Gemeenteblad van Amsterdam
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Amsterdam | Gemeenteblad 2025, 469862 | beleidsregel |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam
Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,
gelet op de Huisvestingswet 2014, artikel 147 van de Gemeentewet, artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.7.3, derde lid en artikel 3.9.5, derde lid van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024,
De Beleidsregel escalatieladder vakantieverhuur Amsterdam geldt bij de toepassing van artikel 3.7.3, derde lid en artikel 3.9.5, derde lid van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024.
Artikel 2 Toepassing escalatieladder vakantieverhuur
Burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam oefenen de bevoegdheid als bedoeld in artikel 3.7.3, derde lid en artikel 3.9.5, derde lid van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 uit conform de in deze beleidsregel opgenomen bijlage escalatieladder vakantieverhuur.
Aldus vastgesteld in de vergadering van 14 oktober 2025,
De burgemeester
Femke Halsema
Waarnemend gemeentesecretaris
Thea de Vries
Bijlage 1: Escalatieladder vakantieverhuur
Samenvatting escalatieladder vakantieverhuur
De explosieve toename van vakantieverhuur vanaf 2014 heeft negatieve gevolgen voor de leefbaarheid en de woningmarkt in Amsterdam. Woningen zijn bedoeld om in te wonen, maar door de opkomst van vakantieverhuur zagen we dat steeds meer woningen grote delen van het jaar werden verhuurd. Bovendien ervaarden veel Amsterdammers overlast door vakantieverhuur. Sinds 2014 zijn er verschillende stappen gezet in het aanscherpen van de regels rondom vakantieverhuur. In onderzoek is te zien dat die effect hebben: de ervaren overlast is afgenomen. De verschillen per stadsdeel en per wijk liggen echter soms ver uit elkaar. Ook is de ervaren overlast niet per se het grootst in de wijken waar ook de meeste vakantieverhuur plaatsvindt. Daarom is ervoor gekozen om wijkgericht te escaleren. In wijken waar de vakantieverhuur tot te veel overlast leidt, zijn aanvullende stappen nodig.
In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is als doel gesteld een “Escalatieladder toeristische verhuur” vast te stellen die het raamwerk moet worden voor het beleid van vakantieverhuur. Het college wil met een transparante escalatieladder duidelijk maken wat toekomstige maatregelen zijn. Het doel van maatregelen tegen vakantieverhuur in deze escalatieladder is het verminderen van de ervaren overlast en om de leefbaarheid te vergroten. Dit beleidskader is een uitwerking van de collegebevoegdheid in artikel 3.7.3, derde lid en artikel 3.9.5, derde lid van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 om wijken aan te wijzen waar een nachtencriterium van vijftien of nul nachten geldt.
Nieuwe maatregelen: verlaging nachten en tijdelijk stop
De eerstvolgende stap is een verlaging van het maximumaantal nachten vakantieverhuur in één of meerdere wijken van 30 naar 15 per jaar. Deze maatregel wordt in principe voor twee jaar ingevoerd. Als deze maatregel niet genoeg effect blijkt te hebben, is het uiterste middel een tijdelijke stop op vakantieverhuur in een bepaalde wijk. Een tijdelijke stop op vakantieverhuur is in principe voor een termijn van 3 jaar. Het effect van de stop wordt gemeten in het tweede jaar dat de stop geldt. Vervolgens wordt bepaald of de stop moet blijven gelden, of dat we weer teruggaan naar de voorafgaande maatregel. Met deze twee nieuwe maatregelen bestaat de escalatieladder vakantieverhuur uit 7 treden. Een overzicht staat in figuur 1 hieronder.
Figuur 1: Escalatieladder vakantieverhuur
Escaleren naar een strengere maatregel is aan de orde op het moment dat een wijk aan elk van de volgende drie voorwaarden voldoet. Het maximumaantal nachten wordt verlaagd naar 15 per jaar als:
- 1.
Het percentage huishoudens in een wijk dat in het Wonen in Amsterdam-onderzoek (WiA) aangeeft ‘ja, een beetje overlast’ of ‘ja, veel overlast’ te ervaren van vakantieverhuur is 30% of meer.
- 2.
Een wijk is ‘kwetsbaar’ (hoog tot zeer hoge toeristische druk en matige bezoekers gerelateerde leefbaarheid) of staat ‘onder druk’ (zeer hoge toeristische druk en ongunstige bezoekers gerelateerde) volgens het Toeristisch draagkrachtonderzoek.
- 3.
Het aantal gemelde nachten per 100 woningen in een wijk is meer dan het stedelijk gemiddelde (in 2023 was dit cijfer gemiddelde 14)
Als blijkt dat 80% of meer van de wijken binnen een stadsdeel de grenswaarden overschrijdt én een wijk volgens het Toeristische draagkracht onderzoek onder druk staat of kwetsbaar is, geldt de maatregel ook in die wijk. Dat betekent dat de maatregel dan in alle wijken van het stadsdeel met hoge toeristische druk wordt ingevoerd. Op deze manier wordt bijgedragen aan het verbeteren van de leefbaarheid in wijken die onder druk staan en omringd worden door ‘drukke wijken’. Als minder dan 80% van de wijken binnen een stadsdeel de grenswaarden overschrijden, dan zal er alleen in de individuele wijken die de grenswaarden overschrijden, worden geëscaleerd.
Om te escaleren naar de laatste stap, een tijdelijke stop, gelden dezelfde voorwaarden als bij verlaging naar 15 nachten. Een tijdelijke stop geldt in principe voor 3 jaar.
