Gemeenteblad van Lelystad
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Lelystad | Gemeenteblad 2024, 254703 | beleidsregel |
Zoals vergunningen, bouwplannen en lokale regelgeving.
Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.
U bent hier:
Datum publicatie | Organisatie | Jaargang en nummer | Rubriek |
---|---|---|---|
Lelystad | Gemeenteblad 2024, 254703 | beleidsregel |
Beleidsregel Betaalbaar bouwen en bewonen Lelystad 2024
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lelystad;
Gelet op het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht en de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht, de Woningwet, de Omgevingswet en het Besluit Kwaliteit Leefomgeving;
b e s l u i t vast te stellen de volgende beleidsregel[s]:
Hoofdstuk 2: Categorieën van woningen
Artikel 3. Categorieën woningen
In deze beleidsregel worden de volgende categorieën woningen onderscheiden:
Artikel 4. Huur- en koopprijsgrenzen
Artikel 5. Prijs-kwaliteitverhouding
Artikel 8. Aanbieden woningen en rapportageverplichting
Met de verhuurder van sociale huurwoningen en/of middeldure huurwoningen worden afspraken vastgelegd over periodieke rapportage met betrekking tot verhuringen. Met de verkoper van goedkope koopwoningen en/of betaalbare koopwoningen worden afspraken vastgelegd over de rapportage met betrekking tot de verkoop van de woningen.
Hoofdstuk 3: Betaalbaar bouwen – bouwen in de mix
Artikel 10. Reikwijdte / werkingsgebied
Uitzondering hierop geldt voor woningbouwprojecten waarvoor vóór de inwerkingtreding van deze beleidsregel door de gemeente schriftelijke afspraken over een andere verdeling definitief zijn vastgesteld, zoals bijvoorbeeld in een anterieure overeenkomst, in een bestemmingsplan of in tendervoorwaarden die reeds zijn gepubliceerd.
Artikel 13. Bijdragen aan het vereveningsfonds
Indien het college bij een woningbouwproject een afwijking van de Lelystadse mix goedkeurt, waardoor er in het woningbouwproject een geringer aandeel goedkope en betaalbare huur- en/of koopwoningen wordt gerealiseerd, dan is de initiatiefnemer verplicht tot een storting in het Vereveningsfonds betaalbare woningbouw, zoals vastgelegd in de ‘Verordening vereveningsfonds betaalbare woningbouw Lelystad 2024’.
De aldus verkregen middelen in het vereveningsfonds worden door het college ingezet om in andere woningbouwprojecten het lagere aandeel betaalbare woningen te (laten) compenseren. Hiervoor stelt het college een subsidieregeling in, waaruit aan betreffende initiatiefnemers een financiële bijdrage kan worden toegekend.
Hoofdstuk 4: Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding
Artikel 14: Reikwijdte en toepassing
In de overeenkomst met de initiatiefnemer wordt opgenomen dat ingeval de initiatiefnemer bij verkoop en vervreemding van de betreffende koopwoning(en) de bepaling uit artikel 4 lid 1 en artikel 5 lid 1 verzuimt op te nemen, hij een onmiddellijk door de gemeente Lelystad opeisbare boete ter hoogte van €100.000 per woning verbeurt.
Artikel 15: Zelfbewoningsplicht
De zelfbewoningsplicht luidt als volgt:
De eigenaar is verplicht om, gedurende vijf jaar vanaf na de eerste datum van inschrijving, de woning zelf te bewonen. Dit betekent dat de eigenaar de woning niet mag verhuren, niet mag bezwaren met een beperkt zakelijk genotsrecht dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden, met inachtneming van en behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.
In geval eigenaar overgaat tot verkoop is hij verplicht de zelfbewoningplicht als bedoeld in lid 1 van dit artikel via een kettingbeding op te nemen in alle afzonderlijke verkoopovereenkomsten met diens kopers en tevens in de notariële akte van levering, ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment. Deze verplichting geldt ook als de gemeente ontheffing verleent als bedoeld in lid 4 van dit artikel.
Artikel 16: Anti-speculatiebeding
Het anti-speculatiebeding luidt als volgt:
Ingeval de eigenaar binnen de termijn van vijf jaar overgaat tot verkoop is hij verplicht het anti-speculatiebeding als bedoeld in lid 1 van dit artikel via een kettingbeding op te nemen in alle afzonderlijke verkoopovereenkomsten met diens kopers en tevens in de notariële akte van levering, ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment. Deze verplichting geldt ook als de gemeente ontheffing verleent als bedoeld in lid 4 van dit artikel.
