/2/png-2/RGB.png)
Gemeenteblad van Amstelveen
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Amstelveen | Gemeenteblad 2025, 479696 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Besluit van de raad van de gemeente Amstelveen tot vaststelling van de Beleidsregels voorwaarden initiatieven Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone
Verdere initiatieven en Bouwplanontwerpen van de eigenaren van de Bovenkerkerwegzone worden aan de volgende voorwaarden getoetst:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
Voorgaande beleidsregels gelden voor de initiatieven en bouwplannen van de eigenaren van de Bovenkerkerwegzone (omgevingsvergunningaanvragen). Hiervan kan niet worden afgeweken. Echter, wanneer een initiatief afwijkt van de beleidsregels uit de Gebiedsvisie, inclusief de reeds toebedeelde afwijkingsbevoegdheid van B&W met betrekking tot het voorzieningenprogramma, en B&W vinden de afwijking acceptabel, dan zal conform het ‘Beleid adviesrecht’ de gemeenteraad advies moeten uitbrengen over de omgevingsvergunningaanvraag. Dit is alleen nodig als de afwijking betrekking heeft op een in het ‘Beleid adviesrecht’ door de gemeenteraad aangewezen categorie waarvoor zij gebruik wil maken van haar adviesrecht. Indien de gemeenteraad gebruik maakt van haar adviesrecht zal een uitgebreide procedure voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden doorlopen.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 8 oktober 2025.
De griffier,
Debby de Heus
De voorzitter,
Tjapko Poppens
Bijlage 1 Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone
1. Inleiding en status Gebiedsvisie
- 1.1
- 1.2
- 1.3
- 1.4
- 1.5
- 1.6
- 1.7
2. Ruimtelijke visie en programma
2.1 Aanleiding andere invulling Bovenkerkerwegzone
3. Ruimtelijke raakvlakken en randvoorwaarden
4. Van Nota van Uitgangspunten naar Gebiedsvisie
5. Visie op de Bovenkerkerwegzon een randvoorwaarden voor de ontwikkeling
6. Financiën, kostenverhaal en overeenkomsten
6.1 Financiën en kostenverhaal
7. Terinzagelegging Gebiedsvisie
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- a.
- b.
- c.
De Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone draait om de transformatie van een verouderd kantorengebied naar een groene en levendige woonwijk met ongeveer 1.000 woningen. Dit gebied, gelegen tussen de Nesserlaan en de Beneluxbaan, zal een groene en duurzame woonomgeving bieden. De huidige kantoren zijn verouderd en niet toekomstbestendig. De vraag naar dergelijke kantoren op locaties buiten stadscentra of nabij voorzieningen is afgenomen, en de gebouwen vereisen grote investeringen. In combinatie met de grote vraag naar woningbouw in de gemeente wordt dit gebied ontwikkeld naar een gemengde woonwijk.
De Nota van Uitgangspunten (NvU), vastgesteld in maart 2023 door de gemeenteraad, bood reeds een algeheel ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone. Dit kader is in deze Gebiedsvisie verfijnd door de bouwregels verder te specificeren per ontwikkeleiland en nadere invulling te geven aan het woningbouw- en voorzieningenprogramma. Hoewel de eigenaren van de 6 ontwikkeleilanden allen een eigen bouwtempo zullen hanteren, is het doel om een samenhangende gebiedsontwikkeling te realiseren.
De Bovenkerkerwegzone wordt een groenstedelijk milieu met drie zones: de beweegzone, de verblijfszone en de entreezone. In deze zones richt de groene sfeer zich op recreatie, ontmoeting en natuur. De ontwikkeling richt zich op duurzaam bouwen en energiezuinige oplossingen, zoals het gebruik van bodemenergie en groene binnentuinen. Dit draagt bij aan een gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Er wordt gezorgd voor veilige verbindingen voor langzaam verkeer door het gebied met voldoende groen. Een fietstunnel onder de Bovenkerkerweg verbetert de bereikbaarheid en veiligheid. De groene afscherming tussen de nieuwbouw en de bestaande bebouwing van de wijk Middenhoven is belangrijk en wordt versterkt. Op deze manier wordt invulling gegeven aan de gestelde opdrachten in de Omgevingsvisie, waarvan deze Gebiedsvisie een uitwerking is.
Het woningbouwprogramma omvat minimaal 20% sociale huurwoningen, 20-40% huurwoningen en 4060% koopwoningen. Ten minste twee derde deel van het totaal dient in de sociale en middeldure sector te worden gerealiseerd. Dit zorgt voor een gemengde en betaalbare woonomgeving. Naast woningen wordt er ruimte geboden voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Het realiseren van een medisch centrum is hierbij een harde voorwaarde. Daarnaast zijn er mogelijkheden voor vele andere soorten voorzieningen die ervoor zorgen dat de Bovenkerkerwegzone een goede aanvulling wordt op de wijk Middenhoven.
De visie is tot stand gekomen mede in overleg en na participatie met eigenaren en omwonenden. Reacties zijn verzameld tijdens inloopavonden en via online platforms, wat reeds in de NvU heeft geleid tot een kader voor bouwhoogtes en afstanden tot de bebouwing van de bestaande wijk Middenhoven. Dit kader wordt in deze Gebiedsvisie bindend vastgelegd, zodat opvolgende bouwplannen voor de ontwikkeleilanden hieraan getoetst worden. De Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone biedt hiermee een helder en ambitieus plan voor de transformatie van een verouderd kantorengebied naar een levendige, groene en duurzame woonwijk.
1. Inleiding en status Gebiedsvisie
Voor u ligt de Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone. In dit document doen we belangrijke en richtinggevende uitspraken en stellen we regels voor de herontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone van overwegend kantorengebied naar een woongebied met ongeveer 1.000 woningen.
De Bovenkerkerwegzone betreft de strook aan de oostzijde van de Bovenkerkerweg ter hoogte van de wijk Middenhoven, gelegen tussen de Nesserlaan in het zuiden en de Beneluxbaan in het noorden. In het gebied staan vijf kantoren en één restaurant, alle gebouwd rond 1990 toen de bouw van de wijk Middenhoven afgerond werd. De gebouwen bevinden zich vijfendertig jaar na dato aan het eind van hun economische levensduur waardoor grote investeringen moeten worden gedaan. Tevens is duidelijk dat de functie als kantoorgebied niet langer toekomstbestendig is. Enerzijds is de vraag naar kantoren van deze grootte afgenomen en anderzijds vinden we dit soort kantoren tegenwoordig meer geclusterd terug, in en nabij stadscentra, bij knooppunten van openbaar vervoer, bij overige voorzieningen.
2. Ruimtelijke visie en programma
2.1 Aanleiding andere invulling Bovenkerkerwegzone
De aanleiding voor een herontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone is dat de status van kantoorgebied op deze plek niet langer toekomstbestendig is. Enerzijds is de vraag naar kantoren van deze grootte in absolute zin afgenomen en anderzijds vinden we dit soort kantoren tegenwoordig meer geclusterd terug, in en nabij stadscentra en overige voorzieningen. Hier komt bij dat de eigenaren van de inmiddels 35 jaar oude gebouwen voor de keuze staan tot het doen van grote investeringen, of overgaan tot herontwikkeling van hun eigendom. De gemeenteraad heeft in het ROP uit 2020 de keuze gemaakt om de Bovenkerkerwegzone te herontwikkelen als woningbouwgebied. Dit ontwikkelgebied is tevens opgenomen in de Omgevingsvisie waarbij het ruimtelijk kader uitgewerkt dient te worden in deze Gebiedsvisie.
2.1.1 Ruimtelijke visie op de Bovenkerkerwegzone
De herontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone tot gebied voor woningbouw komt mede voort uit de locatie van deze zone, gelegen tussen de overwegende laagbouw van Middenhoven en de hoogbouw op het tevens voor woningbouw te herontwikkelen bedrijventerrein Legmeer (Nieuw-Legmeer).
Woningbouw op deze plek is daarmee een logische invulling. De ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone vervult ook een rol in het versterken van de zuidelijke entree van de stad met bebouwing aan weerszijden van de Bovenkerkerweg.
Doelstelling is om met de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone de leefkwaliteit van het gebied een impuls te geven, waardoor er een groenstedelijk milieu ontstaat.
De Bovenkerkerwegzone kenmerkt zich nu en straks door een groene uitstraling. De nieuwe ontwikkelingen vinden plaats op 6 ontwikkeleilanden. Er omheen ligt een groen- en waterstructuur die teruggrijpt op de ontstaansgeschiedenis van het poldergebied dat er ooit was.
De Bovenkerkerwegzone vormt samen met NieuwLegmeer een nieuwe zuidelijke entree van de stad, maar het gebied is bovenal ook onderdeel van de woonwijk Middenhoven. De Bovenkerkerwegzone is daarom de schakel tussen de bestaande wijk en de nieuwe entreezone. Belangrijk doel is om met de inpassing van de bebouwing en inrichting van het openbaar gebied rekening te houden met de woonwijk. De nieuwe bebouwing zal aan de zijde van Middenhoven terughoudender zijn en rekening houden met zichtlijnen vanuit de bestaande woningen.
2.1.2 Relatie tot de Omgevingsvisie
Hoewel het proces voor de herontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone al enige tijd loopt, past de ruimtelijke visie binnen het kader van de Omgevingsvisie waarin de opgaven voor Amstelveen zijn benoemd vanuit opdrachten en kernwaarden die Amstelveen wil uitdragen. In de Omgevingsvisie is in paragraaf 5.1.7 opgenomen op welke manier de Bovenkerkerwegzone bij kan dragen aan de ruimtelijke opdrachten van Amstelveen. Zo gaat het in het kader van de ruimtelijke opdracht Gezond Amstelveen bijvoorbeeld over het stimuleren van gezond bewegen en “ommetjes in de wijk”, maar ook om het creëren van maatschappelijke en zorgvoorzieningen. Door de gemengde ontwikkeling in gestapelde vorm alleen toe te staan op de huidige ontwikkeleilanden doen we recht aan de opdracht Compact Amstelveen. Bij de opdracht Groen Amstelveen draait het om het behouden en versterken van de groenstructuur en kwaliteit van groen en bij Duurzaam Amstelveen om een optimale inzet van de (openbare) ruimte en ondergrond voor klimaatadaptatie en energietransitie. BereikbaarAmstelveen is onder andere verbonden met het stimuleren van voorzieningen voor langzaam verkeer en de verbindingen met de haltes voor openbaar vervoer, maar ook met het voorkomen van een toename van parkeerdruk in de wijk Middenhoven. Zoals in hoofdstuk 1 is benoemd, is de uitwerking van de Omgevingsvisie in een Gebiedsvisie voor de Bovenkerkerwegzone te beschouwen als Programma als bedoeld in artikel 3.2 van de omgevingswet. Welk soort woningen en aanvullend programma als uitwerking van deze ruimtelijke opdrachten gewenst zijn in dit gebied, is in de volgende paragrafen beschreven.
In de NvU is opgenomen dat de Woonagenda 2020-2023 geldt als vigerend beleid, met daarnaast het Coalitieakkoord 2022-2026, waarin enkele accenten zijn verschoven. Vervolgens is beschreven dat het woningbouwprogramma voor de Bovenkerkerwegzone zoveel als mogelijk in lijn gebracht moet worden met de programmatische uitgangspunten uit het Coalitieakkoord. Expliciet benoemd hierbij is het realiseren van een aandeel sociale woningbouw. Voor dit aandeel geldt 20% als richtpercentage van het woningbouwprogramma in de gehele Bovenkerkerwegzone. De overige categorieën zijn niet benoemd in de NvU. De Woonvisie 2023-2030 (woonvisie) is op 18 oktober 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Het beoogde woningbouwprogramma voor de Bovenkerkerwegzone is grotendeels gebaseerd op de woonvisie. Echter, al vóór de vaststelling van de woonvisie zijn er tussen de gemeente en de eigenaren basisafspraken gemaakt, waardoor er een nuanceverschil is in de verdeling tussen huur- en koopwoningen. Ten opzichte van de woonvisie wordt tot maximaal 40% huur toegestaan, naast tenminste 20% sociale huur. Dit betekent automatisch dat het woningbouwprogramma voor minimaal 40% uit koopwoningen bestaat. Deze verdeling geeft voor de eigenaren voldoende speling om in de komende jaren op de actuele marktsituatie te reageren, waarbij de gemeente ernaar streeft om binnen de gegeven marge het merendeel als koopwoning te realiseren. Omdat de verwachting is dat alle woningen als appartement gerealiseerd worden, is het waarschijnlijk dat de meeste woningen ook als levensloopbestandig te bestempelen zijn. Dit betekent dat senioren hier goed hun plek kunnen vinden, zoals ook door de gemeenteraad was aangegeven bij de besluitvorming over de NvU in 2023. In onderstaand kader worden de belangrijkste voorwaarden omtrent het woningbouwprogramma vastgelegd.
Het woningbouwprogramma voor de Bovenkerkerwegzone is als volgt:
Sociale huurwoningen: min. 20%
Huurwoningen: min. 0% tot max. 40%
Koopwoningen: min. 40% tot max. 80%
- 1.
Hierbij horen de voorwaarden voor de woninggroottes, aantal kamers, prijsgrenzen en de positie van (de prijzen van) parkeerplekken, zoals die zijn vastgelegd in de Nota passend en betaalbaar wonen die op 18 juni 2024 door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld als uitwerking van de Woonvisie 2023-2030. Uitzondering hierop is de oppervlakte van de sociale huurwoningen, deze mogen per ontwikkeleiland gemiddeld 45 m² gebruiksoppervlakte (gbo) groot zijn.
