Gemeenteblad van Amsterdam
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | Gemeenteblad 2026, 151001 | ander besluit van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam tot aanwijzing van wijken waar een 15-nachtencriterium voor vakantieverhuur geldt (Eerste aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur Amsterdam)
- 1.
De volgende wijken worden aangewezen als gebieden waar het verboden is woonruimten in gebruik te geven voor vakantieverhuur voor meer dan vijftien nachten per kalenderjaar als bedoeld in artikel 3.7.3, derde lid en 3.9.5, derde lid van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 en met toepassing van artikel 2 Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam: Burgwallen-Nieuwe Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage en Oude Pijp.
- 2.
Aldus vastgesteld in de vergadering van 24 maart 2026
De burgemeester
Femke Halsema
De gemeentesecretaris
Catrien Lenstra
De explosieve toename van vakantieverhuur vanaf 2014 heeft negatieve gevolgen voor de leefbaarheid en de woningmarkt in Amsterdam. Woningen zijn bedoeld om in te wonen, maar door de opkomst van vakantieverhuur werden steeds meer woningen grote delen van het jaar verhuurd. Bovendien ervaarden veel Amsterdammers overlast door vakantieverhuur. Sinds 2014 zijn er verschillende stappen gezet in het aanscherpen van de regels rondom vakantieverhuur. In onderzoek is te zien dat die effect hebben: de ervaren overlast is afgenomen. De verschillen per stadsdeel en per wijk liggen echter soms ver uit elkaar. Ook is de ervaren overlast niet per se het grootst in de wijken waar ook de meeste vakantieverhuur plaatsvindt. Het college kiest er daarom voor om wijkgerichte maatregelen te nemen. Het doel van maatregelen tegen vakantieverhuur is het verminderen van de ervaren overlast en de leefbaarheid van de woonomgeving in de wijken te verbeteren.
De gemeenteraad heeft per 1 januari 2026 de collegebevoegdheid opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 om wijken aan te wijzen waar een 15-nachtencriterium geldt (artikel 3.7.3, derde lid en artikel 3.9.5, derde lid). Deze mogelijkheid vult de al eerder gegeven collegebevoegdheid aan om verbodswijken aan te wijzen. Het college heeft ter uitoefening van deze bevoegdheden per 1 januari 2026 de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam vastgesteld. Het college beoogt met de escalatieladder op een transparante wijze duidelijk te maken welke toekomstige maatregelen er zijn en wanneer deze genomen kunnen worden. Dit aanwijzingsbesluit moet daarom in samenhang met de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam worden bekeken.
De escalatieladder vakantieverhuur is als doel opgenomen in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting en vormt onderdeel van het bredere uitvoeringsprogramma bezoekerseconomie. Hierin houdt het college de gemeenteraad jaarlijks op de hoogte van de verschillende maatregelen die het neemt om te sturen op het aantal toeristenovernachtingen en de leefbaarheid in de stad. Met dit uitvoeringsprogramma geeft het college uitvoering aan de Verordening op toerisme in balans Amsterdam.
In Amsterdam geldt momenteel een nachtencriterium van maximaal 30 nachten per jaar voor vakantieverhuur. Met dit aanwijzingsbesluit wordt het nachtencriterium teruggebracht naar 15 nachten per jaar. Het verder terugdringen van het maximumaantal nachten draagt bij aan het terugdringen van ervaren overlast en verbetert daarmee de leefbaarheid in wijken.
3. Welke wijken worden in dit besluit aangewezen?
De volgende wijken worden in dit besluit aangewezen als wijken waar een 15-nachtencriterium geldt: Burgwallen-Nieuwe Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage en Oude Pijp.
Bij de toepassing van dit besluit wordt de geografische wijkindeling van de gebiedsindeling Amsterdam gevolgd. Deze is te raadplegen via de volgende link: Gebiedsindelingen
4. Waarom worden deze wijken aangewezen? (noodzakelijkheid van de maatregel)
Ondanks de huidige maatregelen op het gebied van vakantieverhuur is er alsnog sprake van een verstoorde leefbaarheid in sommige wijken mede door toeristische druk. Vakantieverhuur draagt bij aan deze druk. Het college vindt het daarom noodzakelijk om naast andere maatregelen ook op het gebied van vakantieverhuur aanvullende maatregelen te nemen in wijken waar de balans in de woonomgeving is verstoord. De Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam geeft uitgebreid aan wanneer in welke wijken strengere vakantieverhuurmaatregelen worden genomen. Samengevat is een strengere maatregel aan de orde op het moment dat een wijk aan elk van de volgende drie voorwaarden voldoet:
1. De ervaren overlast in een wijk hoog is:
Het percentage huishoudens in een wijk dat in het Wonen in Amsterdam-onderzoek (WiA) aangeeft ‘ja, een beetje overlast’ of ‘ja, veel overlast’ te ervaren van vakantieverhuur is 30% of meer.
