Nota kostenverhaal Heusden 2022, gewijzigde versie 2023

De raad van Heusden in zijn openbare vergadering van 19 december 2023;

gezien het voorstel van het college van 7 november 2023;

gelet op de beraadslaging;

besluit:

de 'Nota kostenverhaal Heusden 2022, gewijzigde versie 2023' vast te stellen.

Nota kostenverhaal

Datum: 25 oktober 2022, gewijzigde versie december 2023,

Enkel gewijzigd voor de wijziging van 25% sociale huur naar 30% sociale huur

Versie 2.2 definitief

De nota is opgesteld in samenwerking met Urban Reality.

“Waarom een nota Kostenverhaal?“

U wilt bouwen, maar uw initiatief/bouwplan past niet binnen het geldende bestemmingsplan? In deze nota Kostenverhaal leest u waar u als initiatiefnemer aan toe bent. Met deze nota bieden we inzicht in de wijze waarop wij als gemeente omgaan met initiatieven die niet passen binnen het geldende bestemmingsplan. Wij kunnen onder voorwaarden meewerken aan een nieuw ruimtelijk kader voor uw initiatief. Hierbij kijken wij of en hoe uw plan bijdraagt aan onze ambities voor de gemeente Heusden. Verder is een belangrijke voorwaarde dat goed geregeld is dat de kosten die de gemeente maakt voor uw initiatief betaald worden door degene die het initiatief indient, de initiatiefnemer. De gemeente is verplicht deze kosten op de initiatiefnemer te verhalen. Daarom spreken we over kostenverhaal. Hoe dat in zijn werk gaat en welke kosten u moet betalen kunt u lezen in deze nota.

“Mijn initiatief past niet binnen het bestemmingsplan, wat kan ik verwachten?”

Past uw initiatief/bouwplan niet in het bestemmingsplan? Geen probleem, dien uw initiatief in bij het omgevingsloket (omgevingsloket.nl) of neem contact op met de gemeente, wij denken graag met u mee. Indien u uw initiatief door de gemeente wilt laten beoordelen, zijn hier wel kosten aan verbonden. Voor de behandeling van uw initiatief vragen wij startleges (zie ‘Welke kosten moet ik betalen?’). Wij bespreken uw initiatief vervolgens met onze medewerkers en beoordelen het initiatief. De gemeente beslist uiteindelijk of wij daadwerkelijk aan uw initiatief meewerken en neemt hiervoor een principebesluit en koppelt daaraan eventueel bepaalde randvoorwaarden. Bij een positief principebesluit gaan we vervolgens met u aan de slag om met u te kijken of we uw initiatief mogelijk kunnen maken om vervolgens een anterieure overeenkomst af te sluiten. Voor de tijdsbesteding vanaf principebesluit tot anterieure overeenkomst sluiten we (afhankelijk van de te verwachten tijdsbesteding / omvang van het initiatief tussendoor) eerst een intentieovereenkomst. De werkwijze voor initiatieven is toegelicht onder “Hoe gaat de gemeente om met mijn initiatief?” achteraan deze nota.

• 1. De exploitatiebijdrage

• Als het college instemt met uw initiatief, bespreken we met u de voorwaarden voor onze medewerking. Naast ruimtelijke afspraken over uw plan zelf, maken we ook financiële afspraken. De kosten die de gemeente maakt voor de realisatie van uw initiatief, brengen wij bij u, als initiatiefnemer, in rekening. Dit noemen we kostenverhaal. Voor dit kostenverhaal vragen wij een zogenaamde ‘exploitatiebijdrage’.

• Wij zijn als gemeente wettelijk verplicht om de kosten, die wijzelf maken voor de realisatie van uw initiatief, op u te verhalen. Het kostenverhaal bestaat uit kosten gerelateerd aan uw initiatief en kosten die uw initiatief overstijgen. Deze kosten vormen samen de exploitatiebijdrage.

• Daarnaast kan u naast de exploitatiebijdrage ook nog andere kosten voor uw rekening krijgen. Denk hierbij aan leges. Welke kosten dit zijn worden u vooraf kenbaar gemaakt.

