Gemeenteblad van Wageningen
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Wageningen | Gemeenteblad 2024, 308800 | beleidsregel |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Wageningen | Gemeenteblad 2024, 308800 | beleidsregel |
Beleidsregels woningsplitsing gemeente Wageningen 2024
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Wageningen;
Gelet op artikel 2.1 lid 1 onder c en artikel 2.12 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en artikel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht,
Besluit vast te stellen de “Beleidsregels woningsplitsing gemeente Wageningen 2024”
De gemeenteraad heeft de ambitie in de periode tussen 2020 en 2040 de realisatie van 3.500 woningen in Wageningen mogelijk te maken - waarvan 3.000 woningen tot 2030. Om een bijdrage te leveren aan deze woningbouwopgave kan splitsing van woningen of kavels een uitkomst bieden. Om dit ruimtelijk mogelijk te maken is splitsingsbeleid gewenst. Dit splitsingsbeleid biedt een helder afwegingskader op basis waarvan kan worden afgeweken van het Omgevingsplan. Het beleid en het bijbehorend afwegingskader is vastgelegd in de ‘beleidsregels woningsplitsing gemeente Wageningen 2024’.
Dit splitsingsbeleid maakt inwoners duidelijk onder welke voorwaarden het college meewerkt aan woningsplitsing. Daarbij is het de bedoeling om woningsplitsing te stimuleren. Zeker in gebieden waar grote woningen staan en woningen met een lage bezettingsgraad, bijvoorbeeld alleenstaanden of echtparen waarvan de kinderen al uit huis zijn, is woningsplitsing een kans om woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Tegelijkertijd kan splitsing ten koste gaan van de leefbaarheid, door bijvoorbeeld toegenomen parkeerdruk of geluidsoverlast. Dit splitsingsbeleid biedt een helder afwegingskader waardoor de juiste balans gevonden wordt tussen het toevoegen van woningen en het borgen van de leefbaarheid.
Kavelsplitsing heeft betrekking op het splitsen van een bestaand kavel in twee of meer kavels ten behoeve van meer woningen. Bij dergelijke gevallen dient er een unieke ruimtelijke en stedenbouwkundige afweging te worden gemaakt. In deze beleidsregels wordt hier niet op ingegaan.
Het splitsingsbeleid is van toepassing op situaties waar één bestaande woning wordt gesplitst in twee of meer zelfstandige woningen. Deze nieuwe ontstane woning wordt zelfstandig en permanent bewoond door een afzonderlijk huishouden. Dit splitsingsbeleid heeft betrekking op zowel bouwkundige splitsing als kadastrale splitsing van woningen. Daarnaast kan splitsing zowel koop- als huurwoningen opleveren. De gesplitste woning mag niet voor recreatiedoeleinden gebruikt worden.
In geval van de realisatie van (deels) onzelfstandige woningen in een woning, is het beleid kamergewijze verhuur van toepassing. Vormen van woningdelen, zoals inwoning, hospitaverhuur en friendscontracten, vallen niet onder het splitsingsbeleid. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan hoe de gemeente omgaat met inwoning van een huishouden (ook wel zachte splitsing genoemd), waarbij er sprake is van een permanente situatie. Het gaat dus niet om een tijdelijke situatie waarbij sprake is van inwoning ten behoeve van mantelzorg.
In Wageningen geldt voor woningen in een aantal wijken met een WOZ-waarde tot €355.000,- opkoopbescherming. Dit betekent dat u als eigenaar zulke woningen niet zomaar mag verhuren, maar moet voldoen aan de regels van opkoopbescherming
Op dit moment kan al een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor woning- en kavelsplitsing. In de meeste gevallen is splitsing op basis van het omgevingsplan echter niet mogelijk. Om mee te kunnen werken aan splitsing moet worden afgeweken van het omgevingsplan via de reguliere procedure omgevingsvergunning. Een helder afwegingskader om de afwijking op te baseren ontbreekt echter. De beleidsregels woningsplitsing biedt het kader om gemotiveerd af te wijken van het omgevingsplan. Hierdoor kunnen splitsingen straks onder eenduidige voorwaarden worden toegestaan.
5.1. Algemene vereisten voor splitsing van woningen
De regeling is enkel bedoeld voor grondgebonden woningen. Het splitsen van appartementen is niet toegestaan 1 .
