/1/png-2/nijkerk.png)
Gemeenteblad van Nijkerk
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Nijkerk | Gemeenteblad 2025, 538294 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen
Met dit Programma Kostenverhaal laat de gemeente de onderbouwing, verdeling en doorbelasting van investeringen in voorzieningen zodat duidelijk is welke consequenties dit heeft voor nieuwe initiatieven.
Voor een gevarieerd woonmilieu en groei binnen de bestaande grenzen is het noodzakelijk te investeren in openbare voorzieningen zoals wegen, fietspaden, parken en recreatiegebieden. De gemeente kan en hoeft deze kosten echter niet alleen te dragen. Een deel van deze kosten wordt verhaald op nieuwbouwplannen. Dit is vastgelegd in afdelingen 13.6 en 13.7 van de Omgevingswet (kostenverhaal).
De voorzieningen zijn van maatschappelijk nut en het belang hiervan overstijgt een enkel initiatief. Van belang is dat de gemeente alleen kosten kan verhalen die opgenomen zijn in de kostensoortenlijst (Bijlage IV bij art. 8.15 Omgevingsbesluit).
Niet alle kosten worden verhaald op nieuwe ontwikkelingen. Ook de bestaande kernen hebben profijt van de investeringen. Daarom wordt een groot deel van de gebiedsoverstijgende investeringen ook toegerekend aan de bestaande bebouwing. Dit aandeel wordt bekostigd vanuit de gemeentebegroting.
1.1 Waarom een Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen?
U wilt bouwen, maar uw initiatief/bouwplan past niet binnen het geldende omgevingsplan? In dit Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen (hierna Programma) leest u waar u als initiatiefnemer aan toe bent. Met dit programma geeft de gemeente aan op welke manier wij als gemeente omgaan met initiatieven die niet passen binnen het geldende omgevingsplan. Wij kunnen onder voorwaarden meewerken aan een nieuw ruimtelijk kader voor uw initiatief. Hierbij kijken wij of en hoe uw plan bijdraagt aan onze ambities voor de gemeente Nijkerk. Een belangrijke voorwaarde is dat goed geregeld is dat de kosten die de gemeente maakt voor uw initiatief betaald worden door degene die het initiatief indient, de initiatiefnemer. De gemeente is verplicht deze kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Daarom spreken we over kostenverhaal. Hoe dat in zijn werk gaat en welke kosten u moet betalen, leest u in dit Programma.
1.2 Welk doel heeft het Programma?
Dit Programma legt het gemeentelijk beleid voor kostenverhaal en financiële bijdragen vast. Dit geeft initiatiefnemers van een bouwplan duidelijkheid over de te betalen bijdragen aan de gemeente.
Kostenverhaal gaat over planeigen kosten (direct verbonden aan een initiatief) en gebiedsoverstijgende kosten (meerdere gebieden hebben voordeel).
Het Programma zorgt voor een eerlijke en transparante verdeling van kosten voor initiatieven die niet passen in het omgevingsplan. Het legt vast hoe we privaatrechtelijk kostenverhaal van initiatiefnemers, zoals particulieren, woningcorporaties, bedrijven en ontwikkelaars, regelen. Het Programma is de basis van consistente werkwijze. Zonder dit Programma bestaat het risico dat kostenverhaal op een verschillende manieren wordt toegepast.
1.3 Waarom is kostenverhaal noodzakelijk?
Kosten die de gemeente maakt voor een initiatief worden doorberekend aan de initiatiefnemer. Dit is gemeente is wettelijk verplicht op grond van de Omgevingswet (Ow). Vandaar de term kostenverhaal. Het moet hierbij gaan om kostenverhaalplichtige activiteiten.1
Als een investering ten goede komt aan meerdere gebieden, spreken we van gebiedsoverstijgende investeringen. Omdat deze investeringen meerdere gebieden of de gehele gemeente ten goede komen, worden de kosten verdeeld. Deze bijdragen gebruikt de gemeente vervolgens gebruikt om de aanleg van de benodigde voorzieningen te financieren. Zo blijft Nijkerk niet alleen een aantrekkelijke gemeente om te wonen, maar is het ook een toekomstbestendige gemeente waar inwoners en bedrijven gebruik maken en kunnen genieten van een hoogwaardige leefomgeving.
Dit Programma geeft aan wat de bijdrage is en welke factoren invloed hebben op de te betalen bijdrage. Vaststelling van dit Programma houdt impliciet in dat de gemeente werk maakt van de realisatie van haar ambities. De bijdragen worden gestort in een bestemmingsreserves voor bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen.
1.4 Opvolger Nota Bovenwijkse en Bovenplanse voorzieningen
Dit Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen vervangt de in 2013 vastgelegde ‘Nota Bovenwijkse en Bovenplanse voorzieningen’. Met de Nota van 2013 heeft de gemeente Nijkerk de laatste jaren aan initiatiefnemers van nieuwbouwplannen een bijdrage gevraagd voor diverse gebiedsoverstijgende investeringen.
Dit Programma is een actualisatie van de Nota uit 2013 en sluit aan bij de moderne kaders van de Omgevingswet (Ow). De Ow biedt naast het reguliere kostenverhaal (afd. 13.6 Ow) de mogelijkheid voor het verhalen van kosten via financiële bijdragen (afd. 13.7 Ow). Kostenverhaal kent een privaatrechtelijk en een publiekrechtelijk spoor.
De voorkeur gaat uit naar het privaatrechtelijk spoor (anterieure overeenkomst), maar bij gebrek aan overeenstemming is biedt publiekrechtelijk spoor (regels in het omgevingsplan) mogelijkheden. Alle door te rekenen kosten zijn juridisch getoetst aan de wettelijke eisen en publiekrechtelijk verantwoord. In deel B is gedetailleerd beschreven welke wettelijke eisen van toepassing zijn en hoe de gemeente hieraan voldoet. Ook gaan we in op de verantwoording van de tot dusver ontvangen bijdragen en de besteding ervan.
2 Mijn initiatief past niet binnen het omgevingsplan, welke kosten kan ik verwachten?
Past uw initiatief niet in het omgevingsplan? Dat hoeft in principe geen belemmering te zijn. Als u uw initiatief heeft ingediend dan zal de gemeente dit beoordelen. De kosten die de gemeente moet maken om uw initiatief mogelijk te maken, worden bij u in rekening gebracht. Deze kosten bespreken we vooraf met u, zodat u niet achteraf met onverwachte kosten wordt geconfronteerd. De kosten bestaan uit:
- •
- •
Plangebonden kosten zijn investeringen die alleen van nut zijn voor een afgebakend projectgebied en direct zijn toe te rekenen aan één plan/initiatief. Alle plangebonden kosten worden per specifiek plan berekend en vallen buiten de scope van dit Programma. Om een beeld te geven welke kosten het zijn volgt hieronder een korte toelichting. Onder planeigen kosten vallen twee soorten kosten: fysieke kosten en plankosten.
Nijkerk berekent de plangebonden kosten per specifiek plan. Deze bijdragen zijn dus niet in dit programma vastgelegd.
2.1.1 Direct gerelateerde fysieke ingrepen
Denk hierbij aan de kosten voor fysieke werken, zoals riolering, parkeerplaatsen, ontsluitingswegen. Bij grotere projecten is dit de inrichting van openbare ruimte en infrastructuur. Ook nadeelcompensatie (voormalige planschade) valt hieronder. Deze kosten brengt de gemeente bij de initiatiefnemer(s) in rekening gebracht.
2.1.2 Ambtelijke inzet (Plankosten)
Plankosten omvatten onder andere kosten voor projectmanagement, contractvorming en aanpassing van omgevingsplannen. Deze kosten worden op twee verschillende manieren in rekening gebracht, via leges en via kostenverhaal door middel van een overeenkomst:
- •
Leges: leges zijn vastgesteld in de Legesverordening. De gemeente brengt leges in rekening voor de eerste ambtelijke beoordeling van de haalbaarheid van een verzoek, het vooroverleg. In het verlengde daarvan kan het nodig zijn om een principeverzoek in te dienen, met als doel om een principebesluit van het college te verkrijgen. Ook hierop zijn leges van toepassing.
Als blijkt dat de aanvraag betrekking heeft op niet kostenverhaalplichtige activiteiten2, brengen we de leges voor de gekozen procedure meestal rechtstreeks in rekening bij de vergunningverlening en soms via overeenkomst. Als blijkt dat de aanvraag wél kostenverhaalplichtig is, dan worden de plankosten altijd via overeenkomst verhaald.
- •
Overeenkomst : de plankosten voor kostenverhaalplichtige activiteiten leggen we vast in een overeenkomst, inclusief eerder betaalde leges om dubbele heffing te voorkomen. aanvragen die betrekking hebben op kostenverhaalplichtige activiteiten zijn vrijgesteld van enkele bovengenoemde leges. Bij dergelijke verzoeken en ontwikkelingen zijn de afspraken over het verhalen van plankosten (en trouwens ook van andere kosten) vastgelegd in een overeenkomst.
