/1/png-2/utrecht_(utr).png)
Gemeenteblad van Utrecht
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Utrecht | Gemeenteblad 2025, 492216 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Beleidsregel Beeldkwaliteitsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel gemeente Utrecht
De gemeenteraad van de gemeente Utrecht,
Gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83 en 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht en artikel 4.19 van de Omgevingswet en artikel 4.11 van het omgevingsplan van Utrecht;
Overwegende dat de gemeenteraad op grond van artikel 4.19 van de Omgevingswet bevoegd is tot het vaststellen van regels over het uiterlijk van bouwwerken en de toepassing daarvan;
Hoofdstuk 2 Welstandsregels circulair Bedrijvenpark Strijkviertel
Artikel 3 Welstandstoets in het plangebied
3.1 Aanvullende regel op en wijzigingen van de Welstandsnota voor het plangebied
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
3.2 Tijdelijke toepassing van het beeldkwaliteitsplan
De beleidsregel Beeldkwaliteitsplan Circulair bedrijvenpark Strijkviertel komt te vervallen als toetsingskader voor de Commissie Omgevingskwaliteit als:
- a.
- b.
Toelichting bij Beeldkwaliteitsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel
Het Chw bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel gaat over het plangebied Strijkviertel en faciliteert de ontwikkeling van dit gebied tot een groen, circulair, duurzaam bedrijventerrein voor arbeidsintensieve bedrijven. In totaal kan hier volgens het vast te stellen bestemmingsplan tot 190.000 m2 aan bedrijfsvloeroppervlak worden ontwikkeld. Strijkviertel wordt een circulair en duurzaam bedrijventerrein voor MKB-bedrijven. Deze bedrijven hebben een lage milieucategorie (tot en met cat. 3.1) en gaan het milieu daarom weinig belasten en nauwelijks overlast veroorzaken voor de omgeving. Daarnaast voorziet het bestemmingsplan in het creëren van nieuwe ruimte voor sport en recreatie, flora en fauna en komen er meer wandel- en fietspaden in het gebied. Ook komt er een steiger met sport- en recreatievoorzieningen aan de Strijkviertelplas die goed bereikbaar is vanuit de bedrijven en omliggende woonwijken zoals Rijnvliet.
Het beeldkwaliteitsplan Strijkviertel is een nadere vertaling van het Stedenbouwkundig Plan uit 2021 en geeft nadere uitgangspunten voor de stedenbouw en architectuur van de kavelvelden. Het Beeldkwaliteitsplan is specifiek gemaakt voor de nieuwe bouwontwikkeling van bedrijvenpark Strijkviertel. Het is het officiële toetsingskader voor de Commissie Omgevingskwaliteit ten behoeve van het toetsen van bouwplannen als aanvulling op, en deels ter vervanging van, de vigerende Welstandsnota.
Deze beleidsregel (het Beeldkwaliteitsplan) is een aanvulling op de ‘Welstandsnota’. De veranderingen in de ‘gebiedskaart’ en de ‘beleidskaart’ in deze beleidsregel zijn een wijziging op de Welstandsnota. De beleidsregel sluit aan op de nieuwe ontwikkelmogelijkheden die zijn opgenomen in het Chw Bestemmingsplan Circulaire bedrijvenpark Strijkviertel, Utrecht welke is vastgesteld op XX-XX-XX.
Het Beeldkwaliteitsplan bevat welstandscriteria voor bouwinitiatieven in het plangebied. Het voorliggende Beeldkwaliteitsplan is een aanvulling en wijziging op de Welstandsnota ‘De Schoonheid van Utrecht’.
Waar het gaat om de ‘analysekaart’ en de ‘beleidskaart’ uit de Welstandsnota is het Beeldkwaliteitsplan een wijziging ten opzichte van de Welstandsnota; van beleidsniveau ‘open’ naar beleidsniveau ‘respect’ en van gebiedsaanduiding ‘ontwikkelingsgebied’ naar ‘compacte stedenbouw’. De wijziging geldt enkel voor het plangebied van circulair Bedrijvenpark Strijkviertel.
3.1 Welstandstoets: aanvullende regels
Deze beleidsregel is zowel een aanvulling op de Welstandsnota, als ook een wijziging. In artikel 3 wordt dit onderscheid ook gemaakt. De meeste eisen voor bebouwing in het Beeldkwaliteitsplan zijn aanvullend op de Welstandsnota. In de Welstandsnota staan echter ook specifieke eisen voor bijvoorbeeld klimaatinstallaties die niet in het beeldkwaliteitsplan terugkomen. Als er geen specifiek beleid is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, kan de Welstandsnota in dit soort specifieke situaties nog van toepassing blijven.
Op het gebied van Welstandscriteria en de Gebiedsaanduiding, is er voor gekozen om een wijziging aan te brengen op de welstandsnota; van beleidsniveau ‘open’ naar beleidsniveau ‘respect’ en van gebiedsaanduiding ‘ontwikkelingsgebied’ naar ‘compacte stedenbouw’. Dit sluit aan op de in het SP vastgestelde ambitieniveau.