Artikel 17: Verkoop woning tijdens looptijd anti-speculatiebeding
Het is een eigenaar niet toegestaan zijn betaalbare koopwoning tijdens het vijf jaar geldende anti-speculatiebeding te vervreemden aan een derde, tenzij de nieuwe eigenaar (de koper) er dan zelf gaat wonen én eigenaar de verkoop – voorafgaand aan de mogelijke verkoop – schriftelijk meldt aan het college, en waarbij eigenaar een vergoeding aan de gemeente betaalt, berekend overeenkomstig het bepaalde in lid 3 en lid 4 van dit artikel.
Eigenaar betaalt een vergoeding aan de gemeente Lelystad in het geval van vervreemden van zijn betaalbare koopwoning tijdens de vijf jaar geldende anti-speculatiebeding zoals bedoeld in lid 1, zijnde een percentage van het verschil tussen de door eigenaar gerealiseerde verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs v.o.n.
Artikel 18. Toezicht en handhaving
Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze beleidsregel bepaalde zijn belast de bij besluit van het college aangewezen personen.
Aldus vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lelystad in de vergadering van 9 april 2024.
het college van de gemeente Lelystad,
de secretaris,
J.S.W. Ozenga
de burgemeester,
A.E.H. Baltus
In de actuele woningmarkt, landelijk en zeker ook in Lelystad, is het voor starters en middeninkomens erg moeilijk om een betaalbare en passende woning te vinden. Het doel van deze ‘Beleidsregel betaalbaar bouwen en bewonen Lelystad 2024’ is te bereiken dat in de gemeente voldoende betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd en dat de hiermee gerealiseerde woningen ook voor een langere periode beschikbaar blijven in de betaalbare categorie, zodat hiermee de mogelijkheden voor starters en middeninkomens om een passende woning te vinden aanmerkelijk toenemen.
De doelstellingen op het gebied van woningbouw zijn vastgelegd in de Woonvisie Lelystad 2022-2027 – ‘Een leven lang wonen in Lelystad’, vastgesteld door de raad op 8 maart 2022. Daarna zijn er door de gemeente Lelystad verdere afspraken over woningbouw gemaakt in de Woondeal MRA d.d. 15 maart 2023. Als uitwerking van deze beide besluiten heeft het college op 4 juli 2023 de ‘Verdeling prijscategorieën huur en koop in woningbouwprojecten’ vastgesteld.
Bij het collegebesluit op 4 juli 2023 is aangekondigd dat dit besluit verder uitgewerkt wordt in één of meerdere beleidsregels en een verordening vereveningsfonds. Deze beleidsregel maakt daarvan onderdeel uit.
Uitleg bij enkele begrippen in de beleidsregel. Bij enkele punten een korte toelichting:
Ad m: koopprijs. Het gaat hier om de koopprijs vrij-op-naam van de complete woning, dus inclusief alle kosten die verplicht onderdeel uitmaken van de koop van de woning. Hiermee wordt voorkomen dat door voorzieningen waarvoor ‘extra’ moet worden betaald, zoals een parkeerplek, keukeninrichting of een warmtepomp, alsnog een hogere koopprijs geldt dan het vastgestelde grensbedrag.
Hoofdstuk 2. Categorieën van woningen
In dit hoofdstuk worden de verschillende categorieën betaalbare woningbouw benoemd en verder uitgewerkt. Naast de prijscategorieën binnen huur en koop gaat het hierbij om de instandhoudingstermijn per categorie, het minimale gebruiksoppervlak (GBO), de doelgroep waarvoor dergelijke woningen primair bestemd zijn en eventuele verdere regels die van toepassing zijn (bijv. woonruimteverdeling en urgentie).
Artikel 4. Huur- en koopprijsgrenzen
De huur- en koopprijsgrenzen in dit artikel zijn al eerder bepaald en vastgelegd in de woonvisie en/of de woondeal. Voor de meeste hiervan is door wettelijke regelingen of in de woondeal bepaald hoe deze prijsgrenzen jaarlijks worden aangepast. Voor de overige bedragen wordt aangesloten bij de inflatie, zoals berekend met de consumentenprijsindex (CPI).
In de beleidsregel wordt het oorspronkelijke bedrag vermeld, meestal prijspeil 2023, met de bijbehorende index. Hieronder (zie tabel) zijn de actuele bedragen voor 2024 vermeld. Jaarlijks stelt het college op basis van de afgesproken index de actuele bedragen vast.
