Woningbouwprogramma Lingewaard

Hoe Lingewaard invulling geeft aan de nieuwbouwdoelstellingen uit de Woondeal 2.0

 

Inleiding

 

In 2020 zijn gemeenten binnen de Groene Metropoolregio, de provincie Gelderland en het Rijk een langjarig partnerschap aangegaan voor een beter werkende woningmarkt. Aanleiding was de constatering dat de regio in de top 3 van regio’s met het hoogste woningtekort stond, de woonopgaven bovengemiddeld zijn en de uitvoering onder druk staat. De eerste uitkomsten van het regionale woningbehoefteonderzoek herbevestigen dat de woonopgave het lokale niveau overstijgt.

Het Rijk zet via de Nationale Woon- en Bouwagenda in op de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030, met als streven dat hiervan minimaal 2/3 deel betaalbaar is. In vervolg op deze nationale ambitie zijn bestuurlijke afspraken gemaakt tussen het Rijk en de provincie Gelderland over de realisatie van 100.000 woningen tot en met 2030. Dit krijgt in deze regio nadere invulling via de woondeal. Begin 2023 hebben de samenwerkende gemeenten in de Groene Metropoolregio zich verbonden aan een geactualiseerde woondeal: Woondeal 2.0.

De gemeenteraad heeft in maart 2023 besloten de Woondeal 2.0 regio Arnhem-Nijmegen als uitgangspunt te hanteren bij de herijking van lokaal ruimtelijk en volkshuisvestelijk beleid. Dit in lijn met het Coalitieakkoord Lingewaard 2022-2026 waarin ‘het bouwen van voldoende woningen voor iedereen’ als één van de belangrijkste doelstellingen is genoemd.

 

Aanleiding en afbakening

In de Woondeal 2.0 zijn concrete doelen opgenomen als het gaat om het aantal woningen die Lingewaard wordt gevraagd te realiseren in de periode 2022 tot en met 2030. Het behalen van deze doelen vraagt om een gerichte langere termijn aanpak en sturing. In dit document zijn de doelen benoemd, is de hierbij horende aanpak zoals begin 2023 gedeeld met de gemeenteraad opgenomen en is de voortgang met mogelijke bijsturing toegelicht. Het programma focust zich daarmee in de enge zin op het realiseren van de kwantitatieve nieuwbouw doelstellingen uit de Woondeal 2.0. Het programma richt zich niet op het realiseren van woningen voor specifieke doelgroepen als vluchtelingen, asielzoekers en statushouders.

 

Dit document betreft het eerste uitgewerkte programma in het kader van de Woondeal 2.0. Het programma wordt twee keer per jaar geactualiseerd en tussentijds bijgesteld wanneer er zich ontwikkelingen voordoen die van grote invloed zijn op het realiseren van de doelstellingen, of wanneer er een andere urgente aanleiding is hiervoor.

 

Doelstellingen Woondeal 2.0

In het kader van dit programma zijn de volgende afspraken in de Woondeal 2.0 relevant:

 

  • Partijen hebben het streven om 33.000 woningen van 2022 tot met 2030 toe te voegen; In de Woondeal 2.0 wordt als vertrekpunt gehanteerd dat gemeenten 30% meer plannen dan ze dienen te realiseren.

    • Concreet is voor Lingewaard opgenomen: Te realiseren woningen (netto = minus sloop) vanaf 2022 tot en met 2030: 1300 woningen

  • Op regionaal niveau werken we toe naar twee derde deel betaalbare huur- en koopwoningen. Om dit te bewerkstelligen werkt elke gemeente toe naar een nieuwbouwprogramma met minimaal 67% betaalbare woningen en minimaal 30% in de sociale huur. Voor plannen waar per 1 juli 2023 nog geen vastgesteld bestemmingsplan, omgevingsplan of anterieure overeenkomst voor is, geldt dit nieuwbouwprogramma als richtlijn. Hierdoor zal vanaf circa 2025 het programma op lokaal niveau gaan voorzien in de ambitie. De (verdere) invulling van de betaalbare segmenten in de regiogemeenten gebeurt op basis van de behoefte.