Het Beeldkwaliteitsplan blijft ten minste de komende 15 jaar van kracht. Het is wenselijk dat er een vastgestelde einddatum is voor het Beeldkwaliteitsplan, zodat er in de toekomst geen extra raadsbesluit voor nodig is. Het is op dit moment echter moeilijk in te schatten wanneer de ontwikkeling van bedrijvenpark Strijkviertel gereed is.
Als de Grondexploitatie (GREX) gesloten is, is de hele ontwikkeling inclusief openbare ruimte en sportvelden en de inrichting van Het Balkon aan de Strijkviertelplas en alle bouwprojecten afgerond. Er is dan geen speciale gemeentelijke inzet meer op het plangebied. Vanaf dat moment mag er door de Commissie Omgevingskwaliteit een nieuwe lijn gekozen worden.
De afbakening van het plangebied in het Stedenbouwkundig Plan Bedrijvenpark Strijkviertel is als in de onderstaande kaart (in Bijlage Beeldkwaliteitsplan Circulair bedrijvenpark Strijkviertel). Enkel het rood omlijnde deel valt binnen het plangebied van deze beleidsregel.
Bijlage Circulair bedrijvenpark Strijkviertel BKP
1.4 Planopzet en inrichting openbare ruimte
1.5 Stedenbouwkundige principes
2. Ambities voor beeldkwaliteit
2.1 Het terrein straalt circulariteit en duurzaamheid uit
2.2 Intensief en gelaagd ruimtegebruik is zichtbaar
2.3 Bedrijvigheid toont zich op een levendig bedrijvenpark
2.4 Menselijke maat en schaal in verkaveling en architectuur
3. Uitwerking van ambities per schaalniveau
3.2 Gebouw(deel) en materialisatie
3.3 Terreininrichting en overige aspecten
Het beeldkwaliteitsplan (BKP) voor bedrijvenpark Strijkviertel legt de gewenste kwaliteit vast als toetsingskader voor het beoordelen van bouwplannen.
Dit is een aanvulling op de geactualiseerde Welstandsnota ‘De Schoonheid van Utrecht’ (2015). Aanvullende eisen en ambities kunnen ook vastgelegd worden bij de uitgifte van individuele kavels.
Strijkviertel is gelegen in de Centrale Zone van Leidsche Rijn, dat Leidsche Rijn verbindt met andere delen van de stad. In het westen grenst het Bedrijvenpark aan de Strijkviertelplas. In het noorden aan sportpark Rijnvliet en in het oosten en zuiden aan de C.H. Letschertweg (N198). Het plangebied wordt geheel omgeven door de gemeentelijke hoofdgroenstructuur, van het bosplantsoen langs de snelwegen, via het sportpark naar de Strijkviertelplas.
Figuur 1: L ocatie van het project gebied
Hoofdstuk 1 zet bondig uiteen wat de planopzet van Strijkviertel is, met name voor de onderdelen die van belang zijn om de beeldkwaliteitsaspecten te begrijpen. Aan de orde komen:
- •
- •
- •
- •
- •
In hoofdstuk 2 en 3 staat de gewenste beeldkwaliteit beschreven. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft ambities en inspireert. De ambities moeten behaald worden om de vereiste kwaliteit samenhang te waarborgen. Op specifieke onderdelen worden concrete randvoorwaarden en doelstellingen benoemd.
Vier ambities De ambities voor de beeldkwaliteit, die volgen uit de uitgangspunten en stedenbouwkundige principes, zijn uitgewerkt in hoofdstuk 2. Er zijn vier ambities benoemd die de identiteit van het gebied bepalen.
Uitwerking op drie schaalniveausIn hoofdstuk 3 staat een uitwerking van deze ambities op drie (schaal) niveaus. Omdat bijvoorbeeld de combinatie van eindgebruikers en de gekozen circulaire bouwmethoden per kavel nog niet bekend zijn, is er een grote diversiteit in architectonische uitwerking mogelijk.
Figuur 2: Impressie inrichting openbare ruimte en duiding van de belangrijkste begrippen
Bedrijvenpark Strijkviertel levert een bijdrage aan de hoge werkgelegenheidsopgave in de stad. Tot 2040 zijn ongeveer 13.000 banen op bedrijventerreinen nodig om in de eigen stad te kunnen werken. Strijkviertel biedt ruimte voor ongeveer 1.900 banen en is voorlopig de laatste grote nieuwe werklocatie in de stad. Om de beschikbare ruimte optimaal te benutten, wordt ingezet op de komst van arbeidsintensieve bedrijven en krijgt Strijkviertel een hoge bebouwingsdichtheid.
Bedrijvenpark Strijkviertel gaat uit van een ontwikkeling per omvangrijke kavel, waarbij op iedere kavel een verscheidenheid aan circulaire bedrijven gevestigd is. In het stedenbouwkundig plan (vastgesteld in juni 2021) is de opzet van het plan beschreven, waarbij centraal staat:
- •
- •
- •
Deze uitgangspunten bepalen gezamenlijk de identiteit van het gebied. De ambitie voor Strijkviertel is op alle vlakken hoog, ook wat betreft beeldkwaliteit.
1.4 Planopzet en inrichting van de openbare ruimte
Om de ambities waar te kunnen maken, geven we de grond uit in grotere kavels waarop meerdere bedrijven gevestigd worden. Strijkviertel bestaat uit 14 kavels met een totaal van ongeveer 19 ha uitgeefbaar terrein.
