/1/png-2/ouder-amstel.png)
Gemeenteblad van Ouder-Amstel
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Ouder-Amstel | Gemeenteblad 2025, 273756 | ander besluit van algemene strekking |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Printen
Delen
Woonzorgvisie Ouder-Amstel 2025-2040
In de zomer van 2024 telde Nederland 18 miljoen inwoners. Al deze mensen hebben een woning nodig, woningen die er nu niet voldoende zijn. We moeten blijven nadenken over ‘groei’: willen we dat wel, hoeveel en waar moet die groei plaatsvinden.
Wonen gaat niet alleen over het bouwen van woningen. Ook de infrastructuur moet worden uitgebreid, anders zijn de woningen niet bereikbaar. Daarnaast gaat het over de noodzakelijke voorzieningen, zowel de maatschappelijke voorzieningen als scholen, zorg en sport, als commerciële voorzieningen als winkels, horeca en cultuur.
Ouder-Amstel maakt deel uit van de regio Amsterdam, dat geldt ook voor de woningmarkt. De huidige schatting dat wij ruim 9.000 nieuwe woningen in onze gemeente gaan bouwen betekent een substantiële bijdrage aan het oplossen van de woningnood in onze gemeente en onze regio.
Door haar ligging in de Amstelscheg levert Ouder-Amstel een belangrijke bijdrage aan ‘het groen’ in de regio. Daarom bouwen we zeker niet overal. In onze Omgevingsvisie gaan we uit van ‘Bouwen en Behouden’. Dat betekent dat we alleen daar bouwen waar het verantwoord is. Ouder-Amstel én de gehele regio Amsterdam zijn gebaat bij behoud van het groen in onze gemeente.
In deze Woonzorgvisie kunt u lezen wat het betekent dat we ‘meer woningen’ gaan bouwen. We houden rekening met veel wensen en met veel doelgroepen. En in het woord ‘Woonzorg’ zit al opgenomen dat de zorg een steeds grotere invloed heeft op hoe we willen wonen. De Omgevingsvisie en deze Woonzorgvisie zijn belangrijke pijlers voor de brede welvaart in onze gemeente. Ik nodig u uit om hierover met de gemeente in gesprek te blijven.
Ouder-Amstel verandert. De bevolking groeit, en wordt steeds ouder. Onze gemeente staat voor forse uitdagingen. We hebben een groot woningtekort en er is sprake van toenemende wachttijden en woningprijzen. Er zijn meer kleinere huishoudens en het aantal huishoudens met ouderen neemt toe.
De meeste ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig wonen in de eigen omgeving. Dat stelt eisen aan de woningvoorraad, woonvormen en woonomgeving. Naast senioren zijn er ook andere mensen met een zorg- of ondersteunings-vraag die (weer) hun weg moeten vinden op de woningmarkt. Zoals mensen met psychische of psychosociale kwetsbaarheid (GGZ) een verstandelijke of lichamelijke beperking. Zij hebben behoefte aan een betaalbare, toegankelijke woning al dan niet geclusterd én met passende zorg of ondersteuning.
In 2022 is een woonzorganalyse uitgevoerd door Companen, die inzicht geeft in toekomstige specifieke huisvestingsopgave van de verschillende doelgroepen die nu ook (deels) als aandachtsgroepen worden beschouwd. Bij mensen met een psychische of psychosociale problematiek (GGZ) kan het gaan om zowel de klinische zorg (Zvw), langdurige zorg (Wlz) als Beschermd Wonen (Wmo). De analyse laat zien dat de huidige woningvoorraad niet volstaat om deze groepen een passende woonplek te bieden.
Daarnaast zijn er verschillende aandachtsgroepen zonder specifieke woonvorm Dat gaat onder andere om (wettelijke) urgenten maar ook niet urgenten, die bijna altijd zijn aangewezen op de schaarse sociale huurwoningenvoorraad. Denk aan studenten, arbeidsmigranten of mensen die voorheen in een instelling woonden (uitstroom).
De huidige en toekomstige opgaven waar we voor staan, zijn groot. Onze gebieds-ontwikkeling met een toename van ruim 9.000 nieuwe woningen, biedt daarbij grote kansen. Tegelijkertijd is het niet uitsluitend deze ''knop'' waar we aan kunnen draaien die alles oplost. Interventies op verschillende domeinen (fysiek, sociaal, etc.) zijn nodig. Dit vraagt om geactualiseerd beleid dat past bij het tijdsgewricht waarin we leven.
Het vinden van een antwoord op de uitdagingen waar we voor staan, kan de gemeente niet alleen. Het is nadrukkelijk een gezamenlijke opgave. Gemeente, zorgaanbieders, welzijnsinstellingen, corporaties, marktpartijen en het zorgkantoor zullen met elkaar, en in samenspraak met bewoners, de handschoen op moeten pakken. Met deze lange termijnvisie zet de gemeente hierin een eerste stap.
Om deze Woonzorgvisie op te kunnen stellen, is de gemeente in gesprek gegaan met inwoners en andere interne en externe belanghouders. Participatie heeft in verschillende fasen onder andere op de volgende wijze plaatsgevonden:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Meer informatie over het (participatie)proces staat op: www.samenmakenweouder-amstel.nl
Afbeelding 1: Visiekaart wonen Ouder-Amstel
Bron: Gemeente Ouder-Amstel bewerking visiekaart wonen uit de Omgevingsvisie
In de afgelopen jaren is de regie vanuit het Rijk op het gemeentelijk woonbeleid toegenomen. Zo is in 2022 de regionale woondeal MRA (MetropoolRegio Amsterdam) gesloten. Daarin zijn vooral afspraken gemaakt over bouwen en wonen met woningbouwplannen voor circa 171.000 woningen tot en met 2030.
Het Programma ‘Wonen en zorg voor ouderen’ (WOZO) zet via verschillende actielijnen in op langer zelfstandig thuis wonen voor ouderen en ‘wonen met zorg’ al dan niet in de eigen woning. Daarnaast heeft het Rijk met het rapport en het programma ‘Een thuis voor iedereen’ de aandachtsgroepen op de kaart gezet.
In de concept Wet versterking regie volkshuisvesting is opgenomen dat gemeenten medio 2026 de woonzorgvisie opnemen in het volkshuisvestingsprogramma.
Afbeelding 2: Van Woonzorgvisie naar Volkshuisvestingsprogramma
Bron: Platform 31, eigen bewerking
Daarbij is naast de nieuwbouwprogrammering van woningen ook de woonruimteverdeling en regionale afstemming over huisvesting van aandachtsgroepen belangrijk (zie bovenstaande afbeelding 2: Van Woonzorgvisie naar Volkshuisvestingsprogramma). De provincie Noord-Holland krijgt een meer sturende en toezichthoudende rol.
Naast de woondeal wordt binnen de MRA (verschillende provincies en deelregio's met 32 gemeenten) op bestuurlijk en ambtelijk niveau samengewerkt via het programma ‘Bouwen en wonen’ en daarbinnen aan de lijnen: ‘voldoende woningen’, ‘passende en betaalbare woningen’ Hieronder vallen ook de werkgroepen ouderen en aandachtsgroepen.
In de nieuwe Omgevingsvisie Ouder-Amstel (2025) is het onderwerp wonen en zorg al op hoofdlijnen opgenomen. In deze Woonzorgvisie zijn die hoofdlijnen verder uitgewerkt en ingevuld. Deze woonzorgvisie kan later overgaan in het Volkshuisvestingsprogramma in samenhang met de Huisvestingsverordening en eventuele andere verordeningen en beleidsregels. Maar nadrukkelijk ook met het nieuwe Wmo-plan. Dit is een plan ten aanzien van (inkoop van) zorg en ondersteuning en deels huisvesting in het kader van zowel de Wet maatschappelijke Ondersteuning als de Wet Langdurige zorg (Wlz). En tenslotte de meerjarige prestatieafspraken tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties, waarbij ook zorg- en welzijnspartijen betrokken dienen te worden. Naast het regionale Integraal Zorgakkoord (IZA) heeft elke gemeente in het kader van het Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) een gemeentelijk plan opgesteld om gezondheidsverschillen binnen de gemeente te verkleinen en door inzet van welzijn zorgverbruik te minimaliseren. Interventies op gebied van eenzaamheid en val-preventie zijn in deze GALA-plannen opgenomen en hebben deels overlap met onze Woonzorgvisie.
Per thema hanteren we deze paragraaf-indeling:
- •
- •
- •
In samenspraak met alle partners richten we ons vooral op vier thema’s:
- •
- •
- •
- •
Begrippenlijst en uitvoeringsprogramma
In bijlage 1 is een begrippenlijst opgenomen. Separaat is een uitvoeringsprogramma voor de Woonzorgvisie 2025-2040 opgesteld.
