Staatscourant van het Koninkrijk der Nederlanden
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Maassluis | Staatscourant 2018, 12934 | Ruimtelijke plannen |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Raadsvoorstel tot vaststellen bestemmingsplan (mvr) 'De Kade' (incl. besluit hogere waarden) en beeldkwaliteitsplan 'De Kade', gemeente Maassluis
Op 14 maart 2017 heeft de raad zich positief uitgesproken over de inhoudelijke, financiële en procesmatige uitgangspunten, o.a. vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan ‘ De Kade’ voor een nieuwe woningbouwlocatie genaamd ‘De Kade’ op het huidige Conline-bedrijfsterrein aan de Adriaan van Heelstraat. Op basis van deze uitgangspunten is het bestemmingsplan (mvr) ‘De Kade’ opgesteld. Het betreft een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (= mvr) dat het kader biedt voor een organische ontwikkeling van locatie. Het bestemmingsplan maakt de bouw van 550 tot maximaal 600 woningen mogelijk en biedt ruimte voor 125 arbeidsplaatsen (werken aan huis, lichte bedrijvigheid en voorzieningen). Het plan gaat uit van een centrale ontsluitingsweg genaamd de ‘Handelskade’ met daaraan 6 lussen aan het groen, die binnen de kaders met verschillende woningtypen ingevuld kunnen worden. Aan de noordoostzijde van het plan is de mogelijkheid voor een hoogbouwaccent. Op 25 juli 2017 is de Realisatieovereenkomst met Appelbloesem BV getekend. Het ontwerpbestemmingsplan (incl. ontwerpbesluit hogere waarden) en het concept-beeldkwaliteitsplan (incl. welstandscriteria) zijn vervolgens met ingang van vrijdag 8 december 2017 gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd, met een informatieavond op dinsdag 19 december. Gedurende de periode van terinzagelegging zijn 4 zienswijzen inzake het ontwerpbestemmingsplan en 2 inspraakreacties inzake het concept-beeldkwaliteitsplan ontvangen.
De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording in een aparte nota van beantwoording (Nota). De zienswijzen hebben op ondergeschikte onderdelen geleid tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. De wijzigingen als gevolg van de ingekomen zienswijzen, alsmede de ambtshalve wijzigingen zijn opgenomen in een aparte ‘Staat van wijzigingen’, die onderdeel uitmaakt van de eerdergenoemde Nota. De ingekomen inspraakreacties zijn ook samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording in een aparte nota van beantwoording. De inspraakreacties hebben niet geleid tot een aanpassing van het concept-beeldkwaliteitsplan.
Eerder over dit onderwerp uitgebrachte adviezen
- -
- -
- -
- -
Bestemmingsplan (mvr) ‘De Kade’
Op 14 maart 2017 heeft de gemeenteraad zich positief uitgesproken over de inhoudelijke, financiële en procesmatige uitgangspunten waaronder het Beeldkwaliteitsplan voor een nieuwe woningbouwlocatie genaamd ‘De Kade’ op het huidige Conline-bedrijfsterrein aan de Adriaan van Heelstraat. Op basis van deze uitgangspunten is voorliggend ontwerpbestemmingsplan De Kade opgesteld. Op 25 juli 2017 hebben de gemeente en Appelbloesem BV (eigenaar van het terrein) een anterieure Realisatieovereenkomst voor de ontwikkeling ondertekend.
Huidige bestemming locatie - Planologische ‘witte vlek’
Op de projectlocatie is op dit moment geen bestemmingsplan van kracht en dat betekent dat er binnen voorwaarden op de locatie gebouwd kan worden. In dat geval moeten omgevingsvergunningaanvragen worden getoetst aan de gemeentelijke bouwverordening en redelijke eisen van welstand. De bouwverordening stelt eisen aan de woning, waaronder een bouwhoogte van maximaal 15 meter, en in beperkte mate aan stedenbouw (positionering bouwrooilijnen ten opzichte van de weg), daarnaast is er een koppeling met de Beleidsregels Parkeren.
Vorm – bestemmingsplan met verbrede reikwijdte (voorloper omgevingsplan)
Het voorliggende bestemmingsplan betreft een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, dat door de Minister van I en M is opgenomen in het Besluit uitvoering Crisis-en herstelwet (14 tranche). Een dergelijk bestemmingsplan met verbrede reikwijdte is de voorloper op het omgevingsplan van de Omgevingswet. De bedoeling is op deze manier een flexibel en integraal kader te bieden voor de organische en gefaseerde ontwikkeling van de locatie. De looptijd van een dergelijk bestemmingsplan is bijvoorbeeld maximaal 20 jaar (in plaats van 10 jaar).
