Gemeenteblad van Moerdijk
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Moerdijk | Gemeenteblad 2025, 483795 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Het college van burgemeester en wethouders, in zijn vergadering van 28 oktober 2025,
gelet op artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht en artikel 160, eerste lid, onder e, Gemeentewet,
- A.
- B.
- C.
- D.
- E.
Dat deze motie erop is gericht om de vangnetfunctie van de Moerdijkregeling te herstellen door deze opnieuw in te voeren. Het toepassen van indexering was conform afspraak bij de start van de Moerdijkregeling per 1 januari 2023 afgeschaft. Met het opnieuw invoeren van de indexering wordt bij het bepalen van de aankoopwaarde van een woning door de regeling ook weer rekening gehouden met de waardestijging vanaf 1 januari 2023.
- F.
Dat Rijk en regio op 11 juni 2025 het scopebesluit Powerport hebben genomen. Daarbij werd een ruimtevraag vastgelegd van ca. 700 hectare voor o.a. energie-infrastructuur en duurzame industrie waardoor er opnieuw een situatie ontstond van druk op de leefbaarheid en onzekerheid over de verkoopbaarheid voor het dorp Moerdijk;
- G.
- H.
- I.
- J.
- K.
- L.
dat het tegen die achtergrond - alsmede ten behoeve van de rechtszekerheid van de inwoners van het dorp Moerdijk - wenselijk is om de voorwaarden waaronder wij deze ondersteunende maatregel zullen effectueren door – zo nodig - tot aankoop van woningen over te gaan, vast te leggen in een beleidsregel;
- M.
dat deze beleidsregel daarmee uitsluitend betrekking heeft op de wijze waarop wij om zullen gaan met de aan ons toekomende bevoegdheid om een aanbod te doen tot de koop van één of meer Woningen in de kern Moerdijk, meer specifiek de bevoegdheid om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen (artikel 160, eerste lid, onder e, Gemeentewet);
- N.
- 1.
- 2.
Het College zal een nader te bepalen aantal Taxateurs opdracht verlenen de taxaties in het kader van De Moerdijkregeling te verrichten. Het College zal in beginsel de door Gerechtigde geselecteerde Taxateur aanwijzen om de taxatie van de Woning te verrichten, doch kan hiervan afwijken indien het waarborgen van een redelijke verdeling van de taxatieopdrachten per Woning over de bij de uitvoering van de opdracht van het College betrokken Taxateurs daartoe aanleiding geeft.
- 3.
- 4.
Het Taxatiebedrag zal worden bepaald, uitgaande van de waarde van de Woning op de Peildatum. De taxatie zal worden vastgelegd in een Taxatierapport overeenkomstig het model dat als Bijlage 3 is aangehecht. Bij de taxatie zal de Taxateur zich conformeren aan de uitgangspunten als vastgelegd in Bijlage 4 (uitgangspunten en bandbreedten voor de taxaties).
- 5.
Indien de Gerechtigde zich niet kan verenigen met de uitkomst van de taxatie, kan hij aan het College verzoeken om een andere Taxateur opdracht te verlenen een taxatie van de Woning te verrichten door indiening van het daartoe strekkende formulier, aangehecht als Bijlage 5. Het College zal dit alleen doen indien de Gerechtigde zich bereid verklaart om de kosten van deze taxatie te voldoen, te weten een bedrag van EUR 600,- , indien deze Taxateur de waarde van de Woning minder dan 2,5% hoger of lager vaststelt dan de eerste Taxateur. Indien de Taxateur de waarde 2,5% of meer hoger of lager vaststelt dan de eerste Taxateur, zal de gemeente de kosten van de taxatie betalen. Dit bedrag zal worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex (cpi), waarbij uit is gegaan van prijspeil 1 januari 2025.
- 6.
De Gerechtigde zal de taxatie van de Taxateur - en eventueel de taxatie van de tweede Taxateur - zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee weken na dagtekening van de eerste - of in voorkomende gevallen de tweede - taxatie indienen bij het College door middel van het formulier voor het vaststellen van het Taxatiebedrag (Bijlage 6).
- 7.
- 8.
- 9.
Het College kan besluiten om het Taxatiebedrag niet vast te stellen indien
- (i)
- (ii)
de taxatie of de taxaties naar het oordeel van het College:
- a.
- b.
zonder draagkrachtige motivering afwijken van de vooraf door het College in overleg met de aangewezen Taxateurs vastgestelde bandbreedtes, zoals bedoeld in Bijlage 4; In de hierover onder a. en b. genoemde gevallen zal de Taxateur of zullen de Taxateurs eerst in gelegenheid worden gesteld om hun taxatie aan te vullen of aan te passen. Als het College het Taxatiebedrag daarna wederom niet vast stelt, zal het College in overleg met de Gerechtigde één of meerdere nieuwe Taxateurs aanwijzen om de Woning te taxeren overeenkomstig hetgeen overigens in dit artikel is bepaald.