Afbeelding 2: Dialogue Wenckebachweg, Werkstad OverAmstel
De Dialogue in Werkstad OverAmstel bevat 110 koopwoningen, 123 sociale huurwonigen, 197 middensegment huur en 42 zorgwoningen voor dementerende ouderen via Het Gastenhuis. De gemeente Ouder-Amstel heeft startersleningen beschikbaar gesteld en vitale beroepsgroepen krijgen voorrang
Ouder-Amstel is een unieke en veelzijdige gemeente. Het midden en zuidelijk deel van onze gemeente is landelijk en maakt onderdeel uit van het Groene Hart. Hierin ligt het dorp Ouderkerk aan de Amstel en ook het buurtschap Waver. In het noordelijk deel van de gemeente ligt de grotendeels naoorlogse kern Duivendrecht, direct grenzend aan de stedelijke bebouwing van Amsterdam en Diemen.
Ouder-Amstel telt circa 6.400 woningen. Binnen de woningvoorraad van de gemeente zijn er meer koopwoningen dan huurwoningen en meer eengezinswoningen dan appartementen. De gemiddelde WOZ-waarde van alle woningen was in 2023 in Ouder-Amstel € 558.000. Dat is wat hoger dan in Amsterdam €516.000 en in Amstelveen € 527.000 (Bron: CBS-statline).
In het noordelijk deel van de gemeente ligt het dorp Duivendrecht. De Rijksstraatweg in Duivendrecht is het oude dorpslint met, naast enkele monumenten, woningen van begin vorige eeuw. De uitbreidingswijken zijn voornamelijk groen opgezette buurten uit de jaren zestig, zeventig en tachtig. In Duivendrecht is een diverse mix van huur, koop, eengezinswoningen en appartementen.
In Ouderkerk aan de Amstel bestaat de woningvoorraad vooral uit eengezinswoningen en koopwoningen.
In het buitengebied, waarin ook buurtschap Waver zich bevindt, wonen relatief veel 65-plussers. We zien daar voornamelijk eengezins(bedrijfs)woningen in het dure segment (gemiddelde WOZ-waarde €879.000 (Brons: CBS-statline 2023).
Het totaal aandeel sociale huurwoningen in de gemeente is 32% (28% van corporaties en 4% van particulieren). Het aandeel woningen in de middeldure- en vrije sectorhuur bedraagt 12%. De sociale huurwoningen komen niet snel beschikbaar: per jaar komen ongeveer 75 sociale huurwoningen1 vrij. De afgelopen jaren was de wachttijd voor een sociale huurwoning in Ouder-Amstel circa 17 jaar.
De woonzorgopgave waarvoor we staan, speelt zich af in een aantal trends en ontwikkelingen: We zien een toenemende vraag van kwetsbare personen naar passende huisvesting waarbij de benodigde/juiste zorg en ondersteuning gegeven kan worden. Op dit moment neemt de hoeveelheid mensen die langer zelfstandig (willen) wonen en die een beroep doen op ondersteuning en/of zorg toe. Deze vraag is mede het gevolg van de toenemende en dubbele vergrijzing (zowel de groep van 65-85 jaar als de groep 85+ groeit). Daarnaast wordt er door de decentralisaties van onder andere Beschermd Wonen en Maatschappelijke Op-vang) en de extramuralisering van de zorg, een groter beroep gedaan op zelfstandige woningen. Het betekent dat mensen die voorheen in een (on)zelfstandige woning in een instelling verbleven, uitstromen naar reguliere woningen in de bestaande of nieuwe wijken.
Bron: Amvest Living & Care Fund. Fotograaf Marijn Scheeres.
Er is een tendens waarneembaar waarbij inwoners steeds vaker thuis zorg geleverd krijgen (ambulant) vanuit de Zorg-verzekeringswet (Zvw) of de Wet langdurige zorg (Wlz). Ook maken inwoners langer gebruik van ondersteuning vanuit de Wmo voordat zij in aanmerking komen voor zorg en verblijf vanuit de Wlz. Wachttijden bij de tweedelijns zorg (zorg waar je een verwijzing voor nodig hebt) leiden tot een grotere vraag naar Wmo-ondersteuning waar die eigenlijk niet meer toereikend is.
De trends en ontwikkelingen hebben invloed op de behoeften (de vraag) naar specifieke woonvormen voor ouderen en een deel van aandachtsgroepen met een behoefte aan een specifieke woonvorm. Companen (2022) heeft op basis van cijfers van onze gemeente, van landelijke, provinciale en regionale instellingen en van stakeholders op het gebied van wonen, welzijn en zorg deze behoeften in kaart gebracht.
Daarnaast zijn er aandachtsgroepen zonder specifieke woonvorm zoals diverse urgenten, maar ook bijvoorbeeld studenten of arbeidsmigranten. Deze groepen zoeken een reguliere sociale huurwoning. In MRA verband is onderzocht of alle aandachtsgroepen gehuisvest zouden kunnen worden als 30% van alle sociale huurwoningen die vrijkomen naar aandachtsgroepen gaan. Vooralsnog lijk dit niet te passen.
2.4 Onze kwantitatieve woningopgave
Tabel 1: Ontwikkeling indicatieve woningbehoefte 2021-2050
Bron: Prognose Noord-Holland 2021-2050. Beschikbare plancapaciteit wordt deels meegenomen in de methodiek.
De totale woonopgave op basis van deze cijfers laat zien dat de woningbehoefte in de hele MRA afgerond 230.000 woningen bedraagt in 2040. Voor de gemeente Ouder-Amstel is dat afgerond 3.500 woningen in 2030 en 5.300 woningen in 2050. Vermoedelijk zal de nieuwe behoefte die in 2025 wordt verwacht op alle schaalniveaus hoger zijn.
Het geeft ook aan dat we met ruim 9.000 woningen die we gaan bouwen, in de gehele kwantitatieve behoefte van Ouder-Amstel kunnen voorzien en in de toekomst ook een belangrijke bijdrage kunnen leveren aan de woningbehoefte in de regio of zelfs uit de rest van Nederland.
Op basis van de woonzorganalyse van Companen komt naar voren dat de extra behoefte in 2040 afgerond circa 3.000 specifieke, toegankelijke woningen voor ouderen en circa 250 specifieke woningen voor mensen met bijvoorbeeld een lichamelijke of verstandelijke beperking of rolstoelwoning betreft.
2.5 Onze kwalitatieve woningopgave
Eens per 2 jaar wordt het onderzoek ‘Wonen in de Metropoolregio Amsterdam’ (WiMRA 2023) uitgevoerd.
Onze gemeente kenmerkt zich door twee uitersten: er wonen veel huishoudens met een inkomen tot de sociale huur-grens (46%) en ook veel huishoudens met een hoog inkomen (32% > € 88.000).
Ouder-Amstel heeft in vergelijking met regiogemeenten een hoger aandeel 75+ huishoudens.
Tabel 2: Leeftijdsopbouw huishoudens
Voor Ouder-Amstel geldt dat 54% van de inwoners verhuisplannen heeft. 21% wil zeker binnen twee jaar verhuizen en nog eens 33% geeft aan misschien binnen twee jaar te willen verhuizen. Dat is vergelijkbaar met AM-regio (53%) en MRA (56%) Er zijn in totaal 1.800 huishoudens die in of naar Ouder-Amstel zouden willen verhuizen. Hiervan woont 65% al in de gemeente.
Het onderzoek naar verhuiswensen in Ouder-Amstel (WiMRA 2023) laat zien dat heel ongeveer 33% op zoek is naar een eengezinswoning, 33% naar een appartement en 33% zoekt naar beide woningtypen. Een tuin is populair (50-60%) en er zijn maar weinig mensen die belangstelling hebben voor een woning kleiner dan 60m2 (variërend van 5 tot 20%). Het merendeel (60%) zoekt een woning van 60 – 100m2 gevolgd door ongeveer 35% die op zoek is naar een grote woning van meer dan 100m2. Qua woningmarktsegment zoeken de meeste mensen in Ouder-Amstel een sociale huurwoning (29%) of een dure koopwoning (49%) van 438.000 of meer.
Bovenstaande willen we bereiken door:
Voldoende woningen (beschikbaarheid) [thema 1]
- •
- •
- •
- •
Meer betaalbare en gevarieerde woningen (betaalbaarheid & diversiteit) [thema 2]
- •
- •
- •
- •
Wonen en zorg: ouderen en aandachtsgroepen (passendheid) [thema 3]
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Leefbare kernen en duurzaamheid [thema 4]
- •
- •
- •
Afbeelding 3: Vogelvlucht Werkstad OverAmstel en Entrada
Locaties van boven met de klok mee: Werkstad Noord, Weespertrekvaart, Entrada en Werkstad Zuid. Bron: Gemeente Ouder-Amstel
4. Voldoende woningen (beschikbaarheid) [thema 1]
Dit hoofdstuk gaat over de beschikbaarheid van woningen, over de kwantitatieve woningbehoefte en aanbod van woningen in de nieuwbouw of de bestaande bouw.
Het woningtekort is zeer groot, niet alleen in onze gemeente, maar in de gehele MRA. Gezien de ligging vlakbij Amsterdam hebben we daarnaast ook met een regionale en landelijke vraag te maken.