Voor meer details over het proces zie Bijlage 2 ‘Werkwijze voor initiatieven’.
2.1.3 Nadeelcompensatie (‘planschade’ genoemd in de Wro)
Een plan kan schade veroorzaken bij omliggende eigendommen. In bepaalde gevallen bestaat hiervoor recht op nadeelcompensatie: een financiële tegemoetkoming voor schade die voortvloeit uit rechtmatig overheidshandelen. De persoon die schade heeft kan deze kosten claimen van de gemeente op basis van de Verordening nadeelcompensatie gemeente Nijkerk. De gemeente brengt deze kosten op grond van een overeenkomst in rekening bij de initiatiefnemer. Het gaat om schade die boven het normale maatschappelijke en bedrijfsrisico uitgaat en iemand onevenredig zwaar treft. Schadeoorzaken die in aanmerking komen voor nadeelcompensatie zijn limitatief opgesomd in de Omgevingswet.
2.1.4 Vereveningsbijdrage uit Verordening differentiatie woningbouw Nijkerk
Deze vereveningsbijdrage is niet in dit Programma vastgelegd, maar in de Verordening differentiatie woningbouw Nijkerk. De raad heeft op 14 oktober 2021 deze verordening vastgesteld en daarin, naast de verplichte percentages sociale en middensegmentwoningen, ook een bestemmingsreserve ingesteld ter stimulering van sociale woningbouw. In deze verordening is vastgelegd hoe het verplicht aantal sociale en middensegment woningen wordt berekend per bouwplan. Ook staan hierin de mogelijkheden voor de initiatiefnemer als deze niet aan deze verplichting voldoet of kan voldoen: de ontbrekende elders realiseren of de verplichting afkopen bij de gemeente. De initiatiefnemer heeft geen recht op afkoop. Het is aan de gemeente om te beslissen of afkoop wel of niet kan. Deze verordening legt het de basis van het afkoopbedrag vast. In de grondprijzenbrief is de actuele waarborgsom opgenomen. Dit bedrag stort initiatiefnemer in de bestemmingsreserve welke vervolgens gebruikt wordt om elders de ontbrekende eenheden te realiseren.
2.1.5 Vereveningsbijdrage uit Parkeerfondsverordening
Ook deze vereveningsbijdrage is geen onderdeel van dit Programma maar deze is vastgelegd in de Parkeerfondsverordening, die vastgesteld is op 17 september 2019. Voor kleine plannen bestaat de mogelijkheid om onder voorwaarden parkeerplaatsen af te kopen in plaats van ze zelf te realiseren. Deze mogelijkheid bestaat echter niet voor de grotere plannen. Hier is het gemeentelijk uitgangspunt dat ontwikkelaars voldoende parkeerplaatsen binnen het betreffende projectgebied realiseren. In deze verordening is de afkoopbijdrage opgenomen.
2.2 Gebiedsoverstijgende kosten
Gebiedsoverstijgende kosten zijn investeringen voor voorzieningen en infrastructuur die ten goede komen aan meerdere gebieden binnen de gemeente, in plaats van aan één specifiek ontwikkelingsgebied. Deze kosten hebben bijvoorbeeld betrekking op wegen, parken, parkeerfaciliteiten en andere openbare voorzieningen die meerdere wijken/kernen of de hele gemeente ten goede komen. Dit Programma legt hiervoor de tarieven vast. Er zijn 2 soorten gebiedsoverstijgende kosten.
2.2.1 Bovenwijkse voorzieningen (‘regulier’ kostenverhaal afdeling 13.6 Ow)
Als de gemeente investeringen doet waar meerdere ontwikkellocaties profijt van hebben én deze ontwikkellocaties zijn ook (mede) de oorzaak van deze investeringen, is er sprake van bovenwijkse voorzieningen. Dit in tegenstelling tot plangebonden kosten die volledig toerekenbaar zijn aan één ontwikkellocatie. Een andere eis is dat deze kosten onderdeel zijn van de kostensoortenlijst
2.2.2 Financiële bijdrage (afdeling 13.7 Ow)
De financiële bijdrage is bedoeld voor investeringen die profijtelijk zijn voor meerdere ontwikkellocaties maar niet worden veroorzaakt door deze locaties. Ze zijn vaak hetzelfde als bovenwijkse voorzieningen, met het verschil dat de gemeente investeert ter verbetering van de algehele kwaliteit van de fysieke leefomgeving, los van concrete nieuwbouwplannen. Denk aan een rondweg die niet causaal gerelateerd is aan specifieke ontwikkellocaties. De financiële bijdrage kan ook betrekking hebben op kosten buiten de kostensoortenlijst, bijvoorbeeld bijdragen aan het tekort van herstructureringslocaties.
3 Welke tarieven kan ik verwachten?
De gemeente heeft een gestructureerd stappenplan om het tarief voor de bijdrage aan gebiedsoverstijgende investeringen vast te stellen. Dit proces omvat een aantal stappen, hieronder beknopt uitgelegd. In deel B staat een uitgebreide toelichting.
3.1 Hoe zijn de tarieven bepaald?
3.1.1 Inventarisatie investeringen
Op basis van diverse beleidsstukken en visiedocumenten van de gemeente Nijkerk, waaronder de Omgevingsvisie Gemeente Nijkerk 2040, is een inventarisatie gemaakt van fysieke investeringen tot en met 2040. Hierbij is een onzekerheidsmarge meegenomen. De kans dat we alles uitvoeren wat we willen is namelijk niet 100%. Toekomstige investeringen variëren in zekerheid; sommige zijn vrijwel zeker door bestuurlijke besluiten of zijn opgenomen in beleidsstukken, terwijl andere investeringen minder concreet zijn. De investeringen worden bijgehouden op een dynamische lijst die zo nodig wordt geactualiseerd. In de bijlagen is een overzicht van alle investeringen opgenomen.
In de tweede stap is de verdeelsleutel bepaald om de kosten van de investeringen te verdelen tussen de bestaande kern en nieuwe ontwikkelingen. Deze sleutel is gebaseerd op het aandeel verkeersbewegingen. Het percentage van de totale investeringsopgave wordt berekend door de verkeersgroei van het nieuwe gebied te vergelijken met die van de bestaande kern. De autonome groei in de bestaande kern wordt bepaald door de toename van verkeersbewegingen per etmaal per woning af te zetten tegen de bestaande verkeersbewegingen. Het aandeel dat aan de bestaande stad wordt toegerekend, financiert de gemeente zelf en verhaalt dit niet op nieuwe ontwikkelingen.
De verdeelsleutel wordt toegepast op de twee categorieën uit het vorige hoofdstuk: bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen.
3.1.3 Bepalen bijdrage per functiecategorie.
De derde stap is de verdeling van de bijdrage per functiecategorie. Om de tarieven per functiecategorie te berekenen is onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypologieën en overige functies. De tarieven zijn gekoppeld aan een gewichtsfactor die is gebaseerd op grondwaarde. Hierbij geldt het principe "de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten". Dit betekent dat de functies met een hogere waarde een grotere bijdrage leveren. Zo stellen we per nieuwbouwplan een eerlijke bijdrage vast. In de volgende paragraaf is een tabel met de tarieven opgenomen per woningtype of per m² bvo voor niet-wonen. Voor functies die niet zijn benoemd geldt maatwerk.
Voor de tarieven is tot 1-1-2030 een ingroei factor van 0,75 van toepassing.
Tabel 1 Prijspeil 1-1-2026, jaarlijks te indexeren met 2,5%
Tabel 2 Prijspeil 1-1-2026, jaarlijks te indexeren met 2,5%
De volgende afbeelding geeft een beeld van de ligging van de kernen in de gemeente Nijkerk en diverse grote ontwikkellocaties.
3.2 Welke uitgangspunten en keuzes zijn toegepast?
De tarieven gebiedsoverstijgend (bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen) zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten en keuzes.
- •
- •
- •
Programma Kostenverhaal en Financiële Bijdragen is uitwerking van provinciaal beleid: dit Programma is de gemeentelijke uitwerking van de afdracht aan het Ontwikkelfonds landelijk gebied zoals dit is voorgeschreven in het ‘Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2014 regio Foodvalley, regio Amersfoort’.
- •
- •
- •
- •
Alle kostenverhaalplichtige plannen worden gelijk behandeld:
- o
Zowel particuliere als gemeentelijke plannen: alle nieuwbouwplannen betalen de nieuwe tarieven,
Uitzonderingen hierop zijn: 1. Plannen van particuliere initiatiefnemers waarin het kostenverhaal is uit onderhandeld in een concept anterieure overeenkomst wanneer dit programma wordt vastgesteld; 2. Ook reeds vastgestelde gemeentelijke grondexploitaties zijn uitgezonderd.
