Kennisgeving uitgifte Stationsplein West / Stationsplein te Hilversum

Kennisgeving uitgifte Stationsplein West / Stationsplein te Hilversum

• 1. Objectinformatie

Adres: Stationsplein West / Stationsplein te Hilversum Kadastraal perceel: Gemeente Hilversum, sectie N, nummer 9708 (gedeeltelijk) Perceelgrootte: 3.868,78 m2 (blok 2 = 2.540,04m2, blok 3 = 1.328,74m2) (de "Gronden")

Op de kaart wordt de locatie van de Gronden weergegeven. De kaart is digitaal in te zien op de website www.officielebekendmakingen.nl onder het tabblad documenten op deze pagina.

• 2. Mededeling voornemen tot uitgifte aan LOCUS Real Estate Development B.V.

De gemeente Hilversum (de "Gemeente") is voornemens om de Gronden in de vorm van het uitgeven van een nog nader te bepalen aantal appartementsrechten – na sluiting van een koop- en realisatieovereenkomst – tegen een nog nader te bepalen (marktconforme) prijs en overige marktconforme voorwaarden uit te geven aan LOCUS Real Estate Development B.V. dan wel een (100%) dochtervennootschap van haar (de "Gegadigde") ten behoeve van de opstalontwikkeling van bouwblokken 2 en 3 in het stationsgebied van het Centraal Station te Hilversum (Stationsplein West), met daarin een gemengd programma van woningen, commerciële functies en stedelijke voorzieningen.

• 3. Geen schaarste

De Gemeente behoeft bij de uitgifte van de Gronden geen mededingingsruimte te bieden. Dit hoeft alleen wanneer sprake is van schaarste. Alleen dan zijn er immers gelijke gegadigden die het overheidsorgaan op basis van het gelijkheidsbeginsel gelijk moet behandelen. In dit geval komt namelijk door het doel en de context van de uitgifte op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één gegadigde (de Gegadigde) in aanmerking voor de uit te geven rechten (de Gronden). Er is dan ook sprake van uniciteit. De Gemeente komt tot die constatering op basis van de volgende overwegingen:

3.1.  Integrale programmatische bereidheid zorgt voor uniciteit

De Gemeente beoogt met de ontwikkeling van het stationsgebied onder meer binnenstedelijke verdichting, functiemenging en een kwaliteitsimpuls van het Stationsplein te realiseren. Voor de Gronden (bouwblokken 2 en 3) geldt dat een gemengd programma wordt nagestreefd, bestaande uit woningen, commerciële functies en stedelijke voorzieningen die bijdragen aan de levendigheid en verblijfswaarde van het stationsgebied. Daarbij geldt als randvoorwaarde een atypische fasering waarin de bovenbouw eerder wordt ontworpen dan de onderliggende fietsenparkeerkelder ("bovenbouw eerst").

Een objectief, toetsbaar en redelijk criterium is daarom dat een gegadigde:

• 1. het volledige gemengde programma (wonen én commerciële/stedelijke voorzieningen) binnen de reeds vastgestelde ruimtelijke kaders wil en kan realiseren; en

• 2. bereid is de door de Gemeente beoogde atypische ontwerpfasering ("bovenbouw eerst") te accepteren, inclusief de daarmee samenhangende uitvoerings- en contractuele risico’s; en

• 3. dat alles doet onder marktconforme voorwaarden.

Voor zover de Gemeente thans bekend c.q. zij redelijkerwijs mag aannemen, is uitsluitend de Gegadigde bereid én in staat om dit integrale programma met deze fasering op marktconforme voorwaarden te realiseren.

Daarmee is de Gegadigde de enige serieuze gegadigde die aan dit programmatische criterium voldoet.

3.2. Technische integraliteit en snelheid van realisatie zorgen voor uniciteit

De Gronden bevinden zich in directe constructieve samenhang met de ondergrondse fietsenparkeerkelder (ten behoeve van ProRail) die onder en/of direct aansluitend aan de bovenbouw wordt gerealiseerd. De aanbesteding voor de realisatie van de kelder/onderbouw dient uiterlijk op 1 april 2026 te starten om zo (i) een door een hoge overheid verleende subsidie voor de gehele gebiedsontwikkeling veilig te stellen, (ii) afspraken met ProRail en NS over de fietsparkeerkelder na te komen, en (iii) te voldoen aan afspraken met ten minste één stakeholder in het gebied. Nog daargelaten de (grote) wens van de Gemeente om verdere vertraging van de gebiedsontwikkeling tegen te gaan gelet op de daarmee gemoeide openbare belangen (zie ook par. 4.1). De belastingafdracht van de constructie, kolom- en wandposities, funderingswijze, bouwvolgorde en detaillering van de kelder(plafond)constructie worden in hoge mate bepaald door het concrete ontwerp van de bovenbouw. De onderbouw kan daarom niet los van een voldoende uitgewerkt en op de Gronden toegesneden bovenbouwontwerp worden aanbesteed en gerealiseerd.

Een tweede objectief, toetsbaar en redelijk criterium is daarom dat een gegadigde:

• 1. op korte termijn, maar uiterlijk eind Q1 2026, kan beschikken over een concreet, projectspecifiek bovenbouwontwerp (DO+ niveau) dat aantoonbaar is afgestemd op de randvoorwaarden van de onderliggende fietsenparkeerkelder (constructieve compatibiliteit); en

• 2. bereid is om, voor eigen rekening en risico, in Q1 2026 de noodzakelijke engineering en interface-afstemming te leveren ten behoeve van de (her)aanbesteding en realisatie van de fietsenparkeerkelder; en

• 3. over de organisatorische, technische en financiële capaciteit beschikt om de ontwikkeling onder marktconforme voorwaarden binnen de gewenste termijnen te realiseren.