Naast de woningbehoefte uit de prognose van de provincie, wordt de druk ook onderstreept door de wachttijden voor de sociale huur. Met 17 jaar inschrijfduur/punten behoort de wachttijd in Ouder-Amstel tot de langste in de regio
We hebben plannen voor de bouw van ruim 9.000 woningen. Bijna al deze woningen komen in de drie grootschalige gebiedsontwikkelingen
Werkstad OverAmstel, Entrada en De Nieuwe Kern. Voor elk van de gebieden zijn in raadsbesluiten al (ruimtelijke en/of programmatische) uitgangspunten vastgelegd. Op het gebied van wonen zijn er nog aanvullende keuzes nodig qua type Woningen en woonvormen, deels specifiek voor ouderen en aandachtsgroepen (al dan niet met zorg en ondersteuning). Deze nadere uitwerking dient te passen binnen de reeds eerder gemaakte afspraken met de ontwikkelende partijen. Verder komen er in De Nieuwe Kern tijdelijke woningen met permanente kwaliteit. In samenwerking met woningcorporatie Ymere worden 330 flexwoningen gerealiseerd.
Behalve in de gebiedsontwikkelingen voegen we binnen het totaal circa 200 woningen toe in de bestaande kernen.
Tabel 3: Nieuwbouwproductie 2023 t/m 2042
Afgerond op 10-tallen en 100-tallen.
1 Entrada : in de stedenbouwkundige visie een aantal van 1.060 woningen vastgelegd.
2 Werkstad OverAmstel : we schatten we nu een bandbreedte in van 1.500-2.500 woningen.
De aantallen in de tabel zijn met de kennis van nu. Er kunnen dus nog woningen bijkomen of afvallen. Er is nog geen rekening gehouden met eventuele planuitval waarvoor vaak 10% wordt gerekend, maar er komen ook nieuwe initiatieven bij die we nu nog niet kennen. De flex-woningen worden na 15 jaar ontmanteld en verplaatst naar een andere plek in De Nieuwe kern, de gemeente of eventueel de regio.
De verwachting is dat grofweg een kleine 1/3 van de nieuwbouwwoningen wordt opgeleverd t/m 2030, een kleine 2/3 in de periode 2031 t/m 2040 en nog een klein deel van 5-10% in 2040 en 2041.
We onderzoeken of we aanvullende locaties voor woningbouw kunnen toevoegen in onze gemeente al dan niet via sloop/nieuwbouw of functiewijziging.
In het buitengebied willen we het landschap beschermen en openhouden en zijn we terughoudend met woningbouw. De visie op de Amstelscheg en de Ronde Hoep wordt nog verder uitgewerkt. In het buitengebied is onder voorwaarden alleen ruimte voor vervangende nieuwbouw, bijvoorbeeld van boerderijen die hun functie verliezen of (pre)mantelzorgwoningen. Het plaatsen van mantelzorgwoningen is al vergunningsvrij toegestaan. We willen ook ruimte bieden voor familiewoningen en pre-mantelzorgwoningen en onderzoeken de mogelijkheden.
We willen dat de grootschalige gebieds-ontwikkelingen inclusief worden zodat, net als in bestaande kernen ruimte is voor ouderen en verschillende aandachtsgroepen die deels vragen om specifieke woningen of woonvormen al dan niet met ambulante zorg of begeleiding.
4.3.2 Voorrang inwoners en beroepsgroepen
Op basis van de in 2024 gewijzigde Huisvestingswet 2014 kan maximaal 50% van de betaalbare woningen toegewezen worden aan mensen met een economische of maatschappelijke binding aan de regio, de gemeente of kern binnen de gemeente. Hieronder vallen ook vitale beroepsgroepen, zoals onderwijzend personeel, pedagogische medewerkers in de kinderopvang, vrijwilligers bij de brandweer, zorgpersoneel en waar mogelijk gemeenteambtenaren. Daarmee kunnen we een aantrekkelijke werkgever blijven.
Op dit moment is in de verordeningen nog vastgelegd dat maximaal 30% van de woningen met lokale voorrang lokaal (Ouder-Amstel) wordt toegewezen en maximaal 20% aan regionale urgenten.
We geven voorrang aan onze inwoners en vitale beroepsgroepen voor maximaal 50% van de vrijkomende betaalbare huur- en koopwoningen en we komen de gemaakte regionale afspraken over regionale urgenten na. De voorrang betreft woningen in de sociale huur (< € 900,07), middenhuur (< €1184,82) en nieuwbouw koopwoningen tot €405.000 (alles prijspeil 2025). We nemen dit op in de nieuwe huisvestingsverordening. Bij nieuwbouw leggen we dit tot die tijd in goed overleg met de ontwikkelende partijen zo veel mogelijk vast in anterieure overeenkomsten.
4.3.3 Beter benutten bestaande voorraad
Niet iedere huidige of toekomstige inwoner wil naar de nieuwbouw in de gebieds-ontwikkeling verhuizen. Bovendien zijn er in de bestaande kernen maar weinig betaalbare of geschikte woningen voor ouderen en jongeren.
We stimuleren vormen van woningdelen, zoals woningsplitsen, hospitaverhuur en friendscontracten. Het kunnen aantrekkelijke, snelle oplossing zijn voor diverse woningzoekenden. Zie afbeelding 4 op de volgende pagina voor de 7 verschillende varianten van woningdelen.
Niet iedere locatie of woning is geschikt voor woningdelen. Wanneer woonruimte wordt toegevoegd aan de voorraad of grote woningen met meer personen worden bewoond, is het van belang om ook oog te houden voor de leefbaarheid in de buurt (denk aan overlast/ parkeerdruk).
We zien vooralsnog weinig mogelijkheden voor optoppen (toevoegen 1 of meerdere woonlagen) maar staan er wel voor open. Transformatie van bedrijven of kantoren naar woningen faciliteren we waar mogelijk. Conform het aangenomen amendement bij de Omgevingsvisie is ’een straatje erbij' in Ouder-Amstel niet wenselijk.
C. Behouden/ beschermen betaalbare voorraad
We willen onze betaalbare nieuwbouwwoningen en bestaande woningen beschikbaar houden voor de doelgroep met lage en middeninkomens. Als gemeente kunnen we een aantal maatregelen inzetten om te voorkomen dat er met woningen wordt gespeculeerd, worden onderverhuurd of dat deze woningen worden of verkocht.
Anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht (nieuwbouw)
We zetten in op zelfbewoningsplicht als vorm van anti-speculatiebeding dat wordt opgenomen in het koopcontract.
Dat betekent dat de eerste kopers van woningen met een prijs tot de NHG-grens van €450.000 (prijspeil 2025) minimaal 5 jaar zelf in de woning dienen te wonen.
Indien mogelijk en effectief leggen we dit vast in de lokale regelgeving wanneer de nieuwe Huisvestingsverordening wordt vastgesteld en daaraan gekoppeld ‘Beleidsregels nieuwbouw koopwoningen voor eigenaar-bewoners'.
Kosten voor het bewaken van en controleren hierop zijn aanzienlijk. Deze kosten zullen begroot worden voor de jaren 2026 en later.
Totdat de beleidsregel van kracht wordt zetten we deze instrumenten zo veel mogelijk al toe bij nieuwbouwprojecten, zoals eerder gedaan bij Manegeterrein (Gijsbrecht) in een anterieure overeenkomst.
Opkoopbescherming (bestaande koopwoningen)
We verkennen de mogelijkheden van invoering van opkoopbescherming. Doel van opkoopbescherming is om te voorkomen dat met schaarse, betaalbare koopwoningen van de markt verdwijnen doordat ze worden opgekocht door beleggers of particulieren en als één of meerdere huurwoningen of kamers worden verhuurd. We dienen de noodzaak en schaarste te onderbouwen en kijken ook naar de effectiviteit. Dit zijn vereisten uit de wet waarbij van belang is dat de regering inmiddels zodanige belastingmaatregelen heeft genomen dat dit probleem al grotendeels lijkt te zijn opgelost. Indien wenselijk nemen opkoopbescherming op in de Huisvestingverordening.
Beperken vakantieverhuur (toeristische verhuur en bed & breakfast
Vakantieverhuur waarbij het hele huis wordt verhuurd tijdens afwezigheid van de hoofdbewoner, toeristische verhuur zoals een bed & Breakfast of verhuringen via bijvoorbeeld Airbnb of andere apps of websites en vakantie-woningruil betekent onttrekking van (een deel) van de woning aan de functie wonen. Bovendien kan dit zorgen voor overlast in de buurten. Daarom is vakantieverhuur in beginsel niet toegestaan conform de Huisvestings-verordening Ouder-Amstel 2024. Alleen onder strenge voorwaarden kan op beperkte schaal een uitzondering worden gemaakt voor toeristische verhuur. Het gaat dan om voorwaarden zoals het zelf in de woning aanwezig zijn (B&B) of een maximaal aantal van 30 dagen. Bovendien dient het te passen binnen het bestemmingsplan/omgevingsplan. Bij toeristische verhuur geldt zowel een wettelijke meldplicht als een registratieplicht. Voor verhuur van een deel van de woning (Bed & Breakfast) langer dan 30 dagen is een vergunning vereist. Striktere regels en handhaving zijn echter nodig om overlast in de woonwijken te voorkomen. Daarom zullen op korte termijn aanvullende regels worden uitgewerkt en aan de raad worden voorgelegd. Bovendien zal hier ook actieve handhaving op plaats gaan vinden, zodat er een einde komt aan overlast gevende B&B verhuur.
