Besluit van 30 mei 2011, no. 11.001310 tot aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Gorinchem krachtens artikel 78 van de onteigeningswet. (onteigeningsplan Hoog Dalem)

Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.

Op grond van de artikelen 77 en 78 van de onteigeningswet kan onteigening uit kracht van een koninklijk besluit plaatsvinden onder meer ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan.

Het verzoek tot aanwijzing ter onteigening

De raad van de gemeente Gorinchem verzoekt Ons bij besluit van 23 juni 2010, nr. 2010-461, om ten name van de gemeente Gorinchem over te gaan tot aanwijzing van een aantal onroerende zaken ter onteigening in deze gemeente.

Op 9 augustus 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders van Gorinchem het raadsbesluit aan Ons voorgedragen.

Toepassing uniforme openbare voorbereidingsprocedure

Overeenkomstig artikel 78, tweede lid, van de onteigeningswet en artikel 3:11, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), hebben het ontwerp koninklijk besluit en de in artikel 79 van de onteigeningswet bedoelde stukken en gegevens met ingang van 28 oktober 2010 tot en met 8 december 2010 in de gemeente Gorinchem en bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu (locatie Rijnstraat 8 te Den Haag) ter inzage gelegen. Overeenkomstig artikel 3:12 van de Awb heeft de burgemeester van Gorinchem van het ontwerp koninklijk besluit en de terinzagelegging daarvan op 26 oktober 2010 openbaar kennis gegeven in ‘De Stad Gorinchem’. Onze Minister van Infrastructuur en Milieu (Onze Minister) heeft van het ontwerp koninklijk besluit enz. kennis gegeven in de Staatscourant van 26 oktober 2010, no. 16219.

Verder heeft Onze Minister overeenkomstig artikel 3:13 van de Alwb het ontwerp koninklijk besluit per brief van 26 oktober 2010 (kenmerk BJZ 2010027876) toegezonden aan belanghebbenden, waaronder verzoeker. Daarbij zijn de belanghebbenden op de hoogte gesteld van de mogelijkheid tot het naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen van zienswijzen tegen het ontwerpbesluit.

Overwegingen

Noodzaak en urgentie

De gronden waarop het verzoek van de raad van Gorinchem betrekking heeft, zijn begrepen in het bestemmingsplan ‘Hoog Dalem’ van de gemeente Gorinchem (verder te noemen: het bestemmingsplan).

Het bestemmingsplan is gelijktijdig met het Exploitatieplan Hoog Dalem, op 28 januari 2010 vastgesteld door de raad van de gemeente Gorinchem en is ten tijde van dit besluit nog niet onherroepelijk van kracht.

Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een woongebied in het oostelijk deel van de gemeente Gorinchem. In het plangebied zullen in totaal ongeveer 1400 woningen worden gerealiseerd met de daarbij behorende voorzieningen en infrastructuur. De gebouwen in de wijk Hoog Dalem zullen worden aangesloten op een duurzaam (gebouw)klimaatbeheersingssysteem (ondergronds warmte-koudenet).

De ontwikkeling van het plangebied bestrijkt drie deelgebieden, waarvan er twee al in uitvoering zijn genomen op basis van met particulieren gesloten ontwikkelingsovereenkomsten. Het verzoek ziet op onteigening ten behoeve van de uitvoering van het middengebied met ongeveer 370 woningen en een brede school. Evenals bij de twee andere deelgebieden het geval is, wenst de gemeente als eigenaar het middengebied bouw- en woonrijp in te brengen, inclusief de ondergrondse infrastructuur ten behoeve van het warmte-koudenet. Vervolgens zal het woongebied door middel van bouwcontingenten daadwerkelijk worden gerealiseerd door een toekomstige contractspartij. De gemeente wil de brede school in eigen beheer realiseren.

De in het verzoek om onteigening begrepen gronden zijn in het bestemmingsplan aangewezen voor de bestemmingen ‘Maatschappelijk’ (M), ‘Centrum’ (C), ‘Wonen’ (W), ‘Tuin’ (T), ‘Groen’ (G), ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ (V-VB) en ‘Water’ (WA). Daarnaast geldt voor een deel van deze gronden de dubbelbestemming ‘Leiding-Riool’ (L-R).