- o
- o
- •
- •
Macroaftopping is mogelijk voor de gebiedsoverstijgende tarieven: Nijkerk past desnoods macroaftopping toe op deze tarieven als de ontwikkelaar kan aantonen dat er onvoldoende opbrengst zit in zijn plan om een volledige bijdrage te betalen én de gemeente doorgang van dit plan in het maatschappelijk belang acht. Macroaftopping is dus geen automatisme.
- •
- •
- •
- •
In de bijlagen is een uitgebreide toelichting opgenomen op de systematiek en de berekende bijdragen.
Aldus besloten in de collegevergadering van 18 november 2025.
Burgemeester en wethouders van Nijkerk,
de secretaris,
de heer drs. J.G. de Jager
de burgemeester,
mevrouw T.T.E. de Jonge-Ruitenbeek
1 Toepassing van het Programma Kostenverhaal
In het Programma Kostenverhaal leggen we vast welke kosten we doorberekenen aan nieuwe (ruimtelijke) initiatieven. De gemeente verhaalt de kosten van nieuwe ontwikkelingen op de initiatiefnemers. Deze bijlage geeft een toelichting op de werkwijze en de systematiek in Nijkerk.
1.1 Voor wie is dit programma en wat is de status?
Dit programma is bedoeld voor iedereen die betrokken is bij de realisatie van een nieuw bouwplan dat niet past in het omgevingsplan en waarover nog geen anterieure overeenkomst is gesloten met de gemeente. Zowel voor de initiatiefnemer, als voor de gemeentemedewerkers die het initiatief begeleiden.
Dit programma heeft een verplichtend karakter, dit betekent dat het programma voorwaarden bevat die de gemeente hanteert om te beoordelen of ze meewerkt aan deze nieuwe bouwplannen.
Zo nodig actualiseren we het programma. Een actualisatie kan tot gevolg hebben dat bedragen en de werkwijze worden aangepast. Dit heeft geen gevolgen voor reeds getekende overeenkomsten.
We spreken van een initiatief dat valt onder dit Programma Kostenverhaal als:
- •
- •
- •
In dat geval is een ruimtelijk besluit nodig om een ‘planologische maatregel’ vast te stellen3. De gemeente verhaalt de kosten die zij maakt op de initiatiefnemer van dit bouwplan.
|
Een “initiatief” is een nieuwe ‘bouwactiviteit’ die niet past binnen het geldende omgevingsplan en waarvoor de gemeente een ‘planologische maatregel’ moet nemen. |
Het kan bijvoorbeeld gaan om de bouw van een woning, een bedrijfsgebouw of de uitbreiding van uw bedrijfsactiviteiten. Hieronder geven we aan wat we verstaan onder een ‘bouwactiviteit’ (art. 8.13 Ob):
De bouw van één of meer woningen;
- •
- •
- •
- •
- •
- •
1.3 Wanneer vallen initiatieven niet onder dit Programma Kostenverhaal?
Alle bouwmogelijkheden of functieverruimingen die toegestaan zijn op basis van het omgevingsplan zijn géén initiatief dat onder dit programma valt. Dit betekent dat wij hiervoor geen bijdrage vragen. U bent hiervoor mogelijk wel leges verschuldigd wat ook van toepassing is op het zogenoemd ‘vergunningsvrij’ bouwen.
Dit onderscheid sluit aan bij de Omgevingswet: omgevingsplanactiviteiten (OPA’s) die binnen het omgevingsplan passen, vallen niet onder kostenverhaal. Alleen voor initiatieven die een wijziging van het omgevingsplan nodig maken of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) vereisen en leiden tot een ruimtelijk besluit, kan kostenverhaal aan de orde zijn.
Kleine ingrepen die geen ‘bouwactiviteit’ zijn, zoals de bouw een schuurtje, tuinhuisje, dakkapel of erker komen niet in aanmerking voor kostenverhaal ook al zijn deze in strijd met het omgevingsplan. Mogelijk heeft u wel een vergunning nodig of geldt een meldingsplicht. Wellicht bent u hiervoor leges verschuldigd. Vragen hierover kunt u stellen aan de gemeente Nijkerk of bezoek onze website en zoek op “leges” voor de meest actuele legesverordening.
Wat is het proces als een initiatief niet past in het omgevingsplan? U kunt een initiatief direct bij het omgevingsloket indienen of u neemt eerst contact op met de gemeente om mee te denken. Wilt u het initiatief door de gemeente laten beoordelen dan zijn hier wel kosten aan verbonden. Voor de behandeling van het initiatief vraagt de gemeente leges (conform de Legesverordening). De volgende paragrafem licht het proces stap voor stap toe.
U dient het initiatief in bij het Omgevingsloket via www.omgevingswet.overheid.nl. Voor initiatieven die niet geheel aan de regels van het omgevingsplan voldoen is een vooroverleg de meest voor de hand liggende keuze. Het vooroverleg is gericht op een eerste ambtelijke beoordeling van de haalbaarheid van een verzoek en kan ook worden toegelicht aan de omgevingstafel. Hiervoor brengt de gemeente leges in rekening. In 2025 geldt een bedrag van € 113,-. Dit bedrag zal jaarlijks worden herzien en staat in de gemeentelijke legesverordening.
Als de uitkomst van het vooroverleg positief uitvalt, dan kan de initiatiefnemer besluiten om de plannen verder uit te werken en een principeverzoek in te dienen. Diverse specialisten beoordelen of nader onderzoek benodigd is voor een zorgvuldige afweging en ruimtelijke onderbouwing. Ook is dit vaak het juiste moment om de benodigde participatie op te starten en wordt het principeverzoek nogmaals besproken aan de omgevingstafel. Hier maakt de gemeente de afweging wel of geen medewerking te verlenen aan het initiatief. Denk aan aanpassing van het omgevingsplan en het beschikbaar hebben van capaciteit voor de behandeling van het initiatief. Bij een positief antwoord op het verzoek wordt het principebesluit voorbereid en ter besluitvorming voorgelegd aan het college van Burgemeester en Wethouders.
Afhankelijk van de aard van het verzoek kan ervoor voor worden gekozen om ook direct adviesverzoek of een kaderstelling voor de gemeenteraad voor te bereiden. Voor de behandeling van een principeverzoek betaalt de initiatiefnemer in 2025 een bedrag van € 2.800,-. Zijn er meer dan twee besprekingen aan de omgevingstafel nodig dan zijn de extra kosten hiervoor € 400,- per extra overleg. De eerder betaalde leges van het vooroverleg brengt de gemeente in mindering op dit bedrag. De genoemde bedragen worden jaarlijks herzien. De Legesverordening Gemeente Nijkerk 2025 is via de link in te zien.
Een positief principebesluit betekent niet automatisch dat het initiatief met zekerheid doorgaat. Het ruimtelijk besluit over de planologische maatregel (zie 2.5 Ruimtelijke procedure) moet namelijk nog worden genomen. Dit is een bevoegdheid die, afhankelijk van het ingediende plan, bij het college of bij de gemeenteraad ligt. Daarnaast moet bij de verdere uitwerking blijken dat het kostenverhaal kan worden geborgd. Dit is een wettelijke voorwaarde om medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief. Wel zullen wij ons best doen om uw initiatief mogelijk te maken. Wij bereiden de ruimtelijke procedure voor, begeleiden deze en motiveren deze als dit nodig is bij behandeling in het college of de gemeenteraad of bij eventuele beroepsprocedures. Deze inspanningsverplichting leggen we ook vast in een overeenkomst.
2.1.3 Kaderstelling gemeenteraad
Als het college van Burgemeester en Wethouders beslist dat de gemeente daadwerkelijk voornemens is om medewerking te verlenen aan een initiatief, dan neemt zij hiervoor een positief principebesluit. Voor kleinere initiatieven is dit het moment waarop de initiatiefnemer kan besluiten om een aanvraag omgevingsvergunning of een wijziging van het omgevingsplan in te dienen.
Bij grotere en/of complexe projecten is een besluit van de gemeenteraad voor de kaderstelling de eerstvolgende stap in het proces. Bij dergelijke projecten sluit de gemeente voor de tijdsbesteding vanaf principebesluit tot anterieure overeenkomst in beginsel eerst een intentieovereenkomst met u als initiatiefnemer. De intentieovereenkomst ziet toe op de periode tot aan de vaststelling van een planvisie en kaderstelling door de gemeenteraad. De gemeentelijke kosten beperken zich in deze fase tot ambtelijke inzet voor het opstellen van de ruimtelijke randvoorwaarden en toetsing van de planvisie hieraan.
2.1.4 Afspraken vastleggen in een anterieure overeenkomst
Na een positief principebesluit van het college, of van de Raad in het geval van grote projecten, gaan we met u aan tafel om uw plannen in detail door te nemen. Naast eventueel de eerder genoemde intentieovereenkomst stellen we inhoudelijke kaders en eisen aan uw initiatief, bijvoorbeeld welstandseisen of beeldkwaliteit. Ook stelt de gemeente eisen aan het woningbouwprogramma. Wij denken met u mee over mogelijkheden om duurzaam te bouwen en maken bespreekbaar hoe uw initiatief een bijdrage kan leveren aan de gemeentelijke ambities.
