/2/png-2/RGB.png)
Gemeenteblad van Amstelveen
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Amstelveen | Gemeenteblad 2025, 516586 | algemeen verbindend voorschrift (verordening) |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Besluit van de raad van de gemeente Amstelveen tot vaststelling van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2025
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
- a.
- b.
Aangepaste woning of een woning bijzonder geschikt voor de huisvesting van personen met medische beperkingen: een woning bestemd voor huishoudens in het bezit van een indicatie waaruit blijkt dat de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de medische beperkingen (zowel fysiek als psychisch) van één of meerdere leden van het huishouden. Hieronder kunnen vallen aanleunwoningen, zorgwoningen, rolstoelwoningen, woningen voor mensen met een geringe ergonomische beperking.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
- j.
- k.
- l.
- m.
- n.
- o.
- p.
- q.
- r.
Gemengd wooncomplex: een gebouw dat door burgemeester en wethouders na overleg met de eigenaar is erkend als gemengd wooncomplex en bestaat uit meerdere woonruimten welke gedeeltelijk bestemd zijn voor personen uit een door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep en deels voor personen die de bewoners uit die doelgroep willen ondersteunen;
- s.
- t.
- u.
- v.
- w.
Huurwoning voor middenhuur; woningen die worden verhuurd volgende de Verordening Doelgroepen gemeente Amstelveen 2023 en/of huurwoning met een aanvangsprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en/of ten hoogste de maximale huurprijs behorende bij 186 punten op grond van de waardering van de kwaliteit als bedoeld in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte;
- x.
Indicatie: een beoordeling van de medische beperkingen van een woningzoekende, afgegeven door burgemeester en wethouders of een door hen aan te wijzen adviseur en overeenkomstig eventueel door hen vast te stellen wijze, ter voorbereiding van een door hen te nemen beslissing op een aanvraag om een huisvestingsvergunning;
- y.
- z.
- aa.
- ab.
- ac.
- ad.
- ae.
- af.
- ag.
- ah.
- ai.
a. alle vormen van onrechtmatige bewoning, onrechtmatige door- of onderverhuur, onrechtmatig gebruik, bijvoorbeeld voor illegale activiteiten en overbewoning van een woning waarbij geen toestemming is van de eigenaar;
b. het willens en wetens aanleveren van onjuiste of onvolledige informatie, waardoor de woningzoekende ten onrechte een sociale huurwoning toegewezen of aangeboden heeft gekregen;
- aj.
- ak.
- al.
- am.
- an.
- ao.
- ap.
- aq.
- ar.
- as.
- at.
- au.
- av.
- aw.
- ax.
- ay.
- az.
- ba.
- bb.
- bc.
- bd.
- be.
- bf.
- bg.
- bh.
- bi.
- bj.
- bk.
- bl.
- bm.
Woningmarktregio: het gebied waarbinnen de gemeente Amstelveen een evenwichtige regionale verdeling van woonruimten afstemt als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet, in 2020 bestaande uit de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zaanstad;
- bn.
- bo.
- bp.
- bq.
- br.
- bs.
- bt.
- bu.
- bv.
- bw.
- bx.
- by.
- bz.
- ca.
- cb.
- cc.
- cd.
- ce.
Hoofdstuk 2 Verdeling van woonruimte Afdeling I Woonruimteverdeling
Paragraaf 2.2 Toelating tot het aangewezen deel van de woningmarkt
Artikel 2.2.1 eisen voor verlening huisvestingsvergunning
Om in aanmerking te komen voor een huisvestingsvergunning dient de woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
Artikel 2.2.2 . Jaarlijkse aanpassing van huur- koopprijs en inkomensgrenzen
De in dit hoofdstuk genoemde bedragen zijn de bedragen die gelden in 2025. Deze bedragen worden jaarlijks met ingang van 1 januari gewijzigd:
- a.
- b.
- c.
Artikel 2.2.5 Aanvraag vergunning en in te dienen bescheiden
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Indien aanvrager een huisvestingsvergunning aanvraagt voor woonruimte als bedoeld in artikel 2.7.1, tweede lid, eerste kolom, vijfde rij, dient de aanvraag tevens vergezeld te gaan van een indicatie op basis waarvan beoordeeld kan worden of de specifieke eigenschappen van de woonruimte tegemoetkomen aan de geïndiceerde medische beperkingen van één of meerdere leden van het huishouden.
- 6.
Paragraaf 2.3 Vergunningverlening particuliere huurvoorraad
Artikel 2.3.1 Reikwijdte paragraaf 2.3
Het bepaalde in deze paragraaf is niet van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een toegelaten instelling.
Artikel 2.3.3 Bezettingsnormen particuliere huurvoorraad
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning wordt overeenkomstig het bepaalde in Bijlage 1 voorrang verleend.
Paragraaf 2.4 Toewijzing en vergunningverlening corporatiewoningen
Artikel 2.4.1 Reikwijdte paragraaf 2.4
Het bepaalde in deze paragraaf is uitsluitend van toepassing op ingevolge artikel 2.1.1 aangewezen woonruimte die eigendom is van een corporatie.
Artikel 2.4.2 Weigeringsgronden van de huisvestingsvergunning
- 1.
Burgemeester en wethouders weigeren de huisvestingsvergunning indien:
- a.
- b.
- c.
- d.
de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren.
- 2.
Artikel 2.4.5 Woningzoekenden en inschrijving
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
In afwijking van het bepaalde in het tweede lid eindigt de inschrijving niet nadat een woningzoekende als huurder woonruimte, aangewezen in artikel 2.1.1, in gebruik heeft genomen, voor zover die woonruimte geen eigendom is van een toegelaten instelling en niet via een aanbodinstrument te huur is aangeboden.
- 5.
Artikel 2.4.5a extra woonpunten voor aangewezen categorieën woningzoekenden
Burgemeester en wethouders kunnen door hen aan te wijzen categorieën woningzoekenden extra woonpunten toekennen, welke alleen gelden in de gemeente Amstelveen.
Artikel 2.4.6 Voorwaarden aan inschrijving via het aanbodinstrument
Door of namens de toegelaten instelling die verantwoordelijk is voor een aanbodinstrument kunnen voorwaarden aan de in artikel 2.4.5 eerste lid bedoelde inschrijving worden verbonden. De voorwaarden zijn openbaar en te raadplegen via de website van het aanbodinstrument.
Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
- 1.
- 2.
Paragraaf 2.5 Opbouw situatiepunten
Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
- 1.
- 2.
Paragraaf 2.6 Opbouw situatiepunten voor jongeren
Artikel 2.6.1 Van overeenkomstige toepassingverklaring
Op een aanvraag om een verklaring situatiepunten-opbouw voor jongeren zijn de artikelen 2.5.1, 2.5.3 en 2.5.4 van overeenkomstige toepassing.
Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
Om in aanmerking te komen voor een verklaring situatiepunten-opbouw voor jongeren dient de woningzoekende te voldoen aan de volgende voorwaarden:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Artikel 2.6.3 Opbouw en intrekking van situatiepunten voor jongeren
Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de datum dat de woningzoekende de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt.
Paragraaf 2.7 Passendheidscriteria, bindingscriteria en volgorde bij toewijzing van woonruimte.
Artikel 2.7.1 Passendheidscriteria: voorrang gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte
- 1.
- 2.
Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning moet er worden voldaan aan een van de voorwaarden in de tabel van dit lid.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
Een minderjarig kind behoort voor de toepassing van dit artikel tot het huishouden van woningzoekende als het als ingezetene op het woonadres van woningzoekende staat ingeschreven in de basisregistratie personen of, in geval van co-ouderschap, aantoonbaar ten minste drie hele dagen per week bij woningzoekende woont;
- 7.
Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij lokale binding
- 1.
- 2.
- 3.
Onder woningzoekenden met lokale binding wordt voor de toepassing van dit artikel verstaan een woningzoekende die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente Amstelveen is geweest, dan wel gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar aaneengesloten ingezetene van de gemeente Amstelveen is geweest.
Artikel 2.7.3 Algemene volgordebepaling
- 1.
- 2.
- 3.
Voor een huisvestingsvergunning voor het in gebruik nemen van een woonruimte in een gemengd wooncomplex komt de woningzoekende in aanmerking die valt onder de door burgemeester en wethouders aangewezen doelgroep of de woningzoekende die aantoonbaar bereid is ondersteuning te bieden aan de in het complex wonende aangewezen doelgroep.
- 4.
Artikel 2.7.4 Bijzondere volgorde voor houders van een SV-urgentieverklaring
- 1.
Van de woningzoekenden die zijn ingedeeld in één van de in artikel 2.7.1 bedoelde groepen, komen als eerste in aanmerking voor een huisvestingsvergunning de houders van een SV-urgentieverklaring als bedoeld in artikel 2.9.8 tweede lid indien de woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.
- 2.
Indien op grond van het eerste lid meerdere houders van een SV-urgentieverklaring als eerste in aanmerking zouden komen voor een huisvestingsvergunning, komt als eerste in aanmerking het huishouden waarvan de SV-urgentieverklaring als eerste is verleend of waarvoor voorziening in de behoefte aan woonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders het meest dringend noodzakelijk is.
- 3.
Artikel 2.7.5 Bijzondere volgorde in geval van loting
- 1.
- 2.
Bij loting wordt door de toegelaten instelling op elektronische of andere geschikte wijze bepaald in welke volgorde de aan de loting deelnemende woningzoekenden voor de huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Daarbij heeft elk deelnemende woningzoekende een gelijke kans op elke plek in de totale rangorde.
- 3.
Artikel 2.7.7 Bijzondere gevallen
Op verzoek van toegelaten instellingen kan bij de huisvesting van huishoudens in bijzondere situaties die voldoen aan de volgende voorwaarden, direct bemiddeld worden:
- a.
- b.
- c.
Artikel 2.7.9 Voorrangsregeling maatschappelijke beroepsgroepen
- 1.
- 2.
- 3.
Paragraaf 2.8 Experimenten woonruimteverdeling
Artikel 2.8.2 Experimenten met woonruimten van toegelaten instellingen
- 1.
- 2.
- 3.
Een experiment vangt pas aan nadat goedkeuring is verkregen van burgemeester en wethouders van betreffende regiogemeenten. Bij de beslissing tot goed dan wel afkeuring van een experiment worden de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht genomen.
Artikel 2.8.3 Experiment met overige aangewezen woonruimten
- 1.
- 2.
Een experiment heeft een maximale duur van twee jaar en vangt pas aan nadat burgemeester en wethouders de experimentenopzet hebben goedgekeurd. Bij hun beslissing omtrent goedkeuring nemen zij de belangen van een evenwichtige, rechtvaardige, doelmatige en transparante verdeling van woonruimte in acht.
Artikel 2.9.1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring
Op een aanvraag om een urgentieverklaring beslissen burgemeester en wethouders bij wie de aanvraag ingevolge artikel 2.9.2, eerste lid, wordt ingediend.
Artikel 2.9.5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring
- 1.
Burgemeester en wethouders weigeren de urgentieverklaring indien naar hun oordeel sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden:
- a.
- b.
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- i.
de aanvrager en alle leden van zijn huishouden, die in de periode direct voorafgaand aan het indienen van de aanvraag blijkens diens inschrijving in de basisadministratie niet tenminste twee jaar onafgebroken in de gemeente waar de urgentieverklaring wordt aangevraagd woonachtig was, tenzij één of meerdere leden van het huishouden van aanvrager schoolgaande kinderen zijn en de aanvrager en zijn huishouden vanwege een relatiebreuk tussen aanvrager en diens partner is verhuisd naar een inwoonadres buiten Amstelveen en binnen een half jaar na vertrek uit Amstelveen een urgentieverklaring heeft aangevraagd;
- 2.
Indien de aanvraag betrekking heeft op indeling in een urgentiecategorie bedoeld in artikel 2.9.8, eerste lid, kunnen burgemeester en wethouders vervolgens het aangevraagde weigeren indien de aanvrager gedurende de in het vorige lid, onder i, bedoelde termijn niet heeft gewoond in een zelfstandige en krachtens een besluit op grond van de Wet ruimtelijke ordening of Omgevingswet voor permanente bewoning bestemde woonruimte.
- 3.
- 4.
Artikel 2.9.6 Wettelijke urgentiecategorieën
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.9.5, eerste lid, aanhef en onder a tot en met h genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot ten minste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
- a.
woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is;
- b.
Artikel 2.9.7 Urgentiecategorie uitstroom
- 1.
- 2.
- 3.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.9.1. en artikel 2.9.2, eerste lid, wordt op een aanvraag om een urgentieverklaring waarmee een woningzoekende wordt ingedeeld in een urgentiecategorie als bedoeld in het vorige lid, besloten door burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de locatie van de opvanginstelling waar de woningzoekende verblijft resideert.
- 4.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2.9.4, eerste lid, omvat het in de urgentieverklaring op te nemen zoekgebied de regiogemeente waarin aanvrager tenminste twee van de drie jaren direct voorafgaand aan het verblijf in de instelling blijkens de inschrijving in de basisadministratie woonachtig was, tenzij burgemeester en wethouders gelet op de problematiek van aanvrager een andere regiogemeente in het zoekgebied opnemen.
- 5.
Artikel 2.9.8 Overige urgentiecategorieën
- 1.
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.9.5, eerste en tweede lid, genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort:
- a.
- b.
woningzoekenden, met inbegrip van de situatie waarin dit slechts geldt voor één lid van het huishouden van een woningzoekende, die op grond van medische of sociale omstandigheden in een levensontwrichtende woonsituatie verkeren die naar het oordeel van burgemeester en wethouders alleen opgelost kan worden door verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte, voor zover zij niet behoren tot de in artikel 2.9.7 bedoelde urgentiecategorie;
- c.
- d.
- e.
- 2.
Burgemeester en wethouders kunnen complexen aanwijzen waarvan de bewoners in verband met sloop of ingrijpende renovatie of herstructurering van het gebied waarin de complexen zijn gelegen, redelijkerwijs binnen twee jaar niet meer in hun huidige woonruimte kunnen blijven wonen. Burgemeester en wethouders stellen daarbij een datum vast met ingang waarvan de bewoners van de aangewezen complexen een SV- urgentieverklaring kunnen aanvragen.
- 3.
Artikel 2.9.8a Sociaal medische urgentie
- 1.
Een urgentieverklaring kan worden verleend indien zich geen van de in artikel 2.9.5, eerste en tweede lid, genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager, het huishouden van aanvrager of een lid van dat huishouden zich naar het oordeel van burgemeester en wethouders op grond van medische of sociale omstandigheden in een levens ontwrichtende woonsituatie bevindt, welke alleen beëindigd kan worden door verhuizing naar andere zelfstandige woonruimte.
- 2.
Artikel 2.9.10 Urgentie uitstroom en omslag
- 1.
Er kan een urgentieverklaring voor uitstroom en omslag worden verleend aan een woningzoekende die moet omzien naar woonruimte aansluitend of te vervanging van verblijf in een instelling voor opvang of beschermd wonen op grond van een beschikking voor een maatwerkvoorziening of aansluitend op verblijf in een zorginstelling waarmee burgemeester en wethouders afspraken hebben gemaakt over uitstroom of omslagurgentie, indien:
- a.
