/1/png-2/waddinxveen.png)
Gemeenteblad van Waddinxveen
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Waddinxveen | Gemeenteblad 2026, 451453 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Nota kostenverhaal en financiële bijdragen 2025
Goed gepositioneerd in de uitlopers van het Groene Hart en stedelijke regio van Rotterdam is Waddinxveen een aantrekkelijke gemeente om in te wonen, werken en verblijven. Nieuwe inwoners kiezen voor Waddinxveen vanwege de centrale ligging en de rustige en veilige omgeving. De groei die het met zich meebrengt stelt de gemeente voor een uitdaging. Een groeiopgave betekent ook dat de gemeente blijft investeren in de fysieke leefomgeving om een prettig leef- en verblijfklimaat te behouden. Investeringen in goede infrastructuur in en rondom de kern en een groene leefomgeving met voldoende natuur- en recreatiegebieden om te zorgen dat de bestaande en nieuwe inwoners Waddinxveen blijven ervaren als een fijne gemeente om te wonen en te werken.
Kostenverhaal en financiële bijdragen
De gemeente Waddinxveen voert een dynamisch grondbeleid. In de uitvoering van de beleidsopgave en ambities van Waddinxveen maakt de gemeente de afweging of de markt deze uitvoering kan oppakken of dat de uitvoering van de opgave via de grondexploitaties van de gemeente moet lopen. Met de uitvoering door de markt moet de gemeente ook inspanningen leveren. Denk daarbij aan het aanleggen van infrastructuur, kosten voor de ambtelijke inzet en de eventuele aanpassingen van de fysieke leefomgeving voor een specifiek bouwplan. Bij deze initiatieven van marktpartijen faciliteert de gemeente dus de bouwplannen (in het Omgevingsbesluit ook wel kostenverhaalsplichtige activiteiten genoemd). Voor deze inzet zijn gemeenten verplicht om kosten te verhalen op initiatiefnemers 1 . Daarnaast biedt de Omgevingswet (hierna: Ow) mogelijkheden om initiatiefnemers een financiële bijdrage te vragen en te verhalen voor de benodigde investeringen in de openbare ruimte en het landschap die samenhangen met de groei van de gemeente en de verbetering en behoud van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.
De bovengenoemde investeringen worden niet volledig verhaald op de initiatiefnemers cq. marktpartijen. Alle partijen die hier profijt van hebben, dragen bij aan de financiering van deze investeringen. Ook de gemeente zelf. Op basis van de vastgoedwaarde (zie berekening bijlage 5) is een aandeel van 83% van de investeringen toe te rekenen aan de huidige inwoners en gebruikers. De gemeente Waddinxveen ‘betaalt’ dus het grootste deel van deze investeringen. Het resterende aandeel van 17%, kan worden toegerekend aan de toekomstige inwoners en gebruikers. De grondeigenaar of ontwikkelaar die de woningen en gebouwen realiseert ‘betaalt’ dit deel van de investeringen. Het is redelijk dat ook bouwplannen voor toekomstige ontwikkelingen bijdragen aan deze investeringen.
Waarvoor dient deze Nota kostenverhaal en financiële bijdragen?
In deze Nota kostenverhaal en financiële bijdragen (hierna: de Nota) wordt toegelicht hoe de gemeente Waddinxveen haar kosten gaat verhalen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in de verschillende kosten die de gemeente op een initiatiefnemer gaat verhalen. Er zijn namelijk kosten die direct samenhangen met het nieuwe bouwplan (kostenverhaal). Er zijn ook kosten die voor meerdere ontwikkellocaties gemaakt worden of waarvan ook bestaande gebieden profiteren (financiële bijdragen).
Deze Nota geeft duidelijke kaders hoe Waddinxveen het kostenverhaal en de financiële bijdragen bepaalt. De Nota schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuw bouwplan of bouwactiviteit2 binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van deze Nota bepaalt de gemeente dus op een transparante manier de bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied op initiatiefnemers. De Nota vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties aan de investeringsopgave. Ook het ontwikkelprogramma in gemeentelijke grondexploitaties profiteren namelijk van de investeringsopgave van gemeente Waddinxveen. De Nota is een aanvulling op de nota grondbeleid en een nadere uitwerking van de omgevingsvisie op het gebied van kostenverhaal en financiële bijdragen.