Maximale huurprijs middeldure huurwoning van minimaal 40m2 GBO |
|||
Maximale koopprijs goedkope koopwoning van minimaal 40 m2 GBO |
Artikel 5. Prijs-kwaliteit verhouding
In dit artikel wordt per categorie woningen het minimale gebruiksoppervlak van de woning vastgelegd, passend bij de betreffende doelgroep. Daarbij wordt voor meerdere categorieën (sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen) als minimum uitgegaan van een woning (appartement) met tenminste twee slaapkamers, waarvoor in de praktijk tenminste een gebruiksoppervlak van 70 m2 benodigd is, rekening houdend met de hedendaagse eisen voor toegankelijkheid (levensloopbestendige woningen). Voor de duurdere ‘betaalbare koopwoningen’ wordt een minimaal gebruiksoppervlak van 80 m2 vereist, waardoor een derde slaapkamer binnen deze categorie mogelijk is.
Als ondergrens binnen de huur- en koopcategorieën wordt een oppervlak van 40 m2 gehanteerd. Wettelijk zijn kleinere woningen wel toegestaan; deze tellen dan echter in de toetsing aan de Lelystadse mix niet mee in de vereiste aantallen - en vallen daardoor binnen het ‘vrij te bepalen’ deel.
Zonder invoering van een minimale oppervlakte per woning zou het stellen van een huurprijs- of koopprijsgrens leiden tot steeds kleinere woningen. Daarmee worden woningen dan wel betaalbaar voor starters en/of middeninkomens, maar zijn ze niet passend. Een minimale oppervlaktemaat per prijsklasse is dus essentieel om te kunnen zorgen voor passend wonen voor alle inkomens.
Artikel 6 bepaalt de minimale termijn per woningcategorie gedurende welke de woningen binnen die categorie beschikbaar dienen te blijven. Hierbinnen kan een huurwoning niet verkocht worden of voor een (veel) duurdere huurprijs verhuurd worden. En hiermee wordt voor koopwoningen voorkomen dat ze aangekocht om onmiddellijk als dure huurwoning verhuurd te worden en/of dat dezelfde woning al binnen enkele jaren alleen nog voor een veel hogere prijs te koop is.
Voor sociale huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van tenminste 25 jaar. Deze termijn sluit aan bij het wetsvoorstel voor de ‘Wet versterking regie volkshuisvesting’. Met de plaatselijke corporaties maakt de gemeente jaarlijks prestatieafspraken waardoor woningen veel langer binnen de sociale verhuur beschikbaar blijven. Deze bepaling is vooral van belang indien sociale huurwoningen in de toekomst ook door particuliere ontwikkelaars gebouwd en verhuurd mogen worden, zodat dit enigszins vergelijkbaar is met sociale verhuur door een woningcorporatie.
Voor middeldure huurwoningen geldt een instandhoudingstermijn van 15 jaar. Deze termijn is in veel gemeenten gangbaar.
Voor goedkope en betaalbare koopwoningen wordt een termijn van 5 jaar vastgesteld; gedurende deze termijn zijn de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding van kracht. Daarmee worden enerzijds de mogelijkheden voor de kopers van deze woningen niet te veel beperkt. Anderzijds voorkomt dit de echte woningspeculatie waarmee beoogd wordt snel financieel gewin te realiseren, en waardoor de woningen alsnog niet beschikbaar zouden komen voor de starters en middeninkomens die de gemeente met haar woningbouwbeleid juist kansen wil bieden.
In dit artikel wordt uitgewerkt voor welke inkomensgroepen de woningen in verschillende categorieën in principe bedoeld zijn. Ook als dit niet wettelijk afdwingbaar is, dan nog is het wenselijk dat de woningen bij voorkeur voor deze inkomensgroepen beschikbaar komen.
Hoofdstuk 3 Betaalbaar bouwen – bouwen in de mix
In dit hoofdstuk de Lelystadse mix en hoe die per project wordt gehanteerd.
Artikel 11. Kleine woningbouwprojecten
Bij woningbouwprojecten van minder dan 50 woningen kan worden afgeweken van de mix. Bij kleine aantallen is een verdeling over vier verschillende categorieën soms niet praktisch, moeilijk toe te passen op de krappe locatie en/of werkt dit sterk prijsverhogend. Afwijken kan echter alleen als hiervoor een dringende noodzaak aanwezig is. Het college beslist hierover.
Artikel 12. Afwijken, meer betaalbaar
Indien in een woningbouwproject meer woningen in de goedkope en betaalbare categorieën worden gerealiseerd, dan is dit in principe toegestaan.
Indien een afwijking tot gevolg heeft dat er duurdere woningen gerealiseerd worden, dan wordt een financiële bijdrage aan het vereveningsfonds gedaan. De hoogte van het bedrag wordt bepaald op basis van het aantal woningen ‘tekort’ per categorie volgens de Lelystadse mix. De basis hiervoor is uitgewerkt in de ‘Verordening vereveningsfonds betaalbare woningbouw Lelystad 2024’.