Om alle verhuurders van vakantieverhuur voldoende tijd te geven om zich aan te passen aan een maatregel, worden de maatregelen minimaal drie maanden van tevoren aangekondigd. Dit geeft zowel de toerist als de verhuurder voldoende tijd om geplande boekingen te wijzigen of te annuleren, zonder of met geringe financiële gevolgen.
Eerste escalatiemoment 1 april 2026
De meest recente data die we kunnen gebruiken om te beoordelen of er wijken zijn waar een volgende maatregel getroffen kan worden, zijn van 2023. Hieruit blijkt dat er op basis van de criteria in negen wijken in stadsdeel Centrum en in twee wijken in stadsdeel Zuid kan worden geëscaleerd door middel van het verlagen van het nachtencriterium naar 15 nachten. Dat zijn de wijken Burgwallen-Nieuwe Zijde, Burgwallen-Oude Zijde, De Weteringschans, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid ,Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage, Weesperbuurt/Plantage, Nieuwe Pijp en Oude Pijp. De maatregel kan dan per 1 april 2026 ingaan.
Als na twee achtereenvolgende toetsmomenten blijkt dat de leefbaarheid in een wijk stabiel is of is toegenomen én de ervaren overlast door vakantieverhuur stabiel is of is afgenomen, kan worden gede-escaleerd. Voor de-escaleren toetsen we aan dezelfde grenswaarden als voor escaleren. De-escaleren kan tot en met trede 6, dus tot het verruimen van het maximumaantal nachten naar 30.
De escalatieladder geeft duidelijkheid over wanneer welke maatregelen worden genomen om de excessen van vakantieverhuur tegen te gaan en daarmee de leefbaarheid van wijken te helpen bevorderen. Tussen 2014 en 2021 zijn er verschillende maatregelen getroffen om vakantieverhuur in te perken. Nu zijn nog twee extra maatregelen opgesteld die vakantieverhuur verder moeten terugdringen: het wijkgericht verlagen van het maximumaantal verhuurde nachten van 30 naar 15, en een stop op vakantieverhuur in bepaalde wijken.
De escalatieladder vakantieverhuur is vastgesteld door het college en vormt onderdeel van het bredere uitvoeringsprogramma bezoekerseconomie. Hierin houdt het college de gemeenteraad jaarlijks op de hoogte van de verschillende maatregelen die het neemt om te sturen op het aantal toeristenovernachtingen en de leefbaarheid in de stad. Met dit uitvoeringsprogramma geeft het college uitvoering aan de Verordening op toerisme in balans Amsterdam.
Dit beleidskader is een uitwerking van de collegebevoegdheid in artikel 3.7.3, derde lid van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 om wijken aan te wijzen waar een nachtencriterium van vijftien nachten of een verbod op vakantieverhuur geldt.
Bij deze escalatieladder is de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (RvS) over de verbodswijken in acht genomen, waarin wordt gesteld dat het college eerst minder vergaande maatregelen moet treffen en de effecten daarvan moet onderzoeken alvorens over te kunnen gaan op het invoeren van een stop op vakantieverhuur in wijken. Ter voorbereiding heeft het college onderzoek laten doen naar effecten van de tot nu toegenomen maatregelen tegen overmatige vakantieverhuur op de omvang van vakantieverhuur en de leefbaarheid in wijken. Daar kwam uit dat te zien is dat er na het invoeren van meerdere regels minder verhuur is en ook minder overlast wordt ervaren. Belangrijke kanttekening van de onderzoekers is dat meerdere factoren van invloed zijn op vakantieverhuur en overlast ervaring, dus er geen direct verband vastgesteld kan worden.
In dit beleidskader wordt beschreven welke onderzoeken gebruikt zijn als fundament voor de escalatieladder. Ook is opgenomen welke indicatoren en grenswaarden gekozen zijn om het moment van escaleren te bepalen. Hierop volgt een uitwerking van de extra maatregelen, hoe deze ingezet kunnen worden, hoe lang ze van kracht zullen zijn en wanneer er ook weer afgeschaald kan worden.
2 Voorbereidend onderzoek laat afname verhuur en overlast zien
Onderzoek en Statistiek (O&S) heeft voor de gemeente onderzocht hoe de reeds getroffen maatregelen zich verhouden tot de ontwikkeling van het aanbod en gebruik van Airbnb tussen 2015 en begin 2024. Daarnaast is gekeken welke relatie vakantieverhuur heeft met twee verschillende leefbaarheidsindicatoren: ‘overlast van toeristenverhuur’ en ‘sociale cohesie’.
Belangrijkste conclusies en bevindingen zijn:
- •
Het lijkt aannemelijk dat de maatregelen een beteugelende werking hebben gehad op vakantieverhuur in Amsterdam, als de momenten waarop beperkende maatregelen zijn ingevoerd, worden geplaatst op de trendlijnen van aanbod en gebruik. Hoewel de grootste daling in aanbod en gebruik te wijten is aan de coronapandemie, valt het op dat de groei van vakantieverhuur na de pandemie achterblijft op de groei van het aantal verblijfstoeristen in Amsterdam. Kortom, toerisme lijkt teruggekeerd, maar de terugkeer van vraag en aanbod op Airbnb is nog wat bescheiden.
