Beleidsregel Woningsplitsing Geertruidenberg 2025

Het college van burgemeester en wethouders van Geertruidenberg;

Gelezen het voorstel aan het college 2025-06-10;

Gelet op artikel 5.1, 5.8 en 5.12 Omgevingswet, paragraaf 8.1.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving, hoofdstuk 3, 5 en 6 van het Besluit bouwwerken leefomgeving en artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht;

Besluiten: vast te stellen de Beleidsregel Woningsplitsing Geertruidenberg 2025.

Inleiding

De woningvoorraad in de gemeente Geertruidenberg is volop in ontwikkeling. Naast de bouw van nieuwe woningen zet de gemeente in op het slimmer benutten van bestaande woonruimte. Woningsplitsing biedt een kans om de woningvoorraad te verrijken door zelfstandige wooneenheden toe te voegen binnen bestaande woningen. Hiermee draagt woningsplitsing bij aan een woningaanbod dat beter aansluit op de toenemende behoefte aan woonruimte en de stijgende vraag naar kleinere en betaalbare woningen, mede door de toename van een- en tweepersoonshuishoudens.

Woningsplitsing vraagt om een zorgvuldige benadering. Niet elke locatie is geschikt en de impact op de directe omgeving moet worden meegewogen. Aspecten zoals leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en parkeervoorzieningen spelen hierin een belangrijke rol. Om een evenwichtige en duurzame ontwikkeling te kunnen waarborgen, zijn in deze beleidsregel duidelijke ruimtelijke kaders opgenomen. Met deze ruimtelijke kaders wordt gestuurd op een toekomstbestendige ontwikkeling, waarin ruimte is voor woningsplitsing zonder dat dit leidt tot onevenredige aantasting van de kwaliteit van de woonomgeving.

Toepassingsbereik

De beleidsregel woningsplitsing richt zich op de bouwkundige splitsing van één woonruimte in meerdere zelfstandige woonruimten en op de mogelijkheid om een gebouw kadastraal te splitsen, waarbij voor ieder afzonderlijk gedeelte appartementsrechten ontstaan. Buiten het toepassingsbereik van deze beleidsregel vallen:

• Kavelsplitsing,waarbij een perceel grond in twee of meer nieuwe kavels wordt gesplitst. Kavelsplitsing wordt toegepast bij het splitsen van onbebouwde percelen, maar ook bij het afsplitsen van een deel van een bebouwd perceel, zoals een tuin of erf, om deze afzonderlijk te kunnen verkopen of ontwikkelen.

• Onzelfstandige woonruimten, zoals mantelzorgwoningen, prémantelzorgwoningen, kamerverhuur en hospitaverhuur. Voor deze woonvormen gelden de regels van het (tijdelijke) omgevingsplan.

• Nieuwbouwwoningen gedurende de eerste tien jaar na oplevering. Bij de realisatie van nieuwbouw wordt reeds rekening gehouden met de woonbehoefte en het vereiste woonoppervlak. Splitsing in deze periode is daarom niet toegestaan.

• Woningen met een woonbestemming buiten het stedelijk gebied, zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Noord-Brabant. Voor deze woningen zijn de bepalingen inzake woningsplitsing uit de provinciale Omgevingsverordening van toepassing.

• Woningen op bedrijventerreinen. Splitsing van woningen die op een bedrijventerrein zijn gelegen, is niet toegestaan.

• Vrijstaande bijbehorende bouwwerken, zoals garages en schuren. Deze bouwwerken zijn niet ontworpen en bestemd voor zelfstandige bewoning. Dit laat onverlet dat bijgebouwen die aangebouwd zijn aan de woning en binnen de eerste bebouwingslijn liggen, onder de voorwaarden van dit beleid kunnen vallen.

• Gebruiksfuncties die niet onder de definitie van wonen vallen, zoals toeristische verhuur, short stay (verhuur tot maximaal zes maanden), of andere vormen van logies. Recreatiewoningen vallen eveneens buiten dit beleid, aangezien deze niet de gebruiksfunctie ‘wonen’ hebben, maar de gebruiksfunctie ‘recreatie’.