Deze Nota noemt de investeringen en de (woningbouw)ontwikkelingen die uitsluitend gebruikt zijn om de financiële bijdragen te bepalen. Deze nota heeft niet als doel om deze investeringen en (woningbouw)ontwikkelingen bestuurlijk vast te stellen. Hiervoor is een separaat bestuurlijk besluit nodig. De gehanteerde gegevens betreffen een inschatting op basis van herleidbare en beschikbare informatie; een momentopname dus. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook de ontwikkelingen die nu nog niet zijn voorzien, zullen bijdragen aan de financiële bijdragen. Er kunnen geen rechten ontleend worden aan investeringen of (woningbouw)ontwikkelingen genoemd in deze Nota.
2. Hoe verhaalt Waddinxveen haar kosten en financiële bijdragen?
Hoofdstuk 2 van deze Nota beschrijft hoe de gemeente Waddinxveen invulling geeft aan het kostenverhaal en financiële bijdragen. Wilt u meer lezen over het wettelijk kader? In bijlage I zijn de mogelijkheden die de Ow geeft verder uitgewerkt.
Wanneer is een initiatiefnemer kostenverhaal en financiële bijdragen verschuldigd?
Als onderstaande twee punten beiden aan de orde zijn dan verhaalt de gemeente de kosten en de financiële bijdragen.
- 1.
- 2.
Kostenverhaalsplichtige activiteit
Het initiatief betreft kostenverhaalsplichtige activiteiten3 . Denk hierbij aan de bouw van een of meerdere woningen, de bouw van een ander gebouw of een grotere verbouwing of transformatie. In bijlage 1 wordt dit uitgebreider beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten4 , kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over de financiële bijdragen.
Als een initiatiefnemer wil bouwen of verbouwen, maar dit past niet binnen het omgevingsplan dan kan hij een principeverzoek indienen. Het initiatief wordt door de Omgevingsdienst Midden-Holland (ODMH) in behandeling genomen. De ODMH maakt een inschatting of het initiatief voorstelbaar is. De kosten hiervoor zijn opgenomen in de legesverordening.
Als een initiatief haalbaar is, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. De overeenkomst wordt pas gesloten nadat het college heeft besloten in principe planologisch medewerking te willen verlenen aan het initiatief. Voor complexe(re) initiatieven kan de gemeente eerst een intentieovereenkomst sluiten. In de intentieovereenkomst staan afspraken over de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase. In de anterieure overeenkomst staan de afspraken over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend en daarmee het kostenverhaal is verzekerd, wordt de juridisch planologische procedure gestart.
Figuur 1 Relatie tussen de legesverordening en het privaatrechtelijk kostenverhaal
Het uitgangspunt is dat gemeente Waddinxveen met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. Daarmee wordt het kostenverhaal via publiekrechtelijke weg voorkomen en is vooraf voor alle partijen duidelijkheid.
Als de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en de gemeente de juridisch-planologische procedure toch wil starten om de kostenverhaalsplichtige activiteit mogelijk te maken, dan borgt de gemeente het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk door kostenverhaalsregels op te nemen in het omgevingsplan. Indien nodig kan de gemeente de onderbouwing van de financiële bijdragen in het omgevingsplan nader onderbouwen in aanvulling op deze Nota. Bij een BOPA wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk geborgd met kostenverhaalsvoorschriften.
Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren, vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In de basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen moet voldoen5 . Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. De initiatiefnemer overlegt ook een bankgarantie voor de aanleg van het toekomstige openbare gebied wanneer zij dit zelf realiseert en voor de nadeelcompensatie.
De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod6 .
3. Welke kosten verhaalt Waddinxveen?
Per kostenverhaalsplichtige activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied (het bouwplan cq ontwikkelgebied) wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. De bijhorende kostensoorten staan in bijlage 3. Veel voorkomende situaties worden hierna beschreven.
