Gemeenteblad van 's-Hertogenbosch
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| 's-Hertogenbosch | Gemeenteblad 2026, 53252 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Grondprijzenbrief 2026 gemeente ‘s-Hertogenbosch
Deze Grondprijzenbrief 2026 is op 28-10-2025 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente ’s-Hertogenbosch en is een actualisatie van de Grondprijzenbrief 2024-2025.
Met dit openbare beleidsdocument wil de gemeente voor 2026 haar grondprijzen op een transparante manier kenbaar maken en vastleggen.
Het grondbeleid van de Gemeente ’s-Hertogenbosch is opgenomen in de “Nota Grondbeleid 2018”. Hierin heeft de raad de kaders vastgelegd voor het grondbeleid, waaronder het grondprijsbeleid. Zowel het grondbeleid als het grondprijsbeleid zijn instrumenten om doelstellingen op het gebied van wonen, bedrijven/werkgelegenheid, opwek energie, etc. mogelijk te maken.
Uitgangspunt hierbij is een marktconforme grondprijs die per functie, locatie of vastgoedcategorie verschillend kan zijn. In de Nota Grondbeleid is vastgelegd op welke wijze die marktconformiteit wordt bereikt.
Vanuit het oogpunt van bestuurlijke en beleidsmatige transparantie maakt het college de keuze om de hoogte van de grondprijzen voor 2026 met deze brief vast te leggen en openbaar te maken.
Daarmee wordt ook tegemoet gekomen aan de uitgangspunten van het duale stelsel en de adviezen van het Rekenkameronderzoek naar het Grondbeleid in de gemeente ’s-Hertogenbosch (december 2022: RV 14229184).
Gedoeld wordt op het door de raad stellen van de kaders voor het grondbeleid (zie Nota Grondbeleid) en het binnen deze kaders uitwerken van het grondprijsbeleid door het college (door het opstellen van een grondprijzenbrief).
Deze Grondprijzenbrief is vanaf hoofdstuk 3 vergelijkbaar qua opzet en inhoud met de vorige Grondprijzenbrief.
Nieuw in deze Grondprijzenbrief is hoofdstuk 2, waarin een bespiegeling wordt gegeven van de ontwikkelingen op de grond-, woning en vastgoedmarkt. Op basis van deze bespiegelingen en de ervaringen in het afgelopen jaar, zijn vanaf hoofdstuk 4 de grondprijzen voor 2026 voor de diverse functies vastgelegd. Daarbij is in paragraaf 4.6 ‘Overige woningbouwinitiatieven’ ten opzichte van de vorige brief de grondprijzen voor onder andere flexwoningen, studentenwoningen en ontmoetingsruimten c.a. vastgelegd.
In hoofdstuk 3 worden t de algemene uitgangspunten die van toepassing zijn op deze Grondprijzenbrief beschreven.
Een samenvatting van de grondprijzen 2026 is in bijlage 1 opgenomen. Deze bijlage is onlosmakelijk verbonden aan de uitgangspunten en toelichting zoals die zijn opgenomen in deze Grondprijzenbrief.
2. Bespiegelingen en ontwikkelingen op de grond-, woning- en vastgoedmarkt
Het afgelopen jaar is de grond- en vastgoedmarkt behoorlijk in beweging geweest.
In dit hoofdstuk wordt met name voor de woningen, bedrijven en kantoren een korte bespiegeling gegeven op zowel de ontwikkelingen in het afgelopen jaar, alsook de ervaringen (met de houdbaarheid) van de grondprijzen zoals die het afgelopen jaar zijn toegepast.
Bespiegeling op de marktontwikkelingen
Door diverse organisaties, te denken valt aan banken, makelaars, kadaster, CBS, en adviesbureaus worden de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend gevolgd.