- •
Er is een samenhang tussen vakantieverhuur in de wijk en overlast: daar waar relatief veel vakantieverhuur plaatsvindt, wordt ook veel overlast ervaren van toeristenverhuur en vice versa. Hieronder vallen meerdere wijken die volgens het toeristische draagkracht onderzoek van O&S (2024a) als kwetsbaar zijn gedefinieerd (Burgwallen – Oude Zijde, Burgwallen – Nieuwe Zijde, Oosterparkbuurt, Grachtengordel-Zuid en Nieuwmarkt/Lastage). Kanttekening hierbij is dat er ook een aantal wijken is dat een relatief hoog aantal advertenties heeft, maar waar de overlast van toeristenverhuur lager is dan gemiddeld, zoals in de wijk Erasmuspark. Ook is er een aantal wijken waar veel overlast van vakantieverhuur wordt gerapporteerd, terwijl het relatieve aanbod van vakantieverhuur hier klein is, bijvoorbeeld in Burgwallen-Oude Zijde en Osdorp-Midden.
- •
Ook sociale cohesie lijkt een relatie te hebben met vakantieverhuur, al is deze relatie minder eenduidig, zeker op wijkniveau. De sociale cohesie lijkt niet veel lager te zijn in de wijken waar het aanbod van vakantieverhuur relatief hoog is en ook niet in de wijken waar overlast van toeristenverhuur hoog is, op de drie kwetsbare wijken (Burgwallen Oude-Zijd, Burgwallen-Nieuwe Zijde en Oosterparkbuurt) na. Op stadsdeelniveau laten analyses over het algemeen wel een negatieve samenhang zien tussen vakantieverhuur en sociale cohesie; daar waar meer aanbod is, is de ervaren sociale cohesie lager of andersom. Maar stadsdeel Noord laat een ander beeld zien: hoe meer reviews, hoe hoger de ervaren sociale cohesie (of andersom). Sociale cohesie is een breed concept dat niet alleen met vakantieverhuur te maken heeft. Er zullen ook andere gebiedsfactoren, zoals bevolkingssamenstelling, verhuisdynamiek, en criminaliteit van invloed zijn.
Bij de bevindingen wordt de kanttekening geplaatst dat er meerdere factoren van invloed zijn op ontwikkelingen in vakantieverhuur, en dat een direct causaal verband tussen de maatregelen, de ontwikkelingen in vakantieverhuur en overlastervaring niet hard te maken is. Kwalitatief onderzoek, bijvoorbeeld in de vorm van interviews, gerichte enquêtes en focusgroepen zou meer inzicht in het verband en invloeden tussen beperkingen, omvang van vakantieverhuur en overlast ervaring kunnen aantonen. Dit onderzoek kan alleen gaan over de actuele situatie. Een dergelijk diepgaander onderzoek zou dan in alle wijken van de stad nodig zijn en breed uitgezet moeten worden om tot representatieve resultaten per wijk te komen. Ook deze uitkomsten zullen niet met absolute zekerheid de causaliteit kunnen aantonen. Op dit moment is nader onderzoek echter niet strikt noodzakelijk. De huidige conclusie dat er een verband kan zijn tussen de ingevoerde maatregelen en de afname van vakantieverhuur en ervaren overlast biedt voor het college voldoende houvast om te concluderen dat eerder genomen maatregelen effect hebben. En dat toekomstige maatregelen ook van invloed zullen zijn op de leefbaarheid.
Alle huidige maatregelen vormen de basis van de escalatieladder. Deze maatregelen zijn vooral gericht op het beschermen van de woningvoorraad. In figuur 1 is te zien dat er vanaf 2014 al vijf treden zijn genomen. Het doel is om de volgende te nemen treden vorm te geven. De volgende maatregelen zijn vooral gericht op het verbeteren van de leefbaarheid die onder druk staat in bepaalde wijken. De indicatoren zijn daarom wijkgericht, zodat de maatregelen in de wijken waar dat volgens de indicatoren nodig is, ingevoerd kunnen worden.
De eerstvolgende stap richting verder escaleren is vaststellen op basis van welke indicatoren de keuze om te escaleren gemaakt kan worden. Dus welke situatie noopt en rechtvaardigt een nieuwe maatregel in het kader van de bescherming van de woningvoorraad en bevorderen van de leefbaarheid. De volgende indicatoren zijn gekozen om bij elkaar genomen een escalatiemoment in een wijk te bepalen en als onderbouwing te dienen. De gekozen indicatoren zijn:
- 1.
- 2.
- 3.
En, als blijkt dat 80% of meer van de wijken binnen een stadsdeel de grenswaarden overschrijdt én een wijk volgens het Toeristische draagkracht onderzoek onder druk staat of kwetsbaar is, geldt de maatregel ook in die wijk. Dat betekent dat de maatregel dan in alle wijken van het stadsdeel met hoge toeristische druk wordt ingevoerd. Als minder dan 80% van de wijken binnen een stadsdeel de grenswaarden overschrijden, dan zal er alleen in de individuele wijken die de grenswaarden overschrijden, worden geëscaleerd.
