/2/png-2/Groningen_ZW.png)
Provinciaal blad van Groningen
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Groningen | Provinciaal blad 2024, 4036 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
GEDEPUTEERDE STATEN VAN DE PROVINCIE GRONINGEN
Gedeputeerde Staten van Groningen
Maken bekend dat zij op 19 maart 2024, nr K46869 het volgende besluit hebben genomen:
Gedeputeerde Staten van Groningen
Gelet op artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht en artikel 158, Provinciewet, tot vaststelling van de Vangnetregeling Oostpolder.
Aanbod: een aanbod als bedoeld in artikel 6:217, eerste lid, Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), strekkende tot het tot stand brengen van een koopovereenkomst met betrekking tot een Woning;
College: het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen;
Vangnetregeling Oostpolder: de onderhavige beleidsregel;
Gebiedsontwikkeling: het plangebied van de gebiedsontwikkeling Oostpolder zoals ingetekend op bijlage 1.
Gerechtigde(n): degene die krachtens eigendom, beklemrecht of appartementsrecht gerechtigd is tot het in eigendom c.q. recht van beklemming overdragen van een Woning;
Koopprijs: het uiteindelijke bedrag dat het College aan de Gerechtigde(n) aanbiedt om de Woning te kopen;
Peildatum: de datum van opname van de woning door de ingeschakelde taxateurs;
Taxateurs: één taxateur wordt aangewezen in opdracht van het College en één taxateur wordt aangewezen door de Gerechtigde(n) van de aangeboden woning op basis van een door het College overlegde lijst met taxateurs. Beide taxateurs zijn gezamenlijk belast met het taxeren van de waarde van de Woning en rapporten met één gezamenlijk opgesteld taxatierapport;
Taxatiebedrag: het door de beide Taxateurs gezamenlijk vastgestelde bedrag waarvoor naar hen oordeel per waarde Peildatum van de opname in het vrije commerciële verkeer tussen de Gerechtigde(n) als redelijk handelde verkoper(s) en een derde als redelijk handelende koper, een veronderstelde koop tot stand zou kunnen komen.
Toepassingsgebied: de afbakening van het gebied waarop de Vangnetregeling Oostpolder van toepassing is zoals aangegeven op de als bijlage 2 bij deze regeling gevoegde kaart met bijbehorende lijst van adressen. De grens van het Toepassingsgebied ligt 1.500 meter van de buitenste rand van de gebiedsontwikkeling. Voor de woningen buiten 1.500 meter en binnen 2.000 meter geldt dat ze ook mee mogen doen, wanneer er direct zicht op het plangebied is vanuit de leefvertrekken (woonkamer en/of keuken) van de woning.
Woning: een onroerende zaak, eventueel met bijbehorende gronden, gelegen in het Toepassingsgebied die is gebouwd voor bewoning of die geheel of gedeeltelijk als woning in gebruik is en waarvoor geldt dat het gebruik als woning planologisch is toegestaan, voor zover die aan de Gerechtigde(n) ter beschikking staat/staan op grond van eigendom, beklemrecht of appartementsrecht.
In het geval van een discrepantie tussen de kaart in bijlage 2 met bijbehorende adressenlijst prevaleert de regeling boven de bijlage.
De in dit artikel gedefinieerde begrippen worden hierna zonder verlies aan betekenis zowel in enkelvoud als in meervoudsvorm gebruikt.
Artikel 2. Toepassingsgebied van Vangnetregeling Oostpolder
- 1.
- 2.
Indien de Gerechtigde(n)de eigendom, beklemrecht of appartementsrecht van de Woning binnen het Toepassingsgebied heeft/hebben verkregen ná het inwerking treden van de Vangnetregeling Oostpolder, is de regeling slechts van toepassing indien drie jaren zijn verstreken na het moment van notariële levering van de Woning aan de Gerechtigde(n).
- 3.
- 1.
Om in aanmerking te kunnen komen voor een Aanbod als bedoeld in artikel 4, dient/dienen de Gerechtigde(n) aan het College verzocht te hebben om de woning aan te kopen op basis van de Vangnetregeling Oostpolder door indiening van het volledig ingevulde formulier, welke als bijlage 3 aan deze regeling is gehecht.
- 2.
- 3.
- 4.
