/1/png-2/ouder-amstel.png)
Gemeenteblad van Ouder-Amstel
| Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
|---|---|---|---|
| Ouder-Amstel | Gemeenteblad 2024, 309373 | algemeen verbindend voorschrift (verordening) |
Authentieke versie (PDF)
Informatie
Gerelateerd
Printen
Delen
Verordening Sociale Woningbouw Ouder-Amstel 2024 (2)
De raad van de gemeente Ouder-Amstel
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders 4 juni 2024 , nummer RV24-61, gelet op artikel 149 van de Gemeentewet en het bepaalde in de Woonvisie gemeente Ouder-Amstel 2016;
overwegende dat het gewenst is om de Verordening Sociale Woningbouw Ouder-Amstel 2024 in overeenstemming te brengen met de ‘Startnotitie stimulering functioneren lokale woningmarkt’ uit 2019.
besluit vast te stellen de volgende verordening:
Hoofdstuk 2 Verplicht aandeel sociale huurwoningen
Artikel 4. Verplicht aandeel sociale huurwoningen
Bij de bouw van nieuwe zelfstandige woningen en de realisatie van nieuwe zelfstandige woningen in bestaande gebouwen, dient de initiatiefnemer, om de in de Woonvisie gemeente Ouder-Amstel aangegeven differentiatie van 30% sociaal (=sociale huurwoningen) en 70% andere woningbouwsegmenten te behouden, zorg te dragen dat 30% van het toe te voegen woningbouwprogramma sociale huurwoningen zijn.
Artikel 5. Berekening aantal sociale huurwoningen
Het aantal te bouwen sociale huurwoningen wordt als volgt berekend:
- a.
- b.
- c.
Artikel 6. Eigendom sociale huurwoningen
Het verplichte aantal sociale huurwoningen, zoals bepaald op grond van artikel 5, dient door een in Ouder- Amstel toegelaten instelling te worden gerealiseerd, dan wel na oplevering aan een in Ouder- Amstel toegelaten instelling te worden overgedragen.
Artikel 7. Overdragen sociale huurwoningen aan marktpartij
Het college kan in afwijking van het bepaalde in artikel 6 toestaan dat het verplichte aantal sociale huurwoningen door een marktpartij wordt ontwikkeld, dan wel na oplevering aan een marktpartij wordt overgedragen, als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- a.
- b.
- c.
Hoofdstuk 3 Afkoop sociale huurwoningen
Artikel 10. Afkoop verplicht aandeel sociale huurwoningen
- 1.
Indien het aantal extra te realiseren zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 5, lid c, kleiner is dan 9, heeft de ontwikkelende partij de mogelijkheid om geen sociale huurwoningen te realiseren. De betreffende sociale huurwoningen mogen dan worden omgezet in andere woningbouwsegmenten. De initiatiefnemer dient in dat geval ter compensatie een afkoopsom te storten in het Vereveningsfonds Volkshuisvesting Ouder- Amstel.
- 2.
Artikel 11. Hoogte van de afkoopsom
De hoogte van de afkoopsom, zoals bedoeld in artikel 10, wordt als volgt bepaald:
- a.
- b.
- c.
Hoofdstuk 5 Algemene bepalingen
Als de initiatiefnemer weigert om de overeenkomst als bedoeld in artikel 8 dan wel artikel 12 te ondertekenen, zal de gemeente geen planologische medewerking verlenen aan het bouwplan.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Ouder-Amstel in de openbare vergadering van 27 juni 2024,
De raad voornoemd,
de raadsgriffier,
Mevr. L.W.F. Orscek- Moolenaar
de voorzitter,
Mevr. J. Geldhof
Toelichting Verordening Sociale Woningbouw Ouder-Amstel 2024 (2)
In de Woonvisie Ouder-Amstel 2016 is bepaald dat 30% van een woningbouwontwikkeling 'sociaal' dient te zijn.. Dit heeft de gemeenteraad zo vastgesteld om daarmee te bewaken dat de woningvoorraad zich evenwichtig ontwikkelt en het aandeel sociale huurwoningen binnen de woningvoorraad evenredig behouden blijft. Door het aandeel van 30% sociale huurwoningen aan elke woningbouwontwikkeling te koppelen, wordt eveneens beoogd dat woningbouwontwikkelingen bijdragen aan een goede differentiatie in buurten en wijken.
Naar verwachting wordt voornoemde ook verwerkt in de in voorbereiding zijnde beleidsdocumenten de Woon(zorg)visie Ouder-Amstel en het Volkshuisvestingprogramma Ouder-Amstel (2024).
Gebleken is dat de eis tot realiseren van 30% sociale woningbouw niet eenduidig verwerkt is in de huidige Verordening sociale woningbouw Ouder-Amstel. Een aanscherping van de verordening was daarom gewenst.