Het kostenverhaal in Waddinxveen ziet er schematisch als volgt uit:
|
Voor kleine bouwactiviteiten7 en binnenstedelijke woningbouwactiviteiten tot en met vier woningen hanteert de gemeente vaste bedragen. Voor de overige initiatieven bepaalt de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met de plankostenscan8. De kosten verbonden aan zienswijze en een eventuele beroepsprocedure worden volledig doorbelast. |
||
|
Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. De gemeente brengt dan de marktwaarde van de grond in rekening. |
||
|
Als de gemeente kosten maakt dan worden deze volledig doorbelast aan de initiatiefnemer. |
||
|
Onderdeel van de apparaatskosten zijn de gemaakte kosten voor het beoordelen van de door de initiatiefnemer uitgevoerde onderzoeken. Als de gemeente zelf onderzoeken verricht, belast zij deze kosten volledig door. |
||
|
De gemeente belast de uitgekeerde nadeelcompensatie, de proceskosten en rente behorende bij de afwikkeling van de nadeelcompensatie volledig door aan de initiatiefnemer. |
||
|
De gemeente belast de investeringen van bovenwijkse voorzieningen op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit door aan initiatiefnemers. Dit is maatwerk. |
Gemeentelijke plan- en apparaatskosten
De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met de plankostenscan9 . De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met de kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, vergoedt de initiatiefnemer aan de gemeente. Voor werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert en onderdeel zijn van de plankostenscan verminderd de gemeente de uitkomst van de plankostenscan. Hierbij houdt ze rekening met de maximale vermindering 10 zodat onder andere de kosten voor het toetsen van de werkzaamheden van de initiatiefnemer wel gewaarborgd zijn.
Voor kleine bouwactiviteiten 11 , waaronder de bouw van 1 woning, hanteert Waddinxveen vaste bedragen. Ook voor binnenstedelijke woningbouwinitiatieven van 2, 3 of 4 woningen is het bedrag vast. Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze initiatieven de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan berekent de gemeente de plan- en apparaatskosten met de plankostenscan. De vaste bedragen zijn tot de eerste actualisatie door het college als volgt:
De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.
Als gemeentelijke gronden nodig zijn om een initiatief ruimtelijk mogelijk te maken, dan hoort dit bij de gebiedseigen kosten. Als de gemeente bereid is om haar gronden te verkopen dan worden de gronden gewaardeerd tegen de marktwaarde. Indien de gemeente kostenverhaalsregels opstelt dienen alle gronden gewaardeerd te worden op basis van een raming van de huidige waarde 12 of de WOZ-waarde. Na aanleg van de openbare ruimte neemt de gemeente -als zij dit wenst- het openbaar gebied voor € 1,- over van de initiatiefnemer.
Bouw- en woonrijp maken 13
Per kostenverhaalsgebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken14 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een bestekraming. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook de voorbereidingskosten en het toezicht en directievoering op de werkzaamheden worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan vraagt de gemeente een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie.
Onderzoeken 15
Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming. Ook de kosten voor het beoordelen van de onderzoeken, al dan niet door de gemeente uit te voeren, worden aan de initiatiefnemer doorbelast. De beoordeling van een eventueel grondmechanisch onderzoek is opgenomen in de plankostenscan.
Nadeelcompensatie 16
De gemeente maakt een inschatting of sprake kan zijn van nadeelcompensatie. Als deze verwachting er is dan stelt de initiatiefnemer een risicoanalyse nadeelcompensatie op. De initiatiefnemer geeft een bankgarantie af voor de nadeelcompensatie te verhogen met een inschatting van de procedurekosten voor de afhandeling van verzoeken voor nadeelcompensatie. De gemeente belast de tegemoetkoming in nadeelcompensatie te verhogen met de wettelijke rente, de procedurekosten en advieskosten van externe adviseurs voor de afhandeling volledig door aan de initiatiefnemer.
Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing
Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Voorbeelden zijn het slopen van opstallen, bodemsanering en de aanleg van een collectief warmtesysteem waar de gemeente een bijdrage aansluitkosten voor vraagt.
Bovenwijkse voorzieningen 17
Het kan voorkomen dat meerdere kostenverhaalsgebieden profijt hebben van werken, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. Voorbeelden hiervan zijn een ontsluitingsweg voor meerdere ontwikkelingen of een centrale waterberging waar de wateropgave van meerdere ontwikkelingen in wordt gerealiseerd. Als een initiatief profijt heeft van deze voorziening dan wordt zijn aandeel in de kosten op basis van maatwerk bepaald. Op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit worden de kosten van de voorzieningen toegerekend aan de kostenverhaalsgebieden en verhaalt op de initiatiefnemer(s). Het verschil met investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving is dat er geen causaal verband is tussen de ontwikkeling en de investering. Bij een bovenwijkse voorziening is dit causale verband wel aanwezig.