In de ontwerptekening op de vorige pagina is de inrichting van de openbare ruimte weergegeven. De afbeelding op de volgende pagina geeft de belangrijkste openbare ruimten weer.
Strijkviertel is opgebouwd uit een kerngebied en een viertal kavels die daar net buiten liggen. Dit kerngebied wordt ontsloten via twee aansluitingen op de C.H. Letschertweg. De verbinding tussen deze twee aansluitingen vormt de hoofdontsluiting, langs de noord- en westzijde van het kerngebied. Van hieruit kunnen de bedrijven in het kerngebied benaderd worden via binnenstraten. Naast de binnenstraten wordt het kerngebied ook door een groene scheg opgedeeld in twee delen. Buiten het kerngebied zijn de overige kavels merendeels ook aangesloten op de hoofdontsluiting. Tot slot loopt er een aantal vrijliggende fietspaden langs de kavels en door de groene scheg.
Voor het ontwerp van een kavel moet altijd de meest recente versie van het inrichtingsplan van de openbare ruimte toegepast worden.
Figuur 3: Ontsluiting en indeling van het terrein
Figuur 4: Beeldbepalende openbare ruimten
Legenda bij figuur 4a. Langs de noordelijke en westelijke rand van het bedrijvenpark ligt een groene zoom met daarin de hoofdfietsroute en een wandelroute. De zone sluit in het westen aan op de Strijkviertelplas. Direct langs de gevels van de bedrijfspanden ligt een breed troitoir met verblijfskwaliteit voor voetgangers.
b. De C.H. Letschertweg is een belangrijke doorgaande verbinding. De kavels liggen aan een parallelweg. Ze worden afgescheiden van deze weg door een watergang met laanbeplanting.Hierdoor ontstaat er een meer afgeschermde binnenwereld.
c. Het balkon aan de Strijkviertelplas is een belangrijke openbare ruimte en schakelpunt met de omgeving.
d. De groene scheg draagt bij aan het groene karakter van de parkachtige openbare ruimte. Deze loopt dwars door het plangebied en is alleen toegankelijk voor fietsers en voetgangers.
e. Een bijzondere kwaliteit is het Ouderijnsepad aan de zuidzijde. De bestaande historische waterloop en bomenrij wordt hier behouden en de bebouwing sluit hier direct op aan, zonder ontsluitingsweg. De ruimte langs deze zone is alleen toegankelijk voor fietsers en voetgangers.
1.5 Stedenbouwkundige principes
Deze paragraaf geeft een samenvatting van de stedenbouwkundige principes die de basis vormen voor de ontwikkeling van Strijkviertel. De belangrijkste algemene principes die van belang zijn voor de beeldkwaliteit in Strijkviertel zijn:
- •
- •
- •
- •
- •
Bedrijvenpark Strijkviertel is een binnenstedelijk en vitaal stadsdeel, verbonden met de andere wijken van Utrecht. Strijkviertel ligt weliswaar aan de A2 en de A12, maar het is in opzet niet een snelweg-locatie. Het zicht en de oriëntatie is dus niet gericht op de snelweg, maar op de directe omgeving. Het plan is zo ingericht dat bedrijven goed bereikbaar zijn met de fiets en het OV vanuit andere delen van de stad. Daarnaast is de openbare ruimte ook ingericht om te verblijven, met een groen raamwerk en het balkon aan de Strijkviertelplas.
Strijkviertel bestaat uit grote kavels die in een openbare ruimte liggen met daarin veel plek voor groen en ontspanning. In tegenstelling tot veel reguliere bedrijventerreinen wordt de groene ruimte gebundeld in robuuste groenstructuren die ook een recreatieve en ecologische waarde hebben. Daarbinnen liggen kavels die gericht zijn op intensief ruimtegebruik en die gebruik maken van deze openbare ruimte. De robuuste groenstructuren met bomen zijn rondom het terrein geclusterd en de groene scheg doorsnijdt het terrein. Iedere kavel grenst tenminste met één zijde aan dit raamwerk.
Het parkeren vindt plaats in gebouwen op de kavel, waarmee de openbare ruimte zo min mogelijk verharding kent. Aan de binnenstraten is ruimte gegeven aan de gebouwen tot de rooilijn en gaat het groen juist de hoogte in door de toepassing van geveltuinen. Ook deze groene gevels hebben ecologische betekenis en dragen bij aan het prettig verblijven. Op plekken waar er een voorterrein bij bedrijven ontstaat, draagt de inrichting hiervan bij aan de (groene) beleving van de openbare ruimte.
Figuur 5: De belangrijkste groenstructuren
Figuur 6: Bundeling van groene ruimten
Meerdere bedrijven op een kavel
Vanuit het oogpunt van efficiënt ruimtegebruik ontwikkelen we grotere kavels met meerdere bedrijven in plaats van individuele kleinere kavels. De gebouwen op een kavel vormen een ruimtelijke eenheid. Ieder kavel is gesitueerd aan verschillende delen van de openbare (groene) ruimte, zoals de zichtrand aan de buitenzijde, de groene scheg en/of de binnenstraten. Kenmerken van de kavels zijn: menselijke maat, continue straatprofielen, gericht op de rooilijn en afwisseling in bouwvolumes.