Uit alle (kwartaal- en jaar)rapportages kan samenvattend het volgende worden geconcludeerd:
- •
Voor de sociale huurwoningen geldt dat de stijging van de grondkosten gekoppeld is aan de stijging van de liberalisatiegrens. Voor deze grens heeft het Ministerie de zogenaamde DAEB-grens (grens tussen sociale huursector en vrije sector) geïntroduceerd. Deze is voor 2025 € 900,07, ofwel een stijging van 2,32% ten opzichte van 2024 (€ 879,66).
- •
De behoefte aan middeldure huurwoningen is ongekend groot. Uit onderzoek blijkt echter dat aanbieders van middeldure huurwoningen in het gereguleerde segment weliswaar graag willen inspringen op de toenemende vraag, maar belemmeringen ervaren van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) om rendabel te kunnen investeren. Voor de middeldure woningen in de lagere prijsklasse hebben de corporaties zich ‘opgeworpen’ om dit segment op te pakken.
- •
- •
Deze kavels worden in hoofdzaak uitgegeven aan particulieren (PO) en aan een collectief van particuliere initiatiefnemers (CPO). De behoefte aan dergelijke kavels blijft ook in dit segment groot. Mede op basis van het advies inzake de methodiek voor grondprijsbepaling (residueel in plaats van vaste m²-prijzen), heeft er medio 2025 een taxatie plaatsgevonden op basis van de residuele methode van de nog uit te geven vrije sectorkavels in de kernen. De resultaten van deze taxatie en advies zijn uitgangspunt voor de hoogte van de m²-prijzen in 2026 voor de vrije kavels.
Ervaringen in het afgelopen jaar van de toegepaste grondquotes en -prijzen
De afgelopen periode hebben we ervaring opgedaan met de Grondprijzenbrief 2024-2025.
Met uitzondering van De Groote Wielen waar al contractuele afspraken vastgelegd waren voor de hoogte van de grondprijzen, hebben we kunnen constateren dat, mede vanwege de aantrekkende woningmarkt, de stabilisatie in de bouwkosten, de grondprijzen nog steeds houdbaar zijn en als marktconform kunnen worden bestempeld.
Samenvattende analyse woningen
Op basis van het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat zeker voor de grondgebonden woningen de (residuele) grondwaarde zou kunnen stijgen. Voor de appartementen lijkt de grondwaarde zich te consolideren (op het niveau van vorig jaar).
Met de in onze gemeente gehanteerde grondprijzen (quotesystematiek) voor projectmatige woningbouw, stijgt de grondwaarde automatisch mee met de stijging van de verkoopprijzen van de nieuwbouwwoningen (VON-prijzen). Daarnaast bestaat de wens om met de gekozen quotesystematiek uit oogpunt van consistentie en transparantie over een langere periode zijn werking te laten hebben en niet ‘te veel’ te reageren op incidenten.
Dit komt momenteel de haalbaarheid c.q. businesscase van de te realiseren projectmatige woningbouw ten goede, iets wat voor de haalbaarheid van de bouw van nieuwe appartementen een positieve werking heeft.
Samenvattend kan het volgende worden gesteld voor de grondprijzen woningbouwkavels:
- •
- •
De grondprijzen voor vrije kavels (PO/CPO) worden verhoogd op basis van de resultaten van de uitgevoerde taxaties, wat uitkomt op € 450 per m² voor rijwoningen (starters), en € 475 per m² voor kavels bestemd voor half-vrijstaande en vrijstaande woningen voor de kleine kernen. De grondprijzen in de uitleggebieden liggen gemiddeld € 25 hoger, en komen hierdoor uit op € 475 respectievelijk € 500 per m². Daarbij is, voor het bereikbaar en betaalbaar houden van de starterswoningen, voor de deze doelgroep afgeweken van de taxatie.
- •
Voor de projectmatige woningbouw geldt dat de residuele grondwaarde kan toenemen, omdat door de stijging van de VON-prijzen, na aftrek van de stichtingskosten van de woning, er ruimte bestaat voor een hogere residuele grondwaarde. Maar omdat er in onze gemeente gewerkt wordt met de zogenaamde quotes-systematiek neemt bij een hogere VON-prijs ook de grondwaarde ‘automatisch’ toe, omdat de grondprijs immers een percentage is van de VON-prijs.