Tot slot maken we afspraken over de kosten die de gemeente moet maken voor uw initiatief. Naast de ambtelijke kosten van de gemeente zijn dit bijvoorbeeld kosten voor de aansluiting van uw initiatief op bestaande wegen of de kosten van de afvoer van (afval)water. Afhankelijk van uw initiatief bent u ook één of meerdere fondsbijdragen verschuldigd. Dit noemen we het doorrekenen van kostenverhaal en financiële bijdragen. Deze financiële afspraken resulteren in de exploitatiebijdrage die u als initiatiefnemer aan de gemeente verschuldigd bent. In sommige gevallen moet u ook nog nadeelcompensatie betalen als gevolg van uw initiatief (lees meer over de exploitatiebijdrage in hoofdstuk 3).
Alle afspraken over uw initiatief leggen we vast in een anterieure overeenkomst. Anterieur wil in dit geval zeggen: voorafgaand aan het ruimtelijk besluit. In deze overeenkomst leggen we samen met u de afspraken over uw initiatief duidelijk vast. Pas daarna zetten we de besluitvorming in gang die leidt tot het ruimtelijke besluit. (zie 2.5 Ruimtelijke procedure).
Als de gemeente en initiatiefnemer er niet in slagen een anterieure overeenkomst te sluiten, dan blijft alleen het publiekrechtelijk kostenverhaal over als mogelijkheid. Het kostenverhaal wordt dan vastgelegd in de kostenverhaalsregels van de BOPA of het gewijzigd Omgevingsplan. Dit is een zwaar juridisch instrument dat we liever niet inzetten. Als het onvoldoende mogelijk blijkt om met de kostenverhaalregels kosten te verhalen, de gemeente niet bereid is om dit tekort te subsidiëren en er zijn geen subsidies beschikbaar om dit tekort te dekken, dan is het plan zonder anterieure overeenkomst eigenlijk economisch niet haalbaar en moet het dus geweigerd worden. De voorkeur gaat uit naar een (anterieure) overeenkomst met goede en heldere afspraken voor beide partijen.
Gelijktijdig met het opstellen van de anterieure overeenkomst kan, al dan niet met tussenkomst van een besluit tot kaderstelling, door de initiatiefnemer besloten worden om een aanvraag omgevingsvergunning of een wijziging van het omgevingsplan aan te vragen.
Wij beoordelen de inhoud van de ruimtelijke procedure en stemmen eventuele op- en aanmerkingen direct af met u als initiatiefnemer of het door u ingehuurde adviesbureau. De gemeente doorloopt voor de ruimtelijke procedure de volgende fasen: het voorontwerp (optioneel en alleen bij omgevingsplannen), het ontwerp, de vaststelling en (eventueel) beroep.
In de basis geldt dat de anterieure overeenkomst is ondertekend voorafgaand aan het opstarten van de procedure “ter inzage leggen van een ontwerp omgevingsvergunning of ontwerpwijziging omgevingsplan”. Hiervan kan enkel worden afgeweken als hier naar oordeel van de gemeente aanleiding voor is.
3 De systematiek: Onderbouwing van gebieds-overstijgende tarieven
Op basis van dit Programma Kostenverhaal en Financiële bijdragen rekent Nijkerk aan nieuwbouwplannen bestedingen in gebiedsoverstijgende openbare infrastructuur en voorzieningen door aan nieuwbouwplannen. In deze bijlage wordt ingegaan op de verschillende bestedingssoorten en de wettelijke titels waarmee deze kunnen worden doorberekend. Ook is toegelicht welk beleid de gemeenten moet vastleggen om kostenverhaal mogelijk te maken. Tot slot wordt uitgelegd hoe de gemeente Nijkerk dit beleid concreet heeft uitgewerkt in het Programma, inclusief de bijbehorende onderbouwing.
3.1 Plangebonden kosten (kosten gerelateerd aan het initiatief)
De kosten die direct gerelateerd zijn aan een initiatief brengen wij altijd volledig in rekening bij de initiatiefnemer. We maken onderscheid tussen planeigen kosten en bijkomende kosten. Hierbij is het belangrijk te weten dat de gemeente kan weigeren om mee te werken aan een initiatief als de initiatiefnemer niet in staat blijkt deze kosten te dragen.
Bij grotere gebiedsontwikkelingen kan het zijn dat de planeigen kosten betrekking hebben op meerdere initiatieven. In dat geval spreken we van een complex: een afgebakend gebied waarbinnen een samenhangende ontwikkeling plaatsvindt. Kosten binnen dit complex die verband houden met uw initiatief brengen wij naar verhouding in rekening. Denk bijvoorbeeld aan een noodzakelijke rotonde of waterberging.
We brengen voor de behandeling en begeleiding van een initiatief onze plankosten in rekening:
- •
- •
In principe zijn de plankosten forfaitair. Dit geeft initiatiefnemers zekerheid: achteraf worden geen extra uren in rekening gebracht. Bij grotere projecten met aanzienlijke afwijkingen of extra ambtelijke inzet kan hiervan worden afgeweken. In dat geval worden in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over het verhalen van de werkelijk gemaakte kosten.
De plankosten dekken de ambtelijke inzet voor het toetsen van het initiatief/plan en de begeleiding van de ruimtelijke procedure (btw niet van toepassing). De bij het principeverzoek geheven startleges worden verrekend met de plankosten die via de anterieure overeenkomst in het kostenverhaal worden betrokken; zo betaalt de initiatiefnemer niet dubbel. De gemeente evalueert deze werkwijze periodiek om te waarborgen dat de ambtelijke inzet gedekt kan worden uit het kostenverhaal.
De bijdrage dekt de ambtelijke inzet voor het toetsen van het initiatief/plan en de begeleiding van de ruimtelijke procedure, waarbij btw niet van toepassing is. Dit bedrag is aanvullend op de startleges voor beoordeling van een initiatief/principeverzoek. De gemeente evalueert deze werkwijze periodiek om te waarborgen dat de ambtelijke inzet gedekt kan worden uit het kostenverhaal. Het staat de gemeente uiteraard vrij om hierover aparte afspraken te maken met de initiatiefnemer in een anterieure overeenkomst.
Een plan kan schade veroorzaken bij omliggende eigendommen. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding bij rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat om schade die het normale maatschappelijke of bedrijfsrisico overstijgt en iemand onevenredig zwaar treft. Schadeoorzaken die in aanmerking komen voor nadeelcompensatie zijn limitatief opgesomd in de Omgevingswet. Op grond van een overeenkomst brengt de gemeente deze kosten bij de initiatiefnemer in rekening.
3.2 Gebiedsoverstijgende kosten
Gebiedsoverstijgende kosten is een verzamelbegrip voor de drie bestedingstypen in de Omgevingswet die nut hebben voor meerdere exploitatiegebieden:
- •
- •
- •
De gemeente Nijkerk hanteert twee soorten gebiedsoverstijgende kosten. De bovenwijkse voorziening en de financiële bijdrage. In onderstaande figuren is dit kort toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt de concrete vertaling gemaakt naar de tarieven: welke bijdragen kunt u verwachten en hoe komen we tot deze bedragen.
3.3 Juridische kaders voor kostenverhaal
Gemeenten zijn niet vrij om ongelimiteerd kosten door te rekenen aan nieuwbouwplannen. De reikwijdte en omvang van de door te rekenen kosten varieert per spoor en instrument. Hieronder worden eerst de verschillende sporen en instrumenten opgesomd. Vervolgens zijn de nodige randvoorwaarden uiteengezet en ten slotte is de reikwijdte geduid van gebiedsoverstijgende kosten die doorberekend mogen worden.
3.3.1 Sporen en instrumenten om kosten door te rekenen
De verschillende criteria per spoor en instrument zijn schematisch weergegeven in onderstaande tabel en vervolgens tekstueel toegelicht.
3.3.2 Privaatrechtelijk spoor:
Het resultaat van het privaatrechtelijk spoor is een anterieure overeenkomst. Hierin wordt een bijdrage afgesproken voor de kosten die publiekrechtelijk afdwingbaar zijn op basis van de Ow. en vaak ook meer. De financiële bijdrage kent een minder strak keurslijf en mag iets ruimer zijn.
3.3.3 Publiekrechtelijk spoor:
Via dit spoor kunnen kosten worden doorberekend zonder noodzaak voor een anterieure overeenkomst. De publiekrechtelijke instrumenten zijn:
- •
- •
3.3.4 Grens publiek en privaat spoor: onderhouds- en exploitatiekosten niet verhaalbaar
De Ow is op dit punt niets veranderd ten opzichte van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). In de kamerbehandeling van de Wro is een duidelijke grens getrokken: financiële bijdragen voor gebruik of beheer (dus instandhoudings-, onderhoud- en exploitatiekosten) mogen niet worden doorberekend, via welk spoor of instrument dan ook . Er is wel een uitzondering hierop: het ongedekte tekort van exploitatiekosten van openbare parkeergarages mogen wel worden verhaald, zowel publiek- als privaatrechtelijk.