Figuur 7: Meerdere bedrijven in gezamenlijke gebouwen op een kavel
Per kavel combineren en stapelen van functies en gebouwen
De bedrijven delen gemeenschappelijke ruimte op de kavel, maar zo mogelijk ook functies, kennis en faciliteiten. Hierbij gaat het om het gezamenlijk gebruik van onder andere een laad- en losruimte, parkeergelegenheid en gedeelde voorzieningen zoals labs, restaurant, vergaderruimtes of facilitaire voorzieningen. Op iedere kavel is een coherente mix aan bedrijven aanwezig die bijdraagt aan deze doelstelling (synergie en uitwisseling tussen de verschillende gebruikers). Daarmee ontstaat een bedrijvenpark dat meer is dan een aaneenschakeling van individuele bedrijven.
Op Strijkviertel wordt de ruimte ook optimaal benut door functies en bedrijven te stapelen. Dit bespaart ruimte en biedt kansen om functies te delen. Stapelen kan plaatsvinden door bedrijfsactiviteiten over meerdere verdiepingen te verdelen en door bedrijven boven elkaar te plaatsen.
Dit biedt tevens de mogelijkheid om een verhoogd maaiveld (een ‘tweede maaiveld’) te maken dat bij uitstek ruimte biedt aan creatieve bedrijven en aan kleinere productiebedrijven. Een tweede maaiveld biedt verblijfskwaliteit, is een ontmoetingsplek en vormt ‘het adres’ van de aanliggende bedrijven.
Figuur 8: Per kavel combineren en stapelen van functies en gebouwen
De gebouwen op de kavel zijn gericht op de openbare ruimte. De (voor)gevelrooilijn ligt voornamelijk op de kavelgrens. Dit draagt niet alleen bij aan een effectief ruimtegebruik en een stedelijke uitstraling. Het zorgt ook voor een duidelijk begrensd bebouwd terrein in contrast met de openbare ruimte en voorkomt een rommelige voorkant. Voor de gevelrooilijn vinden er geen bedrijfsactiviteiten plaats. Een afwijkende rooilijn is als uitzondering mogelijk aan de groene scheg en binnenstraten. Wel moet de continuïteit van de straat in stand blijven. Op de plekken waar de rooilijn terug ligt, levert dit een positieve extra (of specifieke) bijdrage aan de beleving van de openbare ruimte. Dit kan bijvoorbeeld ingezet worden voor een uitnodigende entree of toegang naar het tweede maaiveld.
Een ander middel om te komen tot een positieve wisselwerking tussen openbare ruimte en bedrijfsgebouw is de inzet van grote raampartijen (hierna genoemd: de vitrines).
Figuur 9: Bebouwing gericht op de openbare ruimte
Rooilijnen, bebouwingsdichtheid en bouwhoogtes
In het stedenbouwkundig plan en bestemmingsplan zijn randvoorwaarden vastgelegd met betrekking tot bouwvolumes, rooilijnen en dergelijke.
rooilijnen Er gelden verschillende regels voor de rooilijnen in Strijkviertel.
- •
- •
- •
De gevels in de binnenstraten staan voor ten minste 50% van de totale randlengte op de voorgevelrooilijn. In de binnenstraten ligt de voorgevelrooilijn op 2 meter achter de kavelgrens. Deze 2 meter hoort bij het uit te geven perceel en is bestemd voor plantvakken voor een groene gevel en voor andere beplanting.
bebouwingsdichtheid In het stedenbouwkundig plan is een aantal voorwaarden opgenomen die sturing geeft aan de minimale dichtheid. De Floorspace index (FSI) is minimaal 1, de Groundspace index (GSI) is minimaal 0,6
Een belangrijke kanttekening bij de minimale FSI is dat per kavel een hogere FSI doorgaans goed haalbaar is. Bij de uitgifte wordt een kavelpaspoort opgesteld waarin de eisen zijn vastgelegd.
Figuur 10: indeling van het terrein
De minimale en maximale bouwhoogtes verschillen per zone waaraan de gebouwen liggen (zichtrand, groene scheg of binnenstraat). Op de afbeeldingen op deze pagina zijn de minimale en maximale bouwhoogtes weergegeven zoals opgenomen in het bestemmingsplan.
Figuur 11: Minimale en maximale bouwhoogtes
De gemeente is grondeigenaar van het grootste deel van het plangebied. De 12 kavelvelden in gemeentelijk eigendom geven we uit in tenders, om zo te voldoen aan de regels uit het Didam arrest. Per kavelveld doorlopen we een tenderprocedure. In de tender gebruiken we meerdere documenten waarin het doel, uitwerking en daarbij behorende kaders en randvoorwaarden staan uitgewerkt. Voor het gehele gebied gaat dat om het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, parkeerbeleid en stedenbouwkundig plan.
Het beeldkwaliteitsplan legt de gewenste kwaliteit voor het gehele gebied vast. Voor elke kavel stellen we een kavelpaspoort op waarin we de specifieke randvoorwaarden en ambities voor die kavel opnemen, zowel op het gebied van beeldkwaliteit als op het gebeid van o.a. duurzaamheid. Elk kavelpaspoort is een verbijzondering van en aanvulling op de algemene kaders uit het beeldkwaliteitsplan. Zo leveren we maatwerk per kavel, bijvoorbeeld als het gaat om de eenheid én verscheidenheid tussen de kavelvelden.