Inhoudelijk maakt het bestemmingsplan de bouw van 550 tot maximaal 600 woningen mogelijk en biedt het ruimte voor 125 arbeidsplaatsen (werken aan huis, lichte bedrijvigheid en voorzieningen). Het plan gaat uit van een centrale ontsluitingsweg genaamd de ‘Handelskade’ met daaraan 6 lussen aan het groen die binnen de kaders met verschillende woningtypen ingevuld kunnen worden. Aan de oostzijde van het plan is de mogelijkheid voor een hoogbouwelement. In het ontwerpbestemmingsplan wordt enerzijds flexibiliteit geboden voor de vastgoedontwikkeling en anderzijds worden de kwalitatieve uitgangspunten voor het openbaar gebied en milieuaspecten op een robuuste wijze geborgd. Een omgevingsvergunning voor de hoogbouw in het plan (boven 15 meter) kan met gebruikmaking van een afwijkingsbevoegdheid door het college alleen worden verleend in de noordoosthoek van het plangebied (rode arcering op de Verbeelding).
Op grond van artikel 3.1.1 Bro is ambtshalve een voorontwerp van het bestemmingsplan aangeboden aan de overlegpartners. Naar aanleiding van de toezending zijn 5 overlegreacties ontvangen van Rijkswaterstaat, Hoogheemraadschap Delfland, Veiligheidsregio Rotterdam, Gemeente Vlaardingen en Provincie Zuid-Holland. Naar aanleiding van de reactie van de provincie en van het Hoogheemraadschap heeft nader overleg plaatsgevonden. De betreffende overlegreacties zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording die als afzonderlijke bijlage bij de Toelichting bij het bestemmingsplan is opgenomen. Voor zover dat aan de orde was zijn deze verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan.
Naast de vorenstaande formele consultatie van de overlegpartners heeft ook informeel overleg plaatsgevonden met een vertegenwoordiging van het Ministerie I en M, teneinde vast te stellen of het voorliggende bestemmingsplan met verbrede reikwijdte, voldeed aan de verwachtingen van het ministerie. De reactie was positief en gaf slechts aanleiding om op een aantal ondergeschikte onderdelen een lichte aanvulling op te nemen resp. aanpassing door te voeren.
Zienswijzen – Nota van beantwoording
Het ontwerpbestemmingsplan (incl. ontwerpbesluit hogere waarden) is met ingang van vrijdag 8 december 2017 gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd, met een informatieavond op dinsdag 19 december. Gedurende de periode van terinzagelegging zijn 4 zienswijzen inzake het ontwerpbestemmingsplan ontvangen. De betreffende zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording in de ‘Nota van beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan De Kade’. De zienswijzen hebben op ondergeschikte onderdelen geleid tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. De wijzigingen als gevolg van de ingekomen zienswijzen, alsmede de ambtshalve wijzigingen zijn opgenomen in een aparte ‘Staat van wijzigingen’, die onderdeel uitmaakt van het besluit.
Besluit hogere waarden op grond van Wet geluidhinder (bestemmingsplan ‘De Kade’)
Bij de voorbereiding van het plan is op basis van de uitgevoerde akoestische onderzoeken gebleken dat er zowel voor wat betreft het weg-en railverkeer als het industrielawaai (industrieterrein Botlek-Pernis) sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Vanwege het industrielawaai afkomstig van het industrieterrein Botlek-Pernis is sprake van een overschrijding van de streefwaarde. Om die reden hebben wij een ontwerpbesluit hogere waarden opgesteld en ter inzage gelegd. Het ontwerpbesluit hogere waarden heeft gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan met ingang van 8 december 2017 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen. Op basis van advisering door de DCMR hebben wij wel vastgesteld dat in het in het ontwerpbesluit hogere waarden v.w.b. het industrielawaai ten onrechte was uitgegaan van een hogere waarde tot maximaal 54 dB voor het gehele plangebied. Derhalve hebben wij besloten om voor deze geluidsbelastingen een hogere grenswaarde van 55 dB te verlenen.