- b.
- c.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Afdeling II Verdeling van standplaatsen
Paragraaf 2.10 Standplaatsen voor woonwagens
In de gemeente Amstelveen worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet.
Artikel 2.10.2 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een aangewezen standplaats in gebruik te nemen of te geven.
Artikel 2.10.3 Standplaatszoekenden en inschrijving register
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
- 7.
- 8.
- 9.
Artikel 2.10.4 Uitgifte nieuwe standplaatsen via erfpacht
- 1.
- 2.
- 3.
Artikel 2.10.5 Verkoop bestaande standplaatsen via erfpacht
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
Artikel 2.10.6 Criteria voor vergunningverlening
- 1.
Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning voor het betrekken van een standplaats, indien:
- a.
- b.
- c.
- d.
de gemeente, gelet op haar taak als exploitant van de woonwagenlocaties of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige bewoners en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager niet weigert.
- 2.
Hoofdstuk 3 Wijziging van de woonruimtevoorraad Afdeling I Onttrekken en omzetten woonruimte
Als woonruimte behorend tot een gebouw als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt aangewezen: alle zelfstandige woonruimte in de gemeente Amstelveen;
Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Voor zover het niet is toegestaan om zonder vergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte te onttrekken, samen te voegen, om te zetten of te verbouwen tot twee of meer woningen, is het tevens verboden om deze woonruimte onttrokken, samengevoegd of omgezet te houden of in die verbouwde staat te laten.
Paragraaf 3.2 Procedure aanvraag vergunning voor woningonttrekking of -omzetting
Artikel 3.2.3 In te dienen gegevens en bescheiden
- 1.
- 2.
- 3.
Bij een aanvraag voor een omzettingsvergunning dient de plattegrond als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, op de door burgemeester en wethouders aangegeven wijze te worden verstrekt, waarbij het aantal vierkante meters van de gehele woonruimte en het aantal vierkante meters van elke onzelfstandige woonruimte alsmede van de gezamenlijke verblijfsruimte moet zijn weergegeven.
- 4.
Afdeling II toeristische verhuur van woonruimte
Artikel 3.7.1 Vormen van toeristische verhuur
In dit hoofdstuk worden de volgende vormen van toeristische verhuur onderscheiden:
- a.
- b.
Artikel 3.7.3 Meldingsplicht en maximering aantal nachten toeristische verhuur
- 1.
Het is verboden woonruimte die in de gemeente Amstelveen ligt voor een in artikel 3.7.1 genoemde vorm van toeristische verhuur in gebruik te geven zonder dat de aanbieder dit tevoren aan burgemeester en wethouders heeft gemeld in het digitale nachtregister. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt.
- 2.
Als burgemeester en wethouders iemand die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte, er schriftelijk van in kennis hebben gesteld dat een woonruimte reeds voor het toegestane aantal nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor toeristische verhuur, is het die dienstverlener voor de rest van het jaar verboden voor die woonruimte aanbiedingen voor toeristische verhuur te tonen.
Paragraaf 3.8 vergunningverlening
Artikel 3.8.1 Aanvraag vergunning, weigeringsgronden, voorwaarden en voorschriften
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Artikel 3.8.3 Jaarverbod van toeristische verhuur
- 1.
Als een toezichthouder een overtreding van artikel 3.7.2, 3.7.3 of 3.7.4 constateert en aan de betrokken aanbieder binnen het tijdvak van vijf jaren voorafgaand aan de constatering tweemaal of vaker een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van een van die artikelen, kunnen burgemeester en wethouders de aanbieder een verbod opleggen tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur gedurende hoogstens een jaar.
- 2.
Dan kunnen burgemeester en wethouders tevens een aanwijzing geven aan iemand die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte, om aanbiedingen voor toeristische verhuur van de betrokken aanbieder te blokkeren voor de periode waarvoor het verbod van het eerste lid geldt.
Afdeling IV Opkoopbescherming
Artikel 3.9.2 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming
Een aanvraag voor een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt ingediend door gebruikmaking van het formulier dat te vinden is op de website van de gemeente Amstelveen. Daarop staat vermeld welke gegevens moeten worden verstrekt.
Artikel 3.9.3 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend
- 1.
- 2.
In de gevallen, genoemd in artikel 41, derde lid, onder a en b, van de wet, wordt de persoon aan wie de beschermde woonruimte wordt verhuurd en die de huurder is op grond van wiens hoedanigheid er recht is op de vergunning, in de vergunning genoemd. De vergunning vervalt van rechtswege zodra deze huurder niet de huurder is die in de beschermde woonruimte verblijft.
Artikel 3.9.4 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend
- 1.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming worden verleend indien:
- a.
- b.
de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of
- c.
- d.
- e.
- f.
- g.
- h.
- 2.
Als artikel 43, eerste lid, van de wet (bibob-weigering) niet van toepassing is, kan de verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen worden verleend als het belang dat gediend wordt met het verhuren van de beschermdewoonruimte naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder moet wegen dan het belang van het behouden van de beschermde woonruimte voor de kopersmarkt.
- 3.
Hoofdstuk 4 Verdere bepalingen
Artikel 4.1.1 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten, met de in de woningmarktregio werkzame toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar zijn oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de woningmarktregio werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting.
Paragraaf 4.3 Handhaving en toezicht
Artikel 4.3.1 Handelen in strijd met onttrekkingsvergunning
Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld.
Artikel 4.4.1 Experimenten woningvoorraad
De gemeenteraad is bevoegd, op voorstel van burgemeester en wethouders, voor een bepaalde periode af te wijken van (onderdelen van) deze verordening ten behoeve van experimenten in het belang van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de wet of het besluit.
Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 5.1 Overgangsbepalingen beschikkingen
- 1.
Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening verleend, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in de verordening op grond waarvan de vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaring en indicaties zijn verleend.
- 2.
- 3.
Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de Huisvestingswet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is.
- 4.
Artikel 5.2 Overgangsbepalingen omzetten inschrijfduur naar woonpunten
- 1.
- 2.
- 3.
Artikel 5.3 overgangsbepaling woningdelen
- 1.
- 2.
Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2025.
Bijlage 1 behorende bij artikel 2.3.3.
Bijlage 2 behorende bij artikel 4.3.2. Bestuurlijke Boete
Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amatelveen 2025
Schaarsterapportage ten behoeve van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2025
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 21 november 2025.
De griffier,
Debby de Heus
De voorzitter,
Tjapko Poppens
Bijlage 1 behorende bij artikel 2.3.3.
Bijlage 2 behorende bij artikel 4.3.2. Bestuurlijke Boete
|
Geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimten aan de woonruimtevoorraad |
||||
|
Verbod verhuren beschermde woonruimte zonder verhuurvergunning |
Toelichting op Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2025
Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. Voor de inzet van dit instrumentarium dient de gemeenteraad te onderbouwen dat er sprake is van schaarste aan (goedkope) woningen. Een Huisvestingsverordening heeft een werking van maximaal vier jaar.
Ter voorbereiding op een besluit over de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2025 is onderzocht of er in de gemeente Amstelveen daadwerkelijk sprake is van schaarste aan woningen en welke categorieën woningen dit betreft. De conclusie van dit onderzoek luidt dat er in het gehele grondgebied van de gemeente Amstelveen en wat betreft alle categorieën woningen sprake is van schaarste. De analyse is te vinden in de Schaarsterapportage t.b.v. Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2025. Ter bestrijding van de nadelige gevolgen van deze schaarste, stelt de gemeente Amstelveen de Huisvestingsverordening Amstelveen 2025 (hierna Verordening) vast.