3.1 Indicator 1: ervaren overlast uit het WIA-onderzoek
Het doel van maatregelen tegen vakantieverhuur in deze escalatieladder is het verminderen van de ervaren overlast en om de leefbaarheid te vergroten. En tevens de gehele toeristische druk op de stad te helpen verlagen. Om dit te bereiken is het raadzaam om de ervaren overlast van bewoners als maatgevende indicator te nemen. Specifiek de overlast van vakantieverhuur wordt tweejaarlijks uitgevraagd in het WIA-onderzoek. Er wordt gekeken naar het gemiddeld genomen percentage van huishoudens in de stad dat aangeeft ‘een beetje’ en ‘veel’ overlast te ervaren van vakantieverhuur, en ook naar het percentage per wijk. Het meest recente onderzoek toont dat in 2023 in elke wijk van stadsdeel Centrum veel overlast van vakantieverhuur werd ervaren. Binnen het stadsdeel zijn Jordaan (42%), Burgwallen-Oude Zijde (53%) en De Weteringschans (40%) de wijken waar deze overlast het grootst is. Aan de rand van het centrum, in de Da Costabuurt (30%) en Oude Pijp (36%), ervaren ook veel bewoners overlast. Deze cijfers zijn wel lager dan andere jaren waar veel vakantieverhuur plaatsvond, namelijk in 2019, maar in vergelijking met de rest van de stad is het overlastcijfer hoog in deze wijken.
Een aandachtspunt bij dit onderzoek is dat het zogenoemde WIA-wijken betreft. Dit houdt in dat de wijken voor het grootste deel overeenkomen met de officiële Amsterdamse wijkindeling, maar een paar wijken zijn in de WIA-wijken samengevoegd en- of gesplitst. Dit is gedaan om te zorgen voor een goede steekproef en respons. Een voorbeeld hiervan zijn de wijken Nieuwmarkt en Lastage die samengevoegd zijn in het WIA. Een ander aandachtspunt is dat niet alle wijken voldoende respondenten hebben. Alleen bij 20 of meer personen die de vragenlijst hebben ingevuld, is de wijk opgenomen in de resultaten van het onderzoek.
Hieruit volgt de volgende indicator betreft overlast om het escalatiemoment te bepalen:
Het percentage huishoudens in een wijk dat in het Wonen in Amsterdam-onderzoek (WIA) aangeeft ‘ja, een beetje overlast’ of ‘ja, veel overlast’ te ervaren van vakantieverhuur is 30% of meer.
Dit betekent dat minimaal 1 op de 3 respondenten aangeeft overlast te ervaren van vakantieverhuur. Dit wordt als veel beschouwd, omdat inwoners dicht op elkaar leven. Het streven is om bij escaleren dit aantal terug te dringen tot maximaal 1 op de 5 personen, oftewel maximaal 20% van de huishoudens in de wijken dat aangeeft aan ‘een beetje’ of ‘veel’ overlast te ervaren van vakantieverhuur.
3.2 Indicator 2: het aantal gemelde overnachtingen per jaar per 100 woningen
Iedere bewoner in Amsterdam die aan vakantieverhuur wil doen moet elke boeking melden via het landelijk Registratiesysteem Toeristische Verhuur (RTV). Bij de melding moet men onder andere aangeven hoeveel nachten er verhuurd zal worden. Dit cijfer geeft inzicht in de omvang van vakantieverhuur in de stad. Het is wel afhankelijk van de mate waarin verhuurders zich aan deze meldplicht houden. Vanaf mei 2026 zal er een nieuwe databron voor toeristische verhuur in woningen beschikbaar zijn. In mei 2026 heeft de gemeente Amsterdam namelijk toegang tot data van platforms voor toeristische verhuur over onder meer het aantal overnachtingen per adres. Dit volgt uit de EU-verordening datadeelplicht kortetermijnverhuur1, die platforms verplicht om daadwerkelijk verhuurde aantal nachten systematisch te delen met gemeenten. Vanaf dat moment hebben we exacte cijfers van alle geboekte overnachtingen vakantieverhuur in beeld.
Tabel 1 toont de gemelde nachten vakantieverhuur van het piekjaar 2019 tot en met 2024. Hier is te zien dat er in 2021 een enorme daling was in het aantal overnachtingen. Dit kwam mede door de lockdowns in de coronaperiode. Na de pandemie trekt vakantieverhuur weer aan naar ruim 71.000 overnachtingen in 2023 en iets meer 72.500 overnachtingen in 2024. Opvallend is dat het aantal gemelde overnachtingen in 2024 vrijwel gestabiliseerd is ten opzichte van 2023, terwijl het toerisme in de stad over het geheel gezien wel is toegenomen na de pandemie.
Tabel 1: Totaal aantal gemelde overnachtingen per jaar sinds invoering meldplicht in Registratiesysteem Toeristische verhuur
De gegevens van de meldplicht geven inzicht in het verloop van vakantieverhuur. Het zegt niets over de ervaren overlast. Het is enkel de omvang van gemelde vakantieverhuur in de stad. Het aantal gemelde nachten is in 2023 en 2024 iets meer dan de helft van het aantal in 2019. Tegelijk zien we in de WIA-factsheet Leefbaarheid 2023 dat bewoners in 2023 in 36 wijken minder overlast door vakantieverhuur ervaren dan in 2019. Ook toont het onderzoek Vakantieverhuur in beeld, Ontwikkelingen, maatregelen en leefbaarheid (O&S, 2024) dat het aanbod vakantieverhuur is gedaald en de overlast is verminderd. Hoewel hier geen oorzakelijk verband aan te tonen valt door de vele verschillende factoren die hier invloed op hebben, is het aannemelijk dat de ingevoerde maatregelen hieraan ten grondslag liggen. Kortom, tegelijk met de daling van vakantieverhuur is de overlast door vakantieverhuur afgenomen. De omvang van de vakantieverhuur zou dus bij kunnen dragen aan de ervaren overlast in een wijk en de leefbaarheid.
