/1/png-2/zoetermeer.png)
Gemeenteblad van Zoetermeer
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Zoetermeer | Gemeenteblad 2026, 29045 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden
HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE BEPALINGEN
Artikel 1.1 van de Omgevingswet, artikel 1.1 van het Omgevingsbesluit, artikel 1.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving, artikel 1.1 van het Besluit activiteiten leefomgeving en artikel 1.1 van het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn van overeenkomstige toepassing op deze beleidsregels.
Daarnaast wordt in deze beleidsregel nog een aantal andere begrippen gebruikt. In deze beleidsregel wordt verstaan onder:
HOOFDSTUK 2 CATEGORIEËN VAN WONINGEN
Artikel 3 Huurprijsgrens sociale huurwoning
Met het oog op het beschikbaar houden van de woning voor de doelgroep is tijdens de instandhoudingstermijn betaalbare woning de maximum huurprijs woonruimte van een sociale huurwoning: het bedrag dat in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag staat.
Artikel 4 Huurprijsgrens middenhuurwoning
Met het oog op het beschikbaar houden van de woning voor de doelgroep is tijdens de instandhoudingstermijn betaalbare huurwoning de maximum huurprijs woonruimte: de volgens de ‘Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimten’ gestelde maximale huurprijs voor 186 punten.
Artikel 5 Koopprijsgrens betaalbare koopwoning
Met het oog op het beschikbaar houden van de woning voor de doelgroep is tijdens de instandhoudingstermijn betaalbare woning, de maximum koopprijs van een betaalbare koopwoning: het bedrag van de betaalbaarheidsgrens, zoals jaarlijks door de rijksoverheid wordt vastgesteld.
Artikel 7 Doelgroep middenhuurwoning
De doelgroep voor een middenhuurwoning is een huishouden met een middeninkomen, zoals vastgelegd in artikel 10 lid 3 tot en met 5 van de Huisvestingswet.
Artikel 8 Doelgroep betaalbare koopwoning
De doelgroep voor een betaalbare koopwoning is een huishouden, dat op het moment van de start van de inschrijfprocedure voor de desbetreffende woning een middeninkomen van een meerpersoonshuishouden heeft, zoals vastgesteld in artikel 10 lid 3 tot en met 5 van de Huisvestingswet.
HOOFDSTUK 3: AANDEEL BETAALBARE WONINGEN
Artikel 11 Verplicht aandeel betaalbare woningen
- 1.
- 2.
- 3.
Artikel 12a Aanwijzen beleidsadviseur Wonen als adviseur
Een beleidsadviseur Wonen heeft tot taak te adviseren over een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, zoals bedoeld in artikel 2, inzake:
- a.
- b.
Artikel 12b Advies over afwijken verplicht aandeel betaalbare woningen
Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, zoals bedoeld in artikel 2, wordt alleen verleend, nadat het college van burgemeester en wethouders advies heeft ingewonnen bij een beleidsadviseur Wonen over:
- a.
- b.
HOOFDSTUK 4: ZELFBEWONINGSPLICHT EN ANTI-SPECULATIEBEDING
Artikel 14: Reikwijdte en toepassing
- 1.
Voor een betaalbare koopwoning, zoals bedoeld in artikel 5 geldt een zelfbewoningsplicht van vijf jaar.
Dit betreft woningbouwprojecten zowel op gemeentelijke grond als op grond van derden waar een kostenverhaalplichtige omgevingsplanactiviteit wordt gerealiseerd en de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluit.
- 2.
- 3.
In de overeenkomst met de initiatiefnemer wordt opgenomen dat ingeval de initiatiefnemer bij verkoop en vervreemding van de betreffende koopwoning(en) de bepaling uit artikel 14 lid 1 verzuimt op te nemen, hij een onmiddellijk door de gemeente Zoetermeer opeisbare boete ter hoogte van €100.000,00 per woning verbeurt.
Artikel 15: Zelfbewoningsplicht
- 1.
De eigenaar is verplicht om, gedurende vijf jaar na de eerste ingebruikname, de woning zelf te bewonen. Dit betekent dat de eigenaar de woning niet mag verhuren, niet mag bezwaren met een beperkt zakelijk genotsrecht dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden, met inachtneming van en behoudens het vermelde in de hiernavolgende leden.
- 2.
In geval eigenaar overgaat tot verkoop is hij verplicht de zelfbewoningplicht als bedoeld in lid 1 van dit artikel middels een kwalitatieve verplichting en kettingbeding op te nemen in alle afzonderlijke verkoopovereenkomsten met diens kopers en tevens in de notariële akte van levering, ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment. Deze verplichting geldt ook als de gemeente ontheffing verleent als bedoeld in artikel 16.
- 3.
Artikel 16 Uitzonderingen en ontheffing zelfbewoningsplicht
- 1.
- 2.
Het college kan op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de eigenaar (tijdelijke) ontheffing van de zelfbewoningsplicht verlenen indien en voor zover sprake is van:
- a.