- 2.
Minimaal 2/3 deel van het woningbouw- programma behoort tot de betaalbare categorie (= sociaal en middelduur) conform gemeentelijk beleid. Sociale huurwoningen moeten worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling (woningcorporatie). De middeldure huurwoningen worden geëxploiteerd volgens de Verordening doelgroepen woningbouw 2023.
- 3.
Het is de verantwoordelijkheid van de Initiatiefnemers om gezamenlijk tot de genoemde verdeling van het woningbouwprogramma binnen het Plangebied te komen. Hierbij is enige flexibiliteit in de onderlinge verdeling mogelijk. Uitwisseling tussen huur- en koopwoningen tussen Initiatiefnemers is toegestaan, mits dit schriftelijk wordt vastgelegd door de betreffende Initiatiefnemers en dit door de Gemeente wordt goedgekeurd. In ieder geval dient bij iedere per ontwikkeleiland te doorlopen ruimtelijke procedure de behoefte van het opgenomen woningbouwprogramma te worden onderbouwd.
Met de transformatie van de Bovenkerkerwegzone realiseren we ongeveer 1.000 woningen. Doelstelling is om ook aanvullende voorzieningen te realiseren voor deze woningen. De gemeente wil hierbij invulling geven aan de ruimtelijke opdracht uit de Omgevingsvisie voor een Gezond Amstelveen en een Compact Amstelveen, waarbij we ruimte maken voor de noodzakelijke voorzieningen die het wonen in Amstelveen versterken. Het moeten daarnaast voorzieningen zijn die ook een functie vervullen voor de bestaande woonwijk Middenhoven. Gedachte hierbij is dat ongeveer 25% van de oppervlakte van iedere begane grondverdieping (“de plint”) bestaat uit voorzieningen.
Maatschappelijke voorzieningen
In Amstelveen bestaat er een aanzienlijke druk op maatschappelijke voorzieningen. Vooral de druk op voorzieningen in de eerstelijnszorg is hoog. Specifiek in Amstelveen-Zuid is grote behoefte aan extra plekken voor huisartsen en aanverwante zorgverlening, zoals fysiotherapie of een apotheek. Met de herontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone ontstaat de kans
hiervoor in ruimte te voorzien door de realisatie van een medisch centrum waarin al deze functies voor eerstelijnszorg samenkomen. Reeds in de NvU is daarover geschreven en bij de raadsbesluitvorming over de NvU is aanvullend unaniem een motie aangenomen om ruimte te geven aan huisartsen in de Bovenkerkerwegzone. Naast een medisch centrum is ook kinderdagopvang en/of buitenschoolse opvang passend als maatschappelijke voorziening binnen het gebied.
Het huidige gebied kenmerkt zich door een eenzijdige invulling met kantoren. Het renoveren van deze kantoren of het herbouwen van de kantoren is niet aan de orde, omdat kantoren van deze omvang passender zijn in grotere concentratiegebieden met meer voorzieningen en betere verbindingen met het openbaar vervoer. De vraag naar kantoren van deze omvang in niet-centrumgebieden is hiervoor te klein.
Wanneer we kijken naar gemengde woon-werklocaties, zoals in de Bovenkerkerwegzone met wonen op de verdieping en werken in de plint, draagt een mix van functies bij aan de aantrekkelijkheid van een kantoor- en thuiswerklocatie. De trend van het thuiswerken, geïntroduceerd tijdens de coronacrisis, zet zich voort. Het langer en vaker thuiswerken zorgt ervoor dat er in de directe thuiswerkomgeving meer behoefte is aan daghoreca met creatieve werkplekken en overige dienstverlenende functies. Om versnippering van detailhandel te voorkomen is het toevoegen van detailhandel in de Bovenkerkerwegzone niet wenselijk. Nieuwe detailhandel zal uiteindelijk op loopafstand worden gerealiseerd in de nieuwe woonwijk Nieuw-Legmeer. Winkelcentrum Middenhoven ligt daarnaast ook in de nabijheid. In relatie tot het creëren van seniorenwoningen is het realiseren van detailhandel wenselijk, maar het belang van sterke wijkwinkelcentra in Middenhoven en Nieuw-Legmeer is een absolute waarde. Gezien het voorgaande is het in de Bovenkerkerwegzone passend om als commerciële invulling kleinschalige kantoorunits mogelijk te maken met dienstverlenende functies en daghoreca met creatieve werkplekken.
In hoofdstuk 5 wordt ingegaan hoe de maatschappelijke en commerciële functies worden vastgelegd: qua categorisering, qua oppervlakte en qua locatie binnen de Bovenkerkerwegzone.
De Bovenkerkerwegzone vormt als geheel een samenhangend groen parkgebied met daarbinnen bebouwing. Het gebied kenmerkt zich door drie groene sferen die ieder een eigen rol en functie hebben. Vanuit deze rol en functie kunnen we de verschillende doelstellingen benoemen die we beogen met de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone:
Deze zone wordt gevormd door het historisch lint dat de Bovenkerkerweg is. Het is al vele jaren de belangrijkste verbindingsweg vanuit het zuiden naar Amstelveen en Amsterdam. Door de hogere ligging in het landschap is de berm hier opvallend breed en landschappelijk ingericht. Hier presenteert Amstelveen zich met haar groene karakter en met een knipoog naar het verleden toen er nog sprake was van een polderlandschap. Passend bij deze functie leidt de komst van nieuwe bewoners tot de behoefte om meer ruimte te bieden voor gebruik en bewegen. Dit zowel als onderdeel van ommetjes in de wijk als voor het op gewenst niveau houden van verbindingen met de stad en het buitengebied.
Deze zone betreft het grootste deel van de private ontwikkeleilanden, waar nu de kantoorgebouwen, het restaurant en alle parkeerterreinen zijn gelegen. De binnentuinen op de ontwikkeleilanden zijn en blijven semi-openbaar en toegankelijk voor aan- en omwonenden. Vanwege de waarde die het groen heeft voor natuur, klimaat en het verblijfsklimaat levert de (her)inrichting van de binnentuinen een grote bijdrage aan het leefmilieu van de wooneilanden en dient daarmee een breed belang. De ontwikkeleilanden liggen los van elkaar en zijn niet onderling met elkaar verbonden. Door de afzonderlijke ontwikkeleilanden met elkaar te verbinden ontstaat een doorgaande groenstedelijke ruimte. De ontwikkeleilanden verschillen van eigenaar en in mate van openbaarheid maar krijgen hierdoor een meer toegankelijk en openbaar karakter. De groene inrichting is per ontwikkeleiland binnen de verblijfszone verschillend, maar doelstelling is om deze met elkaar te verbinden door middel van aaneengesloten routes.
Deze zone wordt in de NvU bufferzone genoemd. De titel entreezone beschrijft beter het belang dat deze strook heeft als overgang tussen de wijk Middenhoven en de nieuwe bebouwing langs de Bovenkerkerweg en voor de centrale ontsluiting van de nieuwe bebouwing. De entreezone bestaat uit twee elementen, een groenzoom en een toegangsgebied waarover de ontsluitingsweg van de ontwikkeleilanden loopt. De groenzoom vormt een natuurlijke en groene afscherming langs het water en is belangrijk voor omwonenden van de wijk Middenhoven als groene afscheiding tussen de wijk Middenhoven en de nieuwe bebouwing van de Bovenkerkerwegzone. Deze zoom heeft betekenis voor de natuur in en om het water. Het overige deel van de entreezone is het toegangsgebied. Deze zone biedt ruimte voor de ontsluiting van de wooncomplexen en zorgt, met de groenzoom, voor extra afstand tussen de wijk Middenhoven en de nieuwbouw.
De polderstructuur deelt de voornoemde zones op in verschillende (ontwikkel)eilanden. De polderstructuur verwijst met zijn inrichting naar het landschappelijke verleden als veenpolder en droogmakerij. De openbare eilanden aan de noord- en zuidzijde en de boomgaard in het midden, zijn overwegend groen ingericht. Het groen is landschappelijk van karakter. Deze eilanden zijn van groot belang voor een gezonde leefomgeving voor bestaande en nieuwe bewoners. Daarom zal de (her)inrichting plekken bieden voor rust en ontmoeting, sport en spelen en zal het gebruik ervan aansluiten bij verschillende doelgroepen.
In hoofdstuk 5 wordt benoemd welke maatregelen worden voorzien om het landschap in de Bovenkerkerwegzone te versterken.
3. Ruimtelijke raakvlakken en randvoorwaarden
Met het kaderstellende programma van wonen en aanvullende voorzieningen ontstaat een beeld van welke invulling mogelijk is in de Bovenkerkerwegzone. Er zijn daarbij een aantal ruimtelijke raakvlakken en randvoorwaarden waar rekening mee moet worden gehouden. Deze randvoorwaarden kunnen mede sturend zijn bij de invulling van de Bovenkerkerwegzone als geheel. Hierbij valt te denken aan de verkeersaantrekking, de geluidsbelasting, de luchtkwaliteit en stikstofdepositie en de gevolgen voor de natuurwaarden in het kader van de Wet Natuurbescherming. Onderzoek is gedaan of hieruit randvoorwaarden voortkomen die we mee moeten nemen bij de vormgeving van deze Gebiedsvisie. In dit hoofdstuk wordt een samenvatting gegeven van de conclusies uit deze onderzoeken. De onderzoeken zelf (verkeer, geluid en natuurbescherming) vormen een bijlage bij deze Gebiedsvisie.
De verkeersgeneratie, ofwel het aantal verkeersbewegingen van en naar de Bovenkerkerwegzone geeft een belangrijke randvoorwaarde voor de totaalontwikkeling van de zone. De verkeersgeneratie van woningbouw is bekeken ten opzichte van de verkeersgeneratie in de huidige situatie. In de huidige situatie is de verkeersgeneratie van de Bovenkerkerwegzone niet maximaal, gezien de leegstand van kantoorruimte in meerdere panden. Bureau Goudappel heeft in opdracht van de gemeente in 2023 een onderzoek uitgevoerd naar de verkeersgeneratie van de Bovenkerkerwegzone. Dit onderzoek is uitgevoerd in combinatie met de voorziene herontwikkeling van bedrijventerrein Legmeer naar woningbouw. Hierbij zijn de effecten van beide projecten los van elkaar en in combinatie met elkaar in beeld gebracht voor het jaar 2040. Dit wordt ook afgezet tegen de verkeersontwikkeling op autonome basis, oftewel de groei van het aantal auto’s op de betrokken wegdelen en kruisingen onafhankelijk van de beide projecten. Op deze manier wordt duidelijk welk project welke impact heeft op de verschillende wegdelen. Maatgevend daarbij is in hoeverre de druk op de verschillende kruispunten toeneemt. De Bovenkerkerwegzone is met 1.000 woningen in het onderzoek opgenomen, de ontwikkeling op bedrijventerrein Legmeer met 4.400 woningen.
De beide hoofdontsluitingswegen van de Bovenkerkerwegzone, Poortwachter en de Dr. Willem Dreesweg, zijn opgenomen in het onderzoek. Er zijn analyses gemaakt van de kruisingen van deze twee wegen op de Bovenkerkerweg. Conclusie is dat bij de kruising van Poortwachter met de Bovenkerkerweg de verkeersafwikkeling acceptabel blijft. Dit komt doordat Poortwachter geen wijkontsluitingsweg is van de wijk Middenhoven, maar alleen voor het noordelijk deel van de Bovenkerkerwegzone. Het is niet de bedoeling dat de bussluis, die ter hoogte van de tramhalte Poortwachter ligt, verdwijnt als gevolg van de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone.
De kruising van de Dr. Willem Dreesweg met de Bovenkerkerweg zorgt voor een groter aandachtspunt in de verkeersafwikkeling. Deze kruising is in de ochtendspits zwaar belast. Dit wordt niet veroorzaakt door louter de ontwikkelingen in de Bovenkerkerwegzone en Legmeer, maar ook door de autonome groei van de verkeersstroom op de Bovenkerkerweg. In het onderzoek is aangegeven dat de voet- en fietsersoversteekplaats over de Bovenkerkerweg tussen de Dr. Willem Dreesweg en de Zagerij beter verwijderd kan worden om de doorstroming te behouden. Dit betekent dat voetgangers en fietsers de Bovenkerkerweg ongelijkvloers zullen moeten kruisen. Het aanleggen van een tunnel voor langzaam verkeer, zoals ook beschikbaar is bij de tramonderdoorgang bij Poortwachter, is hierbij de meest logische oplossing.
Daarmee blijft de kruising voor het overige verkeer regelbaar zonder overige aanpassingen. Ook de grote kruisingen die buiten de Bovenkerkerwegzone liggen, te weten de kruising van de Bovenkerkerweg met de Beneluxbaan en de kruising van de Beneluxbaan met de Van der Hooplaan, zijn in het onderzoek meegenomen. Voornoemde kruisingen zijn zwaar belast. Dit is niet specifiek gerelateerd aan de realisatie van voornoemde projecten, maar ook aan de autonome groei in en om Amstelveen. Op dit moment lopen studies om te onderzoeken wat de beste manier is om de verkeersafwikkeling op beide kruisingen te verbeteren.