Tegelijkertijd constateren we dat het bij kleinschalige initiatieven feitelijk niet realistisch is te stellen dat 30% sociale huurwoningen dienen te zijn. Onder kleinschalige initiatieven wordt verstaan een project waar per saldo minder dan 9 woningen worden gerealiseerd. In deze projecten is het niet altijd mogelijk om sociale huurwoningen te realiseren. Dit is de aanleiding om een verordening sociale woningbouw gemeente Ouder- Amstel 2020 vast te stellen, als uitwerking op de Woonvisie.
Hierin wordt bepaald dat bij kleinschalige initiatieven het aandeel sociale huurwoningen afgekocht kan worden. De middelen die hiermee verkregen worden kunnen vervolgens worden ingezet ter ondersteuning van volkshuisvestelijke doeleinden binnen de gemeente Ouder-Amstel.
Woningbouwprojecten vanaf 9 woningen, welke minimaal 3 sociale huurwoningen dienen te realiseren, dienen als zodanig te worden gerealiseerd. Hiervoor bestaat geen afkoopmogelijkheid.
Bij de beoordeling van een kleinschalig initiatief, wat gebruik wil maken van de voorgenoemde afkoopregeling sociale huurwoningen zal beoordeeld worden of er sprake kan zijn van een bewuste opdeling of fasering van een initiatief, om daarmee het verplichte aandeel te realiseren sociale huurwoningen te ontlopen. Indien dit het geval lijkt, zal de gemeente geen medewerking geven aan de afkoopregeling sociale huurwoningen. De initiatiefnemers zullen het verplichte aandeel sociale huurwoningen moeten realiseren over de totale ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij zal ook gekeken worden of de plannen onverhoopt mogelijkheden bieden tot woningsplitsing.
Het is mogelijk om meerdere kleinschalige initiatieven op verschillende locaties te bundelen tot een initiatief en het aandeel te realiseren sociale huurwoningen hierop te bepalen. Hierdoor kan het mogelijk worden om de realisatie van de sociale huurwoningen ruimtelijk en financieel en ook exploitatie technisch gezien beter mogelijk te maken.
Realisatie van 30% sociale huurwoningen in alle woningbouwontwikkelingen is uitgangspunt. Wanneer dat bij kleine initiatieven ruimtelijk en financieel niet mogelijk is, heeft dat impliciet een financieel voordeel voor de initiatiefnemer. Omdat dat niet rechtvaardig is naar andere initiatieven en initiatiefnemers dienen de initiatiefnemers in deze situaties een afkoopsom te betalen. Als afkoopsom wordt voorgesteld een bedrag van € 30.000 zoals bepaald in artikel 11 (prijspeil 2019). Dit verschil is gebaseerd op een minimaal verschil in de VON prijs van een sociale huurwoning ten opzichte van andere woningbouwsegmenten.
Om bij kleine initiatieven af te zien van de realisering van 30% sociale huurwoningen en in de plaats daarvan de initiatiefnemer een afkoopsom te laten betalen, is het noodzakelijk dat enkele regels en procedureafspraken worden vastgesteld. Deze regels en afspraken zijn vastgelegd in Verordening sociale woningbouw gemeente Ouder-Amstel 2020, welke door de gemeenteraad is vastgesteld. Hierdoor ontstaat een titel voor het verhalen van de afkoopsom en worden de regels over een bijdrage aan sociale huurwoningenvoorraad publiekrechtelijk verankerd Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de verordening aangepast aan de nieuwe wet.
Het afdragen van een bedrag (middel) aan een reserve heeft alleen nut als ook het doel waarvoor het gebruikt kan worden helder is. Het doel van de afkoopsom bij kleine woningbouwinitiatieven is om hiermee bij te dragen aan volkshuisvestelijke doelen, bijvoorbeeld een bijdrage ter versterking van de leefomgeving van sociale woningbouwcomplexen of het inzetten van een startersleningen.
De rekenhuur is de kale huurprijs inclusief een gelimiteerd aantal servicekosten. Bij de berekening van de rekenhuur mogen de volgende servicekosten meetellen : kosten voor de lift en elektriciteit in gemeenschappelijke ruimten; schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten; kosten voor een huismeester; kosten voor onderhoud van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten. Andere servicekosten mogen niet worden meegeteld in de rekenhuur en komen derhalve niet in aanmerking voor huurtoeslag.