- b.
ontbinding van het huwelijk van verkoperde eigenaar door echtscheiding of ontbinding van het geregistreerd partnerschap of ontbinding van een relatie van samenwoners zonder huwelijk/geregistreerd partnerschap, uitsluitend in geval beide partners gedwongen zijn tot verkoop van de woning en zulks ter beoordeling van de gemeente;
- c.
- d.
- 3.
- 4.
- 5.
Artikel 17: Anti-speculatiebeding
- 1.
- 2.
Ingeval de eigenaar binnen de termijn van vijf jaar overgaat tot verkoop is hij verplicht het anti-speculatiebeding als bedoeld in lid 1 van dit artikel via een kwalitatieve verplichting en kettingbeding op te nemen in alle afzonderlijke verkoopovereenkomsten met diens kopers en tevens in de notariële akte van levering, ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment. Deze verplichting geldt ook als de gemeente ontheffing verleent als bedoeld in lid 4 van dit artikel.
- 3.
- 4.
Het college kan op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de eigenaar (tijdelijke) ontheffing van het anti-speculatiebeding verlenen indien en voor zover sprake is van:
- a.
- b.
- c.
- d.
ontbinding van het huwelijk van verkoper door echtscheiding of verbreken geregistreerd partnerschap of ontbinding van een relatie van samenwoners zonder huwelijk/geregistreerd partnerschap, uitsluitend in geval beide partners gedwongen zijn tot verkoop van de woning en zulks ter beoordeling van de gemeente;
- e.
- f.
- 5.
Artikel 18: Verkoop woning tijdens looptijd anti-speculatiebeding
- 1.
Het is een eigenaar niet toegestaan zijn betaalbare koopwoning tijdens het vijf jaar geldende anti-speculatiebeding te vervreemden aan een derde, tenzij de nieuwe eigenaar (de koper) er dan zelf gaat wonen én eigenaar de verkoop – voorafgaand aan de ondertekening van de leveringsakte – schriftelijk meldt aan het college, en waarbij eigenaar een vergoeding aan de gemeente betaalt, berekend overeenkomstig het bepaalde in lid 2 en lid 3 van dit artikel.
- 2.
Eigenaar betaalt een vergoeding aan de gemeente Zoetermeer in het geval van vervreemden van zijn betaalbare koopwoning tijdens de vijf jaar geldende anti-speculatiebeding zoals bedoeld in lid 1, zijnde een percentage van het verschil tussen de door eigenaar gerealiseerde verkoopprijs en de dan geldende betaalbaarheidsgrens.
- 3.
- 4.
HOOFDSTUK 5 INFORMATIE- EN MELDINGSPLICHT
Artikel 20 Algemene indieningsvereisten informatieplicht
Informatie die wordt verzonden in het kader van de informatieplicht in artikel 19 wordt ondertekend en bevat tenminste:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
Artikel 20a Specifieke indieningsvereisten informatieplicht betaalbare huurwoning
Bij het jaarlijks informeren van het college over betaalbare huurwoningen, als bedoeld in artikel 19, moet aanvullend op de documenten en gegevens in artikel 20, de volgende documenten en gegevens worden verstrekt:
- a.
- b.
- c.
- d.
Artikel 21 Meldingsplicht verkoop betaalbare koopwoning
Het is verboden een betaalbare koopwoning te verkopen binnen de instandhoudingstermijn zonder dat de verkopende partij dit ten minste 4 weken voor het ondertekenen van de leveringsakte te melden aan het college.
Artikel 22 Algemene indieningsvereisten meldingsplicht
Een melding wordt ondertekend en bevat tenminste:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
HOOFDSTUK 6 COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
De gemeente werkt uitsluitend mee als het CPO-project voldoet aan de beleidsmatige uitgangspunten van het Volkshuisvestingsprogramma van de gemeente Zoetermeer. Er wordt met CPO-projecten niet anders omgegaan dan met andere projecten. Aan dezelfde eisen en aandachtspunten wordt getoetst en beoordeeld, conform de Zoetermeerse Werkwijze Projectmatig Werken. Waar nodig worden locatiespecifieke randvoorwaarden opgesteld.
- 5.
- 6.
Bij het in de markt zetten van een woningbouwplan op gemeentegrond kan deze (voor een deel) worden ontwikkeld als CPO. Daartoe krijgt eenieder na openbare publicatie in voldoende mate de mogelijkheid om individueel of als groep interesse kenbaar te maken aan de gemeente. Hiervoor wordt een periode van circa drie maanden aangehouden.
- 7.
- 8.
- 9.
HOOFDSTUK 8 OVERIGE BEPALINGEN
- 1.
In de volgende situaties zijn de bepalingen uit deze beleidsregel niet van toepassing:
- a.
- b.
- c.
- d.
indien voor inwerkingtreding van deze beleidsregel het Omgevingsplan gemeente Zoetermeer het gebruik en de bouw van een woning mogelijk maakt en binnen twee jaar na inwerkingtreding van deze beleidsregel een omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken is aangevraagd voor een bouwplan zoals genoemd in artikel 2.
