Onteigening in de gemeente Utrecht

Percelen begrepen in het bestemmingsplan ’Alberdingk Thijmstraat e.o.’

Besluit van 17 juli 1999 no. 99.003425 tot goedkeuring van het besluit van de raad van Utrecht van 29 oktober 1998, no. 318, tot onteigening als bedoeld in Titel IV van de onteigeningswet

Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.

Op de voordracht van Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 19 april 1999, no. MJZ99162499, Centrale Directie Juridische Zaken, Afdeling Algemeen Juridische en Bestuurlijke Zaken.

Gelezen de brief van burgemeester en wethouders van Utrecht van 21 januari 1999, kenmerk OGU 99100671.

Gelet op Titel IV van de onteigeningswet en Titel 10.2 van de Algemene wet bestuursrecht.

De Raad van State gehoord (advies van 2 juli 1999 no. W08.99.0191/V.).

Gezien het nader rapport van Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 13 juli 1999, no. MJZ99192158, Centrale Directie Juridische Zaken, Afdeling Algemeen Juridische en Bestuurlijke Zaken.

Beschikken bij dit besluit over de goedkeuring van het besluit van de raad van Utrecht van 29 oktober 1998, no. 318, tot onteigening ingevolge artikel 77, eerste lid, aanhef en onder 1°, van de onteigeningswet, ten name van die gemeente, van de bij dat besluit aangewezen percelen.

Overwegingen

Ingevolge voornoemd artikel 77 van de onteigeningswet kan, zonder voorafgaande verklaring bij de wet dat het algemeen nut onteigening vordert, onteigening plaatsvinden onder meer ten behoeve van de uitvoering van een bestemmingsplan. De ter onteigening aangewezen percelen zijn begrepen in het onherroepelijk goedgekeurde bestemmingsplan ’Alberdingk Thijmstraat e.o.’ van de gemeente Utrecht. Blijkens het raadsbesluit tot onteigening wenst de gemeente Utrecht de daarin bedoelde gronden in eigendom te verkrijgen ter uitvoering van evengenoemd bestemmingsplan.

De in het onteigeningsplan begrepen gronden zijn in meergenoemde bestemmingsplan aangewezen voor ’Woondoeleinden (W)’ en ’Gemengde doeleinden (Gd)’. Deze bestemmingen zijn globale bestemmingen, welke door burgemeester en wethouders van Utrecht niet nader overeenkomstig artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening behoeven te worden uitgewerkt.

De door de gemeente Utrecht ter plaatse voorgestane wijze van planuitvoering, zo heeft het ter zake ingestelde onderzoek uitgewezen, behelst de sloop van de zich op de ter onteigening aangewezen percelen en naastgelegen percelen bevindende bebouwing aan de Vleutenseweg en Bosboom Toussaintstraat met het oog op de realisering van vervangende nieuwbouw van woningen in de vorm van appartementen, maisonnettes en bebouwing ten behoeve van economische functies c.q. voorzieningen (langs de Vleutenseweg). Voorts is de gemeente voornemens onder de nieuwbouw aan de Vleutenseweg een ondergrondse parkeergarage te (doen) realiseren. In de wijze van planuitvoering is onder meer inzicht verschaft door middel van overlegging van de bij voornoemd bestemmingsplan behorende toelichting en voorschriften met de daarin opgenomen beschrijving in hoofdlijnen, welke stukken bij de tervisieleggingen, bedoeld in artikel 3:11 van de Algemene wet bestuursrecht in samenhang met artikel 80, tweede lid, en artikel 84 van de onteigeningswet, met de overige onteigeningsstukken ter inzage zijn gelegd. Voorts zijn in het kader van het onderzoek overgelegd tekeningen met plattegronden, doorsneden en geveltekeningen, genaamd Vleutenseweg e.o.. Deze tekeningen van Vera Yanovshtchinsky Architecten B.V. zijn gedateerd 16 oktober 1998.

