/2/png-2/RGB.png)
Gemeenteblad van Aalsmeer
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Aalsmeer | Gemeenteblad 2025, 540590 | algemeen verbindend voorschrift (verordening) |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Besluit van de raad van de gemeente Aalsmeer tot vaststelling van de Huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2025
De raad van de gemeente Aalsmeer;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 september 2025;
gelet op artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 149 van de Gemeentewet;
Huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2025
De Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 wordt ingetrokken per de datum waarop de Huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2025 in werking treedt.
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
- a.
- b.
Aangepaste woning of een woning bijzonder geschikt voor de huisvesting van personen met medische beperkingen: een woning bestemd voor huishoudens in het bezit van een indicatie waaruit blijkt dat de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de medische beperkingen (zowel fysiek als psychisch) van één of meerdere leden van het huishouden. Hieronder kunnen vallen aanleunwoningen, zorgwoningen, rolstoelwoningen, woningen voor mensen met een geringe ergonomische beperking.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
- j.
- k.
- l.
- m.
- n.
- o.
- p.
- q.
- r.
Gemengd wooncomplex: een gebouw dat door burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar is erkend als gemengd wooncomplex en bestaat uit meerdere woonruimten welke gedeeltelijk bestemd zijn voor personen uit een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep en deels voor personen die de bewoners uit die doelgroep willen ondersteunen;
- s.
- t.
- u.
- v.
Indicatie: een beoordeling van de medische beperkingen van een woningzoekende, afgegeven door burgemeester en wethouders of een door hen aan te wijzen adviseur en overeenkomstig eventueel door hen vast te stellen wijze, ter voorbereiding van een door hen te nemen beslissing op een aanvraag om een huisvestingsvergunning;
- w.
- x.
- y.
- z.
- aa.
- ab.
- ac.
- ad.
- ae.
- af.
- ag.
- ah.
- ai.
- aj.
- ak.
- al.
- am.
- an.
- ao.
- ap.
- aq.
- ar.
- as.
- –
- –
- at.
- au.
- av.
- aw.
- ax.
- ay.
- az.
- ba.
- bb.
- bc.
Woningmarktregio: het gebied waarbinnen de gemeente Aalsmeer een evenwichtige regionale verdeling van woonruimten afstemt als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet, in 2021 bestaande uit de gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Edam-Volendam, Diemen, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad.
- bd.
- be.
- bf.
- bg.
Woonark: drijvend object, in het algemeen niet bestemd of ingericht om te varen, doorgaans bestaande uit een onderschip of betonbak met een vierkante of rechthoekige opbouw, waaronder begrepen een drijvende woning, zowel ten behoeve van permanente als niet-permanente bewoning zoals beschreven in de Ligplaatsenverordening Aalsmeer 2018;
- bh.
- bi.
- bj.
- bk.
- bl.
- bm.
- bn.
- bo.
- bp.
- bq.
Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte
Paragraaf 2.2 Toelating tot het aangewezen deel van de woningmarkt
Artikel 2.2.1 Toelatingscriteria
- 1.
- 2.
- 3.
De voorwaarde uit het eerste lid onder c. geldt niet voor degenen met een urgentie op volkshuisvestelijke of maatschappelijke gronden en voor degenen die uitgezonderd zijn van de inkomens toets zoals vermeld in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, bijlage 1 onder A.
- 4.
- 5.
- 6.
Artikel 2.2.2. Jaarlijkse aanpassing van huur en koopprijs en inkomensgrenzen
- 1.
De in dit hoofdstuk genoemde bedragen zijn de bedragen die gelden in 2025. Deze bedragen worden jaarlijks met ingang van 1 januari gewijzigd:
- a.
de inkomensgrens in artikel 2.2.1., eerste lid onder c overeenkomstig artikel 16, lid 2 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting;
- b.
de inkomensgrens in artikel 2.2.1, eerste lid onder d overeenkomstig artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte;
- c.
- a.
Artikel 2.2.3 Aanvullende voorrangsregels voor middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen
- 1.
- 2.
- 3.
Artikel 2.2.4 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Indien aanvrager een huisvestingsvergunning aanvraagt voor woonruimte als bedoeld in artikel 2.7.1, tweede lid, vijfde rij in de tabel, dient de aanvraag tevens vergezeld te gaan van een indicatie op basis waarvan beoordeeld kan worden of de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de geïndiceerde medische beperkingen van één of meerdere leden van het huishouden. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere gegevens te vragen die nodig zijn om de aanvraag te beoordelen.
Paragraaf 2.3 Vergunningverlening particuliere huurvoorraad
Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 3
Het bepaalde in deze paragraaf is niet van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.3.3 Bezettingsnormen
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.7.1 voorrang verleend.
Paragraaf 2.4 Toewijzing en vergunningverlening corporatiewoningen
Artikel 2.4.1 Reikwijdte paragraaf 2.4
Het bepaalde in deze paragraaf is uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
- 1.
Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien:
- a.
- b.
- c.
- d.
de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren.
- 2.
Artikel 2.4.6 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument
Door of namens de corporatie die verantwoordelijk is voor een aanbodinstrument kunnen voorwaarden aan de in artikel 2.4.5 eerste lid bedoelde inschrijving worden verbonden. De voorwaarden zijn openbaar en te raadplegen via de website van het aanbodinstrument.
Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
- 1.
- 2.
Burgemeester en wethouders kunnen voor door hen aan te wijzen categorieën woningzoekenden besluiten woningen buiten de verordening en WoningNet om toe te wijzen.
Paragraaf 2.5 Opbouw situatiepunten
Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
- 1.
- 2.
- 3.
