Beleidsregels omzetten zelfstandige woonruimte en exploiteren van kamerverhuurbedrijven Papendrecht 2024/2

De Burgemeester en het College van Papendrecht,

ieder voor zover het zijn bevoegdheden betreft;

gezien het voorstel van 3 september 2024;

gelet op:

• artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht;

• artikel 49.3 van de beheersverordening Reparatie Veeg Beheersverordening 2023;

• artikel 1:6 en afdeling 6a van de Algemene plaatselijke verordening Papendrecht (APV);

overwegende dat het wenselijk is om eenduidig te bepalen op welke wijze wordt beoordeeld:

• of het verlenen van aanvragen om een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 49.3 van de Reparatie Veeg Beheersverordening 2023 zal leiden tot een ontoelaatbare aantasting van het woon- en leefklimaat in het gebouw en/of de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;

• of het verlenen of in stand laten van de exploitatievergunning als bedoeld in artikel 2:37b van de APV zal leiden tot een onaanvaardbare druk op de leefbaarheid in de directe omgeving van het pand waarvoor de vergunning is aangevraagd;

• of sprake is van goed verhuurderschap als bedoeld in artikel 2:37b, vierde lid, aanhef en onder f van de APV.

B E S L U I T E N:

vast te stellen de navolgende

Beleidsregels omzetten zelfstandige woonruimte en exploiteren van kamerverhuurbedrijven Papendrecht 202 4 /2

Afdeling I Reparatie Veeg Beheersverordening 2023 en omgevingsvergunning

Artikel 1 Toepassingsgebied

Het bepaalde in deze beleidsregels is van toepassing op het gebied van de gemeente Papendrecht, waar de beheersverordening 'Reparatie Veeg Beheersverordening 2023' geldt.

Artikel 2 Quoteringsgebieden

Als quoteringsgebieden, waar het aantal zelfstandige woonruimten dat mag worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor drie of vier personen, aan een maximum is gebonden, zijn aangewezen de straten met bijbehorende woonhuisnummers als genoemd in de bijlage bij deze beleidsregels.

Artikel 3 Woon- en leefklimaat

Een omgevingsvergunning voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor drie of vier personen kan uitsluitend worden verleend als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. in een quoteringsgebied mag ten hoogste 2% van het aantal panden met zelfstandige woonruimte worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor drie of vier personen, waarbij geldt dat:

  • 1. ten tijde van de inwerkingtreding van de 'Reparatie Beheersverordening Papendrecht 2021(vastgesteld 2021-07-01)' bestaande legale panden met onzelfstandige woonruimte voor drie of vier personen meetellen bij de beantwoording van de vraag of het maximum is bereikt;

  • 2. in geval van een uitkomst met een cijfer achter de komma van 5 of lager naar beneden wordt afgerond;

  • 3. in elk quoteringsgebied ten minste één omgevingsvergunning voor omzetting kan worden verleend.

• b. een zelfstandige woonruimte grenst nooit aan meer dan één onzelfstandige woonruimte (boven/onder dan wel links/rechts);

• c. panden met onzelfstandige woonruimte zijn niet naast elkaar gesitueerd;

• d. objectieve feiten en omstandigheden, zoals de aanwezigheid van horecagelegenheden en bedrijven, alsmede de parkeerdruk, leiden tot het oordeel er geen sprake is van een ontoelaatbare aantasting van het woon- en leefklimaat.

Artikel 4 In behandeling nemen van aanvragen omgevingsvergunning

Aanvragen om een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 49.3 van de 'Reparatie Veeg Beheersverordening 2023' worden in behandeling genomen op volgorde van binnenkomst. Bij aanvragen op dezelfde dag / hetzelfde tijdstip wordt de volgorde bepaald door loting.

Afdeling II Algemene plaatselijke verordening en exploitatievergunning

Artikel 5 Toepassingsgebied

Het bepaalde in deze afdeling is van toepassing op de gehele gemeente Papendrecht.

