Grondprijzenbrief 2025 Gemeente Westerveld

 

1. Algemeen

 

1.1 Aanleiding

 

De grondprijzenbrief is een uitwerking van de Nota Grondbeleid en wordt jaarlijks vastgesteld door het college. Uitgangspunt van de grondprijzenbrief is dat de gemeentegrond uitgeeft voor een marktconforme prijs. De gemeente is hiertoe verplicht op grond van vigerende wet- en regelgeving over staatssteun. Transparantie en eenduidigheid zijn hierbij essentieel, zodat in een vroegtijdig stadium heldere (financiële) afspraken te maken zijn met toekomstige afnemers van grond. Daarnaast dienen de grondprijzen als basis voor het bepalen van opbrengsten in grondexploitaties en exploitatieplannen.

 

De afgelopen jaren is de waarde van vastgoed flink gestegen door de gewijzigde hypotheekrentes, het beperkte aanbod van woningen en de grote (landelijke) woningbehoefte. Dit geldt ook voor de gemeente Westerveld. Er is een zeer krappe markt ontstaan waarin het aanbod bijna volledig is opgedroogd, met korte verkooptijden en een laag aantal transacties. In 2024 zijn de grondprijzen opnieuw vastgesteld aan de hand van taxaties en adviezen door een extern bureau. Voor 2025 zijn de prijzengrondprijzen geïndexeerd.

 

1.2 Methode van grondprijsbepaling

 

Grond ontleent zijn waarde aan de bestemming en de opbrengst die deze bestemming genereert op de locatie. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming (functie). Afhankelijk van de locatie en de functie fluctueert de grondwaarde. Bij de bepalingvan de waarde van de grond wordt uitgegaan van marktconforme grondprijzen. De grondwaarden voor verschillende typen woningen zoals vermeld in dit document zijn voornamelijk bepaald aan de hand van residuele grondwaardeberekeningen, aangevuld met comparatieve berekeningen. De residuele grondwaardemethodiek gaat uit van een potentiële opbrengstwaarde van de te realiseren onroerende zaak. De residuele grondwaarde is het verschil van de opbrengstwaarde van het vastgoed(vrij-op-naam prijs of beleggingswaarde verminderd met BTW) en de stichtingskosten (bouwkosten inclusief ontwikkelwinst, algemene kosten, rente et cetera). Bij de comparatieve grondwaardemethode wordt de waarde van de grond vastgesteld door te kijken naar de prijzen die in de vrije markt zijn betaald voor vergelijkbare percelen grond en de vergelijking met de omliggende gemeenten is hierbij van belang. 

 

Tabel 1 Methoden van grondprijsberekening

 

Residueel

Comparatief

Prijs per eenheid

Prijs per m²

Sociale huurwoningen

X

X

Sociale koop- en starterswoningen

X

X

X

Vrije sector-woningbouw (projectmatig)

X

X

Vrije sector kavels (PO)

X

X

Bedrijfsgrond

X

X

X

Maatschappelijke voorzieningen

X

X

Snippergroen

X

X

 

1.3 Uitzonderingen

De grondprijzen gelden voor het jaar 2025. In uitzonderingsgevallen behoudt de gemeente echter het recht om tussentijds grondprijzen bij te stellenof om af te wijken van deze grondprijzen. Hierbij gaat het om locatie gebonden specifieke omstandigheden die een andere waarde methode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen. Dit gebeurt alleen wanneer maatwerk nodig is om marktconformiteit van de grondprijzen te waarborgen.

