/1/png-2/valkenswaard.png)
Gemeenteblad van Valkenswaard
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Valkenswaard | Gemeenteblad 2025, 501768 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Huurbeleid Vastgoed Gemeente Valkenswaard
De raad van de gemeente Valkenswaard;
Gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Valkenswaard d.d. 2 september 2025
Gelet op de behandeling in de beeldvormende bijeenkomst d.d. 21 augustus 2025
Gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie d.d. 25 september 2025
- 1.
- 2.
Sinds de inwerkingtreding van de Wet Markt en Overheid (WM&O) zijn gemeenten verplicht om voor het verhuren van ruimten of gebouwen ten minste een kostprijsdekkende huur in rekening te brengen. Het doel van deze wet is om oneerlijke concurrentie door overheden te voorkomen bij het uitvoeren van economische activiteiten. Een van de gedragsregels is dat producten of diensten niet onder de kostprijs mogen worden aangeboden, wat ook geldt voor gemeentelijke verhuuractiviteiten.
Gemeente Valkenswaard heeft Republiq gevraagd om een advies uit te brengen over het opstellen van een kostprijsdekkende huursystematiek. De wens om hiertoe te komen is vastgesteld in de Bestuursopdracht Vastgoed 2024-2028. De gemeente heeft behoefte aan een transparante, uitlegbare en toekomstbestendige huurprijssystematiek die voldoet aan de wettelijke eisen. Concreet is de vraag om een systematiek te ontwikkelen waarmee voor alle gebouwen een kostprijsdekkende huurprijs kan worden berekend. Transparantie richting huurders is daarbij een belangrijk uitgangspunt. De systematiek moet niet alleen voldoen aan de wetgeving, maar ook helder en begrijpelijk zijn voor zowel huurders als andere betrokkenen. Daarnaast geeft het vaststellen van deze systematiek het cluster vastgoed ook de mogelijkheid om te berekenen wat de daadwerkelijke kostprijs is van de vastgoedobjecten die de gemeente in eigendom heeft. Deze systematiek geeft daarmee inzicht in de gebouwenvoorraad.
Deze huurprijssystematiek is opgesteld in samenwerking met het cluster vastgoed, financiën en de afdeling sociaal economisch beleid. Het project is gestart met een gezamenlijke kick-off met de betrokken interne stakeholders. Vervolgens zijn in drie werksessies de uitgangspunten, kostensoorten, berekeningsmethoden en verrekenmogelijkheden besproken en uitgewerkt. De inhoud van dit huurbeleid is tot stand gekomen op basis van de werksessies. In Bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de betrokken stakeholders.
Het voorliggende document is een huurprijssystematiek. Het is belangrijk om eerst de systematiek te onderzoeken, te bepalen en formeel vast te leggen. In dit huurbeleid is een doorrekening op hoofdlijnen opgenomen. De vervolgstap is een gedetailleerde doorrekening maken voor alle gebouwen in de portefeuille op basis van de vastgestelde systematiek.
In voorliggend huurbeleid presenteren wij het advies over een kostprijsdekkende huursystematiek. We schetsen eerst de uitgangspunten en kaders, gevolgd door een toelichting op de kostensoorten, berekeningswijze en de manier van verrekening. Vervolgens wordt de voorgestelde systematiek uitgewerkt en worden binnen deze systematiek twee varianten doorgerekend. De voor- en nadelen worden duidelijk in beeld gebracht, en aan de hand van rekenvoorbeelden laten we de financiële impact zien. Tot slot presenteren we onze aanbevelingen.
De huidige werkwijze voor het bepalen van huurprijzen bij de gemeente Valkenswaard kent geen gestandaardiseerde aanpak. De huurprijs wordt per gebouw afzonderlijk vastgesteld op basis van de specifieke omstandigheden. Tijdens de eerste werksessie met verschillende medewerkers en expertises van de gemeente heeft Republiq samen met de werkgroep de knelpunten van de huidige werkwijze bij de gemeente Valkenswaard opgehaald en de uitgangspunten voor de nieuwe systematiek opgesteld. De knelpunten verwijzen naar de problemen of onduidelijkheden die bestaan met de huidige werkwijze. De uitgangspunten zijn de gewenste eigenschappen en uitkomsten die de gemeente wil bereiken met de nieuwe systematiek.
- 1.
Gebrek aan een eenduidig systeem. Er is geen uniforme methodiek voor het berekenen van huurprijzen. Dit leidt tot (de schijn van) willekeur, ongelijkheid tussen gebouwen en huurcontracten en een opeenstapeling van uitzonderingen. Hierdoor ontstaan onduidelijkheden en verschillen per locatie, wat verwarring veroorzaakt bij zowel de gemeente als de huurders. In sommige gevallen zijn er op dit moment geen schriftelijke huurovereenkomsten, dat maakt de huidige situatie nog onoverzichtelijker.
- 2.
- 3.