Paragraaf 2.6 Opbouw situatiepunten voor jongeren
Artikel 2.6.1 Van overeenkomstige toepassingverklaring
Op een aanvraag om een verklaring situatiepunten-opbouw voor jongeren zijn de artikelen 2.5.1,
Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
Om in aanmerking te komen voor een verklaring situatiepunten-opbouw voor jongeren dient de
Woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Artikel 2.6.3 Opbouw en intrekking van situatiepunten voor jongeren
Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de datum dat de woningzoekende de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt.
Paragraaf 2.7: Passendheidscriteria, bindingscriteria en volgorde bij toewijzing van woonruimten
Artikel 2.7.1 Passendheidscriteria: voorrang gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte
- 1.
- 2.
- 3.
Een minderjarig kind behoort voor de toepassing van dit artikel tot het huishouden van woningzoekende als het als ingezetene op het woonadres van woningzoekende staat ingeschreven in de basisregistratie personen of, in geval van co-ouderschap, aantoonbaar tenminste drie hele dagen per week bij woningzoekende woont.
- 4.
Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij lokale binding
- 1.
- 2.
Onder woningzoekenden met lokale binding wordt voor de toepassing van dit artikel verstaan een woningzoekende die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente Aalsmeer is geweest, dan wel gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar aaneengesloten ingezetene van de gemeente Aalsmeer is geweest.
- 3.
- 4.
Artikel 2.7.4 Bijzondere volgorde voor houders van een SV-urgentieverklaring
- 1.
Van de woningzoekenden die zijn ingedeeld in één van de in artikel 2.7.1 bedoelde groepen, komen als eerste in aanmerking voor een huisvestingsvergunning de houders van een SV-urgentieverklaring als bedoeld in artikel 2.9.8 tweede lid indien de woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.
- 2.
Indien op grond van het eerste lid meerdere houders van een SV-urgentieverklaring als eerste in aanmerking zouden komen voor een huisvestingsvergunning, komt als eerste in aanmerking het huishouden waarvan de SV-urgentieverklaring als eerste is verleend of waarvoor voorziening in de behoefte aan woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders het meest dringend noodzakelijk is.
- 3.
Artikel 2.7.7 Huishoudens in een specifieke situatie
Op verzoek van corporaties kan bij de huisvesting van huishoudens in bijzondere situaties die voldoen aan de volgende voorwaarden, direct bemiddeld worden:
- a.
- b.
- c.
Artikel 2.7.8 Voorrang in verband met economische en maatschappelijke binding
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Paragraaf 8 Experimenten woonruimteverdeling
Artikel 2.8.2 Experimenten met woonruimten van corporaties
- 1.
- e.
- 2.
- 3.
Een experiment vangt pas aan nadat goedkeuring is verkregen van burgemeester en wethouders van betreffende regiogemeenten. Bij de beslissing tot goed dan wel afkeuring van de experiment worden de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht genomen.
Artikel 2.9.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring
Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslissen burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag ingevolge artikel 2.9.2, eerste lid, wordt ingediend.
Artikel 2.9.2 Aanvraag om een urgentieverklaring
- 1.
- 5.
Voorafgaand aan het indienen van een aanvraag vindt er een intakegesprek plaats tussen aanvrager en een daartoe door het college van burgemeester en wethouders gemandateerde waarin een inschatting wordt gemaakt van de mate waarin de aanvrager aan de voorwaarden voor het verkrijgen van urgentie voldoet en waarin verdere informatie wordt verstrekt rondom de voorwaarden, het proces en de stukken die aanvragers moeten indienen.
- 6.
- 7.
- 8.
Artikel 2.9.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring
- 1.
Burgemeester en wethouders weigeren de urgentieverklaring indien naar hun oordeel sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
de aanvrager en alle leden van zijn huishouden, die in de periode direct voorafgaand aan het indienen van de aanvraag blijkens diens inschrijving in de basisadministratie niet tenminste twee jaar onafgebroken in de gemeente waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd woonachtig was, tenzij één of meerdere leden van het huishouden van aanvrager schoolgaande kinderen zijn en de aanvrager en zijn huishouden vanwege een relatiebreuk tussen aanvrager en diens partner is verhuisd naar een inwoonadres buiten Aalsmeer en binnen een half jaar na vertrek uit Aalsmeer een urgentieverklaring heeft aangevraagd;
- j.
- 2.
Indien de aanvraag betrekking heeft op indeling in een urgentiecategorie bedoeld in artikel 2.9.8, eerste lid, kunnen burgemeester en wethouders vervolgens het aangevraagde weigeren indien de aanvrager gedurende de in het vorige lid, onder i, bedoelde termijn niet heeft gewoond in een zelfstandige en krachtens een besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening of Omgevingswet voor permanente bewoning bestemde woonruimte.
- 3.
Artikel 2.9.6 Wettelijke urgentiecategorieën en vergunninghouders
- 1.
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.9.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met j genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
- a.
woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is;
- b.
- a.
- 2.
Een urgentieverklaring kan worden verleend aan een vergunninghouder die, gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling, gehuisvest moet worden door het college van burgemeester en wethouders waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
Artikel 2.9.7 Urgentiecategorie uitstroom
- 1.
- 2.
- 3.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.9.1. en artikel 2.9.2, eerste lid, wordt op een aanvraag om een urgentieverklaring waarmee een woningzoekende wordt ingedeeld in een urgentiecategorie als bedoeld in het vorige lid, besloten door burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de locatie van de opvanginstelling waar de woningzoekende verblijft resideert.
- 4.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.9.4, eerste lid, omvat het in de urgentieverklaring op te nemen zoekgebied de regiogemeente waarin aanvrager tenminste twee van de drie jaren direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling blijkens de inschrijving in de basisadministratie woonachtig was, tenzij burgemeester en wethouders gelet op de problematiek van aanvrager een andere regiogemeente in het zoekgebied opnemen.