Het raadsbesluit tot onteigening heeft overeenkomstig artikel 84, eerste lid, van de onteigeningswet met ingang van 6 januari 1999 gedurende vier weken voor een ieder ter inzage gelegen op de secretarie van de gemeente Utrecht. Binnen deze termijn zijn tegen het raadsbesluit bij Ons schriftelijk bedenkingen naar voren gebracht door:

L.T. de Lange te Delft namens A. Plomp te Nieuwegein en E. Heringa te Utrecht en B.G. Heringa te Epe.

Aan artikel 86, tweede lid, van de onteigeningswet, inhoudende dat degenen, die tijdig ingevolge het derde lid van artikel 84 van die wet bedenkingen naar voren hebben gebracht, door Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer in de gelegenheid worden gesteld zich te doen horen, is voldaan.

Overwegingen ten aanzien van de naar voren gebrachte bedenkingen

De reclamant onder a., rechthebbende op de appartementen kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie B, nos. 7651A1 en 7651A2, welke appartementen deel uitmaken van het mede ter onteigening aangewezen perceel kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie B, no. 5269, voert aan, dat hij bezwaar heeft tegen het feit, dat de gemeente met gebruikmaking van artikel 77, eerste lid, van de onteigeningswet overgaat tot onteigening van genoemd perceel. Zoals reeds is aangegeven in zijn bij het gemeentebestuur ingediende geschrift met zienswijzen is de reclamant, zo stelt hij, van mening dat toepassing van genoemd artikel in de onderhavige situatie niet mogelijk is.

De hem in eigendom toebehorende grond wordt in overeenstemming met de bestemming in zowel het oude als nieuwe bestemmingsplan gebruikt en uit niets blijkt volgens de reclamant dat de gemeente in het publiek belang een andere vorm van uitvoering wenst. Vast staat dat de panden Vleutenseweg 261 en 263 in een bouwkundig goede staat verkeren en ook blijkt uit het (nog niet onherroepelijk goedgekeurde) bestemmingsplan ’Albertingk Thijmstraat e.o.’ dat er geen sprake is van bestemmingswijziging. Dit leidt volgens de reclamant tot de conclusie dat inpassing van de huidige bebouwing in een nieuwbouwplan in de rede ligt, ook gezien de uitvoering van het nieuwbouwplan dat de gemeente voor ogen staat. De bebouwingsvlakken en bestemmingen komen nagenoeg overeen met de feitelijke situatie op dit moment. Het huidig gebruik van het object - gedeeltelijk kamerverhuurbedrijf en gedeeltelijk werkplaats ten behoeve van reclamants aannemingsbedrijf - wordt door de gemeente Utrecht niet betrokken in de verwervings-/verplaatsingsonderhandelingen. Men stelt dat het kamerverhuurbedrijf niet kan worden betrokken in de berekeningen om te komen tot reconstructie. Dit acht de reclamant zeer bevreemdend, daar hij over een officiële door de gemeente Utrecht verleende vergunning beschikt voor de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf in het betrokken pand. Daar kamerverhuur al gedurende een lange reeks van jaren een essentieel, feitelijk onderdeel vormt van zijn bedrijfsvoering, dient de gemeente hiermede in de onderhandelingen over verwerving en verplaatsing rekening te houden. Zolang de gemeente hiertoe niet wenst over te gaan, zal bij onteigening schade voor hem ontstaan die niet wordt vergoed, hetgeen zijns inziens in strijd is met de onteigeningswet. Door deze houding aan de zijde van de gemeente wordt hij tevens gedwongen tot het indienen van het onderwerpelijke geschrift met bedenkingen. Indien zijn eigendom kan worden ingepast, zal er namelijk voor hem geen schade ontstaan. Mocht dit om stedenbouwkundige redenen niet mogelijk/gewenst zijn, dan is de reclamant, zo gaat hij verder, in staat en bereid om zelf de te realiseren nieuwbouw te verwezenlijken. Voor hem biedt dit de garantie om in de nieuwe situatie zijn bedrijfsactiviteiten te kunnen voortzetten.