Gebrek aan inzicht in werkelijke kosten. Het is vaak onduidelijk hoe de huurprijs is opgebouwd en welke kosten hierin zijn verwerkt. Dit gebrek aan inzicht maakt het moeilijk om transparant te zijn richting huurders en het gemeentebestuur en uit te leggen of de huurprijs in verhouding staat tot de werkelijke kosten. Bovendien blijven veel historische afspraken gehandhaafd, niet per se omdat ze nog passend zijn, maar omdat ze eenmaal zijn vastgelegd in huurcontracten. Deze contractuele afspraken bieden beperkte ruimte voor aanpassing, waardoor herziening vaak uitblijft. Tegelijkertijd veranderen accommodaties door de jaren heen, bijvoorbeeld in gebruik. Het ontbreken van vaste kaders voor het herzien van huurprijzen maakt het lastig om op een gestructureerde en vooral eenduidige manier mee te bewegen met deze veranderingen.
- 4.
Uitgangspunten nieuwe systematiek:
- 1.
- 2.
Uniformiteit: de nieuwe systematiek moet zorgen voor een consistente en gestandaardiseerde berekenings- en verrekeningswijze van huurprijzen. Dit voorkomt verwarring over de berekening van huurprijzen. Zorgt voor gelijke behandeling, goede onderbouwing en biedt duidelijkheid voor alle betrokken partijen.
- 3.
- 4.
Om de genoemde uitgangspunten te realiseren, is het essentieel dat er gedegen inzicht bestaat in het vastgoedbezit van de gemeente, zowel op kwalitatieve als kwantitatieve aspecten. Dit is nodig om weloverwogen beslissingen te kunnen nemen over huurprijzen, onderhoud en investeringen, gebaseerd op feitelijke gegevens. Bijvoorbeeld inzicht in of er binnen het komende jaar groot onderhoud plaatsvindt. Dit moet ook leiden tot helderheid over de rechten en plichten van gebruikers
De Wet Markt en Overheid (WM&O) is op 1 juli 2012 in werking getreden en maakt onderdeel uit van de Mededingingswet. Deze wet heeft als doel om oneerlijke concurrentie door overheden te voorkomen wanneer zij economische activiteiten verrichten, zoals het verhuren van gebouwen of het aanbieden van commerciële diensten. Overheden – waaronder gemeenten – moeten zich, net als private ondernemingen, houden aan gedragsregels wanneer zij actief zijn op een markt. Op die manier ontstaat er een gelijk speelveld tussen publieke en private partijen.
Een belangrijke gedragsregel uit deze wet is dat overheden hun producten of diensten minimaal tegen kostprijs aan moeten bieden. Dit betekent dat zij geen oneerlijk voordeel mogen geven door bijvoorbeeld diensten of ruimten goedkoper aan te bieden dan het hen daadwerkelijk kost. Dit principe wordt aangeduid als kostprijsdekkende verhuur. Welke kosten hieronder precies worden verstaan, wordt verder toegelicht in Hoofdstuk 4.
De Wet Markt en Overheid kent een aantal uitzonderingen op de verplichting tot de kostprijsdekkende verhuur. Zo geldt de verplichting van de kostprijsdekkende verhuur niet voor vastgoed dat wordt verhuurd ten behoeve van onderwijs en sociale werkplaatsen. Ook geldt een uitzondering voor economische activiteiten of bevoordelingen van overheidsbedrijven die plaatsvinden in het algemeen belang. In 2014 heeft de gemeenteraad van Valkenswaard één Algemeen Belang Besluit genomen voor al het maatschappelijke vastgoed1.
De Wet Markt en Overheid werd oorspronkelijk als tijdelijke wet ingevoerd, met de bedoeling deze te evalueren en waar nodig aan te passen. De evaluatie in 2021 heeft de volgende uitkomsten opgeleverd:
- -
- -
- -
Op basis van deze bevindingen is er een wetsvoorstel ingediend. Dit voorstel is nog in behandeling en de vigerende Wet Markt en Overheid is verlengd tot 1 juli 2027. Het voorstel bevat aanvullende eisen, zoals:
- -
- -
- -
- -
De verwachting is dat, wanneer de nieuwe wet in werking treedt, de methodiek van één Algemeen Belang Besluit voor de verhuur van al het maatschappelijke vastgoed, geen stand meer houdt. Het nemen van een dergelijk besluit is vanaf dat moment alleen nog mogelijk op het deelportefeuille- of objectniveau. Een deelportefeuille is een onderscheidbaar onderdeel van een vastgoedportefeuille, bijvoorbeeld gegroepeerd op basis van functie of beleidsdoel. In het volgende hoofdstuk lichten we de deelportefeuilles toe. Daarnaast dient een Algemeen Belang Besluit na vaststelling van de aangepaste wet uitvoeriger worden onderbouwd middels onder andere een marktconsultatie en dient dit besluit periodiek geëvalueerd te worden. In het nieuwe huurbeleid sorteren we daarom voor op de veranderende wet- en regelgeving, zodat deze aanpak op een duurzame en financieel verantwoorde manier kan worden doorgevoerd. De beoogde aanpassingen moeten zorgen voor meer transparantie, betrokkenheid en een beter afgewogen besluitvormingsproces.