- 10.
In de hierover onder a. en b. genoemde gevallen zal de Taxateur of zullen de Taxateurs eerst in gelegenheid worden gesteld om hun taxatie aan te vullen of aan te passen. Als het College het Taxatiebedrag daarna wederom niet vast stelt, zal het College in overleg met de Gerechtigde één of meerdere nieuwe Taxateurs aanwijzen om de Woning te taxeren overeenkomstig hetgeen overigens in dit artikel is bepaald.
- 11.
Artikel 5. Het Aanbod tot het kopen van de Woning
- 1.
Het College zal na ontvangst van het volledig ingevulde en ondertekende formulier als bedoeld in artikel 4, tweede lid, desverzocht besluiten tot het doen van een Aanbod, strekkende tot de totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een Woning, indien is voldaan aan de voorwaarden die zijn opgenomen in De Moerdijkregeling en het Taxatiebedrag door het College is vastgesteld overeenkomstig artikel 3.
- 2.
- 3.
- 4.
Indien een Aanbod niet binnen de in het derde lid bedoelde gestanddoeningstermijn onvoorwaardelijk en ongewijzigd door de Gerechtigde wordt aanvaard, komt het Aanbod te vervallen. Uitsluitend de tijdige ontvangst door het College van de door de Gerechtigde volledig ingevulde en ondertekende koopovereenkomst zal voor het College kwalificeren als aanvaarding van het Aanbod. Indien de Gerechtigde het Aanbod van het College niet aanvaardt, zal het College niet eerder dan na 5 kalenderjaren ná het moment waarop het eerste Aanbod is gedaan, een nieuw Aanbod doen.
- 5.
- 1.
- 2.
- 3.
Indien méér dan 25 Gerechtigden hebben verzocht om aan hen een Aanbod te doen, zal door loting worden bepaald aan welke Gerechtigden het Aanbod zal worden gedaan. De loting zal geschieden door een notaris die door het College daartoe zal worden aangewezen en door hem zal van de loting een proces-verbaal worden opgemaakt.
- 4.
De Gerechtigden aan wie als gevolg van de loting géén Aanbod zal worden gedaan, zullen in het volgende kalenderjaar als eerste in aanmerking komen voor een Aanbod. Dit betekent dat indien in het volgende kalenderjaar in totaliteit méér dan 25 Gerechtigden hebben verzocht om aan hen een Aanbod te doen, eerst aan de Gerechtigden die in het vorige kalenderjaar zijn uitgeloot een Aanbod zal worden gedaan, althans – zo nodig – onder hen zal worden geloot overeenkomstig hetgeen is opgenomen in het derde lid.
- 5.
Indien een Gerechtigde ten tijde van zijn verzoek als bedoeld in artikel 4 reeds een woning heeft gekocht van de gemeente Moerdijk, welke woning is gelegen binnen de rode contouren als aangegeven op Bijlage 1, is het tweede en derde lid van dit artikel niet van toepassing op een Aanbod dat aan hem zal worden gericht.
- 6.
Het aantal Gerechtigden aan wie een Aanbod kan worden gedaan als bedoeld in het tweede lid, wordt verhoogd gelijk het aantal woningen dat de gemeente in dat kalenderjaar onder toepasselijkheid van De Moerdijkregeling onherroepelijk heeft verkocht aan derden, mits de gemeente die aldus verkochte woningen op haar beurt niet eerder dan zes maanden voordien heeft gekocht met toepassing van De Moerdijkregeling.
- 7.
- 1.
- 2.
- 3.
Op de Koopprijs zal een bedrag in mindering worden gebracht omdat de Gerechtigde geen verkoopkosten behoeft te maken. Dit bedrag is € 1010,- indien de conform lid 2 vastgestelde Koopprijs minder is dan € 300.000,- en € 1.549,- indien de conform lid 2 vastgestelde Koopprijs gelijk is aan, of hoger is dan € 300.000,-. Deze bedragen zullen worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex (cpi), waarbij uit is gegaan van prijspeil 1 januari 2025.
- 4.
In het geval de Gerechtigde de eigendom van de Woning na 30 april 2015 heeft verkregen, en artikel 2, derde lid, van toepassing is, is de Koopprijs gelijk aan 95% van het door de Gerechtigde betaalde bedrag voor de aankoop van de Woning (exclusief roerende zaken, kosten en belastingen) en gecorrigeerd overeenkomstig het tweede lid sub b, tenzij het vastgestelde Taxatiebedrag lager is dan het door de Gerechtigde betaalde bedrag voor de aankoop van de Woning, in welk geval de Koopprijs overeenkomstig het tweede lid wordt vastgesteld.