De Bovenkerkerweg is zeer bepalend voor de geluidbelasting bij de nieuwbouw van woningen gelegen aan de Bovenkerkerweg. Om deze reden is in opdracht van de gemeente door bureau Tauw onderzoek uitgevoerd naar de manier waarop nieuwbouw het beste realiseerbaar is om daar zo vroeg mogelijk in het proces wetenschap van te hebben. Op deze manier proberen we de gezonde leefomgeving een positie te geven in de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone. Er is onderzocht wat de geluidbelasting is op de verschillende mogelijke gevels per ontwikkeleiland. Ook is hierbij het geluid van het vliegverkeer betrokken, omdat deze gecumuleerd (opgeteld) met het wegverkeer moet worden betrokken in de afweging. Andere significante geluidbronnen zijn niet in de omgeving aanwezig. Hoewel het niet in het onderzoek is benoemd, is het onderzoek uitgevoerd conform het door de gemeenteraad in 2023 vastgestelde “Geluidbeleid bij nieuwe ontwikkelingen”. De bouwplannen op de ontwikkeleilanden binnen de Bovenkerkerwegzone zullen aan dit vastgestelde geluidbeleid moeten voldoen.
Conclusie van het uitgevoerde onderzoek door Tauw is dat de geluidsniveaus op de verschillende gevels hoog zijn, maar niet te hoog of onoplosbaar hoog. Uit de resultaten volgt dat het gecumuleerde geluid door gemeentewegen en de luchtvaart ten hoogste 62 dB bedraagt op de verschillende mogelijk gevels van de ontwikkeleilanden. Omdat de zogenaamde “standaardwaarde” wordt overschreden, dient de gemeente de aanvaardbaarheid van het gecumuleerde geluid te beoordelen. Maatregelen nemen aan de Bovenkerkerweg zelf of een geluidsscherm bieden te weinig soelaas. Daarom moet gekeken worden naar maatregelen van bouwkundige aard, door bijvoorbeeld het realiseren van de woningen met minimaal één geluidluwe gevel. Uit het onderzoek blijkt dat bijna alle oostgevels (de gevels die niet aan de Bovenkerkerweg liggen) te beschouwen zijn als geluidluw. Daar waar dit niet mogelijk is, wordt geadviseerd om bouwkundige oplossingen te vinden voor een geluidluwe gevel.
Voorbeeld hiervan is het maken van afsluitbare loggia’s.
Bij het bepalen van de geluidsoverlast wordt gekeken naar het verkeersgeluid van en naar het plangebied en hoe dit hoorbaar is bij bestaande woningen in de omgeving. Omdat de huidige bebouwing in de Bovenkerkerwegzone al fungeert als een soort geluidsbuffer voor de Bovenkerkerweg en de nieuwe gebouwen vaak hoger zullen zijn, zal deze geluidswerende werking waarschijnlijk toenemen. De berekening hiervan houdt ook rekening met veranderingen in het verkeer door de nieuwbouw. Verwacht wordt dat dit geen grote problemen oplevert, omdat de verkeersroutes grotendeels hetzelfde blijven als nu.
Bij elke omgevingsvergunning-aanvraag moet aangetoond worden dat het desbetreffende plan niet leidt tot stikstofdepositie op omliggende Natura2000-gebieden. Dit wordt aangetoond op basis van een berekening met de AERIUS Calculator (de op dat moment actuele versie). Het meenemen van een referentiesituatie (intern salderen) in het onderzoek is niet mogelijk zonder omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit. Daarnaast schrijft het Besluit bouwwerken leefomgeving (artikel 7.19a) voor dat adequate maatregelen worden getroffen bij bouw- en sloopwerkzaamheden om de emissie van stikstof te beperken. Bij de omgevingsvergunning-aanvragen wordt aangetoond hoe hier aan voldaan wordt.
Een eventuele stikstofdepositie kan een belangrijke randvoorwaarde geven voor de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone. Indien de bouwfase van een plan leidt tot stikstofdepositie kan de oplossing (mogelijk) gezocht worden in de wijze (inzet van nieuw of elektrisch materieel) en/of fasering (temporiseren) van de bouw. Indien het toepassen van deze maatregelen niet leidt tot een reductie tot 0,00 mol/ ha/jaar kan intern salderen in de bouwfase (met passende beoordeling en omgevingsvergunning flora en fauna) worden toegepast.
In en nabij vastgestelde aandachtsgebieden voor luchtkwaliteit moeten overheden toetsen aan de rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit. Aandachtsgebieden zijn locaties met hogere concentraties stikstofdioxide (NO2) of fijnstof (PM10). Soms wordt een rijksomgevingswaarde overschreden. Of de achtergrondcentratie is zo hoog, dat bij toevoeging van een nieuw project alsnog een rijksomgevingswaarde overschreden kan worden. In een aandachtsgebied moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen. Amstelveen ligt in het aandachtsgebied Amsterdam/Haarlem.
Beoordeling van de luchtkwaliteit betekent kort gezegd dat het bevoegd gezag dient te motiveren dat er geen overschrijding dreigt van de omgevingswaarden of de activiteit niet in betekenende mate (NIBM of verwaarloosbaar) bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit is niet nodig als een project of activiteit NIBM bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een project of activiteit draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 µg/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties.
Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:
- 1.
- 2.
Woonwijken zijn NIBM als het gaat om maximaal 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 of meer ontsluitingswegen. In het plangebied Bovenkerkerwegzone worden circa 1.000 woningen gerealiseerd. Dit aantal blijft onder bovenstaande vastgestelde grenzen, en is dus te classificeren als NIBM. Toetsing aan de rijksomgevingswaarden is daarom niet nodig.
Er is een zogenaamde “Quickscan” uitgevoerd door bureau E.C.O. Logisch met de vraag of de ontwikkelingen in de Bovenkerkerwegzone strijdig zijn met de Omgevingswet op het gebied van natuurbescherming. De Quickscan is in 2023 uitgevoerd op alle ontwikkeleilanden, daarbij zijn zowel de flora als de fauna in ogenschouw genomen.
In het gebied zijn geen bijzondere vondsten gedaan aangaande de flora en fauna. Alle gevels van de huidige gebouwen zijn in potentie geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen, gierzwaluwen en mussen, zoals doorgaans in Amstelveen voorkomt bij bestaande bebouwing. Om deze reden is de aanbeveling gedaan om nader onderzoek te doen naar de verblijfplaatsen van vleermuizen, dit onderzoek dient jaarrond plaats te vinden. In het gebied zijn op één ontwikkeleiland meerdere boomholtes aangetroffen waarin vleermuizen kunnen verblijven.
Daarnaast dient nader onderzoek plaats te vinden naar jaarrond beschermde nesten. De nesten die in de Quickscan zijn aangegeven, zijn vooral gelegen in de
te behouden groenzoom van de entreezone tussen de kantoren en de woonbebouwing van Middenhoven. Ook in goed ontwikkelde struikgewasstroken kunnen marterachtigen voorkomen. Dit ‘struweel’ bevindt zich voor een groot deel in de eerdergenoemde groenzoom van de entreezone.
Voorgaande zaken dienen door de eigenaren te worden meegenomen in nader onderzoek, voordat zij hun omgevingsvergunning kunnen aanvragen. Wanneer eigenaren voor tijdelijke bouwruimte ook buiten hun eigendom werkzaamheden willen verrichten, dan dienen zij die gronden ook in hun onderzoek te betrekken. Wanneer daadwerkelijk soorten worden aangetroffen, dan dienen zij een plan van aanpak te maken en dienen doorgaans mitigerende (compenserende) maatregelen te worden genomen. De Omgevingsdienst dient hier een vergunning voor af te geven voordat het bouwplan kan worden uitgevoerd.
Gezien het feit dat de Quickscan en het aanvullend onderzoek een houdbaarheidsdatum hebben, dienen de eigenaren rekening te houden met het moment van het uitvoeren van aanvullend onderzoek, in relatie tot het verkrijgen van een mogelijke vergunning van de Omgevingsdienst en de start bouw, of sloop, van hun project.
Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat er een aantal aandachtspunten is bij de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone. Daar is in deze Gebiedsvisie, en specifiek in de ruimtelijke visie en bouwenveloppen in de volgende hoofdstukken, rekening mee gehouden voor zover dit op dit moment mogelijk is. Immers, we werken nu met bouwenveloppen en niet met uitgewerkte bouwplannen. Daarom dient bij de ruimtelijke procedures die voor de definitieve bouwplannen gevoerd worden ook de daadwerkelijke verantwoording plaats te vinden op deze ruimtelijke raakvlakken en randvoorwaarden.
Tot slot vragen we aandacht voor netcongestie. Het elektriciteitsnet kent momenteel een te kleine capaciteit: de transportvraag is te hoog ten opzichte van het transportaanbod. Hierdoor worden aanvragen van nieuwe projecten momenteel getemporiseerd door de regionale netbeheerder. Hoewel woningbouw hierbij nu prioriteit heeft, leidt dit vaak alsnog tot een wachttijd van enige jaren voordat elektriciteit geleverd kan worden. Grote aansluitingen worden soms ook op een wachtlijst geplaatst. Omdat de te ontwikkelen ontwikkeleilanden binnen de Bovenkerkerwegzone niet binnen korte tijd worden gerealiseerd én omdat de bestaande gebouwen reeds ook een energietransportvraag kennen, die gebruikt kan worden voor de woningbouwontwikkeling, is het niet zeker in hoeverre de ontwikkeling binnen de Bovenkerkerwegzone concreet gevolgen ondervindt van de netcongestie. De netbeheerders voeren in 2025 een nader onderzoek uit die de gevolgen per netvlak in beeld moet brengen met tijdspaden waarop de netcongestie opgelost zou moeten zijn. De uitkomsten zullen we betrekken in de ontwikkelopgave Bovenkerkerwegzone.
4. Van Nota van Uitgangspunten naar Gebiedsvisie
In aanloop naar deze Gebiedsvisie is in maart 2023 een Nota van Uitgangspunten vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van de NvU is om inzicht te hebben in de meest belangrijke thema’s binnen het gebied op basis van het geldende beleid. Ook geeft de NvU een belangrijk ruimtelijk kader waarbinnen de verschillende ontwikkeleilanden in het gebied ontwikkeld kunnen worden, iets wat beschreven is binnen de zogenaamde “Ontwikkeltrap”.
De belangrijkste uitgangspunten en de Ontwikkeltrap zijn als volgt samen te vatten:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Het belangrijkste instrument uit de NvU is de Ontwikkeltrap. De Ontwikkeltrap definieert zowel de afstand van de nieuwbouw ten opzichte van de huidige bebouwing van Middenhoven als de bijbehorende bouwhoogte die getrapt oploopt vanaf de oostzijde naar de westzijde aan de Bovenkerkerweg.
In de Hoogbouwvisie is aangegeven dat bouwen tot LIBhoogte (de hoogte van het Luchthavenindelingbesluit oftewel de maximale bouwhoogte vanwege Schiphol) mogelijk is. Dit met de voorwaarde dat de hoogbouw passend moet zijn in de omgeving. LIB-hoogte betekent in dit gebied een hoogte van 15 tot 19 bouwlagen. De afweging over wat passend is in de omgeving, heeft in de NvU plaatsgevonden met het opnemen van de zogenaamde Ontwikkeltrap. De Ontwikkeltrap geeft aan welke bouwhoogte in de Bovenkerkerwegzone passend is in de omliggende (woon)omgeving. Een zichtlijn vanuit de woningen definieert de maximale bouwhoogte met daartussen behoud en versteviging van de groenzone met bomen. Nieuwe bebouwing dient ónder die zichtlijn te blijven.
Daarbij geldt ook de regel dat de hoofdmassa van de bebouwing niet hoger is dan 6 bouwlagen, met daar bovenop de mogelijkheid voor één hoogteaccent tot 10 bouwlagen per ontwikkeleiland. Op deze manier heeft de belangenafweging plaatsgevonden tussen de individuele belangen van omwonenden en het algemeen belang van het bouwen van woningen, binnen de gegeven randvoorwaarden voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en een financieel uitvoerbare businesscase.
De Ontwikkeltrap is in de NvU neergezet als model dat toepasbaar is op de gehele Bovenkerkerwegzone. In werkelijkheid ligt ieder ontwikkeleiland en de aanliggende bebouwing van Middenhoven net iets anders ten opzichte van elkaar. Daarom is bij de vertaling van de NvU naar de Gebiedsvisie een tussenstap gezet waarbij voor ieder ontwikkeleiland precies is aangegeven wat de bufferzone is en waar de precieze hoogtelijnen liggen zie ook de afbeelding in paragraaf 4.2. De hoogtelijnen worden gedefinieerd met een zichtlijn vanuit de woningen aan de rand van Middenhoven.
De volgende uitgangspunten zijn hierbij gehanteerd om per ontwikkeleiland de juiste invulling te geven van de Ontwikkeltrap:
- •
- •
- •
- •
Tot aan het hoogteaccent volgt een overgangszone. Deze overgangszone kan per ontwikkeleiland verschillen. Immers, het ene eiland is breder dan de andere. Vastgelegd wordt dat de bouwhoogte in de overgangszone minimaal 2 lagen onder de zichtlijn blijft én dat de overgangszone zelf minimaal 10 meter breed is;
- •
- •
- •
Deze uitgangspunten hebben geleid tot de hoogtekaart op de volgende pagina, waarmee de eigenaren hun massastudies hebben uitgewerkt.
