Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen Veldhoven

Artikel I

Het ‘Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen Veldhoven’ zoals opgenomen in Bijlage A vast te stellen.

Artikel II

De Notitie van beantwoording zienswijzen ‘Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen Veldhoven’ vast te stellen;

Artikel III

Het ‘Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen Veldhoven’ in werking te laten treden op de dag na bekendmaking.

Wijzigartikel I

Het omgevingsplan gemeente Veldhoven wordt gewijzigd zoals weergegeven in Bijlage A van dit Besluit.

Aldus vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders in de vergadering van 2 juni 2026; 

De secretaris, 

J. Sanders 

De burgemeester, 

M.J.A. Delhez

Bijlage A Wijziging Programma voor Gemeente Veldhoven

Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen

1. Inleiding

Veldhoven is voor veel mensen een aantrekkelijke gemeente om te wonen. De gemeente ligt in het hart van Brainport en is een belangrijke factor in de regionale, nationale en internationale ontwikkeling. De aanwezigheid van grote, innovatieve bedrijven levert veel werkgelegenheid op. Veldhoven groeit daardoor sterk. De vraag naar extra woningen in de gemeente is groot. De komende 10 jaar wil de gemeente 5.000 woningen toevoegen. Dit is gebaseerd op regionale afspraken (de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant) en prognoses. Hierdoor wordt Veldhoven steeds meer een stad met ook meer stedelijke woonvormen en buitenruimte. Tegelijkertijd hechten we aan het behoud van kenmerkende dorpse kwaliteiten, zoals de sfeer van wijken en buurten waarin mensen elkaar kennen. Dit maakt Veldhoven uniek. 

Verdichting van de stad gaat daarbij hand in hand met het voorzien in maatregelen om de stad leefbaar en bereikbaar te houden. De gemeente wil een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte realiseren, waardoor gezorgd wordt voor een fijn en aantrekkelijk woonmilieu. Aandacht gaat hierbij ook uit naar duurzaamheid, vergroening, hoogwaardige (openbaar vervoers-) verbindingen, aantrekkelijke woon- en werkmilieus en een gezonde stad.

Bij het maken van deze schaalsprong wordt ook geïnventariseerd welke voorzieningen voor Veldhoven noodzakelijk zijn. Dit zijn voorzieningen waarvan niet slechts één gebied of gebiedsontwikkeling profijt heeft. Denk aan de maatregelen voor de bereikbaarheid van een woonwijk of bedrijventerrein, fietsvoorzieningen, investeringen in duurzaamheid, groen/hittemaatregelen en collectieve voorzieningen voor de energietransitie. Om deze voorzieningen te kunnen financieren bestaat er (naast subsidies en gemeentelijke middelen) de wettelijke mogelijkheid om initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed bij te laten dragen. Het is ook redelijk dat niet alleen de gemeente de volledige kosten voor haar rekening neemt ten aanzien van deze voorzieningen en investeringsprojecten. Iedere (nieuwe) inwoner van Veldhoven en iedere gebiedsontwikkeling in Veldhoven heeft profijt bij deze voorzieningen en er bestaat ook een functionele en ruimtelijke relatie tussen de investering en de gebiedsontwikkeling. De gemeente laat initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed daarom financieel bijdragen aan deze investeringen.

Waarvoor dient dit programma?

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Daarmee ontstaat een integrale nieuwe wet voor alles wat te maken heeft met de fysieke leefomgeving. Ook de instrumenten van het grondbeleid zijn opgenomen in de Omgevingswet. Het Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen is een aanvulling op de Kadernota Grondbeleid 2023 en een nadere uitwerking van de Omgevingsvisie Veldhoven.

Wettelijk kader

De wet kent een aantal kerninstrumenten voor het benutten en beschermen van de leefomgeving: de omgevingsvisie, het omgevingsprogramma, decentrale regelgeving, algemene rijksregels voor activiteiten, de omgevingsvergunning en het projectbesluit. 

Op grond van artikel 3.5 van de Omgevingswet kan een programma maatregelen bevatten om bepaalde doelstellingen in de fysieke leefomgeving te bereiken. Een omgevingsprogramma geeft aan hoe de gemeente de in de omgevingsvisie neergelegde ambities wil realiseren.

Er zijn meerdere typen programma’s. Het programma dat voor u ligt betreft het Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen. Het is als onderdeel van de Omgevingsvisie Veldhoven uitgewerkt en schept de randvoorwaarden en kaders om tijdig én passend in te spelen op actuele ontwikkelingen van een initiatief en de financiële bijdragen voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (hierna: financiële bijdragen).