Doel en aanleiding van deze beleidsregel
De gemeentelijke ambities met betrekking tot de nieuwbouwopgave zijn vastgelegd in de Visie Zoetermeer 2040 en het Volkshuisvestelijk programma, waarin de gemeente als doel heeft gesteld om op stadsniveau 60% betaalbare woningen bij te bouwen. Dit betaalbare segment bestaat uit het sociale- en middenhuursegment en het betaalbare koopsegment. Hierbij is het streven om de betaalbare woningvoorraad in alle wijken in balans te brengen om zo sociaaleconomische verschillen tussen wijken te verkleinen en ook meer doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken. Om dit te bereiken moet er middels nieuwbouw in de ene wijk procentueel meer betaalbare nieuwbouw gerealiseerd worden dan in een andere wijk. Hierbij houden wij voor ogen dat 2/3 van het totale woningaanbod in de gemeente in het betaalbare segment blijft. Op deze wijze brengen we het woningaanbod meer in balans met de woningvraag, verminderen we de sociaaleconomische verschillen tussen de wijken en stimuleren we doorstroming op de woningmarkt.
Deze beleidsregel is om te waarborgen dat:
- •
- •
- •
Door het vaststellen van deze beleidsregels heeft de gemeente een sterkere publiekrechtelijke positie om de betaalbaarheid voor het woningbouwprogramma voor langere periode in stand te houden. Tegelijkertijd biedt het een kader voor privaatrechtelijke afspraken in een anterieure overeenkomst bij marktinitiatieven of uitgifteovereenkomst bij gemeentegrond.
Volgens de Omgevingswet kunnen in het omgevingsplan nadere regels over te realiseren categorieën woningen worden opgenomen waarmee de gemeente kan zorgen voor de bouw van voldoende sociale huur- en koopwoningen, middenhuurwoningen en woningen op vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap) 1 .
Praktische toepassing van deze regels
De gemeente weegt de verschillende belangen binnen de uitvoeringsregeling betaalbare woningen bouwen en behouden. Enerzijds zien we het belang om betaalbare woningen te realiseren en behouden en marktpartijen daarbij duidelijkheid te bieden. Anderzijds zien we ook het belang om flexibel te blijven bij het woningbouwprogramma op projectniveau waarbij eisen vooraf contraproductief kan werken voor de haalbaarheid van woningbouwontwikkelingen.
De gemeente bepaalt op projectniveau welke percentages voor die specifieke ontwikkeling zullen gelden en op die manier bijdragen aan de doelstellingen van het Volkshuisvestingsprogramma. In het geval van faciliterend grondbeleid, waarbij sprake is van een woningbouwontwikkeling op particulier grondeigendom, maken deze percentages deel uit van de anterieure overeenkomst en worden ze opgenomen in het omgevingsplan. Bij actief grondbeleid, woningbouwontwikkeling op gemeentegrond, maken deze regels onderdeel uit van de overeenkomst van gronduitgifte en worden ze eveneens in het omgevingsplan opgenomen.
In de huidige woningmarkt is het steeds moeilijker geworden voor particulieren, en met name starters, om een betaalbare koopwoning te verkrijgen. Het bouwen van meer woningen in het betaalbare koopsegment kan deze krapte deels oplossen en ook zorgen voor meer doorstroming vanuit het sociale- en middenhuursegment.
De laatste jaren zien we een trend dat veel beleggers nieuwbouwwoningen opkopen om deze vervolgens duur te verhuren, dan wel dat kopers van goedkope en betaalbare koopwoningen deze na eerste aankoop snel en tegen veel hogere prijzen door verkopen. Een woning wordt steeds vaker gebruikt als speculatiemiddel en niet meer als een ‘thuis’ om in te wonen. Door de rijksoverheid zijn inmiddels al maatregelen getroffen om deze vormen van ongewenst speculatief gedrag op de woningmarkt tegen te gaan. Gemeenten hebben inmiddels ook de mogelijkheid om voorwaarden te stellen aan de verkoop van betaalbare nieuwbouw koopwoningen door bijvoorbeeld regels op te nemen in het omgevingsplan of een zelfbewoningsplicht in te voeren. De gemeente Zoetermeer maakt gebruik van deze mogelijkheden en beoogt hiermee dat de schaarse woningvoorraad in het betaalbare (nieuwbouw) koopsegment beschikbaar is en blijft voor de juiste doelgroep.
De regeling Betaalbare woningen bouwen en behouden regelt niet de toewijzing van deze categorieën nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens. De toewijzing van schaarse woonruimte vindt plaats op basis van de Huisvestingsverordening Zoetermeer. De sociale- en middenhuurwoningen en betaalbare nieuwbouw koopwoningen worden aangemerkt als schaarse woningen.
De raad kan in de Huisvestingsverordening ook kaders vaststellen voor het verlenen van voorrang bij het verstrekken van huisvestingsvergunningen aan huishoudens met een lokale maatschappelijke of economische binding. Per woningcategorie (sociaal-, middenhuur- en betaalbare koop nieuwbouw) mag maximaal 50% van de woningen met voorrang aan deze huishoudens worden toegewezen.