• 2. De exploitatiebijdrage leggen we vast in een anterieure overeenkomst

• Vervolgens maken wij vooraf gezamenlijk afspraken over de realisatie van uw initiatief. Wij geven aan onder welke voorwaarden wij willen meewerken en met welke kosten (de exploitatiebijdrage) u rekening moet houden. Deze afspraken leggen we vast in een zogenaamde ‘anterieure overeenkomst’ (anterieur betekent voorafgaand aan een ruimtelijk plan). Daarna stellen we een ruimtelijk plan op voor uw initiatief of gaan we verder in gesprek over uw aangeleverde ruimtelijke plan. Deze overeenkomst biedt zowel voor u als de gemeente vooraf de mogelijkheid om duidelijke afspraken te maken over uw initiatief.

  De betaling van de exploitatiebijdrage kunnen we desnoods afdwingen via een exploitatieplan (kostenverhaal is wettelijk verplicht). Het exploitatieplan (kostenverhaalregels en -voorschriften zodra de Omgevingswet in werking is getreden) is een zwaar juridisch instrument dat we liever niet inzetten.

  Als het initiatief wel ruimtelijk inpasbaar is maar we écht geen overeenstemming bereiken, dan stellen we een exploitatieplan op. Indien het onvoldoende mogelijk blijkt om met een exploitatieplan de kosten te verhalen, de gemeente niet bereid is om dit tekort te subsidiëren en er zijn geen subsidies beschikbaar om dit tekort te dekken, dan is het plan zonder anterieure overeenkomst eigenlijk economisch niet haalbaar en moet dus geweigerd worden. Onze voorkeur gaat daarom uit naar een (anterieure) overeenkomst met goede en heldere afspraken voor beide partijen.

• 3. Uw initiatief draagt bij aan onze ambities

• In onze huidige structuurvisie en nog vast te stellen omgevingsvisie geven wij aan hoe wij de toekomst van de gemeente Heusden voor ons zien. Om onze ambities uit deze visie waar te maken, moeten we (blijven) investeren in bovenwijkse voorzieningen. Het grootste deel van deze investeringen betaalt de gemeente. De gemeente kan deze kosten echter niet alleen dragen. Daarom vragen wij aan alle nieuwbouwplannen een bijdrage. Deze bijdragen gebruikt de gemeente vervolgens om de bovenwijkse voorzieningen (mede) aan te leggen.

  Een bovenwijkse voorziening is een voorziening van maatschappelijk nut. Het belang en de baat van de voorziening overstijgt uw initiatief. Vanwege het nut voor meerdere gebieden, niet alleen uw initiatief, verdelen we ook de kosten. Iedereen draagt dus bij aan de aanleg van bijvoorbeeld nieuwe wegen, fietspaden, speelplaatsen of recreatiemogelijkheden. Zo kunt ook u (blijven) genieten van de gemeente Heusden.

• 4. Bouw sociale huurwoningen

• Wij willen dat iedereen in de gemeente Heusden betaalbaar kan wonen. Ook mensen die iets minder te besteden hebben. Daarvoor werken wij nauw samen met corporatie(s) om voldoende sociale woningen te bouwen. De Nota kostenverhaal gaat uit van een gemiddeld te realiseren percentage van 30% aan sociale huurwoningen.

• Wij stimuleren alle initiatiefnemers van woningbouwplannen om gemiddeld 30% sociale huur te bouwen.

  Onder sociale woningbouw verstaan wij: zelfstandige sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens. In sommige gevallen is de bouw van sociale huurwoningen niet mogelijk, of niet wenselijk. Het college kan dan een lager percentage of geen sociale woningbouw toestaan. Wij vragen in dat geval wel een bijdrage aan het fonds Bouw sociale huurwoningen ¹ . Met deze bijdragen kunnen we op andere (meer geschikte) locaties tóch de benodigde sociale woningen realiseren. Zo draagt iedereen zijn steentje bij aan onze sociale woningbouwopgave.

• 5. Duurzaam (nog niet van toepassing)

• Duurzaamheid staat bij veel gemeenten bovenaan de agenda. In Heusden is dit niet anders. Daarom zijn we aan het kijken hoe we duurzaamheid kunnen combineren met het kostenverhaal. Kunnen we onrendabele delen verhalen of niet. In de toekomst en met de komst van de Omgevingswet kunnen we hier verdere uitwerkingen op doen. Op dit moment is dit onderwerp nog niet van toepassing.