De eigenaren hebben op basis van de hoogtekaart gestudeerd op welke manier zij invulling kunnen geven aan een mogelijk bouwplan binnen deze kaders, oftewel een massastudie. De eigenaren hebben hier met verschillende architectenbureaus naar gekeken. Doelstelling van de massastudies is om grip te krijgen op het ontwikkelmodel per ontwikkeleiland, waarbij alle ruimtelijke en programmatische ingrediënten moeten leiden tot een zowel voor de eigenaren als voor de gemeente haalbare ontwikkeling. Op basis van de massastudie is in deze Gebiedsvisie dan de verdere bouwenvelop afgeleid, die dient als kader voor de toekomstige ontwikkeling.
De massastudies zijn eind 2023 en begin 2024 door de eigenaren en hun architecten uitgewerkt en vervolgens door de gemeente getoetst om te bezien of ze voldoen aan de NvU. Uiteindelijk zijn alle massastudies beoordeeld door de gemeente als “voldoenend aan de NvU”. Vervolgens zijn alle massastudies opgenomen op één kaart en in één 3D-model, zodat duidelijk werd hoe de massastudies naast elkaar liggen en op elkaar reageren. Dit is belangrijk om inzicht te krijgen in bouwhoogtes, bezonning, onderlinge verbindingen en onderlinge ontsluitingen, wat belangrijke inhoud vormt voor de te maken bouwenveloppen per ontwikkeleiland. De manier waarop de Ontwikkeltrap vanuit de NvU vertaald is per ontwikkeleiland en de massastudies van de verschillende ontwikkeleilanden zijn begin zomer 2024 door de gemeente toegelicht tijdens een bewoners- en participatieavond. Hierover meer in de volgende paragraaf.
Bij het opstellen van de NvU hebben verschillende gesprekken plaatsgevonden met omwonenden, grondeigenaren en raadsleden. Datgene wat is opgehaald uit deze gesprekken en hoe dit is verwerkt in de NvU is in januari 2023 door de gemeente toegelicht tijdens een drukbezochte inloopavond voor omwonenden en raadsleden. Tijdens deze inloopavond was er grote betrokkenheid van omwonenden bij de invulling van de zone met woningbouw. De hoogte
van de nieuwbouw en de afstand tot de woningen in Middenhoven, het behoud van de groene zone en de toenemende verkeers- en parkeerdruk zijn de grootste zorgen van de omwonenden in Middenhoven. In de NvU die vervolgens in maart 2023 is vastgesteld door de gemeenteraad is vervolgens het uitgangspuntenkader gegeven waarbinnen de verdere uitwerking van de Bovenkerkerwegzone zich moet bewegen.
Over de voornoemde grootste zorgpunten van omwonenden is in de NvU het volgende vastgelegd:
Bouwhoogte: de Ontwikkeltrap geeft het kader waarbinnen de nieuwbouw mag worden gebouwd. De hoogte is gemaximeerd op 10 bouwlagen en niet op de mogelijkheid om tot de maximum bouwhoogte te gaan die vanuit het Luchthavenindelingbesluit ter plaatse mogelijk is (45 tot 55 meter boven NAP, oftewel ongeveer 15 tot 19 bouwlagen). Bovendien is de 10 bouwlagen alleen mogelijk als accent.
Afstand tot woonbebouwing Middenhoven: ook de afstand tot de woonbebouwing is genormeerd in de Ontwikkeltrap. Vanaf de westelijke oever van de grenssloot tussen Middenhoven en de Bovenkerkerwegzone is er altijd minimaal 18 meter ruimte (10 meter groenzone en 8 meter verkeersruimte) tot de nieuwe bebouwing. In paragraaf
2.4 is dit benoemd als de entreezone. Behoud groene bufferzone: in de Ontwikkeltrap is opgenomen dat binnen de entreezone de groene buffer minimaal 10 meter breed moet zijn. Hierin komen geen padenstructuren. Eén en ander met uitzondering van kleine delen waar nu, bestaande, openbare weg binnen de 10 meterzone valt
Toenemende verkeers- en parkeerdruk: opgenomen is dat er geen nieuwe autoverbindingen met Middenhoven worden gerealiseerd. Bovendien wordt er ingezet op deelmobiliteit en optimaal gebruik van de aanwezige voorzieningen voor openbaar vervoer (tram en bus). Ook is opgenomen dat de Nota Parkeernormen leidend is voor het aantal te realiseren parkeerplekken.
Medio 2023 is een enquête uitgevoerd met verschillende vragen over de Bovenkerkerwegzone. De enquête is uitgezet onder alle bewoners van de gehele wijk Middenhoven. De vragen richtten zich op de invulling van de Bovenkerkerwegzone qua type bebouwing en invulling van het landschap, met daarnaast enkele vragen over de woningbehoefte. In het najaar van 2023 heeft over de resultaten terugkoppeling plaatsgevonden met een samenvatting op denkmee.amstelveen.nl. Deze samenvatting is opgenomen in Bijlage 3 van deze Gebiedsvisie.
De enquête is 510 keer ingevuld, een responsresultaat van 15%. Veruit de meeste respondenten wensen in de Bovenkerkerwegzone getrapte bebouwing (64% van de respondenten heeft dit ingevuld), daarnaast ziet men graag groene gevels (36% van de respondenten heeft dit ingevuld). Bij de uitstraling van het groen kregen een natuurlijke invulling en bewegen en ontmoeten de meeste stemmen, respectievelijk 56% en 43%. Dit correspondeert met de andere vraag over de gewenste functie van het groen, namelijk “Wandelen, hardlopen of hond uitlaten”. Maar liefst 72% van de respondenten heeft dit ingevuld. Op de vraag of er meer voetgangersverbindingen in het groen moeten komen reageerde 2/3 deel positief en 1/3 deel negatief. Qua verwachte functies in de Bovenkerkerwegzone scoort een gezondheidscentrum veruit het hoogste met 65% van de respondenten die dit hebben aangekruist. De resultaten van de enquête geven voldoende aanknopingspunten om verder te werken aan de invulling van de Bovenkerkerwegzone. De getrapte bebouwing was reeds uitgangspunt in de NvU evenals de invulling van de groene zone voor bewegen en ontmoeten. Ook het in de enquête veel genoemde gezondheidscentrum maakt deel uit van de plannen.
De manier waarop de Ontwikkeltrap uit de NvU is vertaald naar de situatie per ontwikkeleiland met daarnaast de massastudies zijn voorgelegd aan omwonnenden. Hiertoe is aan het begin van de zomer van 2024 een inloopavond georganiseerd en aansluitend konden omwonenden ook reageren via denkmee. amstelveen.nl. Doelstelling van deze participatie was om omwonenden enerzijds te informeren over de manier waarop de gemeente verder is gegaan met het vastgestelde kader uit de NvU en welke invulling daarbinnen mogelijk is. Anderzijds konden omwonenden ook hun reactie geven op de verschillende massastudies en de uitwerking daarvan, bijvoorbeeld over:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
de beeldkwaliteit van de panden. Per ontwikkeleiland was door iedere eigenaar een bezonningsstudie opgesteld bij de massastudie. Hieruit blijkt dat door de getrapte bebouwing de schaduwwerking op de bestaande bebouwing vanaf de namiddag niet groot is, ook niet ten opzichte van de schaduwwerking vanuit de bestaande bebouwing. Bij de bezonningsstudies is gerekend zonder de schaduwwerking van de bomenrij, die zeker in de maanden april-mei tot oktober-november een bepalende factor is in de bezonning.
De inloopavond was goed bezocht en ook van de aanvullende mogelijkheid om reactie te geven op denkmee.amstelveen.nl is goed gebruik gemaakt. De gemeente en eigenaren van de verschillende ontwikkeleilanden waren tijdens de inloopavond aanwezig om de plannen toe te lichten en om vragen te beantwoorden. Omwonenden zijn kritisch over de plannen. De meeste reacties gaan over de hoogte en grootte, en daarmee ook de massaliteit, van de massastudies. Dit is begrijpelijk, maar ook lastig te beantwoorden, omdat alle massastudies passen binnen het kader van de vastgestelde NvU. De NvU geeft het gebiedsgerichte kader van wat qua massa passend is op deze plek en wat niet. In de NvU zijn de beperkingen opgelegd aan afstanden van de nieuwbouw tot de bebouwing van Middenhoven en aan de bouwhoogte. De massastudies voor de zes ontwikkeleilanden passen alle binnen de kaders van de NvU en zijn daarmee ook, op grond van de NvU, passend binnen de Bovenkerkerwegzone. Uiteraard dienen aanvullende randvoorwaarden ook te kloppen, zoals de verkeersaantrekking, het aantal parkeerplekken of de bezonning, maar dit volgt later bij de verdere uitwerking van de bouwplannen door de eigenaren. De massa’s op zichzelf staan bij de verdere uitwerking niet ter discussie, omdat ze passen binnen het kader van de door de gemeenteraad vastgestelde NvU.
In Bijlage 2 van deze Gebiedsvisie is de samenvatting opgenomen van de binnengekomen reacties, zowel van de post-its die tijdens de inloopavond konden worden geplakt, als van de nadien binnengekomen reacties via denkmee.amstelveen.nl. Degenen die een reactie gaven waren er reeds mee bekend dat er geen individuele reactie zou komen op de opmerkingen, maar dat een samenvatting zou volgen in de Gebiedsvisie. Daarom wordt hieronder een reactie gegeven op de meest genoemde punten: Groen, Verkeer/Parkeren en Voorzieningen. Zoals hiervoor reeds is aangegeven, volgt geen verdere reactie op de hoogte en de massa, aangezien de massastudies allen passend zijn binnen het kader van de NvU.
Veel bewoners maken zich zorgen over het verlies aan groen in het gebied. Er wordt gesteld dat de groene randzone, zoals dit in het stedenbouwkundig plan van de wijk Middenhoven bedoeld was, wordt aangetast. Bovendien maakt men zich er zorgen over de mogelijke aantasting van de 10 meter groene bufferzone, die is voorzien tussen Middenhoven en de nieuwbouw.
Reactie hierop is dat de bouwontwikkelingen binnen de Bovenkerkerwegzone zich louter bevinden op de private ontwikkeleilanden van de verschillende eigenaren. Er worden geen woningen gebouwd in de omliggende groenzone, die vanuit het stedenbouwkundig plan voor Middenhoven bedoeld was en is als groenzone. Het overgrote deel van de private ontwikkeleilanden bestaat uit bebouwing en parkeerterrein, met enkele solitaire bomen en opgaand struikgewas. Ook nu kunnen eigenaren op eigen terrein bomen kappen of groen aanpassen. Daar is geen kapvergunning voor nodig. Zij moeten wel rekening houden met het broedseizoen. De Quickscan Natuurbescherming die is uitgevoerd, geeft aan dat op sommige plekken nader onderzoek door de eigenaren benodigd is, maar dat er niet op voorhand beperkingen zijn in de aanpassingen van groen op de private ontwikkeleilanden.
Met dit in gedachten wil de gemeente inzetten op het behouden van en waar mogelijk versterken van de groene bufferzone van 10 meter tussen de woningen van Middenhoven en de nieuwbouw, zodat deze niet verloren gaat.
Bij de bouwontwikkelingen moet goed onderzocht worden op welke manier zoveel mogelijk bomen op de ontwikkeleilanden behouden kunnen blijven in deze zone. Realiteit hierbij is dat sommige bomen zullen worden gekapt omwille van de bouwactiviteiten, maar ook omwille van de kwaliteit van de bomen zelf. Bomen staan hier en daar scheef en hangen daarmee soms ook over het water. Selectieve kap van bestaande bomen biedt een kans om nieuwe bomen terug te plaatsen die toekomstbestendig zijn én een goede bufferfunctie innemen in deze zone. Naast de bufferzone zet de gemeente in op het creëren van groene milieus in de binnentuinen op de nieuwe ontwikkeleilanden. Iedere eigenaar moet een groene binnentuin realiseren en deze gedeeltelijk openstellen.
Veel reacties gaan over de verkeersaantrekking van de nieuwe plannen en de verkeersveiligheid en het aantal parkeerplekken versus de al hoge parkeerdruk in de wijk Middenhoven. Ten aanzien van de verkeersaantrekking en de verkeersveiligheid dienen de uit- en inritten aan Poortwachter en de Dr. Willem Dreesweg te voldoen aan de ontwerpnormen die daarvoor gelden. Wanneer de kantoren in vol bedrijf zouden zijn is er sprake van een aanzienlijke verkeersaantrekking, echter deze kantoren staan nu voor een groot deel leeg. De uitritten zullen verkeersveilig worden aangepast wanneer dit nodig is voor de ontsluiting van de nieuwe woningen. Om de kruising van de Dr. Willem Dreesweg met de Bovenkerkerweg te ontlasten, zal op termijn een fietstunnel worden aangelegd. Deze fietstunnel wordt ontworpen conform de normen voor sociale veiligheid. Een aantal omwonenden gaf dit in de reacties als aandachtspunt mee.
Ten aanzien van het parkeren is in de NvU reeds gemeld dat voor de parkeernormering per ontwikkeleiland gebruik gemaakt wordt van de door de raad vastgestelde Nota Parkeernormen. Dit is nog steeds uitgangspunt voor de ontwikkeling met de verduidelijking dat het gaat om de ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning vigerende Nota Parkeernormen. Daarnaast wordt in de anterieure overeenkomst met de eigenaren opgenomen dat de nieuwe bewoners en bezoekers van deze bewoners geen recht hebben op een parkeervergunning in de openbare ruimte.
Een aantal reacties gaat over de voorzieningen in het plan.
