Gemeenteblad van Utrechtse Heuvelrug
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Utrechtse Heuvelrug | Gemeenteblad 2026, 81678 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Addendum Woonzorgvisie Gemeente Utrechtse Heuvelrug 2024-2029
Vereveningsfonds en Prijssegmentering Woonzorgvisie
In de Nota vereveningsfonds1 is een aantal zaken vastgelegd (o.a. enkele uitzonderingen, waarbij een project niet aan de prijssegmentering uit de Woonzorgvisie hoeft te voldoen), die – eenmaal vastgelegd- zouden moeten worden toegevoegd aan de Woonzorgvisie. Dit doen we door deze zaken op te nemen in het Addendum.
1. Vanaf hoeveel woningen in een project is verevening niet meer mogelijk?
De grens vanaf waar een project altijd aan de verplichte prijssegmentering moet voldoen was in de Woonzorgvisie nog niet definitief bepaald. In de nota Vereveningsfond is dit nu wel bepaald. De grens ligt bij 18 woningen. Verevenen is mogelijk bij projecten tot en met 17 woningen. Een project vanaf 18 woningen moet altijd aan de prijssegmentering 30-40-30 voldoen: minimaal 30% sociale huur, minimaal 40% middensegment, maximaal 30% duur.
2. Woningcorporaties preferred supplier voor nieuwbouw sociale huur
Projectontwikkelaars die sociale huurwoningen realiseren, hebben de plicht om vroegtijdig in overleg te treden met een woningcorporatie ter overname van de sociale huurwoningen. Beide partijen hebben een inspanningsverplichting om met elkaar overeen te komen, dat de woningcorporatie de sociale huurwoningen over neemt. Op deze manier wil de gemeente zorgen dat voldoende sociale huurwoningen onder de aftoppingsgrens worden verhuurd, dat aandachtsgroepen worden gehuisvest en dat de woningen op een transparante en rechtvaardige manier worden verhuurd, namelijk via het platform van WoningNet. Ook geeft dit meer zekerheid voor het lange termijn behoud van sociale huurwoningen.
3. Afronding aantallen bij bepaling aantal woningen per prijssegment
Bij het afronden van breuken, die ontstaan bij het berekenen van het aantal woningen sociale huur, betaalbaar en duur, volgens de verdeling 30%-40%-30%, ontstaan soms problemen met het rekenkundig afronden. Soms leidt rekenkundig afronden tot een totaal van 1 woning teveel of te weinig. In een dergelijk geval moet er een woning bij of af.
- •
- •
NB. Tot en met 9 woningen, waarin uitruil mogelijk is, wordt eerst uitgeruild, dan afgerond.
Zie volgende pagina voor rekenvoorbeelden.
Door afronding van aantallen woningen, kan het dus voorkomen, dat het vereist percentage sociale huur- of betaalbare woningen nét niet gehaald wordt of het percentage duur nét overschreden wordt. In deze gevallen beschouwen we dit toch als voldaan aan verplichte prijssegmentering. Het gaat dan immers om kleine afwijkingen, die onvermijdelijk zijn bij het afronden van getallen. En afronden is nu eenmaal noodzakelijk, omdat we alleen maar hele woningen kunnen bouwen.
4. Geclusterde woningen en Zorggeschikte woningen
Voor bepaalde soorten zorgwoningen gelden uitzonderingen in de toepassing van de prijssegmentering van de Woonzorgvisie. Dit is vastgelegd in de Nota vereveningsfonds.
Zorggeschikte woningen en geclusterde woningen mogen maximaal 15% duurder zijn dan de betaalbaarheidsgrens. Ze worden dan geteld als betaalbaar(*).
7. Uitzondering voor Ruimte voor Ruimte regeling
Woningen, die in het kader van de Ruimte voor Ruimte regeling van de Provincie mogen worden gebouwd, zijn uitgezonderd van de verplichte prijssegmentatie uit de Woonzorgvisie, tot een maximum van 3 woningen of 3 woongebouwen. Het totaal terug te bouwen volume is gerelateerd aan het sloopoppervlak. Dit is vastgelegd in het VABplus beleid van de gemeente.
De Ruimte voor Ruimte regeling van de provincie Utrecht is een regeling, waarbij eigenaren hun agrarisch bedrijf beëindigen en hun agrarische bedrijfspanden kunnen slopen in ruil voor de bouw van een of meer woningen of woongebouwen op het eigen erf. Ontsierende stallen en schuren worden verwijderd. Dit komt ten goede aan het landschap en dit voorkomt het aantrekken van criminele activiteiten. Provincie en gemeente willen met deze regeling voormalige agrariërs stimuleren een nieuwe invulling te geven aan de vrijkomende ruimte, door het ook financieel rendabel te maken. Daarom zijn woningen, die in het kader van dit beleid worden gebouwd, uitgezonderd van de verplichte prijssegmentering uit de Woonzorgvisie, tot een maximum van drie woningen of woongebouwen.