Er is schaarste aan beschikbare sociale huurwoningen in de woningmarktregio Amsterdam. Om die schaarste eerlijk te verdelen zijn er al jaren regels voor woonruimteverdeling die in de hele regio gelden. Binnen deze regels blijkt het voor huishoudens met een dringende behoefte of noodzaak om binnen de regio te komen wonen of te verhuizen erg lastig om geschikte woonruimte te vinden. Om die reden hebben de gemeenten en corporaties besloten om over te stappen op een nieuw toewijzingssysteem waarmee de positie van de huishoudens die het hardst een nieuwe woning nodig hebben, naar verwachting wordt verbeterd.
In 2020 is hiervoor, na een uitgebreid participatietraject en een formele inspraakprocedure, het beleidsvoorstel “Een sociale huurwoning zoeken veranderd” opgesteld. Dit beleidsvoorstel is in het voorjaar van 2021 door alle gemeenten in de woningmarktregio Amsterdam vastgesteld. De Verordening is de juridische vertaling van dit beleidsvoorstel.
Het nieuwe systeem is gebaseerd op punten. De woningzoekende met de meeste punten krijgt de aangeboden woning toegewezen. Er zijn drie soorten punten:
Wachtpunten, die vergelijkbaar zijn met de oude inschrijfduur;
Zoekpunten, die kunnen worden verkregen door actief op zoek te zijn naar een woning;
Situatiepunten, voor mensen in specifieke, kwetsbare situaties, zoals relatiebreuk waarbij minderjarige kinderen zijn betrokken, woningzoekenden die helemaal niet beschikken over eigen woonruimte en jongeren die nog thuis wonen en voor wie dit door omstandigheden problematisch is geworden.
De artikelen over woonurgenties zijn inhoudelijk ongewijzigd. Wel zullen urgenten (met uitzondering van de stadsvernieuwingsurgenten) voortaan direct worden bemiddeld naar een woning in plaats van dat zij zelf op Woningnet moeten zoeken.
In de vernieuwde Huisvestingswet is een mogelijkheid gecreëerd om woningen in het middeldure segment alleen te mogen laten bewonen via een huisvestingsvergunning. Van deze mogelijkheid gaat gebruik worden gemaakt bij de eerste verhuur of verkoop van de woning moet een vergunning aangevraagd worden.
Verdeling woonwagenstandplaatsen
Op 2 april 2025 is de Nota woonwagenbeleid vastgesteld. Hierin is afgesproken dat er een nieuwe wachtlijst komt voor de verdeling van de woonwagenstandplaatsen. Dit leidt in de ze verordening tot nieuwe regels voor de wachtlijst en de werking van erfpacht voor woonwagenstandplaatsen.
3. Artikelsgewijze toelichting
Artikel 2.2.1 eisen voor verlening huisvestingsvergunning
Artikel 2.4.7 Toewijzing woonruimte op basis van punten
Zoekpunten en situatiepunten zijn nieuw en kunnen worden opgebouwd vanaf het moment dat de wijzigingsverordening in werking treedt. Zoekpunten kunnen door iedereen worden opgebouwd door actief te zoeken naar een passende woning en ten minste vier keer per maand op een aangeboden passende woning te reageren. Zo kan per maand een zoekpunt worden opgebouwd, tot een maximum van dertig punten. Per maand dat niet voldoende actief (geen enkele reactie wordt geplaatst) wordt gezocht vervalt één zoekpunt. Als er 1-3 reacties worden geplaatst blijft het aantal zoekpunten dat is opgebouwd gelijk. Situatiepunten kunnen onder de in de artikelen 2.5.3 of 2.6.2 vermelde criteria worden opgebouwd.
Vanaf de inwerkingtreding van de gewijzigde verordening zal het effect geleidelijk intreden. Een woningzoekende die in aanmerking komt voor zoekpunten heeft ten minste twee jaar en zes maanden nodig om het maximumaantal van dertig zoekpunten te bereiken. Een woningzoekende die zowel voor zoekpunten als voor situatiepunten in aanmerking komt kan parallel nog twaalf situatiepunten opbouwen.
Artikel 2.5.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten
In het aanvraagformulier wordt aangegeven welke stukken en informatie een woningzoekende moet verstrekken bij de aanvraag. Dat houdt in dat alle stukken compleet aanwezig moeten zijn voordat een woningzoekende situatiepunten kan gaan opbouwen.
Artikel 2.5.5 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond het de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.
Artikel 2.6.2 Toelatingscriteria opbouw situatiepunten voor jongeren
In het vierde lid staat dat een woningzoekende jongere ten minste twee jaar voorafgaand aan de datum bij (een van zijn) ouders of pleegouders woont. Voor een jongere die in een pleeggezin woont kunnen dat verschillende pleeggezinnen zijn mits dat aansluitend het geval is geweest in die twee jaren.
Artikel 2.6.3 Opbouw en verval van situatiepunten voor jongeren
Situatiepunten voor jongeren kunnen worden opgebouwd tot de jongere de leeftijd van vijfendertig jaar bereikt. Punten die tot die datum zijn opgebouwd vervallen niet.
Artikel 2.6.4 Algemene weigeringsgronden verklaring opbouw situatiepunten voor jongeren
Voor de uitwerking van de procedure voor aanvraag situatiepunten, de procedure rond de opbouw, het verminderen en het inzetten van deze punten en de reactietermijnen stellen burgemeester en wethouders nadere regels vast.
Artikel 2.7.2 Bindingscriteria: voorrang bij regionale of lokale binding
De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten in woningmarktregio’s met schaarste de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio of de gemeente. In artikel 14, tweede lid van de Huisvestingswet 2014, is opgenomen dat het voorrang geven aan deze woningzoekenden is toegestaan voor ten hoogste 50% van de toegewezen woningen die onder de huisvestingsverordening vallen.
In deze verordening wordt er voor gekozen om gebruik te maken van de mogelijkheid om voorrang te geven aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die voldoen aan de eisen van artikel 14, derde lid onder b van de Huisvestingswet 2014 derhalve aan woningzoekenden die maatschappelijk gebonden zijn en die de afgelopen zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest, dan wel daar gedurende de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente zijn geweest.
De gemeenten in de regio’s Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland hebben een voorstel ingediend bij het ministerie van Binnenlandse Zaken voor een experiment in het kader van de Crisis en Herstelwet. Dit experiment vraagt ruimte om het aandeel voor lokale voorrang op basis van de Huisvestingswet tijdelijk te verhogen van 25% naar 30%. Door middel van een wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet per 23 april 2021 het Rijk ingestemd met de uitvoering van het experiment. De verhoging van de lokale ruimte naar 30% gaat wel ten kosten van de regionale ruimte. Deze wordt teruggebracht naar 20% zodat de totale ruimte om woningen toe te wijzen met lokale- dan wel regionale binding gelijk blijft op maximaal 50%.
Het percentage van 30% van de woningen dat met voorrang mag worden toegewezen aan huishoudens met lokale economische of maatschappelijke binding geldt binnen het experiment niet meer per individuele gemeente, maar als gemiddelde voor de gehele woningmarktregio. Hierdoor kan het voorkomen dat gemeenten in een bepaald kalenderjaar een hoger percentage toewijzingen met lokale voorrang hebben dan 30%. Voorwaarde hierbij is dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) wordt gecompenseerd. Toepassing van het experiment om als individuele gemeente naar boven toe af te wijken van het gemiddelde percentage van 30% is daarom pas mogelijk nadat alle gemeenten in de regio het eens zijn geworden over de wijze waarop de lokale toewijzingsruimte over de regio wordt verdeeld. Met de regiogemeenten is overeenstemming bereikt dat in eerste instantie wordt gestart met 30% lokale ruimte per individuele gemeente. Het voorkomen van een overschrijding is een verantwoordelijkheid van de gemeente zelf. Er zijn met regiogemeenten afspraken gemaakt over monitoring en evaluatie van de verdeling.