- 5.
Artikel 2.9.8 Overige urgentiecategorieën
- 1.
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.9.5, eerste en tweede lid, genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
- a.
- b.
woningzoekenden, met inbegrip van de situatie waarin dit slechts geldt voor één lid van het huishouden van een woningzoekende, die op grond van medische of sociale omstandigheden in een levensontwrichtende woonsituatie verkeren die naar het oordeel van burgemeester en wethouders alleen opgelost kan worden door verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte, voor zover zij niet behoren tot de in artikel 2.9.7 bedoelde urgentiecategorie;
- c.
- d.
- 2.
Burgemeester en wethouders kunnen complexen aanwijzen waarvan de bewoners in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied waarin de complexen zijn gelegen, redelijkerwijs binnen twee jaar niet meer in hun huidige woonruimte kunnen blijven wonen. Burgemeester en wethouders stellen daarbij een datum vast met ingang waarvan de bewoners van de aangewezen complexen een SV- urgentieverklaring kunnen aanvragen. Deze datum wordt de peildatum genoemd.
- 3.
Artikel 2.9.9 Sociaal medische urgentie
- 1.
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.9.5, eerste en tweede lid, genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager, het huishouden van aanvrager of een lid van dat huishouden zich naar het oordeel van burgemeester en wethouders op grond van medische of sociale omstandigheden in een levens ontwrichtende woonsituatie bevindt, welke alleen beëindigd kan worden door verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte.
- 2.
Artikel 2.9.10 Urgentie uitstroom en omklap
- 1.
Er kan een urgentieverklaring voor uitstroom en omklap worden verleend aan een woningzoekende die moet omzien naar woonruimte aansluitend of te vervanging van verblijf in een instelling voor opvang of beschermd wonen op grond van een beschikking voor een maatwerkvoorziening of aansluitend op verblijf in een zorginstelling waarmee burgemeester en wethouders afspraken hebben gemaakt over uitstroom of omklapurgentie, indien:
- a.
- b.
- c.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Artikel 2.9.11 Geldigheid van de urgentieverklaring
- 1.
- 2.
- 3.
Burgemeester en wethouders van de gemeente die tot het in de urgentieverklaring vermelde zoekgebied behoort kunnen besluiten dat de urgentieverklaring een langere termijn dan die bedoeld in het tweede lid geldig blijft indien de omstandigheden bedoeld in artikel 2.9.5, eerste lid, zich niet voordoen en de houder van de urgentieverklaring nog steeds in de urgentiecategorie valt welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring.
- 4.
Artikel 2.9.13 Hardheidsclausule
- 1.
- 2.
Burgemeester en wethouders registreren de gevallen waarin met toepassing van het in het eerste lid bepaalde een urgentieverklaring wordt verleend. De registratie bevat tenminste de datum waarop de urgentieverklaring wordt verleend en de specifieke omstandigheden van het geval die leiden tot de verlening van de urgentieverklaring.
Afdeling II Verdeling van standplaatsen
Paragraaf 2.10 Standplaatsen voor woonwagens
In de gemeente Aalsmeer worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet.
Artikel 2.10.2 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een aangewezen standplaats in gebruik te nemen of te geven;
Artikel 2.10.3 Standplaatszoekenden en inschrijving in register
- 1.
- 2.
- 3.
Burgemeester en wethouders linnen in nadere regels bepalingen vastleggen omtrent de in het tweede lid genoemde voortoets, het in het eerste lid genoemde register , criteria ten behoeve van de indeling van standplaatszoekenden in dit register in categorieën en binnen deze categorieën de volgorde om in aanmerking te komen voor een standplaats.
Artikel 2.10.5 Criteria voor vergunningverlening
- 1.
Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning voor het betrekken van een standplaats, indien:
- a.
- b.
- c.
- d.
De woningcorporatie, gelet op haar taak als exploitant van de woonwagenlocatie of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige bewoners en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager niet weigert.
- 2.
- 3.
Hoofdstuk 3 Wijziging van de woonruimtevoorraad Afdeling I Onttrekken woonruimte
Als woonruimte behorend tot een gebouw als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt aangewezen
alle zelfstandige woonruimte in de gemeente Aalsmeer;
Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
Paragraaf 2 Procedure aanvraag onttrekkingsvergunning
Artikel 3.2.2 Op te nemen gegevens
Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
Artikel 3.2.3 In te dienen bescheiden
Bij de aanvraag worden de volgende bescheiden overgelegd:
- a.
- b.
- c.
Paragraaf 3 Vergunningverlening
Artikel 3.3.2 Voorwaarden en voorschriften
Burgemeester en wethouders kunnen aan de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet voor onttrekken of omzetten een of meer voorwaarden en voorschriften verbinden over onder andere:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
- j.
- k.
- l.
- m.
Artikel 3.3.3 Intrekken vergunning
Burgemeester en wethouders kunnen een onttrekkingsvergunning intrekken:
- a.
- b.
- c.
- d.
Afdeling II Opkoopbescherming
Artikel 3.4.2 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming
Een aanvraag voor een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van het formulier dat te vinden is op de website van de gemeente Aalsmeer. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt.
Artikel 3.4.3 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend
- 1.
- 2.
In de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a en b, van de wet, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt van rechtswege zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft.
Artikel 3.4.4 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend
- 1.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend indien:
- a.
- b.
de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- 2.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermde woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt.
- 3.
Hoofdstuk 4 Verdere bepalingen
Artikel 4.1.1 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten, met de in de woningmarktregio werkzame corporaties en met andere daarvoor naar zijn oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de woningmarktregio werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
Paragraaf 3 Handhaving en toezicht
Artikel 4.3.1 Handelen in strijd met onttrekkingsvergunning
Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld.