3. Algemene uitgangspunten en afwijkingen
De in deze Grondprijzenbrief genoemde grondprijzen (per categorie) zijn uitgangspunt voor de grondprijsbepaling in concrete gevallen. Specifieke bepalingen of voorwaarden zijn per functie in de navolgende paragrafen weergegeven. Voor de Grondprijzenbrief 2026 volgen we de uitgangspunten die ook in de Grondprijzenbrief 2024-2025 golden.
Als algemene uitgangspunten zijn van belang:
- •
- •
- •
- •
- •
Indien grond wordt verhuurd of in erfpacht wordt uitgegeven, dan wordt voor het bepalen van de huur dan wel de erfpachtcanon, de in deze Grondprijzenbrief opgenomen grondwaarde als grondslag gehanteerd. Indien de Grondprijzenbrief niet in de grondwaarde voorziet wordt deze bepaald door middel van taxatie;
- •
- •
In deze Grondprijzenbrief is ervan uitgegaan dat de uit het vigerende gemeentelijke parkeerbeleid voortvloeiende parkeeropgave (ook bij meergezinswoningen) bij voorkeur op eigen terrein van de koper wordt gerealiseerd. Mocht dit niet mogelijk zijn, zal de parkeeropgave in het openbaar gebied moeten worden opgelost. In het geval er sprake is van gebouwd parkeren worden er maatwerkafspraken gemaakt.
- •
- •
De grondprijzen en bandbreedtes van grondprijzen die opgenomen zijn in deze Grondprijzenbrief, zijn niet van toepassing op grondtransacties waar voor de vaststelling van deze prijzen al contractuele afspraken zijn gemaakt tussen de gemeente en een marktpartij of particulier over de grondprijs en/of de grondprijsmethodiek;
- •
Uit Europese wet- en regelgeving vloeit voort, dat bij iedere transactie een taxatie uitgevoerd dient te worden om de marktconformiteit aan te tonen. Het college behoudt het recht om gemotiveerd af te wijken van de in deze Grondprijzenbrief opgenomen grondprijzen, indien bijzondere omstandigheden van het geval en de uitgevoerde taxatie dit noodzakelijk maken. Indien verkoop plaatsvindt via een selectieprocedure kan het voorkomen dat mede op basis van prijs wordt geselecteerd. Ook in die gevallen is de Grondprijzenbrief 2026 niet van toepassing. Maatwerk blijft dus mogelijk, maar afwijkingen moeten wel worden onderbouwd en gerechtvaardigd vanuit de specifieke omstandigheden van het geval.
4.1Uitgangspunten
Differentiatie naar ligging (gebiedsindeling gemeente)
Omdat ligging in veel gevallen de hoogte van de verkoopprijzen van de woning bepaalt, worden de grondprijzen voor woningbouwkavels daarvan afgeleid. Daarom heeft de Gemeente eerder gekozen voor een indeling in 3 gebieden:
- a.
- b.
- c.
Zie onderstaande figuur als toelichting.
Figuur 4.1 Gebiedsindeling gemeente ‘s-Hertogenbosch
Differentiatie naar financieringsklasse
Verder is er in de Grondprijzenbrief, net als vorig jaar, rekening gehouden met de navolgende financieringsklassen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Differentiatie naar woningtype
Er is onderscheid gemaakt in grondgebonden en gestapelde woningen. Voor gestapelde woningen geldt dat de Grondprijzenbrief van toepassing is indien er in een bouwblok tot maximaal 6 lagen wordt gebouwd (portiek- of galerijontsluiting). Woontorens met meer dan 6 lagen zijn dermate specifiek dat hiervoor op basis van een taxatie maatwerk wordt verricht.