De raad van Gorinchem wil de ter onteigening voorgedragen gronden in vrije eigendom verkrijgen om het bestemmingsplan tijdig te kunnen verwezenlijken.

In de door de gemeente Gorinchem voorgestane wijze van planuitvoering wordt inzicht verschaft door het bestemmingsplan met de daarbij behorende regels, toelichting en verbeelding, als ook door het Exploitatieplan Hoog Dalem en het op 28 januari 2010 door de raad vastgestelde Beeldkwaliteitsplan Hoog Dalem.

Met de eigenaar van de in het verzoek om onteigening begrepen gronden heeft de gemeente Gorinchem minnelijk overleg gevoerd om zijn percelen in eigendom te verwerven. Nu het ten tijde van het verzoek niet aannemelijk was dat het minnelijk overleg op afzienbare termijn zou leiden tot vrijwillige eigendomsoverdracht heeft de raad van Gorinchem tot zijn verzoek besloten om er zeker van te kunnen zijn dat het bestemmingsplan tijdig zal worden uitgevoerd.

De werkzaamheden ter uitvoering van het bestemmingsplan zijn voorzien binnen de periode van vijf jaar na de datum van dit besluit.

Zienswijzen

Binnen de daarvoor geldende termijn zijn bij Ons tegen het ontwerp-onteigeningsbesluit schriftelijk zienswijzen naar voren gebracht door mr. E.J.W. de Groot, namens Megahome.nl Grond B.V. te Almelo (verder: Megahome) en D.A. Keijzer jr. te Gorinchem, verder gezamenlijk te noemen: de reclamanten. Van de reclamanten is D.A. Keijzer jr. blijkens de kadastrale registratie de eigenaar van de in het onteigeningsverzoek begrepen percelen, kadastraal bekend gemeente Gorinchem, sectie P, nos. 263 (ged.), 527 en 848 (ged.), onderscheidenlijk de grondplannummers 1 tot en met 3.

Megahome acht zich belanghebbende bij het onteigeningsbesluit uit hoofde van een contractuele relatie met Keijzer jr. Deze relatie stoelt blijkbaar op een door de rechtsvoorganger van Megahome in 1995 met Keijzer sr. gesloten koopovereenkomst met uitgestelde levering, welke overeenkomst zag op het door die rechtsvoorganger kunnen innemen van een grondpositie die het mogelijk zou moeten maken een deel van het (toekomstige) bestemmingsplan zelf te realiseren. Volgens Megahome heeft Keijzer jr. deze overeenkomst gestand gedaan, nadat de thans in het onteigeningsverzoek begrepen gronden in 2000 door Keijzer sr. aan Keijzer jr. zijn verkocht en geleverd uit hoofde van de afwikkeling van het opheffen van de agrarische commanditaire vennootschap van vader en zoon Keijzer. Uit de Ons overgelegde stukken, waaronder een door Keijzer jr. aan Megahome verstrekte volmacht om naar eigen inzicht namens hem op te treden in publiekrechtelijke en civiele procedures, mag worden opgemaakt, dat tussen de reclamanten en ook in de relatie tussen dezen en de gemeente Gorinchem, er zonder meer van werd uitgegaan, dat Megahome als belanghebbende partij bij de onteigening en het daaraan voorafgaande minnelijk overleg kon worden aangemerkt. Gelet op deze feiten en omstandigheden kunnen Wij reclamanten als belanghebbende partijen in hun zienswijzen ontvangen.

Overwegingen naar aanleiding van de zienswijzen

De reclamanten brengen in hun zienswijzen -samengevat- de volgende zienswijzen tegen het ontwerpbesluit tot onteigening naar voren.

• 1) De overeenkomst tussen Megahome en Keijzer jr. valt, anders dan de gemeente stelt, onder de overeenkomsten waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten niet van toepassing is.

• 2) Zij is in staat en bereid om het middengebied van het bestemmingsplan zelf te realiseren. Ter plaatse beschikt zij over een aaneengesloten grondpositie

• 3) In het bestemmingsplan, het exploitatieplan en in het beeldkwaliteitsplan zijn afdwingbare voorwaarden opgenomen. Reclamanten willen zelf realiseren met inachtneming van deze voorwaarden.