De doelstellingen waar in dit programma aan wordt getoetst zijn:

  • Realisatie van 1300 woningen (netto) in de periode 2022 tot en met 2030.

  • Zo snel mogelijk maar in elk geval vanaf 2025, toewerken naar een nieuwbouwprogramma met minimaal 67% betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% in de sociale huur.

Kader -> Q1 2023

Gemeenteraad stemt in met de uitgangspunten uit de Woondeal 2.0

 

Koers-> Q1 2023

College B&W maakt hoofdkeuzes hoe dit te bereiken:

  • Grootste (>30 woningen) nog niet vastgestelde plannen in lijn brengen met de Woondeal 2.0. Dit betreffen 5 plannen.

  • Nog niet vastgestelde plannen t/m 30 woningen niet zomaar oppakken.

  • Vastgestelde plannen afgronden.

  • Het automatisme dat een eenmaal positief beoordeeld planinitiatief automatisch wordt gevolgd door een procesintake voor projectrealisatie is verlaten. Afweging maken in dit programma.

Zie hiernaast ‘Koers’ voor nadere toelichting.

 

 

Koers

Begin 2023 heeft in lijn met de Woondeal 2.0 een aanpassing van het woningbouwprogramma Lingewaard plaatsgevonden, voornamelijk gericht op het realiseren van de doelen uit de Woondeal 2.0 waarbij rekening is gehouden met de ambtelijke capaciteit die beperkt is.

Het begeleiden van woningbouwprojecten en –plannen vraagt de benodigde tijd van onze organisatie. Kort door de bocht vraagt een groter plan verhoudingsgewijs per woning minder ambtelijke capaciteit dan een kleiner plan. Daarbij komt dat met de realisatie van groot plan meer wordt bijgedragen aan het halen van de doelstellingen dan een kleiner plan.

 

Vanuit deze gedachte zijn begin dit jaar de volgende keuzes door het college gemaakt:

 

  • De 5 grootste plannen zijn geprioriteerd: Zandesestraat (Bemmel), Vleumingen II (Gendt), Driegaarden fase II en III (Huissen), Bordbusters (Huissen) en ’t Hof van Klein Baal (Haalderen)

  • Het automatisme dat een eenmaal positief beoordeeld planinitiatief automatisch wordt gevolgd door een procesintake voor projectrealisatie is verlaten. De fase van projectrealisatie is voor wat betreft de inzet van ambtelijke capaciteit verreweg de omvangrijkste. Door hier zorgvuldig mee om te gaan wordt voorkomen dat inzet wordt gepleegd op plannen die maar beperkt bijdragen aan gestelde doelen. Alvorens

  • tot realisatie van een initiatief over te gaan wordt een afweging gemaakt over noodzaak en beschikbare capaciteit, waarbij voor wat betreft woningbouw met name relevant is of wordt bijgedragen aan het bereiken van de vastgelegde woningbouwdoelstellingen. Deze afweging wordt in dit programma wonen gemaakt.

  • Plannen zijn ingedeeld in 3 categorieën:

    Categorie 1 - Plannen vanaf 30 woningen: Deze plannen oppakken. Bij alle projecten die nog niet zijn vastgesteld uitgangspunt: minimaal 67% betaalbaar, 30% sociale huur.

     

    Categorie 2 - Plannen tot 30 woningen (m.u.v. functieveranderingsplannen / plannen verruimd woonbeleid): Bij alle plannen/projecten die nog niet zijn vastgesteld uitgangspunt: alleen oppakken / verder aan werken wanneer er sprake is 100% betaalbaar, of er moet sprake zijn van een ander zwaarwegend belang, waarbij het college van B&W van mening is dat het plan doorgang moet vinden. Plannen die 100% betaalbaar zijn, voorrang geven op de andere projecten binnen deze categorie.

     

    Categorie 3 – Functieveranderingsplannen / plannen verruimd woonbeleid: Plannen niet beschouwen als plannen waarbij sprake is van een substantiële bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave.

Voortgang programma

Voortgang realisatie doelen

Hieronder de toets aan de doelstelling: Realisatie van 1300 woningen (netto) in de periode 2022 tot en met 2030. Er wordt vanuit gegaan dat elke gemeente 30% extra woningen plant ten opzichte van het te realiseren doel. Dat betekent dat er 1690 woningen gepland zouden moeten worden.