3.3.5 Grens publiek en privaat spoor: baatafroming niet toegestaan
Onder de Omgevingswet is baatafroming niet toegestaan. Dat wordt niet alleen vastgelegd voor het ‘regulier’ kostenverhaal (afd. 13.6) maar tevens voor de financiële bijdrage (afd. 13.7). Het besluit van 14 september 2022 tot wijziging van het Omgevingsbesluit (art. 8.21 en art. 8.22 Ob en bijbehorende Nota van Toelichting) schrijft namelijk voor dat gemeenten telkens de bestedingsdoelen van financiële bijdragen concreet maken, zodat baatafroming wordt uitgesloten.
3.3.6 Grens privaat spoor: begrenzing contractsvrijheid
Voor anterieure overeenkomsten geldt dat de contractsvrijheid van de gemeente beperkt wordt door zowel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur evenals redelijkheid en billijkheid op basis van het burgerlijk wetboek. Een gemeente moet gelet hierop bij het aangaan van een overeenkomst zorgvuldig de betrokken belangen wegen en mag haar bevoegdheid niet gebruiken voor een ander doel dan zij is toegekend (betaalplanologie is niet toegestaan). Bij het sluiten van een anterieure overeenkomst is immers sprake van een zekere afhankelijkheid van de tegenpartij van de gemeente: zonder vaststelling van de planologische maatregel krijgt zij niet de mogelijkheid haar grond te bebouwen. De gemeente mag van deze situatie geen gebruik maken om een onredelijk hoge financiële bijdrage te vragen.
3.3.7 Criteria ‘regulier’ kostenverhaal: kostensoortenlijst & p/t/p-relatie
Via het ‘regulier’ kostenverhaal (dus kostenverhaalsregels/-voorschriften, met en zonder tijdvak afd. 13.6 Ow) mogen aan nieuwbouwplannen alleen die bestedingen worden doorberekend die voldoen aan de kostensoortenlijst (Bijlage IV bij art. 8.15 Omgevingsbesluit). Dit zijn: de waarde van grond en opstallen, de kosten van het vrijmaken, slopen en saneren ervan, de kosten van onderzoek en ambtelijke inzet (‘plankosten’), nadeelcompensatie (‘planschade’ in de Wro), de kosten van ‘voorzieningen’ (wegen, openbare ruimte, ondergrondse infrastructuur, parkeerplaatsen, gebouwen t.b.v. het openbaar vervoer of ondergrondse infrastructuur, gebouwde parkeervoorzieningen e.d.). Onder de kostensoortenlijst vallen dus niet de stichtingskosten (bouwkosten) van maatschappelijke gebouwen (sporthallen, cultuur- of buurthuizen, gezondheidszorg, onderwijs e.d.) of van betaalbare woningen.
Ook moeten deze bestedingen voldoen aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (p/t/p) :
- •
- •
- •
3.3.8 Criteria financiële bijdrage: functionele samenhang & proportionaliteit & past binnen categorieën
Via de nieuwe regeling publiekrechtelijke afdwingbare financiële bijdrage in het omgevingsplan én via de privaatrechtelijk af te spreken financiële bijdrage in anterieure overeenkomsten kunnen bestedingen worden doorberekend die voldoen aan mildere criteria: kosten mogen ook buiten de kostensoortenlijst vallen en het volstaat wanneer sprake is van ten minste een ‘functionele samenhang’, van proportionaliteit en wanneer ze passen binnen specifieke categorieën.
Functionele samenhang: Er moet sprake zijn van een functionele samenhang tussen het betalend exploitatiegebied en de bestedingen. Het begrip functionele samenhang is alleen een onduidelijke term. In het besluit van 14 september 2022 heeft de wetgever zich duidelijker dan voorheen uitgesproken over wat het onder ‘functionele samenhang’ verstaat4. Er is sprake van functionele samenhang in twee situaties:
- •
Er is sprake van profijt: het exploitatiegebied heeft profijt van de maatregelen, hetgeen op twee manieren aan de orde kan zijn:
- o
- o
De maatregelen hebben een positief uitstralingseffect op het exploitatiegebied, zoals bijvoorbeeld parken dat doen op de omgeving waarin ze liggen, of nieuwe wegen op de verkeersafwikkeling van hele wijken of zelfs de hele gemeente, of de sanering van verpauperde wijken op de leefbaarheid en bereikbaarheid van omliggende gebieden.
- •
Er is sprake van complementariteit in functies: zowel het betalende nieuwbouwplan als de maatregelen betreffen functies die in gemeentelijk beleid in samenhang worden gezien. De maatregelen zijn nodig om verliesgevende functies in bepaalde locaties te realiseren (bijv. sociale woningen), en het betalende plan betreft de winstgevende onderdelen van dezelfde functie (bijv. bouw van vrijemarktwoningen). Het betalende plan hoeft ruimtelijk gezien geen profijt te ondervinden van de bouw van sociale woningen elders, het volstaat met het feit dat beide functies in beleid in samenhang worden gezien. Financieel gezien profiteert de ontwikkelaar trouwens wel omdat hij geen of minder sociale woningen hoeft te realiseren. Maar het is geen voorwaarde dat er sprake is van financieel gewin. Een voorbeeld is dat nieuwe bedrijventerreinen een bijdrage wordt gevraagd om verpauperde bedrijventerreinen te revitaliseren, ook als de nieuwe bedrijventerreinen noch ruimtelijk noch financieel hiervan profiteren. Het volstaat dat beide functies (sociale en vrijemarktwoningen respectievelijk nieuwe en verpauperde bedrijventerreinen) in beleid in samenhang worden gezien.
Er is dus sprake van profijt óf complementariteit, opdat sprake is van een functionele samenhang. Er is dus geen noodzaak aan causaliteit (toerekenbaarheid) om te spreken van een functionele samenhang.
Proportionaliteit: noch het besluit 14 september 2022 noch de ‘Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet’ (april 2022) hebben het expliciet over de behoefte aan een proportionele toedeling van financiële bijdragen aan de verschillende exploitatiegebieden die profiteren van een investering. Wel heeft dit besluit het over de noodzaak om gemeentelijke plannen evenredig te behandelen als de particuliere plannen5. Dit sluit ook aan bij de geest van het kostenverhaal in het algemeen: namelijk dat er sprake is van proportionaliteit in de toedeling van kosten.
Past binnen categorieën: ten slotte, kosten dienen te passen binnen een of meerdere van de ‘categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald’ die in het Besluit 14 september 2022 zijn vastgelegd (opgenomen in art. 8.21 Ob en toelichting in de Nota van Toelichting). Samengevat zijn dat investeringen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Dit betreft niet de kostensoortenlijst van regulier kostenverhaal (afd. 13.6 Ow / bijlage IV Ob). Privaatrechtelijk (art. 13.22 Ow) kunnen aanvullend afspraken worden gemaakt (bijv. over stichtingskosten van maatschappelijke voorzieningen of een vereveningsbijdrage voor middensegmentwoningen).
3.3.9 Onderscheid tussen ‘regulier’ kostenverhaal en financiële bijdrage
Volgens het Besluit van 14 september 2022 mogen kosten die onder het reguliere kostenverhaal vallen (afdeling 13.6 Ow) niet ook worden doorberekend als financiële bijdrage (afdeling 13.7 Ow). Alleen kosten die niet voldoen aan de voorwaarden voor regulier kostenverhaal, maar wél passen binnen de categorieën van een financiële bijdrage, mogen optioneel via dat spoor worden verhaald. De wettelijke criteria voor beide vormen zijn hieronder samengevat.
Wettelijke criteria ‘regulier kostenverhaal’:
- •
- •
Wettelijke criteria ‘financiële bijdrage’:
- •
- •
- •
- •
Het is mogelijk dat dezelfde infrastructuur deels wordt verhaald via afdeling 13.6 Ow (voor zover deze voldoet aan de criteria voor verplicht kostenverhaal) en deels via afdeling 13.7 Ow (voor het niet-verplichte deel dat wel kwalificeert voor een financiële bijdrage). Dit is toegestaan, mits dezelfde kosten niet tweemaal bij hetzelfde plan in rekening worden gebracht. Met andere woorden: dubbele belasting moet worden voorkomen.
Om te bepalen welke van de twee categorieën van toepassing is op de investeringen is de volgende beslisboom opgesteld.
3.3.10 Met welke plannen mogen welke bijdragen worden gecontracteerd?
In de Omgevingswet is een directe kostenverhaalplicht opgenomen (artikel 13.11 Ow): gemeenten zijn verplicht om plangebonden kosten en bovenwijkse voorzieningen te verhalen op initiatiefnemers van aanvragen voor aangewezen activiteiten, zoals omschreven in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit, tenzij deze kosten anderszins zijn verzekerd. De Omgevingswet biedt geen mogelijkheid om privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten over alle soorten kosten bij aanvragen die geen aangewezen activiteit betreffen.
