Besluit van 2 september 1996 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (bodemsanering, verkeerslawaai) en het Besluit verschuldigde vergoeding huurcommissie bij geliberaliseerde huurovereenkomsten

Wij Beatrix, bij de gratie Gods, Koningin der Nederlanden, Prinses van Oranje-Nassau, enz. enz. enz.

Op de voordracht van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 1 mei 1996, nr. MJZ96024878, Centrale Directie Juridische Zaken, Afdeling Wetgeving;

Gelet op de artikelen 10, vierde lid, 15, eerste, tweede en vierde lid, en 17, negende lid, van de Huurprijzenwet woonruimte en op artikel 3, vijfde lid, van de Wet op de huurcommissies;

De Raad van State gehoord (advies van 23 juli 1996, No. W08.96.0185);

Gezien het nader rapport van de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer van 26 augustus 1996, nr. MJZ96048400, Centrale Directie Juridische Zaken, Afdeling Wetgeving;

Hebben goedgevonden en verstaan:

ARTIKEL I

Het >Besluit huurprijzen woonruimte¹ wordt gewijzigd als volgt:

A

In artikel 4, tweede lid, wordt «op de rekening bij de Postbank N.V. van de huurcommissie» vervangen door: op de giro- of bankrekening van de huurcommissie.

B

Artikel 6, tweede lid, onderdeel a, komt te luiden:

a. indien de woonruimte een of meer zeer ernstige tekortkomingen vertoont als genoemd in:

1°. bijlage IV, onder 1 of 2, onderscheidenlijk bijlage IVa, onder 1, 2 of 3, of

2°. bijlage IV, onder 3 of 4, onderscheidenlijk bijlage IVa, onder 4 of 5, voor zover de voorgestelde verhoging bij het van kracht worden daarvan tot gevolg heeft dat de huurprijs hoger wordt dan 55% van de maximaal redelijke huurprijs, bedoeld in bijlage III;.

C

In bijlage I wordt onderdeel 11 van de toelichting gewijzigd als volgt:

1. De eerste alinea komt te luiden:

Er kunnen zich gevallen voordoen van hinder in de woonomgeving. Indien deze hinder zo groot is dat de waardering van de woonomgeving daaraan geen recht doet, kan een aftrek worden toegepast van totaal maximaal 20 punten.

Aftrek is uitsluitend mogelijk in verband met:

a. ernstige geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoor-, vliegverkeer of industrie,

b. ernstig verval van de buurt,

c. hinder door stadsvernieuwingsactiviteiten,

d. in de directe omgeving van de woning aanwezige bodemverontreiniging die niet een gevolg is van een ongewoon voorval, als bedoeld in artikel 30 van de Wet bodembescherming, of

e. in de directe omgeving van de woning aanwezige verontreiniging van de lucht die niet een omstandigheid is als bedoeld in artikel 43 of 48 van de Wet inzake de luchtverontreiniging.

Er vindt geen aftrek plaats indien de desbetreffende hinderlijke situatie tevens een zeer ernstige tekortkoming is in de zin van bijlage IV (een zogenoemd absoluut nulpunt).

2. In de tekst onder het opschrift «Geluidsoverlast» worden de twee laatste volzinnen, voorafgaand aan tabel c, vervangen door:

Alleen indien het in tabel c vermelde geluidsniveau zich voordoet, wordt een aftrek als in die tabel vermeld toegepast.

3. Tabel c wordt gewijzigd als volgt:

a. in de kolom «Geluidsbelasting aan de gevel» wordt «71 tot en met 74 dB(A)» vervangen door «71 tot en met 75 dB(A)», «75 dB(A) en meer» door «meer dan 75 dB(A)» en «65 ke en meer» vervangen door: meer dan 65 ke;

b. in de kolom «Spoor» wordt het voorlaatste cijfer «5» vervangen door «10» en het laatste cijfer «5» vervangen door: nulpunt².

D

In bijlage Ia wordt in de toelichting aan het slot van onderdeel IV, na de derde volzin, een volzin toegevoegd, luidend: De aftrek vindt niet plaats indien de desbetreffende hinderlijke situatie tevens een zeer ernstige tekortkoming is in de zin van bijlage IVa (een zogenoemd absoluut nulpunt).

E

De laatste alinea van Bijlage III komt te luiden:

In afwijking van hetgeen hiervóór in deze bijlage is vermeld, is op grond van een voorstel van de verhuurder een verhoging van de huurprijs redelijk, als voldaan is aan het hierna onder 1 vermelde, tot ten hoogste het onder 2 en 3 vermelde.