De reclamant hoopt met het vorenstaande te hebben aangegeven dat de gemeente Utrecht onteigening toepast op een wijze, die niet acceptabel is. Met het instrument van de onteigening wordt getracht om zijn onroerende zaak op voordelige wijze te verwerven, waardoor hij gedwongen wordt om zich tegen onteigening te verzetten. De reclamant verzoekt de bedenkingen gegrond te verklaren en daarmee het raadsbesluit tot onteigening te vernietigen.

Te dien aanzien overwegen Wij in de eerste plaats, dat bij de door Ons - op grond van het bepaalde in artikel 79 van de onteigeningswet - te nemen beslissing omtrent goedkeuring van een raadsbesluit tot onteigening vernietiging daarvan niet aan de orde is.

Ten aanzien van de aangehaalde bedenkingen van de reclamant dient voorts te worden overwogen, dat ook al zou het huidige gebruik van het desbetreffende perceel met het zich daarop bevindende pand in overeenstemming kunnen worden geacht met de ter plaatse vigerende bestemming, de gemeente niettemin tot onteigening kan besluiten, indien ter plaatse een andere concrete vorm van planuitvoering wordt voorgestaan.

Onteigening ten einde tot een andere vorm van planuitvoering te kunnen overgaan, is gerechtvaardigd indien de gemeente in redelijkheid daartoe in het belang van de volkshuisvesting c.q. van een goede ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente heeft kunnen besluiten.

Te dien aanzien is gebleken, dat het ter uitvoering staande bestemmingsplan ’Alberdingk Thijmstraat e.o.’ primair ten doel heeft het herstel en de versterking van de woonfunctie in het betrokken gebied. Tevens voorziet het plan in een menging van functies langs de Vleutenseweg in de vorm van een zogenoemde economische plint. De Vleutenseweg zal in de toekomst de belangrijkste verbinding worden tussen de Vinex-lokatie Leidsche Rijn en het centrum van de stad, waarbij de Vleutenseweg het karakter van een stadsboulevard zal verkrijgen. De gemeente wenst, zoals hiervoor overwogen, de in het onteigeningsplan begrepen percelen te verwerven teneinde te kunnen overgaan tot realisering van de bestemmingen ’Woondoeleinden (W)’ en ’Gemengde doeleinden (Gd)’ in de vorm van sloop van bestaande bebouwing met het oog op vervangende nieuwbouw. De bestaande bebouwing is, zo is bij het onderzoek gebleken, in doorsnee van slechte kwaliteit. Het nieuwbouwprogramma voor het plangebied behelst 110 appartementen, 25 woningen en/of maisonnettes en 2000 m2 economische functies c.q. voorzieningen (langs de Vleutenseweg). Voorts zal onder de nieuwbouw aan de Vleutenseweg een ondergrondse parkeergarage gebouwd worden met circa 140 parkeerplaatsen. De reconstructie van het plangebied houdt ook in dat de Alberdingk Thijmstraat ter plaatse zal verdwijnen ten behoeve van nieuwbouw en circa 25 meter noordelijker opnieuw aangelegd zal worden.

Mede op grond van het onderzoek moet verder worden aangenomen, dat met de realisering van het sloop-/nieuwbouwplan kan worden bijgedragen aan een verbetering van het woon- en leefklimaat in het betrokken gebied. Uit het onderzoek blijkt voorts, dat, nog daargelaten een oordeel omtrent de bouwkundige staat van het pand van de reclamant, dit pand een onlosmakelijk onderdeel van het sloop-/nieuwbouwplan vormt en niet kan worden gemist voor een doelmatige uitvoering van dat plan in zijn totaliteit. Gelet hierop zijn Wij van oordeel, dat met de door de gemeente voorgestane uitvoering van het bestemmingsplan ter plaatse zodanig het belang van de volkshuisvesting c.q. van een goede ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente wordt gediend, dat de voorgenomen onteigening, wat dit aspect betreft, gerechtvaardigd is.

