nr. 3
MEMORIE VAN TOELICHTING
1. Artikel 7:215 van de Wet van 21 november 2002, Stb. 587, tot vaststelling
van titel 7.4 (huur) van het Burgerlijk Wetboek geeft een regeling voor veranderingen
en toevoegingen aan het gehuurde. Voor wat woonruimte betreft, sluit het in
belangrijke mate aan bij het model «zelf aangebrachte voorzieningen»
ZAV, overeengekomen tussen AEDES als overkoepelend orgaan van de woningcorporaties
en de Woonbond als organisatie aan de zijde van de huurders. Bij de behandeling
in de Eerste Kamer is gebleken dat onvoldoende rekening is gehouden met de
behoefte aan nadere contractuele voorschriften ter zake van de buitenzijde
van de gehuurde woonruimte in verband met het beleid van de woningcorporaties
met betrekking tot het aanzien en de leefbaarheid van de buurt. Om aan dit
bezwaar tegemoet te komen is aan de Eerste Kamer toegezegd om aan lid 6, dat
bepaalt dat van de bepaling niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken,
een zinsnede toe te voegen die zegt dat wel van het artikel kan worden afgeweken,
indien het de buitenkant van de gehuurde woonruimte betreft. De onderhavige
beperking geldt niet voor bedrijfsruimte, zoals deze ook niet is opgenomen
in het huidige artikel 7A:1633 dat in artikel 7:215 is opgegaan.
De voorgestelde bepaling doet niet af aan het voormelde model ZAV, dat
uitgaat van het huidige recht waarin de onderhavige materie geheel van aanvullend
recht is. De positie van beide partijen die het model overeenkwamen, blijft
dus ten opzichte van het huidige recht, voor wat betreft de buitenkant van
de woonruimte, ongewijzigd. In verband daarmee was het niet nodig om deze
partijen, die van de inhoud van het onderhavige voorstel op de hoogte zijn,
opnieuw te raadplegen.
Voor wat betreft andere verhuurders van woonruimte dan de woningcorporaties
betekent de wijziging eveneens, voor wat de buitenkant van woonruimte betreft,
een handhaving van het huidige recht.
2. Artikel 7:244, zoals vastgesteld bij diezelfde wet, geeft een regeling
voor de onderhuur van woonruimte die overeenstemt met de huidige regeling
van artikel 7A:1595 BW. Anders evenwel dan in het huidige recht laat artikel
244 niet toe de onderhuur van kamers contractueel uit te sluiten in geval
de huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. Deze regeling was voorgesteld
om te bevorderen dat er voldoende huurkamers op de markt ter beschikking zijn.
Tijdens de behandeling bij de Eerste Kamer is naar voren gekomen dat zich
hier een ontwikkeling heeft voorgedaan waarmee nog geen rekening
is gehouden. Gebleken is dat de slotzin van artikel 244 een ernstig beletsel
vormt voor de aanpak van de woningcorporaties bij de bestrijding van onderhuur
die buiten medeweten van de hoofdverhuurder en buiten de toewijzingsregels
ter zake van de verdeling van de beschikbare woningen om is tot stand gekomen.
Huurders plegen immers reeds thans in toenemende mate onderhuur van de gehele
woning te camoufleren als onderhuur van enkele kamers teneinde de bewijspositie
van de verhuurders zo moeilijk mogelijk te maken. Zou kamerhuur altijd zijn
toegestaan en niet meer contractueel kunnen worden uitgesloten, dan kan bovendien,
anders dan nu, het feit dat behalve de huurder ook andere personen als bewoner
van de woning in de Gemeentelijke Basisadministratie zijn ingeschreven, niet
meer als een aanwijzing voor illegale onderhuur gelden.
Met klem van argumenten is erop gewezen dat aan deze ongewenste toestand
niet op andere wijze dan door schrapping van artikel 244 tweede zin kan worden
tegemoetgekomen. Anderzijds is onduidelijk gebleven of van de handhaving van
de tweede zin van artikel 244 een relevant effect op de beschikbaarheid van
huurkamers mag worden verwacht. Mijn ambtgenoot van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer heeft aangekondigd maatregelen van andere aard buiten
het Burgerlijk Wetboek te overwegen. Te dier zake is reeds een wetsvoorstel
in voorbereiding. Nu de nadelen van de voorgestelde tweede zin van artikel
244 niet opwegen tegen het voordeel van meer huurkamers, is aan de Eerste
Kamer toegezegd artikel 244 aan te passen.
3. Voorts is een misslag hersteld in artikel 7:300 betreffende de huur
van bedrijfsruimte, zoals vastgesteld in de Wet van 21 november 2002, Stb.
588, tot vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur
van bedrijfsruimte).
4. Bovendien is een misslag hersteld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte, zoals voorgesteld in artikel II, onderdeel a, van
het eveneens bij de Eerste Kamer aanhangige wetsvoorstel tot invoering van
titel 4 van Boek 7 (Huur) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte (Invoeringswet titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk
Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) (Kamerstuk I, 2001/2002,
28 064, nr. 325). Deze bepaling beoogt geheel aan te sluiten bij
het huidige artikel 15, eerste en tweede lid, van de Huurprijzenwet woonruimte.
Verzuimd was te bepalen dat ook «krachtens» algemene maatregel
van bestuur regels worden gesteld.
5. De voorgestelde aanpassingen van de artikelen 215 en 244 van Boek 7
maken ook aanpassing nodig van het overgangsrecht, zoals dat is opgenomen
in artikel IV van de voorgestelde Invoeringswet van titel 4 van Boek 7 (Huur)
van het nieuwe Burgerlijk Wetboek en van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
(Kamerstuk I, 2001/2002, 28 064, nr. 325). Het gaat hier om de bepalingen
die bij artikel IV van dat wetsvoorstel worden ingevoegd in de Overgangswet
nieuw Burgerlijk Wetboek.
a. Voor wat betreft artikel 215 geldt het volgende. De aan lid 6 van dat
artikel toegevoegde woorden herstellen de contractsvrijheid voor wat betreft
veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van woonruimte, zodat in
zoverre van artikel 215 kan worden afgeweken. In lopende overeenkomsten kon
met deze afwijkingsmogelijkheid van artikel 215 nog geen rekening worden gehouden.
Het voorgestelde artikel 206a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt
daarom dat artikel 215, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de
buitenzijde van woonruimte betreft, niet van toepassing is op lopende overeenkomsten.
b. De schrapping van de tweede zin van artikel 244 van Boek 7 maakt artikel
208e van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek overbodig, zodat dit artikel
geschrapt dient te worden.
De Minister van Justitie,
J. P. H. Donner