1. De verhoging van de huurprijs gaat in na het wegnemen van of niet langer aanmerken als gebreken of tekortkomingen in de toestand van de woonruimte die hebben geleid tot:

1°. verlaging van de huurprijs,

2°. het in twee of meer kalenderjaren ongewijzigd blijven van de huurprijs, of

3°. zowel verlaging van de huurprijs als het ongewijzigd blijven daarvan.

De verhoging van de huurprijs gaat ook in indien een verhoging van de huurprijs heeft plaatsgevonden tot ten hoogste 55% van de maximaal redelijke huurprijs, bedoeld in deze bijlage, voor de gevallen, bedoeld in bijlage IV, onder 3 of 4, onderscheidenlijk bijlage IVa, onder 4 of 5 (nulpunten geluidhinder of bodemverontreiniging) na het wegnemen van of niet langer aanmerken als ernstige tekortkomingen in de toestand van de woonruimte die hebben geleid tot de onder 1°, 2° of 3° genoemde gevolgen.

2. De huurprijs bedraagt vanaf het van kracht worden van de verhoging niet meer dan het bedrag, dat deze zou hebben bedragen indien de verschuldigde huurprijs die laatstelijk gold vóór het intreden van de gevolgen, bedoeld onder 1, in de laatst verstreken kalenderjaren, met een maximum van drie, steeds zou zijn verhoogd met 5½%, voor zover het betreft kalenderjaren vóór 1996, en 4%, voor zover het betreft kalenderjaren na 1995.

3. De huurprijs bedraagt vanaf het van kracht worden van de verhoging niet meer dan de maximaal redelijke huurprijs.** *

F

Bijlage IV wordt gewijzigd als volgt:

1. In onderdeel 3 wordt vóór «Industrie» ingevoegd: Spoorweg: 75dB(A),.

2. Onderdeel 4 komt te luiden:

4. Er geldt een beschikking als bedoeld in artikel 37, tweede lid, onderdeel a, van de Wet bodembescherming, voor:

a. de bodem die deel uitmaakt van de woonruimte of

b. de bodem waarop het woongebouw is gelegen waarvan de woonruimte deel uitmaakt.

De woonruimte vertoont echter geen zeer ernstige tekortkoming, indien de beschikking slechts geldt voor de verontreiniging van het grondwater.

G

Bijlage IVa wordt gewijzigd als volgt:

1. In onderdeel 4 wordt vóór «Industrie» ingevoegd: Spoorweg: 75dB(A),.

2. Onderdeel 5 komt te luiden:

5. Er geldt een beschikking als bedoeld in artikel 37, tweede lid, onderdeel a, van de Wet bodembescherming, voor de bodem die deel uitmaakt van de standplaats.

De standplaats vertoont echter geen zeer ernstige tekortkoming, indien de beschikking slechts geldt voor de verontreiniging van het grondwater.

ARTIKEL II

Artikel 1 van het Besluit verschuldigde vergoeding huurcommissie bij geliberaliseerde huurovereenkomsten² wordt gewijzigd als volgt:

A

In het eerste lid wordt «artikel 3, eerste lid, onder l» vervangen door: artikel 3, eerste lid, onder k.

B

In het tweede lid wordt «op de rekening van de Postbank N.V. van de huurcommissie» vervangen door: op de giro- of bankrekening van de huurcommissie.

ARTIKEL III

• 1. Dit besluit treedt in werking met ingang van de eerste dag van de derde kalendermaand na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin het wordt geplaatst.

• 2. Artikel I, onderdelen F, aanhef en onder 2, en G, aanhef en onder 2, werken terug tot en met 1 januari 1995, met dien verstande dat onderdeel 4 van bijlage IV van het Besluit huurprijzen woonruimte en onderdeel 5 van bijlage IVA van genoemd besluit, zoals deze laatstelijk luidden vóór het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit, van toepassing blijven in zaken waarin de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan vóór laatstgenoemd tijdstip.