De tender bestaat uit twee delen: in het eerste deel selecteren we een shortlist van maximaal 3 mogelijke ontwikkelaars. Het resultaat van het tweede deel is een bieding, waarin onder andere een vorm van een eerste massastudie wordt uitgevraagd. Na de gunning wordt er een optieovereenkomst met de ontwikkelaar afgesloten. Vervolgens is er een startfase waarin voorbereidingen worden getroffen voor de ontwerpfase. Hierin zal de ontwikkelaar onder andere een aantal bedrijven selecteren die zich willen vestigen op de kavel. Daarna start het ontwerpproces tot en met definitief ontwerp, waarna een uitgifteovereenkomst wordt afgesloten voor uitgifte in erfpacht voor het kavelveld.
Het gemeentelijk tenderteam begeleidt het tendertraject. Na de gunning is het gemeentelijk begeleidingsteam het ontwerpproces prikkelend begeleiden om samen met de ontwikkelaar een optimum te vinden in het ontwerp tussen ambities en haalbaarheid.
De Commissie Omgevingskwaliteit is als adviseur structureel betrokken bij het proces van tender en ontwerp. De Commissie adviseert over het kavelpaspoort en krijgt ter informatie de winnende bieding. In de startfase adviseert de Commissie over de kansen en ambities voor het ontwerpproces.
Aan het eind van elke ontwerpfase adviseert de Commissie over het ontwerp, waarna het gemeentelijk begeleidingsteam deze fase met een concluderende brief afsluit. Als dat nodig is adviseert de Commissie tussentijds.
Na het ontwerpproces start de wettelijke taak van de Commissie: het toetsen van de bouwaanvraag. Dat doet ze in samenspraak met het gemeentelijk begeleidingsteam en met de vergunningverlener.
In dit beeldkwaliteitsplan worden ambities, doelstellingen en randvoorwaarden beschreven. De algemene ambities worden in hoofdstuk 2 verwoord, de doelstellingen en randvoorwaarden staan in hoofdstuk 3.
Het plan komt in samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaar tot stand en wordt ter beoordeling voorgelegd aan de Commissie Omgevingskwaliteit. Het is mogelijk om af te wijken van de omschreven randvoorwaarden, indien wordt vastgesteld dat aan de omschreven ambities/doelstellingen wordt voldaan en een minimaal gelijkwaardige beeldkwaliteit wordt gerealiseerd.
Ten behoeve van de gronduitgifte zal een kavelpaspoort worden opgesteld. In het kavelpaspoort kunnen, in aanvulling op dit document, nadere (beeldkwaliteits)eisen worden gesteld aan de ontwikkeling.
Hoofdstuk 2 Ambities voor beeldkwaliteit
De identiteit van Strijkviertel kan worden samengevat in vier overkoepelende ambities. Deze zijn te herleiden tot de uitgangspunten en stedenbouwkundige principes van Strijkviertel. Zie hiervoor het schema op de volgende pagina. Ieder bouwplan moet bijdragen aan deze ambities.
2.1 Het terrein straalt circulariteit en duurzaamheid uit
Circulariteit is een belangrijk aspect van het bedrijvenpark Strijkviertel. Het is zichtbaar dat het terrein ontwikkeld wordt met aandacht voor duurzaamheid, een circulaire economie en verantwoord gebruik van materialen en grondstoffen. Deze zichtbaarheid is in het ontwerp van (delen van) de gebouwen aanwezig. Ook een verbinding met de (groene) omgeving maakt deel uit van het duurzame karakter.
Om dit te bereiken wordt een combinatie van ontwerpmiddelen ingezet, zoals bijvoorbeeld herkenbare natuurlijke (en herbruikbare) materialen, een natuurlijke uitstraling, groene gevels, natuur-inclusieve gebouwen en zichtbare waterberging.
2.2 Intensief en gelaagd ruimtegebruik is zichtbaar; bedrijven zijn benaderbaar
Het intensief ruimtegebruik vindt niet alleen achter de deur plaats, maar is ook beleefbaar vanaf de openbare ruimte. Zelfstandige bedrijven of een cluster van bedrijven zijn zo veel mogelijk individueel zichtbaar en benaderbaar.
De ontwerpmiddelen hiervoor zijn onder andere doorzichten en doorwaadbaarheid van de kavel, gestapelde bebouwing die herkenbaar is als een extra (tweede) laag en de vormgeving van een bereikbaar en uitnodigend tweede maaiveld.
2.3 Bedrijvigheid toont zich op een levendig bedrijvenpark
Strijkviertel is een levendig bedrijvenpark, dat met trots toont wat het te bieden heeft. Er is een diversiteit aan bedrijven: gevestigde maakbedrijven, maar ook start-ups, creatieve ondernemingen en ‘leisure’. Door deze diversiteit aan functies is het bedrijvenpark een dynamisch deel van de stad. De inrichting, de architectuur en een aantrekkelijk, levendig plintgrogramma maakt dat het hier prettig verblijven is voor alle gebruikers en bezoekers.