Het vaststellen van een omgevingsprogramma is wettelijk niet verplicht. Een programma is wel wettelijk verplicht¹ als de gemeente gebruik maakt van de bevoegdheid om de financiële bijdragen aan initiatiefnemers te vragen en te verhalen. Omdat Veldhoven ook financiële bijdragen vraagt is een programma hier ook noodzakelijk. Het Omgevingsprogramma Kostenverhaal en Financiële bijdragen geeft een duidelijk kader hoe kostenverhaal in de gemeente werkt, welke financiële bijdragen verschuldigd zijn, hoe deze financiële bijdragen voor een bepaalde gebiedsontwikkeling worden bepaald en hoe de financiële bijdragen besteed worden.

Met dit Omgevingsprogramma verhaalt de gemeente de kosten en financiële bijdragen volgens een uniforme en transparante wijze voor iedere nieuwe gebiedsontwikkeling in de gemeente.

Het vaststellen van het Omgevingsprogramma Kostenverhaal is een bevoegdheid van het college.

Voor dit omgevingsprogramma geldt geen verplichte terinzagelegging. Vrijwillige programma’s vallen niet onder de uniforme openbare voorbereidingsprocedure, tenzij sprake is van een plan‑MER‑plicht, wat hier niet aan de orde is. De Omgevingswet verlangt uitsluitend dat bij vaststelling wordt verantwoord hoe belanghebbenden zijn betrokken (art. 10.8 Omgevingsbesluit). Omdat dit programma primair de invulling betreft van een bestaande wettelijke taak voor kostenverhaal en financiële bijdragen, en geen nieuwe beleidskaders introduceert die ingrijpen in belangen van derden, is een aanvullende inspraak- of zienswijzenronde niet noodzakelijk.

_____

¹ Artikel 13.22 lid 1 Ow

2. Kostenverhaal en financiële bijdragen

Doel Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen

De gemeente Veldhoven voert situationeel en integraal grondbeleid. Dit is aangegeven in de Kadernota Grondbeleid 2023, die op 6 juni 2023 door de raad is vastgesteld. De keuze voor welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) wordt toegepast op de betreffende locatie hangt af van de maatschappelijke- en beleidsdoelen van de locatie, belangstelling van de marktpartijen voor de locatie, financiële ruimte en risico’s en of de gemeente zelf al grondposities heeft. De afweging die de gemeente hierbij maakt en welke instrumenten zij daarbij inzet, is nader uitgewerkt en vastgelegd in de nota grondbeleid. 

Bij actief grondbeleid voert de gemeente de meeste werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt een plan, verwerft de grond, maakt de grond bouw- en woonrijp en verkoopt deze grond weer. De gemeente is bij actief grondbeleid penvoerder van de grondexploitatie. De eventuele inkomsten komen volledig ten goede van de gemeente. Hier staat tegenover dat de gemeente ook alle risico’s loopt en financiële tegenvallers en tekorten voor haar rekening zijn. Kostenverhaal en financiële bijdragen zijn bij actief grondbeleid verzekerd via de gronduitgifte van bouwrijpe grond. 

Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven over aan private partijen. De gemeente koopt geen gronden aan en voert geen grondexploitatie. Zij beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol door het vaststellen van de kaders en randvoorwaarden van de ontwikkeling of het initiatief. Bij faciliterend grondbeleid heeft de Gemeente-instrumenten tot haar beschikking om de door de gemeente te maken kosten te verhalen op initiatiefnemers van plannen. Bij het realiseren van op grond van het Omgevingsbesluit² aangewezen bouwactiviteiten door initiatiefnemers is de gemeente verplicht om de door haar gemaakte kosten te verhalen op de initiatiefnemers. Het gaat om kostensoorten die behoren bij en toerekenbaar zijn aan de bouwactiviteit van de initiatiefnemer. In artikel 8.15 Omgevingsbesluit is de kostensoortenlijst opgenomen voor verhaalbare kostensoorten (zie bijlage 1 van het omgevingsprogramma). 

In dit programma zijn de uitgangspunten vastgelegd over de wijze waarop de kosten verhaald worden op initiatiefnemers van aangewezen bouwactiviteiten. Binnen de gemeente Veldhoven zijn deze bouwplannen aangeduid als ruimtelijke initiatieven. Het programma is een onderdeel van het gemeentelijk grondbeleid. Het maakt deel uit van het geheel van visies, kaders en beleid over de fysieke leefomgeving.