4. Welke financiële bijdragen vraagt en verhaalt Waddinxveen?
De gemeente Waddinxveen investeert in de verbetering van de fysieke leefomgeving. Dit doet de gemeente om, ook met de groeiambitie, het leefklimaat op niveau te houden. Het zijn investeringen die de algemene leefbaarheid verbeteren, het voorzieningenniveau van de gemeente vergroten en de nieuwe en bestaande inwoners van de gemeente natuur, landschap, recreatieve en infrastructurele netwerkvoorzieningen meer te laten ervaren. Deze investeringen heeft de gemeente vertaald in een financiële bijdrage. De financiële bijdrage verhaalt de gemeente op alle kostenverhaalsplichtige activiteiten 18 en vraagt deze bij verruimde activiteiten 19 (de ruimtelijke ontwikkelingen). Dit hoofdstuk beschrijft welke financiële bijdragen Waddinxveen vraagt en verhaalt.
Financiële bijdragen voor de fysieke leefomgeving
Bij kostenverhaalsplichtige activiteiten verhaalt en bij verruimde activiteiten vraagt de gemeente financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Deze financiële bijdragen bestaan uit investeringen waar het bestaande en nieuwe gebied profijt van hebben. De investeringen komen de fysieke leefomgeving van de hele gemeente Waddinxveen ten goede. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. De manier waarop deze functionele samenhang aanwezig is verschilt per type investering:
- -
- -
Infrastructuur voor verkeer en openbaar vervoer
De gemeente investeert in het opwaarderen en uitbreiden van bestaande wegen, paden en voorzieningen voor het openbaar vervoer. Deze investeringen maken onderdeel uit van het totale verkeersnetwerk. De verkeersafwikkeling van nieuwe initiatieven zal via dit netwerk plaatsvinden.
- -
- -
Figuur 2 Schematisch voorbeeld van verschillende gebiedsoverstijgende kosten en financiële bijdragen fysieke leefomgeving
Financiële bijdragen van de gemeente Waddinxveen
De financiële bijdragen voor wonen in de gemeente Waddinxveen zijn gebaseerd op het verschil in vastgoedwaarde van de verschillende woningcategorieën. Hierbij wordt uitgegaan van de categorie sociale huur (maandhuur tot € 879,66, midden huur (maandhuur tot € 1.184,82), sociale koop (tot € 250.000 VON), betaalbare koop (tot € 355.000 VON) en dure koop/dure huur (vanaf € 355.000 VON)20 . Het uitgangspunt is dat de dure woningcategorie relatief gezien de hoogste bijdrage betaalt.
Voor alle niet-wonen functies geldt de bijdrage op basis van kaveloppervlakte of per m2 bruto vloeroppervlakte (bvo). De gemeente maakt voor de bijdrage niet-wonen geen specifiek onderscheid tussen de verschillende categorieën die er binnen niet-wonen kunnen zijn. Voor alle categorieën geldt dezelfde bijdrage per m² bvo of kaveloppervlakte. Het omslagpunt hiervoor ligt bij een fsi van >121 .
De tarieven voor de financiële bijdragen bepaalt de gemeente in een aantal stappen. In bijlage 5 worden deze stappen verder toegelicht.
5. Actualisatie en verantwoording
De tarieven voor de financiële bijdrage fysieke leefomgeving zijn een vast bedrag. Ten minste één keer per twee jaar actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief van de financiële bijdragen fysieke leefomgeving. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief ieder jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij een actualisatie worden de stappen in bijlage 5 (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.
Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die onverhoopt niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvullen met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Daarnaast moet de vastgoedwaarde van het bestaande gebied en van de nieuwe ontwikkeling bepaald worden.
Bepalen van de financiële bijdragen fysieke leefomgeving per kostenverhaalsplichtige activiteit
Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw verminderd met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Afhankelijk van dit specifieke programma zal de gemeente het bedrag in mindering brengen dat al is toe te rekenen aan de bestaande functie(s) tot een maximum van de te betalen financiële bijdragen. Bijlage 6 geeft twee fictieve berekeningen van een financiële bijdrage. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.