Naast de verschillende functies binnen gebouwen en op de kavel spelen ontwerpelementen een rol, zoals duidelijk gepositioneerde ingangen aan de straatkant en vitrines met zicht op producten of productieprocessen.
2.4 Er is een menselijke maat en schaal aanwezig in verkaveling en architectuur
Er wordt veel aandacht besteed aan een goede verblijfskwaliteit en een architectonisch aantrekkelijke uitstraling. Hierbij onderscheidt het terrein zich van bedrijfsgebieden die puur functioneel op de bedrijfsfunctie zijn gericht. Er is ruimte voor grote maakbedrijven, maar ieder kavel is een mix van bedrijven met verschillende korrelgroottes, waardoor de menselijke maat herkenbaar is. Dat maakt ook een vestigingsklimaat waarbij een grote verscheidenheid aan bedrijven een plek kan vinden en waar het het terrein prettig met de fiets en met het openbaar vervoer (en dus deels wandelend) te bereiken is.
De middelen hiervoor zijn onder andere de compositie van verschillende volumes op een kavel en de detaillering en materialisatie van gebouwen.
Figuur 12: Samenhang van kernwaarden tot ambities beeldkwaliteit
Figuren 13: Referenties die aansluiten bij de vier ambities voor beeldkwaliteit
1. Werkspoor Kathedraal (Landezine, 2023)
2. Bedrijfspand, Lörrach Duitsland (Architectenweb, 2022)
3. Imagewharf, Amsterdam (Steengoed, 2021)
5. T-Port, Almelo (Architectenweb, 2020)
6. Bedrijvenpark Laar, Lummen (Futurn, 2022)
7. Biogeluidswand (Greenpro, 2019)
8. Melis Logistics, Duiven (Archidat, 2019)
9. Delmulle fabrieksdaken (Archdaily, 2015)
10. Ikea, Copenhagen (Archdaily, 2021)
11. Imagewharf, Amsterdam (Felixx, 2021)
12. Hostavar Brewery H2, Praag (Architonic, 2017)
Hoofdstuk 3 Uitwerking van de ambities per schaalniveau
Dit hoofdstuk behandelt de uitwerking van de vier ambities voor de beeldkwaliteit van Strijkviertel. Alle onderwerpen dragen bij aan de genoemde ambities. Er worden concrete doelstellingen en randvoorwaarden omschreven waaraan bouwplannen moeten voldoen.
De uitwerking van de ambities vindt plaats op drie niveaus:
- 1.
- 2.
- 3.
De samenhang tussen de ambities en de uitwerking per schaalniveau staat op de volgende pagina weergegeven.
De onderwerpen in dit hoofdstuk beginnen met een algemene beschrijving van de doestelling, gevolgd door een puntsgewijze opsomming van de bijbehorende randvoorwaarden.
Figuur 14: Samenhang van ambities en uitwerking
Op verschillende niveaus is er tegelijkertijd sprake van samenhang én onderscheid in uitstraling van de bebouwing.
Samenhang en verschil tussen kavels Op het niveau van heel Strijkviertel is het bedrijvenpark een herkenbaar samenhangende stadswijk voor bedrijvigheid. Dat ontstaat deels door toepassing van de vier algemene ambities. En tegelijkertijd wordt ieder kavel als eenheid ontwikkeld en heeft daarmee een unieke mix van bedrijven en circulaire principes. Dat maakt dat ieder kavel ook een eigen uitstraling heeft en ervaren wordt als sub-buurt binnen Strijkviertel.
Samenhang en verschil binnen kavels
De kavel wordt ontworpen als geheel en is meer dan een optelsom van de expressie van individuele bedrijven. Hierin is de collectiviteit tussen de bedrijven te herkennen. Tegelijkertijd zijn binnen een kavel ook individuele bedrijven of bedrijfsverzamelgebouwen goed herkenbaar.
Figuur 15: Samenhang en verschil
Iedere kavel kent een mate van alzijdigheid. Er zijn nergens duidelijke achterkanten. Er is wel een onderscheid te maken tussen de binnenstraten enerzijds en de zichtrand en groene scheg anderzijds.
- •
- •
Het ontwerp van de kavel en de gebouwen sluit aan bij de gerealiseerde (of geplande) aangrenzende kavels. Er wordt rekening gehouden met:
- •
- •
Architectonische accenten en bijzondere programmering dragen bij aan integratie in de stedelijke omgeving en dienen als herkenningspunten. Het zijn de plekken waarop het bedrijvenpark verbonden is met de wijdere omgeving en die zichtbaar zijn vanaf grote afstand. Op aangewezen plekken is een architectonisch accent aanwezig. Zie hiervoor de kaart. Het accent kan worden vormgegeven door bijzondere architectuur en/of bouwhoogte.
- •
De entree-kavel aan de Stadsbaan Leidsche Rijn: door de unieke ligging verdient de kavel een bijzondere invulling met een goede beeldkwaliteit van alle kanten van het gebouw. De entree van het gebouw is aan de westzijde. De beeldkwaliteit aan de oostzijde is vanwege de ligging aan hoofdinfrastructuur van even groot belang.
