs tenminste 90% van de waarde in vrije staat.