Voor de verplicht te verhalen kosten (het ‘reguliere’ kostenverhaal: plangebonden kosten en bovenwijkse voorzieningen) geldt onder de Omgevingswet dat uitsluitend mag worden gecontracteerd met aanvragers van aangewezen activiteiten (artikel 8.13 Ob);
Een uitzondering betreft de nadeelcompensatie (een soort plangebonden kosten), die in Ow (art. 13.3c, eerder bekend als planschade) een aparte, specifieke titel kent om te contracteren, ook met niet-aangewezen activiteiten:
- •
- •
- •
Met aanvragen voor activiteiten die niet vallen onder artikel 8.13 Ob, maar wél onder artikel 8.20 Ob, mag een overeenkomst worden gesloten over een financiële bijdrage. Voor aanvragen die niet onder artikel 8.20 Ob vallen, geldt dat het sluiten van een overeenkomst over een financiële bijdrage onder de Omgevingswet niet is toegestaan. In onderstaand schema is samengevat welke kosten gecontracteerd mogen worden onder de Omgevingswet.
Nijkerk kiest ervoor om de in dit Programma vastgelegde tarieven gebiedsoverstijgend alleen te verhalen op de aangewezen activiteiten art. 8.13 Ob. Nijkerk ziet vooralsnog af van de mogelijkheid om een financiële bijdrage te vragen aan plannen die vallen onder art. 8.20 maar niet onder art. 8.13 Ob.
De Wro had ruimere mogelijkheden dan de Ow om te contracteren. Artikel 6.24 Wro gaf een privaatrechtelijke titel om overeenkomsten aan te gaan over álle soorten kosten: niet alleen plangebonden kosten en bovenwijkse voorzieningen, maar ook bovenplanse kosten en financiële bijdragen. Deze mogelijkheid was bovendien niet beperkt tot aangewezen bouwplannen.
Samengevat: De Wro gaf gemeente de mogelijkheid, ook wanneer geen sprake is van een kostenverhaalplicht, alle kostensoorten op de initiatiefnemer verhalen via een privaatrechtelijke overeenkomst.
De Omgevingswet kent een directe kostenverhaalplicht (artikel 13.11 Ow): gemeenten zijn verplicht om plangebonden kosten en bovenwijkse voorzieningen te verhalen op initiatiefnemers van aanvragen voor aangewezen activiteiten, zoals omschreven in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit, tenzij deze kosten anderszins zijn verzekerd. In tegenstelling tot de Wro biedt de Omgevingswet geen mogelijkheid meer om privaatrechtelijke overeenkomsten te sluiten over alle soorten kosten bij aanvragen die geen aangewezen activiteit betreffen.
Kortom: de mogelijkheid om te contracteren is onder de Ow strikter afgebakend dan onder de Wro.
3.3.11 Kosten maatregelen doorberekenen en dubbele belasting voorkomen
Het kan zijn dat uit de proportionaliteitstoets blijkt dat slechts een deel van de kosten mag worden doorberekend aan de gebieden of locaties die de aanleiding vormen voor een maatregel (causaal verband). Dit is het geval als maatregelen gebiedsoverstijgend van aard zijn en daarmee ook profijt opleveren voor andere gebieden. De toerekening kosten voor één maatregel is deels via het reguliere kostenverhaal en deels via een financiële bijdrage. Voorwaarde is wel dat deze kosten niet dubbel bij hetzelfde plan in rekening worden gebracht.
Het deel van de kosten dat wél causaal gerelateerd is rekenen we toe via het regulier kostenverhaal (afdeling 13.6 Ow) aan de veroorzakende gebieden of locaties.
Het overige deel van de kosten kan – mits voldaan wordt aan de wettelijke vereisten – via een financiële bijdrage (afdeling 13.7 Ow) worden toegerekend aan andere gebieden of locaties die géén directe oorzaak vormen, maar wél baat hebben bij de maatregel. De voorwaarden daarvoor zijn:
- •
- •
- •
3.3.12 Welke beleidsmatige onderbouwing moet de gemeente leveren voor gebiedsoverstijgende tarieven?
Uit eerdere paragrafen is gebleken wat de afbakening is van het kostenverhaal, en aan welke eisen moet worden voldaan per kostenverhaalspoor en -instrument. De vraag nu is wat moeten gemeenten, wanneer en waar vastleggen om de geschetste kostenverhaalmogelijkheden te mogen benutten. Logischerwijs dient de gemeente vooruitlopend op de beoordeling van concrete bouwinitiatieven de volgende onderbouwing op te nemen in beleid:
Er moet een doelbepaling worden gedaan, dat betekent een antwoord op:
- •
- •
- •
- •
Er moet een toedeling gedaan worden aan betalende plannen, dat betekent een antwoord op:
- •
- •
- •
Er moet een relatie gelegd worden tussen maatregelen en betalende plannen, dat betekent een antwoord op:
- •
- •
Concreet betekent dit dat de investeringen ten minste in een omgevingsvisie en/of programma vastgelegd moeten worden. Hierin moet ten minste worden opgenomen:
- •
- •
- •
3.3.13 Verantwoording achteraf
De gemeente moet (als 4e onderbouwing) achteraf kunnen verantwoorden dat bijdragen zijn besteed aan de beoogde maatregelen zonder baatafroming. Dit kan transparant worden vastgelegd in het Programma bij elke beleidsactualisering.
4 De systematiek: Concrete vertaling in de gemeente Nijkerk
In deze bijlage vertalen we de algemene systematiek6 naar de situatie in Nijkerk van alle criteria, grenzen en vormeisen. We laten zien wat we tot dusver hebben ontvangen aan bijdragen en welke maatregelen we hebben uitgevoerd. Vervolgens onderbouwen we de investeringslijst, corrigeren we voor subsidies en uitvoeringszekerheid en verdelen we de kosten naar profijt en naar bovenwijkse voorzieningen dan wel financiële bijdragen. We bepalen het bouwprogramma en rekenen profijt en toerekening door met equivalenten op basis van verkeersgeneratie, inclusief autonome groei voor de bestaande bebouwing. Dit resulteert in concrete bijdragen per woning en een omrekentabel voor overige functies.
4.1 Hoe verhoudt dit Programma zich tot de Omgevingsvisie 2040
De vastgestelde Omgevingsvisie Gemeente Nijkerk 2040 is de basis en benoemt daarin investeringen. Dit is een (groot) deel van deze onderbouwing maar niet voor alle maatregelen. Daarom is in dit Programma de onderbouwing uit paragraaf de paragrafen 3.3.12 en 3.3.13 (1) t/m (4) opgenomen voor alle bestedingen. Ook wordt dit Programma Kostenverhaal als programma van de Omgevingsvisie vastgesteld. Zo biedt het programma (ruim meer dan) alle nodige onderbouwing om alle kosten publiekrechtelijk door te rekenen als dit nodig blijkt. Ook is er een kader voor het beoordelen van initiatieven binnen de ruimtelijke inpasbaarheid, met een zorgvuldige belangenafweging en zonder misbruik van bevoegdheden
In de volgende paragrafen is stap voor stap in beeld gebracht hoe Nijkerk omgaat met alle criteria, grenzen en vormeisen.
4.2 Verantwoording tot dusver ontvangen bijdragen kostenverhaal
In 2013 stelde de raad de ‘Nota Bovenwijkse en Bovenplanse Voorzieningen’ vast. Hiermee heeft Nijkerk de laatste jaren aan particuliere grondexploitanten een bijdrage gevraagd voor diverse investeringen in openbare infrastructuur en voorzieningen.
De gemeente Nijkerk bestaat uit meerdere kernen. De gemeente kiest ervoor om de gemeente als 1 geheel te zien voor het berekenen van de bijdragen bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen. Voor een eerlijke toerekening van de investeringen aan de toekomstige ontwikkelingen is het belangrijk dat er een duidelijk uitgangspunt is tussen de bestaande bouw en nieuwbouw. Dit vormt het uitgangspunt voor de equivalenten.
De Woonvisie gemeente Nijkerk 2024+ geeft een goed beeld van de woningprognoses tot 2040. Met de Woningbouwmonitor rapporteert de gemeente periodiek over de plannen. Het betreft realisatie en ook een doorkijk voor de komende jaren. Het aantal bestaande woningen is gebaseerd op het aantal aanwezige woningen per 1-1-2023.
In de onderstaande tabel is het bestaande aantal woningen en de woningbouwprognose tot 2040 weergegeven.
Voor niet-wonen functies is nu niet duidelijk hoeveel m2 er de komende jaren bij kan komen. Daarom is hiervoor geen aparte berekening gemaakt. De bijdrage voor deze functies is aangesloten op de bijdrage voor woningbouw.
4.4 Bepaling equivalenten op basis van verkeersbewegingen
Nieuwe voorzieningen zijn en worden aangelegd om te voorzien in de behoefte die ontstaat als gevolg van (gerealiseerde) initiatieven. Ook de bestaande bebouwing profiteert daarvan mee. We verdelen de kosten van maatregelen over gerealiseerde en nog te realiseren ontwikkelingen. Voor de bestaande bebouwing zijn eerder voorzieningen gerealiseerd waar ook de (gerealiseerde) initiatieven profijt van hebben.