De beleidsregels bevat verschillende hoofdstukken om voor uiteenlopende onderwerpen beleidsregels op te stellen. De beleidsregels hebben of een publiekrechtelijk of privaatrechtelijke grondslag. Hoofstuk 2, 3, 5, 7 en 8 bevatten regels waarvan het doel is dit op te nemen in het Omgevingsplan. Hoofdstuk 4 en 6 bevatten regels waarvan het doel is die op te nemen in overeenkomsten. De beleidsregel kent een gezamenlijke begripsbepaling. Het is steeds van belang dit onderscheid goed te maken, omdat het vaststellen van regels voor het Omgevingsplan een raadbevoegdheid is terwijl het vaststellen van overeenkomsten een collegebevoegdheid is.
HOOFDSTUK 2 CATEGORIEËN VAN WONINGEN
De instructieregel in het 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving bepaalt wanneer regels over bijzondere woningbouwcategorieën mogen worden gesteld. Dit mag alleen als het omgevingsplan activiteiten toelaat die vallen in de categorie van activiteiten waarvoor de kosten moeten worden verhaald. Of wanneer voor deze categorie van activiteiten een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt aangevraagd. Het is niet van belang of er nog daadwerkelijk kosten moeten worden verhaald. Het betreft alleen de aanwijzing van activiteiten waarvoor de instructieregel geldt.
De lijst met bouwactiviteiten, waarnaar artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving verwijst staat via artikel 13.11 Omgevingswet in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Alle activiteiten die in artikel 2 van deze ‘Beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden’ staan, vallen binnen de lijst met activiteiten die in artikel 8.13 Omgevingsbesluit staat. Daarmee voldoet de lijst met activiteiten die in artikel 2 staat aan de instructieregel uit artikel 5.161 c Besluit Kwaliteit leefomgeving.
Daarnaast is de regeling alleen van toepassing op bouwactiviteiten van tenminste 12 zelfstandige woningen, omdat we daarmee aansluiten op de kaders uit de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening 2025.
Deze beleidsregel is van toepassing op bouwactiviteiten zoals in lid 1 gedefinieerd, zowel op gemeentelijke grond als op grond van derden waar woningbouw wordt gerealiseerd en de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst sluit. Voor het omgevingsplan wordt een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit betaalbare woning in het leven wordt geroepen. De beleidsregels die naar het omgevingsplan worden overgezet, zullen worden gekoppeld aan de omgevingsplanactiviteit betaalbare woning.
Flexwoning: Flexwoningen voorzien in een tijdelijke huisvesting, met name voor doelgroepen met een urgente woonvraag, als aanvulling op de permanente woningvoorraad. Door deze tijdelijke aard vallen deze woningen niet onder deze beleidsregel.
Zorgwoning: Als een initiatief tot woningbouw betrekking heeft op de realisatie van zorgwoningen waarin de bewoner zonder 7x24-uurszorg niet zelfstandig kan wonen, dan zijn de bepalingen in deze beleidsregel niet van toepassing. Woningbouwplannen voor woningen waarin de bewoner zelfstandig woont en begeleiding of zorg ontvangt op grond van een zorgindicatie van de gemeente vallen wel onder deze beleidsregel.
De gemeente wijst medewerkers met de functietitel (senior) beleidsadviseur wonen aan als adviseur om te beoordelen of een omgevingsplanactiviteit wonen voldoet aan artikel 11 en 12 uit deze beleidsregel. Voor de beoordeling zijn leges verschuldigd.
Artikel 3 Huurprijsgrens sociale huurwoningen
De kale huur van een sociale huurwoning mag niet hoger zijn dan de DAEB-huurgrens of sociale huurgrens; deze bedraagt per 1 januari 2025 € 900,07 per maand. Dit wordt landelijk bepaald in artikel 13 van de Wet op de huurtoeslag. Dit bedrag in artikel 13 wordt jaarlijks gewijzigd door het Rijk. Dit volgt uit artikel 27 eerste lid Wet op de huurtoeslag. De rijksoverheid publiceert de huurprijsgrens voor sociale huurwoningen op de website www.volkshuisvestingnederland.nl.
Het is verhuurders toegestaan om binnen de grenzen van Burgerlijk Wetboek 7 Art.252a BW en de dan geldende regels uit het circulaire huurprijsbeleid over inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Verhuurders moeten na het vrijkomen van de woning de woning weer als sociale huurwoning verhuren.
Artikel 4 Huurprijsgrens middenhuurwoningen
De kale huur van middenhuurwoningen mag niet hoger zijn dan de maximale middenhuurgrens (sinds medio 2024 de nieuwe liberalisatiegrens); deze bedraagt per 1 januari 2025 € 1.184,82. De maximale huurprijs wordt bij ministeriële regeling jaarlijks per 1 januari gewijzigd. De rijksoverheid publiceert de huurprijsgrens voor sociale huurwoningen op de website www.volkshuisvestingnederland.nl.