Kostenverhaal is wettelijk verplicht

Voor de ontwikkeling van gebieden zal de overheid vaak kosten moeten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare voorzieningen en het wijzigen van het omgevingsplan. De aanleg van deze voorzieningen vindt in veel gevallen plaats voor rekening van de gemeente. De initiatiefnemers van de ontwikkeling van gebieden profiteren ook van de aanleg van openbare voorzieningen, net als andere burgers en bedrijven. Om die reden is het ook wettelijk bepaald³ dat (een deel van) de kosten verhaald worden op de initiatiefnemers van de ontwikkeling van gebieden.  

Doel programma

Het doel van het programma is tweeledig. Het heeft zowel een interne als een externe functie:  

• Intern: dit programma geeft het kader voor het verhalen van kosten bij ontwikkelende partijen die daadwerkelijk tot ontwikkeling willen overgaan. Daarnaast geeft het programma aan wat de toerekenbare kosten en financiële bijdragen zijn voor c.q. aan eigen gemeentelijke grondexploitaties en welke bijdragen vanuit andere gemeentelijke middelen worden voorzien.  

• Extern: dit programma maakt aan initiatiefnemers duidelijk hoe de gemeente omgaat met kostenverhaal en financiële bijdragen, zodat helder is wat deze initiatiefnemers aan kostenverhaal en financiële bijdrage kunnen verwachten van de gemeente passend bij hun initiatief. Zo is het voor een initiatiefnemer van een bouwplan duidelijk welke kosten de gemeente op hen verhaalt en hoe de hoogte van de financiële bijdrage wordt bepaald. 

Privaatrechtelijke en publiekrechtelijke kostenverhaal

Kostenverhaal kan privaatrechtelijk (anterieur of posterieur)⁴ of publiekrechtelijk in het omgevingsplan via kostenverhaalsregels (voorheen exploitatieplan)⁵ of via kostenverhaalsvoorschriften bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) worden geregeld.  

Het privaatrechtelijke kostenverhaal heeft de voorkeur boven het publiekrechtelijke kostenverhaal. Hierbij sluiten de gemeente en de initiatiefnemer van de bouwactiviteit een (anterieure) overeenkomst, voordat de gemeente besluit tot wijziging van de functie van de grond. In de overeenkomst kunnen afspraken op maat worden gemaakt. Als een overeenkomst na wijziging van het omgevingsplan wordt gesloten dan spreken we over een posterieure overeenkomst. 

Als het niet mogelijk is om een overeenkomst af te sluiten, dan wordt het publiekrechtelijke kostenverhaal toegepast. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal worden regels over het kostenverhaal opgenomen in een omgevingsplan of voorschriften bij een omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwplan. In die regels staat onder andere: 

• Welke kosten worden verhaald; 

• Hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld; 

• Hoe en wanneer een eindafrekening van de kostenverhaalsbijdrage plaatsvindt. 

Ook kiest de gemeente Veldhoven ervoor om het Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen onderdeel te laten zijn van het omgevingsplan. Volgens artikel 13.23 Omgevingswet (Ow) kan een gemeente financiële bijdragen verhalen op initiatiefnemers door deze als onderdeel van de regels op te nemen in het omgevingsplan. Generieke regels vanuit dit programma gaan een plek krijgen in het omgevingsplan van de gemeente Veldhoven. Hierdoor is iedere initiatiefnemer transparant en eenduidig hoe en welke kosten de gemeente Veldhoven verhaalt en welke financiële bijdrage van toepassing is.

Afzien van kostenverhaal⁶

De gemeente kan beslissen kosten niet of (deels) te verhalen bij de uitvoering van gemeentelijke taken. Daarnaast worden kosten ook verhaald door middel van het tarief volgens de tarievenverordening, bijvoorbeeld gemeentelijke leges voor een Omgevingsvergunning. Als de kosten de aansluiting van een locatie op nutsvoorzieningen betreffen dan kunnen deze ook verhaald worden met het tarief conform de tarievenverordening. 

Criteria Profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (PTP-criteria)

Om te bepalen in welke mate gebied overstijgende investeringen aan een gebiedsontwikkeling kunnen worden toegerekend, zijn de volgende criteria van toepassing: 

1. Profijt: de nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. 

2. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet worden gemaakt zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. 

3. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. 

Bij de te verhalen kosten worden deze criteria toegepast⁷. 