- 5.
Vastgesteld in de vergadering van het College d.d. 28 oktober 2025
de gemeentesecretaris,
S. Elseman
de burgemeester,
A.J. Moerkerke
TOELICHTING OP DE WERKING VAN DE MOERDIJKREGELING
Toelichting op de beleidsregel ‘Moerdijkregeling 2025’ vastgesteld door het College van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Moerdijk in haar vergadering op 28 oktober 2025.
Aan de inhoud van deze rapportage kunnen geen rechten worden ontleend.
In 2015 was door de havenstrategie Moerdijk 2030 en de daarmee samenhangende ontwikkelingen op en in de omgeving van het haven- en industrieterrein, de leefbaarheid in het dorp Moerdijk zo onder druk komen te staan dat er een onzekerheid was ontstaan over de verkoopbaarheid van de woningen. Daarom werd de Moerdijkregeling gestart, een waarborgregeling met als doel een oplossing te bieden voor de (financiële) onzekerheid van de inwoners met een eigen woning.
Deze regeling omvat een garantie voor de aankoop van woningen en is erop gericht rust en stabiliteit te creëren door inwoners met een eigen woning de zekerheid te bieden dat ze (door de negatieve effecten van de ontwikkelingen voortvloeiend uit havenstrategie Moerdijk 2030 niet in de knel kwamen. De regeling biedt inwoners geruststelling op de woningwaarde en verkoopbaarheid van hun woning en heeft als doel zichzelf op termijn overbodig te maken, door een goed functionerende lokale woningmarkt. Daarnaast biedt de regeling de mogelijkheid invloed uit te oefenen op aan te trekken nieuwe inwoners voor de kern Moerdijk en daarmee de sociale structuur van het dorp te versterken en voorzieningen (zoals de basisschool) levensvatbaar te houden. De regeling is nadrukkelijk een ‘blijf-regeling’ en geen ‘vertrek-regeling’. Per 2023 is de indexering van de aankoopwaarden losgelaten.
Op 11 juni 2025 hebben rijk en regio (provincie en de gemeente Geertruidenberg, Drimmelen en Moerdijk) het scopebesluit Powerport genomen. Daarmee kwam de leefbaarheid van dorp Moerdijk opnieuw onder druk. Om leefbaarheid te waarborgen en toekomstperspectief voor inwoners te behouden is tegelijkertijd besloten om de indexatie op de Moerdijkregeling opnieuw in te stellen gedurende het traject tot het opstellen van een integrale gebiedsvisie. Of en welke regelingen daarna in plaats van of aanvullend nodig zijn, zou uit dit traject moeten blijken.
02 TOELICHTING OP MOERDIJKREGELING
In onderstaande figuur is de werking van de regeling schematisch weergegeven. Hierna wordt per stap nadere toelichting gegeven op de werking van de Moerdijkregeling.
De cijfers 1 tot en met 3 in bovenstaand schema geven de contactmomenten met bewoners weer:
- 1.
- 2.
- 3.
02.01 Nog niet getaxeerde woningen
Op enkele uitzonderingen na zijn alle koopwoningen van inwoners in 2015 getaxeerd.
In oktober 2025 zijn 2 koopwoningen en 7 door woningcoöperaties aan huurders verkochte huurwoningen nog niet getaxeerd. Deze woningeigenaren kunnen zich, wanneer zij gebruik willen maken van de Moerdijkregeling 2025, bij de gemeente aanmelden voor het laten uitvoeren van een taxatie in het kader van de Moerdijkregeling. De gemeente controleert vervolgens of de woningeigenaar recht heeft om deel te nemen aan de regeling en dus de taxatie uit mag laten voeren. Na akkoord van de gemeente kan de bewoner een taxatie laten uitvoeren.
02.02 Werkwijze taxatie van de woning
Taxaties vooraf: met de Moerdijkregeling wordt een deel van de financiële onzekerheid over waardedaling van de woning als gevolg van de havenstrategie en het scopebesluit Powerport regio Moerdijk weggenomen. Om dit te kunnen doen is als ijkpunt gekozen voor de datum van 1-1-2013. Daarbij moet ook de ‘staat’ van de woning vooraf worden bepaald om eventuele toekomstige investeringen van bewoners (zoals een uitbouw) mee te kunnen nemen in de te garanderen waarde.
Prijspeil taxatie (peildatum):
Van woningen die in 2015 zijn getaxeerd, is de prijs gebaseerd op prijspeil 2013. Daarmee werd ook een eventuele waardedaling als gevolg van de discussie over de toekomst van het dorp buiten beschouwing gelaten in de waardebepaling en meegenomen in de regeling. Het gaat daarbij om een zuivere waardebepaling van wat de woning in 2013 in Moerdijk waard was.