Artikel 2.7.8 voorrang onder voorwaarden (laatste kanstraject )
Indien er een situatie ontstaat waarbij een Amstelvener problematisch woonverdrag vertoont, waardoor huisvesting in de bestaande woning niet meer mogelijk is, kan ervoor worden gekozen om een laatste kanstraject te starten. Dit betekent dat woningstichting Eigen Haard of een andere toegelaten instelling een huurcontract met een zorgpartij sluit die vervolgens de woning onderverhuurt aan de zorgbehoevende. Hierbij is van groot belang dat de huurder na uiterlijk twee jaar zelfstandig gaat huren bij Eigen Haard of een andere toegelaten instelling in dezelfde woning (de zogenoemde omklapconstructie). Er is een mogelijkheid om de periode van twee jaar te verlengen, maar als er geen zicht is op omklap, dient er naar een andere woonvorm te worden gezocht, bijvoorbeeld via beschermd wonen.
Artikel 2.7.9 Voorrangsregeling maatschappelijke beroepsgroepen
In Amstelveen is een tekort aan zorgmedewerkers en docenten. In dit artikel wordt geregeld dat deze groepen voorrang kunnen krijgen op een sociale huurwoning. Daarnaast kan dit artikel ook worden ingezet voor het opstellen van regels voor de toewijzing van nieuwe middeldure huur en koopwoningen. Dit zodat er naast voorrang ingezetenen ook woningen aan essentiële beroepen toegewezen kunnen worden.
Artikel 2.7.10 toewijzen rolstoelwoning
Dit artikel heeft tot doel om enige beperkingen op te leggen aan toewijzing van rolstoelwoningen. Op dit moment kan iedereen die afhankelijk is van een rolstoel urgentie krijgen, ongeacht het inkomen. Dit artikel brengt een scheiding aan binnen rolstoelgebruikers. Rolstoelgebruikers die volledig afhankelijk zijn van een rolstoel kunnen ongeacht hun inkomen nog steeds een urgentie of voorrang krijgen voor een rolstoelwoning. Rolstoelgebruikers die niet volledig afhankelijk zijn van een rolstoel en zich in de woning lopend (al dan niet met ondersteuning) kunnen verplaatsen, krijgen te maken met een inkomensgrens van 1,5 keer de inkomensgrens voor de sociale huur.
Paragraaf 2.7.1 Wonen met dienstverlening
De voorrangsregeling wonen met dienstverlening heeft tot doel om ouderen die kwetsbaar zijn voorrang te geven, zodat ze in een complex terechtkomen waar ze met lichte ondersteuning zelfstandig kunnen blijven wonen. In deze complexen wordt er onder andere voor gezorgd dat ouderen minder eenzaam zijn en uit een sociaal isolement komt. De artikelen in deze paragraaf hebben tot doel om heldere kaders te bieden voor het toetsen, maar ook voor de aanvrager inzichtelijk te maken waar degene aan moet voldoen.
Artikel 2.9.8 Overige urgentiecategorieën
Ten aanzien van de urgentiecategorieën zoals genoemd in artikel 2.9.8 lid 1 onder a en b bestaat regionaal afgestemd beleid. De onder c genoemde urgentiecategorie betreft de zogenaamde SV-urgenten. Dit zijn huishoudens die in het kader van stedelijke herstructurering, te slopen of ingrijpend te verbouwen complexen bewonen. Om hen in aanmerking te laten komen voor een urgentieverklaring, moeten burgemeester en wethouders eerst het complex als zodanig aanwijzen. Het tweede lid van artikel 2.9.8 van de verordening bevat hiervoor een regeling. De aanwijzing kan pas plaatsvinden als aannemelijk is dat de huidige bewoners van het complex binnen twee jaar moeten verhuizen. Na de aanwijzing komen de bewoners is aanmerking voor een urgentieverklaring, gelet op het bepaalde in het eerste lid, aanhef onder c.
In de gemeente Amstelveen worden alle standplaatsen aangewezen als woonruimte als bedoeld in artikel 7, eerste lid van de wet. Door standplaatsen voor woonwagens aan te wijzen als categorie woonruimte als bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet heeft de gemeenteraad geborgd dat standplaatsen voor woonwagens alleen in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor aan het betreffende huishouden een huisvestingsvergunning is verleend. Het college van Burgemeester en wethouders stelt nadere regels waarin is vastgelegd in welke volgorde standplaatszoekenden in aanmerking komen voor een standplaats.
Artikel 2.10.3 Standplaatszoekenden en inschrijving register
Om de unieke woonwagencultuur te beschermen is het van belang dat woonwagenbewoners binding hebben met diezelfde cultuur en met Amstelveen. Om deze reden is in de tabel van dit artikel een kader gemaakt met het aantal punten dat iemand krijgt bij aanmelding op de wachtlijst. Op deze manier wordt gewaarborgd dat Amstelveense woonwagenbewoners bij de start meer punten krijgen en daarmee meer kans hebben om een woonwagenstandplaats dichtbij hun familie te vinden. Hiermee wordt de woonwagencultuur beschermd. Daarnaast biedt de wachtlijst ook regels voor de verkoop middels erfpacht van nieuwe standplaatsen. Hiermee wordt voorkomen dat standplaatsen direct op de vrije markt terechtkomen.
Artikel 3.1.2 Reikwijdte vergunningplicht ( kamergewijze verhuur)
Vanwege het woningtekort is het aantrekkelijk om in Amstelveen woningen te verkameren. Beperkte verkamering van woningen biedt een oplossing voor personen die een onzelfstandige woonruimte zoeken. Buurten en wijken die teveel verkamerd worden veranderen van karakter en dat gaat een verslechtering van de leefbaarheid opleveren. Daarnaast is het van belang dat de leefbaarheid in de woningen zelf wordt gewaarborgd. Dit wordt gedaan aan de hand van vierkantemetereisen voor onzelfstandige woonruimtes en de gemeenschappelijke woonruimte. Samen met de omgevingsvergunning voor kamergewijze verhuur ontstaat een gebalanceerd kader waarbinnen kamergewijze verhuur mogelijk is, maar er tegelijkertijd wordt ingezet op behoud van leefbaarheid in wijken en buurten.
Het komt helaas voor dat een vergunning voor kamergewijze verhuur wordt misbruikt voor short stay. Dit is verboden. Er is dan sprake van woningonttrekking. Dit artikel maakt het mogelijk om op basis van woningonttrekking middels short stay een bestuurlijke boete uit te schrijven voor deze overtreding.
Artikel 3.7.1 Vormen van toeristische verhuur
Toeristische verhuur is in de Huisvestingswet 2014 gedefinieerd als: in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen. De regels zijn niet alleen van toepassing op personen die als toerist in de woonruimte verblijven, maar ook op anderen die er tegen betaling verblijven en niet op het adres van de betreffende woonruimte als ingezeten zijn ingeschreven in de basisregistratie personen.
Het hier genoemde gebruik van woonruimte als tweede woning geldt alleen voor de verhuur voor dit doel. Voor het gebruik als tweede woning door een eigenaar, bij een koopwoning dus, zie artikel 3.1.2.
Artikel 3.7.2 Registratienummer
De eenmalige registratie is digitaal, laagdrempelig en kosteloos. Wie zich registreert ontvangt een registratienummer. Er zijn geen voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van het nummer, dat elektronisch en direct wordt verstrekt. Het verstrekken van een registratienummer is een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.