 

1.4 Uitgangspunten

  • 1.

    het prijspeil voor de genoemde bedragen is1 januari 2025;

  • 2.

    de prijzen zijn geldig van 1 januari 2025 tot en met 31 december 2025 (of zolang er nog geen nieuwe grondprijzenbrief is vastgesteld);

  • 3.

    de gehanteerde grondprijzen/kavelprijzen zijn voor bouwrijpegrond, exclusief BTW en exclusiefkosten koper, tenzij anders vermeld;

  • 4.

    de VON (Vrij op naam) -prijzen zoals genoemd in deze nota zijn inclusief BTW. Als VON-prijs zal die prijs worden opgenomen waarbij de woning een dusdanig kwaliteitsniveau heeft, dat zij bij ingebruikname direct als bewoonbaar kan worden gebruikt, inclusief een standaardkeuken, sanitair en installaties;

  • 5.

    bij verkoop vindt de betalingvan de grondprijs (uiterlijk) plaats bij het passeren van de akte van levering.

     

1.5 Aansprakelijkheid

De gemeenteWesterveld aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor type- en drukfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de grondprijzen 2025 kunt u contact opnemen met het taakveld Grondzaken & Vastgoed van de gemeenteWesterveld via het algemene telefoonnummer 14 0521 en/of het e-mailadres info@gemeentewesterveld.nl.

 

2 Grondprijzen 2025

 

2.1 Woningbouw

 

2.1.1 Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen zijn huurwoningen met een maximale huurprijs van € 900,07 per maand (Rijksoverheid prijspeil 2025) en zijn bedoeld voor mensen met een laag of middeninkomen, waarbij de instandhouding voor de omschreven doelgroep voor tenminste 25 jaar is gewaarborgd. De sociale huurwoningen worden doorgaans verhuurd door woningcorporaties en woningbouwverenigingen. De grondprijs voor grondgebonden huurwoningen is vastgesteld op € 18.500,- per woning tot een kavelgrootte van 200 m². Als de kavel groter is, komt daar een meerprijs bij van € 85,- per m² boven de 200 m².

 

Bij gestapelde sociale woningbouw wordt uitgegaan van een grondprijs van 90% per woning van dat van grondgebonden woningen.

 

Tabel 2 Grondprijzen sociale huurwoningen

Categorie

Grondprijs

Grondgebonden sociale huur

Kavel tot 200 m²

€ 18.500,- per woning

Meerprijs per m² extra

€ 85,-

Gestapelde sociale huurwoning

90% van grondgebonden

 

2.1.2 Sociale koopwoningen

Met sociale koopwoningen worden koopwoningen bedoeld met een vrij-op-naam prijs van € 290.000,-. Op projectniveau is hier maatwerk mogelijk binnen de bandbreedte tussen de € 245.000,- en € 335.000,-.waarbij de gemiddelde prijs van de woningen maximaal € 290.000,- is. Voor kavels ten behoeve van sociale koopwoningen geldt een lagere grondprijs, zodat mensen met een relatief laag inkomen, zoals starters, hierdoor gelegenheid krijgen om in te stappen in de koopwoningmarkt. Omdat er sprake is van een grondprijsreductie voor deze doelgroep wordt er in de overeenkomst een antispeculatiebeding opgelegd.

 

Waar de gemeente kavels uitgeeft voor zelfbouw van sociale koopwoningen wordt een maximale kavelgrootte van 200 m² aangehouden.

 

Om niet concurrerend te zijn met de bestaande markt worden er nadere eisen gesteld om voor deze doelgroepen een andere grondprijs te hanteren. Naast het hanteren van een maximale V.O.N.-prijs moet ook worden voldaan aan een inkomenstoets. Voor de inkomenstoets wordt er aangesloten bij de inkomensgrenzen voor sociale huurwoningen.

 

2.1.3 Vrije sector huurwoningen

Voor de vrije sector huurwoningen waarbij de woningen op een commerciële basis worden verhuurd zijn de prijzen gelijkgesteld aan soortgelijke koopwoningen in de vrije sector.

 

2.1.4 Betaalbare koopwoningen

Met betaalbare koopwoningen worden koopwoningen bedoeld met een vrij-op-naam prijs van € 370.000,-. Op projectniveau is hier maatwerk mogelijk binnen de bandbreedte € 335.000,- en € 405.000,-.waarbij de gemiddelde prijs van de woningen maximaal € 370.000,- is.