Via de leegstandsverordening Ouder-Amstel sturen we erop dat gebouwen zo min mogelijk leegstaan als deze bijvoorbeeld in afwachting zijn van renovatie, sloop/nieuwbouw of verkoop. Eigenaren dienen leegstand te melden en het college registreert de leegstand en gaat binnen drie maanden na de melding in gesprek met de eigenaren.
Door integraal in te zetten op doorstroming komen er meer mogelijkheden om te verhuizen (zie ook paragraaf 6.2 Integraal inzetten op doorstroming voor ouderen). Dat is in de sociale huur vooral gericht op kleine huishoudens in grote woningen via de ''Van Groot Naar Beter'' voorrangsregeling. Die wordt met name gebruikt door ouderen. Het gaat ook om huishoudens die met voorrang naar een middenhuur, vrije sector huur of koopwoning specifiek van een corporaties doorstromen als zij een sociale huurwoning achterlaten. Daardoor worden niet 1 maar 2 huishoudens aan een (passende) woning geholpen. In sommige gevallen is sprake van een doorstroomketen, waarbij bijvoorbeeld een gezin dat in een grote vrijkomende woning gaat wonen een kleinere woning achterlaat in de gemeente.
5. Meer betaalbare en gevarieerde woningen (betaalbaarheid en diversiteit) [thema 2]
Als we kijken naar de woningvoorraad in Ouder-Amstel, is niet alleen het aantal woningen van belang (kwantitatief) maar ook de betaalbarheid en diversiteit aan woningen voor diverse doelgroepen (kwalitatief) van belang. Ouder-Amstel kent een duidelijke onbalans: zo is er al jarenlang een tekort aan betaalbare sociale huurwoningen (< €900 prijspeil 2025), middenhuurwoningen (< €1185, prijspeil 2025) en betaalbare koopwoningen (<€405.000, prijspeil 2025). De bevolking in onze gemeente en in de regio bestaat niet alleen uit gezinnen, maar steeds meer uit alleenstaanden, stellen zonder (thuiswonende) kinderen, of eenoudergezinnen. Ook zijn en komen er veel meer oudere huishoudens. In het Coalitieakkoord 2022-2026 wordt vooral de behoefte aan woningen voor jongeren, starters en ouderen benoemd.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Dankzij de nieuwbouwmogelijkheden van ruim 9.000 woningen kunnen we een gro-te slag maken in het toevoegen van meer betaalbare huur- en koopwoningen.
Aandeel sociale huurwoningen ≥30%
- •
- •
- •
Aandeel middenhuurwoningen ≥20% (<€1184,82 in 2025)
- •
- •
- •
Maar we kunnen op gebieds- of projectniveau wel afspraken maken over een aandeel in het segment midden-huur laag (<1045,71 t/m 165 punten). Op die manier willen we borgen dat jongeren en eenpersoonshuishou-den die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor de inkomenseisen voor vrije sector en koop, ook in onze gemeente terecht kunnen.
- •
Aandeel betaalbare woningen (>2/3)
Betaalbaar (67%) (prijspeil 2025):
Aandeel vrijesectorwoningen (1/3)
Vrije sector (33%) (prijspeil 2025)
* NHG-grens is €450.000 (prijspeil 2025).
Bij De Nieuwe Kern en in Entrada blijven de eerder gemaakte over aantallen betaalbare koop tot de NHG-grens €450.000 gelden. Waar mogelijk worden deze ook met voorrang aangeboden aan woningzoekenden met lokale binding.
- •
- •
- •
Prijssegmenten binnen sociale huur
Binnen de sociale huur geldt in de bestaande bouw en nieuwbouw samen:
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Voor alle nieuwbouw, transformatie of wijzigingen van de aantallen woningen geldt:
- •
We willen dat nieuwe betaalbare woningen zo lang mogelijk betaalbaar blijven en kiezen daarom voor een zo lang mogelijke instandhoudingstermijn. Op dit moment geldt voor sociale huur een minimale instandhoudingstermijn van 25 jaar en voor middeldure huur minimaal 15 jaar. Dat wordt op basis van deze woonzorgvisie:
- •
- •
De verhoging van de instandhoudings-termijn van 15 naar 20 jaar zorgt ervoor dat de volkshuisvestelijke doelen rondom betaalbaarheid en beschikbaarheid van middenhuur verbeterd worden.
- •
Eigen Haard, Woonzorg Nederland en Stadgenoot (enkele woningen) verhuren woningen in onze gemeente. Gezien de grote bouwopgave hebben we ook andere woningcorporaties uitgenodigd om toe-komstbestendige sociale huurwoningen te bouwen: Ymere, Lieven de Key en De Alliantie bouwen (tijdelijke) woningen in Ouder-Amstel, of hebben ontwikkellocaties aangekocht.
- •
- •
Marktpartijen kunnen onder voorwaarden ook sociale huurwoningen verhuren en beheren. Zij dienen dan aan dezelfde voorwaarden voldoen als corporaties (gelijk speelveld). Bijvoorbeeld instandhoudingstermijn, inkomenstoets, huisvesten ouderen en aandachtsgroepen en investeren in leefbaarheid en aanbieden via het verhuurplatform (indien mogelijk).
- •
Indien woningcorporaties of marktpartijen sociale koop willen aanbieden, dan staan wij daarvoor open, zowel bij bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Op basis van het rapport Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam (Ri-go, 2023) concluderen we dat voor Ouder-Amstel vooral voor marktpartijen sociale koopinstrumenten met een uitgestelde betaling van een deel van de marktwaarde interessant zijn. Denk aan KoopStart, Kopen naar Wens en eventueel (nieuwe) producten van DNGB en ook de gemeentelijke Starterslening die nu al beschikbaar is. Op basis van hetzelfde rapport is de verwachting dat corporaties weinig of geen gebruik maken van de verschillende instrumenten, met name vanwege de verplichte terugkoopregeling en het feit dat de waarde van de korting op de balans dient te blijven staan en ook niet als onderpand voor leningen kan gelden. Andere instrumenten op basis van erfpacht zijn niet relevant. Vanwege de gunstige ligging en doorgaande prijsstijging dienen we ons te realiseren dat een betaalbare koopwoning onder de NHG-grens van €450.000 prijspeil 2025 in de meeste gevallen naar een aantal jaar niet opnieuw in het betaalbare segment valt.
- •
- •
- •
- •
5.3.3 Woninggrootte, gezinnen en ouderen
Hoewel er behoefte is aan meer kleinere, betaalbare woningen vanwege de toename van het aantal 1&2-persoonshuishoudens blijft er ook behoefte aan grotere woningen voor gezinnen en vragen ouderen bijna altijd een minimaal 3-kamerwoning. Veruit de grootste groep ouderen woont nu en de toekomst in een regulier woning al dan niet nabij voorzieningen en al dan niet met ambulante zorg of begeleiding aan huis. In H6 gaan we nader in op de wonen en zorgbehoefte.
Vanuit prijsoverweging kan de neiging bestaan dat er vooral kleine woningen worden toegevoegd. Enerzijds is dat ook wenselijk om de woningen betaalbaar te houden en anderzijds dienen er dus ook voldoende grotere woningen te komen voor gezinnen of andere huishoudens met behoefte aan meer kamers of meer oppervlakte.
In de drie grote gebiedsontwikkelingen zijn al afspraken gemaakt over percentages of gemiddelde woninggroottes die zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Bovendien gelden ook de bovenstaande huurprijzen in de sociale huur en zijn zowel sociale huur als middenhuur gekoppeld aan het WWS-puntensysteem, waarbij de woninggrootte en belangrijke factor is. Voor de overige (toekomstige) woningbouwlocaties willen we niet van tevoren een kamertal of oppervlakte-eis vastleggen. Het is erg afhankelijk van de locatie en het project zelf.
Hoewel uit het WiMRA onderzoek naar voren komst dat 50-60% van de huidige inwoners graag een tuin willen, is dat in de gebiedsontwikkelingen niet realistisch. Wel komen er tuinen bij grondgebonden appartementen of maisonnettes en/of gezamenlijke tuinen, daktuinen en balkons.
Terughouden met kamers (onzelfstandige nieuwbouwwoningen
Voor nieuwbouw gaan we in de basis altijd uit van zelfstandige woningen met eigen keuken en douche. We zijn terughoudend met onzelfstandige woningen (kamers) in de nieuwbouw die constructief als zodanig worden gebouwd, maar zien wel kansen voor friendswoningen of woningdelen Dit dient nader uitgewerkt te worden. Het bouwen van onzelfstandige woningen (kamers) in de nieuwbouw kan alleen bij uitzondering en in goed overleg, bijvoorbeeld voor bijzondere doelgroepen of voor short stay of extended stay voorzieningen. In de bestaande bouw zijn verschillende vormen van woningdelen zoals kamergewijze verhuur of friendscontracten juist wel mogelijk i.v.m. beter benutten van de bestaande voorraad. Voor tijdelijke woningen (flex-woningen) en transformatieprojecten kunnen afwijkende afspraken worden gemaakt.