Artikel 3.7.3 Meldingsplicht en maximering aantal nachten toeristische verhuur
Als een maximum aantal nachten per jaar wordt ingevoerd voor een vorm van toeristische verhuur in een bepaald gebied, is sprake van een quotumstelsel (het maximum aantal nachten is het quotum). Als geconstateerd wordt dat een aanbieder zijn jaarquotum heeft opgesoupeerd, kunnen B&W een ‘tussenpersoon’ als Booking.com of AirBnB daarvan op de hoogte stellen. Dan mag de ‘tussenpersoon’ voor de rest van het jaar geen aanbiedingen van deze aanbieder meer plaatsen (tweede lid).
Artikel 3.7.4 Vergunning toeristische verhuur; overgangsbepaling
Het is verboden woonruimte in gebruik te geven voor de vakantieverhuur, bed & breakfast of te verhuren voor gebruik als tweede woning.
Artikel 3.8.1 Aanvraag vergunning, weigeringsgronden, voorwaarden en voorschriften
Aan vergunningen worden voorwaarden verbonden.
Artikel 3.8.2 Intrekken vergunning
Volgens artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c van de Huisvestingswet kan de vergunning toeristische verhuur worden ingetrokken als een aan de vergunning verbonden voorwaarde of voorschrift niet wordt nageleefd.
Artikel 3.8.3 Jaarverbod van toeristische verhuur
Three strikes and you are out: wie binnen vijf jaar voor de derde keer wordt betrapt op een overtreding van hoofdstuk 4, riskeert een verbod van toeristische verhuur voor de tijd van maximaal een jaar. Als B&W dat doorgeven aan een ‘tussenpersoon’, mag die voor de duur van het verbod niet adverteren voor deze aanbieder; vergelijk artikel 24, derde lid.
Artikel 3.8.4 Zorgplicht aanbieder
De zorgplicht voor de leefbaarheid van de omgeving geldt voor iedereen die aan toeristische verhuur doet. Aan een vergunning en een ontheffing toeristische verhuur kan de voorwaarde worden verbonden dat de verhuurder deze zorgplicht voldoende nakomt. Doet hij dat niet, dan kan de vergunning of de ontheffing worden ingetrokken volgens artikel 26, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet 2014.
3.9.1 Verhuurvergunning opkoopbescherming, aanwijzing beschermde woonruimte
Een stelsel van opkoopbescherming mag alleen worden ingevoerd als daarvoor een dringende reden is. In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet mogen worden verhuurd zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaren nadat het huis is verkocht.
De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm, en de enige die in dit verband echt van belang is. Daarom geldt de vergunningplicht volgens het eerste lid alleen voor het verhuren van beschermde woonruimte.
In het tweede lid zijn de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt (tweede lid, onder a) en de WOZ-waarde die als grens geldt voor wat nog (goedkope of middeldure) woonruimte is (tweede, onder b, en derde lid). De onderdelen a en b uit het tweede lid bepalen de eigenlijke keus voor de beschermde woonruimten. De onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Omdat de gemeente en woningcorporaties beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen, is het niet nodig de vergunningplicht ook te laten gelden voor de woonruimten uit hun bezit (onderdeel e).
Verder noemt het tweede lid, onder b, de WOZ-waarde en niet de reële verkoopprijs. Allereerst moet de vraag of een te verkopen of aan te kopen woning binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt, duidelijk kunnen worden beantwoord als de woning te koop wordt aangeboden. Dat is noodzakelijk uit een oogpunt van rechtszekerheid. In de tweede plaats moet de vraag of de woning binnen het stelsel valt, objectief vaststaan en niet kunnen worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt aan beide vereisten voldaan.
De te hanteren WOZ-waarde wordt jaarlijks geïndexeerd. Daarom staat de te hanteren WOZ-waarde niet letterlijk in de huisvestingsverordening. Afhankelijk van de situatie op de woningmarkt kan ervoor worden gekozen om de te hanteren WOZ-waarde hoger of lager te leggen. De te hanteren WOZ-waarde voor 2022 wordt gelijktijdig bekend gemaakt met de publicatie van het raadsvoorstel Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2022.
Het ijkmoment voor de opkoopbescherming is de akte van levering van een woning.
Artikel 3.9.3 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend
De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam van de betrokken persoon in de vergunning moet worden vermeld.
De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen.
Artikel 3.9.4 Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend
Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (derde lid). Er is dus sprake van een aflopende reeks: De verhuurvergunning opkoopbescherming moet worden verleend, wordt in beginsel verleend, kan misschien worden verleend, moet worden geweigerd.
In het eerste lid onder g wordt de gemeente genoemd als partij waaraan een vergunning kan worden verleend om een woningen beschikbaar te stellen voor de verhuur. Het aankopen van woningen om vervolgens te gaan verhuren is geen taak van gemeente. De gemeente koopt slechts vastgoed aan als er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang.
Bijlage II behorende bij artikel 4.3.2 Bestuurlijke Boete
In tabel 2 zijn de boetes opgenomen voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning. Goedkope en middeldure woonruimten zijn in eerste instantie bedoel om in te wonen door de koper. De bescherming
van de beschikbaarheid van woonruimten voor startende kopers, gelet op de schaarste aan
koopwoningen en hun geringere financiële positie, is van groot belang. Het schenden van deze vergunningplicht acht de gemeente dus ook als een ernstige overtreding, gezien het negatieve effect op de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen en daarmee de toegankelijkheid van de Amstelveense woningmarkt voor potentiële eigenaar-bewoners. De boete voor het schenden van de vergunningplicht is vastgesteld op €22.500,-. Als na drie jaar een recidive overtreding wordt geconstateerd bedraagt de boete €90.000,-.
De hoogte van de boete is enerzijds afgestemd om een voldoende afschrikwekkend effect te resulteren. De boete moet namelijk zorgen dat men a priori niet tot de overtreding over gaat. Daarnaast moet de boete op een hoog bedrag worden vastgesteld omdat er sprake is van een hoge mate van profijt met het verhuren van woningen. Wanneer de boete te laag zou zijn, zou men de eventuele boete kunnen incalculeren als te accepteren verlies ten opzichte van de winst die gemaakt kan worden met commerciële verhuur. In die zin is een hoge boete nodig om te voorkomen dat men boetes voor het verhuren van woningen ‘op de koop toe neemt’.
Schaarsterapportage ten behoeve van de Huisvestingsverordening gemeente Amstelveen 2025
Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten in een huisvestingsverordening regels opnemen met betrekking tot de verdeling van huurwoningen en met betrekking tot wijzigingen in de woonruimtevoorraad van zowel huur- als koopwoningen. Voor de inzet van een huisvestingsverordening dient de gemeente aan te tonen dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste op de woningmarkt. In het geval van schaarste kan de gemeente een huisvestingsverordening opstellen voor een periode van vier jaar en daarin aangeven welke maatregelen worden doorgevoerd om de problemen op de woningmarkt aan te pakken. Mogelijke maatregelen zijn verdelingsregels met betrekking tot gereguleerde huurwoningen, beleid ten aanzien van woningdelen, toeristische verhuur en de regeling opkoopbescherming.
Amstelveen is voor wat betreft de verdeling van de gereguleerde of sociale huurwoningen gelegen in de (voormalige) stadsregio Amsterdam. Dit omvat de regio’s:
- •
- •
- •
We spreken in deze rapportage verder over de ‘sociale huurwoningmarktregio Amsterdam’. Met betrekking tot de koopwoningmarkt is Amstelveen gelegen in de NVM-regio Amsterdam (samen met Abcoude, Amsterdam, Diemen en Ouder-Amstel).