Bestemmingsreserve verbetering fysieke leefomgeving
De financiële bijdragen fysieke leefomgeving van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve verbetering fysieke leefomgeving. Uit de reserve betaalt de gemeente naar rato een deel van de investeringen (cofinanciering). Het overige deel betaalt de gemeente uit de eigen (algemene) middelen.
De bestemmingsreserve verbetering fysieke leefomgeving kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Waddinxveen.
De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De gemeentelijke grondexploitaties dragen ook bij aan de bestemmingsreserve. Als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden dan vindt er een storting plaats in de bestemmingsreserve verbeteringen fysieke leefomgeving.
Het opmaken van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarlijkse planning-en-controlcyclus.
Per investering kan op basis van de procentuele verdeling tussen het bestaande gebied (83%) en het nieuwe gebied (17%) een deel van de netto-investering worden bekostigd uit de bestemmingsreserve. De bestemmingsreserve wordt daarbij maximaal ingezet tot het saldo € 0,=. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit deze Nota.
Figuur 3 De manier waarop de investeringsopgave wordt gefinancierd
De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuwe kostenverhaalsplichtige activiteit haar kosten verhaalt.
Het college kan in uitzonderlijke situaties afwijken van de hoofdregel. Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur kan aantonen dat een activiteit financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties haar kosten niet of deels verhaalt en een lagere of geen financiële bijdragen verhaalt. Daarmee neemt de gemeente de kosten die niet verhaald worden voor haar rekening. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd besluit van het college en eventueel een raadsbesluit in verband met het budgetrecht.
Bepaalde initiatieven hebben een onrendabele top of dragen vanuit het initiatief bij aan kwaliteitsverbetering binnen de gemeente. Het college ziet af van de financiële bijdragen voor deze initiatieven als wordt voldaan aan deze criteria.
De vrijstelling is van toepassing op de onderstaande initiatieven:
- o
- o
- o
Initiatieven voor de ontwikkeling van een landgoed23 .
Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college van B&W ten aanzien van de Nota.
De wettelijke basis ligt in de Ow. De Ow is verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit (hierna: Ob) en de Omgevingsregeling (hierna: Or).
Kostenverhaalsplicht en verbod 24
Gemeenten zijn verplicht om bij kostenverhaalsplichtige activiteiten25 kosten26 te verhalen. Hierbij geldt dat de toerekenbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Met andere woorden, de gemeente moet kijken of er een causaal verband is tussen de gemaakte kosten en het initiatief, bijvoorbeeld de bouw van een woning. Vervolgens kan het zijn dat er nog andere initiatieven of het bestaande gebied baat hebben. Zo ja, dan wordt een deel van de kosten toegerekend. Zo niet, dan moet het initiatief alle kosten betalen.
Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de kostenverhaalsplichtige activiteit in het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). Als hiervan geen sprake is, is het kostenverhaal ook niet aan de orde.
Een gemeente is bevoegd en heeft daarmee de keuze om kosten niet te verhalen27 als:
- 1.
- 2.
Er geen verhaalbare kosten28 zijn. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte.
- 3.
Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de activiteit te verrichten; een bouwverbod of verbod om de activiteit te verrichten. In een anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt. Dit kan in de vorm van een bankgarantie.
Financiële bijdragen 29
Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en te verhalen bij kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Financiële bijdragen kan de gemeente afdwingen. Hierbij gelden wel wettelijke kaders. Deze worden hieronder beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten30 , kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage.
De financiële bijdragen hebben betrekking op:
- 1.
Om de financiële bijdragen af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie, een programma of omgevingsplan de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor de financiële bijdragen wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.
- 2.
Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad
Een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad naar prijsklasse houdt in dat, naast middelduur segment en vrije sector, er ook voldoende sociale huur- en/of sociale koopwoningen toegevoegd worden. Een initiatief dat minder sociale huur- en/of koopwoningen realiseert dan in het woonbeleid vastligt, betaalt een financiële bijdrage zodat deze woningen op een andere locatie (hierna: compensatielocatie) extra gebouwd kunnen worden.
Om de financiële bijdragen voor woningbouw publiekrechtelijk af te dwingen, zijn de onderstaande drie uitgangspunten van toepassing.