• 4) Megahome wil zich contractueel vastleggen om te komen tot daadwerkelijke realisatie.

• 5) Naast woningen en commerciële voorzieningen wil Megahome ook het openbare gebied zelf realiseren, in goed overleg met de gemeente en naar de gemeentelijke eis.

• 6) Megahome is bereid het openbare gebied daarna voor € 1,00 over te dragen aan de gemeente.

• 7) Megahome is bereid om met de door de gemeente geselecteerde energieleverancier te contracteren over de aansluiting van de woningen op het ondergrondse warmte-koudenet.

• 8) De exploitatiebijdrage is verzekerd via het exploitatieplan en de betalingsverplichtingen die aan de bouwvergunning zullen worden verbonden.

• 9) De gronden met de bestemming maatschappelijke voorzieningen (de brede school e.a.) wenst Megahome in economisch eigendom over te dragen aan de gemeente. Dit tegen de inbrengwaarde volgens het exploitatieplan, met daarbij de bepaling dat de uiteindelijke waarde door een drietal onteigeningsdeskundigen via de rechter zal worden vastgesteld.

• 10) De gemeente heeft volgens de reclamanten in strijd met de openbare orde gehandeld door uitsluitend te willen contracteren indien Megahome haar beroepen tegen het bestemmingsplan en het exploitatieplan zal intrekken (intrekkingsclausule). Daarmee brengt de gemeente ook zichzelf in de positie dat onteigening als laatste middel tot verwerving over blijft. Reclamanten verwijzen hiervoor naar uitspraken van het gerechtshof Amsterdam van 16 augustus 2007 en van de Hoge Raad van 10 augustus 1994 (Koopmans – Leeuwarden).

• 11) Tot slot betwisten de reclamanten dat de gemeente gehouden zou zijn zelf aan te besteden, waar zij naar het oordeel van Megahome deze verplichting naar haar kan ‘doorleggen’.

De zienswijzen van de reclamanten geven Ons aanleiding tot de volgende overwegingen. Eerst zullen Wij de zienswijzen bespreken voor zover deze zien op de toepassing van de Wvg (1), het aanbestedingsrecht (11) en de door reclamanten aangehaalde jurisprudentie (10).

Vervolgens zullen Wij de onderdelen van het zienswijzengeschrift bespreken, die zien op het beroep op het zelfrealisatiebeginsel (2 tot en met 9).

Ad 1)

Ten aanzien van het verschil van inzicht tussen de reclamanten en de gemeente over de toepasselijkheid van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), geldt dat mogelijke geschillen over de toepasselijkheid daarvan beoordeeld moeten worden binnen de door de Wvg gegeven kaders en de dienovereenkomstig aan partijen ter beschikking staande rechtsmiddelen. Een en ander staat een onteigeningsprocedure evenwel niet in de weg. De doelstelling van de Wvg is immers een andere dan die van de onteigeningswet. Procedures betreffende beide wetten dienen dan ook van elkaar te worden onderscheiden.

Ad 10)

Uit de Ons overgelegde stukken en uit het ingestelde onderzoek is gebleken dat de inhoud van een tussen de gemeente en Megahome te sluiten realisatieovereenkomst reeds jaren onderwerp van overleg en geschil is tussen beide partijen. Wat er zij van het antwoord op de vraag of het daarbij vermeende aandringen door de gemeente op een clausule die strekt tot het intrekken van de door Megahome ingestelde beroepen tegen het bestemmingsplan en het exploitatieplan in strijd zou moeten worden geacht met de openbare orde, is er in casu méér geweest dat partijen inhoudelijk verdeeld heeft gehouden. Dit betrof naast de van het exploitatieplan afwijkende financiële uitgangspunten ook de woningtypologie en de fasering van de bouw. De stelling van reclamanten dat de gemeente door de eis van het opnemen van een intrekkingsclausule zichzelf in de positie manoeuvreert dat zij wel gedwongen wordt om over te gaan tot onteigening, treft naar Ons oordeel dan ook geen doel. Het lijkt op het moment van het verzoek van de gemeenteraad aan de Kroon immers niet aannemelijk, dat zonder deze eis de gemeente en Megahome op dat moment wel tot overeenstemming zouden zijn gekomen. De raad heeft, om er zeker van te zijn dat het bestemmingsplan tijdig zal kunnen worden uitgevoerd, in zoverre dan ook kunnen besluiten tot zijn verzoek om onteigening.