• 6. Gebiedsspecifieke opgaven (nog niet van toepassing)

• Daarnaast kunnen we als gemeente te maken krijgen met gebiedsspecifieke opgaven. Voor dergelijke gevallen kan een gebiedsfonds ingesteld worden. Aan de hand van de nieuwe omgevingsvisie gaan we bezien of het opstellen van een gebiedsfonds voor een bepaalde locatie nodig is. Hierbij kan gedacht worden aan het aanleggen van een toegangsweg naar meerdere projecten waarbij enkel die projecten bijdragen aan het aanleggen van deze toegangsweg. Op dit moment is dit onderwerp nog niet van toepassing.

“Welke kosten moet ik betalen?”

Hier is kort weergegeven welke kosten u kunt verwachten om uw initiatief mogelijk te maken. Deze systematiek is toegelicht in onder “Processchema en rekenvoorbeeld kostenverhaal” achteraan deze nota.

• 1. Startleges

• De gemeente brengt startleges in rekening voor de behandeling van uw initiatief (=principeverzoek). Wij bespreken uw initiatief vervolgens met ons planteam en leggen het voor aan het college. Hiermee geeft de gemeente de mogelijkheid om tegen geringe kosten een uitspraak te krijgen van de gemeente of men medewerking kan verwachten. Het college besluit hierbij in principe of zij wel of niet willen meewerken aan uw initiatief.

• Na een principebesluit door het college stellen we de ruimtelijke en financiële voorwaarden op waaronder wij aan uw initiatief willen meewerken. De afspraken over uw initiatief die wij samen maken, leggen we vast in een anterieure overeenkomst. Dit geldt voor woningbouwinitiatieven, maar ook voor commerciële voorzieningen, zoals een nieuw bedrijf, detailhandel of uitbreiding van een bestaande functie. Ieder initiatief doet naar verhouding een bijdrage. Ook de ontwikkelingen die wij zelf oppakken. Hieronder lichten wij dit kort toe.

• Indien het college instemt met uw initiatief, spannen wij ons in om voor uw plannen een ruimtelijk besluit te nemen (een bestemmingsplan of omgevingsvergunning). Met dit ruimtelijk besluit krijgt u het recht om te bouwen of kunt u een omgevingsvergunning aanvragen.

• Mogelijk kan het college besluiten om niet mee te werken aan uw initiatief. Uiteraard kunt u, na aanpassing van uw initiatief, een nieuw verzoek indienen via het omgevingsloket. U bent dan wel opnieuw startleges verschuldigd.

• 2. Exploitatiebijdrage

• Alle kosten die de gemeente moet maken om uw initiatief mogelijk te maken, brengen wij bij u in rekening. Dit doen wij in leges en/of we vragen daar een exploitatiebijdrage voor. Uiteraard bespreken wij deze kosten vooraf met u, zodat u niet achteraf met kosten wordt geconfronteerd. Zoals hiervoor gemeld gaat het om de kosten gerelateerd aan uw initiatief en kosten die uw initiatief overstijgen:

• A. Kosten gerelateerd aan uw initiatief:

• B. Kosten die uw initiatief overstijgen:

• C. Gebiedsspecifieke opgaven: nog niet van toepassing

“Hoe gaat de gemeente om met mijn initiatief?”

In een samenvattend overzicht hebben we aangegeven hoe de gemeente omgaat met uw initiatief en hoe het kostenverhaal werkt. In het overzicht is ook een rekenvoorbeeld gegeven, zodat u weet welke bijdrage u kunt verwachten. Dit overzicht treft u aan op de volgende pagina’s.

de griffier,

mr. A.P.M.A.F. Bergmans

de voorzitter,

drs. W. van Hees

Bijlagen bij nota Kostenverhaal

Processchema en rekenvoorbeelden kostenverhaal

Rekenvoorbeeld 1

Rekenvoorbeeld 2

Bijlagen bij nota Kostenverhaal (separaat)

1. Toepassing van deze nota kostenverhaal

2. Werkwijze voor initiatieven en kostenverhaal

3. Systematiek: welke kosten moet een initiatiefnemer betalen?

4. Juridisch kader

5. Relevante wetsartikelen (Wro, Bro en Omgevingswet)

6. Maatregelenlijst kostenverhaal Bovenwijkse voorzieningen