 

Te realiseren conform Woondeal 2.0

Te realiseren woningen periode 2022 t/m 2030, netto (exclusief vervanging van woningen)

1300

Gerealiseerd 2022

129

Te realiseren t/m 2030

1171

WoningbouwprogrammaLingewaard 2023 t/m 2030

1610

Overige verwachte woning toevoegingen *

150

Totaal gepland en te verwachten 2023 t/m 2030

1760

Extra ten opzichte van de Woondeal 2.0

589

* Dit betreffen woningen die voort komen uit functieverandering, verruimd woonbeleid of het zijn overige incidentele woningtoevoegingen. Op deze categorie woningen wordt vanuit het programma niet gestuurd.

 

Er zijn op dit moment ook ruim meer dan 1690 woningen gepland namelijk 1889 woningen (waarvan reeds 129 gerealiseerd).

 

 

Conclusie:

We voldoen aan het aantal te plannen woningen tot en met 2030. Als we deze woningen ook bouwen dan voldoen we ruim aan het aantal te realiseren woningen conform de Woondeal 2.0.

 

Hiernaast de toets aan de doelstelling: Zo snel mogelijk maar in ieder geval vanaf 2025 een woningbouwprogramma met: 67% betaalbare en 30% sociale huur- en koopwoningen.

 

Constateringen naar aanleiding van het differentiatieoverzicht

  • De lijst is dynamisch. Wanneer een plan verder wordt uitgewerkt, worden de woningbouwaantallen bijgesteld met name op basis van het stedenbouwkundig plan.

  • Sinds het laatste overzicht in juni 2023 is het aantal woningen in het programma toegenomen. Dit komt door het aanpassen van de differentiatie binnen een aantal projecten als gevolg van de Woondeal 2.0. In juni bedroeg het totaal aantal woningen 1572. Inmiddels gaat het om 1610 woningen. Het aantal woningen dat is genoemd bij de projecten Driegaarden II en III en Bordbusters betreft nog het aantal van voor de Woondeal 2.0. Op basis van de verkeerskundige mogelijkheden in Huissen wordt het aantal woningen naar verwachting nog bijgesteld.

Laatste update: 1 oktober 2023

Kern

Locatie

Onderverdeling

Aantal woningen

Sociale huur

Goedkope koop

Betaalbare koop

Totaal betaalbaar

Duur

Categorie 1 - Grote projecten (=>30 woningen )

Geprioriteerde grote projecten

Bemmel

Zandsestraat/de Pas

141

43

26

26

95

46

Gendt

Vleumingen West fase 2

127

38

24

25

87

40

Huissen

Driegaarden fase II en fase III

450

135

60

105

300

150

Huissen

Bordbusters, Polseweg

125

38

23

23

84

41

Haalderen

t Hof van Klein Baal

61

19

11

11

41

20

Overige grote projecten

Haalderen

Sallandstraat

130

130

0

0

130

0

Angeren

Herinrichting sportpark de Poel

43

0

0

22

22

21

Doornenburg

Blauwe Hoek

57

22

6

13

41

16

Gendt

Villa Ganita

40

40

0

0

40

0

Gendt

Staatslieden buurt

29

0

0

27

27

2

Huissen

Bloemstraat 6e fase (Slingerbos) & Malenborch

76

16

0

5

21

55

Huissen

Driegaarden fase I

112

10

0

31

41

71

Huissen

Centrumplan Huissen, Aloysius locatie

30

10

0

0

10

20

Categorie 2 - Kleineprojecten (<30 woningen)

Angeren

Lodderhoeksestraat 13- 15/Maolderij

17

5

3

3

11

6

Doornenburg

Martinus Kerk

27

27

0

0

27

0

Doornenburg

Ancari

16

0

4

8

12

4

Bemmel

Zaal Wapen van Bemmel

20

0

0

0

0

20

Bemmel

Herstucturering Klappenburg

5

5

0

0

5

0

Gendt

Dorpsstraat, bibliotheek

12

12

0

0

12

0

Gendt

Markt 20-24

16

0

0

0

0

16

Haalderen

Mariaplein

10

10

0

0

10

0

Huissen

Gochsestraat/Muntstraat, verpl. Supermarkt

15

0

0

0

0

15

Angeren

Kamervoort ong. (Notenboom)