Voor de werking van de regeling was een goede waardering van de woningen nodig. Een te hoge waardering leidt tot niet doelmatig gebruik van de regeling (geeft bewoners een prikkel om de woning te verkopen) en een te lage waardering biedt geen vertrouwen (regeling lost voor de bewoners niets op). Daarom worden er taxaties uitgevoerd. Voor de aangepaste Moerdijkregeling 2025 geldt dit nog steeds.
Deze taxaties worden door gemeente Moerdijk niet voor andere doeleinden dan voor de Moerdijkregeling gebruikt. De taxaties worden conform het opgestelde Format Taxatierapport uitgevoerd.
Door middel van een vergelijkingsmethode (ook bekend als comparatieve methode) wordt de marktwaarde1 per 01-01-2013 getaxeerd op basis van een vergelijk met historische transacties in het referentiegebied. Alleen transacties in de periode rond 01-01-2013 zijn hierbij bruikbaar.
Daarbij wordt rekening gehouden met alle waardebepalende aspecten van elke woning. Bij de waardebepaling wordt uitgegaan van een vrije en onbelaste levering, vrij van huur, pacht of andere gebruiksbeperkingen en in de staat zoals het object zich ten tijde van de taxatieopname bevindt.
Als referentiegebied voor de taxatie dienen de kernen binnen Noord-Brabant (exclusief het buitengebied). Het referentiegebied moet groot genoeg zijn om voldoende transacties van vergelijkbare objecten te hebben om tot significante/betrouwbare resultaten (per woningtype) te komen.
Doordat elke kern wordt gekenmerkt door andere eigenschappen die invloed hebben op de waarde van een woning (zoals voorzieningenniveau, bereikbaarheid, etc.), kan een woning in de ene kern een andere waarde vertegenwoordigen dan deze zelfde woning in een andere kern. De taxateur houdt hiermee rekening bij zijn taxatie.
Er is, in overleg met de bewoners, een poule van gecertificeerde taxateurs gevormd. Door middel van een gezamenlijk geselecteerde poule van taxateurs wordt de onafhankelijkheid van de taxateurs voor zowel de gemeente als de woningeigenaar geborgd.
Deze poule van taxateurs heeft gezamenlijk, voorafgaand aan het uitvoeren van de taxaties, bepaald wat reguliere en redelijke bandbreedtes zijn op de waardebepalende onderdelen van de taxatie (eenheidsprijzen). De taxateurs taxeren de woningen vervolgens naar eigen inzicht en kunde.
Wanneer zij een woning taxeren buiten de bandbreedte van deze eenheidsprijzen, dient gemotiveerd te worden waarom is afgeweken.
De gemeente is formeel (juridisch) opdrachtgever van de taxatie, omdat de gemeente de taxatie betaalt. In praktische zin stuurt de bewoner de taxateur aan, doordat hij/zij de taxateur kiest, met hem/haar een bezichtiging in plant en het verdere contact met de taxateur onderhoudt. Zowel de bewoner als de gemeente (en ook alleen maar bewoner en gemeente) ontvangen het taxatierapport en gaan, evenals de taxateurs, vertrouwelijk met deze gegevens om. Deze werkwijze is in 2025 onveranderd.
Mogelijkheid tot second opinion: mocht een bewoner zich niet kunnen vinden in de uitkomst van de taxatie, dan heeft zij de mogelijkheid om een second opinion te laten uitvoeren door een andere taxateur uit de poule van taxateurs. De bewoner kan dit aangeven bij de gemeente door middel van een aanvraagformulier, waarna zij een tweede taxateur kan benaderen.
Na het beschikbaar komen van de second opinion, maakt de gemeente het verschil tussen de taxaties inzichtelijk en neemt afhankelijk van het verschil, vervolgstappen. Afhankelijk van de uitkomst van deze second opinion zijn de kosten van de second opinion voor de bewoner of de gemeente en wordt, afhankelijk van de eventuele verschillen tussen de taxaties, namelijk een definitieve waarde bepaald. Dit is weergegeven in onderstaand schema.
Let op!:De taxatiewaarde kan als gevolg van de second opinion zowel naar boven als naar beneden worden bijgesteld.
Bij een verschil tussen de taxaties van meer dan 10% dient een derde taxateur, mede op basis van de eerste twee taxaties, tot een eigen taxatie te komen. De bewoner mag deze taxateur kiezen uit de poule. De taxatie van deze derde taxateur is bindend. De kosten van deze derde taxateur zijn voor de gemeente.
