GRONDPRIJZENBRIEF GEMEENTE PUTTEN 2025

Het grondprijsbeleid geeft een basis voor het vaststellen en bepalen van grondprijzen binnen de gemeente Putten. Het grondprijsbeleid wordt ieder jaar geactualiseerd en door het college van B en W vastgesteld.

• 1. Basisprincipes grondprijsbeleid

  De gemeente Putten hanteert in haar grondprijsbeleid drie kernprincipes:

  • 1. Transparantie. In de bepaling van grondprijzen worden belanghebbenden geïnformeerd over de totstandkoming daarvan en hanteert de gemeente een open en transparante handelswijze.

  • 2. Consistentie. De gemeente staat voor een consequente handelswijze waarbij grondprijzen systematisch en volgens een uniform principe worden bepaald en vastgesteld.

  • 3. Marktconformiteit. Grondprijzen worden bepaald op basis van marktconforme condities en dienen een weerspiegeling te zijn van de actuele marktsituatie, waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van het perceel en de omstandigheden van de transactie.

• 2. Uitgangpunten

Alle genoemde grondprijzen in dit document betreffen prijspeil 1-1-2025 en zijn exclusief btw en/of overdrachtsbelasting en transactiekosten. De uitgangspunten en kaders gelden voor alle gemeentelijke activiteiten waarvoor na het vaststellen van het grondprijsbeleid nog geen (grond)prijsafspraken zijn gemaakt.

Jaarlijks wordt per 1 januari een prijsinflatie toegepast op basis van de consumentenprijsindex (CPI-index alle bestedingen). Dit betreft de grondslag van de herijking voor het nieuwe jaar. Niettemin behoudt de gemeente de flexibiliteit en de mogelijkheid af te wijken van deze index op het moment dat hier gegronde argumenten voor bestaan.

Het kan zijn dat er, in geval van bijzondere omstandigheden en afhankelijk van de context, bij een grondprijsbepaling wordt afgeweken van de voorgeschreven methodiek of grondprijs. Wanneer hier sprake van is, dient de reden voor het afwijken van het grondprijsbeleid expliciet te worden onderbouwd en beargumenteerd.

Een begrippenlijst is opgenomen in bijlage 1.

• 3. Grondprijsmethodiek

  Voor de grondprijsbepaling hanteert de gemeente de volgende methodieken:

  • vaste grondprijs

  • kostprijsmethode

  • comparatieve methode

  • residuele-grondprijs-methode

    Een nadere toelichting per methodiek is in bijlage 2 omschreven.

• 4. Grondprijzen

De gemeente maakt onderscheid tussen verschillende categorieën in haar grondprijsbepaling.

• 1. Woningbouw

  • a. sociale huurwoningen

  • b. vrije sector (huur- en koopwoningen)

  • c. vrije kavels

  • d. snippergroen

  • e. reststroken

• 2. Niet-woningbouw

  • a. bedrijven

  • b. kantoren

  • c. detailhandel, leisure, horeca, hotel

  • d. maatschappelijk (commercieel)

  • e. maatschappelijk (niet-commercieel)

  • f. zendmasten en nutsvoorzieningen

  • g. agrarische grond

In de volgende paragraaf wordt het grondprijsbeleid van bovengenoemde categorieën puntsgewijs toegelicht.

• 4.1. Woningbouw

Voor het vaststellen van de grondprijs voor woningbouw worden verschillende berekeningsmethoden gehanteerd, afhankelijk van het type en de categorie woningen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen sociale woningbouw, vrijesectorwoningbouw, vrije kavels, snippergroen en reststroken. Tabel 1 geeft per type de voorwaarden, grondprijsmethodiek en, wanneer van toepassing, de gehanteerde grondprijs aan.

Sociale huur

Voor sociale huurwoningen geldt een vaste grondprijs per woning voor bouwrijpe grond. Sociale huurwoningen betreffen woningen in het gereguleerde huursegment met een kale huurprijs tot maximaal de liberalisatiegrens. In de grondprijsbepaling wordt onderscheid gemaakt naar gestapelde (appartementen) en grondgebonden woningen:

• 1. Grondgebonden sociale huurwoning: € 28.050,- per woning.

• 2. Gestapelde sociale huurwoning: € 21.930,- per woning.

Vrije sector projectmatige woningbouw

De grondwaarde van vrije sector woningbouw wordt bepaald op basis van twee methoden: de residuele-grondwaarde-methode en de comparatieve methode. Daarbij wordt een grondprijs situationeel bepaald waarbij rekening wordt gehouden met de locatiekenmerken, de eigenschappen en de actuele marktsituatie.

Particuliere gronduitgifte (vrije kavels)

Bij particuliere gronduitgifte bestaat de mogelijkheid voor initiatiefnemers om binnen het bestemmingsplan en eigen woning te realiseren. De grondprijsbepaling is in dit geval niet anders dan bij projectmatige woningbouw waarbij de residuele methode en de comparatieve methode worden toegepast.