Artikel 5 Koopprijsgrens betaalbare koopwoning
Tot 2023 gold de NHG-grens als maatstaf voor wat als betaalbare koopwoningen. Door de sterke stijging van de NHG-grens is deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. De grens voor betaalbare koopwoningen wordt jaarlijks door de landelijke overheid vastgesteld en is per 1 januari 2025 vastgesteld op € 405.000, De betaalbaarheidsgrens wordt bij ministeriele regeling jaarlijks per 1 januari gewijzigd aan de hand van de consumentenprijsindex, zoals aangeduid in artikel 7, lid 4 van de Huisvestingswet 2014. De rijksoverheid publiceert de betaalbaarheidsgrens op de website www.volkshuisvestingnederland.nl.
De koopprijsgrens in dit artikel omvat de maximale VON-prijs (Vrij Op Naam) van de woning, inclusief verplichte kosten. Ontwikkelaars c.q. bouwers moeten de aangewezen categorieën woningen voor deze prijs aanbieden. Het is voor de kopers van belang dat zij de aan te kopen woning zo veel mogelijk in basale toestand kopen en zo weinig mogelijk meerwerk en opties toepassen. Eigenaren kunnen ook in het kader van woongenot in de woning investeren, maar zij moeten zich ervan bewust zijn dat dit geen waardevermeerdering tot effect kan hebben. De woning blijft immers in de prijsklasse waarin deze is aangewezen. Bij de doorverkoop binnen de termijn, zoals genoemd in artikel 10 lid 5, geldt de jaarlijks door landelijke overheid vastgestelde prijs als maximum verkoopprijs voor de woning. Meerwerk en opties worden dus bij een doorverkoop binnen de instandhoudingstermijn niet vergoed.
Artikel 6 en 7 Doelgroep sociale en middenhuurwoningen
De afbakening van de doelgroepen vindt plaats door middel van maximale inkomensgrenzen. Gedurende een vastgelegde termijn (zie artikel 10) moet de woning voor deze doelgroepen in stand gehouden worden. De doelgroep voor sociale en middenhuurwoningen sluit aan bij landelijke wetgeving.
Voor de woningtoewijzing van sociale- en middenhuurwoningen aan deze doelgroepen dient te worden voldaan aan de voorwaarden van de Huisvestingsverordening van Zoetermeer
Artikel 8 Doelgroep betaalbare koopwoning
De doelgroep voor betaalbare koopwoningen wijkt af die voor middenhuurwoningen. De doelgroep voor betaalbare koopwoningen bevat alle huishoudens met een maximaal huishoudinkomen voor een meerpersoonshuishouden, zoals vastgelegd in artikel 10 lid 4 van de Huisvestingswet. Daarmee biedt de gemeente eenpersoonshuishoudens meer ruimte om een woning binnen het betaalbare segment te kopen.
Middeninkomens zijn vooral aangewezen op middenhuur en betaalbare koop tot de in artikel 6 lid 1 van deze beleidsregel bedoelde betaalbaarheidsgrens. We definiëren de doelgroep op basis van een maximaal huishoudinkomen en gedurende de instandhoudingstermijn (zie artikel 10) moet de woning voor deze doelgroepen toegankelijk blijven. Er gelden consequenties als daar niet aan wordt voldaan.
Sinds 2024 hebben gemeenten, op grond van de Huisvestingswet, de mogelijkheid om ook voorwaarden te verbinden aan het verlenen van een huisvestingsvergunning voor deze categorie koopwoningen. Uitwerking hiervan wordt naar verwachting vastgesteld in de Huisvestingsverordening Zoetermeer medio 2026.
Artikel 9 Instandhoudingstermijn
De invoering van instandhoudingstermijnen voor betaalbare woningen draagt bij aan de beschikbaarheid van woningen voor middeninkomens. Uit recent onderzoek blijkt dat koopwoningen door prijsstijgingen voor deze inkomensgroep onbereikbaar worden. Huishoudens met een middeninkomen genieten voorrang bij de toewijzing van een nieuwgebouwde betaalbare koopwoning. Hier staat tegenover dat de woning gedurende de instandhoudingstermijn beschikbaar moet blijven voor de doelgroep. Dit betekent onder meer dat een koopwoning niet verhuurd mag worden of dat de koopwoning binnen de instandhoudingstermijn voor een hogere prijs dan de betaalbaarheidsgrens wordt doorverkocht. De woning is dan namelijk niet meer beschikbaar voor de beoogde doelgroep.
De minimale instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is gesteld op minimaal 25 jaar en middenhuurwoningen op minimaal 15 jaar, hetgeen overeenkomst met het wettelijk minimum hiervoor. Met instandhouden wordt bedoeld dat de huurwoning in deze periode niet verkocht mag worden of door huurverhoging niet naar een duurder huursegment mag worden getild. De gemeente Zoetermeer ziet geen aanleiding om hier een hogere instandhoudingstermijn vast te leggen.
De minimale instandhoudingstermijn voor betaalbare koopwoningen wordt gesteld op 5 jaar vanaf het moment dat de eerste koper de woning in gebruik neemt. Vooral dit koopsegment bestaat het risico dat het voordeel van betaalbaarheid slechts ten goede komt aan de eerste koper. Met een kortere instandhoudingstermijn is deze niet duurzaam en zorgt enkel voor een incidenteel effect voor het beschikbaar houden van woningen. Daarom is een instandhoudingstermijn van minimaal 5 jaar essentieel.