Om in aanmerking te kunnen komen voor een Aanbod als bedoeld in artikel 4, dient/dienen de Gerechtigde(n) de onder lid 2 genoemde Taxateurs in staat te stellen uiterlijk binnen zes weken na de opdrachtverlening als bedoeld in het tweede lid een deugdelijke taxatie inclusief een volledige opname uit te voeren.
- 5.
Het Taxatiebedrag zal worden bepaald, uitgaande van de marktwaarde van de Woning op de Peildatum. De taxatie zal worden vastgelegd in een taxatierapport overeenkomstig het model dat als bijlage 4 is aangehecht. Als de hoofdpunten zoals genoemd in de regeling en bijbehorende uitgangspunten maar gedekt zijn. Bij de taxatie zal de Taxateur zich conformeren aan de uitgangspunten als vastgelegd in bijlage 5 (uitgangspunten taxaties).
- 6.
- 7.
- 8.
- 9.
- 10.
- 11.
- 12.
Artikel 4. Het Aanbod tot het kopen van de Woning
- 1.
Het College zal na ontvangst van het Taxatierapport overgaan tot het doen van een Aanbod aan Gerechtigde(n), strekkende tot de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot de Woning, indien is voldaan aan de voorwaarden die zijn opgenomen in de Vangnetregeling Oostpolder en het Taxatiebedrag door het College is vastgesteld overeenkomstig artikel 3.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Indien een Aanbod niet binnen de in het vierde lid bedoelde termijn onvoorwaardelijk en ongewijzigd door de Gerechtigde(n) wordt aanvaard, komt het Aanbod te vervallen. Uitsluitend tijdig ontvangst door het College van de door de Gerechtigde(n) volledig ingevulde en ondertekende koopovereenkomst zal voor het College kwalificeren als aanvaarding van het Aanbod. Indien de Gerechtigde(n) het Aanbod van het College niet aanvaardt/aanvaarden, kan/ kunnen de Gerechtigde(n) niet eerder dan na 3 kalenderjaren ná het moment waarop het eerste Aanbod is gedaan, de betrokken woning opnieuw aanmelden voor de Vangnetregeling Oostpolder.
- 1.
- 2.
- 3.
Het College kan afwijken van het maximale aantal van 11 woningen of het afwijken van het beginsel van volgorde van binnenkomst in het geval van een urgentieaanvraag of in het geval van gemotiveerde zwaarwegende belangen van een Gerechtigde(n). Of er sprake is van een urgentieaanvraag is ter uitsluitende beoordeling van het College.
- 4.
- 1.
In het geval het gedane Aanbod door de Gerechtigde(n) tijdig is geaccepteerd door het tijdig ondertekenen en retourneren van de getekende koopovereenkomst duurt het nog 6 maanden tot dat de juridische levering plaatsvindt. Op grond van bijzondere omstandigheden kan de provincie op verzoek van Gerechtigde(n) om de juridische levering te vervroegen, besluiten af te wijken van de termijn van 6 maanden en de juridische levering te bepalen op een nader te bepalen datum;
- 2.
- 3.
- 4.
Het College kan besluiten om aan een Gerechtigde(n) geen Aanbod te doen dan wel een gedaan Aanbod in te trekken indien het College vermoedt dat de Gerechtigde misbruik maakt van de Vangnetregeling Oostpolder.
Groningen, 19 maart 2024
Gedeputeerde Staten voornoemd:
René Paas, voorzitter
Hans Schrikkema, secretaris
De provincie Groningen en de gemeente Het Hogeland zijn voornemens de Eemshaven uit te breiden door een bedrijventerrein te ontwikkelen in de Oostpolder. De beoogde sectoren voor het bedrijventerrein zijn gericht rondom de sectoren waterstof, batterijen, datacenters en andere hightechbedrijven. De gebiedsontwikkeling in de Oostpolder heeft invloed op de directe woonomgeving.
De provincie en gemeente zijn gestart met het juridisch, planologisch en economisch uitwerken van een integrale gebiedsontwikkeling, waarbij ze vanuit verschillende invalshoeken de belangen en consequenties van het bedrijventerrein in beeld brengen en integraal afwegen. De provincie en gemeente zien het uitwerken van een vangnet-regeling (hierna verder ook te noemen de Vangnetregeling Oostpolder), die de verkoopbaarheid van de woningen moet waarborgen, als een belangrijk onderdeel hiervan. Een dergelijke vangnetregeling moet bijdragen aan rust en (financiële) zekerheid voor bewoners.