Snippergroen

Snippergroen betreft een perceel dat:

• 1. een bestemming groen heeft in het vigerende bestemmingsplan;

• 2. ingericht is als groen of openbare ruimte, maar geen deel uitmaakt van de hoofdgroenstructuur;

• 3. direct grenst aan het perceel in eigendom van de beoogde koper.

Voor snippergroen geldt een vaste grondprijs van € 125,- per m2 voor gronden tot een maximaal oppervlak van 125 m2. Bij grotere percelen wordt maatwerk toegepast door middel van taxatie. De kosten van levering zijn voor rekening van de koper.

Onder bijzondere omstandigheden is verhuur van snippergroen mogelijk. In dat geval geldt een huurprijs van € 6,- per m2 per jaar met € 250,- als minimale jaarlijkse huursom.

Reststroken

Reststroken zijn percelen die worden verkocht ten behoeve van het realiseren van een bouwplan. Voorbeelden: een perceel dat grenst aan een ontsluitingsroute van een bouwterrein of de vergroting van een bestaand bouwperceel. Gezien de uiteenlopende kenmerken van dergelijke percelen geldt hier maatwerk als uitgangspunt. Voor reststroken geldt dat de kosten van levering voor rekening van de koper zijn.

• 4.2. Niet-woningbouw

In tabel 2 zijn de grondprijzen en grondprijsmethodiek van de niet-woningbouw weergegeven.

Bedrijven

De grondprijs voor bedrijfskavels wordt residueel en/of comparatief bepaald. Afhankelijk van de kenmerken en de locatie kan de gemeente ervoor kiezen om een van deze methoden of een combinatie van beide methoden te gebruiken. Bij de comparatieve methode wordt de grondprijs bepaald op basis van uitgifteprijzen van vergelijkbare bedrijfskavels in de regio. Per bedrijfslocatie geldt dat een vaste grondprijs wordt vastgesteld en deze wordt uitgedrukt in een vaste prijs per m2 bedrijfskavel.

Kantoren

De grondprijs voor kantoren wordt residueel en/of comparatief bepaald. De bebouwingscapaciteit van de kavel vormt een grondslag voor de grondprijsbepaling. In de basis geldt een vaste grondprijs per m2 kavel maar bij een bebouwingsdichtheid van FSI >1 geldt een grondprijs per m2 bvo.

Detailhandel en leisure

In deze categorie vallen retail, horeca, hotel en andere functies gericht op vrijetijdsbesteding. De grondprijs van deze vastgoedtypen is veelal specifiek van aard en direct gerelateerd aan de bedrijfsactiviteiten. Uitgaande van type gebruik, locatie, eigenschappen en bebouwingsmogelijkheden wordt een marktconforme grondprijs vastgesteld op basis van maatwerk.

Voor de verhuur van gemeentegrond voor de ondergrond van een terras geldt een vaste huurprijs van € 30,- per m2 terras per jaar. Voor bestaande huurinkomsten kan een ingroeistructuur worden overeengekomen.

Maatschappelijke voorzieningen (commercieel)

Maatschappelijke voorzieningen met een winstoogmerk hebben betrekking op onder meer: (para)medische voorzieningen (huisarts, apotheek, fysiotherapie), kinderdagverblijf en een sportschool. De grondprijs van dit type functies wordt door middel van een residuele en/of comparatieve methode vastgesteld. Ook hier geldt bij een bebouwingsdichtheid van FSI >1 een grondprijs per m2 bvo.

Maatschappelijke voorzieningen (niet-commercieel)

Deze voorzieningen kennen geen winstoogmerk en hebben betrekking op de volgende type functies: onderwijs (scholen), overheidsgebouwen, welzijnsvoorzieningen, niet-commerciële culturele faciliteiten en niet-commerciële recreatieve- en sportfaciliteiten. De gemeente streeft in de basis naar een kostprijsdekkende grondprijs maar gezien de complexiteit in het bepalen van de kostprijs wordt een vaste grondprijs toegepast van € 180,- per m2 te bebouwen grond (bouwrijpe staat). In geval geen bebouwing is voorzien, zoals bij buitensportvoorzieningen, geldt een vaste grondprijs van € 25,- per m2.

Bij gronduitgifte wordt contractueel vastgelegd dat de gemeente het eerste recht van (terug)koop heeft tegen de oorspronkelijke grondprijs. De gemeente kan kiezen om gronden voor maatschappelijke voorzieningen in erfpacht uit te geven. Hiervoor geldt een jaarlijkse canon van 3% en een jaarlijkse indexatie op basis van de CPI-index. De looptijd van de erfpachtovereenkomst wordt situationeel bepaald. Daarnaast geldt dat de gemeente een korting van 85% op de canon geeft in geval sprake is van gronduitgifte ten behoeve van economische activiteiten en bevoordelingen van overheidsbedrijven die plaatsvinden in het algemeen belang.