Enerzijds gaat het over het aantal woningen dat wordt bijgebouwd en welke noodzakelijke voorzieningen daar tegenover staan. Reactie daarop is dat de gemeente als voorwaarde meegeeft dat ongeveer 25% van de plinten (de benedenverdiepingen) beschikbaar moeten zijn voor voorzieningen. Daarbij dient in ieder geval ook te worden voorzien in het aanwijzen van een plek voor een medisch centrum, omdat daar in de huidige situatie gecombineerd met de nieuwbouw, de meeste behoefte aan is. De invulling van het medisch centrum is verder aan de huisartsen en ondernemers. Meer hierover in paragraaf 5.3.2
Anderzijds gaat het over de groenvoorzieningen in en om het plan. Doelstelling is dat de binnenterreinen van de nieuwe gebouwen op de ontwikkeleilanden aantrekkelijk zijn om te verblijven voor de nieuwe bewoners, maar dat deze binnenterreinen ook openbaar toegankelijk zijn voor andere personen, zoals omwonenden. Daarnaast wordt voorzien in een upgrade van het openbaar gebied rondom de nieuwbouw, zoals het vernieuwen van de speelterreinen en het versterken van de groene zone langs de Bovenkerkerweg.
5. Visie op de Bovenkerkerwegzon een randvoorwaarden voor de ontwikkeling
In paragraaf 2.1.1. is reeds een samenvatting gegeven van de visie die we hebben op de Bovenkerkerwegzone. In dit hoofdstuk werken we deze visie verder uit. Dit doen we door een schets te geven van de doelen die we nastreven in dit gebied en hoe deze opgevolgd worden in de voorwaarden die we stellen aan de verdere ontwikkeling. Deze voorwaarden relateren we ook aan wat geschetst is in de voorgaande hoofdstukken, zoals de uitgevoerde onderzoeken en de uitgevoerde participatie.
De voorwaarden die we stellen aan de invulling van de Bovenkerkerwegzone komen ook voort uit de doelen die we hebben voor dit gebied. De afbeelding hiernaast geeft inzicht in deze doelen, gecategoriseerd naar de ruimtelijke opdrachten uit de omgevingsvisie met daaronder enkele doelen die daaraan uitwerking geven.
Het creëren van een groen stedelijk entreegebied voor de stad en de wijk met een serie gestapelde gebouwen met geringe impact op de wijk Middenhoven.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Mogelijk maken van collectief duurzaam warmtesysteem;
natuurinclusief ontwikkelen en beheer van de (semi)openbare ruimte en de bebouwing.
In de volgende paragrafen geven we inzicht in de voorwaarden voor de ontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone, die bijdragen aan het behalen van deze doelen. We hebben hierbij onderscheid gemaakt in voorwaarden die we stellen op gebiedsniveau en op eilandniveau, per otwikkeleiland.
De voorwaarden die we stellen op gebiedsniveau van de gehele Bovenkerkerwegzone hebben we opgedeeld in voorwaarden op het gebied van verkeer en infrastructuur, landschap en voorzieningen. Het woningbouwprogramma is reeds in hoofdstuk 2 behandeld, inclusief de voorwaarden die we daaraan stellen. Ook geven we tot slot inzicht in hoe we met onze ambities op het gebied van energie en duurzaamheid willen omgaan.
Door de bouw van de Bovenkerkerwegzone neemt de gebruiksdruk op het groen in de omgeving toe. De gemeente is daarom van plan om de voetpaden in de beweegzone langs de Bovenkerkerweg en op de gemeentelijke, openbare eilanden te verharden. De beschoeiing rondom de ontwikkeleilanden is deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van de eigenaren van het betreffende ontwikkeleiland.
Doelstelling is om deze beschoeiingen na de realisatie van de bouwplannen op de ontwikkeleilanden, duurzaam te vervangen. De twee speelvoorzieningen aan de noord- en zuidkant zullen worden uitgebreid of vernieuwd. Verder zal de gemeente de doodlopende gemeentelijke straten naar het meest noordelijke en het meest zuidelijke ontwikkeleiland herinrichten na realisatie van de bouwplannen. Het realiseren en behouden van groen op de ontwikkeleilanden is opgenomen in de regels behorende bij de bouwenveloppen.
Op de afbeelding op de volgende pagina is weergegeven welke ingrepen in de openbare ruimte door de gemeente zullen worden uitgevoerd.
De binnentuinen zijn de geheel of gedeeltelijk omsloten ruimtes binnen de gebouwen. Deze verblijfsgebieden zijn (semi-)toegankelijk voor aan- en omwonenden. Vanwege de waarde die het groen heeft voor natuur, klimaat en het verblijfsklimaat dient de inrichting van de binnentuinen een aanzienlijke bijdrage te leveren aan het leefmilieu van de wooneilanden.
In paragraaf 2.3 is beschreven dat er in AmstelveenZuid behoefte is aan maatschappelijke voorzieningen en met name in de eerstelijnszorg. Ook is er behoefte aan een kinderdagopvang en/ of buitenschoolse opvang, een behoefte die vergroot zal worden met de bouw van ongeveer 1.000 woningen in de Bovenkerkerwegzone. Voor de gehele zone willen we voorzien in levendigheid op straat op meerdere delen van de dag, iets waarbij voorzieningen in de plint een rol kunnen spelen. Als vuistregel hanteren we dat er in de plinten van de gebouwen ruimte moet zijn voor ongeveer 3.500 m² (Bruto vloeroppervlakte/BVO)aan voorzieningen, iets wat neerkomt op ongeveer 25% van de “footprints” (het ruimtebeslag) van de gebouwen.
De 3.500 m² BVO verdelen we onder in een oppervlakte van in ieder geval 1.000 tot 1.200 m² BVO voor een medisch centrum en 800 m² BVO voor overige maatschappelijke functies, waaronder we in deze Gebiedsvisie ook kinderdagopvang scharen. De overige vierkante meters kunnen worden ingevuld met de volgende functies:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
Uiteraard zijn ook extra maatschappelijke functies mogelijk naast de genoemde oppervlaktes voor een medisch centrum en kinderdagopvang. Meerdere locaties voor kinderdagopvang zijn niet onmogelijk. Maar ook wordt gedacht aan aan de bewoning gelieerde maatschappelijke functies, zoals gemeenschappelijke huiskamers met dagactiviteiten. Dit past bij het ook gewenste concept van het toevoegen van seniorenwoningen.
Zoals ook in paragraaf 2.3 is aangegeven, voorzien we geen detailhandel in de Bovenkerkerwegzone. De nieuwe bewoners kunnen gebruik maken van winkelcentrum Middenhoven of van de nieuw te bouwen detailhandel/ supermarkt op Nieuw-Legmeer. Deze twee centra zijn op korte afstand gelegen en het is noodzakelijk dat deze levensvatbaar blijven als centrum van de wijken Middenhoven en NieuwLegmeer. We streven ernaar om de seniorenwoningen zo dicht mogelijk bij de OV haltes te realiseren, zoals de tramhalte bij Poortwachter en de bushalte aan de Dr. Willem Dreesweg. Randvoorwaarde bij vergunningverlening in de Bovenkerkerwegzone is uiteraard dat gehandeld wordt binnen de wettelijke kaders van het voorkomen van geluid- en geurhinder voor de omliggende woonbebouwing en dat moet worden voldaan aan de parkeernorm van de betreffende functie.
De voorzieningen kunnen verspreid over de gehele Bovenkerkerwegzone voorkomen, waarover de nadere regels gesteld zijn in de bouwenveloppen in de bijlagen bij deze Gebiedsvisie. Omwille van de goede bereikbaarheid van het medisch centrum sturen we specifiek voor deze functie aan op een plek nabij de Dr. Willem Dreesweg, omdat hier de auto-aansluiting met de wijk Middenhoven gegarandeerd is. Dit ook in verband met de bereikbaarheidseisen voor een ambulance. Door de bussluis op Poortwachter is deze aansluiting met de wijk Middenhoven afwezig voor de ontwikkeleilanden die via Poortwachter ontsloten worden. Om deze reden voorzien we een medisch centrum op één van de twee ontwikkeleilanden aan weerszijden van de Dr. Willem Dreesweg. Het overig oppervlak aan voorzieningen kan gelijkmatig worden verdeeld over de ontwikkeleilanden van de Bovenkerkerwegzone.
De eigenaren van de ontwikkeleilanden zijn zelf verantwoordelijk voor het invullen van de hen geboden ruimte om voorzieningen te realiseren en de markt hiervoor te verkennen. Belangrijk hierbij is om uiterste inspanning te betrachten om het medisch centrum en de kinderopvang mogelijk te maken. De realisatie van deze functies is daarom ook een voorwaarde in deze Gebiedsvisie. De aanwijzing van de overige commerciële functies is ook een voorwaarde, hoewel de verwachting is dat deze functies zonder meer hun plek kunnen vinden in de plinten van de gebouwen.
Samenvatting voorwaarden voorzieningen
Om duidelijkheid te geven aan de voorwaarden in de voorgaande alinea’s worden deze hier puntsgewijs herhaald:
- A.
- B.
- C.
- D.
- E.
Uitgangspunt is om de overige oppervlakte aan voorzieningen (3.500 m² BVO minus 1.000 tot 1.200 m² BVO minus 800 m² BVO aan overige maatschappelijke functies) evenredig te verdelen over alle ontwikkeleilanden. De functies die hierbinnen mogelijk zijn, zijn beschreven onder de nummers 1 tot en met 6 in de voorgaande paragraaf Soort voorzieningen.
Aanvullend worden de volgende voorwaarden opgenomen
- F.
- G.
Omdat de marktomstandigheden over enkele jaren anders kunnen zijn, nemen we als voorwaarde het volgende op: wanneer de eigenaren expliciet kunnen aantonen dat zij er alles aan gedaan hebben om de maatschappelijke functies (met name het medisch centrum en de kinderopvang) en de commerciële functies mogelijk te maken en dit (gedeeltelijk) niet mogelijk blijkt, dan kan het college van B&W een besluit nemen om af te wijken van de voornoemde voorwaarden A tot en met E. Belangrijke factor bij deze afweging is dat moet zijn aangetoond dat er geen behoefte is aan de die functies in dit gebied. De definitieve afspraken hierover zullen door de gemeente worden vastgelegd in de met de eigenaren te sluiten anterieure overeenkomsten op het moment dat zij wensen over te gaan tot het doorlopen van de ruimtelijke procedure om de nieuwbouw mogelijk te maken.
5.3.3 Verkeer en infrastructuur
De verkeersgeneratie van de Bovenkerkerwegzone als woongebied is groter dan de verkeersgeneratie in de huidige situatie, wanneer alle kantoren volledig in bedrijf zouden zijn. Hierover is een beschouwing gegeven in hoofdstuk 3 op basis van het uitgevoerde verkeersonderzoek.
De aanleg van een tunnel onder de Bovenkerkerweg voor langzaam verkeer, tussen de Dr. Willem Dreesweg en de Zagerij, is hierbij nodig. Deze tunnel is niet gelinkt aan de ontwikkeling van de ontwikkeleilanden die ontsluiten via Poortwachter. Het moment van de aanleg van deze tunnel door de gemeente wordt nader bezien in relatie tot de ontwikkelingen op Nieuw-Legmeer.
Voor wat betreft verbindingen door het gebied wordt er voor het autoverkeer gebruik gemaakt van de bestaande infrastructuur. Voor langzaam verkeer wordt de mogelijkheid gecreëerd dat er bruggen worden aangelegd tussen de ontwikkeleilanden van de Bovenkerkerwegzone. Op deze manier worden de landschappelijke waterlopen, binnentuinen en poldereilanden onderling met elkaar verbonden voor sport, spel en ontmoeting. Hiermee zijn de ontwikkeleilanden integraal onderdeel van de parkzone en worden er voor de buurt extra ommetjes gerealiseerd die kunnen bijdragen aan de leefkwaliteit. Er komen géén nieuwe bruggen van de ontwikkeleilanden naar de bestaande wijk Middenhoven, ook omdat dat een veelgehoorde wens was vanuit omwonenden.
Over het parkeren wordt vastgelegd dat op het moment dat een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor één van de ontwikkeleilanden, het bouwplan dient te voldoen aan de dan vigerende Parkeernota. In de anterieure overeenkomsten met de eigenaren wordt vastgelegd dat de parkeerbehoefte wordt opgelost op eigen terrein en dat nieuwe bewoners en bezoekers geen parkeervergunning op straat krijgen, wanneer betaald parkeren wordt ingevoerd. Hiermee willen we voldoen aan de vraag vanuit omwonenden om te voorkomen dat extra parkeerdruk ontstaat in Middenhoven.
De gemeente heeft ambities op het gebied van duurzaam bouwen, zoals beschreven in de ‘Leidraad duurzaam bouwen en gebiedsontwikkelen’ (vastgesteld in 2021 door de gemeenteraad, aangepast in 2024 met PLECK 6.0). De eigenaren in de Bovenkerkerwegzone kennen deze leidraad en hebben zelf ook ambities om de ontwikkeleilanden duurzaam en energiezuinig te ontwikkelen. Omdat de ontwikkelingen op dit gebied snel gaan en de financiële haalbaarheid van het gegeven woningbouwprogramma ook meespeelt, kunnen de exacte maatregelen op dit moment nog niet vastgelegd worden.
Ook de markt zelf (beleggers en individuele kopers van woningen) vraagt om duurzaam te bouwen, omdat dit zorgt voor lagere exploitatiekosten. De leefomgeving wordt door meer groen, water en biodiversiteit kwalitatief verbeterd. Juist op dit punt van een groene en natuurinclusieve inpassing van de bebouwing, met wanneer mogelijk het gebruik van natuurlijke materialen, kan de Bovenkerkerwegzone hier een goede bijdrage leveren. De eigenaren spannen zich in om beter dan de wettelijke basis te presteren op het gebied van duurzaamheid (energie, circulair, klimaatadaptatie, groen/ecologie en mobiliteit) om zo aan de urgente opgaven te voldoen.
