Staatscourant van het Koninkrijk der Nederlanden
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Ministerie van Financiën | Staatscourant 2005, 104 pagina 13 | Besluiten van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting voor investeringen in stedelijke herstructurering
19 mei 2005
Nr. WV 2005/97 M
Directoraat-Generaal voor Fiscale Zaken, Directie Wetgeving Verbruiksbelastingen
De Staatssecretaris van Financiën,
Handelende in overeenstemming met de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;
Gelet op artikel 15, eerste lid, onderdeel n, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer;
Besluit:
1. Deze regeling geeft uitvoering aan artikel 15, eerste lid, onderdeel n, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
2. Deze regeling verstaat onder:
a. wet: Wet op belastingen van rechtsverkeer;
b. herstructureringsgebied: een gebied waarin een activiteit als bedoeld in artikel 7, vierde lid, van de Wet stedelijke vernieuwing wordt uitgevoerd, dan wel een gebied waarin een ontwikkelingsprogramma als bedoeld in artikel 7, eerste lid, van de Wet stedelijke vernieuwing wordt uitgevoerd;
c. toegelaten instelling: een instelling als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet;
d. fonds: een in Nederland gevestigde landelijk werkende toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70, eerste lid, van de Woningwet, die geen winstoogmerk heeft, die hoofdzakelijk tot doel heeft de aankoop van woningen van toegelaten instellingen die daadwerkelijk uitvoering geven aan stedelijke herstructurering en de verkoop van deze woningen aan natuurlijke personen, en die als zodanig is aangewezen door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer;
e. investeren: de feitelijke besteding door de toegelaten instelling van middelen ten behoeve van de stedelijke herstructurering in een herstructureringsgebied.
De vrijstelling is van toepassing indien:
a. de buiten een herstructureringsgebied gelegen woningen door het fonds worden verkregen van een toegelaten instelling die onroerende zaken in eigendom heeft in een herstructureringsgebied;
b. de toegelaten instelling de bij de verkoop van woningen verkregen middelen binnen zeven kalenderjaren na afloop van het kalenderjaar waarin de woningen zijn verkregen door het fonds, investeert; en
c. het fonds binnen acht maanden na afloop van elk kalenderjaar aan de belastingdienst een door een accountant gewaarmerkt overzicht verstrekt waaruit de investeringen in herstructureringsgebieden in het kader van de uitvoering van deze regeling blijken.
De belasting die door toepassing van deze regeling niet is geheven, is alsnog verschuldigd:
a. voorzover niet wordt aangetoond dat de bij de verkoop van woningen verkregen middelen binnen zeven kalenderjaren na afloop van het kalenderjaar waarin de woningen zijn verkregen door het fonds, zijn geïnvesteerd; of
b. indien gegronde twijfel bestaat dat de middelen die bij de verkoop van woningen aan het fonds verkregen zijn, binnen zeven kalenderjaren na afloop van het kalenderjaar waarin de woningen verkocht zijn aan het fonds, geïnvesteerd zullen worden.
1. Deze regeling treedt in werking met ingang van de tweede dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin zij is geplaatst en werkt terug tot en met 1 januari 2005.
2. Deze regeling wordt aangehaald als: Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting voor investeringen in stedelijke herstructurering.
Deze regeling zal met toelichting in de Staatscourant worden geplaatst.
Toelichting
In artikel 15, eerste lid, onderdeel n, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de wet) is met ingang van 1 januari 2005 een vrijstelling van overdrachtsbelasting opgenomen voor de verkrijging van woningen door een in Nederland gevestigde landelijk werkende toegelaten instelling indien de woningen worden verkregen van een andere toegelaten instelling (hierna: woningcorporatie) die betrokken is bij stedelijke herstructurering. Er worden echter wel voorwaarden gesteld aan deze faciliteit.
De onderhavige regeling geeft uitvoering aan genoemde wetsbepaling, waarin is bepaald dat de Minister van Financiën, in overeenstemming met de Ministers van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties bij regeling de voorwaarden stelt waaronder deze vrijstelling kan worden toegepast.
De vrijstelling geldt voor verkrijgingen door een bijzonder type landelijk werkende toegelaten instelling in de zin van artikel 70, eerste lid, van de Woningwet (hierna: een fonds). Dit fonds heeft namelijk hoofdzakelijk tot doel verhuurde woningen van woningcorporaties aan te kopen en deze vervolgens te verkopen aan huurders en andere particuliere kopers bij vertrek van de zittende huurder. Na beoordeling of voldaan wordt aan de voorwaarden die artikel 15 van de wet stelt, wordt zo’n fonds als zodanig aangewezen door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Net als andere toegelaten instellingen dient het fonds te voldoen aan de vereisten in het Besluit beheer sociale-huursector.