Het besluit kwaliteit leefomgeving geeft gemeenten heeft de mogelijkheid om een maximale instandhoudingstermijn van 10 jaar vast te stellen. Deze instandhoudingstermijn ontmoedigt eigenaar-bewoners te veel om door te stromen. Het vermoeden is dat de betaalbare koopwoningen vooral appartementen zullen zijn en terecht zullen komen bij koopstarters. We verwachten dat koopstarters 5 jaar na de aankoop van hun eerste woning klaar zullen zijn om door te stromen, bijvoorbeeld omdat ze vanwege gezinsuitbreiding meer ruimte nodig hebben. Wanneer ze een deel van hun overwaarde niet kunnen verzilveren beperkt dat hun mogelijkheden. Hun woningwaarde is binnen de instandhoudingstermijn gemaximeerd op de betaalbaarheidsgrens. Hoewel deze grens jaarlijks wordt geïndexeerd, zou de marktwaarde van de koopwoning harder kunnen stijgen.
Verder wordt ook in overweging genomen dat een instandhoudingstermijn van 5 jaar in praktijk langer is dan 5 jaar. De koopsom wordt vastgesteld wanneer de koper een koopovereenkomst aangaat. Een koper van een nieuwbouwwoning is op dat moment al eigenaar, heeft een hypotheek en betaald gemeentelijke belastingen. Het kan dan nog enige tijd duren voordat de koper de woning in gebruik kan nemen. De afgelopen jaren is het zeer gebruikelijk dat de verwachte oplevering door vertraging in de bouw wordt uitgesteld. Het kan ongeveer 2 jaar duren voordat de eigenaar zijn woning daadwerkelijk in gebruik kan nemen. Daarom kiezen we dit moment om de instandhoudingstermijn in te laten gaan.
Als woningen binnen de gestelde termijnen worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met het omgevingsplan. De gemeente kan handhavend optreden als bijvoorbeeld een huurwoning wordt verkocht, dan wel voor een te hoge huur wordt verhuurd gedurende de instandhoudingsperiode door bijvoorbeeld het opleggen van een last onder dwangsom. Zie hiervoor artikel 19.
Voor huurwoningen, zowel sociale als middenhuurwoningen, geldt een verbod om woningen uit te ponden. Met uitponden wordt bedoeld het verkopen van vrijkomende individuele woningen. Complexgewijze verkoop (in verhuurde staat) aan een belegger is wel toegestaan, zolang deze zich houdt aan deze beleidsregel. Binnen de instandhoudingstermijn verplicht deze beleidsregel eigenaren namelijk om hun huurwoningen te verhuren aan de inkomensdoelgroep en de verhuren binnen de geldende huurprijsgrens voor die woning. Na de instandhoudingstermijn is de eigenaar vrij om woningen naar eigen inzicht uit te ponden, duurder te verhuren dan de huurprijsgrens of een andere inkomensdoelgroep.
Als een eigenaar-bewoner de woning binnen de instandhoudingstermijn wil doorverkopen, moet de verkoopprijs binnen de vastgestelde grenzen voor betaalbare koopwoningen blijven. Bij doorverkoop van de koopwoning binnen de periode van zeven jaar dient de koper contact op te nemen met de gemeente zodat een eventuele ontheffing kan worden verleend en de verkoopprocedure in gang gezet kan worden. De gemeente heeft hier een procedure voor opgezet.
HOOFDSTUK 3: AANDEEL BETAALBARE WONINGEN
Artikel 11 Verplicht aandeel betaalbare woningen
Onder betaalbare woningen worden de woningbouwcategorieën: sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen, samen verstaan. De gemeente heeft in het Volkshuisvestingsprogramma de ambitie uitgesproken om de stad in balans te brengen. Deze doelstelling is vertaald naar de woningvoorraad van elke wijk. De woningvoorraad van een wijk is in balans als die 23 -43% sociale huurwoningen bevat, 23 – 43% betaalbare koopwoningen en middenhuurwoningen, 23-43% overige woningen. De gemeente onderscheidt drie type wijken: wijken met veel betaalbare woningen (Palenstein, Meerzicht, Buytenwegh en Binnenstad); wijken in balans (Entree, Driemanspolder, Seghwaert, Noordhove en Hoornerhage) en wijken met weinig betaalbare woningen (Dorp, De Leyens, Rokkeveen en Oosterheem).
Naast de doelstelling om de stad in balans te brengen heeft de gemeente: 1) de doelstelling om op stadsniveau gemiddeld 30% sociale huurwoningen en 30% betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw tot 2040 toe te voegen, en 2) toe te groeien naar een woningvoorraad met 30% sociale huurwoningen in 2040.
Om toe te groeien naar deze balans in iedere wijk, legt de gemeente Zoetermeer de volgende verdeling in woningbouwcategorieën:
- 1.
- 2.
- 3.