- •
- •
Figuur 16: Architectonische oriëntatie en accenten
3 .2 Gebouw(deel) en materialisatie
Doorwaadbaarheid & toegankelijkheid
De kavels in Strijkviertel zijn ruim: gemiddeld zijn ze circa 1,5 hectare groot. Om een prettige werkomgeving te bieden, in aansluiting op de menselijke maat, wordt per kavel onderzocht hoe kan worden bijdragen aan het verblijfsklimaat in Strijkviertel. Gestreefd wordt naar het toevoegen van routes en plekken die (tijdens kantooruren) toegankelijk en aantrekkelijk zijn voor publiek. Dit kan op het eerste en/of het tweede maaiveld een plek krijgen.
Indien er een route over het kavel ontstaat, die aansluit op minimaal twee verschillende straten of de groene scheg, dan is een kavel ‘doorwaadbaar’.
Voor een aantal kleinere kavels ligt geen wens voor het realiseren van een doorwaadbaar kavel. Voor de overige kavels geldt de ambitie om het kavel doorwaadbaar te maken (zie figuur hieronder), hierbij geldt:
- •
- •
Of en hoe doorwaadbaarheid een vereiste is, kan in de uitgifte worden vastgelegd.
Figuur 17: ambities voor doorwaadbaarheid van de kavels
Op strategische plekken op de kavel kunnen daken van enkellaags gebouwen worden ingezet als verlengstuk van het openbaar gebied. Indien daken vanaf het aangrenzend openbaar gebied toegankelijk zijn, spreken we van een tweede maaiveld. Het tweede maaiveld draagt actief bij aan het realiseren van een gelaagd plan, het verhoogt de belevingswaarde en gebruikskwaliteit van het gebied. Indien het tweede maaiveld toegankelijk is vanaf meerdere zijden van het kavel, is het doorwaadbaar. Of een tweede maaiveld vereist is, wordt bij de uitgifte vastgelegd.
Om een tweede maaiveld te laten functioneren als volwaardige, aantrekkelijke verblijfsplek en vestigingsruimte voor bedrijven gelden de volgende handvatten:
- •
- •
- •
- •
Gebouwdelen aan het tweede maaiveld dragen bij aan de kwaliteit van het tweede maaiveld. Middelen hiertoe zijn onder andere: positionering van entrees, zichtrelatie tussen tweede maaiveld en activiteit in gebouw, ontmoetingsruimte, toegankelijk & uitnodigend programma, aantrekkelijke architectuur met menselijke maat.
- •
Figuren 18: Ambities voor het tweede maaiveld
Figuren 1 9 : royale, goed zichtbare opgangen naar 2e maaiveld
Het dak doet mee in het optimaal benutten van de beschikbare ruimte, het scheppen van een aantrekkelijk verblijfs- en werkklimaat en het bereiken van duurzaamheidsdoelstellingen.
- •
De primaire wens voor de daken op de enkellaags volumes is het toevoegen van waardevolle gebruikskwaliteit aan de kavel, het gebouw en aan Strijkviertel als geheel (indien het dak openbaar toegankelijk is vanaf het naastgelegen openbaar gebied, is sprake van een tweede maaiveld). Bij de inrichting van deze daken ligt de nadruk op groen en verblijfskwaliteit, met voldoende waterberging.
- •
Figuur 20 : alle daken worden benut: de lage daken vooral groen en toegankelijk; hoge daken met nadruk op energie
Intensief ruimtegebruik is een onderscheidend kenmerk van Strijkviertel. De ambitie is om de verticale gelaagdheid van het plan, de stapeling van functies en volumes zichtbaar en beleefbaar te maken.
- •
Volumes boven plintniveau, die niet in de rooilijn van de plintvolumes liggen, onderscheiden zich in uitstraling van volumes op maaiveld. Het doel is door middel van contrast en verbijzondering de gelaagdheid en stapeling van programma te accentueren. De vormgeving en het gebruik van kleur en materiaal dragen bij aan deze doelstelling.
- •
Figuur 2 1 : onderscheidende ‘bovenbouw’
Figuur 2 2 : dak beleefbaar vanaf straat
Strijkviertel presenteert zich zonder achterkanten.
- •
- •
- •
- •
Figuur 2 3 : alzijdigheid: eenduidige vormgeving rondom
Entrees zorgen voor reuring, voor beweging en interactie. Goed gepositioneerde entrees dragen bij aan het realiseren van een aangename werkomgeving.
- •
- •
- •
- •
Figuur 2 4 : goede fysieke relatie en zichtrelatie met entrees die niet in de rooilijn liggen
De bebouwing op een kavel oogt als één familie van gebouwen. Tegelijkertijd is de ervaring in de binnenstraat, langs de groene scheg of de randzone gevarieerd, uitnodigend en niet in één blik te overzien. Er valt iets te ontdekken, de nieuwsgierigheid wordt geprikkeld. De bebouwing appelleert aan de menselijke maat.
- •
- •
- •
- •
Samenhang en onderscheid tussen gebouwen en gebouwdelen
Strijkviertel is meer dan een verzameling gebouwen, het draagt in zijn geheel een identiteit uit. Dit vraagt iets van de samenhang tussen gebouwen en kavels.