• 3. In gevallen waarin:

  a. sprake is van een zeer ernstige tekortkoming als bedoeld in bijlage IV, onderdeel 4, van het Besluit huurprijzen woonruimte, onderscheidenlijk bijlage IVa, onderdeel 5, van dat besluit, zoals die bijlagen laatstelijk golden vóór het tijdstip van inwerkingtreding van dit besluit;

  b. de zeer ernstige tekortkoming, bedoeld onder a, vóór de inwerkingtreding van dit besluit heeft geleid tot verlaging van de huurprijs, tot het ongewijzigd blijven daarvan, dan wel tot zowel verlaging als het ongewijzigd blijven daarvan, en

  c. de zeer ernstige tekortkoming, bedoeld onder a, niet tevens een zeer ernstige tekortkoming is als bedoeld in artikel I, onderdeel F, aanhef en onderdeel 2, of onderdeel G, aanhef en onderdeel 2,

  geldt in aanvulling op de aanhef en de onderdelen 1 tot en met 3 van de laatste alinea van bijlage III van het Besluit huurprijzen woonruimte, zoals die komt te luiden bij de inwerkingtreding van dit besluit, en in afwijking, voor zover nodig, van onderdeel 2 van die alinea, het volgende.

  De aldaar bedoelde verhoging van de huurprijs bedraagt niet meer dan een bedrag ter grootte van een derde deel van het verschil tussen de geldende huurprijs en de in laatstgenoemd onderdeel 2 omschreven maximale huurprijs.

  Nadien achtereenvolgens gedane voorstellen tot verhoging van de huurprijs, mits gedaan ten minste 12 onderscheidenlijk 24 maanden na de eerste bovenbedoelde verhoging van de huurprijs, zijn in afwijking van het alsdan in het schema in bijlage III van voornoemd besluit genoemde percentage redelijk, voor zover de huurprijs niet hoger wordt dan de ten tijde van die achtereenvolgens gedane voorstellen geldende huurprijs:

  a. de eerste keer vermeerderd met het in de voorgaande volzin bedoelde bedrag en het dan over de som daarvan ingevolge het schema in bijlage III van voornoemd besluit maximaal redelijke huuraanpassingspercentage, en

  b. de tweede keer nogmaals vermeerderd met het bedrag, bedoeld in de voorgaande volzin, en het dan over de som daarvan ingevolge voornoemd schema maximaal redelijke huuraanpassingspercentage.

  4. Artikel II, aanhef en onder A, werkt terug tot en met 1 juli 1996.

Lasten en bevelen dat dit besluit met de daarbij behorende nota van toelichting in het Staatsblad zal worden geplaatst.

^histnoot

's-Gravenhage, 2 september 1996

Beatrix

De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,

D. K. J. Tommel

Uitgegeven de zeventiende september 1996

De Minister van Justitie,

W. Sorgdrager

NOTA VAN TOELICHTING

ALGEMEEN

Dit besluit heeft betrekking op de volgende onderwerpen:

a. voorkomen van blijvende bevriezing van de huurprijs indien deze in verband met een aangegeven zeer ernstige tekortkoming onder het niveau van 55% van de maximaal redelijke huurprijs ligt of is komen te liggen;

b. voorkomen van samenloop van aftrek van woningwaarderingspunten bij hinderlijke situaties en van huurverlaging bij absolute nulpunten;

c. opnemen van een nulpunt voor spoorweglawaai;

d. aanpassing van de criteria voor het aanwezig zijn van een nulpunt bij bodemverontreiniging. Tevens zijn de criteria voor het aanwezig zijn van een nulpunt afgestemd op de Wet bodembescherming die met ingang van 15 mei 1994 in werking is getreden;

e. aanbrengen van enige technische verbeteringen.

Ad a. Voorkomen van blijvende bevriezing van de huurprijs indien deze in verband met een aangegeven zeer ernstige tekortkoming onder het niveau van 55% van de maximaal redelijke huurprijs ligt of is komen te liggen

Bij aanwezigheid van een zogenoemd absoluut nulpunt moet de huurcommissie uitspreken dat een voorstel tot huurverhoging niet en een voorstel tot huurverlaging wel redelijk is. Een uitspraak over een voorstel tot huurverlaging mag niet leiden tot een lagere huurprijs dan 55% van de maximaal redelijke huurprijs. Deze regeling heeft als ongewenst neveneffect dat bij het voortbestaan van een absoluut nulpunt de huurprijs bevroren blijft. De geldende huurprijs kan dan onder het niveau van 55% van de maximaal redelijke huurprijs komen te liggen daar die laatstgenoemde huurprijs wel jaarlijks wordt verhoogd.