Jongeren van 18 t/m 35 jaar die niet studeren vormen een belangrijke groep in Ouder-Amstel die dringend op zoek is naar een betaalbare woning, die er nu niet of nauwelijks zijn. Studenten behoren tot de aandachtsgroepen (zie H6)
We zetten daarom op alle manieren in op meer en betaalbare woningen voor jongeren in Ouder-Amstel.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
In De Nieuwe Kern bieden we ruimte aan alle doelgroepen, van jonge starters tot gezinnen en senioren2
- •
Entrada3 wordt een woongebied met appartementen voor jongeren, gezinnen, stellen en ouderen in alle prijsklassen.
- •
Door de ligging van Werkstad Over-Amstel leggen we in dit gebied het accent op doelgroepen die kiezen voor een hoogstedelijk woonmilieu, zoals kleinere huishoudens en jongeren. Ook komen er gebouwen waar mensen tijdelijk kunnen verblijven in een vorm shortstay (verblijfsduur < 6 mnd) en extended stay (6-12 mnd) omdat permanent wonen niet overal is toegestaan. Bij extended stay gelden vanwege de langere verblijfsduur wel de eisen aan geluidwering zoals bij reguliere woningen.
6. Wonen en zorg: ouderen en aandachtsgroepen [thema 3]
Gemeenten krijgen een grotere verantwoordelijkheid voor het goed huisvesten van ouderen en aandachtsgroepen. Deze worden ook benoemd in de Rijksprogramma’s en het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting.
Zowel voor ouderen als voor aandacht-groepen geldt dat veruit de meeste mensen in een reguliere woning wonen. Net als iedere andere inwoner van Ouder-Amstel hebbe zij de mogelijkheid voor ambulante zorg of ondersteuning aan huis. Ook kunnen zij mantelzorg van familie of bekenden uit de buurt. En ook (poliklinische) behandeling, therapie of begeleiding op locatie staat meestal los van de woning. Slechts voor een klein deel gaat het om specifieke woningen voor ouderen of aandachtsgroepen. En bij de aandachtsgroepen gaat het ook om de woonruimteverdeling met name in de sociale huur via voorrang of urgentie. Wonen en zorg zijn veelal financieel van elkaar gescheiden, maar het is juist zaak dat voor het kleine deel van de ouderen en aandachtsgroepen dat wel fysiek te blijven verbinden in geclusterde woonvormen. Ook om de zorg nog enigszins uitvoerbaar te houden.
Uit de Woonzorganalyse blijkt dat er, net als landelijk, ook in Ouder-Amstel een groot te kort is aan geschikte woningen voor ouderen.
Tabel 4: Woningbehoefte ouderen: specifieke woonvormen
Bron: Woonzorganalyse 2022 met correctiefactor 1,6. Nultredenwoningen op basis van verhoudingsgetallen
Het gaat hierbij om een zeer uiteenlopende groep mensen. Allemaal met een woonvraag, sommigen in specifieke woonvormen, maar de meeste zoeken een betaalbare sociale huurwoning
De behoefte aan specifieke woningen of woonvormen voor mensen, veelal in een geclusterde woonvorm in Ouder-Amstel is in 2040 circa 250 woningen voor met name mensen ver een verstandelijke of lichamelijke beperking, rolstoelwoningen, Beschermd Wonen (BW) of kwetsbare jongeren (zie ook 6.3 Wat gaan we doen? Daarnaast zijn er ook aandachtgroepen die vooral een reguliere sociale huurwoning nodig. Dit is een woonruimteverdeelvraagstuk.
Het Rijksbeleid geeft aan dat er landelijk en lokaal geen verpleeghuisplekken meer bij mogen komen (alleen sloop/nieuwbouw). Al in de jaren ’70 van de vorige eeuw werd de lijn “langer zelfstandig thuis wonen” ingezet en in 2013 werd het voornemen tot het sluiten van de bejaardentehuizen afgekondigd. Zorg leveren zoals we dat nu doen, is nu en zeker in de toekomst niet meer mogelijk gezien de oplopende tekorten aan zorg-personeel en toenemend aantal ouderen via de dubbele vergrijzing.
Zorggeschikte, geclusterde en nultreden-woningen voor ouderen aangevuld met diverse nieuwe woonwormen kunnen hierin deels een uitkomst bieden.
Afbeelding 6: Een thuis voor iedereen: aandachtsgroepen en urgenten
Bron: Ministerie van VRO en VWS
In een geclusterde woning wonen mensen zelfstandig maar toch samen, met gedeelde voorzieningen als een ontmoetingsruimte. Geclusterd wonen kan eenzaamheid tegengaan en zelfredzaamheid bevorderen: de stap naar een zorggeschikte woning of verpleeghuis kan hierdoor worden uitgesteld of afgesteld.
De doordecentralisatie van de Maatschappelijke Opvang en Beschermd wonen zorgt ervoor dat de functie van Amsterdam centrumgemeente verdwijnt. Dat betekent dat iedere gemeente of regio zorg dient te dragen voor opvang en woonvorm in de eigen gemeente of regio.
Ook zien we vanuit het Rijk een beweging naar een gelijkmatigere verdeling van de huisvestingsopgave van verschillende aandachtsgroepen over de verschillende gemeenten: het zogeheten ‘fair-share’. Het Rijksbeleid is erop gericht dat gemeenten ook afspraken maken over de verdeling van kwetsbare groepen, zoals (economisch) daklozen
Die niet in de opvang verblijven, of jongeren in een problematische thuissituatie. Voor Ouder-Amstel kan dit betekenen dat mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag vaker dan nu in Ouder-Amstel zullen blijven, of hier (weer) gaan wonen.
Een eerste verkenning van de gemeente in de MRA-gemeenten laat zien dat 30% van alle nieuwe verhuringen in de sociale huur aan aandachtsgroepen nog onvoldoende is om regionaal tot een goede verdeling te komen.
Tekort zorgpersoneel en mantelzorg
Tegelijkertijd is al jaren in toenemende mate sprake van een tekort aan zorgpersoneel. Volgens berekeningen van de Sociaal Economische Raad (SER) zijn er in 2040 meer dan 2.000.000 mensen nodig in de zorg. Daarmee zou bijna 25% oftewel 1 op de 4 mensen van de beroepsbevolking in de zorg moeten werken.
Naast de professionele zorg en begeleiding neemt ook de druk op mantelzorgers toe. Familie, vrienden of kennissen ondersteunen (noodgedwongen) mensen die zorg of begeleiding nodig hebben. Dat kunnen ouderen zijn, maar ook mensen met een beperking of een kwetsbaarheid. Geclusterde woonvormen met gezamenlijke ruimtes waarin ontmoeten centraal staat en wordt gestimuleerd en buren meer interactie met elkaar hebben dragen bij aan het omkijken naar elkaar en daarmee aan het welzijn. Dat kan de druk op de (mantel)zorg enigszins verlichten en voor een deel eenzaamheid tegengaan.
Bron: Amvest Living & Care Fund. Fotograaf Marijn Scheeres.
Lokale trends in wonen en zorg
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
- •
6.3.1 Meer specifieke woonvormen voor ouderen
We streven ernaar ouderen de mogelijkheid hebben en houden om zo passend mogelijk te wonen. Wat kan voor iedereen verschillen: de toegankelijkheid, woninggrootte en woningtype nabij familie, vrienden en voorzieningen of juist dicht bij de natuur. Als het kan en gewenst is in de eigen woning maar met voorrang verhuizen naar een andere woning in de eigen gemeente of kern is vaak ook mogelijk. Anders gezegd we maken langer zelfstandig thuis wonen mogelijk in Ouder-Amstel of dat nu in de huidige of een andere passende woning is.
Dit betekent dat we naast zorggeschikte, geclusterde, en nultredenwoningen voor senioren ook woningen een gevarieerd aanbod aan woningen en woonvormen realiseren voor andere woningzoekenden al dan niet met een zorg- of ondersteuningsvraag, passend bij hun wensen en behoeften. Zowel met voor oudere met een grote als een kleine portemonnee in zowel huur als koop
Dankzij de nieuwbouw kunnen we onze opgave van in totaal 3.033 zorggeschikte, geclusterde en nultredenwoningen overeenkomend met iets minder dan 1/3 van alle nieuwbouw goed realiseren, maar dit is nog niet vastgelegd.
Als we inzoomen is de nog te realiseren specifieke opgave voor ouderenhuisvesting veel kleiner, omdat een deel van de zorggeschikte woningen als wordt gebouwd en met name omdat de nultredenwoningen in de nieuwbouw automa-tisch al aan de voorwaarden voldoen. De kwalificatie nultredenwoning geldt conform het bouwbesluit in principe voor alle nieuwbouwwoningen in de gebiedsontwikkelingen, uitgezonderd een aantal maisonnettewoningen. De resterende opgave voor specifieke ouderenhuisvesting is daarmee:
Tabel 5: Woningopgave ouderen (specifiek)
Bron: Woonzorganalyse 2022 minus nieuwbouw
Het gaat om afgerond 1.000 vooral geclusterde woningen voor ouderen.