Artikel 4.4.1 Experimenten woningvoorraad
De gemeenteraad is bevoegd, op voorstel van burgemeester en wethouders, voor een bepaalde periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de wet of het besluit.
Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 5.1 Overgangsbepalingen beschikkingen
- 1.
Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften verleend of genomen op grond van de Huisvestingsverordening Aalsmeer, zoals deze gold op voor het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen, indicaties en besluiten, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in deze verordening.
- 2.
- 3.
Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor de inwerkingtreding van onderhavige verordening blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de Huisvestingswet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is.
- 4.
Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2025.
1 behorende bij artikel 4.3.2. Bestuurlijke boete
2 Toelichting Huisvestingsverordening Aalsmeer 2025
3 Schaarste rapportage huisvestingsverordening Aalsmeer 2025
Aldus vastgesteld in de vergadering van de gemeenteraad van Aalsmeer d.d. 13 november 2025.
Bijlage 1 behorende bij artikel 4.3.2. Bestuurlijke boete
|
Geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimten aan de woonruimtevoorraad |
||||
|
Verbod verhuren beschermde woonruimte zonder verhuurvergunning |
Bijlage 2 Toelichting Huisvestingsverordening Aalsmeer 2025
Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium dient de gemeenteraad aan te tonen dat er sprake is van schaarste aan woningen. Een huisvestingsverordening heeft een werking van maximaal vier jaar.
Ter voorbereiding op een besluit over de huisvestingsverordening Aalsmeer 2025 is onderzocht of er in de gemeente Aalsmeer daadwerkelijk sprake is van schaarste aan woningen en welke categorieën woningen dit betreft. De analyse is te vinden in de “Schaarsterapportage huisvestingsverordening gemeente Aalsmeer 2025”. Ter bestrijding van de nadelige gevolgen van deze schaarste stelt de gemeente Aalsmeer de Huisvestingsverordening Aalsmeer 2025 vast.
Er is schaarste aan beschikbare sociale huurwoningen in de woningmarktregio Amsterdam. Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er al jaren regels voor woonruimteverdeling die in de hele regio gelden. Binnen deze regels blijkt het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om binnen de regio te komen wonen of te verhuizen erg lastig om geschikte woonruimte te vinden. Om die reden hebben de gemeenten en corporaties besloten om over te stappen op een nieuw toewijzingssysteem waarmee de positie van de huishoudens die het hardst een nieuwe woning nodig hebben, naar verwachting wordt verbeterd.
In 2020 is hiervoor, na een uitgebreid participatietraject en een formele inspraakprocedure, het beleidsvoorstel “Een sociale huurwoning zoeken veranderd” opgesteld. Dit beleidsvoorstel is in het voorjaar van 2021 door alle gemeenten in de woningmarktregio Amsterdam vastgesteld. Op 16 januari 2023 is het nieuwe woonruimteverdeelsysteem ingegaan.
Het nieuwe systeem is gebaseerd op punten. De woningzoekende met de meeste punten krijgt de aangeboden woning toegewezen. Er zijn drie soorten punten:
- 1.
- 2.
- 3.
In de voorgaande Huisvestingsverordening Aalsmeer 2023 zijn de betreffende artikelen op het nieuwe systeem aangepast. In de nieuwe huisvestingsverordening Aalsmeer 2025 zijn nog een aantal technische wijzigingen doorgevoerd zodat de verordening beter aansluit op de realiteit en afgesproken werkwijze.
3. Toelichting bij enkele artikelen
De gewijzigde Huisvestingswet 2014 geeft de mogelijkheid om naast een vergunningplicht voor het in gebruik geven of nemen van sociale huurwoningen zo'n zelfde vergunningsplicht ook voor betaalbare nieuwbouw koopwoningen en middeldure huurwoningen in te voeren. In Aalsmeer is hiervoor gekozen en om die reden is aan artikel 2.2.1, tweede lid onderdeel b en c toegevoegd. Daarin is de vergunningsplicht opgenomen. De schaarste aan betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen is in Aalsmeer voldoende gebleken.
Voor betaalbare koopwoningen is gekozen om aan te sluiten bij de hoogste grens die de wet ons toestaat, namelijk de landelijke betaalbaarheidsgrens. Voor 2025 is de grens op €405.000 gesteld. De reden om te kiezen voor de hoogste grens is allereerst dat er een beperkt aantal woningen tot aan deze grens worden gerealiseerd en het juist bij die woningen nodig is om te zorgen dat ze bij de inkomensdoelgroep terecht komen. Een lagere grens stellen heeft in Aalsmeer weinig zin omdat er weinig aanbod is waarvan de koopprijs veel lager ligt dan €405.000. Een hogere grens is vanuit de wet niet toegestaan. De wet regelt dat deze grens ook jaarlijks geïndexeerd wordt door de minister en dat die geïndexeerd wordt op basis van het CPI. Net als bij de andere prijs- en inkomensgrenzen zal de gemeente steeds per ingang van een kalenderjaar voor zorgen dat de grenzen geïndexeerd worden volgens de in artikel 4 opgenomen wijze.
Artikel 2.2.1. Toelatingscriteria
De gekozen inkomensgrens sluit aan bij de inkomensgrens voor middeninkomens zoals die landelijk bepaald is in de Uitvoeringswet huurprijzen (zie hier), te weten € 62.191,- voor een eenpersoonshuishouden en € 82.921,- voor een meerpersoonshuishouden. Deze grens is gekozen om ervoor te zorgen dat de middeldure huurwoningen terecht komen bij starters en lage tot middeninkomens. Daarnaast is gekozen om zo min mogelijk verschillende grenzen te gebruiken en daarmee zoveel mogelijk consistentie in het beleid te houden.