Indien het nulpunt betrekking heeft op tekortkomingen waarvoor de verhuurder zelf voorzieningen kan treffen, zoals het opheffen van zeer ernstige onderhoudsgebreken en tekortkomingen in of aan de woonruimte, kan de verhuurder, door het verrichten van herstelwerkzaamheden, zelf kiezen op welk moment de huurprijs weer kan worden verhoogd.

Dat is echter doorgaans niet mogelijk indien het gaat om een (absoluut) nulpunt in verband met geluidhinder of bodemverontreiniging. De verhuurder heeft op het tijdstip waarop voorzieningen worden getroffen in het merendeel van de gevallen geen enkele invloed.

Omdat een dergelijk effect nimmer is beoogd voorziet de wijziging van artikel 6, tweede lid, onderdeel a, erin dat in het geval van de twee genoemde nulpunten de door huurbevriezing onder het niveau van 55% van de maximaal redelijke huurprijs gekomen huurprijs in beginsel weer kan stijgen tot ten hoogste het niveau van 55% van de maximaal redelijke huurprijs. Daarbij zij aangetekend dat ingevolge artikel 6, eerste lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte de redelijkheid van een wijziging van de huurprijs beoordeeld dient te worden met inachtneming van het in bijlage III bij het besluit vervatte (aanpassings)schema. Dat betekent dat een huurprijsverhoging slechts ten hoogste redelijk is voor zover het daarin genoemde maximale huurverhogingspercentage (thans 6½%) niet wordt overschreden.

Ad b. Voorkomen van samenloop van aftrek van woningwaarderingspunten bij hinderlijke situaties en huurverlaging bij een absoluut nulpunt

Deze wijziging, neergelegd in de toelichting op bijlage I, onderdeel 11, voorziet erin dat geen cumulatie meer kan plaatsvinden van het toekennen van aftrekpunten in het geval van een hinderlijke situatie en huurverlaging indien die hinderlijke situatie tevens een absoluut nulpunt is. In deze gevallen wordt alleen rekening gehouden met het aanwezig zijn van het nulpunt.

Voorts is de toelichting aangepast in die zin dat de aftrekpunten in tabel c niet meer facultatief zijn. Bij gelijke geluidsbelasting per geluidsbron vindt nu een uniforme puntenaftrek plaats.

Ad c. Opnemen van een nulpunt voor spoorweglawaai

Het Besluit huurprijzen woonruimte (verder te noemen: BHW) kende geen nulpunt toe aan de aanwezigheid van zeer ernstige lawaaihinder door spoorwegverkeer.

Bij de aanpassing van het BHW in 1986 werd wel een absoluut nulpunt voor zeer ernstige lawaaihinder door weg- en vliegverkeer alsmede door industrie ingevoerd. Aan het desbetreffende nulpunt wordt voldaan als de in het BHW genoemde maximale grenswaarden voor bestaande situaties worden overschreden. Deze grenswaarden zijn ontleend aan de in de Wet geluidhinder of bij of krachtens de Luchtvaartwet bepaalde maximale grenswaarden.

De Wet geluidhinder kent geen bepaling omtrent de maximale grenswaarde voor spoorweglawaai voor bestaande situaties, het Besluit geluidhinder spoorwegen evenmin.

Blijkens recente jurisprudentie (zie Woonrecht 1993/5, 1994/43, 1994/82, 1995/67 en 1995/88) wordt geluidhinder door spoorweglawaai echter wel als nulpunt aangemerkt. In één zaak (Woonrecht 1993/69) achtte de kantonrechter reeds een nulpunt aanwezig bij een geluidsbelasting van circa 63dB(A). Indien dit vaste jurisprudentie zou worden, zou er rechtsongelijkheid optreden ten opzichte van wegverkeerslawaai. Voor wegverkeer treedt eerst een nulpunt op als de maximale grenswaarde van 75dB(A) is overschreden.

Deze rechtsongelijkheid kan in een groot aantal gevallen (± 20 000 woningen) optreden. Tevens wordt het volkshuisvestingsbelang geschaad; er kunnen immers exploitatieverliezen door mogelijke huurverlaging tot 55% van de maximaal redelijke huurprijs ontstaan.