Context van de Vangnetregeling Oostpolder
De Vangnetregeling Oostpolder is ontwikkeld voor bewoners die ‘vastzitten’ in hun woning door de gebiedsontwikkeling die gaat plaatsvinden in de Oostpolder. Er zijn wettelijke regels voor schadecompensatie en vergoeding in het geval van een gebiedsontwikkeling. Het vangnet werkt boven op deze wettelijke regels. Het is daarmee een bovenwettelijk instrument, dat rust biedt en vertrouwen en zekerheid geeft dat de woning altijd verkocht kan worden. De Vangnetregeling Oostpolder is niet bedoeld om schade te compenseren. Daarvoor zijn andere regelingen. De provincie koopt (en verkoopt daarna) woningen die bewoners niet aan de particuliere markt kwijt kunnen. Op die manier ondervangt het vangnet de angst dat woningen onverkoopbaar zijn als gevolg van de gebiedsontwikkeling. Het vangnet biedt daarmee een bodem in de markt. Op die manier kunnen bewoners hun woning altijd verkopen, maar wordt de markt zo min mogelijk verstoord.
Een belangrijk aspect is dat er geen willekeur mag ontstaan. De regeling moet voor iedereen in een gelijke situatie ook gelijk zijn. Daarnaast willen we dat de Vangnetregeling Oostpolder de markt niet overneemt, maar ondersteunt. Dat betekent dat bewoners bijvoorbeeld eerst zelf hun huis moeten proberen te verkopen. De Vangnetregeling Oostpolder moet het reële alternatief zijn, maar wel de minst aantrekkelijke van alle opties in een normaal werkende markt. Wanneer de markt niet normaal functioneert, is de regeling mogelijk wel het aantrekkelijkste alternatief. Een normaal werkende markt is in dit geval: een markt waarin geen gebiedsontwikkeling plaatsvindt in de Oostpolder.
Tegen vaststelling van een beleidsregel en vaststelling van een algemeen verbindend voorschrift kunnen geen rechtsmiddelen worden ingesteld (artikel 8:3 Algemene wet bestuursrecht). Tegen de vaststelling van de regeling zelf staat daarom geen bezwaar of beroep open.
De provincie neemt op basis van de regeling en de uitgevoerde bepaling van de marktwaarde een beslissing over het al dan niet doen van een aanbod. Tegen deze beslissing kan geen bezwaar of beroep worden ingesteld.
De Vangnetregeling Oostpolder wordt binnen drie jaar na inwerkingtreding geëvalueerd. Hierbij zal wordt getoetst of de beoogde doelstelling zijn gehaald, de regeling effectief is gebleken en of het nog voldoet aan de gestelde doelen van de regeling om de verkoopbaarheid van de woningen in het toepassingsgebied waarborgen en bijdragen aan rust en (financiële) zekerheid voor bewoners.
Beëindiging Vangnetregeling Oostpolder
De Vangnetregeling Oostpolder geldt in ieder geval tot twee jaren nadat 80% van de netto uitgeefbare oppervlakte van bedrijfskavels is uitgegeven. Er is de mogelijk opgenomen om de regeling eenmalig met drie jaren te verlengen indien het uitgifte percentage van 80% is gepasseerd. In het geval er geen planologisch regime tot stand komt om de ontwikkeling van de Oostpolder naar een grootschalig bedrijventerrein mogelijk te maken kan het college tot eerdere intrekking van de Vangnetregeling Oostpolder besluiten.
Bijlage 3: Formulier Verzoek tot het verkrijgen van een aanbod ex artikel 4.1 beleidsregel 'Vangnetregeling Oostpolder'
(voornamen en achternaam voluit)
- 1.
- 2.
- 3.
Gerechtigde(n) in de zin van de Vangnetregeling Oostpolder vallende woning plaatselijk bekend:
(adres) ............................................................................
(huisnr. + toevoeging) ............................................................................
(postcode + woonplaats) ............................................................................
Gegevens verkoopproces van de woning
(datum start verkoop) ………………………………………………………………………………
(betrokken makelaar(s)) ………………………………………………………………………………
(oorspronkelijke vraagprijs) ………………………………………………………………………………
(laatste vraagprijs) ………………………………………………………………………………
(woning aangemeld op Funda) ………………………………………………………………………………
verzoekt/verzoeken het College een aanbod te doen ex artikel 4.1 van Vangnetregeling Oostpolder waarbij in acht wordt genomen het overige in Vangnetregeling Oostpolder vermelde.
