Gemeenteblad van Noardeast-Fryslân
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek | Datum ondertekening |
|---|---|---|---|---|
| Noardeast-Fryslân | Gemeenteblad 2026, 422647 | ruimtelijk plan of omgevingsdocument |
-
Authentieke versie (PDF)
bestandsgrootte: 3,5 Mb
, opent in nieuw venster
-
Informatie
-
Gerelateerd
-
Printen
-
Delen
Ter informatie:
Dit document is een ontwerpbesluit.
Door middel van deze publicatie legt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Noardeast-Fryslân het ontwerp van het volkshuisvestingsprogramma ter inzage.
Artikel I
Het ontwerp volkshuisvestingsprogramma gemeente Noardeast-Fryslân wordt ter inzage gelegd zoals aangegeven in 'bijlage A'.
Artikel II
Het ontwerp volkshuisvestingsprogramma gemeente Noardeast-Fryslân, zoals opgenomen in Bijlage A, betreft een initiële publicatie.
Waarom dit Volkshuisvestingsprogramma?
Snel meer woningen bouwen
We staan als gemeente voor een grote opgave om de komende tijd nog meer passende en betaalbare huisvesting te realiseren voor iedereen die in onze gemeente wil wonen. De vraag naar huizen nam de laatste jaren flink toe, door meer instroom uit andere gemeenten, door een grotere vraag uit onze eigen gemeente en omdat de kwalitatieve vraag naar wonen is veranderd. Er moeten dus meer én andersoortige woningen gebouwd worden. Dat staat in schril contrast met zo’n tien jaar geleden, toen verwachtingen nog uitgingen van krimp en er slechts in zeer beperkte mate woningbouw aan de gemeente kon worden toegevoegd. Dat was destijds nauwelijks mogelijk binnen de geldende kaders.
Het tekort aan woningen is niet alleen in Noardeast-Fryslân merkbaar. In heel Nederland zijn meer woningen nodig. Het Rijk sprak daarom met provincies af om landelijk 900.000 woningen toe te voegen. Als extra stok achter de deur verplicht het Rijk alle gemeenten om in 2027 een Volkshuisvestingsprogramma te hebben. Daarin moet je als gemeente opschrijven hoeveel woningen je bouwt, voor wie ze zijn, maar ook: waar ze komen en of je al genoeg bouwlocaties hebt. Het programma moet gemeenten helpen om genoeg woningen te laten bouwen voor iedereen, óók voor groepen die nu moeilijk een passende en betaalbare woning kunnen vinden.
Uitwerking opgaven en adviezen uit onderzoek
Voordat we ons Volkshuisvestingsprogramma schreven, lieten we samen met de woningcorporaties in ANNO-verband een woonbehoefteonderzoek uitvoeren. In dat onderzoek staat wat er per (cluster van) kern(en) nodig is. Hier koppelen we daar acties aan. We leggen in ons Volkshuisvestingsprogramma uit wat we gaan doen en wie we daarvoor nodig hebben. Marktpartijen en vertegenwoordigers van belangenverenigingen uit onze kernen waren betrokken bij het onderzoek. Met ons Volkshuisvestingsprogramma bieden we hen duidelijkheid over onze koers voor de komende tijd en keuzes die we maken, en nodigen we hen uit om actief bij te dragen aan opgaven in onze gemeente.
Vervanger van de Woonvisie
Met de komst van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting vervangt het Volkshuisvestingsprogramma de Woonvisie. Het is daarmee een verplicht programma onder de Omgevingsvisie. In het Volkshuisvestingsprogramma kijken we ook naar thema’s die raken aan wonen, zoals duurzaamheid en leefbaarheid. We gebruiken ons Volkshuisvestingsprogramma straks ook om nieuwe afspraken te maken met de corporaties en de huurdersorganisaties. Dit document hangt als programma onder de Omgevingsvisie en werkt integraal samen met andere programma’s onder de Omgevingsvisie, met name de programma’s die we in het stuk noemen en waar we in de Bijlage_B.pdf een verwijzing naar hebben opgenomen.
Dit programma is zelfbindend, wat betekent dat de gemeente zelf is gehouden aan de regels die het hierin zichzelf oplegt.
In Noardeast-Fryslân kiezen we voor een toekomst waarin wonen bijdraagt aan sterke dorpen, een vitale regio en gelijke kansen voor onze inwoners. We bouwen voort op onze kracht: een sterke mienskip, een hoge leefkwaliteit en een woonomgeving waar rust, ruimte en sociale samenhang centraal staan.
Wij zien wonen niet alleen als een fysieke opgave, maar als een maatschappelijke opgave die direct raakt aan leefbaarheid, zorg, economie en sociale cohesie.
1. Wonen als drager van vitale dorpen en een sterke regiostad
We zetten in op een gebalanceerde ontwikkeling van Dokkum én de dorpen. Dokkum vervult een belangrijke rol als regiostad met voorzieningen en werkgelegenheid, terwijl de dorpen de basis vormen van de leefbaarheid en sociale samenhang.
Onze ambitie is helder:
- ●
We bieden ruimte voor woningbouw in alle kernen, passend bij de schaal en behoefte;
- ●
We zorgen dat jongeren in hun dorp kunnen blijven wonen en ouderen in hun vertrouwde omgeving oud kunnen worden;
- ●
We benutten woningbouw als middel om voorzieningen en leefbaarheid op peil te houden;
- ●
Hiermee sluiten we aan bij het principe van vitale en leefbare dorpen en wijken uit de regionale visie op wonen met zorg en welzijn.
2. Wonen voor iedereen: lokaal geworteld én open voor instroom
De woningmarkt in Noardeast-Fryslân verandert. We zien:
Een toenemende vraag van starters en kleine huishoudens;
Vergrijzing en een groeiende zorgvraag;
Een beperkte, maar duidelijk aanwezige instroom van buiten de regio.
Daarom kiezen we voor een inclusieve woonstrategie:
Lokale woonkansen staan centraal: inwoners moeten kunnen doorstromen binnen hun eigen dorp of onze gemeente.