De splitsing dient te voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. De overige regels van het omgevingsplan zoals die op dat moment gelden zoals onder andere regels over beroep aan huis, aan- en of bijbouwen blijven gelden. Ook dient rekening gehouden te worden met de Omgevingswet, eventuele programma’s en het omgevingsplan (in het kader van nabijheid van bedrijven en het wegverkeerslawaai).
5.2 Fysieke leefbaarheidseisen splitsing woningen
5.2.1 Minimale vierkante meters gebruiksoppervlakte
De te splitsen woning heeft een minimale gebruiksoppervlakte van 130m². De gebruiksoppervlakte van een gesplitste woning is niet kleiner dan 55m².
Waar een woning gesplitst wordt in 3 of meer eenheden moet de gemiddelde oppervlakte van de appartementen 55m² zijn, waarbij er slechts 1 kleiner mag zijn dan de 55m² met een minimale grootte van 35m².
De splitsing van de grondgebonden woning mag zowel grondgebonden woningen als gestapelde woningen (appartementen) opleveren.
De nieuwe situatie moet voldoen aan het vigerende parkeerbeleid. Er vindt vooroverleg plaats over de nieuwe situatie. In dit overleg wordt bepaald hoe hoog de parkeereis is en in hoeverre de parkeereis op eigen terrein, of openbaar toegankelijk kan, dan wel moet worden opgelost. In de Nota parkeernormen Wageningen 2015 (anno 2024 vigerend) geldt voor alle projecten een algemene vrijstelling van 2 parkeerplaatsen.
In een deel van Wageningen (waaronder het centrum) geldt parkeerregulering. Parkeren in de openbare ruimte kan daar alleen met een parkeervergunning. Bij een aanvraag voor splitsing waar parkeerregulering geldt, vindt overleg plaats over de nieuwe situatie en kan eventueel maatwerk worden toegepast.
Leidt de ontwikkeling tot een extra inrit tot het perceel (alleen van toepassing bij kadastrale of juridische splitsing naar grondgebonden woningen), dan is een toets aan de Algemene Plaatselijke Verordening van toepassing (artikel 2.12). De extra inrit mag niet ten koste gaan van openbare parkeerplekken of waardevol groen.
Alle woningen moeten een leefruimte hebben die gericht is op de openbare ruimte of kwalitatieve binnentuin.
Als er sprake is van splitsing van een monumentaal pand, dan moet duidelijk blijken dat de splitsing niet ten koste gaat van de cultuurhistorische waarden van het monument. Wijzigingen in en aan een monument zijn omgevingsvergunning-plichtig.
De gesplitste woningen moeten beschikken over een buitenruimte gericht op de openbare ruimte of op een kwalitatieve binnentuin, waarbij de privacy van naastgelegen percelen niet wordt belemmerd. Het mag ook gaan om gedeelde buitenruimte.
In het geval van splitsing is er de mogelijkheid om de reeds aanwezig bergingen en/of fietsenstalling in gezamenlijkheid te gebruiken (door de bewoners van de gesplitste woningen waar de aanvraag betrekking op heeft). Er kan ook een gezamenlijke nieuwe berging worden gerealiseerd van minimaal 5m2. Bij de aanvraag geeft aanvrager aan waar de bergingsruimte is gesitueerd en hoe deze wordt gedeeld en voor hoeveel fietsen deze geschikt te maken is.
5.2.8 Ruimte voor afvalinzameling
Gesplitste woningen zamelen afval in op eigen terrein. Bij de aanvraag geeft aanvrager aan waar de ruimte voor afvalinzameling is gesitueerd.
Voor alle vier de minicontainers geldt dat het mogelijk is deze met de buren te delen. Dus in geval van een woningsplitsing kunnen huishoudens ook gezamenlijk gebruik maken van de minicontainers. Indien nodig kunnen dan kleine minicontainers (140 l) vervangen worden door een gezamenlijk grote minicontainer (240 l).
Splitsing is alleen mogelijk binnen een bestaand hoofdgebouw met een legale woonfunctie. Er mag dus geen woning gerealiseerd worden in de vrijstaande bijgebouwen van het oorspronkelijke hoofdgebouw.