Beeldkwaliteitsplan ‘de Kade’ (incl. welstandscriteria)
Hoofdstuk 7 van de Welstandsnota (2012) bepaalt dat het opstellen welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten een vast onderdeel dient te vormen van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. Uw raad dient deze criteria – na het verlenen van inspraak - vast te stellen. In het kader van het project is eveneens een Beeldkwaliteitsplan opgesteld als instrument voor integrale afstemming tussen stedenbouw, architectuur en inrichting van de openbare ruimte. Als onderdeel van het Beeldkwaliteitsplan zijn in hoofdstuk 6 de Welstandscriteria opgenomen. Deze criteria bevatten de architectonische verschijningsvorm van het bouwwerken. Het concept van het Beeldkwaliteitsplan (incl. de welstandscriteria) is aan uw raad gepresenteerd op 13 december 2016 (Thema) en u heeft zich bij consultatie van 14 maart 2017 hierover positief uitgesproken. Naar aanleiding van het de terinzagelegging van het concept-beeldkwaliteitsplan zijn geen inspraakreacties ontvangen. Voorgesteld wordt dan ook om het Beeldkwaliteitsplan ‘De Kade’ vast te stellen.
Inspraakreacties – Nota van beantwoording
Het concept-beeldkwaliteitsplan (incl. welstandscriteria) is op grond van de gemeentelijke inspraakverordening met ingang van vrijdag 8 december 2017 gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegd, met een informatieavond op dinsdag 19 december. Gedurende de periode van terinzagelegging zijn 2 inspraakreacties inzake het concept-beeldkwaliteitsplan ontvangen. De betreffende reacties zijn samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording in de ‘Nota van beantwoording inspraakreacties Concept-beeldkwaliteitsplan De Kade’. De inspraakreacties hebben niet geleid tot een aanpassingen in het concept-beeldkwaliteitsplan.
- 1.
Volgens de Wegenstructuurvisie 2010-2025 (en opnieuw gevalideerd door bureau Goudappel-Coffeng in een aparte Notitie d.d. 23 februari 2017) kan de ontwikkeling adequaat worden ontsloten op de bestaande wegen Adriaan van Heelstraat/Deltaweg en de Vlaardingsedijk. Tijdens de raadsconsultatie van 14 maart 2017 heeft de raad aandacht gevraagd voor een goede verkeersontsluiting. Tijdens de thema-avond van 24 januari 2017 is een verkenning toegelicht, waaruit onder andere is gebleken dat een tunnelverbinding voor alle verkeer van de Deltaweg naar de Laan 1940-1945 ruimtelijk niet inpasbaar is. Op verzoek van de gemeenteraad is vervolgens een onderzoek uitgezet met als doel de verkeerssituatie in de directe omgeving van het plangebied te optimaliseren. De uitkomsten van dit onderzoek en de voorgestelde maatregelen zijn op 19 december 2017 in de raadscommissie besproken. Naar aanleiding van de gevoerde discussie heeft het college voorgesteld om het raadsvoorstel terug te nemen en het op te werken tot een keuzemodel waarin de ideeën van de gemeenteraad worden meegenomen. De commissie heeft hiermee ingestemd. Dit betekent dat er een nieuw raadsvoorstel volgt. Er wordt nagegaan hoe de raad hier, al dan niet via een thema-avond, verder bij betrokken wordt. De gemeentelijke gronden binnen het bestemmingsplangebied die geen deel uitmaken van het ontwikkelgebied hebben de bestemming ‘Verkeer’. De gronden in eigendom van Appelbloesem BV hebben de bestemming ‘Ontwikkelgebied’. Ook binnen deze bestemming zijn verkeersfuncties toegestaan. Vanuit planologisch oogpunt vormt voorliggend bestemmingsplan geen obstakel voor aanvullende verkeersmaatregelen. In het geval dat aanvullende verkeersmaatregelen gelegen zijn op gronden di.
e niet in eigendom zijn bij de gemeente, zal de gemeente in overleg moeten gaan met de betreffende grondeigenaar. Op 16 januari 2018 is met de raad besproken hoe het onderwerp een verder vervolg krijgt. Deze integrale opdrachtformulering wordt in de komende tijd verder uitgewerkt samen met de raad.
- 2.
In het bestemmingsplan is in de Toelichting aangegeven dat sprake is van een aantal saneringslocaties op het terrein. Aangegeven wordt dat op het moment dat de plannen voor de locatie definitief en akkoord zijn, een saneringsplan zal worden opgesteld wat door de DCMR namens de provincie Zuid-Holland moet worden goedgekeurd. Overigens kan niet worden gestart met eventuele bouwwerkzaamheden voordat de betreffende gronden geschikt zijn voor het beoogd gebruik (uitgestelde inwerkingtreding omgevingsvergunning).