Tegelijk bieden we ruimte aan nieuwe inwoners, omdat zij bijdragen aan vitaliteit, economie en voorzieningen.
We sturen op een diverse woningvoorraad: van betaalbare starterswoningen tot levensloopbestendige woningen en geclusterde woonvormen.
We erkennen dat de woningmarkt onzeker is en bouwen daarom bewust flexibiliteit in ons programma, zodat we kunnen bijsturen op basis van actuele ontwikkelingen.
Noardeast-Fryslân staat voor een nieuwe fase in het woonbeleid. Waar de gemeente lange tijd rekening hield met krimp en terughoudendheid in woningbouw, is de opgave nu wezenlijk anders. De vraag naar woningen is groot en divers. Eigen inwoners zoeken een passende plek in hun dorp of kern, jongeren willen kunnen starten, ouderen willen zelfstandig en in een vertrouwde omgeving oud worden en nieuwe huishoudens van buiten de gemeente dragen bij aan vitaliteit, economie en voorzieningen.
Daarom kiezen we voor een actieve en uitvoeringsgerichte woonstrategie. We bouwen niet alleen meer woningen, maar vooral de juiste woningen op de juiste plekken. Woningbouw zetten we in als middel om sterke dorpen, een vitale regiostad, leefbare kernen en een toekomstbestendige woningvoorraad te ondersteunen. De behoefte per kern of cluster is daarbij richtinggevend, maar niet star. We werken met bandbreedtes, monitoren de woningmarkt en blijven ruimte houden voor maatwerk, lokale initiatieven en veranderende omstandigheden.
Tempo is daarbij noodzakelijk. De druk op de woningmarkt is hoog en veel inwoners kunnen niet wachten. We sturen daarom actiever op programmering, prioritering en versnelling. Kansrijke plannen helpen we sneller verder, Het proces van initiatief tot bouw maken we duidelijker en korter waar dat kan, en plannen die niet van de grond komen houden we kritisch tegen het licht. Zo zorgen we dat beschikbare capaciteit, locaties en investeringen terechtkomen bij projecten die bijdragen aan de volkshuisvestelijke opgave.
Tegelijk bouwen we voor de volle breedte van de woningvraag. Starters, jonge gezinnen, ouderen, alleenstaanden, kwetsbare inwoners en urgente doelgroepen hebben allemaal een andere woonvraag. Onze strategie richt zich daarom op een gevarieerd programma in huur en koop, in verschillende prijsklassen en woonvormen. We bouwen voor doorstroming, voor betaalbaarheid, voor zelfstandig ouder worden en voor inwoners die zonder extra aandacht moeilijk aan een passende woning komen.
Betaalbaarheid is daarin een centrale randvoorwaarde. Wonen moet bereikbaar blijven voor mensen met een gewone of kleine portemonnee. Dat vraagt om meer sociale huur, betaalbare koop, lagere woonlasten en slimme inzet van de bestaande voorraad. We werken hiervoor samen met corporaties, ontwikkelaars, particuliere eigenaren en bewonerscollectieven. Waar nodig zetten we instrumenten in zoals sociale grondprijzen, afspraken over betaalbaarheid, vernieuwende woonvormen en ondersteuning van doorstroming.
Onze strategie gaat nadrukkelijk niet alleen over nieuwbouw. De meeste woningen van de toekomst staan er al. Daarom investeren we ook in de kwaliteit, duurzaamheid en bruikbaarheid van de bestaande woningvoorraad. Verduurzaming, isolatie, lagere energielasten, levensloopgeschiktheid en hergebruik van bestaand vastgoed zijn essentieel om de voorraad toekomstbestendig te maken. Daarbij hebben we oog voor inwoners die deze stap niet vanzelf kunnen zetten. Fysieke verbetering en sociale versterking moeten hand in hand gaan. Daarom zetten we ons samen met het sociaal domein binnen en buiten de gemeente in voor betere samenwerking op sociaal en fysiek vlak.
Wonen zien we bovendien als onderdeel van de bredere leefomgeving. Een woning is pas passend als ook de omgeving klopt: met bereikbare voorzieningen, ontmoetingsplekken, zorg, ondersteuning, sociale veiligheid en ruimte voor de Mienskip. Woningbouw moet daarom bijdragen aan leefbaarheid en gemeenschapskracht. We koppelen wonen aan zorg, welzijn, ontmoeting en lokale initiatieven. Zo bouwen we niet alleen aan woningen, maar ook aan dorpen en wijken waar mensen elkaar kennen, ondersteunen en zich thuis voelen.
De kern van deze strategie is daarmee: gericht groeien, sneller uitvoeren, betaalbaar houden, duurzaam verbeteren en de leefbaarheid versterken. Zo gebruiken we het Volkshuisvestingsprogramma als uitvoeringsinstrument om Noardeast-Fryslân klaar te maken voor de toekomst: met passende woningen voor iedereen, in sterke kernen en een vitaal buitengebied.
1. Woonbehoefte invullen
Kernboodschap Woonbehoefte invullen
De woningvraag in Noardeast-Fryslân is groot en verandert van karakter. Waar de regio lange tijd rekening hield met krimp, is nu juist behoefte aan extra woningen voor eigen inwoners én nieuwe huishoudens van buiten de gemeente. We bouwen daarom niet alleen méér woningen, maar vooral woningen die passen bij de behoefte per kern of cluster. Daarbij werken we met bandbreedtes en maatwerk: de opgave is richtinggevend, maar de lokale situatie bepaalt wat haalbaar en wenselijk is.
I n het kort: wat zegt het woonbehoefteonderzoek?
De vraag naar extra woningen blijft de komende tijd onverminderd hoog. Volgens het regionaal woonbehoefteonderzoek zijn er tussen 2025 en 2035 in onze gemeente grofweg 1.300 tot 1.600 extra woningen nodig. Die zijn voor onze eigen woningzoekenden en voor huishoudens van buiten de gemeente. We zijn al goed op weg: op 7 juli 2026 hadden we al voor 1921 woningen plannen klaarliggen, van hard tot zacht.