Het taxatieproces is een aangelegenheid tussen bewoner en taxateur. De gemeente ontvangt wel alle taxatierapporten, ook indien sprake is van een second opinion. Dit is van belang om te bepalen wie (gemeente of bewoner) de second opinion dient te betalen en in de aansturing in de vervolgstappen wanneer er een second opinion is uitgevoerd (bijvoorbeeld de twee taxateurs gezamenlijk de waarde te laten bepalen). De bewoner bepaalt echter of hij de taxatie(s) indient bij de gemeente ten behoeve van de Moerdijkregeling. In het kader van kwaliteitsborging worden de door de bewoner ingediende taxatierapporten vervolgens door de gemeente gevalideerd.
- -
- -
- -
Het validatieproces is in onderstaand schema weergegeven.
Als het rapport wordt gevalideerd door de gemeente, dan wordt daarmee de taxatiewaarde vastgesteld voor de Moerdijkregeling. Als het rapport niet kan worden gevalideerd, dan dient de bewoner het taxatierapport aan te laten vullen door de taxateur en vervolgens kan hij het aangepaste taxatierapport opnieuw indienen. Het aangepaste taxatierapport doorloopt dan opnieuw het validatieproces. Als ook het aangepaste taxatierapport niet gevalideerd kan worden, dan wordt op kosten van de gemeente een nieuwe taxatie uitgevoerd door een andere taxateur uit de poule.
De validatie heeft als gevolg dat de bewoner pas enige tijd (indicatie twee weken) na indienen van het taxatierapport ‘akkoord’ heeft vanuit de gemeente.
Het aantal niet gevalideerde taxatierapporten wordt gemonitord door de gemeente. Als blijkt dat eenzelfde taxateur driemaal een taxatierapport heeft opgesteld dat niet gevalideerd kan worden, dan zal deze taxateur niet langer deel uitmaken van de poule van taxateurs.
Voor nieuwbouwwoningen (of vergelijkbare situaties), die worden gerealiseerd na ingang van de regeling, wordt (indien gewenst) bij oplevering van de woning door een taxateur de marktwaarde op dat moment bepaald en wordt de waarde vanaf dat moment met de lokale/regionale waardeontwikkeling geïndexeerd. In afwijking van bestaande woningen wordt de woning dus niet getaxeerd op prijspeil 1-1-2013. Voor deze woningen kan een situatie ontstaan, waarbij er sprake is van staatsteun aan een onderneming (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar). In geval er sprake is van staatsteun, zal de Moerdijkregeling niet van toepassing zijn op deze woningen.
02.03 Eigenaar wil verhuizen en biedt woning aan
Wanneer een woningeigenaar wil verhuizen, mag hij/zij de woning zelf eerst te koop zetten en proberen de woning via de reguliere weg te verkopen. Daarmee wordt, waar mogelijk, de reguliere woningmarkt zoveel mogelijk intact gehouden. Lukt het een woningeigenaar niet om de woning te verkopen tegen voor hem reëel geachte condities of wil de woningeigenaar gelijk de woning aanbieden aan de gemeente, dan kan hij/zij zich melden bij de gemeente. Dit kan tot uiterlijk 1 december van ieder jaar.
Ten minste eenmaal per jaar en uiterlijk 1 december van dat jaar is er sprake van een mogelijk koopmoment van woningen door de gemeente. Het aantal woningen dat de gemeente jaarlijks koopt is echter gemaximeerd. Bij meer aanmeldingen vindt er een selectieproces plaats. Dit is omschreven in hoofdstuk 03.
02.04 Vaststellen koopprijs van woning door gemeente
Na aanmelding door de woningeigenaar en na de eventuele selectie wordt de koopprijs van de woning die de gemeente bereid is te betalen, vastgesteld.
De geboden koopprijs wordt als volgt bepaald:
- -
- -
- -
- -
De Moerdijkregeling is bedoeld als een vangnet voor bewoners en is geen compensatieregeling voor eventuele geleden schade. Daarom wordt niet de volledige getaxeerde waarde van de woning gegarandeerd. De Moerdijkregeling garandeert 95% van de getaxeerde waarde van de woning en biedt zekerheid over de verkoopmogelijkheid van de woning tegen deze waarde.
Inspectie van de woning en eventueel bijstellen garantiewaarde
Door middel van een inspectie van de woning wordt bepaald of de woningeigenaar de woning na de taxatiedatum voldoende heeft onderhouden en of de bewoner eventuele ingrepen aan de woning heeft gepleegd die van invloed zijn op de waarde van de woning.
De taxateur waardeert deze afwijkingen en zijn bindend voor zowel bewoner als gemeente. Er vindt dus geen volledige taxatie plaats. Deze bijstelling (zowel positief als negatief) wordt voor 100% meegenomen in de bepaling van de verkoopprijs en niet voor het garantiepercentage van 95%.