De ene wijk heeft meer woningen dan de andere wijk. Per wijk is daarom in kaart gebracht wat het aantal gemelde nachten in 2023 en in 2024 is en hoe zich dat verhoudt tot het aantal woningen in die wijk. We kijken daarbij naar het aantal gemelde overnachtingen per 100 woningen. Van dat cijfer is het gemiddelde van alle wijken genomen als grenswaarde waarboven er sprake kan zijn van een verhoogd risico op ervaring van overlast door vakantieverhuur. Voor 2023 was het gemiddelde cijfer van het aantal gemelde per 100 woningen van alle wijken 13,7 en in 2024 was dat 13,5. Dit gemiddelde cijfer moet elke twee jaar opnieuw vastgesteld worden.
Hieruit volgt de volgende indicator wat betreft omvang vakantieverhuur om het escalatiemoment te bepalen:
Als het gemelde aantal overnachtingen per 100 woningen in een wijk meer dan gemiddeld is, is dat reden om aan te nemen dat er wellicht te veel vakantieverhuur plaatsvindt in die wijk. Het gemiddelde aantal gemelde overnachtingen per 100 woningen van alle wijken in Amsterdam in 2023 wordt afgerond naar 14.
3.3 Indicator 3: Toeristische draagkracht in de wijken
Naast de cijfers over de ervaren overlast van vakantieverhuur en het aantal gemelde overnachtingen, geeft ook de integrale toeristische draagkracht een indicatie of verdere maatregelen nodig zijn. In het Toeristisch draagkrachtonderzoek (O&S) is toeristische draagkracht als volgt gedefinieerd: De toeristische druk die een wijk kan dragen zonder dat het (significant) ten koste gaat van de leefbaarheid. In dit onderzoek wordt ervan uitgegaan dat een hoge toeristische druk (oorzaak) ten koste kan gaan van de leefbaarheid (gevolg) in wijken. Op het moment dat de toeristische druk hoog is en leefbaarheid (als gevolg daarvan) laag, staat de toeristische draagkracht van een wijk onder druk. Wanneer een wijk kwetsbaar is staat de toeristische draagkracht onder druk, en is de leerbaarheid matig. Maar kan een negatieve ontwikkeling van de leefbaarheid ertoe leiden dat de toeristische draagkracht hier onder druk komt te staan.
Ten behoeve van de escalatieladder maken we gebruik van de twee bovengenoemde classificaties:
- 1.
- 2.
Dit onderzoek vindt tweejaarlijks plaats en de Raad van State heeft uitgesproken dit onderzoek acceptabel te vinden om escalatie op te baseren. Deze indicator is toegevoegd om te bepalen of eventuele hoge aantal overnachtingen vakantieverhuur en hoge overlastcijfers op zichzelf staan of dat de totale toeristische druk in een wijk te hoog is. Indien deze namelijk nog acceptabel is, dan kan een wijk de mate van vakantieverhuur kennelijk nog wel dragen en zou een volgende maatregel te ver kunnen gaan. Andersom hoeft een hoge toeristische druk en hoge overlast cijfers, maar weinig vakantie verhuur, dus niet te betekenen dat de vakantieverhuur in een wijk omlaag moet.
Inzichten uit onderzoek Toeristische draagkracht
De eerste meting van Toeristische draagkracht vond plaats in 2019, in een jaar waarin er qua toerisme topdrukte was. Toen stonden er 3 wijken onder druk (Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde, en Grachtengordel-Zuid). Bij de tweede meeting in 2021 stonden er 2 wijken onder druk: Burgwallen-Oude Zijde en Burgwallen-Nieuwe Zijde. Deze meting vond plaats in een jaar waarin er door lockdowns en reisbeperkingen weinig toeristen waren. Hierdoor was er een sterke verbetering van de leefbaarheid in wijken waarin de toeristische druk traditioneel hoog is. Bij de meest recente meeting in 2023 staan 5 wijken onder druk, te weten Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde, Grachtengordel-Zuid, Nieuwmarkt-Lastage en Oosterparkbuurt. Ook zijn er 8 wijken waar de toeristische draagkracht kwetsbaar is. In deze wijken is de toeristische druk hoog en de ‘bezoekers gerelateerde leefbaarheid’ matig. Deze wijken lijken in een aantal opzichten op de wijken die onder druk staan, maar op enkele aspecten scoren ze beter. Het is van belang om deze wijken in de gaten te houden en de goede aspecten te consolideren om te voorkomen dat een kwetsbare wijk de verkeerde richting op gaat.
Een belangrijke kanttekening bij dit onderzoek is dat een relatief hoge toeristische druk ten opzichte van de andere wijken niet altijd samenvalt met ongunstige leefbaarheidsscores, zoals bijvoorbeeld het Museumkwartier, Stadionbuurt en Bellamybuurt. Deze wijken scoren gunstig op bezoekers gerelateerde leefbaarheid en zijn daarom nog voldoende draagkrachtig.
Een ander risico is dat wanneer we de kwetsbare wijken naast de cijfers van het RTV leggen, we soms zien dat het aantal gemelde overnachtingen in dit stadsdeel niet het hoogst is. Opvallend is dat uit het meest recente draagkrachtonderzoek blijkt dat in stadsdeel West de toeristische draagkracht verbeterd lijkt. Terwijl West het grootste aantal gemelde overnachtingen heeft van Amsterdam.