In het licht van de Wet Markt en Overheid zijn er na het berekenen van een kostprijsdekkende huur drie mogelijkheden om dit te implementeren:
- -
- -
- -
Tot de scope van dit onderzoek behoren alle gebouwen in de portefeuille van de gemeente Valkenswaard, met uitzondering van onderwijsgebouwen. Onderwijsbouwen vallen buiten de scope omdat voor deze categorie geen verplichting geldt tot het hanteren van een kostprijsdekkende huur. Daarnaast vallen onderwijsgebouwen onder een andere instructie, namelijk economisch eigendom. Voor niet-onderwijs gerelateerde huurders in onderwijsgebouwen, zoals bijvoorbeeld kinderopvang, en voor Multifunctionele Accommodaties (MFA’s) geldt wel de verplichting om een kostprijsdekkende huur te hanteren. In Tabel 1 is een overzicht van de portefeuille opgenomen. De indeling van de portefeuille is gebaseerd op verhuurbare eenheden (VHE). Een gebouw kan uit meerdere VHE bestaan, bijvoorbeeld wanneer binnen één gebouw verschillende functies of beleidsdoelen worden gehanteerd. In de meeste gevallen komt er één gebouw per contractniveau. Wanneer een gebouw meerdere verhuurbare eenheden (VHE) bevat, kunnen er meerdere contracten aan hetzelfde gebouw worden gekoppeld. In dat geval kunnen de kosten bijvoorbeeld naar rato van gebruik of oppervlakte per VHE worden verdeeld.
De gegevens zijn gebaseerd op de objectenlijst van de gemeente. In totaal omvat de vastgoedportefeuille van gemeente Valkenswaard 39.600 m² aan verhuurbaar vloeroppervlak, verdeeld over 51 Verhuurbare Eenheden (VHE). De VHE zijn onderverdeeld in de volgende portefeuilles: binnensport, brandweer, woningen, cultuur, buitensport/recreatie, overig vastgoed, huisvesting gemeente en buurt-/wijkcentra2. De volledige verdeling van de gebouwen naar deelportefeuille is opgenomen in bijlage 2. Binnen de deelportefeuille ‘Buitensport/recreatie’ zijn uitsluitend de gebouw gebonden ruimtes meegenomen in de oppervlakte berekening; sportvelden vallen hier dus buiten.
03.02 Financiën huidige portefeuille
In Tabel 2 is een overzicht opgenomen van de jaarlijkse baten en lasten per categorie binnen de vastgoedportefeuille. De gegevens zijn afkomstig uit de documenten Gerealiseerde exploitatiecijfers van 20243 en Onderhoud panden (storting)4 zoals aangeleverd door de gemeente. De tabel geeft inzicht in de financiën per categorie en is gesorteerd op het saldo per vierkante meter (€/m²).
De baten bestaan hoofdzakelijk uit huurinkomsten. Een uitzondering is sporthal in sportcomplex De Wedert, waar naast huur ook naar rato5 inkomsten uit horeca en zwembad ticketverkoop zijn meegenomen. Deze aanvullende inkomsten dragen ook bij aan het dekken van exploitatiekosten, zoals inhuur en personeelslasten. Wat betreft de lasten zijn in Tabel 2 alleen de kostensoorten opgenomen die volgens Hoofdstuk 4 verplicht moeten worden doorberekend, zoals operationele lasten, onderhoudslasten en kapitaallasten. Hierbij zijn de servicelasten, inclusief energielasten, buiten beschouwing gelaten, aangezien deze rechtstreeks aan de huurders worden doorbelast en geen invloed hebben op de kostprijsdekkende huur. In Bijlage 3 is een uitsplitsing van de lasten te vinden.
Uit Tabel 2 blijkt dat de meeste deelportefeuilles een negatief saldo per m² vertonen, wat betekent dat de lasten hoger zijn dan de baten. Met name bij huisvesting gemeente en buurt- en wijkcentra zijn deze negatieve saldi relatief hoog. Voor de deelportefeuille huisvesting gemeente geldt geen verplichting tot kostprijsdekkende huur, omdat deze verplichting uitsluitend van toepassing is bij verhuur aan derden. Bij inzet van gemeentelijk vastgoed voor eigen gebruik is er geen sprake van marktwerking. Met de vaststelling van de systematiek worden huurprijzen alleen aangepast bij nieuwe contracten of bij een natuurlijk moment. Voor de woningen in de portefeuille geldt momenteel ook geen kostprijsdekkende huur. De verwachting is dat deze na afloop van de huidige contracten zullen worden afgestoten. Dit deel van de portefeuille is vooral opgenomen in de tabel om een totaalbeeld van de portefeuille te weergeven.