Interpretatie en onderbouwing van de verdeling in woningbouwcategorieën
Een woningbouwontwikkeling van een initiatiefnemer voldoet alleen aan dit artikel als de gewenste woningbouwverdeling (na afronding) precies wordt bereikt. In alle andere gevallen kan de woningbouwontwikkeling alleen doorgang vinden nadat de gemeente hiervoor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit heeft verleend.
De gemeente wil zodoende zorgen dat iedere woningbouwontwikkeling bijdraagt aan het in balans brengen van de woningvoorraad van een wijk. Daarmee zorgt de gemeente dat in wijken met te veel sociale huur er voldoende betaalbare en overige woningen bijkomen én in wijken met te weinig betaalbare woningen er voldoende sociale en betaalbare woningen bijkomen.
Artikel 12 Afwijking verplicht aandeel
De gemeente stuurt met het woningbouwprogramma op stads- en wijkniveau (zie Volkshuisvestingsprogramma). Op projectniveau mag het aandeel betaalbare woningen echter afwijken, zowel omhoog als omlaag, zolang dit bijdraagt aan de voorgestane mix van betaalbare woningen op wijkniveau. De gemeente is bijvoorbeeld bereid om in maatwerkwijken het toevoegen van sociale huurwoningen toe te staan als die leidt tot een even grote afname van sociale huurwoningen in de bestaande woningvoorraad. ‘Meerdere initiatieven tezamen’ kunnen dus nieuwbouwinitiatieven zijn maar ook initiatieven om wijzigingen in de woningvoorraad aan te brengen bijvoorbeeld door verkoop of het aanpassen van huurniveaus.
De gemeente monitort de realisatie en het woningbouwprogramma op wijkniveau voor de periode 2025 tot 2040. De gemeente bepaalt aan de hand van deze monitoring of er ruimte is om op projectniveau af te wijken van de voorgestane verdeling in woningbouwcategorieën.
De gemeente deelt jaarlijks het hele woningbouwprogramma met de Provincie Zuid-Holland. Initiatiefnemers doen er goed aan om woningbouwinitiatieven proactief onder de aandacht te brengen bij de gemeente Zoetermeer zodat ze onderdeel worden van het woningbouwprogramma. In andere gevallen gelden de eisen die de provincie in de Omgevingsverordening stelt aan woningbouwontwikkelingen van twaalf of meer woningen: zoals een derde sociale huurwoningen en een derde middenhuur- en betaalbare koopwoningen (zie:Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (geconsolideerde versie vanaf 1-7-2025) - omgevingsdocumenten.zuid-holland.nl, artikel 7.47a t/m c).
Artikel 13: Indieningsvereisten
De indiener maakt voor het vaststellen van het gebruiksoppervlak gebruik van de NEN 2580 meetmethode. Voor de woningbouwcategorie maakt de indiener per woning de keuze uit sociale huurwoning, middenhuurwoning, betaalbare koopwoning of overige huur-/koopwoning. Bij overige huur- en koopwoningen kan de indiener dit nader specificeren.
HOOFDSTUK 4: ZELFBEWONINGSPLICHT
Met middelen als de instandhoudingstermijn, een anti-speculatiebeding en de zelfbewoningsplicht wordt verzekerd dat betaalbare nieuwbouw koopwoningen worden verkocht aan en bewoond door de inkomensdoelgroep. Het doel van de zelfbewoningsplicht is het opkopen van betaalbare koopwoningen voor de verhuur te ontmoedigen. Het doel van een anti-speculatiebeding is om speculatie met betaalbare koopwoningen te voorkomen.
Artikel 14: Reikwijdte en toepassing
De zelfbewoningsplicht geldt voor alle nieuwbouw koopwoningen onder de grens voor betaalbare koopwoningen. Het college kan ervoor kiezen om ook afspraken vast te leggen in de (anterieure) overeenkomsten met initiatiefnemers, waarmee initiatiefnemers de verplichting op zich nemen om dit juridisch vast te leggen in hun koopovereenkomsten met de eerste eigenaren van de gerealiseerde koopwoningen.
Artikel 15 en 16: Zelfbewoningsplicht en ontheffing
In dit artikel is geregeld dat voor alle goedkope en betaalbare koopwoning de verplichting van de eigenaar is om de woning zelf te bewonen. Deze verplichting geldt voor vijf jaar. Bewoning door familieleden in de eerste graad is toegestaan. Daarnaast zijn enkele uitzonderingen benoemd waarbij (tijdelijke) ontheffing mogelijk is.
Artikel 17. Anti-speculatiebeding
Met een anti-speculatiebeding kunnen betaalbare nieuwbouw koopwoningen extra beschermd worden tegen het speculeren van deze schaarse koopwoningen.
Het anti-speculatiebeding wordt opgenomen in privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals koop- en anterieure overeenkomsten, waarbij de gemeente partij is. Artikel 17 en 18 gelden als standaard voor dergelijk overeenkomsten. In de praktijk zal de gemeente alleen een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht opnemen in projecten waar betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd en hierbij een anterieure, koop- of vergelijkbare overeenkomst wordt afgesloten. Het maakt hiervoor niet of een betaalbare woning op gemeentegrond of op grond van derden wordt gerealiseerd.