Doordat het fonds bereid is woningen die doorgaans moeilijk verkoopbaar zijn van woningcorporaties te kopen, kunnen de woningcorporaties de daarbij vrijgekomen middelen eerder (dan zonder de mogelijkheid van verkoop aan het fonds) investeren in herstructureringsgebieden. Om investeringen in herstructureringsgebieden door woningcorporaties te stimuleren zijn de verkrijgingen van woningen van woningcorporaties door het fonds vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Herstructureringsgebieden zijn gebieden waarin stedelijke vernieuwing plaatsvindt als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel a, van de Wet stedelijke vernieuwing. In dat artikel wordt stedelijke vernieuwing gedefinieerd als op stedelijke gebied gerichte inspanningen die strekken tot verbetering van de leefbaarheid en veiligheid, bevordering van een duurzame ontwikkeling en verbetering van de samenhang, verbetering van de bereikbaarheid, verhoging van de kwaliteit in de openbare ruimte of anderszins tot structurele kwaliteitsverhoging van dat gebied.
De investering in herstructureringsgebieden van de middelen die met de verkoop zijn verkregen moet worden gedaan door de woningcorporatie die de woningen aan het fonds heeft verkocht. Indien deze woningcorporatie een samenwerkingsverband (bijvoorbeeld een wijkontwikkelingsmaatschappij) aangaat waarbij het samenwerkingsverband in de loop der tijd van samenstelling verandert, zal de woningcorporatie aan zijn verplichting tot investeren in herstructurering moeten blijven voldoen. Ook in geval van fusie of splitsing van woningcorporaties zal de verplichting tot investering in herstructurering blijven bestaan. Deze verplichting blijft gelden voor de oorspronkelijke woningcorporatie. In de artikelsgewijze toelichting wordt nader ingegaan op de vraag wanneer sprake is van investeringen in stedelijke herstructurering.
De vrijstelling ter zake van de verkrijging van de woningen door het fonds zal alleen van toepassing zijn voorzover het bedrag waarover bij de transactie vrijstelling van overdrachtsbelasting is verleend door de woningcorporatie wordt geïnvesteerd binnen een periode van zeven kalenderjaren na afloop van het kalenderjaar waarin de transactie heeft plaatsgevonden.
Als de middelen binnen zeven kalenderjaren na afloop van het kalenderjaar waarin de woningen zijn verkocht, zijn geïnvesteerd, blijft de vrijstelling van toepassing. Voorzover de voor herstructurering bestemde middelen niet binnen zeven kalenderjaren – na afloop van het kalenderjaar waarin de woningen door de betreffende woningcorporatie zijn verkocht – zijn geïnvesteerd, wordt het fonds de belasting alsnog verschuldigd. Terzake van de verkoop van woningen door het fonds (aan derden) wordt op gebruikelijke wijze overdrachtsbelasting geheven. Dit geldt overigens ook voor aankoop van woningen door het fonds buiten het kader van stedelijke herstructurering zoals bedoeld in deze regeling.
Deze regeling vloeit voort uit het Belastingplan 2005 (Wet van 16 december 2004, Stb. 653). De effecten van de regeling op de administratieve lasten voor het bedrijfsleven zijn verwaarloosbaar. Deze zijn reeds meegenomen bij de in de memorie van toelichting bij het Belastingplan 2005 vermelde effecten van deze maatregel. De daar vermelde effecten zijn namelijk inclusief de effecten van met de wetswijzigingen samenhangende lagere regelgeving.
In artikel 1 is een aantal definities opgenomen. In onderdeel b is bepaald wat onder een herstructureringsgebied moet worden verstaan. Voor de definitie van toegelaten instelling wordt in onderdeel c verwezen naar artikel 70, eerste lid, van de Woningwet. In onderdeel d is gedefinieerd wanneer sprake is van een fonds in de zin van deze regeling. Omdat vereist is dat de bij de verkoop van woningen verkregen middelen aantoonbaar zijn geïnvesteerd in herstructureringsgebieden, is in onderdeel e geformuleerd wat onder investeren wordt verstaan. Uitgangspunt daarbij is dat de woningcorporaties gebonden zijn aan het Besluit Beheer sociale-huursector (hierna: BBSH) en dus alleen de activiteiten mogen verrichten die in dat besluit zijn toegestaan.