• Grootschalige ontwikkelingen, zoals herstructureringsprojecten van woningcorporaties en transformaties van niet-woongebouwen (bijvoorbeeld kantoren of winkels). Dergelijke projecten worden afzonderlijk beoordeeld en vallen buiten de reikwijdte van dit beleid.

Beleidsregel Woningsplitsing Geertruidenberg 2025

Artikel 1. Begripsbepalingen

APPARTEMENTSRECHTEN:

Een aandeel in een gebouw met toebehoren dat na een bouwkundige splitsing bij notariële akte wordt gesplitst in afzonderlijke gebruiksgedeelten. Het recht omvat het exclusieve gebruik van een specifiek deel van het gebouw, geeft mede-eigendom in het geheel en maakt afzonderlijke verkoop mogelijk. Elk appartementsrecht wordt geregistreerd met een eigen kadastraal nummer en gespecificeerd op een splitsingstekening. 

BESLUIT:

Een besluit van het college van B&W om wel of niet mee te werken aan een afwijking van het omgevingsplan;

BOUWKUNDIGE SPLITSING:

Het zodanig verbouwen van een woning dat meerdere zelfstandige wooneenheden ontstaan. Splitsing kan zowel horizontaal als verticaal plaatsvinden en leidt tot de vorming van twee of meerdere woningen met een eigen huisnummer op één gedeeld terrein.

COLLEGE VAN B&W:

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Geertruidenberg.

EERSTE BEBOUWINGSLIJN:

De lijn waarlangs de hoofdbebouwing van een perceel is gesitueerd (ook wel de voorgevelrooilijn genoemd) en die de grens vormt tussen de voor- en achterzijde van de bebouwing. Deze lijn wordt doorgaans bepaald door de voorgevel van de woning en is leidend bij de beoordeling van aangebouwde bijgebouwen die als onderdeel van de hoofdbebouwing worden beschouwd.

GBO:

Gebruiksoppervlakte, zoals gedefinieerd in de NEN2580.

GEMEENTELIJK BEELDBEPALEND PAND:

Aan de openbare weg gelegen pand, met stedenbouwkundig, architectonisch en/of landschappelijk waarde dat bijdraagt aan het ruimtelijk beeld van de straat of buurt, maar niet in de zin van de gemeentelijke Erfgoedverordening als een gemeentelijk monument is geregistreerd.

GEMEENTELIJK MONUMENT:

Monument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet dat is ingeschreven in het gemeentelijk erfgoedregister.

GEMEENTELIJKE PANDEN:

Gebouwen die eigendom zijn van de gemeente Geertruidenberg en dienen voor openbare doeleinden, zoals het bieden van diensten aan inwoners of het huisvesten van gemeentelijke instellingen.

HUISHOUDEN:

Een persoon of groep personen die een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding voert. Indien het huishouden uit 2 of meer personen bestaat, betreft het een leefvorm of samenlevingsvorm met continuïteit in de samenstelling en een onderlinge verbondenheid.

KADASTRAAL SPLITSEN VAN EEN GEBOUW:

Het splitsen van een gebouw in afzonderlijke gebruiksgedeelten, waarbij voor elk gedeelte een appartementsrecht ontstaat. Deze rechten worden bij notariële akte vastgelegd en afzonderlijk geregistreerd in het Kadaster met een eigen kadastraal nummer, gespecificeerd op een splitsingstekening. Kadastraal splitsen van een gebouw is alleen mogelijk na een bouwkundige splitsing en betreft uitsluitend de opsplitsing van het gebouw zelf in appartementsrechten. Dit verschilt van kadastraal splitsen van grond, waarbij een perceel wordt opgedeeld in meerdere kavels.

KAVELSPLITSING:

Het splitsen van een perceel grond in twee of meer nieuwe kavels met elk een eigen kadastraal registratienummer. Kavelsplitsing wordt toegepast bij het splitsen van onbebouwde percelen, maar ook bij het afsplitsen van een deel van een bebouwd perceel, zoals een tuin of erf, om deze afzonderlijk te kunnen verkopen of ontwikkelen.

ONZELFSTANDIGE WOONRUIMTE:

Woonruimte die niet voldoet aan de begripsbepaling zelfstandige woonruimte.

