Regeling van de Staatssecretaris van Economische Zaken van 22 juni 2016, nr. WJZ/16075899, houdende wijziging van de Uitvoeringsregeling pacht in verband met de vaststelling van de pachtprijzen 2016

De Staatssecretaris van Economische Zaken,

Gelet op de artikelen 2, 14, eerste lid, 15, eerste lid, 16, tweede lid, 20, eerste lid, en 21a, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007;

Besluit:

ARTIKEL I

De Uitvoeringsregeling pacht wordt als volgt gewijzigd:

A

Artikel 2 wordt als volgt gewijzigd:

a. In onderdeel a wordt ‘€ 2380,–’ vervangen door ‘€ 2652,–’ en ‘€ 811,–’ door: € 1073,–.

b. In onderdeel b wordt ‘in Westelijk Holland 31% en in de Rest van Nederland -12%’ vervangen door: in Westelijk Holland 11% en in de Rest van Nederland 32%.

B

In artikel 3, onderdeel c, wordt ‘2,5%’ vervangen door: 2,1%.

C

In artikel 4, tweede lid, wordt ‘0,88%’ vervangen door: 1,06%.

D

Bijlage 1, onderdelen A en B komen te luiden:

• A. Pachtovereenkomsten die worden aangegaan op of na 1 september 2007

  Pachtprijsgebied	Hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare per jaar
  Bouwhoek en Hogeland	836
  Veenkoloniën en Oldambt	806
  Noordelijk weidegebied	901
  Oostelijk veehouderijgebied	815
  Centraal veehouderijgebied	756
  IJsselmeerpolders	1.118
  Westelijk Holland	775
  Waterland en Droogmakerijen	527
  Hollands/Utrechts weidegebied	1.043
  Rivierengebied	986
  Zuidwestelijk akkerbouwgebied	667
  Zuidwest-Brabant	816
  Zuidelijk veehouderijgebied	901
  Zuid-Limburg	977

• B. Percentage waarmee de tussen partijen op grond van een voor 1 september 2007 aangegane pachtovereenkomst geldende pachtprijs wordt gewijzigd

  Pachtprijsgebied	Veranderpercentage
  Bouwhoek en Hogeland	17
  Veenkoloniën en Oldambt	17
  Noordelijk weidegebied	22
  Oostelijk veehouderijgebied	29
  Centraal veehouderijgebied	22
  IJsselmeerpolders	–5
  Westelijk Holland	17
  Waterland en Droogmakerijen	34
  Hollands/Utrechts weidegebied	27
  Rivierengebied	18
  Zuidwestelijk akkerbouwgebied	–6
  Zuidwest-Brabant	11
  Zuidelijk veehouderijgebied	20
  Zuid-Limburg	4

E

Bijlage 2, onderdeel A komt te luiden:

• A. Hoogst toelaatbare pachtprijzen agrarische woningen

  Punten	Bedrag	Punten	Bedrag	Punten	Bedrag	Punten	Bedrag	Punten	Bedrag
  40	173,15	82	355,82	124	556,95	166	758,06	208	959,16
  41	177,46	83	360,61	125	561,74	167	762,85	209	963,96
  42	181,81	84	365,39	126	566,51	168	767,62	210	968,77
  43	186,15	85	370,18	127	571,31	169	772,43	211	973,52
  44	190,45	86	374,97	128	576,10	170	777,20	212	978,32
  45	194,79	87	379,76	129	580,90	171	782,01	213	983,11
  46	199,12	88	384,56	130	585,69	172	786,78	214	987,90
  47	203,45	89	389,34	131	590,47	173	791,58	215	992,69
  48	207,78	90	394,15	132	595,25	174	796,34	216	997,48
  49	212,10	91	398,92	133	600,05	175	801,16	217	1.002,26
  50	216,43	92	403,71	134	604,83	176	805,91	218	1.007,04
  51	220,74	93	408,50	135	609,63	177	810,73	219	1.011,84
  52	225,09	94	413,28	136	614,40	178	815,51	220	1.016,65
  53	229,41	95	418,07	137	619,21	179	820,31	221	1.021,41
  54	233,75	96	422,88	138	623,97	180	825,09	222	1.026,22
  55	238,06	97	427,64	139	628,78	181	829,89	223	1.030,99
  56	242,40	98	432,43	140	633,56	182	834,65	224	1.035,78
  57	246,72	99	437,23	141	638,35	183	839,46	225	1.040,59
  58	251,05	100	442,00	142	643,11	184	844,24	226	1.045,37
  59	255,38	101	446,80	143	647,92	185	849,04	227	1.050,15
  60	259,73	102	451,59	144	652,71	186	853,82	228	1.054,96
  61	264,04	103	456,38	145	657,50	187	858,62	229	1.059,73
  62	268,36	104	461,17	146	662,30	188	863,40	230	1.064,51
  63	272,67	105	465,95	147	667,06	189	868,20	231	1.069,31
  64	277,01	106	470,75	148	671,85	190	872,99	232	1.074,09
  65	281,32	107	475,53	149	676,68	191	877,78	233	1.078,88
  66	285,67	108	480,33	150	681,44	192	882,55	234	1.083,66
  67	289,98	109	485,12	151	686,24	193	887,35	235	1.088,46
  68	294,31	110	489,89	152	691,02	194	892,15	236	1.093,25
  69	298,66	111	494,70	153	695,79	195	896,93	237	1.098,03
  70	302,95	112	499,47	154	700,59	196	901,70	238	1.102,82
  71	307,31	113	504,26	155	705,39	197	906,49	239	1.107,61
  72	311,62	114	509,06	156	710,17	198	911,29	240	1.112,39
  73	315,97	115	513,85	157	714,96	199	916,08	241	1.117,19
  74	320,28	116	518,62	158	719,74	200	920,87	242	1.121,97
  75	324,62	117	523,43	159	724,54	201	925,66	243	1.126,76
  76	328,93	118	528,21	160	729,31	202	930,43	244	1.131,55
  77	333,26	119	532,99	161	734,12	203	935,21	245	1.136,34
  78	337,61	120	537,78	162	738,89	204	940,02	246	1.141,12
  79	341,93	121	542,57	163	743,67	205	944,79	247	1.145,92
  80	346,25	122	547,35	164	748,48	206	949,60	248	1.150,71
  81	351,03	123	552,15	165	753,26	207	954,39	249	1.155,49
  								250	1.160,29

F

Bijlage 2a, behorend bij artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling pacht komt te luiden:

Hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare voor de bedrijfsgebouwen

Aard van het bedrijf	Doelmatigheid
	Nieuw	Zeer goed	Goed	Redelijk	Matig	Slecht
Akkerbouw	469	369	281	207	145	84
Melkvee	1.205	948	724	532	370	212
Overig	725	572	436	320	223	127

ARTIKEL II

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 juli 2016.

Deze regeling zal met de toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.

’s-Gravenhage, 22 juni 2016

De Staatssecretaris van Economische Zaken, M.H.P. van Dam

TOELICHTING

1. Inleiding

De onderhavige regeling strekt tot wijziging van de Uitvoeringsregeling pacht. Daarmee wordt uitvoering gegeven aan de artikelen 2, 14, eerste lid, 15, eerste lid, 16, tweede lid, en 20, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007. Ingevolge artikel 21a, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007 vindt namelijk jaarlijks per 1 juli herziening plaats van de pachtprijzen voor los land zonder woningen of andere opstallen en tuinland alsmede voor agrarische woningen en bedrijfsgebouwen. Voorzien is in de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor overeenkomsten die op of na 1 september 2007 zijn aangegaan en in de vaststelling van de percentages waarmee de tussen partijen op grond van voor 1 september 2007 aangegane overeenkomsten geldende pachtprijzen wijzigen. De nieuwe prijzen en percentages gelden vanaf 1 juli 2016. Ze zijn op 23 mei 2016 door de Staatssecretaris van Economische Zaken medegedeeld aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2015/16, 27 924, nr. 66). De veranderpercentages werken van rechtswege door. De verpachter kan echter, onder schriftelijke mededeling aan de pachter, geheel of ten dele van een verhoging afzien (artikel 333, eerste lid, van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek).

2. Hoogst toelaatbare pachtprijzen voor land zonder woningen of andere opstallen en tuinland

De hoogst toelaatbare pachtprijs en het veranderpercentage zijn overeenkomstig de systematiek volgend uit de adviezen van de Commissies Pachtnormen I en II berekend door het Landbouw Economisch Instituut (LEI) op basis van gegevens in het bedrijveninformatienet van akkerbouwbedrijven met een omvang van 130.000 Standaardopbrengst tot 750.000 Standaardopbrengst en van melkvee- en opengrondstuinbouwbedrijven met een omvang van 155.000 Standaardopbrengst tot 885.000 Standaardopbrengst conform artikel 5 van het Pachtprijzenbesluit 2007. Bij de berekening is overeenkomstig de artikelen 6, derde lid, en 8, derde lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007 uitgegaan van het vijfjaargemiddelde van de bedrijfsgegevens van het bedrijveninformatienet in de periode 2010 tot en met 2014.