Het VABplus beleid van de gemeente bepaalt welke functies op agrarische of voormalig agrarische erven worden toegestaan en onder welke voorwaarden. Zo bepaalt het sloopoppervlak het volume en aantal woningen c.q. woongebouwen dat teruggebouwd mag worden.
8. Uitzondering bij transformatie van gebouwen met een niet-wonen functie
De transformatie van een niet-wonen gebouw naar minder dan 10 woningen, is uitgesloten van de verplichte prijssegmentering uit de Woonzorgvisie.
Projecten waarvoor geen wettelijk kostenverhaal is voorgeschreven als bedoeld in art. 8. 13 van het Omgevingsbesluit zijn uitgesloten van de verplichte prijssegmentering uit de Woonzorgvisie. Dit is zo, omdat bij deze projecten geen kostenverhaal mogelijk is. Dan is verevenen ook niet mogelijk. Om die reden staat in de Nota Vereveningsfonds, dat de verplichte prijssegmentering uit de Woonzorgvisie in deze gevallen ook niet van toepassing is. In de meeste van dit soort projecten wordt ook geen AOK gesloten.
Een verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan ‘wonen’ tot gebouwen met een woonfunctie, waarbij het aantal woonfuncties minder dan 10 is, is een dergelijk project volgens Art. 8.13 van het Omgevingsbesluit.
9. Regionaal Afsprakenkader Huisvesting Ouderen
Opgave nultredenwoningen en geclusterde woningen
De regionale afspraken hebben geen gevolg voor de opgave uit onze Woonzorgvisie.
Toelichting: Regionaal zijn binnen de U10 afspraken gemaakt over de opgave voor nultredenwoningen en geclusterde woningen voor ouderen. Deze afspraken bevatten lagere aantallen dan onze Woonzorgvisie. Dit komt, omdat de regionale aantallen uitgaan van ouderen met een beperking in de Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen (ADL-beperking). Onze gemeente bouwt echter ook nultredenwoningen voor ouderen zonder beperkingen en voor jongeren. Dit doen we zodat de woningvoorraad voldoende woningen heeft, waar ouderen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen, ook als zij meer zorg nodig hebben. Daarom houden wij als gemeente vast aan de cijfers uit onze Woonzorgvisie. Het college heeft de raad hierover geïnformeerd in een raadsinformatiebrief van 10 juni. De opgave nemen wij op in de Prestatieafspraken met de woningcorporaties.
Bij nieuwbouw van appartementencomplexen die (ook) geschikt zijn voor senioren is het belangrijk om een gemeenschappelijke ruimte op te nemen in het complex. Hierdoor wordt een nultredenwoning een geclusterde woning. Door de toekomstige schaarste in zorg gaat meer verwacht worden van zorgen voor elkaar. Ook wordt steeds meer zorg thuis geleverd, waardoor zorgbehoevenden onderdeel blijven van een wooncomplex en de wijk. Een gemeenschappelijke ruimte is hierin faciliterend; mensen ontmoeten elkaar en leren elkaar kennen. Dit draagt bij aan omzien naar elkaar en vermindering van eenzaamheid.
Bij nieuwbouw of renovatie van ouderenhuisvesting is het belangrijk om de woonomgeving dementievriendelijk in te richten. Hierbij geeft men extra aandacht aan bewegwijzering, contrast/kleurgebruik en toegankelijkheid. In de toekomst krijgt 1 op de 5 mensen dementie en deze mensen zullen lang zelfstandig in de wijk blijven wonen2.
Regionale afspraken over voldoende zorgaanbod
- •
- •
De afspraken worden afgestemd met zorgkantoor en zorgaanbieders. Zorgkantoor Zilveren Kruis en de IVVU hebben het initiatief genomen om volgens de door Zilveren Kruis ontwikkelde Regionale Routekaart te werken. Hierin zijn ook afspraken rond het Integraal Zorgakkoord (IZA) en Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) opgenomen.
- •
- •
- •
Op dit moment lopen experimenten met voorkeurszorgaanbieders per complex, omwille van schaalvoordelen en efficiency. Hierbij gaat het dan vaak om zorg die door het zorgkantoor (en niet de gemeente) wordt gefinancierd, zoals verpleging en verzorging thuis (wijkverpleging). Door de vergrijzing nemen zorgvragen toe, terwijl er sprake is van personeelstekorten. Dit vraagt om efficiënte inzet van zorg.