PROVINCIAAL MONUMENT:

Een door de provincie Noord-Brabant als zodanig aangewezen monument.

RIJKSMONUMENT:

Monument als bedoeld in artikel 1.1 van de Erfgoedwet dat is ingeschreven in het rijksmonumentenregister.

STEDELIJK GEBIED:

Gebied dat zich kenmerkt door een hoge concentratie van bebouwing, voorzieningen en infrastructuur zoals bedoeld in de Omgevingsverordening Noord-Brabant.

TWEEDE BEBOUWINGSLIJN

De lijn achter de eerste bebouwingslijn waarbinnen bijgebouwen, zoals garages, bergingen en schuurtjes, zijn toegestaan conform het omgevingsplan. Deze lijn markeert doorgaans het begin van het achtererfgebied, waar vrijstaande bijgebouwen kunnen worden gerealiseerd, mits in overeenstemming met de geldende regelgeving.

WONEN:

Het gehuisvest zijn in een woning.

WONING:

Een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

WONINGSPLITSING:

Het zodanig inrichten, gebruiken of laten gebruiken van (een deel van) een woning dat feitelijk meerdere zelfstandige woningen ontstaan.

ZELFSTANDIGE WONING:

Een woning met een eigen toegang, eigen keuken, eigen toilet en eigen douche of bad.

Artikel 2. Voorwaarden

In principe geldt er een verbod op woningsplitsing. Voorgaande volgt uit de regels van het (tijdelijke) omgevingsplanonderdeel Paraplubestemmingsplan Wonen Geertruidenberg. Woningsplitsing kan echter mogelijk gemaakt worden via de afgifte van een omgevingsvergunning. Deze vergunning wordt uitsluitend verleend indien aan alle onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

• 1. De te splitsen woning is gelegen binnen stedelijk gebied op gronden met een woonbestemming (bijvoorbeeld wonen, tuin of erf), zoals vastgelegd in het (tijdelijke) omgevingsplan of, voor zover nog van toepassing, in een andere vigerende ruimtelijke regeling.

• 2. De te splitsen woning is een zelfstandige woning.

• 3. De woningsplitsing resulteert uitsluitend tot de realisatie van zelfstandige woningen.

• 4. Na woningsplitsing beschikt elke gerealiseerde woning over een gebruiksoppervlakte van ten minste 50 m² GBO.

• 5. Woningsplitsing is uitsluitend toegestaan indien zowel de oorspronkelijke woning als de na splitsing gerealiseerde woningen direct of via een gezamenlijke entree zelfstandig ontsloten zijn op de openbare weg.

• 6. De door woningsplitsing toegevoegde woningen passen binnen de bepalingen van het vigerende parkeerbeleid en leiden niet tot een ontoelaatbare toename van de parkeerdruk, met inachtneming van de bestaande parkeerdruk.

• 7. De door woningsplitsing gerealiseerde woningen zijn stedenbouwkundig en milieukundig (waaronder een goed woon- en leefklimaat) aanvaardbaar.

• 8. Eventuele uitbreidingen van het object met de woonbestemming waarin de woningsplitsing plaatsvindt, is toegestaan voor zover deze binnen de regels van het vigerende (dan wel tijdelijke) omgevingsplan past en daarvoor een omgevingsvergunning is afgegeven indien vereist.

• 9. Woningsplitsing draagt bij aan het behoud of de toevoeging van ruimtelijke kwaliteit en mag niet leiden tot aantasting van vastgelegde groenstructuren, tenzij hiervoor een gelijkwaardige compensatie plaatsvindt.

• 10. Het bouwperceel van alle door de splitsing gerealiseerde woningen voldoet aan de (ver)bouwregels die in vigerende wet- en regelgeving zijn vastgesteld voor de betreffende typen woningen.

• 11. De woningen moeten na splitsing voldoen aan de minimale eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) of diens opvolger. Dat betekent in de praktijk bijvoorbeeld dat iedere gerealiseerde woning over een berging en tuin of balkon beschikt.

• 12. Woningsplitsing mag niet resulteren in de bewoning van bijgebouwen, zoals schuurtjes, bergingen of garages, tenzij deze zijn aangebouwd aan de woning en binnen de eerste bebouwingslijn liggen.