Ad 11)

De verantwoordelijkheid voor een juiste toepassing van het aanbestedingsrecht ligt bij de gemeente. Zoals Wij eerder in Ons besluit van 8 mei 2006, no. 06.001666 (Hellendoorn) hebben aangegeven, staat de toepassing van de aanbestedingsprocedures Ons niet ter beoordeling bij een beslissing op grond van de onteigeningswet. Wel merken Wij terzake nog op dat het exploitatieplan onder 7.7 het aanbestedingskader aangeeft. Dit is gebaseerd op gemeentelijke regelgeving, waarin de Europese aanbestedingsregels zijn vervat. Het is aan de gemeente of zij de aanbestedingsplicht wenst door te leggen, dan wel zelf de aanbestedingsprocedure wenst te entameren.

Ad 2) tot en met ad 9)

Allereerst merken Wij in het algemeen op, dat de gemeente bij een voorgenomen onteigening moet aantonen dat het doel waarvoor onteigend wordt niet op een andere manier te bereiken is. Van belang hierbij is dat wanneer een grondeigenaar aangeeft bereid en in staat te zijn om de aan zijn grond gegeven bestemming zelf te realiseren, onteigening in beginsel niet noodzakelijk is. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien de gemeente een andere vorm van planuitvoering wenst dan de grondeigenaar. Onteigening is dan pas gerechtvaardigd indien de gemeente aantoont dat in het publieke belang dringend behoefte bestaat aan de door haar gewenste vorm van planuitvoering. Welke vorm van planuitvoering in het publieke belang is staat in eerste instantie ter beoordeling van het gemeentebestuur. Of de grondeigenaar zelf tot planuitvoering in staat is hangt af van de door de gemeente gekozen vorm van planuitvoering. In verband daarmee moet de grondeigenaar zich op de hoogte kunnen stellen van die door de gemeente gewenste vorm. Over het algemeen kan deze worden gevonden in (de toelichting op) het bestemmingsplan, de bijbehorende regels, de beschrijving in hoofdlijnen bij het bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan of inrichtingsschets. Ook uit een exploitatieplan (art. 6.12 Wro) kan de gewenste wijze van uitvoering worden opgemaakt. Andere mogelijke uitzonderingen op het zelfrealisatiebeginsel kunnen zijn dat de grondeigenaar niet over voldoende aaneengesloten grond beschikt om de bestemming zelf op doelmatige wijze te kunnen realiseren of als de te onteigenen grond geen afzonderlijk deel van het te realiseren complex kan vormen. Wanneer er sprake is van een bestemmingsplan dat integraal moet worden uitgevoerd kan de grondeigenaar eveneens geen beroep op zelfrealisatie doen, indien hij voor integrale uitvoering van het plan onvoldoende grond bezit.

In het algemeen merken Wij hier over de verhouding tussen het exploitatieplan en de onteigeningsprocedure vervolgens nog op, dat de Grondexploitatiewet als zodanig niet leidt tot beperking van de mogelijkheden tot onteigening. Het bestemmingsplan, noch een exploitatieplan kunnen een particulier immers dwingen tot uitvoering van het bestemmingsplan en het indienen van een bouwaanvraag. In die situatie kan de gemeente om onteigening verzoeken mits de realisatie van de bestemming(en) in het publiek belang noodzakelijk is en urgent. Het exploitatieplan speelt wel een rol bij de beoordeling van een zienswijze waarbij een particulier zich beroept op zelfrealisatie. Indien de door de particulier voorgenomen plannen op enigerlei wijze strijdig zijn met een exploitatieplan is de uitvoering van het bestemmingsplan op de wijze zoals door de gemeente voorgestaan, immers niet gewaarborgd. Niet alleen bepalingen in het exploitatieplan over woningbouwcategorieën kunnen aan zelfrealisatie in de weg staan, en daarmee de weg naar onteigening open zetten, maar ook bepalingen over de fasering van de planuitvoering. Een eigenaar die niet tijdig overeenkomstig de fasering een bouwvergunning aanvraagt, kan in beginsel geen beroep doen op het zelfrealisatiebeginsel.