Artikel 2.2.2. Jaarlijkse aanpassing van huur- koopprijs en inkomensgrenzen De koopprijs- en inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen van toegelaten instellingen ligt vast op grond van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen worden door het Rijk geïndexeerd en opnieuw vastgesteld. Deze grens geldt ook voor de particuliere sociale huurvoorraad. Voor bepaalde categorieën, zoals urgente woningzoekenden, ligt de inkomensgrens iets hoger. Voor middeldure huurwoningen is ook aansluiting gezocht bij de wettelijke indexering. Deze inkomensgrenzen worden namelijk ook gebruikt voor de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging voor de sociale huur, zodat op gelijke wijze geïndexeerd kan worden. Voor de koopprijsgrens van betaalbare koopwoningen is aansluiting gezocht bij de definitie van betaalbare koop zoals deze te vinden is in de Huisvestingswet, artikel 7, vierde lid.
Artikel 2.2.3. Aanvullende voorrangsregels voor middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen
De gewijzigde Huisvestingswet 2014 maakt het verlenen van voorrang aan woningzoekenden die voldoen aan het ingezetencriterium en/of maatschappelijke of economisch gebonden zijn aan Aalsmeer expliciet mogelijk. Denk bij maatschappelijke gebondenheid aan leraren die lesgeven in Aalsmeer, de vrijwillige brandweerman die bij spoed snel bij de Aalsmeerse kazerne dient te zijn, of de verpleegster die zorg aan huis biedt in Aalsmeer. De wet stelt hier ook eisen aan, namelijk dat er een tekort moet zijn aan deze beroepen in de gemeente én dat deze beroepen van vitaal belang zijn voor de lokale samenleving. Gemeenten mogen dit laatste zelf onderbouwen. Van de middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen mag maximaal 50% van de woningen per project zo worden verdeeld. Het college stelt, op basis van deze criteria, per project aanvullende voorrangsregels vast, die deze kaders verder invullen.
Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment dat de wijzigingsverordening in werking treedt. Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1-3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk. Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.5.3 of 2.6.2 vermelde criteria worden opgebouwd.
Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen.
Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag. Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen.
Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.
Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren.
Artikel 2.6.3 Opbouw en intrekking van situatiepunten voor jongeren Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet.
Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring situatiepuntenopbouw voor jongeren
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.
Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding
De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten in woningmarktregio’s met schaarste de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio of de gemeente. In artikel 14, tweede lid van de Huisvestingswet 2014, is opgenomen dat het voorrang geven aan deze woningzoekenden is toegestaan voor ten hoogste 50% van de toegewezen woningen die onder de huisvestingsverordening vallen. Daarvan mag ten hoogste weer 50% worden toegewezen een woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern. Dit betekent dat maximaal 25% van het aantal woningen kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente.
In deze verordening wordt er voor gekozen om gebruik te maken van de mogelijkheid om voorrang te geven aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die voldoen aan de eisen van artikel 14, derde lid onder b van de Huisvestingswet 2014 derhalve aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest, dan wel daar gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest.
De gemeenten in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland hebben een voorstel ingediend bij het ministerie van Binnenlandse Zaken voor een experiment in het kader van de Crisis en Herstelwet. Dit experiment vraagt ruimte om het aandeel voor lokale voorrang op basis van de Huisvestingswet tijdelijk te verhogen van 25% naar 30%. Door middel van een wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet per 23 april 2021 het Rijk ingestemd met de uitvoering van het experiment. De verhoging van de lokale ruimte naar 30% gaat wel ten kosten van de regionale ruimte. Deze wordt teruggebracht naar 20% zodat de totale ruimte om woningen toe te wijzen met lokale- dan wel regionale binding gelijk blijft op maximaal 50%.
Het percentage van 30% van de woningen dat met voorrang mag worden toegewezen aan huishoudens met lokale economische of maatschappelijke binding geldt binnen het experiment niet meer per individuele gemeente, maar als gemiddelde voor de gehele woningmarktregio. Hierdoor kan het voorkomen dat gemeenten in een bepaald kalenderjaar een hoger percentage toewijzingen met lokale voorrang hebben dan 30%. Voorwaarde hierbij is dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) wordt gecompenseerd. Toepassing van het experiment om als individuele gemeente naar boven toe af te wijken van het gemiddelde percentage van 30% is daarom pas mogelijk nadat alle gemeenten in de regio het eens zijn geworden over de wijze waarop de lokale toewijzingsruimte over de regio wordt verdeeld. Met de regiogemeenten is overeenstemming bereikt dat in eerste instantie wordt gestart met 30% lokale ruimte per individuele gemeente. Het voorkomen van een overschrijding is een verantwoordelijkheid van de gemeente zelf. Er zijn met regiogemeenten afspraken gemaakt over monitoring en evaluatie van de verdeling.
Burgemeester en wethouders kunnen in nadere regels de toepassing van het tweede lid uitwerken, bijvoorbeeld door de hoeveelheid woningen vast te leggen die voor de voorrang voor de betreffende doelgroep mag worden gebruikt en voor het bepalen van eventuele nadere criteria.
Artikel 2.7.9 Voorrang onder voorwaarden (laatste kanstraject)
Indien er een situatie ontstaat waarbij een Aalsmeerder problematisch woonverdrag vertoont, waardoor huisvesting in de bestaande woning niet meer mogelijk is, kan ervoor worden gekozen om een laatste kanstraject te starten. Dit betekent dat woningstichting Eigen Haard of een andere toegelaten instelling een huurcontract met een zorgpartij sluit die vervolgens de woning onderverhuurt aan de zorgbehoevende. Hierbij is van groot belang dat de huurder na uiterlijk twee jaar zelfstandig gaat huren bij Eigen Haard of een andere toegelaten instelling in dezelfde woning (de zogenoemde omklapconstructie). Er is een mogelijkheid om de periode van twee jaar te verlengen, maar als er geen zicht is op omklap, dient er naar een andere woonvorm te worden gezocht, bijvoorbeeld via beschermd wonen.