Hieronder zie je hoeveel woningen er per kern of cluster nodig zijn. De bandbreedtes zijn bedoeld als houvast bij het plannen maken. Soms kiezen we ervoor om ergens meer of minder woningen te bouwen, bijvoorbeeld omdat er al meer plannen voor woningbouw zijn of omdat er meer ruimte beschikbaar is. Dat zien we als maatwerk per kern. Wat vooral opvalt, is dat de opgave in schril contrast staat met de ontspannen woningmarkt die we tot zo’n 10 jaar geleden nog in deze regio zagen.
Bekijk paragraaf 6.2 van het woonbehoefteonderzoek voor meer informatie over de woonbehoefte in onze gemeente.
2. Snelheid maken
Kernboodschap Snelheid maken
De druk op de woningmarkt vraagt om tempo. We hebben al veel plannen in beeld, maar niet alle plannen liggen op de juiste plek of komen vanzelf tot uitvoering. Daarom sturen we actiever op programmering, prioritering en versnelling. We maken keuzes, verkorten procedures waar dat kan en helpen kansrijke initiatieven sneller verder. Tegelijk houden we ruimte om bij te sturen als plannen vertragen, uitvallen of niet meer aansluiten bij de vraag.
In het kort: wat zegt het woonbehoefteonderzoek?
Het grootste deel van de vraag kunnen we invullen met plannen die we al klaar hebben liggen. Begin 2025 hadden we plannen voor 1.670 nieuwe woningen, halverwege 2026 was dit al gegroeid naar 1921 woningen. In de ideale situatie hebben we tot 2035 plannen voor afgerond 1.700 tot 2.100 woningen in de pijplijn zitten. Dat is inclusief de gebruikelijke 30% overprogrammering om planvertraging of planuitval op te vangen. We moeten dus vooral bijsturen en zorgen dat de woningen op de goede plek terechtkomen. Oorzaken van vertraging zijn vooral netcongestie, tekorten aan personeel, businesscases en materiaal en vertraging door bezwaarprocedures.
We zien alleen wel verschillen tussen kernen en clusters. In Dokkum hebben we voldoende plannen, terwijl in andere kernen vaak te weinig plannen zijn. Hieronder zie je hoeveel plannen er per kern of cluster zijn en hoe zich dat verhoudt tot de behoefte.
Bekijk paragraaf 6.3 en 6.4 van het woonbehoefte-onderzoek voor meer informatie over woningbouwplannen.
2. Snelheid maken
Doel
Wij versnellen de woningbouw zodat we voldoende woningen realiseren die aansluiten bij de vraag.
Strategie
Wij sturen actief op de programmering, het versnellen van processen en maken ruimte voor initiatieven.
Acties
1. Flexibel woningbouwprogramma
Om te kunnen sturen op de woningmarkt monitoren we voortgang van de bouwprojecten en prioriteren we deze om vraag, aanbod en capaciteit goed op elkaar af te stemmen.
Om ook de marktomstandigheden daarin mee te nemen, spreken we af dat we doorlopend maar minimaal jaarlijks gesprekken voeren met makelaars ontwikkelaars en bouwers om te peilen hoe we moeten bijsturen.
Om te voorkomen dat te lage of te hoge aantallen als waarheid worden gebruikt, hanteren we bandbreedtes in de woningopgave, zodat de opgave beter aansluit van de realiteit, waarin niet op de woning nauwkeurig de toekomst kan worden voorspeld.
2. Versnellen procedures
Het programmabureau pakt de woningbouwontwikkelingen in onze kernen op en zorgt door de programmatische aanpak voor versnelling. We zetten deze daarom door en kijken waar we de aanpak nog meer kunnen versnellen en verbeteren.
We werken intern aan versnelling van procedures door:
Het volkshuisvestingsprogramma uit te werken in richtinggevende kaders zodat initiatiefnemers vooraf weten waar plannen aan moeten voldoen.
We stellen als doel dat we het vooroverleg over een woningbouwlocatie binnen max. 1 maand inplannen.
We onderzoeken of het mogelijk is om met vaste contactpersonen voor initiatiefnemers te werken.
Dit samen moet leiden tot kortere doorlooptijden van initiatief tot vergunningen.
3. Actieve grond- en regierol
Prioriteren van projecten
Er staat inmiddels een organisatie die projecten kan ontwikkelen én ontwikkelaars kan begeleiden. Niet alles kan tegelijk. Het is hierin belangrijk om de balans te vinden en bij te sturen op haalbaarheid, tempo en algemeen belang. Daarom is het belangrijk om een actieve rol te pakken, zodat ook keuzes gemaakt kunnen worden.Actieve inzet op locaties
De locaties die in gemeentelijk eigendom zijn worden projectmatig opgepakt. Het is van belang om hier tempo in te maken waar mogelijk, en indien ontwikkelingen te kostbaar of complex worden door te schakelen naar andere projecten. Van ontwikkelaars wordt verwacht dat ze leveren. Zo niet, wordt geëscaleerd en worden andere projecten opgepakt. Dit kost wel ambtelijke capaciteit én bestuurlijke afstemming.
De maatschappelijke druk om woningen te realiseren is hoog. Daarom is het van belang dat er ook actief gecommuniceerd wordt met initiatiefnemers dat een principe-uitspraak tijdelijk geldig is. Dat zorgt weer voor ruimte voor andere plannen die wél opgepakt kunnen worden. Er wordt onderzocht of naast de principe-uitspraak ook de vergunning voor een beperkt tijdsbestek kan worden verleend.
We intensiveren onze gesprekken met de netbeheerder en het Wetterskip om in een vroegtijdig stadium knelpunten in beeld te brengen en op te lossen.
4. Transformatie en hergebruik
We dragen bij aan leefbaarheid en extra woonruimte door het omzetten van leegstaand vastgoed naar woningen te prioriteren
Waar mogelijk dragen we actief bij aan het omzetten van boerderijen die hun functie zijn verloren naar woonruimte. Daarbij willen we onderscheid maken tussen boerderijen in de kernen, boerderijen binnen 2 kilometer van een kern en boerderijen daarbuiten.