Voor de berekening van het vereiste directe rendement van de verpachter is uitgegaan van het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de reële lange kapitaalmarktrente, zijnde het effectief rendement van de 10-jarige Euro Interest Rate Swap van december 2015 (1,421%) minus het driejarig voortschrijdend gemiddelde van de inflatie in de Eurozone per december 2015 (gebaseerd op de HCIP, de geharmoniseerde Europese consumentenprijsindex) van 0,257%, te vermeerderen met een opslag voor grondlasten, beheerkosten, belastingen en risico van 1,25% overeenkomstig artikel 9, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007. Hiermee komt het vereiste directe rendement op 2,414% van de verpachte waarde van de landbouwgrond, dan wel de helft daarvan, 1,207% van de onverpachte waarde.

Op basis van de verhouding tussen het vereiste directe rendement en de grondbeloning is op de grondbeloning de correctiefactor, bedoeld in artikel 9, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007, toegepast (zie onderstaande tabel). De nominale rente (IRS) daalde in 2015 opnieuw, maar omdat de inflatie nog sterker afnam is de reële rente (IRS minus inflatie) per saldo gestegen: van 0,9% eind 2014 tot 1,2% eind 2015. Dat is overigens veel lager dan enkele jaren geleden. Zo bedroeg de reële rente eind 2010 nog 2,2%. Door de sterke gedaalde rentevoet in de afgelopen jaren is – bij een grondprijs die ongeveer gelijk bleef – ook de rendementseis sterk afgenomen. Hierdoor ligt de rendementseis in twaalf van de veertien gebieden onder de grondbeloning, met als gevolg dat de grondbeloning in die gebieden met 5 à 10% wordt verlaagd. Deze gecorrigeerde grondbeloning is de nieuwe regionorm.

Grondbeloning (euro per ha) gecorrigeerd voor vereiste directe rendement verpachters voor land zonder woningen of andere opstallen

Pachtprijsgebied	Grondbeloning 2010-2014 (euro/ha)	Rendementseis/ grondbeloning	Correctie- percentage	Regionorm (euro/ha)
Bouwhoek en Hogeland	929	0,60	–10	836
Veenkoloniën en Oldambt	896	0,61	–10	806
Noordelijk weidegebied	1.001	0,50	–10	901
Oostelijk veehouderijgebied	906	0,70	–10	815
Centraal veehouderijgebied	796	0,88	–5	756
IJsselmeerpolders	1.242	0,72	–10	1.118
Westelijk Holland	861	0,73	–10	775
Waterland en Droogmakerijen	527	1,07	0	527
Hollands/Utrechts weidegebied	1.159	0,53	–10	1.043
Rivierengebied	1.096	0,64	–10	986
Zuidwestelijk akkerbouwgebied	606	1,22	10	667
Zuidwest-Brabant	859	0,88	–5	816
Zuidelijk veehouderijgebied	1.001	0,76	–	901
Zuid-Limburg	1.085	0,58	–	977

LEI-nota 2016-053, blz.15

Uitgaande van de in deze tabel vermelde regionorm is in bijlage I, onderdeel A, van de Uitvoeringsregeling pacht, zoals gewijzigd met artikel I, onderdeel D, per pachtprijsgebied de nieuwe hoogst toelaatbare pachtprijs vermeld voor land zonder woningen of andere opstallen voor pachtovereenkomsten die worden aangegaan op of na 1 september 2007.

Daaruit is een veranderpercentage per pachtprijsgebied berekend (zie de vijfde kolom van de tabel hieronder), waarmee de tussen partijen op grond van een voor 1 september 2007 aangegane pachtovereenkomst geldende pachtprijs wordt gewijzigd (bijlage I, onderdeel B, zoals gewijzigd met artikel I, onderdeel D).

In de meeste pachtprijsgebieden stijgt de regionorm door de goede bedrijfsresultaten in de melkveehouderij in 2014 en door het wegvallen van het slechte inkomensjaar 2009 uit de berekeningen. Zonder de sterk verlaagde rendementseis zou de regionorm nog sterker zijn gestegen.

In de pachtprijsgebieden met een stijging van het veranderpercentage moet in individuele gevallen worden nagegaan of de te betalen pacht niet uitstijgt boven 110% van de regionorm. Is dat het geval dan is de maximale pachtprijs gelijk aan 110% van de regionorm. Als in individuele gevallen de laatst betaalde pacht al hoger is dan de nieuwe regionorm, dan wordt de betaalde pacht bevroren. Daarnaast moet worden nagegaan of in individuele gevallen de pachtprijs van de betreffende percelen niet hoger is dan 2% van de vrije grondprijs van die percelen. Is dat het geval dan is 2% van de vrije grondprijs de maximaal te betalen pachtprijs. De laagste van beide plafonds geldt.