Hieruit volgt de volgende indicator wat betreft toeristische draagkracht om escalatiemoment te bepalen:
Een wijk is ‘kwetsbaar’ (hoog tot zeer hoge toeristische druk en matige bezoekers gerelateerde leefbaarheid) of staat ‘onder druk’ (zeer hoge toeristische druk en ongunstige bezoekers gerelateerde) volgens het Toeristisch draagkrachtonderzoek.
Meldingen overlast vakantieverhuur geen indicator
Er is ook beoordeeld of de meldingen, die bijvoorbeeld omwonenden bij de gemeente doen, over overlast door vakantieverhuur voldoen als indicator. Dit is niet het geval. Omdat de meldingsbereidheid per wijk verschilt is dit geen opzichzelfstaande indicator. Daarbij kunnen meldingen over veel meer zaken gaan dan vakantieverhuur en overlast alleen. Het is echter wel belangrijk om bij het moment van escaleren de ‘overlast’ meldingen mee te nemen in het geheel, om te kunnen bezien of er toch actie vanuit de gemeente nodig is. Het kan zijn dat uit de meldingen blijkt dat er rond een gebied of adres veel speelt en er toch naar oplossingen gezocht kan worden. In dat geval kan er ook gekozen worden voor een kleinschaligere, en meer doelgerichte aanpak, door bijvoorbeeld in gesprek te gaan met vergunninghouder/verhuurder en omwonenden of het opschalen van de handhaving in die specifieke buurt of wijk. Op die manier wordt een plaatselijke brandhaard aangepakt, zonder dat de rest van de wijk er door benadeeld hoeft te worden.
3.4 In wijken met hoge toeristische druk escaleren indien 80% of meer van de wijken aan indicatoren voldoet
Bij escalatie wordt naast de indicatoren per wijk wordt ook gekeken naar de stand van zaken per stadsdeel. Als blijkt dat 80% of meer van de wijken binnen een stadsdeel de grenswaarden overschrijdt, betekent dit dat de leefbaarheid in het stadsdeel als geheel onder druk staat. Ook in wijken waar de toeristische druk hoog is, maar niet alle grenswaarden overschreden worden, kan de leefbaarheid in het geding zijn. Dus als een wijk wel onder druk staat of kwetsbaar is volgens het Toeristische draagkracht onderzoek, en de grenswaarden wordt in 80% van de wijken overschreden, dan geldt de maatregel ook in die wijk. Op deze manier wordt bijgedragen aan het verbeteren van de leefbaarheid in wijken die onder druk staan en omringd worden door ‘drukke wijken’. We voorkomen hiermee dat het woongenot van bewoners in het stadsdeel nóg ernstiger wordt aangetast door de druk van toeristische verhuur op de woonomgeving. Als minder dan 80% van de wijken binnen een stadsdeel de grenswaarden overschrijden, dan zal er in de individuele wijken die de grenswaarden overschrijden worden geëscaleerd.
3.5 Tijdspad toetsing indicatoren en escalatiemomenten
Zowel het WIA-onderzoek als het Toeristische draagkracht onderzoek worden tweejaarlijks gepubliceerd. De meest recente onderzoeken zijn uitgebracht in mei 2024 en gaan over de periode 2022-2023. De eerstvolgende resultaten van deze onderzoeken worden verwacht in de eerste helft van 2026. En deze zullen betrekking hebben op de periode 2024-2025. De daaropvolgende resultaten worden verwacht in 2028, en zo verder. De toetsmomenten voor escalatie volgen dit ritme zo veel als mogelijk. In werking treden van een verlaging van het maximumaantal nachten vakantieverhuur loopt zo mogelijk gelijk met het kalenderjaar, en daarom starten of eindigen op 1 januari.
3.5.1 Eerste escalatiemoment 1 april 2026
De meest recente data die we kunnen gebruiken om te beoordelen of er wijken zijn waar een volgende maatregel getroffen kan worden, is van 2023. Hieruit blijkt dat er op basis van de criteria in negen wijken in stadsdeel Centrum en in twee wijken in stadsdeel Zuid kan worden geëscaleerd door middel van het verlagen van het nachtencriterium naar 15 nachten (zie tabel 2). Het gaat om de volgende wijken die de grenswaarden overschrijden: Burgwallen-Nieuwe Zijde, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Haarlemmerbuurt, Jordaan, Nieuwmarkt/Lastage, Weesperbuurt/Plantage en de Weteringschans. Omdat deze wijken samen 80% van stadsdeel Centrum bestrijken zal de maatregel tevens worden ingevoerd in de wijk de Burgwallen-Oude Zijde omdat deze wijk onder toeristische druk staat. Ook de wijken Nieuwe Pijp en Oude Pijp overschrijden de gestelde grenswaarden. Omdat dit de enige wijken zijn in stadsdeel Zuid alwaar de grenswaarden worden overschreden, zal de extra maatregel alleen in de twee genoemde wijken worden ingevoerd. De maatregel kan dan per 1 april 2026 ingaan.
Tabel 2. Wijken die in 2023 aan criteria voor escalatie voldoen
Naast het verminderen van het aantal nachten wil het college wijken waar veel overlast wordt ervaren middels een doelgerichte kleinschalige aanpak ontlasten. Dat kan bijvoorbeeld door in gesprek te gaan met vergunninghouder/verhuurder en omwonenden of het opschalen van de handhaving in die specifieke buurt of wijk. Het gaat met name om wijken waar weliswaar veel overlast wordt ervaren maar het aantal gemelde overnachtingen relatief laag is.