Plaats, datum ..................................................................
...............................................................
...............................................................
...............................................................
...............................................................
Bijlage 4: Taxatierapport Vangnetregeling Oostpolder
Ter bepaling van de marktwaarde per <invullen> van:
Object: <straatnaam> <huisnummer> <postcode> te <plaats>
De opdracht tot taxatie is verstrekt door de eigenaar van onderstaand pand op <datum> en strekt tot de bepaling van de marktwaarde per peildatum <invullen> van het object aan de <straatnaam> <huisnummer>, te <plaats>. De provincie Groningen en de gemeente Het Hogeland gelden als mede-opdrachtgever
De opdracht is aanvaard en uitgevoerd door:
<naam taxateur>, verbonden aan <makelaardij / taxatiekantoor> te <plaatsnaam> <naam taxateur>, verbonden aan <makelaardij / taxatiekantoor> te <plaatsnaam>
Opdrachtgever geeft de taxateur opdracht tot het bepalen van de marktwaarde van het object <straatnaam> <huisnummer> te <plaats> te bepalen per peildatum <invullen datum opname>.
Onder marktwaarde wordt begrepen: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Deze taxatie heeft tot doel om de marktwaarde van het object te bepalen op de peildatum. Deze waarde dient als uitgangspunt voor de bepaling van het garantiebedrag dat binnen de Vangnetregeling Oostpolder wordt aangeboden aan huiseigenaren die hun woning in het kader van de Vangnetregeling Oostpolder te koop aanbieden aan de gemeente Het Hogeland. De peildatum is de datum van de opname van de woning.
1.5 VERKLARING ONAFHANKELIJKHEID
Taxateur verklaart door ondertekening van dit rapport, dat hij of zij in geen enkel opzicht in de periode van vijf jaren voorafgaand aan deze opdracht als taxateur of makelaar betrokken is geweest bij de taxatie, aan- of verkoop van dit object en dat hij/zij niet eerder als belangenbehartiger van opdrachtgever is opgetreden. Verder verklaart taxateur dat hij/zij volledig onafhankelijk en onbeïnvloed door de opdrachtgever of de gemeente de waarde van het object heeft bepaald, gegeven de randvoorwaarden van de Vangnetregeling Oostpolder.
Dit taxatierapport is opgesteld door twee Register-Taxateurs en om deze reden niet op plausibiliteit getoetst.
De taxateur is ten aanzien van deze taxatie slechts verantwoording schuldig aan de opdrachtgever en de provincie Groningen en de gemeente het Hogeland. De opdracht strekt niet verder dan de bepaling van de marktwaarde van het object. Dit rapport is bestemd voor het in het aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de (mede-)opdrachtgevers. Er wordt geen verantwoordelijkheid door taxateur aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming van taxateur.
De peildatum van deze taxatie is vastgesteld op <invullen>. Het gehanteerde referentie-kader bij deze taxatie is opgebouwd uit transacties die hebben plaatsgevonden in het referentiegebied (zijnde NVM regio's Overig Groningen en Delfzijl en Omgeving) met een maximum van 15 kilometer rond het toepassingsgebied en in de periode van maximaal drie jaren voor de peildatum tot de peildatum.
Het object is inwendig en uitwendig door taxateur opgenomen in aanwezigheid van de eigenaar van het pand op <datum>. Tijdens de opname zijn van het object minimaal 12 foto's gemaakt, die als bijlage in dit rapport zijn opgenomen.
Voor de bepaling van de waarde van het object is gebruik gemaakt van de comparatieve waarderingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van het object, rekening houdend met al haar specifieke kenmerken, is afgeleid van vergelijkbare objecten in het referentie-gebied. Bij de waardebepaling wordt uitgegaan van een vrije en onbelaste levering, vrij van huur, pacht of andere gebruiksbeperkingen en in de staat zoals het object zich ten tijde van de taxatieopname bevindt.
Voor deze taxatie zijn de volgende bronnen geraadpleegd:
- •
- •
- •
Bestemmings- of omgevingsplan (www.ruimtelijkeplannen.nl of gelijkwaardig kader)
- •
Bodemloket (www.bodemloket.nl)
- •
In het kader van deze taxatie heeft taxateur het Kadaster geraadpleegd. De volgende gegevens zijn als bijlage in het rapport opgenomen:
- •
- •
- •
Uit deze gegevens is de volgende oppervlakte als uitgangspunt voor deze taxatie genomen:
In het kadastrale uittreksel d.d.: <datum> is / zijn* de volgende rechthebbende(n) opgenomen.