_____

² Artikel 8.13 Ob

³ Artikel 13.11 Ow

⁴ Artikel 13.13 Ow

⁵ Artikel 13.14 en 13.15 Ow

⁶ Artikel 8.14 Ob

⁷ Artikel 13.11 Ow

3. Kostenverhaal: verplichtingen en bevoegdheden

Geen enkel kostenverhaalsgebied is gelijk. Dit betekent dat de hoogte van de te verhalen kosten altijd maatwerk betreft. De gemeente bepaalt per initiatief en kostenverhaalsgebied de te verhalen kosten op de initiatiefnemer(s). De werkzaamheden voor deze kosten(posten) kunnen uitgevoerd moeten worden binnen het kostenverhaalsgebied, maar ook daarbuiten. Het uitgangspunt voor de gemeente is dat zij al haar kosten, die zij voorziet voor een initiatief, verhaalt op de initiatiefnemer. In bijlage 1 is de kostensoortenlijst uit het Omgevingsbesluit⁸ opgenomen met alle kosten, die de gemeente kan verhalen op initiatiefnemers.

Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de meest voorkomende en voor de gemeente Veldhoven belangrijkste kostensoorten.

Soorten kosten in de gemeente Veldhoven

Gemeente Veldhoven onderscheidt de volgende categorieën kosten:

a. Gebiedseigen kosten

• Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

• Bouw- en woonrijp maken en aanpassingen in het openbaar gebied direct grenzend aan het kostenverhaalsgebied

• Onderzoeken

• Nadeelcompensatie

• Landschapsinvesteringsregeling

• Beroeps- en procedurekosten 

• Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing 

b. Bovenwijkse investeringen

-

a. Gebiedseigen kosten

Dit zijn kosten die ten behoeve van één gebiedsontwikkeling worden gemaakt. Dit is maatwerk. Het is verplicht om deze kosten te verhalen op het private initiatief. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt.  

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met behulp van de Omgevingsregeling kostenverhaal⁹ of door een eigen raming van deze plan- en apparaatskosten. 

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor de aanleg of aanpassingen van voorzieningen in het openbaar gebied bepaalt de gemeente op basis van kengetallen of een directieraming. De kostensoortenlijst¹⁰ geeft aan wat verstaan wordt onder investeringen in de voorzieningen. De kostensoortenlijst gaat over de kosten van aanleg van (openbare) voorzieningen, zoals wegen, groen, water, inclusief eventuele verwerving en sloop van opstallen.  

Onderzoeken

Onderzoeken, die in opdracht van de gemeente worden uitgevoerd, worden volledig doorbelast aan de initiatiefnemer voor zover deze niet door de particuliere initiatiefnemer zelf worden gemaakt. Denk hierbij aan onderzoeken in het kader van planologische maatregelen en de uit te voeren werken, zoals milieukundig bodemonderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek, onderzoek voor natuurbescherming, akoestisch onderzoek en ander milieukundig onderzoek.  

Landschapsinvesteringsregeling

De gemeente Veldhoven staat onder voorwaarden nieuwe initiatieven in het buitengebied toe. De gemeente stelt hierbij eisen aan het behoud en het versterken van de omgevingskwaliteit. De gemeente volgt hiermee het provinciale beleid, zoals verankerd in de omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 

Het uitgangspunt is dat een initiatiefnemer zelf de benodigde kwaliteitsverbetering realiseert. Als dit niet mogelijk is, dan is een storting in het Landschapsfonds aan de orde. De hoogte van het bedrag wordt bepaald aan de hand van de Landschapsinvesteringsregeling. 

Nadeelcompensatie

De vergoeding voor nadeelcompensatie en de wettelijke rente belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De hoogte hiervan wordt bepaald middels de geldende procedureregeling. Dit wordt in een privaatrechtelijke overeenkomst vastgelegd en anders in de kostenverhaalsregels/ -voorschriften opgenomen. Voor het bedrag van de nadeelcompensatie dient een initiatiefnemer garant te staan voor betaling, bijvoorbeeld via een bankgarantie. De hoogte van het bedrag waarvoor de initiatiefnemer garant dient te staan wordt bepaald door middel van een risicoanalyse nadeelcompensatie. 

Beroeps- en procedurekosten

De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele beroepen en procedures over het initiatief worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.  