Artikel 2.9.8 Overige urgentiecategorieën
Ten aanzien van de urgentiecategorieën zoals genoemd in artikel 2.9.8 lid 1 onder a en b bestaat regionaal afgestemd beleid. De onder c genoemde urgentiecategorie betreft de zogenaamde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te verbouwen complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders eerst het complex als zodanig aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.9.8 van de verordening bevat hiervoor een regeling. De aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na de aanwijzing komen de bewoners is aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef onder c.
In de gemeente Aalsmeer worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet. Door standplaatsen voor woonwagens aan te wijzen als categorie woonruimte als bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet heeft de gemeenteraad geborgd dat standplaatsen voor woonwagens alleen in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor aan het betreffende huishouden een huisvestingsvergunning is verleend. Het college van Burgemeester en wethouders stelt nadere regels waarin is vastgelegd in welke volgorde standplaatszoekenden in aanmerking komen voor een standplaats.
Artikel 3.4.1 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte
Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht.
De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte. In het tweede lid zijn de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt (tweede lid, onder a) en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog (goedkope of middeldure) woonruimte is (tweede, onder b, en derde lid). De onderdelen a en b uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel e).
Verder noemt het tweede lid, onder b, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan.
De te hanteren WOZ-waarde wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarom staat de te hanteren WOZ-waarde niet letterlijk in de huisvestingsverordening. Afhankelijk van de situatie op de woningmarkt kan ervoor worden gekozen om de te hanteren WOZ-waarde hoger of lager te leggen. Het ijkmoment voor de opkoopbescherming is de akte van levering van een woning.
Artikel 3.4.3 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend
De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld.
De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen.
Artikel 3.4.4 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend
Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd.
In het eerste lid onder g wordt de gemeente genoemd als partij waaraan een vergunning kan worden verleend om een woningen beschikbaar te stellen voor de verhuur. Het aankopen van woningen om vervolgens te gaan verhuren is geen taak van gemeente. De gemeente koopt slechts vastgoed aan als er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang.
Bijlage III behorende bij artikel 4.3.2 Bestuurlijke Boete
In tabel 2 zijn de boetes opgenomen voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning. Goedkope en middeldure woonruimten zijn in eerste instantie bedoel om in te wonen door de koper. De bescherming van de beschikbaarheid van woonruimten voor startende kopers, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiële positie, is van groot belang. Het schenden van deze vergunningplicht acht de gemeente dus ook als een ernstige overtreding, gezien het negatieve effect op de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen en daarmee de toegankelijkheid van de Aalsmeerse woningmarkt voor potentiële eigenaar-bewoners. De boete voor het schenden van de vergunningplicht is vastgesteld op €22.500,-. Als na drie jaar een recidive overtreding wordt geconstateerd bedraagt de boete €90.000,-.
De hoogte van de boete is enerzijds afgestemd om een voldoende afschrikwekkend effect te resulteren. De boete moet namelijk zorgen dat men a priori niet tot de overtreding over gaat. Daarnaast moet de boete op een hoog bedrag worden vastgesteld omdat er sprake is van een hoge mate van profijt met het verhuren van woningen. Wanneer de boete te laag zou zijn, zou men de eventuele boete kunnen incalculeren als te accepteren verlies ten opzichte van de winst die gemaakt kan worden met commerciële verhuur. In die zin is een hoge boete nodig om te voorkomen dat men boetes voor het verhuren van woningen ‘op de koop toe neemt’.
Bijlage 3 Schaarsterapportage huisvestingsverordening Aalsmeer 2025
Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in een huisvestingsverordening regels opnemen met betrekking tot de verdeling van huurwoningen en met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad van zowel huur- als koopwoningen. Voor de inzet van een huisvestingsverordening dient de gemeente aan te tonen dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste op de woningmarkt. In het geval van schaarste kan de gemeente een huisvestingsverordening opstellen voor een periode van vier jaar en daarin aangeven welke maatregelen worden doorgevoerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Mogelijke maatregelen zijn verdelingsregels met betrekking tot gereguleerde huurwoningen, beleid ten aanzien van woningdelen, toeristische verhuur en de regeling opkoopbescherming.
Aalsmeer is voor wat betreft de verdeling van de gereguleerde of sociale huurwoningen gelegen in de (voormalige) stadsregio Amsterdam. Dit omvat de regio’s:
- •
- •
- •
We spreken in deze rapportage verder over de ‘sociale huurwoningmarktregio Amsterdam’. Met betrekking tot de koopwoningmarkt is Aalsmeer gelegen in de NVM-regio Haarlemmermeer (samen met Haarlemmermeer en Uithoorn).
Deze rapportage geeft inzicht in de schaarste op de regionale woningmarkt in de regio Amsterdam. Het begint in paragraaf 2 met een definitie van schaarste en een beschrijving van het woningtekort. In paragraaf 3 beschrijven we de effecten van het actuele woningtekort in de regio. In paragraaf 4 geven wij een samenvatting van de constateringen in deze rapportage. Paragraaf 5 bevat de conclusies. In de bijlagen is specifieke informatie te vinden over de woningmarkt in Aalsmeer.
De woningmarkt is het krachtenveld van vraag naar en aanbod van woonruimte in een bepaald gebied. Het aanbod van woonruimte bestaat uit woonruimte die gekocht en gehuurd kan worden. De vraag bestaat uit de woningbehoefte van bestaande huishoudens en nieuwe huishoudens. De nieuwe huishoudens ontstaan door huishoudensvorming, bijvoorbeeld jongeren, die het ouderlijk huis verlaten en daarnaast binnen- en buitenlandse migratie. Er is sprake van schaarste, wanneer de vraag naar woningruimte onevenredig groot is ten opzichte van het aanbod.