Zendmasten en nutsvoorzieningen

Voor het plaatsen van zendmasten verleent de gemeente een opstalrecht. Dit recht heeft in principe een looptijd van vijftien jaar, wat overeenkomt met de verwachte levensduur van een zendmast. De uitgifteprijs wordt bepaald op basis van het aantal gebruikers. De prijs voor de eerste gebruiker bedraagt € 8.000,- per jaar en voor elke additionele gebruiker wordt een bedrag van € 4.000,- per jaar in rekening gebracht. Deze uitgifteprijs is tevens van toepassing wanneer bestaand vastgoed van de gemeente wordt gebruikt voor het plaatsen van de zendmasten.

Voor nutsvoorzieningen, zoals traforuimten, geldt een vaste prijs van € 200,- per m2 met een minimale uitgifteprijs van € 5.000,- per individuele voorziening. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar het soort nutsvoorziening.

Agrarische grond

In het geval van verkoop van agrarische grond wordt deze grondprijs comparatief bepaald. Indien nodig wordt er gebruik gemaakt van een onafhankelijk taxateur voor het bepalen van een marktconforme grondwaarde.

Wanneer sprake is van verpachting van agrarische grond geldt dat op basis van een comparatieve methode wordt bepaald welke canon wordt gehanteerd.

Bijlage 1 Begrippenlijst

BVO:

het bruto vloeroppervlak volgens de NEN 2580 van een ruimte of een groep ruimten gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep ruimten omhullen.

Consumentenprijsindex (CPI):

een index die de prijsontwikkeling van goederen en diensten registreert die Nederlandse huishoudens aanschaffen voor consumptie. Daarmee geeft het inzicht in de gemiddelde prijsontwikkeling van consumentbestedingen (ook wel boodschappenmandje genoemd) van een gemiddeld huishouden. Het Centraal Bureau voor de Statistiek registreert deze prijsontwikkeling en publiceert dit maandelijks.

FSI:

de floor space index (fsi) is de verhouding tussen het aantal m2 bruto vloeroppervlak (bvo) van het gebouw en het aantal m2 van het perceel.

Liberalisatiegrens:

de maximale huurgrens voor gereguleerde huurwoningen. In 2025 ligt de liberalisatiegrens op € 900,07 per maand. Voor huurders met een huur tot deze grens is er een mogelijkheid een beroep te doen op huursubsidie. Huren boven deze grens worden beschouwd als vrijesectorhuur.

Bijlage 2 TOELICHTING GRONDPRIJSMETHODIEKEN

Vaste grondprijsmethode

Deze methode hanteert een vast bedrag per eenheid, zoals per woning (bijvoorbeeld bij sociale huurwoningen), per vierkante meter perceel of per vierkante meter bruto vloeroppervlak (bvo). Het wordt gebruikt voor situaties waarin de producten geen vrije marktwerking kennen of wanneer het moeilijk of onmogelijk is om de marktwaarde van de grond vast te stellen.

Comparatieve methode

De comparatieve methode is een marktgerichte benadering waarbij de grondprijs wordt vastgesteld door vergelijking met recentelijk verkochte percelen die qua functie en locatie vergelijkbaar zijn met het betreffende perceel. Deze methode wordt veel gebruikt bij het bepalen van de prijzen voor bedrijfskavels en vrije bouwkavels voor woningbouw.

Kostprijsmethode

De grondprijs wordt bepaald op basis van de productiekosten voor het gereedmaken van bouwgrond. Deze kosten omvatten de aanschaf van de grond, het bouw- en woonrijp maken, de kosten voor het ontwikkelen en begeleiden van het plan en eventuele bijdragen en kosten voor rente en inflatie. Deze kosten worden gedekt door de verkoopprijs van de grond. Deze methode wordt ook gebruikt wanneer de marktwaarde van de grond niet kan worden vastgesteld.

Residuele-grondprijs-methode

De residuele methode is een benadering die gebaseerd is op marktwerking. Een marktconforme grondprijs vertegenwoordigt wat een koper in vergelijkbare omstandigheden in concurrentie zou betalen voor de grond. Deze prijs is sterk afhankelijk van de locatie, eigenschappen en ontwikkelmogelijkheden van het perceel. De residuele-grondwaarde-methode neemt specifieke locatiekenmerken en het beoogde programma in overweging om een marktconforme grondprijs vast te stellen.

Bij een residuele berekening wordt de grondwaarde afgeleid van de kosten voor de realisatie en de opbrengsten (marktwaarde na oplevering) van het vastgoed bij ontwikkeling. De residuele grondwaarde ontstaat door de opbrengsten te verminderen met de kosten in de opstalexploitatie. Met andere woorden, het residu (opbrengst minus stichtingskosten) vertegenwoordigt in deze methode de maximale grondwaarde die resulteert in een rendabele opstalexploitatie.