Opvallend is de categorie cultuur, die zowel de hoogste baten als de hoogste lasten per vierkante meter kent. Deze uitschieter wordt veroorzaakt door het cultuurcentrum De Hofnar. De hoge baten van De Hofnar komen voort uit verhuur aan derden, terwijl de lasten met name bestaan uit hoge kapitaallasten. Hier wordt op dit moment al min of meer een kostprijsdekkende huur gerekend. Voor een aantal panden geldt ook dat er geen kapitaallasten meer zijn, bijvoorbeeld voor de woningen. Deze zijn veelal vanuit strategisch oogpunt in eigendom. Voor de brandweer geldt dat deze afgelopen jaar is teruggekocht waardoor de kapitaallasten in 2025 voor het eerst zijn terug te zien. Hierdoor zullen de baten en lasten in 2025 meer bij elkaar in de buurt komen.
Op basis van de Wet Markt en Overheid zijn gemeenten verplicht om minimaal de integrale kosten in hun huurtarieven door te berekenen. Hiermee wordt aan gemeenten ruimte gelaten om voor goederen of diensten een prijs te vragen die hoger ligt dan de integrale kosten. De wet schrijft voor dat bij de kostendoorberekening in ieder geval de volgende kosten in aanmerking genomen moeten worden:
- -
- -
- -
Onderstaand is een toelichting op de verschillende kostensoorten opgenomen6.
De omschrijving in de wet is niet limitatief en biedt ruimte om ook andere kostensoorten mee te nemen in de berekening. In het voorjaar van 2024 heeft Republiq een onderzoek uitgevoerd naar de kostprijsdekkende huursystematiek van gemeenten. Aan dit onderzoek hebben 30 gemeenten deelgenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat nagenoeg alle gemeenten de volgende kostensoorten meenemen in de kostprijsberekening:
- -
- -
- -
- -
- -
- -
Deze kostensoorten behoren allen tot de integrale kosten, zoals omschreven in de toelichting van de Wet Markt en Overheid. Daarnaast neemt een deel van de gemeenten nog aanvullende kostensoorten mee waaronder risico opslagen.
Tijdens een werksessie met betrokkenen medewerkers van gemeente Valkenswaard zijn de relevante kostensoorten besproken en is vastgesteld welke kostensoorten meegenomen moeten worden in de berekening van een kostprijsdekkende huur. In onderstaande tabel zijn de verschillende kostensoorten met een toelichting opgenomen.
|
De activakosten verdeeld over de verwachte gebruiksduur, zonder rekening te houden met restwaarde7. |
|
|
Storting in voorziening voor meerjaren onderhoud volgens MJOP |
|
|
Onroerendezaakbelasting, rioolheffing, afvalheffing en waterschapslasten |
|
|
Kosten voor de gemeentelijke organisatie zoals personeelslasten en kosten voor advies en onderzoek |
|
Tabel 3 Relevante kostensoorten met toelichting
Aanvullende opmerkingen bij de kostensoorten:
- -
- -
De Wet Markt en Overheid schrijft niet voor hoe de verschillende kostensoorten berekend moeten worden. In de nota van toelichtingen op de Wet Markt en Overheid staat echter wel benoemd dat het in de rede ligt om bij de bepaling van de kosten van activa zo veel mogelijk aan te sluiten bij de bestaande boekhoudkundige methodieken van de gemeente.
Er zijn voor gemeenten verschillende opties om de kostensoorten te berekenen. Zo kunnen de kosten voor onderhoud bijvoorbeeld berekend worden op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) maar ook via een kengetal per m² of een kengetal per gebouw. Met de projectgroep zijn de verschillende mogelijkheden per kostensoort besproken. Op basis van deze bespreking is in onderstaande tabel opgenomen hoe er door Republiq geadviseerd wordt om de kosten te berekenen.
Tabel 4 Toelichting van de berekeningswijze per kostensoort
Voor beheerkosten is gekozen om met een normbedrag van € 8 per m² VVO te rekenen op basis van vergelijking met wat andere gemeenten hanteren. In de financiële administratie zijn de beheerkosten niet op pandniveau gesplitst en is het niet mogelijk om op basis daarvan een normbedrag te berekenen.
Het verdient aanbeveling om voor de BTW zo goed mogelijk bij de praktijksituatie aan te sluiten en per contract te beoordelen of de BTW meegenomen moet worden in de berekening van de kosten. Niet-verrekenbare btw is de btw die de gemeente niet kan terugvorderen van de Belastingdienst. Dit gebeurt vaak bij verhuur aan btw-vrijgestelde organisaties, zoals maatschappelijke instellingen. In dit geval kan de gemeente de betaalde btw over kosten, zoals onderhoud, niet terugkrijgen, en is het advies deze in de huurprijs door te berekenen.