In de pachtprijsgebieden met een daling van het veranderpercentage dient in individuele gevallen te worden nagegaan of de daling mag worden geëffectueerd. Alleen als de laatst betaalde pachtprijs in die pachtprijsgebieden al hoger is dan 90% van de nieuwe regionorm, mag de daling worden toegepast tot aan de bodem van 90% van de nieuwe regionorm. Is de laatst betaalde pachtprijs al lager dan 90% van de nieuwe regionorm, dan blijft de pachtprijs gelijk (wordt bevroren).

De in bijlage 1, onderdelen A en B, van de Uitvoeringsregeling pacht, zoals gewijzigd bij artikel I, onderdeel D, vermelde bedragen zijn:

Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied

Pachtprijsgebied	Regionorm 2016 (euro/ha)	Regionorm 2015 (euro/ha)	Verschil (euro/ha)	Verander-percentage (%)
Bouwhoek en Hogeland	837	714	122	17
Veenkoloniën en Oldambt	806	689	117	17
Noordelijk weidegebied	901	738	163	22
Oostelijk veehouderijgebied	815	634	181	29
Centraal veehouderijgebied	756	622	134	22
IJsselmeerpolders	1.118	1.174	–56	–5
Westelijk Holland	775	660	115	17
Waterland en Droogmakerijen	527	394	133	34
Hollands/Utrechts weidegebied	1.043	819	224	27
Rivierengebied	986	836	150	18
Zuidwestelijk akkerbouwgebied	667	708	–41	–6
Zuidwest-Brabant	816	734	82	11
Zuidelijk veehouderijgebied	901	751	150	20
Zuid-Limburg	977	935	42	4

LEI-nota 2016-053, blz.15

In onderstaande tabel zijn de grondprijs, het vereiste directe rendement, de grondbeloning en de verhouding tussen de grondbeloning en het vereiste directe rendement en de regionorm voor tuinland zonder woningen of andere opstallen weergegeven.

Berekening regionorm per pachtprijsgebied: grondbeloning gecorrigeerd voor rendementseis

Pacht- prijs-gebied	Prijs onverpacht tuinland 2014 (euro/ha)	Vereiste directe rendement b) (euro/ha)	Grond-beloning 2010-2014 (euro/ha)	Rendementseis/ grondbeloning (kolom 2/kolom 3)	Correctie-percentage	Regionorm 2016 (euro/ha)
Westelijk Holland a)	76.841	927	2.9472.644	0,31	–10	2.652
Rest van Nederland	73.687	889	1.192	0,75	–10	1.073

a) Exclusief boomkwekerij in het gebied Boskoop en Rijneveld

b) 1,207%

Bron: Informatienet

LEI-nota 2016-053, blz.17

Uitgaande van de in deze tabel vermelde regionorm zijn in artikel I, onderdeel A, tweede lid, met betrekking tot de wijziging van artikel 2 van de Uitvoeringsregeling pacht de nieuwe regionorm en het veranderpercentage vermeld.

In tabelvorm zijn de wijzigingen als volgt:

Nieuwe regionorm, oude regionorm en veranderpercentage per pachtprijsgebied

Pachtprijsgebied	Regionorm 2016 (euro/ha)	Regionorm 2015 (euro/ha)	Verander- percentage (%)
Westelijk Holland a)	2.652	2.380	11
Rest van Nederland	1.073	811	32

a) Exclusief boomkwekerij in het gebied Boskoop en Rijneveld.

LEI-nota 2016-053, blz.17

3. Hoogst toelaatbare pachtprijzen agrarische bedrijfsgebouwen

De hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen in 2016, bedoeld in artikel I, onderdeel F, met betrekking tot bijlage 2A, behorend bij artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling pacht zijn conform artikel 16, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007 vastgesteld. Daarin is bepaald dat de hoogst toelaatbare pachtprijzen voor agrarische bedrijfsgebouwen jaarlijks wordt aangepast aan de hand van de gemiddelde stijging van het prijspeil volgens de bouwkostenindex in de vijf jaar voorafgaand aan het jaar van de aanpassing. De bouwkostenindex is opgebouwd uit:

• het indexcijfer van de materialen voor de woningbouw en

• het indexcijfer van de CAO lonen in de bouwnijverheid per uur, inclusief bijzondere beloning.