Vervolg toetsing en escalatiemomenten
Op basis van de onderzoeksgegevens die in 2026 gepubliceerd worden, wordt weer bezien of in bepaalde wijken per 1 januari 2027 het maximumaantal nachten van 30 naar 15 nachten verlaagd dient te worden. En de effecten daarvan worden dan op basis van de onderzoeken die in 2028 worden gepubliceerd geëvalueerd. Mogelijk dat er op basis van de onderzoeksdata in 2028 verder escaleren naar een tijdelijke stop in een wijk aan de orde is. Dit betekent dat een tijdelijke stop op vakantieverhuur in een wijk op zijn vroegst op 1 januari 2029 kan worden ingevoerd. We gaan hier dan uit van het meest slechte scenario waarin de indicatorwaarden in bepaalde wijken elke twee jaar worden overschreden.
4 Nieuwe maatregelen op de escalatieladder
Meerdere opties voor nieuwe maatregelen om negatieve effecten van vakantieverhuur verder tegen te gaan zijn onderzocht. Daarbij is tevens getoetst op praktische – en juridische haalbaarheid, alsmede op geschiktheid voor onderzoek en evaluatie. De maatregel die hierbij het beste naar voren kwam, is het aanpassen van het nachtencriterium in een wijk. Het risico op negatieve impact wordt daarmee gehalveerd en tegelijk kan dezelfde doelgroep als nu aan vakantieverhuur blijven doen. Het level playingfield voor verhuurders in een wijk blijft beter behouden. Daar komt bij dat verlaging van het aantal nachten in verhouding tot andere maatregelen zoals een quotum, minder ingrijpend is, zowel voor bewoners als voor de implementatie door de gemeente.
Bij de overweging is niet gekozen voor een quotum voor vakantieverhuur zoals de rechter in de uitspraak over de verbodswijken voorstelt. Een quotum voor het aantal af te geven vergunningen in een wijk kan tot vermindering van vakantieverhuur leiden, net als verlaging van het aantal nachten en is daarmee vergelijkbaar. Echter wordt daarmee het recht op een vakantieverhuurvergunning voor een groot deel van de bewoners geheel weggenomen, terwijl met een halvering van het aantal nachten al verlaging van de overlast wordt verwacht. Wat hierbij ook speelt is dat een quotum onzekerheid met zich meebrengt voor verhuurders en gecompliceerd en ingrijpend is om uit te voeren. Dat is overigens iets minder het geval bij de huidige quota voor Bed & Breakfasts in de stad, want die hebben een langere looptijd en het aantal potentiële verhuurders is kleiner dan bij vakantieverhuur. De rechter heeft in de uitspraak over de verbodswijken ook aangegeven dat het college niet eerst heeft gekeken of het intrekken van vergunningen vanwege overlast een effectief middel is. Intrekkingen van vergunningen bij overlast is geen effectief en geschikt middel om leefbaarheid in onder druk staande wijken daadwerkelijk te verminderen. Vakantieverhuur gaat om wisselende verhuringen aan toeristen en de eigenaar is zelf niet aanwezig. Constateren dat er daadwerkelijk overlast is, blijkt nu in de praktijk lastig te bewijzen aangezien de toeristen al weg zijn als wij langskomen.
4.1 Extra maatregel trede 6: terugdringen van het maximumaantal nachten naar 15
Amsterdam heeft momenteel met een maximum van 30 nachten vakantieverhuur per vergunning per jaar, het laagste aantal in heel Europa. Na deze beperking is een afname van de omvang en overlast van vakantieverhuur te zien. Het verder terugdringen van het maximumaantal nachten kan bijdragen aan het terugdringen van ervaren overlast en zo de leefbaarheid verbeteren. En hoewel op kleine schaal, draagt deze maatregel concreet bij aan de verordening ‘Toerisme in balans’, waarin een maximumaantal toeristische overnachtingen wordt vastgesteld.
Het halveren van de maximale verhuurtermijn als maatregel is al eens eerder in 2019 ingesteld, omdat vakantieverhuur toen steeds meer druk legde op de woon- en leefmilieu in Amsterdamse wijken. Indien de effecten van vakantieverhuur op de leefbaarheid in sommige wijken nog altijd groot zijn en de ervaren overlast nog altijd hoog is, is het wederom halveren van het aantal nachten naar verwachting een effectieve eerstvolgende stap in het verbeteren van de leefbaarheid.
Het is een wijkgerichte maatregel, zodat enkel de wijken waarin de situatie het meest prangend is worden aangepakt. Voor wijken die de huidige omvang vakantieverhuur nog wel kunnen incasseren is een verlaging van het aantal nachten lastig te rechtvaardigen. Hoewel stadsbreed invoeren voor een totale vermindering van het aantal toeristen in de stad kan zorgen, duidelijkheid er voor bewoners en eenvoudiger uitvoerbaar is, is verlaging niet voor alle wijken in verhouding tot de omvang van de vakantieverhuur en ervaren overlast. Dat maakt een wijkgerichte maatregel passender.
We escaleren naar trede 6, het verlagen het maximumaantal nachten naar 15, als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- 1.
Het percentage huishoudens in een wijk dat in het Wonen in Amsterdam-onderzoek (WiA) aangeeft ‘ja, een beetje overlast’ of ‘ja, veel overlast’ te ervaren van vakantieverhuur is 30% of meer;
- 2.