Aan de voorkant van dit traject zijn door de werkgroep een aantal beleidsmatige uitgangspunten geformuleerd voor het opstellen van een kostprijsdekkend huurbeleid:
- -
- -
- -
- -
Deze uitgangspunten vormen de basis voor de inrichting van de huursystematiek en zorgen voor een consistente en uitlegbare aanpak. In de volgende paragraaf worden de varianten beoordeeld aan de hand van deze uitgangspunten.
Het totaal van alle relevante kosten vormt de kostprijs. De huurprijs moet deze kosten dekken. De Wet Markt en Overheid schrijft niet voor binnen welke termijn deze dekking gerealiseerd moet worden (de zogenoemde beschouwingsperiode), noch op welk aggregatieniveau de kostendekkendheid moet plaatsvinden. Daarnaast is het van belang om vast te stellen hoe toekomstige (verduurzamings)investeringen en indexatie in de huurprijs moeten worden verwerkt.
Voor de berekening van de afschrijvingskosten wordt afgeweken van de methodiek die momenteel binnen de gemeente wordt gehanteerd. Boekhoudkundig rekent de gemeente voor rente en afschrijving met een lineaire methode. Tijdens de werksessie is door meerdere stakeholders nadrukkelijk de voorkeur uitgesproken voor de toepassing van de annuïtaire methode bij de huurprijsberekening. Deze methode leidt tot een stabielere kapitaallast gedurende de looptijd en sluit daarmee beter aan bij het uitgangspunt van uitlegbaarheid en transparantie.
Een belangrijk voordeel van de annuïtaire methode is dat de jaarlijkse kapitaallasten gelijk blijven. Bij de lineaire methode nemen de lasten jaarlijks af, terwijl de huurinkomsten als gevolg van inflatie juist stijgen. Dit veroorzaakt op termijn een oplopend verschil tussen baten en lasten. Dit is in strijd met het uitgangspunt en transparantie. Daarnaast zijn de kapitaallasten bij de annuïtaire methode in het eerste jaar lager dan bij de lineaire methode. Dit heeft een dempend effect op de aanvangshuur, wat met name relevant is bij nieuwbouwprojecten of ingrijpende verduurzamingen.
Het doorberekenen van de kosten kan op verschillende niveaus plaatsvinden: per contract, gebouw, deelportefeuille of voor de volledige portefeuille. De meest zuivere benadering is om de kosten zo specifiek mogelijk toe te wijzen. De Wet Markt en Overheid staat toe om op een hoger niveau – bijvoorbeeld deelportefeuille – de kosten te aggregeren en gelijkmatig te verdelen over de gebouwen, mits deze betrekking hebben op dezelfde markt. Dit kan bijvoorbeeld bij de verhuur van sporthallen. Het advies is om de kosten door te berekenen op gebouwniveau, om vervolgens de huurprijs op VHE-niveau vast te stellen. Dit wordt beschouwd als de meest nauwkeurige en transparante methode.
Bovendien brengt het doorberekenen van kosten op (deel)portefeuille niveau extra complexiteit met zich mee bij mutaties in de portefeuille. Indien een relatief duur gebouw wordt toegevoegd neemt de kostprijsdekkende huur voor alle gebouwen toe. Dat is niet goed uitlegbaar en niet volledig transparant.
De beschouwingsperiode is de tijdshorizon waarover wordt beoordeeld of de kosten worden gedekt door de baten. In het geval van de kostprijsdekkende huursystematiek gaat het om de periode waarin de kosten van het gebouw – de exploitatielasten en kapitaallasten – moeten worden gedekt door de huurinkomsten. Een korte beschouwingsperiode (bijvoorbeeld 1 jaar) vereist dat de kosten vrijwel direct worden terugverdiend via de huurprijs. Een langere beschouwingsperiode (bijvoorbeeld 20 jaar) biedt daarentegen ruimte om de lasten over een langere termijn te spreiden. Dit maakt het mogelijk om met een lagere aanvangshuur te starten, waarbij de kostendekkendheid over de gehele periode alsnog wordt bereikt, mede door jaarlijkse indexatie. Het nadeel van een langere beschouwingstermijn is dat de kosten voor de baat uitgaan. In het begin ontstaat er dus een negatief saldo, dat brengt risico’s met zich mee voor de gemeente.
De Wet Markt en Overheid geeft aan dat kosten meerjarig berekend mogen worden. Op basis van een meerjarige raming kunnen de totale kosten voor een beschouwingsperiode berekend worden. Hieruit volgt een gemiddeld jaartarief dat voldoende is om de totale kosten te dekken. Welke beschouwingsperiode daarbij gehanteerd moet worden is niet voorgeschreven. In de volgende paragraaf zijn rekenvoorbeelden met verschillende beschouwingsperioden uitgewerkt om het effect van de duur van de beschouwingsperiode te illustreren. Het advies is om met de beschouwingsperiode aan te sluiten bij de duur van het huurcontract.
