/1/png-2/alkmaar.png)
Gemeenteblad van Alkmaar
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Alkmaar | Gemeenteblad 2025, 58330 | ander besluit van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Bekendmaking op grond van artikel 3:42 Algemene wet bestuursrecht
De gemeenteraad heeft het Ontwikkelkader Overstad op 12 december 2024 vastgesteld.
Het Ontwikkelkader Overstad is een kader voor de verdere uitwerking en (gefaseerde) gebiedsontwikkeling van Overstad. Het Ontwikkelkader Overstad geeft richting aan de transformatie van Overstad van een winkel- en werkgebied naar een gemengd stadsdeel met ruimte voor wonen, werken, winkels, voorzieningen en groen. Het Ontwikkelkader vertaalt de doelen naar een ruimtelijk plan voor de komende 10 tot 15 jaar.
In 2017 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Alkmaar 2040 vastgesteld. De Omgevingsvisie gaat uit een compacte stad door middel van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De zones langs het Noordhollands Kanaal (en stationsgebieden) zijn aangewezen als transformatiegebieden waar een gemixt woon-, werkgebied kan ontstaan. In 2019 heeft de gemeenteraad verder richting gegeven aan de ruimtelijke ontwikkeling van de deelgebieden van het Alkmaar Kanaal met het vaststellen van het Omgevingsbeeld Kanaalzone en de Ontwikkelbeelden voor de vijf deelgebieden. Met de vaststelling van het Ontwikkelkader Overstad wordt een verdiepingsslag gemaakt ten opzichte van het Ontwikkelbeeld Overstad.
Het Ontwikkelkader bevat kaders over aspecten als stedenbouw, landschappelijke inrichting, programma en ruimtelijke invulling. Daarnaast staan er kaders in over de bouwmogelijkheden in het plangebied en zijn kaders opgenomen over verkeer, parkeren en bereikbaarheid alsmede duurzaamheid en milieu.
Het Ontwikkelkader heeft betrekking op Overstad, gelegen tussen het Noordhollands Kanaal, Hoornsevaart en het spoor.
Het Ontwikkelkader Overstad is digitaal raadpleegbaar via de projectwebsite van het Alkmaar Kanaal, via: https://www.alkmaar.nl/alkmaarskanaal/de-deelgebieden/overstad/ontwikkelkader-overstad/.
Op grond van art. 8:3, eerste lid onder a Awb staat tegen dit besluit geen beroep open.
HET VERHAAL VAN OVERSTAD, DE NIEUWE STAD VAN ALKMAAR
Overstad , centrumgebied van wonen, werken en ontspannen.
In het hart van Alkmaar ondergaat Overstad een spectaculaire transformatie. Van een gebied dat voornamelijk draaide om werk en winkelen, groeit Overstad uit tot een bruisend stadsdeel waar wonen, werken en ontspannen hand in hand gaan.
Wonen aan de oevers van het Kanaal
Overstad wordt dé plek voor een gevarieerde groep bewoners. Langs het kanaal verrijzen moderne appartementen voor stedelijke levensgenieters die houden van de dynamiek van de stad. Gezinnen vinden hun thuis in ruime woningen met groene buurten en alle voorzieningen binnen handbereik.
Voor ondernemers biedt Overstad een unieke kans. Van grote showrooms tot ambachtelijke werkplaatsen, er is ruimte voor iedereen die een bijdrage wil leveren aan het levendige karakter van dit nieuwe stadsdeel.
Bereikbaarheid en groene ruimtes
Overstad wordt goed verbonden met de rest van de stad. Een veilig fietsnetwerk, moderne parkeervoorzieningen en nieuwe brugverbindingen zorgen voor een naadloze toegang tot dit bruisende centrum. Groe ne pleinen en parken bieden ruimte om te ontspannen en te genieten van de natuur, terwijl het klimaatadaptieve ontwerp zorgt voor een duurzame en prettige leefomgeving.
Voor toekomstige bewoners staat een scala aan voorzieningen klaar. Van gezellige ontmoetingsplekken tot een modern gezondheidscentrum en kinder- dagverblijf, Overstad wordt een plek waar iedereen zich thuis voelt en volop kan genieten van het stadsleven.
1. Introductie Ontwikkelkader Overstad
Om te kunnen voldoen aan de vraag naar woningen en om Alkmaar nog aantrekkelijker te maken, wordt er hard gewerkt aan het mogelijk maken van bouwen binnen de stad langs het Noordhollandsch Kanaal. Dit initiatief staat bekend als “Het Alkmaars Kanaal”. De plannen hiervoor zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie Alkmaar 2040 (2017), het Omgevingsbeeld Kanaalzone en de Ontwikkelbeelden (2019). Het doel van de Omgevingsvisie is om gebieden om te vormen tot hoogwaardige woon- en werkgebieden met extra voorzieningen en groen.
Overstad is een van de gebieden die de komende jaren zal veranderen van een winkel- en werkgebied naar een gemengd stadsdeel met ruimte voor wonen, werken, winkels, voorzieningen en groen.
De gestelde doelen worden in dit document verder uitgewerkt aan de hand van praktische richtlijnen. Deze richtlijnen zorgen ervoor dat de verschillende projecten samenhang vertonen door de tijd heen.
Het Ontwikkelkader Overstad komt in de plaats van het Ontwikkelbeeld Overstad. Het vertaalt de doelen naar een ruimtelijk plan voor de komende 10 tot 15 jaar. Het heeft voldoende flexibiliteit naar de markt en is een uitnodiging aan initiatiefnemers. Het Ontwikkelkader bewaakt de samenhang van de gebiedsontwikkeling op de lange termijn. Het biedt richtlijnen voor initiatiefnemers bij het ontwikkelen van nieuwe plannen. Daarnaast geeft het duidelijkheid aan gebruikers, ontwikkelaars en bewoners over de moge lijkheden en toekomstige kwaliteiten van Overstad. Dit geeft huidige ondernemers en eigenaren zekerheid om te investeren in hun eigendom. Ook verschaft het duidelijkheid aan projectontwikkelaars over wat mogelijk is en aan bewoners over wat ze kunnen verwachten. Zo biedt het zekerheid aan alle gebruikers, ondernemers, investeerders en (toekomstige) bewoners.
Het Ontwikkelkader bestaat uit verschillende onderdelen die in de hoofdstukken verder worden toegelicht. Gestart wordt met een beschrijving van de kansen die Overstad biedt en de randvoorwaarden waar rekening mee gehouden wordt. Hoofdstuk 3 – Identiteit en Kernwaarden beschrijft de ruimtelijke uitgangspunten voor het ontwikkelkader.
Hoofdstuk 4 beschrijft het ruimtelijk raamwerk. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op het te realiseren programma. Dit resulteert in een spelregelkaart met leidende principes voor deelgebieden en de gewenste beeldkwaliteit in hoofdstuk 6. De spelregelkaart dient als toetsinstrument bij de beoordeling van initiatieven en inrichting van de openbare ruimte. De spelregelkaart waarborgt de samenhang tussen de verschillende projecten. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de gewenste beeldkwaliteit. Hoofdstuk 8 over de Ontwikkelstrategie beschrijft het ontwikkelproces, de fasering en de haalbaarheid van het plan.
De gebiedsontwikkeling van Overstad volgt een organisch transformatieproces. Er zijn locaties waar gebruikers zeer tevreden zijn met hun pand en waar voorlopig geen her- ontwikkeling wordt verwacht.
Tijdens het opstellen van dit Ontwikkelkader is de gebiedsontwikkeling van Overstad al begonnen. De Hollandse Tuinen zijn al in 2020 opgeleverd en de Ringersfabriek en Dockside zijn reeds bewoond. De Ringersfabriek, als enig historisch gebouw in Overstad, is prachtig gerenoveerd. De bouw van Ringerskwartier is aan de gang en de projecten Overstaete en de Hubcampus zijn in verschillende stadia van voorbereiding.
Daarnaast zijn in de laatste jaren een Pop- podium, een bioscoop en modern kantoor gerealiseerd. Deze ontwikkelingen zijn meegenomen in het ontwikkelkader om de samenhang in het gebied te waarborgen. De locaties vallen daarmee buiten dit Ontwikkelkader.
Vastgoedeigenaren hebben de verantwoordelijkheid om plannen te maken die passen binnen het Ontwikkelkader. De gemeente heeft daarnaast verschillende panden verworven in het Zijperkwartier, en heeft ook het huidige parkeerterrein Parcade in eigendom. Hier bepaalt de gemeente het programma. Op de percelen waar de gemeente geen eigenaar is, zal zij vooral een faciliterende rol spelen en regie voeren over de samenhang van de plannen.
Uitgangspunt voor het Ontwikkelkader is vigerend beleid. Alle plannen worden standaard getoetst aan de dan geldende beleidskaders.
De transformatie van Overstad omvat ook aanpassingen in de openbare ruimte. Aangezien de gemeente primair verantwoordelijk is voor het realiseren van deze openbare ruimte, neemt zij de leiding in de voorbereiding, van ontwerp tot uitvoering. De planvorming van de openbare ruimte vindt plaats in afstemming met de initiatiefnemers, ondernemers, bewoners en andere belanghebbenden in het gebied.
Dit Ontwikkelkader is geen verplichting maar een uitnodiging tot gebiedsontwikkeling. Eigenaren kunnen zelf beslissen of en wanneer zij willen herontontwikkelen. Het Ontwikkelkader is een toetsingskader als een initiatiefnemer plannen aan de gemeente voorlegt, die niet passen in het huidige omgevingsplan.
2. Gebiedsanalyse Ontwikkelkader Overstad
Dit hoofdstuk begint met een kansenkaart, waarin schematisch de bestaande kwaliteiten en randvoorwaarden van het gebied in kaart zijn gebracht. Het gebied wordt geïntroduceerd aan de hand van verschillende thema’s. De analyse die daarbij is uitgevoerd resulteert in een overzicht
waarin de bestaande kwaliteiten, randvoorwaarden en kansen van het gebied in kaart zijn gebracht. De gebiedsontwikkeling biedt een kans om bestaande kwaliteiten van Overstad te versterken en om knelpunten op te lossen.
Voor een inzicht in de geschiedenis van Overstad en het erfgoed is de in 2023 verschenen Gebiedsbiografie van het Noordhollandsch Kanaal, Alkmaar gebruikt.
Overstad heeft lang een landelijk karakter gekend. De echte verstedelijking van Overstad begon na de Tweede Wereldoorlog.
Kenmerkend voor Overstad zijn de groene oevers aan het Noordhollandsch kanaal in tegenstelling tot de stenige oevers aan de zijde van de binnenstad. Deze kwaliteit wordt behouden en versterkt. De oevers van het kanaal behouden hun groene karakter en krijgen daarmee een zachter karakter dan de kade aan de binnenstadszijde. De groene oever draagt bij aan de verbetering van de verblijfskwaliteit.
De structuur van Overstad is in de eerste plaats bepaald door de aanwezigheid van het kanaal en de Nieuwe Hoornsevaart. De bebouwing langs de randen is op de Noorderkade en op de Kwakelkade georiënteerd. Deze oriëntatie op het water blijft uitgangspunt in de verdere gebiedsontwikkeling.
De kwaliteit die ligging aan het water biedt wordt optimaal benut.
In Overstad waren prachtige industriële gebouwen en ensembles te vinden. Op Ringers na is alles gesloopt. Overstad kenmerkt zich door een grote verscheidenheid aan gebouwen. De verscheidenheid aan bebouwing zal ook in de nieuwe situatie uitgangspunt zijn.
“Overstad is een gebied dat nog niet de tijd heeft gehad echt ‘zichzelf’ te worden. Dat biedt kansen.”
Het huiswaarderplein met rondom industriele complexen en ensembles
Kadebebouwing langs het Alkmaars Kanaal
Tot circa 1900 waren de oevers van Overstad groen met op de achtergrond het polderland
Overstad heeft een centrale ligging binnen Alkmaar en is door het spoor, het Noordhollandsch Kanaal en de Hoornsevaart beperkt verbonden met haar omgeving. Deze nabijheid van de historische binnenstad, het station en het landelijk gebied zijn uniek en kansrijk. De potentie die dat heeft wordt niet volledig benut.
Het gebrek aan een fijnmazig fiets- en voetgangersnetwerk vormt nu nog een fysiek obstakel voor de verbinding tussen omliggende wijken met het stationsgebied of de binnenstad. De verbinding met de binnenstad en omliggende buurten kan verbeterd worden door nieuwe (brug)verbindingen voor langzaam verkeer tussen binnenstad en Overstad en tussen Rekerbuurt en Overstad. Daarnaast kan de doorwaadbaarheid van het gebied verbeterd worden door extra dwarsstraten aan te leggen voor langzaam verkeer.
De verkeerstructuur van Alkmaar bestaat op dit moment uit een buitenring met radialen (inprikkers) naar een binnenring. Deze binnenring en radialen zorgen voor veel doorgaand verkeerd door de stad. Een deel van deze binnenring ligt binnen Overstad: Noorderstraat- Huiswaarderplein - Ooster- weezenstraat - Kwakelkade. Met name de Noorderstraat en de Tesselsebrug hebben hoge verkeersintensiteiten en een aantal kruisingen vormen kwetsbare en onoverzichtelijke plekken voor langzaam verkeer.
De bestaande verkeersstructuur en bereikbaarheid is voor dit Ontwikkelkader als gegeven beschouwd, de Stedelijke Mobiliteitsvisie geeft hierin de richting aan.
Wanneer de spoorkruising Helderseweg wordt ondertunneld, kan op de lange termijn de verkeersbelasting op de Noorderkade afnemen, ten gunste van de verblijfskwaliteit en de aantrekkelijkheid voor fiets- en wandelverkeer
De gemeente heeft in de afgelopen jaren verschillende panden opgekocht. Desondanks is er op Overstad sprake van versnipperd eigendom. De versnipperde eigendomsstructuur levert het kader voor organisch ontwikkelen. Het ontwikkelkader biedt handvatten voor een organische gebiedsontwikkeling, waarbij de samenwerking tussen verschillende eigenaren centraal staat.
2.5. LANDSCHAPPELIJKE STRUCTUREN
De ligging van Overstad is uniek: dicht bij de binnenstad, maar ook dicht bij landelijk gebied en groen. Het landelijke Oudorperhout grenst aan de Noordoostzijde aan Overstad. Aan de oostzijde van Overstad, net buiten het plangebied, ligt de Westfriese Omringdijk, bestaande uit de Rekerdijk en Frieseweg. Via de fietstunnel en het fietspad op de Rekerdijk ligt de Rekerhout op relatief korte afstand.
De 13e eeuwse Munnikenweg die op de Frieseweg uitkomt vormt van oudsher de verbindingsweg tussen Alkmaar en Oudorp. De Hoornsevaart is rond 1600 aangelegd en vormt een lange doorgaande waterstructuur die overgaat in de ringvaart rond de Schermer. In Overstad is het karakter stedelijk door de doorgaande bebouwing aan weerszijden. Ter hoogte van Zeswielen krijgt de Hoornsevaart een landelijk karakter.
Het water dat Overstad omringt kan gezien worden als een woon- en verblijfskwaliteit die extra benut kan worden. Op dit moment wordt de potentie hiervan voor de aantrekkelijkheid van Overstad nog nauwelijks benut.
Overstad is met 255.000m2 een bedrijven- en winkelgebied in Alkmaar. Er is sprake van grootschalige winkels en perifere detailhandel (PDV) vlakbij de historische binnenstad. Een PDV-locatie zo dicht bij de binnenstad is uniek. Door met gebiedsontwikkeling in te blijven zetten op PDV blijft dit unieke pro- gramma aanwezig op Overstad.
Daarnaast is er een cultureel cluster met bioscoop, filmhuis en poppodium. Ook zijn er een aantal tijdelijke initiatieven, met een cultureel karakter. Er zijn kansen om de zone langs het kanaal te versterken met onderscheidende horeca en culturele voorzieningen. Overstad kan hierdoor transformeren van enkele losse culturele trekkers naar een volwaardig cultuurkwartier.
Kenmerkend voor Overstad is de kringloop- boulevard. Op de Zijperstraat zitten diverse kringloopwinkels. Eén van deze winkels heeft recent een eigen gebouw neergezet. Er zijn mogelijkheden om dit kringloopgebied te verduurzamen door Zijperkwartier Oost in te zetten als ‘Bazaargebied’.
Overstad grenst aan het Oudorperhout
De gemeente verhuurt ook tijdelijk aan diverse maatschappelijke functies zoals de dagbesteding voor daklozen en de Voedselbank. De gebiedsontwikkeling biedt kansen voor maatschappelijk programma en omdat er veel woningen bijkomen, is er meer draagvlak en behoefte aan deze functies. Op de juiste plek binnen of buiten Overstad zullen deze functies bijdragen aan een stedelijk centrum-milieu voor iedereen.
Overstad biedt op dit moment veel parkeergelegenheid voor zowel bezoekers van Overstad als voor bezoekers van het centrum. Op basis van onderzoek uit 2022 is geconstateerd dat de gemiddelde bezetting van de openbare parkeergelegenheden 60% is. Hiermee is er momenteel sprake van overcapaciteit. Op basis van de geldende parkeernorm zal parkeergelegenheid worden ontwikkeld. Zowel de gemeente als initiatiefnemers hebben hierin een rol.
2.7. TECHNISCHE RANDVOORWAARDEN
Het is druk in de ondergrond van Overstad. Zowel de ondergrondse infrastructuur voor energie en warmte evenals de verzwaring van het elektriciteitsnetwerk en de klimaatadaptieve maatregelen hebben een grote boven- en ondergrondse ruimteclaim. Het is noodzakelijk om het inpassen van al deze opgaven goed op elkaar af te blijven stemmen, om conflictsituaties te voorkomen. Dit vraagt om een weloverwogen beslissing over de belangen die een plek in de ondergrond moeten hebben. Er moet, naast de bovengrondse ruimtelijke afweging, ook worden gezorgd voor ook een goed afgewogen ondergrondse ruimtelijke ordening.
Het water- en bodemsysteem in Nederland staat onder druk, zo ook in Alkmaar en dus in Overstad. Op landelijk niveau zijn er structurerende keuzes meegegeven om het natuurlijke systeem te beschermen en te herstellen: het principe van water en bodem sturend. Water en bodem sturend is erop gericht om met de ruimtelijke ordening aan te sluiten bij de natuurlijke kenmerken van het water- en bodemsysteem en er zodoende voor te zorgen dat er veiligheid is en blijft om te wonen, werken, recreëren etc. Het principe van water en bodem sturend in combinatie met de normen en richtlijnen vanuit het gemeentelijke beleid voor klimaatadaptatie zorgen voor een stevige basis voor de ondergrond van Overstad.
Door uit te gaan van de bestaande kavel grenzen wordt er bewust geen voorschot genomen op het verleggen van kabels en leidingen. Bij de uitwerking van deelplannen kan het verleggen van kabels en leidingen noodzakelijk zijn en kan er een integrale afweging worden gemaakt.
Elektriciteit begint een schaars goed te worden. Om netcongestie het hoofd te bieden, wordt er nadrukkelijk gekeken naar warmte- en koude levering vanuit de ondergrond. Echter de ruimte in de ondergrond is ook schaars. De gemeente Alkmaar hanteert bodemenergieplannen om ordening op de ondergrond toe te passen. Daarmee zorgen we dat de verschillende bodemsystemen elkaar niet in de weg gaan zitten.
Met het toepassen van bodemenergiesystemen als bodemlussen en Warmte-koude-opslag (WKO) neemt de druk op het elektriciteitsnet af, gaan de rendementen van
warmte- en koude systemen omhoog en verbeteren de energielabels van gebouwen. Dit leidt tot hogere kwaliteit van de gebouwen.
Op basis van een Bodemenergieplan worden keuzes gemaakt over de warm- te-koudelevering via het HVC-net danwel via WKO’s. Ook worden de voorwaarden voor het slaan van bodemenergiesystemen in dit bodenenergieplan vastgelegd. De clustergewijze aanpak zorgt ook hier voor een goede integrale afweging. Het bodemenergieplan wordt op basis van dit ontwikkelkader gemaakt en op een later moment opgesteld.
Aan de Frieseweg is korenmolen ‘t Roode Hert gevestigd. Bij gebiedsontwikkelingen binnen een straal van 400 meter dient rekening te worden gehouden met de molenbiotoop. De molenbiotoop beschrijft hoe de locatie van de molen zich verhoudt tot de directe omgeving. Hierin is windvang van de molen cruciaal. In de provincie Noord-Holland is de bescherming van de molenbiotoop opgenomen
in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018. De molenbiotoop is randvoorwaardelijk voor de bouwhoogte binnen de contouren. Dit betekent dat de maximale bouwhoogte berekend kan worden op basis van de biotoopformule. Afwijken van deze bouwhoogte kan alleen wanneer kan worden aangetoond dat dit niet nadelig van invloed is op de werking van de molen. Op de spelregelkaart is het gebied, waarop de molenbiotoop effect heeft, aangegeven.
Het tankstation aan de Pettemerstraat heeft een gasvulpunt. Binnen de gebiedsaanduiding ‘Veiligheidszone - lpg’ gelden verschillende hindercirkels:
- 1.
- 2.
Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met milieu- en omgevingsaspecten ten gevolge van de spoorweg aan de noordzijde van Overstad. Het gaat hierbij om de wettelijke
geluidsbelasting op de gevel en de mogelijk trillinghinder ten gevolge van het voorkomend treinverkeer. De consequentie is dat er maatregelen getroffen moeten worden aan de bebouwing om tot een aanvaardbare geluidbelasting te komen.
Combinatie van stedelijk gemengd en tegelijkertijd groen. Zó laat het nieuwe Overstad zich het best omschrijven. Overstad ligt dicht bij de binnenstad maar vanuit Overstad ben je hemelsbreed ook dicht bij een omvangrijk groengebied (Oudorp). Een historisch en ecologisch waardevol landschap en uitloopgebied van de stad. De nabijheid van zowel een hoog stedelijk voorzieningenniveau als een groen recreatiegebied is een
belangrijk onderscheidende kwaliteit van Overstad. Binnen Overstad wordt het collectieve en private groen sterk verweven met de stedelijke ontwikkeling, in een integraal concept wat leidt tot een ontspannen en soms verrassende groene sfeer.
Het ruimtelijk concept bestaat uit de samenvoeging van de verschillende kwaliteiten in Overstad:
In de raamwerkkaart komen alle ruimtelijke dragers samen. De structuur van de raamwerkkaart ligt vast. De inrichting geeft een indicatie van de ruimtelijke en groene kwaliteit van het toekomstige Overstad .
De straatprofielen, de bruggen, verkeersaanpassingen en de inrichting van de parken worden na het vaststellen van het Ontwikkelkader technisch verder uitgewerkt. Het Ontwikkelkader is sturend voor het defintieve ontwerp.
4.2. BESTAANDE EIGENDOMSSTRUCTUUR ALS BASIS – VOOR EEN ORGANISCHE GEBIEDSONTWIKKELING
De bestaande eigendomsstructuur vormt de basis van het plan. Hierbij worden de eigendomsgrenzen gerespecteerd. Op basis daarvan zijn er ontwikkelclusters geformeerd waarbinnen integrale oplossingen mogelijk zijn die bij individuele ontwikkelingen niet mogelijk zouden zijn, of financieel onaantrekkelijk worden. Daardoor hebben de clusters een zekere omvang en een beperkt aantal eigenaren. Daarbij kennen ze allemaal een vergelijkbare problematiek die bijna alleen gezamenlijk opgelost kan worden. De clusters vormen de basis voor de ontwikkelstrategie. Het ruimtelijk raamwerk zorgt voor de onderlinge samenhang.
Overstad kenmerkt zich in de huidige situatie door grote kavels. Passend bij een werkgebied met grootschalige bedrijfsbebouwing. De transformatie van werk/winkelgebied naar ‘Groene hovenstad’ verlangt een verfijning van de wegenstructuur en wandel- en fietspaden ten behoeve van de doorwaadbaarheid, sociale veiligheid en het kunnen bieden van nieuwe adressen.
Daarnaast worden er openbare ruimtes toegevoegd voor verblijven en ontmoeten, en worden er voorzieningen aangebracht voor de verwerking van hemelwater bij piekbuien (wadi’s of infiltratie-transport systemen). Dit alles zal een beroep doen op zowel particulier als gemeentelijk eigendom.
Nieuwe straten, veelal in noord-zuidrichting tussen de lange doorgaande wegen, zijn in dit Ontwikkelkader vastgelegd, zodat eigenaren bij herontwikkeling weten waar zij aan toe zijn. Zo wordt duidelijk waar de nieuwe straten moeten komen en hoeveel grond afgedragen dient te worden aan de gemeente. Deze straten worden op 2 plekken vastgelegd. De overige 5 noodzakelijke verbindingen zijn indicatief aangegeven (op de kaart gestippeld). Bij de uitwerking van
het bijbehorende cluster zal de locatie nader worden bepaald.
Het perspectief van het Ontwikkelkader is 10-15 jaar. Dit ontwikkelkader gaat uit van het voorlopige behoud van relatief nieuwe panden. Ook de afspraken omtrent de lopende projecten worden gerespecteerd, en worden bij de verdere planvorming aan de hand van het ontwikkelkader opgepakt.
De autobereikbaarheid van het gebied blijft vergelijkbaar met de huidige situatie.
Alle bestaande straten blijven toegankelijk voor autoverkeer, zodat ook alle woningen en bedrijven per auto bereikbaar zijn. De Koedijkerstraat –Noorderstraat en de Oosterwezenstraat –Kwakelkade blijven de hoofdontsluitingen. Hiermee wordt helderheid geboden voor de belanghebbenden binnen het gebied.
Om de leefbaarheid te vergroten krijgen fietsers en voetgangers voorrang. Het noordelijk deel van de Noorderkade wordt een 30 km inrichting. De weg blijft voor de auto toegankelijk. Dit is in lijn met de stedelijke mobiliteitsvisie zoals vastgesteld. Deze ontwikkeling is afhankelijk van de ondertunneling Helderseweg.
Bij het verdichten van de bestaande stad als onderdeel van het programma Alkmaars Kanaal, zullen nieuwe functies verkeer genereren boven op de bestaande verkeersstromen. Een verdichting betekent meer vervoersbewegingen. Om dit effect te meten is onderzoek gedaan naar de verkeerseffecten die het creëren van woningen en werkgelegenheid met zich meebrengt. Uit dit onderzoek blijkt dat er op andere manieren gereisd en gebouwd moet worden om de stad leefbaar en bereikbaar te houden. Dagelijkse voorzieningen moeten op korte reisafstand zijn en locaties die goed verbonden zijn met Openbaar Vervoer hebben potentie voor woningbouw waar de auto minder gebruikt wordt. Qua reisgedrag is er een verschuiving nodig van de auto richting ruimte efficiëntere vervoerswijzen zoals OV, fietsen en lopen. De Stedelijke Mobiliteitsvisie (juli 2024) geeft hier op stadsniveau vorm aan gaan. Het onderwerp verkeer heeft de nodige invloed op het draagvlak voor transformatie. Voorgesteld wordt om naarmate de voortgang van de transformatie vordert, vervolgstappen hand in hand te laten gaan met verkeerskundige aanpassingen, voor zover uit onderzoek blijkt dat dit noodzakelijk is.
Ook op Overstad wordt ingespeeld op verdichting en de schaarse openbare ruimte. Vanwege het huidige en toekomstige programma zal Overstad een verkeer aantrekkende werking houden en is bereikbaarheid dus erg belangrijk. Qua parkeren moet dubbelgebruik meer gestimuleerd worden. Daarnaast wordt Overstad aantrekkelijker om te kunnen fietsen en lopen door goede infrastructuur en meer verbindingen. Dit laatste zal ook de relatie met het Openbaar Vervoer ten goede komen vanwege de nabijheid van twee NS-stations.
De autobereikbaarheid van het gebied blijft vergelijkbaar met de huidige situatie.
autobereikbaarheid en parkeren
Op Overstad zijn drie doorgaande fietsroutes. Twee oost–west routes vanuit Zeswielen naar het station–Zijperstraat en het centrum –Koedijkerstraat.
De noord–zuidroute loopt via de Noorderkade. Aan de oostzijde net buiten het plangebied loopt de Rekerdijk en de in het verlengde hiervan liggende Frieseweg. Deze route via de historische dijken (Westfriese omringdijk) krijgt een extra aansluiting met Overstad via een nieuwe brug over de Hoornsevaart. Besluitvorming volgt in een later stadium.
Met de fietsbrug over de Hoornsevaart komt de speeltuinvereniging, een basisschool en het Oudorperhout op korte fietsafstand van Overstad te liggen.
Om de langzaamverkeersverbinding met het centrum te verbeteren worden mogelijkheden onderzocht, hierbij wordt allereerst ingezet op een extra brugverbinding. Met de ondertunneling van de Helderseweg ontstaat de mogelijkheid om ook de fietsroute via de Victoriebrug van een goede en veilige ongelijkvloerse verbinding richting het stationsgebied te voorzien.
De langzaamverkeersverbindingen worden als kans gezien om actieve mobiliteit te faciliteren en het gebruik van de fiets te stimuleren. De invulling van deze kansen is afhankelijk van de investeringsomvang en verkeerskundige en ruimtelijke mogelijkheden.
Het Groene hovenstad-concept vraagt om een stevige inzet van groen, zowel in de publieke ruimte als in de private ontwikkelgebieden en clusters. Groen biedt kwaliteit voor onspannen , ontmoeten, spelen, bewegen en sport. Daarnaast draagt het bij aan de klimaatopgave.
Een stelsel van wadi’s en infiltratie transportsystemen, in combinatie met hemel- waterriool zorgt in de openbare ruimte voor een gecontroleerde afvloeiing van hemelwater.
Opgaand groen, bomen en grote struiken alsook gevelgroen, zorgt voor verkoeling en het voorkomen of beperken van hittestress. Verkoelende schaduwrijke plekken zijn binnen een afstand van 300 meter van de woning beschikbaar. Corridors en open plekken zorgen voor koele en verfrissende windstromen tijdens hete periodes. Dat kan zowel in de openbare als in de private ruimte zijn. Dit zogenaamde systeem-groen heeft ook een ecologische functie en draagt bij aan een hogere biodiversiteit.
Hiervoor is het noodzakelijk dat minimaal 20% van de huidige private ruimte bestaat uit volle grond, oftewel; onverhard terrein. Die ruimte is noodzakelijk voor de infiltratie van regenwater in de bodem, zodat rioleringen minder overbelast raken tijdens piekbuien. Door deze minimaal 20% volle grond verdiept aan te leggen (bijvoorbeeld als circa 40cm verdiepte wadi), al dan niet in combinatie met polderdaksystemen, wordt Overstad piekbui bestendig. De maatgevende bui is daarbij 70mm/uur, de oplossing is maatwerk. Het hemelwater moet 24 uur vastgehouden kunnen worden en de retentiecapaciteit moet binnen 60 uur weer beschikbaar zijn voor een eventuele volgende piekbui. Infiltratie in de bodem zorgt voor aanvulling van het grondwater en daarmee voor een buffer voor droge perioden.
In de uitgangspunten van het Beleidsplan Klimaatadaptatie staan concrete normen die toegepast moeten worden om te voldoen aan een klimaatadaptieve inrichting
In >> Bijlage A: Straatprofielen zijn de profielen opgenomen van de straten in Overstad. Hier is te zien hoe er binnen de huidige en nieuwe straten vormgegeven wordt aan het klimaatadaptieve Groene hovenstad-concept.
De nieuwe en bestaande straten op Overstad krijgen, aansluitend aan het Groene hovenstad-concept, een zo groen mogelijke inrichting.
NOORDERSTRAAT/KOEDIJKERSTRAAT PETTEMERSTRAAT
De Noorderstraat/Koedijkerstraat blijft de boulevard voor de woonwinkels in Overstad. Deze winkels zullen in de toekomst minder ruimte nodig hebben. Bij de herontwikkeling wordt overgeschakeld naar city-concepten. Hierdoor hebben winkels meer een showroomkarakter omdat opslag/magazijn gedeeltelijk elders plaatsvindt.
Naast een woonboulevard, wordt de Koedijkerstraat ook een klimaatboulevard. Omdat eigenaren moeten voldoen aan de eis om (minimaal) 20% volle grond (en 40cm verdiept) te realiseren op eigen terrein is het een kans om deze 20% aaneengesloten te ontwerpen voor alle panden, waardoor één royale groenstrook kan ontstaan langs de Koedijkerstraat.
Een doorgaande stedelijke wadi voegt verblijfs- en klimaatadaptieve kwaliteit toe aan het huidige stenige straatprofiel. Het toevoegen van stedelijke voortuinen aan nieuwe ontwikkelingen is een aantrekkelijke mogelijkheid om de straat nog verder te vergroenen. Hiermee wordt tevens vormgegeven aan de overgang openbaar privé. De mogelijke toekomstige inrichting van de Pettemerstraat is opgenomen in de bijlage
Een doorgaande stedelijke wadi voegt verblijfs- en klimaatadaptieve kwaliteit toe aan het huidige stenige straatprofiel. Het toevoegen van stedelijke voortuinen aan nieuwe ontwikkelingen is een aantrekkelijke mogelijkheid om de straat nog verder te vergroenen. Hiermee wordt tevens vormgegeven aan de overgang openbaar privé. De mogelijke toekomstige inrichting van de Pettemerstraat is opgenomen in de bijlage
Aan de Zijperstraat wordt een gemengd milieu voorgesteld met woningen, (kringloop) winkels, maatschappelijke- en parkeervoorzieningen. De nadruk ligt hier op versterking van de ecologische zone en de opvang van regenwater. Op termijn kan het straatprofiel worden heringericht en krijgt de fietser meer aandacht dan nu, met behoud van autotoegankelijkheid.
In bijlage >> Profiel Zijperstraat is een mogelijke doorsnede opgenomen. De zone langs het spoor vormt op dit moment al een ecologische verbindingszone en is onlangs opnieuw ingeplant met een gemengd boomassortiment, om de biodiversiteit te verhogen. Het natuurlijke karakter van deze zone wordt versterkt door de plas–draszone langs de spoorsloot te verbreden en meer ruimte te maken voor een natuurlijke oever tussen de loodsen en het spoor aan de noordzijde van de Zijperstraat.
Er worden 4 nieuwe dwarsstraatjes voor langzaam verkeer aangelegd tussen de Zijperstraat, Pettemerstraat, Koedijkerstraat en Hoornsevaart. Deze straten krijgen ruimte voor groene waterbergingen. Water kan hier vast worden gehouden en vertraagd worden afgevoerd naar de Hoornsevaart en de Spoorsloot. De nieuwe straatjes zijn minimaal 14 meter breed. Zie bijlage >> Profiel Nieuwe Dwarsstraten.
Het Noordhollandsch Kanaal, de spoorlijn en de Hoornsevaart vormen de randen van Overstad. Voorgesteld wordt om deze randen extra te vergroenen.
Aan de Noorderkade zijn momenteel Van Til en de bioscoop belangrijke publiekstrekkers. De Noorderkade leent zich goed voor functies die passen bij een levendige oever.
Het Noordhollandsch Kanaal, de spoorlijn en de Hoornsevaart vormen de randen van Overstad. Voorgesteld wordt om deze randen extra te vergroenen.
Zodra de verkeerscondities geschikt zijn, zoals bijvoorbeeld na de ondertunneling van de Helderseweg, wordt onderzocht in hoeverre de Noorderkade meer een verblijfskarakter kan krijgen ten opzichte van het huidige verkeerskarakter. Vergroening is hier een belangrijke doelstelling, zodat dit deel van Noorderkade aansluit op het vergroende Ringersplein en zodoende een integraal onderdeel van het Kanaalpark wordt. Voorwaarde is wel dat de huidige verkeersstroom op de Noorderkade aanzienlijk wordt teruggebracht.
Het is de bedoeling dat in de toekomst aan de Kwakelkade gewoond gaat worden. Waar nu nog sprake is van de achterkant van de woonwinkels (laad- en losruimte), zullen nieuwe woningen met de entrees aan de Kwakelkade gebouwd worden. De oever van de Hoornsevaart wordt nu verhuurd aan de woonboten. Het water wordt door middel van schuttingen, tuinhuisjes en hagen aan het zicht onttrokken. Doel is het realiseren van een groene oever waarbij het zicht op het water wordt hersteld. Het groene karakter wordt verder versterkt door de groene voortuinen van de nieuwe woonpanden.
Naast de groene omlijsting worden voor Overstad diverse grotere en kleinere parken en pleinen voorgesteld. Het groen sluit nauw aan op de woningen. Aandacht is voor divers gebruik als ontspannen en ontmoeten, spelen, bewegen met urban sports.
Ligt op de plek van het huidige Parcade naast de parkeervoorziening. Dit park kan mede een functie krijgen voor sporten en bewegen. Het dak van de naastgelegen parkeergarage kan aansluitend hieraan ingezet worden voor openbare voorzieningen zoals buitensport faciliteiten. De uitwerking van het park zal in overleg met belanghebbenden worden opgepakt.
Het plein vormt het meer stedelijke equivalent van het centrale park. Het plein wordt aanmerkelijk vergroend en voorzien van bomen. Dit groene bomenplein gaat het hart vormen van Overstad. Het plein krijgt een hoogwaardig vormgegeven klimaatadaptieve inrichting. Ontmoeten zal op deze plek centraal staan.
De huidige horecavoorziening in de vorm van een bijzonder paviljoen zou een eerste aanzet kunnen geven tot stedelijk gebruik. De aangrenzende gebouwen op de begane grondlaag kunnen worden voorzien van programma’s die bijdragen aan de levendigheid van het plein.
Aan de Pettemerstraat is ter plaatse van de bestaande bomen een groen parkje voorzien. De vormgeving en het gebruik zal tezijnertijd aansluiten bij de omliggende ontwikkelingen.
Rond de nieuwbouw van het Ringersfabriek zal in samenhang met de nieuwbouw van het Ringerskwartier een groene campusachtige omgeving worden gecreëerd, waarbij de kernwaarde Groene hovenstad als uitgangspunt dient. Het Ringershof voegt een extra kwaliteit toe aan deze nieuwe ontwikkelingen.
Direct aan de woningen worden groene binnenhoven gerealiseerd. Aan de spoorzijde zijn het omsloten hoven, aan de Kwakelkade hebben de hoven direct een relatie met de kade zodat het groene karakter van de Kwakelkade wordt versterkt. Alle hoven blijven openbaar toegankelijk, de groene hoven zullen zoveel mogelijk op maaiveld op volle grond worden gerealiseerd zodat ze kunnen bijdragen aan de klimaatopgave en er opgaande beplanting kan worden gerealiseerd. Op locaties waar dit onmogelijk is zoals boven winkels of parkeergarages, worden extra hoge eisen gesteld aan de verhoogde binnentuinen.
5. Programma Ontwikkelkader Overstad
Dit ontwikkelkader biedt ruimte aan een toevoeging van ca. 1.700 woningen (naast de 600 gerealiseerde of nog in aanbouw zijnde woningen). Hierdoor ontstaat er in Overstad een brede stedelijke mix. Alkmaar krijgt met Overstad een tweede stadscentrum. Voor iedereen die in een bruisend centrumgebied wil wonen, werken, winkelen en vrije tijd besteden.
Dit Ontwikkelkader biedt ruimte aan een toevoeging van ca. 1.700 woningen (naast de 600 gerealiseerde of nog in aanbouw zijnde woningen). Hierdoor ontstaat er in Overstad een brede stedelijke mix ter aanvulling aan de historische binnenstad. Overstad is straks voor iedereen die in een bruisend centrumgebied wil wonen, werken, winkelen en vrije tijd besteden.
De stedelijke appartementen zijn er voor onder andere starters en empty nesters. Ook voor gezinnen die graag stedelijk willen wonen wordt er gebouwd. De plannen zijn gericht op het ontwikkelen van een mix aan aansprekende nieuwe vormen van stedelijk wonen met aandacht voor veel (gedeelde) groene buitenruimte. De historische hof-ty- pologie vormt hierin de basis voor het wonen omdat deze typologie rust en beschutting biedt binnen het levendige en stedelijke Overstad waar ook gewerkt wordt. Naast koeling, waterinfiltratie en natuur, biedt het groen ruimte aan ontspannen, ontmoeten, spelen, bewegen en sport. Het Groene hovenstad-concept zet stevig in op groen, zowel in de publieke ruimte als in de private ontwikkelgebieden/clusters.
Het totale programma in Overstad bedraagt, na de bouw van het Ringerskwartier en Overstaete – beide goed voor circirca 330 woningen, rond de 300.000m2 bruto vloeroppervlak. Het percentage wonen wordt dan circa 38% van het totaal. Naast winkels, cultuur, kantoren en overig programma is er ook een aanzienlijk deel maakindustrie.
In Overstad wordt volop ingezet op toevoeging van woningen. Circa 1700 woningen worden toegevoegd. De ambitie is om vast te houden aan het huidige vloeroppervlak aan grootschalige winkels. Er zal echter wel efficiënter worden omgegaan met de ‘schaarse’ ruimte. Winkels worden meer gestapeld.
Voor maakindustrie leent het toekomstige Overstad zich minder. Culturele voorzieningen nemen toe door doorontwikkeling van het cultuurcluster. Daarnaast komt er meer plek voor woningbouwvolgende voorzieningen. Het totale programma van Overstad neemt overall fors toe tot circa 490.000m2.
De grootschalige detailhandel zal zich omvormen naar city-concepten. Doordat in een city-concept opslag elders plaats vindt ontstaat ruimte voor wonen en werken boven deze city-concept winkels. Uitgangspunt is dat de toekomstige oppervlakte aan commerciële functies na de gebiedsontwikkeling gelijk is aan het huidige oppervlak.
Voor cultuur zet Overstad in op het gebied rond de bioscoop en het poppodium. Dit gebied is voorzien als het cultuurkwartier van Overstad. Hier zullen culturele trekkers beeldbepalend zijn. Door de onderlinge na bijheid versterken deze functies elkaar.
De leefbaarheid van Overstad wordt mede bepaald door de aanwezigheid van voldoende maatschappelijke voorzieningen. Het gaat hierbij om noodzakelijke medische voorzieningen, maar ook om plekken waar mensen elkaar kunnen treffen.
De leefbaarheid wordt ook bepaald door de wijze waarop het parkeren is opgelost. Voldoende parkeerplaatsen en een goede ruimtelijke inrichting zijn daarbij belangrijke uitgangspunten.
Het aantal nieuw te realiseren parkeerplaatsen (ca. 3000 in de eindsituatie) is bepaald op basis van vigerend beleid, en op basis van het nieuw te realiseren programma aan wonen, werken en winkels. Omdat in Overstad een parkeerregime geldt, gelden hier de parkeernormen voor de schil, volgens de Parkeernormennota 2020-2027.
Voorbeeld van een centrale parkeervoorziening
Het aantal openbare straatparkeerplaatsen blijft hetzelfde. Voor de openbare parkeerterreinen geldt dat deze gecompenseerd worden door gebouwde parkeervoorzieningen. Waar mogelijk worden ter vervanging openbare parkeerplaatsen op straat gerealiseerd.
Voor het Huiswaarderplein wordt de ambitie om te vergroenen gecombineerd met langsparkeren. De bestaande particuliere parkeergarages (ca. 2000 parkeerplaatsen) blijven daarnaast ook functioneren. In totaal biedt het Ontwikkelkader ruimte aan ca. 5000 parkeerplaatsen.
In 2024 is een parkeerbalans opgesteld. Gedurende de ontwikkelingen op Overstad zal deze parkeerbalans geactualiseerd worden.
Uitgangspunt is dat parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Indien dat niet mogelijk is kan worden afgekocht bij de gemeente. De gemeente verplicht zich dan om te voorzien in de afgekochte parkeerplaatsen op door de raad vastgestelde afstanden. De afgekochte parkeerplaatsen worden gerealiseerd in een centrale parkeervoorziening.
Deze centrale Parkeervoorziening zal vanwege het effect van loopafstanden zo centraal mogelijk gelegen moeten zijn in Overstad.
De omgeving van het huidige Parcade lijkt het meest geschikt hiervoor. Deze multifunctionele parkeergarage krijgt een commerciele en maatschappelijke plint en een meervoudig bruikbaar dakvlak. De parkeergarage wordt gekoppeld aan een logische parkeerrouting langs andere parkeergarages. Ook kan het gebouw functioneren als Hub en als stalling voor deelauto’s en –fietsen. Ook een afhaalpunt voor pakketten ligt voor de hand. Mogelijk kan de plint nog een rol spelen als “tijdelijke ”doorschuiflocatie voor de gebiedsontwikkeling.
6. Leidende principes en spelregels Ontwikkelkader Overstad
Het ruimtelijk raamwerk en de voorbeeldverkaveling hebben geleid tot een aantal principes die in de uitwerking van de verschillende deelgebieden binnen Overstad moeten worden meegenomen. Deze zijn samen met de noodzakelijke structuurverbeteringen uit de raamwerkkaart vastgelegd in de spelregelkaart. Daarnaast biedt dit hoofdstuk een eerste aanzet tot beeldkwaliteit.
De voorbeeldverkaveling is vertaald naar de leidende principes per deelgebied. Ofwel: de ruimtelijke uitgangspunten die als handleiding gebruikt dienen te worden bij de uitwerking van de verschillende clusters. Deze uitgangspunten vormen de basis van de spelregelkaart.
De relatief diepe bouwblokken tussen de Koedijkerstraat en de Kwakelkade krijgen twee gezichten. Aan de kant van de Koedij- kerstraat draagt wonen boven de winkels bij aan de levendigheid van de stadsboulevard. Hier is het wonen met de reuring van de stad aan je voeten. Aan de Kwakelkade is het juist rustig wonen, dichtbij het water.
Het gebied ertussen leent zich goed voor het oplossen van de parkeervraag van de woon- en winkelfuncties en voor logistiek van de winkels. Een daktuin boven diepe winkels en parkeren biedt aangename leefkwaliteit.
Ringerskwartier en Noorderarcade liggen programmatisch meer in het verlengde van de binnenstad. Grootschalige winkels en bijzondere horeca gecombineerd met centrum-stedelijke woonvormen. Met Dockside heeft de Zuidoostzijde van dit gebied definitief vorm gekregen. De Noordzijde wordt met het Ringerskwartier getransformeerd naar binnenstedelijke ‘campus’. Structuurversterking, zowel programmatisch als ruimtelijk, is noodzakelijk in het middendeel rond het Hendrik Ringershof. Vernieuwing moet hier worden aangegrepen om een passende wand aan het Huiswaarderplein te maken door de schaalsprong tussen de 50 meter hoge toren van BPD en de hoogte van Ill Palazzo (16,5m) op te vangen. Dit accent mag bij uitzondering 9 lagen zijn en bevindt zich bij voorkeur in de zichtlijn van de Koedij- kerstraat.
De diepe blokken (ruim 100 meter) tussen de Zijperstraat en Pettemerstraat lenen zich bij uitstek voor een dubbele oriëntatie op zowel de binnenzijde als de buitenzijde van het blok. De blokken zijn doorwaadbaar in alle richtingen en in het midden bevinden zich groene binnenhoven. Hierdoor ontstaat een labyrint-achtig milieu van informele steegjes en groene hofjes. Hier is het wonen en werken midden in de stad(reuring) en tegelijk aan het groen (rust). In het oostelijke deel van de spoorzone is een concentratie aan kringloopwinkels voorzien. Hier bovenop kunnen woningen worden gerealiseerd mits deze een goede aansluiting op het maaiveld krijgen. Er moet rekening worden gehouden met de geluidbelaste zijde aan het spoor door openingen tussen de gebouwen smal te houden. De inrichting van deze openbare ruimte zal in functionaliteit en uitstraling bij de woningen en bedrijfsruimten aansluiten.
Woningen aan deze zijde hebben hun buitenruimtes op het zuiden en zijn vrij gesloten aan de geluid belaste zijde van het spoor. Voor de woningen aan de Pettemerstraat is een goede overgang tussen openbaar en privé belangrijk. Afhankelijk van het programma op de begane grond kan dit een plintstoep of stedelijke voortuin zijn.
De zone tussen Pettemerstraat en Koedij- kerstraat/Noorderstraat heeft een veelzijdig karakter. Een combinatie van wonen, winkels en cultuur is mogelijk. De aanname is dat in de zone aan het Kanaal het grote gestapelde woonwarenhuis gehandhaafd blijft. Optopping en uitbreiding aan de kanaalzijde is goed denkbaar.
De strook hierachter tussen de Jagerstraat en de Pettemerstraat krijgt een dwarsstraat. De positie van dit straatje is afhankelijk van de komst van een eventuele culturele trekker aan het kanaal. Zowel aan de Jagerstraat als aan de Pettemerstraat is een goede overgang tussen openbaar en privé, noodzakelijk. Wonen is hier aantrekkelijk en kansrijk.
Kenmerkend voor het gebied ten oosten van de Simsonstraat is de combinatie van grootschalige winkels met wonen erboven. De winkels hier zullen voor een groot deel van straat tot straat doorlopen (Koedijkerstraat, Pettemerstraat). Hierdoor zal in deze zone vooral woningen aan een verhoogd maaiveld van winkeldaken worden gerealiseerd. Deze verticale menging vergt extra inspanning als het gaat om het toevoegen van een goede woonkwaliteit. Collectieve daktuinen geven invulling aan de groen- en klimaatopgave.
In het hart van het gebied komt het centrale park met daaraan het collectieve parkeergebouw. Dit multifunctionele gebouw heeft een kloeke uitstraling en levendige plint met maatschappelijk programma en/ of winkelprogramma. De exacte positionering en grootte wordt nader bepaald. Het hoogwaardige ontworpen gebouw is uit 1
stuk en heeft maximaal een vergelijkbare bouwhoogte als zijn nieuwe omgeving. Net als bij de culturele trekker geldt dat bij het ontwerp de menselijke maat het uitgangspunt is. Het dak draagt bij aan de klimaatopgave en heeft bij voorkeur een publieke verblijfsfunctie al dan niet gecombineerd met werken.
Het bestaande pand tussen Parcade en Huiswaarderplein heeft een cruciale positie. Bij vernieuwing van dit pand zal aan beide openbare ruimtes een goede voorzijde gerealiseerd moeten worden. De bouwhoogte kan dan worden verhoogd naar 6 bouwlagen.
De raamwerkkaart uit hoofdstuk 5, de voorbeelduitwerking (programmatische toets) en de leidende principes per deelgebied vormen de basis voor de spelregelkaart. De spelregelkaart geeft op hoofdlijnen het ruimtelijk en programmatisch kader aan waaraan de gebiedsontwikkeling de komende 10 tot 15 jaar moet voldoen.
Gezien de naar verwachting lange termijn waarbinnen de gebiedsontwikkeling Overstad plaatsvindt, wordt er voldoende ruimte gelaten voor verandering in de tijd.
De spelregelkaart bewaakt samenhang waar nodig, en laat vrijheid waar mogelijk. Nieuwe inzichten kunnen tot wijzigingen leiden, als zij in de geest van het ontwikkelkader een aantoonbare verbetering zijn. Dit zal wel altijd met instemming van het college moeten plaatsvinden.
De kaart geeft voor iedere deelontwikkeling of cluster een globale handleiding als het gaat om programma, dichtheid, ruimtelijke structuurverbeteringen, kwaliteit en openbare ruimte.
ONTSLUITING EN COLLECTIEVE RUIMTE
BOUWHOOGTE | PARKEREN & MOBILITEIT
7. Beeldkwaliteit Ontwikkelkader Overstad
In deze beeldkwaliteitsparaaf zijn de vigerende welstandscriteria voor Overstad (vastgesteld mei 2013) aangescherpt op basis van de kernwaarden van het gebied.
Aanleiding hiervoor is de gewijzigde context waarbij een substantiële woningbouwopgave is toegevoegd aan Overstad. De beeldkwaliteit dient bij te dragen aan deze kernwaarden.
In deze beeldkwaliteitsparaaf zijn de vigerende welstandscriteria voor Overstad (vastgesteld mei 2013) aangescherpt op basis van de kernwaarden van het gebied. Aanleiding hiervoor is de gewijzigde context waarbij een substantiële woningbouwopgave is toegevoegd aan Overstad. De beeldkwaliteit dient bij te dragen aan deze kernwaarden.
Van Welstandcriteria kan afgeweken worden als er een goede kwalitatieve motivatie is en voldaan wordt aan de achterliggende gedachte van een criterium. In afstemming met de overige projecten in Alkmaars Kanaal is voor Overstad een onderscheidend profiel aangegeven. Waar Overdie en Oudorp zich meer richten op een ‘industrieel’ en minder gepolijst karakter en Viaanse Molen vooral op de zachte landelijke setting die past bij de plek en de historische context, ligt de focus voor dit centrumgebied op ‘stedelijke chic’: architectuur met statuur in vormentaal en materiaalgebruik.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
In de transitiezone aan de straatzijden is ruimte voor geveltuinen, een groene plint. Op aangegeven zones worden ‘stedelijke voortuinen’ toegepast, die een zekere afstand en privacy garanderen. De overgang openbaar-privé is deel van de architectonische opgave, de vormgeving is gerelateerd aan de bebouwing.
- •
- •
- •
- •
- •
Materiaal is overwegend baksteen, met ondergeschikt daaraan keramiek, (hard)steen, stucwerk of gelijkend materiaalgebruik. Ander basismateriaal kan bij uitzondering worden gebruikt wanneer deze de architectuur versterkt in lijn met de kernwaarden. De focus ligt op een chique en statige uitstraling (ontwerpvrijheid).
- •
- •
- •
- •
- •
De openbare ruimte van Overstad kent een aantal plekken met een bijzondere verblijfsfunctie; Ringersplein, Huiswaarderplein en het Parcadeterrein. Solitaire bebouwing op deze plekken vormen specials in de stedenbouwkundige context en het architectonisch beeld. Vormgeving en materialisatie zijn vrij op voorwaarde dat aan een paar spelregels wordt voldaan:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De ontwikkelstrategie draait om organische groei. Dit betekent dat veranderingen in het gebied vooral worden gestuurd door lokale initiatieven en behoeften, in plaats van een strikte, van bovenaf opgelegde aanpak. Het gaat in Overstad om flexibiliteit, gemeenschapsdeelname en duurzaamheid.
Het versnipperd eigendom in het gebied heeft invloed op de ontwikkelstrategie. Niet alle grondeigenaren zullen plannen voor herontwikkeling hebben. Toch moet er een leefbaar woon-werk gebied ontstaan. Op basis van de huidige kennis zijn er clusters geformeerd die bij voorkeur in samenhang ontwikkeld worden.
Het uitgangspunt voor de ontwikkelstrategie is organische ontwikkeling. De groei en verandering van een gebied wordt gestuurd door lokale initiatieven, behoeften en geleidelijke aanpassingen, in plaats van door een strak gereguleerde top-down benadering.
Het concept benadrukt flexibiliteit, participatie van de gemeenschap en duurzaamheid.
8.1. GEMEENTELIJKE INVESTERINGEN – UITWERKING OVERSTAD
De herontwikkeling van Overstad is een complexe opgave. De gemeente heeft een aantal strategische grondposities, maar de meeste gronden zijn eigendom van verschillende ontwikkelaars en/of eindgebruikers. Dat betekent dat er zowel actief als faciliterend grondbeleid wordt toegepast. Desondanks is er genoeg potentie om Overstad te laten verkleuren tot een aantrekkelijk woon-werkgebied. Zowel op de korte als op de lange termijn. En bouwend op zowel inbreng van gemeentelijk eigendom als initatieven vanuit de markt.
JURIDISCH-PLANOLOGISCHE REGELINGEN
Voor het gebied geldt bestemmingsplan ‘Overstad’ (vastgesteld door de gemeenteraad op 16 mei 2013). Wanneer er nieuwe initiatieven zijn, wordt getoetst of het initiatief past binnen de vigerende bestemming. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de ambities en leidende principes uit het Ontwikkelkader Overstad. Voor ontwikkelingen die wenselijk en haalbaar zijn, maar niet passen binnen het vigerend bestemmingsplan, wordt een omgevingsplanwijziging voorbereid of wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt in de vorm van een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hierover vindt aparte besluitvorming in de gemeenteraad plaats. Indien partijen hun bestemming - of het gebruik - willen wijzigen kunnen we sturing geven aan de hand van dit Ontwikkelkader.
Het gebied is al volop in transformatie. In 2019 zijn aan de noordzijde van het gebied 64 eengezinswoningen gerealiseerd in het project Hollandse Tuinen. De ontwikkelingen Dockside fase 1 (140 woningen) en Ringers- fabriek (73 woningen) zijn in 2023 opgeleverd. De ontwikkeling Dockside fase 2 (45 woningen) in 2024.
In 2024 wordt gestart met de bouw van de woningen bij de ontwikkelingen Ringers- kwartier (ca. 280 woningen) en Overstaete (ca. 60 woningen). Eind 2024 komt de voormalige locatie van MCirca Overstad in het zogenaamde Zijperkwartier, voor ontwikkeling beschikbaar. Deze panden zijn door de gemeente aangekocht en hiervoor zal een openbare inschrijving worden georganiseerd.
Vanuit de rijksregeling “Woningbouwimpuls” is voor Overstad een subsidie ontvangen van ca. € 6 miljoen. Deze subsidie is beschikbaar voor o.a. de realisatie van een brug over het Kanaal, de Hoornsevaart en de aanleg van een park in Overstad.
De gemeente spant zich in om ontwikkelingen in het gebied actief te faciliteren, maar is voor de planning en voortgang uiteraard mede afhankelijk van de initiatiefnemers. Het is belangrijk, dat relevante partijen het verhaal van Alkmaar en Alkmaars Kanaal kennen, dat bewoners het gebied bezoeken, dat investeerders de kansen zien, dat gebruikers van het gebied elkaar ontmoeten. Wij gaan onderzoeken hoe we “gebiedsbranding” verder kunnen inzetten om de identiteit van het gebied te versterken en investeringen te stimuleren.
Particuliere investeringen zijn noodzakelijk om de gewenste ontwikkeling in gang te zetten. De gemeente bouwt geen woningen, maar werkt samen met grondeigenaren, marktpartijen en corporaties om de noodzakelijke investeringen te realiseren. Deze partijen worden van harte uitgenodigd om samen met ons de kansen te onderzoeken.
De gemeente zet ook investeringsmiddelen in vanuit bestaande programma’s die een bijdrage leveren aan het Ontwikkelkader.
Denk daarbij aan groen, sport en openbare ruimte..
Een deel van de gemeentelijke kosten kan worden verhaald middels kostenverhaal bij nieuwbouwontwikkelingen. Dit zal echter ruimschoots ontoereikend zijn om alle gemeentelijke investeringen te dekken. Daarom onderzoekt de gemeente of er subsidies en fondsen beschikbaar zijn, bijvoorbeeld op het gebied van woningbouw, infrastructuur en klimaatadaptatie.
In deze fase van de ontwikkeling is er een globaal beeld van de financiële haalbaarheid van de ambities uit het Ontwikkelkader. Niet alle ambities zijn nog van een dekking voorzien. Dit is ook logisch aangezien de plannen nog verder uitgewerkt moeten worden en veel onderwerpen daarin momenteel nog niet scherp in beeld zijn. In de verdere uitwerking in deelprojecten wordt de financiële haalbaarheid telkens per voorgenomen ontwikkeling concreet in beeld gebracht. Zolang de financiële uitvoerbaarheid van een plan van de gemeente niet is aangetoond, zullen er geen voorstellen voor wijziging van het omgevingsplan aan de raad worden voorgelegd.
Duidelijk is dat er niet voldoende middelen zijn om op korte termijn alle ambities te realiseren. Een belangrijke opgave voor de komende jaren is dan ook het vinden van investeerders, verschillende dekkingsmiddelen en cofinanciering om het Ontwikkelkader uit te voeren. Daarbij hanteert de gemeente het uitgangspunt dat kosten en kostenverhaal of andere inkomsten niet te ver uit elkaar mogen liggen in de tijd. Zodoende blijft het voorinvesteringsrisico van de gemeente acceptabel.
De gemeente Alkmaar heeft een situationeel grondbeleid, waarin per ontwikkellocatie wordt afgewogen welke gemeentelijke rol het best past bij de maatschappelijke doelstellingen. In het ene geval kan dit zijn dat de gemeente zich beperkt tot het publiekrechtelijke instrumentarium en het faciliteren van ruimtelijke ontwikkelingen (faciliterend grondbeleid). In het andere geval verwerft de gemeente een kavel en ontwikkelt dit zelf vanuit een privaatrechtelijk instrumentari um (actief grondbeleid).
|
Tijdelijke inrichting Parcade parkeerterrein met verplaatsbare bomen. |
|
|
Openbaar/recht van overpad parkeerpleintje achter de Albert Heijn. |
|
|
Tijdelijke inrichting Parcade parkeerterrein met verplaatsbare bomen. |
|
|
Openbaar/recht van overpad parkeerpleintje achter de Albert Heijn. |
|
Dit ontwikkelkader is opgesteld met een perspectief van circirca 10-15 jaar. Hoe snel en in welke volgorde de ontwikkeling plaats zal vinden is afhankelijk van de eigenaren in het gebied en slechts voor een deel door de gemeente beïnvloedbaar. Een planning voor de inrichting van de openbare ruimte is afhankelijk van de ontwikkeling van aangrenzende kavels. Omdat lange straten zoals de Koedijkerstraat, Pettermerstraat en Zijperstraat aan zo veel verschillende
Overstad kent een succesvol voorbeeld van placemaking: het Stadsstrand de Kade. Dit succes nodigt uit om ook op andere plekken onderzoek te doen naar welke vormen van placemaking in Overstad gewenst zijn en waar. Hiermee wordt getracht de minder bekende gebieden binnen Overstad bekend en aantrekkelijk te maken voor een breder publiek om Overstad stap voor stap meer onderdeel van het centrum te laten worden.
Ondanks dat het herontwikkelen van een bestaand functionerend gebied altijd tot overlast zal leiden wordt hier zo vroeg mogelijk op ingespeeld. Voor elk initiatief
Herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied is complex en kent vele onzekerheden en afhankelijkheden. Sinds kort zijn hier beleidsuitgangspunten aan toegevoegd voor klimaatadaptatie. Ook spelen uitdaging op het gebied van de energietransitie, waterinfiltratie en realisatie van sociaal maatschappelijk programma. Al deze uitdagingen tezamen maken de herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied buitengewoon complex.
Om dit alles toch haalbaar te maken, is samenwerken tussen initiatiefnemers noodzakelijk. Dit vergroot de kans op een succesvolle gebiedsontwikkeling aanzienlijk. Bijvoorbeeld omdat er financieel efficiënter ontwikkeld kan worden doordat buren samenwerken in plaats van elkaars bezwaarmaker zijn. Ook kunnen verschillende initiatiefnemers gezamenlijk voor-investeren in bijvoorbeeld energievoorzieningen, parkeeroplossingen, klimaatadaptieve maatregelen, enzovoorts. Daarnaast kan samenwerking leiden tot een wenselijke verdeling van het programma, zoals bijvoorbeeld voorzieningen of hogere bouwvolumes.
Om bovengenoemden redenen stimuleert de gemeente dat eigenaren binnen Overstad met elkaar samenwerken. Hiervoor stelt de gemeente een werkwijze voor:
Overstad wordt onderverdeeld in logische eenheden van eigenaren. Dit worden clusters genoemd. Een cluster is vaak een verzameling kavels, omringd door wegen. In het ontwikkelkader is per cluster een globaal programma vastgesteld. Dit is tot stand gekomen door het maken van een stedenbouwkundige proefverkaveling.
Het is denkbaar dat na overleg het programma en de grenzen van een cluster veranderen.
Om te voorkomen dat binnen een cluster de voorzieningen en minder rendabele functies helemaal niet ontwikkeld worden, zullen door de eigenaren binnen dat cluster afspraken gemaakt moeten worden. Vanuit marktgericht gedrag bestaat het risico dat de eerste eigenaar/ontwikkelaar binnen een cluster het meest winstgevende programma realiseert, met als gevolg dat de latere eigenaren/ontwikkelaars het overgebleven minder winstgevend programma moeten realiseren, wat op zichzelf niet haalbaar is. Waardoor Overstad geen voorzieningen zal realiseren.
Om dit te voorkomen, wordt per cluster van alle eigenaren gevraagd om met elkaar afspraken te maken over de verdeling van het programma. Daarom zal de gemeente terughoudend zijn met het verlenen van medewerking aan initiatieven, die afwijken van het bestemmingsplan waarover géén afspraken zijn gemaakt met eigenaren van aangrenzende percelen.
Om de onderlinge samenwerking tussen eigenaren per cluster te stimuleren zal de gemeente een actieve rol spelen in het samenbrengen van partijen. Hiervoor zal een communicatiestrategie worden opgesteld waarin ook de rol van grote projectontwikkelaars benoemd zal worden.
Een belangrijk risico voor de gebiedsontwikkeling Overstad is de hindercontour van het LPG gasvulpunt. Dit kan door gemeente of marktpartijen worden opgelost.
Het collectieve parkeergebouw in de omgeving van het Parcadepark kan een katalyserend effect hebben, omdat hiermee voldoende parkeercapaciteit gerealiseerd kan worden voor de afkoop van parkeerplekken, wat een gunstig effect kan hebben op de financiële haalbaarheid van plannen. Daarbij zal de gemeente een afweging moeten maken tussen voldoende parkeerbehoefte enerzijds en eenmalig de gehele parkeergarage realiseren, met tijdelijke leegstand die drukt op de exploitatie, anderzijds. Hierbij zal de aanwezige parkeercapaciteit in Overstad meegenomen worden in de afweging voor het juiste moment van start bouw.
Door de nieuwe Omgevingswet die onlangs is ingevoerd zijn ruimtelijke procedures gewijzigd. Dit kan tot onduidelijkheden leiden en van invloed zijn op de voortgang van projecten. Hetzelfde geldt voor de uitdagingen op het gebied van stroomleverantie.
Het succesvol en aantrekkelijk oplossen van al deze uitdagingen, opgaven en ambities zal afhankelijk zijn van de mate waarin initiatiefnemers onderling samen weten te werken.
Het participatietraject voor de gebiedsontwikkeling in Overstad loopt al vanaf 2022. De volgende bijeenkomsten zijn georganiseerd:
- •
- •
- •
- •
- •
Tijdens deze bijeenkomsten is door bewoners aandacht gevraagd voor het vergroenen van het gebied, het verbeteren van de openbare ruimte en een betere aansluiting op de binnenstad en omliggende buurten.
Op de bijeenkomsten voor ondernemers en grondeigenaren was er veel aandacht voor parkeren en bereikbaarheid, maar ook voor het stapelen van eisen vanuit de gemeente.
Deze input is verwerkt in het concept-ontwikkelkader dat op 4 juni 2024 door het college vrijgegeven is voor participatie.
De participatieperiode liep van 10 juni t/m 10 juli 2024. Er is een inloopavond georganiseerd waar 130 mensen aanwezig waren. Daarnaast is er op de website van het Alkmaars kanaal uitgebreid aandacht voor het Ontwikkelkader. Belangstellenden en
belanghebbenden konden via een vragenlijst hun opmerkingen doorgeven. Digitaal zijn er 99 reacties binnengekomen en op de inloop- bijeenkomst hebben 70 mensen de enquête ingevuld.
De thema’s die door respondenten aangedragen zijn:
Het sportcafé huurt van de gemeente een ruimte aan de Zijperstraat. De locatie van het Sportcafé staat op de nominatie voor herontwikkeling. Respondenten willen graag dat het sportcafé blijft.
Reactie: Een functie als het Sportcafé past heel goed op Overstad en het Ontwikkelka der biedt er voldoende ruimte voor.
Zowel in de enquête als tijdens de inloop- bijeenkomst werd aangegeven dat men zich zorgen maakt over de toename van de verkeersdruk als er 1700 woningen worden gebouwd op Overstad.
Reactie: In de Stedelijke Mobiliteitsvisie zijn keuzes gemaakt om de bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid in de toekomst te waarborgen. Paragraaf 5.3 is hierop aangepast.
In de enquête is gevraagd voor welke doelgroep er gebouwd zou moeten worden.
Mensen mochten verschillende doelgroepen noemen. Veruit de meeste respondenten kozen voor alle doelgroepen.
Reactie: Dit past in het Ontwikkelkader.
Van de 169 respondenten geven er 111 aan een centrale collectieve parkeervoorziening een goed idee te vinden.
Reactie: Dit past in de keuze die gemaakt worden in het Ontwikkelkader.
Naast de enquête zijn er 6 schriftelijke reacties binnengekomen van eigenaren/ ontwikkelaars, een gezamenlijke reactie van de Bedrijvenvereniging Overstad en een reactie van de Ondernemersvereniging Het Bolwerk.
Op basis van het participatietraject worden de volgende aanpassingen aan het ontwikkelkader voorgesteld:
- •
- •
Omdat er onduidelijkheid lijkt te bestaan over het aantal parkeerplaatsen is de paragraaf over parkeren aangepast zodat duidelijk wordt dat het nieuw te realiseren programma aan wonen, winkels, maatschappelijk en cultuur er 3000 nieuwe parkeerplaatsen nodig zijn, dat is exclusief de bestaande gebouwde parkeervoorzieningen (ca. 2000 plaatsen.) Daarnaast zal de parkeersituatie regelmatig worden gemonitord.
BIJLAGE A: VOORBEELDVERKAVELING, GEBOUWTYPEN EN STRAATPROFIELEN
BIJLAGE A: VOORBEELDVERKAVELING
Om inzicht te verkrijgen in het laadver - mogen van Overstad is een voorbeeld- verkaveling gemaakt. Hierin zijn de programmatische ambities, zoals gefor muleerd in hoofdstuk 4, meegenomen. Deze voorbeeldverkaveling is geen ontwerp of plan, maar een manier om te testen wat de ruimtelijke kwaliteit is van het geambieerde woon, winkel, cultuur en maatschappelijk programma.
Overstad is ingedeeld in verschillende clusters. De basis voor de clusterindeling vormen de eigendomsgrenzen in samenhang met het ruimtelijk raamwerk. Omdat elke cluster anders is, heeft elke cluster zijn eigen functiemix, oppervlakte en programma. Zo is langs het spoor procentueel gezien meer wonen mogelijk, dan bijvoorbeeld langs de Koedijkerstraat, omdat bij deze laatste procentueel gezien meer winkels mogelijk zijn. Terwijl in de zone langs het Kanaal in verhouding weer meer horeca en cultureel programma mogelijk is.
Naast de programmatische ambities zijn er ook ruimtelijke ambities. Deze zijn vertaald in een aantal ruimtelijke uitgangspunten die terug te zien zijn in de voorbeelduitwerking. Als ambitie is gekozen voor het ontspannen stedelijke karakter van Alkmaar. Dit vertaalt zich in een gemiddelde bouwhoogte van 5 bouwlagen. Stadswoningen van tenminste 3 bouwlagen geven de nodige lucht en ruimte binnen de ontwikkeling en dragen bij aan diversiteit van type huishoudens.
Daarnaast is ook de molenbiotoop bepalend voor de toegestane bouwhoogte aan de Kwakelkade.
** De spelregels hebben betrekking tot het gewenste eindbeeld per cluster. De onderverdeling in bestaand en nieuw programma is indicatief.
Per type functie of programma zijn kansrijke gebouwtypen voor de gebiedsontwikkeling onderzocht. Deze typen zijn toegepast in de voorbeeldverkaveling en geven tegelijkertijd inzicht en inspiratie welke stedelijke milieus binnen Overstad kansrijk zijn. En op welke wijze functiemenging kan worden georganiseerd in ieder deelgebied. In deze bijlage zijn een aantal bij Overstad passende bouwstenen, parkeren e n-winkelen/werken/voorzieningen-wonen, nader beschreven.
De grote parkeervraag op Overstad en de organische ontwikkeling over een langere tijd vraagt om flexibiliteit in (hybride) parkeeroplossingen. Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein en uit het zicht. In de openbare ruimte zullen enkel parkeerplekken voor mindervaliden en laden en lossen worden gerealiseerd.
BOUWSTENEN WINKELEN, WERKEN EN VOORZIENINGEN
De functiemenging van Overstad wordt gekenmerkt door grootschalige (winkel)programma’s gemengd met kleinschaligere woonprogramma’s. Stapeling van winkel en werkfuncties in meerlaagse city-concepten wordt zoveel mogelijk gestimuleerd. Vaak is het echter beter de programma’s schouder aan schouder náást elkaar, in plaats van óp elkaar, te realiseren.
Overstad kent veel verschillende sferen, van rust tot reuring , die zullen leiden tot een rijke variatie aan woningtypologieën die weer verschillende doelgroepen aantrekken. Net als in de middeleeuwse binnenstad is een grote variatie aan woonmilieus en gebouwtypen mogelijk, voor stedelijk georiënteerde gezinnen tot ouderen, empty-nesters en starters.
In het hart van Overstad wordt een centrale parkeervoorziening gerealiseerd. Dit is meer dan een parkeergebouw. Het 6 laagse gebouw biedt naast een substantieel parkeerprogramma ruimte aan voorzieningen in de plint en mogelijk ook op het dak. Een hoogwaardige architectonische uitwerking is een must. De meest geschikte locatie is de Parcade of in de directe nabijheid hiervan.
Parkeergarages met een maximale hoogte van 5 bouwlagen worden door nieuwbouw omzoomd. De zichtbare delen hebben een hoog afwerkingsniveau. Aan de buurthub kunnen buurtgerelateerde functies gekoppeld worden zoals postvakken voor pakketdiensten en fietsenstallingen. Het dak en eventueel gevels worden ingezet voor energieopwekking. Kansrijke locaties hiervoor zijn de HUB Campus en het Zijperkwartier.
Ondergrondse parkeeroplossingen of half verdiept parkeren brengen het parkeren volledig uit het zicht. Deze oplossingen zijn kansrijk onder commerciële programma’s gecombineerd met wonen waarbij ingezet kan worden op dubbelgebruik. De entrees zijn inpandig en binnen het kavel opgelost. Deze oplossing is het meest voor de hand liggend aan weerszijden van de Koedijker- straat.
Op locaties waar uitsluitend woningbouw wordt gerealiseerd zijn overbouwde parkeeroplossingen voor de hand liggend. De randen van de parkeerplaatsen worden omzoomd met woon- of woon gerelateerd programma. Het dak zal een inrichting krijgen met opgaand groen waarbij wordt voldaan aan de eisen van klimaatadaptiviteit. Deze oplossing is overal voorstelbaar maar het meest waarschijnlijk in het ‘middengebied’ en de Kwakelkade.
Een bazaarachtig dwaalmilieu door een reeks van hallen biedt ruimte aan kringloopgerelateerde winkels. Eenvoudige hallen met een of tweelaagse winkelvloeren bieden betaalbare winkelmeters. Het gebied rond Rataplan met de huidige kringloopwinkels, de kringloopboulevard, is hiervoor de meest aangewezen plek.
Een diepe en hoge plint onder een woon of parkeerprogramma is geschikt voor de huisvesting van bedrijven of andere commerciële of maatschappelijke voorzieningen. Geschikte locaties zijn overal op Overstad voorstelbaar maar specifiek geschikt lijken het centrale parkeergebouw en de dwarsstraten tussen Koedijkerstraat en Kwakelkade.
Kleinschalige maatschappelijke programma’s die volgend zijn aan de woningbouwontwikkeling kunnen overal op Overstad gerealiseerd worden. Afhankelijk van het type programma ligt deze zichtbaar aan de straat zoals een tandartsenpraktijk en gezondheidscentrum of meer geborgen aan een binnenhof zoals bijvoorbeeld een Kinderdagverblijf.
Meerlaagse winkels: Cityconcepten
Grootschalige winkels met eenlaagse winkelvloeren zullen transformeren naar meer gestapelde city-concepten die efficiënter met de ruimte omgaan. Wonen op het dak is een mogelijkheid mits deze kwalitatief als een even volwaardige functie wordt gezien en op een heldere wijze geadresseerd kan worden aan de openbare ruimte. Meerlaagse winkels zijn kansrijk aan de Koedijkerstraat/Noorderstraat, Huiswaarderplein en Oosterwezenstraat.
Een ’special’ onder het winkelen is een meerlaags gestapeld hoogwaardig gebouw al dan niet gecombineerd met andere ondersteunende programma’s. De interieurwinkel van Til op Overstad is een concept dat de eigenschappen van een warenhuis heeft.
Een passende locatie, mocht een dergelijk concept haalbaar blijken, is aan het Huiswaarderplein.
Het realiseren van woningen boven de grootschalige winkels is belangrijk voor de levendigheid en sociale veiligheid (ook na sluitingstijd). Wonen boven winkels kunnen appartementen zijn maar ook een bijzondere vorm van eengezinswoningen. Belangrijk is een volwaardige collectieve entree aan de straat en voor iedere woning een goede privé buitenruimte. Een groene daktuin draagt bij aan een prettige leefkwaliteit. Wonen boven winkels is kansrijk aan de Koedijkerstraat.
Stadswoningen zijn grondgebonden woningen met een voordeur aan de straat of hof. In tegenstelling tot een reguliere eengezinswoning is de tuin compact, de woning relatief smaller en wat hoger. Deze woningen kunnen eventueel gecombineerd worden met een bovenwoning. Stadswoningen zijn aantrekkelijk voor gezinnen met een stedelijke oriëntatie. Het middengebied ten westen van de Parcade, de HUB campus en Zijperkwartier in de luwte van het winkelen lenen zich goed voor stadswoningen.
Op bestaande gebouwen, in Overstad veelal winkels, is het mogelijk om met een lichte constructie woningen toe te voegen. Door optoppingen kunnen er goed woningen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. Door de toepassing van optoppingen kan er goed verdicht worden en kwaliteit aan de grote dakoppervlakken worden toegevoegd. Vergroening van daken is hierbij noodzakelijk.
Compacte blokjes met appartementen met een hoge architectonische en ruimtelijke kwaliteit lenen zich voor wat grotere woningen met een relatief hoog aandeel van woningen met een ’overhoekse’ oriëntatie. Deze typologie is geschikt voor een wat hoger segment. Een passende locatie is de zone langs de Hoornsevaart.
Aan de groene binnenhoven is het wonen in de luwte van de stedelijke dynamiek.
Deze plekken lenen zich bij uitstek voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen zoals ouderen maar ook voor bijvoorbeeld gezinnen. De voordeur gesitueerd aan het autovrije groene hof. Hofwoningen kunnen zowel appartementen als grondgebonden woningen zijn of een combinatie van beide (beneden -bovenwoning). Met name de diepe blokken lenen zich goed voor deze typologie.
Woningen aan een collectieve tuin is een typologie passend bij het (half) gesloten bouwblok. De groene tuin kan op het maaiveldniveau liggen maar ook opgetild zijn boven winkels of parkeren. De woningen hebben een luwe zijde aan het hof en een levendige zijde aan de straat. Dit type leent zich voor alle doelgroepen. Kansrijke locaties bevinden zich in het middengebied van Overstad waar de blokken wat minder diep zijn of samen gaan met winkels.
Op een aantal plekken binnen de wat diepere blokken is het mogelijk om een ‘slanke’ woontoren toe te voegen. Wonen met uitzicht leent zich bijzonder goed voor zowel starters als empty- nesters. De maximaal 11 laagse accenten staan op de tweede linie verborgen binnen de blokken waar deze
op de begane grond landen met een goede plint. Onderling is er voldoende schootsveld om te voorkomen de horizon dichtslibt met bebouwing.
PROFIEL KWAKELKADE HOORNSEVAART
Nadat een initiatiefnemer zich bij de gemeente gemeld heeft proberen we te komen tot een ondertekende afsprakenbrief. Dit is een intentieovereenkomst waarin we op hoofdlijnen afspraken maken over de ambitie, kaders en uitgangspunten voor het betreffende plan. Het doel is om een bepaalde periode gezamenlijk te onderzoeken of binnen de gemeentelijke kaders kan worden gekomen tot een haalbaar plan. In de afsprakenbrief leggen we vast welke taken en verantwoordelijkheden beide partijen dragen en aan welke gemeentelijke kosten de ontwikkelaar meebetaalt. (Zie onderdeel kostenverhaal).
Indien de initiatiefnemer en de gemeente tot een haalbaar en uitvoerbaar plan komen binnen de gemeentelijke kaders, wordt een anterieure overeenkomst gesloten waarin concrete afspraken worden gemaakt. Deze overeenkomst moet gesloten zijn voordat of gelijktijdig met een bestuurlijk besluit over de planologische wijziging. Met het sluiten van een anterieure overeenkomst verzekert de gemeente het kostenverhaal in de vorm van afspraken over een te vergoeden exploitatiebijdrage. In de anterieure overeenkomst worden doorgaans echter veel meer afspraken vastgelegd over onder andere het toegestane woningbouwprogramma, de fasering, parkeernormering, de planologische procedure en financiële onderwerpen.
Wanneer de gemeente en een initiatiefnemer niet tot overeenstemming komen over een voorgenomen ontwikkeling, kan het zijn dat de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moet verankeren in het Omgevingsplan.
De gemeente is op grond van de wet verplicht om gemeentelijke kosten te verhalen op initiatiefnemers. Dit kostenverhaal ziet toe op verschillende typen kosten. Binnen de Ontwikkelkaders van Alkmaars Kanaal spelen kosten op drie verschillen schaalniveaus:
- 1.
- 2.
- 3.
De kavelgebonden kosten hangen direct samen met de ontwikkeling van een individueel initiatief. Het gaat in elk geval om de gemeentelijke plankosten voor de begeleiding en beoordeling van het planologisch traject. De exploitatiebijdrage voor de plankosten wordt per initiatief bepaald op basis van het rekenmodel dat behoort bij de Regeling plankosten (de zogenaamde plankostenscan). Daarnaast is het mogelijk dat de gemeente kosten maakt voor fysieke maatregelen in de openbare ruimte, uitsluitend voor één of een aantal initiatieven. Het gaat dan bij voorbeeld om een goede ontsluiting van het plan, of voor het oplossen van omstandigheden die ontwikkelingsmogelijkheden beperken, zoals hindercirkels e.d.
Ook deze kosten worden als kavelgebonden kosten verhaald en bepaald op basis van een raming en/of de werkelijke kosten.
De herontwikkeling en verdichting van de verschillende deelgebieden in het Alkmaars Kanaal vragen grote gemeentelijke investeringen. De initiatieven met vastgoedontwikkeling vinden plaats op de betreffende kavels, maar de herontwikkeling van de openbare ruimte komt voor rekening van de gemeente. Deze kosten, zoals de aanpassing van de wegen, aanleg van parken en verdere ingrepen in de openbare ruimte worden verhaald op de initiatiefnemers van individuele plannen binnen de deelgebieden. We doen de aanpassingen immers om de initiatieven mogelijk te maken en de beoogde kwaliteit voor het nieuwe gebied te realiseren. Bij de realisatie van individuele plannen binnen deelgebieden van het Ontwikkelkader wordt uitwerking gegeven aan deze systematiek.
Deze bijdragen van initiatiefnemers worden 1-op-1 ingezet voor de benodigde investeringen in het openbaar gebied van het betreffende deelgebied (gesloten stelsel).
Zo betalen initiatiefnemers samen met de gemeente mee aan een kwaliteitsimpuls van de openbare ruimte.
De gemeente Alkmaar heeft een Nota Gebiedsoverstijgende Voorzieningen vastgesteld waarin zij kaders heeft vastgelegd over de wijze waarop gebiedsoverstijgende kosten worden toegerekend aan nieuwbouwontwikkelingen binnen de gemeente. Het gaat om kosten die niet direct samenhangen met een individueel initiatief of de realisatie van een deelgebied binnen Alkmaars Kanaal. Voorbeelden zijn ingrepen in de hoofdverkeersstructuur van Alkmaar, realisatie van nieuwe bruggen en de aanleg van hoogwaardige oevers langs het kanaal. De aanleiding van deze maatregelen is weliswaar gelegen in de totale ontwikkelopgave van de gemeente, maar komen ook ten dienste van alle functies die er al zijn (de bestaande stad). In de Nota zijn de kosten van deze maatregelen naar rato van profijt toegerekend aan verschillende delen van de stad. Het resultaat van deze systematiek is een bijdrage vanuit nieuwbouwontwikkelingen per m² bruto vloeroppervlak die wordt toegevoegd. Deze bijdrage is voor alle nieuwbouwontwikkelingen binnen de stad Alkmaar gelijk.
De transformatiegebieden binnen het Alkmaars Kanaal zijn onderdeel van de opgave: Grootschalige Gebieds Ontwikkeling (vanaf nu GGO). De ontwikkelingen binnen het GGO vragen om een duurzame en kwalitatieve begeleiding van de planvorming.
Om de Stedenbouwkundige en Architectonische kwaliteit te kunnen waarborgen met behoud van flexibiliteit en ruimte voor het goede gesprek wordt een werkwijze met een supervisor en supervisieteam middels dit ontwikkelkader vastgesteld onderdeel van het planproces.
Door het instellen van een supervisieteam kan er meer flexibiliteit worden geïntroduceerd in de ontwikkelkaders, terwijl tegelijkertijd de controle over de kwaliteit behouden blijft. Een bijkomend voordeel is de mogelijkheid om in te spelen op toekomstige veranderingen.
Het supervisieteam zal adviseren op de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van bouwplannen. Daar waar een ontwikkelkader is vastgesteld dient dit als basis voor de advisering; wanneer deze (nog) ontbreekt wordt er op basis van kennis en kunde van het gebied en vakspecialistische kennis geadviseerd in navolging van de eerder vastgestelde ontwikkelbeelden. Wanneer de stedenbouwkundige setting concreet is geworden en er begonnen wordt met het opstellen van een kavelpaspoort en bkp voor de kavel/het cluster zullen er ook specialisten worden aangehaakt met specifieke kennis van duurzaam/circulair bouwen, natuurinclusief bouwen en klimaatadaptief bouwen. Door de kennis van het (deel)gebied en de stad levert het team een waardevolle input voor de ontwikkelaar maar wordt ook de “colour locale” gewaarborgd.
Het doel is naast het toetsen van de kwalitatieve uitvoering van het ontwikkelkader om zowel de initiatiefnemer als de architect te enthousiasmeren en te begeleiden naar een hoger kwaliteitsniveau. We werken vanuit een positieve boodschap gezamenlijk aan een grote en belangrijke opgave voor Alkmaar. We moeten naderhand allemaal trots terugkijken op het resultaat en het proces.
HOE GAAT DE SUPERVISIE STEDENBOUW PRAKTISCH FUNCTIONEREN
De supervisor wordt geraadpleegd bij de eerste initiatieven daarna wordt het plan op gezette momenten in het ontwerpproces voorgelegd aan het supervisie team. Dit zijn geijkte momenten zoals het SO, VO en DO van het stedenbouwkundig plan. Per fase vindt er standaard 2x toetsing plaats mits er vanuit het supervisieteam een positief advies wordt gegeven, anders moet het plan opnieuw worden voorgelegd. Zonder positief advies van het supervisieteam kan er niet verder ontworpen worden. De supervisor neemt parallel aan dit proces de onafhankelijk welstandscommissie mee in de vordering zodat zij voldoende op de hoogte zijn van de planvorming, afwegingen en context van en samenhang met andere lopende initiatieven.
Wanneer het Bestemmingsplan/omgevingsplan is vastgesteld met het bijbehorend BKP zal de kwaliteitsborging worden overgedragen aan de welstandscommissie. Zij zullen de verdere architectonische uitwerking beoordelen. De stedenbouwkundige aspecten en de inhoud van het BKP maken geen onderdeel uit van de verdere advisering van de welstand. De supervisor kijkt mee en blijft bij de Welstandscommissie aangesloten om eerdere afspraken en afwegingen te borgen of toe te lichten.
VERVOLGPROCES VAN DE PLANVORMING
Het planproces/vervolgproces ziet er als volgt uit. Na het vaststellen van de Ontwikkelkaders wordt er bij elk initiatief eerst een stedenbouwkundig plan opgesteld in combinatie met een beeldkwaliteit plan; tezamen is dit het Kavelpaspoort. Dit kavelpaspoort wordt voor het gehele ontwikkelcluster opgesteld. Ontwikkelingen vinden niet plotgewijs plaats maar op basis van de benoemde clusters.
Na afronding van het kavelpaspoort wordt deze overgedragen aan één of meerdere architecten die hiermee gaan ontwerpen.
Beide planprocessen worden via het Supervisie team getoetst en beoordeeld. Het daadwerkelijk architectonisch ontwerp wordt ook op specifieke momenten aan de onafhankelijke welstandscommissie voorgelegd.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-58330.html