Hierbij merkten wij op, dat inwoners alsnog de vrije keuze behouden voor een zorgaanbieder, omdat het een vrije markt met keuzevrijheid is. In De Schermerij in Leersum is QuaRijn voorkeursaanbieder en in De Boshove in Driebergen is dat Silverein. Dit concept kan ook interessant zijn voor andere woonzorghuizen, zoals Park Boswijk in Doorn en Beukenhorst in Driebergen.
10. Erratum Woonzorgvisie t.a.v. intramurale zorg
In de Woonzorgvisie staat dat de gemeente geen intramurale zorgvoorzieningen (onzelfstandig wonen) voor ouderen wil toevoegen, omdat het aanbod hiervan al ruim is. Bedoeld wordt intramurale particuliere zorg (onzelfstandig wonen) voor ouderen in het dure segment. In het sociale en middensegment wil de gemeente deze voorziening alleen toevoegen als uit onderzoek blijkt dat hier lokaal een tekort aan is voor bewoners uit de gemeente. De gemeente zet vooral in op zelfstandige woningen voor ouderen.
11. Regionaal Afsprakenkader Huisvesting Aandachtsgroepen
De gemeente Utrechtse Heuvelrug zet zich in om jaarlijks maximaal 80 sociale huurwoningen toe te wijzen aan wettelijk urgenten en statushouders. Deze afspraak is ook opgenomen in de Prestatieafspraken met de corporaties.
Regionaal zijn afspraken gemaakt over een evenwichtigere verdeling (faire-share) over de provincie van wettelijk urgenten. Wettelijk urgenten komen meestal uit onze eigen gemeente, maar hebben tijdelijk elders (vaak in Utrecht) in een zorginstelling gewoond en gaan nu weer zelfstandig wonen. Voor elke gemeente is o.b.v. het inwonertal berekend hoeveel sociale huurwoningen zouden moeten worden toegewezen aan de wettelijke urgenten en aan statushouders.
Daarnaast is ook berekend wat een realistisch aantal is, op basis van het jaarlijks aantal vrijkomende woningen, opleveringen van nieuwe sociale huurwoningen en de regionale afspraak dat maximaal 30%3 van alle toe te wijzen sociale huurwoningen naar deze aandachtsgroepen gaat. Volgens de eerste berekening zou de gemeente Utrechtse Heuvelrug jaarlijks 94 woningen moeten toewijzen aan wettelijk urgenten en statushouders. Realistisch is 80 woningen4. Het gaat om een inspanningsverplichting.
De gemeente maakt lokaal en in ZOU- verband afspraken met corporaties en zorgpartijen over begeleiding, om te zorgen voor een zachte landing in de gemeente. De sociale dorpsteams hebben hier een belangrijke rol in. Regionaal werken de gemeenten aan de spreiding van zorgvoorzieningen en de inzet van Beschermd Thuis, waardoor inwoners zo lokaal mogelijk zorg ontvangen. In 2026 wordt een zogenaamde Ethos Light telling5 gedaan, die inzicht geeft in dak- en thuisloosheid in onze regio. De gemeente zet vanuit het zogenaamd ‘GALA’6 in op het versterken van de sociale basis in de dorpen. Ook woningcorporaties hebben hierbij, o.a. via huismeesters, een belangrijke rol.
12. Woningdelen en woningsplitsing
Het college wil woningdelen en woningsplitsing beter faciliteren.
Het college wil woningdelen voor maximaal 2 personen vergunningvrij maken (zie onderstaand schema). Dit zal t.z.t. worden opgenomen in het Omgevingsplan en in de Huisvestingsverordening.
Fig. 1. Verschillende vormen van woningdelen en splitsen (Bron: Team Wonen)
Bij Woningdelen wonen meerdere personen, die géén gemeenschappelijk huishouden voeren, in één woning.
Met woningdelen kan snel woonruimte worden toegevoegd zonder verstening. Dit is ook een doel uit de Raadsbrede afspraken (Groen en duurzaam doen, 2022)7. Het biedt kansen aan jongeren, die door de lange wachttijden nagenoeg geen kans maken op een woning en daardoor steeds langer bij hun ouders moeten blijven wonen. Ook is woningdelen een mogelijkheid om alleengaande statushouders en aandachtsgroepen te huisvesten8. De kostendelersnorm is niet van toepassing als de bewoners een eigen huurcontract hebben9.