De gemeente laat deze inspectie in principe pas vanaf twee jaar na de taxatiedatum uitvoeren, omdat er binnen twee jaar logischerwijs geen achterstallig onderhoud optreedt. Indien de bewoner zelf een inspectie verlangt (bijvoorbeeld als er in deze periode waarde-vermeerderende investeringen zijn gedaan) dan is dit mogelijk. Voorafgaand aan de feitelijke levering van de woning vindt wel een regulier oplevermoment plaats.
Waardeontwikkeling referentiegebied
De getaxeerde waarde wordt vanaf 01-01-2013 tot het verkoopmoment bijgesteld voor de waardeontwikkeling in Noord-Brabant. Dit betekent dat de waarde zowel naar beneden als naar boven kan worden bijgesteld, wanneer de woningwaarden in Noord-Brabant dalen of stijgen.
De index die wordt gehanteerd voor de waardeontwikkeling zijn de NVM-cijfers die per kwartaal worden gepubliceerd voor Noord-Brabant en waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen vijf woningtypes:
- o
- o
- o
- o
- o
Deze index wordt per kwartaal bijgesteld en gepubliceerd op een centrale locatie bijvoorbeeld de internetpagina van gemeente Moerdijk: https://www.moerdijk.nl/moerdijkregeling
Door het verkopen van de woning aan de gemeente hoeft de bewoner geen verkoopkosten te maken (zoals een verkoopmakelaar). De gemeente neemt feitelijk deze kosten over, omdat zij de woning gaat verkopen. Daarom wordt hiervoor op de verkoopprijs een vergoeding ingehouden.
De hoogte van deze vaste vergoeding is afhankelijk van de waarde van de woning:
Deze vergoedingen zijn prijspeil 01-01-2025 en worden geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI).
In onderstaande tabel is een voorbeeldberekening opgenomen van de wijze waarop de verkoopprijs wordt bepaald, in dit voorbeeld een vrijstaande woning.
02.05 Keuze voor verkoop aan regeling
De bewoner beslist op basis van de aangeboden koopprijs door de gemeente of hij/zij de woning aan de gemeente wil verkopen tegen deze koopprijs. Voorwaarde hierbij is wel dat de woningeigenaar eerst een NEN_keuring laat uitvoeren. Als de eigenaar dit nalaat zal de gemeente dit laten uitvoeren, op kosten van de eigenaar. Indien de bewoner het bod van de gemeente afwijst, kan hij/zij voor een periode van vijf jaar geen aanspraak meer maken op de regeling.
Wanneer de woningeigenaar gebruik wil maken van het bod van de gemeente wordt een koopcontract gesloten. Voorwaarde hierbij is wel dat de woningeigenaar eerst een NEN-keuring laat uitvoeren. Als de eigenaar dit nalaat zal de gemeente dit laten uitvoeren, op kosten van de eigenaar. Dit koopcontract betreft de verkoop van de woning, met een uitgestelde levering van
6 maanden. Dit is de reguliere gemiddelde verkooptijd van een woning, die een bewoner normaal ook zou hebben. Deze periode wordt door de gemeente gebruikt om de woning te koop te zetten en zo mogelijk de woning te verkopen.
De bewoner krijgt een vaste, gegarandeerde verkoopprijs die in een koopovereenkomst wordt vastgelegd. Hierdoor heeft de bewoner geen prikkel meer om de woning tegen een zo hoog mogelijke waarde te verkopen. Daarom is het noodzakelijk dat de gemeente zelf de verkoop ter hand neemt.
Bij verkoop in deze periode is het prijsverschil tussen verkoopprijs en garantiewaarde voor de gemeente (zowel positief als negatief). Deze tussentijdse verkoop heeft daarmee geen effect op de koopprijs tussen gemeente en bewoner. De woningeigenaar krijgt altijd de met de gemeente overeengekomen koopprijs.
De woningeigenaar zal moeten meewerken aan de verkoop van de woning door de gemeente. Dit kan betekenen dat bezichtigingen van de woning kunnen plaatsvinden, waar de bewoner zijn medewerking aan moet verlenen.
02.06 Moerdijkregeling ook voor kopers van woning
De Moerdijkregeling biedt ook een garantie voor kopers van woningen in Moerdijk. Zowel kopers van een woning via de reguliere particuliere weg, dan wel een woning van de gemeente, kunnen aanspraak maken op de Moerdijkregeling. Voorwaarde is wel dat de woning getaxeerd is conform de voorwaarden van de Moerdijkregeling en het taxatierapport in bezit is van de gemeente. Door de Moerdijkregeling ook te bieden aan kopers van woningen biedt de regeling ook zekerheid aan potentiële kopers en kan daarmee de markt worden gestimuleerd.