De woningen waarop het anti-speculatiebeding van toepassing is, mogen in de eerste vijf jaar na de aankoop niet worden verkocht zonder toestemming van de gemeente. In dit artikel zijn enkele situaties vastgelegd waarin verkoop echter wel is toegestaan, vanwege persoonlijke omstandigheden die de eigenaar niet zijn aan te rekenen.
Artikel 18. Verkoop woning tijdens looptijd anti-speculatiebeding
Als een eigenaar binnen de termijn van het anti-speculatiebeding de woning wil verkopen, dan is dit mogelijk na melding aan het college en onder voorwaarden. Van de hogere verkoopopbrengst van de woning wordt een deel als vergoeding uitbetaald aan de gemeente. De vergoeding is lager naarmate de woning langer in eigendom is geweest, vanaf het 6e jaar is geen vergoeding meer verschuldigd. Bij een melding, zoals bedoeld in het eerste lid van dit artikel, stuurt de verkoper de koopovereenkomst toe aan het college.
HOOFDSTUK 5 INFORMATIE- EN MELDINGSPLICHT
Artikel 19 Informatieplicht sociale- en middenhuurwoningen huurwoningen
Door instelling van de meldingsplicht kan worden achterhaald of er wordt voldaan aan de voorwaarden van deze regeling. Bij de categorie sociale- en middenhuurwoningen geldt deze meldingsplicht niet voor woningcorporaties, omdat deze zich al verantwoorden aan de Autoriteit Wonen.
Artikel 20 Algemene indieningsvereisten informatieplicht
In het Omgevingsplan zijn de algemene indieningsvereisten bij een informatieplicht al voorgeschreven. Voor de volledigheid zijn deze ook toegevoegd aan deze regeling.
Artikel 20a Specifieke indieningsvereisten informatieplicht sociale- en middenhuurwoningen
Het doel van de indieningsvereisten is dat de gemeente met deze informatie kan controleren dat sociale en middenhuurwoningen in stand worden gehouden. Ook kan de gemeente controleren of voor deze woningen een huisvestingsvergunning is verstrekt.
Artikel 21 Meldingsplicht verkoop
Bij de categorie betaalbare nieuwbouw koopwoningen wordt de meldingsplicht opgenomen in de akte van levering en de anterieure overeenkomst als zakelijk recht of kettingbeding met boetebeding. Hierin wordt vermeld dat de overdracht van de woning niet mag plaatsvinden zonder melding bij de gemeente. Bij verkoop van de woning moet de notaris deze bepaling toetsen.
De gemeente heeft 4 weken de tijd om de melding te beoordelen. Laat de gemeente binnen 4 weken niets weten, dan heb je ingestemd met de melding. De melding wordt niet op inhoudelijke gronden getoetst, maar er wordt alleen beoordeeld of de melding volledig en juist is of niet volledig of niet juist. Een melder kan dit altijd corrigeren door de juiste informatie in te dienen. Zolang de melding niet in orde is, geldt een verbod op het verkopen van de woning.
Artikel 22 Algemene indieningsvereisten meldingsplicht
In het Omgevingsplan zijn de algemene indieningsvereisten bij een meldingsplicht al voorgeschreven. Voor de volledigheid zijn deze ook toegevoegd aan deze regeling.
Artikel 22a Specifieke indieningsvereisten meldingsplicht verkoop betaalbare koopwoning
Toelichting toevoegen: Wat vragen we? Waarom vragen we dit? Wat wordt hierbij verwacht van de indiener. Waar moet dit worden ingeleverd? Hoe moet dit worden ingeleverd? Wanneer zijn we tevreden met de melding die wordt ingeleverd en wanneer niet?
HOOFDSTUK 6 COLLECTIEF PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP
CPO kent hetzelfde toepassingsbereik als andere woningbouwcategorieën. Als de gemeenteraad een locatie bestemd voor een CPO-project dan wordt dit eerst bekrachtigd in een raadsbesluit. Dit raadsbesluit hoeft niet op zichzelf te staan maar kan onderdeel zijn van de besluitvorming over een omgevingsprogramma. Het raadsbesluit wordt daarna verwerkt in het Omgevingsplan.
Artikel 26 Toezicht en naleving
HOOFDSTUK 8 OVERIGE BEPALINGEN
De gemeenteraad is bevoegd om de in artikel 1 genoemde artikelen vast te stellen, omdat die in het Omgevingsplan landen. Het college is bevoegd om de in artikel 2 genoemde artikelen vast te stellen, omdat die in privaatrechtelijke overeenkomsten landen.
Bij hoge uitzondering kan het college een hardheidsclausule toepassen.
Daarnaast is het mogelijk voor het college om af te wijken van de regels in het Omgevingsplan met betrekking tot het verplichte aandeel te bouwen woningmarkt categorieën middels een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, mits dit goed gemotiveerd wordt.
In Zoetermeer is gekozen voor de naam: beleidsregel betaalbare woningen bouwen en behouden. Het doel van de beleidsregel is regels op te nemen voor categorieën woningbouw.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2026-29045.html