Inwonen, hospitaverhuur, kamergewijze verhuur van een woning en ‘friendscontracten’ zijn allemaal vormen van woningdelen. Het specifieke kenmerk: Er wonen meerdere huishoudens in één woning. Het gaat om onzelfstandig wonen. De woning zelf kan blijven zoals deze is, een verbouwing is niet noodzakelijk.
Splitsen van een woning is wezenlijk anders en ingrijpender. Een woning wordt verbouwd en opgedeeld in twee of meer zelfstandige woningen. De woning zelf verandert hierbij ook ingrijpend. Zo worden voor elke woning afzonderlijke nutsvoorzieningen aangelegd. Ook wordt een woning vaak kadastraal gesplitst, noodzakelijk indien men een afzonderlijke woning wil verkopen.
Zowel banken als gemeenten zijn nog onvoldoende toegerust om dit gemakkelijker te maken. Splitsen blijft waarschijnlijk wel vergunningplichtig en is maatwerk. In 2026 komt het college met een voorstel om splitsen beter te faciliteren, bijvoorbeeld door het vergunningtraject te versoepelen.
Woningsplitsing faciliteert bewoners in hun wensen tot het bij elkaar wonen met familie of vrienden, door één grote woning te splitsen in meerdere zelfstandige woningen. Dit biedt kansen voor o.a. ‘kangoeroe-woningen’, waarbij waarin ouders en volwassen kinderen bij elkaar, maar wel zelfstandig wonen, en/of voor bevriende volwassenen, die samen een grote woning willen kopen en deze willen splitsen in meerdere zelfstandige woningen, om bij elkaar te wonen en voor elkaar te zorgen.
13. Uitvoering Parkeernormen bij eerstelijns gezondheidszorg
De gemeente wil bestaande eerstelijns gezondheidsvoorzieningen behouden en de vestiging van nieuwe stimuleren. In sommige gevallen is gebleken dat de parkeernormen een belemmering zijn voor een initiatief en dat de parkeernormen als ‘hoger dan nodig’ worden ervaren. Daarom wil het college, in voorkomende gevallen, een uitzondering maken in de voorwaarden voor het afwijken van de parkeernorm.
Een te hoge parkeernorm leidt soms tot een financieel onhaalbare business-case en het afhaken van initiatiefnemers. Weliswaar is een ontheffing mogelijk via het mobiliteitsfonds, maar dit kost veel tijd en geld.
In het huidige parkeerbeleid zijn de volgende mogelijkheden opgenomen om ruimtelijke ontwikkelingen te faciliteren:
- •
- •
- •
Het college is bevoegd voor het toepassen van het gebruik van het Mobiliteitsfonds en heeft daarmee invloed op het stimuleren van specifieke ontwikkelingen. Om de vestiging van nieuwe eerstelijns gezondheidsvoorzieningen te faciliteren, zal het college, in voorkomende gevallen, de afweging maken deze bijdrage op 0 te stellen. Dit gebeurt vanuit het oogpunt van een groot maatschappelijk belang voor eerstelijns gezondheidszorg.
Parkeernormen gezondheidszorg (Parkeerbeleidsnota GUH).
Bron: Parkeerbeleidsnota GUH en publicatie ‘Parkeerkencijfers 2024’van bureau CROW.
14. Voorrang lokaal woningzoekenden bij nieuwbouw koop tot VON 615.000
Voorrang voor lokaal woningzoekenden bij nieuwbouw koop gold al voor woningen tot de grens van betaalbare koop. Besloten is om deze grens op te hogen tot de grens van de opkoopbescherming, d.w.z. tot een VON van maximaal 615.000 (prijspeil 2025 en 2026). De voorrang geldt voor 50% van de woningen in een project. De voorrang geldt voor mensen die wonen, werken of een opleiding volgen in de gemeente. Deze voorrang wordt op vrijwillige basis, privaatrechtelijk via de AOK (Anterieure Overeenkomst) met de ontwikkelaar geregeld.
Bestaand Woonbeleid (van vóór de Woonzorgvisie) bij elkaar gezet
Voor de overzichtelijkheid nemen wij in het Addendum al het woonbeleid op, zodat alles in één document bij elkaar staat. Dit beleid is bijvoorbeeld vastgelegd in de Huisvestingsverordening, Doelgroepenverordening, een beleidsnota, of in een Anterieure Overeenkomst (AOK) met projectontwikkelaars. Voor de exacte uitwerking en details blijven de Huisvestings- en Doelgroepenverordening van kracht en de aangewezen bron. De Nota Instrumenten wordt daarentegen ingetrokken.