Het gemiddelde indexcijfer van de materialen voor de woningbouw wordt hierbij één keer gewogen en het gemiddelde indexcijfer van de CAO lonen in de bouwnijverheid per uur, inclusief bijzondere beloning, wordt hierbij twee keer gewogen. De gemiddelde bouwkostenindex (2011–2015) voor 2016 bedraagt 1,06%. Dit percentage is in bijlage 2A, behorend bij artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling pacht verwerkt (artikel I onderdeel F).

Er is uitgegaan van drie bedrijfstypen, te weten: akkerbouwbedrijven, melkveebedrijven en overige bedrijven. Deze drie bedrijfstypen verschillen substantieel voor wat betreft de soorten bedrijfsgebouwen, de nieuwwaarde daarvan en het gemiddelde bedrijfsareaal.

Wanneer tussen partijen een andere pachtprijs is overeengekomen dan de hoogst toelaatbare pachtprijs van artikel 16 van het Pachtprijzenbesluit 2007 dient deze pachtprijs overeenkomstig artikel 20 van het Pachtprijzenbesluit 2007 jaarlijks te worden aangepast met de gemiddelde bouwkostenindex voor alle huishoudens over de vijf voorafgaande jaren. De gemiddelde jaarlijkse deflatie volgens de bouwkostenindex bedroeg in de afgelopen vijf jaar (2011–2015) 1,06% (Artikel I, onderdeel C, met betrekking tot artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling pacht).

4. Hoogst toelaatbare pachtprijs agrarische woningen

In artikel 14, derde lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007 is aangegeven hoe de hoogst toelaatbare pachtprijs voor agrarische woningen moet worden bepaald voor pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007 als bedoeld in artikel 14, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007. Daarbij wordt aangesloten op het geldende puntenstelsel voor zelfstandige woningen dat is vastgesteld op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, rekening houdend met het agrarisch gebruik van de woningen. Jaarlijks stelt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het maximale huurstijgingspercentage per woning vast.

Per 1 oktober 2015 zijn de huurprijzen eenmalig aangepast met –3,8% in verband met de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (Stb. 2015, 290). Per 1 juli 2016 stijgen de huurprijsgrenzen met 0,6% (inflatiepercentage over 2015). Door de maximale huurprijsgrenzen voor agrarische woningen van 2015 eerst te verlagen met 3,8% en vervolgens te verhogen met 0,6% krijgen we de maximale huurprijsgrenzen voor 2016 (zie tabel A van bijlage 2, behorend bij artikel 3 van de Uitvoeringsregeling pacht, zoals gewijzigd in artikel I, onderdeel E).

Voor pachtovereenkomsten ingegaan voor 1 september 2007 (artikel 15, eerste lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007) wordt de pachtprijs van een agrarische woning jaarlijks vastgesteld aan de hand van een percentage dat overeenkomt met de indexering die wordt toegepast bij uitvoering van de regels bedoeld in artikel 14, derde lid van het Pachtprijzenbesluit 2007. Het percentage wordt in 2016 op 2,1% (inflatie van 0,6% plus 1,5%) vastgesteld (artikel I, onderdeel B), het basisverhogingspercentage voor huurwoningen. Een extra verhoging met meer dan dit percentage voor inkomens boven de € 34.678,– zoals met het stelsel onder de Uitvoeringswet huurprijzen beoogd, ligt niet voor de hand, omdat de met dit stelsel beoogde doorstroming naar andere woningen door huurders met een hoger inkomen niet van overeenkomstige toepassing kan zijn op het agrarisch gebruik van woningen vanwege de gebondenheid van agrariërs aan hun bedrijf.

5. Regeldruk

Uit de onderhavige wijziging van de regeling volgen geen nieuwe verplichtingen en daarmee brengt deze regeling geen regeldrukeffecten met zich mee.

6. Vaste verandermoment

Deze regeling treedt in werking met ingang van 1 juli 2016 en strookt hiermee met de vaste inwerkingtredingdatum voor ministeriële regelingen van 1 juli en de verplichting tot inwerkingtreding op 1 juli krachtens artikel 21a, tweede lid, van het Pachtprijzenbesluit 2007. Deze regeling hangt samen met de vaststelling van de inflatiepercentages over 2015, de berekening van de verhoging van pachtprijzen en de invoering van een andere systematiek voor huurprijsverhoging in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Hierdoor kon de gebruikelijke publicatietermijn van twee maanden voor inwerkingtreding voor deze regeling niet worden aangehouden. Zoals aangegeven in onderdeel 1 van deze toelichting zijn deze wijzigingen echter al bij brief van 23 mei 2016 aan de Tweede Kamer medegedeeld.

De Staatssecretaris van Economische Zaken, M.H.P. van Dam