Dit speelt in op de behoefte aan woonruimte en versnelt het toevoegen van extra woonruimte. De druk op de woningmarkt is ongekend groot en nieuwbouw levert op korte termijn onvoldoende woningen op om de druk van de ‘ketel’ te halen. Woningsplitsing en woningdelen wordt al door de corporaties Thús Wonen en Wonen Noordwest- Friesland onderzocht. In afstemming met het cluster vergunningen, ruimtelijke ordening en landelijke beleidsontwikkeling wordt bij de gemeente onderzocht wat hiervoor nodig is om hier zo goed mogelijk op in te spelen en waar mogelijk mee te kunnen werken. Er wordt via pilots gekeken waar we in de praktijk tegenaan lopen.
5. Stimuleren kleinschalige initiatieven
Het wonen in de dorpen wordt gefaciliteerd door het programmabureau en de lijnorganisatie. Dit zijn wel met name traditionele ontwikkelingen. We zien kansen voor het actief stimuleren van kleinschalige initiatieven door samen te werken met een specialist in het begeleiden van kleinschalige initiatieven. Dat kost geld, maar kan een toegevoegde waarde zijn in combinatie met het programmabureau en van grote toegevoegde waarde voor de mienskip in de kleinere kernen.
Doel: het ondersteunen van een vereniging van bewoners die samen hun woningen bezitten, beheren en onderhouden. Het is een vorm van collectief wonen tussen huren en kopen in. Deze nieuwe woonvorm biedt meer zelfbeheer en sociale samenhang. Daarmee past het ook binnen het doel te zoeken naar vernieuwende woonvormen.
6. Regionale samenwerking
Doel: regionale afstemming en samenwerking op het gebied van wonen in brede zin. In de huidige situatie wordt er door de gemeenten in Noordoost Friesland al samengewerkt en afgestemd met provincie en Rijk over afspraken rondom de woondeals. Waar mogelijk worden uniforme afspraken gemaakt en informatie, zoals woningbouwcijfers op regionaal (ANNO-) niveau besproken en uitgewisseld. We trekken bij voorkeur samen op, bijvoorbeeld bij cijfers over de woningbehoefte (via regionaal woningbehoefteonderzoek), woningmarkt en monitoring. Ruimte voor eigen specifieke afspraken moet daarbij altijd mogelijk blijven.
3. Bouwen voor alle doelgroepen
Kernboodschap Bouwen voor alle doelgroepen
Een goed woonprogramma bedient niet één groep, maar de volle breedte van de woningvraag. Starters, jonge gezinnen, ouderen, alleenstaanden, kwetsbare inwoners en urgente doelgroepen zoeken allemaal een passende plek. Daarom sturen we op een gevarieerd woningaanbod in huur en koop, in verschillende prijsklassen en woonvormen. We bouwen voor doorstroming, voor zelfstandig ouder worden en voor inwoners die zonder extra aandacht moeilijk aan een woning komen.
In het kort: wat zegt het woonbehoefteonderzoek?
De vraag naar wonen in onze gemeente is heel divers. We zien allerlei groepen met elk hun eigen kenmerken, wensen en knelpunten waar ze tegenaan lopen. Sommige lukt het goed om een passende woning te vinden, bij andere gaat het lastiger.
Binnen de sociale huur zien we vooral vraag naar grondgebonden woningen die inzetbaar zijn voor allerlei soorten kleine huishoudens. Denk aan ouderen, starters, alleenstaanden of kwetsbare groepen. Het gaat vaak om compacte bouw van zo’n 80 m² groot. Daar is overal in de gemeente vraag naar. In Dokkum en Kollum en eventueel in dorpskernen van basisdorpen is ook vraag naar sociale huurappartementen. In kernen met stevig zorgaanbod is ook vraag naar wonen met zorg dichtbij. Denk aan hofjes of geclusterde woonvormen (ca. 55% huur en 45% koop).
In de middenhuur is vooral vraag naar appartementen voor ouderen. Die moeten modern, ruim en comfortabel zijn, met lift, op gewilde plekken bij voorzieningen. Het gaat bijna altijd om middenhuur (€ 932,93 tot € 1.228,07 per maand, prijspeil 2026) met alleen in Dokkum een beetje ruimte voor dure huur. We zien kansen om daarmee nieuwe groepen aan te trekken. Het moet ook mogelijk zijn om huurwoningen toe te voegen in bestaande panden, zoals bij transformaties van winkels naar wonen. Daar is vraag naar, o.a. door groepen die snel onderdak nodig hebben.
In de koopsector is vraag naar allerlei soorten huizen, maar vooral in het betaalbare segment, passend bij de inkomensniveau in onze gemeente. Zeker bij koopstarters, jonge doorstromers en ouderen is er vraag naar zulke woningen. Bij ouderen moet je denken aan kleine kavels (tot ca. 200 m²) en vormen van samen wonen zoals hofjes. Betaalbaarheid is cruciaal. Anders stromen ouderen niet door. Voor gezinnen zijn er ook tweekappers of vrijstaande huizen op kavels nodig. Die mogen wat duurder zijn.
We merken dat er ook vraag is naar woningen door groepen die in de nieuwe Wet Regie als (urgente) aandachtsgroepen worden aangemerkt. Dat zijn voornamelijk mensen met een zogenoemd rugzakje uit de mienskip zelf. Zij zoeken vooral kleine woningen met huren tot de kwaliteitskortingsgrens. Zie Bijlage_A.pdf voor een overzicht van deze groepen.
Op de volgende pagina’s zie je per kern op welke doelgroepen we ons vooral moeten richten.
Bekijk paragraaf 6.5 van het woonbehoefteonderzoek en de pagina’s hierna voor meer informatie over woonbehoefte.
* Om de vanuit de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting verplichte 30% te halen zullen we bijprogrammeren in plannen waar extra sociale huur haalbaar en wenselijk is.