We kijken voor zorggeschikte en geclusterde woningen vooral naar de nieuwbouw in de drie gebiedsontwikkelingen, maar ook naar eventuele mogelijkheden in de bestaande kernen. Hoewel de opgave voor het aantal nultredenwoningen sowieso in de nieuwbouw in de grote gebiedsontwikkelingen wordt gerealiseerd, proberen we ook nultredenwoningen in appartementen te bouwen op kleinere locaties.
Woningaanpassingen via de Wmo of individueel zoals het installeren van een traplift om langer zelfstandig thuis te blijven wonen is zeker ook mogelijk.
Met het oog op de benodigde schaal (aantal woningen) om (ambulante) zorg en ondersteuning te leveren, realiseren we deze woonvormen met name bij triple-AAA locaties met de voorzieningen: Arts, Apotheek en Aldi/Albert Heijn. Ook nabijheid van bestaande woonzorglocaties, locaties voor (dag)activiteiten van ouderen en aandachtgroepen of gemeenschappelijke ruimtes nabij het eigen gebouw spelen een rol bij de locatiekeuze. We werken hierbij nauwe samen met corporaties en marktpartijen en uiteraard met zorg- en welzijnspartijen zowel vanuit de ruimtelijke kant als vanuit het sociaal domein (zorg en welzijn) en maken daarbij gebruik van de ervaringen in de regio en/of de rest van Nederland.
- •
In bijlage 4 is een overzicht opgenomen met een aantal voorbeelden van zorggeschikte en geclusterde woonvormen voor ouderen.
Naast de bovenstaande woonvormen willen we ook één of meerdere woonconcepten opzetten voor ouderen in verschillende levensfasen met één preferente zorgaanbieder, vergelijkbaar met de Thuisplusflat (Rotterdam) of de Lang Leven Thuisflat (Amsterdam). Het gaat om concepten waarbij bewoners met en zonder zorgvraag bij elkaar wonen met meer dragende en vragende bewoners en met maar één (preferente) zorgaanbieder in plaats van vele verschillende.
Afbeelding 7: Integrale aanpak doorstroming Ouder-Amstel
Bron: gebaseerd op Platform 31 en gemeente Amersfoort
Zowel in nieuwbouw als bestaande kernen willen we meer inzetten op:
- •
- •
6.3.2 Integraal inzetten op doorstroming
We willen dat meer (oudere) inwoners beter passend kunnen wonen. Daarom bevorderen we doorstroming met diverse instrumenten in 5 interventiecategorieën (zie afbeelding 7 bovenstaand voor de sociale huur). Als positief bij effect komen daardoor ook grotere woningen vrij voor andere woningzoekenden zoals gezinnen.
Een verhuizing naar een andere woning in onze gemeente betekent ook dat er weer een (grote) woning beschikbaar komt, bijvoorbeeld voor gezinnen. Woningen in het betaalbare segment (koop en huur) kunnen weer met voorrang aangeboden worden aan inwoners uit Ouder-Amstel of vitale beroepsgroepen.
De nadruk ligt in eerste instantie op de sociale huur. Middenhuur, vrije sector huur en koop kennen minder concrete middelen om in te zetten per interventie-categorie, maar de mogelijkheden die er zijn benutten we zo veel mogelijk.
Het CBS geeft op basis van onderzoek uit 2020 aan dat de wil om nog te verhuizen afneemt met leeftijd. Terwijl van de 55- tot 65-jarigen 43 procent nog wil verhuizen, is van de 65- tot 75-jarigen maar 30 procent verhuisgeneigd en van de 75-plussers slechts 17 procent. Maar omdat het aantal ouderen in absolute zin zo groot is kan het in potentie om heel veel verhuisbewegingen gaan, ook in Ouder-Amstel.
In toelichting op bovenstaande afbeelding 7, gaan we de komende jaren inzetten op:
- •
- •
- •
Van Groot naar Beter (VGNB) voorrang van Eigen Haard en Woonzorg zoals die op dit moment geldt, is gericht op (alle) huishoudens in een grote sociale huurwoning (4+ kamers en 70+m2) die bereid zijn naar een beter passende woning te verhuizen (maximaal 60m2 of een voor senioren gelabelde woning). Woonzorg geldt dat zij huurbehoud niet kunnen toepassen maar wel voorrang geven en hun vrijkomende woningen beschikbaar stellen.
- •
We willen dat deze regeling door alle corporaties die in Ouder-Amstel werkzaam (zullen) zijn, wordt toegepast zoveel mogelijk onder dezelfde voorwaarden ongeacht de verhuurder. We evalueren met de corporaties de positie van de VGNB-in de sorteervolgorde van WoningNet ten opzichte van andere urgenten en voorrangsregelingen. We kijken naar de voorrang van VGNB-kandidaten ten opzichte van urgente kandidaten die via ‘directe bemiddeling’ een woning krijgen toegewezen waaronder mensen met een sociaal/medische urgentie en statushouders.
We kijken daarbij of de VGNB-regeling eventueel samen met de regiogemeenten kan worden toegepast, waarbij ouderen met voorrang naar een gemeente in de regio kunnen verhuizen, eventueel door de inzet van een gezamenlijke wooncoach.
- •
Daarnaast zetten we ook in op doorstroming in het middensegment en de vrije sector. Dat doen we door:
- •
- •
- •
- •
6.3.3 Specifieke woningen aandachtsgroepen
Veelal gaat het om een geclusterde woonvorm of groepswoning met gemeenschappelijke ruimtes en eventueel ruimtes voor zorgverleners of begeleiders. Maar het kan ook om individuele woningen gaan met een specifieke indeling zoals een rolstoelwoning.
Tabel 6: Opgave specifieke woningen voor aandachtsgroepen
Bron: Woonzorganalyse Companen 2022, opgehoogd met factor 1,6 vanwege extra nieuwbouw.
Mensen met een verstandelijke beperking (VG)
Op dit moment kunnen terecht bij Ons Tweede Thuis (64 plekken in Ouderkerk aan de Amstel). Tot 2040 hebben we daarbovenop een opgave van 143 VG woningen: in geclusterde vorm (119 woningen) en individuele woningen (24, gespikkeld in de wijk). Meestal gaat het om langdurige, levenslang zorg gefinancierd via de Wlz.
Mensen met een lichamelijke beperking (LG)
Voor mensen met een lichamelijke beperking (LG) zijn tot 2040 32 groepswoningen nodig (geclusterd). Bijvoorbeeld voor mensen met Niet-Aangeboren Hersenletsel (NAH). Zij vallen ook onder de doelgroep LG.
Voor mensen met een lichamelijke beperking (LG) geven we zo goed mogelijk invulling aan het recht op een individuele Rolstoelwoning (ROWO) met als doel het realiseren 30 rolstoelwoningen tot 2040 (gebaseerd op ervaringscijfer gemeente Amsterdam van 1% van de sociale huurwoningen in de nieuwbouw). Op dit moment hebben we nog weinig of geen (beschikbare) rolstoelwoningen in de sociale huur, waardoor mensen die rolstoelafhankelijk worden noodgedwongen moeten verhuizen naar een andere gemeente. Het gaat hierbij om rolstoelwoningen voor huishoudens in alle leeftijden, los van eventuele zorggeschikte woningen voor ouderen.
Voor mensen met een psychische kwetsbaarheid, soms ook aangemerkt als GGZ, is ondanks de decentralisatie en uitstroom juist een toenemende behoefte van 48 woningen in 2040 (Wmo of Wlz gefinancierd). Het kan gaan om jongeren of volwassenen met een psychische kwetsbaarheid als autisme, maar ook om ouderen die 24-uurs begeleiding nodig hebben. We werken de opgave van 48 woningen samen met zorgpartijen en vastgoedeigenaren verder uit waarbij (een deel van) de woningen ook kan zijn of in de vorm van begeleid wonen/tussenvorm tussen de voorheen intramurale setting en de reguliere individuele woning met of zonder ambulante begeleiding.
Regionaal is er behoefte aan circa 25 plekken voor kwetsbare jongeren vanaf 16 jaar die uit huis moeten of uitstromen uit een (jeugdzorg) instelling in een geclusterde woonvorm. Voor Ouder-Amstel zijn dat 2 plekken. We gaan met de regiogemeente in gesprek hoe we hier een invulling aan kunnen geven.
Naast bovenstaande doelgroepen hebben we ook een opgave in de maatschappelijke opvang, die destijds in de woonzorg-analyse in beperkte mate als opgave naar voren is gekomen. We zien geen opgave voor Ouder-Amstel voor een eigen, permante opvanglocatie (dag- en nachtopvang) voor acute dak- en thuis-loosheid. Maar wel samen met de regiogemeenten voor (tijdelijke) winteropvang, economisch dak- en thuislozen en vrouwenopvang of gezinsopvang:
- •
- •
- •
Economisch daklozen hebben een urgente woonvraag door een plotselinge en acute (dreigende) dakloosheid. In het regionale beleidskader is in juni 2021 gezamenlijk ingestemd om 300 tijdelijke plekken voor deze doelgroep in de regio Amstelland te realiseren. Aan de Wenckebachweg in de Werkstad OverAmstel is in 2024 het Passantenpension geopend met 93 woningen.