Op het gebied van energie levert een collectief verwarmingssysteem op bodemenergie een bijdrage aan een duurzame ontwikkeling. Het gebruik van bodemenergie in de Bovenkerkerwegzone is zeer waarschijnlijk. Daarom wordt ook in relatie tot de ontwikkeling van Legmeer rekening gehouden met de benodigde hoeveelheid bodemenergie, zodat beide projecten elkaar niet in de weg zitten bij het gebruik van de bodem als energiebron. Een aandachtspunt bij bodemenergie is de regeneratie van warmte. Omdat het warmte- en koudegebruik bij bodemenergie in balans moet zijn, is vanwege de grotere warmtevraag soms extra warmte nodig om deze balans te behouden. Wij hebben hierbij een voorkeur voor aquathermie, waarbij deze extra warmte wordt gehaald uit oppervlaktewater of van de op korte afstand van het plangebied gelegen watertransportleiding. Over de watertransportleiding loopt momenteel een onderzoek naar de (financiële) haalbaarheid van het gebruiken van warmte uit deze leiding. Voorgaande geldt als alternatief voor het genereren van warmte uit apparaten die doorgaans op of nabij de gebouwen staan.
Voor de ontwikkeling van de private ontwikkeleilanden zijn regels opgesteld die voor alle ontwikkeleilanden gelden. De regels behoren bij kaarten die voor ieder ontwikkeleiland zijn opgesteld. Het geheel van de regels en kaarten worden “bouwenveloppen” genoemd. De bouwenveloppen zoals opgenomen in Bijlage 1 vormen een integrale voorwaarde in deze Gebiedsvisie en zijn het resultaat van de eerder vastgelegde regels in de NvU en de daarna onderzochte mogelijkheden in de massastudies. Er worden in de bouwenveloppen regels gesteld over de gebouwen en de buitenruimte, over afstanden tot de bestaande wijk Middenhoven en hoogteaccenten en mogelijke overkragingen (uitstekende delen van een bouwwerk), over doorgaande routes en over het aanleggen van bruggen. De vormgeving van de plinten van de gebouwen vormen een belangrijk onderdeel van de regels, evenals hoe het parkeren in de onderste lagen van de bebouwing moet worden gerealiseerd. Op de kaarten is ook de positie van het medisch centrum met een aanduiding op de twee ontwikkeleilanden aan weerszijden van de Dr. Willem Dreesweg opgenomen. In het samenstel van bouwenveloppen en het gegeven woningbouwprogramma, zoals beschreven
is in hoofdstuk 2, komen we uit op ongeveer 1.000 woningen. In Bijlage 1 zijn deze regels en kaarten integraal opgenomen.
Aan de bouwenveloppen in Bijlage 1 is tevens een beeldkwaliteitsparagraaf toegevoegd, het zogenaamde “Beeldkwaliteitskader”. Hierin worden op hoofdlijnen de belangrijkste uitgangspunten gesteld op het gebied van de beeldkwaliteit en verschijningsvorm waaraan de bebouwing en de inrichting van de parkzone in de Bovenkerkerwegzone dient te voldoen. In te dienen plannen worden hieraan getoetst door de Stadsbouwmeester van de gemeente. Het Beeldkwaliteitskader wordt onderdeel van de Welstandsnota Amstelveen.
Wanneer een eigenaar een voorlopig ontwerp aanlevert bij de gemeente, dan wordt dit ontwerp aan de regels uit de bouwenveloppen getoetst. Meer hierover in hoofdstuk 8.
6. Financiën, kostenverhaal en overeenkomsten
6.1 Financiën en kostenverhaal
Het plan voor de Bovenkerkerwegzone bestaat uit zes ontwikkeleilanden waarop iedere eigenaar zijn eigen bouwplan ontwikkelt. Dit betekent dat iedere eigenaar verantwoordelijk is voor de sloop en nieuwbouw van zijn eigen complex op zijn eigen ontwikkeleiland en dat ook alle kosten die hiermee gepaard gaan worden gedragen door de betreffende eigenaar.
De eigenaren betalen daarnaast ook mee aan drie andere kostenposten:
- 1.
- 2.
Ingrepen in het openbaar gebied direct ten gevolge van de planontwikkeling en gelegen binnen het plangebied: het gaat hier om hier de in het vorige hoofdstuk geschetste maatregelen die we in en direct rondom het plangebied uit moeten voeren op openbaar gebied om de ontwikkeling van de ontwikkeleilanden in te passen. Te denken valt hierbij aan de aanpassingen en versterkingen in het groen, de aanpassingen aan de speeleilanden en het versterken van de wandelpadenstructuur.
- 3.
Ingrepen in het openbaar gebied mede gevolg van het plan, maar gelegen buiten het plangebied: dit betreffen de zogenaamde bovenwijkse voorzieningen waaraan alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen Amstelveen een bijdrage moeten doen. Bovenwijkse voorzieningen zijn bijvoorbeeld de nieuwe fietstunnel op de kruising van de Dr. Willem Dreesweg met de Bovenkerkerweg die wordt gerealiseerd onder de Bovenkerkerweg of de maatregelen die nodig zijn om de verkeersafwikkeling op de kruising van de Bovenkerkerweg met de Beneluxbaan te verbeteren. Conform de Nota Bovenwijkse voorzieningen, die door de gemeenteraad is vastgesteld, is de bijdrage gerelateerd aan de ontwikkeling per m² woning of voorzieningen.
Met de eigenaren binnen de Bovenkerkerwegzone is schriftelijk in een vervolgovereenkomst (zie ook de volgende paragraaf) vastgelegd dat zij allen hun deel van de bovengenoemde kosten betalen naar rato van het bruto vloeroppervlakte en functie van hun ontwikkeling in m². De hoogte van het bedrag staat nog niet vast en wordt definitief berekend op het moment dat een eigenaar zijn plan doorzet en hiervoor een ruimtelijke procedure wenst te doorlopen. Op dat moment wordt er een anterieure overeenkomst gesloten waarin voornoemde kosten op dat moment definitief worden berekend en vastgelegd.
Met alle eigenaren van de Bovenkerkerwegzone heeft de gemeente een zogenaamde vervolgovereenkomst gesloten over de ontwikkeling van de ontwikkeleilanden. Dit is gebeurd voordat we deze Gebiedsvisie ter inzage hebben gelegd. De vervolgovereenkomst is een vervolg op een eerdere samenwerkingsovereenkomst om samen te werken aan de uitwerking van de plannen en het onderzoek naar de haalbaarheid van de transformatie van de Bovenkerkerwegzone. Op grond van de vervolgovereenkomst zijn alle eigenaren gebonden aan dezelfde regels en voorwaarden, die mede voortkomen uit deze Gebiedsvisie. Met name de bouwenveloppen spelen hierin een belangrijke rol, tezamen met procesafspraken voor de verdere ontwikkeling en voor wanneer bouwplannen concreter worden en aan de gemeente worden voorgelegd. Daarbij is als voorwaarde opgenomen dat wanneer een voorlopig ontwerp bouwplan voldoet aan de Gebiedsvisie en de belangrijkste milieukundige randvoorwaarden, er door de gemeente éérst een anterieure overeenkomst met de eigenaar wordt gesloten, voordat wordt overgegaan tot de aanvraag en de procedure voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA), zie hiervoor ook hoofdstuk 8. Een eigenaar kan dus niet een aanvraag omgevingsvergunning indienen bij de gemeente zonder dat er sprake is van een dergelijke anterieure overeenkomst. De vervolgovereenkomst heeft als uitgangspunt dat alle eigenaren binnen 7 jaar na vaststelling van de Gebiedsvisie door de gemeenteraad met de gemeente een anterieure overeenkomst hebben gesloten.
Het opstellen van de anterieure overeenkomsten is volgend aan het ritme waarin de eigenaren aangeven verder te willen met hun bouwplan en de daarbij behorende ruimtelijke procedure. Deze overeenkomsten zullen alle zijn gebaseerd op de reeds gesloten vervolgovereenkomst en op deze Gebiedsvisie. Daarmee is geborgd dat alle bouwplannen worden ontwikkeld binnen het afgesproken kader van de totaalontwikkeling van de Bovenkerkerwegzone.
7. Terinzagelegging Gebiedsvisie
Het ontwerp van deze Gebiedsvisie is van 9 mei tot en met 19 juni 2025 ter inzage gelegd voor zienswijzen als formele participatie in de zin van artikel 16.27 van de Omgevingswet. Het was een vervolg op eerdere participatie op de Nota van Uitgangspunten en bij de massastudies.
Uit de terinzagelegging zijn 35 zienswijzen naar voren gekomen. Deze zienswijzen zijn alle afkomstig uit Middenhoven en het merendeel daarvan uit het grensgebied met de Bovenkerkerwegzone.
De meeste opmerkingen gaan over massaliteit van de bebouwing, met daarbij de hoogte en de nabijheid tot de woningen van Middenhoven als belangrijkste bezwaren. Ook verwacht men op basis van het aantal woningen van ongeveer 1.000, dat er meer druk zal ontstaan op het wegennet, de parkeerplekken en op de voorzieningen. Op al deze punten geeft de Gebiedsvisie een antwoord.
Bij het opstellen van de Gebiedsvisie is zorgvuldig gekeken naar de belangen van omwonenden in het algemeen en de aanwonenden in het bijzonder. Dat uit zich bijvoorbeeld in zeer precieze regels binnen de Ontwikkeltrap met bouwhoogtes en afstanden, die ook in de bouwenveloppen zijn vastgelegd. Daarnaast is in deze Gebiedsvisie beschreven welke maatregelen genomen worden om de verkeers- en parkeerdruk in de Gebiedsvisie. De nu ingediende zienswijzen tegen te gaan, en de ruimte die gegeven wordt aan geven geen aanleiding tot het doen van verdere voorzieningen. aanpassingen in de Gebiedsvisie.
Eisen en wensen die zijn opgenomen in de Gebiedsvisie komen voort uit een bredere belangenafweging waarbij is gekeken naar gemeentelijk beleid, belangen van omwonenden en woningzoekenden, belangen van grondeigenaren, uitkomsten van onderzoeken en wettelijke kaders. Er is sprake van een afweging van verschillende belangen, waarbij de zorgen en inbreng van omwonenden nadrukkelijk zijn meegenomen. Er is begrip dat een dergelijke verandering van de directe woonomgeving zorgen oplevert, daarom zal in de verdere uitwerking van de plannen oog worden gehouden op de belangen van de direct omwonenden. Doelstelling is dat de ontwikkelingen bijdragen aan een toekomstbestendige wijk en niet ten koste gaan van de leefbaarheid in de directe omgeving.
De zienswijzen zijn in een Nota van Beantwoording opgenomen die onderdeel uitmaakt van de besluitvorming over de Gebiedsvisie in de gemeenteraad. Op basis van eerdere inspraak rond de NvU zijn reeds aanpassingen gedaan aan de kaders voor de bebouwing en deze zijn ook zo verwoord
Zoals we in hoofdstuk 1 beschreven, heeft de Gebiedsvisie de status van Projectnota in het gemeentelijk planproces voor ruimtelijke initiatieven. Dit betekent dat de wenselijkheid en haalbaarheid van de ruimtelijke ontwikkeling voor het gebied als geheel op deze plek zijn aangetoond. Op basis van de vastgestelde Gebiedsvisie is het voor iedere eigenaar mogelijk om op zijn eigen moment een voorlopig ontwerp bouwplan uit te werken en het ook per ontwikkeleiland haalbaar te maken binnen de in deze Gebiedsvisie gestelde kaders. Dit voorlopig ontwerp wordt bij de gemeente ingediend met het verzoek voor een omgevingsoverleg, waarna de gemeente kan toetsen of het ingediende voorlopig ontwerp voldoet aan deze Gebiedsvisie. Wanneer dat het geval is, zal voor de betreffende ontwikkeling een anterieure overeenkomst worden opgesteld. Wanneer deze overeenkomst is gesloten, kan via een nieuw verzoek voor een Omgevingsoverleg de omgevingsvergunning worden aangevraagd voor een zogenaamde “buitenplanse omgevingsplanactiviteit” (de BOPA) om het bouwplan na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning daadwerkelijk te kunnen realiseren. De algemene ruimtelijke onderbouwing wordt gegeven via deze Gebiedsvisie, maar voor ieder bouwplan afzonderlijk dient ook een specifieke ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld.
Bij iedere ruimtelijke procedure is het mogelijk om bezwaar en beroep aan te tekenen.
Zoals in hoofdstuk 1 is gemeld wordt door de gemeenteraad met het vaststellen van de Gebiedsvisie invulling gegeven aan het ‘Beleid adviesrecht’ van de gemeenteraad voor de opvolgende ruimtelijke procedures (de zogenaamde procedure voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit, de “BOPA”) per ontwikkeleiland. Dit betekent dat de gemeenteraad geen advies meer hoeft te geven in het kader van het ‘Beleid adviesrecht’ voordat het college van burgemeester en wethouders kan beslissen op de aanvraag omgevingsvergunning.