- 3.
Het bestemmingsplan bevat bouwmogelijkheden in de zogenaamde beschermingszone van de primaire waterkering. Na overleg met het Hoogheemraadschap heeft Appelbloesem BV er voor gekozen om door middel van een (principe)vergunningaanvraag juridische zekerheid vanuit de Waterwet te verkrijgen over de uitvoerbaarheid van deze bouwmogelijkheden. Inmiddels is deze vergunning verkregen. Op basis van de aanvraag bij Delfland heeft Appelbloesem op 4 juni 2017 tevens een gewijzigde omgevingsvergunning bij de gemeente aangevraagd, waarmee de aanvragen van 2 november 2015 zijn ingetrokken. Voor de goede orde, ook het in behandeling nemen van deze aanvraag is per brief door Appelbloesem opgeschort. Het beeldkwaliteitsplan blijft het uitgangspunt voor de verdere uitwerking van de plannen.
Na vaststelling zullen de besluiten inzake het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, alsmede het besluit hogere waarden na bekendmaking gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd. Tegen het vaststellingsbesluit inzake het beeldkwaliteitsplan bestaat geen wettelijke bezwaar-of beroepsmogelijkheid. Tegen de besluiten inzake vaststelling van het bestemmingsplan en vaststelling hogere waarden bestaat voor belanghebbenden gedurende deze periode van 6 weken wel de gelegenheid een beroepschrift in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna Raad van State). Dit kan overigens uitsluitend wanneer deze belanghebbenden een zienswijze tegen het ontwerp kenbaar hebben gemaakt, of indien sprake is van onderdelen die uw raad gewijzigd heeft vastgesteld.
Het bestemmingsplan treedt in werking en is onherroepelijk op de dag nadat de beroepstermijn is afgelopen en er geen beroep is ingesteld. Wanneer er wel beroep is ingesteld maar geen sprake is van een verzoek om voorlopige voorziening, dan treedt het plan na de beroepstermijn in werking maar is pas onherroepelijk als de Raad van State uitspraak heeft gedaan inzake het beroep. Is wel een voorlopige voorziening gevraagd dan treedt het plan in werking nadat door de voorzieningenrechter op het verzoek is beslist.
Op grond van artikel 6.12 eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt uw raad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Het bestemmingsplan (mvr) ‘De Kade’ bevat een dergelijk bouwplan. Echter, in afwijking van het eerste lid van artikel 6.12 Wro kan uw gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, te weten indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen kosten anderszins is verzekerd. Gelet op het feit dat voor de ontwikkeling van het project De Kade op 25 juli 2017 een anterieure overeenkomst (Realisatieovereenkomst) is aangegaan, is daarmee het kostenverhaal anderszins verzekerd.
Deze paragraaf is niet van toepassing.
Personele en organisatorische consequenties
Deze paragraaf is niet van toepassing.
Tegen de besluiten inzake de vaststelling van het bestemmingsplan en de vaststelling hogere waarde kan door belanghebbenden direct beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna Raad van State). Dit kan uitsluitende wanneer deze belanghebbenden een zienswijze tegen het ontwerp kenbaar hebben gemaakt, of tegen die onderdelen die uw raad gewijzigd heeft vastgesteld. Het beeldkwaliteitsplan ‘De Kade’ is niet vatbaar voor bezwaar of beroep.
Verder vormt het bestemmingsplan vanaf het moment van inwerkingtreding het juridische toetsingskader voor het verlenen van omgevingsvergunningen en de handhaving. Het beeldkwaliteitsplan ‘De Kade’ vormt daags na bekendmaking het toetsingskader voor bouwplannen binnen het plangebied.
Het vaststellingsbesluit (incl. beroepstermijn) zal als te doen gebruikelijk bekend worden gemaakt in de Schakel en de Staatscourant. De stukken zullen gedurende de beroepstermijn ter inzage worden gelegd en elektronisch raadpleegbaar zijn. De indieners van zienswijzen ontvangen een afschrift van de gemeentelijke beantwoording, waarbij zij tevens worden geïnformeerd over de rechtsmiddelen.
Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen (WKPB)
Het besluit hogere waarden zal vanaf het moment van inwerkingtreding dienen te worden vermeld bij de betreffende kadastrale percelen.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
De raad van de gemeente Maassluis;
gelezen het voorstel van burgemeester wethouders d.d. 30 januari 2018
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Maassluis van 20 februari 2018
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2018-12934.html