Opgave per doelgroep – grotere kernen
Wat is er per doelgroep nodig?
Hieronder zie je per kern uit welk ‘palet aan doelgroepen’ je kunt kiezen als je een plan voor woningbouw maakt. Je hoeft niet binnen één kern of één plan alle doelgroepen te bedienen. Het verschilt namelijk per plek voor welke doelgroep die passend is. Op gemeenteniveau moet je wel voor alle doelgroepen bouwen. Daarbij geldt: hoe meer plusjes, hoe meer de nadruk op die doelgroep binnen de betreffende kern moet liggen. SH = sociale huur, MH = middenhuur, K = koop. De plusjes laten een netto-toevoeging zien.
Opgave per doelgroep – woondorpen
Wat is er per doelgroep nodig?
Hieronder zie je per kern uit welk ‘palet aan doelgroepen’ je kunt kiezen als je een plan voor woningbouw maakt. Je hoeft niet binnen één kern of één plan alle doelgroepen te bedienen. Het verschilt namelijk per plek voor welke doelgroep die passend is. Op gemeenteniveau moet je wel voor alle doelgroepen bouwen. Daarbij geldt: hoe meer plusjes, hoe meer de nadruk op die doelgroep binnen de betreffende kern moet liggen. SH = sociale huur, MH = middenhuur, K = koop. De plusjes laten een netto-toevoeging zien.
3. Bouwen voor alle doelgroepen
Doel
Wij bouwen voor alle doelgroepen zodat we iedereen een passende woning kunnen bieden en inwoners gezond oud kunnen worden.
Strategie
Wij sturen actief op voldoende geschikte woningen voor alle doelgroepen.
Acties
1. Huisvesting urgente groepen
In onze prestatieafspraken met woningcorporaties maken we afspraken over het huisvesten van doelgroepen en voorrang. Doel: evenwichtige verdeling van de sociale huurvoorraad over doelgroepen. Wat doen we nu al: reguliere toewijzing is geregeld via toewijzingsbeleid corporaties. Nieuw: voorrang doelgroepen wordt geregeld via (Friese) aanpak urgentieverordening en nieuwe uitvoeringsorganisatie.
We stellen een provinciale urgentieverordening op. Voor de urgentieverordening zijn al afspraken gemaakt op provinciaal niveau. Er wordt samengewerkt met alle Friese gemeenten zodat er een gelijk speelveld ontstaat. Met de urgentieverordening worden alle verhuizingen in de sociale huurvoorraad vergunningsplichtig. Er moet nog wel een keuze gemaakt worden door de raad over welke groepen buiten de wettelijk verplichte ook als urgent worden gezien. Dit staat buiten de wens van de raad om mensen met kernbinding voorrang te geven op een sociale huurwoning. We onderzoeken in ons programma of en hoe eigen inwoners voorrang kunnen krijgen op de huurwoningmarkt en welke effecten dit heeft. Dit geven we een plek in de prestatieafspraken met woningcorporaties.
Arbeidsmigranten zijn een specifieke aandachtsgroep, waar op dit moment een provinciaal onderzoek naar plaatsvindt. De resultaten van dit onderzoek gebruiken we om zo nodig ons beleid aan te passen.
Bij de uitwerking van de urgentieverordening wordt bezien in hoeverre gerichte inzet daarvan kan bijdragen aan het voldoen aan de wettelijke huisvestingsopgave voor statushouders, waarbij de raad besluit over eventuele aanvullende urgentiecategorieën.
Met het tijdelijk worden van de verblijfsstatus en de onzekerheid rondom de opvang van ontheemde Oekraïeners ontstaat er behoefte aan een tijdelijke, flexibele schil aan woningen. Hiervoor wordt een locatie gezocht.
2. Extra aandacht voor starters
Het aanbod voor jongeren en starters op de woningmarkt vergroten we door een voldoende aandeel betaalbare woningen op te nemen in woningbouwprojecten. We kijken daarnaast naar woonvormen speciaal voor jongeren. Wat echter ook realistisch is, is dat jongeren vooral op de bestaande woningen zijn aangewezen. Deze zijn vaak veel betaalbaarder dan nieuwbouw betaalbaar is te maken.
De starterslening wordt voortgezet vanaf 1‑1‑2027. Er is dan ruimte voor 25 leningen per jaar. Om te garanderen dat het geld ook wordt ingezet voor échte starterswoningen is het maximale aankoopbedrag op 282.500 gezet. Dit stijgt jaarlijks mee met de procentuele stijging van de betaalbaarheidsgrens van het rijk.
3. Doorstroming en gezond wonen
In alle doelgroepen, van de GGZ-zorg tot aan de ouderenzorg, zien we een verschuiving van intramurale naar extramurale zorg. De verschuiving naar meer extramurale zorg betekent ook dat de(intensieve) zorg steeds vaker in de eigen woning en woonomgeving wordt verleend. We zorgen met elkaar voor een woningvoorraad (particuliere koop/huur en sociale huur) die aansluit bij de vraag en behoefte van onze inwoners, door het transformeren van bestaand vastgoed en het bouwen van levensloopbestendige, zorggeschikte en voor meerdere doelgroepen geschikte woningen. We stimuleren doorstroming naar een (zorg-)geschikte woning, zodat een zorgvraag minder acuut ontstaat. We zetten in op compactere, betaalbare woningen, omdat er meer eenpersoonshuishoudens zijn. We denken na over woningsplitsing en de inzet van zorgtechnologie en domotica, zodat de zorgvrager in de eigen omgeving kan blijven wonen. Dit vraagt ook bewustwording onder onze inwoners over hoe je wilt wonen met een zorg- en/of ondersteuningsvraag of als deze ontstaat.
Diversiteit aan seniorenwoningen creëren. Dé senior bestaat niet en dus is ook de woningvraag divers. Naast appartementen willen we ook ruimte bieden aan andere woonvormen zoals bungalows.
We stimuleren levensloopbestendig bouwen waar dat haalbaar en praktisch is. Bijvoorbeeld als we woningen toevoegen binnen bestaande buurten.