Een wijk wordt is ‘kwetsbaar’ (hoog tot zeer hoge toeristische druk en matige bezoekers gerelateerde leefbaarheid) of ‘onder druk’ (zeer hoge toeristische druk en ongunstige bezoekers gerelateerde) volgens het Toeristisch draagkrachtonderzoek;
- 3.
Het aantal gemelde nachten per 100 woningen in een wijk is meer dan het stedelijk gemiddelde (in 2023 was dit cijfer gemiddelde 14) of
- 4.
Een wijk ligt in een stadsdeel waarin 80% of meer van de wijken de grenswaarden voor escaleren overschrijdt én een wijk staat volgens het Toeristische draagkracht onderzoek ‘onder druk’ of is ‘kwetsbaar’.
Conform de gestelde eisen van de Raad van State wordt deze maatregel geëvalueerd. O&S wordt verzocht de effectiviteit van de maatregel te onderzoeken. De resultaten betreft overlast vakantieverhuur uit het WIA-rapport zijn daarbij een belangrijke graadmeter. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de ervaren overlast en de leefbaarheid in combinatie met het aantal overnachtingen van vakantieverhuur binnen de grenzen is gebleven of is verbeterd, dan zal niet verder geëscaleerd worden en blijft het maximumaantal nachten tenminste nog twee jaar op 15 staan.
4.2 Extra maatregel trede 7: tijdelijke stop vakantieverhuur
Door middel van evaluatieonderzoek van het verlagen van het nachtencriterium in combinatie met de overlast cijfers in het WIA-onderzoek, en ondersteunend hieraan het toeristisch draagkrachtonderzoek, wordt bepaald of de genomen maatregel het gewenste effect heeft gehad. Wanneer hieruit blijkt dat de genomen maatregel niet bijgedragen heeft aan het verminderen van de vakantieverhuur, de ervaren overlast hiervan en verlaging van de toeristische druk en verminderde leefbaarheid door toeristen, kan de laatste stap op de escalatieladder, namelijk een tijdelijke stop op vakantieverhuur, genomen worden. Een stop wordt in eerste instantie voor drie jaar ingesteld, waarin het effect van de maatregel in het tweede jaar wordt gemeten, zodat het derde stopjaar bepaald kan worden of de maatregel nog 1 jaar wordt voortgezet of al kan worden teruggeschroefd.
Om te escaleren van 15 nachten naar een tijdelijke stop op vakantieverhuur moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
- 1.
Het percentage huishoudens in een wijk dat in het Wonen in Amsterdam-onderzoek (WiA) aangeeft ‘ja, een beetje overlast’ of ‘ja, veel overlast’ te ervaren van vakantieverhuur is 30% of meer.
- 2.
Een wijk wordt is ‘kwetsbaar’ (hoog tot zeer hoge toeristische druk en matige bezoekers gerelateerde leefbaarheid) of ‘onder druk’ (zeer hoge toeristische druk en ongunstige bezoekers gerelateerde) volgens het Toeristisch draagkrachtonderzoek;
- 3.
Het aantal gemelde nachten per 100 woningen in een wijk is meer dan het stedelijk gemiddelde (in 2023 was dit cijfer gemiddelde 14); of
- 4.
Een wijk ligt in een stadsdeel waarin 80% of meer van de wijken de grenswaarden voor escaleren overschrijdt én volgens het Toeristische draagkracht onderzoek staat de wijk onder druk of is kwetsbaar.
Twee jaar na invoering van het verbod, zal een evaluatieonderzoek plaatsvinden die voor het einde van het derde verbodsjaar afgerond zal zijn. Aan de hand van de uitkomsten zal bepaald worden welke vervolgstappen er genomen zullen worden: het verbod nog eens met één jaar verlengen of de-escaleren en het verbod opheffen met het in stand houden van het nachtencriterium van 15 nachten.
Als na evaluatieonderzoek blijkt dat de leefbaarheid in een wijk stabiel is of is toegenomen én de ervaren overlast door vakantieverhuur voldoende stabiel is of is afgenomen, kan worden gede-escaleerd. De-escaleren gebeurt per trede en is ook aan evaluatie onderhevig. De-escaleren kan tot en met trede 6, dus tot het verruimen van het maximumaantal nachten naar 30. Om een jojo-effect te voorkomen zal het aantal nachten niet direct worden verruimd na een eerste positief evaluatieonderzoek. Pas bij twee opeenvolgende positieve evaluatieonderzoeken zal verruimd worden.
Het maximumaantal nachten kan verruimd worden naar 30 nachten, als uit twee achtereenvolgende toetsmomenten naar voren komt dat:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
- 5.
Een tijdelijk verbod wordt opgeheven en het maximumaantal nachten wordt verruimd naar 15 nachten, wanneer:
- 1.
- 2.
- 3.
- 4.
Bijlage: wijk cijfers grenswaarden vakantieverhuur 2023 en gemeelde nachten 2024
|
** percentage huishoudens in een wijk met ‘een beetje’ of ‘veel’ overlast |
****Toeristische draagkrachtOD - Onder druk KW - Kwetsbaar V - Voldoende G - Goed |
||||||||
|
** percentage huishoudens in een wijk met ‘een beetje’ of ‘veel’ overlast |
****Toeristische draagkrachtOD - Onder druk KW - Kwetsbaar V - Voldoende G - Goed |
||||||||
|
** percentage huishoudens in een wijk met ‘een beetje’ of ‘veel’ overlast |
****Toeristische draagkrachtOD - Onder druk KW - Kwetsbaar V - Voldoende G - Goed |
||||||||
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-469862.html