In het bijzonder overwegen Wij dat Megahome in haar hoedanigheid als woningbouwbedrijf in beginsel in staat geacht moet worden om overeenkomstig het bestemmingsplan, het exploitatieplan en het Beeldkwaliteitsplan Hoog Dalem, zelf te komen tot verwezenlijking van de op de in het verzoek begrepen gronden rustende bestemmingen, althans voor zover daaraan de bestemming woningbouw is gegeven. Megahome onderhandelt al geruime tijd met de gemeente Gorinchem om te komen tot een overeenkomst, waarbij Megahome ten doel had het middengebied met daarin ca. 370 woningen en bijkomende (bouw)werken zelf te realiseren.

Tot een overeenkomst was het ten tijde van het verzoekbesluit, ondanks intensief overleg, nog niet gekomen. Tussen Megahome en de gemeente bleek gedurende de onderhandelingen telkenmale van wezenlijke verschillen van inzicht, met name over financiële uitgangspunten en het bouw- en woonrijp maken van het middengebied. Na de vaststelling van het exploitatieplan kon de inhoud van de beoogde (inmiddels posterieure) samenwerkingsovereenkomst niet langer naar eigen inzicht van de contractspartijen worden ingevuld, maar diende de inhoud van de overeenkomst te passen binnen de uitgangspunten van het exploitatieplan. Hieraan wensten reclamanten zich evenwel niet te conformeren, zodat overeenstemming uiteindelijk uitbleef. Uit de overgelegde stukken en uit het onderzoek is Ons ook overigens niet gebleken dat de reclamanten op enig moment gedurende de onderhandelingen, concrete bouwplannen hebben overgelegd die getoetst konden worden aan het bestemmingsplan, het exploitatieplan en aan het beeldkwaliteitsplan. Evenmin hebben reclamanten, althans Megahome, een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend. Naar Ons oordeel is er gelet op de feiten en omstandigheden in dit dossier, dan ook niet daadwerkelijk en serieus sprake van de bereidheid van reclamanten om zelf te komen tot uitvoering van het bestemmingsplan. De ontwikkeling van de drie deelgebieden is nauw op elkaar afgestemd. Gelet op de samenhang, zowel uit een oogpunt van fasering als naar de aard van de (voorbereidende) infrastructurele werkzaamheden – waaronder de aanleg van het ondergrondse warmte-koudenet – mocht de gemeente zich naar Ons oordeel in redelijkheid op het standpunt stellen dat de integrale uitvoering van het bestemmingsplan niet dan wel onvoldoende verzekerd was. Derhalve kon de gemeenteraad tot zijn besluit om onteigening verzoeken om zeker te stellen dat het bestemmingsplan tijdig uitgevoerd zal kunnen worden.

Alles overziende kunnen de onderdelen van de zienswijzen van de reclamanten die zien op het zelfrealisatiebeginsel Ons dan ook geen aanleiding geven om het verzoek tot onteigening geheel of gedeeltelijk af te wijzen.

Overige overwegingen

Uit het raadsbesluit blijkt dat de in het verzoek tot onteigening begrepen gronden bij de uitvoering van het bestemmingsplan bezwaarlijk kunnen worden gemist. Met de werkzaamheden ter plaatse van de ter onteigening aan te wijzen gronden, zal zo spoedig mogelijk na de verwerving daarvan worden begonnen.

Ons is overigens niet gebleken van feiten en omstandigheden die aan de inwilliging van het verzoek in de weg kunnen staan. Het moet in het belang van een goede ruimtelijke ontwikkeling worden geacht, dat de gemeente Gorinchem de eigendom van de door Ons ter onteigening aan te wijzen gronden verkrijgt.