Om die reden is besloten om alsnog een afzonderlijk nulpunt voor spoorweglawaai in te voeren. Daarbij is een relatie gelegd met het nulpunt voor wegverkeer. De daarvoor geldende maximale grenswaarde is gebaseerd op de saneringsgrens welke ligt op 75dB(A). Bij de saneringsoperatie spoorweglawaai wordt als maximumwaarde 73dB(A) gehanteerd. Hierbij is rekening gehouden met de specifieke gevoeligheid voor dit type lawaai en is tevens een afweging gemaakt van de maatschappelijke kosten die het gevolg zijn van het hanteren van dit maximum.

Op grond hiervan en in aanmerking nemende de methodiek van de klasse-indeling bij aftrekpunten voor lawaai in het geval van hinderlijke situaties (toelichting bij bijlage I, onderdeel 11, tabel c) is voor het aanwezig zijn van een nulpunt voor spoorweglawaai aangehouden een overschrijding van de maximale grenswaarde van eveneens 75dB(A). Het verschil tussen deze waarde en de eerder genoemde waarde van 73dB(A) is qua hinderbeleving zodanig gering dat het gerechtvaardigd is de klasse-indelingsmethodiek in tact te houden.

Ad d. Aanpassen van de criteria voor het aanwezig zijn van een nulpunt bij bodemverontreiniging. Tevens zijn de criteria voor het aanwezig zijn van een nulpunt afgestemd op de Wet bodembescherming (Wbb) die met ingang van 15 mei 1994 in werking is getreden

In verband met het opgaan in 1994 van de Interimwet bodemsanering in de Wet bodembescherming (wet van 10 mei 1994, houdende uitbreiding van de Wet bodembescherming met een regeling inzake sanering van de bodem, Stb. 1994, 331) is het in het BHW beschreven absolute nulpunt met betrekking tot bodemverontreiniging voor zelfstandige woningen en voor standplaatsen aangepast.

Ook anderszins was er aanleiding dit nulpunt aan te passen. Na de invoering van de nulpuntenlijst van bijlage IV op 1 juli 1986 is gebleken, dat het geldende nulpunt inzake bodemverontreiniging een zodanige formulering bevatte, dat de relatie met het schaden van het woongenot onvoldoende tot uiting kwam.

Met name was dit het geval wanneer de bodemverontreiniging niet het perceel zelf maar alleen de directe omgeving van de woning betrof.

Het Kabinet heeft zich, gelet op het rapport Saneren zonder Stagneren van de werkgroep Welschen (kamerstukken II 1993/94, 22 727, nrs. 6 en 9, blz. 18), op het standpunt gesteld dat de vermogenseffecten, waaronder dus ook huurprijseffecten, van bodemverontreiniging voor de verhuurder naar analogie van artikel 57 van de Wbb (verplichte woningaankoop) zouden moeten worden behandeld. De in het genoemde artikel opgenomen regeling is in het leven geroepen om verhuisbelemmeringen en stagnatie op de koopwoningmarkt zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. Daarbij wordt het (mogelijk) waardedrukkende effect door bodemverontreiniging in de prijs van zelfstandige woningen van eigenaren/bewoners (zoveel mogelijk) voorkomen. In dit artikel ligt dan ook het belang van de eigenaar/bewoner besloten, welk belang gelegen is in de verkoopbaarheid van zijn woning.

In het geval van verhuurde woningen evenwel ligt het belang met name bij de huurder en wel of hij door ernstige bodemverontreiniging in zijn woongenot ernstig wordt geschaad vanwege factoren als verminderde bruikbaarheid van het gehuurde in verband met een actueel risico voor mens en dier en de overlast op korte termijn als gevolg van saneringswerkzaamheden.

Met het oog op de uitvoerbaarheid is voor de herformulering van een nulpunt gezocht naar objectieve ijkpunten die aansluiten op de Wbb.

Het is niet mogelijk gebleken technische criteria op te stellen waarmee de mate waarin het woongenot geacht wordt te worden geschaad, gemeten zou kunnen worden. Het woongenot is in dit kader in het bijzonder in het geding als sprake is van actuele risico's voor de mens.

In het kader van het formuleren van een nieuw nulpunt is daarom een relatie gelegd met de urgentiebeschikking van gedeputeerde staten en met de daarin aangegeven mate van urgentie om het geval te saneren. Zo is er sprake van een nulpunt indien uit de urgentiebeschikking blijkt dat het een zeer urgent geval van ernstige bodemverontreiniging betreft, waarmee binnen vier jaar met de sanering moet worden begonnen (artikel 29, eerste lid, juncto artikel 37, tweede lid, onderdeel a, van de Wbb). De toespitsing op de zeer urgente gevallen – dit in tegenstelling tot de regeling verplichte woningaankoop die betrekking heeft op ernstige bodemverontreiniging die urgent of zeer urgent is – berust enerzijds op het feit dat een absoluut nulpunt ingrijpende financiële gevolgen voor de exploitatie van de zelfstandige woning tot gevolg heeft. Immers, in dat geval moet niet alleen de huurprijs worden bevroren maar kan deze ook worden verlaagd tot 55% van de maximaal redelijke huurprijs. Als het nulpunt ook betrekking zou hebben op urgente gevallen van ernstige bodemverontreiniging zoals in de regeling verplichte woningaankoop, zou de huurprijs gedurende vele jaren op het minimaal redelijk huurprijsniveau kunnen blijven liggen. In dit verband moet benadrukt worden dat de meeste verhuurders noch huurders invloed kunnen uitoefenen op de termijn waarbinnen de bodem daadwerkelijk wordt of moet worden gesaneerd.

Anderzijds kan ervan worden uitgegaan dat met name juist ten aanzien van de zeer urgente gevallen de hinder voor de huurder als gevolg van bodemverontreiniging in samenhang met de sanering het grootst zal zijn. De (te verwachten) hinder kan na een daartoe door huurder ingestelde huurverlagingsprocedure, die kan leiden tot het toekennen van een nulpunt, zijn weerslag vinden in een lagere huurprijs. Overigens kan bodemverontreiniging die niet een zeer urgent geval van sanering betreft leiden tot huurbevriezing en voorts ook tot huurverlaging als gevolg van correctie op de puntenwaardering. Tot slot wordt opgemerkt dat huurders die vanwege de sanering van ernstige bodemverontreiniging moeten verhuizen in bepaalde gevallen op grond van de Wbb in aanmerking kunnen komen voor een verhuisvergoeding.

Het nulpunt vervalt wanneer de verontreinigde bodem is gesaneerd waaronder tevens wordt verstaan het treffen van een IBC-maatregel (Isoleren, Beheersen en Controleren) als bedoeld in artikel 38, derde lid, onderdeel a, van de Wbb.

Bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, bedoeld in artikel 2 van de Organisatiewet Kadaster liggen de afschriften van de urgentiebeschikkingen met de vermelding van een korte aanduiding van de aard van de beschikking ter inzage. Het zijn gedeputeerde staten die hiervoor zorg dragen. Dit geldt ook ten aanzien van beschikkingen of uitspraken in rechte waarbij een beschikking is vernietigd, ingetrokken of gewijzigd, of anderszins haar waarde heeft verloren (de oude mededeling van gedeputeerde staten bij de betrokken percelen wordt dan uit de kadastrale registratie verwijderd, art. 55 van de Wbb).

Overgangssituaties

Door het invoeren van een nieuw nulpunt kunnen zich de volgende overgangssituaties voordoen.

Ten eerste de situatie dat uit een op basis van de Interimwet bodemsanering (Ibs) uitgebracht nader onderzoek van gedeputeerde staten blijkt dat sprake is van een zodanige verontreiniging van de bodem onder of in de directe omgeving van de woning, dat ernstig gevaar voor de volksgezondheid of het milieu bestaat. Dan is er sprake van een oud nulpunt. Het is mogelijk dat een oud nulpunt ook een nieuw nulpunt is. Dit is alleen het geval indien er tevens sprake is van een geval van ernstige verontreiniging op grond van de Wbb, waarvoor een urgentiebeschikking is afgegeven waarin is bepaald dat binnen 4 jaar na afgifte van die beschikking met de sanering dient te worden begonnen. Er is geen nulpunt als de verontreiniging alleen het grondwater betreft.

Ten tweede de situatie dat gedeputeerde staten het ingestelde onderzoek op basis van de Wbb, voorafgaande aan de inwerkingtreding van de onderwerpelijke regeling, hebben afgerond en een saneringsbevel hebben afgegeven dat inhoudt dat binnen vier jaar met de sanering moet worden begonnen. Op grond van het besluit is er dus sprake van een nulpunt. Aan deze wijziging is terugwerkende kracht toegekend tot 1 januari 1995, omdat vanaf dat tijdstip gedeputeerde staten urgentiebeschikkingen kunnen afgeven.

