1. Inleiding en aanleiding
Deze nota Grondprijs‑ en Uitgiftebeleid 2026 actualiseert de versie uit 2021. Aanleiding is de inwerkingtreding van de Omgevingswet, de vaststelling van de nota Grondbeleid 2025, de nota Restgroen 2025 en de jaarlijkse Grondprijsbrief. De nota legt uniforme, transparante en marktconforme spelregels vast voor prijsbepaling en uitgifte van gemeentelijke grond.
Doel van deze nota is consistentie, zorgvuldigheid en rechtmatigheid te borgen bij gronduitgifte, en te zorgen voor een helder afwegingskader voor initiatiefnemers, marktpartijen en interne organisatie.
Reikwijdte
De nota is van toepassing op alle privaatrechtelijke handelingen waarbij de gemeente als eigenaar van onroerende zaken optreedt, waaronder: verkoop, pacht, verhuur, erfpacht, recht van opstal en bruikleen.
De nota is beleidskader voor:
- •
- •
- •
Maatschappelijke voorzieningen;
- •
Commerciële voorzieningen;
- •
- •
- •
De nota wordt periodiek geëvalueerd en elke vier jaar herzien, of eerder indien omstandigheden dit wenselijk maken.
Deze nota vormt het vaste beleidskader, de Grondprijsbrief is het uitvoeringsinstrument. De Grondprijsbrief wordt jaarlijks vastgesteld en is leidend voor concrete prijsstelling en indexatie.
Doel en uitgangspunten
Doel van de nota:
- •
Marktconforme en objectieve prijsbepaling;
- •
Zorgvuldige, rechtmatige en uitlegbare gronduitgifte;
- •
Eenduidige beleidskaders voor selectie, publicatie en transacties;
- •
Voorkomen van ongeoorloofde staatssteun.
Uitgangspunten:
- •
De grondprijs is marktconform, transparant en herleidbaar;
- •
Gelijke behandeling en transparantie (Didam);
- •
Prijzen en indexeringen worden vastgesteld in de jaarlijks vast te stellen Grondprijsbrief.
Relatie met overkoepelend beleid en wetgeving
Deze nota werkt uit en sluit aan op:
- •
Nota Grondbeleid 2025: Het algemene kader van Grondbeleid is situationeel grondbeleid, rolkeuze (actief, actief‑faciliterend, faciliterend);
Uitvoeringsnota’s zijn:
- •
Nota Restgroen 2025: definitie; restgroen is maximaal 100 m², toetsingskaders, criteria;
- •
Grondprijsbrief 2026: actuele prijzen, tarieven, indexatie, categorie‑specifieke kaders.
2. Methoden van grondprijsbepaling
De gemeente hanteert voor een grondprijsbepaling verschillende methoden, waarbij de residuele methode uitgangspunt is, aangevuld met de comparatieve methode, vaste prijzen uit de Grondprijsbrief en maatwerk/taxatie voor specifieke functies.
We onderscheiden de volgende methoden:
|
Methode
|
Kern
|
Voordelen
|
Aandachtspunten
|
|
Residueel
|
Vastgoedwaarde – kosten
|
Marktconform; transparant
|
Complex en gevoelig voor aannames
|
|
Comparatief
|
Vergelijking met markt en/of omliggende gemeenten
|
Snel en transparant (uitlegbaar)
|
Minder locatie-specifiek. En beperkt door referenties
|
|
Vaste prijzen
|
Jaarlijks vastgesteld
|
Eenduidig; uitvoerbaar
|
Jaarlijkse update vereist
|
|
Kostprijsmethode
|
Daadwerkelijke kosten van verwerving, planvoorbereiding en bouw-/woonrijp maken bepalen de kostprijs
|
Inzichtelijke kostenstructuur.