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

Er zijn nog andere verhaalbare kosten binnen de gebiedseigen kosten, zoals slopen en bodemsanering. Als de gemeente deze werkzaamheden zelf uitvoert, dan worden deze kosten volledig doorbelast aan de initiatiefnemer. In eerste lijn verricht de initiatiefnemer deze werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten.  

b. Bovenwijkse investering

Wanneer er kosten binnen of buiten het kostenverhaalsgebied (van een initiatief) worden gemaakt waar meer ontwikkelingen dan alleen het eerste initiatief van profiteert, dan zijn de voorziene kosten niet uitsluitend te verhalen op één initiatiefnemer. In dat geval wordt op basis van de eerdergenoemde criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid een deel van de voorziene kosten toegerekend aan het eerste initiatief, maar wordt het overige deel van de voorziene kosten aan andere profijtelijke ontwikkelingen toegerekend. Hierbij kan ook het bestaand gebied profijt hebben.  

Een voorbeeld van een bovenwijkse investering in Veldhoven is de aanleg van de fietsverbinding Sondervick – Bossebaan. Tussen de nieuwe wijk Zilverackers en het Citycentrum van Veldhoven ontbreekt nu een dergelijke fietsverbinding. De kosten voor de aanleg van deze fietsverbinding zijn deels toerekenbaar aan de nieuwe wijk Zilverackers.  

Een verder uitleg van een bovenwijkse investering staat beschreven in bijlage 5.  

_____

⁸ Artikel 8.15 Ob

⁹ Hoofdstuk 13 Or

¹⁰ Artikel 8.15 Ob in combinatie met tabel A en B uit bijlage IV

4. Financiële bijdrage ter verbetering van kwaliteit van de fysieke leefomgeving

Een nieuw onderdeel binnen de Omgevingswet zijn de financiële bijdragen¹¹. In dit hoofdstuk komen deze financiële bijdragen aan de orde.  

Financiële bijdragen

Een initiatiefnemer zal in bepaalde gevallen, naast het verplichte kostenverhaal, ook een financiële bijdrage moeten betalen voor investeringen/ontwikkelingen elders in de gemeente. Deze investeringen hebben een functionele en ruimtelijke relatie met de voorgenomen aangewezen bouwactiviteit van initiatiefnemers.  

De betrokken artikelen 13.22, 13.23 en 13.24 van de Omgevingswet maken het mogelijk om in een overeenkomst een financiële bijdrage overeen te komen en om in het omgevingsplan of bij een wijziging van het omgevingsplan te bepalen dat een financiële bijdrage verschuldigd is voor investeringen/ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.  

De Omgevingswet biedt hiermee de mogelijkheid om van initiatiefnemers van bouwactiviteiten¹² financiële bijdragen voor deze ontwikkelingen af te dwingen via het omgevingsplan, voor zover tussen die activiteiten en de ontwikkeling een functionele samenhang bestaat en de ontwikkeling/gemeentelijke investering onder de in het Omgevingsbesluit aangewezen categorieën van ontwikkelingen valt.  

Een betreffende initiatiefnemer moet dan de financiële bijdrage betalen voor de in dit programma opgenomen investeringen/ontwikkelingen. Deze investeringen/ ontwikkelingen bestaan uit¹³ (zie ook bijlage 2 voor de exacte beschrijving van deze categorieën): 

• kwalitatieve verbeteringen van landschap, natuur, water of de stikstofbalans,  

• de aanleg of aanpassingen van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, 

• de aanleg of aanpassingen van recreatievoorzieningen, die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur en daartoe benodigde voorzieningen, en 

• het slopen van opstallen in geval van bijvoorbeeld een herstructurering van verouderde wijken of gebieden of krimpopgave.  

Indien de gemeente gebruik maakt van de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie of in een omgevingsprogramma de financiële bijdragen te verankeren en hierbij de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling, waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd, en de aangewezen activiteit te borgen. Deze verankering is onder andere terug te lezen in de omgevingsvisie van de gemeente Veldhoven, in paragraaf 5.5 (financiële paragraaf). Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, denk bijvoorbeeld aan een subsidie. 

De door de gemeente ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde investeringen/ontwikkelingen. Tenslotte legt de gemeente periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.  

De betreffende investeringen voldoen aan de kenmerken en kwalificaties, zoals deze in artikel 8.21 Ob zijn opgenomen voor de categorieën ontwikkelingen, waarvoor een financiële bijdrage kan worden verhaald en kan worden overeengekomen. 

Onderstaand is een overzicht weergegeven van de netto-investeringen. Dit betekent dat eventueel subsidies of andere bijdragen in mindering zijn gebracht op de investeringen. Daarnaast zijn bij het bepalen van de omvang van de investeringen eventuele middelen voor beheer & onderhoud in mindering gebracht.  