Het geschilpunt tussen de reclamant en de gemeente heeft, zoals ook in het kader van het horen ingevolge artikel 86 van de onteigeningswet door de adviseur van reclamant is gesteld, vooral betrekking op de hoogte van de schadeloosstelling. De reclamant wenst voorts een vervangende ruimte voor zijn timmerwerkplaats. Ook wil hij een financiële of materiële compensatie voor het liquideren in het betrokken pand van zijn kamerverhuurbedrijf. De onteigeningswet voorziet evenwel niet in een verplichting tot het aanbieden van vervangende grond. De schadeloosstelling zal op grond van artikel 40 van de onteigeningswet plaatsvinden op basis van een volledige vergoeding van alle schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. De hoogte van de vergoeding staat thans niet ter beoordeling, aangezien de vaststelling daarvan geschiedt in het kader van de gerechtelijke procedure.

Het minnelijk overleg, dat ingevolge artikel 17 van de onteigeningswet aan de gerechtelijke procedure vooraf zal moeten gaan, zal wellicht alsnog tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing kunnen leiden.

Tenslotte overwegen Wij, dat het zelf realiseren van de bestemming door de reclamant op zijn perceel in de vorm, zoals de gemeente voor ogen staat, feitelijk onmogelijk is gezien de eerdergenoemde grootschalige sloop-/nieuwbouwplannen. Zo dat al mogelijk zou zijn, heeft de reclamant, zo heeft het onderzoek uitgewezen, overigens geen concrete plannen.

De reclamanten onder b., rechthebbenden op het appartement kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie B, no.7559A6, welk appartement deel uitmaakt van de mede ter onteigening aangewezen percelen kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie B, nos. 5266 en 5267, merken op, dat de door de gemeente gevoerde procedure, die zich kenmerkt door willekeurigheid en onzorgvuldigheid huns inziens de onteigening van appartementsrecht niet rechtvaardigt. In dit verband stellen zij, dat de gemeentelijke dienst woningbeheer een complex huurwoningen als ordinaire huisjesmelker doelbewust heeft laten verkrotten waardoor ingrijpen (sloop) noodzakelijk is geworden. Daardoor moet het belendende, in goede bouwtechnische staat verkerende, particuliere huizenblok ook ge-sloopt worden. De reclamanten zien de noodzaak daarvan niet in omdat de huizen goed zijn, karakter hebben en de door de gemeente geformuleerde doelstellingen ook gehaald kunnen worden zonder het particuliere huizenblok bij de sloop te betrekken. Zij vormen volgens de reclamanten geen geheel met de krotten van de gemeente. De gemeente heeft belang bij de nieuwbouw, een belang dat de objectiviteit en zorgvuldigheid in de besluitvorming heeft beïnvloed. De besluit-vorming is destijds niet rimpelloos verlopen. Het gemeentebestuur heeft destijds waarborgen moeten afgeven, dat met de belangen van eigenaren en bewoners bij onder andere de verwerving rekening worden gehouden. De gemeente heeft dit volgens de reclamanten vergeten of laat dit na. De gemeente als projectontwikkelaar misbruikt, zo gaan de reclamanten verder, de wet om burgers voor een appel en een ei van hun eigendom te ontdoen. Zo verdient zij geld door de grootse herbouw van huur- en koopwoningen in een topsegment op een toplokatie. Boven de correspondentie en de onderhandelingen hangt als een zwaard van Damocles onder andere de onteigeningsprocedure. Er is volgens hen nauwelijks onderhandeld. De gemeente heeft eerst een pro forma bod gedaan en op 20 november 1998, na eerst zelf een aanbod gedaan te hebben, volgde een belachelijk laag (tegen-)bod. De dreiging van onteigening, de traagheid en een ietwat arrogante toon van de gemeente is naar hun mening geen basis voor een minnelijke schikking. De reclamanten vinden dat er niet zorgvuldig met de belangen van particuliere eigenaren/bewoners wordt omgegaan. Een gelijkwaardige woonruimte in Utrecht is moeilijk te vinden.