Onder investeringen in herstructureringsgebieden valt – binnen de voorwaarden van het BBSH – een scala aan activiteiten die nodig zijn om de herstructureringsgebieden te revitaliseren. In het begrip investeren ligt besloten dat het niet gaat om een uitgave die exploitatiekosten dekt, maar dat het gaat om een kapitaalsuitgave met een duurzaam karakter. In andere woorden, bestedingen waarop kan worden afgeschreven. Immateriële activa vallen niet onder het begrip investeren. Onder investeringen in herstructurering vallen de verwerving, bouw en renovatie van woningen in een herstructureringsgebied. Ook bijvoorbeeld het aanbrengen van fundering of geluidsisolatie voor deze woningen kan worden gezien als een investering in herstructurering. Daarnaast valt te denken aan de verwerving of het opknappen van wijk- of buurthuizen, scholen of een gezondheidscentrum. Dit geldt ook voor bepaalde uitgaven ten behoeve van de leefomgeving, bijvoorbeeld het aanleggen van groenvoorzieningen. Ook de aankoop door de woningcorporatie van woningen in een herstructureringsgebied met het oogmerk deze, al dan niet na renovatie te gaan verhuren, kan onder omstandigheden kwalificeren. Daarnaast kan het voorkomen, dat woningcorporaties kwalitatief goede woningen in handen van huisjesmelkers aankopen om de sociale samenhang of de veiligheid te bevorderen of om ongewenste elementen uit de wijk te krijgen. In het geval dat woningcorporaties kwalitatief minder goede woningen aankopen, en doorverkopen onder de voorwaarde dat de nieuwe eigenaar de woning opknapt, kan onder omstandigheden sprake zijn van investeringen in stedelijke herstructurering. Investeringen die contractueel zijn vastgelegd, maar niet feitelijk zijn gedaan binnen de zevenjaarsperiode, voldoen niet aan de definitie, ook al is het contract bindend.
In artikel 2 worden de voorwaarden gesteld waaraan voldaan moet worden voor toepassing van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Naast de in het algemeen deel reeds genoemde voorwaarden (verkoop door woningcorporaties aan een fonds en de verplichting tot investeren binnen zeven jaren in een herstructureringsgebied) zij expliciet gewezen op de eis van een door een accountant gewaarmerkt overzicht. Dit dient jaarlijks binnen acht maanden na afloop van het kalenderjaar te worden verstrekt en hieruit dienen de investeringen in herstructureringsgebieden in het kader van de uitvoering van deze regeling te blijken. Voor deze termijn is gekozen omdat de woningcorporaties binnen zes maanden na afloop van een kalenderjaar over een jaarrekening en accountantsverklaring moeten beschikken. Over de verstrekking van deze gegevens door de woningcorporaties aan het fonds kunnen onderling afspraken gemaakt worden. Het fonds heeft na de genoemde termijn van zes maanden nog twee maanden om de gegevens van de woningcorporaties te verwerken in het aan de belastingdienst te verstrekken gewaarmerkte overzicht.
In dit artikel is bepaald dat de belasting alsnog verschuldigd is voorzover niet wordt aangetoond dat de bij de verkoop van woningen verkregen middelen binnen zeven kalenderjaren na afloop van het kalenderjaar waarin de woningen zijn verkregen door het fonds, zijn geïnvesteerd. Zodra eenmaal is aangetoond dat de middelen binnen de genoemde periode zijn geïnvesteerd zal de belasting in zoverre niet alsnog verschuldigd kunnen worden.
Indien echter gegronde twijfel bestaat of de bij de verkoop van woningen aan het fonds verkregen middelen binnen zeven kalenderjaren na afloop van het kalenderjaar waarin de woningen verkocht zijn aan het fonds, geïnvesteerd zullen worden in een herstructureringsgebied, is de belasting alsnog verschuldigd. Gegronde twijfel kan bijvoorbeeld ontstaan indien op een gegeven moment onomstotelijk vast staat dat er van de beoogde herstructurering geen sprake zal zijn of dat de opbrengst van de verkoop van woningen aan het fonds ver uitstijgt boven de te verwachten (resterende) investeringen in een herstructureringsgebied. Het fonds, dat alsnog belasting verschuldigd wordt indien de gerezen twijfel gegrond is, zal uit dien hoofde alert moeten zijn of door de woningcorporaties aan de voorwaarden voor de vrijstelling wordt of zal worden voldaan.
Dit artikel regelt de inwerkingtreding en bevat de citeertitel van de regeling. Deze regeling treedt in werking met ingang van de tweede dag na de dagtekening van de Staatscourant waarin zij is geplaatst en werkt terug tot en met 1 januari 2005.
De Staatssecretaris van Financiën,
J.G. Wijn
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2005-104-p13-SC70125.html