Past vooral bij functies zonder marktwaarde, zoals nutsfuncties of strikt maatschappelijke doeleinden.
|
Niet marktconform
|
|
Grondquote
|
De grondquote is een percentage van de vastgoedwaarde
|
Eenvoudig, transparant.
|
Weinig relatie met locatie‑specifieke omstandigheden
|
|
Maatwerk
|
Taxatie
|
Passend bij unieke gevallen
|
Extra doorlooptijd
|
In een tabel op bijlage A zijn methoden van grondprijsbepaling nader omschreven.
Residuele methode als uitgangspunt voor m.n. woningbouw
De residuele methode sluit aan bij marktpraktijk en geeft inzicht in de waardeopbouw. Dit is de meest marktconforme methode.
Prijzen en indexatie via Grondprijsbrief
Deze nota bevat geen bedragen. Alle prijzen, tarieven, retributies en indexatieformules staan in de Grondprijsbrief. De actuele Grondprijsbrief is leidend. Voor functies waar geen standaardmethodiek bestaat, wordt een onafhankelijk taxateur ingezet.
Grondwaardebepaling en staatssteun
De gemeente moet bij grondtransacties (en verkoop van vastgoed) marktconform handelen om staatsteun te voorkomen. Dit is gebaseerd op Europese wet- en regelgeving, o.m. Wet Markt en Overheid. Zij moet een prijs hanteren die overeenkomt met de waarde van de grond of het vastgoedobject. De grondprijs is afhankelijk van de (toebedachte) functie waarvoor grond wordt verkocht
Afwijken van marktwaarde of taxatie is alleen mogelijk met een gemotiveerde onderbouwing.
3. Grondprijsbepaling per categorie
Woningbouw & woonwagenstandplaats
Koopwoningen
Sociale huurwoningen
1
- •
Vaste kavelprijzen (Grondprijsbrief);
- •
- •
Afhankelijk van afspraken met corporaties.
Flexwoningen, een grondgebonden sociale huurwoning
- •
Vaste kavelprijs per eenheid (Grondprijsbrief).
Vrije sector huurwoningen
- •
- •
Uitgangspunt is zonder meer: een marktconforme prijs vergelijkbaar met koopwoningen (mits vergelijkbare kwaliteit).
Woonwagenstandplaats
Bedrijventerreinen
- •
Residueel of comparatief;
- •
Differentiatie mogelijk (zichtlocatie);
- •
FSI‑methode: prijs per m² uitgeefbaar terrein of per m² BVO.
Kantoren, detailhandel en horeca
- •
Prijsbepaling (maatwerk) per project (variatie tussen locaties groot);
- •
Commerciële voorzieningen
- •
Voorbeelden: kinderdagverblijven, commerciële sportvoorziening (deze hebben een winstoogmerk), tandartspraktijken.
Prijsstelling via residueel of taxatie; vaste m²‑prijzen in Grondprijsbrief waar relevant.
Niet‑commerciële voorzieningen
- •
Schoolgebouwen, kerken, welzijnsinstellingen.
Prijs volgt planologische bestemming2 en Grondprijsbrief.
Restgroen
- •
Prijs volgens Grondprijsbrief (afwijking alleen met taxatie).
Nutsvoorzieningen
- •
In beginsel recht van opstal;
- •
Koop of Retributies volgens Grondprijsbrief.
Overige functies
- •
Commerciële voorzieningen → residueel/taxatie;
- •
Rest: recreatieve voorzieningen, sportvoorzieningen, nutsruimte, ondergrond van garageboxen, zonneparken, reclamemasten.
Alle prijzen worden bepaald via Grondprijsbrief of via taxatie als maatwerk vereist is.
4. Gronduitgiftebeleid
Uitgiftevormen en spelregels
Vormen van uitgifte:
Uitgangspunt: marktconformiteit qua prijs, Didam‑vereisten en zorgvuldige besluitvorming.
Didam‑vereisten (selectie en openbaarheid)
- 1.
Openbare selectie bij (te verwachten) meerdere gegadigden;
- 2.
Objectieve, redelijke en toetsbare criteria;
- 3.
Eén‑op‑één uitsluitend indien slechts één serieuze gegadigde objectief vaststaat;
- 4.