Bijlage 1 Samenvatting voorwaarden
De voorwaarden waaraan verdere initiatieven en bouwplannen van de eigenaren van de Bovenkerkerwegzone dienen te voldoen zijn door de gehele Gebiedsvisie opgenomen en zullen worden vastgesteld als beleidsregels, zodat de voorwaarden goed zijn verankerd. Deze worden hieronder compact herhaald, zodat expliciet duidelijk is aan welke voorwaarden bouwplanontwerpen van de eigenaren getoetst worden:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
- 6.
Voorgaande beleidsregels gelden voor de initiatieven en bouwplannen van de eigenaren van de Bovenkerkerwegzone (omgevingsvergunningaanvragen). Hiervan kan niet worden afgeweken. Echter, wanneer een initiatief afwijkt van de beleidsregels uit de Gebiedsvisie, inclusief de reeds toebedeelde afwijkingsbevoegdheid van B&W met betrekking tot het voorzieningenprogramma, en B&W vinden de afwijking acceptabel, dan zal conform het ‘Beleid adviesrecht’ de gemeenteraad advies moeten uitbrengen over de omgevingsvergunningaanvraag. Dit is alleen nodig als de afwijking betrekking heeft op een in het ‘Beleid adviesrecht’ door de gemeenteraad aangewezen categorie waarvoor zij gebruik wil maken van haar adviesrecht. Indien de gemeenteraad gebruik maakt van haar adviesrecht zal een uitgebreide procedure voor een Buitenplanse Omgevingsplanactiviteit (BOPA) worden doorlopen.
BIJLAGE 2 Bouwenveloppen en Beeldskwaliteitskader
Het gebied dat in eigendom is van de ontwikkelende partij en dat omgeven wordt door kadastrale grenzen.
Ontwikkeleiland (eigendom en openbaar)
Het gebied bestaat uit verschillende eilanden waarvan zes ontwikkeleilanden. De meeste ontwikkeleilanden zijn 100% eigendom van de ontwikkelende partijen. Op twee ontwikkeleilanden heeft de gemeente grondpositie. Het totale oppervlakte van het eiland is bepalend voor de ontwikkelmogelijkheden.
FSI het meten van ruimtelijke dichtheden. FSI staat voor “Floor Space Index”, dit is de verhouding tussen de Bruto Vloeroppervlakte (BVO) en het bijbehorende eilandoppervlakte. Dichtheden worden in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk meestal gemeten in woningen per hectare. Deze eenheid meet het aantal woningen op een bepaald oppervlakte, maar ze geeft slechts een indicatie van de ruimtelijke dichtheid: een woning kan heel klein zijn of juist heel groot en bovendien wordt utiliteitsbouw, zoals kantoren, scholen en winkels, niet meegerekend. De FSI laat zien hoe zich de vloeroppervlakte (de oppervlakte van alle verdiepingen bij elkaar opgeteld) verhoudt tot de terreinoppervlakte, ongeacht de functie en doet recht aan de fysiek-ruimtelijke verschijningsvorm van een gebied.
Voor de Bovenkerkerweg is er voor gekozen om de Gebouwde parkeren oplossingen, verdiept en half verdiept, niet mee te tellen in de FSI berekening zolang deze:
- •
- •
Het vlak waarbinnen gebouwd mag worden met een dichtheid van maximaal FSI = 3 van het totale ontwikkeleiland.
De groene entreezone is minimaal 18 meter breed, gemeten vanaf de oostelijke water-kant van het ontwikkeleiland. De entreezone bestaat uit twee onderdelen:
- 1.
- 2.
De groenzoom heeft een minimale breedte van 10 meter, gemeten vanaf de waterkant van het ontwikkeleiland bij de grenssloot aan de Middenhovenzijde. De groenzoom bestaat uit gelaagd groen en bestaande bomen van minimaal 10 meter hoog. In de groenzoom zijn geen paden en of parkeerplaatsen toegestaan. Uitzonderingen hierop zijn:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De buitenruime die niet onderdeel is van de entreezone bestaat uit twee verschillende elementen:
- 1.
- 2.
- •
- •
• Ieder eiland heeft een binnentuin die toegankelijk is vanaf het openbaar gebied door middel van poorten en/of doorgangen;
• Binnentuinen hebben een overwegend groene inrichting;
• Er zijn bomen aanwezig, de kroonprojectie ervan draagt bij aan schaduwplekken;
• Binnentuinen zijn toegankelijk voor minder validen vanaf maaiveld.
• De aangewezen delen van de polderstructuur hebben een natuurlijke uitstraling, die qua vegetatie refereren aan de polder;
• Waar het natuurlijke oevers betreft is er een flauw verlopend profiel boven en onder de waterspiegel of een vooroever;
• Watercompensatie mag niet ten kosten gaan van de in de kaart aangegeven onbebouwde oevers, die beeldbepalend zijn voor de polderstructuur;
• Oevers die grenzen aan een verdiepte parkeergarage hebben een groene inrichting waarbij extra aandacht is voor:
- –
- –
De ontwikkeleilanden vormen een integraal onderdeel van de Bovenkerkerwegzone en zijn toegankelijk. Het bouwvlak is doorwaadbaar met openingen en/of doorgangen richting (openbaar) toegankelijk gebied.
We kennen twee soorten routes:
1. Openbare wandelroutes: deels op gemeentelijke en deel op private grond;
2. Toegankelijke wandelroutes: volledig op private grond.
• De nieuwe openbare wandelroute is onderdeel van het toegangsgebied en verbindt alle eilanden met elkaar;
• Deze route is openbaar toegankelijk. Dit zorgt voor een doorwaadbaar gebied;
• Gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente kunnen door lage (maximaal 75 cm hoog) hekwerken, die terughoudend en met de landschappelijke inrichting zijn mee ontworpen, worden afgesloten.
• Uitzondering op deze hoogte is mogelijk wanneer de openbare veiligheid of andere regelgeving hierom vraagt. Doelstelling is dan om het hekwerk in de laagst mogelijke variant te realiseren
• Over elk bouwkavel loopt via de binnentuin een toegankelijke wandelroute. Deze is verbonden met het openbaar gebied en/of met de openbare wandelroute;
• De route zorgt voor extra doorwaadbaarheid van de Bovenkerkerwegzone;
- –
- –
- –
De ontwikkeleilanden worden ontsloten via Poortwachter en de Doctor Willem Dreesweg (of aansluitend ontwikkeleiland), door middel van de bestaande bruggen. Deze bruggen bieden ruimte voor auto, fiets en voetgangers.
Extra te bouwen bruggen, die de ontwikkeleilanden ontsluiten, hebben een openbaar karakter en hebben een toegevoegde waarde voor de doorwaadbaarheid van het gebied. Deze bruggen bieden ruimte voor voetgangers en mogelijk fietsers die hier te gast zijn. De breedte van de brug is bepalend voor het gebruik.
De bruggen mogen alleen aan de noord-, zuid- en/of westzijde van het eiland worden gepositioneerd. Niet aan de oostzijde. Er zijn twee soorten bruggen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De bouwhoogtes zijn bepaald aan de hand van de ontwikkeltrap uit de Nota van Uitgangspunten. Deze gaat uit van de zichtlijn die is gebaseerd op: Het zicht op ooghoogte vanaf de achtergevel op de begane grond van de eerstelijns bebouwing van Middenhoven Vanuit hier wordt, recht naar voren kijkend, een rechte lijn getrokken over de boomtoppen (uitgaande van 10 meter hoge bomen) in de groenzoom
Alle bebouwing valt binnen deze zichtlijn met de volgende aanvullende regels, van de Middenhovenzijde naar de Bovenkerkerwegzijde:
- •
- •
- •
Alle bouwhoogtes worden berekend vanaf 1,5 meter boven peil.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Overkragingen zijn toegestaan bij de ontwikkeleilanden die grenzen aan de entree-wegen Poortwachter en de Dr. Willem Dreesweg.
- Een overkraging is mogelijk binnen de op de kaart aangewezen zone;
- De overkraging begint niet eerder dan op de tweede bouwlaag (exclusief parkeerlaag) of 7,5 meter boven peil;
- De overkragingen zijn alleen toegestaan binnen de eigendomsgrens of tot een maximum tot 5,5 meter.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Gevels aan toegankelijke oevers bevorderen de sociale veiligheid en hebben een open karakter.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Bergingen en fietsenstallingen
Bergingen of fietsenstalling zijn inpandig en waar deze aan de buitengevel grenzen, zijn de toegangen of andersoortige voorzieningen onderdeel van de architectuur
Nutsvoorzieningen worden opgenomen in het gebouw. Waar deze aan de buitengevel grenzen, zijn de toegangen of andersoortige
Toegangen en poorten toegang tot binnentuinen
- •
- •
- •
- •
- •
Binnen het creëren van de groene, parkachtige setting hebben materialen die biobases en/of circulair zijn de voorkeur. Daarnaast vormen natuurinclusieve maatregelen bij de inrichting een integraal onderdeel van de ontwikkeling.
De groenzoom vormt één geheel over de hele zone.
Vegetatie is in samenhang ontworpen, waarbij versterking van de natuurwaarde, de biodiversiteit en verscheidenhied belangrijke aspecten zijn. De zoom zorgt voor een groene, representatie en een visuele afscherming van de ontwikkeleilanden aan de zijde van Middenhoven. De opgaande beplanting is zoveel mogelijk gelaagd en visueel gesloten en bevordert de privacy van de aanliggende tuinen van Middenhoven.
Het toegangsgebied heeft een eenduidige uitstraling op alle ontwikkeleilanden. Onderscheid in modaliteiten is subtiel en waar mogelijk met groene elementen. De verharding is een gebakken klinker. Waar de auto geen toegang hoeft te hebben, biedt dit ruimte voor een meer groene inrichting.
De binnentuinen hebben een eigen karakter en zijn in samenhang met het gebouw ontworpen. De tuinen zijn overwegend groen en bieden ruimte voor opgaand groen.
Deze gebieden hebben een natuurlijke uitstraling en refereren qua inrichting aan de polder. De inrichting bestaat uit kruidachtige en grasachtige vegetatie en solitaire bomen. Oevers zijn (boven- en onder water) met diverse oeverplanten ingericht.
Bruggen die onderdeel zijn van de openbare route in de Bovenkerkerwegzone zijn terughoudend in hun verschijningsvorm en doen recht aan de polderuitstraling van het gebied. Bruggen die direct toegang bieden tot de gebouwen zijn onderdeel van de architectuur van het gebouw. Voor alle bruggen geldt dat het tlud, waar aanwezig, doorloopt onder de brug.
Daar waar de wandelroute toegankelijk is maakt ze onderdeel uit van de inrichting van de binnentuinen en oevers. Ze draagt bij aan de beleving van de groene uitstraling en inrichting van de onbebouwde ruimte.
De gebouwen vormen gezamenlijk de entree van Amstelveen. Om een harde wandwerking te voorkomen aan de Bovenkerkerweg zijn de ontwikkelingen verschillend van uitstraling en materiaal. De verspringende rooilijnen dragen bij aan het doorbreken van de wand. Op kavelniveau worden door de verspringende rooilijn en/of het accent bijgedragen aan het voorkomen van wandwerking. Binnen het creëren van de groene, parkachtige setting hebben materialen die biobased en/of circulair zijn de voorkeur. Daarnaast vormen natuurinclusieve maatregelen bij de bouw een integraal onderdeel van de ontwikkeling.
De plint aan de plintzone heeft een transparant karakter met veel glas. De hoeken krijgen doormiddel van meer visuele hoogte extra transparantie. Entrees van parkeergarages of andere entrees hebben een hoge mate van transparantie en zijn als integraal onderdeel van de plintzone mee ontworpen.
Entree van gebouw of gebouwdeel
De entree van het gebouw is leesbaar en helder gedefinieerd vanaf maaiveld. Een verbijzondering in de gevelopening door middel van een terugliggende rooilijn of extra hoogte zijn middelen om dit te bereiken.
De eerste 1,5 meter boven waterniveau is gesloten uitgevoerd waarbij een groene uitstraling mede wordt bepaald door de vegetatie in het water. De eerstvolgende laag heeft een open karakter waardoor er interactie aangegaan wordt met de omliggende buitenruimte.
Plinten hebben hier een transparant karakter en zorgen voor een interactie met het aanliggende maaiveld. De overgang tussen privé en openbare buitenruimte is mee ontworpen en draagt bij aan de eerdergenoemde interactie.
Het gebouw is alzijdig georiënteerd. En vormen (per Eiland) een architectonische eenheid
Georiënteerd op de entree wegen
De gebouwzijde aan de entreewegen Poortwachter en Doctor Willem Dreesweg hebben een representatieve uitstraling en vormen de entree van de wijk en de ontwikkeleilanden. De getrapte gevel vormt in uitstraling de overgang tussen de wijk Middenhoven en de nieuwe ontwikkeling van Legmeer.
Georiënteerd op de Bovenkerkerweg
De gevels aan de Bovenkerkerweg vormen de entreezone van Amstelveen. Ze zijn representatief.
Georiënteerd op Middenhoven (grens bouwvlak)
De geveluitstraling zorgt voor een intieme sfeer. Waar gesloten delen zijn, krijgen deze natuurlijke accenten.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De poorten en toegangen die de binnentuinen verbinden met de omliggende omgeving dragen bij aan de doorwaadbaarheid van het gebied. Ze nodigen uit tot ontdekking van het gebied en zijn integraal mee oontworpen. Bij onderdoorgang is het pafond mee ontworpen en gematerialiseerd.