De beschouwingsperiode is niet hetzelfde als de afschrijvingsperiode. De afschrijvingsperiode betreft de boekhoudkundige levensduur van een investering, waarin de waarde geleidelijk wordt afgeboekt. Terwijl de afschrijvingsperiode zich richt op waardevermindering over tijd, richt de beschouwingsperiode zich op de termijn waarbinnen de kosten financieel moeten worden terugverdiend via de huurinkomsten. De duur van beschouwingsperiode kan dus afwijken van de afschrijvingsperiode.
De Wet Markt en Overheid schrijft niet voor of en hoe toekomstige investeringen moeten worden meegenomen in de berekeningssystematiek. De wet biedt echter wel ruimte om rekening te houden met toekomstige investeringen en de bijbehorende kapitaallasten. Een belangrijk voordeel van het meenemen van toekomstige investeringen is dat de huurprijs voor een langere periode op voorhand kan worden vastgesteld. Een nadeel is echter dat de omvang en het moment van toekomstige investeringen vooraf vaak lastig in te schatten zijn. Bovendien leidt het opnemen van toekomstige investeringen in de huurprijs tot een verhoging van de aanvangshuur. Dit kan bij huurders het gevoel wekken dat zij ‘recht’ hebben op een toekomstige renovatie, omdat zij daar al (deels) voor betalen. Het advies is daarom om in het geval van een herinvestering de kostprijsdekkende huur op dat moment opnieuw te berekenen. Een huurverhoging die volgt op een concrete investering is doorgaans goed uitlegbaar aan huurders. Investeren tijdens een lopend huurcontract brengt een risico met zich mee: als de huurder niet bereid is mee te werken, is er geen mogelijkheid om het contract tussentijds te herzien. Het advies is daarom om hierover bij aanvang duidelijke afspraken te maken. Indien dat niet mogelijk is, kan het verstandig zijn om de investering uit te stellen tot het einde van de contractperiode of tot een afgesproken herzieningsmoment.
Huur- en exploitatielasten worden jaarlijks geïndexeerd om inflatie en kostenstijgingen te volgen. Kapitaallasten worden niet geïndexeerd, omdat deze gebaseerd zijn op historische investeringskosten en gedurende de looptijd vastleggen. Het advies is om voor indexatie aan te sluiten bij de standaard indexatie methodiek van de Raad Ontroerende Zaken, namelijk de consumentenprijsindex (CPI). Deze index wordt standaard gehanteerd in huurcontracten.
Om de systematiek te illustreren en het effect van een korte versus langere beschouwingsperiode inzichtelijk te maken, is een rekenvoorbeeld in drie varianten uitgewerkt. Om de varianten goed te kunnen vergelijken zijn ze alle drie gevisualiseerd over een periode van 20 jaar. De gebruikte uitgangspunten zijn fictief en dienen ter illustratie. Deze zijn weergegeven in onderstaande tabel.
Tabel 5 Uitgangspunten rekenvoorbeeld
Variant A – Beschouwingsperiode 1 jaar
Bij variant A zijn de lasten berekend op basis van het eerste jaar. De baten worden vervolgens jaarlijks geïndexeerd. Hoewel ook een deel van de lasten stijgt door indexatie (zoals de exploitatielasten), geldt dit niet voor de kapitaallasten, die zijn gebaseerd op historische kosten en worden niet geïndexeerd. Hierdoor nemen de baten in de loop der jaren sterker toe dan de lasten, waardoor het verschil tussen baten en lasten geleidelijk groter wordt. Dit leidt ertoe dat er na het eerste jaar als het ware een financiële buffer ontstaat: de baten overtreffen structureel de lasten.
Figuur 1 Verloop baten en lasten variant A
Variant B – Beschouwingsperiode 10 jaar
Bij variant B worden de lasten, net als bij de andere varianten, berekend op basis van het eerste jaar. Het verschil zit in de baten: waar bij variant A alleen het eerste jaar als uitgangspunt geldt (met vervolgens indexatie), wordt bij variant B gerekend met een beschouwingsperiode van 10 jaar. De lasten worden dus bekeken over een periode van 10 jaar en de totale baten worden daarmee gelijkgesteld. Omdat deze huurbaten jaarlijks worden geïndexeerd, kunnen de aanvangshuren lager zijn. De hogere inkomsten in latere jaren compenseren de lagere inkomsten aan het begin. Deze terugrekenmethode zorgt voor een dempend effect op de aanvangshuurprijs ten opzichte van variant A.
Tegenover dit voordeel staat een groter financieel risico voor de gemeente. Omdat de lasten in de eerste jaren hoger zijn dan de baten, ontstaat een terugverdienmodel dat pas op langere termijn sluitend is. Binnen de gehanteerde beschouwingsperiode van 10 jaar betekent dit dat het risico met name speelt in de eerste vijf jaar én opnieuw vanaf jaar elf. In deze jaren is de kans aanwezig dat bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract de totale kosten nog niet zijn terugverdiend.