Aanpassen bestaande woningen. Het is belangrijk dat mensen tijdig gaan nadenken over waar ze willen wonen als ze ouder worden. Dat kan in een ander huis zijn, maar ook het aanpassen van de eigen woning is daarbij een optie. Er wordt nog nagedacht over het samenwerken met de energiecoaches om ook te kijken naar de geschiktheid en aanpasbaarheid van een woning.
4. Wonen en zorg integreren
Woonvormen en woonzorgconcepten voor ouderen en kwetsbare groepen stimuleren. We zetten in op geclusterd wonen in de wijk met een mix van vitale en minder vitale doelgroepen en/of mix van leeftijdsgroepen. Daarbij bouwen we naar behoefte en denken (mee) in creatieve concepten. Denk aan knarrenhofjes, (pre-)mantelzorgwoningen, flexwoningen en woningsplitsing. We faciliteren kleinschalige woonzorginitiatieven en geclusterde woonvormen (zie bijlage 4.2) in gebieden waar gegarandeerd zorg geleverd kan worden als 'tussenvorm' of om het 'gat' tussen thuis en een instelling te dichten. Zeker voor mensen met een beperking of psychische kwetsbaarheid die uitstromen uit een instelling kan geclusterd wonen sociale veiligheid bieden. Daarnaast is clustering voor zorgteams nodig om de zorg en ondersteuning op lange termijn vol houdbaar te houden. Geclusterde woonvormen zijn bij voorkeur in de buurt van voorzieningen. En daar waar dat niet mogelijk is, is het belangrijk dat voorzieningen goed bereikbaar zijn.
Tekenen Afsprakenkader ouderenhuisvesting. De gemeente heeft het afsprakenkader ouderenhuisvesting van de Provincie Fryslân getekend. Hierin is opgenomen dat de gemeente tot en met 2034 240 nultredenwoningen, 115 geclusterde woningen en 100 zorggeschikte woningen realiseert. De aantallen in dit afsprakenkader zijn geen absolute opgave, maar vooral een ontwikkelrichting.
4. Betaalbaar en beschikbaar
Kernboodschap Betaalbaar en beschikbaar
Wonen moet bereikbaar blijven voor mensen met een gewone of kleine portemonnee. Dat is niet vanzelfsprekend: prijzen stijgen, betaalbare koopwoningen zijn schaars en de druk op de sociale huur neemt toe. Daarom sturen we op meer sociale huur, betaalbare koop en lagere woonlasten. We zoeken daarbij naar praktische oplossingen, zoals sociale grondprijzen, vernieuwende woonvormen, doorstroming en samenwerking met corporaties en andere partijen die betaalbare woningen kunnen realiseren.
In het kort: wat zegt het woonbehoefteonderzoek?
De betaalbaarheid van wonen staat ook in onze gemeente onder druk. Er is veel vraag en te weinig aanbod. Die vraag is deels meetbaar, zoals van huishoudens die ingeschreven staan bij de corporaties of van starters en doorstromers die actief op zoek zijn, bijvoorbeeld bij makelaars. Maar het gaat ook om een verborgen vraag door thuiswonende jongeren die uit huis willen, maar niks kunnen vinden.
Het Rijk wil dat 30% van alle nieuwbouw in gemeenten in de sociale huur terechtkomt. Daarnaast moet twee derde van alle nieuwbouw betaalbaar zijn. Dat betekent: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop tot € 420.000 (landelijke grens, prijspeil 2026). Hieronder zie je dat we daar met opgeteld 71% van ons nieuwbouwprogramma ruim aan voldoen.
We merken dat lang niet iedereen in Noardeast-Fryslân een koophuis van € 420.000 als ‘betaalbaar’ ervaart. Daarom werken we ook nog steeds met de betaalbaarheidsgrens van € 355.000 die tot eind 2023 gold. Er moeten ook koopwoningen in dat segment toegevoegd worden. Zo kunnen jonge startende stellen ook een nieuwbouwwoning kopen.
Door de stijgende vraag zijn er ook minder huizen beschikbaar om te kopen of te huren. Zo zoeken meer mensen een huurwoning van een corporatie. Op de koopmarkt is ook nog steeds sprake van krapte. Vooral betaalbare woningen worden snel en boven de vraagprijs verkocht. Betaalbare koop is ook gewild bij huishoudens die van buiten de gemeente komen.
Bekijk hoofdstuk 4 en 5 van het woonbehoefteonderzoek voor meer informatie over betaalbaar- en beschikbaarheid.
4. Betaalbaar en beschikbaar
Doel
Wij zorgen dat wonen bereikbaar blijft voor starters, gezinnen en aandachtsgroepen.
Strategie
Wij sturen op prijs, woonlasten en beschikbaarheid.
Acties
1. Meer betaalbare woningen
Sturing op sociale huur en betaalbare koop. Wettelijk is/wordt vastgelegd dat op de schaal van de woningbouwregio er minimaal 30% sociale huur en in totaal 2/3de betaalbaar moet worden gebouwd (huur en koop). Onze ambitie is om dit op projectniveau toe te passen, mits de schaal van het project het toelaat. We gaan hier pragmatisch mee om, wat betekent dat niet elk project precies 30% sociale huur hoeft te bevatten. Soms kan het minder, soms moet het meer.
We moedigen bouwers aan om woningen te maken die geschikt zijn voor ouderen, kleine gezinnen en/of alleenstaanden.
We onderzoeken in ons programma of en hoe eigen inwoners voorrang kunnen krijgen op de huurwoningmarkt en welke effecten dit heeft. Dit geven we een plek in de prestatieafspraken met woningcorporaties.
Instandhoudingstermijn sociale huur private verhuurders
Niet alleen woningcorporaties kunnen sociale huur bouwen. Ook andere verhuurders en beleggers kunnen sociale huurwoningen bouwen, mits er een instandhoudingstermijn daarbij wordt gehanteerd van minimaal 25 jaar. De verdere toewijzingscriteria hiervoor worden uitgewerkt door het Rijk.We onderzoeken in hoeverre een nieuwe corporatie of commerciële partij het gat tussen de opgave aan sociale huurwoningen en de beperkte financiële mogelijkheden van woningcorporaties kan dichten.