De Gegadigde beschikt over een vergevorderd bovenbouwontwerp en de daarvoor benodigde rechten, en is bereid om voor eigen rekening en risico de benodigde afstemming en ondersteuning te leveren zodat het bestek en de vraagspecificatie voor de aanbesteding van de onderbouw tijdig en precies kunnen worden vastgesteld. Hierdoor kan de onderbouw op basis van de feitelijke belastingen en posities worden ontworpen en aanbesteed, met beheersing van technische en financiële risico’s.

Andere eventuele gegadigden beschikken, voor zover de Gemeente bekend c.q. zij redelijkerwijs mag aannemen, niet over een vergelijkbaar, op deze locatie toegesneden en onderbouw-compatibel uitgewerkt ontwerp en evenmin over een combinatie van rechten en capaciteit om dat ontwerp binnen dezelfde (zeer korte) termijnen tot doorontwerp tot DO+ niveau en uiteindelijke realisatie te brengen. Zij kunnen daardoor de vereiste technische integraliteit en snelheid van realisatie niet bieden. Gelet op de aard en ligging van de Gronden en de noodzaak van technische integraliteit en tijdige concretisering, komt op basis van dit criterium slechts één serieuze gegadigde in aanmerking: de Gegadigde.

3.3. Marktverkenning bevestigt uniciteit

In 2025 heeft de Gemeente een openbare selectieprocedure georganiseerd voor een integrale opgave: de realisatie van de ondergrondse fietsenparkeerkelder en de ontwikkeling en realisatie van de bovenbouw van bouwblokken 2 en 3. Deze procedure heeft niet geleid tot een inschrijving en is beëindigd. Na beëindiging daarvan heeft de Gegadigde als enige een concreet marktinitiatief met grondbieding ingediend om de bovenbouw versneld tot doorontwerp en ontwikkeling te brengen binnen de hiervoor beschreven kaders (integrale programmatische invulling en "bovenbouw eerst").

Sindsdien zijn, voor zover de Gemeente bekend c.q. zij redelijkerwijs mag aannemen, geen andere serieuze gegadigden naar voren gekomen die aantoonbaar aan de onder 3.1 en 3.2 genoemde objectieve criteria voldoen. Dit bevestigt de conclusie dat sprake is van één serieuze gegadigde.

Ten overvloede wijst de Gemeente erop dat haar bij bovenstaande overwegingen een ruime mate van beleidsvrijheid toekomt.

• 4. Algemeen belang

Zelfs bij schaarste hoeft mededingingsruimte niet altijd geboden te worden. Andere (algemene) belangen kunnen prevaleren. De Gemeente is van mening dat, zou er al sprake zijn van schaarste, een ander algemeen belang maakt dat zij geen mededingingsruimte kan/hoeft te bieden.

4.1. Het belang van een tijdige en risicobeheersende realisatie van de fietsenparkeerkelder en de gebiedsontwikkeling dient te prevaleren boven het gelijkheidsbeginsel

De Gemeente acht het zwaarwegende publieke belang van (i) tijdige realisatie van de ondergrondse fietsenparkeerkelder (als essentieel onderdeel van de mobiliteitsopgave rond station Hilversum), (ii) de noodzaak om voor die tijdige realisatie de aanbesteding van de realisatie van de kelder/onderbouw niet later te starten dan 1 april 2026 (zie par. 3.2) (iii) het beperken van technische en financiële risico’s (waaronder faalkosten en meerwerk) door het tijdig concretiseren van de bovenbouwrandvoorwaarden, en (iv) het versnellen van de ontwikkeling van bouwblokken 2 en 3 met een gemengd programma, doorslaggevend.

Een volledige herstart van een brede selectieprocedure zou, gelet op de noodzaak van vroege ontwerpconcretisering voor de aanbesteding van de onderbouw, naar verwachting leiden tot aanzienlijke vertraging van zowel de onderbouw als de bovenbouw en tot risico-escalatie. Tegen die achtergrond acht de Gemeente het onevenredig om de gebiedsontwikkeling opnieuw aan een volledige selectieprocedure te onderwerpen, terwijl op basis van de hiervoor omschreven criteria slechts één serieuze gegadigde resteert.

Het belang van een tijdige en risicobeheersende realisatie van de fietsenparkeerkelder en de gebiedsontwikkeling in het stationsgebied, gelet op de daarmee gediende bredere openbare belangen, dient in dit specifieke geval daarom te prevaleren boven het gelijkheidsbeginsel.

Vervaltermijn

De Gemeente is voornemens om na verloop van 20 dagen na de datum van deze publicatie door het sluiten van voornoemde ontwikkelovereenkomst zich te verbinden tot uitgifte / levering van de appartementsrechten aan de Gegadigde, tenzij voordien, dat wil zeggen uiterlijk op 12 februari 2026 voor 12.00 uur, een kort geding tegen dit voornemen aanhangig wordt gemaakt bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht.

Bij gebreke van het tijdig aanhangig maken van een kort geding binnen voornoemde termijn, vervalt het recht om in rechte op te komen tegen de voorgenomen uitgifte en/of daarop enige vordering tot schadevergoeding of welke andere aanspraak dan ook te baseren, althans heeft u uw rechten daarop verwerkt. De Gemeente en de Gegadigde zouden immers onredelijk worden benadeeld indien pas na deze (duidelijk kenbaar gemaakte) termijn alsnog tegen het voornemen respectievelijk het aangaan van de uitgifte van de appartementsrechten zou (kunnen) worden opgekomen.

Met deze publicatie geeft de Gemeente – voor zover van toepassing – uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).