1

0

0

0

0

1

Angeren

Op den Winkel,patio woningen

9

0

0

0

0

9

Bemmel

Hof van Ambe II

8

0

0

0

0

8

Bemmel

Loostraat 8 (rotonde)

9

0

0

0

0

9

Gendt

Gendtse waarden

4

0

0

0

0

4

Huissen

Loovelden, Limes

2

0

0

0

0

2

Huissen

Rietbaan Zuid

2

0

0

0

0

2

Huissen

Holthuizen

6

0

0

6

6

0

Huissen

Limes achterLoostraat 63

2

0

0

0

0

2

Huissen

Locatie Bulters

8

0

0

5

5

3

1610

560

157

310

1027

583

 

Differentiatie conform Woondeal 2.0

Bij nieuwe plannen en in elk geval vanaf 2025, toewerken naar een nieuwbouwprogramma met minimaal 67% betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% in de sociale huur.

Woningbouwprogramma Lingewaard 2023t/m 2030

1610

Waarvan sociale huur

560

35%

Waarvan betaalbaar

1027

64%

Waarvan duur

583

36%

 

 

Conclusie:

We voldoen nog niet aan de gevraagde differentiatie. We hebben nog twee jaar de tijd om het programma bij te stellen. In het huidige programma staan nog vastgestelde plannen met een hoger percentage dure woningen van voor de Woondeal 2.0.

Als deze plannen opgeleverd zijn voor 2025 en daarmee geen onderdeel meer uitmaken van het programma, zal automatisch aan differentiatiedoelstelling worden voldaan.

 

Voortgang geprioriteerde projecten

Laatste update: 1 oktober 2023

 

Constateringen naar aanleiding van de planning

  • Drie van de vijf projecten naderen het einde van de ontwerpfase.

  • Qua capaciteit is op dit moment veel stedebouwkundige inzet benodigd. In 2024 zijn voor drie van de vijf projecten procedures gepland. Hiervoor is inzet benodigd.

  • De projecten Driegaarden II en III en Bordbusters bevinden zich nog in een pril stadium. Realisatie is beoogd net voor of in 2030. Wanneer deze projecten vertraging oplopen, dan heeft dit gevolgen voor het behalen van het kwantitatieve doel uit de Woondeal 2.0: het realiseren van 1300 woningen in de periode 2022 tot en met 2030.

Differentiatie top 5

Aantal woningen

Sociale huur

Goedkope koop

Betaalbare koop

Totaal Betaalbaar

Duur

Zandsestraat/de Pas, Bemmel

141

43

26

26

95

46

Vleumingen West fase 2, Gendt

127

38

24

25

87

40

Driegaarden fase II en fase III, Huissen

450

135

60

105

300

150

Bordbusters, Polseweg, Huissen

125

38

23

23

84

41

t Hof van Klein Baal, Haalderen

61

19

11

11

41

20

904

273

144

190

607

297

 

 

30,2%

 

 

67,1%

 

 

Voortgang woningbouwprogramma 2023-2030

Laatste update: 1 oktober 2023

Constateringen / opmerkingen naar aanleiding van het huidige programma

  • In 2024 worden met name kleine projecten gerealiseerd. Grotere projecten bevinden zich in eerdere fasen.

  • Martinuskerk is on hold gezet. Op dit wordt onderzocht of IKC De Doornick in de kerk kan worden gerealiseerd.

  • Wanneer de woningen worden gerealiseerd is slechts een inschatting. Dit kan door omstandigheden veranderen.

Voor realisatie van projecten binnen het programma is in 2024 het volgende nodig met betrekking tot capaciteit:

  • 4,5 fte projectleider

  • 1,0 fte assistent projectleider

  • 0,9 fte beleidsadviseur grondzaken/planeconoom

  • 1,2 fte toezichthouder

  • 1,3 fte planjurist

  • 0,6 fte stedenbouwkundige

  • 0,3 fte verkeerskundige

  • 0,2 fte toetsing openbare ruimte en vastgoed

Voor het project Sallandstraat zijn alleen de uren voor bovenstaande disciplines meegerekend.