2. De draagkracht voor toerisme in een wijk laag is:
Een wijk is ‘kwetsbaar’ (hoog tot zeer hoge toeristische druk en matige bezoekers gerelateerde leefbaarheid) of staat ‘onder druk’ (zeer hoge toeristische druk en ongunstige bezoekers gerelateerde leefbaarheid) volgens het Toeristisch draagkrachtonderzoek.
3. De omvang van vakantieverhuur in een wijk groot is:
Het aantal gemelde nachten per 100 woningen in een wijk is meer dan het stedelijk gemiddelde (in 2023 was dit cijfer gemiddelde 14).
Als blijkt dat 80% of meer van de wijken binnen een stadsdeel de grenswaarden overschrijdt én een wijk volgens het Toeristische draagkracht onderzoek onder druk staat of kwetsbaar is, geldt de maatregel ook in die wijk. Dat betekent dat de maatregel dan in alle wijken van het stadsdeel met hoge toeristische druk wordt ingevoerd. Op deze manier wordt bijgedragen aan het verbeteren van de leefbaarheid in wijken die onder druk staan en omringd worden door ‘drukke wijken’. Als minder dan 80% van de wijken binnen een stadsdeel de grenswaarden overschrijden, zal er alleen in de individuele wijken die de grenswaarden overschrijden, worden geëscaleerd.
Aanwijzen op basis van recente cijfers
In 2024 zijn het WiA en het Toeristische draagkracht onderzoek gepubliceerd met cijfers over 2023. Deze onderzoeken komen elke twee jaar uit. Op basis van cijfers over het jaar 2023 was bij het vaststellen van de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam het plan om in 11 wijken het maximumaantal nachten vakantieverhuur te verlagen van 30 naar 15 nachten. Inmiddels zijn de resultaten van de enquête van 2025 van het Wonen in Amsterdam onderzoek over ervaren overlast van toeristen in woningen bekend. Voor 2 van de 11 wijken geldt dat ze de grenswaarden voor overlast niet meer overschrijden. Een van deze wijken ligt in Centrum, waardoor de 80% regel niet in werking treedt. Dat betekent dat er nog een wijk in Centrum niet aan de criteria voldoet, die vanwege de 80% regel onder de maatregel zou vallen. Conclusie is dat er anno december 2025 8 wijken volgens de criteria in aanmerking komen voor escalatie.
Bij het vaststellen van dit aanwijzingsbesluit in maart 2026 zijn ook het aantal gemelde nachten per 100 woningen per wijk bekend, de derde voorwaarde uit de escalatieladder. De 8 aangewezen wijken die in het eerdere ontwerpbesluit bekend zijn gemaakt hebben ook in 2025 meer gemelde nachten per 100 woningen dan gemiddeld. Dat betekent dat de 8 wijken nog steeds aan de criteria voor escaleren voldoen.
Als alle cijfers bekend zijn wordt bekeken wat aan escalatie of de-escalatie nodig is voor 2027. De conclusies in het Toeristische draagkracht onderzoek 2026, de tweede voorwaarde voor escalatie, worden naar verwachting medio mei 2026 bekend. Mocht dan blijken dat er in een wijk is geëscaleerd terwijl de cijfers ook zonder de extra maatregel al binnen de grenswaarden bleven, dan kan dat reden zijn de maatregel in de betreffende wijk terug te draaien.
Figuur 1 Wijken die in 2023 aan alle criteria en in 2025 aan criteria overlast en omvang vakantieverhuur voldoen
5. Proportionaliteit van de maatregel
Het college beschouwt de maatregel om acht wijken aan te wijzen waar een 15-nachtencriterium geldt als proportioneel. Het halveren van de maximale verhuurtermijn als maatregel is al eens eerder in 2019 ingesteld (van 60 naar 30 nachten), omdat vakantieverhuur toen steeds meer druk legde op het woon- en leefmilieu in Amsterdamse wijken. Indien de effecten van vakantieverhuur op de leefbaarheid in sommige wijken nog altijd groot zijn en de ervaren overlast nog altijd hoog is, is het wederom halveren van het aantal nachten naar verwachting een effectieve eerstvolgende stap in het verbeteren van de leefbaarheid. Tegelijkertijd blijft met deze maatregel nog wel ruimte voor verhuurders om aan vakantieverhuur te doen.
Dit besluit heeft alleen werking in de aangewezen wijken. In deze wijken mag een woning niet meer dan 15 nachten per jaar worden verhuurd aan toeristen. Wijkgerichte maatregelen dragen bij aan de proportionaliteit van de maatregel: wijken waar uit onderzoek niet blijkt dat er sprake is van een verstoorde leefbaarheid door vakantieverhuur mogen de woningen nog steeds voor 30 nachten per jaar worden verhuurd. Voor wijken die de huidige omvang vakantieverhuur nog wel kunnen incasseren is een verlaging van het aantal nachten lastig te rechtvaardigen. Hoewel stadsbreed invoeren voor een totale vermindering van het aantal toeristen in de stad kan zorgen, duidelijker is voor bewoners en eenvoudiger uitvoerbaar is, is verlaging niet voor alle wijken in verhouding tot de omvang van de vakantieverhuur en ervaren overlast. Dat maakt een wijkgerichte maatregel passender en proportioneel.
Om alle verhuurders van vakantieverhuur voldoende tijd te geven om zich aan te passen aan de maatregel, zijn de escalatieladder en de aan te wijzen wijken van tevoren aangekondigd. De escalatieladder vakantieverhuur en de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 lagen 23 mei 2025 in de inspraak. Over dit voorstel is op gebruikelijke wijze breed gecommuniceerd (op de gemeentelijke website en het heeft in plaatselijke media gestaan). Daarnaast zijn verhuurders op de wijziging geattendeerd via het Registratiesysteem Toeristische verhuur waar verhuurders hun verhuringen melden. Door de maatregelen van tevoren aan te kondigen krijgen zowel de toerist als de verhuurder voldoende tijd om geplande boekingen te wijzigen of te annuleren, zonder of met geringe financiële gevolgen. Tevens wordt aan bewoners met een vakantieverhuurvergunning in de betreffende gebieden een herinnering aan de verlaging gestuurd.
Tot slot blijft het college peilen of de leefbaarheid in een wijk stabiel is of is toegenomen én de ervaren overlast door vakantieverhuur voldoende stabiel is of is afgenomen. Het maximumaantal nachten kan dan weer worden verruimd naar 30 nachten. Dit is aan de orde bij twee opeenvolgende positieve evaluatieonderzoeken na invoeren van de maatregel. Tegelijkertijd zal het college bij een verslechterde leefbaarheid ondanks de genomen maatregel escaleren tot het aanwijzen van een of meerdere verbodswijken. In de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam is beschreven hoe dit in zijn werk gaat. In hele uitzonderlijke gevallen kan het college de hardheidsclausule toepassen in individuele gevallen bij situaties waar het college vooraf geen rekening mee heeft gehouden.
6. Subsidiariteit van de maatregel
Amsterdam heeft op 30 juni 2020 drie wijken aangewezen als verbodswijken. In deze wijken was het verboden om aan vakantieverhuur te doen. Dit besluit is vernietigd door de rechtbank van Amsterdam en deze vernietiging is bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) in stand gebleven. De Afdeling heeft in haar uitspraak aangegeven dat het totaal verbieden van vakantieverhuur in bepaalde wijken een vergaande maatregel is.1 Dit mag alleen als daarvoor goede redenen zijn, die verband houden met het doel en de strekking van de Huisvestingswet. Daarom had het college eerst moeten onderzoeken of minder vergaande maatregelen genomen konden worden om het beoogde doel te bereiken. Dit had het college destijds niet of onvoldoende gedaan zodat het aanwijzingsbesluit niet stand kon houden.
Bij de totstandkoming van de Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam heeft het college de uitspraak van de Afdeling in acht genomen. Ter voorbereiding heeft het college allereerst onderzoek laten doen naar effecten van de tot nu toegenomen maatregelen tegen overmatige vakantieverhuur op de omvang van vakantieverhuur en de leefbaarheid in wijken. Daar kwam uit dat te zien is dat er na het invoeren van meerdere regels minder verhuur is en ook minder overlast wordt ervaren. Daarnaast heeft het college meerdere opties voor nieuwe maatregelen om negatieve effecten van vakantieverhuur verder tegen te gaan onderzocht. Daarbij is tevens getoetst op praktische en juridische haalbaarheid, alsmede op geschiktheid voor onderzoek en evaluatie. De maatregel die hierbij het beste naar voren kwam, is het aanpassen van het nachtencriterium in een wijk. Het risico op negatieve impact wordt daarmee gehalveerd en tegelijk kan dezelfde doelgroep als nu aan vakantieverhuur blijven doen. Het level playingfield voor verhuurders in een wijk blijft beter behouden. Daar komt bij dat verlaging van het aantal nachten in verhouding tot andere maatregelen zoals een quotum, minder ingrijpend is, zowel voor bewoners als voor de implementatie door de gemeente.
Bij de overweging is niet gekozen voor een quotum voor vakantieverhuur zoals de rechter in de uitspraak over de verbodswijken voorstelt. Een quotum voor het aantal af te geven vergunningen in een wijk kan tot vermindering van vakantieverhuur leiden, net als verlaging van het aantal nachten en is daarmee vergelijkbaar. Echter wordt daarmee het recht op een vakantieverhuurvergunning voor een groot deel van de bewoners geheel weggenomen, terwijl met een halvering van het aantal nachten al verlaging van de overlast wordt verwacht. Wat hierbij ook speelt is dat een quotum onzekerheid met zich meebrengt voor verhuurders en gecompliceerd en ingrijpend is om uit te voeren. Dat is overigens iets minder het geval bij de huidige quota voor Bed & Breakfasts in de stad, want die hebben een langere looptijd en het aantal potentiële verhuurders is kleiner dan bij vakantieverhuur. De rechter heeft in de uitspraak over de verbodswijken ook aangegeven dat het college niet eerst heeft gekeken of het intrekken van vergunningen vanwege overlast een effectief middel is. Intrekkingen van vergunningen bij overlast is geen effectief en geschikt middel om leefbaarheid in onder druk staande wijken daadwerkelijk te verminderen. Vakantieverhuur gaat om wisselende verhuringen aan toeristen en de eigenaar is zelf niet aanwezig. Constateren dat er daadwerkelijk overlast is, blijkt nu in de praktijk lastig te bewijzen aangezien de toeristen al weg zijn als toezichthouders langskomen. Het college is daarom van mening dat het verminderen van het aantal toegestane nachten het meest geschikt en effectief is om de leefbaarheid van de woonomgeving in wijken daadwerkelijk te verbeteren.
Er is de afgelopen jaren door het college stevig ingezet op handhaving van de regels inzake toeristische verhuur van woningen. Bij de handhaving van het 15-nachtencriterium wordt aangesloten op het huidige handhavingsbeleid vakantieverhuur. Dit zal betekenen dat bij een constatering van een overtreding van het 15-nachtencriterium een boete kan worden opgelegd conform de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024. Daarnaast kan een last onder dwangsom worden opgelegd om te voorkomen dat nogmaals een overtreding wordt begaan.
Het college heeft op 5 januari 2026 het ontwerpbesluit aanwijzing 15-nachten-vakantieverhuurwijken ter inzage gelegd. Tot en met 16 februari 2026 konden bewoners en organisaties hun zienswijze geven. In totaal heeft het college 912 zienswijzen ontvangen, afkomstig van zowel individuele bewoners als (maatschappelijke) organisaties. Het grootste deel van de zienswijzen is positief over het verlagen van het aantal nachten naar 15 per jaar. Een deel daarvan staat weliswaar positief tegenover een beperking van vakantieverhuur, maar zouden het liever anders zien, bijvoorbeeld in de hele stad, om geen kans op waterbedeffect te hebben. De rest van de mensen kan zich niet vinden in een beperking van vakantieverhuur. De reacties zijn geanalyseerd, thematisch gebundeld en in een Nota van beantwoording voorzien van een reactie van het college. De Nota van beantwoording is opgenomen als externe bijlage bij dit besluit. Het college heeft alle zienswijzen overwogen bij dit definitieve aanwijzingsbesluit. De zienswijzen hebben niet geleid tot een wijziging van het aanwijzingsbesluit.
Bent u het niet eens met dit besluit? Dan kunt u, indien u een zienswijze naar voren heeft gebracht bij het ontwerpbesluit, binnen zes weken in beroep gaan bij de Rechtbank Amsterdam, sector Bestuursrecht Algemeen, Postbus 75850, 1070 AW Amsterdam. U kunt ook digitaal beroep indienen bij de rechtbank Amsterdam via http://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht. U hebt dan wel een elektronische handtekening nodig (DigiD). Kijk op de website voor de precieze voorwaarden. Aan het indienen van een beroepschrift zijn kosten verbonden (griffierechten). Voor meer informatie over het instellen van beroep kijkt u op www.rechtspraak.nl.
Bijlage I: Resultaten Wonen in Amsterdam onderzoek afgenomen in 2025 van vraag overlast toeristen in woningen
Bijlage II: gemelde nachten vakantieverhuur per 100 woningen per wijk in 2025
Bijlage III: Nota van beantwoording aanwijzingsbesluit 15-nachtencriterium vakantieverhuur
Bijlage I: Resultaten Wonen in Amsterdam onderzoek afgenomen in 2025 van vraag overlast toeristen in woningen
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2026-151001.html