Om de vraag te beantwoorden of er sprake is van schaarste op de woningmarkt kijken we naar het woningtekort. Het woningtekort is geen nieuw verschijnsel in Nederland. Dit tekort is eigenlijk na de Tweede Wereldoorlog nooit verdwenen maar vertoont in de tijd wel fluctuaties die onder meer te maken hebben met de economische conjunctuur.
Bij de berekening van de woningbehoefte, de woningvoorraadontwikkeling en het woningtekort wordt al jaren lang gewerkt met de PRIMOS-prognose van onderzoeksbureau ABF. In het ministeriële rapport ‘Staat van de Woningmarkt’ wordt op grond daarvan beschreven hoe het woningtekort vlak na de Tweede Wereldoorlog 14% bedroeg, in 1960 nog altijd 8%. Daarna werd het woningtekort snel kleiner, totdat in de jaren ’80 van de 20e eeuw het tekort was teruggedrongen tot circa 2% van de woningvoorraad en het niet langer als een maatschappelijk probleem gezien werd.
Onderstaande figuur geeft een overzicht over de ontwikkeling van het woningtekort sinds 1945. Uit de tabel valt op dat het woningtekort sinds de crisis rond 2010 weer gestaag oploopt.
Bron: Ministerie van BZK/ABF-Research
Zoals onderstaande figuur laat zien is het de verwachting dat de stijging van het woningtekort de komende jaren verder doorzet. Pas vanaf het midden van dit decennium wordt een daling verwacht. Voorwaarde voor deze daling is wel dat het ambitieuze woningbouwprogramma ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
Het grootste deel (93,5%) van de huishoudens in Nederland woont zelfstandig (als enig huishouden) in een woning. Daarnaast is er een groep huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm: zij delen een woning of wonen in een woonvorm. Huishoudens in een alternatieve woonvorm doen dit voor een deel noodgedwongen, namelijk omdat zij geen (betaalbare) reguliere woning kunnen vinden. Deze huishoudens spelen een belangrijke rol in de nieuwe benadering van het tekort. Begin 2017 woonden 508.000 huishoudens in een van deze alternatieve woonvormen, dat komt neer op 6,5% van alle particuliere huishoudens in Nederland. Het grootste deel van deze groep (82%) deelt een woning. Daarbij gaat het ook om studentenhuizen met meerdere kamers en gedeelde voorzieningen.
Bij de oorspronkelijke benadering waarmee het woningtekort berekend werd, waren de huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm niet goed in beeld. Voor het woningtekort is dit echter een belangrijke groep van huishoudens die – veelal tijdelijk – andere woonoplossingen vinden omdat (betaalbare) reguliere woningen niet voldoende beschikbaar zijn.
In opdracht van de provincie Noord-Holland heeft Rigo een onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in de MRA. Deze resultaten geven een goede weergave van de schaarste van woningen in de MRA en daarbij ook in Aalsmeer. De opgave voor de regio is op te delen in twee componenten. Ten eerste de additionele behoeften. Dit betreft demografische veranderingen, waaronder de groei van het aantal huishoudens. Daarnaast moet het bestaande tekort aan woningen worden teruggedrongen. Om zowel het bestaande tekort als de groei van het aantal huishoudens op te vangen zijn er tot en met 2031 142.750 extra woningen in de MRA nodig.
In welke prijsklassen is een woningtekort?
Het grootste tekort ligt bij starters. Dit zijn mensen die onderdeel zijn van een huishouden, maar nog niet zelfstandig wonen of over een eigen woning beschikken. Dit is een heterogene groep, bestaande uit jongeren die nog thuiswonen of antikraak wonen, scheidingsgevallen en expats die een woning delen. Wat deze groep gemeen heeft is dat ze op korte termijn een volwaardige woning voor zichzelf nodig hebben.
Ongeveer de helft van de opgave in de MRA zit in het lage segment: sociale huur tot €901,- (prijspeil 2025). Daarnaast is er een grote markt voor middeldure huur (tot €1.184,- (prijspeil 2025) en vrijesectorhuur. Het niet sociale huursegment vervult een belangrijke functie voor nieuwkomers en spoedzoekers. Daarnaast is er een tekort aan koopwoningen dit bedraagt circa 18%. Om het tekort van circa 45.700 en de huishoudensgroei in te kunnen lopen, is het de verwachting dat scenario b (kleiner en betaalbaar) van onderstaande tabel het meest realistische scenario is om dit doel te bereiken. Dan is er minder 35% sociale huur nodig, 8% middeldure huur en 14% vrijesectorhuur. 43% van de opgave zit in het koopsegment.
De totale woningvoorraad in Amstelland-Meerlanden bedraagt in 2024 159.600 woningen. Er is een tekort in dit gebied van 9.300 woningen, dit bedraagt 5,8% van de voorraad.
Hierbij moet wel worden aangetekend dat het tekort lokaal flink kan verschillen. Het is aannemelijk dat de delen het dichtstbij Amsterdam een hoger tekort kennen dan de randen van de regio. Het Rijk gaat ervan uit dat een tekort van 2% aanvaardbaar is. De provincie zet voor Amsterdam in op een tekort van maximaal 4%. Zolang in Aalsmeer het tekort niet op of onder de 2% is gedaald is er sprake van woningschaarste.