Overige uitgangspunten woningbouw
- •
- •
- •
Verder geldt dat de woning inclusief een keuken, binnenmuren, tegels, afgewerkte badkamer en warmtevoorziening is. Mocht de verkoop exclusief de hiervoor genoemde voorzieningen worden verkocht dan wordt bij de VON-prijs een stelpost opgeteld (gelijk aan de gemiddelde waarde van de genoemde voorzieningen).
- •
- •
De Gemeente heeft ervoor gekozen om in voorkomende gevallen te werken met een bandbreedte, aangezien het bepalen van de exacte grondwaarde maatwerk is. De waarde is afhankelijk van locatie- en projectspecifieke omstandigheden, zoals de ligging, het omgevingsplan of BOPA, specifieke eisen aan de kwaliteit van het vastgoed, de complexiteit van de plaats waar gebouwd wordt, etc.
- •
- •
Voor locaties waar eerder afspraken zijn gemaakt (in bijvoorbeeld raam- en ontwikkelovereenkomsten, zoals De Groote Wielen (DGW), is deze Grondprijzenbrief niet van toepassing en worden deze afspraken gerespecteerd. Wel kan in dergelijke gevallen een herzienings- en/of indexeringsregeling van toepassing zijn die reeds is overeengekomen.
Grondprijzen in dit segment gelden voor de bereikbare huurwoningen. Er is sprake van een bereikbare c.q. sociale huurwoning indien deze door een toegelaten instelling (veelal corporatie) wordt verhuurd en een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vast te stellen liberalisatiegrens voor tweepersoonshuishoudens.
De stijging van de grondprijs voor sociale huurwoningen is gekoppeld aan de stijging van deze liberalisatiegrens grens, of zoals het Ministerie die nu de ‘DAEB-grens noemt’.
In paragraaf 2.2 is reeds vermeld dat deze voor 2025 is bepaald op € 900,07, ofwel een stijging van 2,32% ten opzichte van 2024 (€ 879,66).
De grondprijzen van de sociale huurwoningen komen hierdoor voor 2026 uit op hetgeen in onderstaande tabel is samengevat. Daarbij wordt er van uitgegaan dat er qua grootte een kavel wordt geleverd die afgestemd is op deze categorie woningen.
De grondprijs van de middeldure huurwoningen is gerelateerd aan de grondwaarde van sociale huurwoningen (zie tabel 4.2.) maal een factor die verband houdt met de hoogte van de aanvangshuur en de bouwvorm.
De maximale huurprijsgrens voor middeldure huur wordt vastgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op € 1.184,82 (prijspeil 2025).
Voor 2026 zien de grondprijzen voor de middeldure huurwoningen er als volgt uit:
Voor de projectmatige woningbouw geldt het uitgangpunt dat de grondprijs als een percentage (quote) van de VON-prijs exclusief BTW wordt bepaald. De in onderstaande tabel genoemde prijsklassen zijn inclusief BTW. Onder projectmatige woningbouw wordt de bouw van één of meerdere woningen door een ontwikkelaar, belegger of bouwbedrijf verstaan.
Kaveluitgifte van vrije kavels voor particulier en collectief opdrachtgeverschap geschiedt tegen gedifferentieerde m²-prijzen. Kortheidshalve wordt verwezen naar onderstaande tabel, waarin de grondprijzen per m² (exclusief BTW) zijn weergegeven.
4.5 Overige woningbouwinitiatieven
De uitgifte van woonwagenstandplaatsen aan woningbouwcorporaties geschiedt tegen de grondprijs voor sociale woningen (zie paragraaf 3.2 van deze Grondprijzenbrief).
Voor de ontwikkeling van woonzorgconcepten door woningbouwcorporaties geldt als basis dat de grondprijs wordt herleid naar de grondprijs voor sociale huurwoningen.
Binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch is er een aantal locaties voor flexwoningen aanwezig. Woningbouw binnen deze locaties is vergund voor een periode van 10 of 15 jaar. Na deze periode dient de locatie door de betreffende corporatie weer ‘vrij’ gemaakt te worden.