 

2.1.5 Vrije sector koopwoning

Zoals in het eerste hoofdstuk wordt toegelicht, is de waardering van bouwrijpe kavels gebaseerd op de residuele grondwaardemethodiek. Op basis van plaatselijke kennis en recente verkopen onderscheiden we de volgende categorieën: vrijstaand, twee onder één kap en rijwoningen. Voor appartementen worden de grondprijzen residueel bepaald per project.

 

Voor toekomstige woningbouwlocaties worden voor zowel projectmatige bouw als particulier opdrachtgeverschap de grondprijzen van tabel 4 aangehouden. Op het moment dat nieuwe kavels in de verkoop worden genomen, zullen de grondprijzen voor de betreffende kavels worden vastgesteld en bekend gemaakt. Het kan ook zo zijn dat de gemeente specifieke locaties laat taxeren[1], voordat de grondprijzen voor die locatie worden vastgesteld.

 

In de tabel staat een bandbreedte opgenomen. De uiteindelijke grondprijs is van verschillende factoren afhankelijk. Zo zijn de ligging, de bezonning en het aanbod in de markt van invloed op de hoogte van de grondprijs. Ook het imago van de locatie en de aanwezigheid van voorzieningen zijn van belang. Op het moment dat er kavels verkocht worden, zullen al deze factoren worden meegenomen om de grondwaarde te bepalen.

 

Tabel 3 Grondprijzen overige woningbouw

Categorie vrije sector woningbouw

Grondprijs per m²

Voorzieningendorpen

Overige kernen

Rijwoningen

€ 165,- tot € 195,-

€ 150,- tot € 165,-

Twee-onder-een-kapwoningen (tot 500 m²)

€ 195,- tot € 270,-

€ 175,- tot € 215,-

Vrijstaand (tot 500 m²)

€ 230,- tot € 350,-

€ 195,- tot € 250,-

 

Voorzieningendorpen zijn Diever, Dwingeloo, Havelte en Vledder

 

2.2 Bedrijventerreinen

Voor de grondprijzen bij uitgifte van grond voor bedrijfsruimte wordt uitgegaan van marktconforme prijzen per locatie en kavel. Voor de grondprijzen van kavels voor bedrijfsruimte is een bandbreedte vastgesteld omdat deze grondprijzen sterk worden beïnvloed door ligging, zicht, bereikbaarheid, schaarste, toegestane bedrijvigheid en maximaal te realiseren vloeroppervlakte.

 

Bij gestapelde bouw kan boven op de grondprijs een extra toeslag worden berekend. Bedrijven moeten op nieuw uit te geven locaties parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. De grondprijzen per m² voor de verschillende bedrijventerreinen in de gemeente Westerveld zijn bepaald op basis van een comparatieve benadering. In tabel 5 zijn de prijzen per vierkante meter opgenomen.

 

Tabel 4 Grondprijzen bedrijventerreinen

Categorie bedrijventerrein

Grondprijs

Bedrijventerrein

Tussen € 75,- en € 95,- per m²

Toeslag bedrijfswoning

€ 40.000,- per woning

 

 

2.3 Overige voorzieningen

 

2.3.1 Maatschappelijke voorzieningen

Onder maatschappelijke voorzieningen worden primair verstaan sociale, culturele en maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk zoals: 

  • 1.

    overheidsvoorzieningen (zoals brandweerkazerne, politiebureau);

  • 2.

    onderwijsinstellingen;

  • 3.

    verzorging- en verpleeginstellingen, (para)medische voorzieningen zonder winstoogmerk;

  • 4.

    religieuze voorzieningen;

  • 5.

    sportvoorzieningen en welzijnsvoorzieningen (zoals bibliotheek en buurthuis).