Er wordt bij de aanvraag aangetoond dat het percentage groen op het perceel (binnen de bestaande bebouwingsmogelijkheden) gelijk blijft of wordt verhoogd. Geen aantasting bestaand waardevol groen. Huidige groenstructuren en waardevolle bomen (op basis van BEA= boomeffectanalyse) worden behouden. Een plan voor de tuin/landschapsinrichting wordt mee ontworpen en aangeleverd bij de aanvraag.
Er kunnen zich ook situaties voordoen dat een woning (tijdelijk) wordt gedeeld, zonder hier formeel een bouwkundige of juridische splitsing aan te verbinden. Voor het opdelen in onzelfstandige eenheden is hiervoor het beleid kamerverhuur van toepassing. Een andere vorm is het door twee huishoudens delen van een woning, waarbij ieder huishouden beschikking heeft over eigen voorzieningen als een badkamer en keuken, maar er worden ook wezenlijke voorzieningen gedeeld. De voordeur, tuin en andere voorzieningen worden gedeeld. Gezien het uitgangspunt van zorgzaam samenleven willen we ook deze woonvorm faciliteren. Omdat er sprake is van meerdere huishoudens op een adres moet hier een omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan voor worden aangevraagd. Hierbij hanteren we de volgende voorwaarden:
Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt aan de hand van tekeningen aangetoond hoe met deze voorwaarden wordt omgegaan.
Aldus vastgesteld door het college van burgemeester en wethouder van Wageningen op 9 juli 2024
de secretaris,
J. de Wit
de burgemeester,
F. Vermeulen
Bijlage 1: werkwijze toepassing Parkeren en inritten
Bepaal voor de nieuwe situatie de parkeereis van auto en fiets (voor bewoners en hun bezoek) op basis van de vigerende parkeernormen en houd rekening met de in dat vastgestelde parkeerbeleid toe te passen ophoog- en reductiefactoren. Houd ook rekening met parkeerregulering ten aanzien van parkeren in de openbare ruimte.
In de Nota parkeernormen Wageningen 2015 (anno 2024 vigerend) geldt voor alle projecten een algemene vrijstelling van 2 parkeerplaatsen. Voor kleine bouwplannen (maximaal 2 parkeerplaatsen extra in de openbare ruimte) betekent dit dat de parkeereis auto vervalt. Onder bepaalde voorwaarden is voor het bezoekersaandeel van de parkeervraag ook vrijstelling mogelijk als de bezetting < 85% is (of <75% in de binnenstad) in de openbare ruimte in de omgeving van de ontwikkeling. Een extra te realiseren parkeerplaats mag niet ten koste gaan van waardevol groen.
Ga (in het vigerende parkeerbeleid) na hoe hoog de parkeereis auto en fiets is, en bepaal in hoeverre de parkeereis op eigen terrein, of openbaar toegankelijk kan, dan wel moet worden opgelost. In de aanvraag omgevingsvergunning wordt getoetst of dat aan de parkeereis voor auto en fiets wordt voldaan. Een vooroverleg over de nieuwe situatie is aan te bevelen.
In een deel van Wageningen geldt parkeerregulering. Parkeren in de openbare ruimte kan alleen met een parkeervergunning. De aanvraag van een bewonersparkeervergunning verloopt via de digitale parkeerbalie. Alleen als het huisadres parkeerrechten voor parkeren in de openbare ruimte in de digitale parkeerbalie heeft, kan de bewoner een parkeervergunning aanschaffen. Een parkeervergunning wordt niet gegarandeerd.
Leidt de ontwikkeling tot een extra inrit tot het perceel, dan is een toets aan de Algemene Plaatselijke Verordening van toepassing (artikel 2.12). Dan moet een melding van de inrit bij Gemeente Wageningen worden gedaan. Zij toetst of aan de voorwaarden wordt voldaan: de extra inrit mag niet ten koste gaan van openbare parkeerplekken of waardevol groen. Is dat wel het geval en is de bezetting <85% (buiten de binnenstad), dan kan sprake zijn van maatwerk. Mogelijk kan elders in de buurt (met draagvlak van de buurt) een parkeerplek en/of groen worden gecompenseerd op kosten van de aanvrager. Is dat maatwerk niet mogelijk, dan volgt geen akkoord op de extra inrit.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-308800.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.