Uitgangspunt is dat ontwikkeling van dergelijke nieuwe locaties (waar de bestaande flexwoningen naartoe verplaatst worden) voor de gemeente minimaal budgettair neutraal gerealiseerd moeten worden. Iedere locatie heeft zijn eigen uitdagingen en bijzonderheden, daarom vindt er maatwerk plaats.
Ontmoetingsruimten in appartementencomplexen (woonkamers)
Bij (woonzorg)appartementen kan er een behoefte ontstaan voor de realisatie van ontmoetingsruimten (woonkamer).
Het eigendom van dergelijke ontmoetingsruimten gaat over naar de initiatiefnemers (vaak woningbouwcorporatie). Als grondwaarden voor dergelijke ontmoetingsruimten geldt de grondwaarde zoals voorgesteld bij voorzieningen voor algemene en bijzondere doeleinden-niet commercieel dat hieronder nader wordt toegelicht.
De grondprijs voor studentenwoningen wordt via de residuele methode bepaald door een onafhankelijke taxateur.
Wanneer een potentiële koper voor de aankoop van een bedrijfskavel is geselecteerd, wordt deze kavel gereserveerd voor in beginsel 6 maanden. Deze periode kan op verzoek met 3 maanden worden verlengd. De reserveringsvergoeding bedraagt 3% op jaarbasis over de koopsom en moet vooraf betaald worden. De betaalde reserveringsvergoeding wordt over een periode van maximaal 9 maanden in mindering gebracht op de uiteindelijke koopsom. Mocht de koop niet doorgaan, dan wordt de reserveringsrente niet terugbetaald. De uiteindelijke koopsom wordt geïndexeerd c.q. aangepast indien de koop in het volgende kalenderjaar plaatsvindt.
In onderstaande tabel zijn de vanaf grondprijzen opgenomen voor de diverse bedrijventerreinen die door de gemeente verkocht worden. Aan het bepalen van de hoogte van deze grondprijzen, hebben zowel de in het verleden uitgevoerde taxaties en transacties ten grondslag gelegen, als ook de hoogte van de grondprijzen bij vergelijkbare gemeenten/bedrijventerreinen (comparatieve methode).
De gehanteerde grondprijzen betreffen vanaf grondprijzen en zijn per m² te verkopen perceel. Deze worden jaarlijks geïndexeerd met de CPI-index (Consumentenprijsindex), met een minimum van 0 % en een maximum van 5 % per jaar.
Uitgangspunt is een fsi (floor space index) die beneden de 1,0 ligt. Bij een fsi hoger als 1,0 wordt de grondprijs op basis van de m² bvo bepaald.
Het bedrijventerrein Heesch West wordt door de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West op de markt gebracht. De grondprijzen worden door het Algemeen Bestuur van de GR Heesch West vastgesteld.
Hieronder een overzicht van de grondprijzen bedrijventerreinen voor het jaar 2026.
Tabel 5. Grondprijs bedrijventerreinen uitgaande van maximaal 1,0 fsi
Voor kantoorlocaties, en zeker voor de middelgrote en grote kantoren, is een aantal factoren bijzonder belangrijk. Deze factoren zijn: de ligging, ontsluiting en bereikbaarheid (ook per openbaar vervoer), parkeermogelijkheden, fsi, omgeving, zichtbaarheid en uitstraling. Deze elementen bepalen vooral het welslagen van de locatie en de hoogte van de te realiseren grondprijs per m² bvo.
De grondwaardebepaling van kantoren is maatwerk aangezien de bouwkosten, huurprijzen en bruto aanvangsrendementen per bouwproject kunnen verschillen. Bij iedere uitgifte wordt de grondwaarde bepaald door middel van een onafhankelijke externe taxatie.
7. Voorzieningen voor Algemene en Bijzondere Doeleinden (VAB)
Er worden in de gemeente gronden uitgegeven met een zogenaamde VAB-bestemming.
Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen niet-commerciële en commerciële VAB (met winstoogmerk) bestemmingen.
Voorbeelden hiervan zijn scholen, gymlokalen, welzijnsvoorzieningen, brandweerkazernes, buurthuizen, bibliotheken, scholen, opvangcentra, multifunctionele accommodaties (MFA), gezondheidscentra, etc.
Voor commerciële VAB moet gedacht worden aan: detailhandel, horeca, sport- en fitnesscentra, leisure, fysio, medische praktijken, etc.
Voor 2026 wordt de grondprijs voor VAB-niet commercieel ten opzichte van 2024/2025 met € 10 verhoogd en vastgesteld op € 205 per m² en de m²-prijs voor commerciële VAB op mimimaal € 410 per m².
Uitgangspunt hierbij is een fsi die gelijk of beneden de 1,0 ligt. Bij een fsi hoger als 1,0 zal gerekend worden per m² bvo.
8. Overige commerciële voorzieningen
Evenals voor kantoren geldt voor de detailhandel dat het bepalen van de grondwaarde maatwerk is. Voor detailhandel zijn er geen grondprijzen opgenomen omdat deze sterk verschillen afhankelijk van de specifieke invulling en de locatie. Bij iedere uitgifte wordt de grondwaarde bepaald door middel van een onafhankelijke externe taxatie.
De gemeente ’s-Hertogenbosch voert een terughoudend beleid als het gaat om de verkoop en verhuur van groen- en reststroken. Uitzonderingen zijn onder voorwaarden wel aanwezig.
In de ‘Uitvoeringsregels groen- en reststroken’ van de gemeente ’s-Hertogenbosch zijn de regels, voorwaarden en tarifering omtrent groen- en reststroken vervat.
Voor uitgifte van gronden in huur of erfpacht wordt de huurprijs of canon bepaald op 5,0% over marktwaarde van de grond. Voor het bepalen van de waarde van het bloot eigendom geldt de prijsbepaling zoals opgenomen in deze Grondprijzenbrief, of de methodiek zoals vastgelegd in de lopende erfpachtovereenkomst.
De huurprijs of canon wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI-index reeks alle huishoudens, met een minimum van 0% en een maximum van 5% per jaar.
Reeds lopende erfpachtovereenkomsten worden via de afgesloten voorwaarden voortgezet.
11. Overige gronduitgiften/functies
Hiervoor geldt een grondprijs van € 5.000 voor een oppervlakte van maximaal 125 m². Indien er sprake is van medegebruik (sitesharing) dan geldt een prijs van € 2.500 per provider.
Bij uitgifte van grond voor reclame-uitingen, zoals bijvoorbeeld reclamemasten zal per geval de grondprijs op basis van een onafhankelijke externe taxatie worden bepaald.
Uitgangspunt voor nutsvoorzieningen in de wijk is dat de grond niet verkocht wordt, maar dat er een zakelijk recht voor wordt gevestigd. Deze vallen onder de categorie “opstalrecht”. Voor het bepalen van de vergoeding van het opstalrecht op landbouwgrond, bermen en natuurgronden, wordt aansluiting gezocht bij de vergoeding die jaarlijks wordt afgesproken tussen LTO en GasUnie. Voor gronden met een intensievere bestemming zal dit op basis van maatwerk moeten geschieden.
Indien de grond, in bijzondere omstandigheden, voor de oprichting van een nutsvoorziening (met name midden- en hoogspanningsruimten) toch wordt verkocht, dan geldt daarvoor de VAB-prijs van € 205 per m² uitgeefbaar terrein excl. BTW. Dit is een vaste grondprijs.
Een nieuwe vraag die zich de laatste jaren regelmatig voordoet, is de vraag naar gronden voor zonneparken (velden met zonnepanelen) en windmolens. Er zal per geval maatwerk worden verricht.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2026-53252.html