2. Ondersteunen corporaties
We merken dat onze woningcorporaties niet de gehele opgave aan sociale woningen kunnen realiseren. Door belastingen vanuit het Rijk komen zij financiële middelen tekort om alle opgaven (nieuwbouw, onderhoud, transformatie en verduurzaming) te financieren. Daarom zullen we lobbyen bij het Rijk om de financieringscapaciteit te vergroten voor woningcorporaties. Aangezien dit probleem in heel Nederland speelt, doen we dit niet alleen, maar gebruiken we hiervoor ook de kanalen van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de provincie.
3. Woonlasten verlagen
Om de woonlasten van bestaande woningen te verlagen, stimuleren we de verduurzaming van woningen om zo energielasten lager te maken. Dit doen we via ons Warmteprogramma.
4. Doorstroming stimuleren
We bieden ruimte aan woningbouw voor en met senioren waardoor doorstroming op de woningmarkt op gang komt.
5. Vernieuwende woonvormen
Friendscontracten. Om te zorgen dat er voldoende betaalbare woonruimte is wordt via de prestatieafspraken ingezet dat de corporaties woningen kunnen verhuren aan meerdere (kleine) huishoudens. Dit heet Friendscontracten. Het voordeel hiervan is dat er meer mensen passender in de bestaande voorraad worden gehuisvest.
Flexwonen onderzoeken. Flexwonen is een vorm van tijdelijke woningbouw. Dit kan in leegstaande gebouwen, maar ook met tijdelijke wooneenheden. We hebben hier op beperkte schaal ervaring mee, en het is een optie míts er voldoende schaal is en geschikte locaties. Gezien de krapte op het stroomnet is het niet aannemelijk dat er geschikte locaties met voldoende schaal zijn.
Kleinere woningen (o.a. lyts wenjen en tiny houses) ontwikkelen. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden om kleinere, betaalbare woningen mogelijk te maken. Denk hierbij aan compacte woningen van bijvoorbeeld 60m2 of tiny houses voor starters, ouderen of mensen die een betaalbare woning zoeken.
Vrijkomende boerderijen voor meerdere doelgroepen bestemmen. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden om vrijkomende boerderijen voor meerdere doelgroepen te bestemmen. Voormalige boerderijen en boerenerven bieden veel kansen om woningen te realiseren voor bijvoorbeeld starters, ouderen of wellicht een zorgdoelgroep. Bij het herbestemmen staat de inpassing in het landschap voorop.
6. Financiële instrumenten
Sociale grondprijs vaststellen. Doel: corporaties beter in staat stellen betaalbare huurwoningen te realiseren door toepassen van een sociale grondprijs bij verkoop gemeentegrond. Op dit moment is er nog geen sociale grondprijs, maar eindconcept gemeentelijk voorstel is ambtelijk klaar en zal binnenkort worden voorgelegd en besproken met lokale corporaties Thús Wonen en Wonen Noordwest-Friesland. Via Grondprijsbrief zal definitief voorstel sociale grondprijs via college worden vastgesteld. Loopt via grondzaken.
Gerichte subsidies of stimuleringsregelingen. Naast duurzaamheidssubsidies en leningeninstrumentarium (starterslening gemeente en verzilverlening via Rijk) is er behoefte aan aanvullende ondersteunende subsidies voor ondersteuning bewoners(collectieven) voor vernieuwende woonvormen etc. Dit is ook gebleken tijdens ophaalsessies Platformbijeenkomsten en ophaalsessies vhv-programma bij bewoners en stakeholders. Een gerichte aanpak is van belang om nader te onderzoeken. Effectiviteit van een aanvullende subsidie of instrumentarium is hierbij belangrijk.
5. Een duurzame voorraad met kwaliteit
Kernboodschap Een duurzame voorraad met kwaliteit
De meeste woningen van de toekomst staan er nu al. Daarom kijken we niet alleen naar nieuwbouw, maar ook naar de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Veel woningen vragen om verduurzaming, betere isolatie en lagere energielasten. Dat is belangrijk voor het klimaat, maar ook voor betaalbaarheid, comfort en gezondheid. We combineren fysieke verbeteringen daarom met sociale versterking, zodat ook inwoners met minder financiële ruimte kunnen meedoen.
In het kort: wat zegt het woonbehoefteonderzoek?
Door de hoge energieprijzen wordt de energetische kwaliteit van huizen steeds belangrijker wanneer mensen voor een woning kiezen. De corporaties investeerden de laatste jaren veel in hun woningen. Eind 2024 stonden er in de hele gemeente nog 425 sociale huurwoningen met energielabel E, F of G. Corporaties hebben voor de meeste woningen al plannen klaarliggen om ze uiterlijk in 2028 te verduurzamen. Er staan ook nog precies evenveel sociale huurwoningen met energielabel D. Bij grote huizen is de energierekening soms erg hoog, ook bij lagere labels (B en C). Daar moet dus ook wat aan gebeuren.
Bij koop- en particuliere huurwoningen is de opgave om te verduurzamen veel groter. Overal staan wel woningen die slecht geïsoleerd zijn en veel gas verbruiken. Verspreid over onze gemeente zijn dat er ongeveer 5.200. Om die huizen aantrekkelijk te houden, is verduurzamen noodzakelijk. Hieronder zie je waar ze staan.
Bekijk paragraaf 4.5 van het woonbehoefteonderzoek voor meer informatie over duurzaamheid van woningen.
5. Een duurzame voorraad met kwaliteit
Doel
Wij maken de woningvoorraad geschikt voor de toekomst, met aandacht voor zorg en duurzaamheid.
Strategie
Wij combineren fysieke ingrepen met sociale versterking.