Figuur 2 Verloop baten en lasten variant B
Variant C – Beschouwingsperiode 20 jaar
Bij variant C wordt wederom een inschatting gemaakt van de totale baten en lasten over een periode van 20 jaar. De lasten worden, net als bij variant A en B, berekend op basis van het eerste jaar. Het verschil zit in de baten, bij deze variant wordt gerekend met een beschouwingsperiode van 20 jaar.
Door de jaarlijkse indexatie van de huurinkomsten kunnen de aanvangshuren relatief laag worden vastgesteld. De hogere opbrengsten in latere jaren compenseren de lagere inkomsten in de eerste jaren. Dit leidt tot een gelijkmatiger huurverloop en een verdere verlaging van de aanvangshuurprijs ten opzichte van variant B.
Het voordeel van variant C is dus een nog sterker dempend effect op de aanvangshuur. Daartegenover staat een groter financieel risico voor de gemeente. Omdat de dekking van de totale kosten is uitgesmeerd over een periode van 20 jaar, ontstaat een kwetsbare situatie bij contracten met een kortere looptijd of bij tussentijdse beëindiging. De kans is dan reëel dat niet alle kosten zijn terugverdiend, met name in de eerste jaren én opnieuw na afloop van een kortere beschouwingsperiode, bijvoorbeeld 10 jaar
Figuur 3 Verloop baten en lasten variant C
Uit Tabel 6 blijkt het verschil in werkwijze tussen variant A, B en C. In variant A is de huurprijs in het eerste jaar gelijk aan de lasten (€113.000), wat betekent dat er dat jaar kostendekkend wordt gewerkt. De huurprijzen worden jaarlijks volledig geïndexeerd. De kapitaallasten vormen een relatief groot deel van de totale lasten, maar worden niet geïndexeerd, de overige lasten worden dat wel. Hierdoor stijgen de huurinkomsten over de jaren harder dan de lasten, wat leidt tot een structureel overschot. Over een periode van 20 jaar bedragen de huurinkomsten €2.364.000, tegenover totale lasten €1.962.000.
Variant B vormt een tussenvariant. Er wordt gerekend met een beschouwingsperiode van 10 jaar, waarin de lasten binnen die periode moeten worden terugverdiend. De aanvangshuur ligt lager dan bij variant A (€103.000), omdat de hogere huurinkomsten in latere jaren (als gevolg van indexatie) de lagere aanvangsopbrengsten compenseren. In variant C moeten de totale lasten over een periode van 20 jaar worden terugverdiend. Door deze langere beschouwingsperiode kan de aanvangshuur nog lager uitvallen dan bij variant B (€94.000). Ook hier zorgt de jaarlijkse indexatie ervoor dat de lagere opbrengsten in het begin op termijn worden gecompenseerd. De totale huurinkomsten en lasten zijn hierdoor in balans, maar het brengt wel een financieel risico met zich mee: in de eerste jaren zijn de baten lager dan de lasten.
Deze vergelijking laat zien dat variant A leidt tot een overschot op termijn, terwijl variant B en C streven naar volledige kostendekking over de looptijd, met een dempend effect op de aanvangshuur.
06.04 Financiële impact analyse
Op basis van de in dit huurbeleid voorgestelde uitgangspunten van de kostprijsdekkende huursystematiek is op hoofdlijnen een analyse gemaakt van de financiële impact van de nieuwe systematiek. Het betreft een eerste doorrekening, bedoeld om een beeld te krijgen van de impact op portefeuille-niveau. Voor gedetailleerd inzicht in de consequenties per gebouw of huurcontract is een meer gedetailleerde berekening noodzakelijk. Onder meer het verloop van de toekomstige kapitaallasten moet daarbij gemodelleerd worden. Ook moet de beschouwingsperiode nog bepaald worden. In de doorrekening op hoofdlijnen is gerekend met de werkelijke kosten en opbrengsten over 2024.
Om zicht te krijgen op de financiële impact van de kostprijsdekkende huursystematiek is het van belang om een categorisering aan te brengen in de portefeuille. We passen de volgende indelingen toe:
- 1.
Gebouwen met uur-verhuur: voor gebouwen waar sprake is van uur-verhuur (bijvoorbeeld sporthallen) is het berekenen van een kostprijsdekkende huur op gebouwniveau wel mogelijk maar vertaalt zich dat niet direct naar een kostprijsdekkend uurtarief. In de vertaling van de kostprijsdekkende huur op gebouwniveau naar het uurtarief zitten nog veel keuzemogelijkheden. Onder meer het aantal uur per jaar dat je telt om de kosten over te verdelen (hoeveel uur per dag? Weekdagen gelijk aan weekenddagen? 40 of 52 weken per jaar?). Daarnaast is er nog de mogelijkheid om te differentiëren in tarieven (piek-tarief versus dal-tarief, of een nog meer gedifferentieerd stelstel). In de impact-analyse beschouwen we de gebouwen met uur-verhuur daarom apart.