Deze rapportage geeft inzicht in de schaarste op de regionale woningmarkt in de regio Amsterdam. Het begint in paragraaf 2 met een definitie van schaarste en een beschrijving van het woningtekort. In paragraaf 3 beschrijven we de effecten van het actuele woningtekort in de regio. In paragraaf 4 geven wij een samenvatting van de constateringen in deze rapportage. Paragraaf 5 bevat de conclusies. In de bijlagen is specifieke informatie te vinden over de woningmarkt in Amstelveen.
De woningmarkt is het krachtenveld van vraag naar en aanbod van woonruimte in een bepaald gebied. Het aanbod van woonruimte bestaat uit woonruimte die gekocht en gehuurd kan worden. De vraag bestaat uit de woningbehoefte van bestaande huishoudens en nieuwe huishoudens. De nieuwe huishoudens ontstaan door huishoudensvorming, bijvoorbeeld jongeren, die het ouderlijk huis verlaten en daarnaast binnen- en buitenlandse migratie. Er is sprake van schaarste, wanneer de vraag naar woningruimte onevenredig groot is ten opzichte van het aanbod.
Om de vraag te beantwoorden of er sprake is van schaarste op de woningmarkt kijken we naar het woningtekort. Het woningtekort is geen nieuw verschijnsel in Nederland. Dit tekort is eigenlijk na de Tweede Wereldoorlog nooit verdwenen maar vertoont in de tijd wel fluctuaties die onder meer te maken hebben met de economische conjunctuur.
Bij de berekening van de woningbehoefte, de woningvoorraadontwikkeling en het woningtekort wordt al jaren lang gewerkt met de PRIMOS-prognose van onderzoeksbureau ABF. In het ministeriële rapport ‘Staat van de Woningmarkt’ wordt op grond daarvan beschreven hoe het woningtekort vlak na de Tweede Wereldoorlog 14% bedroeg, in 1960 nog altijd 8%. Daarna werd het woningtekort snel kleiner, totdat in de jaren ’80 van de 20e eeuw het tekort was teruggedrongen tot circa 2% van de woningvoorraad en het niet langer als een maatschappelijk probleem gezien werd.
Onderstaande figuur geeft een overzicht over de ontwikkeling van het woningtekort sinds 1945. Uit de tabel valt op dat het woningtekort sinds de crisis rond 2010 weer gestaag oploopt.
Bron: Ministerie van BZK/ABF-Research
Zoals onderstaande figuur laat zien is het de verwachting dat de stijging van het woningtekort de komende jaren verder doorzet. Pas vanaf het midden van dit decennium wordt een daling verwacht. Voorwaarde voor deze daling is wel dat het ambitieuze woningbouwprogramma ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
Het grootste deel (93,5%) van de huishoudens in Nederland woont zelfstandig (als enig huishouden) in een woning. Daarnaast is er een groep huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm: zij delen een woning of wonen in een woonvorm. Huishoudens in een alternatieve woonvorm doen dit voor een deel noodgedwongen, namelijk omdat zij geen (betaalbare) reguliere woning kunnen vinden. Deze huishoudens spelen een belangrijke rol in de nieuwe benadering van het tekort. Begin 2017 woonden 508.000 huishoudens in een van deze alternatieve woonvormen, dat komt neer op 6,5% van alle particuliere huishoudens in Nederland. Het grootste deel van deze groep (82%) deelt een woning. Daarbij gaat het ook om studentenhuizen met meerdere kamers en gedeelde voorzieningen.
Bij de oorspronkelijke benadering waarmee het woningtekort berekend werd, waren de huishoudens met een ‘alternatieve’ woonvorm niet goed in beeld. Voor het woningtekort is dit echter een belangrijke groep van huishoudens die – veelal tijdelijk – andere woonoplossingen vinden omdat (betaalbare) reguliere woningen niet voldoende beschikbaar zijn.
In opdracht van de provincie Noord-Holland heeft Rigo een onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in de MRA. Deze resultaten geven een goede weergave van de schaarste van woningen in de MRA en daarbij ook in Amstelveen. De opgave voor de regio is op te delen in twee componenten. Ten eerste de additionele behoeften. Dit betreft demografische veranderingen, waaronder de groei van het aantal huishoudens. Daarnaast moet het bestaande tekort aan woningen worden teruggedrongen. Om zowel het bestaande tekort als de groei van het aantal huishoudens op te vangen zijn er tot en met 2031 142.750 extra woningen in de MRA nodig.
In welke prijsklassen is een woningtekort?
Het grootste tekort ligt bij starters. Dit zijn mensen die onderdeel zijn van een huishouden, maar nog niet zelfstandig wonen of over een eigen woning beschikken. Dit is een heterogene groep, bestaande uit jongeren die nog thuiswonen of antikraak wonen, scheidingsgevallen en expats die een woning delen. Wat deze groep gemeen heeft is dat ze op korte termijn een volwaardige woning voor zichzelf nodig hebben.
Ongeveer de helft van de opgave in de MRA zit in het lage segment: sociale huur tot €901,- (prijspeil 2025). Daarnaast is er een grote markt voor middeldure huur (tot €1.184,- (prijspeil 2025) en vrijesectorhuur. Het niet sociale huursegment vervult een belangrijke functie voor nieuwkomers en spoedzoekers. Daarnaast is er een tekort aan koopwoningen dit bedraagt circa 18%. Om het tekort van circa 45.700 en de huishoudensgroei in te kunnen lopen, is het de verwachting dat scenario b (kleiner en betaalbaar) van onderstaande tabel het meest realistische scenario is om dit doel te bereiken. Dan is er minder 35% sociale huur nodig, 8% middeldure huur en 14% vrijesectorhuur. 43% van de opgave zit in het koopsegment.
De totale woningvoorraad in Amstelland-Meerlanden bedraagt in 2024 159.600 woningen. Er is een tekort in dit gebied van 9.300 woningen, dit bedraagt 5,8% van de voorraad. Hierbij moet wel worden aangetekend dat het tekort lokaal flink kan verschillen. Het is aannemelijk dat de delen het dichtstbij Amsterdam een hoger tekort kennen dan de randen van de regio. In het geval van Amstelveen betekent dat het woningtekort eerder richting de 7 à 8% zit (In Amsterdam bedraagt het tekort 8,7%). Het Rijk gaat ervan uit dat een tekort van 2% aanvaardbaar is. De provincie zet voor Amsterdam in op een tekort van maximaal 4%. Zolang in Amstelveen het tekort niet op of onder de 2% is gedaald is er sprake van woningschaarste.
Om te voldoen aan de huishoudensgroei in Amstelveen zijn er tot en met 2031 3.050 extra woningen nodig, oplopend tot 5.650 in 2050. Let wel, in deze prognose is niet het bestaande tekort aan woningen meegenomen. Om dit tekort weg te werken zijn er circa 3.250 woningen nodig. Dit maakt dat de totale opgave voor Amstelveen tot en met 2031 circa 6.300 woningen bedraagt op een totale bestaande voorraad van 42.900 woningen.
Aanbod sociale en middeldure huurwoningen
In Amstelveen zijn er in 2024 573 sociale huurwoningen en 71 middeldure huurwoningen verhuurd door Eigen Haard (op een totaal van 11.003 woningen). De slaagkans voor een woningzoekende in de sociale huur bedraag 0,5%. Huishoudens tussen de 28 en 65 jaar hebben de laagste slaagkans. Senioren en jongeren hebben een hogere slaagkans. Een woningzoekende heeft gemiddeld 25 woonpunten nodig om een woning te bemachtigen. Dit is hoger dan gemiddeld. In Amstelveen hebben 76.937 woningzoekende gereageerd op een woning van Eigen Haard. 4.015 komen uit de eigen gemeente. 59.846 uit de stadsregio (exclusief Amstelveen) en de rest van buiten de stadsregio. Hieruit kan geconcludeerd worden veel woningzoekenden in het sociale huursegment niet in Amstelveen wonen, maar hier wel een sociale huurwoning zoeken.