(uit: Huisvestingsverordening)
Gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een opkoopbescherming voor woningen met een WOZ waarde tot en met 615.000 (prijspeil 2025 en 2026). Er geldt dus een verbod om woningen tot en met een WOZ waarde van 615.000 te kopen om te verhuren. Om een woning met een WOZ waarde tot 615.000 te verhuren, is een verhuurvergunning nodig, tot 4 jaar na aankoop van de woning.
Er zijn enkele uitzonderingen op het verbod, o.a. als men de woning wil kopen om te verhuren aan familie in de eerste of tweede graad, of als de eigenaar minimaal één jaar zelf in de woning heeft gewoond en de woning tijdelijk wil verhuren. De exacte regels staan in de Huisvestingsverordening.
De opkoopbescherming is publiekrechtelijk geregeld in de Huisvestingsverordening (en wordt ook opgenomen in de AOK (Anterieure Overeenkomst)) met de projectontwikkelaar en in het koopcontract met de koper.
Toelichting: In januari 2022 is de Huisvestingswet gewijzigd en werd een mogelijkheid tot opkoopbescherming in de wet opgenomen. Een gemeente kan de opkoopbescherming inzetten om te zorgen dat woningen niet zomaar kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Op die manier blijven koopwoningen beschikbaar voor mensen die er zelf in gaan wonen. De opkoopbescherming is geregeld in de gemeentelijke Huisvestingsverordening, door middel van een vereiste verhuurvergunning.
16. Sociale koop: Anti speculatiebeding en zelfbewoningsplicht nieuwbouw
(uit: Nota instrumenten regie sociaal en middensegment woningbouw)
Nieuwbouw Sociale koopwoningen zijn in onze gemeente nieuwbouwwoningen met een VON prijs van maximaal 300.000 (Prijspeil 2026)10.
Om sociale koopwoningen minimaal 10 jaar te behouden als sociale koopwoning, geldt een antispeculatiebeding en een zelfbewoningsplicht.
Antispeculatiebeding: De woning mag gedurende 10 jaar niet worden verkocht zonder toestemming van de gemeente. Het is een kettingbeding: bij verkoop van de woning gaat de werking van het beding over op de nieuwe koper. Indien de gemeente toestemming tot verkoop verleent wordt een maximale verkoopprijs vastgesteld. Wordt na verkoop geconstateerd dat de woning tegen een hogere prijs is verkocht, dan is de verkopende partij hierover een boete (winstafdracht) verschuldigd. De winst is verkoopprijs minus aankoopprijs. Bij een termijn van 10 jaar bedraagt de afdracht van de winst in het eerste jaar 90% en elk jaar daarop 10% minder. Na 10 jaar is het bedrag tot 0 gereduceerd. Het bedrag stort de gemeente in de Reserve Vereveningsfonds voor het stimuleren van de bouw van betaalbare woningen.
Zelfbewoningsplicht: Deze geldt ook voor 10 jaar en is ook een kettingbeding. Er geldt een boetebeding van € 500 per dag waarop niet aan deze verplichting wordt voldaan.
Antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht worden opgenomen in de AOK (Anterieure Overeenkomst) met de projectontwikkelaar en in het koopcontract van de eerste koper.
Het college kan in voorkomende gevallen op basis van hardheid van bovenstaande afwijken, bijvoorbeeld bij een scheiding of overlijden.
17. Instandhoudingstermijnen11
19. Voorrang voor lokaal woningzoekenden bij nieuwbouw middeldure huur
(uit: Nota instrumenten regie sociaal en midden segment woningbouw)
Voorrang voor lokaal woningzoekenden bij 50% van de woningen in een nieuwbouwproject middeldure duur, waarbij huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten in onze gemeente, voorgaan op huishoudens die geen sociale huurwoning achterlaten, wordt privaatrechtelijk in de AOK geregeld. Het gaat om mensen die wonen, werken of een opleiding volgen in onze gemeente.
De wet (Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro)) vereist dat zowel sociale huurwoningen als middeldure huurwoningen voor ten minste 10 jaar na ingebruikname beschikbaar blijven voor de doelgroep. Gemeenten hebben de vrijheid om een langere termijn vast te stellen. De instandhoudingstermijnen voor sociale en middeldure huurwoningen zijn verschillend omdat een balans wordt gezocht tussen zekerheid voor langdurig behoud voor een kwetsbare/minder kwetsbare doelgroep enerzijds en een balans tussen betaalbaarheid en marktwerking aan de andere kant. Voor sociale huurwoningen is de instandhoudingstermijn in Nederland vrijwel overal 25 jaar.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2026-81678.html