Acties
1. Verduurzaming
Noardeast-Fryslân zet vol in op het toekomstbestendig maken van de gebouwde omgeving. Om de lokale woningvoorraad versneld te verduurzamen, ligt de focus op het grootschalig isoleren van woningen en het realiseren van (hybride) warmtepompen. De gemeente ondersteunt huiseigenaren hier actief bij door de inzet van gerichte subsidies en gunstige leningen. Hierdoor worden drempels verlaagd en kunnen inwoners sneller concrete stappen zetten naar een lagere energierekening en een lagere CO2-uitstoot. Deze warmtetransitie is echter niet alleen een technische opgave, maar nadrukkelijk ook een instrument voor sociale versterking. Door onder andere de inzet van het Volkshuisvestingsfonds richt de gemeente zich specifiek op het terugdringen van energiearmoede. Inwoners die de investering zelf niet kunnen dragen, krijgen extra financiële en praktische hulp om hun slecht geïsoleerde huizen aan te pakken. Op deze manier zorgt de gemeente Noardeast- Fryslân ervoor dat de overgang naar een duurzame en comfortabele leefomgeving voor iedereen betaalbaar en toegankelijk blijft. Het overkoepelende beleid beschrijft de gemeente in haar warmteprogramma (zie ook hoofdstuk 5: een duurzame voorraad met kwaliteit).
Stimuleren van passief bouwen om het net te ontlasten. We stimuleren passiefhuisprincipes op plekken om aansluitproblemen op het elektriciteitsnet te voorkomen of te verminderen. Op veel plekken zal op korte of lange termijn passiefhuis de standaard moeten worden om ontwikkelingen überhaupt aan te kunnen sluiten op het net.
Stimuleren Energiebespaarlening. Het Nationaal Warmtefonds heeft de energiebespaarlening geïntroduceerd. Daar kunnen mensen in onze gemeente ook gebruik van maken. Hierbij kun je geld lenen voor energiebesparende maatregelen. Met een lager inkomen (onder de €60.000, prijspeil 2026) is de rente zelfs 0%. De regeling stimuleren we via onze duurzaamheidsmedewerkers.
Inzet op biobased en circulair. De gemeente heeft hoge ambities op het gebied van circulariteit en onderzoekt hoe ze deze ambities wil vaststellen. Een belangrijke sector binnen de circulaire ambities is de bouw, met name door het hoge materiaalverbruik en de CO2-uitstoot. Het verlagen hiervan vraagt om gemeentelijke maatregelen, zoals het opnemen van het gebruik van circulaire en biobased materialen in gemeentelijke uitvragen. Om de ambities verder vorm te geven en om stappen te maken op dit gebied is de gemeente aangesloten bij Vereniging Circulair Fryslân en stellen we beleid op voor circulariteit.
Kernboodschap Een leefbare woonomgeving
Wonen gaat over meer dan een huis. Het gaat ook over de plek waar je woont: de voorzieningen, de ontmoetingsplekken, de sociale basis en de kracht van de Mienskip. We willen dat woningbouw bijdraagt aan vitale dorpen, sterke kernen en een woonomgeving waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en ondersteunen. Daarom koppelen we wonen aan leefbaarheid, zorg, ontmoeting en lokale initiatieven. Zo versterken we niet alleen de woningvoorraad, maar ook de gemeenschappen die Noardeast-Fryslân dragen.
6. Een leefbare woonomgeving
Doel
Wij werken aan een leefbare woonomgeving en een sterke Mienskip.
Strategie
Wij sturen op het faciliteren van ontmoeting en versterken van de Mienskip.
Acties
1. Sterke sociale basis
We zetten in op een sociale en fysieke leefomgeving die (mentaal en fysiek) gezond gedrag, bewegen, ontmoeting en sociaal contact stimuleert. Binnen elke ontwikkeling van enige omvang is er aandacht voor ontmoeting, waarbij de aard en schaal passend is bij de omvang van de ontwikkeling.
We onderzoeken hoe we inwoners beter kunnen helpen met 'goed en passend wonen', bijvoorbeeld met een wooncoach.
2. Leefbare dorpen
Koppelen woningbouw aan voorzieningen/ontmoeting. We kijken goed naar waar woningbouw het voorzieningenniveau in onze kernen en daarmee de leefbaarheid kan ondersteunen. Zorggeschikte woningen bouwen we daarom bij voorkeur in de buurt van voorzieningen zoals winkels, arts en apotheek. Tegelijkertijd hebben we als uitgangspunt dat in elk dorp iets mogelijk moet zijn. Omdat we daarin natuurlijk beperkt worden omdat onze ambtelijke capaciteit beperkt is, gaan we als eerst aan de slag in dorpen waar lokale initiatieven uit het dorp zelf komen.
Beleid voor wonen op vakantieparken. We willen duidelijkheid geven over de mogelijkheden van bewoning op vakantieparken. Daarbij maken we onderscheid tussen parken waar de recreatiefunctie leidend is en blijft, parken die omgezet kunnen worden naar een permanente woonfunctie, en parken waar een mogelijke tussenvorm wenselijk blijft. Er zijn vaak geen perfecte oplossingen voor parken waar de woonfunctie aanwezig is maar niet toegestaan is. Elke oplossing creëert ook nieuwe problemen. Elk park wordt daarom situationeel bekeken.
Toelichting op de plancapaciteit
Op de volgende pagina staan per kern/cluster de harde plannen en reeds bekende zachte plancapaciteit benoemd. De goede lezer zal meteen opvallen dat er nog een verschil zit tussen de 1921 woningen van pagina 12 en 14 en de harde en bekende zachte plancapaciteit van de volgende pagina, namelijk 1238 woningen. Het eerste behelst de volledige bruto plancapaciteit (hard, zacht en potloodplannen). Het tweede getal is zogezegd alleen de harde plancapaciteit (omgevingsplan vastgesteld) en de zachte plannen waar al wel over gecommuniceerd is.
De weergave is een momentopname, die we gebruiken om te monitoren of we genoeg bouwen per type, prijsklasse en kern/cluster. Waar dit scheefloopt kunnen we bijsturen.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2026-422647.html