De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten en/of ramingen. De investeringsbedragen bevatten o.a. de gemeentelijke plan- en apparaatskosten, kosten voor aanleg, onderzoeken en eventueel verwervingskosten.  

De bedragen zijn geraamd op basis van prijspeil medio 2025. 

_____

¹¹ Afdeling 13.7 Ow

¹² Artikel 8.13 Ob

¹³ Artikel 8.21 lid 1 Ob

Om de hoogte van de financiële bijdrage te bepalen zijn een aantal stappen doorlopen: 

Stap 1. Bepaling Investeringsopgave en samenhang

De investeringen zijn gebaseerd op het Investeringsprogramma, de Programmabegroting, de Kadernota en een doorkijk naar gebiedoverstijgende investeringen voor de komende jaren. Voor dit programma is het totaal aan investeringen bepaald op € 257,1 miljoen. 

Bij de inventarisatie van de investeringsprojecten is beoordeeld of er een functionele en ruimtelijke samenhang is tussen de investeringen en gebiedsontwikkelingen en/of bouwactiviteiten. Alle opgenomen investeringen zijn van gemeentelijk en/of regionaal belang en hebben een functionele en ruimtelijke samenhang met zowel het bestaand gebied als nieuwe gebiedsontwikkelingen in Veldhoven.  

Daarnaast is iedere investering gecategoriseerd naar de volgende indeling:  

• Infra (verkeer- en vervoersnetwerken; wegen; fietspaden; openbaar vervoer)  

• Groen 

• Water  

• Recreatie  

• Energie 

Investeringen

Een voorbeeld van een investering die valt onder infra binnen de gemeente Veldhoven is de verbetering fietsstructuur Kempenbaan. De F67 wordt een fietssnelweg die Veldhoven rechtstreeks verbindt met het stedelijk gebied van Eindhoven en omliggende dorpen. De route is opgezet als een comfortabele, veilige verbinding met zo min mogelijk obstakels, zodat doorfietsen vanzelfsprekend wordt.  

Het aanleggen van een goede fietsstructuur is een investering waarvan de hele gemeente Veldhoven profiteert. Een veilige, toegankelijke en aantrekkelijke fietsroute stimuleert inwoners om vaker de fiets te pakken in plaats van de auto. Dit zorgt voor minder verkeersdrukte en draagt bij aan de gezondheid van de inwoners. Daarnaast maakt een sterke fietsstructuur de gemeente aantrekkelijker voor bezoekers en bedrijven, omdat bereikbaarheid en leefbaarheid toenemen. Daarmee is de fietsstructuur F67 te kwalificeren als een verbetering van de fysieke leefomgeving. 

Een voorbeeld van een investering die valt onder groen is de (her)inrichting van het burgemeester Elsenpark en vergroeningsopgave van het gehele Citycentrum.  

In bijlage 6 staat een verder overzicht van de investeringsopgave.

Stap 2. Verdeling investering in drie groepen (Hard, Zacht en Ambitie)

De investeringsprojecten worden onderverdeeld in drie groepen, namelijk korte en lange termijn investeringen, en nog niet concrete investeringen die passen binnen de ambitie van de gemeente Veldhoven. Daarbij zijn de investeringen op korte termijn met hoge waarschijnlijkheid uitvoerbaar en een hard gegeven. Dit zijn de “harde projecten”. De investeringen op lange termijn zijn minder zeker qua uitvoering, omdat de hoogte van investering en de waarschijnlijkheid van uitvoering onzekerder is. Dit zijn de “zachte projecten”. Voor deze zachte projecten wordt 50% van de investering meegenomen in de bepaling van de financiële bijdrage. Investeringen die op dit moment nog niet zijn uitgewerkt in concrete plannen, maar wel passen binnen de ambities van de gemeente Veldhoven vallen onder “ambitie”.   

• Hard: De investeringen kennen een grote mate van zekerheid ten aanzien van realisatie. De harde plannen zijn veelal opgenomen in beleidsvisies en in de meerjarenbegroting van de gemeente. 

• Zacht: De investeringen zijn nog niet gedetailleerd begroot en gepland, maar zijn globaal geraamd en ook toegerekend conform bovenstaand schema, en slechts voor de helft van de investering vanwege het onzekere karakter van deze investeringen. 

• Ambitie: Dit betreft investeringen die op dit moment nog geen concrete uitwerking of planning kennen, maar die passen binnen de ambities en toekomstvisie van de gemeente. Ze worden opgenomen om richting te geven aan de gewenste ontwikkeling, maar tellen (nog) niet mee in de financiële onderbouwing. 