Een koper van de woning kan echter pas na drie jaar na de koop van de woning aanspraak maken op de Moerdijkregeling. Wanneer na drie jaar (of later) de woning wordt aangeboden aan de gemeente, is er ten opzichte van de huidige bewoners één verschil. In het bepalen van de koopprijs van de woning (de garantiewaarde) door de gemeente wordt ook gekeken naar de prijs waarvoor de woningeigenaar de woning heeft gekocht. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt of de woning van de gemeente is gekocht of de woning regulier is gekocht (in dat geval dient de koopprijs uit het Kadaster als uitgangspunt). Een koper van de woning krijgt, na het verkrijgen van het eigendom van de woning, de beschikking over de originele taxatie van de woning. Een koper kan via een register dat wordt bijgehouden door de gemeente inzien of een woning wel of niet is getaxeerd in het kader van de regeling.
De garantiewaarde vanaf het moment van koop bedraagt 95% van de koopprijs (transactiebedrag) van de woning, met een maximum van de op het verkoopmoment geldende garantiewaarde (conform de berekening van de Moerdijkregeling).
In onderstaande figuur is de bepaling van de garantiewaarde voor drie varianten (verschillende koopprijzen) weergegeven voor een hoekwoning:
02.07 Exploitatie en verkoop gekochte woningen door gemeente
Na levering van de woning aan de gemeente, bepaalt de gemeente wat de beste vervolgstrategie is voor de woning. Dit kan betekenen dat de woning (tijdelijk) wordt verhuurd of dat de woning te koop blijft staan. Deze strategie is ook afhankelijk van het aantal woningen dat de gemeente moet kopen.
03 TOEPASSINGSGEBIED EN AANTAL WONINGEN PER JAAR
03.01 Woningen aangemerkt als ‘eigen woning’
De Moerdijkregeling moet een oplossing bieden voor de financiële onzekerheid van inwoners met een eigen woning. Het gaat daarbij in de basis om woningen die ook door de Belastingdienst als “eigen woning” worden aangemerkt.
Dit betekent dat onderstaande objecten wel tot het toepassingsgebied behoren:
- -
Woningen die op of na 01-01-2013 als ‘eigen woning’ door de fiscus worden aangemerkt.
De Moerdijkregeling kan daarmee dus ook betrekking hebben op zogenaamde “tweede woningen” van inwoners, zolang deze woningen door de fiscus als eigen woning worden beschouwd.
Een eigenaar van twee woningen kan dus twee keer meedoen met de regeling, waarbij voor iedere woning ‘apart’ aanspraak op de regeling kan worden gedaan.
- -
- -
Onderstaande objecten behoren niet tot het toepassingsgebied:
- -
- -
- -
- -
- -
Indien er twijfel/onduidelijkheid is of er sprake is van onlosmakelijk verbonden kleinschalige bedrijvigheid, wordt door taxateurs een bindend advies uitgebracht. De woning kan daarbij participeren aan de regeling, maar de mate waarin aanverwante opstallen kunnen worden meegenomen is afhankelijk van het al dan niet onlosmakelijk verbonden zijn. Daarbij worden onderstaande criteria als toetsingsgrond gehanteerd, waaraan panden moeten voldoen om in aanmerking te komen voor de Moerdijkregeling:
- -
- -
- -
Is deelbaarheid mogelijk, dan kan voor het niet-woningdeel geen aanspraak worden gemaakt op de Moerdijkregeling. Enkel het woonobject kan worden aangeboden aan de regeling. Indien door deze fysieke deelbaarheid een lagere woningwaarde ontstaat, dan wordt deze gewaardeerd als zijnde geen belemmering van het niet-woning deel (het potentiële nadeel wordt hiermee gecompenseerd).
- -
In geen enkel geval kan als gevolg van de garantie voortvloeiend uit de Moerdijkregeling sprake zijn van staatsteun. Indien er situaties dreigen te ontstaan, waarbij er sprake is van staatsteun, wordt waar nodig de Moerdijkregeling op dit onderdeel bijgesteld.
03.02 Fysiek toepassingsgebied
In onderstaande figuur is het geografische gebied weergegeven van de kern Moerdijk waar de Moerdijkregeling op van toepassing is. Deze zelfde begrenzing is ook van toepassing op (toekomstige) nieuwbouwwoningen die, na 3 jaar te zijn bewoond, ook gebruik kunnen maken van de regeling.
03.03 Aantal woningen per jaar dat gebruik kan maken van regeling
De Moerdijkregeling is een ondersteunende maatregel voor inwoners met een eigen woning om een deel van de onzekerheid over consequenties vanwege Powerport weg te nemen. De regeling is nadrukkelijk een ‘blijf-regeling’ en geen ‘vertrek-regeling’. Mede in het kader daarvan is er sprake van een maximaal aantal woningen dat de gemeente jaarlijks koopt. Dit is tevens gebaseerd op het gemiddeld aantal verhuisbewegingen en om leegstand te voorkomen, indien meer woningen participeren.