 

De grondprijs per m² voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk wordt comparatief of kostprijsberekening en per individuele aanvraag vastgesteld. Bij de grondprijs wordt uitgegaan van parkeren op eigen terrein. Bij maatschappelijke voorzieningen behoudt de gemeente zich het recht voor om een grondprijs te berekenen per m² BVO indien de floor space index (fsi) groter is dan 1.

 

2.3.2 Specifiek commercieel vastgoed en commerciële dienstverlening

Onder specifiek commercieel vastgoed wordt onroerend goed verstaan waarbinnen een commerciële onderneming wordt bedreven. Deze ondernemingen hebben een winstoogmerk. Vaak is sprake van bebouwing die specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Voorbeelden zijn: bioscopen, kinderdagverblijven, klimhallen, apotheek en overige praktijken voor gezondheidszorg. Onder commerciële dienstverlening vallen onder meer ook supermarkten, sportscholen, wellness centers en zelfstandige commerciële (para)medische praktijken/centra. Voor voorzieningen met een commercieel karakter wordt de grondprijs zo mogelijk comparatief vastgesteld en in andere situaties per individuele aanvraag getaxeerd.

 

2.3.3 Sportvelden

Grond voor sportvelden wordt tegen de kostprijs in eigendom uitgegeven. Bij het bepalen van de kostprijs wordt rekening gehouden met alle kosten voor werkzaamheden verricht ten behoeve van werkvoorbereiding tot en met de daadwerkelijke aanleg van de sportvelden.

 

 

2.3.4 Snippergroen

Voor snippergroen wordt een vaste m2-prijs gehanteerd. Onderscheid wordt gemaakt tussen snippergroen dat vóór de woning/rooilijn ligt en snippergroen dat naast of achter de woning/rooilijn ligt. Van de vaste prijs kan worden afgeweken indien de oppervlakte meer dan 100 m2 bedraagt of in uitzonderlijke gevallen.

 

Tabel 5 Grondprijzen snippergroen

Categorie

Grondprijs

Voor de woning/rooilijn

€ 40,- per m²

Naast of achter de woning/rooilijn

€ 80,- per m²

Het onderscheid tussen snippergroen dat voor voorgevellijn van de woning ligt en snippergroen dat achter voorgevellijn of naast de woning ligt wordt gemaakt omdat voor de voorgevelrooilijn in beginsel geen bouwmogelijkheden zijn en minder gebruiksmogelijkheden. Hierdoor is de waarde van deze grond lager. Grond dat naast of achter de woning ligt zou, afhankelijk van de specifieke situatie en regels van het geldende bestemmingsplan, wel bouwmogelijkheden kunnen hebben en de gebruiksmogelijkheden zijn in de regel groter. Hierbij geldt wel dat de aankoop van een stuk snippergroen nooit automatisch tot een bouwrecht leidt. Om te mogen bouwen moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor zover het bestemmingsplan dit vereist.

 

Het uitgangspunt is om snippergroen te verkopen. In bepaalde situaties biedt de gemeente echter de mogelijkheid grond te huren. De onderstaande huurprijzen worden gehanteerd, waarbij een minimum huurprijs van € 75 per jaar wordt gehanteerd ter afdekking van de administratiekosten.

 

Tabel 6 Huurprijzen snippergroen

Categorie

Prijs per m² per jaar

<100 m²

€ 1,96

100 – 200 m²

€ 1,48

>200 m²

€ 1,19

 

De huren die hier zijn genoemd, betreffen de huurprijzen die gevraagd worden bij aanvang van een overeenkomst. Vervolgens worden de huurbedragen jaarlijks geïndexeerd met de CPI alle huishoudens (volgens CBS, periode september – september).

 

2.3.5 Nutsvoorzieningen

Bij de verkoop van grond ten behoeve van nutsbedrijven is meestal sprake van een beperkt aantal m² grond. Voor nutsvoorzieningen geldt een prijs van € 125,- per m² exclusief BTW. Om de kosten van transactie te dekken is per transactie een minimumprijs bepaald van € 1.150,- per transactie. In sommige gevallen wordt een recht van opstal gevestigd. De retributie bedraagt dan € 26,- per m² per jaar.