Hekwerken afsluiting van gebieden
Er bestaan twee soorten hekwerken, als onderdeel van poorten en als onderdeel van de doorgangen bij het onbebouwde gebied:
- •
- •
Afwijkingsbevoegdheid Beeldkwaliteitskader
In dit beeldkwaliteitskader zijn richtlijnen voor de beeldkwaliteit van de bebouwing en inrichting van de openbare ruimte gegeven. Het kan voorkomen dat er een ontwerp wordt ingediend dat niet aan alle genoemde
beeldkwaliteitseisen voldoet maar wel van een positief advies kan worden voorzien. In dat geval bestaat de mogelijkheid gemotiveerd van de richtlijnen uit dit Beeldkwaliteitskader af te wijken.
Bijlage 3. Resultaten vragenlijst Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone (zie hiervoor de website Digitaal Stelsel Omgevingswet)
Meer dan drieduizend bewoners van Middenhoven en Legmeer zijn gevraagd deel te nemen aan een online vragenlijst om mee te denken over de Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone.
De doelgroep van het onderzoek zijn bewoners van Middenhoven, the Next Building in Legmeer en woningzoekenden uit dit gebied. Tussen 26 augustus en 18 september 2023 kon de
online vragenlijst ingevuld worden. 510 respondenten hebben de vragenlijst ingevuld, dat is een respons van 15%. Resultaten uit dit onderzoek zijn daarmee met een 95% betrouwbaarheidsniveau representatief te noemen. Onder de totaal 510 respondenten zijn 47 woningzoekenden, aan hen zijn ook een aantal vragen over woonwensen gesteld.
Bijlage 4. samenvatting reacties op Massastudies Gebiedsvisie Bovenkerkerwegzone (zie hiervoor de website Digitaal Stelsel Omgevingswet)
- a.
- b.
- c.
- d.
Bijlage 2 Bouwenveloppen Bovenkerkerwegzone
Het gebied dat in eigendom is van de ontwikkelende partij en dat omgeven wordt door kadastrale grenzen.
Ontwikkeleiland (eigendom en openbaar)
Het gebied bestaat uit verschillende eilanden waarvan zes ontwikkeleilanden. De meeste ontwikkeleilanden zijn 100% eigendom van de ontwikkelende partijen. Op twee ontwikkeleilanden heeft de gemeente grondpositie. Het totale oppervlakte van het eiland is bepalend voor de ontwikkelmogelijkheden.
FSI het meten van ruimtelijke dichtheden. FSI staat voor “Floor Space Index”, dit is de verhouding tussen de Bruto Vloeroppervlakte (BVO) en het bijbehorende eilandoppervlakte. Dichtheden worden in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk meestal gemeten in woningen per hectare. Deze eenheid meet het aantal woningen op een bepaald oppervlakte, maar ze geeft slechts een indicatie van de ruimtelijke dichtheid: een woning kan heel klein zijn of juist heel groot en bovendien wordt utiliteitsbouw, zoals kantoren, scholen en winkels, niet meegerekend. De FSI laat zien hoe zich de vloeroppervlakte (de oppervlakte van alle verdiepingen bij elkaar opgeteld) verhoudt tot de terreinoppervlakte, ongeacht de functie en doet recht aan de fysiek-ruimtelijke verschijningsvorm van een gebied.
Voor de Bovenkerkerweg is er voor gekozen om de Gebouwde parkeren oplossingen, verdiept en half verdiept, niet mee te tellen in de FSI berekening zolang deze:
- –
- –
Het vlak waarbinnen gebouwd mag worden met een dichtheid van maximaal FSI = 3 van het totale ontwikkeleiland.
De groene entreezone is minimaal 18 meter breed, gemeten vanaf de oostelijke water-kant van het ontwikkeleiland. De entreezone bestaat uit twee onderdelen:
- 1.
- 2.
De groenzoom heeft een minimale breedte van 10 meter, gemeten vanaf de waterkant van het ontwikkeleiland bij de grenssloot aan de Middenhovenzijde. De groenzoom bestaat uit gelaagd groen en bestaande bomen van minimaal 10 meter hoog. In de groenzoom zijn geen paden en of parkeerplaatsen toegestaan. Uitzonderingen hierop zijn:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
De buitenruime die niet onderdeel is van de entreezone bestaat uit twee verschillende elementen:
- •
- •
• Ieder eiland heeft een binnentuin die toegankelijk is vanaf het openbaar gebied door middel van poorten en/of doorgangen;
• Binnentuinen hebben een overwegend groene inrichting;
• Er zijn bomen aanwezig, de kroonprojectie ervan draagt bij aan schaduwplekken;
• Binnentuinen zijn toegankelijk voor minder validen vanaf maaiveld.
• De aangewezen delen van de polderstructuur hebben een natuurlijke uitstraling, die qua vegetatie refereren aan de polder;
• Waar het natuurlijke oevers betreft is er een flauw verlopend profiel boven en onder de waterspiegel of een vooroever;
• Watercompensatie mag niet ten kosten gaan van de in de kaart aangegeven onbebouwde oevers, die beeldbepalend zijn voor de polderstructuur;
• Oevers die grenzen aan een verdiepte parkeergarage hebben een groene inrichting waarbij extra aandacht is voor:
- –
- –
De ontwikkeleilanden vormen een integraal onderdeel van de Bovenkerkerwegzone en zijn toegankelijk. Het bouwvlak is doorwaadbaar met openingen en/of doorgangen richting (openbaar) toegankelijk gebied.
We kennen twee soorten routes:
1. Openbare wandelroutes: deels op gemeentelijke en deel op private grond;
2. Toegankelijke wandelroutes: volledig op private grond.
• De nieuwe openbare wandelroute is onderdeel van het toegangsgebied en verbindt alle eilanden met elkaar;
• Deze route is openbaar toegankelijk. Dit zorgt voor een doorwaadbaar gebied;
• Gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente kunnen door lage (maximaal 75 cm hoog) hekwerken, die terughoudend en met de landschappelijke inrichting zijn mee ontworpen, worden afgesloten.
• Uitzondering op deze hoogte is mogelijk wanneer de openbare veiligheid of andere regelgeving hierom vraagt. Doelstelling is dan om het hekwerk in de laagst mogelijke variant te realiseren
• Over elk bouwkavel loopt via de binnentuin een toegankelijke wandelroute. Deze is verbonden met het openbaar gebied en/of met de openbare wandelroute;
• De route zorgt voor extra doorwaadbaarheid van de Bovenkerkerwegzone.;
- –
- –
- –
De ontwikkeleilanden worden ontsloten via Poortwachter en de Doctor Willem Dreesweg (of aansluitend ontwikkeleiland), door middel van de bestaande bruggen. Deze bruggen bieden ruimte voor auto, fiets en voetgangers.
Extra te bouwen bruggen, die de ontwikkeleilanden ontsluiten, hebben een openbaar karakter en hebben een toegevoegde waarde voor de doorwaadbaarheid van het gebied. Deze bruggen bieden ruimte voor voetgangers en mogelijk fietsers die hier te gast zijn. De breedte van de brug is bepalend voor het gebruik.
De bruggen mogen alleen aan de noord-, zuid- en/of westzijde van het eiland worden gepositioneerd. Niet aan de oostzijde.
• Zijn een verlengde van de openbare wandelroute;
• Zijn openbaar toegankelijk, net zoals de bestaande bruggen;
• Hebben een landschappelijke inpassing, passend bij de polderuitstraling.
• Zijn extra bruggen om de doorwaadbaarheid te versterken.
• Kennen twee verschijningsvormen:
• Als onderdeel van het gebouw en de daarbij behorende architectuur;
• Als onderdeel van de polderstructuur en de daarbij behorende uitstraling.
De bouwhoogtes zijn bepaald aan de hand van de ontwikkeltrap uit de Nota van Uitgangspunten. Deze gaat uit van de zichtlijn die is gebaseerd op: Het zicht op ooghoogte vanaf de achtergevel op de begane grond van de eerstelijns bebouwing van Middenhoven Vanuit hier wordt, recht naar voren kijkend, een rechte lijn getrokken over de boomtoppen (uitgaande van 10 meter hoge bomen) in de groenzoom
Alle bebouwing valt binnen deze zichtlijn met de volgende aanvullende regels, van de Middenhovenzijde naar de Bovenkerkerwegzijde:
• De eerste 10 meter van het bouwvlak heeft maximaal 3 bouwlagen;
• De daaropvolgende 10 meter heeft maximaal 4 bouwlagen;
• De overgangszone blijft minimaal 2 bouwlagen onder de zichtlijn met een maximale bouwhoogte van 6 bouwlagen;
Alle bouwhoogtes worden berekend vanaf 1,5 meter boven peil.
• Het hoogteaccent is maximaal 10 bouwlagen hoog en mag niet boven de zichtlijn uitkomen;
• Het accent mag uit meerdere hoogtes bestaan, dus ook minder dan 10 bouwlagen, maar is wel als één accent te herkennen;
• De diepte van het hoogteaccent mag maximaal 30 meter zijn mits de overgangszone minimaal 10 meter breed is;
• De diagonaal van het accent is maximaal 45 meter;
• Het hoogteaccent voldoet verder aan de eisen uit de Hoogbouwvisie.
• Verstoren de contour van het gebouw niet:
• Zijn mee ontworpen met bijvoorbeeld opstaande rand;
• Of hebben een setback waardoor ze niet beleefbaar zijn vanaf maaiveld;
• Aan de zijde van Middenhoven blijven de installaties onder de zichtlijn.
• Overkragingen zijn toegestaan bij de ontwikkeleilanden die grenzen aan de entree-wegen Poortwachter en de Dr. Willem Dreesweg.
- –
- –
- –
• Overkragingen zijn toegestaan boven de polderstructuur aan de Bovenkerkerweg-zone en begint niet eerder dan op de tweede bouwlaag of 7,5 meter boven peil;
- –
- –
• Overkragingen hebben geen nadelige invloed op bomen en groen aan de openbare zijde;
• De maximale hoogte van de overkragingen is gelijk aan de bouwhoogte die aange-geven is op de bouwkavel waar de overkraging op aansluit;
• Er zijn geen balkons toegestaan buiten de overkragingszone.
• De plintzone heeft een actieve functie (voorzieningen en/of wonen) en er wordt aandacht besteed aan de overgang van privé naar openbaar;
• De bebouwing heeft zijn hoofdentree (adres) aan de groene entreezone;
• De plintzone zorgt voor een sociaal veilige entreezone door middel van visuele interactie tussen binnen en buiten op maaiveldniveau;
• De hoeken van het gebouw krijgen extra aandacht door middel van extra plinthoogte met een hoge mate van transparantie tot maximaal 2 bouwlagen;
• Entrees en toegangen tot parkeervoorzieningen en de binnentuinen zijn een integraal onderdeel van de architectuur.
Gevels aan toegankelijke oevers bevorderen de sociale veiligheid en hebben een open karakter.
• Balkons mogen maximaal 2,5 meter uitsteken en, wanneer hangend boven water, niet meer dan de helft van de smalste breedte van het betreffende water;
• Boven de oevers, die de polderstructuur bepalen, is extra aandacht voor de groene inrichting op het maaiveld en vegetatie passend bij de poldersfeer;
• Bij de ontwikkeleilanden waar overkragingen zijn toegepast, valt het balkon binnen deze zone. Balkons steken niet buiten de overkragingszone;
• Balkons zijn niet toegestaan in de groene entreezone.
• Parkeren vindt plaats uit het zicht (gezien vanuit omliggend maaiveld).
• Maaiveldparkeren wordt meegenomen in het ontwerp en sfeer van het gebied en heeft een groene uitstraling;
• Halfverdiept parkeren is niet toegestaan onder de entreezone en is vanaf de plintzone niet beleefbaar;
• Verdiept parkeren mag plaatsvinden onder het bouwvlak en het toegangsgebied (mits op eigen terrein) waarbij de beplanting inclusief de bomen in de groenzoom gewaarborgd blijven en er een goede groeiplaats resteert voor bomen om minimaal 10 meter hoog te worden;
• Landschappelijke inpassing van zowel een halfverdiepte of verdiepte parkeeroplossing mag alleen op eigen terrein plaatsvinden;
• Entrees tot parkeren zijn zo ontworpen dat deze geen aantasting vormen voor de sociale veiligheid;
• Entrees tot parkeren voorkomen lichtoverlast voor de naastgelegen woningen van Middenhoven.
Toegangen en poorten toegang tot binnentuinen
• Toegang tot de binnentuinen via de toegankelijke wandelroute gebeurt door middel van:
- –
- –
• Poorten die toegang bieden tot binnentuinen hebben een minimale hoogte van 2 bouwlagen en een breedte van 5,5 meter;
• Zie voor de regels omtrent afsluiting de regels die staan bij: Openbare wandelroute en Toegankelijke wandelroute.
Bergingen en fietsenstallingen
Bergingen of fietsenstalling zijn inpandig en waar deze aan de buitengevel grenzen, zijn de toegangen of andersoortige voorzieningen onderdeel van de architectuur.
Nutsvoorzieningen worden opgenomen in het gebouw. Waar deze aan de buitengevel grenzen, zijn de toegangen of andersoortige voorzieningen onderdeel van de architectuur.
• De voorzieningen zijn zo gepositioneerd dat deze de entree van de ontwikkeleilanden versterken;
• Op eiland D of E komt een medisch centrum van ca. 1000 tot 1200 m2;
• Het totaaloppervlakte aan voorzieningen bedraagt ongeveer 3.500 m2 en wordt, afgezien van het medisch centrum, gelijkelijk verdeeld over de ontwikkeleilanden.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-479696.html