Artikel 6 Leefbaarheid

De druk op de leefbaarheid in de directe omgeving, als bedoeld in artikel 2:37, vierde lid aanhef en onder a van de APV wordt beoordeeld aan de hand van:

• a. klachten over en rondom het pand waarop de vergunning(aanvraag) betrekking heeft: de overlast moet een klachtenpatroon zijn en aantoonbaar zijn op grond van meldingen bij de gemeente en/of de politie en objectieve feiten en omstandigheden, bijvoorbeeld blijkend uit constateringen van medewerkers van politie of gemeente;

• b. andere relevante factoren rondom het pand waarop de vergunning(aanvraag) betrekking heeft, zoals negatieve effecten van bestaande kamerverhuurbedrijven, horecagelegenheden, prostitutie en/of bij de gemeente bekende probleemgezinnen.

Artikel 7 Goed verhuurderschap

Er is sprake van goed verhuurderschap als bedoeld in artikel 2.37, vierde lid aanhef en sub f van de APV als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn afgegeven en de vereiste meldingen en inschrijvingen, zoals de Basisregistratie Personen, zijn gedaan;

• b. er is sprake van geregeld beheer, waarvoor iemand is aangesteld die:

  • 1. toeziet op de naleving en handhaving van de huisregels die expliciet zien op het voorkomen en tegengaan van overlast voor omwonenden;

  • 2. actief optreedt bij overlastmeldingen van omwonenden of het bevoegd gezag;

  • 3. toeziet dat de omgeving van het kamerverhuurbedrijf vrijblijft van (zwerf) afval. Afval afkomstig van het kamerverhuurbedrijf dient te worden verwijderd;

  • 4. aanspreekpunt is voor omwonenden en bevoegd gezag bij klachten;

  • 5. een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.

Artikel 8 Slecht verhuurderschap

Van slecht verhuurderschap is in elk geval sprake als binnen een periode van 3 jaar driemaal een sanctiebesluit, dat wil zeggen een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang, en/of schriftelijke waarschuwing op grond van artikel 7 aan de verhuurder is opgelegd.

Artikel 9 Vervallen vergunning

De exploitatievergunning vervalt van rechtswege indien binnen een jaar na het verlenen van de vergunning daarvan geen gebruik is gemaakt.

Afdeling III Slotbepalingen

Artikel 10 Intrekking oude beleidsregels

De 'Beleidsregels omzetten zelfstandige woonruimte en exploiteren van kamerverhuurbedrijven Papendrecht 2024', in werking getreden op 2 februari 2024, worden ingetrokken.

Artikel 11 Bijlagen

De 'Toelichting bij de Beleidsregels omzetten zelfstandige woonruimte en exploiteren van kamerverhuurbedrijven Papendrecht 2024/2' en de 'Lijst Quoteringsgebieden artikel 2 Beleidsregels omzetten zelfstandige woonruimte en exploiteren van kamerverhuurbedrijven Papendrecht 2024/2' maken onderdeel uit van deze beleidsregels.

Artikel 12 Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op de dag na bekendmaking.

Artikel 13 Citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald als: 'Beleidsregels omzetten zelfstandige woonruimte en exploiteren van kamerverhuurbedrijven Papendrecht 2024/2'.

Aldus vastgesteld op 3 september 2024

De burgemeester,

M.J.M. van Driel

Het college van Papendrecht,

de locosecretaris, de burgemeester,

P. Naeije M.J.M. van Driel

Toelichting bij de Beleidsregels omzetten zelfstandige woonruimte en exploiteren van kamerverhuurbedrijven Papendrecht 2024/2

Omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 9 .3 van de Reparatie Veeg Beheersverordening 2023

In de 'Reparatie Veeg Beheersverordening 2023' laten verschillende bestemmingen bewoning van onzelfstandige woonruimte toe door maximaal 2 personen, ook in gevallen waarin de eigenaar al dan niet met zijn gezin tevens woonachtig is in de betreffende woning. In artikel 49.3 van de verordening is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het omzetten of laten omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte voor drie of vier personen.