 

Verwachting te realiseren woningen

 

Gerealiseerd

Verwachting

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

129

119

250

247

280

335

234

225

70

 

 

Opmerkingen naar aanleiding van onderstaande weergave

  • Met name in 2027 wordt een piek voorspeld als het gaat om realisatie van woningen.

  • Benodigde capaciteit toezicht neemt de komende jaren toe met een piek in 2027.

(nieuwe) Ontwikkelingen

Woningmarktonderzoek & verkenning woningbouwlocaties

In onze Groene Metropoolregio doen we elke drie jaar woonbehoefteonderzoek. Het rapport is opgesteld door het bureau Companen, in opdracht van de Groene Metropoolregio (GMR) met een begeleidende projectgroep waarin gemeenten, de provincie Gelderland, het Rijk, WoonKr8 (het regionaal samenwerkingsverband van woningcorporaties) en de GMR zijn vertegenwoordigd.

 

Op basis van het onderzoek zien we in Lingewaard een flinke toename in de behoefte zowel voor de korte termijn als de lange termijn. In 2019 was de behoefte toename t/m 2030 nog circa 1700. In het laatste onderzoek voor de periode 2022-2030 is de behoefte berekend op 2715 woningen!

 

De uitkomsten wijken af met hetgeen we in de Woondeal 2.0 hebben afgesproken voor Lingewaard. Het laat namelijk een flink hogere behoefte aan (betaalbare) woningen zien. Companen geeft naar aanleiding van haar onderzoek het volgende advies: “Zet vol in op het realiseren van de afspraken uit de Woondeal 2.0 en doe waar mogelijk meer.”

 

Met het huidige programma wordt het totale tekort aan woningen niet opgelost. Er wordt wel een flinke stap gezet om aan te sluiten bij de vraag. Aanvullend zijn we gestart met het uitvoeren van een verkenning om na te gaan op welke locaties we in de toekomst kunnen en willen bouwen. Resultaten hiervan worden in de eerste helft van 2024 verwacht.

 

Risico’s en uitdagingen

Het realiseren van het programma brengt momenteel veel uitdagingen met zich mee. Het conform planning realiseren van projecten blijkt niet eenvoudig. Door tijdig maatregelen te treffen kan tot op zekere hoogte vertraging voorkomen worden, maar niet altijd. Vertraging van projecten is niet altijd te voorkomen omdat we als gemeente lang niet overal invloed op hebben.

 

Wanneer er zich grote ontwikkelingen voordoen met gevolgen voor het behalen van de doelstellingen, dan wordt het programma tegen het licht gehouden en bijgesteld.

 

Hieronder een aantal actuele risico’s en uitdagingen:

  • Mobiliteit: De druk op het huidige infrastructurele netwerk is groot. Nieuwbouw van woningen betekent toename van deze druk op het netwerk. Vooral rond Huissen is dit een probleem waarvoor een oplossing voor nodig is. De omvang van dit probleem in relatie tot de geplande projecten is nog niet volledig in beeld en wordt de komende tijd in beeld gebracht. Vanuit het programma wonen worden de ontwikkelingen rond dit thema nauwlettend gevolgd. Wanneer er meer duidelijk is, wordt zo nodig het programma wonen bijgesteld.

  • Planologische uitdagingen en belemmeringen: Afgelopen jaren hebben zich vele ontwikkelingen voorgedaan binnen de planologie. Veranderde regels rond stikstof, pfas etc. hebben gevolgen voor de doorlooptijd van projecten. In 2024 treedt de nieuwe omgevingwet in werking. In een zo vroeg mogelijk stadium wordt rekening gehouden met deze ontwikkelingen.

  • Energievoorziening: Er is sprake van netcongestie. Onze woningbouwprojecten kunnen volgens Liander vooralsnog worden aangesloten. Er vindt regelmatig overleg met Liander plaats om op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen.