- •
- •
- •
- •
Figuur 2 5 : Korrelgrootte die appelleert aan de menselijke maat
Interactie programma en openbare ruimte
Strijkviertel is een gebied met maakbedrijven, actief in de circulaire economie. De bedrijven bepalen de identiteit van Strijkviertel. Zichtbaarheid van het productieproces draagt in belangrijke mate bij aan het uitdragen van de identiteit van het gebied.
- •
- •
- •
- •
- •
Figuur 2 6 : maakproces aan randen kavel
Figuren 2 7 : goed zicht op maakproces, accentueren vitrines
Wat betreft de mate van transparantie geldt:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Figuur 2 8 : toelichting van de Percentage van vitrines
Groene gevels dragen bij aan het verblijfsklimaat, aan een goed (micro)klimaat, biodiversiteit en de circulaire, duurzame uitstraling van Strijkviertel. In dit beeldkwaliteitsplan zijn de kwantitatieve uitgangspunten voor de groene gevels op hoofdlijnen beschreven. Een meer gedetailleerde beschrijving van zowel kwantitatieve als kwalitatieve randvoorwaarden voor de groene gevels, wordt vastgelegd bij de uitgifte. De randvoorwaarden met betrekking tot groene gevels verschillen per type straat, zie het overzicht hieronder.
- •
- •
- •
Bij de bepaling van de hoeveelheid te realiseren groene gevels wordt de volgende meetmethode gehanteerd:
stap 1: resterend oppervlak gesloten gevels, na aftrek vitrines stap 2: groene gevel = minimaal 50% van gesloten gevel
Een groene gevel mag als zodanig worden meegeteld als aan de volgende kwantitatieve randvoorwaarden wordt voldaan (zie ook toelichtende tekening hieronder):
- •
- •
- •
Figuur 2 9 : Indeling van het terrein in zones waar vergroening van de gevel een voorwaarde is en waar het gewenst is.
Figuur 30 : toelichting op de meetmethode
Aan de binnenstraten ligt een zone van minimaal 2 meter tussen kavelgrens en rooilijn op privaat terrein. Deze zone wordt beplant met vaste planten of heesters. Voor deze 2-meterzone geldt:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Figuur 3 1 : Overzicht van de 2 meter brede groenzone op uitgeefbaar terrein. Deze zone is bedoeld als groenruimte voor klimplanten in de volle grond als ook begroeide strook met vaste planten en heestervormers.
Figuur 32 : Overzicht maximale maat entree’s en onderbrekingen van de 2 - meter zone in de binnenstraat.
Groene voorruimte bij terugliggende gebouwen
De (eventuele) vrije ruimte tussen een gebouw en de rand van de kavel draagt bij aan de kwaliteit van de naastgelegen openbare ruimte. Dit kan worden bereikt door groene beplanting, de aanleg van een publiek terras of andere verbeteringen die het openbare gebied ten goede komen. Er is geen restgroen aanwezig. Al het groen op de kavel is integraal onderdeel van het kavelontwerp en de aansluitende openbare ruimte.
- •
- •
- •
- •
- •
Figuur 3 3 : S chema van enkele voorwaarden voor de inrichting van het voorterrein bij terugrooien .
De aandacht voor het ontwerp van het gebouw is zichtbaar op alle niveaus, ook in de gebouwdetails. Goede detaillering draagt bij aan de fraaie verschijningsvorm van het gebouw.
- •
- •
Figuur 3 4 : Aandacht voor detail op hoeken, materiaalovergangen, grote vlakken etc.
Circulariteit en duurzaamheid zijn belangrijk voor de identiteit van Strijkviertel en zijn gebruikers. Het kleur- en materiaalgebruik van de gebouwen dragen hier aan bij. Tegelijkertijd heeft het terrein een professionele en zakelijke uitstraling.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
3.3 Terreininrichting en overige aspecten
Parkeren voor de auto gebeurt geclusterd per kavel om dubbelgebruik te stimuleren. Fietsparkeren is zo uitnodigend mogelijk gesitueerd op maaiveld, verspreid over de kavel, dichtbij gebouwentrees.
- •
- •
- •
- •
- •
Figuur 3 5 : Parkeren auto en fiets
Vanuit openbaar gebied is er minimaal tot geen zicht op de laad- en losstraat.
- •
- •
De laad- en losstraat loopt (veelal) dwars door de kavel en begint en eindigt aan een openbare weg. Hierdoor is het voor vrachtwagens mogelijk de kavel op en af te rijden zonder te hoeven keren. Het is niet mogelijk een laad-en losstraat aan de Groene Scheg te ontsluiten, ontsluiting via een zichtrand wordt zoveel als mogelijk vermeden.
- •
- •
Figuur 3 6 : Entree expeditie - compact, gesloten, mee-ontworpen
De verlichting van de gebouwen op de kavel is ontworpen met aandacht voor de menselijke schaal, om het gevoel van veiligheid te vergroten en de uitstraling van Strijkviertel te versterken.
- •
- •
Installaties worden meegenomen in het ontwerp, zodat ze duidelijk geen ‘achteraf toevoegingen’ zijn.
- •
- •
Figuur 3 7 : schema met mogelijkheden om installaties in het ontwerp te integreren .
Reclame mag de gevelarchitectuur niet domineren maar dient een ondergeschikte toevoeging te zijn en zoveel mogelijk geïntegreerd te worden in de architectuur van het pand.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-492216.html