In deze beleidsregels is vastgelegd op welke wijze wordt beoordeeld of het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 49.3 van de 'Reparatie Veeg Beheersverordening 2023' zal leiden tot een ontoelaatbare aantasting van het woon- en leefklimaat in het gebouw en/of de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft.

Aanwijzing quoteringsgebieden (artikel 2)

Om de effecten van onzelfstandige huisvesting op het woon- en leefklimaat te kunnen beheersen geldt een maximum voor het aantal omzettingsvergunningen dat in een straat of straatgedeelte kan worden verleend. Het transparantiebeginsel brengt mee dat hierover op voorhand duidelijkheid bestaat. Om die reden hebben burgemeester en wethouders quoteringsgebieden aangewezen en vastgelegd in de bij deze beleidsregels behorende tabel.

In veel gevallen geldt een straat, waarin zelfstandige woonruimten zijn gelegen, ook als een quoteringsgebied. Voor het vaststellen van de quoteringsgebieden zijn de volgende specifieke uitgangspunten gehanteerd:

• uitsluitend particuliere woningen tellen mee;

• woningen van corporatie Woonkracht10 blijven buiten beschouwing;

• straten met niet meer dan 10 woonhuizen zijn samengevoegd met een andere straat in de directe omgeving, mits dit er niet toe leidt dat in die andere straat het aantal panden dat voor omzetting in aanmerking komt, toeneemt;

• in straten waarin één of meer appartementencomplexen met meer dan 30 woningen en afzonderlijke Verenigingen van Eigenaren voorkomen, is elk complex als een quoteringsgebied aangewezen. Hiermee wordt voorkomen dat ondanks het maximum van 2% toch een concentratie van panden met onzelfstandige woonruimten kan ontstaan;

• in straten met meer dan 150 huisnummers zijn verschillende quoteringsgebieden aangewezen met als uitgangspunt een goede geografische spreiding ter voorkoming van concentraties van panden met onzelfstandige woonruimte.

Aanvaardbaar woon- en leefklimaat (artikel 3)

Quotering

Uitgangspunt is dat binnen een quoteringsgebied maximaal 2% van het aantal panden met zelfstandige woonruimte mag worden omgezet in onzelfstandige woonruimte voor drie of vier personen.

Overige voorwaarden met betrekking tot het woon- en leefklimaat

Naast de toets aan het getalsmatige criterium geldt de eis dat een omgevingsvergunning voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte alleen wordt verleend als dat niet zal leiden tot een ontoelaatbare aantasting van het woon- en leefklimaat in het gebouw en/of de omgeving van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft.

In de beleidsregels zijn de voorwaarden vastgelegd waaraan moet worden voldaan wil er geen sprake zijn van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat. Een zelfstandige woonruimte mag nooit grenzen aan meer dan één onzelfstandige woonruimte (boven/onder dan wel links/rechts). Panden met onzelfstandige woonruimte mogen niet naast elkaar zijn gesitueerd.

En objectieve feiten en omstandigheden, zoals de al dan niet aanwezigheid van horecagelegenheden en bedrijven, alsmede de parkeerdruk, moeten tot het oordeel leiden dat er geen sprake zal zijn van een ontoelaatbare aantasting van het woon- en leefklimaat in het gebouw en/of de omgeving.

In behandeling nemen van vergunningaanvragen (artikel 4)

Het kan zijn dat er meer gegadigden voor een vergunning zijn dan op grond van de quotering is toegestaan. Om die reden is bepaald dat aanvragen om een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 49.3 van de 'Reparatie Veeg Beheersverordening 2023' in behandeling worden genomen op volgorde van binnenkomst. Bij aanvragen op dezelfde dag / hetzelfde tijdstip wordt de volgorde bepaald door loting.

Exploitatievergunning kamerverhuurbedrijven als bedoeld in artikel 2.37b van de Algemene plaatselijke verordening (gehele gemeente)

In de Algemene plaatselijke verordening Papendrecht is bepaald dat het verboden is een kamerverhuurbedrijf te exploiteren zonder vergunning van de burgemeester of in afwijking van de aan die vergunning verbonden voorschriften.