- 2.
- 3.
- 4.
Buitensport basisvoorziening: voor de basisvoorzieningen in de buitensport is recent een nieuw huurbeleid vastgesteld. We hanteren het uitgangspunt dat voor de buitensport basisvoorzieningen een algemeen belang besluit genomen wordt. Daardoor wordt verhuur onder kostprijs mogelijk en kan het huurbeleid voor basisvoorzieningen in de buitensport uitgevoerd worden.
- 5.
- 6.
In scope voor KPDH: dit betreft de objecten waarvoor een kostprijsdekkende huur moet worden berekend. Binnen deze categorie vallen 28 van de 52 objecten. In termen van verhuurbare vloeroppervlakte komt dit neer op 50,7% van de totale vastgoedportefeuille. De kostprijsdekkende huur ligt in veel gevallen hoger dan de huidige contracthuren. Dit wordt mede veroorzaakt door objecten waarvoor een symbolische huur gerekend wordt of andere afwijkende afspraken kennen. Daarnaast is voor een deel van de objecten in deze categorie de huidige huurprijs onbekend. De spreiding in de kostprijsdekkende huur is groot: de tarieven variëren van €2 tot €585 per m², met een gemiddelde van €81 per m². Ter vergelijking: de huidige huurprijzen variëren van €8 tot €223 per m², met een gemiddelde van €71 per m². Het verschil in spreiding is onder andere te verklaren door het ontbreken van actuele huurgegevens voor een deel van de objecten en door de diversiteit in type gebouwen.
In onderstaande tabel is de indeling van de portefeuille naar bovenstaande categorieën weergegeven.
Na het vergelijken van de drie varianten adviseren wij de gemeente Valkenswaard om te kiezen voor variant B, waarbij de beschouwingsperiode 10 jaar bedraagt. Deze variant biedt de meest transparante en goed uitlegbare huursystematiek, die volledig aansluit bij de vooraf opgestelde uitgangspunten. Daarnaast is deze variant kostendekkend over de volledige periode van 10 jaar. De gemeente hoeft geen wijzigingen door te voeren in de huidige afschrijfsystematiek, aangezien deze boekhoudkundig lineair blijft; alleen de huurprijs wordt annuïtair berekend. Er bestaat echter een financieel risico in de eerste 5 jaar, omdat de lasten daar hoger zijn dan de baten. Dit risico doet zich alleen voor wanneer een huurder het contract vroegtijdig opzegt. Dit kan worden beperkt door bij nieuwe huurcontracten rekening te houden met het instapmoment van de huurder.
Waar zekerheid bestaat dat de huurder voor een langere periode blijft, kan ervoor worden gekozen om de beschouwingsperiode af te stemmen op de contractduur van het pand, indien deze langer is dan 10 jaar (bijvoorbeeld variant C). Dit zorgt voor een betere aansluiting van de huurprijs bij de feitelijke looptijd van het contract. Daarbij dient wel rekening te worden gehouden met het feit dat het financiële risico bij tussentijdige beëindiging dan nog steeds aanwezig blijft.
In Hoofdstuk 6.4 van dit huurbeleid is in grote lijnen gekeken naar de financiële gevolgen van de nieuwe systematiek. Uit deze analyse blijkt dat voor 28 panden (categorie 6 in de tabel) een kostprijsdekkende huur moet worden berekend binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Zodra de gemeente Valkenswaard de huurprijssystematiek heeft vastgesteld, adviseren wij om de doorrekening op contract- dan wel objectniveau uit te voeren. Dit biedt bovendien meer inzicht in het huidige bezit. Afspraken over huurprijzen kunnen enkel worden herzien op natuurlijke momenten, zoals grootschalige investeringen of het aflopen van overeenkomsten. Wanneer het effect van de vastgestelde systematiek op een specifiek contract is doorgerekend kan worden bepaald op welke wijze dit geïmplementeerd wordt. Zoals in hoofdstuk 2.02 beschreven kunnen de integrale kosten worden doorberekend maar kan ook worden gekozen voor het nemen van een algemeen belang besluit om voor specifieke objecten of deelportefeuilles geen huur op basis van integrale kosten te verrekenen. Voor de uitwerking van een algemeen besluit dient rekening te worden gehouden met extra ambtelijke inzet en kosten.
Om transparantie richting de huurders te waarborgen, raden wij aan een standaardtemplate op te stellen. Dit template moet op een overzichtelijke manier inzicht geven in de opbouw van de huurprijs en kan als bijlage bij een huurcontract worden gevoegd. Op deze manier is het voor zowel de huurder als de gemeente duidelijk hoe de huurprijs tot stand is gekomen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 9 oktober 2025
De raadsgriffier,
Drs. C. Miedema
de voorzitter,
H.J. Looijen
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-501768.html