Samenvattend zijn de reclamanten van oordeel, dat de noodzaak voor onteigening ontbreekt. Er wordt veel geld verdient nu en in de toekomst; de huidige eigenaren krijgen een habbekrats. De onderhandelingen worden niet serieus gevoerd.

Ten aanzien van vorenaangehaalde bedenkingen overwegen Wij, dat de reclamanten vooreerst van mening zijn, dat er niet zorgvuldig met de belangen van particulieren eigenaren en bewoners wordt omgegaan.

Te dien aanzien merken Wij op, dat, zoals ook in de toelichting behorende bij het meergenoemde bestemmingsplan staat vermeld, voor het betrokken plangebied speciaal een projectgroep is opgericht waarin behalve ambtelijke vertegenwoordigers ook vertegenwoordigers van het Woningbedrijf Utrecht, particuliere eigenaren en bewoners zitting hebben. Er zijn onderzoeken gedaan en enquêtes gehouden gericht op de keuze sloop of behoud en verbetering van alle of een deel van de woningen in het plangebied. Op 10 oktober 1995 heeft de raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening en Wonen in meerderheid ingestemd met de sloop van alle woningen in het plangebied. Over dit besluit zijn de betrokken bewoners en eigenaren terstond en schriftelijk en op 27 februari 1996 mondeling geïnformeerd. Sedert die tijd is de gemeente gestart met de aankoop van percelen grond.

Ten aanzien van de bedenkingen van de reclamanten inzake het beweerdelijk met hen gevoerde minnelijke overleg overwegen Wij vooreerst dat in het algemeen niet eerder tot onteigening behoort te worden overgegaan, dan nadat een redelijke doch vruchteloos gebleken poging is ondernomen om hetgeen onteigend moet worden langs minnelijke weg te verwerven. Aan deze eis is naar Ons oordeel genoegzaam voldaan indien voor de eerste tervisielegging van het onteigeningsplan met de onderhandelingen over de minnelijke verwerving een aanvang is gemaakt en ten tijde van het nemen van het raadsbesluit tot onteigening voldoende aannemelijk is dat die onderhandelingen vooralsnog niet tot het gewenste resultaat zullen leiden. Voorts zijn Wij van oordeel, dat het wel wenselijk doch niet strikt noodzakelijk is, dat ten tijde van het nemen van het raadsbesluit tot onteigening reeds een formeel bod moet zijn uitgebracht. Voldoende is dat sprake is geweest van een redelijke doch vruchteloos gebleken poging om hetgeen onteigend moet worden langs minnelijke weg te verwerven. Bij de onderhandelingen dienaangaande kan, ook zonder dat een formeel bod is uitgebracht, genoegzaam komen vast te staan dat minnelijke verwerving vooralsnog niet tot de mogelijkheden behoort. Alsdan kan een gemeente teneinde op een redelijk tijdstip tot uitvoering van het desbetreffende bestemmingsplan te kunnen overgaan in beginsel tot onteigening besluiten.

Uit het meergenoemde onderzoek is gebleken, dat er ook met de reclamanten vanaf begin 1997 onderhandelingen zijn gevoerd en gecorrespondeerd is. In februari 1998 is er een aankoopvoorstel gedaan voor de woning. Dit voorstel was een schatting van de waarde van de onroerende zaak omdat de reclamanten niet reageerden op verzoeken van (vertegenwoordigers namens) de gemeente om de woning te mogen bezichtigen en te taxeren. Op 20 november 1998 heeft de gemeente de reclamanten wederom een schriftelijk bod gedaan. Tevens wordt daarin de reden aangegeven waarom de contacten tot dan toe moeilijk verliepen. Gelet hierop zijn Wij van oordeel, dat anders dan de reclamanten menen, de gemeente wel degelijk pogingen heeft gedaan tot serieuze onderhandelingen. Nu ten tijde van het nemen van het raadsbesluit voldoende aannemelijk was, dat minnelijke verwerving vooralsnog niet tot de mogelijkheden behoort heeft de gemeenteraad - teneinde op een redelijk tijdstip tot de uitvoering van het onderwerpelijke bestemmingsplan te kunnen overgaan - in beginsel tot onteigening van de desbetreffende percelen, waarvan het appartement van de reclamanten deel uitmaakt, kunnen besluiten.