Omdat het bestemmingsplan ten tijde van dit besluit tot aanwijzing ter onteigening nog niet onherroepelijk van kracht is, zullen Wij aan dit besluit voorwaarden verbinden die zien op het tijdstip waarop een dagvaarding ingevolge artikel 18 van de onteigeningswet kan worden uitgebracht en op het tijdstip van het vervallen van dit besluit.

Wij kunnen derhalve, met inachtneming van het hierboven gestelde, het verzoek van de raad van Gorinchem tot het nemen van een besluit krachtens artikel 78, eerste lid, van de onteigeningswet, toewijzen.

Beslissing

Met inachtneming van de onteigeningswet,

Op de voordracht van Onze Minister van Infrastructuur en Milieu van 16 maart 2011, no. BJZ 2011040053, Directie Bestuurlijke en Juridische Zaken;

Gelezen het besluit van de raad van Gorinchem van 23 juni 2010, nr. 2010-461;

Gelezen de brief van burgemeester en wethouders van Gorinchem van 9 augustus 2010, kenmerk CODI/JZ/4243;

De Afdeling advisering van de Raad van State gehoord (advies van 4 mei2011, no. W14.11.0081/IV);

Gezien het nader rapport van Onze Minister van Infrastructuur en Milieu van 25 mei 2011, no. BJZ 2011046215, Directie Bestuurlijke en Juridische Zaken,

Hebben Wij goedgevonden en verstaan:

Ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan ‘Hoog Dalem’ van de gemeente Gorinchem ten name van die gemeente ter onteigening aan te wijzen de onroerende zaken, zoals aangeduid op de grondtekening (vs. 09/03/2010, tek.no. 10-BOR-0016a) die ingevolge artikel 78 van de onteigeningswet in de gemeente Gorinchem en bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu ter inzage heeft gelegen en die zijn vermeld op de bij dit besluit behorende lijst.

Zulks onder de voorwaarden, dat niet zal worden overgegaan tot dagvaarding als bedoeld in artikel 18 van de onteigeningswet, vóór dat het bestemmingsplan onherroepelijk van kracht zal zijn met betrekking tot de in het onteigeningsverzoek begrepen gronden en dat dit aanwijzingsbesluit vervalt, indien het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan met betrekking tot die gronden in beroep zal worden vernietigd.

Onze Minister van Infrastructuur en Milieu is belast met de uitvoering van dit besluit, dat in de Staatscourant zal worden geplaatst en waarvan afschrift zal worden gezonden aan de Raad van State.

’s-Gravenhage, 30 mei 2011

w.g. Beatrix

De Minister van Infrastructuur en Milieu,

w.g. M. H. Schultz van Haegen.

Perceelslijst behorende bij onteigeningsplan ter realisering van het bestemmingsplan 'Hoog Dalem' van de gemeente Gorinchem

Lijst van de te onteigenen percelen en perceelsgedeelten in de gemeente Gorinchem, kadastrale gemeente Gorinchem.

Gegevens naar de kadastrale registratie per 23 juni 2010.

Grondplannr.:	Sectie en nummer:	Omschrijving:	Kadastrale grootte:			Te onteigenen oppervlakte:			Plaatselijk bekend:	Ten name van:
			ha	are	ca	ha	are	ca
1	P 263	Terrein (grasland)	4	42	20	3	47	57	Laag Dalemseweg	De heer D.A. Keijzer, wonende aan de Laag Dalemseweg 1 te 4208 BA Gorinchem.
2	P 527	Bedrijvigheid (industrie)	0	02	55	0	02	55	Laag Dalemseweg 1	De heer D.A. Keijzer, wonende aan de Laag Dalemseweg 1 te 4208 BA Gorinchem.
3	P 848	Wonen met bedrijvigheid erf-tuin	21	45	35	21	37	85	Laag Dalemseweg 1	De heer D.A. Keijzer, wonende aan de Laag Dalemseweg 1 te 4208 BA Gorinchem.

Behoort bij het besluit van de raad van de gemeente Gorinchem d.d. 23 juni 2010, nr. 2010-461.

Mij bekend,

de griffier.