Publicatie van voorgenomen uitgiften;
- 5.
Motivatieplicht en reactietermijn bij één‑op‑één.
Selectie van marktpartijen
- •
Criteria zijn transparant, objectief en toetsbaar (gelijke kansen voor potentiële gegadigden);
- •
In basis mededinging (Didam-jurisprudentie), in concurrentie en geen exclusiviteit zonder zwaarwegende motivering;
- •
Criteria vooraf publiceren;
- •
Een Bibob-toets (integriteitsscreening) kan plaatsvinden.
Selectiecriteria kunnen omvatten:
Specifieke uitgiftesituaties
Verkoop bouwkavels particulieren
- •
- •
- •
Toewijzing door loting. Indien na toewijzing op basis van een loting nog kavels voor beschikbaar zijn volgt uitgifte op volgorde van aanmelding.
Woningcorporaties
- •
Afspraken zijn onderdeel van prestatieafspraken.
Sociale huur is gekoppeld aan voorwaarden in de Grondprijsbrief en Woonbeleid.
Bedrijventerreinen
- •
Toewijzing sectorgericht;
- •
Passend binnen RPW (Regionaal Programma Werklocaties) en de gemeentelijke economisch visie;
- •
Planregels en beeldkwaliteit leidend.
Pacht
- •
Geliberaliseerde pacht, beheervorm voor (strategische) agrarische grond;
- •
- •
Gunning aan hoogste inschrijver;
- •
Minimum = regionale pachtnorm;
- •
Reguliere pacht, minimale looptijd 6 jaar voor los land. De gemeente kent slecht 1 reguliere pachtrelatie.
Jachthuurovereenkomsten
- •
Her sluiting van jachthuurovereenkomsten uitsluitend nog met plaatselijke actieve Wildbeheereenheden;
- •
Enkel in geval ernstige schade of overlast sluiting van een nieuwe jachthuurovereenkomst voor niet bejaagde gemeentelijke gronden, voor maximaal 2 jaar.
Interne overdrachten
- •
Functiegrondwaarde of kostprijs (BBV-norm);
- •
Marktwaarde geldt niet voor interne overheden.
Wet Bibob
Bij privaatrechtelijke overeenkomsten kan een Bibob‑toets plaatsvinden.
5. Rolverdeling Raad en College, mandaat en bevoegdheden
De rolverdeling sluit aan bij de Gemeentewet en de nota Grondbeleid 2025. De raad vertegenwoordigt de inwoners, stelt de (financiële) kaders vast en houdt daarop toezicht. Het college is het dagelijks bestuur en zorgt voor de sturing, binnen de vastgestelde kaders, om de gestelde doelen te bereiken. De raad is bevoegd tot het vaststellen van de nota Grondprijs- en Uitgiftebeleid. Binnen de kaders van deze nota stelt het college jaarlijks een actualisatie van de Grondprijsbrief vast.
6. Procedures (standaards)
Verkoop restgroen – stappen:
- 1.
- 2.
- 3.
KLIC + aanvullend onderzoek;
- 4.
- 5.
- 6.
Particuliere bouwkavels – stappen
- 1.
Publicatie en inschrijftermijn (ruime mate van mededinging);
- 2.
Loting (uitgifte overgebleven kavels na loting geschiedt op volgorde van aanvraag);
- 3.
- 4.
Industriegrond – stappen
- 1.
Toets RPW, economische visie + omgevingsplan;
- 2.
Selectiecriteria (ruime mate van mededinging);
- 3.
- 4.
7. Monitoring, evaluatie en actualisatie
- •
Grondprijsbrief → jaarlijks;
- •
Nota Grondprijs‑ en Uitgiftebeleid → vierjaarlijks of eerder.
8. Inwerkingtreding en citeertitel
- •
Inwerkingtreding na publicatie;
- •
Vervangt integraal de nota 2021;
- •
Citeertitel: Nota Grondprijs‑ en Uitgiftebeleid 2026 gemeente West Betuwe.
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen