Beleidsregel handhaving Wet goed verhuurderschap

Het college van burgemeester en wethouders van Groningen,

Gelet op artikel 4:81, eerste lid, artikel 4:83 en artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, artikel 2, artikel 2a, artikel 18 en artikel 19, Wet goed verhuurderschap.

Overwegende dat:

• Zij op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet goed verhuurderschap zijn belast met het toezien en handhaven van de algemene regels van goed verhuurderschap;

• Zij op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet goed verhuurderschap bevoegd zijn tot het opleggen van bestuurlijke boetes bij overtredingen van het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap;

• De algehele schaarste op de woningmarkt de positie van huurder heeft verzwakt, waardoor het regelmatig voorkomt dat misstanden zich voordoen en de huurder hiertegen niet in het verweer kan of durft te komen;

• De Wet goed verhuurderschap de gemeente de mogelijkheid biedt om ongewenste verhuurpraktijken tegen te gaan of te voorkomen;

• Het opstellen van een beleidsregel een uniform en transparant kader biedt voor proportionele en effectieve handhaving.

BESLUIT:

De volgende beleidsregel vast te stellen: “Beleidsregel handhaving Wet goed verhuurderschap Groningen”

Artikel 1 Begrippen

In deze beleidsregel wordt verstaan onder:

• a) Bedrijfsmatige overtreding: een overtreding gepleegd door een overtreder die meerdere woonruimten verhuurt, waarbij uit de omvang van de exploitatie het bedrijfsmatige aspect blijkt of een overtreder die een verhuurbemiddelaar is als bedoeld in artikel 1 van de Wet;

• b) Bestuurlijke boete: de bestraffende sanctie als bedoeld in artikel 5:2, eerste lid, onderdeel c van de Algemene wet bestuursrecht;

• c) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen;

• d) Overtreder: degene die de overtreding pleegt of medepleegt als bedoeld in artikel 5:1, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht;

• e) Overtreding: een overtreding als bedoeld in artikel 5:1, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht;

• f) Recidive: indien binnen een tijdvak van vier jaar nadat een bestuurlijke boete is opgelegd voor een overtreding van de Wet, nogmaals eenzelfde overtreding van de Wet door dezelfde overtreder wordt begaan;

• g) Verblijfsruimte: een verblijfsruimte als bedoeld in artikel 1 van de Wet;

• h) Wet: de Wet goed verhuurderschap.

• i) Woonruimte: een woonruimte als bedoeld in artikel 1 van de Wet.

Artikel 2 Reikwijdte beleidsregel

• 1. Deze beleidsregel is van toepassing op overtreding van artikel 2 en artikel 2a van de Wet.

• 2. Deze beleidsregel is van toepassing op alle woon- en verblijfruimten gelegen in de gemeente Groningen.

Artikel 3 Last onder dwangsom

• 1. Bij vaststelling van een overtreding van het handelen in strijd met de regels van goed verhuurderschap op basis van artikel 2 en artikel 2a van de Wet, legt het college een last onder dwangsom op.

• 2. Indien er geen gehoor wordt gegeven aan de last onder dwangsom of er sprake is van recidive kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen.

Artikel 4 Bestuurlijke boete

• 1. Indien er sprake is van een overtreding van de normen uit categorie 3, of het verhuren van woonruimte met een huurprijsoverschrijding van 25% of in het geval van recidive, zal het college een bestuurlijke boete opleggen overeenkomstig de boetenormbedragen in onderstaande tabellen bij deze beleidsregel.

• 2. Geconstateerde overtredingen waarvoor een bestuurlijke boete op grond van artikel 19 van de wet is opgelegd worden door het college in beginsel openbaar gemaakt. Dit geldt ook ten aanzien van een bestuurlijke boete bij recidive. Van openbaarmaking wordt afgezien indien het belang van de openbaarmaking naar het oordeel van het college niet opweegt tegen de belangen, bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onderdeel c of d, van de Wet open overheid. De namen van betrokken natuurlijke personen worden niet openbaar gemaakt, indien het belang van openbaarmaking naar het oordeel van de burgemeester en wethouders niet opweegt tegen het belang, bedoeld in artikel 5.1, tweede lid, onderdeel e, van de Wet open overheid.

Artikel 5 Uitgangspunt bij boeteoplegging

• 1. De in tabellen 1, 2 en 3, genoemde boetenormbedragen gelden voor iedere separate overtreding van de regels van goed verhuurderschap zoals opgenomen in artikel 2 en artikel 2a van de Wet. Indien een verhuurder meerdere regels van goed verhuurderschap overtreedt, kunnen de daarmee corresponderende boetebedragen gecumuleerd worden opgelegd aan de overtreder tot het wettelijke maximumbedrag dat in artikel 19, eerste en tweede lid van de Wet is vastgesteld.

• 2. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete in geval van bijzondere omstandigheden matigen of verhogen. Bijzondere omstandigheden zijn, (beperkte) ernst van de overtreding, (verminderde) verwijtbaarheid van de overtreder en de geringe financiële draagkracht van de overtreder.

Artikel 6 Mate van verwijtbaarheid

• 1. Bij de berekening van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 2 en artikel 2a van de Wet wordt voor alle overtredingen zoals benoemd in de boetetabellen in de bijlage, van deze beleidsregel als uitgangspunt het boetenormbedrag gehanteerd. Deze normbedragen zijn van toepassing indien sprake is van normale verwijtbaarheid.

• 2. Indien in afwijking van het eerste lid sprake is van een andere mate van verwijtbaarheid gaan burgemeester en wethouders in de berekening uit van de volgende categorisering:

  • a. Burgemeester en wethouders hanteren 200% van het van toepassing zijnde boetenormbedrag, zoals benoemd in de boetetabellen in de bijlage, indien de overtreder naar het oordeel van burgemeester en wethouders met opzet handelt in strijd met de Wet.

  • b. Burgemeester en wethouders hanteren 150% van het van toepassing zijnde boetenormbedrag, zoals benoemd in de boetetabellen in de bijlage, indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders sprake is van ernstige nalatigheid of omstandigheden die in onderlinge samenhang bezien, leiden tot grove schuld bij de overtreder.

  • c. Burgemeester en wethouders hanteren 50% van het van toepassing zijnde boetenormbedrag, in zoals benoemd in de boetetabellen in de bijlage, indien de overtreder aannemelijk maakt dat de ernst van de overtreding beperkt is of indien de overtreder aannemelijk maakt dat er sprake is van verminderde verwijtbaarheid ten aanzien van de overtreding.

• 3. Bij het bepalen van de mate van verwijtbaarheid kunnen in ieder geval de volgende omstandigheden meewegen:

  • a. eerdere interventies of overtredingen;

  • b. andere overtredingen in de controleperiode;

  • c. het behaald voordeel met de overtreding;

  • d. de impact/duur van de overtreding; en

  • e. of de overtreding op eigen initiatief is beëindigd.

Artikel 7 Geringe financiële draagkracht van de overtreder

• 1. Burgemeester en wethouders kunnen de op te leggen bestuurlijke boete verlagen indien de overtreder aannemelijk maakt dat, gelet op de geringe financiële draagkracht van de overtreder, de volledige bestuurlijke boete onevenredige gevolgen heeft voor de overtreder.

• 2. Burgemeester en wethouders kunnen de bestuurlijke boete matigen bij geringe financiële draagkracht bij rechtspersonen met een reële onderneming in het geval de bestuurlijke boete naar alle waarschijnlijkheid zal leiden tot een faillissement of een daarmee vergelijkbare situatie en dit ernstige gevolgen heeft voor de overtreder en/of werknemers van de overtreder.

• 3. Burgemeester en wethouders matigen de bestuurlijke boete niet indien onvolledige, onjuiste of vervalste documenten worden overlegd om de geringe financiële draagkracht aan te tonen.

• 4. Om burgemeester en wethouders in staat te stellen te beoordelen of de bestuurlijke boete gematigd wordt op grond van geringe financiële draagkracht legt de overtreder in ieder geval, voor zover relevant, de volgende documenten over:

  • a. de aangiften en definitieve aanslagen Inkomstenbelasting van de Belastingdienst over de drie jaren voorafgaand aan de overtreding van de overtreder en eventueel de andere leden van het huishouden;

  • b. een kopie van de huurovereenkomst, in het geval een bewijs nodig is dat aantoont dat de overtreder een woning huurt;

  • c. de aanslagen onroerende zaakbelasting van de afgelopen drie jaren in geval de overtreder of een ander lid van het huishouden panden bezit. Dit hoeft niet voor de woning waar de overtreder hoofdverblijf heeft;

  • d. bankafschriften van rekeningcourant- en spaarrekeningen van de overtreder en eventueel de andere leden van het huishouden over de periode van drie jaar voor de datum waarop de bestuurlijke boete werd opgelegd;

  • e. de meest recente salaris- of uitkeringsspecificatie van de overtreder en eventueel de andere leden van het huishouden;

  • f. jaarrekening en winst- en verliesrekening van de afgelopen drie jaar voorafgaand aan de overtreding; en

  • g. de aangiften en definitieve aanslagen Vennootschapsbelasting van de Belastingdienst over de drie jaren voorafgaand aan de overtreding.

Artikel 8 Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op 1 januari 2026.

Artikel 9 Citeertitel

Dit besluit wordt aangehaald als: Beleidsregels handhaving Goed verhuurderschap Groningen

Aldus besloten in de collegevergadering d.d. 9 december 2025,

burgemeester,

Roelien Kamminga

secretaris,

Sander Gerritsen

Toelichting

Sinds 2016 kent de gemeente Groningen een Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, dit omdat er destijds al signalen waren over ongewenst verhuurgedrag op de Groningse kamerverhuurmarkt. Zo werden huurders die hun recht wilden halen bij, o.a. de huurcommissie, bedreigd of geïntimideerd door verhuurders om zo huurrechten te omzeilen.

In 2019 leidde dit ertoe dat de gemeente Groningen als eerste gemeente in Nederland met een zogenoemde verhuurdersvergunning ging werken. Deze vergunning, op basis van de Algemene Plaatselijke Verordening Groningen, is uiteindelijk een voorloper geweest van de Wet zoals deze nu bestaat. De Groningse verhuurvergunning was enkel gericht op de verhuur aan studenten omdat in Groningen zo’n 80% van de kamerverhuurmarkt in handen van particulieren was en de problematiek daar het grootst was. Echter, gedurende de afgelopen jaren is gebleken dat de problematiek zich niet enkel bij studenten voordoet maar in elke verhuursituatie kan voorkomen. Het college vindt het dan ook positief dat de Wet de mogelijkheid geeft om in alle verhuursituaties waarbij sprake is van ongewenst verhuurgedrag op te treden. De algemene regels van de Wet goed verhuurderschap zijn door het college verdeeld in drie categorieën, hieronder volgt een toelichting hierop.

Categorie 1: Normen gericht op het voldoen aan administratieve eisen

Het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst

Het ontbreken van een schriftelijke huurovereenkomst kan leiden tot conflicten tussen huurder en verhuurder, vandaar dat de Wet een schriftelijke huurovereenkomst voorschrijft. Maar ook zonder schriftelijk huurcontract, kan er sprake zijn van huurrechtelijke bescherming. Het niet hebben van een schriftelijke huurovereenkomst schaadt dus niet zo zeer de huurrechtelijke bescherming van een huurder maar is meer een gebrek in de informatievoorziening. Daar komt bij dat wanneer een schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt, er vaak ook geen schriftelijke informatie aan de huurder is overlegd zoals bedoeld in artikel 2, tweede lid, onderdeel e van de Wet. Hetgeen kan leiden tot diverse normoverschrijdingen.

Informatievoorzieningsplicht

Verhuurders en verhuurbemiddelaars dienen informatie te verstrekken aan huurders ten aanzien van zes punten welke in de Regeling goed verhuurderschap verder worden toegelicht.

• De rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde

  De verhuurder of verhuurbemiddelaar dient de huurder te informeren over verschillende rechten die de huurder op grond van de Wet en overige wet- en regelgeving toekomt, voor zover deze rechten nog niet blijken uit de huurovereenkomst. Het college toetst aan de hand van de Regeling goed verhuurderschap of de verhuurder of verhuurbemiddelaar de verplichting heeft nageleefd. Het college kwalificeert deze overtreding als het niet voldoen aan administratieve eisen. Dit vanwege het feit dat de informatie die de verhuurder of verhuurbemiddelaar op basis van dit artikel dient te overleggen doorgaans eenvoudig te vinden en raadplegen is in open bronnen en de wettekst.

• Hoogte van de waarborgsom, wijze en termijn van terugbetaling en wijze van berekening:

  Verhuurders of verhuurbemiddelaars dienen vooraf transparantie te bieden in de wijze waarop de waarborgsom berekend wordt en wanneer die terugbetaald wordt. Op die manier is het voor huurders inzichtelijk wat zij aan het einde van de huurperiode aan borg terugbetaald krijgen. Juist omdat huurders met enige regelmaat met ongewillige verhuurders of verhuurbemiddelaars te maken hebben wanneer zij de waarborgsom terug dienen te krijgen, vindt het college een hoger boetenormbedrag op zijn plek. Het gebeurt o.a. dat deze verhuurders of verhuurbemiddelaars ofwel de waarborgsom te laat terugbetalen, dan wel verkeerde kostenposten verrekenen en dit grote financiële gevolgen kan hebben voor de huurders. Hiermee gaat het college uit van een afschrikwekkende werking voor dergelijke situaties.

• Contactgegevens contactpunt verhuurder:

  Het is van belang dat huurders en verhuurders op een laagdrempelige manier onderling contact kunnen hebben over zaken rondom de huur en de status van een woning. Het college beschouwt deze norm als een administratieve eis.

• Contactgegevens van een (gemeentelijk) meldpunt:

  Het college vindt het van belang dat huurders laagdrempelig bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag van de gemeente Groningen terecht kunnen. Vandaar dat het college het van belang acht dat huurders, conform de Wet, via de informatievoorziening door verhuurders op de hoogte worden gesteld van dit meldpunt. Echter, het college kiest niet voor een hoog boetenormbedrag voor deze overtreding, omdat huurders deze contactgegevens ook via openbare bronnen kunnen raadplegen. Vandaar dat deze overtreding als uitsluitend een administratieve overtreding wordt beschouwd.

• Informatie over de hoogte en jaarlijkse afrekening van servicekosten:

  De Wet verplicht verhuurders en verhuurbemiddelaars om huurders, voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst, schriftelijk te informeren over de eventuele servicekosten die in rekening gebracht gaan worden. Ook dient de huurder jaarlijks een volledige kostenspecificatie te ontvangen van de daadwerkelijke servicekosten. Met deze kostenspecificatie kunnen huurders controleren of de in rekening gebrachte servicekosten redelijk en niet oneigenlijk zijn. Dit zorgt ervoor dat minder ruimte voor verhuurders en verhuurbemiddelaars ontstaat om oneigenlijke servicekosten in rekening te brengen. Omdat dit grote financiële gevolgen kan hebben voor de huurders, vindt het college een hoger boetenormbedrag op zijn plek waar ook een afschrikwekkende werking van uitgaat.

• De waardering van de gehuurde woonruimte aan de hand van een puntentelling:

  De Wet verplicht verhuurders om inzichtelijk te maken wat de waardering van de woonruimte is. Dit wordt gedaan aan de hand van een puntentelling op basis van het WWS of WWSO. De verhuurder moet deze puntentelling bij aanvang van de huur verstrekken aan de huurder, zodat deze weet voor hoeveel de woonruimte maximaal verhuurd mag worden. Hiermee wordt het inzichtelijk of er niet te veel huur gevraagd wordt. In sommige nieuwbouwprojecten wordt het toegestaan een prijsopslag te rekenen. Dit moet dan ook duidelijk aangegeven zijn bij deze waardering met behulp van bewijsstukken. Omdat dit grote financiële gevolgen kan hebben voor de huurders, vindt het college een hoger boetenormbedrag op zijn plek waar ook een afschrikwekkende werking van uitgaat.

Informatieverstrekkingsplicht begrijpelijke taal

Het ontbreken van kennis van de Nederlandse taal maakt arbeidsmigranten kwetsbaar voor slecht verhuurdersgedrag, zeker wanneer deze zijn rechten en plichten niet kent. Vandaar dat deze norm als doel heeft de informatiepositie van arbeidsmigranten jegens de verhuurder of verhuurbemiddelaar te verbeteren. Door de informatie te verstrekken in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal, kunnen mogelijk misstanden tegen arbeidsmigranten (deels) voorkomen worden.

Categorie 2: Normen gericht tegen onrechtmatig financieel gewin

Te hoge waarborgsom

Vanuit het oogpunt van bescherming van de huurder is er bepaald dat een verhuurder geen waarborgsom mag rekenen die hoger is dan in het Burgerlijk Wetboek is bepaald. Hiermee wordt voorkomen dat de waarborgsom in de praktijk een extra financiële drempel is die de kansenongelijkheid op de woningmarkt vergroot. Ook worden onredelijk hoge borgsommen voorkomen waarbij het financiële risico bij het afhandelen van de borgsom voor de huurder kleiner wordt. Het is niet mogelijk voor het college om te handhaven op het niet terugbetalen van de waarborgsom aan de voormalige huurder; dit betreft een privaatrechtelijke aangelegenheid. Daarvoor moet de voormalige huurder een gerechtelijke procedure starten wat voor sommige huurders een (te) hoge drempel kan zijn. Het college vindt het niet nakomen van dit gebod primair een verplichting die ziet op het voorkomen van oneigenlijk financieel gewin aan de kant van de verhuurder en/of de verhuurbemiddelaar.

Oneigenlijke servicekosten

Binnen de gemeente Groningen komt het met enige regelmaat voor dat verhuurders of verhuurbemiddelaars servicekosten in rekening brengen die niet op basis van de artikelen 259 en 261 van Boek 7 Burgerlijk Wetboek in rekening gebracht mogen worden. Wanneer deze kosten toch doorberekend worden, zeker wanneer er geen kosten gemaakt zijn, resulteert dit in oneigenlijk financieel gewin voor de verhuurder of verhuurbemiddelaar. Ondanks dat de privaatrechtelijke bepalingen al dwingend zijn, gebeurt het toch met enige regelmaat dat er oneigenlijke servicekosten in rekening worden gebracht ten koste van de huurder.

Verbod dubbele bemiddelingskosten

Dit verbod richt zich op verhuurbemiddelaars. Het is niet toegestaan om, conform het privaatrechtelijk verbod twee heren te dienen, kosten in rekening te brengen bij een (aspirant) huurder voor het bemiddelen bij het vinden van woonruimte, indien de verhuurbemiddelaar (eveneens) in opdracht van de verhuurder werkt. Voor de beoordeling of deze norm overtreden is of niet, sluit het college aan bij de regelgeving en jurisprudentie die ontwikkeld is rondom het privaatrechtelijke verbod zoals opgenomen in artikel 417, vierde lid, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het college onderschrijft het belang van deze norm, omdat er oneigenlijk financieel gewin wordt gemaakt ten koste van de huurder, terwijl de huurder uitdrukkelijk door het Burgerlijk Wetboek tegen deze kosten wordt beschermd.

Zelfstandige woonruimte verhuren voor een huurprijs die hoger is dan toegestaan

Binnen de gemeente Groningen komt het geregeld voor dat er een te hoge huurprijs wordt gevraagd voor de verhuurde woning. Met de komst van de Wet betaalbare huur en de aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel zou dit niet meer mogen voorkomen. Echter wanneer er sprake is van een huurprijs hoger dan toegestaan, zal het college op basis van meldingen, handhavend optreden om hiermee onwettig financieel gewin tegen te gaan. Het college kiest ervoor een differentiatie toe te passen in het boetenormbedrag op basis van de relatieve huurprijsoverschrijding. Hierbij differentieert het college huurprijsoverschrijdingen tot de 10%, tussen de 10% en de 25%, 25% en 50% of meer dan 50% en stelt daarbij overeenkomstige boetenormbedragen in.

Onzelfstandige woonruimte verhuren voor een huurprijs die hoger is dan toegestaan

Ook de huurprijs voor kamers binnen de gemeente Groningen is relatief hoog en vaak te hoog. Het college hanteert eenzelfde differentiatie in het boetenormbedrag als bij zelfstandige woonruimte. Hierbij differentieert het college huurprijs overschrijdingen tot de 10%, tussen de 10% en de 25%, 25% en 50% of meer dan 50% en stelt daarbij overeenkomstige boetenormbedragen in.

Toepassen van een hogere huurverhoging dan toegestaan (zelfstandige en onzelfstandige woonruimte)

Het is verhuurders niet toegestaan de huur te verhogen met een hoger bedrag dan het jaarlijks door het Rijk bepaalde maximale huurverhogingspercentage zoals gesteld in artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het college hecht waarde aan deze norm en ziet het overtreden hiervan als onwettig financieel gewin ten nadele van de huurder die vaak weinig andere mogelijkheden heeft als het om diens woonruimte gaat.

Categorie 3: Normen gericht op het voorkomen van misstanden bij de verhuur

Ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatie)

In onze woonvisie is aangegeven dat Groningen voor iedereen is. Discriminatie vindt het college onwenselijk. Deze norm richt zich op het voorkomen van onrechtvaardig onderscheid bij het verhuren van woon- of verblijfsruimte. Verhuurders en verhuurbemiddelaars zijn verplicht om het verhuurproces zo in te richten dat zij geen onrechtvaardig onderscheid maken bij het verhuren van woon- of verblijfsruimten. Dit houdt in dat verhuurders, beheerders of verhuurbemiddelaars zich aan heldere en transparante selectiecriteria houden waarbij objectieve en niet-discriminerende selectiecriteria gebruikt worden. Deze selectiecriteria dienen bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte gecommuniceerd te worden met woningzoekende. Kandidaat-huurders die afgewezen worden dienen gemotiveerd afgewezen worden.

Intimidatie

Helaas komt intimidatie op de Groningse woning(verhuur)markt met enige regelmaat voor. Onder intimidatie wordt verstaan: iemand met lichamelijk of psychisch geweld, of de dreiging daarvan, dwingen iets te doen, niet te doen of te dulden. Intimidatie, zo ook onderstaande voorbeelden, dienen altijd in een bredere context beoordeeld te worden. Wanneer er sprake is van een opzichzelfstaand feit of een (juridisch) conflict/meningsverschil, betekent dat niet automatisch dat er sprake van intimidatie is.

Binnen de verhuurrelatie zijn onder meer de volgende voorbeelden bekend:

• Zonder toestemming de woning betreden;

• Dreigen met het uit huis zetten van de huurders;

• Nieuwe huurders in de woning plaatsen die daar, gelet op leeftijd, achtergrond, levensstijl, niet passen tezamen met de (oorspronkelijke) huurders;

• Niet-verstrekken van een voorziening waarop de huurder recht heeft;

• Niet-terugbetalen van borgsommen als pressiemiddel;

• Achterwege laten van noodzakelijk onderhoud als pressiemiddel;

• Het doen (of laten doen) van bouwtechnische ingrijpen in de woning zonder toestemming van de huurders (niet zijnde noodzakelijk onderhoud).

Het college meent dat elke vorm van intimidatie ontoelaatbaar is, zeker wanneer dit plaatsvindt in de verhuurrelatie. Met intimidatie worden huurders vaak op oneigenlijke wijze bewogen om afstand te doen van hun huurrechten. Daarbij raakt intimidatie vaak direct aan het gevoel van veiligheid van huurders en het woongenot.

Afzonderlijke huur- en arbeidsovereenkomst arbeidsmigranten

Regelmatig worden arbeidsmigranten door hun werkgever gehuisvest waarbij de huurovereenkomst onderdeel van de arbeidsovereenkomst vormt. Wanneer op deze wijze de woning aan de voortzetting van arbeidsovereenkomst gekoppeld wordt, betekent dit dat de arbeidsmigrant soms onterecht uit zijn woning of verblijfsruimte wordt gezet. Dit maakt arbeidsmigranten zeer afhankelijk van zijn of haar werkgever en het voortbestaan van de arbeidsovereenkomst met de werkgever, wat misbruik van omstandigheden in de hand werkt. Gelet op de kwetsbare positie van de arbeidsmigrant kwalificeert het college een overtreding van dit verbod als een ernstige overtreding waarbij een hoog boetenormbedrag op zijn plaats is.

Bijlage

Boetetabel 1: Categorie 1: overtreding van artikelen gericht op het voldoen aan administratieve eisen

Overtreding	Grondslag Wet goed verhuurderschap	Eerste overtreding	Recidive
			Tweede keer	Derde keer e.v.
het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst;	Artikel 2, tweede lid, onder d	Niet-bedrijfsmatig € 2.000,- Bedrijfsmatig € 4.250,-	Niet- bedrijfsmatig € 4.250,- Bedrijfsmatig € 8.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 8.500,- Bedrijfsmatig € 17.250,-
Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over: Rechten en plichten	Artikel 2, tweede lid, onder e sub 1	Niet-bedrijfsmatig € 1.500,- Bedrijfsmatig € 3.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 3.000,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-
het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over: Waarborgsom	Artikel 2, tweede lid, onder e sub 2	Niet-bedrijfsmatig € 1.500,- Bedrijfsmatig € 3.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 3.000,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-
het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over: Contactpunt van verhuurder	Artikel 2, tweede lid, onder e sub 3	Niet-bedrijfsmatig € 500,- Bedrijfsmatig € 1.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 1.000,- Bedrijfsmatig € 2.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 2.250,- Bedrijfsmatig € 4.500,-
het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over: Contactgegevens meldpunt gemeente	Artikel 2, tweede lid, onder e sub 4	Niet-bedrijfsmatig € 500,- Bedrijfsmatig € 1.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 1.000,- Bedrijfsmatig € 2.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 2.250,- Bedrijfsmatig € 4.500,-
het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over: Jaarlijks een volledige kostenspecificatie servicekosten	Artikel 2, tweede lid, onder e sub 5	Niet-bedrijfsmatig € 1.500,- Bedrijfsmatig € 3.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 3.000,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-
het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over: Puntentelling op basis van het WWS of WWSO	Artikel 2, tweede lid, onder e sub 6	Niet-bedrijfsmatig € 2.000,- Bedrijfsmatig € 4.250,-	Niet- bedrijfsmatig € 4.250,- Bedrijfsmatig € 8.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 8.500,- Bedrijfsmatig € 17.250,-
het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal	Artikel 2, derde lid, onder b	Niet-bedrijfsmatig € 2.000,- Bedrijfsmatig € 4.250,-	Niet- bedrijfsmatig € 4.250,- Bedrijfsmatig € 8.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 8.500,- Bedrijfsmatig € 17.250,-

Boetetabel 2: Categorie 2: overtreding van artikelen gericht tegen onrechtmatig financieel gewin

Overtreding	Grondslag Wet goed verhuurderschap	Eerste overtreding	Recidive
			Tweede keer	Derde keer e.v.
Hogere waarborgsom in rekening brengen dan toegestaan	Artikel 2, tweede lid, onder c	Niet-bedrijfsmatig € 3.250,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 13.000,- Bedrijfsmatig € 26.000,-
Oneigenijke servicekosten in rekening brengen	Artikel 2, tweede lid, onder f	Niet-bedrijfsmatig € 3.250,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 13.000,- Bedrijfsmatig € 26.000,-
Een verhuurbemiddelaar handelt niet volgens art. 7:417 BW (waaronder het in rekening brengen van dubbele bemiddelingskosten)	Artikel 2, vierde lid	Niet-bedrijfsmatig € 3.250,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 13.000,- Bedrijfsmatig € 26.000,-
Een zelfstandige woonruimte verhuren met een huurprijsoverschrijding tot en met 10%	Artikel 2a, eerste lid	Niet-bedrijfsmatig € 1.000,- Bedrijfsmatig € 2.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 2.000,- Bedrijfsmatig € 4.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 4.500,- Bedrijfsmatig € 8.500,-
Een zelfstandige woonruimte verhuren met een huurprijsoverschrijding met meer dan 10% en tot en met 25%	Artikel 2a, eerste lid	Niet-bedrijfsmatig € 2.000,- Bedrijfsmatig € 4.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 4.250,- Bedrijfsmatig € 8.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 8.500,- Bedrijfsmatig € 17.250,-
Een zelfstandige woonruimte verhuren met een huurprijsoverschrijding met meer dan 25% en tot en met 50%	Artikel 2a, eerste lid	Niet-bedrijfsmatig € 3.250,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 13.000,- Bedrijfsmatig € 26.000,-
Een zelfstandige woonruimte verhuren met een huurprijsoverschrijding met meer dan 50%	Artikel 2a, eerste lid	Niet-bedrijfsmatig € 4.250,- Bedrijfsmatig € 8.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 8.500,- Bedrijfsmatig € 17.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 17.250,- Bedrijfsmatig € 34.500,-
Een onzelfstandige woonruimte verhuren met een huurprijsoverschrijding tot en met 10%	Artikel 2a, derde lid	Niet-bedrijfsmatig € 1.000,- Bedrijfsmatig € 2.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 2.000,- Bedrijfsmatig € 4.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 4.500,- Bedrijfsmatig € 8.500,-
Een onzelfstandige woonruimte verhuren met een huurprijsoverschrijding met meer dan 10% en tot en met 25%	Artikel 2a, derde lid	Niet-bedrijfsmatig € 2.000,- Bedrijfsmatig € 4.250,-	Niet-bedrijfsmatig € 4.250,- Bedrijfsmatig € 8.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 8.500,- Bedrijfsmatig € 17.250,-
Een onzelfstandige woonruimte verhuren met een huurprijsoverschrijding met meer dan 25% en tot en met 50%	Artikel 2a, derde lid	Niet-bedrijfsmatig € 3.250,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 13.000,- Bedrijfsmatig € 26.000,-
Een onzelfstandige woonruimte verhuren met een huurprijsoverschrijding met meer dan 50%	Artikel 2a, derde lid	Niet-bedrijfsmatig € 4.250,- Bedrijfsmatig € 8.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 8.500,- Bedrijfsmatig € 17.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 17.250,- Bedrijfsmatig € 34.500,-
Hogere huurverhoging toepassen voor onzelfstandige woonruimte dan het maximaal toegestane huurverhogingspercentage	Artikel 2a, derde lid	Niet-bedrijfsmatig € 3.250,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 13.000,- Bedrijfsmatig € 26.000,-
Hogere huurverhoging toepassen voor zelfstandige woonruimte dan het maximaal toegestane huurverhogingspercentage	Artikel 2a, vierde lid	Niet-bedrijfsmatig € 3.250,- Bedrijfsmatig € 6.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 6.500,- Bedrijfsmatig € 13.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 13.000,- Bedrijfsmatig € 26.000,-

Boetetabel 3: Categorie 3: overtreding van artikelen gericht op het voorkomen van misstanden bij verhuur

Overtreding	Grondslag Wet goed verhuurderschap	Eerste overtreding	Recidive
			Tweede keer	Derde keer en verder
Ongerechtvaardigd onderscheid (Discriminatie)	Artikel 2, tweede lid, onder a, sub 1, 2 en 3.	Niet-bedrijfsmatig € 6.250,- Bedrijfsmatig € 12.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 12.500,- Bedrijfsmatig € 25.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 25.750,- Bedrijfsmatig € 51.500,-
Intimidatie	Artikel 2, tweede lid, onder b	Niet-bedrijfsmatig € 6.250,- Bedrijfsmatig € 12.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 12.500,- Bedrijfsmatig € 25.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 25.750,- Bedrijfsmatig € 51.500,-
Huurovereenkomst niet afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd;	Artikel 2, derde lid, onder a	Niet-bedrijfsmatig € 6.250,- Bedrijfsmatig € 12.500,-	Niet-bedrijfsmatig € 12.500,- Bedrijfsmatig € 25.000,-	Niet-bedrijfsmatig € 25.750,- Bedrijfsmatig € 51.500,-

Toelichting boete tabel

Bedrijfsmatigheid

In de boetenormbedragen maakt het college onderscheid tussen bedrijfsmatige en niet-bedrijfsmatige overtreders. In de volgende gevallen is er – in ieder geval – sprake van bedrijfsmatige exploitatie zoals bedoeld in de boetetabellen.

• 1. De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere panden. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect, dit is in ieder geval de situatie waarbij het gaat om twee of meer panden in de verhuur;

• 2. De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met (regelgeving omtrent) huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus, sleutelbedrijven, vastgoedbeheerders en bedrijven die zich bezighouden met huisvesting van eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder;

Recidive

Van recidive als bedoeld in bovenstaande tabellen is sprake wanneer na het opleggen van een bestuurlijke boete voor een overtreding wordt vastgesteld dat dezelfde overtreder opnieuw dezelfde overtreding begaat in hetzelfde of in een ander pand. Als recidivetermijn geldt vier jaar (na de datum van de eerdere overtreding). Een overtreding die na deze termijn wordt herhaald geldt als eerste overtreding. In de volgende gevallen is er sprake van opnieuw dezelfde gedraging:

• 1. Wanneer het gaat om dezelfde woonruimte, moet de eerste overtreding beëindigd zijn. Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor het zelfde feit. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding begaan, nadat er sprake is geweest van beëindiging van de eerste overtreding, dan geldt dit wel als opnieuw dezelfde gedraging;

• 2. Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte door dezelfde overtreder, dan is er wel sprake van opnieuw dezelfde gedraging. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm. De eerst geconstateerde overtreding hoeft in dit geval niet al beëindigd te zijn;

• 3. Het moet om een overtreding van hetzelfde verbodsartikel en verbodslid in de Wet goed verhuurderschap gaan.

Ditzelfde principe geldt ook voor een 3e, 4e en volgende overtreding.

Mate van verwijtbaarheid in relatie tot het boetenormbedrag

Toepassing mate van verwijtwaarheid bij boetenormbedrag