- 1.
- 2.
- 3.
Het wettelijke kader van het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn schematisch in de navolgende figuur a weergegeven.
Figuur a: Onderdelen van het kostenverhaal en financiële bijdragen
Hoe verhaalt een gemeente kosten?
Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.
Figuur b: Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)
Het privaatrechtelijke spoor, ook wel het anterieure spoor genoemd, heeft de voorkeur; zoals ook staat in de nota grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente met de initiatiefnemer afspraken maakt over de kostenverhaalsplichtige activiteit. De afspraken gaan onder andere over de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en eventueel de financiële bijdragen. Deze afspraken leggen de gemeente en de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst, die de gemeente en de initiatiefnemer ondertekenen, voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of de BOPA) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vormvrij en vrijwillig voor beide partijen. Dit geeft dat de gemeente en de initiatiefnemer ruimte om maatwerk toe te passen.
De mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen zijn bij het privaatrechtelijke spoor ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor (hierna omschreven). Hierbij gelden wel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het kostenverhaal moet redelijk en billijk zijn. In de nota legt de gemeente de kaders voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen vast. Dit is transparant en geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen.
Tenslotte mogen gemeenten geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. De nota geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.
Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een kostenverhaalsplichtige activiteit in procedure dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied, het gebied waarbinnen de activiteit plaats vindt, kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een BOPA.
Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de wet- en regelgeving (Ow, Ob en Or). Zo moet bijvoorbeeld onderbouwd worden dat de toerekenbare en verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook moet getoetst worden of de opbrengsten van een initiatief wel hoog genoeg zijn om de kosten en bijdragen te betalen. Dit principe wordt de macro-aftopping of waardevermeerderingstoets genoemd.
In deze begrippenlijst staan de op deze Nota van toepassing zijnde artikelen uit de Ow en Ob.
Aanvullende activiteiten waarvoor financiële bijdragen op vrijwillige basis kunnen worden overeengekomen (ook wel verruimde activiteiten)
Onder de Ow is het mogelijk om privaatrechtelijk op vrijwillige basis de financiële bijdragen overeen te komen voor de volgende activiteiten uit art. 8.20 Ob sub b en c:
- -
- -
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer over de grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel, zoals bedoeld in artikel 13.13 Ow. Deze overeenkomst kan de volgende benaming hebben anterieure exploitatieovereenkomst, samenwerkingsovereenkomst, (koop)realisatieovereenkomst etc. De initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied.
Artikel 8.21 (categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald) Ob
- 1.
Als categorieën ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving waarvoor, als wordt voldaan aan de criteria van artikel 13.23, eerste lid, onder a en b, van de wet, in een omgevingsplan kan worden bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald op degene die een activiteit als bedoeld in artikel 13.11 van de wet verricht, worden aangewezen:
- a.
wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen;
- b.
aanleg of wijziging van gebieden als bedoeld in artikel 2.44 van de wet of gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen en herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving:
- 1°.
- 2°.
- c.
- d.
- e.
ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen:
- 1°.
- 2°.
- f.
stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.
- a.
- 2.
Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen een gemeente en een initiatiefnemer over de haalbaarheidsfase. In de overeenkomst staan de afspraken over de verdeling van de werkzaamheden, de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase. De ontwikkelende partij/initiatiefnemer is grondeigenaar of wordt grondeigenaar van het plangebied.
Een private partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, bouwbedrijf of een particuliere grondeigenaar, die een kostenverhaalsplichtige activiteit wil realiseren, waarvoor een planologische wijziging nodig is.
Kostenverhaalsregels en -voorschriften
Als de gemeente publiekrechtelijk haar kosten verhaalt dan doet zij dit met ‘kostenverhaalsregels’ in het omgevingsplan of de ‘kostenverhaalsvoorschriften’ in een BOPA.
Het kostenverhaalsgebied wordt zo begrensd dat alle onderdelen van de beoogde ontwikkeling erin vallen. Het gaat zowel om de gronden waar de kostenverhaalsplichtige activiteiten zijn geprojecteerd als om de gronden voor openbare ruimte en andere voorzieningen.
Kostenverhaalsplichtige activiteit
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Plankosten kleine bouwactiviteiten
Artikel 13.5. Or (prijspeil 1 januari 2025)
- 1.