Met betrekking tot het aantal woningen dat gebruik kan maken van de regeling geldt het volgende:
- -
- -
- -
- -
Wanneer gedurende een jaar het maximum van 25 woningen is bereikt en er dient zich daarna in dat jaar nog een voorrangsgeval (zie 0) aan, dan kan deze dat jaar alsnog gebruik maken van de regeling. Wanneer de 25 plekken voor een jaar nog niet benut zijn en er meldt zich een voorrangsgeval dan telt deze woning regulier mee in het aantal om te komen tot 25 woningen.
- -
In alle gevallen geldt dat wanneer een bewoner na het aanmelden voor verkoop van de woning alsnog besluit niet deel te nemen aan de regeling, er een ‘boete’ wordt opgelegd van vijf jaar uitsluiting van de Moerdijkregeling.
Er is sprake van voorrangsgevallen bij:
- -
Er is een medische indicatie met de strekking dat vanwege de medische aandoening van één van de bewoners verhuizen naar een andere woning redelijkerwijs op korte termijn (binnen een jaar) noodzakelijk wordt geacht. De gemeente legt de toetsing van medische gegevens neer bij een onafhankelijke derde.
- -
03.05 Selectieproces/loting bij over-inschrijving
Bewoners kunnen zich het hele jaar door aanmelden wanneer zij de woning willen aanbieden aan de gemeente. Minimaal eenmaal per jaar (begin januari) inventariseert de gemeente de aanmeldingen van het afgelopen jaar en is er een moment waarop zij een aanbieding doet tot het kopen van de woning.
Wanneer op dat moment het maximum van 25 woningen niet wordt bereikt, kunnen de aanmeldingen op dat moment gebruik maken van de Moerdijkregeling en wordt de koopprijs bepaald (na een eventuele inspectie). Wanneer het maximumaantal te kopen woningen niet is bereikt in een jaar zal er op 1 juli een moment zijn waarop de gemeente aanmeldingen (die dan in de eerste maanden van dat jaar zijn gedaan) inventariseert en een aanbieding doet tot het kopen van de woning.
Bij over-inschrijving wordt de volgorde bepaald op basis van loting. Deze volgorde blijft ook gelden voor de volgende jaren. Zolang er nog sprake is van een wachtlijst, vindt jaarlijks voor de nieuwe aanmeldingen ook een loting plaats, waarna deze aanmeldingen op lotingsvolgorde onderaan de wachtlijst worden toegevoegd. Ieder jaar kunnen bij een wachtlijst in januari van het nieuwe jaar de eerste 25 woningen op de wachtlijst gebruik maken van de Moerdijkregeling.
Wanneer een bewoner zich heeft aangemeld om de woning te verkopen, maar als gevolg van over-inschrijving op de wachtlijst is geplaatst, kan hij/zij zich na drie jaar op de wachtlijst te hebben gestaan ‘boetevrij’ afmelden voor de Moerdijkregeling. Indien hij/zij zich voor die tijd afmeldt voor de regeling, kan hij/zij vijf jaar lang geen aanspraak meer maken op de Moerdijkregeling. Wanneer in die periode van twee jaar de woningeigenaar aan de beurt is en geen gebruik maakt van het aanbod van de gemeente, kan hij/zij ook vijf jaar lang geen aanspraak meer maken op de Moerdijkregeling.
Zolang een bewoner op de wachtlijst staat, kan hij/zij wel proberen de woning zelf te verkopen.
Indien dit lukt, vervalt zijn plek op de wachtlijst. De koper van de woning kan regulier pas na drie jaar bewoning gebruik maken van de Moerdijkregeling.
04 OVERIGE UITGANGSPUNTEN/RANDVOORWAARDEN
Bij constatering van moedwillig misbruik van de Moerdijkregeling kan de gemeente woningeigenaren uitsluiten van de Moerdijkregeling.
Elk voorjaar, of zoveel eerder als partijen (of één van de partijen) dat wenselijk vinden, vindt een evaluatiemoment plaats, opdat de uitkomsten en eventuele bijstelling in het zogenaamde BO Leefomgeving tussen Rijk en regio kunnen worden besproken. Het doel van deze evaluatie is het toetsen van de werking van de regeling op de gestelde doelen van de regeling, alsook het monitoren van de financiële dekking. Steeds vanuit het gezamenlijk besef dat de gemaakte afspraken over de werking van de regeling aanpassingen behoeven als de regeling niet voldoet aan de gestelde doelen. Onderdeel van de evaluatie is ook het beoordelen van de ontwikkelingen en impact van de Powerport-opgave en of deze ontwikkelingen aanleiding geven tot andere, nieuwe regelingen of maatregelen. Tot dat moment blijft de voorliggende regeling van kracht.
De volgende partijen participeren aan de (periodieke) evaluatie:
- -
- -
- -
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-483795.html