  • Financiele haalbaarheid: Voor het realiseren van de woningbouwprojecten, zijn verschillende regelingen opgesteld. Voorbeeld hiervan is de SBI regeling. Wanneer mogelijk en wenselijk wordt gebruik gemaakt van deze regelingen.

  • Ambtelijke capaciteit: De ambtelijke capaciteit staat onder druk.

    Het is daarom van belang dat de ingezette koers (begin van dit document) blijvend wordt gevolgd.

Bijsturing programma

Noodzaak bijsturing

In Q1 van 2023 heeft het college van B&W hoofdkeuzes gemaakt hoe de doelstellingen gehaald kunnen worden. In dit hoofdstuk wordt getoetst of bijsturing van het woningbouwprogramma noodzakelijk is.

 

In het hoofdstuk “Voortgang Programma” zijn de doelstellingen in het programma getoetst. Alleen kijkend naar de resultaten van deze toetsing is aanpassing van het woningbouwprogramma NIET nodig.

 

De benodigde capaciteit voor het realiseren van het programma is voor 2024 in beeld gebracht. Dit geeft GEEN aanleiding het programma aan te passen.

 

Het hoofdstuk “(nieuwe) Ontwikkelingen” geeft op dit moment GEEN aanleiding tot het aanpassen van het woningbouwprogramma.

 

Nieuwe plannen

Naar aanleiding van een nieuw verzoek is er WEL een aanpassing van het programma noodzakelijk.

 

Afgelopen half jaar zijn er nieuwe verzoeken ingediend. Deze zijn en worden afzonderlijk beoordeeld. Ten aanzien van één nieuw verzoek is principemedewerking verleend. Het betreft het plan Klappenburg 2 in Bemmel waarbij 32 woningen worden vervangen door 40 woningen. Het gaat in deze om sociale huur woningen. Het plan is opgenomen in de prestatieafspraken die de gemeente samen met de woningstichtingen vastgelegd. Conform deze afspraken dient dit plan te worden opgenomen in het Woningbouwprogramma 2023-2030. Dit betekent per saldo een toevoeging met 8 sociale huurwoningen.

 

De benodigde ambtelijke capaciteit voor dit plan kan WEL geleverd worden.

 

Tot slot heeft het college van B&W onlangs de motie ‘Inzet op betaalbare (zorg)woningen senioren Lange Kerkstaart Huissen’ omarmd.

 

In deze motie wordt het college verzocht om op de vrijkomende locatie van de oude vergaderzalen aan de Lange Kerkstaart in Huissen bij voorkeur zorgwoningen te realiseren of, indien er geen zorgaanbieder is, betaalbare seniorenwoningen.

 

In eerste instantie wordt verkend wat de mogelijkheden van de locatie zijn. Als het college een besluit heeft genomen over de concrete invulling van de locatie dan kan deze locatie worden opgenomen in dit programma. Met andere woorden: Deze motie zorgt nog NIET voor een aanpassing van het woningbouwprogramma.

 

De beschikbare ambtelijke capaciteit voor het realiseren van plannen is op dit moment volledig ingevuld. Wanneer er meer projecten aan het programma worden toegevoegd dan betekent dit vertraging van de bestaande projecten of het schrappen van bestaande projecten.

 

Aangepaste Woningbouwprogramma Lingewaard

 

Doelen kwantitatief

 

Te realiseren conform Woondeal 2.0

Te realiseren woningen periode 2022 t/m 2030, netto (exclusief vervanging van woningen)

1300

Gerealiseerd 2022

129

Te realiseren t/m 2030

1171

WoningbouwprogrammaLingewaard 2023 t/m 2030

1618

Overige verwachte woning toevoegingen

150

Totaal gepland en te verwachten 2023 t/m 2030

1768

Extra ten opzichte van de Woondeal 2.0

597

 

 

Differentiatie conform Woondeal 2.0

Bij nieuwe plannen en in elk geval vanaf 2025, toewerken naar een nieuwbouwprogramma met minimaal 67% betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% in de sociale huur.

Woningbouwprogramma Lingewaard 2023 t/m 2030

1618

Waarvan sociale huur

568

35%

Waarvan betaalbaar

1035

64%

Waarvan duur

583

36%

 

 

Naar boven