Tot slot is er de situatie waarin gedeputeerde staten hetzij op basis van de Ibs hetzij op basis van de Wbb het onderzoek gestart hebben, maar dit onderzoek nog niet is afgerond op het moment van inwerkingtreding van dit besluit.

Indien het gaat om een niet afgerond nader onderzoek in de zin van de Ibs bepaalt het overgangsrecht van de Wbb (art. V van de wet van 10 mei 1994 tot uitbreiding van de Wet bodembescherming met een regeling inzake sanering van de bodem) welke wet (Ibs of WBB) van toepassing is. Als de Ibs van toepassing is, wordt, na afronding van het nader onderzoek, de procedure zoals hierboven onder ten eerste omschreven gevolgd.

In het tweede geval (onderzoek gestart op grond van de Wbb, doch niet afgerond) is de vraag of het afgeronde onderzoek leidt tot de afgifte van een beschikking als bedoeld in artikel 37, tweede lid, onderdeel a, van de Wbb. Hierop is de procedure zoals onder ten tweede beschreven van toepassing.

De jaarlijkse huuraanpassing kan er in de hierboven omschreven situaties 1 of 2 als volgt uitzien. Partijen kunnen enerzijds zelf constateren of er sprake is van een nulpunt en hebben over een huurverhoging of huurverlaging overeenstemming bereikt. Als zij anderzijds het samen niet eens zijn over het al dan niet aanwezig zijn van een nulpunt, kan de huurcommissie op verzoek uitspraak doen. De huurcommissie beoordeelt dan de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs naar de toestand op het tijdstip waartegen de wijziging van de huurprijs is voorgesteld (artikel 9 van het besluit).

Ad e. Het aanbrengen van enkele technische verbeteringen

Van de gelegenheid is gebruik gemaakt om in het BHW en in het Besluit verschuldigde vergoeding huurcommissie bij geliberaliseerde huurovereenkomsten enkele technische verbeteringen aan te brengen

Artikelsgewijze toelichting

Artikel I

Onderdeel B

Als de huurprijs ligt onder het niveau van 55% van de maximaal redelijke huurprijs mag deze voor zover er sprake is van een zeer ernstige tekortkoming als bedoeld in bijlage IV, onder 3 of 4, dan wel bijlage IVa, onder 4 of 5 (nulpunten in verband met geluidshinder of bodemverontreiniging), in beginsel worden verhoogd tot 55% van de maximaal redelijke huurprijs. Zoals in het algemeen deel van de toelichting onder Ad a is aangegeven, kan echter als gevolg van het bepaalde in artikel 6, eerste lid, van het BHW een huurverhoging slechts als redelijk worden aangemerkt, voor zover deze gelijk is aan of minder bedraagt dan het in het aanpassingenschema (bijlage III) bij voornoemd besluit genoemde maximale huurverhogingspercentage.

Onderdeel C

Het eerste lid betreft naast de wijziging inzake de samenloop ook een aanpassing van de terminologie van de toelichting op de factor «hinderlijke situaties» van het woningwaarderingsstelsel aan die van de Wbb en aan het stelsel van mogelijkheden die de huurcommissie in het kader van bodemverontreiniging ter beschikking heeft voor de beoordeling van de redelijke huurprijs en wijziging daarvan.

Het tweede lid verandert de toelichting in die zin dat de aftrekpunten in tabel c niet meer facultatief zijn. Bij gelijke geluidsbelasting per geluidsbron vindt nu een uniforme puntenaftrek plaats.

Het derde lid voorziet onder meer in aanpassing van de tabel van aftrekpunten als gevolg van de invoering van een nulpunt voor spoorverkeer.

Onderdeel D

In dit onderdeel wordt analoog aan onderdeel C, eerste lid, de samenloop-situatie geregeld bij een hinderlijke situatie voor woonwagens en standplaatsen.

Onderdeel E

Deze wijziging voorziet in een betere leesbaarheid van de laatste alinea van bijlage III.

Verder is deze alinea in verband met de wijziging van artikel 6 aangepast. Het gaat daarbij om gevallen dat er een nulpunt was voor ernstige geluidhinder of bodemverontreiniging, tot gevolg hebbende dat de huurprijs onder de tenminste redelijke huurprijs is komen liggen en niettemin een huurverhoging tot dat niveau redelijk moet worden geacht. Ook in die gevallen is het redelijk dat na herstel of het niet langer aanmerken als een nulpunt aanpassing van de huurprijs mogelijk is.

Onderdeel F

Het eerste lid introduceert een nieuw nulpunt in geval van spoorweglawaai.