• 13. Woningsplitsing mag mogelijke cultuurhistorische waarden niet onevenredig aantasten.

  • a. Indien de te splitsen woning een monument of gemeentelijk bepalend pand betreft, mogen de monumentale waarden c.q. de beschermde beeldbepalende waarden niet onevenredig worden aangetast;

  • b. Indien de te splitsen woning binnen een aangewezen beschermd stads- of dorpsgezicht ligt, mag de cultuurhistorische waardevolle structuur niet onevenredig worden aangetast;

  • c. Voor de beoordeling of de cultuurhistorische waarden als bedoeld onder a. en b. niet onevenredig worden aangetast, wordt advies ingewonnen bij de Commissie ruimtelijke kwaliteit c.q. bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed;

  • d. Ook gelden lokale c.q. bovenlokale regels in relatie met een omgevingsvergunningplicht voor activiteiten ten aanzien van monumenten, gemeentelijke beeldbepalende panden en panden in beschermd stads- en dorpsgezicht, waarbij aan erfgoedwaarden wordt getoetst en zo nodig de Commissie ruimtelijke kwaliteit c.q. de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed om advies worden gevraagd.

• 14. Woningsplitsing is uitsluitend toegestaan indien de initiatiefnemer een omgevingsdialoog met omwonenden voert conform het gemeentelijke participatiebeleid, thans de Verordening burgerparticipatie Geertruidenberg 2023. Daarnaast dient deze omgevingsdialoog naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders voldoende te zijn uitgevoerd. De resultaten van de omgevingsdialoog worden vastgelegd in een eindverslag, dat op gebruikelijke wijze openbaar wordt gemaakt.

Artikel 3 Weigeringsgronden omgevingsvergunning woningsplitsing

Het college van B&W weigeren de afgifte van een omgevingsvergunning voor woningsplitsing wanneer:

• 1. Niet wordt voldaan aan de in artikel 2 beschreven voorwaarden.

• 2. Vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat de woningsplitsing leidt tot overlast voor de openbare veiligheid, de openbare gezondheid of het woonmilieu. Woningsplitsing wordt eveneens geweigerd indien deze de leefbaarheid in de wijk of buurt aantast, bijvoorbeeld door een te hoge concentratie van gesplitste woningen. Daarnaast mag woningsplitsing geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter of erfgoedwaarden. Indien sprake is van een van deze situaties, voldoet de aanvraag niet aan de eisen van een veilige en leefbare fysieke omgeving en een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Artikel 4. Toezicht en handhaving

De gemeente ziet toe op de naleving van de beleidsregels omtrent woningsplitsing. Toezicht kan plaatsvinden in situaties waarin mogelijk geen omgevingsvergunning is afgegeven voor woningsplitsing of wanneer sprake zou zijn van strijdigheid met de vergunningvoorschriften of andere relevante regelgeving bij een afgegeven omgevingsvergunning. Indien geconstateerd wordt dat woningsplitsing heeft plaatsgevonden zonder vergunning of dat de woningsplitsing niet in overeenstemming is met de verleende vergunning of de geldende regels, kan handhavend worden opgetreden.

Artikel 5. Hardheidsclausule

Indien toepassing van deze beleidsregel of een van de gestelde voorwaarden voor woningsplitsing voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die, gelet op bijzondere omstandigheden, onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen belangen, is het college van burgemeester en wethouders bevoegd om een onderdeel van deze regeling buiten toepassing te laten of daarvan gemotiveerd af te wijken. Deze afwijking dient gemotiveerd te worden, waarbij rekening wordt gehouden met de omstandigheden van het geval en de belangen die de beleidsregel beoogt te beschermen.

Artikel 6 Kennisgeving

Dit besluit wordt bekend gemaakt in het elektronisch Gemeenteblad.

Artikel 7. Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking met ingang van de dag na bekendmaking.

Artikel 8. Citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald onder de titel “Beleidsregel Woningsplitsing Geertruidenberg 2025”.

Geertruidenberg, 24 juni 2025.

burgemeester en wethouders van Geertruidenberg,

de secretaris, de burgemeester,

R. Brekelmans, M. Witte