De toenemende behoefte vanuit de huidige bebouwing is echter niet te vergelijken met de toekomstige behoefte vanuit nieuwe ontwikkelingen. Daarom is ervoor gekozen om hier onderscheid in de maken. Dat doen wij aan de hand van equivalenten. Deze equivalenten maken het mogelijk om in één rekeneenheid het onderscheid in profijt te maken tussen bestaande bouw en nieuwbouw.
Daarnaast berekenen wij vanuit de bestaande bouw een autonome groei. Deze autonome groei is gericht op het toenemend aantal verkeersbewegingen bij de toename van voorzieningen. Een bestaande bewoner maakt ook gebruik van een nieuw park.
4.4.1 Onderbouwing met verkeersbewegingen (CROW)
De vervoersbewegingen van zowel autonome groei als nieuwbouw zijn gebaseerd op kengetallen uit CROW-publicatie 381. Deze bron is gekozen vanwege het betrouwbare karakter, de brede erkenning en het feit dat de kengetallen zijn gebaseerd op langdurig onderzoek en regelmatig worden geactualiseerd. Ze worden standaard gebruikt in verkeerskundige berekeningen
Vanuit deze publicatie gebruiken wij de verkeersgeneratie per woning als equivalent. Deze verkeersgeneratie per woning is zowel bruikbaar voor bestaande als nieuwbouwwoningen. Voor nieuwbouw wordt gekeken naar de hele gemeente Nijkerk. Hierbij kenmerkt de gemeente Nijkerk zich vanuit de CROW-Publicatie als een zeer sterk stedelijke gemeente. Hieronder vallen de categorieën ‘schil centrum’, ‘rest bebouwde kom’ en ‘buitengebied’.
Voor deze categorieën gelden bandbreedtes aan verkeersgeneratiegetallen per woning. In het geval van de drie eerder genoemde categorieën liggen deze tussen de 4,4 en 5,2. Als realistisch gemiddelde vanuit deze bandbreedtes houden wij de waarde 4,8 aan. Dit betekent dus dat elke nieuwe woning gemiddeld 4,8 verkeersbewegingen per dag genereert en is hiermee de basis voor de berekening van het aantal equivalenten.
Dit levert de volgende equivalenten op:
De tabel laat zien dat de berekende toename van verkeersbewegingen tot 2040 van de bestaande kern iets groter is dan de extra verkeersbewegingen als gevolg van de nieuwbouwprojecten. 54% autonome groei bestaand tegenover 46% nieuwbouw.
4.5 Actuele en verwachte investeringen kostenverhaal
De lijst van investeringen is een resultante van de investeringen en een vragenlijst die niet alleen moet bepalen of het te verhalen is en via welke route (bovenwijks of financiële bijdrage) maar ook de onderbouwing geeft van de verschillende investeringen.
Beantwoording van onderstaande vragen en de wettelijke voorwaarden is de volgende lijst met investeringen opgesteld. De bedragen in de tabellen zijn afgerond. De investeringslijst heeft een dynamisch karakter en wordt periodiek geactualiseerd.
We toetsen hierbij of het geen onderhouds- en beheerskosten zijn en geven per investering antwoord op de volgende vragen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De huidige lijst met investeringen is gebaseerd op het Meerjaren Investeringsprogramma 2025 t/m 2040 en sluit na correcties hard/zacht op ca. € 159 miljoen. In bijlage 6 is een volledig overzicht van de maatregelen opgenomen.
4.5.1 Relatie tussen maatregelen en de betalende gebieden
Er is beoordeeld welke relatie bestaat tussen de voorgestelde maatregelen (de kosten) en de gebieden die financieel aan deze maatregelen bijdragen. In bijlage 3 is beschreven dat functionele samenhang (profijt en/of complementariteit nodig is om kosten via een financiële bijdrage door te rekenen. Alleen maatregelen die aantoonbaar een functionele relatie hebben, zijn opgenomen in dit Programma.
Als er aanvullend sprake is van een causale relatie mogen kosten die onder de kostensoortenlijst vallen, via het reguliere kostenverhaal worden doorberekend aan de gebieden die deze kosten veroorzaken.
4.5.2 Correctie toegekende subsidies en andere bijdragen
In het geval van sommige investeringen is er sprake van een bijdrage op andere wijze. Denk hierbij aan subsidies. Dit aandeel wordt afgetrokken van de investeringssom per investering.
4.5.3 Correctie voor harde en zachte investeringen
De lijst is samengesteld op basis van een inventarisatie van alle beleidsambities en de daaraan gekoppelde fysieke investeringen die in de planning staan tot 2040. Hierbij is rekening gehouden met een onzekerheidsmarge. Sommige toekomstige investeringen zijn redelijk zeker, en aangemerkt als ‘harde’ investeringen, omdat er al bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden en er budget voor vrijgemaakt is (100% doorberekend). Andere investeringen zijn nog minder concreet, dit zijn de ‘zachte’ investeringen. Dit zijn bijvoorbeeld investeringen die zijn genoemd in beleid, maar nog niet in de begroting zijn geland (70%). Of investeringen die wel worden genoemd, maar nog niet terug te vinden zijn in beleid (35%).
Bij actualisatie van de investeringslijst wordt opnieuw gekeken naar de categorie en weging.
4.6 Welke investeringen worden verhaald als bovenwijkse voorzieningen, en welke als financiële bijdrage
Na de correcties worden de investeringen verdeeld over twee categorieën: bovenwijkse voorzieningen of financiële bijdrage. Deze verdeling wordt gemaakt op basis van paragraaf 3.3.9 Onderscheid tussen ‘regulier’ kostenverhaal en financiële bijdrage. De volgende tabel geeft de verdeling op hoofdlijnen weer.
4.7 Toelichting op de toedeling bestaande stad en nieuwbouw
De proportionaliteitstoets wordt in twee stappen uitgevoerd. In de eerste stap bepalen we hoe de kosten per maatregel verdeeld worden tussen nieuwbouwplannen en bestaand vastgoed (c.q. bestaande gebouwen) voor zover beide profijt hebben van de maatregel. Hiervoor wordt gekeken naar de verhouding tussen:
- •
- •
Gebieden die geen profijt hebben van de maatregel zijn buiten beschouwing gelaten, zodat deze niet meebetalen. De uitkomst van deze eerste toets is een verdeling van de kosten per maatregel; een percentage dat wordt toegerekend aan nieuwbouw en een percentage aan bestaand vastgoed. Deze verdeling verschilt per maatregel, afhankelijk van de ligging en de mate van profijt.
De onderliggende redenering is als volgt:
- •
- •
4.8 1e toets proportionaliteit: toedeling kosten aan bestaande versus nieuwe stad
In deze paragraaf is bepaald welk aandeel van de totale investeringen is toe te rekenen aan de nieuwe ontwikkelingen. Hiervoor is zijn de verkeersbewegingen (equivalenten) het uitgangspunt. Deze 1e toets op proportionaliteit laat een verhouding zien van 54% bestaand versus 46% nieuwe ontwikkelingen.
Vervolgens is de onderverdeling gemaakt naar bovenwijkse kosten en financiële bijdrage voor zowel bestaand als nieuw ontwikkelingen. Dit laten de volgende tabellen zien.
De tabel Verdeling Bovenwijkse kosten laat zien dat er € 54,5 miljoen aan maatregelen zijn die een bovenwijks karakter hebben. Hiervan komt € 29,3 miljoen voor rekening van de bestaande stad en € 1,8 miljoen voor rekening van specifieke nieuwe ontwikkelingen. Dit resulteert in een bedrag van € 23,3 miljoen waar andere nieuwe ontwikkelingen wel profijt van hebben, maar waar geen direct causaal verband mee is. Deze worden meegenomen bij de Financiële bijdrage. Figuur 5 in paragraaf 3.3.9 brengt dit in beeld. De tabel Verdeling financiële bijdrage laat zien dat er € 48,4 miljoen is toe te rekenen aan nieuwe ontwikkelingen. Aanvullend op deze direct bepaalde kosten voor financiële bijdrage komt de post vanuit Bovenwijkse kosten ( € 23,3 miljoen). Het totaalbedrag voor de Financiële bijdrage dat toerekenbaar is aan nieuwe ontwikkelingen komt op € 71,7 miljoen.
4.9 Wat is de gemiddelde bijdrage per gemiddelde woning?
We hebben nu een beeld van de bijdrage die de nieuwe ontwikkelingen dragen Vervolgens is dit omgeslagen naar een bijdrage per equivalent (verkeersbeweging) en vermenigvuldigd met het aantal verkeersbewegingen van een nieuwe woning per etmaal. Dit bedrag is berekend per gemiddelde woning. De volgende tabel laat dit zien voor zowel de bovenwijkse kosten als de financiële bijdrage. Vervolgens leggen we de verdeling over de woningsegmenten uit.