In het (tijdelijke) omgevingsplan van de gemeente worden geen eisen gesteld aan de segmentering van woningbouwprogramma's op nieuwbouwlocaties. Als een initiatief voor de bouw van nieuwe woningen voldoet aan het bestemmingsplan, kan de gemeente niet eisen dat in dit plan ook sociale huurwoningen worden opgenomen. Vaak voldoet een plan voor de bouw van nieuwe woningen echter niet aan het bestemmingsplan. Indien de gemeente een afwijking van het bestemmingsplan moet verlenen om de realisatie van (meer) woningen toe te staan, kan de gemeente wel als voorwaarde stellen dat de initiatiefnemer een verplicht aandeel sociale huurwoningen bouwt. Vandaar dat het toepassingsbereik van deze verordening is beperkt tot initiatieven waarvoor een afwijking van het bestemmingsplan nodig is om (meer) nieuwe woningen te realiseren. Als er geen afwijking nodig is om de realisatie van (meer) woningen toe te staan, maar er alleen afwijking nodig is om een grotere bouwmassa toe te staan, is de verordening niet van toepassing. De verordening is alleen van toepassing als het aantal woningen toeneemt ten opzichte van het aantal woningen dat het bestemmingsplan toelaat.
Bij initiatieven waarover het college voor 1 januari 2020 een principebesluit heeft genomen, of waarbij het woningbouwprogramma al in een bestemmingsplan is vastgelegd, blijven de gemaakte afspraken over de bouw van sociale huurwoningen van kracht.
Artikel 4. Verplicht aandeel sociale huurwoningen
In de regio Amstelland-Meerlanden en de Metropoolregio Amsterdam is sprake van een gespannen woningmarkt. De realisatie van sociale huurwoningen kan daarbij onder druk komen te staan. De gemeente Ouder-Amstel wil de voorraad sociale huurwoningen, zeker met het oog op de grootschalige ontwikkelingen binnen de gemeente, op peil houden. Daarom wil de gemeente, vanuit de Woonvisie, nadrukkelijk uitvoering geven aan de afspraak om binnen elke woningbouwontwikkeling 30% sociale huurwoningen te realiseren.
Artikel 5. Berekening aandeel sociale huurwoningen
Voor het bepalen van het aantal te realiseren sociale huurwoningen is het aantal nieuw te realiseren woningen relevant. Bestaande legale en zelfstandige woningen, die op grond van het omgevingsplan zijn toegestaan, worden in mindering gebracht van het totaal aantal te realiseren nieuwe zelfstandige woningen. Van het aantal extra te realiseren zelfstandige woningen, dient 30% als sociale huurwoning gerealiseerd te worden.
Voorbeeld: bij een herontwikkeling waarbij 2 woningen worden gesloopt en daarvoor in de plaats 10 appartementen worden gerealiseerd, dienen er 2 sociale huurwoningen te worden gerealiseerd (30% x 8 = 2,4). Indien de gesloopte woningen sociaal zijn, dan dienen die sociaal teruggebouwd te worden.
De bepaling van het aandeel te realiseren sociale huurwoningen vindt plaats op basis van onderstaand schema:
Sociale huurwoningen dienen door een toegelaten instelling gerealiseerd te worden, dan wel aan een toegelaten instelling overgedragen te worden. Toegelaten instellingen zijn verplicht om 90% van hun sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een laag inkomen.
Bovendien maken toegelaten instellingenprestatieafspraken met de gemeente over de beschikbaarheid en betaalbaarheid van de sociale huurwoningen.
Artikel 7. Overdragen sociale huurwoningen aan marktpartij
Om de initiatiefnemer de tijd te geven om met meerdere toegelaten instelling in gesprek te gaan en overeenstemming te bereiken is een termijn van 12 maanden vanaf de start van de onderhandelingen opgenomen.
Omdat marktpartijen niet gebonden zijn aan de regels voor toegelaten instellingen, is voor het behoud van de sociale huurwoningen en de beschikbaarheid voor de doelgroep de Verordening Doelgroepen woningbouw Ouder-Amstel 2020 ofwel doelgroepenverordening Ouder-Amstel 2020 opgesteld. Commerciële partijen mogen, onder voorwaarden en met inachtneming van het bepaalde in de doelgroepenverordening, ook sociale huurwoningen exploiteren.
Artikel 10. Afkoop verplicht aandeel sociale huurwoningen
De gemeente heeft de afkoop van het verplichte aandeel sociale huurwoningen mogelijk gemaakt, omdat het onaantrekkelijk is om een enkele sociale huurwoning in een gemengd complex (waar ook vrije sector woningen en/of koopwoningen aanwezig zijn) te verhuren. Versnipperd bezit leidt in de regel tot hogere exploitatiekosten.
Dit leidt tot de onderstaande berekeningsmethodiek voor de afkoop van sociale huurwoningen.
Er bestaat geen officiële index voor het bepalen van de in deze verordening bepaalde afkoopsom. De afkoopsom heeft een relatie met de bouwkosten van de diverse woningbouwsegmenten. Daarom wordt geïndexeerd aan de hand van de index 'Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2015 = 100'. Deze prijsindex van het CBS wordt namelijk wel officieel geregistreerd.
Permanente link
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-309373.html