De kwestie of de Metropoolregio Amsterdam kampt met schaarste op de woningmarkt, ofwel een fors woningtekort, behoeft na het voorgaande weinig verdere toelichting. De effecten van dit woningtekort manifesteren zich zowel op de huur- als op de koopwoningmarkt.
Lange ‘wachttijd’ in het gereguleerde segment
In het gereguleerde deel van de woningmarkt vertaalt schaarste zich naar lang wachten. Vaak wordt gesproken over langer wordende wachtlijsten en wachttijden. Het is de inschrijfduur die samen met zoek- en situatiepunten bepaalt hoeveel kans men heeft op een woning, gelegen binnen de sociale huurwoningmarktregio Amsterdam. De wachttijd is lastiger te duiden in het huidige puntensysteem, maar ligt nu ongeveer op 16 jaar gemiddeld. Vanwege de populariteit van Amstelveen is er veel druk van personen buiten Amstelveen. Hierdoor wordt het voor Amstelveense ingezetenen en personen met een essentieel beroep nog lastiger om een woning te vinden op de plek waar ze vandaan komen of werken.
In 2024 is een groot aantal middeldure huurwoningen aan de Olympiade in verhuur gegaan. Het animo bleek enorm groot, waardoor de woningen meerdere keren verhuurd hadden kunnen worden. Hieruit blijkt ook het stevige tekort uit middeldure huurwoningen in Amstelveen. Dit, samen het met tekort dat blijkt uit het tekort over de woningbehoefte, biedt een grondslag om specifieke regels voor middeldure huurwoningen op te stellen.
Uit het onderzoek koop- en huurstromenanalyse Amstelveen blijkt dat tussen 2015 en 2021 (Q3) 1.871 woningen zijn opgekocht door beleggers met een aankoopprijs tot €455.580 (prijspeil 2021). Dit is per woonwijk uitgesplitst in de onderstaande tabel. Gemiddeld over de gehele gemeente wordt 33% van woningen in het goedkope en middeldure segment opgekocht om vervolgens te verhuren.
Van 1.488 van de 1.871 woningen is een aanvangshuurprijs bekend. 97,4% van de woningen werd aangeboden met een huurprijs hoger dan € 1.163 (prijspeil 2021). Dit betekent dat het leeuwendeel van de woningen wordt aangeboden in het hoge huursegment.
Een belangrijk effect van schaarste is dat de prijzen omhooggaan in de delen van de woningmarkt die geen regulering kennen. En stijging van de prijzen leidt tot selectievere toegankelijkheid. Deze trend van opleving en latere oververhitting van de woningmarkt was het eerst zichtbaar in Amsterdam, gevolgd door de gemeenten rond Amsterdam: een golf na een steen in de vijver is een bekende metafoor. Tussen 2017 en 2023 is de waarde van koopwoningen sterk gestegen als er wordt gekeken naar de verdeling over WOZ-klassen. Het segment tot en met €237.000 is zo goed als opgedroogd in de MRA.
Woningvoorraad naar WOZ-klassen, MRA 2017-2023 in procenten
Doordat het goedkope en middeldure koopsegment opdroogt, neemt het aandeel middeninkomens in Amstelveen af. De afgelopen 7 jaar is het aandeel huishoudens met een inkomen vanaf de sociale huurgrens tot en met €66.053 met 9% afgenomen, terwijl het aandeel huishoudens met een hoog inkomen verder is gestegen. Uit onderstaande tabel kan geconcludeerd worden dat vooral de lage middeninkomens geen passende woonruimte konden vinden en zijn vertrokken uit Amstelveen.
De woningvoorraad in de verschillende gemeenten van de MRA is verschillend van samenstelling naar type. Amsterdam is de stad met de hoogste dichtheid, de hoogste graad van stapeling van appartementen met een bescheiden maatvoering en het geringste aandeel eengezinswoningen. De gemeenten in Amstelland-Meerlanden, waaronder Amstelveen kennen juist een groot aandeel grondgebonden woningen met tuin, gebouwd in een ruimere stedelijke setting. Deze verschillende woonmilieus van de MRA zijn dan ook verschillende deelmarkten en ze bedienen verschillende klantengroepen. Amsterdam is voor de andere gemeenten binnen de MRA altijd een van de grootste leveranciers van doorstromende huishoudens die een stap maken in hun wooncarrière.
Verhuizingen van huishoudens vanuit gemeenten in de MRA naar Amstelveen 2021-2022
Overal waar woningtekorten zijn, zijn er ook personen of partijen die hier misbruik van maken. Bijvoorbeeld door exorbitante huurprijzen te vragen, kortlopende of illegale huurcontracten aan te bieden, te speculeren of op een andere manier misbruik te maken van de situatie. Uit het jaarverslag van stichting !Woon blijkt dat er sinds 2020 369 trajecten zijn gestart waarvan er 79 zijn afgerond. Bij 85 van de afgeronde projecten is er sprake van een positief resultaat.
Gestarte en afgeronde trajecten naar wettelijke grond 2020-2024, Stichting !Woon
Vanwege de lage meldingsbereidheid is het zeer aannemelijk dat bovenstaande tabel slechts het topje van de ijsberg laat zien van de misstanden die er plaatsvinden in de huursector. Hierdoor is het noodzakelijk om huurders zoveel mogelijk te beschermen tegen misstanden, bijvoorbeeld door minimale aantallen vierkante meters van woonruimten te eisen bij woningdelen.
In deze paragraaf een overzicht van de belangrijkste constateringen met betrekking tot de schaarste op de woningmarkt in de MRA.
- •
- •
- •
- •
- •
Aantrekkelijke metropoolregio Amsterdam
- •
De Metropoolregio Amsterdam is al jaren een belangrijke economische regio en krijgt door economische ontwikkelingen extra gewicht. Economische activiteiten met een accent op kennisontwikkeling en op consumptie en cultuur gerichte productie en dienstverlening zijn sterk opgekomen. Deze gevarieerde sectoren zijn sterk verweven met het wonen en leven in een stedelijke regio. De wederzijds versterkende mix van wonen en werken die in regio Amsterdam te vinden is, vormt een belangrijke aantrekkingskracht.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De particuliere huursector is in snel tempo duurder geworden. Dit is mogelijk geworden door veranderingen in het nationale woningwaarderingsstelsel die in oktober 2015 is doorgevoerd, waarbij de WOZ-waarde is gaan meetellen. Een groeiend deel van deze particuliere huursector is inmiddels vrije markt geworden.
- •
- •
Het prijsniveau van woningen in de gereguleerde huur (woningen met een huur beneden de € 901,- prijspeil 2025) is per definitie geen goede graadmeter voor de vraag/aanbod verhouding. Het betreft immers geen markthuur. Het aantal actief woningzoekenden in de sociale huurwoningmarkt-regio Amsterdam in combinatie met het aantal verhuringen is dat wel.
- •
- •
Uit doorrekeningen van de woningbehoefte over de MRA blijkt dat alle segmenten van de woningmarkt (goedkoop, midden en duur) ondersteuning nodig hebben in de voorraadontwikkeling. De grootste behoefte is aan kleine woningen tot circa 65 vierkante voor kleine huishoudens. Dit is in het verleden relatief weinig gerealiseerd in Amstelveen.
- •
- •
Er is sprake van schaarste in alle segmenten van de woningmarkt in Amstelveen. Voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte zijn regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad noodzakelijk.
In het bijzonder is er sprake van schaarste in het sociale huursegment en in het goedkope en middeldure koopsegment. Voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zijn de volgende maatregelen gerechtvaardigd voor het gehele grondgebied van de gemeente Amstelveen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-516586.html