De stappen 1 en 2 resulteren in de onderstaande netto opgenomen investeringsopgave van circa € 127,6 mln.  

Stap 3. Bepalen toerekening investeringsopgave aan bestaand en nieuw gebied

De netto investeringsopgave wordt voor een deel toegerekend aan bestaand gebied en voor een deel toegerekend aan nieuw gebied. Deze verdeelsleutel is berekend op basis van de vastgoedwaarde van het bestaande gebied, en de verwachte vastgoedwaarde van nieuw te ontwikkelen gebied. Uit deze berekening komt onderstaande procentuele verdeling:

Op basis van deze procentuele verdeling wordt €22,2 miljoen van de netto investeringsopgave (€ 127,6 miljoen) toebedeeld aan nieuw gebied. Dit is het bedrag wat in totaal via de financiële bijdrage verhaald gaat worden op nieuwe initiatieven/gebiedsontwikkelingen. 

Stap 4. Correctie Sociale huur

De gemeente Veldhoven een heeft een prognose gemaakt voor het nieuw te ontwikkelen m² bvo wonen (732.285 m² bvo). De gemeente Veldhoven streeft ernaar dat 30% van de te realiseren woningen binnen nieuwbouwprojecten bestaat uit sociale huurwoningen. Voor deze sociale huurwoningen wordt geen financiële bijdrage gevraagd, aangezien zij bijdragen aan de publieke doelstelling van betaalbare huisvesting. Om die reden wordt de totale investeringsopgave toegerekend aan de overige woningcategorieën (niet-sociale huur), waarbij ter compensatie een correctie van 30% wordt toegepast op basis van de verhouding tussen sociale en niet-sociale huur.

Stap 5. Gewogen programma Wonen – bedrijven nieuw gebied

De gemeente Veldhoven heeft een prognose van het nieuw te ontwikkelen gebied: wonen (568.790 m² bvo) en bedrijven (290.509 m² bvo). Op basis van vastgoedwaarde is de verhouding tussen bedrijfsmatig vastgoed en woningen bepaald op 0,56. 

In onderstaande tabel is op basis daarvan het gewogen programma van het nieuw te ontwikkelen gebied bepaald.

Stap 6. Berekenen financiële bijdrage per m² bvo

Om de financiële bijdrage per m² bvo te berekenen wordt het toebedeelde deel van de netto investeringsopgave (€ 22,2 mln.) aan het nieuw te ontwikkelen gebied gedeeld door het gewogen programma (731.122 m² bvo) van het nieuw te ontwikkelen gebied.  

In onderstaande tabel is de financiële bijdrage per m² bvo weergegeven en bedraagt deze € 30,32 per m² bvo wonen en € 16,94 per m² bvo bedrijven. 

Actualisatie

Het tarief voor de financiële bijdrage verbetering fysieke leefomgeving is een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee het tarief van de financiële bijdragen verbetering fysieke leefomgeving. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren.  

Voor het tarief van de financiële bijdrage verbetering fysieke leefomgeving geldt een overgangsregeling. Het tarief per m² bvo, zoals in voorgaande tabel is weergegeven, geldt vanaf het moment dat de bestemmingsreserve Verbetering fysieke leefomgeving door de gemeenteraad bij raadsbesluit is vastgesteld. Tot dit moment geldt het tarief en rekensystematiek, zoals deze is opgenomen in de programmabegroting 2026 paragraaf grondbeleid. 

Bestemmingsreserve

De financiële bijdragen, die de gemeente Veldhoven ontvangt, worden gestort in de hiervoor bedoelde bestemmingsreserve Verbetering fysieke leefomgeving. Deze bestemmingsreserve dient als middel om geïnde bedragen voor financiële bijdragen te besteden aan de investering(en) waarvoor de financiële bijdragen geïnd zijn. De bestemmingsreserve Verbetering fysieke leefomgeving kan enkel ingezet worden voor investeringen ter verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Veldhoven. 

De financiële bijdrage van initiatiefnemers wordt bij ontvangst van de betaling gestort in de bestemmingsreserve. De gemeentelijke grondexploitaties dragen met hetzelfde tarief voor financiële bijdragen bij aan het financieren van de investeringen ter verbetering van de fysieke leefomgeving van de gemeente Veldhoven.  

De stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de inkomsten en bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening. De verwachte uitgaven worden in de begroting meegenomen. 