Het minnelijk overleg, dat ingevolge artikel 17 van de onteigeningswet aan de gerechtelijke procedure vooraf zal moeten gaan, zal wellicht alsnog tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing kunnen leiden.

Gezien het vorenstaande kunnen de bedenkingen van de reclamanten er niet toe leiden, dat aan het raadsbesluit tot onteigening geheel of gedeeltelijk de goedkeuring wordt onthouden.

Overige overwegingen

Het moet in het belang van de volkshuisvesting en een goede ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Utrecht worden geacht, dat zij de eigendom van de onderwerpelijke percelen verkrijgt en bestaan er ook overigens geen termen aan genoemd raadsbesluit de goedkeuring te onthouden.

Beslissing

Wij hebben goedgevonden en verstaan:

vorengenoemd besluit van de raad van Utrecht goed te keuren.

Onze Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is belast met de uitvoering van dit besluit, dat met het raadsbesluit in de Staatscourant zal worden geplaatst en waarvan afschrift zal worden gezonden aan de Raad van State.

Tavarnelle, 17 juli 1999.
Beatrix.
De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,J.P. Pronk.

Raadsbesluit

Onteigening Alberdingk Thijmstraat e.o.

De raad der gemeente Utrecht gelet op het voorstel van b. en w. d.d. 12 oktober 1998

Besluit:

1. reclamanten J.A.M. Gobits en Y.M. Gobits- van Lunszen in hun zienswijzen te ontvangen;

2. de zienswijzen genoemd onder 1. ongegrond te verklaren;

3. reclamanten B.G. Heringa en E. Heringa in hun zienswijzen te ontvangen;

4. de zienswijzen genoemd onder 3. ongegrond te verklaren;

5. reclamant MKB Adviseurs BV namens de heer A. Plomp in zijn zienswijzen te ontvangen;

6. de zienswijzen genoemd onder 5. ongegrond te verklaren;

7. ten behoeve van de uitvoering van het stadsvernieuwingsproject Alberdingk Thijmstraat e.o. ter verkrijging van de vrije beschikking over de eigendommen en de daarop rustende rechten, ten name van de gemeente Utrecht te onteigenen de percelen zoals aangegeven op het bij dit besluit behorende grondplan (tek.nr. A 31.300a) en de lijst vermeldende de eigenaars, de grootte en de kadastrale nummers van de te onteigenen percelen;

8. te bepalen, dat niet tot dagvaarding overeenkomstig artikel 18 van de Onteigeningswet zal worden overgegaan, alvorens het desbetreffende gedeelte van het bestemmingsplan Alberdingk Thijmstraat e.o. waarin de eigendommen van reclamanten zijn gelegen, onherroepelijk is geworden;

9. te bepalen dat dit onteigeningsbesluit vervalt, indien en voor zover aan het betreffende bestemmingsplan Alberdingk Thijmstraat e.o. Utrecht, in hoogste instantie goedkeuring wordt onthouden en

10. ten name van de gemeente Utrecht te procederen:

- in voorkomende gevallen: tot benoeming van derden als bedoeld in artikel 20 Onteigeningswet;

- tot opneming door deskundigen voor de aanvang van het geding als bedoeld in artikel 54a van de Onteigeningswet;

- tot onteigening (in eerste aanleg - zonodig in hoger beroep en cassatie- als eisende danwel verwerende partij) indien en voorzover bovenvermelde percelen niet bij minnelijke verwerving in eigendom kunnen worden verkregen.

Aldus besloten in de openbare

vergadering van de raad, gehouden

op 29 oktober 1998.

De burgemeester.

De secretaris.

Behoort bij het besluit van de Raad der gemeente Utrecht d.d. 29 oktober 1998 nr. 318