In afwijking van de artikelen 13.2 Or tot en met 13.4 Or bedraagt het bedrag aan plankosten dat ten hoogste kan worden verhaald, met uitzondering van de plankosten van de producten en activiteiten genoemd in de onderdelen 2.6a tot en met 2.6d van bijlage XXXIV Or en 2.6a tot en met 2.6c van bijlage XXXIVa Or:
- a.
- b.
- 1°.
- 2°.
het bouwen van een hoofdgebouw voor agrarische of bedrijfsdoeleinden zonder bijeenkomstfunctie, kantoorfunctie of winkelfunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, met een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1.500 m2, of een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;
- 3°.
een uitbreiding met niet meer dan 2.000 m2 bruto-vloeroppervlakte van een gebouw met een industriefunctie als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, of een uitbreiding met niet meer dan een bedrijfswoning op hetzelfde perceel waarop zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;
- 4°.
- 5°.
- 6°.
- c.
- 2.
- 3.
De criteria genoemd in artikel 13.11 lid 1 Ow.
De nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen werken, werkzaamheden en maatregelen.
Er moet een causaal verband zijn tussen de activiteit en de investering.
Indien meerdere gebieden profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, moeten deze naar evenredigheid worden verdeeld.
Woningen met een maandhuur tot maximaal de liberalisatiegrens, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en verhuurd door een toegelaten instelling (Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en Woningwet).
Bijlage 3 Kostensoorten bij kostenverhaal
A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak
A1: De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek
A2: De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob
A3: De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
A4: Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten
A5: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2
A6: De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2
A7: De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen
A8: De kosten van de aanleg of wijziging van:
- •
1°. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken;
- •
- •
- •
- •
- •
A9: De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit
A10: De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek
A11: Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de Ow
A12: Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10
A13: De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten
A14: De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen
B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A
B1: De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de Ow, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid Ob
B2: De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten
B3: De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1
B4: De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1
Bijlage 5 Stappen voor bepalen financiële bijdragen
Stap 1 bepalen van de investeringsopgave
Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen, het leefklimaat op niveau te houden en daarnaast te anticiperen op de klimaatveranderingen, investeert gemeente Waddinxveen in de verbetering van de fysieke leefomgeving door:
- -
- -
- -
- -
- -
Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage 4 verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk:
De afgelopen vier jaar investeerde en de komende tien jaar investeert gemeente Waddinxveen naar verwachting € 106 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering. Als rekening wordt gehouden met de concreetheid van de (beoogde) investeringen is in deze Nota € 60,6 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
- 1.
- 2.
- 3.
De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het collegeprogramma, de programmabegroting en de omgevingsvisie.
De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en VTU (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten). De investeringsbedragen betreffen netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. Daarnaast geeft bijlage 4 de totale investeringsopgave weer.
Stap 2 Toerekenen investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied
De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een kleiner deel draagt het nieuwe gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed 31 in Waddinxveen. Dit geeft als resultaat dat het bestaande gebied 83% en het nieuw gebied 17% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave.
De investeringsopgave is in stap 1 bepaald en kan op basis van de vastgoedwaarde die in stap 2 is bepaald, toegerekend worden aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Daarnaast komen ook de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van deze Nota, de gemeentelijke grondexploitaties en de vrijgestelde functies voor rekening van de gemeente.
Stap 3 Verdeling naar functies in het nieuw gebied
De functies in het nieuw gebied verdeelt gemeente Waddinxveen in twee hoofdcategorieën, wonen en niet-wonen. De categorie wonen is daarbij nog onderverdeeld in vijf subcategorieën. Bij het bepalen van de vastgoedwaarde wordt een correctie toegepast of de voorziene ontwikkeling hard of zacht is. Hierdoor kan per categorie het percentage van de totale vastgoedwaarde worden berekend.
Stap 4 Bepalen bijdragen per (sub)categorie
Op basis van het procentuele aandeel in de vastgoedwaarde (stap 3) is de investering die is toegerekend aan het nieuw gebied verdeeld. Door per categorie het bedrag te delen door het programma wordt de bijdrage per categorie verkregen.
Onderstaand zijn de te doorlopen stappen nog in één figuur weergegeven.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2026-451453.html