De bestemmingsreserve wordt maximaal ingezet tot het saldo € 0,-. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma.

5. Bijlagen

Bijlage 1: Kostensoorten bij artikel 8.15 Omgevingsbesluit (Bijlage IV Omgevingsbesluit)

De kostensoorten, bedoeld in artikel 8.15, zijn de in de tabellen A en B bedoelde kostensoorten. 

A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak

A1 De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek 

A2 De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid 

A3 De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten 

A4 Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten 

A5 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2 

A6 De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2 

A7 De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen 

A8 De kosten van de aanleg of wijziging van:  

• 1. wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken; 

• 2. infrastructuur voor openbaarvervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 

• 3. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen; 

• 4. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 

• 5. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;  

• 6. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en  

• 7. riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken 

A9 De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit 

A10 De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek 

A11 Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet 

A12 Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10 

A13 De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten 

A14 De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen 

B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A

B1 De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid 

B2 De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten 

B3 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1 

B4 De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1

Bijlage 2: Categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald (artikel 8.21 Omgevingsbesluit)

A. Wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen. 

B1. Aanleg of wijziging van op grond van artikel 2.44 van de wet aangewezen natuurgebieden of landschappen; 

B2. Aanleg of wijziging van gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen, en 

B3. Herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 

• 1. ter vermindering van de stikstofdepositie; of 

• 2. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen. 

C. Aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang. 

D. Aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden. 

E. ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen: 

• 1. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en 

• 2. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat. 

F. Stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.

Bijlage 3: Kostenverhaal plichtige activiteiten (artikel 8.13 Omgevingsbesluit)

Bouwactiviteiten waarvan kosten worden verhaald als bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet, zijn: 

a. de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; 

b. de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; 

c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; 

d. de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte; 

e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of 

f. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Bijlage 4: Activiteiten waarover financiële bijdragen kunnen worden overeengekomen (artikel 8.20 Omgevingsbesluit)

De activiteiten waarover in een overeenkomst bepalingen over financiële bijdragen kunnen worden opgenomen, bedoeld in artikel 13.22, eerste lid, van de wet, zijn: 

a. de activiteiten, bedoeld in artikel 8.13; 

b. de bouw van een bouwwerk geen gebouw zijnde als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving voor: 

• 1. land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt; 

• 2. opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager; 

• 3. infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur; 

• 4. handelsreclame; of 

• 5. recreatie; en 

c. andere activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een 

nieuw toegedeelde functie, voor zover het gaat om het gebruik van: 

• 1. een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto-vloeropper-vlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m2 bedraagt; 

• 2. gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt; of 

• 3. een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Bijlage 5: Verbeelding bovenwijkse investering/kosten

Een bovenwijkse investering is een voorziening die niet alleen bedoeld is voor één nieuwbouwproject, maar waarvan meerdere gebieden profiteren. Denk bijvoorbeeld aan een rotonde die wordt aangelegd om het verkeer in een groter gebied beter te laten doorstromen. 

De rotonde in het voorbeeld hieronder wordt gebruikt door bewoners van een nieuwe woonwijk en bezoekers van een nieuw bedrijventerrein, maar ook door mensen uit het bestaande gebied. Daarom worden de kosten van die investering verdeeld over de gebieden die er voordeel van hebben. 

De verdeling gebeurt op basis van drie principes: 

• Profijt: Wie heeft er voordeel van de rotonde? Hoe meer een gebied profiteert, hoe groter het deel van de kosten. 

• Proportionaliteit: De kosten worden eerlijk verdeeld in verhouding tot de omvang van het profijt. Een grote wijk met veel verkeer betaalt meer dan een kleine wijk.

• Toerekenbaarheid: Alleen de gebieden die echt gebruikmaken van de rotonde betalen mee; gebieden zonder direct verband niet. 

Op die manier worden de kosten van een bovenwijkse voorziening eerlijk en logisch verdeeld over de partijen die er daadwerkelijk baat bij hebben.

Bijlage 6: Investeringsopgave gemeente Veldhoven

De investeringsopgave betreft een inschatting op basis van de beschikbare informatie medio 2025; een momentopname. De lijst is indicatief en niet limitatief. Ook ontwikkelingen, die nu nog niet zijn voorzien, gaan de financiële bijdragen betalen. Onderstaand is een overzicht gegeven van investeringen waar onder andere een financiële bijdrage voor gevraagd wordt:

Bijlage I Geografische Informatieobjecten

Deze regeling bevat geen GIO informatie.