Het college heeft op basis van de verordening de bevoegdheid om de normbedragen per woning periodiek vast te stellen en indien nodig aan te passen. Deze bedragen zijn gebaseerd op de verschillen in grondopbrengst tussen de onderscheiden woningcategorieën. In het algemeen is de grondopbrengst bij de bouw van dure woningen hoger dan bij een sociale huurwoning of goedkope/betaalbare koopwoning. In lid 2 worden de normbedragen vastgesteld voor de actuele situatie, gebaseerd op ramingen van de gemiddelde residuele grondopbrengst bij recente projecten. De bedragen worden in principe jaarlijks, tegelijkertijd met de indexeringen genoemd onder artikel 3, opnieuw bekeken en zo nodig aangepast aan de actuele marktontwikkelingen.
De middelen die ontvangen worden in het vereveningsfonds worden door het college besteed aan subsidiëring van woningbouwprojecten waarin juist een groter aandeel betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd. Dit is verder uitgewerkt in de ‘Subsidieregeling vereveningsfonds betaalbare woningbouw Lelystad 2024’. Het college voert deze subsidieregeling uit. Zo worden met dit geld de ontbrekende betaalbare woningen elders alsnog gebouwd.
Hoofdstuk 4. Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding
Bij de vaststelling van de Woonvisie 2022-2027 op 8 maart 2022 is door de raad besloten om actief het opkopen en speculeren van woningen tegen te gaan met middelen zoals de opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht. De opkoopbescherming is voor bestaande woningen reeds ingegaan op 27 april 2023 bij de vaststelling van de Huisvestingsverordening Lelystad 2023. Een soortgelijk instrument is ook voor nieuwbouw gewenst om betaalbare koopwoningen langer binnen dit segment te behouden.
Artikel 14. Reikwijdte en toepassing
De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding gelden voor alle nieuwbouw koopwoningen onder de grens voor betaalbare koopwoningen, zoals vastgelegd in de woondeal. In 2023 was deze bovengrens €355.000; met ingang van 2024 is deze verhoogd naar €390.000 v.o.n.
Hiervoor legt het college afspraken vast in de (anterieure) overeenkomsten met initiatiefnemers, waarmee initiatiefnemers de verplichting op zich nemen om dit juridisch vast te leggen hun de koopovereenkomsten met de eerste eigenaren van de gerealiseerde koopwoningen.
Artikel 15. Zelfbewoningsplicht
In dit artikel is geregeld dat voor alle goedkope en betaalbare koopwoning de verplichting van de eigenaar is om de woning zelf te bewonen. Deze verplichting geldt voor vijf jaar. Bewoning door familieleden in de eerste graad is toegestaan. Daarnaast zijn enkele uitzonderingen benoemd waarbij (tijdelijke) ontheffing mogelijk is.
Artikel 16. Anti-speculatiebeding
De woningen waarop het anti-speculatiebeding van toepassing is, mogen in de eerste vijf jaar na de aankoop niet worden verkocht zonder toestemming van de gemeente. In dit artikel zijn enkele situaties vastgelegd waarin verkoop echter wel is toegestaan, vanwege persoonlijke omstandigheden die de eigenaar niet zijn aan te rekenen.
Artikel 17. Verkoop woning tijdens looptijd anti-speculatiebeding
Indien een eigenaar binnen de termijn van het anti-speculatiebeding de woning wil verkopen, dan is dit mogelijk na melding aan het college en onder voorwaarden. Van de hogere verkoopopbrengst van de woning wordt een deel als vergoeding uitbetaald aan de gemeente. De vergoeding is lager naarmate de woning langer in eigendom is geweest, vanaf het 6e jaar is geen vergoeding meer verschuldigd.
Zoals bij elke beleidsregel is het college bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze beleidsregel naar zijn oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze beleidsregel.
De beleidsregel gaat in direct nadat deze door het college is vastgesteld en bekend gemaakt.
Kopieer de link naar uw clipboard
https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-254703.html
De hier aangeboden pdf-bestanden van het Staatsblad, Staatscourant, Tractatenblad, provinciaal blad, gemeenteblad, waterschapsblad en blad gemeenschappelijke regeling vormen de formele bekendmakingen in de zin van de Bekendmakingswet en de Rijkswet goedkeuring en bekendmaking verdragen voor zover ze na 1 juli 2009 zijn uitgegeven. Voor pdf-publicaties van vóór deze datum geldt dat alleen de in papieren vorm uitgegeven bladen formele status hebben; de hier aangeboden elektronische versies daarvan worden bij wijze van service aangeboden.