De vergunningplicht heeft als doel negatieve effecten op de leefbaarheid te voorkomen. Het woon- en leefklimaat kan in het geding zijn wanneer woningen op een zodanige manier gebruikt of bewoond worden dat dit een grote druk op de omgeving geeft. Door onzelfstandige huisvesting ontstaat vaak een andere dynamiek in een wijk of straat. Het zorgt voor minder sociale cohesie. Om mogelijke negatieve effecten tot een minimum te beperken en de openbare orde en veiligheid te kunnen garanderen zijn beleidsregels vastgesteld.

Leefbaarheid (artikel 6)

Wanneer een aanvraag om een vergunning wordt ingediend wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Bekeken wordt of de wijk, buurt of straat al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid toeneemt.

Om te bepalen hoe het gesteld is met de leefbaarheid in een wijk of buurt, wordt navraag gedaan bij Toezicht & handhaving van de gemeente en bij de wijkagent en wordt gekeken naar mogelijke klachten over en rondom de woning. De overlast moet een klachtenpatroon zijn en aantoonbaar op grond van meldingen bij de gemeente en/of de politie en objectieve feiten en omstandigheden, bijvoorbeeld blijkend uit constateringen van politie- of gemeentemedewerkers.

Overige relevante factoren rondom de woning, zoals de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie en/of bij de gemeente bekende probleemgezinnen en de parkeerdruk worden in de leefbaarheidstoets betrokken. Hierbij kan ook een rol spelen dat er meer panden dan op basis van de quoteringsregeling is toegestaan, feitelijk in gebruik zijn als kamerverhuurbedrijf. Panden waarvoor eerder een omzettingsvergunning is verleend of aangevraagd op grond van de Huisvestingsverordening, genieten voorrang bij het verkrijgen van een exploitatievergunning.

Goed verhuurderschap (artikel 7)

Op grond van artikel 2.37b onder 4 sub f van de APV kan de burgemeester een vergunning voor het exploiteren van een kamerhuurbedrijf weigeren of intrekken indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat niet voldaan kan worden/wordt aan de eisen van goed verhuurderschap. Met goed verhuurderschap wordt niet goed verhuurderschap in de zin van de Wet goed verhuurderschap bedoeld, maar jegens de omgeving.

Artikel 7 geeft de voorwaarden aan, waaraan moet worden voldaan om te kunnen spreken van goed verhuurderschap. Deze regels hebben betrekking op:

• a. legale huisvesting;

• b. geregeld beheer: er is een beheerder die toeziet op het voorkomen van overlast voor de omgeving. Deze regels hebben betrekking op:

  • i. toezicht op de naleving en handhaving van de huisregels die expliciet zien op het voorkomen en tegengaan van overlast voor omwonenden ;

  • ii. actief optreden tegen overlastmeldingen van omwonenden of het bevoegd gezag;

  • iii. erop toezien dat de omgeving van het kamerverhuurbedrijf vrijblijft van (zwerf) afval. Afval afkomstig van het kamerverhuurbedrijf dient te worden verwijderd;

  • iv. aanspreekpunt zijn voor omwonenden en bevoegd gezag bij klachten;

  • v. een actueel overzicht bijhouden van de bewoners van het pand.

Slecht verhuurderschap (artikel 8)

Van slecht verhuurderschap is in elk geval sprake als binnen een periode van 3 jaar driemaal een sanctiebesluit, dat wil zeggen een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang, en/of schriftelijke waarschuwing op grond van artikel 7 aan de verhuurder is opgelegd.

Vervallen van de vergunning (artikel 9)

In de vergunning wordt de mededeling opgenomen dat deze van rechtswege vervalt indien binnen een jaar geen gebruik is gemaakt van de vergunning. De grondslag hiervoor is opgenomen in artikel 1:6 onder d.