De akte van levering laat geen / de volgende bijzonderheden zien:
Het object is gelegen binnen het bestemmingsplan <invullen>. Dit bestemmingsplan is op <invullen> door de gemeenteraad vastgesteld. Het bestemmingsplan is onher-roepelijk geworden.
Het object heeft de bestemming < bestemming invullen >. Een uitsnede van het bestemmingsplan is als bijlage toegevoegd. In de bijlagen zijn daarnaast de relevante bepalingen van deze specifieke bestemming opgenomen.
Uit de raadpleging van de gegevens van de gemeente is gebleken dat de woningen buiten de veiligheidscontouren van de bedrijven op het bedrijventerrein Eemshaven en de Oostpolder zijn gelegen. Taxateur heeft het bodemloket geraadpleegd, waaruit geen/een nadere beperking op het specifieke object is aangetroffen. *
Verder is aan de eigenaar specifiek gevraagd naar mogelijke verontreinigingen. Hieruit zijn geen nadere bijzonderheden gebleken. *
Ondergetekende heeft verder geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Er zijn geen negatieve milieuaspecten bij taxateur bekend die bij voortzetting van het huidige gebruik van invloed zijn op de waarde van het object.
3.5 PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN
Het kadastraal bericht vermeldt dat er geen beperkingen bekend zijn in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. *
* deze zin vervangen indien er wel sprake is van een beperking.
De verkrijgingsakte vermeldt het volgende over erfdienstbaarheden/kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen:
bijzondere bepalingen invullen / of verwijderen.
Plaatselijk zijn geen bijzonderheden waargenomen waaruit blijkt dat sprake is of kan zijn van een recht van overpad, noch als heersend erf noch als dienend erf. Eigenaar heeft op navraag van de taxateur verklaard dat hem geen andere zakelijke rechten bekend zijn dan uit de openbare registers blijkt.
< Bij de beschrijving van het object dient aan de verschillende waardebepalende aspecten van een woning aandacht te worden besteed. Hierbij dient in elk geval aandacht te worden besteed aan: perceeloppervlakte, inhoud van de woning, inhoud/oppervlakte bijgebouwen, belendingen, omgeving, bouwjaar, jaartallen ingrijpende verbouwingen, bouwaard, karakter van de woning, gebruikte materialen (evt. aanwezigheid asbest), staat van onderhoud, indeling van het pand, aantal kamers, staat van afwerking, staat van onderhoud, specifieke aandachtspunten, zoals beschrijving van keuken, sanitair, verwarming, warm water, etc. >
In deze paragraaf wordt een beoordeling gegeven van de courantheid van het object.
Ten behoeve van de waardering zijn de navolgende kansen, bedreigingen, sterkten en zwaktes te benoemen:
In deze paragraaf worden een aantal referentieobjecten (minimaal 3) weergegeven die relevant zijn geweest in de boordeling van het object.
In deze paragraaf wordt de marktwaarde van het object weergegeven. De specificatie van de berekening wordt als bijlage weergegeven. (bijlage: specificatie van de berekening)
Rekening houdend met alle omstandigheden welke op de waarde van invloed kunnen zijn, de ingewonnen en verkregen informaties, genoemde overwegingen, vergelijkingen van verkochte objecten en bijbehorende berekeningen, wordt de marktwaarde van onderhavige onroerende zaak op basis van het prijspeil <invullen. getaxeerd op:
een totaalbedrag van € < >.000,= (zegge: < BEDRAG > 00/100 euro)
Taxateurs verklaren bovenstaande waarde naar beste weten en kunnen te hebben vastgesteld.
Voor een nadere toelichting op de hoogte van dit bedrag en de achtergrondinformatie die hiertoe heeft geleid, wordt verwezen naar de inhoud van dit rapport. Tot het verstrekken van een nadere toelichting is taxateur steeds bereid.
Aldus gedaan naar beste kunnen en weten te, < plaatsnaam >, < datum >
Bijlage 5: UITGANGSPUNTEN TAXATIES
De taxaties ten behoeve van de toepassing van de Vangnetregeling Oostpolder zijn gebaseerd op de navolgende uitgangspunten en/of bevatten minimaal de navolgende informatie:
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/prb-2024-4036.html