6.3.4 Reguliere woningen voor aandachtsgroepen (woonruimteverdeling)
Het gaat hier om alle mensen die in reguliere sociale huurwoningen of kamers wonen. Het gaat hierbij dus minder om een plek of locatie in de nieuwbouw, maar vooral om de verdeling van de schaarse betaalbare huurwoningen al dan niet met voorrang of urgentie.
Dit zijn mensen die na een (tijdelijk) verblijf bij een instelling (Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen, jeugdzorg of detentie) uitstromen (verhuizen) naar een reguliere woning, meestal in de gemeente waar men voorheen woonde. Op basis van de gecorrigeerde cijfers van de woonzorganalyse gaat het om oplopend 16 woningzoekenden per jaar die uitromen per jaar in 2040 in Ouder-Amstel.
- •
De huisvestingsopgave van statushouders is sinds 2017 met bijna 30% toegenomen. Maar Ouder-Amstel loopt sinds 2024 juist voor op de huisvestingsopgave (taakstelling). Dat betekent dat er de komende jaren meer (reguliere) sociale huurwoningen beschikbaar komen voor overige woningzoekenden.
Tegelijkertijd wordt er in de landelijke politiek gesproken over niet langer mogelijk maken van voorrang in de huisvesting van statushouders. Ouder-Amstel volgt deze ontwikkelingen nauwgezet.
- •
- •
Studenten, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten
Het Rijk noemt in het programma ’Een thuis voor iedereen’ nog andere aandachtsgroepen waarvoor de gemeente verantwoordelijk is: studenten, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten. De woonbehoefte van deze groepen hebben we nog niet heel goed in beeld qua eventuele opgave. Wel hebben we in de basis een beeld van de huidige situatie:
- •
Binnen de MRA wonen er met name veel studenten in Amsterdam, Diemen, Amstelveen en Almere. Maar ook in andere gemeenten wonen flink wat studenten. In Ouder-Amstel gaat het om circa 70 studenten per 1.000 inwoners en ligt daarmee rond het gemiddelde van de MRA. Vooral in de Werkstad OverAmstel lijken kansen te liggen voor studenten.
We maken onderscheid tussen studenten- en jongerenhuisvesting (werkende jongeren) omdat ze zich in een verschillende levensfase bevinden.
- •
- •
In de Metropoolregio Amsterdam wonen tussen de 70.000-140.000 arbeidsmigranten in de deelregio Amstelland-Meerlanden is het aantal arbeidsmigranten met 75 per 1.000 inwoners beduidend hoger dan de bijna alle andere deelregio's (met Schiphol, de veilingen etc.). Volgens de monitor van Desicio hadden in 2022 in totaal ongeveer 100-250 arbeidsmigranten met Ouder-Amstel als woongemeente.
Asielzoekers en Oekraïners zijn mensen die gevlucht zijn vanuit een oorlogssituatie of een andere zeer ernstige situatie, maar nog niet weten of en hoelang ze in Nederland mogen blijven. Het gaat meestal om sobere, tijdelijke opvang-plekken en vaak niet om reguliere woningen. Zo lang die situatie in het land van herkomst niet veilig is, zien wij het als onze maatschappelijke verantwoordelijkheid om deze vluchtelingen op te vangen in onze gemeente, waarbij we erop inzetten dat we de (tijdelijke) opvangplekken in de toekomst ook kunnen inzetten voor andere aandachtsgroepen of jongeren.
Op dit moment geldt (nog) de spreidingswet van 2024. Mogelijk wordt die door het huidige kabinet ingetrokken. In Duivendrecht vangt het COA 30 alleenstaande minderjarige vreemdelingen (AMV-ers) op sinds mei 2024. Het gaat om minderjarige meisjes van 15-18 jaar voor een periode tot maximaal 2029.
In Entrada wonen momenteel 220 Oekraïners tot en met tenminste 2026 in een getransformeerd kantoorpand. Ook na die periode is naar verwachting tot en met maart 2027 en verder vervolghuis-vesting noodzakelijk.
- •
Het is nu nog niet duidelijk wat daarna de opgave voor huisvesting van Oekraïners is. Naast verlenging met 1 jaar voor de Oekraïners in Entrada werken volgens de regels vanuit het Rijk. We moeten daarbij afwachten hoe wordt omgegaan met de Richtlijn Tijdelijke Bescherming (RTB) op grond waarvan zij nu in Nederland verblijven.
We willen gemengd wonen concepten realiseren in de nieuwbouw of bestaande bouw. Dit is een concept met vragende en dragende bewoners waarbij samenleven in de community centraal staat. De woningen of een deel daarvan worden bij de eerste verhuur en bij verhuizingen toegewezen op basis van motivatie in plaats van inschrijfduur/punten. Gemengd wonen kan met ouderen en jongeren (intergenerationeel) maar wordt ook vaak toegepast voor andere woningzoekenden en biedt veel kansen voor starters- en jongeren samen met bijvoorbeeld statushouders, economisch dak- en thuislozen, mensen die uitstromen uit een verblijf bij een instelling.
- •
- •
Realisatie specifieke woonvormen voor ouderen en aandachtsgroepen
Het gaat voor Ouder-Amstel om de realisatie van een kleine 1.000 specifieke woningen voor ouderen, grotendeels geclusterde woonvormen en circa 250 specifieke woningen voor aandachtsgroepen. Daarnaast kan het ook gaan om nieuwe woonconcepten zoals geen gemengd wonen concept waarvoor nog geen concrete aantallen bekend zijn. Deze specifiek woningen of woonvromen worden soms ook zorgwoningen of zorgvastgoed genoemd. Dat dekt niet meer helemaal de lading omdat het vaak om zelfstandige woningen gaat waarvoor huur betaald wordt maar ook om koopwoningen.
- •
- •
- •
- •
- •
- •
Corporaties en marktpartijen wordt opnieuw gevraagd welk specifiek (zorg)vastgoed voor ouderen en aandachtsgroepen zij wel of niet kunnen en willen realiseren binnen welke kaders.
Afbeelding 8: Centrum Ouderkerk met deels woningen voor ouderen
7. Leefbare en duurzame kernen [thema 4]
Onze inwoners zijn tevreden over hun woning en over de buurt. Ze zijn blij met de hoeveelheid groen en er is bovengemiddeld veel burencontact. Minder tevreden zijn onze inwoners over sommige voorzieningen: in Ouderkerk aan de Amstel is ontevredenheid over het openbaar vervoer en in Duivendrecht over de winkels voor dagelijkse boodschappen4.
De leefbaarheid in sommige buurten staat onder druk, met name in delen van Duivendrecht zoals de Zonnehofbuurt. Inwoners geven aan dat er op verschillende plekken zwerfvuil is. Dit zorgt voor een rommelig straatbeeld en een onprettig gevoel. Goed beheer en onderhoud van de openbare ruimte blijft daarom van belang.
Duurzaamheid is voor alle inwoners van belang als het gaat om energiebesparing, zowel voor het milieu als vanwege kostenbesparingen. Groen in woonwijken wordt steeds belangrijker. Niet alleen voor waterberging bij hevige regenval, maar ook om in met name stedelijke woonmilieus hittestress tegen te gaan via een groene(re) omgeving.
Leefbare, aantrekkelijke en duurzame wijken en kernen creëren. We staan in nauw contact met woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties, politie en huurdersvereniging(en) om een goede woning en woonomgeving te realiseren voor mens en milieu.
Toekomstbestendige, duurzame woningen en wijken krijgen mede vorm via het duurzaamheidsbeleid. Hoe we dit willen bereiken hebben we vastgelegd in ons Beleidsplan Duurzaamheid. In onderstaand kader hebben we de belangrijkste doelen benoemd wat betreft het wonen.
Voor verdere informatie verwijzen we naar het Beleidsplan Duurzaamheid en het Programma van Eisen.
7.3.2 Borgen van de leefbaarheid
We willen dat onze wijken schoon, heel en veilig zijn. Denk bijvoorbeeld aan schone portieken en openbare ruimte.
- •
- •
- •
- •
Sinds 2021 is het voor verhuurders verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente, als het niet lukt om deze met de huurder op te lossen. Deze aanpak, verankerd in het convenant ‘Vroeg erop af’, heeft als doel tijdige ondersteuning te bieden aan huurders met financiële uitdagingen.
De melding van huurachterstanden bij de gemeente markeert het begin van het vroegsignaleringstraject. De gemeente gebruikt deze informatie niet alleen om inzicht te krijgen in de omvang van huurachterstanden, maar vooral om proactief hulp aan te bieden. Hierbij ligt de nadruk niet alleen op het verschaffen van woonruimte, maar ook op het waarborgen van een financieel gezonde leefomgeving.
- •
- •
We bevorderen goed verhuurderschap.
Per 1 januari 2024 hebben we een digitaal meldpunt ingericht, op basis van de Wet Goed Verhuurderschap. In deze wet staan regels waar een verhuurder zich aan moet houden. Er kan melding gemaakt worden over discriminatie, intimidatie en gebrekkige informatievoorziening.