Voor het tweede lid betreffende het nulpunt voor bodemverontreiniging wordt kortheidshalve verwezen naar het algemeen deel van de nota van toelichting.

Onderdeel G

De wijzigingen in dit onderdeel ten aanzien van standplaatsen zijn analoog aan die van onderdeel F voor zelfstandige woningen. Verwezen wordt naar de toelichting aldaar.

Artikel II

Onderdeel A

In het op de Wet op de huurcommissies gebaseerde Besluit verschuldigde vergoeding huurcommissie bij geliberaliseerde huurovereenkomsten is in artikel 1, eerste lid, een verwijzing opgenomen naar artikel 3, eerste lid, onder l, van voornoemde wet. Dat onderdeel l is als gevolg van de wet van 19 juni 1996 tot wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte, de Wet op de huurcommissies en de Wet individuele huursubsidie in verband met de zogenaamde huursombenadering (Stb. 323) per 1 juli 1996 verletterd in: onderdeel k. Derhalve is ook in voornoemd besluit «onder l» vervangen door: onder k. Aan deze zuiver technische wijziging is in artikel III, vierde lid, terugwerkende kracht gegeven tot en met 1 juli 1996.

Artikel III

Het besluit treedt in werking met ingang van de eerste dag van de derde kalendermaand na de datum van uitgifte van het Staatsblad waarin het wordt geplaatst.

Het tweede lid kent terugwerkende kracht toe aan situaties waarin er sprake is van een nulpunt bij bodemverontreiniging. Dit nieuwe nulpunt werkt terug tot en met 1 januari 1995, de datum waarop door gedeputeerde staten bij ernstige bodemverontreiniging op grond van artikel 37 van de Wbb urgentiebeschikkingen kunnen worden afgegeven. Deze terugwerkende kracht geldt niet ten aanzien van verzoekschriften waarop de huurcommissie heeft beslist voor de inwerkingtreding van dit besluit en evenmin in het geval van een nadien ingestelde vervolgprocedure bij de kantonrechter gericht op vaststelling van de huurprijs.

Ter toelichting op de in het derde lid opgenomen regeling zij het volgende vermeld.

De huurprijs kan in verband met bodemverontreiniging in het verleden zijn achtergebleven bij de normale huurprijsontwikkeling. Een dergelijke bodemverontreiniging kan bij de inwerkingtreding van dit besluit nog bestaan, terwijl deze volgens de nieuwe regeling in het besluit niet langer als een nulpunt geldt. Zonder nadere regeling zou vervolgens na een daartoe gedaan voorstel de door de verhuurder in rekening gebrachte huurprijs redelijk zijn, voor zover deze niet hoger is dan het volgende bedrag. Dat bedrag is de huurprijs, zoals die gold vóór het aanmerken als nulpunt, vermeerderd met de achtergebleven huurprijsverhogingen in de laatste drie kalenderjaren met een jaarlijks maximum van 5½% (de zogenaamde inhaalregeling). Overigens geldt voor achtergebleven huurverhogingen over kalenderjaren na 1995 een jaarlijks maximum van 4%.

Het verschil tussen oude huurprijs en in beginsel te berekenen nieuwe huurprijs kan echter zo groot zijn dat het in een dergelijk geval, waarin de bodemverontreiniging nog steeds bestaat, maar alleen niet meer als nulpunt geldt, voor de huurder redelijk is als er een spreiding in de tijd wordt aangebracht bij het overbruggen van dat verschil. Daartoe is in het derde lid geregeld dat in alle dergelijke gevallen de huurprijs slechts redelijk is, voor zover deze niet in één keer, maar in drie gelijke jaarlijkse stappen, wordt verhoogd tot het voornoemde nieuwe niveau.

Voor een toelichting op het vierde lid zij verwezen naar de toelichting op artikel II, onderdeel A.

De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,

D. K. J. Tommel

---

1 Stb. 1994, 541, laatstelijk gewijzigd bij besluit van 18 april 1996, Stb. 232.

2 Stb. 1994, 282.

Het advies van de Raad van State is openbaar gemaakt door terinzagelegging bij het Ministerie van Volkshuisvesting, Rumtelijke Ordening en Milieubeheer.

Tevens zal het advies met de daarbij ter inzage gelegde stukken worden opgenomen in het bijvoegsel bij de Staatscourant van 8 oktober 1996, nr. 194.