Om de verwachte groei van het aantal huishoudens in Aalsmeer te huisvesten zijn er tot en met 2031 naar verwachting 1.346 extra woningen nodig. Let wel, in deze prognose is het bestaande tekort aan woningen niet meegenomen. Om dit tekort weg te werken zijn er circa 511 woningen nodig. Dit maakt dat de totale opgave voor Aalsmeer tot en met 2031 circa 1.857 woningen bedraagt op een totale bestaande voorraad van 13.460 woningen (peildatum: 2023).
Aanbod sociale en middeldure huurwoningen
In Aalsmeer zijn er in 2024 168 sociale huurwoningen en 17 middeldure huurwoningen verhuurd door Eigen Haard (op een totaal van 3.106 woningen). De slaagkans voor een woningzoekende in de sociale huur bedraag 0,2%. Huishoudens tussen de 28 en 65 jaar hebben de laagste slaagkans. Senioren en jongeren hebben een hogere slaagkans. Een woningzoekende heeft gemiddeld 27 woonpunten nodig om een woning te bemachtigen. Dit is hoger dan het gemiddelde in de regio. In Aalsmeer hebben 46.161 woningzoekende gereageerd op een woning van Eigen Haard. 1.253 komen uit de eigen gemeente. 36.655 uit de stadsregio (exclusief Aalsmeer) en de rest van buiten de stadsregio. Hieruit kan geconcludeerd worden veel woningzoekenden in het sociale huursegment niet in Aalsmeer wonen, maar hier wel een sociale huurwoning zoeken.
De kwestie of de Metropoolregio Amsterdam kampt met schaarste op de woningmarkt, ofwel een fors woningtekort, behoeft na het voorgaande weinig verdere toelichting. De effecten van dit woningtekort manifesteren zich zowel op de huur- als op de koopwoningmarkt.
Een belangrijk effect van schaarste is dat de prijzen omhooggaan in de delen van de woningmarkt die geen regulering kennen. En stijging van de prijzen leidt tot selectievere toegankelijkheid. Deze trend van opleving en latere oververhitting van de woningmarkt was het eerst zichtbaar in Amsterdam, gevolgd door de gemeenten rond Amsterdam: een golf na een steen in de vijver is een bekende metafoor. Tussen 2017 en 2023 is de waarde van koopwoningen sterk gestegen als er wordt gekeken naar de verdeling over WOZ-klassen. Het segment tot en met €237.000 is zo goed als opgedroogd in de MRA.
Schaarste sociale en middeldure huur in Aalsmeer
In Aalsmeer bestaat slechts 19% van de woningvoorraad uit sociale corporatiehuur, terwijl maar liefst 39% van de huishoudens een inkomen tot de sociale huurgrens heeft. Hierdoor ontstaat er een grote druk op het sociale segment. Dit zie je terug in de wachttijd voor sociale huurwoningen die in 2024 13 jaar bedroeg (27 woonpunten). Dit betekent dat een deel van deze inkomensgroep terechtkomt in de middeldure of dure huur, wat slechts 11% van de woningvoorraad in Aalsmeer uitmaakt. Of een koopwoning met een WOZ-waarde van maximaal €296.000, wat neerkomt op slechts 2% van de woningvoorraad.
Van de bevolking in Aalsmeer heeft 26% van de huishoudens een middeninkomen met een inkomen tot €88.070. Ook zij zijn aangewezen op de (middel)dure huursector en de koopwoningen met een WOZ-waarde tussen de €296.000 en €438.000, die samen 18% van de woningvoorraad uitmaken. Ook bij deze inkomensgroep sluit het aanbod niet aan op de vraag, zeker aangezien een deel van de lage inkomensgroep ook op de middeldure huur- en koopsector is aangewezen.
In deze paragraaf een overzicht van de belangrijkste constateringen met betrekking tot de schaarste op de woningmarkt in de MRA.
- •
- •
- •
- •
- •
Aantrekkelijke metropoolregio Amsterdam
- •
De Metropoolregio Amsterdam is al jaren een belangrijke economische regio en krijgt door economische ontwikkelingen extra gewicht. Economische activiteiten met een accent op kennisontwikkeling en op consumptie en cultuur gerichte productie en dienstverlening zijn sterk opgekomen. Deze gevarieerde sectoren zijn sterk verweven met het wonen en leven in een stedelijke regio. De wederzijds versterkende mix van wonen en werken die in regio Amsterdam te vinden is, vormt een belangrijke aantrekkingskracht.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De particuliere huursector is in snel tempo duurder geworden. Dit is mogelijk geworden door veranderingen in het nationale woningwaarderingsstelsel die in oktober 2015 is doorgevoerd, waarbij de WOZ-waarde is gaan meetellen. Een groeiend deel van deze particuliere huursector is inmiddels vrije markt geworden.
- •
- •
Het prijsniveau van woningen in de gereguleerde huur (woningen met een huur beneden de € 901,- prijspeil 2025) is per definitie geen goede graadmeter voor de vraag/aanbod verhouding. Het betreft immers geen markthuur. Het aantal actief woningzoekenden in de sociale huurwoningmarkt-regio Amsterdam in combinatie met het aantal verhuringen is dat wel.
- •
- •
Uit doorrekeningen van de woningbehoefte over de MRA blijkt dat alle segmenten van de woningmarkt (goedkoop, midden en duur) ondersteuning nodig hebben in de voorraadontwikkeling. De grootste behoefte is aan kleine woningen tot circa 65 vierkante voor kleine huishoudens. Dit is in het verleden relatief weinig gerealiseerd in Aalsmeer.
- •
Er is sprake van schaarste in alle segmenten van de woningmarkt in Aalsmeer. Voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte zijn regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad noodzakelijk.
In het bijzonder is er sprake van schaarste in het sociale huursegment en in het middeldure huur- en betaalbare koopsegment. Voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zijn de volgende maatregelen gerechtvaardigd voor het gehele grondgebied van de gemeente Aalsmeer:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-540590.html