 

2.3.6 Overige functies

In de hiernavolgende paragrafen zijn voor diverse overige functies de (grond-)prijzen opgenomen.

 

Pachtovereenkomsten agrarische gronden

Binnen gemeente Westerveld worden van oudsher twee soorten pachtcontracten gehanteerd, namelijk voor:

 

  • 1.

    Reguliere Pacht (artikel 7:317-326 BW)

Dit zijn pachtcontracten die voor langer dan zes jaar zijn aangegaan, waarop de pachtprijsbeheersing van toepassing is. In de door Ministerie van Economische Zaken uitgegeven ‘Uitvoeringsregeling pacht’ is vastgelegd wat de hoogst toelaatbare pachtprijs per regio is. Sinds 1 juli 2024 is deze voor de regio waar ook de gemeente Westerveld binnen valt (Noordelijk weidegebied) bepaald op € 723,- per hectare.

 

  • 1.

    2. Geliberaliseerde Pacht (artikel 7:397 BW)

Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land. Eenverpachter mag een bepaaldstuk grond een onbeperkt aantal keren verpachten. De pachtduurvan een volgendeovereenkomst hoeft niet aan te sluiten bij de vorige. De verpachter is vrij inde keuzevan de pachter. De Grondkamer moet de overeenkomst goedkeuren. Er is eenonderscheid tussen contracten van zes jaarof korter en contracten vanlanger dan zesjaar. Het verschil tussen dezecontracten is dat bijeentermijn langer dan zes jaar de Grondkamer de pachtprijs toetst. Bijcontracten voor zes jaarof korter toetst de Grondkamer de pachtprijs niet. Dehoogte van de pachtprijzenhierbij, kunnen afwijken van de reguliere pachten. Dit heeft te maken met vraag en aanbod. De pachtprijzenzijn hierdoor marktconform. 

 

Tabel 7 Pachtprijzen

Categorie pacht

Prijs per hectare

Reguliere pacht

€ 651,- tot € 795,-

Geliberaliseerde pacht

€ 600,- tot € 1.050,-

Jachtrecht

Voor het jaar 2024 is de marktconforme huurprijs voor het jachtrecht bepaald op € 10,50 per hectare,per jaar.

 

Visrecht

De huurprijs voor het visrecht bedraagt € 52,- per jaar.

 

Zendmasten en zendapparatuur

Voor het plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond door telecom- aanbieders wordt een recht van opstal gevestigd. Voor het plaatsen hiervan wordt bij het aangaan van een overeenkomst voor het vestigen van een opstalrecht, een retributie in rekening gebracht van € 5.938,- per jaar. Hierbij wordt uitgegaan van een contract van 10 jaar of langer en een kavel van maximaal 50 m², tenzij er redenen zijn omhiervan af te wijken. Voor elke volgende unit die de provider in de zendmast plaatst, is een extra jaarlijkse retributie verschuldigd van € 2.956,-.

 

Deze retributie wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI alle huishoudens van het CBS (periode september tot september) en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. 

 

Verhuur agrarische grond voor hobbymatig gebruik

Gronden voor hobbymatig agrarisch gebruik worden verhuurd tegen € 5,91 per 100 m² grond per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd met de CPI alle huishoudens van het CBS (periode september-september).

 

Volkstuinen

De prijs per tuin bedraagt € 13,07 per tuin per jaar.

 

Informatie

Voor meer informatie over grondprijzen en bouwgrond of als u geïnteresseerd bent in de aankoop of huur/pacht van een kavel of ander vastgoed van de gemeente Westerveld kunt u contact opnemen met de gemeente Westerveld op het algemene telefoonnummer 14 0521 of via een e-mailbericht naar info@gemeentewesterveld.nl.

#_ftnref1

Naar boven