- •
Steunpunt ondersteuning huurders
We sluiten een convenant af met Stichting !Woon. Net als in de meeste omringende gemeenten kunnen individuele huurders onafhankelijke en professionele steun ontvangen van !Woon Dit wordt zo spoedig mogelijk maar uiterlijk 31 december 2025 ingevoerd in Ouder-Amstel.
Bij nieuwbouw, renovatie en herinrichting van wijken hebben we aandacht voor de leefbaarheid, toegankelijkheid en veiligheid. Inwoners geven aan dat hier ruimte voor verbetering is. Het gaat ook om zaken als heldere routes en zichtlijnen, voldoende rustpunten/bankjes onderweg.
In Werkstad OverAmstel, Entrada en De Nieuwe Kern komen straks veel functies en mensen, samen. In Entrada wordt bewust een beperkt aantal voorzieningen opgenomen om te voorkomen dat er concurrentie ontstaan met de kern Duivendrecht. In het centrum van Ouderkerk aan de Amstel kan het ook druk zijn door onder andere recreanten.
- •
Ontmoetingsruimten binnen de gebouwen zijn in toenemende mate belangrijk. Dat geldt voor geheel openbare ontmoetingsruimtes als een buurthuis, maar ook gezamenlijke ruimtes binnen het eigen gebouw kunnen bijdragen aan ontmoeten, tegengaan van eenzaamheid en bijdragen aan de leefbaarheid en sportiviteit. Ook de (groene) inrichting van de buitenruimten is daarbij van belang. In geclusterde woonvormen voor ouderen is een ontmoetingsruimte verplicht en steeds vaker wordt er voorzien in community building.
We vinden het belangrijk dat er voldoende (zorg)voorzieningen zijn, met name voor ouderen. Voor ouderen is het van belang dat de zogenaamde AAA-voorzieningen (arts, apotheek, Aldi/Albert-Heijn) bereikbaar zijn (dichtbij of per OV).
- •
Ons streven is om bij seniorenwoningen uit te gaan van een rollatorafstand tot voorzieningen: ongeveer 400 meter5
- •
Sporten en bewegen voor ouderen is belangrijk om langer thuis te kunnen blijven wonen en vitaal oud te worden. Dat vraagt zowel om goede inrichting van de (rollatortoegangkelijke) woonomgeving, maar ook om het eventueel plaatsen van sporttoestellen en de inzet van begeleiders vanuit de sport, mantelzorgers en welzijns-partijen en/of community builders.
- •
Op 4 maart 2024 is daarnaast ook het document “Visie op de Maatschappelijke Voorzieningen Ouder-Amstel” vastgesteld.
Een groene woonomgeving en voldoende bomen die voor schaduw en koelte zorgen is in toenemende mate van belang. Onderzoek van het RIVM uit 2022 wijst uit dat bewoners van een groene omgeving minder vaak een huisarts bezoeken met klachten als diabetes, hart- en vaatziekten en depressie. Ook zorgt groen in de buurt voor minder stress.
Op hete dagen werkt groen in de omgeving verkoelend. En die paar graden verschil zorgen voor betere nachtrust. Ook dat kan effect hebben op de gezondheid in het algemeen.
- •
Daarom hanteren we als principe bij nieuwbouw de 3-30-300-regel: vanuit elke woning zie je drie bomen, 30% van een wijk valt in de schaduw van een boom en vanuit elke woning is op 300 meter afstand een verkoelend parkje of andere koele plek. Bij herontwikkeling willen we dit zo veel mogelijk toepassen. Deze wens is gebaseerd op het Groenbeleidsplan dat in ontwikkeling is, de definitieve beleidskeuze wordt in dat plan gemaakt.
Op basis van de concept Wet versterking regie Volkshuisvesting gaat deze Woon-zorgvisie naar verwachting rond 2026 over in het Volkshuisvestingsprogramma. Deze woonzorgvisie bevat al veel elementen zoals in het Volkshuisvestings-programma. Voor een groot deel kan dit naar verwachting één op één worden overgenomen zo is de verwachting.
8.1 Verordeningen en beleidsregels
We wachten niet op de vaststelling van de Wet versterking regie volkshuisvesting en passen zo snel mogelijk de huidige verordeningen en beleidsregels op het gebied van wonen en zorg aan. Het betreft de volgende verordeningen:
- •
- •
- •
- •
** In 2024 is een tweede versie (2) vastgesteld na een kleine correctie
De woonruimteverdeling inclusief voorrang en urgentie bij zowel de sociale huurwoningen, maar ook de midden-huurwoningen en betaalbare koopwoningen dient zo duidelijk en transparant mogelijk in de verordeningen opgenomen te worden. Het gaat daarbij vooral om ouderen en aandachtsgroepen maar ook overige woningzoekenden op basis van de regionale criteria voor woonruimteverdeling in WoningNet. We nemen dit ook zo duidelijk mogelijk mee bij de informatie op de.
Het Beleidsplan Wmo (Wmo/Wlz) wordt in 2025 geactualiseerd en later ook onderling afgestemd op het Volkshuisvesting-programma.
De Woonzorgvisie vormt de basis van de prestatieafspraken met de huidige en toekomstige corporaties en huurdersverenigingen. Hierop kunnen de corporaties hun bod baseren. Met Eigen Haard en Woonzorg Nederland worden afspraken gemaakt voor de periode 2025 –2029, die jaarlijks worden gemonitord.
- •
- •
Vooruitlopend maken we in 2025 met de nieuwe corporaties al afspraken over aantallen nieuwbouwwoningen per corporatie en over wonen en zorg en specifieke woningen en woonconcepten in de nieuwbouwprogrammering. Daarmee kunnen de nieuwe corporaties concreet bijdragen aan de woonzorgopgave en kunnen afspraken dienen als basis voor latere integrale prestatieafspraken en/of het Volkshuisvestingsprogramma.
8.3 Uitvoeringsprogramma woon-zorgvisie
Voorafgaand aan het Volkshuisvestings-programma is separaat het Uitvoering-programma woonzorgvisie 2025-2040 gemaakt. Hierin zijn acties opgenomen en per onderwerp is aangegeven met wanneer en met welke samenwerkingspartners de dit gaat plaatsvinden.
Daarin is opgenomen dat we voor de specifieke woonzorgopgave van ca 1.250 woningen voor ouderen en aandachts-groepen een Netwerk zorgvastgoed oprichten met marktpartijen, corporaties, zorgpartijen en eventueel regiogemeenten. Dit betekent een intensivering samenwerking aan de voorkant. Daarbij wordt in ieder geval de vraag en (toekomstig) aanbod van vastgoed en binnen die 1.250 woningen concreet gemaakt.
Corporaties en marktpartijen wordt opnieuw gevraagd welk specifiek (zorg)vastgoed voor ouderen en aandachtsgroepen zij wel of niet kunnen en willen realiseren binnen welke kaders.
Het is belangrijk om de voortgang van de visie en de uitvoering te blijven bewaken. De gemeente is hiervan de trekker op totaalniveau en werkt daarbij samen met de verschillende betrokken partijen. Jaarlijks in Q2 vanaf 2026 monitoren we de voortgang op de doelstellingen en in de zomer van 2027 voeren we een evaluatie uit. Een en ander is afhankelijk van de start van het Volkshuisvestingsprogramma.
In de nieuwbouw in de gebiedsontwikkelingen en op inbreidingslocaties in de bestaande kernen worden de uitgangspunten uit de woonzorgvisie toegepast bij nieuwe afspraken en verdere uitwerking van de (nieuw)bouwplannen. Eerder vastgelegde afspraken blijven in de basis in stand tenzij alle deelnemende partijen behoefte hebben aan aanpassingen. Op het gebied van woonruimteverdeling zijn de verordeningen en beleidsregels die gelden op het moment van ondertekening van het huur- of koopcontract van kracht.
Daar waar een kader ontbreekt of aanvullende afspraken wenselijk of noodzakelijk zijn kan dit in (anterieure) overeenkomsten of samenwerkingsovereenkomsten worden vastgelegd. Daarbij is het belangrijk om niet alleen naar het nieuwbouwproject te kijken maar ook naar de (kosten in de) exploitatie- en beheerfase.
De gemeente en betrokkenpartijen gaan in overleg kijken wat de beste plek is voor de verschillende onderdelen van het woon(zorg)programma en maakt op basis daarvan nadere afspraken met ontwikkelende partijen, corporaties en zorgpartijen. Gemeenten en initiatiefnemers betrekken omwonenden, toekomstige bewoners en andere belanghebbenden volgens de participatieaanpak en zullen daarbij ook ouderen en aandachts-groepen zo veel mogelijk uitnodigen.
Voor Werkstad OverAmstel gaat een actualisatie van de richtlijnen plaatsvinden.
Bijlage 1. Begrippenlijst op alfabetische volgorde
Bijlage 2. Factsheet wonen in Ouder-Amstel 2023 (WiMRA 2023)
Tabel 1: Kenmerken woningvoorraad en huishoudens Ouder-Amstel. Bron: CBS, 2023
Tabel 2: Verhuiswensen van huishoudens die in/naar betreffende gebied willen verhuizen
Bijlage 4. Woonzorgconcepten voor ouderen
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-273756.html