De volgende afbeelding brengt alles samen. De bedragen zijn in deze afbeelding afgerond op miljoen Euro. Gemiddeld is de bijdrage per nieuwbouwwoning afgerond € 11.200,- .
4.9.1 2e toets proportionaliteit: toedeling kosten aan de nieuwbouwplannen
Als tweede stap is berekend wat de bijdrage per specifiek nieuwbouwplan is. Hier volgt Nijkerk het principe dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen: elke functie heeft een gewichtsfactor7 gerelateerd aan de vastgoedwaarde. Zo betalen functies met een hogere waarde een hogere bijdrage. Er is onderscheid gemaakt in de vier woningtypologieën vanuit het Programma wonen (Sociaal/Midden laag/Midden hoog/Vrije sector) en in overige niet-woon functies. Met de gewichtsfactor is een bedrag per equivalent berekend.
Als resultaat van de vorige paragrafen zijn de volgende bijdragen bepaald per woningcategorie. De basis hiervan is de berekende bijdrage per gemiddelde woning van € 11.200.
Voor niet-wonen functies is nu niet duidelijk hoeveel m2 er de komende jaren bij kan komen. De bijdrage voor deze functies is gebaseerd op de bijdrage voor woningbouw. Hierbij is 1 gemiddelde woning gelijk aan een aantal m² bvo (minimaal 150 m² bvo). Dit resulteert in de volgende bijdrage per m² bvo.
5 Stappenplan berekening gebiedsoverstijgende bijdrage per nieuwbouwplan
In deze bijlage leggen we stap voor stap uit hoe de bijdrage wordt berekend en toebedeeld aan een specifiek nieuwbouwplan. Dit gebeurt met de uitgangspunten en tarieven uit de bijlagen 3 en 4.
Als eerste gaan we na of dit Programma van toepassing is op lopende plannen. In principe is het Programma altijd van toepassing. Hierop zijn de volgende uitzonderingen:
- •
- •
5.2 Is er een ruimtelijk besluit nodig?
Toetsing op de noodzaak van een ruimtelijk besluit is de tweede stap. Als uw plan niet past binnen het Omgevingsplan is een planologische maatregel nodig en daarmee sprake van kostenverhaal. Planologische maatregelen vormen in principe aanleiding tot verplicht kostenverhaal. De Ow kent de volgende procedures:
- •
- •
Geen ruimtelijk besluit betekent geen kostenverhaal. Is er wel sprake van een planologische maatregel is de volgende stap de toets of er sprake is van een ‘bouwactiviteit’8.
5.3 Is er sprake van een ’bouwactiviteit’ (8.13 Ob)?
Wat een ‘bouwactiviteit’ is, staat in artikel 8.13 Ob. Valt uw initiatief hier niet onder dan is er geen sprake van kostenverhaal. De gebiedsoverstijgende tarieven zijn ook niet van toepassing.
De Ow kent de volgende ‘bouwactiviteiten’. Artikel 8.13 Ob definieert het begrip ‘activiteit’. Hieronder geven we overzicht.
- •
- o
- o
- o
- •
- o
- o
- o
De verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.
Is het initiatief wel gekwalificeerd als ‘bouwactiviteit’ dan is er sprake van verplicht kostenverhaal. Een bijdrage in de gebiedsoverstijgende investeringen gebaseerd op de berekende tarieven is van toepassing.
5.4 Korting vanwege sloop of hergebruik
Als sprake is van sloop en/of hergebruik van bestaand vastgoed, vraagt de gemeente een lagere bijdrage. De gedachte hierachter is dat de nieuwe functies niet per se een vernieuwde druk uitoefenen op de bestaande openbare infrastructuur en voorzieningen. Nieuwe functies vervangen namelijk bestaande functies die al gebruik maakten van deze infrastructuur en voorzieningen.
We passen de volgende systematiek toe om de aangepaste bijdrage te berekenen:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Het resultaat van punt 4. is de bijdrage die de initiatiefnemer moet betalen. Dit bedrag is nooit lager dan € 0,-. Met andere woorden: een initiatiefnemer ontvangt geen bijdrage van de gemeente. Ook is er geen sprake van verrekening van een mogelijk negatief resultaat met andere kostenverhaalbijdragen zoals plangebonden kosten en bijdragen op basis van verordeningen (leges).
5.5 Korting op de bijdrage vanwege ‘macroaftopping’
Om te voorkomen dat de gemeente een te hoge bijdrage vraagt waarmee het plan financieel onhaalbaar wordt, kan de gemeente macroaftopping toepassen. Zo kan de gemeente de bijdrage verlagen wanneer de economische uitvoerbaarheid van het bouwplan onder druk komt te staan en het maatschappelijk belang van het bouwplan hoog wordt geschat. Het is geen automatisme dat de gemeente deze korting toepast. Bij een korting vanwege macro-aftopping moet de bijdrage wel elders in de begroting gedekt worden. De gemeente zal de mogelijkheid van macro-aftopping daarom zeer spaarzaam en bij uitzondering inzetten.
Als het voorkomt dat een ontwikkelende derde zich beroept op het principe van macro-aftopping geeft deze partij een onderbouwing en volledige openheid in de (particuliere) grondexploitatie. Vervolgens toetst de ambtelijke organisatie op basis van de bij hen bekende gegevens, kengetallen en bekendheid met de lokale marktsituatie deze exploitatie op realiteit en marktconformiteit. Een belangrijk onderdeel is de toets op de inbreng van de gronden en/of opstallen. Dit kan in de vorm van het laten uitvoeren van een taxatie, of op basis van referenties.
Als toepassing van macro-aftopping ertoe leidt dat niet alle kosten verhaalbaar zijn en de gemeente niet bereid of in staat is dit tekort voor eigen rekening te nemen, betekent dit dat de ontwikkeling financieel niet haalbaar is en dat de gemeente geen medewerking verleent aan het initiatief. Het college kan besluiten hiervan af te wijken. De gemeente ziet af van of vraagt een lagere bijdrage in het kostenverhaal van bovenwijkse kosten en financiële bijdragen. De initiatiefnemer betaalt wel de bijdrage kostenverhaal voor de plangebonden kosten en de bijdragen uit verordeningen (leges). Deze werkwijze sluit aan bij het publiekrechtelijk spoor van kostenverhaal.
5.6 Bijdragen vastleggen in een anterieure overeenkomst
Alle afspraken over het initiatief leggen we vast in een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Deze afspraken gaan over de ruimtelijke inpasbaarheid, programma, planning, taakverdeling, nadeelcompensatie en de economisch financiële onderdelen van de ontwikkeling. In de overkomst leggen we vast welke plangebonden kosten (planeigen/fysieke kosten en ambtelijke inzet) de initiatiefnemer betaalt. De bijdrage aan gebiedsoverstijgende kosten voor bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdrage zijn ook een vast onderdeel van de overeenkomst.
5.7 Wanneer vallen initiatieven niet onder dit Programma Kostenverhaal?
Alle bouwmogelijkheden of functieverruimingen die toegestaan zijn op basis van het omgevingsplan zijn géén initiatief dat onder dit programma valt. Dit betekent dat wij hiervoor geen bijdrage vragen. U bent hiervoor mogelijk wel leges verschuldigd wat ook van toepassing is op het zogenoemd ‘vergunningsvrij’ bouwen.
Dit onderscheid sluit aan bij de Omgevingswet: omgevingsplanactiviteiten (OPA’s) die binnen het omgevingsplan passen, vallen niet onder kostenverhaal. Alleen voor initiatieven die een wijziging van het omgevingsplan nodig maken of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) vereisen en leiden tot een ruimtelijk besluit, kan kostenverhaal aan de orde zijn.
Kleine ingrepen die geen ‘bouwactiviteit’ zijn, zoals de bouw een schuurtje, tuinhuisje, dakkapel of erker komen niet in aanmerking voor kostenverhaal ook al zijn deze in strijd met het omgevingsplan. Mogelijk heeft u wel een vergunning nodig of geldt een meldingsplicht. Wellicht bent u hiervoor leges verschuldigd. Vragen hierover kunt u stellen aan de gemeente Nijkerk of bezoek onze website en zoek op “leges” voor de meest actuele legesverordening.
In onderstaande kaart en tabellen zijn de maatregelen opgenomen en is aangegeven wat de relatie is met de gebieden en nieuwbouwlocaties.
7 Relevante wetsartikelen en kostensoortenlijst Ow/Ob
In de volgende tabellen zijn de belangrijkste onderwerpen met het bijbehorende wetsartikel vermeld.
|
Activiteiten waarover financiële bijdragen kunnen worden overeengekomen |
|
|
Categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald |
|
Ob : Artikel 8.15 Verhaalbare kostensoorten
De kostensoorten, bedoeld in artikel 13.11 (Ow), eerste lid, aanhef, van de wet, zijn:
- a)
- b)
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-538294.html